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Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 1 von 50
DAS NEUE MIETRECHT
Was Mieter und Vermieter von Wohnraum über das neue Mietrecht wissen
sollten
Vorwort
Am 1. September 2001 ist das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001
(BGBl I S. 1149)
in Kraft getreten. Damit haben wir auch den in diesem für viele
Bürgerinnen und Bürger so
wichtigen Rechtsgebiet bestehenden Reformstau beseitigt. Schon 1974 –
also vor 27 Jahren
– forderte der damalige Bundestag die Bundesregierung auf, „einen
Gesetzentwurf vorzulegen,
der das derzeit geltende, in zahlreiche Vorschriften zersplitterte Recht
über die soziale
Sicherung des Wohnens bereinigt und diese Vorschriften einheitlich und
für die Betroffenen
verständlich und übersichtlich zusammenfasst“.
Die Mietrechtsreform erfüllt diesen Auftrag. Sie vereinfacht das über die
Jahre immer unübersichtlicher
gewordene Mietrecht und modernisiert es inhaltlich. Sie bringt einen
fairen
und angemessenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern. Der
Mieterschutz
wird in einigen wichtigen Punkten ausgebaut. Um soziale Härten gerade für
Familien in Ballungsräumen
zu vermeiden, wird beispielsweise die Kappungsgrenze von dreißig auf
zwanzig
Prozent abgesenkt. Gleichzeitig wird die Vertragsfreiheit gestärkt.
Geänderte Lebensgewohnheiten
in einer immer älter und zugleich immer mobiler werdenden Gesellschaft
greift
die Reform ebenso auf wie neue Formen des Zusammenlebens. Die
Kündigungsfristen für
Mieter betragen deshalb künftig nur noch maximal drei Monate. Das
Eintrittsrecht bei Tod
des Mieters haben wir auf alle Lebensgemeinschaften gleich welcher
sexuellen Ausrichtung
erstreckt. Auch die spezifischen Bedürfnisse behinderter Mieter
berücksichtigt das neue
Recht, in dem es dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen
Anspruch auf barrierefreie
Ein- und Umbauten einräumt. Bei den Betriebskosten und der Modernisierung
von
Wohnraum bringt die Reform außerdem zusätzliche Energiesparanreize, um
die Umwelt zu
schonen.
Die folgenden Informationen dienen dazu, Ihnen bei der Beantwortung von
konkreten
Rechtsfragen, die sich im täglichen Leben ergeben, eine erste
Orientierung zu geben. Die
Änderungen, die die Mietrechtsreform gebracht hat, werden dabei besonders
hervorgehoben.
Einen Blick in den jetzt übersichtlich gegliederten Gesetzestext oder
fachkundigen Rat
kann die hier gegebene Information aber nicht ersetzen. Adressen und
Hinweise hierzu gibt
Kapitel G.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 2 von 50
Ich hoffe, dass Sie durch die Lektüre einen guten Überblick über Ihre
wichtigsten Rechte und
Pflichten erhalten und damit in die Lage versetzt werden, auftretende
Streitigkeiten von
vornherein zu vermeiden.
Ihre Herta Däubler-Gmelin
Bundesministerin der Justiz
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 3 von 50
I N H A L T
A. DER MIETVERTRAG
I. Die Grundregeln
II. Der Abschluss
1. Wohnungsbesichtigung und Vorgespräche
2. Form
3. Ehepartner und Lebensgemeinschaften
III. Die Mietkaution
IV. Das Mietobjekt
1. Mängel
2. Schönheitsreparaturen
V. Die Untermiete
B. DIE MIETE
I. Die Miethöhe
II. Mieterhöhung wegen gestiegener Vergleichsmiete
1. Voraussetzungen der Mieterhöhung
2. Grenzen der Mieterhöhung
a) Die ortsübliche Vergleichsmiete
b) Die Kappungsgrenze
3. Begründung der Mieterhöhung
4. Überlegungsfrist, Kündigungsmöglichkeit des Mieters
5. Klagerecht des Vermieters
III. Staffelmiete
IV. Indexmiete
V. Keine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten
VI. Mietrechtsreform/Übergangsvorschriften
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 4 von 50
C. DIE UMLAGE VON BETRIEBSKOSTEN
I. Betriebskosten
II. Betriebskostenvorauszahlung
1. Abrechnung
2. Umlagemaßstab
3. Betriebskostenerhöhungen
4. Mietrechtsreform/Übergangsvorschriften
D. MODERNISIERUNG UND AUSBAU
I. Modernisierung durch den Vermieter
1. Duldungspflicht des Mieters
2. Informationspflicht des Vermieters
3. Kündigungsrecht des Mieters
4. Die Mieterhöhung bei Modernisierungen
II. Modernisierung durch den Mieter
III. Behindertengerechter Umbau
IV. Schaffung neuen Wohnraums durch Aus- oder Anbau
1. Duldung durch den Mieter
2. Teilkündigung
E. BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
I. Die Grundregeln
II. Die Kündigung
1. Die ordentliche Kündigung
a) Form
b) Fristen
c) Kündigungsgründe des Vermieters
d) Keine Kündigungsgründe
e) Einliegerwohnungen und vergleichbare Fälle
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 5 von 50
f) Widerspruchsrecht (Sozialklausel)
g) Ausnahmen vom Kündigungsschutz
2. Die fristlose Kündigung
III. Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung
1. Vorkaufsrecht des Mieters
2. Kündigungssperre
3. Kündigungssperre bei Sozialwohnungen
IV. Räumungsklage und Räumungsfrist
V. Zeitmietvertrag
1. Voraussetzungen des Zeitmietvertrages
2. Auskunftsanspruch des Mieters
3. Zeitweiser Ausschluss der ordentlichen Kündigungsrechte
F. SOZIALWOHNUNGEN
I. Sozialwohnungsbestand
1. Die Sozialbindung
2. Die Wohnberechtigung
3. Die Kostenmiete
4. Die Mieterhöhung
II. Ab 1. Januar 2002 neu geförderter Wohnraum
III. Belegungsgebundene Wohnungen
G. BERATUNGSMÖGLICHKEITEN
UND WICHTIGE ADRESSEN
Wenn Sie jetzt noch Fragen haben ....
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 6 von 50
A. DER MIETVERTRAG
I. DIE GRUNDREGELN
Was darf geregelt werden?
Mieter und Vermieter dürfen ihren Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen
Vorschriften frei
gestalten. Falls die Parteien nichts weiter vereinbart haben, gelten die
Mietrechtsparagraphen
535 bis 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Vereinbarungen, die von
diesen
Bestimmungen abweichen, sind grundsätzlich erlaubt. Es gibt aber eine
Reihe von Rechten
und Schutzbestimmungen, die durch den Mietvertrag oder eine sonstige
Vereinbarung nicht
zum Nachteil des Mieters abgeändert werden können. Nach der
Mietrechtsreform steht dies
jetzt immer am Ende der jeweiligen Vorschrift. Damit ist gleich auf den
ersten Blick zu erkennen,
ob vertragliche Abweichungen zulässig sind.
II. DER ABSCHLUSS
1. WOHNUNGSBESICHTIGUNG UND VORGESPRÄCHE
Was ist zu beachten?
Mieter und Vermieter besichtigen normalerweise vor Vertragsabschluss die
Wohnung. Ausstattung
und Beschaffenheit der Wohnung können dann in einer Wohnungsbeschreibung
oder einem Übergabeprotokoll festgehalten und zum Bestandteil des
Mietvertrages gemacht
werden. Das sollte vor allem bei Mängeln geschehen, um späteren Streit
über die Reparaturen
zu vermeiden.
Während einer Wohnungsbesichtigung sollen Mieter und Vermieter zudem
bauliche Ausstattungswünsche
ebenso besprechen wie Fragen des Mietalltags, die in den Vertrag
hineingeschrieben
werden sollen. Dazu zählen beispielsweise nicht nur Einzugstermin,
Nebenkosten,
Heizungsperiode und –temperaturen, Schönheitsreparaturen und Tierhaltung,
sondern
auch Schneefegen, Spielplätze, die Anbringung von Satellitenschüsseln und
die Benutzung
von Wasch- und Trockenräumen.
ÜBRIGENS:
Die Hausordnung verdient Aufmerksamkeit. Sie gehört meistens zum
Mietvertrag und
regelt z.B. Reinigungspflichten, das Unterstellen von Fahrrädern etc.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 7 von 50
2. FORM
Welche Formvorschriften sind einzuhalten?
Mietverträge können mündlich oder schriftlich, d.h. in Schriftform mit
einer handschriftlichen
Unterschrift abgeschlossen werden. Auf mündliche Verträge sollten Mieter
und Vermieter
freilich schon aus Beweisgründen verzichten. Befristete Verträge über
Wohnraum mit einer
längeren Laufzeit als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden.
Der Vertrag
muss von den Parteien unterschrieben werden und den gesamten
Vertragsinhalt enthalten.
WICHTIG:
„Erst prüfen – dann unterschreiben.“
Nutzen Sie den Rat rechtskundiger Personen! Unklare Punkte führen oft zu
Streit. In
der Praxis werden fast ausschließlich (verschiedenste)
Formularmietverträge benutzt.
Manche großen Wohnungsverbände und die Haus- und Grundbesitzerverbände
(Adressen
siehe Kapitel G) geben für ihre Mitglieder eigene Formulare heraus. Auch
im
Handel sind Formularmietverträge erhältlich.
3. EHEPARTNER UND LEBENSGEMEINSCHAFTEN
Wer unterschreibt den Vertrag?
Heutzutage unterschreiben meistens beide Partner den Mietvertrag. Beide
sind damit Mieter
der Wohnung und können z.B. nur gemeinsam kündigen. Deshalb dürfen auch
beide die
Mieterrechte unmittelbar gegenüber dem Vermieter geltend machen. Auch der
Vermieter
zieht Vorteile hieraus:
Beide haften nämlich für die Erfüllung der Mieterpflichten. Unterschreibt
nur einer der Partner,
so wird der andere Mitbesitzer und hat ein Mitbenutzungsrecht. Das gilt
auch bei sonstigen
Fällen mehrerer Mieter (zum Beispiel bei Wohngemeinschaften).
III. DIE MIETKAUTION
Was ist zu beachten?
Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn sie zwischen den
Mietvertragsparteien
vereinbart worden ist. Höhe, Fälligkeit, Verzinsung und Anlage regelt
dagegen das
Gesetz (§ 551 BGB).
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 8 von 50
ACHTUNG:
Diese Bestimmungen gelten seit 1. Januar 1983. Auch Kautionen aus früher
abgeschlossenen
Verträgen müssen von diesem Termin an verzinst werden, falls nicht
ausdrücklich
im Vertrag eine Verzinsung ausgeschlossen ist.
1. Die Sicherheitsleistung darf höchstens drei Monatsmieten betragen.
Gesondert abzurechnende
Nebenkosten bleiben dabei unberücksichtigt, entscheidend ist also die
Nettomiete.
2. Ist die Sicherheit in Geld zu leisten, darf der Mieter in drei
gleichen Raten zahlen. Die
erste Rate ist in diesem Fall erst bei Mietbeginn fällig. Mieter und
Vermieter können nach der
Mietrechtsreform auch eine andere Anlageform wie z.B. einen
Bundesschatzbrief oder einen
Fonds vereinbaren. Vor- und Nachteile sollten hier aber sorgfältig
abgewogen werden.
3. Der Vermieter muss Bargeld auf einem Sonderkonto getrennt von seinem
Vermögen bei
einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger
Kündigungsfrist üblichen
Zinssatz anlegen. Auch bei einer anderen Anlageform muss die Anlage vom
Vermögen des
Vermieters getrennt erfolgen.
4. Die Zinsen und Erträge werden der Kaution zugeschlagen. Sie stehen dem
Mieter zu.
Für Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen besteht jedoch keine
Verzinsungspflicht.
5. Von diesem Regelungen darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen
werden.
6. Eine Rückzahlung der Kaution kann erst nach Ablauf einer angemessenen
Überlegungsund
Prüfungsfrist des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses
verlangt werden.
ÜBRIGENS:
Wechselt nach einem Verkauf der Vermieter, muss nach dem neuen Mietrecht
in jedem
Fall der neue Vermieter dem Mieter am Ende die Kaution zurückzahlen.
Egal, ob
er sie vom alten Vermieter erhalten hat oder nicht. Kann der neue
Vermieter aber nicht
zahlen, haftet auch der alte Vermieter noch für die Rückgewähr der
Kaution weiter.
IV. DAS MIETOBJEKT
1. MÄNGEL
Welche Rechte hat der Mieter?
Grundsätzlich muss der Vermieter nach § 535 BGB die Wohnung
einschließlich Ausstattung
und Gemeinschaftseinrichtungen in einem vertrags- und wohngerechten
Zustand überlassen
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 9 von 50
und erhalten (Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung). Tut
er dies nicht, hat der
Mieter verschiedene Rechte. Er kann zum Beispiel die Miete kürzen
(Mietminderung, § 536
BGB – nicht abdingbar). Außerdem kann er unter anderem Schadensersatz
verlangen, wenn
bei Abschluss des Vertrages der Mangel vorhanden war (es sei denn, er
kannte den Mangel)
oder der Vermieter den Mangel später schuldhaft verursacht hat oder der
Vermieter mit der
Behebung im Verzug ist (§ 536a BGB). Für Schäden, die der Mieter selbst
oder seine Mitbenutzter
schuldhaft verursacht haben und die nicht vom vertragsmäßigen Gebrauch
gedeckt
sind, muss der Vermieter natürlich nicht aufkommen.
WICHTIG:
Der Mieter kann seine Rechte nur beanspruchen, wenn er den Vermieter
sofort über
die Mängel informiert hat ( § 536c BGB). Deshalb sollten Mieter dem
Vermieter gleich
Bescheid sagen, wenn sie einen Mangel entdecken.
2. SCHÖNHEITSREPARATUREN
Wer muss die Schönheitsreparaturen machen?
Nach dem Gesetz zählen Schönheitsreparaturen an sich zu den Aufgaben des
Vermieters.
Der Mieter kann sich aber gegenüber dem Vermieter zur Durchführung der
Schönheitsreparaturen
vertraglich verpflichten. Grundsätzlich sind dann die
Mietvertragsparteien an diese
Vereinbarung gebunden, soweit sie nicht gegen das Gesetz verstößt.
Bei Formularverträgen können einzelne Formularklauseln wegen Verstoßes
gegen das
Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
(AGBG) unwirksam
sein. Die Rechtsprechung hat hierzu folgende Grundsätze entwickelt:
a) Bei Vermietung einer renovierten Wohnung ist grundsätzlich eine
Vereinbarung zulässig,
dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten
vorzunehmen hat.
b) Für die Durchführung der Schönheitsreparaturen können im Mietvertrag
folgende Fristen
vereinbart werden:
_ Küchen, Bäder und Duschen: Alle 3 Jahre.
_ Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: Alle 5 Jahre.
_ Andere Nebenräume: Alle 7 Jahre.
Diese Fristen sind auch ein Anhaltspunkt, wenn keine konkreten Fristen
vereinbart wurden.
c) Zulässig ist eine Kostenbeteiligung an späteren Schönheitsreparaturen,
wenn der Mieter
vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht. Allerdings darf die
Kostenbeteiligung nicht unangemessen
sein.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 10 von 50
d) Bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung ist die Abwälzung der
laufenden
Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes
wirksam, wenn die
Renovierungsverpflichtung des Mieters erst nach Ablauf der üblichen
Fristen während der
Mietzeit einsetzt.
e) Unwirksam ist dagegen die formularmäßige Vereinbarung einer
Anfangsrenovierung.
f) Unwirksam ist auch eine formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter
beim Auszug ohne
jede Rücksicht darauf, ob die üblichen Fristen schon abgelaufen sind, auf
seine Kosten
renovieren muss.
g) Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter die
Schönheitsreparaturen trägt ohne den
Umfang der Schönheitsreparaturen näher zu erläutern, so umfassen die
Schönheitsreparaturen
nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das
Streichen
der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie
der Fenster und
Außentüren von Innen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt dagegen z.
B. das Abschleifen
und Versiegeln von Parkettböden. Die Übernahme dieser Arbeiten kann nur
individuell
vereinbart werden.
Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam
verpflichtet, so
muss er beim Auszug renovieren, wenn
_ die Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan ohnehin
fällig wären oder
_ Beschädigungen vorliegen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch
hinausgehen.
Wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau des Vermieters zerstört
würden, hat
ein zur Endrenovierung verpflichteter Mieter anstelle der Renovierung
einen Ausgleich in
Geld zu leisten.
WICHTIG:
Hält der Mieter sich nicht an seine Renovierungsverpflichtungen, kann der
Vermieter
unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadensersatz beanspruchen. Dann
kann
der Vermieter die Renovierung durch Handwerker vornehmen lassen. Das kann
teuer
werden.
V. DIE UNTERMIETE
Was darf der Mieter?
Will der Mieter die Wohnung weitervermieten oder die ganze Wohnung einem
anderen
überlassen, braucht er die Erlaubnis seines Vermieters (§ 540 Abs. 1
BGB). Diese Erlaubnis
ist ebenfalls notwendig, wenn nur einzelne Räume untervermietet werden
sollen. Der Mieter
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 11 von 50
hat hier aber einen Anspruch auf Zustimmung, wenn nach Abschluss des
Mietvertrages
ein berechtigtes Interesse für die Untermietung entsteht (§ 553 Abs. 1
BGB).
BEISPIEL:
Aufnahme einer Pflegeperson für den Mieter.
Der Vermieter darf nur dann ablehnen, wenn in der Person des Untermieters
ein wichtiger
Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die
Untervermietung für den
Vermieter aus anderen Gründen unzumutbar ist (§ 553 Abs. 1 BGB). Ist dem
Vermieter die
Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so
kann der
Vermieter die Erlaubnis von einem angemessenen Mietaufschlag abhängig
machen (§ 553
Abs. 2 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
Familienangehörige darf der Mieter ohne Erlaubnis aufnehmen. Aber auch
dann darf die
Wohnung nicht übermäßig belegt werden. Ob der Mieter auch an NichtFamilienmitglieder
einen Teil der Wohnung überlassen darf (Beispiel Wohngemeinschaft), hängt
davon ab, ob
er ein berechtigtes Interesse geltend machen kann.
Häufig vermietet ein Eigentümer seine Eigentumswohnung einem
Vermietungsunternehmer
zur Weitervermietung (z.B. Bauherrenmodelle – Eigentümer und Vermieter
sind nicht
identisch). In diesem Fall tritt der Eigentümer, wenn der Vertrag
zwischen ihm und dem Vermietungsunternehmen
endet, nach § 565 BGB an die Stelle des Vermietungsunternehmens.
Der Mieter hat damit den gleichen Kündigungsschutz gegenüber dem
Eigentümer wie bei
anderen Mietverhältnissen. Davon kann vertraglich nicht abgewichen
werden.
B. DIE MIETE
I. DIE MIETHÖHE
Für nicht preisgebundene Wohnungen, bei denen also die Miete nicht durch
Gesetz oder im
Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist (z.B. frei finanzierte
Wohnungen),
werden die Mieten bei Abschluss des Mietvertrages und bei späteren
Mieterhöhungen
grundsätzlich frei vereinbart. Das ist jedoch kein „Spiel ohne Grenzen“.
So schützen § 5 des
Wirtschaftsstrafgesetzes und § 291 des Strafgesetzbuches den Mieter vor
missbräuchlich
hohen Mieten. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht
mehr als 20 %
über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze darf nur
überschritten werden,
wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich
ist. Die „Wucher
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 12 von 50
grenze“ des § 291 des Strafgesetzbuches muss dabei freilich eingehalten
werden. Das
heißt: Die Miete darf nicht im „auffälligen Missverhältnis“ zur Leistung
des Vermieters stehen.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist dies bei Mieten der
Fall, die um 50 %
die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten.
WICHTIG:
Der Vermieter darf nicht kündigen um eine höhere Miete zu erzwingen.
Falls Vermieter
und Mieter nicht preisgebundener Wohnungen sich nicht auf eine frei
vereinbarte Mieterhöhung
einigen, kann der Vermieter eine gerechtfertigte Mieterhöhung nach dem
Vergleichsmietensystem durchsetzen, das in den §§ 558 ff. BGB geregelt
ist.
II. MIETERHÖHUNG WEGEN GESTIEGENER VERGLEICHSMIETE
1. VORAUSSETZUNGEN DER MIETERHÖHUNG
Wann darf der Vermieter überhaupt die Miete erhöhen?
Für eine Mieterhöhung kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters
verlangen, wenn
folgende Bedingungen erfüllt sind:
_ Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarungen der Parteien
ausgeschlossen sein. Ein
Ausschluss kann sich auch aus den Umständen ergeben (§ 557 Abs. 3 BGB),
zum Beispiel
aus der Vereinbarung eines Zeitmietvertrages mit festem Mietzins.
_ Die bisherige Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung
eintreten soll, mindestens
15 Monate unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskosten- und
Kapitalkostenerhöhungen
sind hierbei ohne Bedeutung.
2. GRENZEN DER MIETERHÖHUNG
Wie hoch darf die Mieterhöhung höchstens sein?
a) Die ortsübliche Vergleichsmiete
Die vom Vermieter verlangte neue Miete darf die sog. ortsübliche
Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für die Vermietung
von
Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und
Lage in den
letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB).
Betriebskosten
bleiben insoweit außer Betracht.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 13 von 50
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Vergleichsmiete überschritten.
b) Die Kappungsgrenze
Was bedeutet die Kappungsgrenze ?
Die sog. Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete
auch unterhalb der
ortsüblichen Vergleichsmiete allzu rasch erhöht wird. Die Kappungsgrenze
wurde mit der
Mietrechtsreform von bisher 30 % auf 20 % abgesenkt. Berechnungsbasis für
die Kappungsgrenze
ist jeweils die Miete, die 3 Jahre vor der verlangten Mieterhöhung
gezahlt wurde.
Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete nur um maximal 20 %
erhöhen.
Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten
bleiben bei der
Kappungsgrenze jedoch unberücksichtigt (§ 558 Abs. 3 BGB). Sobald der
Vermieter mit seinem
Mieterhöhungsverlangen allerdings die niedrigere der beiden Grenzen –
entweder die
ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze – erreicht hat, ist
in jedem Fall
Schluss. Mehr braucht der Mieter nicht zu bezahlen.
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zu der 20% Kappungsgrenze geltend machen.
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g i l t
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K a p p u n g s g r e n z e
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d a n n , wenn bei einer
ehemaligen Sozialwohnung
eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall der Preisbindung verlangt
wird.
War jedoch der Mieter einer solchen Wohnung bis zum Wegfall der
Preisbindung zur Zahlung
einer sog. Fehlbelegungsabgabe verpflichtet, so ist der Vermieter, wenn
er nach dem
Wegfall der Preisbindung die Miete erhöhen will, nicht durch die
Kappungsgrenze gebunden.
Er kann dann die Miete bis zu der Höhe der Fehlbelegungsabgabe anheben,
die der Mieter
zuletzt zu zahlen hatte (§ 558 Abs. 4 BGB).
BE I S P I E L :
D e r
M i e t e r
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M i e t z i n s
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d e m
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d e r
P r e i s b i n d u n g
b i s
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M i e t e r
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F e h l b e l e g u n g s a b g a b e
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[ c a .
6 , 1 5
¬ ]
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3 .
B E G R Ü N D U N G
D E R
M I E T E R H Ö H U N G
W e l c h e
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F o r m a l i t ä t e n
m u s s
d e r
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b e i
d e r
M i e t e r h ö h u n g
e i n h a l t e n ?
D e r
V e r m i e t e r
m u s s
s e i n
M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n
d e m
M i e t e r
i n
T e x t f o r m
m i t t e i l e n
u n d
b egründen ( § 558a Abs. 1 BGB). Textform bedeutet in Schriftform, aber
ohne handschriftliche
Unterschrift, also auch per Fax oder e-mail. Ein Mieterhöhungsbegehren
gegenüber einer
Mietermehrheit (z.B. Ehepaar, eheähnliche Lebensgemeinschaft,
Wohngemeinschaft)
kann nur gegenüber allen Mitmietern durchgeführt werden.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 15 von 50
Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter zwischen 4
Varianten
wählen:
a) Er verweist auf die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Mietspiegel.
Das sind Tabellen,
in denen die in der Gemeinde üblicherweise gezahlten Quadratmetermieten
nach Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung untergliedert aufgeführt
werden
(§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Mietrechtsreform unterscheidet hier
zwischen dem bisherigen
„einfachen“ und dem neu eingeführten „qualifizierten“ Mietspiegel. Beide
müssen von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter
anerkannt sein. Der
qualifizierte Mietspiegel muss darüber hinaus aber auch
wissenschaftlichen Ansprüchen genügen
und häufiger aktualisiert werden. Deshalb werden an ihn auch weitgehende
Rechtsfolgen
geknüpft (siehe unten).
ÜBRIGENS:
Die Mietspiegel enthalten für die einzelnen Wohnungskategorien meistens
Mietspannen.
Der Vermieter muss keine spezielle Begründung liefern, auch wenn er eine
Miete
am oberen Ende der Spanne verlangt.
b) Er nimmt Bezug auf eine Mietdatenbank, § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Das
ist eine ständig
aktualisierte Sammlung von Mieten unter Zuhilfenahme moderner
Informationstechnik, also
ein moderner Ersatz für den herkömmlichen Mietspiegel.
c) Er präsentiert ein ordnungsgemäß begründetes Gutachten eines
öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB).
d) Er benennt 3 identifizierbare Vergleichswohnungen, für die bereits
höhere Mieten gezahlt
werden (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Diese Vergleichswohnungen müssen der
Wohnung
des Mieters nicht unbedingt wie ein Ei dem anderen gleichen und dürfen
dem Vermieter gehören.
Diese vier Begründungsmöglichkeiten für eine Mieterhöhung sollen aber
lediglich einen Hinweis
auf die ortsübliche Vergleichsmiete geben. Kommt es zum Streit, so sind
die Gerichte
nicht auf die vom Vermieter gewählte Art der Begründung festgelegt.
WICHTIG:
Liegt in einer Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, dann muss der
Vermieter die
darin angegebene Vergleichsmiete immer angeben. Will er die Mieterhöhung
mit einer
Vergleichswohnung oder einem Sachverständigengutachten begründen, hat er
zusätzlich
auf die Miete aus dem Mietspiegel hinzuweisen. Im Mietprozess hat der
qualifizierte
Mietspiegel eine erhöhte Beweiskraft: Die Richtigkeit der in ihm
enthaltenen Ver
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 16 von 50
gleichsmiete wird vermutet, kann vom Vermieter aber widerlegt werden. Das
wird wegen
der wissenschaftlichen Erstellung dieser Mietspiegel in der Regel
schwierig sein.
4. ÜBERLEGUNGSFRIST, KÜNDIGUNGSMÖGLICHKEIT DES MIETERS
Ab wann gilt die Mieterhöhung? Was kann der Mieter tun?
Hat der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten, so darf er bis zum
Ende des 2. darauf
folgenden Monats die Argumente des Vermieters prüfen und feststellen, ob
die Vergleichsangaben
zutreffen. Er kann innerhalb dieser Zeit das Mietverhältnis mit einer
Frist von 2
weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die
Mieterhöhung nicht ein
(§ 561 Abs. 1 BGB). Stimmt der Mieter zu, wird die höhere Miete ab Beginn
des 3. Monats
fällig, der auf den Monat folgt, in dem dem Mieter das Erhöhungsverlangen
zugegangen ist
(§ 558b Abs. 1 BGB).
BEISPIEL:
Das Erhöhungsverlangen geht dem Mieter am 21. April 2002 zu. Er hat dann
eine
Überlegungsfrist bis zum 30. Juni 2002. Die höhere Miete ist zum ersten
Mal für Juli
2002 zu zahlen, wenn der Mieter der Erhöhung zugestimmt hat. Will der
Mieter aber
kündigen, so muss er dies schriftlich spätestens bis zum 30. Juni 2002
für den 31. August
2002 tun.
5. KLAGERECHT DES VERMIETERS
Was passiert, wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt?
Stimmt der Mieter nicht binnen 2 Monaten nach Zugang der Mieterhöhung zu,
kann der
Vermieter auf Zustimmung gegen ihn klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Die Klage
muss innerhalb
von 3 weiteren Monaten erhoben werden. Bislang waren es nur zwei Monate.
Das Gericht
befindet dann über das Mieterhöhungsverlangen. Unterliegt der Mieter im
Prozess, wird die
höhere Miete zum selben Termin wie im Falle seiner Zustimmung wirksam.
WICHTIG:
Sind während des Prozesses Rückstände aufgelaufen, die auf die
Mieterhöhung zurückgehen,
kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs frühestens
zwei Monate nach Rechtskraft des Urteils, das ihm die Mieterhöhung
zuspricht, kündigen
(§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB).
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 17 von 50
III. STAFFELMIETE
Was ist zu beachten?
Neben dem Vergleichsmietensystem gibt es die sogenannten Staffelmieten (§
557a BGB).
Hierbei können Vermieter und Mieter die Mieterhöhung bereits vorher durch
schriftliche Vereinbarung
festlegen, so dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung
überschaubar
wird. Das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem
Vergleichsmietensystem entfällt
hier.
Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, wann
künftig die Miete um
welchen Betrag steigt. Die bisherige Beschränkung der Laufzeit auf
höchstens 10 Jahre ist
durch die Mietrechtsreform entfallen. Zwischen den einzelnen
Mieterhöhungen muss mindestens
1 Jahr liegen. Die jeweilige neue Monatsmiete oder der jeweilige
Erhöhungsbetrag
muss in der Vereinbarung betragsgemäß ausgewiesen werden. Prozentsätze
genügen nicht.
Während der Laufzeit sind zusätzliche Erhöhungen nicht zulässig
(Ausnahme: Erhöhung der
Betriebskosten).
Der Mieter kann verpflichtet werden, bis zu 4 Jahren nicht zu kündigen,
aber nicht länger.
Nach Ablauf der Staffelmiete gilt wieder die Vergleichsmiete. Es kann
aber auch erneut eine
Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart werden.
BEISPIEL:
Am 1. Dezember 2002 beginnt ein Staffelmietvertrag mit einer Miete von
600,00 DM
( c a .
3 0 6 , 7 5
¬ ) .
B i s
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M i e t s t e i g e r u n g e n
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3 2 2 , 1 0 ) ,
6 8 0 , 0 0
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3 4 7 , 6 0 ) ,
7 0 0 , 0 0
D M
( c a .
3 5 7 , 9 0
¬ )
u s w .
f e s t g e l e g t .
D i e
e i n z e l n e n
S t a f f e l n
k ö n n e n
a l s o
a u c h
u n t e r s c h i e d l i c h
h o c h
s e i n .
I V .
I N D E X M I E T E
W a s
i s t
z u
b e a c h t e n ?
D i e
Vertragsparteien können auch eine Indexmiete vereinbaren ( §
557b BGB). Hier wird die
Entwicklung des Mietzinses durch die Änderung des vom Statistischen
Bundesamt ermittelten
Lebenshaltungskostenindex bestimmt.
Eine solche Mietanpassungsvereinbarung muss schriftlich geschlossen
werden. Die bisherige
Mindestlaufzeit von 10 Jahren ist durch die Mietrechtsreform entfallen.
Während der
Laufzeit einer Mietanpassungsvereinbarung sind neben den Anpassungen
aufgrund der In
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 18 von 50
dexveränderung grundsätzlich nur Mieterhöhungen wegen der Erhöhung der
Betriebskosten
zulässig.
Erhöhungen aufgrund von Wohnungsmodernisierungen darf der Vermieter nur
verlangen,
wenn er durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zu der Modernisierung
veranlasst worden
ist. Zwischen den einzelnen Mietanpassungen muss wie bei der Staffelmiete
jeweils
mindestens 1 Jahr liegen.
Der Vermieter muss die Erhöhung durch Erklärung in Textform geltend
machen. Sie tritt also
nicht automatisch ein. In der Erklärung sind nach der Reform nicht nur
der geänderte Index,
sondern auch die geänderte Miete oder der konkrete Erhöhungsbetrag
anzugeben.
WICHTIG:
Staffel- und Indexmiete kommen nur auf freiwilliger Basis zustande. Kein
Mieter kann
gezwungen werden einen bestehenden Vertrag, für den das
Vergleichsmietverfahren
gilt, auf einen Vertrag mit Mietanpassungsvereinbarung umzustellen.
V. KEINE MIETERHÖHUNG WEGEN GESTIEGENER KAPITALKOSTEN
Was ändert sich durch die Mietrechtsreform?
Die Möglichkeit der Umlage gestiegener Kapitalkosten des Vermieters auf
den Mieter wurde
mit der Mietrechtsreform gestrichen. Sie hat sich in der Praxis als zu
kompliziert gezeigt und
passt nicht in das Vergleichsmietensystem. Nach dem 1. September 2001
kann der Vermieter
wegen erhöhter Darlehenszinsen also keine Mieterhöhung mehr verlangen.
VI. MIETRECHTSREFORM/ÜBERGANGSVORSCHRIFTEN
Welches Recht gilt in der Übergangszeit?
Für Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 1. September 2001
zugehen, gilt aus
Vertrauensschutzgründen noch das alte Recht. Mieterhöhungsverlangen, die
nach dem 1.
September 2001 zugehen, richten sich nach dem neuen Recht.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 19 von 50
C. DIE UMLAGE VON BETRIEBSKOSTEN
I. BETRIEBSKOSTEN
Was sind Betriebskosten und wer muss sie zahlen?
Weil die Betriebskosten erheblich schneller gestiegen sind als die
Mieten, werden sie bereits
„zweite Miete“ genannt. Das zeigt, wie wichtig es ist, beim Abschluss des
Mietvertrages
aufzupassen.
Betriebskosten sind im wesentlichen:
Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser,
Aufzug, Müllabfuhr,
Schornsteinreinigung, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege,
Beleuchtung, Sachund
Haftpflichtversicherung, Hauswart, maschinelle Wascheinrichtung,
Gemeinschaftsantenne
und Verteileranlage für ein Breitbandkabel (vgl. Anlage 3 zu § 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung).
Diese Kosten sind grundsätzlich in der Miete enthalten. Im Mietvertrag
kann aber vereinbart werden, dass der Mieter alle oder einen Teil der in
Anlage 3 zu
§ 27 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgezählten Betriebskosten
gesondert trägt.
WICHTIG:
Nur wenn eine solche Vereinbarung besteht, kann der Vermieter die
Betriebskosten
zusätzlich zur eigentlichen Grundmiete verlangen. Mehr als die in Anlage
3 zu § 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung aufgezählten Betriebskosten muss der Mieter
in keinem
Fall zahlen.
Es ist zulässig, für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung zu
vereinbaren, über
die der Vermieter jährlich abrechnen muss (siehe unten). Vereinbart
werden kann auch eine
Pauschale, über die dann nicht abgerechnet wird. Ist die Pauschale nicht
mehr kostendeckend,
kann der Vermieter die Pauschale nur dann erhöhen, wenn dies im
Mietvertrag vereinbart
ist (§ 560 Abs. 1 BGB).
Mieter und Vermieter können auch nach der Mietrechtsreform frei
entscheiden, ob und in
welchem Umfang sie Betriebskostenvereinbarungen treffen (Brutto-, Nettooder Teilinklusivmiete).
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 20 von 50
II. BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG
Die weitaus meisten Mieter und Vermieter vereinbaren
Betriebskostenvorauszahlungen. Solche
Vorauszahlungen müssen angemessen sein, § 556 Abs. 2 BGB.
1. ABRECHNUNG
Wie wird abgerechnet?
Hier bringt die Mietrechtsreform durch die neue Regelung des § 556 Abs. 3
BGB mehr Klarheit.
Der Vermieter hat wie bisher jährlich abzurechnen. Hervorgehoben ist
jetzt zusätzlich,
dass er dabei den „Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ zu beachten hat. Er
muss also auf ein
vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis achten und darf z. B. nicht für ein
Haus mit nur 2
Mietparteien gleich einen Hausmeister einstellen.
Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode ist dem Mieter
die Abrechnung
mitzuteilen. Danach - und dies ist eine wichtige Neuerung - kann der
Vermieter keine Nachforderungen
mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu
vertreten.
Dies ist beispielsweise der Fall, wenn bis zum Fristende noch nicht alle
Rechnungen vorliegen.
Im Gegenzug muss aber auch der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung
binnen 12
Monaten geltend machen, sonst ist er damit ausgeschlossen. Auch hier gilt
jedoch eine Ausnahme,
wenn er die verspätete Geltendmachung seiner Einwendungen nicht zu
vertreten
hat, weil er z.B. schwer erkrankt ist. Zu Lasten des Mieters kann von
diesen Regelungen
nicht vertraglich abgewichen werden (§ 556 Abs. 4 BGB). Diese
beiderseitigen Ausschlussfristen
dienen der schnellen Abwicklung und dem Rechtsfrieden, weil langwierige
Streitigkeiten über die Abrechung der Betriebskosten vermieden werden.
BEISPIEL:
Nach dem Mietvertrag endet die Abrechnungsperiode am 31. Dezember eines
jeden
Jahres. Für das Jahr 2001 hat der Vermieter also bis zum 31. Dezember
2002 abzurechnen.
Falls er ohne Grund erst am 1. April 2003 abrechnet, braucht der Mieter
die
sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung in Höhe von 400,00 DM
( c a .
2 0 4 , 5 0
¬ )
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m e h r
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V e r m i e t e r
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k ö n n e n ,
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G r u n d s t e u e r b e s c h e i d
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2
W o c h e n
v o r h e r
e r t e i l t
w o r d e n
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s e i n e r
N a c h f o r d e r u n g
n o c h
n i c h t
a u s g e s c h l o s s e n .
B u n d e s m i n i s t e r i u m
d e r Justiz – Das neue Mietrecht
Seite 21 von 50
2. UMLAGEMAßSTAB
Welcher Umlagemaßstab ist richtig?
Die Vertragsparteien können den Umlagemaßstab, nach dem die
Betriebskosten umgelegt
werden, vertraglich frei vereinbaren. Wenn sie nichts vereinbart haben,
gilt § 556a BGB:
Anders als bisher, als der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem
Ermessen bestimmen
konnte und dies häufig zu Streit führte, ist jetzt durch die
Mietrechtsreform in diesen
Fällen gesetzlich der Wohnflächenmaßstab vorgeschrieben. Dieser ist
anders als eine
Umlage nach Personenzahl für alle Beteiligten handhabbar und einfach nach
zu vollziehen.
Von der Umlage nach der Wohnfläche gibt es 2 Ausnahmen:
_ Die Abrechnung der Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung aus
zentralen Anlagen
- einschließlich Fernwasser und Fernwärme – regelt die Verordnung über
Heizkostenabrechnung.
Von wenigen Ausnahmen abgesehen sind nach der Verordnung 50
bis 70 % der Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem jeweiligen
Verbrauch abzurechnen.
_ Wenn Betriebskosten verursachungs- oder verbrauchsabhängig erfasst
werden, ist nach
Verursachung oder Verbrauch abzurechnen, weil dies der naheliegendste,
gerechteste
und in aller Regel auch umweltfreundlichste Abrechnungsmaßstab ist. Weil
dies so ist,
gibt es hier auch eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass vertragliche
Vereinbarungen
über den Abrechnungsmaßstab vorgehen: Der Vermieter kann nach § 556a Abs.
2 BGB
einseitig auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, auch wenn im
Mietvertrag
bislang ein anderer Umlagemaßstab vereinbart war.
BEISPIEL:
In einem Mietshaus werden nachträglich Einrichtungen eingebaut, die die
genaue Erfassung
der Müllmengen ermöglicht. Der Vermieter muss trotz einer entsprechenden
Regelung im Mietvertrag die für den Müll anfallenden Gebühren und
sonstigen Kosten
nicht mehr nach Wohnfläche umlegen, sondern kann nach verursachter
Müllmenge abrechnen.
Das schafft mehr Abrechnungsgerechtigkeit, führt in vielen Fällen zu
geringeren
Müllmengen und dient damit dem Umweltschutz.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 22 von 50
3. BETRIEBSKOSTENERHÖHUNGEN
Was passiert, wenn sich die Betriebskosten erhöhen?
Nach erfolgter Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter auf dieser
Grundlage eine
„Anpassung auf eine angemessene Höhe“ vornehmen und die Vorauszahlung
erhöhen
(§ 560 Abs. 4 BGB). Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist dazu
nicht erforderlich.
Das gleiche Recht erhält mit der Mietrechtsreform jetzt auch der Mieter.
Lässt sich der Abrechnung
entnehmen, dass die Betriebskosten gesunken sind, kann er die
Vorauszahlung
auf eine angemessene Höhe reduzieren. Die bisher nach § 4 Abs. 5 Nr. 2
des Miethöhegesetzes
(MHG) bestehende Möglichkeit der einseitigen Umstellung des Vermieters
auf eine
Direktabrechung zwischen Mieter und Leistungserbringer wurde durch das
Mietrechtsreformgesetz
gestrichen. Sie wurde in der Praxis kaum genutzt und hat zahlreiche
Probleme
im Hinblick auf die notwendige Zustimmung des Leistungserbringers mit
sich gebracht.
4. MIETRECHTSREFORM/ÜBERGANGSVORSCHRIFTEN
Welches Recht gilt in der Übergangszeit nach der Mietrechtsreform?
Die neuen Ausschlussfristen für Mieter und Vermieter in § 556 Abs. 3 BGB
und der neue
Umlagemaßstab in § 556a Abs. 1 BGB sind noch nicht auf
Betriebskostenabrechnungen
anwendbar, deren Abrechnungszeitraum vor dem 1. September 2001
abgeschlossen war.
Noch laufende Abrechnungszeiträume, die am 1. September 2001 noch nicht
abgeschlossen
sind, richten sich aber schon nach dem neuen Recht.
BEISPIEL:
Nach dem Mietvertrag läuft die Abrechnungsperiode vom 1. Januar bis 31.
Dezember
eines jeden Jahres. Die Betriebskostenabrechungen für das Jahr 2000
richtet sich also
nach altem Recht, d.h. die Ausschlussfristen für Nachforderungen des
Vermieters und
für Einwendungen des Mieters gelten nicht.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 23 von 50
D. MODERNISIERUNG UND AUSBAU
I. MODERNISIERUNG DURCH DEN VERMIETER
1. DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS
Was muss der Mieter dulden?
Die Modernisierung einer Wohnung kann für alle Beteiligten eine nützliche
Sache sein. Für
den Mieter wird eine Wohnung komfortabler, wenn z.B. eine moderne Heizung
oder sanitäre
Anlagen eingebaut werden. Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder
Wasser können
die Kosten senken und schonen die Umwelt. Für den Vermieter erhöht sich
der Wert des
Hausbesitzes. Er kann die Wohnung besser vermieten. Modernisierungen muss
der Mieter
deshalb grundsätzlich dulden (Duldungspflicht, § 554 Abs. 2 BGB). Dies
gilt aber nicht, wenn
sie für ihn oder seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts
eine nicht zu rechtfertigende
Härte bedeutet. Das muss im Einzelfall geprüft werden. Dabei spielen
natürlich
auch die berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter
des Hauses eine
Rolle. Zugunsten des Mieters kann Folgendes berücksichtigt werden:
_ Art und Umfang der Bauarbeiten, zum Beispiel die zu große Belästigung
durch Lärm und
Schmutz oder die Unbewohnbarkeit der Wohnung für längere Zeit.
_ Bauliche Veränderungen, etwa der Verlust eines Zimmers durch den Einbau
eines Bades.
_ Vorherige Einbauten, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters
vorgenommen hat
und die jetzt wertlos würden.
_ Die zu erwartende Mieterhöhung nach der Modernisierung ist zu hoch. Mit
dieser Regelung
sollen vor allem Luxusmodernisierungen von Altbauten gegen den Willen des
Mieters vermieden werden.
Eine Mieterhöhung kann jedoch nicht als Härte geltend gemacht werden,
wenn das Objekt
durch die Modernisierung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand
gebracht wird, also
zum Beispiel ein Bad oder Doppelfenster eingebaut werden.
2. INFORMATIONSPFLICHT DES VERMIETERS
Worüber muss der Vermieter vorher informieren?
Der Vermieter muss den Mieter drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten
über deren Art,
den voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und
die zu erwartende
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 24 von 50
Mieterhöhung in Textform informieren (§ 554 Abs. 3 S. 1 BGB). An die
Mitteilung dürfen keine
übertrieben hohen Anforderungen gestellt werden.
BEISPIEL:
Wenn die Modernisierung am 1. November beginnen soll, muss der Brief
spätestens
am 31. Juli beim Mieter sein.
3. KÜNDIGUNGSRECHT DES MIETERS
Kann der Mieter kündigen?
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein spezielles
Kündigungsrecht. Er
darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem Erhalt der Mitteilung
folgt, zum Ende des
wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs. 3 BGB).
BEISPIEL:
Der Vermieter informiert am 31. Juli den Mieter. Der kann dann bis zum
31. August
kündigen und muss spätestens am 30. September ausziehen.
WICHTIG:
Der Mieter kann vom Vermieter einen angemessenen Aufwendungsersatz
verlangen
(z.B. Kosten für Reinigung sowie sonstige Kosten infolge der
Nichtbenutzbarkeit der
Räume).
Von diesen Regelungen kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen
werden. In Bagatellfällen
mit geringeren Konsequenzen für Wohnraum oder Miete gelten diese
Vorschriften
allerdings nicht.
4. DIE MIETERHÖHUNG BEI MODERNISIERUNGEN
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Dafür
gibt es zwei Methoden:
_ Mieterhöhung entsprechend der Vergleichsmiete
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung über das Vergleichsmietensystem
aufgrund des verbesserten
Wohnwertes wählen.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 25 von 50
BEISPIEL:
Es wird ein Bad und/oder eine Zentralheizung eingebaut. Dann kann die
teurere Vergleichsmiete
für Wohnungen mit entsprechender Ausstattung zugrunde gelegt werden.
_ Umlage der Modernisierungskosten
11 % des Modernisierungsaufwandes (bei Modernisierung m e h r e r e r
W o h n u n g e n
m ü s s e n
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( §
5 5 9
A b s .
1
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3 3 7 , 4 5
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a u c h
s o l c h e
M a ß n a h m e n
u m f a s s t , sind die darauf entfallenden Kosten
von den Gesamtkosten abzuziehen. Staatliche Zuschüsse sind bei Berechnung
der Umlage
von den Modernisierungskosten ebenfalls abzuziehen. Dies gilt z.B. bei
Inanspruchnahme
von zinsverbilligten Krediten aus den Förderprogrammen der Kreditanstalt
für Wiederaufbau
oder aus Förderprogrammen von Ländern und Gemeinden.
BEISPIEL:
Anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster baut der Vermieter
Doppelfenster ein. Er
darf nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung
umlegen. Denn
die Erhaltungskosten muss der Vermieter ohnehin tragen.
Was muss der Vermieter beachten? Ab wann gilt die erhöhte Miete?
Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter in Textform mitteilen. Die
Erklärung ist
nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger
Erläuterungen
enthält ( § 559b Abs. 1 BGB) .
Die höhere Miete infolge Modernisierung muss nach der Mietrechtsreform ab
Beginn des 3.
Monats nach dem Zugang der Erklärung gezahlt werden, d.h. 1 Monat später
als bisher.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 26 von 50
BEISPIEL:
Trifft der Brief des Vermieters im September ein, muss der Mieter die
höhere Miete ab
1. Dezember zahlen.
Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter
die voraussichtliche
Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt oder sich die tatsächliche
Mieterhöhung gegenüber
der Ankündigung um mehr als 10 % erhöht hat (§ 559b Abs. 2 BGB).
Der Mieter kann auch hier das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des
Monats, von
dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten
Monats kündigen.
Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).
II. MODERNISIERUNG DURCH DEN MIETER
Was ist zu beachten, wenn der Mieter selbst modernisieren will?
Auch der Mieter kann seine Mietwohnung modernisieren, zumal dafür
inzwischen Bausparverträge
verwendbar sind und von manchen Bundesländern Zuschüsse aus Steuermitteln
gezahlt werden. Die Vorhaben müssen aber mit dem Vermieter abgesprochen
und dürfen
nur mit seiner Zustimmung ausgeführt werden.
In jedem Fall sollten zuvor die Rechte und Pflichten beider Parteien
vertraglich festgelegt
werden.
III. BEHINDERTENGERECHTER UMBAU
Was darf der Mieter?
Ausdrücklich gesetzlich geregelt ist mit der Mietrechtsreform jetzt der
Anspruch des Mieters
auf Zustimmung des Vermieters zu behindertengerechten Ein- und Umbauten
innerhalb und
außerhalb der Wohnung (§ 554a BGB).
Der Vermieter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse
an der unveränderten
Erhaltung der Mietwohnung oder des Gebäudes das Interesse des Mieters
überwiegt.
Bei dieser Interessenabwägung sind natürlich auch die berechtigen
Interessen der übrigen
Mieter zu berücksichtigen.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 27 von 50
BEISPIEL:
Der Mieter ist nach einem Unfall dauerhaft auf einen Rollstuhl
angewiesen. Die Türen
in seiner Wohnung sind für den Rollstuhl zu schmal. Er möchte sie auf
eigene Kosten
verbreitern. Die baulichen Gegebenheiten lassen dies zu. Auch sonstige
Gründe sprechen
nicht dagegen. Dann muss der Vermieter zustimmen. Ein anderer Mieter
möchte
im Treppenhaus einen Treppenlift einbauen, weil er die Treppen zu seiner
Wohnung
aus Altersgründen sonst nicht mehr schafft. Einen Aufzug gibt es im Haus
nicht. Auch
hier darf der Vermieter nicht von vorneherein nein sagen. Ist damit aber
der unwiederbringliche
Abriss einer wertvollen alten Treppengeländers verbunden oder können
andere
Mieter mit kleinen Kindern dann nicht mehr den Kinderwagen, für den unten
im
Hausflur kein Platz ist, nach oben tragen, muss der Vermieter nicht
zuzustimmen.
Kann der Vermieter das Rückbaukostenrisiko absichern?
Der Vermieter kann seine Zustimmung zu behindertengerechten Ein- und
Umbauten von der
Leistung einer zusätzlichen, d.h. von der eigentlichen Mietkaution
unabhängigen Sicherheit
des Mieters abhängig machen. Anders als die Mietkaution bemisst diese
sich nicht nach der
Nettomiete, sondern allein an den Rückbaukosten für die geplanten Einund Umbauten.
IV. SCHAFFUNG NEUEN WOHNRAUMS DURCH AUS- UND ANBAU
1. DULDUNG DURCH DEN MIETER
Was muss der Mieter dulden?
Mieter haben auch bauliche Maßnahmen, die neuen Wohnraum in bestehenden
Gebäuden
schaffen, zu dulden, außer wenn die Maßnahme für sie eine nicht zu
rechtfertigende Härte
bedeutet (§ 554 Abs. 2 BGB).
BEISPIEL:
Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum. Aufstockung des Gebäudes um ein ganzes
Geschoss. Anbau an das Gebäude. Die Mieter haben dann auch die
notwendigen
Maßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden, z.B. die Verstärkung des
Leitungsnetzes oder
von Zwischenwänden.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 28 von 50
2. TEILKÜNDIGUNG
Welche Möglichkeiten haben Mieter und Vermieter?
Soll neuer Wohnraum in bestehenden Gebäuden oder auf Freiflächen, die
nicht zum Wohnen
bestimmt sind, geschaffen werden, kann der Vermieter das Mietverhältnis
über die benötigten
Nebenräume und Bodenflächen gesondert durch Teilkündigungen beenden (§
573b
Abs. 1 BGB). Der Bestand des Mietverhältnisses über die Wohnräume bleibt
davon unberührt.
Die Teilkündigung ist auch zulässig, um die gekündigten Nebenräume und
Flächen
neu auf die bisherigen und künftigen Mieter verteilen zu können.
Die Mieter können eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses verlangen.
Stellt der
Verlust der Nebenräume eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, so können
sie der Teilkündigung
auch nach der Sozialklausel widersprechen (§ 574 BGB).
E. BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
I. DIE GRUNDREGELN
Wann endet das Mietverhältnis?
Das Ende des Mietverhältnisses richtet sich nach der Vertragsart:
_ Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) endet mit
Ablauf der vertraglich
vereinbarten Mietzeit.
_ Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag)
endet durch eine
wirksame Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist.
_ Ein Mietvertrag kann zudem jederzeit beendet werden, wenn beide
Mietparteien damit
einverstanden sind (Mietaufhebungsvertrag). Allerdings dürfen durch die
Aufhebung die
gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften nicht umgangen werden.
1. Der Tod des Vermieters beendet das Mietverhältnis nicht. Es wird mit
seinen Erben fortgesetzt.
2. Führt der Mieter mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner nach dem
Lebenspartnerschaftsgesetz
einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tode des Mieters der
Ehegatte
oder Lebenspartner in das Mietverhältnis ein (sog. Eintrittsrecht). Will
er nicht eintreten,
muss er dem Vermieter binnen 1 Monats erklären, dass er das
Mietverhältnis nicht fortsetzen
will (§ 563 Abs. 1 und 3 BGB).
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 29 von 50
3. Entsprechendes gilt für die zum Haushalt des Mieters gehörenden
Familienmitglieder und
Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen
Haushalt leben.
Damit erhalten durch die Mietrechtsreform auch hetero- und homosexuelle
Lebensgemeinschaften
„ohne Trauschein“ ein eigenes Eintrittsrecht, ebenso wie die Gemeinschaft
zweier
alter Menschen, die z.B. durch gegenseitige Vollmachten dokumentiert
haben, dass sie dauerhaft
füreinander Verantwortung tragen wollen. Bloße Haushalts- oder
Wohngemeinschaften
gehören allerdings nicht dazu (§ 563 Abs. 2 BGB).
4. Haben eintrittsberechtigte Personen gemeinsam gemietet, wird das
Mietverhältnis beim
Tode eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB).
5. Tritt kein Eintrittberechtigter in das Wohnraummietverhältnis ein, so
wird es mit den Erben
des Mieters fortgeführt (§ 564 BGB). Vermieter wie Erben des Mieters
können mit der gesetzlichen
Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb
eines
Monats erfolgen, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben und
wissen, dass niemand
in den Mietvertrag eintritt oder ihn fortsetzt (§ 564 BGB). Nach der
Mietrechtsreform
braucht der Vermieter für die Kündigung des Erben keinen Kündigungsgrund
(berechtigtes
Interesse) mehr, da der nicht in der Wohnung lebende Erbe nicht
schutzbedürftig ist.
6. Auch bei Veräußerung einer vermieten Wohnung bleibt das Mietverhältnis
bestehen.
Denn: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Der Erwerber tritt an Stelle
des bisherigen
Vermieters in das Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag braucht nicht
abgeschlossen zu
werden.
II. DIE KÜNDIGUNG
Welche verschiedenen Kündigungsarten gibt es?
Das Gesetz unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher
Kündigung. Die ordentliche
Kündigung ist das rechtliche Mittel zur „normalen“ Vertragsbeendigung
unter
Einhaltung der allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen. Die
außerordentliche Kündigung
ist dagegen nur in den gesetzlich festgeschriebenen besonderen Fällen
zulässig. Hier
unterscheidet man zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus
wichtigem
Grund und der außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist in
besonderen Fällen
(z.B. wenn nach Tod des Ehegatten der andere Ehepartner, der Mitmieter
ist, den Mietvertrag
nicht fortführen möchte).
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 30 von 50
1. DIE ORDENTLICHE KÜNDIGUNG
a) Form
Wie muss die Kündigung aussehen?
Die Kündigung ist schriftlich mitzuteilen (§ 568 Abs. 1 BGB). Das
Kündigungsschreiben
muss unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist
grundsätzlich
unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmacht nicht vorlegt und der
Mieter oder der
Vermieter die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Sind
an einem Mietverhältnis
mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung
nur von
allen bzw. an alle ausgesprochen werden.
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen.
b) Fristen
Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
Vermieter und Mieter können grundsätzlich nur unter Einhaltung bestimmter
gesetzlicher
Fristen kündigen. Hier hat die Mietrechtsreform mit § 573 c Abs. 1 BGB
eine wichtige Änderung
gebracht. Der Mieter hat jetzt unabhängig von der Dauer des
Mietverhältnisses nur
noch eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der
Vermieter bleibt
es bei einer Staffelung der Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses.
Die längste Kündigungsfrist
beträgt aber nicht mehr 12, sondern 9 Monate. Bis zu 5 Jahren
Vertragsdauer beträgt
die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger
Dauer verlängert
sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer auf 9 Monate.
Die schriftliche Kündigung muss dem anderen Vertragspartner spätestens am
dritten Werktag
eines Monats zugehen, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten
werden sollen.
Gehen Kündigungen verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer
um einen
Monat. Ist der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten
Werktag (§ 193
BGB).
BEISPIEL 1:
Die (im übrigen zulässige) Kündigung des Mieters geht dem Vermieter
rechtzeitig am
3. Januar 2002 zu. Das Mietverhältnis wird beendet zum 31. März 2002.
Geht die Kündigung
dagegen verspätet erst am 7. Januar 2002 zu, wird das Mietverhältnis erst
zum
30. April 2002 beendet.
BEISPIEL 2:
Die (im übrigen zulässige) Kündigung des Vermieters geht dem Mieter
rechtzeitig am
3. Januar 2002 zu. Das Mietverhältnis wird je nach Mietdauer beendet zum
31. März
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 31 von 50
oder zum 30. Juni oder zum 30. September 2002. Geht die Kündigung dagegen
verspätet
erst am 7. Januar 2002 zu, wird das Mietverhältnis je nach Mietdauer erst
zum
30. April oder 31. Juli oder 31. Oktober 2002 beendet.
Zu Lasten des Mieters kann von den Kündigungsfristen nicht abgewichen
werden (§ 573
Abs. 4 BGB).
Für Altverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, ist
die Übergangsregelung
des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB zu beachten.
c) Kündigungsgründe des Vermieters
Wann darf der Vermieter kündigen?
Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann kündigen, wenn er
ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB).
Die Kündigung
muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. Später
nachgeschobene
Gründe des Vermieters können weder ein berechtigtes Interesse an der
Kündigung
(§ 573 Abs. 3 BGB) untermauern noch einen nach der Sozialklausel
vorgebrachten
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung abwehren. Ausnahme: Erst nach
der Kündigung
entstandene Gründe können selbstverständlich vorgebracht werden.
§ 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft 3 Gründe für ein berechtigtes
Interesse des Vermieters
an der Kündigung :
_ Vertragspflichtverletzung
Der Mieter hat die Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich
verletzt.
BEISPIEL:
Wiederholte unpünktliche Mietzahlungen, Mietrückstände, erhebliche
Verstöße gegen
die Hausordnung.
_ Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Wohnung für seinen eigenen Bedarf oder für
Personen, die zu
seinem Haushalt oder seiner Familie gehören. Voraussetzung ist, dass der
Vermieter vernünftige
und nachvollziehbare Gründe anführen kann.
BEISPIEL:
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 32 von 50
Ein Kind des Vermieters heiratet und braucht die Wohnung.
_ Wirtschaftliche Verwertung
Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer
angemessenen
wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, wodurch ihm
erhebliche Nachteile
drohen (sog. Verwertungskündigung).
BEISPIEL:
Notwendige Sanierung eines Altbaus.
Dieser Kündigungsgrund ist in den neuen Bundesländern nach dem
Einigungsvertrag ausgeschlossen
(Artikel 232 § 2 EGBGB), wenn der Mietvertrag schon vor dem 3. Oktober
1990
abgeschlossen wurde. Wenn der Abriss eines Gebäudes wegen Leerstands aber
wirtschaftlich
zwingend erforderlich ist, kann sich der Vermieter im Einzelfall unter
Umständen auf ein
sonstiges berechtigtes Interesse an der Kündigung berufen (§ 573 Abs. 1
BGB). Eine Kündigung
ist dann zulässig.
_ Weitere Gründe sind denkbar. Sie müssen aber ähnlich schwerwiegend sein
(§ 573
Abs. 1 BGB).
Auch eine Teilkündigung ist möglich, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen
bestimmte
Nebenräume und Grundstücksflächen, z.B. Speicher-, Keller- oder
Abstellräume zu Mietwohnraum
ausbauen will und die Kündigung auf diese Räume beschränkt (§ 573b BGB).
d) Keine Kündigungsgründe
Weswegen darf der Vermieter nicht kündigen?
Unzulässig ist eine Kündigung, um durch Neuvermietung mehr Miete zu
erzielen (§ 573
Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann auch nicht deshalb kündigen, weil er die
Absicht hat, die
Mietwohnung als Eigentümer zu verkaufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
e) Einliegerwohnungen und vergleichbare Fälle
Was gilt hier?
_ Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus,
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 33 von 50
_ möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung, die nicht einer Familie oder
einer auf Dauer
angelegten Lebensgemeinschaft auf Dauer überlassen sind,
_ Leerzimmer in der Vermieterwohnung
kann der Vermieter auch ohne das Vorliegen berechtigter Interessen
kündigen (§ 573a Abs.
2 BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich dann aber um 3 Monate. Der
Vermieter muss
im Kündigungsschreiben angeben, dass er seine Kündigung auf diese
Sonderregelung
stützt.
Könnte der Vermieter in diesen drei Fällen auch aufgrund berechtigter
Interessen kündigen,
empfiehlt sich wegen des möglichen Widerspruchsrechts des Mieters
(Sozialklausel) diese
Gründe vorsorglich im Kündigungsschreiben anzugeben.
ACHTUNG:
Bei einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten
Dreifamilienhaus, bei
dem mindestens eine der Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung nach dem
31.
Mai 1990 fertiggestellt worden ist, ist die erleichterte Kündigung nach
der Mietrechtsreform
nur noch bis zum 31. August 2006 möglich.
f) Widerspruchsrecht (Sozialklausel)
Wann kann der Mieter der Kündigung widersprechen?
Auch wirksame Kündigungen des Vermieters muss der Mieter nicht in jedem
Fall hinnehmen.
Vielmehr kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses
verlangen,
„wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter,
seine Familie
oder (– das ist neu –) einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine
Härte bedeuten
würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des
Vermieters nicht zu
rechtfertigen ist.“ „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener
Ersatzwohnraum zu
zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (Sozialklausel des §
574 BGB).
Widerspruch und Fortsetzungsverlangen sind grundsätzlich mehrmals
nacheinander möglich.
Nach der bisherigen Rechtsprechung können folgende Gründe für den
Widerspruch anerkannt
werden, insbesondere wenn davon mehrere zusammentreffen: Hohes Alter,
Invalidität,
Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung.
Weitere Widerspruchsgründe
sind denkbar. Maßgebend sind immer die jeweiligen Umstände.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 34 von 50
Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die
Unterschrift ist
erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das
Widerspruchsschreiben
muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der
Kündigungsfrist
zugegangen sein (§ 574b Abs. 2).
BEISPIEL:
Der Vermieter kündigt am 3. Januar 2002 zum 31. März 2002 (30. Juni 2002,
30. September
2002). Das Widerspruchsschreiben muss dann dem Vermieter spätestens
zugehen
am 31. Januar 2002 (30. April 2002, 31. Juli 2002).
Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit des
Widerspruchs sowie dessen
Form und Frist hinweisen. Das heißt: Die Information über die
Widerspruchsmöglichkeiten
kann bereits im Kündigungsschreiben stehen, muss es aber nicht. Der
Hinweis muss jedoch
so zeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen, dass der Mieter eine
angemessene Frist
zur Überlegung und Abfassung des Widerspruchs einhalten kann. Versäumt
der Vermieter
das, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im
ersten Termin des
eventuellen Räumungsprozesses (§ 574b Abs. 2 BGB).
Der Mieter, der daran zweifelt, ob die Kündigungsgründe des Vermieters
tatsächlich berechtigt
sind, und der sowieso über einen stichhaltigen Härtegrund verfügt, sollte
sich überlegen,
ob er nicht vorsorglich davon Gebrauch macht und Widerspruch einlegt. Er
versäumt so nicht
die Widerspruchsfrist. Der Mieter soll außerdem unverzüglich über die
Gründe seines Widerspruchs
Auskunft geben, wenn der Vermieter es verlangt (§ 574b Abs. 1 BGB).
„Unverzüglich“ bedeutet: Ohne schuldhaftes Verzögern. Tut der Mieter dies
nicht, kann ein
späterer Rechtsstreit nachteilige Kostenfolgen für ihn haben.
g) Ausnahmen vom Kündigungsschutz
Wann gelten die Bestimmungen über den Kündigungsschutz nicht?
Die Bestimmungen über den Kündigungsschutz gelten nicht
_ für möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung,
sofern der
Wohnraum nicht zu dauerndem Gebrauch für eine Familie oder eine auf Dauer
angelegte
Lebensgemeinschaft überlassen ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
_ für Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet ist (z.B. Ferienwohnungen
für einen
Sommerurlaub (§ 549 abs. 2 Nr. 1 BGB),
_ für Wohnraum den eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z.B.
Gemeinde)
oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege (z.B.
Diakonisches Werk oder
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 35 von 50
Caritas) für Personen mit dringendem Wohnbedarf (z.B. Obdachlose)
angemietet hat,
wenn der Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des
Wohnraumes und
die Einschränkung des Kündigungsrechtes hingewiesen wurde (§ 549 Abs. 2
Nr. 3 BGB),
_ für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3
BGB).
In diesen Fällen – mit Ausnahme der Studenten- und Jugendwohnheime – gibt
es auch kein
Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel.
2. DIE FRISTLOSE KÜNDIGUNG
Wann kann fristlos gekündigt werden und was ist zu beachten?
a) Fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien zulässig, wenn
sich ein Vertragspartner
so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem
anderen
Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§
543
Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit)
ist nicht zwingend
erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.
BEISPIEL:
Schwere Beleidigung, Bedrohung, tätliche Angriffe, nachhaltige Störung
des Hausfriedens.
b) Der Mieter kann zudem fristlos kündigen, wenn
_ die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569
Abs. 1 BGB),
_ der vertragliche Gebrauch der gemieteten Wohnung ihm ganz oder
teilweise nicht rechtzeitig
gewährt und wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Die Kündigungsrechte des Mieters können nicht ausgeschlossen oder
eingeschränkt werden.
c) Der Vermieter kann auch fristlos kündigen, wenn
_ der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des
Vermieters erheblich
verletzt werden und der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten fortsetzt
(§ 543
Abs. 2 Nr. 2 BGB)
_ der Mieter mit der Zahlung der Miete über zwei Monate in Verzug gerät
(§ 543 Abs. 2 Nr.
3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 36 von 50
d) Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB)
und – das ist neu –
sie muss begründet werden (§ 569 Abs. 4 BGB). Der gekündigte Mieter kann
sich aber anders
als bei der ordentlichen Kündigung nicht auf die Sozialklausel berufen.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 37 von 50
III. MIETERSCHUTZ BEI WOHNUNGSUMWANDLUNG
Was passiert, wenn die Mietwohnung umgewandelt wird?
Umwandlung bedeutet: Aus Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus werden
Eigentumswohnungen.
Von einem möglichen Verkauf an einen Dritten bleibt der Bestand des
Mietvertrages
unberührt (Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB). Der Käufer kann auch
nicht etwa die
Miete neu festsetzen.
1. VORKAUFSRECHT DES MIETERS
Was kann der Mieter tun?
Wird eine nach Überlassung an den Mieter umgewandelte Wohnung verkauft,
so steht dem
Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, es sei denn der Vermieter
verkauft an einen Familienangehörigen
oder einen Angehörigen seines Haushalts. Neu ist nach der
Mietrechtsreform,
dass der Mieter die Ausübung seines Verkaufsrechts schriftlich gegenüber
dem
Vermieter erklären muss (§ 577 BGB).
2. KÜNDIGUNGSSPERRE
Kann der neue Eigentümer dem Mieter gleich kündigen?
Ein neuer Eigentümer kann erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb
(Grundbucheintragung)
wegen Eigenbedarf oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen
(Kündigungssperrfrist,
§ 577a Abs. 1 BGB).
Diese Frist kann sich auf bis zu 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von
Gemeinden verlängern,
wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt.
Voraussetzung
dafür ist, dass in dem betroffenen Gebiet die “ausreichende Versorgung
der Bevölkerung mit
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Je
nachdem wie
angespannt die Wohnungsmarktsituation vor Ort tatsächlich ist, können die
Länder die Kündigungssperrfrist
nach der Mietrechtsreform – das ist neu – von 3 auf 4, 5, 6, 7, 8, 9 oder
auch 10 Jahre verlängern (bisher konnte nur entweder auf 5 oder 10 Jahre
verlängert werden).
Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist hat der Vermieter wenn er kündigen
will und vorausgesetzt,
es liegt noch ein Kündigungsgrund vor, außerdem die allgemeinen
gesetzlichen
Kündigungsfristen einzuhalten, die bis zu 9 Monaten betragen können.
Schließlich steht dem
Mieter auch das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel des § 574 BGB
zu.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 38 von 50
WICHTIG:
Wenn die Mietwohnungen in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, sollte
sich
der Mieter unbedingt erkundigen, ob das Gebäude in einem Gebiet liegt,
für das die
Landesregierung eine Kündigungssperrfrist vorgesehen hat. Dann kann der
neue Eigentümer
erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kündigen und muss zusätzlich
die
normalen Kündigungsfristen einhalten.
3. KÜNDIGUNGSSPERRE BEI SOZIALWOHNUNGEN
Bei Sozialwohnungen gilt eine besondere Kündigungssperre. Der Käufer der
umgewandelten
Sozialwohnung darf so lange wegen Eigenbedarf nicht kündigen, wie die
gekaufte Eigentumswohnung
den Bindungen für Sozialwohnungen unterliegt. Auch bei vorzeitiger
Rückzahlung
der öffentlichen Gelder kann die Bindung fortbestehen.
IV. RÄUMUNGSKLAGE UND RÄUMUNGSFRIST
Wenn der Mieter ausziehen muss?
Mieter und Vermieter sollten sich stets um eine gütliche
außergerichtliche Einigung bemühen.
Das ist meistens schneller, billiger und weniger nervenaufreibend als ein
Prozess und
führt eher zu einem befriedigenden Ergebnis. Wenn eine solche Einigung
nicht erzielt wird,
also der Vermieter seine Kündigung aufrechterhält, der Mieter aber die
Wohnung nicht räumen
will, muss das Gericht entscheiden. Wird der Mieter daraufhin zur Räumung
verurteilt
oder hat er sich in einem Vergleich zur Räumung verpflichtet, so kann ihm
das Gericht eine
angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Räumungsfrist kann auf Antrag
verlängert
werden. Insgesamt darf sie jedoch nicht mehr als ein Jahr betragen.
Bis zum Auszug kann der Vermieter als Nutzungsentschädigung die bisher
vereinbarte Miete
oder, falls diese höher ist, die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (§
546a BGB). Über das
„Ortsübliche“ entscheidet im Streitfall das Gericht. Zusätzliche
Schadensersatzansprüche
gegen den Mieter sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich, falls er
während der
Räumungsfrist nicht auszieht.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 39 von 50
V. ZEITMIETVERTRAG
Was ist bei einem Zeitmietvertrag zu beachten?
Hier hat sich durch die Mietrechtsreform eine wichtige Veränderung
ergeben. Der bislang
zulässige sog. einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption des
Mieters (§ 564c Abs. 1
BGB a. F.) ist entfallen. Am 1. September 2001 bereits bestehende
einfache Zeitmietverträge
gelten allerdings aus Vertrauensschutzgründen fort; auf sie ist weiterhin
das alte Recht
anwendbar.
Künftig gibt es nur noch einen echten Zeitmietvertrag, der mit Zeitablauf
tatsächlich endet
und Mieter wie Vermieter damit von Anfang an Klarheit über Anfang und
Ende des Vertrages
verschafft. Er ist in § 575 BGB geregelt und dem bisherigen sog.
qualifizierten Zeitmietvertrag
nachgebildet (§ 564c Abs. 2 BGB a. F.). Anders als bisher gibt es aber
keine Laufzeitbeschränkung
mehr. Der Zeitmietvertrag kann also beispielsweise auf 2, aber auch auf
10
Jahre abgeschlossen werden.
Aus Gründen des Mieterschutzes ist dieser Zeitmietvertrag nach § 575 Abs.
1 BGB nur unter
bestimmten Voraussetzungen zulässig.
1. VORAUSSETZUNGEN DES ZEITMIETVERTRAGES
Unter welchen Voraussetzungen kann ein Zeitmietvertrag abgeschlossen
werden?
Der Vermieter muss einen Befristungsgrund haben. Dies sind nur
_ der spätere Eigenbedarf des Vermieters,
_ die geplante wesentliche Instandsetzung der Wohnung oder
_ die beabsichtigte spätere Vermietung der Wohnung an einen zur
Dienstleistung Verpflichteten
(z.B. einen Werksangehörigen).
Der Vermieter muss dem Mieter den Befristungsgrund bei Abschluss des
Vertrages außerdem
schriftlich mitteilen. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist das
Mietverhältnis
unbefristet. Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen während des
laufenden Vertrages
ist nicht möglich. Bleibt der eigentlich Grund der gleiche und ändert
sich nur der Sachverhalt
(z. B. an Stelle des Sohnes will jetzt die Tochter des Vermieters in die
Wohnung einziehen),
ist das unschädlich. Der Vertrag endet dann trotzdem wie vereinbart mit
Zeitablauf.
Der Befristungsgrund muss natürlich am Ende der Mietzeit noch vorliegen.
Entfällt der
Grund, weil z.B. der Sohn oder die Tochter entgegen ihrer früheren
Absicht in einer anderen
Stadt studiert, hat der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des
Mietverhältnisses auf
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 40 von 50
unbestimmte Zeit, d.h. der Mietvertrag wird von einem befristeten zu
einem unbefristeten.
Die Verlängerung erfolgt aber nicht automatisch, sondern der Mieter muss
sein Interesse
daran selbst geltend machen, § 575 Abs. 3 BGB.
2. AUSKUNFTSANSPRUCH DES MIETERS
Wie erfährt der Mieter, ob am Ende der Befristungsgrund tatsächlich noch
vorliegt?
Frühestens 4 Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages kann der Mieter vom
Vermieter Auskunft
darüber verlangen, ob der bei Vertragsschluss angegebene Befristungsgrund
noch
vorliegt, § 575 Abs. 2 BGB. Der Vermieter muss dann binnen 1 Monat
antworten. Antwortet
der Vermieter erst später, kann der Mieter entsprechend länger wohnen
bleiben. Teilt der
Vermieter mit, dass der Befristungsgrund erst später eintreten wird, kann
der Mieter vom
Vermieter eine Verlängerung des Mietvertrages um diesen Zeitraum
verlangen.
BEISPIEL:
Der Mietvertrag ist bis zum 1.September 2006 befristet und nennt als
Befristungsgrund
Eigenbedarf, weil der Sohn des Vermieters dann mit dem Studium beginnen
will und in
die Wohnung einziehen soll. Der Studienbeginn verzögert sich um ein Jahr.
Dann
muss der Mieter erst am 1.September 2007 ausziehen.
WICHTIG:
Sozialklausel und Räumungsschutz gelten beim Zeitmietvertrag nicht. Der
Mieter muss
also, vorausgesetzt der ursprüngliche Befristungsgrund liegt noch vor,
bei Vertragsende
sofort ausziehen. Er kann sich weder auf die Sozialklausel berufen noch
kann er
Räumungsschutz verlangen.
3. ZEITWEISER AUSSCHLUSS DES ORDENTLICHEN KÜNDIGUNGSRECHTS
Kann das ordentliche Kündigungsrecht zeitweise ausgeschlossen werden?
Natürlich kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter ein
Interesse an einer langfristigen
Bindung seines Vertragspartners haben, z. B. wenn er sicher gehen will,
dass der
Vermieter ihm nicht kündigt, oder wenn er die Wohnung von vorneherein für
einen ganz bestimmten
Zeitraum mieten will, etwa weil er für 3 Jahre an einem bestimmten Ort
arbeiten
und danach berufsbedingt wieder umziehen muss. In solchen Fällen sollten
die Vertragspartner
einen unbefristeten Mietvertrag vereinbaren, bei dem sie gleichzeitig die
ordentliche
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 41 von 50
Kündigung für den entsprechenden Zeitraum ausschließen. Je nach
Interessenlage kann
das ordentliche Kündigungsrecht nur des Vermieters oder im Gegenzug auch
das des Mieters
eine bestimmte Zeit ausgeschlossen werden. Frühestens nach Ablauf des
vereinbarten
Zeitraums können dann beide Seiten nach den gesetzlichen Vorschriften
kündigen.
WICHTIG:
Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für einen bestimmten
Zeitraum
sollte als solcher ausdrücklich und individuell im Vertrag vereinbart
werden. Bisher gebräuchliche
Formulierungen wie etwa „Der Mietvertrag verlängert sich jeweils um ein
Jahr, wenn nicht eine Partei ihn bis zum ... unter Einhaltung folgender
Fristen ... kündigt“
reichen nicht.
F. SOZIALWOHNUNGEN
Für Sozialwohnungen gelten teilweise besondere, vom allgemeinen Mietrecht
abweichende
Vorschriften. Für die bisher geförderten Sozialmietwohnungen ist das
Wohnungsbindungsgesetz
mit seinen Durchführungsverordnungen anzuwenden. Durch das am 1. Januar
2002
in Kraft getretene Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts sind die für
Sozialwohnungen
maßgeblichen Rechtsgrundlagen umfassend novelliert worden. Die folgende
Darstellung
unterscheidet aus diesem Grund zwischen dem bisherigen
Sozialwohnungsbestand und
Wohnraum, der ab 1. Januar 2002 nach dem neuen Wohnraumförderungsgesetz –
als Kernstück
des genannten Reformgesetzes - gefördert wird.
I. SOZIALWOHNUNGSBESTAND
1. Die Sozialbindung
Für bestehende Sozialwohnungen gilt weiterhin das sog. Kostenmietrecht.
Das heißt: Die mit
öffentlichen Mitteln geförderten bestehenden Sozialmietwohnungen
unterliegen einer Belegungsund Mietpreisbindung, der zu Folge die Wohnungen nur an Wohnberechtigte
zu
einer preisgebundenen Miete (Kostenmiete) vermietet werden dürfen. Das
Vergleichsmietensystem
des allgemeinen Mietrechts gilt hier also nicht.
ACHTUNG:
Seit 1989 konnten im sozialen Wohnungsbau Wohnungen auch im Wege einer
„vereinbarten
Förderung“ errichtet werden, bei denen nicht die gesetzlichen Bindungen,
sondern vielmehr im Einzelfall getroffene vertragliche Regelungen über
Belegung und
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 42 von 50
Miethöhe gelten und bei denen Mieterhöhungen nur im Verfahren nach dem
Vergleichsmietenverfahren
zulässig sind.
Die sonstigen mietrechtlichen Bestimmungen für nicht preisgebundene
Wohnungen gelten
im Wesentlichen auch für Sozialmietwohnungen.
WICHTIG:
Bei den der gesetzlichen Belegungs- und Mietpreisbindung unterliegenden
Sozialmietwohnungen
gelten die Bindungen grundsätzlich für die Dauer der Förderung. Auch
nach vorzeitiger freiwilliger vollständiger Rückzahlung der öffentlichen
Mittel muss der
Vermieter im Regelfall noch zehn Jahre warten, bis er von den Bindungen
„frei“ ist.
2. Die Wohnberechtigung
Der Wohnberechtigungsschein muss bei der für das Wohnungswesen
zuständigen Stelle
der Gemeinde- oder Kreisverwaltung beantragt werden. Die Wohnberechtigung
richtet sich
nach der Höhe des Gesamteinkommens der berücksichtigungsfähigen
Haushaltsangehörigen,
die miteinander eine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden. Es gelten
folgende Grenzen für das Gesamteinkommen:
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bestimmten Voraussetzungen
von den oben dargestellten bundesrechtlichen Einkommensgrenzen
Abweichungen festlegen.
Grundlage für die Ermittlung des Gesamteinkommens ist das jeweilige
Bruttojahreseinkommen,
vermindert um die Werbungskosten. Werden Steuern vom Einkommen oder
Pflichtbeiträge
zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung oder Rentenversicherung
geleistet,
ist ein Abzug von jeweils 10 %, höchstens also 30 % möglich. Darüber
hinaus gibt es
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 43 von 50
Freibeträge, z. B. für Alleinerziehende, Unterhaltspflichtige,
Schwerbehinderte und junge
Familien. Insgesamt dürfte daher das für die Wohnberechtigung maßgebliche
Einkommen
dem Nettoeinkommen angenähert sein.
3. Die Kostenmiete
Für bestehende Sozialwohnungen darf weiterhin höchstens die Kostenmiete
verlangt werden.
Diese Miete umfasst die laufenden Aufwendungen für die Wohnung; sie wird
im Rahmen
einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgrund der Kapital- und
Bewirtschaftungskosten
errechnet. Soweit Betriebskosten geltend gemacht werden, sind diese im
Wege der Umlage
zu erheben. Auf die Umlage der Betriebskosten können monatliche
Vorauszahlungen erhoben
werden. Die Betriebskosten, der auf den einzelnen Mieter entfallende
Umlegungsbetrag
und die Vorauszahlungen sind jährlich abzurechnen. Sozialmieter, die
bereits in einer
Sozialwohnung leben und deren Einkommen die Einkommensgrenzen erheblich
überschreiten,
zahlen ggf. zusätzlich zur Miete eine sog. Fehlbelegungsabgabe.
4. Die Mieterhöhung
Die Kostenmiete kann angepasst werden, wenn sich die laufenden
Aufwendungen des Vermieters
– insbesondere die Kapitalkosten – erhöhen oder wenn höhere Kostensätze
(z. B.
für Instandhaltung und Verwaltung) möglich sind. Solche Regelungen (z. B.
über die Kostenmiete)
gelten weitgehend auch für andere bestehende preisgebundene Wohnungen, so
für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des
öffentlichen Dienstes
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oder mit Aufwendungsdarlehen oder –
zuschüssen gefördert worden sind.
Der Vermieter kann die höhere Kostenmiete nur schriftlich geltend machen.
Diese Erklärung
muss eine Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung enthalten. Die
Wirtschaftlichkeitsberechnung
oder ein Auszug daraus muss beiliegen. Es genügt aber auch eine
Zusatzberechnung
zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung. In Zweifelsfällen kann sich
der
Mieter wegen der Höhe der zulässigen Kostenmiete auch an die örtlich
zuständige Stelle
wenden.
Die Erklärung über die Mieterhöhung muss bis zum 15. eines Monats beim
Mieter eingehen,
um vom „Ersten“ des folgenden Monats an wirksam zu werden. Enthält der
Mietvertrag eine
sog. Gleitklausel, wonach eine Mieterhöhung bei Eintritt bestimmter
Voraussetzungen als
vereinbart gilt, so muss der Mieter in der Regel die Erhöhung rückwirkend
nachzahlen.
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 44 von 50
WICHTIG:
Vermindern sich bei der Kostenmiete die laufenden Aufwendungen, so hat
der Mieter
einen Anspruch auf eine entsprechende Herabsetzung der Miete.
II. AB 1. JANUAR 2002 NEU GEFÖRDERTER WOHNRAUM
Soweit Wohnraum ab dem 1. Januar 2002 auf der Grundlage des neuen
Wohnraumförderungsgesetzes
gefördert wird, gelten für die Belegungs- und Mietbindungen die
Regelungen
dieses Gesetzes (z. B. die über den Wohnberechtigungsschein).
Insbesondere gilt für nach neuem Recht geförderten Wohnraum nicht mehr
das bisherige
Kostenmietprinzip. Bei der Förderung wird vielmehr in der Förderzusage
die höchstzulässige
Miete festgelegt. Mieterhöhungen richten sich nach den allgemeinen
mietrechtlichen
Vorschriften; sie sind allerdings nur bis zu der in der Förderzusage
bestimmten höchstzulässigen
Miete - als einer Art Kappungsgrenze - möglich.
Die Einkommensgrenzen für die Wohnberechtigung entsprechen den seit dem
1. Januar
2002 für den Sozialwohnungsbestand geltenden Einkommensgrenzen (s. I.
2.).
III. BELEGUNGSGEBUNDENE WOHNUNGEN
Für den bisherigen Wohnungsbestand an kommunaleigenen und
genossenschaftlichen
Wohnungen in den neuen Ländern gelten seit Anfang 1996 in diesen Ländern
Landesgesetze
über Belegungsbindungen. Darin sind für Wohnungsunternehmen, denen
Altschuldenhilfen
gewährt werden, für einen Anteil der so entlasteten Wohnungen
Belegungsbindungen
zugunsten Einkommensschwächerer festgelegt worden. Auch diese Wohnungen
können nur
an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins vermietet werden. Eine
besondere Mietpreisbindung
ist mit der Vermietung allerdings nicht verbunden.
G. BERATUNGSMÖGLICHKEITEN UND WICHTIGE
ADRESSEN
WENN SIE JETZT NOCH FRAGEN HABEN ...
Bundesministerium der Justiz – Das neue Mietrecht Seite 45 von 50
Wenn Sie Beratung und Hilfe in Einzelfragen brauchen, können Sie sich an
folgende Stellen
wenden:
_ Rechtsanwälte und Angehörige anderer rechtsberatender Berufe. Das
Beratungshilfegesetz
garantiert Bürgerinnen und Bürgern mit geringen Einkommen gegen eine
Schutzgebühr
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b e r e it, die Sie auch zum Download im Internet finden. Auch beim
Amtsgericht können Sie
sich informieren.
_ Örtliche Mietervereine sowie die Haus- und Grundbesitzervereine
(Rechtsberatung nur
für Mitglieder; auch Nichtmitglieder können aber deren Broschüren und
Merkblätter entgeltlich
beziehen). Die Adressen der Landesverbände sind im Anschluss abgedruckt,
dort
können Sie ggf. auch die Anschriften Ihres Ortsverbandes erfragen.
_ Öffentliche Beratungsstellen bei den Amtsgerichten.
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Thema Mieten erhalten Sie auch in öffentlichen
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WICHTIG:
Die Bundesministerien und sonstigen Behörden (außer Gerichten) dürfen
keinen
Rechtsrat in Einzelfällen erteilen.
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