Vorentwurf für die frühzeitigen Beteiligungen von Öffentlichkeit und

greeen! architects gmbh
Vorentwurf für die frühzeitigen
Beteiligungen von Öffentlichkeit und
Behörden
Bebauungsplan Nr. 39
„Schulstraße / Mozartstraße“
Heiligenhaus
04.11.2014
greeen! architects gmbh | Speditionstraße 15a | 40221 Düsseldorf | tel. 0211 2296 0707 | fax 0211 2296 0709 | [email protected] | www.greeenarchitects.eu
Vorbemerkung:
Alle Bezeichnungen, die in dieser Begründung verwendet werden, betreffen gleichermaßen Frauen und Männer.
Insofern nur die männliche Form verwendet wird, ist diese synonym
für die weibliche und männliche Form anzuwenden.
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Begründung
1. Örtliche Verhältnisse
Der zukünftige Geltungsbereich des B-Plans Nr. 39 liegt westlich der Innenstadt in der Gemarkung
Leubeck in Heiligenhaus. Das Gesamtareal teilt sich in vier verschiedene Nutzungsbereiche auf.
Der nördliche Planbereich an der Hauptstraße (Flurstücke: 250, 872, 640, 706, 953, 869, 873,
871, 247, 564, 664) wird durch eine gemischte Nutzung (Wohnen/ Geschäftslokale) geprägt. Die
bestehende Bebauung wird durch einige Baulücken unterbrochen. Im Osten des Gebietes ist auf
einer Fläche für Gemeinbedarf die „Gemeinschafts-Grundschule Schulstraße“ verortet. (Flurstücke:
663, 424, 761, 763, 762, 240, 2).Im Süd-Westen an der Schulstraße befinden sich einige Gebäude
mit Wohnnutzung. (Flurstücke: 3, 467, 443, 466).
Der Altstandort der Firma Wilhelm Schlechtendahl & Söhne liegt in einem Bereich entlang der
Mozartstraße im westlichen Teil des Geltungsbereichs. Das Grundstück wurde in der Vergangenheit,
sowohl gewerblich, als auch in kleinerem Umfang wohnwirtschaftlich genutzt und ist dadurch in zwei
unterschiedliche Bereiche unterteilt. Der Bereich liegt an der Mozartstraße 4-10 und erstreckt sich
über folgende Flurstücke: 738, 686, 694, 695, 736, 430, 256, 734, 740, 742, 422, 426. Die FabrikantenVilla mit postalischer Adresse Schulstraße 6 grenzt unmittelbar östlich an das o.g. Betriebsgelände
an (Flurstücke 696, 699, 424, 425 und 427). Schulstraße (Flurstücke: 759, 758, 435, 764, 459, 446,
441, 458, 732), Mozartstraße (Flurstücke: 656, 737, 735, 741, 782, 739, 733) und Teile des Südrings
(Flurstück: 634 in Teilen) liegen ebenfalls im Geltungsbereich.
Sämtliche Flächen, insbesondere die der Firma Wilhelm Schlechtendahl & Söhne und der
Fabrikantenvilla, sollen im Zuge der B-Plan-Erstellung in ein Allgemeines Wohngebiet (WA)
umgewandelt werden, mit Ausnahme der Flächen der Schule, die als Fläche für den Gemeinbedarf
erhalten bleiben soll.
Quelle: TIM online NRW
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Die Grundstücke liegen alle in sehr zentraler Lage und somit in unmittelbarer Nähe des Stadtzentrums.
Diese sind im Norden über die Hauptstraße, im Westen über die Mozartstraße, im Süden über den
Südring und im Osten über die Schulstraße mit dem übrigen Straßennetz verknüpft. Sämtliche
Nahversorger und Einrichtungen für den täglichen Gebrauch können problemlos erreicht werden.
So liegen in bequemer Reichweite der Kirchplatz (ca.330m), der Rathausplatz (ca.500m) und der neu
entstandene Basildonplatz in ca. 400m in fußläufiger Distanz.
Die Erschließung des ca. 2,2 ha großen Areals kann über die o.g. Anbindungen erfolgen. Die
motorisierte Erschließung für den Altstandort der Fa. Schlechtendahl & Söhne in die unterirdischen
Stellplätze soll über die Mozartstraße und im süd-östlichen Bereich über die Schulstraße erfolgen.
Eine direkte Erschließung der privaten Tiefgaragen im Bereich des Knotenpunktes Mozartstraße –
Südring ist aus verkehrlichen Gründen auszuschließen.
2. Bisheriges Planungsrecht
Der Geltungsbereich liegt nicht im Rahmen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes. Somit wäre die
planungsrechtliche Situation heute nach §34 BauGB -im Zusammenhang bebauter Ortslagen- zu
beurteilen. Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) der Stadt Heiligenhaus stellt den
gesamten Bereich des Planungsgebietes als Mischgebiet dar und weicht somit von der Zielsetzung
des Aufstellungsbeschluss zur Umwandlung des Altstandortes der Fa. Schlechtendahl & Söhne von
einem gewerblich genutzten Areal zu einem Wohnstandort ab. Die Anpassung des FNP erfolgt in
einem parallelen Verfahren.
3. Ziel und Zweck des Bebauungsplanes
Durch die Aufgabe des Altstandortes und der Verlagerung des Betriebes an den östlichen
Stadtrand von Heiligenhaus kann das so freiwerdende Grundstück, inklusive des Teilbereiches
mit der Fabrikanten-Villa, einer neuen Nutzung zugeführt werden. Im Zuge der Aufstellung des
Bebauungsplanes ist der gesamte Geltungsbereich städtebaulich neu zu ordnen und die Folgenutzung
zu steuern. Da das für den Planbereich heute gültige Planungsrecht nach §34 BauGB eine Planung
im Sinne einer nachhaltigen und zeitgemäßen Stadtentwicklung nicht zulässt da insbesondere die
Nutzungsart geändert wird, ist es erforderlich in einem Aufstellungsbeschluss die Erstellung eines
Bebauungsplanes zu beschließen und eine sinnvolle Entwicklung des Planbereiches zu ermöglichen.
Dabei ist es ein vordringliches Ziel, in dieser zentralen Stadtlage durch eine Ausweisung neuer
Wohnbauflächen dem Wohnbedarf der Stadt Heiligenhaus, insbesondere für die Generationen
55+, Rechnung zu tragen. In Anpassung an die bestehende Nutzungsstruktur soll das gesamte
Plangebiet, abzüglich der Flächen für den Gemeinbedarf „Schule“ ein allgemeines Wohngebiet (WA)
umgewandelt werden. Gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind Anlagen für Verwaltungen
und sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig.
Eine entsprechende Regelung erfolgt im Rahmen der Festsetzungen. Das Maß der baulichen Nutzung
wird auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfskonzeptes durch die Grundflächenzahl (GRZ),
die Geschoßflächenzahl (GFZ), die Geschosszahl sowie durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt.
Durch entsprechende Festsetzungen soll sichergestellt werden, dass gesunde Wohnverhältnisse
nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Um die Umsetzung dieser Zielvorstellungen der Stadt Heiligenhaus sicherzustellen wurde zusammen
mit dem Aufstellungsbeschluss eine Veränderungssperre über das gesamte Plangebiet gelegt.
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4. Städtebauliches Entwurfskonzept für den Altstandort der Fa. Schlechtendahl
Die Umwidmung des ehemals industriell- gewerblich geprägten Areals stellt eine bauliche
Nachverdichtung und Nutzungsintensivierung im Innenstadtbereich dar. Darüber hinaus stellt die
Transformation von Industrieflächen in Wohn-, Büro- oder Kulturflächen für alle Städte nicht nur
eine große wirtschaftliche Chance dar, innerstädtische Grundstücke nutzen zu können, sondern
bietet auch ökologische Verbesserungsmöglichkeiten. Der typische Flächen-verbrauch zur
Erstellung von Neubaugebieten in diesem Nutzungs- und Markt-segment wird bei einer geordneten
Folgenutzung ehemals industriel genutzter Flächen deutlich reduziert. Dadurch können bereits
bestehende Infrastrukturen sofort genutzt werden und verringern bedingt durch die zentralen
Lagen den motorisierten Individualverkehr und damit den CO2- Ausstoß. Somit ist die Umwandlung
von innerstädtischen Industrieflächen in Wohn-, Büro- oder Kulturflächen der erste Schritt einer
zukunftsweisenden ökologischen Stadtentwicklung.
Der städtebauliche Ansatz geht von insgesamt sechs unterschiedlichen Baukörpern aus, die in
ihrer Ausrichtung alle einer Nord- Süd Orientierung folgen. Dadurch entstehen kleinteiligere
Zwischenräume, die kohärent den unmittelbaren Kontext widerspiegeln. Maße sowie Körnung
der Stadträume von Heiligenhaus werden in diesem Entwurf maßstäblich wiedergeben. Ein
halböffentlicher zentraler Erschließungsweg ermöglicht Bewohnern und Besuchern individuell
alle Hauseingänge barrierefrei von Norden bzw. von Süden her zu erreichen. Ein Quartiers-platz
im Schwerpunkt des Entwurfes bildet eine gemeinsame Mitte und definiert zusammen mit einem
halböffentlichen Spielplatz das Herz dieser Quartiersbildung. Realteilbarkeit und die Realisierung in
Bauabschnitten sind bei diesem Konzept plausibel und umsetzbar, ohne vom Grundgedanken her
den städtebaulichen Ansatz zu kompromittieren.
N
Lageplan Maßstab1:1000
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Schematischer Querschmitt Maßstab1:1000
Schematischer Längsschnitt Maßstab1:1000
Die vorhandene Bebauung im Bereich Schulstraße wird in ihrem Bestand festgesetzt. Im Verlauf der
südlichen Straßenrandbebauung der Hauptstraße wurden in der Vergangenheit große Bautiefen
realisiert, die im Bebauungsplan durch entsprechende Baugrenzen bestätigt werden. Daraus
ergibt sich für die vorhandenen Baulücken eine optimale bauliche Ausnutzung. Im Eckbereich
der Schulstraße / Hauptstraße soll die derzeit vorhandene kleine Restgrünfläche, die kaum
einen Erholungswert aufweist, einer baulichen Nutzung zugeführt werden. Im Zusammenhang
mit der Projektentwicklungen im Umfeld der Ev. Kirche mit dem Ev. Gemeindehaus und der
Alteneinrichtungen, wäre die Entwicklung von altengerechten Mietwohnungen an diesem Standort
sinnvoll.
Das Planungsgebiet wird durch die ausgebauten Straßen erschlossen. Es liegt entlang der
Mozartstraße in einem Bereich, der eine mäßige Verkehrsbelastung aufweist, entlang des Südrings
ist das Grundstück jedoch einer hohen Verkehrsbelastung ausgesetzt. Somit kann insgesamt, neben
den passiven Schallschutzmaßnahmen an den Außenbauteilen und Fenstern der Wohngebäude, auch
über die Zulässigkeit eines der Versorgung des Gebietes dienenden Gewerbes im Sockelgeschoss
nachgedacht werden. Ebenfalls kann in Erwägung gezogen werden Anlagen für den Gemeinbedarf/
Einrichtungen für die Jugendhilfe in diesen Bereichen des Areals zu etablieren.
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Der öffentliche Personennahverkehr erschließt das Plangebiet im Nord-Osten an der Haupt-straße
über die Buslinien 770, 771, 772, 774, O17 über die Haltestelle „Kirche“ und im Süden am Südring
durch die gleichen Buslinien über die Haltestelle „Mahnmal“.
Für den ruhenden Verkehr gibt es einen Stellplatzbedarf von 1,0 pro Wohneinheit. 0,3 Stell-plätze
pro Wohneinheiten sind für die Ermittlung der Anzahl der Besucherstellplätze vorge-sehen. Mit
Ausnahme der Besucherstellplätze sind alle Anwohnerstellplätze in Tiefgaragen unterzubringen, um
eine verkehrsfreie Außenanlagengestaltung im Planungsbereich zu ermöglichen. Im Planungsgebiet
soll die Tiefgarage im Sockelgeschoss unter der Neu-Bebauung verortet werden. Aufgehend darüber
sind die Gebäude mit max. 3 Vollgeschossen zu planen. Der geschlossene Sockelbereich und somit
die Anhebung des Gebäudes ermöglicht insbesondere im Bereich des Südrings eine Eckdefinition
der Bebauung. Positiv wirkt sich dies zusätzlich auf die Nutzung im Erdgeschoss aus.
5. Verkehrslärm entlang der Hauptstraße und des Südrings
Der Südring in seiner heutigen Form stellt für die Stadt Heiligenhaus eine der wichtigsten
Hauptverkehrsstraßen dar. Er verbindet als zweispurige Einbahnstraße von Westen her über
den Anschluss an die Ratinger Straße die gesamte Stadt in Richtung Osten und bildet somit den
Anschluss an die regionale Umgebung.
In etwas geringerem Maße als der Südring ist die Hauptstraße im nördlichen Teil des
Geltungsbereiches durch das innerstädtisches Verkehrsaufkommen belastet. Im Zuge von
Verkehrsberuhigungsmaßnahmen der Hauptstraße wird sich eine Verbesserung einstellen.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs wird über ein Schallgutachten nachgewiesen welche Schallschutzmaßnahmen im Plangebiet erforderlich werden.
Ggf. sind passive Schallschutzmaßnahmen, (z.B. Einbau von Schallschutzfenstern, lärmoptimierte
Grundrisse, etc) zu ergreifen, um künftig die Wohnnutzung vor dem Verkehrslärm zu schützen.
Es werden Schalldämmaße für Wände und Fenster festgesetzt und die überbaubaren Flächen so
angeordnet, dass die Gebäude im Grundstücksinnen-bereich weitgehend gegen den Verkehrslärm
abgeschirmt sind. Im Bebauungsplan sind vorsorglich bereits Lärmpegelbereiche gekennzeichnet,
die überschläglich in Betracht kommen könnten.
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6. Unterirdische Stollenanlage / Altlasten
Aufgrund der gewerblichen Nutzung ist das ehemalige Betriebsgründstück der Firma Wilhelm
Schlechtendahl & Söhne unter der Schlüsselnummer 6788/42HE im Altlastenkataster des Kreises
Mettmann geführt. Im Rahmen der Produktion wurden auf den Flächen u.a. Metalle galvanisiert.
Für das Grundstück wurden zwei Altlastengutachten erstellt. In Abstimmung mit dem UmweltamtUntere Bodenschutzbehörde- beim Kreis Mettmann werden die notwendigen Maßnahmen zur
Baureifmachung des Geländes im Rahmen einer Gefährdungsabschätzung abzustimmen sein.
Des Weiteren erstreckt sich unter dem Gelände eine ehemalige Stollenanlage aus dem Zweiten
Weltkrieg. Die gesamte Stollenanlage reicht über die Grundstücksgrenzen des ehemaligen
Betriebsgrundstückes der Fa. Wilhelm Schlechtendahl hinaus in die Nachbar-grundstücke hinein
und befindet sich auf einer mittleren Geländehöhe von ca. +160.00m ü.NN. Die Stollenanlage liegt
somit ca. 12m bis 15m unter der Geländeoberfläche.
Eine Teilverfüllung der Stollenanlage erscheint für eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des ehemaligen
Betriebsgrundstückes als allgemeines Wohngebiet unerlässlich. Ein baufachliches Gutachten durch
einen bergtechnischen Sachverständigen der Oberfinanzdirektion Münster im Mai 2012 ergab,
dass die Anlage sich zu der Zeit in einem guten Zustand befand und keine Gefährdungsgrundlage
durch mangelnde Standfestigkeit des Bauwerks festzustellen sind. Unabhängig davon sollte die
Stollenanlage in Teilen verfüllt werden, um für potenzielle Investoren eine uneingeschränkte
Bebaubarkeit des Areals des ehemaligen Betriebs-grundstückes sicherzustellen.
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