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Nr. __________________ .............................................................................. .............................................................................. – im Folgenden „Vermieter” genannt – und ............................................................................. ............................................................................. ............................................................................. – im Folgenden „Mieter” genannt – wird folgender Mietvertrag über Büroräume geschlossen 1: § 1 Mietgegenstand 1.1 Der Vermieter vermietet an den Mieter die im Anwesen ___________ Stadt,_____________ Straße_____ _________, gelegenen Büroräume, bestehend aus____ Zimmern, zum Betrieb eines Schreibbüros 2. 1.2 Dem Mieter ist der gegenwärtige Zustand der Mietsache bekannt. Die Mietsache wird in dem vorhandenen und besichtigten Zustand übergeben und vom Mieter übernommen. Spätere Einwendungen wegen offener und verdeckter Mängel sind ausgeschlossen 3. § 2 Mietzeit 2.1 Das Mietverhältnis beginnt am __________________ und läuft auf unbestimmte Zeit. 2.2 Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Kündigung bedarf der Schriftform 4. § 2 Mietzeit 2.1 Das Mietverhältnis dauert zunächst _____ Jahre, es beginnt am __________ und endet am ________ . 2.2 Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der Mietzeit um jeweils ____ Jahre, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Frist von ____ Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. 2.3 Die Kündigung nach Abs. 2 bedarf der Schriftform 5. § 3 Miete, Nebenkosten, Zahlungsweise 3.1 Die Miete für den in § 1 beschriebenen Mietgegenstand beträgt monatlich EUR _________ 6. 3.2 Darüber hinaus trägt der Mieter sämtliche Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung. Eine Aufstellung dieser Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage 1 Büroraum, Mietvertrag beigefügt. Diese ist wesentlicher Bestandteil des Vertrags. Der Mieter hat auf die Betriebskosten Vorauszahlungen in Höhe von EUR _______ monatlich zu leisten. Der Vermieter ist berechtigt, die Höhe der Vorauszahlungen entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Im Fall des Auszugs des Mieters während der Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Kostenverteilung bei der nächstfälligen Abrechnung vorzunehmen. Soweit solche bestehen, richtet sich der Umlegungsmaßstab nach den gesetzlichen Bestimmungen, ansonsten ist er vom Vermieter nach billigem Ermessen zu bestimmen. 3.3 Miete und Betriebskostenvorauszahlungen sind monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zur Zahlung fällig 7. 3.4 Die Miete ist an den Vermieter auf dessen Bankkonto Nr.: ________________ bei der ____________________-Bank, BLZ ______________________ zu zahlen. oder Der Mieter erklärt sich damit einverstanden, dass die monatlichen Miet- und Nebenkostenzahlungen bei Fälligkeit im Lastschriftverfahren von seinem Konto bei einer Bank oder Sparkasse eingezogen werden. Hierzu erteilt der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für sein Konto Nr. __________________________ bei der __________________-Bank, BLZ __________________. § 4 Kaution Der Mieter leistet zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Barkaution in Höhe von EUR __________________ 8 9. § 5 Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen 5.1 Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Mieter, soweit diese Kosten den Betrag von EUR _________________ pro Jahr nicht übersteigen 10. 5.2 Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter fachgerecht im Allgemeinen alle drei Jahre auf seine Kosten auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen 11. § 6 Mängel der Mietsache 6.1 Die Haftung des Vermieters auf Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels ist ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Vermieter nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet worden ist. Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung bleibt unberührt. 6.2 Mietminderung und Aufrechnung gegenüber dem Mietanspruch des Vermieters sind ausgeschlossen, soweit die Forderungen des Mieters nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind 12. § 7 Rückgabe der Mietsache 7.1 Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Beschädigungen der Mietsache, die der Mieter oder dessen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, sind zu beseitigen. 7.2 Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, darf er wegnehmen. Die Ausübung des Wegnahmerechts durch den Mieter kann der Vermieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Büroraum, Mietvertrag 7.3 Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung 13. § 8 Nebenabreden und Schriftform Andere als die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen bestehen nicht. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen. Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für diese Schriftformklausel 14. ______________________, den _________________ ______________________________ ______________________________ Unterschrift(en) Vermieter Unterschrift(en) Mieter Büroraum, Mietvertrag Anmerkungen zum Vertrag 1 Name und Anschrift der Vertragspartner sind genau aufzunehmen. Die exakte Bezeichnung ist von großer Bedeutung, denn die Parteien des Mietverhältnisses werden ausschließlich danach bestimmt, wer in dem Mietvertrag als Mieter bzw. Vermieter bezeichnet ist. Als Parteien eines Mietvertrags kommen auf beiden Seiten natürliche Personen, Personenmehrheiten und juristische Personen in Betracht. Auf Vermieterseite ist die Bezeichnung zur Mietsache ohne Belang, sodass der Vermieter nicht notwendig der (Allein)Eigentümer der Mietsache sein muss. Mieter und Gebrauchsberechtigter müssen dagegen identisch sein. Einzige Ausnahme dieses Grundsatzes ist das Untermietverhältnis i. S. d. § 553 BGB, also die Gebrauchsüberlassung durch den Mieter an einen Dritten. Ist eine Vertragspartei eine natürliche Person, muss diese geschäftsfähig sein. Ist eine der Vertragsparteien minderjährig, so finden die Regelungen der §§ 107 ff. BGB Anwendung. Da der Abschluss eines Mietvertrags weder für den Vermieter noch für den Mieter ein lediglich vorteilhaftes Rechtsgeschäft i. S. d. § 107 BGB darstellt, ist die Zustimmung des gesetzlichen Vertreters erforderlich, der den Vertrag zweckmäßigerweise zu unterzeichnen hat. Im Zusammenhang mit der Minderjährigkeit des Mieters können in der Praxis die § 112, § 113 BGB Bedeutung haben. Hiernach hat der gesetzliche Vertreter die Möglichkeit, den Minderjährigen zu ermächtigen, selbstständig ein Dienst- oder Arbeitsverhältnis einzugehen (§ 113 BGB) oder ein eigenes Erwerbsgeschäft (§ 112 BGB) zu betreiben. Diese Ermächtigung berechtigt den Minderjährigen zum Abschluss aller hiermit in Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte. So ermächtigt die Berechtigung zur Arbeitsaufnahme gemäß § 113 BGB den Minderjährigen zum Abschluss eines Mietvertrags über eine angemessene Wohnung. Dies allerdings nur dann, wenn sich der Arbeitsplatz nicht am Wohnort des gesetzlichen Vertreters oder in der unmittelbaren Umgebung befindet. Die Erlaubnis zum Betrieb eines selbstständigen Erwerbsgeschäfts (§ 112 BGB) beinhaltet auch die Befugnis zum Abschluss eines Mietvertrags über Geschäfts-, Lagerund Büroräume. In allen Fällen, in denen ein Minderjähriger am Vertragsverhältnis, sei es als Mieter, sei es als Vermieter, beteiligt ist, ist die Vorschrift des § 1822 Nr. 5 BGB zu beachten, wonach für den Abschluss des Mietvertrags die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts erforderlich ist, falls der Vertrag länger als ein Jahr nach Eintritt der Volljährigkeit andauern soll. Auf beiden Seiten können auch Personenmehrheiten als Vertragspartner beteiligt sein. Zu denken ist insbesondere an eine Erbengemeinschaft als Vermieter oder Ehepaare bzw. sog. „Lebenspartner” einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft auf Vermieter- oder Mieterseite. Steht der zu vermietende Wohnraum im Eigentum einer Personenmehrheit, so muss grundsätzlich nicht jeder Miteigentümer auch als Vermieter Vertragspartei werden. Es ist daher im Einzelfall zu prüfen, welche Lösung – alle Miteigentümer werden Vertragspartei oder nur einer bzw. ein Teil von ihnen – interessengerecht ist. Bei einer Erbengemeinschaft, die eine Personenmehrheit ohne eigene Rechtspersönlichkeit darstellt und zudem auf Auseinandersetzung angelegt ist, dürfte es insbesondere im Interesse der Mitglieder der Erbengemeinschaft liegen, wenn alle Mitglieder als Vermieter Vertragspartei werden. Denn nur dann haben alle Mitglieder der Erbengemeinschaft die Möglichkeit der Einflussnahme und Kontrolle des Umgangs mit dem Eigentum. Büroraum, Mietvertrag Dieses Argument dürfte bei Ehegatten bzw. Lebenspartnern eher eine untergeordnete Rolle spielen, sodass es für diese günstiger sein kann, wenn der Mietvertrag von nur einem Partner abgeschlossen wird. Dazu wird dann zu raten sein, wenn die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Aufgaben von einem Partner allein wahrgenommen werden sollen. Dieser kann dann alle Erklärungen (insbesondere die Kündigung) gegenüber dem Mieter abgeben. Da dieser Partner allein Mietvertragspartei ist, kann er auch allein klagen und verklagt werden. Er wird allein Prozesspartei, sodass der andere Partner gegebenenfalls als Zeuge gehört werden kann. Unterzeichnen alle Mitglieder der Personenmehrheit, so müssen alle Erklärungen das Mietverhältnis betreffend von allen Mitgliedern der Personenmehrheit abgegeben werden oder der Erklärende muss eine Vollmacht des nichterklärenden Mitglieds bzw. der nichterklärenden Mitglieder vorlegen. Soll der zu vermietende Wohnraum von einem Ehepaar bzw. Lebenspartner bewohnt werden, so ist ebenfalls nicht zwingend erforderlich, dass beide Ehepartner Mieter werden. Sollen beide Partner Mieter werden, so müssen die Namen beider im Mietvertrag als Vertragspartei aufgeführt und der Vertrag von beiden unterzeichnet werden. Sind beide Partner Mieter, haften beide dem Vermieter für die Miete, und das Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB entsteht an von beiden eingebrachten Sachen. Alle das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen müssen von beiden gemeinsam abgegeben und gegenüber beiden Partnern erklärt werden. Eine nur einem Partner gegenüber erklärte Kündigung ist daher unwirksam. Gleiches gilt auch für Mieterhöhungen. Eine Vereinbarung, nach der Willenserklärungen auch dann gelten sollen, wenn sie nur von oder gegenüber einem Mieter abgegeben werden, ist wegen § 308 Nr. 6 BGB in Formularverträgen bedenklich. Nach dieser Vorschrift ist eine Bestimmung, die eine Zugangsfiktion für Erklärungen von besonderer Bedeutung vorsieht, unwirksam. Eine entsprechende Vollmachtsklausel könnte also nur für Erklärungen, die nicht die Beendigung des Mietverhältnisses oder die Änderung der Hauptleistungspflichten der Vertragspartner zum Gegenstand haben, vereinbart werden. Dann aber erscheint eine solche Klausel entbehrlich. Das Gleiche gilt für eine entsprechende Klausel für die Vermieterseite. Nach dem Tod eines Ehe- bzw. Lebenspartners wird gemäß § 563a BGB das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt. Der überlebende Partner kann in diesem Fall unter Einhaltung der Kündigungsfrist des § 563a Abs. 2 BGB kündigen. Unterzeichnet nur ein Ehegatte bzw. Lebenspartner den Mietvertrag, so wird dieser Alleinmieter. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag entstehen nur ihm. Er haftet allein für die Miete, nur an seinen Sachen entsteht das Vermieterpfandrecht. Der andere Partner ist lediglich Mitbesitzer der Wohnung. Der in der Wohnung lebende Ehegatte, Lebenspartner und andere Familienmitglieder sind jedoch in den Schutzbereich des Mietvertrags mit eingeschlossen, sodass ihnen ein selbstständiger Schadensersatzanspruch für Schäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht werden, gegen den Vermieter zustehen (Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter). Der Mieter haftet für das Verschulden des anderen Ehegatten bzw. Lebenspartners oder der Kinder wie für eigenes Verschulden. Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, können nur von und gegenüber diesem Partner abgegeben werden. Im Fall des Todes des Mieters gilt § 563 BGB, der überlebende Partner tritt in den Mietvertrag ein. Erklärt er jedoch binnen eines Monats, nachdem er von dem Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, gilt der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt. Bei Mietverträgen über gewerblich genutzte Räume sind häufig Unternehmen als Büroraum, Mietvertrag Vertragsparteien beteiligt. Ist der Mieter eine juristische Person, z. B. eine Aktiengesellschaft, eine GmbH oder auch ein eingetragener Verein, wird diese zwar wegen ihrer Rechts- und Parteifähigkeit selbst Vertragspartei, muss sich aber für den wirksamen Abschluss eines Mietvertrags wie bei allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen ihrer gesetzlichen Vertreter oder zuständigen Organe bedienen. Diese gesetzlichen Vertreter bzw. zuständigen Organe haben daher den Mietvertrag zu unterzeichnen. Die oHG ist zwar keine juristische Person, aber parteifähig, sodass sie auch einen Mietvertrag schließen kann. Ohne abweichende Regelung im Gesellschaftsvertrag kann jeder Gesellschafter allein für die Gesellschaft mit Außenwirkung handeln, sodass in der Regel die Unterschrift eines vertretungsberechtigten Gesellschafters genügt. Das Gleiche gilt für die Kommanditgesellschaft. Für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat der BGH mit Urteil vom 29.1.2001 (NJW 2001, 1056) entschieden, dass sie Rechtsfähigkeit besitzt, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. In diesem Rahmen ist also ein Mietverhältnis unmittelbar mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und nicht nur mit deren einzelnen Mitgliedern denkbar. Der Einzelkaufmann ist berechtigt, Mietverträge, die sein Geschäft betreffen, unter seiner Firma abzuschließen. Vertragspartner ist jedoch stets der Kaufmann, unabhängig davon, ob er unter seiner Firma oder im eigenen Namen den Mietvertrag abgeschlossen hat. Für Ansprüche aus dem Mietvertrag haftet er mit seinem Betriebs- und Privatvermögen, da eine Trennung der Vermögensmassen nicht stattfindet. 2 Der Mietgegenstand, also die zu vermietenden Räume, ist so genau wie möglich zu bezeichnen, denn danach bestimmt sich der Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht, der Hauptleistungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB. Dabei empfiehlt es sich, alle Zimmer zu bezeichnen, dies gilt insbesondere auch für dazugehörige Kellerräume. Auch ohne besondere Abrede erstreckt sich das Mietverhältnis auf alle Bestandteile der Mietsache (vgl. Palandt/Putzo, § 535 Rdn. 9) i. S. v. § 93 BGB. Dazu gehört insbesondere ein zugeschnittener und verlegter Teppich- oder Linoleumboden oder eine angefertigte und eingepasste Einbauküche (vgl. OLG Zweibrücken, Urteil v. 11.10.1988, 7 U 74/88). Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 17.9.1975, VIII ZR 157/74) ist auch § 311c BGB auf Gebrauchsüberlassungsverträge anwendbar. Das Mietverhältnis erstreckt sich im Zweifelsfall, d. h. ohne gegenteilige Regelung, auch auf Zubehör, wie z. B. Haushaltsgeräte, Öfen und Boiler und mindestens zwei Schlüssel zur Wohnungstür. Um sicherzustellen, dass nach Rückgabe der Mietsache auch alle Schlüssel zurückgegeben werden, ist es ratsam, die Anzahl der übergebenen Schlüssel festzuhalten und das Anfertigen weiterer Schlüssel unter einen Zustimmungsvorbehalt zu setzen. Ohne Abrede mitvermietet sind grundsätzlich auch alle Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur ordnungsgemäßen Nutzung und zum Zugang der vermieteten Wohnung notwendig sind, wie z. B. Treppen und Hausflure. Für die im Rahmen eines Mietverhältnisses mitvermieteten beweglichen Sachen, z. B. bei der Vermietung eines möblierten Zimmers, gilt in der Regel, dass die Vertragsgegenstände, also der Wohnraum und die beweglichen Sachen, untrennbar vermietet sind. Es kann also nicht teilweise gekündigt werden. Es sind die Vorschriften anzuwenden, die für den Teil der vermieteten Sache gelten, auf die sich der vorherrschende objektive Vertragszweck bezieht. Dies wird in der Regel der Wohnraum sein, weshalb grundsätzlich Wohnraummietrecht Anwendung findet. Ist dies nicht gewünscht, sollten rechtlich selbstständige Mietverhältnisse über einerseits den Wohnraum, andererseits die beweglichen Sachen abgeschlossen werden. Die Angabe der Größe im Mietvertrag birgt gewisse Risiken. Die Zusicherung der Größe gilt als Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft mit der Folge, dass der Mieter nach § 536 Abs. 2 Büroraum, Mietvertrag BGB die Miete mindern kann, wenn die Größenangabe zu seinen Lasten irrtümlich falsch angegeben ist. Darüber hinaus gibt es kein einheitliches anerkanntes Messverfahren zur Berechnung der Wohnungsgröße. Die Wohnungsgröße sollte daher im Mietvertrag nicht erwähnt, zumindest jedoch mit einem einschränkenden Zusatz wie z. B. „ca.” versehen werden. Die Angabe des Vertragszwecks – hier Betrieb eines Schreibbüros – hat für den Vermieter Vorund Nachteile. Nur durch die Angabe des Vertragszwecks wird zwischen den Parteien klargestellt, zu welcher Nutzung der Mieter berechtigt sein soll. Eine andere oder darüber hinausgehende Nutzung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Fehlt die Angabe eines Vertragszwecks, kann es eine vertragswidrige Nutzung nicht geben, das Bestimmungsrecht steht dann dem Mieter zu. Allerdings führt die Angabe des Vertragszwecks auch zu einer erweiterten Haftung des Vermieters, nämlich für den Fall, dass sich der Mietgegenstand nicht für den vertraglichen Zweck eignet. Das bedeutet, dass das Grundstück und die aufstehenden Gebäude bzw. Gebäudebestandteile zu dem vertraglichen Zweck genutzt werden können und dass der ins Auge gefassten Verwendung rechtliche Hindernisse nicht im Wege stehen. Handelt es sich bei dem Mietgegenstand beispielsweise ursprünglich um Wohnraum, ist darauf zu achten, dass eine eventuell erforderliche Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung vorhanden ist. 3 Mit der Beschreibung des Zustands der Mietsache können in zulässiger Weise die Risiken des Vermieters aus der Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel nach § 536a Abs. 1 BGB gemindert werden. Haftungsfreizeichnungen des Vermieters sollten auch im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen dann, wenn es sich bei dem Mietvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des AGBG handelt, nur vorsichtig Verwendung finden. Zwar ist der Mieter im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen weniger schutzwürdig, doch ist auch in diesem Bereich eine Einschränkung der Haftung des Vermieters nicht uneingeschränkt möglich. Die vorgeschlagene Formulierung stellt darauf ab, dass dem Mieter der Zustand der Mietsache durch eine Besichtigung bekannt ist. Dieser Zustand, der zweckmäßigerweise in einem Besichtigungsprotokoll, das von den Parteien zu unterschreiben ist, festgehalten werden sollte, wird also als bekannt vorausgesetzt. Für verdeckte anfängliche Mängel i. S. d. § 536a BGB schließt der Vermieter also seine Haftung aus; offene Mängel sind umgehend zu rügen. Dem Mieter verbleibt also die Möglichkeit, wegen beanstandeter anfänglicher und wegen später aufgetretener Mängel Ansprüche geltend zu machen. Eine solche Formulierung ist auch in Formularverträgen zulässig. 4 Die Miete ist Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Dieser Zeitraum muss nicht bestimmt werden. Insofern gibt es befristete und unbefristete Mietverträge. Unbefristet ist ein Mietvertrag, wenn die Mietvertragsparteien hinsichtlich der Mietzeit keine Vereinbarung getroffen haben. Dann endet das Mietverhältnis erst, wenn es durch Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung beendet wird. Hinsichtlich der Mietzeit ist fraglich, ob diese zum notwendigen Vertragsinhalt gehört. Zwar besteht keine gesetzliche Vermutung dafür, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zustande gekommen ist, wenn die Vertragsparteien keine Regelung hinsichtlich der Mietzeit getroffen haben. Doch dürfte in der Regel die Vertragsauslegung ergeben, dass in solchen Fällen ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer geschlossen worden ist. Gerade aus Sicht des Mieters ist es aber in jedem Fall vorteilhaft, die Laufzeit des Vertrags fest zu vereinbaren, weil für ihn ein unbefristetes Mietverhältnis ein hohes Risiko bedeutet. Denn ein unbefristetes Mietverhältnis kann jede Vertragspartei mit den Fristen des § 580a BGB kündigen. Gründe sind hierfür nicht erforderlich; den Kündigungsschutz, den ein Wohnraummieter genießt, gibt es im Rahmen der Geschäftsraummiete nicht. Grundsätzlich wird dem Mieter auch keine Räumungsfrist gewährt, Büroraum, Mietvertrag allenfalls kann an die Anwendung des § 765a ZPO zu denken sein, dessen Voraussetzungen aber wohl in den seltensten Fällen vorliegen dürften. Ist der Mieter auf die Räume angewiesen oder hat er zu Beginn des Mietverhältnisses beispielsweise für die Ausstattung der Mieträume hohe Kosten aufgewandt, die sich erst nach gewisser Zeit amortisieren können, sollte ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nicht abgeschlossen werden. Auch für den Vermieter bietet die Vereinbarung einer festen Laufzeit Vorteile, hat er doch eine gewisse Sicherheit und entsprechende Dispositionsmöglichkeiten. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht für beide Parteien jedenfalls ebenso wie die Möglichkeit einer Mietaufhebungsvereinbarung. Nach der hier vorliegenden Klausel handelt es sich um ein zeitlich unbefristetes Mietverhältnis, das mit den gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 580a Abs. 2 BGB) kündbar ist. Da es sich bei dem Mietgegenstand um Geschäftsräume handeln soll, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB). Die Vereinbarung eines unbefristeten Mietverhältnisses ist im Rahmen der Geschäftsraummiete nur bedingt empfehlenswert. Für den Mieter bedeutet es ein nicht unerhebliches Risiko, da ihm im Gegensatz zur Wohnraummiete keinerlei Kündigungsschutz zukommt. Für den Vermieter fehlt es an der grundsätzlich wünschenswerten Planungssicherheit. Wenn allerdings beide Parteien an einer gewissen Flexibilität im Umgang mit dem Mietverhältnis interessiert sind, empfiehlt sich die Vereinbarung eines unbefristeten Mietverhältnisses. Die Vereinbarung des Schriftformerfordernisses für die Kündigung des Mietverhältnisses ist schon wegen der ansonsten bestehenden Beweisschwierigkeiten dringend anzuraten. 5 Hinsichtlich der Mietzeit ist fraglich, ob diese zum notwendigen Vertragsinhalt gehört. Zwar besteht keine gesetzliche Vermutung dafür, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zustande gekommen ist, wenn die Vertragsparteien keine Regelung hinsichtlich der Mietzeit getroffen haben. Doch dürfte in der Regel die Vertragsauslegung ergeben, dass in solchen Fällen ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer geschlossen worden ist. Gerade aus Sicht des Mieters ist es aber in jedem Fall vorteilhaft, die Laufzeit des Vertrags fest zu vereinbaren, weil für ihn ein unbefristetes Mietverhältnis ein hohes Risiko bedeutet. Dieses kann jede Vertragspartei mit den Fristen des § 580a BGB kündigen. Gründe sind hierfür nicht erforderlich. Den Kündigungsschutz, den ein Wohnraummieter genießt, gibt es im Rahmen der Geschäftsraummiete nicht. Grundsätzlich wird dem Mieter auch keine Räumungsfrist gewährt. Allenfalls kann an die Anwendung des § 765a ZPO zu denken sein, dessen Voraussetzungen aber wohl in den seltensten Fällen vorliegen dürften. Ist der Mieter auf die Räume angewiesen oder hat er zu Beginn des Mietverhältnisses z. B. für die Ausstattung der Mieträume hohe Kosten aufgewandt, die sich erst nach gewisser Zeit amortisieren können, sollte ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nicht abgeschlossen werden. Auch für den Vermieter bietet die Vereinbarung einer festen Laufzeit Vorteile, hat er doch eine gewisse Sicherheit und damit entsprechende Dispositionsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietsache. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht für beide Parteien jedenfalls ebenso wie die Möglichkeit einer Mietaufhebungsvereinbarung. Durch diese Verlängerungsklausel verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um eine bestimmte Anzahl von Jahren, wenn es nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit von einer der Parteien gekündigt wird. Das Mietverhältnis bleibt dennoch befristet; es ist also immer nur zum Ablauf der Befristung kündbar. Die verwendete Klausel ist nicht überraschend i. S. d. § 305c Abs. 1 BGB, zumal durch die Verwendung des Wortes „zunächst” die Verlängerungsklausel angedeutet wird. Die Klausel verstößt auch nicht gegen § 309 Nr. 9b BGB, da hiervon Mietverträge ausgenommen sind. Büroraum, Mietvertrag Darauf zu achten ist jedoch, dass die Verlängerungszeit nicht außer Verhältnis zur ursprünglichen Vertragslaufzeit steht. Schon die Wirksamkeit einer Bestimmung, bei der die ursprüngliche Laufzeit des Vertrags mit der jeweiligen Verlängerungszeit identisch ist, ist fraglich. Es empfiehlt sich daher, den Verlängerungszeitraum deutlich kürzer zu halten als die ursprüngliche Laufzeit. Eine Kündigungsfrist von sechs Monaten erscheint hier im Hinblick auf das beiderseitige Dispositionsbedürfnis der Parteien ausreichend und angemessen. Die Vereinbarung des Schriftformerfordernisses für die Kündigung des Mietverhältnisses ist bereits wegen der sonst zu befürchtenden Beweisschwierigkeiten dringend anzuraten. Von Gesetzes wegen bedarf sie jedoch nicht der schriftlichen Form. 6 Steuerliche Hinweise Die nach ggf. erfolgter Option des Vermieters zur Umsatzsteuerpflicht der Mietumsätze auf die Miete entfallende Umsatzsteuer ist vom Mieter nur dann zu bezahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann aber bei an sich umsatzsteuerfreier Vermietung nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Befreiung verzichten und seine Umsätze als steuerpflichtig behandeln lassen. Wegen der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs kann dies für ihn günstig sein. Um dem Mieter die Vorsteuerabzugsmöglichkeit zu erhalten, muss der Umsatzsteuerbetrag, der auf die Miete entfällt, ausgewiesen sein. Denn nur dann erfüllt der Mietvertrag selbst die Kriterien einer Rechnung gemäß § 14 Abs. 1 S. 2 UStG (vgl. hierzu auch R 183 UStR). Wird der Umsatzsteuerbetrag im Mietvertrag nicht ausgewiesen, müsste der Vermieter, um dem Mieter die Vorsteuerabzugsmöglichkeit zu erhalten, monatlich eine entsprechende, die Kriterien des § 14 Abs. 1 S. 2 UStG erfüllende Rechnung ausstellen. Wird keine Monatsrechnung erteilt, sondern der Umsatzsteuerbetrag lediglich im Mietvertrag ausgewiesen, müssen sich die Zeiträume, auf die sich die Mietzahlungen erstrecken, aus den einzelnen Zahlungsbelegen (z. B. Ausfertigungen der Überweisungsaufträge) ergeben. Ändert sich der Steuersatz, muss der Vertrag geändert werden, dies kann beispielsweise durch einen Nachtrag geschehen, der dann den neuen Steuerbetrag ausweist. In der Klausel ist festgehalten, dass sich die Parteien bereits jetzt zu einer entsprechenden Vertragsänderung bereit erklären, wenn sich der Steuersatz ändert. Ordnungsgemäße Rechnung Der Mieter, der die Mietsache für sein Unternehmen verwendet, kann nur bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Rechnung (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG) die ihm berechnete Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Bei Verträgen über Dauerleistungen wie einer Vermietung muss für den Fall, dass über die Vermietungsleistung nicht periodisch über eine Rechnung abgerechnet wird, der Vertrag selbst alle Pflichtangaben enthalten. Dabei reicht es für die Bestimmung des Leistungszeitpunktes aus, wenn sich dieser aus den einzelnen Zahlungsbelegen ergibt. Für Altverträge sieht R 185 Abs. 8 und 11 UStR vor, dass sie nicht an die seit 1.1.2004 geltenden formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnung angepasst werden mussten. Verträge über Dauerleistungen, die als Rechnung anzusehen sind, müssen nach der ab 1.1.2007 geltenden Erhöhung des Umsatzsteuerregelsatzes von 16 auf 19 % angepasst werden. Büroraum, Mietvertrag Ein infolge der Erhöhung des Umsatzsteuersatzes geänderter Mietvertrag muss nach dem BMFSchreiben vom 11.8.2006 (IV A 5 – S 7210 – 23/06, Rn. 23) für Zwecke des Vorsteuerabzugs dann aber alle nach § 14 Abs. 4 UStG erforderlichen Pflichtangaben enthalten. Damit wird in diesen Fällen eine Anpassung auch der Alt-Verträge an die seit dem 1.1.2004 gelten formalen Anforderung erforderlich. Tipp: Bei der Anpassung von Verträgen an den ab dem 1.1.2007 geltenden Umsatzsteuersatz in Höhe von 19 % sollte der Vertrag dahingehend überprüft werden, ob er alle Pflichtangeben nach § 14 Abs. 4 UStG – u. a. Steuernummer bzw. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer – enthält. 7 Die Zahlung der Miete ist Hauptpflicht des Mieters nach § 535 Abs. 2 BGB. Ist keine Miete vereinbart, kann auch eine Leihe vorliegen; allerdings spricht unter Kaufleuten als Mietvertragsparteien die Vermutung des § 354 HGB grundsätzlich gegen die Annahme einer unentgeltlichen Überlassung. Fehlt daher eine Mietabrede, ist viel eher davon auszugehen, dass die Zahlung der orts- oder marktüblichen Miete für vergleichbare Objekte als vereinbart gelten soll. Wendet der Kaufmann als Mieter hiergegen unentgeltliche Gebrauchsüberlassung ein, trägt er hierfür die Beweislast. Auch wenn eine bezifferte Festlegung der Miete fehlt, dürfte die angemessene Miete als vereinbart gelten. Innerhalb der Schwankungsbreite dessen, was als angemessene Miete anzusehen ist, hat der Vermieter gem. § 315 BGB das Recht, die genaue Höhe zu bestimmen. Die Miete muss nicht unbedingt eine Geldleistung sein, auch Sachleistungen können als Miete vereinbart werden. In der Regel dürfte jedoch die Vereinbarung einer monatlich zu entrichtenden, in einer Geldleistung bestehenden Miete am sinnvollsten sein, dies berücksichtigt das Vertragsmuster. Hinsichtlich der Höhe der Miete gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit, es bleibt also den Mietvertragsparteien überlassen, die Miete einvernehmlich festzulegen. Die Grenzen für die Vereinbarung der Miete werden lediglich durch die gesetzlichen Wucherverbote (§ 138 BGB, § 291 StGB) gezogen. § 5 WiStG gilt nur für die Wohnraummiete. Die unter Umständen auf die Miete anfallende Umsatzsteuer ist vom Mieter nur dann zu bezahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gem. § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann aber bei an sich umsatzsteuerfreier Vermietung nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Befreiung verzichten und seine Umsätze als steuerpflichtig behandeln lassen. Wegen der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs kann dies für ihn günstig sein. Um dem Mieter die Vorsteuerabzugsmöglichkeit zu erhalten, muss der Mehrwertsteuerbetrag, der auf die Miete entfällt, ausgewiesen sein. Denn nur dann erfüllt der Mietvertrag selbst die Kriterien einer Rechnung gemäß § 14 Abs. 1 S. 2 UStG. Wird der Mehrwertsteuerbetrag im Mietvertrag nicht ausgewiesen, müsste der Vermieter, um dem Mieter die Vorsteuerabzugsmöglichkeit zu erhalten, monatlich eine entsprechende, die Kriterien des § 14 Abs. 1 S. 2 UStG erfüllende Rechnung ausstellen. Dies kann sich der Vermieter durch die Ausweisung im Mietvertrag ersparen. Es muss dann noch darauf geachtet werden, dass sich die Zeiträume, also in der Regel die Monate, auf die sich die Mietzahlungen erstrecken, aus den einzelnen Zahlungsbelegen (z. B. Ausfertigungen der Überweisungsaufträge) ergeben. Ändert sich der Steuersatz, muss der Vertrag geändert werden; dies kann beispielsweise durch einen Nachtrag geschehen, der dann den neuen Steuerbetrag ausweist. In der Klausel ist festgehalten, dass sich die Parteien bereits jetzt zu einer entsprechenden Vertragsänderung bereiterklären, wenn sich der Steuersatz ändert. Büroraum, Mietvertrag Nebenkosten sind das Entgelt für Nebenleistungen des Vermieters, also diejenigen Kosten, die der Mieter zusätzlich zur Grundmiete zu bezahlen hat. Nebenleistungen in diesem Sinne sind beispielsweise die Kosten für die Zufuhr von Strom, Wasser, Gas oder Wärme, die Kosten für Kanalisation, Straßenreinigung etc. Ob und in welchem Umfang sie vom Mieter zu bezahlen sind, richtet sich nach dem Mietvertrag. Der Begriff der Nebenkosten ist gesetzlich nicht geregelt, sodass der Umfang der Kostentragungspflicht vertraglich festgelegt werden muss, vgl. § 556 BGB. Solche vertraglichen Regelungen werden restriktiv ausgelegt. Lässt sich aus der vertraglichen Regelung der Umfang der vom Mieter zu tragenden Kosten nicht genau bestimmen, geht diese Unklarheit zulasten des Vermieters. Die gesamte Nebenkostenvereinbarung ist dann unwirksam (vgl. OLG Frankfurt, WuM 1985, 91). Zur Bestimmung der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten verweist das Vertragsmuster, wie in § 556 BGB vorgesehen, auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hierbei handelt es sich um die am 1.1.2004 in Kraft getretene Verordnung nach § 19 Abs. 2 S. 2 WoFG, vgl. § 556 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift listet lückenlos alle anfallenden Betriebskosten auf, ist jedoch kraft Gesetzes nur auf preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Daher muss bei nicht preisgebundenem Wohnraum diese gesetzliche Bestimmung ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrags gemacht werden. Bezüglich der Frage, ob es ausreichend ist, dass lediglich auf die Vorschrift Bezug genommen wird, ist die Rechtslage unklar. Es ist daher dringend anzuraten, nicht lediglich auf § 2 BetrKV zu verweisen, sondern die darin enthaltenen einzelnen Betriebskosten nochmals einzeln aufzuführen. So ist in jedem Fall sichergestellt, dass der Mieter umfassend über seine Zahlungspflichten aufgeklärt wurde. Praktischerweise kann dies, wie hier vorgeschlagen, in einer Anlage zum Mietvertrag, die zum wesentlichen Vertragsbestandteil erklärt wird, geschehen. Vor Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung wurden die Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführt. Durch den Wegfall von Anlage 3 zu § 27 II. BV und die Neufassung im Rahmen der Betriebskostenverordnung ist inhaltlich indes keine weit reichende Änderung eingetreten, da § 2 BetrKV die frühere Anlage 3 zu § 27 II. BV im Wesentlichen übernimmt. Nur an einigen Stellen wurden sprachliche Klarstellungen vorgenommen. Auch im Rahmen eines Geschäftsraummietvertrags muss der Umfang der Kostentragungspflicht des Mieters genau bestimmt sein, da Unklarheiten zulasten des Vermieters gehen. Auch hier ist daher sinnvollerweise auf § 2 BetrKV zu verweisen und diese als Anlage zum Vertrag zu nehmen. Für die vorgesehene Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung ist § 556 Abs. 2 BGB zu beachten. Danach dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, d. h., die Vorauszahlungen sind an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten auszurichten und dürfen diese allenfalls geringfügig übersteigen. Die Vereinbarung unangemessen hoher Vorauszahlungen ist nichtig (vgl. BayObLG, ZMR 1996, 20). Die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen sind Miete i. S. d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weshalb der Vermieter bei einem Zahlungsrückstand des Mieters mit den Betriebskostenvorauszahlungen unter den in § 543, § 569 BGB genannten Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnungsperiode kann beliebig festgelegt werden und muss nicht notwendig das Kalenderjahr oder das Vertragsjahr – gerechnet vom Beginn des Mietvertrags – umfassen. Möglich ist auch ein einmal festgelegtes und dann künftig eingehaltenes Geschäftsjahr. Der Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten kann von den Parteien grundsätzlich frei vereinbart werden. Hinsichtlich der Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten ist jedoch die Büroraum, Mietvertrag Heizkostenverordnung zu beachten. Heiz- und Warmwasserkosten müssen danach in einer Weise verbrauchsabhängig abgerechnet werden, dass wenigstens 50 % und höchstens 70 % der Kosten des Betriebs einer zentralen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Kosten sind verbrauchsunabhängig nach der Wohn- bzw. Nutzfläche, nach dem umbauten Raum oder nach der beheizbaren Wohn- bzw. Nutzfläche zu verteilen. Zu empfehlen ist, auf die beheizbare Fläche abzustellen, da die Berücksichtigung von Balkon- und Terrassenflächen zu ungleichen, nicht sachgerechten Ergebnissen führen kann. Für die übrigen Betriebskosten gilt der Grundsatz der Gestaltungsfreiheit. In Betracht kommen hier insbesondere eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche oder der Kopfzahl der Bewohner. Da die Parteien an einen vereinbarten Umlagemaßstab gebunden sind, ist es aus Gründen der Flexibilität zweckmäßig, den Vermieter zu ermächtigen, den Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen zu bestimmen. Insofern findet § 315 BGB Anwendung. An den so bestimmten Maßstab ist der Vermieter dann gebunden, es sei denn, für eine Änderung liegt ein wichtiger Grund vor. Das Leerstehen einer Wohnung kommt als wichtiger Grund für die Änderung des Umlagemaßstabs allerdings nicht in Betracht, denn der Vermieter trägt allein das Vermietungsrisiko seiner Wohnungen, sodass er die Betriebskosten für nicht vermietete Wohnungen zu tragen hat und nicht umlegen darf. Für Geschäftsraummietverträge (hier Büroräume) regelt § 579 BGB, dass die Miete nach Ablauf je eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten ist. Die hiervon abweichende monatliche Zahlungsweise muss daher ebenso vertraglich vereinbart werden wie die Vorleistungspflicht des Mieters. Zahlt der Mieter nicht bis spätestens zum dritten Werktag des Monats, bedarf es keiner Mahnung, der Mieter befindet sich ohne Weiteres in Verzug. Der Vermieter ist dann gem. § 288 Abs. 2 BGB zur Geltendmachung von Verzugszinsen in Höhe von 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 247 BGB) berechtigt, da an diesem Rechtsgeschäft kein Verbraucher beteiligt ist. Eine Regelung über die Veränderung der Miete ist zwar möglich, hier aber nicht zwingend erforderlich, weil der Vermieter hier zur Durchsetzung einer Mieterhöhung eine Änderungskündigung aussprechen kann. Das Mietverhältnis läuft hier auf unbestimmte Zeit, d. h., das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ist nicht ausgeschlossen, sodass dieser Weg der Änderungskündigung eröffnet ist. Möglich ist selbstverständlich auch die Vereinbarung einer Staffelmiete: Nach § 557a BGB können die Parteien die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbaren. Die frühere Beschränkung der Laufzeit einer solchen Staffelmietvereinbarung ist durch das Mietrechtsreformgesetz aufgehoben worden. Es können jetzt also auch längere Laufzeiten als zehn Jahre vereinbart werden. Während der Laufzeit ist dann die Erhöhung der Miete nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Treffen die Parteien nach Ablauf der Zeit keine neue Staffelmietvereinbarung, schuldet der Mieter auch für die Zeit nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung die für das letzte Jahr der Vereinbarung vereinbarte Miete. Mieterhöhungen sind hiervon ausgehend dann nur unter den Voraussetzungen der §§ 558 bis 559b BGB möglich. Nach § 557a Abs. 1 BGB muss die für den jeweiligen Zeitraum vereinbarte Miete oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein, die Angabe einer prozentualen Steigerungsrate reicht daher nicht aus. Zwischen den einzelnen Erhöhungen der Miete muss mindestens der Zeitraum von einem Jahr liegen, die jeweilige Miete muss also mindestens ein Jahr unverändert bleiben, vgl. § 557a Abs. 2 BGB. Bei Vereinbarung von Mietsteigerungen in kürzeren Abständen ist die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam. Die Abstände zwischen den jeweiligen Erhöhungen müssen nicht gleich sein, die Parteien können auch Zeiträume unterschiedlicher Länge vereinbaren. Der Büroraum, Mietvertrag Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter gesondert aufzufordern, die erhöhte Miete zu zahlen, wenn der Zeitpunkt einer Mietsteigerung gekommen ist. Der Mieter kommt also bei Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags ohne weitere Mahnung in Verzug. Hinsichtlich der Höhe der Staffelmiete ist zu sagen, dass auch hier die Regelungen der § 5 WiStG und § 291 StGB gelten. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich an der Höhe der ortsüblichen Miete zu orientieren oder die Steigerungsraten der zu erwartenden Anpassung der ortsüblichen Miete anzupassen. Bei der Prüfung der Zulässigkeit der nach der Staffelmietvereinbarung zu zahlenden Miete ist umstritten, ob darauf abzustellen ist, dass die jeweilige aktuelle Miete die ortsübliche Miete übersteigt, oder ob auf die Gesamtvereinbarung abzustellen ist. In der Praxis wird überwiegend ersteres angenommen. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete muss bedacht werden, dass nach § 557a Abs. 3 BGB eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters bei Vereinbarung einer Staffelmiete unwirksam ist, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt. Das bedeutet, dass der Mieter nach Ablauf von vier Vertragsjahren zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt ist, auch wenn durch Vereinbarung einer festen Laufzeit das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist. Zu beachten ist ferner, dass sich der vierjährige Zeitraum nicht vom Vertragsbeginn, sondern „seit Abschluss der Vereinbarung” errechnet. Diese wenig geglückte Formulierung soll bewirken, dass auch Mietverhältnisse erfasst werden, bei denen eine Staffelmietvereinbarung erst im Laufe des Mietverhältnisses getroffen wird. 8 Diese Klausel entspricht der Bestimmung des § 551 BGB. Diese Vorschrift regelt die Einzelheiten, wenn der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit leisten soll. Der Anwendungsbereich der Vorschrift erfasst nur Mietverhältnisse über Wohnraum, bei denen eine Sicherheitsleistung vereinbart werden soll. Der Vermieter kann eine Mietsicherheit nur verlangen, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Die Regelungen des § 551 BGB sind dann unabdingbar, vgl. § 551 Abs. 4 BGB. Dies soll den Mieter schützen und umfasst den gesamten Inhalt der Vorschrift. Im Rahmen des § 551 BGB verstößt eine Kautionsabrede nicht gegen § 307 BGB. Unter einer Mietkaution versteht man eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Die Frage, welche Verpflichtungen des Mieters durch die Kaution gesichert werden können, ist gesetzlich nicht geregelt. Für den Umfang der Sicherungsabrede kommt es daher maßgeblich auf die vertraglichen Abreden an. Fehlen solche speziellen Abreden, so umfasst die vom Mieter zu leistende Sicherheit alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, also insbesondere auch Forderungen aus Nebenleistungen. Da der Rückzahlungsanspruch erst nach Beendigung der Mietzeit fällig wird, darf der Mieter während der Mietzeit mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kautionssumme nicht aufrechnen und Zahlungen nicht zurückhalten, es steht ihm insoweit kein Zurückbehaltungsrecht zu. Der Vermieter ist dagegen bereits während der Mietzeit berechtigt, mit fälligen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufzurechnen. Der Vermieter ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Erklärt der Vermieter die Aufrechnung und wird die geleistete Sicherheit dabei verbraucht, so kann er vom Mieter die Auffüllung der Mietkaution verlangen. Die zulässige Höhe einer Mietkaution ist gesetzlich geregelt. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Kaution den Betrag von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Nebenkosten, sei es als Pauschale oder solche, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben hierbei außer Betracht, sodass allein der dreifache Betrag der Grundmiete vereinbart werden darf. Auch eine Doppelsicherung des Vermieters, beispielsweise durch die Hinterlegung einer Kautionssumme und eine Bürgschaft, ist unzulässig, wenn dadurch eine Sicherung über den Betrag von drei Monatsmieten hinaus erreicht werden soll. Folge der Überschreitung der gesetzlich zulässigen Kautionshöhe ist die Teilnichtigkeit der entsprechenden Regelung. Der Mieter bleibt also in Büroraum, Mietvertrag jedem Fall zur Sicherung in Höhe von drei Monatsmieten verpflichtet. Ein zuviel gezahlter Betrag kann zurückgefordert werden, eine Bürgschaft ist, soweit sie den zulässigen Betrag überschreitet, teilweise nichtig gemäß § 134 BGB, worauf sich der Bürge berufen kann. Den Parteien steht es jedoch frei, einen geringeren Kautionsbetrag zu vereinbaren. Bei einer Mieterhöhung kann keine Erhöhung der Kaution verlangt werden. Die Höhe der Kautionssumme ist bei der Geschäftsraummiete, anders als bei der Wohnraummiete (vgl. § 551 BGB), nicht begrenzt. Allerdings ist der Vermieter nach § 307 BGB gehindert, sich formularvertraglich eine weit überhöhte, sein Sicherungsinteresse übersteigende Sicherheit versprechen zu lassen. 9 Steuerlicher Hinweis Die bei der verzinslichen Anlage der vom Mieter geleisteten Mietkaution entstehenden Zinsen sind beim Mieter als Einnahme aus Kapitalvermögen zu erfassen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG, BMFSchreiben v. 26.10.1992, BStBl. I 1992, S. 693). 10 Grundsätzlich sind die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung vom Vermieter zu tragen. Dies folgt aus § 535, § 538 BGB. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung ergänzt die Hauptleistungspflicht des Vermieters, sodass die Pflicht aus § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zur Hauptleistungspflicht des Vermieters gehört. Veränderungen und Verschlechterungen der gemieteten Sache hat der Mieter gem. § 538 BGB nicht zu vertreten, wenn sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden. Beide Vorschriften können jedoch vertraglich abbedungen werden, sodass insbesondere die Pflichten aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB vom Mieter übernommen werden können. Eine Vereinbarung, wonach die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht vollständig dem Mieter aufgebürdet wird, ist jedoch unwirksam. Zwar ist umstritten, ob eine derartige Vereinbarung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstößt, sie wird aber in der Regel einen Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB darstellen, wonach die Sachmängelhaftung des Vermieters nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden darf. Die Verpflichtung zur Instandhaltung der gesamten Mietsache hat jedoch im Ergebnis auch den Ausschluss von Gewährleistungsrechten zur Folge. Dem Mieter können die Kosten für Bagatellreparaturen übertragen werden. Zuständig für die Durchführung der Arbeiten bleibt aber allein der Vermieter, denn die Ausführungspflicht kann nicht auf den Mieter abgewälzt werden (BGH, Urteil v. 6.5.1992, VIII ZR 129/91). Demnach verstößt eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Bagatellreparaturen selbst auszuführen oder in eigenem Namen Handwerker zu beauftragen, gegen § 307 BGB. Sollen in einem Formularvertrag die Kosten von Kleinreparaturen auf den Mieter übergewälzt werden, so ist dies nach dem BGH (BGH, Urteil v. 15.1.1991, VIII ZR 38/90) nur möglich, wenn sich aus der Klausel ergibt, bis zu welchem Betrag eine Reparatur als Kleinreparatur gilt, und für den Fall mehrerer Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums ein angemessener Höchstbetrag vereinbart wird. Auch darf die Reparaturpflicht nur Teile der Mietsache betreffen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGHZ 108, 1 = NJW 1989, 2247). Von einer Bagatellreparatur wird man bis zu einem Betrag von 75 EUR sprechen können. Zu beachten ist überdies, dass bei Festlegung der Zeitraumobergrenze eine Monatsmiete keinesfalls überschritten werden sollte (LG Hamburg, WuM 1990, 416). Es ist ratsam, der hier vorgeschlagenen Formulierung zu folgen, denn die Rechtsprechung in diesem Bereich ist eher restriktiv. Unwirksam sind Klauseln, die eine anteilsmäßige Beteiligung des Mieters in Höhe von 50 EUR an Reparaturen oder Anschaffungen Büroraum, Mietvertrag vorsehen (vgl. BGHZ 108, 1 = NJW 1989, 2247). Unwirksam werden auch solche Klauseln sein, die dem Mieter die Kosten für Reparatur und Wartung bestimmter im Vertrag bezeichneter Gegenstände ungeachtet der Höhe der Kosten auferlegen. Die Haftung des Mieters für schuldhaft verursachte Schäden nach § 276, § 278, § 823, § 831 BGB bleibt von der Regelung unberührt. Von dieser gesetzlichen Haftung kann formularvertraglich nicht abgewichen werden. Nach § 278 BGB hat der Mieter ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, im gleichen Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Der Mieter haftet danach für Familienangehörige, sofern diese die Mietsache mit seinem Wissen und Willen benutzen, den Untermieter (vgl. § 549 Abs. 3 BGB), Hauspersonal und Angestellte, ferner für Gäste, Kunden und Lieferanten (vgl. Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 278 Rdn. 16) und den vom Mieter beauftragten Handwerker. Für Dritte, die ohne das Zutun des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen, wie etwa Bettler, Hausierer oder die vom Vermieter beauftragten Handwerker, haftet der Mieter nicht. Von der Regelung ebenfalls unberührt bleibt der Fall, dass die Mietsache durch eine außerhalb des Mietgebrauchs liegende Ursache unbrauchbar wird. Dann hat der Vermieter die Brauchbarkeit wieder herzustellen, auch wenn der Mieter die Instandhaltung übernommen hat. Im Geschäftsraummietrecht ist grundsätzlich eine Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Mieter ohne Begrenzung hinsichtlich der Art und des Ausmaßes möglich. Allerdings dürfte eine solche unbeschränkte Übertragung gegen § 307 BGB verstoßen, sodass auch hier eine summenmäßige Begrenzung, wie in Abs. 3 vorgeschlagen, zu empfehlen ist. Im Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB kann die Erhaltungspflicht nicht in vollem Umfang übergewälzt werden, da eine solche Vereinbarung von wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes abweichen würde. Auch muss der Mieter das mit der Abwälzung verbundene Kostenrisiko abschätzen können. Hierzu dient die summenmäßige Begrenzung. Zulässig dürfte sein, den Mieter mit der Reparaturpflicht in Höhe von etwa 10 % bis 15 % der Jahresnettomiete zu belasten. 11 Unbedenklich können bei der Büroraummiete die Schönheitsreparaturen auch formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, und zwar selbst dann, wenn er den Büroraum in nicht renoviertem Zustand übernommen hat. Auch im Bereich der Büroraummiete ist es aber im Hinblick auf die Regelungen der §§ 305 ff. BGB unerlässlich, diejenigen Arbeiten, die der Mieter nach der vertraglichen Vereinbarung der Miete als Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, genau zu bestimmen. 12 Nach § 536a BGB haftet der Vermieter auf Schadensersatz für anfängliche Mängel ohne Verschulden und für nachträglich auftretende Mängel dann, wenn er sie zu vertreten hat. Es erscheint interessengerecht, diese Haftung des Vermieters zu beschränken. So wird im Muster die anfängliche Garantiehaftung des Vermieters ebenso auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wie die Haftung des Vermieters für nachträglich entstandene Mängel. Eine solche Haftungsbeschränkung ist auch bei vorformulierten Verträgen zulässig. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Regelung über Mängel der Mietsache erst dann zum Tragen kommt, wenn der Mieter nicht zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet ist, z. B. weil die summenmäßige Begrenzung bereits überschritten ist. Denn solange und soweit der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ist für eine Mängelhaftung des Vermieters kein Raum. Auch der Ausschluss des Mietminderungsrechts und der Aufrechnung gegenüber dem Mietanspruch des Vermieters ist, soweit die Forderung des Mieters nicht rechtskräftig festgestellt Büroraum, Mietvertrag oder unbestritten ist, zulässig. Denn dem Mieter bleibt in jedem Fall das Rückforderungsrecht nach § 812 BGB. Insofern hält die Klausel auch § 307 BGB stand. Bei einer Verwendung gegenüber Nichtkaufleuten kann die Klausel jedoch nicht Vertragsbestandteil werden, da sie gegen § 309 Nr. 2 BGB verstoßen würde. 13 Nach Beendigung der Mietzeit ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Diesen Anspruch hat der Vermieter, der gleichzeitig Eigentümer ist, neben dem dinglichen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB. Rückgabe bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Sache wieder einräumen muss. Ist die Mietsache einem Dritten überlassen worden, kann der Vermieter sie auch von diesem zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Die Mietsache muss in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben werden. Geschieht dies nicht, kommt der Vermieter nicht in Annahmeverzug, wenn er die Mietsache nicht zurücknimmt. Nimmt er sie in Kenntnis dieses Zustands dennoch an, ist die Rückgabe wirksam. Die Räume müssen leergeräumt und gesäubert werden. Dies gilt auch für Nebenräume. Grundsätzlich sind alle, auch die selbst angefertigten Schlüssel abzugeben. Auch Namensschilder müssen entfernt werden. Allerdings muss der Vermieter für eine Übergangszeit dem Mieter gestatten, durch ein Hinweisschild auf seine neue Anschrift hinzuweisen. Einzelne zurückbleibende Sachen stehen aber der Erfüllung des Rückgabeanspruchs nicht entgegen. Dieser wird fällig bei Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters bauliche Veränderungen durchgeführt, oder wurde die Genehmigung hierzu unter dem Vorbehalt der Beseitigung am Ende der Mietzeit erteilt, muss die Mietsache grundsätzlich im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden. Bei verspäteter Rückgabe kann der Vermieter als Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Die Geltendmachung eines darüber hinausgehenden Schadens steht dem Vermieter nur dann zu, wenn die verspätete Rückgabe vom Mieter zu vertreten ist (§ 571 BGB), es sei denn, die Kündigung wurde vom Mieter erklärt. Gemäß § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Einrichtungen sind Sachen, die mit der Mietsache verbunden werden und den Zweck haben, der Mietsache zu dienen, wie z. B. Wandschränke, Badeinrichtungen, Lichtanlagen etc. Der Mieter ist verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Er hat diese und für die Wegnahme anfallende Kosten zu tragen. Das Wegnahmerecht ist abtretbar, insbesondere vom Vor- auf den Nachmieter z. B. durch Übernahme eingebrachter Gegenstände und Zahlung einer sog. Abstandssumme durch den Nachmieter. Nach § 552 BGB kann der Vermieter die Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme, wozu auch ein reines Affektionsinteresse zählt. Die Abwendungsbefugnis besteht nur bis zur Ausübung des Wegnahmerechts durch den Mieter, die dem Vermieter nicht angezeigt werden muss. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich nach dem derzeitigen Verkaufswert der eingebrachten Sache. Einigen sich die Mietvertragsparteien nicht über die Höhe, steht dem Mieter als Gläubiger gemäß § 316 BGB das Bestimmungsrecht zu. Zu beachten ist, dass eine Vereinbarung, nach der das Wegnahmerecht des Mieters ausgeschlossen wird, nur wirksam ist, wenn ein angemessener Ausgleich dafür vorgesehen ist (vgl. § 552 Abs. 2 BGB). Gemäß § 545 BGB gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nach Ablauf Büroraum, Mietvertrag der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt wird und nicht eine der Vertragsparteien ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen dem anderen Teil gegenüber erklärt hat. Diese Regelung kann bei Versäumung der Zwei-Wochen-Frist zu dem nicht beabsichtigten Ergebnis einer Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Kündigung führen. Darüber hinaus ist die Regelung wegen § 573 BGB nicht interessengerecht. Sie sollte daher abbedungen werden. Dies ist auch in Formularverträgen möglich (BGH, Urteil v. 15.1.1991, VIII ZR 38/90). Allerdings sollte beachtet werden, dass eine Klausel, von deren Inhalt der Vertragspartner nicht in zumutbarer Weise Kenntnis nehmen kann, gegen § 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB verstößt, sodass hier ein Verweis auf die nicht mit abgedruckte Vorschrift des § 545 BGB allein nicht genügt. Es ist daher erforderlich, den Inhalt der Vorschrift im Formularvertrag zu benennen. Anderenfalls ist die Klausel unwirksam (OLG Schleswig, Rechtsentscheid v. 27.3.1995, 4 RE-Miet 1/93). 14 Wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 550 BGB im gestalteten Vertragsmuster nicht erfüllt sind – der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und es gelten die Kündigungsfristen des § 573a BGB –, ist die Schriftform hier nicht zwingend vorgeschrieben, sondern kann optional vereinbart werden. Zwar hat die Vertragsurkunde zunächst die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, doch können sich die Vertragsparteien auf mündliche Nebenabreden berufen und die Vereinbarung einer anderen als der schriftlich festgehaltenen Regelung behaupten. Individualvertraglich können die Parteien auch für die Gültigkeit von Nebenabreden, Zusatzvereinbarungen, Vertragsänderungen und Ähnlichem die Einhaltung der Schriftform vereinbaren. Formularvertraglich verstößt eine solche Klausel allerdings gegen § 305b, § 307 BGB, weil im Rahmen eines langfristigen Mietverhältnisses häufig mündliche Ergänzungen und Änderungen ohne schriftliche Fixierung vereinbart werden. Die Rechtsprechung will solchen Vereinbarungen die Gültigkeit aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Vertrauensverhältnisses nicht versagen (vgl. BGH, Urteil v. 26.3.1986, VIII ZR 85/85). Die hier enthaltene Klausel ist als reine Vollständigkeitsklausel wirksam, da sie lediglich die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Mietvertrags wiederholt (vgl. BGH, NJW 1985, 2331). Vorbemerkung 1. Vertragszweck Der folgende Mietvertrag ist anwendbar auf die Miete eines Büros, also ein Geschäftsraummietvertrag. In Abgrenzung zum Wohnraum sind Geschäftsräume solche, die zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken angemietet werden. 2. Steuerliche Hinweise Ertragsteuern Der Vermieter von Büroräumen erzielt durch die Vermietung im Regelfall Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Befinden sich die Büroräume allerdings im Betriebsvermögen eines – gewerblichen, freiberuflichen oder land- und forstwirtschaftlichen – Unternehmens, rechnen die aus der Vermietung – wie auch die aus einer etwaigen Veräußerung des Mietobjekts – erzielten Einkünfte zu denen aus der entsprechenden Einkunftsart – Gewerbebetrieb (§ 15 EStG), freiberuflicher Tätigkeit (§ 18 EStG) bzw. Büroraum, Mietvertrag Land- und Forstwirtschaft (§ 13, § 13a EStG). Bei gewerblichen Unternehmen unterliegen sie damit auch ggf. der Gewerbesteuer. Bei der Gewerbesteuer wird der (Gesamt-)Gewinn des Unternehmens dann allerdings um 1,2 v. H. des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes gekürzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GewStG). Bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben dem eigenen Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Ein-, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, kann der Gewerbeertrag um die auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entfallenden Erträge gemindert werden (§ 9 Abs.1 Nr. 1 S. 2 GewStG). Bei einem Mieter, der die Büroräume für gewerbliche Zwecke anmietet, werden dem Gewerbeertrag bis einschließlich Erhebungszeitraum 2007 gem. § 8 Nr. 7 GewStG die Hälfte der Miet- und Pachtzinsen für Grundbesitz, der im Eigentum eines anderen steht, hinzugerechnet. Die Hinzurechnung ist gem. § 8 Nr. 7 S. 2 GewStG ausgeschlossen, wenn die Miet- oder Pachtzinsen beim Vermieter der Gewerbesteuer unterliegen. Ab Erhebungszeitraum 2008 ist die gesetzliche Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen bei der Gewerbesteuer neu geregelt worden. Die Hinzurechnung beschränkt sich dabei auf 25 % des sog. Finanzierungsanteils der Aufwendungen, der bei unbeweglichen Wirtschaftsgütern wie einem Grundstück gesetzlich durch das Jahressteuergesetz 2008 nunmehr auf 65 % festgesetzt worden ist. Diese Hinzurechnung erfolgt unabhängig davon, ob die Miet- und Pachtzinsen beim Empfänger der Gewerbesteuer unterliegen oder nicht. Zu den einkommensteuerlich zu erfassenden Einnahmen aus dem Mietverhältnis zählen neben den Mietzinsen auch alle sonstigen Vergütungen des Mieters, die als Entgelt für die Nutzungsüberlassung der Büroräume geleistet werden, wie z. B. Umlagen für Strom, Wasser, Müllabfuhr, Schönheitsreparaturen, Straßenreinigung etc. Den Einnahmen sind die durch die Vermietung entstehenden Werbungskosten/Betriebsausgaben gegenüberzustellen, soweit sie objektiv in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung stehen und subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Beispielhaft sind hier zu nennen: Finanzierungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Mietwohnung, Absetzungen für Abnutzung, Erhaltungsaufwendungen, öffentliche Abgaben und eine Vielzahl weiterer Aufwendungen mehr. Sonderfall: Betriebsaufspaltung Die Vermietung von Büroräumen führt auch dann zu gewerblichen Einkünften und begründet die Gewerbesteuerpflicht des Vermieters, wenn die vermieteten Büroräume zu den wesentlichen Betriebsgrundlagen des Mieters gehören, der ein gewerbliches Unternehmen betreibt (sachliche Verflechtung) und zwischen dem Vermieter und dem Mieter enge personelle Verflechtungen bestehen (personelle Verflechtung). In diesem Fall wird durch diese beiden Merkmale die gewerbliche Tätigkeit des Betriebsunternehmens auf den Vermieter übertragen, obwohl er nur eine typisch vermögensverwaltende Tätigkeit ausübt. Keine Betriebsaufspaltung kann angenommen werden, wenn das Betriebsunternehmen – etwa als Freiberufler-Sozietät – Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (§ 18 EStG) erzielt. Die für die Annahme einer Betriebsaufspaltung erforderliche sachliche Verflechtung ist gegeben, wenn der Vermieter dem (Mieter)Betriebsunternehmen Wirtschaftsgüter zur Nutzung überlässt, die nach ihrer Funktion für dieses eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellen. Das ist der Fall, wenn sie zur Erreichung des Betriebszwecks erforderlich sind und ein besonderes Gewicht für die Betriebsführung besitzen, wenn also der Betrieb auf die überlassenen Wirtschaftsgüter angewiesen ist, weil er ohne sie nicht fortgeführt werden könnte. Nicht erforderlich ist, dass die vermieteten Wirtschaftsgüter für den jeweiligen Unternehmenszweck der Betriebsgesellschaft besonders gestaltet worden sind. Bei der Überlassung von Grundstücken ist allein erforderlich, dass sie die räumliche und funktionale Grundlage für die Geschäftstätigkeit der Betriebsgesellschaft bilden und es ihr ermöglichen, ihren Geschäftsbetrieb aufzunehmen und auszuüben (z. B. BFH, Urteil v. 19.3.2002, VIII R 57/99). Ob Büroraum, Mietvertrag diese Grundsätze auch für reine Büro- und Verwaltungsgebäude galten, war früher zwischen den Senaten des BFH streitig. Mittlerweile misst die Rechtsprechung allerdings dem Umstand, dass es sich bei den zur Nutzung überlassenen Baulichkeiten um Systembauten, also um Gebäude handelt, die lediglich über Standardausstattungen verfügen und in keiner Weise speziell für die Bedürfnisse der Betriebsgesellschaft hergerichtet oder errichtet worden sind, keine Bedeutung mehr zu (vgl. insbesondere BFH, Urteil v. 1.7.2003, VIII R 24/01). Nach diesen Grundsätzen kommt es allein darauf an, dass die Räumlichkeiten für die Betriebsgesellschaft von nicht nur geringer wirtschaftlicher Bedeutung sind. Dies kann z. B. schon der Fall sein, wenn sich in den vermieteten Büroräumen der Mittelpunkt der Geschäftsleitung des Unternehmens befindet. Ob diese auch von einem Schreibtisch in einem Privatraum aus hätte ausgeübt werden können, ist ohne Bedeutung. Nicht erforderlich ist, dass die zur Nutzung überlassenen Räume die einzigen wesentlichen Betriebsgrundlagen des Betriebsunternehmens bilden; vielmehr ist ausschlaggebend, dass es sich bei diesen um eine der wesentlichen Betriebsgrundlagen handelt (BFH, Urteil v. 2.2.2000, XI R 8/99). Die für die Annahme einer Betriebsaufspaltung erforderliche personelle Verflechtung ist anzunehmen,, wenn eine oder mehrere Personen zusammen (Personengruppe) sowohl das Besitz- als auch das Betriebsunternehmen in der Weise beherrschen, dass sie in der Lage sind, in beiden Unternehmen einen einheitlichen Geschäfts- und Betätigungswillen durchzusetzen (BFH, Urteil v. 24.2.1994, IV R 8-9/93). Für die Annahme eines derartigen Willens ist regelmäßig erforderlich, dass eine durch gleichgerichtete Interessen verbundene Personengruppe in beiden Unternehmen die Mehrheit der Anteile und damit die Mehrheit der Stimmen besitzt. Die Möglichkeit, ein Unternehmen in derart qualifizierter Weise zu beherrschen, ist prinzipiell bei einer Beteiligung von mehr als 50 % gegeben. Keine Betriebsaufspaltung liegt hingegen vor, wenn beispielsweise A als Alleineigentümer und Vermieter die Büroräume einer Betriebs-GmbH zur Nutzung überlässt, an der er selbst und B zu je 50 % beteiligt sind. In dieser Konstellation beherrscht A zwar das „Besitzunternehmen”, aber nicht das „Betriebsunternehmen”. Eine Betriebsaufspaltung ist aber für den Fall anzunehmen, dass A und B gemeinsam als Eigentümer dieser GmbH die Büroräume vermieten. Ein einheitlicher geschäftlicher Betätigungswille kann aber auch im Fall ungleicher Beteiligungsverhältnisse gegeben sein. So reicht es für seine Annahme aus, wenn an beiden Unternehmen mehrere Personen in unterschiedlicher Höhe beteiligt sind, die zusammen in beiden Unternehmen über die Mehrheit der Stimmen verfügen (sog. Personengruppentheorie; BFH, Urteil v. 24.2.2000, IV R 62/98). Ein einheitlicher geschäftlicher Betätigungswille ist demnach auch bei konträren Beteiligungs- bzw. Stimmrechtsverhältnissen anzunehmen, z. B. wenn die einzigen Gesellschafter des Besitz- und des Betriebsunternehmens in der Weise an beiden Unternehmen beteiligt sind, dass der eine Gesellschafter über die Mehrheit der Anteile am Besitzunternehmen verfügt, der andere dagegen über die Mehrheit der Anteile am Betriebsunternehmen (BFH, Urteil v. 24.2.2000, IV R 62/98). Beispiel Die Eheleute A und B sind zu je 1/2 Miteigentümer eines Bürohauses, das an die X-GmbH vermietet ist. Gesellschafter der X-GmbH sind A zu 98 % und B zu 2 %. Das der X-GmbH vermietete Grundstück steht zu 70 % im Miteigentum des A und zu 30 % im Miteigentum des B. Gesellschafter der X-GmbH sind A zu 30 % und B zu 70 %. In beiden Fällen besteht Beherrschungsidentität, da die Personengruppe A/B, die das Besitzunternehmen beherrscht, in der Lage ist, auch in der Betriebs-GmbH ihren Willen durchzusetzen. Büroraum, Mietvertrag Hinweis Die Personengruppentheorie soll nach bisheriger Rechtsprechung allerdings dann keine Anwendung finden, wenn die Beteiligungsverhältnisse in den beiden Unternehmen extrem entgegengesetzt ausfallen, indem etwa die Anteile des A am Besitzunternehmen 5 %, am Betriebsunternehmen 95 % und der Anteil des B am Besitzunternehmen 95 %, am Betriebsunternehmen 5 % betragen (BFH, Urteil v. 24.2.2000, IV R 62/98). Entsprechendes soll gelten, wenn die Einheit der Personengruppe durch einen tatsächlich bestehenden, nachweisbaren ständigen Interessengegensatz zwischen den Gesellschaftern aufgehoben ist. Bei Beschlussfassungen müssen ernstliche Meinungsverschiedenheiten aufgetreten sein, die auf unterschiedliche geschäftliche Interessen der betreffenden Gesellschafter und die Aufgabe des Willens, die geschäftliche Betätigung durch eine Doppelkonstruktion zu verwirklichen, schließen lassen (BFH, Urteil v. 5.9.1991, IV R 113/90). Tipp Nach gefestigter Rechtsprechung ist eine Betriebsaufspaltung mangels personeller Verflechtung unter folgenden Voraussetzungen nicht gegeben: An der Besitz-Personengesellschaft sind Gesellschafter beteiligt, die nicht zugleich Gesellschafter der Betriebsgesellschaft sind („Nur-Besitz-Gesellschafter”), und kraft Gesetzes oder Gesellschaftsvertrags bedürfen die laufenden Geschäfte und damit auch die laufende Verwaltung der vermieteten Wirtschaftsgüter auch der Zustimmung des Nur-BesitzGesellschafters, weil sämtliche Beschlüsse einstimmig gefasst werden müssen. In diesem Fall reicht die Stimmrechtsmacht der an beiden Unternehmen beteiligten Person oder Personengruppe nicht aus, um im Besitzunternehmen ihren geschäftlichen Betätigungswillen durchzusetzen. Hier kann der nur an der Besitzgesellschaft Beteiligte jederzeit eine auch in der Betriebsgesellschaft durchsetzbare Beschlussfassung verhindern. Beispiel A, B und C sind zu je 1/3 an der ABC GbR beteiligt. A und B sind daneben zu gleichen Teilen die einzigen Gesellschafter der AB Betriebs-GmbH. Im Gesellschaftsvertrag ist keine Stimmrechtsvereinbarung getroffen worden, sodass die gesetzlichen Regelungen gelten (§ 709 BGB). Die das Betriebsunternehmen beherrschende Personengruppe A/B kann im Besitzunternehmen ihre eigenen Vorstellungen gegen den Willen des C nicht durchsetzen. Es fehlt an einer personellen Verflechtung, eine Betriebsaufspaltung liegt nicht vor. Eine personelle Verflechtung läge nur vor, wenn im Gesellschaftsvertrag der GbR das Mehrheitsprinzip für die gewöhnlichen laufenden Geschäfte vereinbart wäre. Nach dem gesetzlichen Regelstatut der Personenhandelsgesellschaften (OHG und der KG) bedarf es hingegen hinsichtlich der laufenden gewöhnlichen Geschäfte nicht der Zustimmung aller Mitgesellschafter, da insoweit das – allerdings durch gesellschaftsvertragliche Regelung abdingbare – Mehrheitsprinzip gilt (§ 116 Abs. 2, § 119 Abs. 1, § 164 HGB). Ist das Besitzunternehmen eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB), gilt gesetzlich das Mehrheitsprinzip, wobei sich das Stimmrecht nach der vermögensmäßigen Beteiligung richtet (§ 745 Abs. 1 BGB). Auch diese Vorschrift enthält dispositives Recht, sodass das Stimmrecht hiervon abweichend geregelt werden kann. Gilt für das Besitzunternehmen (GbR, OHG, KG, Bruchteilsgemeinschaft) gesetzlich oder vertraglich für die gewöhnlichen Geschäfte das Einstimmigkeitsprinzip, schließt bereits die Beteiligung eines nur minimal beteiligten Nur-Besitz-Gesellschafters bzw. -Gemeinschafters die Annahme einer personellen Verflechtung prinzipiell aus, da die am Besitzunternehmen mehrheitlich und an der Betriebs-GmbH allein beteiligten Personen aufgrund des Veto-Rechts des Nur-Besitz-Gesellschafters ihren geschäftlichen Betätigungswillen im Besitzunternehmen nicht durchsetzen können. Insoweit kann es sich empfehlen, für die Beschlussfassung über gewöhnliche Geschäfte der Besitzgesellschaft gesellschaftsvertraglich das Einstimmigkeitsprinzip vorzusehen, um bei einer Nutzungsüberlassung der Annahme einer Betriebsaufspaltung zu entgehen. Die Vereinbarung des Einstimmigkeitsprinzips bei Büroraum, Mietvertrag einer Besitz-Personengesellschaft und entsprechenden Konstellationen wird nicht als Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) angesehen (BFH, Urteil v. 7.12.1999, VIII R 50, 51/96). Rechtsfolgen einer Betriebsaufspaltung Liegen die Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung vor, bilden Besitz(Vermietungs-)- und Betriebsunternehmen zwei zivil- und steuerrechtlich selbstständige gewerbliche Unternehmen. Beide Unternehmen erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die der Gewerbesteuerpflicht unterliegen. Das Besitzunternehmen ist als Gewerbebetrieb i. S. d. § 2 Abs. 1 GewStG von dem Zeitpunkt an zu behandeln, in dem die Voraussetzungen für eine Betriebsaufspaltung erstmals erfüllt sind, also sachliche und personelle Verflechtung vorliegen. Bei der Betriebskapitalgesellschaft wird es sich regelmäßig um eine GmbH handeln, die mit ihrem Einkommen der Körperschaftsteuer unterliegt. Zu den gewerblichen Einkünften des Besitzunternehmens zählt vor allem die Miete, die vom Betriebsunternehmen für die Überlassung der Büroräume als wesentliche Betriebsgrundlage gezahlt wird. Das dem Besitzunternehmen gewidmete Vermögen ist steuerlich als Betriebsvermögen zu behandeln. Hierzu rechnen u. a. die dem Betriebsunternehmen zur Nutzung überlassenen Räume sowie die Anteile an der Betriebs-GmbH. Da die Anteile an einer Betriebskapitalgesellschaft bei bestehender Betriebsaufspaltung dem Betriebsvermögen des Besitzunternehmens zuzurechnen sind, rechnen auch die Gewinnausschüttungen der Betriebskapitalgesellschaft an das Besitzunternehmen – bzw. an deren Gesellschafter – zu den beim Besitzunternehmen zu erfassenden Einkünften, die dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen (§ 3 Nr. 40 EStG). Die mit diesen Betriebseinnahmen zusammenhängenden Ausgaben sind bei natürlichen Personen nur zur Hälfte abzugsfähig (§ 3c Abs. 2 EStG). Ab 2009 gilt nach den Neuregelungen des Unternehmensteuerreformgesetzes 2008, dass die Gewinnausschüttungen der GmbH nicht der ab 2009 eingeführten Abgeltungssteuer für private Kapitaleinkünfte unterliegen, sondern nach dem neuen Teileinkünfteverfahren zu behandeln sind. Danach sind sie ab 2009 zu 60 % einer Besteuerung zu unterwerfen, sodass dann auch dementsprechend 60 % der mit der GmbH-Beteiligung zusammenhängenden Aufwendungen als Betriebsausgaben abzugsfähig sind. Nach § 8 Nr. 7 S. 1 GewStG a. F. sind dem Gewinn aus Gewerbebetrieb die Hälfte der Miete und Pacht für die Benutzung der nicht in Grundbesitz stehenden Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im Eigentum eines anderen stehen, wieder hinzuzurechnen, soweit sie bei der Ermittlung des Gewinns abgesetzt wurden. Das galt nicht, soweit die Miete und Pacht beim Vermieter oder Verpächter zur Gewerbesteuer nach dem Gewerbeertrag heranzuziehen ist (§ 8 Nr. 7 S. 2 1. HS GewStG a. F.), es sei denn, dass ein Betrieb oder Teilbetrieb vermietet oder verpachtet war und der Betrag der Miete oder Pacht 125.000 EUR überstieg (§ 8 Nr. 7 S. 2 2. HS GewStG a. F.). Mit Wirkung ab dem Erhebungszeitraum 2008 ist die gesetzliche Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen bei der Gewerbesteuer neu geregelt worden. Die Hinzurechnung beschränkt sich dabei auf 25 % des sog. Finanzierungsanteils der Aufwendungen, der bei unbeweglichen Wirtschaftsgütern wie einer Eigentumswohnung gesetzlich auf 75 % festgesetzt wird. Diese Hinzurechnung erfolgt unabhängig davon, ob die Miet- und Pachtzinsen beim Empfänger der Gewerbesteuer unterliegen oder nicht. Steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei” Führt die Vermietungstätigkeit zu steuerlichen Verlusten – übersteigen also die Werbungskosten über einen längeren Zeitraum die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung –, was insbesondere bei einer weitgehenden Fremdfinanzierung des vermieteten Objekts häufig der Fall sein wird, prüft das Finanzamt, ob die Vermietungstätigkeit mit Einkunftserzielungsabsicht betrieben wird. Nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil v. 30.9.1997, IX R 80/94) ist jedoch bei einer auf Dauer angelegten Vermietung grundsätzlich davon auszugehen, dass der Vermieter beabsichtigt, einen Büroraum, Mietvertrag Einnahmen-Überschuss zu erwirtschaften. Nur wenn ausnahmsweise besondere Umstände gegen das Vorliegen einer entsprechenden Absicht sprechen, darf das Finanzamt diesen Verlusten die steuerliche Anerkennung – und damit einen Ausgleich mit anderen positiven Einkünften des Vermieters im Rahmen seiner Veranlagung zur Einkommensteuer – versagen. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Hat der Vermieter den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann auszugehen, wenn er das bebaute Grundstück später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert (BFH, Urteil v. 22.7.2003, IX R 59/02 m. w. N.). Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht kann das Vorliegen von Umständen sprechen, aus denen geschlossen werden kann, dass sich der Eigentümer/Vermieter die Möglichkeit ausbedungen oder offen gehalten hat, das Mietobjekt innerhalb einer bestimmten Frist, innerhalb der er einen positiven Gesamtüberschuss nicht erzielen kann, unabhängig von einer Zwangslage zu verkaufen oder nicht mehr zur Einkunftserzielung zu nutzen. Beweisanzeichen hierfür können z. B. der Abschluss eines entsprechenden Zeitmietvertrags, einer entsprechenden kurzen Fremdfinanzierung oder die Suche nach einem Käufer schon kurze Zeit nach Anschaffung oder Herstellung des Mietobjekts sein. Entsprechendes gilt für den Fall der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses, in das der Steuerpflichtige mit der Anschaffung des Objekts eingetreten ist. Verbilligte Überlassung des Objekts Die Vermietung ist in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn die Miete (Kaltmiete und gezahlte Umlagen) weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Hier geht die Finanzverwaltung bei einer langfristigen Vermietung grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht aus, wenn die Miete nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Liegt die Miete bei 56 % und mehr, jedoch unter 75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose zu prüfen (vgl. hierzu unten „Totalüberschussprognose”). Führt diese zu positiven Ergebnissen, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose negativ, muss die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden, bei der nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten abziehbar sind. Bei Überlassung des Objekts zu einem Entgelt, das unter 56 % der ortsüblichen Marktmiete liegt, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die geltend gemachten Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen, als sie auf den entgeltlichen Teil entfallen. In diesem Fall soll eine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht in Bezug auf die verbilligte Miete entfallen (BFH, Urteil v. 22.7.2003, IX R 59/02). Totalüberschussprognose In den Fällen, in denen Beweisanzeichen gegen das Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht sprechen, ist nach Auffassung des BFH eine Totalüberschussprognose über die voraussichtlichen, während der Dauer der Nutzung erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen und anfallenden Werbungskosten anzustellen. Dabei sind alle objektiv erkennbaren Umstände einzubeziehen. Für die Prognose ist nicht auf die Dauer der abstrakten Nutzungsmöglichkeit des Objekts, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den aktuellen Eigentümer/Vermieter und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst – sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist – einen Zeitraum von 30 Jahren, der grundsätzlich mit der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes beginnt (BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04). In Fällen, in denen nach diesem Zeitpunkt Umstände eintreten, die Zweifel an der Einkünfteerzielungsabsicht des Eigentümers begründen, ist dieser Zeitpunkt maßgeblich. Büroraum, Mietvertrag Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Die Erlöse aus einer Veräußerung des Objekts im Privatvermögen sind – unabhängig davon, ob und ggf. in welcher Höhe sie als Einnahme aus einem einkommensteuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) der Besteuerung unterliegen – nicht in die Prognoserechnung einzubeziehen (zu Einzelheiten vgl. BMF, Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04). Zurechnung der Einkünfte Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerlich demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftserzielung in Person erfüllt, indem er die Büroräume selbst vermietet, also Vertragspartner des Mieters ist. Voraussetzung ist dagegen nicht, dass der Vermieter selbst Eigentümer der Büroräume ist. So sind die Einkünfte beispielsweise auch einem Nießbraucher zuzurechnen, der die Mietverträge in eigenem Namen abgeschlossen hat. Schließen sich mehrere Eigentümer zusammen, um gemeinschaftlich, z. B. im Rahmen einer BGB-Gesellschaft, ein Grundstück zu vermieten, muss deshalb die Gesellschaft selbst Vertragspartnerin des Mietvertrags werden. Die Eigentümer verwirklichen dann grundsätzlich gemeinsam den Tatbestand der Einkunftserzielung aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Fall sind Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks grundsätzlich entsprechend den Beteiligungsverhältnissen aufzuteilen. Treffen die Miteigentümer davon abweichende Vereinbarungen, müssen diese ihren Grund in dem Gemeinschaftsverhältnis haben, um steuerlich anerkannt werden zu können. So kann eine andere Verteilung dadurch gerechtfertigt sein, dass die Miteigentümer in unterschiedlicher Weise – insbesondere bei der Verwaltung eines größeren Bestands an Grundbesitz – an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens beteiligt sind. Umsatzsteuer Grundsätzlich stellt die Vermietung umsatzsteuerlich eine steuerbare Leistung dar. Allerdings ist die Vermietung von Immobilien von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Auf die Steuerbefreiung der Vermietungsumsätze kann allerdings verzichtet werden (§ 9 UStG). Tipp Ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung durch Option zur Umsatzsteuer ist steuerlich insbesondere dann interessant, wenn für den Vermieter bei der Herstellung der Baulichkeiten und der Ausstattung der Büroräume erhebliche Vorsteuerbeträge aus Handwerker- und Lieferantenrechnungen angefallen sind, die dann im Wege des Vorsteuerabzugs (§ 15 UStG) gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden können. Die Option ist nur möglich, wenn der Mieter die Büroräume ausschließlich zur Erzielung von Umsätzen verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen. So kann z. B. bei einer Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Arztpraxis der Vermieter nicht auf die Steuerbefreiung verzichten, weil Ärzte – ebenso Zahnärzte, Heilpraktiker oder Krankengymnasten, Hebammen oder ähnliche Heilberufe – nach § 4 Nr. 14 UStG Umsätze erzielen, die von der Umsatzsteuer befreit sind. Hinweis Soll Umsatzsteuer optiert werden, empfiehlt es sich, den Mieter zu verpflichten, die Büroräume ausschließlich zur Erzielung von Umsätzen zu verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Werden die Büroräume nicht ausschließlich zur Erzielung von steuerpflichtigen Umsätzen verwendet, wird dies dem Finanzamt nachträglich bekannt oder ändern sich die tatsächlichen Verhältnisse insoweit, kann es den vom Vermieter in Anspruch genommenen Vorsteuerabzug nachträglich korrigieren (§ 15a UStG), was zur Folge hat, dass der Vermieter die geltend gemachte Vorsteuer ganz oder teilweise an das Finanzamt zurückzuzahlen hat. Büroraum, Mietvertrag Unabhängig davon bleibt allerdings eine einmal dem Mieter in Rechnung gestellte Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen (§ 14 Abs. 3 S. 3 UStG). Eine Vorsteuerberichtigung kann sich insbesondere in den folgenden Fällen ergeben: Der Unternehmer-Vermieter verwendet das vermietete Objekt innerhalb des maßgeblichen steuerlichen Berichtigungszeitraums in einem anderen Verhältnis für steuerfreie und steuerpflichtige Umsätze, als dies zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs geplant war. Ein Gegenstand wird zur Ausstattung des vermieteten Objekts verwendet oder hierfür wird eine sonstige Leistung eines anderen Unternehmers erbracht und die Räumlichkeiten werden innerhalb des steuerlich maßgeblichen Berichtigungszeitraums anders verwendet, als dies zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs geplant war. Bei Grundstücken einschließlich ihrer wesentlichen Bestandteile, bei Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten (Erbbaurecht, Erbpachtrecht und Wohnungseigentum), und bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden beträgt der steuerlich maßgebliche Berichtigungszeitraum zehn Jahre. Er beginnt nicht bereits mit der Anschaffung des Gegenstands, sondern erst mit seiner erstmaligen Verwendung, also mit der erstmaligen Vermietung. Bei einem Mietobjekt, für das nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten – etwa durch einen tiefgreifenden Umbau – entstehen, ergibt sich für diese nachträglichen Kosten ein eigenständiger Berichtigungszeitraum, der grundsätzlich auch wieder zehn Jahre läuft (§ 15a Abs. 6 UStG). Beispiel Ein Vermieter stellt am 30.11.2007 ein Wohngebäude mit Büroräumen im Erdgeschoss fertig. Die Vermietung dieser Räumlichkeiten erfolgt erstmals zum 1.6.2008. Der Berichtigungszeitraum für die anteilig auf die Erstellung der Büroräume entfallenden Vorsteuerbeträge beginnt erst am 1.6.2008. Die Berechtigung des Finanzamts zur Vornahme einer Vorsteuerberichtigung setzt voraus, dass sich eine Veränderung bei der Verwendung der Mietsache ergibt, die sich auf die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs für den Vermieter auswirken muss. Ändert sich zwar die Nutzung des Gegenstands, nicht aber die Beurteilung der Nutzung bezüglich des Vorsteuerabzugs, so ergibt sich keine Vorsteuerberichtigung. So ergibt sich bspw. eine Vorsteuerberichtigung, wenn der Vermieter im Beispielsfall die Büroräume in eine Wohnung umbaut, die er anschließend zu Wohnzwecken vermietet. Aber auch Veränderungen in der Nutzung durch den Mieter des Objekts können den Vorsteuerberichtigungsanspruch auslösen. Tipp Aus diesem Grund empfiehlt es sich, vertraglich vorzusehen, dass der Vermieter in regelmäßigen Abständen – z. B. jährlich – eine Bestätigung z. B. des Steuerberaters des Mieters erhält, aus der die tatsächliche Nutzung der Büroräume hervorgeht. Empfehlenswert ist es hier, auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters für den Fall vorzusehen, dass der Mieter die Büroräume nicht mehr ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Vermieter hat die nach Ausübung der Option als steuerpflichtig behandelten Umsätze gesondert aufzuzeichnen (§ 22 Abs. 2 S. 4 UStG). Form der Option Der Verzicht auf die Steuerfreiheit der Umsätze ist formfrei. Die Option wird dadurch ausgeübt, dass der Vermieter z. B. durch Abgabe entsprechender Umsatzsteuererklärungen den steuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandelt (BFH, Urteil v. 1.12.1994, V R 126/92) oder die Umsatzsteuer gesondert in einer Rechnung ausweist. Bei Abrechnung durch Gutschrift des Leistungsempfängers kann der Verzicht dadurch bewirkt werden, dass der leistende Unternehmer der in der Gutschrift gesondert ausgewiesenen Umsatzsteuer nicht widerspricht. Büroraum, Mietvertrag Angabe der Steuernummer in Gewerbemietverträgen Für den Vorsteuerabzug ist Voraussetzung das Vorliegen einer ordnungsmäßigen Rechnung. Diese hat u. a. zu enthalten: Die Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Rechnungsausstellers, das Ausstellungsdatum, eine Rechnungsnummer, Angaben zum Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts für eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, sofern dieser Zeitpunkt feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung identisch ist, das nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt sowie der dazu anzuwendende Steuersatz. Ordnungsgemäße Rechnung Der Mieter, der die Mietsache für sein Unternehmen verwendet, kann nur bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Rechnung (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG) die ihm berechnete Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Bei Verträgen über Dauerleistungen wie einer Vermietung muss für den Fall, dass über die Vermietungsleistung nicht periodisch über eine Rechnung abgerechnet wird, der Vertrag selbst alle Pflichtangaben enthalten. Dabei reicht es für die Bestimmung des Leistungszeitpunkts aus, wenn sich dieser aus den einzelnen Zahlungsbelegen ergibt. Für Altverträge sieht R 185 Abs. 8 und 11 UStR vor, dass sie nicht an die seit 1.1.2004 geltenden formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnung angepasst werden mussten. Verträge über Dauerleistungen, die als Rechnung anzusehen sind, müssen nach der ab 1.1.2007 geltenden Erhöhung des Umsatzsteuerregelsatzes von 16 auf 19 % angepasst werden. Ein infolge der Erhöhung des Umsatzsteuersatzes geänderter Mietvertrag muss nach dem BMFSchreiben vom 11.8.2006 (IV A 5 – S 7210 – 23/06, Rn. 23) für Zwecke des Vorsteuerabzugs dann aber alle nach § 14 Abs. 4 UStG erforderlichen Pflichtangaben enthalten. Damit wird in diesen Fällen eine Anpassung auch der Alt-Verträge an die seit dem 1.1.2004 gelten formalen Anforderung erforderlich. Tipp Bei der Anpassung von Verträgen an den ab dem 1.1.2007 geltenden Umsatzsteuersatz in Höhe von 19 % sollte der Vertrag dahingehend überprüft werden, ob er alle Pflichtangeben nach § 14 Abs. 4 UStG – u. a. Steuernummer bzw. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer – enthält. Investitionszulage Nach dem Investitionszulagengesetz 2007 können im Immobilienbereich nur noch Erstinvestitionen in neue gewerbliche Bauten bei Betrieben des verarbeitenden Gewerbes und der produktionsnahen Dienstleistungen mit 12,5 % bzw. 15 % der Anschaffungskosten gefördert werden (§ 2 InvZulG 2007). 3. Kosten und Gebühren Entwirft ein Rechtsanwalt den Vertrag über Büroräume, kann er eine Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 2 RVG i. V. m. VV Nr. 2300 berechnen. Die Berechnung des Gegenstandswerts ergibt sich aus § 23 Abs. 3 RVG i. V. m. § 25 KostO. Es ist also die vom Mieter zu entrichtende Miete maßgeblich. Büroraum, Mietvertrag Kommentierung Anlage 1 des Mietvertrags Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sachund Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. 1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. 2. Die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. 3. Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. 4. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten; Büroraum, Mietvertrag hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz. 5. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft. 6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. 8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. 9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Büroraum, Mietvertrag 10. Die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. 11. Die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. 12. Die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind. 13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. 14. Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. 15. Die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen. oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse. 16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 17. Sonstige Betriebskosten. hierzu gehören Betriebskosten, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Die Anlage ist dem Vertrag beizufügen, wenn die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden, die zum 1. Januar 2004 die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung abgelöst hat.
