Baugestaltungssatzung Duttenbrunn

BAUGESTALTUNGSSATZUNG
D U T T E N B R U N N
ZELLINGEN / MAIN
Herausgeber:
Markt Zellingen
2013
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BAUGESTALTUNGSSATZUNG
D U T T E N B R U N N
ZELLINGEN / MAIN
Herausgeber:
Markt Zellingen
Landkreis Main-Spessart
Verfasser:
Planergruppe HTWW - Aschaffenburg
Oktober 2013
3
Inhaltsverzeichnis
Duttenbrunner Impressionen
Zur Gestaltungssatzung
Geschichtliche Entwicklung
4
5
6
Baugestaltungssatzung (Ortssatzung)
Generalklausel
8
§ 1 Geltungsbereich
Anlage 1 - Geltungsbereich
§ 2 Allgemeine Anforderungen
§ 3 Baukörper / Baumasse
§ 4 Dächer / Dachaufbauten
§ 5 Fassadenmaterialien
§ 6 Fenster
§ 7 Türen
§ 8 Fensterläden / Rollläden
§ 9 Treppen / Arkaden / Balkone / Loggien
§10 Antennen / Sonnenkollektoren /
Fotovoltaikanlagen
§11 Freiflächengestaltung / Mauern
§12 Tore / Zäune
§13 Abstände / Abstandsflächen
§14 Abweichungen / Befreiungen
§15 Ordnungswidrigkeiten
§16 Inkrafttreten
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10
11
12
13
14
15
16
Anlage 2
Anlage 3
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23
24
25
Anlage 4
4
Seite
Exkurs: Scheunenausbau
Denkmalgeschützter Gesamtbereich
Liste der Einzelkulturdenkmale
Gemeindliches Sonderförderprogramm
17
18
20
DUTTENBRUNNER IMPRESSIONEN
5
PRÄAMBEL
Schematischer
Ortsgrundriss
Der historischer Ortskern von Duttenbrunn hat bis heute einen
klaren Ortsgrundriss trotz mehrerer Brände bewahrt.
Durch die Gestaltungssatzung soll dieses städtebauliche und
baukulturelle Erbe gewürdigt und strukturell wie auch in seinem Ortsbildcharakter weiterentwickelt werden.
Die Abgrenzung des Satzungsgebietes bezieht sich auf diese
Struktur und stellt gleichsam den zentralen Förderbereich des
“Gemeindlichen Sonderförderprogramms” dar.
Der Markt Zellingen hat es sich zur Aufgabe gemacht durch
diese Förderung das Leben und Arbeiten im historischen
Ortskern zu stützen und gleichsam die städtebauliche Qualität
zu schützen bzw. weiterzuentwickeln.
Die Satzung soll nicht nur gestalterische Missgriffe verhindern, sondern vor allem zu einer positiven Gestaltungspflege
beitragen. Im Sinne nachhaltiger Zukunftsplanung sollen traditionelle und neuzeitliche Qualitäten gefördert und gegenseitig abgestimmt werden. Die Satzung soll Handlungs- und
Rechtssicherheit fördern, sowie die Genehmigungsfähigkeit
vereinfachen.
Der Ortsgrundriss von Duttenbrunn widerspiegelt eine typische fränkische Siedlungsstruktur mit meist giebelständig zur
Straße stehenden Wohnhäusern und rückseitig, hofabschließenden
Scheunen,
sogenannten
Zweiseitbzw.
Dreiseithöfen.
Eine Besonderheit im Duttenbrunner Ortsbild sind die reich
mit Sonnenstrahl-Ornamentik verzierten Hoftore mit seitlicher
Türe, dem sogenannten „Springer“. Die Tore sind durch ein
schmales Satteldach geschützt.
Zwei zu den benachbarten Gemeinden führende Landstraßen
treffen in der südlichen Mitte der Ortslage T-förmig aufeinander. Sie bilden das historische Grundgerüst der Dorfanlage.
Etwa mittig der nach Norden führenden Stadelhofer Straße
tritt die sonst straßenparallele Bebauung zurück und
umschließt den zentralen, kleinen Marienplatz.
Der vorherrschende Bautyp ist die fränkische Hakenhofreithe.
Mit meist giebelständig zu den Straßen hin orientiertem
Wohnhaus und hofabschließender Scheune stellt sie die bauliche Grundstruktur des Dorfes dar.
Heute sind viele Scheunen und Nebengebäude leergefallen;
hierin erschließt sich ein zukünftiges Potenzial um weiteren
Wohnraum zu schaffen. Sicherlich sind auf Grund eingeschränkter Belichtung nicht alle Scheunen dafür geeignet,
dennoch kann bei geschickter Planung sehr interessanter und
baulandsparender Zusatzwohnraum erzeugt werden.
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GESCHICHTLICHE ENTWICKLUNG
Der Name Duttenbrunn rührt entweder von „Tuetenbrunn“
(Röhrenbrunnen) oder „Toutenbrunn“ bzw. „Teutenbrunn“
(Totenbrunn, ein Brunnen ohne Wasser) her. Seit dem mittelalterlichen Berichten kämpfte die Einwohnerschaft immer wieder
mit einer extremen Wassernot, bis nach 1918 die erste
Wasserleitung verlegt wurde.
Über den Ursprung des Dorfes ist nichts Näheres bekannt.
Erstmalig erwähnt wurde Duttenbrunn im Jahre 1014. Es soll
nach alten Überlieferungen mit einem verschwundenen Dorf
„Seehausen“ in Richtung Zellingen zusammenhängen, welches
wohl durch die Pest zur Wüstung wurde. Seine überlebenden
Einwohner siedelten nach Duttenbrunn sowie nach
Billingshausen über.
Typische Reihung fränkischer Hofreithen
Dieser kleine Wohlstand drückt sich bis heute in den teils prächtig verzierten Toranlagen aus.
1799 zählte Duttenbrunn 354 Einwohner, davon 50 Schulkinder.
In dem damals veröffentlichten „Lexikon für Franken“ werden in
Duttenbrunn 80 (Wohn-) Häuser gezählt, was ungefähr noch
heute für die historische Ortsmitte zutrifft (95). Durch die
Auflösung des Fürstbistums Würzburg (Reichsdeputationshauptschluss 1803) gelangt auch Duttenbrunn 1814 zu Bayern.
Zur Mitte des 19.Jhdts. zählte die Ortschaft ca. 600 Einwohner,
1873 werden 640, später 680 gezählt. 1873 wurde die „neue“
Schule gebaut; der Vorgängerbau stand auf dem heutigen
Kirchplatz und wurde 1877 abgebrochen.
Den ältesten baulichen Hinweis stellt der spätromanische Chor
der Kirche dar, welcher um 1200 mit dem ersten Kirchenbau
errichtet wurde. Das Gotteshaus wurde im Ortsgrundriss im
Südwesten, fast außerhalb auf einer kleinen Anhöhe angelegt
und ist bis heute die Dorfkirche „St. Margareta“.
Duttenbrunn war einst ein armes Bauerndorf, die permanente
Wassernot führte oft dazu, dass Haus- und Hofbrände nur
schwerlich gelöscht werden konnten. Auf den Feldern wurde
Korn, Dinkel, Hafer und Gerste sowie Hülsenfrüchte und Flachs
angebaut.
1897 brach durch zündelnde Kinder ein Großbrand aus, dem ca.
ein Drittel der Bebauung zum Opfer fiel, da wie schon immer Not
an Löschwasser herrschte. Es wird berichtet, dass zusätzlich mit
Jauche der Brand bekämpft wurde. Ein Jahr später wurde die
freiwillige Feuerwehr gegründet.
Erst unter Franz-Ludwig von Erthal (1779-1795) wurde das für
die Felder schädliche Wild eingedämmt und die Kartoffel sowie
Klee eingeführt. Letzteres ermöglichte mehr Vieh zu halten, was
eine gewisse wirtschaftliche Prosperität mit sich brachte.
7
Bauliche Zeugen des Wiederaufbaus erkennt man in den
damals neu errichteten Massivbauten mit roten und gelben
Klinkersteinen.
Nach dem 1. Weltkrieg wurde in Duttenbrunn eine Wasserleitung
gelegt und die Stromversorgung installiert, was zu einem weiteren Entwicklungsschub im Dorf führte.
Duttenbrunn
Die politische Eigenständigkeit wurde mit dem Beitritt
Duttenbrunns zum Markt Zellingen im Jahre 1978 aufgegeben.
Nunmehr ist das Dorf Ortsteil des Marktes Zellingen, hat aber bis
heute seine ländlich geprägte Erscheinung bewahren können.
Zellingen
Dass diese Qualität auch weiterhin erhalten bleibt, soll durch den
Einsatz von gemeindlichen Fördermitteln für Bauen und
Sanieren im Ortskern auf Grundlage der vorliegenden
Gestaltungssatzung gewährleistet werden.
Historische Karte
Lage in der Region (Karte vor Eingemeindung)
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BAUGESTALTUNGSSATZUNG
Duttenbrunn (Markt Zellingen)
Baugestaltungssatzung für die äußere Gestaltung und
Unterhaltung baulicher Anlagen, Freianlagen sowie der
Außenwerbung und über Abstände und Abstandsflächen für den
Bereich des historischen Ortszentrums von Duttenbrunn.
Zur Erhaltung und Pflege der Bausubstanz des
Ortskernbereiches, dem in geschichtlicher, baugeschichtlicher,
künstlerischer und städtebaulicher Hinsicht besondere
Bedeutung zukommt hat der Marktrat in seiner Sitzung am
.............. auf Grund Art. 81 Abs. 1, 2, 5 und 6 BayBO nachfolgende Satzung beschlossen.
Besonderheit: Hoftore von Duttenbrunn
GENERALKLAUSEL
Der historische Ortskern von Duttenbrunn mit seinem weitestgehend unzerstört gebliebenen, städtebaulichen Zusammenhang
soll geschützt werden.
Die Erhaltung und Pflege der Gebäude, Nebenanlagen und
Freiflächen des Ortskernes ist für die gemeindlichen
Körperschaften und für die Bürger des Marktes eine besondere
Verpflichtung.
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§1
GELTUNGSBEREICH
1.1 Räumlicher Geltungsbereich
1.2 Sachlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich dieser Satzung ist in einer unmaßstäblichen
Karte durch eine rote Linie dargestellt. Die Karte ist als Anlage 1
beigefügt und Bestandteil dieser Satzung.
Baudenkmäler im Sinne des Bayer. Denkmalschutzgesetzes sind
in der Anlage 3 gekennzeichnet.
Diese Satzung gilt für alle baulichen Maßnahmen:
- Genehmigungspflichtige und nicht genehmigungspflichtige
Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung,
Instandsetzung und -haltung von baulichen Anlagen oder von
Teilen baulicher Anlagen,
- genehmigungspflichtige und nicht genehmigungspflichtige
Errichtung und Änderung von Werbeanlagen nach Art. 62 und
63 Abs. 1 Nr.11, BayBO,
- anzeigepflichtigen und nicht anzeigepflichtigen Abbruch bzw.
die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen nach Art. 65 BayBO,
- die Gestaltung der privaten Freiflächen mit Mauern und
Einfriedungen.
Die gestalterische und substanzielle Erhaltung der gründerzeitlichen Ortserweiterung ist neben der Pflege des spätmittelalterlich
geprägten Dorfkerns von öffentlichem Interesse.
Höherrangiges Recht wie Planungs- und Baurecht,
Denkmalschutz und andere Bestimmungen bleiben von dieser
Satzung unberührt.
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GELTUNGSBEREICH
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ANLAGE 1
§2
ALLGEMEINE ANFORDERUNGEN
Alle baulichen Anlagen im Geltungsbereich dieser Satzung müssen sich nach Größe und Umriss, nach Bauart und nach
Baustoff, nach Maßstab, Form und Farbgebung, in der
Dachgestaltung und der Behandlung der Außenhaut in das
Ortsbild einfügen.
Dies gilt für Neubauten ebenso wie für Veränderungen und
Ausbesserungsarbeiten an bestehenden Gebäuden und
Anlagen.
Neubauten, Umbauten und Instandsetzungsarbeiten an baulichen Anlagen sowie die Wiederherstellung von baulichen
Anlagen sind so auszuführen, dass das Erscheinungsbild des
vorhandenen Straßenraumes nicht gestört wird.
Der Maßstab der bestehenden historischen Gebäude ist zu
erhalten. Dazu sollen Wände, Fenster, Schaufenster, Türen und
Tore in der Größe, den Maßstabsverhältnissen, der formalen
Gestaltung und dem Material dem Bauwerk und dem
Straßenbild angepasst werden.
Über den Markt Zellingen wird eine kostenlose städtebauliche
und baugestalterische Beratung angeboten. Ihre Inanspruchnahme wird vor der jeweiligen Erneuerungsplanung dringend
empfohlen.
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§3
BAUKÖRPER / BAUMASSE
Die überwiegende ortstypische Bauweise ist an den Straßenzeilen und Plätzen einzuhalten.
Neu im Ortsbild in Erscheinung tretende Baukörper dürfen in der
Baumasse (Länge, Breite, Höhe), sowie in Gliederung und
Gesamtumfang nicht wesentlich von den vorhandenen abweichen. Bei Umbauten sind Firstrichtung und Dachneigung, sowie
Trauf- und Firsthöhe beizubehalten; bei Neubauten sind sie der
in der Umgebung vorhandenen Bebauung anzugleichen.
§4
DÄCHER / DACHAUFBAUTEN
4.1 Dachform / Dachdeckung / Details
Zulässig sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 47°
bis 56°.
Flachdächer, welche vom Straßenraum einsichtig sind, sind
unzulässig. Flachdächer oder flachgeneigte Dächer (Pultdächer)
sind bei Hinter- und Nebengebäuden zulässig.
Tonbiberschwanzdach
Die Dacheindeckung der Sattel- und Pultdächer hat in ziegelrotem Material zu erfolgen (Ausnahme: Sonderbauten wie Kirche,
Turm u.ä. mit Naturschiefer - oder Gauben und untergeordnete
Dächer in Kupfer- oder Zinkblech). Vorzugsweise sollen
Tonbiber- oder Tonfalzziegel verwendet werden.
Die Ortgänge sind mit Ortbrett bzw. Zahnleiste auszuführen.
Dachflächengleiche Fensteröffnungen (Dachliegefenster) sind,
soweit sie vom öffentlichen Straßenraum sichtbar sind, nicht
erlaubt; in nicht direkt einzusehenden Dachbereichen können
Dachflächenfenster im Sparrenabstand eingebaut werden.
Dachliegefenster an Baudenkmälern sind grundsätzlich mit der
Unteren Denkmalschutzbehöde abzustimmen.
Tonfalzziegeldach
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Die folgenden Skizzen sind Teil der Satzung.
Zwerchhausproportion
Gaubenproportion
Dachdämmungen bei Altbauten sind sparrengleich oder unter
den Sparren einzubauen.
Der Dachüberstand an Traufe sowie Ortgang darf 40 cm nicht
überschreiten (ohne Rinne).
Dachaufbauten sind entweder als Zwerchhäuser oder als
Einzelgauben zulässig, Einzelgauben jedoch nur in Form von
Schleppgauben oder Satteldachgauben.
Seitlich abgeschrägte Gauben sind unzulässig.
Bei Scheunenausbauten sind nur Zwerchhäuser (1 Stück pro
Dachfläche) und Schleppgauben zulässig. Gaubenbänder sind
nur als Lüftungsgauben in Nebengebäuden und Scheunen
zulässig.
Schleppgaube
4.2 Drempel (Kniestock)
Drempel an straßenseitigen Wohnhäusern sind unzulässig
(Sparrenwiderlager bis zu einer Höhe von 40 cm sind zulässig).
Bei Scheunenersatzgebäuden sind Drempel über dem Erdgeschoss bis zu einer Gesamtwandhöhe von 4.00 m zulässig.
Satteldachgaube
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§5
FASSADENMATERIALIEN
5.1 Fachwerk
Fachwerkfassaden sind, soweit es sich um Sichtfachwerk handelt, freizulegen. Die Farbgestaltung und Oberflächenbehandlung ist mit der Marktverwaltung, der Denkmalfachbehörde (bzw.
den Sanierungsorganen) abzusprechen.
Grundsätzlich sollte sich die Fachwerkfarbgebung am historischen Befund orientieren.
Unzulässige Materialien:
a) Kunstschiefer und Faserzementplatten
b) Fliesen
c) Kunststoffverkleidungen
d) Metallverkleidungen
e) Kunststeinverkleidungen
f)
Scheinfachwerk
Alle Holzverbindungen an Außenfassaden sind zimmermannsmäßig herzustellen.
Vorhandene Inschriften und Schnitzwerke sind textlich und figürlich und in der Art der Ausführung zu erhalten.
5.2 Massive Außenwände
Massive Außenwände sind mit glatt verriebenem, mineralischem
Material zu verputzen. Sandstein- oder Muschelkalkfassaden
sowie Fenster- und Türgewände aus Naturstein, sind zu erhalten.
5.3 Energetische Aufwertung
Zur energetischen Aufwertung von Altbauten wird empfohlen, ein
Energieberatungsunternehmen einzuschalten (Kosten sind förderfähig). Der empfohlene Maßnahmekatalog zur Energieeinsparung ist mit der Gemeindeverwaltung bzw. dem eingesetzten
Gestaltungsberater abzustimmen.
Verputztes Fachwerk
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§6
FENSTER
6.1 Fenster in Altbauten vor 1945
In Altbauten vor 1945 sind ausnahmslos Holzfensterkonstruktionen zulässig.
Fenster mit einer Öffnungsbreite von mehr als 70 cm sind als
zweiflügelige Holzfensterkonstruktion auszuführen. Bei einer
Öffnungsbreite von unter 70 cm können einflügelige Fenster eingesetzt werden.
Alle vom öffentlichen Straßenraum sichtbaren Fenster in historischen Gebäuden sollen in "echte", glasteilende Sprossung eingeteilt werden (Holz- oder Bleisprossung), es sei denn, die historisch begründbare Vorlage zeigt andere Ausführungsarten.
Bei Scheunenumbauten sind historisierende Sprossungen unzulässig.
Die folgenden Skizzen sind Bestandteil der Satzung:
6.2 Fenster in Neubauten
In Neubauten nach 1945 sind Holzfensterkonstruktionen sowie
Kunststofffenster zulässig. Fensterformate in Neubauten sind in
hochrechteckiger Form einzubauen. Liegende Fensterformate
sind unzulässig.
1-flgl. Fenster
2-flgl. Fenster
3-flgl. Fenster
6.3 Fenster in Fachwerkgebäuden
In Fachwerkgebäuden sind die Fenster außenbündig einzubauen und mit einem Deckbrett außenseitig abzudecken.
6.4 Scheinsprossungen
Eingeschlossene oder abnehmbare Sprossungen sind nicht
zulässig.
6.5 Holzfenster
Mit Ausnahme von Scheunenumbauten sind alle Holzfenster
deckend, in heller Farbe zu streichen. Nur in begründeten
Ausnahmen können auch naturbelassene Fenster eingesetzt
werden.
3-flügeliges Holzfenster "Galgenfenster"
ohne und mit Sprosseneinteilung
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§7
TÜREN
Alte Hauseingangstüren sind nach Möglichkeit zu erhalten.
Neue Hauseingangstüren sind nur als Holztüren zulässig - ausgenommen Ladeneingangstüren; diese können auch in Metall,
farbig beschichtet gestaltet werden.
§8
FENSTERLÄDEN / ROLLLÄDEN
8.1 Fensterläden / Rollläden
An Fachwerkgebäuden sind nur Klapp- oder Schiebeläden aus
Holz oder Metall zulässig, Rollläden sind hier unzulässig.
Historische Tür
zeitgemäße Holzeingangstüre
An anderen Gebäuden sind Rollläden zulässig, wenn die Rollladenkästen und die seitlichen Führungsschienen von außen
nicht sichtbar sind (einputzen). Klapp- und Schiebeläden aus
Holz oder Metall sind ebenfalls möglich.
§9
TREPPEN / ARKADEN / BALKONE / LOGGIEN
9.1 Treppenanlagen
Treppenanlagen vor Hauseingängen an öffentlichen Verkehrsflächen sind in heimischem Naturstein oder Natursteinverkleidung auszuführen (Sandstein).
Betonsteinstufen mit eingefärbten Oberflächen sind ebenfalls
zulässig (nicht an Kulturdenkmälern).
Klappläden aus Holz
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Sandsteinstufen
9.2 Arkaden / Fassadenrücksprünge
Arkaden und ähnliche Fassadenrücksprünge sind nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig.
9.3 Balkone / Loggien / Auskragungen
Balkone, massive Kragplatten und Loggien dürfen an der
Straßenseite nicht angebracht / eingebaut werden.
9.4 Vordächer
Vordächer mit Kunststoffabdeckungen sind im Straßenbereich
unzulässig.
§ 10
ANTENNEN, SONNENKOLLEKTOREN UND
FOTOVOLTAIKANLAGEN
10.1 Antennen
Antennen sind nur an den nicht einsehbaren Fassadenteilen
zulässig. Bei der Montage auf dem Dach sollen diese an der
straßenabgewandten Seite des Daches, vorzugsweise unter der
Dachfläche, angebracht werden.
Parabolantennen sind farblich dem baulichen Hintergrund des
Daches anzupassen, aufgedruckte Werbung ist unzulässig.
Parabolantennen an der Straßenfront sind unzulässig.
10.2 Sonnenkollektoren, Solarzellen, Fotovoltaikanlagen
Sonnenkollektoren, Solarzellen und Fotovoltaikanlagen sind
generell nur an der straßenabgewandten Seite des Daches
zulässig. Bei giebelständig zur Straße orientierten Gebäuden
sind Kollektoren mit einem Mindestabstand von 4 m vom
Ortgang zu installieren. Ausnahmen bedürfen einer
Einzelentscheidung über Beantragung bei der Marktverwaltung.
Vordächer mit Glasabdeckung
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§ 11
FREIFLÄCHENGESTALTUNG / MAUERN
11.1 Freiflächen
Oberflächenversiegelungen durch Asphalt oder Beton sind unzulässig. Hofflächen sind mit heimischem Natursteinmaterial
(Muschelkalk od. heller Granit) oder mit Betonsteinpflaster in
Muschelkalkfarbe zu pflastern. Wassergebundene Flächen sind
erwünscht (feinkörniger Kies oder Split).
11.2 Mauern
Die Errichtung von neuen Mauern sowie Umbau- und Instandsetzungsarbeiten an bestehenden Mauern sind in heimischem
Naturstein oder grob verputzten (Kellenwurf) industriellen
Steinen auszuführen; Klinkermauern oder eine Mauerverkleidung mit Fliesen sind unzulässig.
Mauern sind mit Natursteinplatten aus heimischem Material, mit
Ziegeln oder Zinkblech abzudecken.
(Ausnahme: Natursteinmauern mit gemauerter Mauerkrone.)
Muschelkalkpflaster
Sandsteinmauer
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§ 12
TORE UND ZÄUNE
12.1 Bestehende Hoftoranlagen
Bestehende Hoftoranlagen und Torhäuser sind zu erhalten bzw.
instandzusetzen. Torhäuser sind mit Tonziegeln oder Zinkblech
einzudecken.
12.2 Neue Hoftoranlagen
Neue Hoftoranlagen und Torhäuser (Auswechslung) sind der
ursprünglichen Gestalt nachzuempfinden.
12.3 Hoftore
Hoftore sind in Holz oder Holz-Stahlkonstruktion auszuführen
und geschlossen zu verschalen.
12.4 Schmiedeeiserne Tore
Schmiedeeiserne Tore sind nach Absprache mit dem
Gemeindebauamt zulässig.
typisches Hoftor mit “Springer” (Türe)
12.5 Zäune
Zäune um Gärten sind ausschließlich als Holz-Stakentenzäune
oder Metallstabgitter-/Drahtzäune auszuführen.
Höhe maximal 1,40 m.
Kunststoffzäune sind unzulässig.
Holzstaketenzaun um den Garten
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§ 13
ABSTÄNDE und ABSTANDSFLÄCHEN
§ 15
ORDNUNGSWIDRIGKEITEN
Soweit im Geltungsbereich dieser Satzung die bestehende
Bebauung Traufgassen oder sonstige Hauszwischenräume zwischen einzelnen Gebäuden aufweist, die geringer sind als nach
Art. 6 Abs.1, Art. 81 Abs.1 Ziff. 6 BayBO erforderlich, werden die
Maße dieser Abstandsflächen als reduzierte Abstandsflächen
festgesetzt. Dies gilt auch für Abstandsflächen bei Gebäuden,
die sich an Verkehrsflächen gegenüberliegen sowie für
Abstandsflächen zwischen Gebäuden sowie baulichen Anlagen
und sonstigen Einrichtungen mit Wirkungen wie Gebäude.
Wer den Vorschriften dieser Satzung oder einer auf Grund dieser Satzung ergangenen vollziehbaren Anordnung vorsätzlich
oder fahrlässig zuwiderhandelt, kann gemäß Art. 79.1 BayBO
mit einer Geldbuße bis 5.000,- Euro belegt werden.
§ 16
INKRAFTTRETEN
Diese Satzung sowie die Abstandsflächenfestsetzung (§ 14 / 15)
tritt am Tage nach ihrer Veröffentlichung in Kraft.
§ 14
ABWEICHUNGEN und BEFREIUNGEN
Von den Bestimmungen dieser Satzung können Abweichungen
zugelassen werden, wenn sie der Präambel und der
Generalklausel dieser Satzung dem Sinne nach entsprechen
und wenn sie nach Art. 63 BayBO unter Berücksichtigung der
jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarschaftlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen insbesondere des Denkmalschutzes vereinbar sind.
Zellingen im Oktober 2013
Dr. Wieland Gsell
1.Bürgermeister
In allen Fällen sind Abweichungen von dieser Satzung zu
begründen.
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EXKURS: SCHEUNENAUSBAU / SCHEUNENERSATZBAU
Beim Ausbau sollte die Typik der Scheune erhalten bleiben. Zu
diesen typischen Merkmalen gehören:
- geschlossene, große ruhige Dachflächen
- mind. 45° Dachneigung
- vertikale Gliederung durch Brandwände, jeweils zwischen den
Scheunen
- große Scheunentore, häufig mit Überdachung, mittig oder in
Randlage.
Ein Problem und gleichzeitig ein großes Potential für die
Entwicklung von Duttenbrunn sind die leerstehenden und untergenutzten Scheunen.
Sie sind ein wichtiger Bestandteil jedes landwirtschaftlichen
Anwesens. Je nach Lage bilden sie den Abschluss des Hofes
oder trennen den Hof vom Garten (Durchgang). Häufig markieren sie den Ortsrand als "Scheunenkranz" wie eine Art
Stadtmauer. Im Innern der Ortslage können anhand dieser
Scheunenreihen einzelne Entwicklungsetappen, d.h. ehemalige
Ortsränder erkannt werden. Durch den Strukturwandel haben
viele Scheunen ihre ehemaligen Funktionen als Lager für die
Frucht,
Heu
und
Stroh
verloren.
Anliegen
der
Gemeindeentwicklungs-planung ist es, dieses z.T. gut erhaltene
bauliche Potential einer neuen Nutzung zuzuführen und damit
als städtebaulich gestalterisches, ortstypisches Element zu
erhalten und gleichzeitig das Umland, die Landschaft, vor weiterer Zersiedelung durch Neubaugebiete zu schützen.
Die Baustruktur einer Scheune eignet sich unter bestimmten
Bedingungen sehr gut zur Umnutzung für Wohn-, evtl. auch
gewerbliche Zwecke. So könnten zusätzliche Arbeitsplätze im
Ort die täglichen Pendlerbewegungen reduzieren.
Dabei gilt es, einige konstruktive, gestalterische und bauphysikalische Aspekte zu beachten.
Duttenbrunn hat den großen Vorteil, dass die Scheunen häufig
noch in einem guten Zustand und aus städtebaulicher Sicht ausbaufähig sind. Es sind schlichte, einfache Funktionsbauten.
Daraus ergeben sich einige gestalterische Prämissen für den
Ausbau, aber auch evtl. Einschränkungen und Aspekte, die
beachtet werden müssen:
1. Gestalterische Gesichtspunkte
- Vermeiden von Anbauten, behutsamer Umgang mit
Befensterung im Dach (zusammenhängende Schleppgauben
statt stehenden Einzelgauben)
- gestalterische Interpretation des großen Scheunentores in
zeitgemäßer Sprache (Holz-Glas- Konstruktion)
- Fenster ohne Sprossung, ggf. ins Fachwerkgefüge eingepasst
(Holzfenster)
- Tonziegeleindeckung
- Verwendung von satzungsgemäßen Materialien
- Erhalten von Vordächern über dem Scheunentor
2. Bautechnische Gesichtspunkte
- Prüfung des Bauzustandes von Außenwänden und Dach, ins
besondere im Bereich von Ställen (salpeterbelastete Wände
und Decken, Eisenträger oft verrostet), evtl. EG - Wände ver
stärken
- Untersuchung der Fundamente, evtl. Neugründung mit hori
zontaler und vertikaler Sperre
- Untersuchung der Wandkonstruktion auf die Möglichkeit hin,
Geschossdecken einzuziehen
Für den Aus- / Umbau eignen sich Scheunen, wenn:
- sie höhenmäßig aufteilbar sind, d.h. eine Höhe haben, die den
Einbau von zwei Geschossen möglich macht.
- sie durch ihre Lage auf dem Grundstück möglichst zweiseitig
belichtbar sind, d.h. nur die Giebel Grenzbebauung sind.
- sie über den Hof oder von der Gartenseite her erschlossen
werden können.
22
- Beachten des Taupunktes beim Einbau einer zusätzlichen
Wärmedämmung
- hinterlüftete Innendämmung (mit Dampfsperre)
holt, das Bild einer ganzen Straße beleben kann. Manchmal
haben auch nur kleine Veränderungen, wie z.B der Einbau neuer
Fenster mit ihren ursprünglichen Formaten und Fensterteilungen
oder das Entfernen von Kunststoffverkleidungen, oder auch
Fassadenbegrünung, ein heimischer Laubbaum und vieles
andere mehr, eine große Wirkung.
3. Funktionelle Gesichtspunkte
- Erhaltung der Durchgängigkeit vom Hof zum Garten
- max. 1-2 Wohneinheiten pro Scheune,
(Stellplatznachweis auf dem Hof)
- Erhaltung des tennenartigen Eingangsbereiches als große
Diele mit Treppe.
4.
-
Eine gute, dauerhafte Sanierung und Modernisierung eines alten
Hauses sollte nicht in die Substanz, in die Proportionen und
Maße des Hauses eingreifen. Vielmehr sollten geschädigte
Bauteile behutsam ausgetauscht und durch gleiche
Baumaterialien ersetzt werden. Der Einsatz neuer Baustoffe
muss auf gestalterische und bauphysikalische Anpassbarkeit an
die historische Bausubstanz hin überprüft werden. Es ist beim
Einsatz neuer Baustoffe unbedingt darauf zu achten, dass ein
Luftaustausch möglich ist, d.h. dass das Haus "atmen" kann.
Berücksichtigung sollte ebenfalls die Herkunft (einheimische
Baustoffe!) und die Art der Herstellung (Energieaufwand!) bzw.
die Möglichkeiten des Recyclings finden.
Baurechtliche Gesichtspunkte:
Befensterung
Bauwiche
Erschließung
KFZ-Abstellplätze
Dachüberstand
Scheunenersatzgebäude sollten dann in Erwägung gezogen
werden, wenn die alte Scheune bereits abgerissen wurde oder
die Um- und Ausbau- bzw. Sanierungskosten infolge der abgängigen Substanz nicht mehr zu rechtfertigen sind. In diesem Fall
ist mit dem örtlichen Bauberater ein Konzept zu erarbeiten, das
sich in die Umgebung einfügt, aber auch den Neubau als solchen erkennen lässt.
Scheunenersatzgebäude sollten sich in ihrer Größe, Kubatur,
Dachneigung und gestalterischen Details sowie Baumaterialien
an den o.g. Hinweisen für Scheunenausbauten bzw. am ehemaligen Gebäude orientieren.
ausbaufähige Scheune
Trotz der lukrativen Bedingungen zum Scheunenausbau dürfen
die alten Wohn-häuser, deren Wohnqualität oft durch die Lage
an der Durchgangsverkehrsstraße und durch die oft kleinen und
niedrigen Räume getrübt wird, nicht vergessen werden. Oft verbirgt sich hinter dicken Putzschichten ein wahres Schmuckstück,
das mit viel Liebe und Sorgfalt bis ins kleinste Detail hervorge23
ausgebaute Scheune
Beispiel für einen gelungenen Scheunenausbau in Schlitz
Hinter der Hainbuche 22 a, b, c
Durch Neuparzellierung und Abriss von Nebengebäuden
wurde die Erschließung der Scheune sichergestellt.
Die junge Eigentümerfamilie konnte durch den Verkauf von
zwei der drei Scheunenabschnitte den Ausbau des selbst
genutzten Scheunenteils finanzieren. Es entstanden drei
Wohneinheiten mit je. ca.100 qm Wohnfläche.
Die Maßnahme besitzt heute Vorbildcharakter.
Ansicht des Eingangsbereiches
Ansicht des gemeinsamen Gartens
24
ANLAGE 3
25
DENKMALLISTE (alt)
26
ANLAGE 3
geboren wurde. Der Bezug des Kindergeldes ist durch Vorlage einer
Bescheinigung der Familienkasse nachzuweisen.
Die Auszahlung des Zuschusses erfolgt nach Bezugsfertigkeit des geförderten Objektes. Auf Antrag kann ein Vorschuss bis 50 % des voraussichtlichen Förderbetrages bei Rohbaufertigstellung ausgezahlt werden. Die
Rohbaufertigstellung liegt vor, wenn die Außenwände und das Dach einschließlich Dacheindeckung fertig gestellt sind.
ANLAGE 4
Gemeindliches Sonderförderprogramm
zur Förderung baulicher Maßnahmen zur Stärkung der
Innenentwicklung im Wohn- und Geschäftsbereich
In Ergänzung der Förderung privater Maßnahmen in der Altortsanierung
im Ortsteil Zellingen durch die Regierung von Unterfranken bzw. die
Dorferneuerung im Ortsteil Retzbach durch das Amt für Ländliche
Entwicklung Unterfranken erlässt der Markt Zellingen folgendes
(2) Abbruch
Die Bezuschussung eines Abbruches ist gekoppelt an den Neubau bzw.
die Sanierung eines Wohn-und/oder Geschäftshauses auf dem gleichen
Buchgrundstück. Bei Grundstücken, die aufgrund ihrer geringen Größe
nicht selbständig bebaut werden können, gilt als Grundstück in diesem
Sinn die gemeinsam zur Bebauung vorgesehenen, als wirtschaftliche
Einheit zu betrachtenden Buchgrundstücke. Für den Abbruch eines
Gebäudes beträgt die Förderung 30 % der durch Originalrechnungen
nachgewiesenen Kosten, maximal 5.000 € je Grundstück. Der Zuschuss
für den Abbruch wird neben dem Zuschuss für einen Neubau (Abs. 1)
gewährt.
Die Auszahlung des Zuschusses für den Abbruch erfolgt nach durchgeführtem Abbruch. Voraussetzung für die Auszahlung ist die Vorlage der
bestandskräftigen Baugenehmigung für den Ersatzbau, es sei denn, die
Gemeinde verlangt aus städtebaulichen Gründen zur Schaffung von
Freiflächen den Verzicht auf einen Ersatzbau.
Gemeindliches Sonderförderprogramm:
§ 1 Fördergebiet
Der Markt Zellingen gewährt für den Neubau und für Erhaltungs- bzw.
Sanierungsmaßnahmen privater Wohn- und/oder Geschäftshäuser
Zuschüsse
a) im räumlichen Geltungsbereich der Altortsanierung im Ortsteil
Zellingen (Lageplan, Anlage 1),
b) im räumlichen Geltungsbereich der Dorferneuerung im Ortsteil
Retzbach (Lageplan, Anlage 2)
c) im Altortbereich des Ortsteiles Duttenbrunn (Lageplan, Anlage 3)
d) für Gebäude außerhalb der unter a) bis c) beschriebenen Gebiete,
wenn die Baufertigstellung vor dem 01.01.1961 erfolgte.
(3) Sanierung
Die Förderung der Sanierung eines bestehenden Gebäudes erfolgt unter
folgenden Voraussetzungen:
Das zu fördernde Gebäude liegt im Geltungsbereich dieser Satzung
(§ 1 a) bis c)) bzw. das bestehende Gebäude muss vor dem
01.01.1961 fertig gestellt worden sein (§ 1 d).
Die Förderhöhe beträgt 10 % der förderfähigen Kosten, maximal
20.000 € je Grundstück. Befinden sich auf einem Grundstück mehre
re förderfähige Objekte, gilt der Förderhöchstbetrag von 20.000 € für
jedes förderfähige Objekt.
Die Investitionen sind durch Originalrechnungen und Zahlungsbelege
nachzuweisen.
Eigenleistungen werden nicht gefördert. Materialkosten, die Kosten
aller notwendigen Entsorgungen, die Kosten der für den Abbruch evtl.
notwendigen Statik, das Architektenhonorar sowie etwaige Gebühren
(Baugenehmigungsgebühr des Landratsamts, Gebühren der
Gemeinde für Gerüststellung etc) werden auf Nachweis gefördert.
Im Übrigen gilt die kinderbezogene Förderung entsprechend.
§ 2 Förderfähige Maßnahmen und Förderhöhe
(1) Neubau
Für den Bau eines neuen Wohn- und/oder Geschäftshauses auf einem
unbebauten erschlossenen Grundstück im Fördergebiet (§ 1 a) bis c)
erhält der Eigentümer bzw. Erbbauberechtigte eine Förderung von 50,00 €
je m² neu errichteter Geschossfläche im Sinne des § 20 Abs. 3 BauNVO
1990, maximal 10.000 € je Grundstück.
Der Förderbetrag erhöht sich pro Kind um 2.000 €, jedoch höchstens um
6.000 €. Als Kinder in diesem Sinn gelten Kinder, für die Anspruch auf
Kindergeld nach dem Bundeskindergeldgesetz besteht, längstens jedoch
bis zum vollendeten 18. Lebensjahr, und wenn das Kind zum Zeitpunkt der
Antragstellung mit den Förderberechtigten im geförderten Objekt wohnt.
Die kinderbezogene Förderung ist rückwirkend möglich, wenn das Kind
spätestes drei Jahre nach Bezugsfertigkeit des geförderten Objektes
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(4) Im Einzelnen sind förderfähig:
Abbrüche
Alle von außen sichtbaren Gewerke (zimmermannsmäßige Dachkonstruktion, Dacheindeckung einschließlich Dachdämmung, Gauben,
Fassade einschließlich Fassadendämmung, Fenster, Türen).
Heizungsinstallation
Erneuerung der Haustechnik (Elektro, Sanitär)
Trockenlegungsarbeiten
Umnutzung von Nebengebäuden (Ställe, Scheunen, Garagen) zu
Wohn- und/oder gewerblichen Zwecken
Außenanlagen (Laub- und Obstbäume, Weg-/Hofbefestigungen bis
100 m², Hoftore, Zäune, Natursteinmauern)
Die Festsetzungen der Gestaltungssatzung sind einzuhalten.
Bei Abschluss der Baumaßnahme bzw. Teilbaumaßnahme sind für alle
geförderten Maßnahmen Zahlungsnachweise beim Markt Zellingen vorzulegen.
Bei Eigenleistungen sind nur die Materialkosten auf Nachweis förderfähig.
Nach Abschluss der Neubau-, Abbruch- bzw. Sanierungsmaßnahme
erfolgt eine Überprüfung durch den örtlich bestellten städtebaulichen
Berater des Marktes Zellingen. Diese ist durch ein Protokoll des städtebaulichen Beraters nachzuweisen.
Die durchgeführte Maßnahme ist fotografisch und zeitlich zu dokumentieren. Eigenleistungen sind durch ein Bautagebuch zeitlich zu dokumentieren
§ 4 Rückforderung und Verzinsung
(5) Bagatellgrenze
Die förderfähigen Mindestinvestitionen müssen 20.000 € betragen. Die
Mindestförderung beläuft sich auf 2.000 €.
Für Außenanlagen im Sinne des Abs. 4 müssen die Mindestinvestitionen
5.000 € betragen. Die Mindestförderung für Außenanlagen beträgt 500 €.
Der Förderbetrag ist zurück zu erstatten, wenn nicht innerhalb von fünf
Jahren nach Bewilligung der Förderung durch die Gemeinde die
Baumaßnahme oder Teilbaumaßnahme vollständig durchgeführt ist. Der
zurück zu erstattende Betrag ist mit 5 % über dem Basiszinssatz zu verzinsen.
Auf eine dingliche Sicherung wird verzichtet. Vor einer Auszahlung bzw.
Teilauszahlung ist ein Finanzierungsplan vorzulegen.
(6) Vorsteuerabzugsberechtigung
Ist der Förderberechtigte vorsteuerabzugsberechtigt, gelten die
Nettobeträge der Bau- bzw. Abbruchkosten als Berechnungsgrundlage.
§ 5 Kein Rechtsanspruch
Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Förderungen sind nur im
Rahmen der bewilligten Haushaltsmittel möglich. Die Förderung nach diesem Programm ist gegenüber staatlichen Förderprogrammen (z. B. sozialer Wohnungsbau) nachrangig. Auf besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten gem. § 7 i und § 7 h Einkommensteuergesetz wird verwiesen.
§ 3 Förderkriterien
Die beabsichtigte Neubau-, Abbruch- bzw. Sanierungsmaßnahme muss
vorab mit dem durch den Markt Zellingen bestellten städtebaulichen
Berater abgestimmt und durch Vorlage eines Protokolls des städtebaulichen Beraters nachgewiesen werden.
Vor Bewilligung einer Förderung darf mit der Maßnahme noch nicht
begonnen werden.
Fördergrundlage ist der schriftliche Nachweis aller erforderlichen
Genehmigungen (z. B. bestandskräftige Baugenehmigung, denkmalschutzrechtliche Erlaubnis; Sicherstellung der Erschließung).
Grundlage der Förderung ist die Vorlage der Kostenschätzung durch den
Architekten gem. DIN 276 oder von mindestens zwei schriftlichen
Angeboten für alle zur Förderung beantragten Gewerke beim Markt
Zellingen. Wird die Sanierung in mehreren Abschnitten ausgeführt, muss
die Gesamtmaßnahme in fünf Jahren nach Bewilligung der Förderung
durch die Gemeinde abgeschlossen sein. Hierzu ist ein Zeitplan und ein
Nachweis der Gesamtfinanzierung vorzulegen. Teilauszahlungen sind
nach Abschluss jeder Teilbaumaßnahme möglich.
§ 6 Inkrafttreten
Diese Förderrichtlinie tritt rückwirkend zum 01.01.2013 in Kraft und gilt
zunächst bis 31.12.2014. Der Marktgemeinderat Zellingen entscheidet
rechtzeitig über die Fortgeltung dieser Richtlinie.
Für in 2013 bereits abgeschlossene bzw. aktuell laufende Maßnahmen ist
eine nachträgliche Förderung möglich, wenn im übrigen die
Fördervoraussetzungen vorliegen.
Das Kommunale Förderprogramm im Ortsteil Zellingen im Rahmen der
Altortsanierung Zellingen bleibt weiterhin bestehen.
Für Antragsteller im räumlichen Geltungsbereich der Altortsanierung
Zellingen (§ 1 a)) besteht ein Wahlrecht zwischen beiden
Förderprogrammen. Eine kumulative Förderung ist nicht möglich.
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