Co2-Sparen - team
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ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparen - heißt Geld sparen und die Umwelt schützen Co2-Sparer-Aktion 1 Werden Sie Co2-Sparer Ein Aktionsplan für eine lohnende CO2-Sparer-Sanierungsstrategie Als Eigentümer kennen Sie die Schwachpunkte in Ihren vier Wänden, aber Erwerber einer Immobilie stellen sich natürlich auch die Fragen: 1. 2. 3. 4. 5. Sind die Fenster und Türen undicht? Sind die Außenwände und die Fußböden kalt? Sind die Raumtemperaturen kuschelig, oder werden die Räume nicht richtig warm? Haben Sie einen hohen Jahresverbrauch an Heizenergie? Liegt Ihr Jahresverbrauch über 15 Liter Heizöl oder über 15 Kubikmeter Erdgas pro Quadratmeter Wohnfläche? Wenn eine dieser Fragen mit ja beantwortet wird, dann lohnt es sich, ein CO2-Sparer zu werden. Da sollten Sie sofort eine energetische Sanierung von Gebäudehülle und Gebäudetechnik durchführen lassen. Dann muss ein guter Plan auf den Tisch, der sorgfältig abgearbeitet werden muss. Wer, wie, wo und was sind die Fragen bei einer CO2-SparerAktion. Wenn Sie den folgenden Weg gehen, dann werden Sie ein echter CO2-Sparer. Hiermit laden wir Sie ein, die energetische Sanierungsstrategie nach dem folgenden Aktionsplan zu entwickeln. Wortklärung: Energetische Sanierung, was heißt das? Durch eine energetische Sanierung wird ein Gebäude so aufgewertet, dass es mit einem minimalen Energieverbrauch für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung auskommt. Ein Gebäude sollte bei einer energetischen Sanierung immer als Ganzes betrachtet werden, um Bauschäden zu verhindern und um zu erkennen, welches Bündel von Maßnahmen das beste Sparpotential bietet. Folgenden Bereiche des Gebäudes werden analysiert und optimiert: 1. Die Gebäudehülle wird dicht gemacht und gut gedämmt, danach bleibt die Heizwärme im Haus. 2. Der Einbau einer effizienten, modernen und gut geregelten Heizung mit einem möglichst großen Anteil an erneuerbaren Energien sollte erfolgen. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 1 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Der Energieberater bewertet bei einem Sanierungskonzept die Maßnahmen im Hinblick auf Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit. Sehr oft werden nach der Sanierung zwischen 50 und 80% Energie- und Heizkosten eingespart. Welche Vorteile bietet eine energetische Sanierung? 1. Eine energetische Sanierung führt zu weniger Heizkosten, höheren Wohnkomfort, CO2-Einsparungen, nicht nur der Umwelt zur Liebe. Sie dient auch der Werterhaltung Ihrer Immobilie. 2. Es wird sofort Geld eingespart durch eine energetische Sanierung. Weniger Wohnkosten für das Gebäude, insbesondere weniger Heiz- und Warmwasserkosten. 3. Der Wohnkomfort ist mit einem Neubau vergleichbar, keine kalten Wände und Zugluft durch undichte Fenster mehr. Immer frische Luft durch eine kontrollierte Be- und Entlüftung. Ein wichtiger Beitrag zur CO2-Einsparung. 4. Das Gebäude wird durch die energetische Sanierung einmal rundum erneuert. Schäden an der Gebäudehülle gibt es nicht mehr. Eine Aufwertung des Gebäudes ist die Folge. Im Falle einer Veräußerung oder Vermietung wird es in jedem Fall gute Chancen auf dem Immobilienmarkt haben. Wie dämmen wir lückenlos die Gebäudehülle? Ein gutes ganzheitliches Konzept zur energetischen Sanierung der Gebäudehülle beinhaltet: 1. Lückenlose Dämmung ohne Wärmebrücken 2. Ein durchgängiges Luftdichtheitskonzept Alle Bauteile, die den Wohnraum gegenüber kälteren Räumen oder der Außenluft abschließen zählen zur Gebäudehülle. Das Dach oder die oberste Geschossdecke, Außenwand, Haustür, Fenster und Kellerdecke übernehmen mehrere bauphysikalische Funktionen: 1. 2. 3. 4. Schutz Schutz Schutz Schutz vor vor vor vor Kälte Feuchtigkeit Lärm und Schall Sommerhitze Die Außenhülle kann auch zur Wärmegewinnung beitragen. Dabei ist die Ausrichtung des Hauses ist besonders wichtig. Eine Ausrichtung nach Süden ist optimal, dann kann der durch große hochwertige Fenster hereinfallende Sonnenschein das Haus zusätzlich erwärmen. Die Gebäudehülle ist bei der Energieeinsparung sehr wichtig, wenn alle Gebäudeteile lückenlos wärmegedämmt sind, können bis zu 50% des Energiebedarfs eingespart werden. Je dicker die Wärmedämmung, je mehr Energie kann eingespart werden. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 2 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Die Wärmedämmstoffe bestehen aus verschieden Materialien und haben unterschiedliche Wärmedämmeigenschaften. Die meisten Wärmedämmstoffe bestehen aus: 1. Polystyrol 2. Mineralfasern 3. Naturdämmstoffe wie Hanf, Kork und Zellulose Die Dämmstoffe unterscheiden sich durch seine Wärmeleitfähigkeit. Der Dämmstoff soll natürlich den Wärmeverlust des Bauteils verhindern, deshalb gilt, je hochwertiger die Dämmung, umso größer die Dämmwirkung und Energieeinsparung. Wird eine Gebäudehülle neu gedämmt, dann ist besonders darauf zu achten, dass die Dämmung lückenlos und vollflächig aufgebracht wird. Jede Lücke in der Wärmedämmung ist eine Wärmebrücke und bedeutet Wärmeverlust. Darauf muss besonders geachtet werden. Typische Schwachstellen (Wärmebrücken) an der Gebäudehülle sind: 1. 2. 3. 4. Ungedämmte Übergänge von den Wohn- in den Kellerbereich Anschlüsse an Balkonbetonplatten Außenecken an der Gebäudehülle Ungedämmte Rollladenkästen An diesen Schwachstellen (Wärmebrücken) entweicht mehr Wärme und es können Feuchtigkeits- und Schimmelschäden entstehen. Die beste Wärmedämmung an der Gebäudehülle ist vergeblich, wenn die Gebäudehülle nicht winddicht gemacht wir, die Wärme unkontrolliert durch Fenster, Türen und Dachanschlüsse nach außen entweicht. Beim Eingriff in die Gebäudehülle ist auf jeden Fall die (EnEV) Energie-Einsparverordnung des Bundes, in der gültigen Fassung, zu beachten und einzuhalten. Welche Heizung ist für das Gebäude lohnend? Das Heizsystem und der Wärmebedarf des Gebäudes müssen aufeinander abgestimmt sein. Sehr viele Heizsysteme in Norddeutschland sind veraltet und sind zum größten Teil überdimensioniert. Das betrifft Ölheizungsanlagen genauso wie Gasheizungsanlagen. Mit einem neuen Heizsystem lässt sich viel Energie sparen, bis zu 30% weniger Energieverbrauch schonen bei steigenden Energiepreisen Ihr Portemonnaie und die Umwelt. Das Angebot am Markt für neue Heizsysteme ist sehr groß, da gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Sie gewinnbringend nutzen können, sie unterscheiden sich jedoch: 1. Bei fossilen Brennstoffen ist die Brennwerttechnik am effektivsten 2. Beim Einsatz von Techniken zur Nutzung erneuerbarer Energien gibt es unterschiedliche Systeme mit unterschiedlichen Wirkungsgraden. Die Sonne wird bei Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 3 ARCHITEKTEN & GUTACHTER allen direkt oder indirekt genutzt. Thermische Solaranlagen und Erdwärmepumpen werden häufig für die Warmwasserversorgung und die Heizungsanlage genutzt. In Verbindung mit einer kontrollierten Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung lässt sich der gesamte Heiz- und Warmwasserenergiebedarf eines Hauses damit decken. Das waren nur zwei Möglichkeiten von sehr vielen Techniken für die Wärmeerzeugung. Es gibt zwischenzeitlich auch „Solardörfer“, die autark sind, die sind an einem benachbartem Blockheizkraftwerk angeschlossen, haben eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, ein Elektroauto als Energiespeicher in der Garage bzw. im Carport. Viele verschiedene Komponenten zur Wärmeerzeugung führen zu einem guten Ergebnis. Die unterschiedlichen Heizsysteme bestehen aus vielen einzelnen Komponenten, z. Beispiel: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Heizkessel, Pumpen, Rohrleitungen, Heizflächen, Thermostatventilen und dem Schornstein. Solaranlage Kontrollierte Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung Jede einzelne Komponente lässt sich optimieren und muss für einen energieeffizienten Betrieb auf die anderen Bereiche abgestimmt werden. Daher ist auch ein hydraulischer Abgleich durch den Fachbetrieb beim Einbau einer neuen Heizungsanlage unerlässlich. Wird in eine zentrale Heizungsanlage erneuert, sind die (EWärmeG) Erneuerbare‑Wärme‑ Gesetze des jeweiligen Landes einzuhalten. Wenn energetisch sanieren, dann zukunftsweisend, oder? Die Mindestanforderung ist ein Standard, der in wenigen Jahren schon wieder veraltet ist. Wenn sanieren, dann gleich zukunftsweisend und die optimalen energetischen Systeme nutzen. Sie werden vom Bund belohnt, wenn Sie sanieren. Damit treffen Sie eine zukunftsweisende Entscheidung und werden damit zum CO2-Sparer bzw. Klimaschützer. Der Bund setzt mit der Förderung von „KfW-Effizienzhäusern“ vorbildliche energetische Standards. Die Förderungsprogramme sind vielfältig und belohnen Mieter und Eigentümer, die energetische sanieren wollen. Je besser und umfangreicher die energetische Sanierung ist, je höher ist der Zuschuss bzw. die Förderung der Maßnahmen. Die Förderprogramme des Bundes sind über die KFW jederzeit abrufbar. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 4 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Zukunftsweisend ist, unsere Gebäude ganz ohne fossile Energien heizen. Der Gebäudeenergieberater/Passivhausplaner berechnet die energetischen Maßnahmen, die für ihr Gebäude sinnvoll sind. Über die folgenden Links können Sie sich weiter zum Thema energetische Sanierung informieren: 1. 2. 3. 4. 5. 6. KFW-Bankengruppe, www.kfw.de Bundesamt für Wirtschaft u. Ausfuhrkontrolle, (BAFA), /www.bafa.de Deutsche Energieagentur, (DENA), www.dena.de WK-Hamburg, www.wk-hamburg.de Investitionsbank Schleswig-Holstein, www.ib-sh.de/ Team-Baukontor.de GmbH, www.team-baukontor.de Unsere Hotline: 0 48 21 – 74 86 700 Die Architekten, Energieberater und Passivhausplaner von Team-Baukontor.de GmbH informieren Sie neutral und unabhängig über das Thema energetische Gebäudesanierung. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 5 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparer-Aktion 2 Warum ist eine Energieberatung so wichtig? Zuerst sollte immer eine Energieberatung durchgeführt werden. Das Ergebnis zeigt die Schwachstellen auf und ist der Schlüssel zu einer energetischen Gebäudesanierung. Ein Gebäude ist ganzheitlich zu betrachten. Einzelne Aktionen versperren sehr oft ein effektives Ergebnis, auch wenn sie nach allen Regeln der Handwerkskunst ausgeführt wurden. Das kann zu unerwünschten Mehrausgaben führen. Mit einer Energieberatung von einem zertifizierten Energieberater können Sie unnötige Mehraufwendungen vermeiden. Sein Gutachten offenbart den energetischen Ist-Zustand Ihres Gebäudes und zeigt Ihnen den richtigen Weg für eine optimale energetische Sanierung auf. Ein Energieberater begutachtet Ihr Gebäude vor Ort und erarbeitet daraufhin ein auf Ihre persönlichen Verhältnisse zugeschnittenes energetisches Sanierungskonzept. Das Gebäude wird von der Sohle bis unter den Dachfirst untersucht und die ermittelten Daten aufgenommen. Die Auswertung und das Ergebnis der Begutachtung werden Ihnen bei einer Beratung ausführlich erläutert. Sie erhalten Hinweise über die gültigen Energieeinsparverordnungen und der Fördergesetzgebung des jeweiligen Bundeslandes und der KfW. Ein energetischer Sanierungsplan mit Wirtschaftlichkeitsberechnung listet in mehreren Schritten die notwendigen Maßnahmen, die zu einem optimalen Endergebnis führen. Sie können aufgrund der Empfehlung erkennen, mit welchen Maßnahmen Sie die maximalen Energieeinsparungen erzielen können. Was beinhaltet eine Energieberatung konkret? Für den Inhalt einer Energieberatung gibt es keinen gesetzlichen Rahmen. Die zu erbringenden Leistungen sind mit einem Gebäude-Energieberater frei verhandelbar. Das Ergebnis sollte jedoch immer mit einem Energiegutachten und Maßnahmenkatalog dokumentiert werden. Woran erkenne ich eine gute Gebäudeenergieberatung? 1. Das Gebäude wird vor Ort vom Gebäudeenergieberater von der Sohle bis unter den Dachfirst untersucht und die ermittelten Daten aufgenommen. 2. Er fragt Sie als Eigentümer nach den vermeintlichen Schwachstellen, die Sie am Gebäude festgestellt haben und auch nach den Sanierungswünschen. 3. Er fragt nach den Planungsunterlagen vom Gebäude. 4. Er fragt nach den Energieverbrauchszahlen der vergangenen Jahre. 5. Er benötigt das letzte Protokoll vom Bezirksschornsteinfegermeister. Nachdem der Energieberater das gesamte Gebäude untersucht hat, kann er die vorhandene Bausubstanz auswerten und die verschiedenen Möglichkeiten zur Energieeinsparungen Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 6 ARCHITEKTEN & GUTACHTER ausloten. Der anschließende Bericht vom Energieberater wird im gemeinsamen Gespräch mit dem Gebäudeeigentümer zu einem günstigen Sanierungsplan führen. Was beinhaltet Energieberatung? ein Energieausweis und ist es auch eine Nein, ein Energieausweis ist ein Dokument und er zeigt zuerst den energetischen IstZustand Ihres Gebäudes. Eine Energieberatung ist darin nicht enthalten. Die dokumentierten Empfehlungen, die aufgrund des Ist-Zustandes zu Einsparpotentialen führen, sind kein Ersatz für eine individuelle Energieberatung. Ein Energieausweis ist bei Verkauf, Verpachtung oder Neuvermietung eines Wohngebäudes gesetzlich vorgeschrieben. Der Eigentümer muss diesen auf seine Kosten erstellen lassen. Das fünfseitige Dokument beschreibt die Energieeffizienz eines Gebäudes. Der Ausweis darf nur von Gebäudeenergieberatern, Architekten und Ingenieuren. Er muss nach 10 Jahren erneuert werden. Es gibt zwei unterschiedliche Energieausweise: 1. Der Verbrauchsausweis wird auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs an Heizöl, Gas oder Strom ermittelt. Der Energieverbrauch erlaubt eine Aussage über die energetische Qualität des Gebäudes und über das Wohnverhalten. Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus mit vielen Wohnungen handelt, kann der ermittelte Verbrauchswert ein aussagefähiger Mittelwert aus Großverbrauchern und Kleinverbrauchern sein. 2. Wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, ist die Aussage über den energetischen Zustand des Gebäudes eher gering. Da rät der Energieberater zu einem Bedarfsausweis. In so einem Fall wird der energetische Zustand des Gebäudes anhand der vorhandenen Gebäudetechnik und der Substanz der Gebäudehülle ermittelt. Was muss ich für eine Energieberatung bezahlen? Die Beratungskosten sind unterschiedlich, sie berechnen sich nach Umfang und Aufwand der Beratung. Es gibt keine Gebührenordnung für die Energieberatung. Ein Mehrfamilienhaus, eine Wohnanlage, die unterschiedliche Baujahre und Bausubstanzen aufweisen sind natürlich aufwendiger bei der Untersuchung als ein solides, kleines Einfamilienhaus. Eine grobe Preisrichtung gibt es jedoch: Wenn Ihnen die komplette Energieberatung mit allen Untersuchungen, Berechnungen der Wirtschaftlichkeit zu einem Preis unter 300,-- € angeboten, dann kann es nicht seriös sein. Für sämtliche Arbeitsschritte versierter Energieberater mindestens einen Arbeitstag. benötigt ein Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 7 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Wir empfehlen eine umfangreiche Vor-Ort-Beratung, bei der berechnet der Energieberater zusätzlich die Kosten sowie die Wirtschaftlichkeit der Sanierungsmaßnahmen und zeigt Ihnen, welche Förderungen genutzt werden können. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützt die Vor-Ort-Beratung. Mit einer seriösen Beratung haben Sie von Anfang an einen guten Überblick über die anstehenden effizienten Sanierungen und dessen Wirtschaftlichkeit. Die Beratungskosten sind durch die Hinweise zur Nutzung sämtlicher Förderungstöpfe für die effizienten Baumaßnahmen schnell wieder hereingeholt. Wo finden Sie einen qualifizierten Energieberater? Qualifizierte Energieberater Fachorganisationen. aus Ihrer Umgebung finden Sie bei folgenden 1. der Architektenkammer Schleswig-Holstein, 2. dem Deutschen Energieberater-Netzwerk (DENA), 3. den regionalen Energieagenturen. Vorsichtig, suchen Sie nach einem fachkundigen und unabhängigen Energieberater, er ist zertifiziert, die Berufsbezeichnung „Energieberater“ oder „Gebäudeenergieberater“ ist kein geschützter Begriff. Handwerker, Ingenieure, Architekten und andere Fachleute, die sich zum Energieberater oder Passivhausplaner weitergebildet haben, sind bei den anerkannten Institutionen eingetragen. Z.B. beider der DENA bzw. Architektenkammer des Landes. Auf den Internetseiten der Institutionen finden Sie die Kontaktdaten oder wenden Sie sich an das Beratungstelefon von Co2-Sparer, Tel.: 0 48 21 - 74 86 700 Energieberater können noch viel mehr Energieberater können noch weitere wichtige Aufgaben übernehmen. Sie helfen Ihnen, die für Sie geltenden Fördermittel vor Baubeginn der energetischen Sanierung zu beantragen. Sie sind Baubegleiter während der Baumaßnahmen und führen Qualitätskontrollen mit einer Wärmebildkamera „Thermografie Aufnahmen“ und einem Blower Door Test, (Luftdichtigkeitsprüfung) durch. Diese Maßnahmen müssen zusätzlich beauftragt und vergütet werden. Ihr Energieberater wird Ihnen sagen, was in ihrem Fall sinnvoll und notwendig ist. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 8 Co2-Sparer-Aktion 3 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Jetzt heißt es professionell planen und Baumaßnahmen durchführen, was ist zu beachten und wer ist daran beteiligt? Architekten Immer wenn große Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden, sollte man beim Architekten anfragen. Sie sind die Profis und wissen wie es funktioniert. Zeitpläne, das koordinieren die Handwerker, sie fügen alles zusammen bis zur Abrechnungsprüfung und Dokumentation. Architekten gehen mit Ihnen Schritt für Schritt die Sanierungsmöglichkeiten durch und entwickeln für Sie ein ganzheitliches Konzept. Sie planen die Umsetzung vom Entwurf bis hin zum Detail und erstellen falls erforderlich die Planungsunterlagen für die Bauantragsstellung bei den Baubehörden. Ein Bauplanungsgespräch mit dem Architekten bringt Klarheit über die anstehenden energetischen Sanierungsmaßnahmen. Die Architekten erstellen dann eine Kostenermittlung für die geplanten Maßnahmen. Die Kostenermittlung ist für Ihren Baufinanzierer die Grundlage bei der Beantragung von Fördermitteln und eines Baudarlehens. Ist das Darlehen bewilligt, können Sie den Startschuss für die Baumaßnahmen geben. Nun werden auf der Grundlage der Ausführungspläne die Massen ermittelt, eine genaue Leistungsbeschreibung erstellt und die Preisangebote eingeholt. Gemeinsam mit dem Architekten vergeben Sie anschließend die Aufträge an die leistungsstärksten Firmen. Der Architekt rechnet sein Honorar nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab. Es richtet sich nach der Höhe der Bausumme. Fachingenieure Für die technische Planung benötigen Sie Fachingenieure, sie prüfen die Baukonstruktion und dimensionieren die Gebäudetechnik. Zu den Fachingenieuren zählen unter anderem Statiker, Bauphysiker, Vermesser und Fachingenieure für die technische Gebäudeausrüstung (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro). Statiker werden benötigt, wenn in die tragende Struktur des Gebäudes eingegriffen wird. Das ist bereits ein Durchbruch in einer Wand oder für ein größeres Fenster im Dach. Statiker ermitteln die Standsicherheit von neuen Bauteilen, etwa Balkonen, aber auch von bestehenden Bauteilen – etwa einer durchhängenden Decke oder einem rissigen Mauerwerk. Bauphysiker sind Spezialisten auf den Gebieten Wärmeschutz, Schallschutz und Brandschutz. Insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Fachwerkkonstruktionen empfiehlt es sich, die geplanten Dämmmaßnahmen im Detail auf ihre bauphysikalische Auswirkung zu prüfen. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 9 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Vermesser sind zuständig für die Vermessung von Grundstücken und Gebäuden. Soll beispielsweise angebaut werden, sind sie mit der Gebäude Einmessung zu beauftragen. Fachingenieure für die Gebäudetechnik werden bei komplexeren Heizungsanlagen oder zur Planung von Lüftungsanlagen hinzugezogen. Sie dimensionieren die Anlagen und prüfen die Umsetzung auf der Baustelle. Auch deren Leistungen werden über die HOAI abgerechnet. In bestimmten Fällen ist ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) einzusetzen. Fragen Sie Ihren Architekten. Handwerksbetriebe Handwerker sind die Fachleute vor Ort und führen die geplanten Bauleistungen aus. Jedes Handwerkergewerk ist spezialisiert. Es gibt im Bauwesen die Roh- und Ausbaugewerke einschließlich der Gebäudetechnik wie Heizung, Klima, Sanitär und Elektro. Viele Handwerksbetriebe engagieren sich auf freiwilliger Basis durch eine Mitgliedschaft in ihren Fachverbänden und Innungen. Diese Mitglieder sind durch Weiterbildungsmaßnahmen immer auf dem aktuellen gesetzlichen und technischen Stand der neuesten Entwicklungen. Gute Fachbetriebe legen Wert auf Mitarbeiterweiterbildung und die Qualität der zu verarbeiteten Produkte. Eine Liste der Fachverbände und Innungen in Norddeutschland und ihre Fachbetriebe finden Sie bei den Handwerkskammern oder fragen Sie Ihren Architekten. Bei der Auswahl von geeigneten Handwerksbetrieben steht Ihnen Ihr Architekt gern zur Seite. Die Qualität der Handwerksarbeit und der verarbeiteten Produkte werden auch durch den Architekten geprüft. Schornsteinfeger Schornsteinfeger haben eine wichtige Rolle. Sie sind vom Gesetzgeber verpflichtet, Ihre Feuerungsanlage bei Neuinstallation und später auch im Betrieb zu überprüfen. Soll die Heizungsanlage erneuert werden, ist bereits bei der Planung der Bezirksschornsteinfegermeister mit einzubinden. Er prüft vor Ort, u. a. ob der alte Schornstein den Anforderungen der neuen Heizungsanlage gerecht wird und den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Behörden Ohne Behörden geht fast nichts, immer sind beim Bauen und Sanieren öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten und einzuhalten. Wenn Sie jedoch einen Architekten beauftragt haben, werden diese von ihm geregelt. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 10 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Je nach Umfang der Maßnahmen ist eine Baugenehmigung erforderlich oder muss ein Nachweis nach der Fertigstellung eingereicht werden. Zuständig für alle Fragen des Baurechts sind die Unteren Bauaufsichtsbehörden. Diese sind bei der Stadt, Gemeinde oder der Kreisverwaltung untergebracht. Allgemeine Informationen erhalten Sie als Hauseigentümer meist kostenfrei, Genehmigungen werden gegen Gebühren erteilt. Selbst bei Dämm-Maßnahmen der Fassade lohnt es sich, im Vorfeld nachzufragen, ob etwas zu beachten ist, wie beispielsweise der Grenzabstand zum Nachbar. Handelt es sich bei Ihrem Gebäude um ein Denkmal, ist in jedem Fall frühzeitig die Untere Denkmalschutzbehörde zu einzubinden. In diesem Fall werden alle Maßnahmen, die die Erscheinung des Gebäudes verändern, wie beispielsweise eine Solaranlage auf dem Dach, im Einzelfall geprüft. Die Belange des Denkmalschutzes haben in einigen Fällen Vorrang gegenüber gesetzlichen Anforderungen, wie zum Beispiel den Anforderungen durch das Erneuerbare-Wärme-Gesetz. Das Grundbuch wird in Norddeutschland von Grundbuchämtern geführt. Diese sind in den zuständigen Amtsgerichten untergebracht. Das Grundbuch gibt Auskunft über die privatrechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks, zum Beispiel ob das Grundstück mit einem Leitungsrecht belastet ist oder Baulasten die Nutzung des Grundstückes einschränken. Die Untere Wasserschutzbehörde teilt Ihnen mit, ob auf Ihrem Grundstück eine Bohrung für eine Erdwärmesonden- oder eine Grundwasserwärmepumpe möglich ist. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 11 Co2-Sparer-Aktion 4 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Alle Möglichkeiten ausnutzen Wenn Sie energetische Sanierungsmaßnahmen planen, dann sollten Sie die Gunst der Stunde nutzen, um in Ruhe auch über weitere Baumaßnahmen nachzudenken. Was wurde schon lange aufgeschoben? Welche Wohnqualität bevorzugen Sie für die Zukunft? Soll das Gebäude vergrößert werden? Möchten Sie im Alter in Ihrer Wohnung barrierefrei wohnen? Nutzen Sie jetzt alle Möglichkeiten für die Umsetzung aller Baupläne. Wenn wir bereits alle denkbaren Möglichkeiten in die Planung eingeschlossen haben, entsteht ein ganzheitliches energetisches Sanierungs- und Modernisierungskonzept mit zeitgemäßen Baustoffen. Gibt es Baumaßnahmen die sich mit einer energetischen Sanierung kombinieren lassen? Energetische Sanierungen werden meistens verbunden mit der Dämmung von Fassaden und Dächern, dem Austauschen alter Fenster, Erneuerung von Heizsystemen. Bei diesen Vorhaben kann man lang aufgeschobene Probleme mit einplanen. Ein Ausbau des Dachgeschosses ist gut kombinierbar mit der Dachdämmung, neuer preiswerter Raumgewinn im Dachgeschoss ist dadurch möglich. Auch die dafür benötigte Heizungserweiterung ist durch eine neue Heizungsanlage planbar, sie wird gleich entsprechend dimensioniert. Auch ein Anbau kann preiswerten Wohnraumgewinn im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung bringen. Wenn neue Fenster benötigt werden, dann lohnt es sich, die Belichtung der Räume zu prüfen. Dunkle Räume können durch eine Fenstervergrößerung heller werden. Wenn Rollläden gewünscht werden, dann ist das bei einem Fensteraustausch eine günstige Gelegenheit. Eine energetische Fassadensanierung bietet zusätzlich die Möglichkeit, das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes gewinnbringend zu verändern. Was muss bei einem ganzheitlichen und nachhaltigen Konzept geprüft werden? Vor jeder Dämmmaßnahme sollten die entsprechenden Wände und Decken auf Feuchtigkeit überprüft werden. Sehr häufig sind die Abdichtungen von Kellerwänden gegen das Erdreich mangelhaft oder sie fehlt ganz. Die Folge sind feuchte Kellerwände. Bei kleinen Feuchtigkeitsschäden an der Kellerwand können auch defekte Regenfallrohre die Ursache sein. In allen Fällen muss die Ursache der Feuchtigkeit geklärt und fachgerecht beseitigt werden. Dazu gehört auch eine professionelle Raumtrocknung in den betroffenen Räumlichkeiten. Erst dann ist eine Dämmung der Kellerwände zu empfehlen und fachgerecht. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 12 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Wenn Stahlträger an der Kellerdecke rosten, dann sollte der Statiker diese auf ihre Tragfähigkeit überprüfen. Sind die Tragfähig, dann reicht sehr häufig ein entrosten der Stahlträger und entsprechender Schutzanstrich. Schimmel an Decken und Wänden sind häufig ein Problem, die Ursachen sind vielfältig. In allen Fällen sollten die Ursachen geklärt und fachmännisch beseitigt werden. Sehr oft sind die Ursache Baumängel, schlechte oder fehlende Dämmungen, Wassereinbruch durch Schäden am Dach oder wasserführende Leitungen. Aber auch falsches Lüftungsverhalten und Schrankwände an nicht gedämmten Außenwänden können Schimmelwachstum verursachen. Ein Energieberater oder Lüftungstechniker kann für Sie ein Lüftungskonzept entwickeln. Die Raumfeuchtigkeit kann nur durch eine gute Lüftung reguliert werden. Feuchtigkeit kommt durch Atmung, Kochen und Baden täglich in die Raumluft. Es gibt verschiedene Möglichkeiten für eine gute Belüftung, die manuelle und kontrollierte Belüftung. Bei einer manuellen Lüftung muss jemand mehrmals täglich Stoßlüften, jedes Mal ca. 5 Minuten im Winter und etwas länger in den Übergangszeiten. Beim kontrollierten Lüften übernimmt dies eine automatische Lüftungsanlage. Die frische und schadstofffreie Luft erhalten Sie damit Tag und Nacht. Etwaige störende Lärmbelästigung durch geöffnete Fenster entfallen. Zusätzlich sparen Sie Energie, wenn Sie sich für eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung entscheiden. Was ist ein „barrierefreier“ - „altersgerechter Umbau“? Es gibt immer noch viele Barrieren, bei den Außenanlagen, den Hauseingängen oder sogar in der eigenen Wohnung. Für viele Menschen sind das kaum überwindbare Hindernisse in allen Bereichen. Das fängt bei der Erreichbarkeit von Griffen und Schalter in der eigenen Wohnung an, die zum Hindernis werden können. Prüfen Sie selbst, welche Bereiche in Ihrer Wohnung auch sitzenden oder in einem geschwächten körperlichen Zustand gut zu erreichen und zu bedienen sind. Schalter, Tür- und Fenstergriffe sollten ohne großen Kraftaufwand zu betätigen und nicht höher als 1,05 m angebracht sein. Ist dies bei Fenstern mit Brüstungen nicht möglich, ist gegebenenfalls eine automatische Öffnungs- und Schließfunktion erforderlich. Die Bewegungsflächen in Flur, Küche oder Bad sollten groß genug, die Durchgangsbreiten der Türen breit genug sein. Badezimmer- und WC-Türen sollten nach außen aufgehen und von außen zu entriegeln sein. Treppenanlagen lassen sich auch optimieren. Hier sind beidseitige Handläufe sehr oft eine große Hilfe. Kontrastreiche Treppenmarkierungen, rutschhemmende Treppen Beläge sowie eine Stufenbeleuchtung kann eine Stolpergefahr minimieren. Auch der Einbau von Rampen oder einem Aufzug kann in die Planung einfließen. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 13 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Der Bund fördert derzeit mit dem KfW-Programm „Wohnraum Modernisieren – Altersgerecht Umbauen“ das altersgerechte Umbauen. Für welche Baustoffe entscheide ich mich beim Bauen? Energetische Sanierungen sollen den Energieverbrauch minimieren und die Ressourcen schonen. Darum sollte auch bei der Wahl des Baustoffes auf dessen Umweltverträglichkeit und Qualität geachtet werden. Zertifikate und Siegel helfen bei der Entscheidung, sie geben Auskunft über die Bauprodukte mit einer bauaufsichtlichen Zulassung. Das Ü-Zeichen gilt in Deutschland oder das CE-Zeichen, welches zwischenzeitlich in ganz Europa gilt. Unterschiedliche Stellen zertifizieren zusätzliche Qualitätsmerkmale. Die RAL-Gütegemeinschaft zeichnet qualitativ hochwertige Produkte und Dienstleistungen aus, die nach hohen festgelegten Qualitätskriterien hergestellt beziehungsweise angeboten werden. Herstellern, Handel, Verbrauchern, Prüfinstituten und Behörden legen mit RAL gemeinsam die Anforderungen für die jeweiligen Gütezeichen fest. Der Blaue Engel zählt zu den bekanntesten Umweltzeichen. Dieses wird seit 1978 an umweltfreundliche Produkte und Dienstleistungen verliehen. Die fachlichen Kriterien der Vergabegrundlagen entwickelt das Umweltbundesamt. Das natureplus®-Qualitätszeichen ist das internationale Qualitätszeichen für nachhaltige Wohn- und Bauprodukte, geprüft auf Gesundheit, Umweltverträglichkeit und Funktion. Produkte mit diesem Zeichen bestehen überwiegend aus nachwachsenden oder naturschonend gewonnenen Rohstoffen. Eine weitere Umweltdeklaration ist die so genannte Environmental Produkt Deklaration (EPD). Die Deklaration gibt es bereits für Bauprodukte, Autos und Büromöbel. Die detaillierte Produktbeschreibung wird insbesondere zur Berechnung von Ökobilanzen größerer Gebäude hinzugezogen. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 14 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparer-Aktion 5 Kosten der Sanierung Grobplanung: Was kostet die Sanierung? Die Sanierungskosten setzen sich zusammen aus: 1. 2. 3. 4. 5. Kosten für Energieberater Kosten für die geplanten Maßnahmen, Kosten für Architekten, Kosten für Fachingenieure, Gebühren für Genehmigungen bei der Behörde Holen Sie sich für die geplanten Maßnahmen Preisangebote ein oder lassen Sie sich von einem Architekten eine Kostenprognose erstellen. So könnte eine erste Prognoseberechnung am Beispiel eines Einfamilienhauses aussehen. Einheiten Stck qm qm qm Energieberatung vorher: Dämmung der Fassade: Austausch der Fenster: Dämmung der Kellerdecke: Kontrollierte Lüftung mit Stck Wärmerückgewinnung: Neuer Pellet Kessel und Pellet Lager, inkl. hydraulischer Abgleich: Stck Architektenhonorar: Stck Gebühren für Genehmigungen: Gesamtkosten: Anzahl 1,00 250,00 30,00 70,00 Kosten 6,00 2.500,00 € 15.000,00 € 1,00 1,00 1,00 90,00 € 300,00 € 50,00 € Summen 980,00 € 22.500,00 € 9.000,00 € 3.500,00 € 20.000,00 € 11.000,00 € 0,00 € 81.000,00 € Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 15 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Finanzplan Welches Eigenkapital steht Ihnen zur Verfügung? Je nach Umfang der Maßnahmen ist die Sanierung Ihres Gebäudes eine der größten Investitionen für die nächsten Jahre. Übernehmen Sie sich nicht und prüfen Sie gewissenhaft, welches Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und welche zusätzlichen monatlichen Belastungen Sie zur Tilgung eines Kredites auf Dauer tragen können. Übrigens: Energetische Maßnahmen reduzieren die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser. Das können Sie von der Belastung abziehen. Lassen Sie bei Ihrem Unvorhersehbares! Kassensturz auch immer einen finanziellen Puffer für So könnte es zum Beispiel aussehen: Eigenkapital: Mögliche zusätzliche monatliche Belastung: Reduzierung der monatlichen Nebenkosten aufgrund der energetischen Sanierung: Mögliche Kreditlaufzeit: Sicherheit für Unvorhergesehenes: Summen 20.000,00 € Laufzeit 350,00 € 150,00 € 20 Jahre 10.000,00 € Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 16 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Fördermittel Geld vom Staat: Welche Maßnahmen werden gefördert? Sanierungsmaßnahmen werden von Bund und Land finanziell unterstützt. Hier einen Überblick zu behalten, ist nicht immer einfach – zumal sich die Bedingungen immer wieder ändern. Die aktuellen Förderprogramme können Sie direkt erfragen. Hier einige typische Maßnahmen, die gefördert werden: Energetische Maßnahmen Anbieter Energieberatung BAFA Dämmung der Gebäudehülle KfW Neue Heizung (erneuerbare Energieträger) BAFA Baubegleitung KfW Altersgerechtes Umbauen Erschließung KfW Maßnahmen in der Wohnung KfW Sanitärräume KfW Förderungen für Energieeffizientes Sanieren und Altersgerecht Umbauen können Sie nutzen Die Förderung ist umso attraktiver, je besser das Endergebnis der Sanierung ist. Daher lohnt sich auch aus dieser Sicht die Bündelung von Maßnahmen. BAFA: Bundesamt für Wirtschaft- und Ausfuhrkontrolle (BAFA) www.bafa.de KfW: KfW, Niederlassung Berlin, 10865 Berlin, www.kfw.de Einige Städte und Gemeinden stellen zusätzlich Förderprogramme zur Verfügung. Ebenso einzelne Energielieferanten. Fragen lohnt sich. Eine aktuelle Förderübersicht finden Sie auch unter http://www.energiefoerderung.info/ Was muss ich bei der Beantragung von Fördermitteln zu beachten? Die Förderkriterien sind wie bereits erwähnt in Bewegung und verändern sich ständig, darum sollten Sie sich immer aktuell informieren. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 17 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Grundsätzlich sind Förderanträge vor Beginn der Arbeiten zu stellen. Die Darlehen und Zuschüsse werden in der Regel über Ihre Hausbank beantragt oder fragen Sie Ihren Finanzierungsberater. Jedes Förderprogramm unterliegt bestimmten Bedingungen, die zu erfüllen sind, z. B. ein Wärmedämmstandard. Darum ist es wichtig, sowohl die technischen Mindestanforderungen frühzeitig zu kennen. Auch die Bedingungen zur Antragstellung und späteren Nachweisführung sind genau zu beachten. In fast allen Fällen benötigen Sie für die Antragstellung einen Sachverständigen, zum Beispiel einen Energieberater. Es werden nur Maßnahmen gefördert, die von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Kostenkontrolle: Mehrkosten vermeiden Damit die Kosten auch am Ende der Sanierung nicht aus dem Rahmen fallen, müssen die Kosten über die gesamte Planungs- und Ausführungsphase kontrolliert werden. Eine Kostenprognose/Schätzung ist die Grundlage der Kostenberechnung für die geplanten Maßnahmen und steht am Anfang. Nachdem Ihnen die Angebote von Firmen vorliegen, ist zu prüfen, ob die prognostizierten Kosten für das jeweilige Gewerk eingehalten werden. Liegen die jeweiligen Angebote über der Kostenberechnung, muss geprüft werden, bei welchem Gewerk Sie Kosten einsparen können. Die Kostenprognose, Kostenberechnung und die Preisangebote werden bis zur Kostenfeststellung am Ende des Bauvorhabens aufgeschrieben. Es sollte keine Entscheidung getroffen werden ohne eine Kostenkontrolle. Der aktuelle Kostenstand sollte ständig geprüft werden. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 18 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparer-Aktion 6 Es gibt Gesetze, Verordnungen, Normen …, die Sie kennen müssen, bevor Sie handeln Das Baurecht Die Grundlage für eine richtige Planung ist das öffentliche Baurecht Das öffentliche Baurecht umfasst alle Rechtsvorschriften, die die bauliche Nutzung von Grund und Boden regeln. Im Gegensatz dazu steht das private Baurecht, das die Vertragsbeziehungen zwischen den Baubeteiligten beinhaltet. Hier die Gesetze und Verordnungen im Einzelnen, die bei einer energetischen Sanierung und altersgerechtem Umbau beachtet werden müssen. 1. (BauNVO) Baunutzungsverordnung und (BauGB) Baugesetzbuch: Ob und wie Grundstücke unter städtebaulichen Gesichtspunkten baulich genutzt oder verändert werden können, wird darin bundesweit geregelt. 2. (LBO) Landesbauordnungen: Die baupolizeilichen Anforderungen an das Gebäude hingegen sind Ländersache und sind in den und den ergänzenden Verordnungen festgeschrieben. So definiert sie unter anderem Abstandsflächen vom Gebäude zu den Grundstücksgrenzen, Anforderungen an einzelne Baustoffe und Bauteile sowie Anforderungen an die einzelnen Räume und Wohnungen. Zusätzlich ist darin festgelegt, welche Maßnahmen am Gebäude genehmigungspflichtig sind und wie die Anträge zu stellen sind. 3. (EnEV) Energieeinsparverordnung: Diese Verordnung ist bedeutend für das energetische Sanieren. Sie definiert die energetischen Mindestanforderungen an die Gebäudehülle und die Gebäudetechnik. Nehmen Sie Änderungen, Erweiterungen oder Ausbaumaßnahmen an der Gebäudehülle vor, wie an Dach, Fassade, Fenstern oder Kellerdecke, müssen die Anforderungen der Verordnung eingehalten werden. Diese Verordnung legt fest, bei welchen Maßnahmen, z. B. bei einer Erneuerung der Dachdeckung, eine Dämmung gefordert wird und in welcher Qualität. Bitte beachten: Sie beinhaltet Regelungen, die eingehalten werden müssen, selbst wenn keine Sanierung durchgeführt wird! Z. B. sind Sie als Eigentümer verpflichtet, bei einem Verkauf, einer Neuvermietung oder Neuverpachtung einen Energieausweis erstellen zu lassen. Ebenso sind Sie verpflichtet, einzelne Bauteile energetisch nachzurüsten, wie beispielsweise die ungedämmte oberste Geschossdecke, Warmwasserleitungen oder das (geneigte) Dach. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, von denen Sie eine Wohnung zum Stichtag 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Hier greift die Pflicht bisher nur bei einem Eigentümerwechsel. Informieren Sie sich bei einem Energieberater, welche Anforderungen Sie erfüllen müssen. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 19 ARCHITEKTEN & GUTACHTER 4. (EWärmeG) Erneuerbare-Wärme-Gesetz: Es ist beim Austausch der zentralen Heizungsanlage einzuhalten. Es schreibt vor, nach dem Austausch der zentralen 5. Heizungsanlage zehn Prozent des Wärmebedarfs des Wohngebäudes über erneuerbare Energien abzudecken. Zur Erfüllung der Verpflichtung sieht das Gesetz eine Reihe von Möglichkeiten vor. Zur Wahl stehen Solarthermie, Geothermie, Nutzung von Umweltwärme einschließlich Abwärme durch Wärmepumpen sowie Biomasse. Ersatzweise wird auch die gesamte Dämmung der Gebäudehülle oder nur von Dach oder Außenwand angerechnet, wenn dabei sehr gute Dämmstandards erreicht werden. 6. (1.BImSchV) 1. Bundes Immissionsschutz Verordnung: Die Regelungen zu den maximalen Abgaswerten Ihrer Heizungsanlage, die erforderlichen Kontrollen durch den Schornsteinfeger und die Anforderungen an den Schornstein sind in der enthalten. So muss z. B. die Austrittsöffnung des Schornsteins bei einem neuen Pellet Kessel eine Mindesthöhe zum eigenen Dach einhalten und zusätzlich alle Fensteröffnungen im Umkreis von 15 Metern um 1 Meter überragen. 7. (BGB) Bürgerliche Gesetzbuch: Das private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Ihnen und allen am Bau Beteiligten, von den beauftragten Firmen über die Nachbarn bis hin zu den Mietern. Ihre Beziehung zu den Architekten, Fachingenieuren und Handwerkern regeln Sie vertraglich, durch den Abschluss eines sogenannten Werkvertrages. Dieser definiert, wie auch in der Aktion 8 erwähnt, Regelungen zur Vergütung, Kündigung, Haftung, Abnahme und Gewährleistung. Bei einem Werkvertrag schuldet der Auftragnehmer den Arbeitserfolg, ein mangelfreies Gewerk oder Bauwerk. Eine Sanierung ist meistens mit Lärm und Schmutz verbunden, was den Nachbarn stören wird, darum informieren Sie rechtzeitig Ihre Nachbarn über die beabsichtigten Baumaßnahmen und den Arbeitsbeginn. Falls Sie das Grundstück des Nachbarn betreten oder für die Gerüststellung nutzen müssen, sollten Sie ihn mindestens 14 Tage vorher schriftlich darüber informieren. Der Nachbar hat die Arbeiten in der Regel zu dulden. Den eventuell entstandenen Schaden müssen Sie jedoch beheben. Auch Ihre Mieter sollten Sie rechtzeitig informieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass den Mietern drei Monate vor Beginn der Maßnahmen der voraussichtliche Umfang, der Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung in Textform, schriftlich angekündigt werden müssen. Der Mieter kann aber in diesem Fall den Vertrag binnen Monatsfrist außerordentlich kündigen. Führen Sie bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, so können Sie die jährliche Miete um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Holen Sie unbedingt vor dieser Ankündigung qualifizierten juristischen Rat ein. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 20 ARCHITEKTEN & GUTACHTER 8. (VOB, Teil B) Vergabe- und Vertragsordnung: Hier handelt es sich um einen Dienstvertrag, der Auftragnehmer hat die Leistung unter eigener Verantwortung nach dem Vertrag auszuführen. Dabei hat er die anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen zu beachten. Ein sogenannter VOB-Bauvertrag wird in der Regel mit den jeweiligen Handwerkern geschlossen. Normen und Richtlinien Richtlinien regeln die technisch korrekte Ausführung der Sanierungsmaßnahmen mit zahlreichen DIN-Normen. Die Anwendung der Normen und Richtlinien ist freiwillig. Verbindlich werden diese erst, wenn sie vertraglich vereinbart werden oder der Gesetzgeber ihre Einhaltung zwingend vorschreibt. So definiert beispielsweise die LBO, als Baupolizeirecht, in der „Liste der Technischen Baubestimmungen“ technische Regeln, die verbindlich einzuhalten sind. Von ihnen darf nur abgewichen werden, wenn den Anforderungen der LBO auf andere Weise ebenso wirksam entsprochen wird. Mit Ihren Planern und Handwerkern haben Sie im Werkvertrag die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik vereinbart. Diese umfassen alle technischen Grundsätze und Regelwerke, die theoretisch richtig sind, von der Masse der Bauschaffenden mit Erfolg angewandt wurden und sich damit in der Praxis bewährt haben. DIN-Normen entsprechen aus dieser Definition heraus nicht immer den anerkannten Regeln der Technik. Einige gehen über die Anforderungen hinaus, andere wurden von der Praxis überholt. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 21 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Versicherungen Selbst bei der besten Planung und Überwachung können während der Bauphase Unfälle passieren oder Schäden auftreten. Sparen Sie daher nicht an den notwendigen Versicherungen. Zu den wichtigsten Versicherungen zählt die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Mit dieser versichern Sie sich gegen Schadensersatzansprüche von Dritten. Beschädigt beispielsweise herabfallendes Baumaterial ein parkendes Auto oder verletzt sogar einen Passanten, kann schnell eine hohe Forderung auf Sie zukommen. Die Bauleistungsversicherung, früher Bauwesenversicherung, schützt Sie vor Schäden, die unvorhersehbar sind. Zu diesen zählen unter anderem Schäden durch höhere Gewalt wie Hochwasser oder Sturm und Vandalismus. Fragen Sie Ihren Versicherer, ob Schäden durch Feuer, Blitzeinschlag, Explosion oder der Diebstahl von Baumaterial von der Baustelle in den Versicherungsvertrag mit aufgenommen werden können. Helfen Ihnen bei der Sanierung Familienmitglieder, Freunde und Bekannte, sind Sie verpflichtet, die Helfer bei der Bauberufsgenossenschaft anzumelden und eine Bauhelferversicherung abzuschließen. Diese Regel greift unabhängig davon, ob diese gegen Bezahlung oder unentgeltlich arbeiten. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 22 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparer-Aktion 7 Eine gute Planung führt zum Erfolg Die Ausführungsplanung Nun geht es um die Ausführungsplanung. Sie ist die Basis für die ausführlichere Planung, sie gründet sich auf Ihre Entscheidungen und Berechnungen der sechs vorangegangenen Aktionen, von uns Co2-Sparer-Aktionen genannt. Mit der Aktion 1 haben Sie sich mit den Vorteilen einer energetischen Sanierung befasst, mit Aktion 2 ein energetisches Konzept erstellen lassen, mit der Aktion 3 die erforderlichen Planer hinzugezogen, in Aktion 4 haben Sie ein ganzheitliches Konzept gemeinsam mit Ihren Planern erstellt. Mit der Aktion 5 haben Sie die Finanzierung geklärt und mit der Aktion 6 über die Gesetze informiert. Nun befassen wir uns nun mit der Ausführungsplanung. Warum ist die Ausführungsplanung so wichtig? Die Ausführungsplanung ermöglicht ein gemeinsames Vorgehen aller Gewerke. In einem Planungsprozess werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten verschiedene Schwerpunkte bearbeitet. 1. Mit der Entwurfsplanung werden der Umfang und die Gestaltung der Maßnahmen festgelegt. 2. Mit der Baugenehmigungsplanung die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen durch die Baugenehmigung bestätigt. 3. Die anschließende Ausführungsplanung legt die Umsetzung im Detail fest. Die Ausführungsplanung enthält alle Angaben, die für eine erfolgreiche Umsetzung der Handwerkerleistungen erforderlich sind. Jedes Geschoss, jedes Bauteil und jeder Anschluss wird detailliert und soweit erforderlich zeichnerisch erfasst. Da auf der Baustelle jeder Handwerker nur für eine bestimmte Leistung zuständig ist, für den Einbau der Fenster etwa oder die Dämmung der Fassade, muss jeder wissen, was die anderen Firmen vor und nach ihm machen und wie das Ergebnis zum Schluss aussehen soll. Nur so kann der Fensterbauer den Rahmen der Fenster für die spätere Dämmung der Leibung breit genug planen. Die Zeichnungen sind hierfür die gemeinsame Sprache, in denen Gewerke übergreifend alle Leistungen erfasst sind. Was beinhaltet die Ausführungsplanung? In der Ausführungsplanung spiegeln sich Ihre Wünsche wieder. Ihre Entscheidungen über die Materialien und Qualitäten finden sich darin. Z. B. aus welchem Material der Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 23 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Dämmstoff oder der Rahmen Ihres neuen Fensters ist und welche Farbe die Fassade erhält. Bei der Auswahl und den Entscheidungen wird ihr Planer ein guter Ratgeber sein. Welche Eigenleistung traue ich mir zu? Malerarbeiten oder Fensterabbruch: Spätestens bei der Erstellung der Ausführungsplanung müssen Sie entscheiden, welche Eigenleistung Sie einbringen wollen. Mit Eigenleistungen lässt sich Geld sparen. Doch dies ist nicht immer der Fall. Daher sollten Sie Vor- und Nachteile vorher genauestens gegenüber stellen: 1. Welche Qualifikationen sind erforderlich 2. Maschineneinsatz 3. Bin ich flexibel, habe ich Zeit (Urlaub) Diese Punkte sollen vorher geklärt werden, denn der geregelte Bauablauf soll durch die eigenen Arbeiten nicht unterbrochen werden. Wichtig ist hier auch, das viele Maßnahmen, wie z. B. die Dämmung der Gebäudehülle oder der Einbau einer neuen Heizung nur gefördert werden, wenn diese von Fachbetrieben ausgeführt werden oder die fachgerechte Durchführung der Maßnahmen durch einen Sachverständigen schriftlich bestätigt wird. Gefahrengeneigte Tätigkeiten dürfen zudem nur durch zugelassene Handwerksunternehmen ausgeführt werden. Klären Sie auch Fragen um die Gewährleistung. Sollten später Schäden, z. B. an der Abdichtung der Gebäudehülle auftreten, kommt es oftmals zu Haftungsstreitigkeiten. Die Malerarbeiten oder die Dämmung der Kellerdecke lassen sich jedoch mit entsprechender Fachkenntnis in Eigenleistung ausführen. Wenn Ihnen Familienmitglieder, Bekannte und Freunde helfen, dann sollten Sie diese bei der Bauberufsgenossenschaft anmelden und eine Bauhelferunfallversicherung abschließen. Alles auf einmal oder Schritt für Schritt? Der Geldbeutel entscheidet mit, ob Sie alles auf einmal energetisch sanieren oder die Maßnahmen über ein paar Jahre verteilen. Ohne Darlehen kann die energetische Sanierung oftmals nur durch Einzelmaßnahmen umgesetzt werden. Aber auch in diesem Fall sollten Sie planen, welche Maßnahmen über die Jahre hinweg realisiert werden sollen und welche Reihenfolge sinnvoll ist. So kann bereits bei der Sanierung des Daches der Dachüberstand oder beim Austausch der Fenster die Fensterbank breit genug gewählt werden, damit die Fassadendämmung später problemlos angebracht werden kann. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 24 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Wann müssen Entscheidungen getroffen werden? In einem Planungsprozess treffen Sie viele Entscheidungen für die Zukunft Ihres Gebäudes und Ihr Wohlbefinden darin. Einige dieser Entscheidungen fallen Ihnen leichter, einige vielleicht schwerer. Wichtig ist, dass die Entscheidungen vor der Ausführungsplanung getroffen werden, nämlich bevor die Leistungsverzeichnisse mit den Preisanfragen an die Handwerksbetriebe verschickt werden. Danach ist meistens eine Planänderung, erneute Leistungsverzeichniserstellung und Preisanfrage mit Mehrkosten verbunden. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 25 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparer-Aktion 8 Angebote einholen, Angebote prüfen und Verträge schließen Was beinhaltet eine gute Leistungsbeschreibung? In der Leistungsbeschreibung werden alle Entscheidungen bezüglich Material, Ausführung und Qualität mengenmäßig erfasst und in einzelnen Positionen beschrieben. Die Handwerksbetriebe, die zur Angebotsabgabe aufgefordert werden, erhalten auch alle wichtigen Angaben zur zukünftigen Baustelle, ob Bau-WC, Wasser, Strom und Lagerflächen vorhanden sind, ein Gerüst bereit steht und zu welchem Zeitpunkt die Arbeiten durchgeführt werden sollen. Diese Angaben sind für die Betriebe der Maßstab für eine realistische Preiskalkulation. Welche Leistungen sogenannte Nebenleistungen sind und welche Leistungen gesondert vergütet werden müssen, regelt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB, Teil C). Die VOB kann vertraglich zwischen Ihnen und den Firmen vereinbart werden. Wann ist eine Leistungsbeschreibung erforderlich? Je umfangreicher die Maßnahmen und damit die Auftragssumme werden, umso wichtiger ist eine detaillierte Leistungsbeschreibung. Die Preisangebote der Handwerksbetriebe können danach präzise kalkuliert werden. Die Leistungsbeschreibung bietet Ihnen die Sicherheit, dass nur Leistungen angeboten werden, die Sie angefragt haben und ermöglicht einen exakten Vergleich der einzelnen Angebote durch den Preisspiegel. Ein erfahrener Planer kann dadurch erhebliche Einkaufsvorteile für Sie herausholen. Weil ein Preisspiegel auf der Basis einer klaren Leistungsbeschreibung zu deutlich günstigeren Preisen führt. Bei kleineren Maßnahmen, wie dem Austausch einzelner Fenster oder der Instandsetzung einer defekten Regenrinne, können Sie in der Regel direkt Angebote bei den Handwerksbetrieben einholen. Was ist bei der Prüfung der Angebote zu beachten? Fordern Sie immer mehrere Handwerksbetriebe aus Ihrer Region zur Angebotsabgabe auf, denn die Angebotssummen variieren teilweise sehr stark. Prüfen Sie die einzelnen Angebote auf Vollständigkeit der angefragten Leistungen. Manche Betriebe bieten nicht die komplette Leistung an. So kann es sein, dass eine Firma Ihnen das Dach neu decken würde, jedoch die Dämmarbeiten nicht selbst ausführen kann. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 26 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Planer erstellen bei der Prüfung der Angebote immer einen sogenannten Preisspiegel. Hier werden die unterschiedlichen Angebote Position für Position gegenüber gestellt und verglichen, auch im Hinblick auf die angebotenen Fabrikate. Die Angebotssummen sollten im geplanten Kostenrahmen der Kostenberechnung liegen. Welche Firmen werden zu einem Vergabegespräch eingeladen? Ein erfahrener Planer aus der Region kennt in der Regel die meisten Handwerksbetriebe, die ordentliche Arbeit leisten. Wenn Sie jedoch keinen Planer einsetzen, dann sind folgende Hinweise hilfreich bei der Auftragsvergabe. Das günstigste Angebot ist nicht immer das Beste. Wenn Sie die Firmen nicht kennen, bitten Sie um Referenzen. Es ist dann immer hilfreich, bereits ausgeführte Projekte zu besichtigen und die Bauherren nach ihrer Zufriedenheit zu befragen, zum Beispiel: • • • Wie hat der Handwerksbetrieb gearbeitet? Wurden die Termine eingehalten? Gab es Mängel und wurden die zufriedenstellend behoben? Die Meister der Handwerksbetriebe mit den günstigsten Angeboten laden Sie dann zu einem sogenannten Vergabegespräch ein. Bei einigen Betrieben können Sie den Angebotspreis noch Endverhandeln, ein Preisnachlass auf den Angebotspreis ist da möglich. Einen weiteren Preisnachlass auf den Rechnungsbetrag können Sie vereinbaren, wenn Sie die Rechnungen vom Handwerksbetrieb innerhalb einer bestimmten Frist zahlen. Wenn Sie sich über die Zahlungsbedingungen einig geworden sind, dann sollten Sie über den Bauzeitenplan verhandeln und die Ausführungstermine vereinbaren. Was ist beim Bauvertrag zu berücksichtigen? Haben Sie sich für einen Handwerksbetrieb entschieden, sollten Sie in jedem Fall einen Bauvertrag, einen sogenannten Werkvertrag, mit der Firma schließen. Der Vertrag verpflichtet die Firma zu einer mangelfreien Erbringung der vertraglich vereinbarten Bauleistung und Sie als Auftraggeber zu der vereinbarten Zahlung. Sie können entscheiden, ob Sie den Vertrag auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder auf der Basis der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB, Teil B) schließen möchten. Beide regeln die Allgemeinen Vertragsbedingungen zur Vergütung, Kündigung, Haftung, Abnahme und Gewährleistung. Beide Vertragsgrundlagen haben Vorund Nachteile. Lassen Sie sich von Ihrem Architekten und juristischen Beratern ausführlich informieren und entscheiden Sie in Ihrem speziellen Fall, welche Vertragsgrundlage besser erscheint. Treffen Sie keine Entscheidung, gilt das BGB. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 27 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Haben Sie sich für einen Architekten entschieden, dann wird er in der Regel mit Ihnen ein Architektenvertrag schließen. Der Architekt wird nach der (HOAI), der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure abrechnen. Berechnungsgrundlage ist die jeweilige Bausumme. Im Bauvertrag werden die Vertragsbestandteile, meist Angebot, Leistungsbeschreibung und Ausführungsplanung, festgehalten. Es wird festgelegt, ob die Vergütung zu einer Pauschalsumme erfolgt, oder am Ende der Maßnahme die real ausgeführten Mengen ermittelt und zu den angebotenen Einheitspreisen vergütet werden. Außerdem werden Ausführungsfristen und gegebenenfalls Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung sowie die Gewährleistungsfristen, Zahlungsbedingungen und Sicherheitseinbehalte vereinbart. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 28 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparer-Aktion 9 Die Bauzeit braucht besondere Beachtung Bauleitung Welche Bauleitung ist gemeint. Der Begriff Bauleitung wird umgangssprachlich für unterschiedliche Formen der Aufsicht über die Baumaßnahmen benutzt. So kann der Gesetzgeber bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen von Ihnen als Bauherr einen Bauleiter nach der Landesbauordnungen (LBO) §45 verlangen, der das Auge der Behörde auf der Baustelle ist. Dieser muss von Ihnen benannt werden, über ausreichende Sachkunde verfügen und darüber wachen, dass die Bauausführung der Baugenehmigung und damit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die gesetzliche Pflicht dieser Bauleiter ist es, die Sicherheit für die Baubeteiligten und Dritten auf der Baustelle gegenüber der Baurechtsbehörde sicherzustellen. Verfügt der Bauleiter in einzelnen Bereichen nicht über eine ausreichende Sachkunde, z. B. bei der Tragwerksplanung/Statik, muss zusätzlich ein Fachbauleiter nach LBO §45 beauftragt werden. Der Idealfall, aber nicht gesetzlich angeordnet, sondern auf freiwilliger Basis von Ihnen beauftragt, ist die Objekt- beziehungsweise Bauüberwachung, wie sie die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezeichnet. Diese überwacht nicht nur, ob die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie prüft vor allem, ob die ausführenden Firmen die Leistungen, so wie sie in den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen definiert wurden, mangelfrei umsetzen. Die Bauüberwachung koordiniert die zeitlichen Abfolgen der einzelnen Firmen, überwacht die Ausführung und die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik und übernimmt die Rechnungsprüfung für Sie. Bauunternehmen haben ebenfalls einen Bauleiter. Sie koordinieren innerhalb der Firma den Personaleinsatz und die Materiallieferungen und sind Ansprechpartner für Sie als Auftraggeber beziehungsweise Ihre Bauüberwachung. Der Bauüberwacher des Bauunternehmers ist nicht der Interessenvertreter des Bauherrn, sondern nimmt die Interessen der Baufirma Ihnen gegenüber wahr. Es ist daher ratsam, einen unabhängigen Bauleiter nach HOAI (Architekten) zu beauftragen. Der vertritt die Interessen des Bauherrn gegenüber der Baufirma. Bei einer energetischen Sanierung besteht derzeit zusätzlich die Möglichkeit, eine von der KfW bezuschusste qualifizierte Baubegleitung zu beauftragen. Diese ist ausschließlich für die Überwachung der energetischen Maßnahmen zuständig. Baubegleiter unterstützen Sie bei den wichtigsten Entscheidungen während der Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe und prüfen kritische Ausführungsdetails auf der Baustelle. Diese Baubegleitung Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 29 ARCHITEKTEN & GUTACHTER bietet eine weitere Sicherheit dafür, dass die Ausführung qualitativ so gut ist, wie Sie es erwarten. Wann ist eine Bauleitung erforderlich? Aus rechtlicher Sicht ist nur die Beauftragung eines Bauleiters nach LBO §45 verpflichtend. Darüber hinaus steht es Ihnen frei, ob und in welchem Umfang Sie eine Bauüberwachung hinzuziehen. Empfehlenswert ist es jedoch in jedem Fall! Selbst beim einfachen Austausch der Fenster werden Ausführungsfehler oftmals nur von einem Sachkundigen erkannt. Was beinhaltet die Bauleitung? Die Bauleitung des Planers nach HOAI überwacht für den Bauherrn die mangelfreie Ausführung der Baugewerke. Grundlage für einen reibungslosen Ablauf der Baustelle ist der Bauzeitenplan. In diesem wird festgelegt, wann welche Firma welche Leistungen erbringen muss. Er umfasst für jedes Gewerk Lieferzeiten, Montagezeiten und die notwendigen Trocknungszeiten. Aber auch Ihre eigenen Bauleistungen „Muskelhypothek“ können mit aufgeführt werden. Der Bauzeitenplan wird vom Architekten/Planer/Auftraggeber während der Bauphase immer wieder überprüft und bei zeitlichen Verschiebungen angepasst. Damit Ihre Wünsche wie vertraglich vereinbart umgesetzt werden, müssen Leistungsbeschreibung und Ausführungspläne jedem Mitarbeiter der einzelnen Handwerksbetriebe bekannt sein. Sollten sich während der Bauphase Änderungen in der Ausführung ergeben, müssen diese mit den betroffenen Firmen besprochen und in die Pläne übernommen werden. Damit die Firmen ihre Arbeiten ordnungsgemäß erbringen können, benötigen sie immer einen aktuellen Stand der Ausführungspläne. Im Rahmen der Bauüberwachung wird ein Bautagebuch erstellt. Dieses dient dem Bauleiter als Dokumentation, welche Firmen zum Zeitpunkt der Bauüberwachung vor Ort waren, welche besonderen Vorkommnisse aufgetreten sind und welche Abstimmungen getroffen wurden. Hilfreich ist auch eine ausführliche Dokumentation des Baufortschrittes durch Fotos. So können Sie hinterher sehen, wo welche Leitungen hinter einer Verkleidung liegen oder wie der neue Aufbau der Dachkonstruktion ausgeführt wurde. Haben Sie mit den Firmen im Bauvertrag keine Pauschalsumme vereinbart, muss die erbrachte Leistung in der Regel vor Ort aufgemessen werden. Das Aufmaß der einzelnen Leistungen, wie die Dämmung der Decke, die Verkleidung mit Gipskarton oder das Schließen der Fugen wird vom Handwerksbetrieb und der Bauüberwachung gemeinsam durchgeführt und dient als Grundlage für die Erstellung und Prüfung der Rechnung. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 30 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Welche Qualitätskontrollen sollen durchgeführt werden? Später nicht mehr sichtbare Arbeiten sollten frühzeitig geprüft werden. Viele Maßnahmen wie die Abdichtungsarbeiten, die Dämmung des Daches oder die Dampfsperre sind am Ende der Bauphase nicht mehr sichtbar, da sie hinter einer Verkleidung verschwinden. Daher ist es erforderlich, diese Leistungen rechtzeitig zu prüfen, und gegebenenfalls nachbessern zu lassen. So ist beispielsweise bei der Dämmung darauf zu achten, dass diese lückenlos erfolgt. Offene Fugen oder ungedämmte Bereiche an schwer zugänglichen Stellen sind später oftmals kritische Schwachpunkte. Ist es außen mindestens 15 Grad kälter als innen, kann die Dämmung in Zweifelsfallen auch mit Hilfe von Thermografie Aufnahmen überprüft werden. Von großer Bedeutung ist auch eine durchgängige Luftdichtheitsebene. Das heißt, alle Flächen im Raum müssen so dicht sein, dass keine feuchtwarme Luft aus dem Raum in die Konstruktion gelangen kann. Dafür müssen alle Anschlüsse wie das Fenster an die Wand oder der Übergang von Folie zu Putz dicht sein, auch die Stellen von durchstoßenden Leitungen, wie Elektro- oder Heizungsleitungen. Auf Nummer sicher gehen Sie mit einer Prüfung der Luftdichtheit des Gebäudes. Mit einem Gebläse wird dabei ein definierter leichter Überbeziehungsweise Unterdruck im Haus erzeugt und Undichtheiten aufgespürt. Warum ist eine Abnahme der Leistung erforderlich? Die Abnahme wird als „Dreh- und Angelpunkt“ des Bauvorganges bezeichnet. Der beauftragte Handwerksbetrieb übergibt Ihnen rechtsgeschäftlich die erbrachte Leistung. Sie nehmen die Leistungen ab und bestätigen damit die Fertigstellung der vertraglichen Vereinbarungen. Sollten bei der Abnahme Mängel vorhanden sein, werden diese schriftlich festgehalten. Die Abnahme erfolgt und der Handwerksbetrieb ist verpflichtet, die festgehaltenen Mängel zu beseitigen. Mit der Abnahme beginnt sowohl die Verjährungsfrist für die Gewährleistung, als auch die Fälligkeit der Vergütung. Gleichzeitig „reiht“ sich die Beweislast um. Musste bisher der Handwerksbetrieb beweisen, dass bei der Ausführung kein Mangel vorliegt, haben nun Sie die Nachweispflicht, dass ein Mangel vorliegt. Die rechtsgeschäftliche Abnahme gehört zu Ihren vertraglichen Verpflichtungen, unabhängig davon ob der Vertrag nach BGB oder VOB Teil B abgeschlossen wurde. Falls Sie eine Bauüberwachung beauftragt haben, übernimmt diese die vorbereitende technische Abnahme. Im Zuge der Abnahme der Heizungsanlage sollte Sie von dem Handwerksbetrieb eine ausführliche Einweisung in die neue Technik erhalten. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 31 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Was ist bei der Rechnungsprüfung zu beachten? Abschlagsrechnungen der Handwerksbetriebe und die Schlussrechnungen sowie ggf. Teilschlussrechnungen nach (Teil-)Abnahmen, müssen nachvollziehbar und prüffähig aufgestellt sein. Rechnen Sie nur mangelfrei erbrachte Leistungen ab. Bei mangelhaft erbrachter Leistung steht dem Bauherrn ein Zurückbehaltungsrecht, in der Regel des zweifachen Mangelbeseitigungsbetrags, zu. Die Rechnungen sind rechnerisch und fachtechnisch zu prüfen und innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu bezahlen. Prüfen Sie die Rechnung auch im Hinblick auf formale Angaben. Die Rechnungen müssen an Sie adressiert sein und nicht an den Architekten, den Sie vielleicht mit der Prüfung beauftragt haben. Ebenso müssen die Leistung und der Ausführungszeitpunkt, eine Rechnungsnummer und die Steuer- oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer aufgeführt sein. Die Rechnungen müssen Sie gemäß §14b Abs.1 Satz 5 Umsatzsteuergesetz zwei Jahre lang aufbewahren. Die Frist beginnt mit Schluss des Kalenderjahres, in dem die Rechnung ausgestellt wurde. Bedenken Sie auch, dass Sie die Rechnungen als Verwendungsnachweis für einzelne Förderprogramme benötigen. Was ist eine Freistellungsbescheinigung? Mit dem „Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe“ ist zum 1.1.2002 ein Steuerabzug für Bauleistungen eingeführt worden. Hiervon betroffen sind Bauherren, die Unternehmer im Sinne des UStG sind, beispielsweise aufgrund der Vermietung von Wohnungen. „Werden für diese Wohnungen Bauleistungen in Höhe von über 5.000 Euro pro Jahr an eine Baufirma beauftragt, müssen 15% davon direkt an das Finanzamt abgeführt werden“. Diese Verpflichtung entfällt, wenn der Handwerksbetrieb beim Freistellungsbescheinigung beantragt hat und Ihnen diese vorlegt. Finanzamt eine Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 32 ARCHITEKTEN & GUTACHTER Co2-Sparer-Aktion 10 Nach Abschluss der Maßnahmen Nachweise nach der Fertigstellung – welche sind erforderlich? Wurden energetische Maßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle oder der Austausch der Heizung ausgeführt, müssen die ausführenden Firmen Ihnen die Einhaltung der Anforderungen der EnEV in einer Unternehmererklärung bestätigen. Diese müssen Sie bei Ein- und Zweifamilienhäusern mindestens fünf Jahre aufbewahren und auf Verlangen der Unteren Bauaufsichtsbehörde vorlegen können. Bei Mehrfamilienhäusern müssen Sie jedoch diese dort unverzüglich einreichen. Wurden mehrere energetische Maßnahmen umgesetzt und die Einhaltung der EnEV über einen rechnerischen Gesamtnachweis erbracht, ist nach der Durchführung der Maßnahmen ein Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Auch diesen müssen Sie auf Verlangen der Unteren Bauaufsichtsbehörde vorlegen beziehungsweise bei Mehrfamilienhäusern unverzüglich dort einreichen. Wurde die Heizung ausgetauscht, müssen Sie in Schleswig-Holstein die Erfüllung des EWärmeG nachweisen. Hierfür ist ein entsprechendes Formular von Ihnen und dem Sachverständigen zu unterzeichnen und im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Inbetriebnahme der Heizung bei der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Die Vordrucke zur Nachweisführung erhalten Sie bei den Unteren Bauaufsichtsbehörden. Haben Sie Fördermittel beantragt, müssen Sie bei der Bewilligungsstelle die entsprechenden Verwendungsnachweise einreichen. Bei der KfW ist dieser Nachweis derzeit nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen, spätestens jedoch 36 Monate nach der Zusage der Förderung, einzureichen. Dem Nachweisformular sind die Rechnungen der Fachunternehmen beizufügen. Im Fall der Heizungserneuerung oder bei Dämmmaßnahmen, die die Heizlast um mehr als 25% reduzieren, ist zusätzlich die Bestätigung der Durchführung des hydraulischen Abgleichs einzureichen. Einige Fördermittel können erst nach Fertigstellung der Maßnahmen beantragt werden, wie die Bezuschussung von erneuerbaren Energien durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Was muss bei der Instandhaltung eines Gebäudes beachten? • • Pflege: Ein Gebäude braucht ausreichend Pflege und regelmäßige Instandhaltung. Checkliste: Machen Sie sich eine Checkliste und sorgen Sie für eine regelmäßige Wartung und Inspektion. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 33 ARCHITEKTEN & GUTACHTER • • • • Abwasserleitungen: Es können Schäden durch verstopfte oder beschädigte Entwässerungssysteme entstehen. Mit einer regelmäßigen Kontrolle der Dachrinnen und Bodeneinläufe auf ihre Funktionsfähigkeit verhindern Sie Bauschäden. Auch die Kellerlichtschächte und Kellertreppen, falls diese an ein Entwässerungssystem angeschlossen sind, müssen regelmäßig kontrolliert werden. Heizsystem: Ein Entlüften der Heizkörper vor der Heizperiode spart Geld. Dazu Schalten Sie die Heizungspumpe ab, damit die Flüssigkeit im Heizkreislauf zum Stillstand kommt. Die Entlüftungsschraube am Heizkörper mit einem Lüftungsschlüssel öffnen und die Luft entweichen lassen. Danach prüfen, ob Wasser im Heizkreislauf nachgefüllt werden muss. Die Druckanzeige am Heizkessel zeigt es an. Nun ist die gleichmäßige Wärmeverteilung durch einen ausreichenden Betriebsdruck sichergestellt. Lassen Sie in jedem Fall einen hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage durchführen. Beim Einbau einer neuen Heizung ist dieser gesetzlich vorgeschrieben. Doch auch wenn Sie die Heizung nicht erneuern, können Sie mit dieser Maßnahme viel Energie sparen. Beim hydraulischen Abgleich werden Einstellungen der einzelnen Komponenten der Heizungsanlage wie der Heizkessel, die Pumpen, Rohrleitungen, Heizflächen und Thermostatventile, aufeinander abgestimmt. Inspektion: Denken Sie auch an die regelmäßige Inspektion der Heizung durch einen Fachbetrieb. Dieser prüft die Regelungs- und Sicherheitseinrichtungen, reinigt Kessel und Brenner, tauscht Verschleißteile wie Brennerdüse und Filter aus und nimmt eine Messung der Abgaswerte vor. Filter: Alle Filter müssen regelmäßig gereinigt oder erneuert werden. Alle Filter, ob Wasserfilter, Filter in einer Lüftungsanlage oder in einem kleinen Badlüfter, haben die Funktion, Fremdkörper zurückzuhalten. Ist der Filter gesättigt, ist dies nicht mehr möglich. Fenster und Türen werden täglich benutzt und beansprucht. Prüfen Sie daher in regelmäßigen Abständen, ob die Beschläge noch richtig eingestellt sind, so dass die Türen und Fenster leicht zu betätigen sind und gleichzeitig dicht schließen. Der Nutzer kann durch richtiges Verhalten Energie sparen und sein Wohnkomfort erhöhen • • Schimmelbildung vermeiden: Das richtige Lüften ist eine entscheidende Maßnahme, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Durch Kochdünste, Duschen, Wäschetrocknung und Atemluft gelangt Feuchtigkeit in die Raumluft. Diese Feuchtigkeit muss regelmäßig hinausgelüftet werden, sonst kondensiert sie und im schlimmsten Fall führt es zu einer Schimmelbildung. Stoßlüften: Bei einem Gebäude ohne automatische Lüftungsanlagen kann die Feuchtigkeit nur durch regelmäßiges Stoßlüften entweichen. Die warme und feuchte Raumluft wird dabei gegen kühlere und trockenere Außenluft ausgetauscht. Stellen Sie die Thermostatventile kurz vor dem Lüften auf null, so kann noch die Restwärme der Heizkörper genutzt werden. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 34 ARCHITEKTEN & GUTACHTER • • • Raumtemperaturen: Passen Sie die Raumtemperatur der Nutzung an. Denn jedes Grad zählt. Bereits eine Absenkung um ein Grad spart rund 6 % Heizenergie. Reduzieren Sie die Raumtemperaturen etwa von 24 auf 20 Grad, sinken die Heizkosten um 20% bis 25%. Übliche Temperaturen für bewohnte Räume und Kinderzimmer sind 20 Grad, im Bad können es auch 22 Grad sein. Für Schlafzimmer und Nebenräume reichen 16 Grad aus. Nachts kann die Temperatur in allen Räumen auf 16 Grad gesenkt werden. Diese Temperatur sollte nicht unterschritten werden, um eine Kondensation von Luftfeuchtigkeit an kalten Oberflächen und damit Schimmelpilzbildung zu vermeiden. Während des Urlaubs darf die Temperatur auch deutlich weiter sinken, achten Sie aber auf jeden Fall auf den Frostschutz. Lebensgewohnheiten: Stellen Sie die Heizungsregelung entsprechend Ihren Lebensgewohnheiten ein: Bei einem energetisch sanierten Gebäude können Sie abends die Heizung, eine Stunde bevor Sie üblicherweise zu Bett gehen, bedenkenlos absenken. Morgens sollte die Heizung eine Stunde vor dem aufwachen, wieder auf Normaltemperatur hochgefahren werden, damit Sie die Morgentoilette in behaglicher Wärme genießen können. Der Tagesablauf am Wochenende ist in der Regel anders als unter der Woche, das sollte entsprechend geregelt werden. Falls Sie Schwierigkeiten mit der Einstellung der Regelung haben, fragen Sie Ihren Heizungsbauer. Heizkörper: Auch Ihre Fensterdekorationen und Möbel nehmen Einfluss auf die Heizkosten. Vermeiden Sie einen Wärmestau an den Heizkörpern. So verhindern Möbel und Verkleidungen vor dem Heizkörper, dass sich die Wärme im Raum ausbreiten kann. Eine Fensterdekoration, die Heizkörper verdecken, leitet ein Großteil der Wärme über die Fenster wieder nach außen. Zielerfüllung: Genießen Sie nun das Ergebnis Ihrer energetischen Sanierung. Je nach Umfang der energetischen Sanierung an ihrem Gebäude können Sie sich nun über ein neues Dach, eine neue Fassade, neue Fenster, gesunde Raumluft durch eine Lüftungsanlage, behagliche Raumtemperaturen und niedrige Heizenergierechnungen freuen. Das ist pure Lebensfreude! Mit Ihrer Entscheidung für eine energetische Sanierung haben Sie auch einen großen Beitrag für eine saubere Umwelt geleistet. Team-Baukontor.de-GmbH | Hinter dem Klosterhof 23a |25524 Itzehoe | Hotline: 0 48 21-74 86-700 Homepage: www.team-baukontor.de | E-Mail: [email protected] Seite | 35
