Beschlussvorlage

Beschlussvorlage
Bauausschuss
am 11.07.2017 TOP
öffentlich
Aktenzeichen: 632.21; 023.421
1. Beratungsgegenstand
Antrag auf Baugenehmigung
"Wohnbebauung Blue Projekt mit 11 Wohneinheiten, 10 Garagenstellplätzen, 2 Carports und
1 Stellplatz" in der Karlstraße 59, Flurstück Nr. 311/16 und 309/4, Blaubeuren
2. Beschlussvorschlag:
Das Einvernehmen der Stadt Blaubeuren zu der Befreiung für die
a) Überschreitung der GRZ und der GFZ (laut LBO von 1968)
b) Überschreitung der Vollgeschossigkeit (laut LBO von 1965)
wird erteilt
Das Einvernehmen der Stadt Blaubeuren zur Ausnahme für die
c) Dachform
wird erteilt
Kosten und Finanzierung:
einmalig:
laufend:
Haushaltsmittel sind vorhanden:
HHST:
Finanzierungsvorschlag:
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3. Bei der Beratung ist voraussichtlich befangen:
4. Der Beschluss wird vorlagepflichtig:
5. Beschlussauszüge erhalten: 40.21
6. Aufgestellt: 30.06.2017
Manuela Baier-Juric
Sachbearbeiterin
Dr. Martin Schenk
Amtsleiter
Jürgen Stoll
Stadtkämmerer
Jörg Seibold
Bürgermeister
Sachvortrag
1. Vorgaben Bebauungsplan
Das Baugrundstück liegt innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 1.50.00 ”Karlstraße – Aach Zeppelinstraße“ in Blaubeuren. Der Bebauungsplan ist seit 19.07.1968 rechtskräftig. Somit
liegt diesem Bebauungsplan die BauNVO von 1968 zugrunde.
Das Baugrundstück ist als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. In einem Allgemeinen
Wohngebiet sind gem. § 4 BauNVO Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig.
Für das Grundstück ist im Bebauungsplan eine Baulinie festgesetzt. Es sind maximal drei
Vollgeschosse zulässig. Die Grundflächenzahl ist mit 0,3 und die Geschossflächenzahl mit
maximal 0,9 festgesetzt. Es gilt eine offene Bauweise.
Des Weiteren gibt der Bebauungsplan vor, dass die Dachform der vorhandenen Bebauung
weitgehend anzupassen ist. Bei bis zu 2 Geschossen ist eine Dachneigung bis 45° bei bis zu
3 Geschossen bis 30° zulässig. Ausnahmen können zugelassen werden, soweit dies städtebaulich vertretbar ist.
Für die äußere Gebäudegestaltung gilt
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Bei der Oberflächenbehandlung der Gebäudeaußenseiten sind auffällige Struktur- und
Farbgebung zu vermeiden,
Bei der Deckung der Dächer dürfen nur Ziegelplatten engobiert oder farb- und strukturähnliche Platten verwendet werden,
Das Gelände des Baugrundstücks darf nicht wesentlich verändert werden. Auffüllungen
sind flach zu verziehen.
Das Grundstück ist derzeit bebaut. Das Altgebäude soll abgerissen werden.
2. Bauantrag
Im Vorfeld zum jetzigen Bauantrag wurde im Dezember 2016 eine Bauvoranfrage gestellt.
Der Entwurf sieht eine 4-geschossige Wohnbebauung (mit Untergeschoss) vor. Das oberste
Geschoss ist an der Südostseite als zurückspringendes Staffelgeschoss ausgebildet. Die
Parkierung erfolgt in einer offenen Garage mit 10 Stellplätzen, 2 weitere Stellplätze sind an
Grundstücksgrenze zur Karlstraße vorgesehen und ein weiterer Stellplatz ist an der Grundstücksgrenze im Nordosten vorgesehen.
Auf dieser Grundlage fand im Februar 2017 eine Besprechung mit dem Bauherrn, den Architekten, dem Landratsamt und dem Stadtbauamt hinsichtlich einer Genehmigungsfähigkeit
des Entwurfs statt. Erörtert wurden die Überschreitung der Vollgeschossigkeit und die Ausbildung des Staffelgeschosses sowie die Zufahrt zu den Garagen.
Man hat sich geeinigt, die Bauvoranfrage ruhen zu lassen und auf Grundlage dieser Besprechung mit den empfohlenen Änderungen den Bauantrag einzureichen. Dieser wurde dem
Stadtbauamt am 29.05.2017 eingereicht und sieht für das Grundstück nun folgendes vor:
Auf dem Grundstück ist der Neubau eines 4-geschossigen Wohnhauses geplant. Dabei ist
das oberste Geschoss als zurückspringendes Staffelgeschoss an der Nordost-, Südost- und
Südwestseite ausgebildet.
Der Zugang bzw. die Zufahrt erfolgt über die Karlstraße an der Nordseite des Grundstücks.
Das Gebäude hat einen Aufzug.
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Laut Lageplan werden alle Abstandsflächen auf dem Grundstück eingehalten. Die GRZ wird
um ca. 105 m² (um 36 %) überschritten. Die GFZ wird um ca. 225 m² (um 25,7 %) überschritten.
Im Erdgeschoss ist eine Wohnung mit ca. 126 m², eine zur Nord- und zur Südseite offene
Großgarage mit 10 Stellplätzen, davon 2 Behindertenstellplätze, und ein Abstellraum für
Fahrradstellplätze geplant.
Im 1. und 2. Obergeschoss sind jeweils 4 Wohnungen mit einer Größe von ca. 37 m² bis
98 m² geplant. Die Wohnungen sind teilweise über einen Laubengang erschlossen.
Im obersten, zurückspringenden Staffelgeschoss sind 2 Wohnungen mit einer Größe von ca.
80 m² und 117 m² geplant.
Im Untergeschoss ist die Haustechnik untergebracht sowie ein Gemeinschaftswasch- und
Trockenraum und ein Abstellraum für Kinderwagen und Rollatoren. 12 Abstellräume von ca.
3 m² sind jeweils einer Wohnung zugeordnet.
Das Dach ist als Flachdach ausgeführt. Die geplante maximale Wandhöhe mit zurückspringendem Staffelgeschoss beträgt 11,27 m. Ohne Staffelgeschoss beträgt die Wandhöhe (mit
Attika) 9,13 m.
Auf dem Grundstück sind insgesamt 13 Stellplätze vorgesehen. 10 Stellplätze sind in der
Großgarage im Erdgeschoss des Gebäudes untergebracht, davon sind 2 Stellplätze behindertengerecht. Die Zufahrt erfolgt an der Nordseite des Grundstücks. Die Einfahrt und die
gegenüberliegende Seite der Einfahrt ist offen.
An der Karlstraße ist ein Carport und eine Stellplatz geplant. Im Nordosten angrenzend zu
den Nachbargrundstücken ist ein weiterer Carport geplant.
3. Beurteilung des Vorhabens / Fazit
Die Bebauung dieses Grundstücks mit Geschosswohnungsbau ist seitens der Stadtverwaltung folgerichtig und wird deshalb befürwortet.
Aus städtebaulicher Sicht ist eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen plus zurückspringendes
Staffelgeschoss an dieser Stelle vertretbar. Die Bebauung in der Nachbarschaft (Karlstraße
65) ist teilweise höher. In der Ansicht ist die Nachbarbebauung dargestellt – der Neubau fügt
sich städtebaulich gut ein.
Der Ausbau als Flachdach entspricht der Nachbarbebauung. Laut Bebauungsplan können
bei der Dachform Ausnahmen zugelassen werden, soweit dies städtebaulich vertretbar ist.
Die Stadtverwaltung stimmt einem Flachdachbau hier zu. Sofern auf dem Dach keine Photovoltaikanlage geplant ist, soll das Flachdach extensiv begrünt werden, um in der Draufsicht
(5. Fassade) ein angenehmeres Erscheinungsbild der Dachlandschaft zu erreichen und ein
besseres Kleinklima (geringere Aufheizung der Dachfläche, Regenwasserrückhaltung) zu
erzielen.
Überschreitung der GRZ und GFZ / Überschreitung der Vollgeschossigkeit
Die Überschreitung der GRZ und der GFZ wird mit der Nachverdichtung im Innenbereich und
den gewachsenen Ansprüchen an Wohnraum begründet. Die heutigen Ansprüche durch
Gesetzgeber und Gesellschaft wie demografischer Wandel, Barrierefreiheit, Nebenräume
Schaffung von Wohnraum, usw. spiegeln sich nicht im Bebauungsplan von 1968 wieder.
Dem rechtskräftigen Bebauungsplan liegt die Landesbauordnung von 1965 zugrunde. Hier
gilt bei der Definition der Vollgeschossigkeit die sogenannte 2/3 Regelung, d.h. es handelt
sich um kein Vollgeschoss wenn weniger als 2/3 der Fläche des darunter liegenden Geschosses über 2,3 m aufweisen. Eine Befreiung hiervon wird beantragt. Nach heutiger Defi3
nition gilt laut § 2 Abs. 6 LBO die 3/4 Regelung, d.h. keine Vollgeschosse sind oberste Geschosse bei denen die Höhe von 2,3 m über weniger als 3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist.
Die baurechtliche Überprüfung der Vollgeschossigkeit, der GRZ und GFZ sowie eine mögliche Befreiung hiervon, erfolgt durch das Landratsamt Alb-Donau-Kreis als zuständige Baurechtsbehörde.
Im Hinblick auf die Nachverdichtung im Innenbereich und die gewachsenen Ansprüche bzgl.
des Wohnraums vertritt das Stadtbauamt die Ansicht, dass die o.g. Überschreitungen städtebaulich in diesem Kernstadtbereich vertretbar sind, weil es sich um eine maßvolle Nachverdichtung im Bestand handelt und sich die Wohn- und Flächenansprüche seit 1968 deutlich gewandelt haben.
4. Nachbarbeteiligung
Gemäß § 55 LBO wurden die Eigentümer angrenzender Grundstücke benachrichtigt. Die
Anhörung lief bis zum 30.06.2017. Es gingen insgesamt 4 Einsprüche ein. Dabei richten sich
die Einsprüche hauptsächlich gegen die offene Garage im Erdgeschoss. Die Angrenzer befürchten eine Lärmbelästigung durch die an- und abfahrenden Autos aus der Garage.
Nach Rücksprache mit dem Bauherrn wurde der Stadtverwaltung zugesichert, dass lediglich
die zur Be- und Entlüftung notwendige Öffnung auf der Südseite verbleibt und entsprechende Schall- und Sichtschutzelemente (z.B. Lamellen) angebracht werden.
Weiter richten sich die Einsprüche gegen die Höhe des Gebäudes. Die 4 Geschosse (3 +
Staffelgeschoss) werden als zu hoch empfunden, die Angrenzer haben Sorge, dass sich die
Lichtverhältnisse ihrer Wohnungen bedeutend verschlechtern. Es sollen insgesamt maximal
3 Geschosse zugelassen werden.
Nach Auffassung der Stadtverwaltung handelt es sich um eine maßvolle Nachverdichtung
mit einem von der Verwaltung geforderten, zurückgesetzten Dachgeschoss. Die Belichtung
und Belüftung der Nachbarwohnungen ist gewährleistet.
5. Verwaltungsvorschlag
In der Tallage sind Wohnungsangebote, insbesondere im Geschosswohnungsbau, gering.
Mit dem Neubau werden 11 Wohnungen, zum Teil barrierefrei und rollstuhlgerecht, realisiert.
Die Bebauung des Grundstückes mit Mehrgeschosswohnen entspricht auch den gesetzlichen Vorgaben, welche den sparsamen Umgang mit Grund und Boden fordern. Darüber
hinaus ist das Vorhaben eine Maßnahme der Innenentwicklung d.h. es wird ein bereits erschlossenes Grundstück der Wiederbebauung zugeführt.
Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen für den Bauantrag mit den entsprechend notwendigen Befreiungen vom Bebauungsplan zu erteilen.
Die baurechtliche Prüfung vom Landratsamt Alb-Donau-Kreis steht noch aus und erfolgt erst
nach erteiltem Einvernehmen der Stadt Blaubeuren.
M. Baier-Juric, Stadtbauamt,
30.06.2017
Anlagen:
- Lageplan mit Abstandsflächen, zeichnerischer Teil zum Bauantrag
- Erdgeschoss und Schnitte
- Ansichten Nordwest und Nordost
- Ansichten Südost und Südwest
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