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Richter Dr. Oliver Elzer WEG 2007 Seminare im Schloss Potsdam 5. Mai 2007 © OliverElzer Themen • • • • neues Sachenrecht Verbandsrecht Beschlussrecht neue Aufgaben und Pflichten des Verwalters (Stellung) • Verfahrensrecht • Zwangsvollstreckung © OliverElzer wo erreichen Sie mich? [email protected] [email protected] www.oliverelzer.de © OliverElzer Teil 1 Die Anlässe © OliverElzer BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99 Zitterbeschluss Durch Beschlussfassung können solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. © OliverElzer Gründe • Missbrauch – Praxis hatte von der durch die Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit, Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss abzuändern, ausufernden Gebrauch gemacht • Dogmatik – Das WEG unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können © OliverElzer BGH v. 2.6.2005 – V ZB 32/05 Teilrechtsfähigkeit Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. – Verwaltungsvermögen – Vertragsübergänge © OliverElzer Gründe • organisatorische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft – Satzung, Organe, Mehrheitsbeschluss, unauflöslich • Entstehungsgeschichte • Regelungszusammenhang der §§ 27, 28 WEG • wesentliche, praxisrelevante Rechtsprobleme © OliverElzer weitere Gründe - (Wieder)Erleichterung Willensbildung - Kosten - Bauliche Änderungen - Veräußerungsbeschränkung - FGG unangemessen für WEG-Verfahren (Harmonisierung) - Stärkung der Stellung der Wohnungseigentümer gegenüber Kreditinstituten in der Zwangsversteigerung - Erhöhung der geringen Kosten (Querulanten) - Beteiligung Dritter bei Eintragungen © OliverElzer Teil 2 Das neue Sachenrecht © OliverElzer Sachenrecht • Streichung von § 3 Abs. 3 WEG • Zustimmung Dritter nach dem neuen § 5 Abs. 4 WEG • der neue § 7 Abs. 4 WEG © OliverElzer Teil 3 Das neue Verbandsrecht © OliverElzer neue Dreigliedrigkeit, str. • Wohnungseigentümer • Wohnungseigentümergemeinschaft: – Verband Wohnungseigentümergemeinschaft – Bruchteilsgemeinschaft © OliverElzer Verbandsmodell 1 Nebeneinander von Miteigentum am Grundstück und Mitgliedschaft in einer Personenvereinigung hat nicht zur Folge, dass jeder Eigentümer sowohl Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft als auch einer rechtsfähigen „Gruppe“ ist. §§ 741 ff. BGB; zT Verband nrf Einzelne rf © OliverElzer Verbandsmodell 2 Modell der „Doppelmitgliedschaft“, h. M. Wohnungseigentümer sind sowohl Mitglied des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft als auch Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft. Verband §§ 741 ff. BGB rf Einzelne nrf © OliverElzer Teil 4 Verhältnis Eigentümer und Verband © OliverElzer Überblick • Begriff des Verbandes, § 14 BGB • Zweck: Verwaltung Gemeinschaftseigentum nach außen • Mitglieder: Wohnungseigentümer • Vermögen • Beginn des Verbandes • Ende des Verbandes © OliverElzer drei Verbandsorgane • Verwalter, aber § 20 Abs. 2 WEG • Eigentümer(versammlung) – bestimmt, was Verband tun soll – bestimmt, welche Rechte Verband hat • Verwaltungsbeirat, fakultativ • Wohnungseigentümer, § 27 Abs. 3 S. 2 WEG © OliverElzer Verbandsorgan & Vertreter: der Zwitter Verband Wohnungseigentümer ETV ? Beirat Verwalter © OliverElzer Probleme • Vertragspartei der Organe • Schutzpflichten der Organe – ggü. Verband – ggü. Wohnungseigentümer • Originäre Rechte der Organe? – Recht innerhalb des Verbandes – Recht außerhalb des Verbandes • Ist jede Aufgabe eine Verbandsaufgabe? © OliverElzer Rechte und Pflichten des Verbandes • Umfassende Rechtsfähigkeit im Rahmen der gesamten Verwaltung • Verbandsrechte und -pflichten – – – – – – als »Gemeinschaft« gesetzlich begründete Rechte und Pflichten Rechtsgeschäftlich erworbene Rechte und Pflichten Erbfähigkeit Grundbuchfähigkeit Scheck- und Wechselfähigkeit Insolvenzfähigkeit © OliverElzer Gläubiger Haftungsfolgen Verband MEA Wohnungseigentümer © OliverElzer Ausübungsbefugnis des Verbandes • Begriff • Rechtsfolgen – außerprozessual = Ermächtigung im eigenen Namen zB Verträge abzuschließen mit RA oder Verwalter – Prozess = Standschaft © OliverElzer Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte und Pflichten • Ausübungsbefugnis für gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten • Ausübungsbefugnis für sonstige Rechte und Pflichten © OliverElzer gemeinschaftsbezogen • • • • • • Schadensersatzansprüche Duldung des Zugangs zu einem Sondereigentum gem § 14 Nr 4 Halbsatz Vermietung von Gemeinschaftseigentum Verkehrspflichten der Wohnungseigentümer Ausübung des Entziehungsrechts gem § 18 Abs. 1 WEG Mängelansprüche der Wohnungseigentümer aus Erwerbsverträgen mit Bauträgern, soweit deren Geltendmachung der Gesamtheit, nicht aber den einzelnen Wohnungseigentümern zusteht. © OliverElzer sonstige Rechte • Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung • Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschafseigentums • Enteignung von Gemeinschaftseigentum © OliverElzer Weiteres • Bezeichnung des Verbandes im Rechtsverkehr • Verfahrensrecht – Parteifähigkeit – Rechtskraft – actio pro socio © OliverElzer Teil 5 Verbandsvermögen © OliverElzer Zuordnung • Alte Rechtslage – Wohnungseigentümer – Gesamthand • Neue Rechtslage – Verband – Gegenstände? • Übergangs- und Untergangsprobleme • Gemeinschaftseigentum © OliverElzer Gegenstände • Allgemeines • Instandhaltungsrückstellung und Beiträge • Gesetzliche und vertragliche Ansprüche aus Verträgen des Verbandes • Verwaltungsunterlagen • Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer • Mieten • Früchte und Nutzungsentgelte • Sonstiges © OliverElzer Weiteres • kein Verbandsvermögen • (vorrübergehender) Untergang des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft © OliverElzer Teil 6 Haftung © OliverElzer § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG • Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger: – – – – persönlich unmittelbar primär unbeschränkt und im Außenverhältnis unbeschränkbar – akzessorisch – anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils © OliverElzer Überblick • • • • • Allgemeines Verbindlichkeiten Verpflichtete Gläubiger Einwände nach § 10 Abs. 8 Satz 2 und Satz 3 WEG • Haftung gegenüber dem Verband © OliverElzer Teil 7 Neue Beschlussmacht; Allgemeines © OliverElzer Änderung einer Vereinbarung (Vertrag) • durch Vereinbarung = actus contrarius • durch Beschuss, wenn gesetzliche Beschlussmacht • durch Beschluss, wenn es eine Vereinbarung erlaubt (Öffnungsklausel) • durch Beschluss, §§ 12 IV, 16 III, 16 IV 1 WEG • durch Gericht, § 10 II 3 WEG © OliverElzer Grenzen der Beschlussmacht allgemeine Grenzen • § 134 • § 138 • §242 BGB Zweitbeschlüsse schutzwürdige rechtliche Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses • Kernbereichslehre • Ordnungsmäßigkeit © OliverElzer Teil 7.1 § 12 WEG © OliverElzer § 12 IV WEG Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 entsprechend anzuwenden. © OliverElzer Teil 7.2 § 16 WEG © OliverElzer drei Änderungen • • • § 16 gibt erstens in zwei Fällen neue und ausdrücklich geschützte Beschlussmacht zur Änderung des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels § 16 regelt zweitens eine Folgeänderung im Hinblick auf erzwungene Kostentragungsregelungen § 16 erweitert drittens die Ansicht, was „Kosten der Verwaltung“ sind © OliverElzer alt neu Inhalt --- § 16 III dauerhafte Änderung des § 16 II durch Beschluss sowohl für Kosten des Gemeinschafts- als auch Sondereigentums --- § 16 IV Änderung des § 16 II im Einzelfall für Baumaßnahmen iSv §§ 21 V Nr. 2, 22 I und II --- § 16 V Sicherung der Beschlussmacht gegen Beschränkungen --- § 16 VI 2 Zuweisung von Nutzungen bei erzwungener Kostenbeteiligung § 16 V § 16 VIII Flankierung von Vergütungsregelungen iSv § 27 II Nr. 4, III Nr. 6 © OliverElzer Teil 7.2.1 § 16 Abs. 3 WEG © OliverElzer was gilt bislang? • § 16 II trifft nur eine Aussage über die Kosten des Gemeinschaftseigentums • wie die im Sondereigentum anfallenden Kosten abzurechnen sind, kann vereinbart, aber auch beschlossen werden. § 16 II ist nicht von Gesetzes wegen anwendbar. © OliverElzer Kosten des Gemeinschaftseigentums • § 16 II beschreibt den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile). Im Einzelfall gilt anderes: – ggf. abweichende Regelung durch Vereinbarung – ggf. abweichende Regelung durch Beschluss • bei Öffnungsklausel zulässig • ohne Öffnungsklausel als generelle Abweichung nichtig, sonst nur anfechtbar © OliverElzer Kosten des Sondereigentums • § 16 II sagte (und sagt) über den gesetzlichen Maßstab zur Verteilung der Kosten des Sondereigentums nichts aus, obwohl sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden • primär müssen daher die Wohnungseigentümer einen Maßstab bestimmen (Vereinbarung oder Beschluss) • fehlt es hieran, gilt mE § 556 a I BGB analog © OliverElzer § 556 a Abs. 1 BGB 1. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. 2. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. © OliverElzer Was gilt bei Unklarheiten? OLG Köln, Beschluss vom 1.3.2006 - 16 Wx 223/05 • kann nicht geklärt werden, ob Kosten im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum anfallen, handelt es sich um Kosten des Gemeinschaftseigentums. • können Kosten nicht sicher zugeordnet werden, gilt für sie – auch wenn sie teilweise dem Sondereigentum zuzuordnen sind – der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel • etwa Müllkosten können nur dann nach Verbrauch verteilt werden, wenn eine getrennte Erfassung des durch die Nutzung des Sondereigentums anfallenden Mülls möglich ist © OliverElzer der neue § 16 III Die Wohnungseigentümer können abweichend von § 16 II durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 I BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. © OliverElzer § 16 III z e r l e g t 1. Beschluss 2. Kosten • Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums iSd § 556 I BGB • Verwaltungskosten 3. Erfassung: nach Verbrauch oder Verursachung 4. Verteilung: nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab verteilen 5. Grenzen • keine unmittelbare Abrechnung • Ordnungsmäßige Erfassung und Verteilung © OliverElzer Teil 7.2.2 Beschluss © OliverElzer Beschluss • „Normaler“ Mehrheitsbeschluss • keine besonderen Mehrheiten oder Qualifizierungen; kein Kopfprinzip (arg. § 10 V, 12 IV 1, 15 II, 18 III, 21 III) • auf die einfache Mehrheit wird abgestellt, weil eine qualifizierte Mehrheit der angestrebten Einheitlichkeit zuwiderliefe • im Übrigen gibt es auch keinen Grund, bei Wasser- und anderen Kosten des Gemeinschaftseigentums ein höheres Maß an Zustimmung zu verlangen als bei Kosten aus dem Sondereigentum • wichtig für Verwalter ist mE vor allem eine sachgerechte Ankündigung und Beschlussfassung © OliverElzer Änderung und Beschluss • soll der Kostenverteilungsschlüssel geändert werden, ist dies wegen § 23 II bereits ausdrücklich und gesondert mit der Ladung anzukündigen • ein Wohnungseigentümer muss mit der Ankündigung eines Kostenbeschlusses nicht damit rechnen, dass auch der Kostenverteilungsschlüssel geändert wird • werden dennoch Kosten- und Änderungsbeschluss ohne Ankündigung zusammen gefasst, ist der Beschluss jedenfalls nicht ordnungsmäßig; ein auf § 16 III beruhender Beschluss könnte wegen seiner Wirkungen sogar nichtig sein © OliverElzer Muster für eine Ladung TOP 4.1. Jahresabrechnung ... TOP 5.1. Wirtschaftsplan ... TOP 5.2. und TOP 4.2 Gebäudeversicherung Die Kosten der Gebäudeversicherung sollen in den nach dem 1.1.2008 zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach Wohnfläche umgelegt und abgerechnet werden. Als Wohnfläche idS sollen die im Aufteilungsplan eingetragenen Flächen gelten. © OliverElzer Beschlussmuster TOP 5.2 und 4.2. Kosten der Gebäudeversicherung Die Kosten der Gebäudeversicherung sind in den nach dem 1.1.2008 zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach Wohnfläche umzulegen und abzurechnen. Als Wohnfläche idS gelten die im Aufteilungsplan eingetragenen Flächen. © OliverElzer Teil 7.2.3 Betriebskosten © OliverElzer „Betriebskosten“ • § 16 III meint die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums iSd § 556 I BGB; die bislang notwendige Unterscheidung wird hinfällig • „Betriebskosten“ sind nach § 556 I BGB „die Kosten, die dem Eigentümer ... durch das Eigentum ... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“. © OliverElzer § 556 I BGB iVm § 2 BetrKV ... laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Wasserversorgung, Entwässerung, zentrale Heizungsanlage, zentrale Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen iSd Buchstabens, der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, zentrale Warmwasserversorgungsanlage, Lieferung von Warmwasser, Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Personen- oder Lastenaufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz, Wäschepflege, sonstige Betriebskosten ... © OliverElzer unterschiedliche Ausgangssituationen • das Verständnis des Betriebskostenbegriffs hat im Bereich des WEG andere Auswirkungen als im Mietrecht • während es im Mietrecht in der Regel darum geht, ob der Mieter oder der Vermieter die Kosten zu tragen hat, ist die Einstandspflicht der Wohnungseigentümer unstreitig © OliverElzer das Problem • die Abgrenzung von Betriebs- und Instandhaltungskosten ist künftig von großer Bedeutung • an der Unterscheidung hängt – die Grenzziehung zwischen einfacher und qualifizierter Mehrheit – der Umfang der Beschlusskompetenz (Einzelfall oder völlige Änderung) © OliverElzer Teil 7.2.4 Verwaltungskosten © OliverElzer Kosten der Verwaltung • die Vergütung (das Honorar) des Verwalters • Bankgebühren, zB für das Verbandskonto • Ausgaben für den Verwaltungsbeirat, zB eine Haftpflichtversicherung • Kosten für eine Maßnahme der Zwangsversteigerung, zB eines Verfahrens nach § 10 ZVG • Kosten nach § 16 VIII oder nach § 16 VII für eine Abmeierungsklage • Rechtsanwaltskosten, sofern kein Fall des § 16 VIII • Mietkosten, zB für den Raum für die ETV • sonstige „administrative“ Kosten, zB die Arbeiten Dritter anstelle des Verwalters © OliverElzer Beschlussmuster TOP 5 Verwaltervergütung Die Verwaltervergütung ist ab dem 1.1.2008 abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach Einheiten umzulegen. Bestehen zu diesem Zeitpunkt noch Rückstände, so gilt für diese § 16 Abs. 2 WEG. © OliverElzer Teil 7.2.5 Erfassung © OliverElzer Erfassung • die Kosten des Betriebs können wenigstens erfasst werden nach – Verbrauch (verbrauchte Mengen) – Verursachung (über: Nutzung, Zählung, Gebrauch, Personen, Fläche, etc.) • was gilt sonst? – Pflege Grün- und Außenanlagen? Winterdienst? Versicherungen? © OliverElzer Erfassungsgeräte • sind Erfassungsgeräte vorgeschrieben oder vorhanden, verlangt eine ordnungsmäßige Verwaltung, dass sie eingebaut und genutzt und dass die Kosten entsprechend der Erfassung abgerechnet werden • im Übrigen entsprechen Maßnahmen zur Erfassung und verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung tragen und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen und zu mehr Verteilungsgerechtigkeit führen • die Wohnungseigentümer haben allerdings Ermessen: Sie müssen alle für und gegen eine verbrauchs- oder verursachungs-abhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen © OliverElzer Erfassungsgeräte II • sind die Aufwendungen für Erfassung und Abrechnung nach Verbrauch oder Verursachung unverhältnismäßig hoch, können die entsprechenden Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen • ob das der Fall ist, kann wegen der vergleichbaren Interessenlage nach den Grundsätzen beurteilt werden, welche die Rechtsprechung zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung im Hinblick auf § 11 I Nr. 1 Buchstabe a, II HeizkostenV entwickelt hat • danach steht die Einführung einer verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Erfassung und Abrechnung von Betriebskosten nicht mehr im Einklang mit einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Aufwendungen die Einsparungen übersteigen, die sich über zehn Jahre hin voraussichtlich erzielen lassen © OliverElzer Teil 7.2.6 Verteilung © OliverElzer Verteilung • die Kosten können verteilt werden z.B. nach – – – – – – – Verbrauch Verursachung Gebrauchsmöglichkeit Wohnfläche Personen Objekten anderen Verteilungsmaßstäben © OliverElzer Teil 7.2.7 Grenzen © OliverElzer sichere Grenzen • Kosten die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, zB bei Gas und Strom • keine Verteilung der Grundsteuer • Erfassung muss mit Verteilung korrelieren • ggf Bestimmungen der Heizkostenverordnung • Ordnungsmäßigkeit iSv § 21 IV, damit ist zB eine Willkür gehindert © OliverElzer unsichere Grenzen • Grundsätze des Zweitbeschlusses? • vermietetes Sondereigentum und dort vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel? • sachlicher Grund? Kollision mit den Grenzen gewillkürter Öffnungsklauseln zur Änderung des gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssels? © OliverElzer Problem: vermietetes Sondereigentum • der Vermieter kann ggf durch einseitige Erklärung nach § 556 a II BGB den mietrechtlichen Abrechnungsmaßstab anpassen • Entsprechendes gilt, wenn die Voraussetzungen des § 6 IV Satz 2 HeizkostenV vorliegen • in allen anderen Fällen hat der Vermieter kraft Gesetzes keine einseitige Änderungsmöglichkeit © OliverElzer Teil 7.2.8 Sonstiges © OliverElzer Verhältnis von § 16 III zu § 10 II 3 • § 16 III ist gegenüber § 10 II 3 lex specialis. • kommt ein Beschluss nach § 16 III nicht zustande, muss nach § 21 IV oder 21 VIII geklagt werden. • dem Weg über § 10 II 3 fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis; schon wegen 16 V. © OliverElzer Verhältnis § 16 III vs. § 21 VII • § 21 VII ist gegenüber § 16 III lex specialis, soweit er erlaubt, einzelnen Wohnungseigentümern Kosten wegen der Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand aufzuerlegen und damit von § 16 II abweicht. © OliverElzer Änderung der Grundbuchs? • mit der Änderung eines vereinbarten KVT wird das Grundbuch zweifellos unrichtig. • insoweit stellen sich ua zwei Fragen: – Können die Wohnungseigentümer etwas dazu tun, dass das Grundbuch berichtigt wird? – Müssen die Wohnungseigentümer und/oder der Verwalter etwas dazu tun, um einen Konflikt zwischen § 891 BGB und § 24 VII S. 2 zu vermeiden? © OliverElzer Teil 7.2.9 Sonstiges © OliverElzer conclusio • § 16 III strebt eine höhere Verteilungsgerechtigkeit durch Mehrheitsmacht an und damit weniger Streit an • es steht freilich zu erwarten, dass es über die Fragen der Ordnungsmäßigkeit einer Änderung letztlich zu mehr Streit und auch mehr Prozessen kommen wird © OliverElzer Teil 7.2.10 § 16 Abs. 4 WEG © OliverElzer was gilt bislang? • Die Wohnungseigentümer können Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 V Nr. 2 zwar beschließen. • Die Kosten können aber nur bei einer Öffnungsklausel beschlossen werden. Ohne Öffnungsklausel ist ein Beschluss: – entweder nicht ordnungsmäßig (h.M.) – oder gar nichtig © OliverElzer der neue § 16 IV • Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 V Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 I und II durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. • Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 II WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. © OliverElzer § 16 IV z e r l e g t 1. Einzelfall 2. Maßnahmen nach §§ 21 V Nr. 2, 22 I bis III 3. Grenzen Maßstab trägt „Gebrauch“ oder „Gebrauchsmöglichkeit“ Rechnung Ordnungsmäßigkeit 4. Qualifizierter Beschluss © OliverElzer Teil 7.2.11 Einzelfall © OliverElzer Einzelfall • der Begriff bezieht sich sowohl auf die bezeichneten Maßnahmen als auch auf die Kostenregelung • der Begriff grenzt § 16 IV von § 16 III ab. • eine dauerhafte, abstrakte Änderung der Kosten für eine Maßnahme iSv § 16 IV ist nur auf Grund einer Öffnungsklausel oder durch eine Vereinbarung möglich © OliverElzer Teil 7.2.12 Baumaßnahmen © OliverElzer § 21 V Nr. 2 § 22 I § 22 II § 22 III – Instandsetzung der Fassade oder des Daches – Fällen eines Baumes – Anbau von Balkonen – neue Heizung s-anlage – neue Klingelanlage mit Kamera (die alte ist defekt) © OliverElzer Fehlende Kostenregelung • Unsicher ist, welche Kostenregelung gilt, wenn die Wohnungseigentümer bei einer Baumaßnahme nach § 22 II keinen Beschluss nach § 16 IV fassen: – § 16 II? – § 16 VI 1 Halbsatz 2 © OliverElzer Teil 7.2.13 Grenzen © OliverElzer Grenzen • Maßstab muss Rechnung tragen: – dem Gebrauch (Aufzug nur bis III. Stock) – einer Gebrauchsmöglichkeit (z.B. Dach eines Hauses einer Mehrhausanlage) • auch ohne Nennung der Ordnungsmäßigkeit, § 21 IV © OliverElzer Teil 7.2.14 qualifizierter Beschluss © OliverElzer Qualifizierter Beschluss • Doppelte Mehrheit – mit „Ja“ müssen 75 % sämtlicher! Wohnungseigentümer nach Köpfen stimmen (anderes Stimmrechtsprinzip gilt hier nicht) – die Mitstimmenden müssen mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile repräsentieren • Beschluss über Kosten und Maßnahme – mit Blick auf § 23 II bei Ankündigung trennen – Vorsicht bei Berechnung der Mehrheiten © OliverElzer Beschlussmuster TOP 11.2 Balkone Die Baukosten für den Anbau der Balkone haben die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 bis 8 zu jeweils 1/8 zu tragen. [Den Wohnungseigentümern ist bewusst, dass die Balkone durch diesen Beschluss auch nicht teilweise Sondereigentum werden können. Den Wohnungseigentümern ist weiter bewusst, dass dieser Beschluss nicht die künftigen Kosten mit Bezug auf die Balkone regelt.] © OliverElzer Gegenstand Maßnahme Kosten Instandsetzung und Instandhaltung, §§ 21 V Nr. 2, 22 III einfache Mehrheit! - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA Modernisierung und Anpassung an die Technik, iSv § 22 II - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA Bauliche Veränderungen und Aufwendungen iSv § 22 1 - Ja-Stimmen sämtlicher Benachteiligter! - ¾ aller Wohnungseigentümer - 50 % + 1 der MEA © OliverElzer verpasste Mehrheiten • im Grundsatz sind Beschlussteile für sich zu betrachten • Gesamtnichtigkeit nach § 139 BGB bei gewollt verbundenen Beschlüssen • Verwaltertipp: Beschlussgegenstände trennen (Gefahr Indiz § 139 BGB?) © OliverElzer Weitere Probleme • Feststellung der entsprechenden Mehrheiten und Sicherstellung; für Niederschrift mE namentlich erfassen • Abstimmungen in Mehrhausanlagen • vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer – Berechnung Mehrheit? • Verhältnis zu § 16 III bei „überschneidenden“ Themen, zB Aufzug © OliverElzer Beispiel nach Jennißen • wollen die Wohnungseigentümer die Kosten eines Aufzugs nicht nach Miteigentumsanteilen verteilen, können sie etwa die Kosten der Wartung, des Stroms und der Sicherheitsprüfung nach § 16 III verteilen. • hingegen sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nur als Einzelfallbeschluss regelbar • dies hat zur Folge, dass ein „FullserviceVertrag“ für den Aufzug aufzuteilen sind © OliverElzer Teil 7.2.15 § 16 Abs. 5 WEG © OliverElzer Schutz der Beschlussmacht • die Befugnisse aus § 16 III und IV können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht – eingeschränkt oder – ausgeschlossen werden © OliverElzer Einschränkungen • legt eine jetzige oder künftige Vereinbarung höhere Maßstäbe an, so ist sie nichtig • abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse auf Grund einer Öffnungsklausel mit geringeren Anforderungen, etwa ohne Korrelation zwischen Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit und Kostenlast oder ohne das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit, sind zulässig. © OliverElzer Ausschluss • will eine Vereinbarung Beschlüsse verhindern, ist sie (ggf teilweise) nichtig • will eine Vereinbarung einen Beschluss allerdings nur ändern, ist sie mE wirksam © OliverElzer Teil 7.2.16 § 16 Abs. 6 WEG © OliverElzer • • • erzwungene Kostenbeteiligung ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 I nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gem § 16 IV nicht anzuwenden © OliverElzer Folgen • wenn ein Wohnungseigentümer gegen seine Stimme nach § 16 IV gezwungen wird, sich an den Kosten einer Baumaßnahme zu beteiligen, darf er diese auch nutzen © OliverElzer Teil 7.2.17 § 16 Abs. 8 WEG © OliverElzer Kosten eines Rechtsstreits • Grundsatz – Kosten eines Rechtsstreits sind keine Kosten, die nach Maßstab des § 16 II zu verteilen wären – diese Kosten sind nach dem BGH nach • dem geltenden Schlüssel • subsidiär nach MEA zu verteilen © OliverElzer Ausnahmen • Kosten nach § 16 VII: Entziehungsklage und § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 • Teleologische Reduktion von § 16 VIII • Kosten eines Rechtsstreits nach § 43, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts auf Grund einer Vereinbarung über die Vergütung nach • § 27 II Nr. 4 • § 27 III S. 1 Nr. 6 handelt © OliverElzer Vergütungsvereinbarungen • bei einer Vergütungsvereinbarung der Wohnungseigentümer oder des Verbandes mit einem Rechtsanwalt, der ein anderer als der gesetzliche Gebührenstreitwert zu Grunde gelegt wird, zählen die Mehrkosten zu den Verwaltungskosten iSv § 16 II • die Grundkosten = Kosten nach § 49 a GKG berechnet, sind indes weiterhin nicht erstattungsfähig! © OliverElzer Teil 7.3 Kostenbeschlüsse © OliverElzer § 21 VII WEG Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. © OliverElzer Wohngeldzahlung und Fälligkeit Einführung des Lastschriftverfahrens per Beschluss Einführung der Vorfälligkeitsregelung per Beschluss Einführung der Verfallklausel per Beschluss © OliverElzer Folgen des Verzugs Beschluss über höheren Zinssatz als in § 288 Abs. 1 BGB vorgegeben Regulativ: Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, § 21 Abs. 3 © OliverElzer Besonderer Verwaltungsaufwand Sanktionsgebühr für Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren Sondervergütung des Verwalters für Veräußerungszustimmung, beispielsweise vom Veräußerer (nicht Erwerber) zu tragen alle Einzelbelastungen © OliverElzer Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschluss über Umzugskostenpauschale Beschluss über Vermietung von Gemeinschaftseigentum © OliverElzer Teil 7.3 Der neue § 22 © OliverElzer § 22 I WEG Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtig werden. © OliverElzer § 22 II WEG Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer i.S.d. § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis i.S.d. Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. © OliverElzer § 22 III WEG Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4. © OliverElzer Austausch einer Tür • Was gilt, wenn Wohnungseigentümer E die Hauseingangstür austauschen will? – § 22 I – § 22 II – § 22 III © OliverElzer Teil 8 Eigentümerversammlung © OliverElzer Einberufung der Eigentümerversammlung Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung: § 24 Abs. 4 WEG: 2 Wochen © OliverElzer Teil 9 Beschluss-Sammlung © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Beschluss-Sammlung – Relevanz der Beschlüsse – Bisher nur allgemeine Aufbewahrungspflicht © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Auswirkungen – – – – – – – – Pflicht, eine Niederschrift zu fertigen, bleibt Gesetzliche Versendungspflicht fehlt weiter Pflicht für Beschluss-Sammlung ist neu Verwalter führt die Beschluss-Sammlung Fehlt ein Verwalter > Versammlungsleiter Eigentümer können „einen anderen“ bestellen Aktualisierung > unverzüglich Einsichtsrecht für Eigentümer oder ermächtigte Dritte © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Inhalt der Beschluss-Sammlung – – – – Wortlauf der Beschlüsse + Ort und Datum Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse + Ort und Datum Wortlaut von Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen nach § 43 WEG + Datum + Gerichtsbezeichnung + Parteibezeichnungen Beschlüsse und Urteile ab Geltung der Novelle © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Inhalt der Beschluss-Sammlung – – – – Eintragung fortlaufend und nummeriert Anfechtung oder Aufhebung sind anzumerken Nach Aufhebung auch Löschung möglich Löschung auch möglich, wenn Eintrag „aus anderem Grund“ für die Eigentümer keine Bedeutung mehr hat © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Auswirkungen (1) – – – – – – Nachvollziehbare Dokumentierung der Beschlüsse Die Beschluss-Sammlung muss geführt werden Bestandskraft / Rechtskraft hängt nicht von Eintragung ab Bindungswirkung für Abwesende auch ohne Eintragung Bindungswirkung für Rechtsnachfolger auch ohne Eintragung Eintragungspflicht ab Beschlussexistenz > Verkündung © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Auswirkungen (2) – – – – – Auch „Negativbeschlüsse“ sind aufzunehmen. Geschäftsordnungsbeschlüsse sind nicht aufzunehmen Ausdehnung der Sammlung auf Vergangenheit ist möglich Einsichtsrecht = Recht auf Kopien gegen Kostenerstattung Nach Wortlaut kann auch Nichteigentümer als Ersatzmann mit der Führung beauftragt werden © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Auswirkungen (3) – – – – – Vergleiche sind nicht einzutragen – jedoch genehmigende Beschlüsse über deren Annahme Form der Sammlung ist nicht vorgegeben Nummerierung fortlaufend = chronologisch Bei Löschung in EDV-Datei - keine Nr.-Änderung! Zur Urteilsformel gehören auch die Nebenentscheidungen – Vollstreckbarkeit und Kosten © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Abberufung des Verwalters - bei nicht ordnungsgemäßer Führung der BeschlussSammlung – § 26 Abs. 1 S. 4 WEG n.F. – Abberufung war schon bisher aus wichtigem Grund möglich Erstes Regelbeispiel für wichtigen Grund im Gesetz Verstärkt die Bedeutung der BeschlussSammlung – – © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Verkürzte Erstbestellung – – – – – – § 26 Abs. 1 S. 2 WEG n.F. Kommt je Gemeinschaft nur 1 x zur Anwendung Eine längere Bestellung gilt – aber nur für 3 Jahre Schutz der Eigentümer vor Rechtsverkürzung / Interessenskollision des Verwalters Im übrigen bleibt Bestellzeitgrenze: 5 Jahre Unklar: „Erstbestellung“, wenn es in den ersten Jahren keinen Verwalter gab? © OliverElzer • Beschluss-Sammlung Wegfall der gerichtlichen Bestellung eines Notverwalters – – – – Eine besondere Vorschrift war entbehrlich Ein Verwalter kann als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangt werden Auch ein Dritter kann einen Verwalter gemäß § 43 Nr. 5 WEG n.F. einfordern Bei dringlichem Handlungsbedarf - einstweilige Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO © OliverElzer Teil 10 Aufgaben und Pflichten des Verwalters © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters – – – – ein Verwaltervertrag ist auch künftig nicht zwingend § 27 Abs. 1 bis 3 WEG enthalten die neuen „Kardinalspflichten“ des Verwalters sie sind weder durch Vereinbarung noch durch Mehrheitsbeschluss abdingbar – Abs. 4 Änderungsfähig sind die Vorgaben in Abs. 5 und 6 © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 1 – – – – 8 Aufgabenbereiche Verwalter ist „..berechtigt und verpflichtet..“ gegenüber den (1) Eigentümern + (2) der Wohnungseigentümergemeinschaft Keine Vertretungsmacht (diese in Abs. 2+3) © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 1 – – – – – – – – (1)Durchführung Beschlüsse + Hausordnung (2) Instandhaltung und Instandsetzung (3) Notmaßnahmen (4) Verbindlichkeiten-Management / Inkasso (5) Abwicklung des Zahlungsverkehrs (6) Verwaltung der eingenommenen Gelder (7) Informationspflicht über Rechtsstreitigkeiten (8) Erklärungen zur Sicherung techn. Einrichtungen © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 2 – Regelung der Vertretung der Eigentümer – Eigentümer bleiben entscheidungsbefugt – Der Verwalter wird für die Eigentümer nur in 4 Angelegenheiten Vertreter – Fehlt ein Verwalter greift die Vertretungsmacht aller Eigentümer © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 2 – Willenserklärungen und Zustellungen – Eilmaßnahmen zur Fristerhaltung und Vermeidung von Rechtsnachteilen – Rechtsverfolgung nach Ermächtigung per Beschluss oder Vereinbarung – Gebührenvereinbarung mit Rechtsanwalt bis zur gesetzlichen Streitwertobergrenze © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 3 – – – – Verwalter kann ohne weiteres die laufende Verwaltung und die dringlichen Geschäfte für die Eigentümergemeinschaft erledigen der Verwalter wird in 7 Fallgestaltungen Vertreter aller Eigentümer ohne Verwalter oder dessen Vertretungsrecht greift die Vertretungsmacht aller Eigentümer ein sie können durch Mehrheitsbeschluss Eigentümer als Vertretungsorgan bestimmen. © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 3 – Willenserklärungen und Zustellungen – Eilmaßnahmen zur Fristerhaltung und Vermeidung von Rechtsnachteilen – Instandhaltung, Instandsetzung / Notmaßnahmen – Vertretungsmacht für Pflichten nach 27 Abs. 1 Nr. 3-5 + 8 © OliverElzer • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 3 – Kontenführung – Gebührenvereinbarung (wie Abs. 2 Nr. 4) – Vorgabenvorbehalt der Wohnungseigentümer © OliverElzer • • Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, § 27 § 27 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 Vertretungsersatz – durch alle Eigentümer – oder durch gewählte(n) Eigentümer © OliverElzer Teil 11 Das Verfahrensrecht © OliverElzer Reform-Gründe • Kein überzeugender Grund für eine aufwändige Amtsermittlung. • Bereits jetzt sind ZPO-Grundsätze anwendbar. • Die Zuweisung zum FGG war unsystematisch. • Die mit der FGG-Zuweisung verbundenen Erwartungen haben sich nicht erfüllt. • Keine Möglichkeiten zur Beschleunigung und Konzentration. • Effizientere und stringentere Verfahrensführung in ZPO. © OliverElzer Bewertung • Das neue Recht ist zu begrüßen. • Die Überführung vollzieht konsequent den in der Praxis praktizierten „Paradigmenwechsel“. • Diese Neuausrichtung ist nicht überzubewerten. Das neue Recht kann nicht auf zahlreiche, teils sehr komplizierte Sonderregelungen verzichten. © OliverElzer Thesen • In der Praxis wird sich die Reform nicht negativ bemerkbar machen. • Anwälten und Gerichten wird es künftig leichter fallen, WEG-Sachen zu bearbeiten. • Für die Wohnungseigentümer wird das Verfahren vor allem teurer. Das aber ist auch angemessen. © OliverElzer Verhältnis WEG zur ZPO • Im Grundsatz ist in jeder WEG-Sache i.S.v. § 43 WEG umfassend die ZPO anwendbar. • Soweit Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts es erfordern, abzuweichen, sind mit §§ 43 bis 50 Sondervorschriften geschaffen worden. © OliverElzer § 43 WEG Zuständigkeit [§§ 23, 71 GVG] § 44 WEG Bezeichnung Wohnungseigentümer in Klageschrift § 45 WEG Zustellung § 46 WEG Besonderheiten der Anfechtungsklage § 47 WEG Prozessverbindung mehrerer Beschlussanfechtungen § 48 WEG Beiladung; Wirkungen des Urteils [§ 325 ZPO] § 49 WEG Kostenentscheidung § 50 WEG Kostenerstattung § 49 a GKG Streitwert © OliverElzer altes Recht neues Recht §§ 43, 46a WEG, 29b ZPO §§ 43 WEG Rechtsprechung § 44 WEG (Sammelbezeichnung) § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG § 45 WEG (Zustellung) § 23 Abs. 4 WEG § 46 WEG (Anfechtungsklage) Rechtsprechung § 47 WEG (Prozessverbindung) §§ 45 II 1, 43 Abs. 4 WEG § 48 WEG (Rechtskraft) § 47 WEG Rechtsprechung § 49 Abs. 1 WEG (Kosten) § 49 Abs. 2 WEG (Kosten) § 47 WEG § 50 WEG (Kostenerstattung) § 48 Abs. 3 WEG § 49 a GKG © OliverElzer Teil 12 §§ 43 WEG, 23, 71 GVG Zuständigkeit und Instanzen © OliverElzer Anlass Sonderregelung • Problem: Welche Gerichte sind örtlich, sachlich und funktionell zuständig? • Lösung: – örtlich immer das WEG-Gericht – sachlich und funktionell Differenzierung danach, ob Binnenrechtsstreit oder Streit mit Dritten © OliverElzer Örtliche Zuständigkeit • Für sämtliche Wohnungseigentumssachen i.S.v. § 43 WEG n.F. ist das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. • Die Zuständigkeit ist ausschließlich. © OliverElzer Sachliche Zuständigkeit • § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG i.V.m. § 23 Nr. 2 Buchstabe c GVG (Binnenrechtsstreitigkeiten): Amtsgerichte • § 43 Nr. 5 WEG i.V.m. §§ 23, 71 GVG (Klagen Dritter): Amts- oder Landgerichte © OliverElzer Instanzenzug (Binnenstreit) BGH, § 62 Abs. 2 WEG Revision Landgerichte, § 72 Abs. 2 S. 1 GVG Berufung Amtsgerichte © OliverElzer Instanzenzug (Dritte) BGH, § 26 Nr. 8 EGZPO Revision Revision Landgericht Oberlandesgericht Berufung Berufung Amtsgericht Landgericht © OliverElzer Teil 13 Begriff der Wohnungseigentumssachen © OliverElzer Anlass Sonderregelung • Problem: Die WEG-Sachen sind von anderen zivilprozessualen Gegenständen abzugrenzen. • Lösungen: – Klärung einer bloßen Frage der Geschäftsverteilung im Gesetz – Enumerative, aber abstrakte Aufzählung möglicher Verfahrensgegenstände © OliverElzer alte Norm Änderung neue Norm Inhalt § 43 I 1 Nr. 1 ohne inhaltliche Änderung § 43 Nr. 1 Prozesse um Pflichten und Rechte WE neu --- § 43 Nr. 2 Prozesse zwischen WE und Verband § 43 I 1 Nr. 2 ohne inhaltliche Änderung § 43 Nr. 3 Verwalterpflichten und -rechte § 43 I 1 Nr. 3 --- entfallen Streichung § 26 Abs. 3 WEG a.F. § 43 I 1 Nr. 4 ohne inhaltliche Änderung § 43 Nr. 4 Anfechtungsklagen § 29 b ZPO mit inhaltlicher Änderung § 43 Nr. 5 Klagen Dritter gegen WE oder Verband § 46 a mit inhaltlicher Änderung § 43 Nr. 6 Mahnverfahren, des Verbandes © OliverElzer Faustformel • Indiz für die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ist nicht die jeweilige Anspruchsgrundlage, aus der die Ansprüche hergeleitet werden, sondern allein der Umstand, ob das von einem Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist. © OliverElzer Wohnungseigentümer vs. Wohnungseigentümer • ordnungsmäßige Verwaltung, ordnungsmäßiger Verbrauch; • Unterlassungsklagen; • Klagen wegen Ausfalls des Selbstorganisationsrechts; • Änderung einer Vereinbarung; • Änderung sachenrechtliche Grundlagen. © OliverElzer Streit Verband vs. Wohnungseigentümer • • • • die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, rückständige Wohngeldforderungen, den Saldo einer Jahresabrechnung oder aus einer Sonderumlage geschuldeten Beträge auszugleichen; Schadensersatzansprüche des Verbandes gegen einen Wohnungseigentümer aus §§ 21 Abs. 4 WEG, 280 Abs. 1 S. 1, 241 BGB; der Streit, welche Rechte und Pflichten der Verband wahrzunehmen hat, z.B. der Streit über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, etwa Verkehrspflichten; Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen Verband. © OliverElzer Verband und Wohnungseigentümer vs. Verwalter • Abschluss und Beendigung des Verwaltervertrages; • Bestellung und Abberufung des Verwalters; • Ansprüche aus dem Verwaltervertrag; • Fragen ordnungsmäßiger Verwaltung, etwa die Durchführung von Beschlüssen oder die Sorgetragung für die Einhaltung der Hausordnung. © OliverElzer Fragen um die Wirksamkeit eines Beschlusses • Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen, vor allem Anfechtungsklagen. • Verfahren auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses. • Feststellungsklagen, dass und ggf. mit welchem Inhalt ein Beschluss gefällt oder nicht gefällt wurde. © OliverElzer Dritte vs. Verband oder Wohnungseigentümer • Klagen Dritter gegen – Wohnungseigentümer – Verband Wohnungseigentümergemeinschaft • Klage bezieht sich auf – das gemeinschaftliche Eigentum – seine Verwaltung – das Sondereigentum © OliverElzer Mahnverfahren • Mahnverfahren, wenn der Verband Antragsteller ist. • §§ 688 ff. ZPO hingegen für Anträge von: – Verwalter – Wohnungseigentümer © OliverElzer Teil 14 Besonderheiten für Klageschrift © OliverElzer Anlass Sonderregelung • Problem: Vielzahl Beklagter und Kläger erschwert es, die Klage abzufassen • Lösung: – zunächst werden die Parteien nur unter einer Sammelbezeichnung benannt – Zustellungs- und Ersatzzustellungsvertreter treten vor die Wohnungseigentümer © OliverElzer Besonderheiten für die Klageschrift • die Möglichkeit einer Sammelbezeichnung (§ 44 WEG n.F.); • der Verwalter als regelmäßiger Zustellungsvertreter ist zu nennen; • Ersatzzustellungsvertreter ist zu nennen; • die Möglichkeit eines unbestimmten Klageantrages (§ 21 Abs. 8 WEG n.F.). © OliverElzer Sammelbezeichnung • zunächst genügt für die Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift „die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks“ • muss nachgeholt werden bis zum Ende des Rechtsstreits. • kann entfallen, wenn eine Beiladung nicht notwendig ist. © OliverElzer Probleme • Erlass eines Versäumnisurteils kaum vorstellbar. • Woher erlangt Kläger vollständige Liste mit Adressen? • Was passiert, wenn die Beklagten bis zum Schluss nicht benannt werden können? © OliverElzer Teil 15 § 45 Zustellungen © OliverElzer Anlass Sonderregelung • Problem: Vielzahl von Verfahrensbeteiligten erschwert Zustellungen. • Lösung:Zustellungen an eine „zentrale“ Stelle, sofern den Wohnungseigentümern dadurch keine Nachteile entstehen © OliverElzer Überblick • Grundsatz: Verwalter als Zustellungsvertreter • von den Wohnungseigentümer bestimmter Ersatzzustellungsvertreter • vom Gericht bestimmter Ersatzzustellungsvertreter © OliverElzer Verwalter als Zustellungsvertreter • Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder Beigeladene sind. • Etwas anderes gilt, – wenn er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder – auf Grund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. © OliverElzer Konflikt: abstrakt/konkret • Die Frage, ob ein Interessenskonflikt vorliegt, ist nach hier vertretener, indes nicht einhelliger Meinung nur im Einzelfall (also nicht abstrakt) und nicht formal (also konkret) zu beantworten. • Die Vertretungsmacht entfällt beispielsweise nicht ohne weiteres, wenn der die Jahresabrechnungen billigende Beschluss oder ein Entlastungsbeschluss angefochten worden sind. © OliverElzer Mögliche Ausnahmen • • • • wenn über die Ungültigkeit von Beschlüssen gestritten wird, die die Rechtsstellung des Verwalters betreffen, also über die Anfechtung von Bestellungs- und Abberufungsbeschlüssen; wenn konkrete Pflichtwidrigkeiten des Wohnungseigentumsverwalters in Frage stehen; wenn der Verwalter einer Anfechtung als Nebenintervenient gem. § 66 ZPO beitritt; wenn der Verwalter, Wohnungseigentümer nicht beteiligen will. © OliverElzer Ersatzzustellungsvertreter • Die Wohnungseigentümer haben stets einen Ersatzzustellungsvertreter + Vertreter zu bestellen. • Ersatzzustellungsvertreter tritt in die Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet. • Etwas anderes gilt, – wenn er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder – aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. © OliverElzer Probleme • Eigentümerliste • Kosten • Bestellen die Wohnungseigentümer keinen Ersatzzustellungsvertreter, kann jeder Wohnungseigentümer gem. §§ 43 Nr. 1, 21 Abs. 8 WEG n.F. eine gerichtliche Bestellung beantragen • woher nehmen und nicht „stehlen“? © OliverElzer Gerichtlicher Ersatzzustellungsvertreter • Haben die Wohnungseigentümer keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen. © OliverElzer Teil 16 § 46 Anfechtungsklagen © OliverElzer Anlass für Sonderregelung • Problem: ZPO kennt eine Klage, mit der die Wirkungen eines Beschlusses zerschlagen werden, nicht. • Lösung: Neue Art einer Gestaltungsklage, ähnlich § 767 ZPO. © OliverElzer Parteien • Kläger – Wohnungseigentümer, werdende Wohnungseigentümer, ausgeschiedene Wohnungseigentümer, das Wohnungseigentum verwaltende Dritte, Verwalter – Verband? • Beklagte – die übrigen Wohnungseigentümer – alle Wohnungseigentümer © OliverElzer Klagefrist • innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung – Versammlungsbeschlüsse – Umlaufbeschlüsse i.S.v. § 23 Abs. 3 WEG • materiell-rechtliche Ausschlussfrist • §§ 233 bis 238 ZPO gelten dennoch „entsprechend“ © OliverElzer Klagebegründung • eine Anfechtungsklage muss abweichend „innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung“ begründet werden • was passiert, wenn eine Begründung binnen dieser Frist verpasst wird? – Abweisung als unzulässig? – Verlängerung entsprechend § 520 Abs. 1 S. 2 ZPO? – Wiedereinsetzung in den vorigen Stand? © OliverElzer Nichtigkeitsgründe • der Kläger bringt Tatsachen, die die Nichtigkeit begründen, bei; • der Kläger bringt die Tatsachen, die Nichtigkeit begründen nicht bei; dem Gericht sind Gründe aber bekannt; • Gericht befasst sich nicht mit Gründen, z.B. Versäumnisurteil oder Fristversäumung. © OliverElzer Sonstiges • • • • • • • Eilmaßnahmen Anerkenntnis Insolvenz des Anfechtenden Feststellungsklagen Anforderung eines Kostenvorschusses Prozessvergleich Darlegungs- und Beweislast © OliverElzer Teil 17 § 47 Prozessverbindung © OliverElzer Anlass für Sonderregelung • Problem: entgegengesetzte Entscheidungen. • Lösung: Anlehnung an bisherige h.M und an § 246 Abs. 3 S. 3 AktG © OliverElzer Verbindungsvoraus-setzungen • mehrere Anfechtungsklagen • Anfechtungsklagen und Klagen auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses • mehrere Feststellungsklagen © OliverElzer Problem u.a. • „inkongruente“ Anfechtungen: Kläger wird zum Beklagten? © OliverElzer Wirkungen • Verbindung bewirkt, dass die Kläger der vorher selbstständigen Prozesse als Streitgenossen anzusehen sind. • Die Klagen werden also nicht „Klage“ und Widerklage. Es gibt vielmehr nur „eine Klage“. © OliverElzer Teil 18 § 48 Rechtskraft © OliverElzer Anlass Sonderregelung • Problem: Rechtskraft muss alle Wohnungseigentümer ergreifen, soweit ihre Interessen betroffen sind • Lösung: – Interesse betroffen: alle Wohnungseigentümer, aber auch Verwalter sind beizuladen, um Rechtskrafterweiterung zu rechtfertigen – kein Interesse = keine Rechtskrafterstreckung = keine Beiladung © OliverElzer Voraussetzungen • Wohnungseigentümer macht in einem Verfahren nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 3 WEG einen ihm allein zustehenden Anspruch geltend. • Beklagt sind – einer oder einzelne Wohnungseigentümer – der Verwalter © OliverElzer Folgen • über die in § 325 ZPO angeordneten Wirkungen wirkt Urteil auch – für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer – für und gegen ihre Rechtsnachfolger – für und gegen beigeladenen Verwalter © OliverElzer weitere Anordnung • wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, kann nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig. © OliverElzer Teil 19 Ausfall der Selbstorganisation © OliverElzer Anlass Sonderregelung • Problem: Die Wohnungseigentümer regeln eine eigentlich zu regelnde Frage nicht. • Lösung: Subsidiär ist das Gericht nach billigem Ermessen befugt, die ausgefallene Entscheidung zu fällen. © OliverElzer § 21 Abs. 8 WEG • Die Wohnungseigentümer haben ihr Selbstorganisationsrecht nicht wahrgenommen. • Die ausgefallene Entscheidung muss nach dem Gesetz „erforderlich“ sein. • Die Entscheidung ergibt sich nicht bereits aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer (Subsidiarität). © OliverElzer § 21 Abs. 8 WEG • Abweichend von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erlaubt die Vorschrift, eine Entscheidung in das Ermessen des Gerichts zu stellen. • Unbestimmter Antrag – Schätzgrundlagen müssen mitgeteilt werden – ggf. Mitteilung eigener Vorstellung • Besonderheiten bei Kostenentscheidung, § 49 Abs. 1 WEG © OliverElzer Teil 20 Kostenentscheidung © OliverElzer Anlass Sonderregelung • Probleme: – Gericht übt bei Entscheidung Ermessen aus. – gegen Verwalter bestehen materiell-rechtliche Ansprüche • Lösungen: – Kostenentscheidung ergeht nach billigem Ermessen – Verwalter können Verfahrenskosten auferlegt werden. © OliverElzer § 49 Kostenentscheidung • Wird gem. § 21 Abs. 8 WEG nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden. • Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. © OliverElzer § 49 Abs. 1 WEG • Regelungsstreit nach § 21 Abs. 8 WEG (Ausfall des Selbstorganisationsrechts) • Kostenentscheidung nach billigem Ermessen, analog §§ 91 a, 269 Abs. 3 S. 3 ZPO © OliverElzer § 49 Abs. 2 WEG • Umsetzung eins materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruches gegen Verwalter • Voraussetzungen – Verfahren wird durch Verwalter veranlasst (vor allem formelle Beschlussmängel) – Grobes Verschulden © OliverElzer Anlass Sonderregelung • • Problem: Verfahren wird durch eine Vielzahl von Rechtsanwälten nicht mehr finanzierbar. Lösung: Die Wohnungseigentümer werden gezwungen, sich auf einen Rechtsanwalt zu einigen. © OliverElzer § 50 Kostenerstattung • Den Wohnungseigentümern sind „als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendige Kosten“ nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten. • Etwas anderes gilt, wenn aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte geboten war. © OliverElzer Anwendungsprobleme • zu weite Fassung: Nur Anwendung auf Verfahren nach §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4, 21 Abs. 8, 46 WEG? • ein Wohnungseigentümer besteht auf RA 1, alle anderen wollen RA 2 • wer schließt den Anwaltsvertrag? Kann Verwalter handeln? © OliverElzer Ausnahme • Wann ist Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte geboten? – schwierige Sache? – besonderes Vertrauensverhältnis zum RA? – ortsferne? © OliverElzer Teil 21 Gebührenstreitwert © OliverElzer Anlass Sonderregelung • • Problem: Höhe Gebühren könnten Rechtsschutz verhindern. Lösung: Geringer Gebührenstreitwert, mehrere „Deckelungen“ zu Gunsten klagender oder beklagter Wohnungseigentümer © OliverElzer Gebührenstreitwert • Das Gerichtskostengesetz (GKG) ist anwendbar. • Die Gebühren sind bei demselben Wert um etwa das Vierfache höher als nach KostO • Zum Schutz der Wohnungseigentümer zwei Mechanismen: – Zum einen klare Vorgaben hinsichtlich der Streitwertfestsetzung. – Zum anderen einen grundsätzlich reduzierten Gebührenstreitwert. © OliverElzer Klare Vorgaben? § 49 a GKG (1) Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten. Der Wert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen. (2) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, darf der Streitwert das Fünffache des Wertes ihres Interesses sowie des Interesses der auf ihrer Seite Beigetretenen nicht übersteigen. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend. © OliverElzer Übersicht • Bei Bezifferung gilt der Klageantrag – Wohnungseigentümer W wird wegen rückständigen Wohngelds i.H.v. € 3.400,00 in Anspruch genommen. • Im Übrigen ist zwischen einem Verfahren an dem alle Wohnungseigentümer und einem solchen, an dem einige Wohnungseigentümer beteiligt sind, zu unterscheiden. © OliverElzer Teil 22 Wohnungseigentümer klagt gegen andere Wohnungseigentümer © OliverElzer Vorschrift des GKG Streitwert § 48 Abs. 1 i.V.m. § 3 ZPO Inhalt • Bezifferung § 49 Abs. 1 S. 1 Normalstreitwert § 49 Abs. 1 S. 2 Fall 1 Mindeststreitwert • Interesse der Kläger + Beigetretene § 49 Abs. 1 S. 2 Fall 2 § 49 Abs. 1 S. 3 Höchststreitwert • 5 x Interesse der Kläger + Beigetretene Verkehrswert • © OliverElzer Normalstreitwert • Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. – Wird ein Wirtschaftsplan mit einem Volumen von € 80.000,00 angefochten, beträgt der Streitwert danach vorbehaltlich des Mindest- und des Höchststreitwertes € 40.000,00. © OliverElzer Höchststreitwert • Der Gebührenstreitwert darf das Fünffache des Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht überschreiten. • Der Gebührenstreitwert darf den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers nicht übersteigen. © OliverElzer 5 x Interesse des Klägers • Ist eine Sonderumlage auf € 70.000,00 festgesetzt und wird sie nach Höhe der Miteigentumsanteile verteilt, hat ein anfechtender Wohnungseigentümer mit 10/1000 nur ein Interesse i.H.v. € 700,00. • Der Streitwert beträgt € 3.500,00. © OliverElzer Verkehrswert als Grenze • Wohnungseigentümer W ficht eine Jahres i.H.v. € 400.000,00 an. Auf ihn entfiele ein Anteil von € 20.000,00. Der Verkehrswert seines Wohnungseigentums beträgt € 80.000,00. • Der Streitwert ist durch den Verkehrswert seines Wohnungseigentums auf € 80.000,00 begrenzt und beträgt also nicht € 100.000,00 © OliverElzer Mindeststreitwert • Der Gebührenstreitwert darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten. – Der frühere Alleineigentümer und jetzige Mehrheitseigentümer AE besitzt noch 700/1000 Miteigentumsanteile. AE ficht die Jahresabrechnung 2006 i.H.v. insgesamt € 35.000,00 an. Auf seiner Seite tritt keiner bei. Nach § 49 a S. 2 GKG n.F. beträgt der Gebührenstreitwert nicht € 17.500,00 (Normalstreitwert), sondern € 24.500,00 (Mindeststreitwert). © OliverElzer Teil 23 Einige Wohnungseigentümer sind beklagt © OliverElzer Vorschrift des GKG Streitwert § 48 Abs. 1 i.V.m. § 3 ZPO Inhalt • Bezifferung § 49 Abs. 1 S. 1 Normalstreitwert § 49 Abs. 2 S. 1 Höchststreitwert • Interesse der Beklagten + Beigetretene § 49 Abs. 2 S. 2, Abs. 1 S. 3 Höchststreitwert • Verkehrswert © OliverElzer Teil 24 Der Verband im Prozess © OliverElzer Anlass Sonderregelungen • Problem: Verband Wohnungseigentümergemeinschaft ist in bestimmten Belangen rechtsfähig. • Lösung: Einige, aber nur rudimentäre Anordnungen für jetzt parteifähigen Verband. © OliverElzer Vorschrift Inhalt § 10 VI 5 § 27 III 2 Parteifähigkeit § 27 III 1 Nr. 2 § 27 III 1 Nr. 1 Vertretung durch Verwalter im Passivprozess § 43 Nr. 2 Möglichkeit einer Klage auch gegen Wohnungseigentümer § 10 VI 4 § 27 III 1 Nr. 6 Bezeichnung Vertretung durch alle Wohnungseigentümer im Aktivprozess Entgegennahme von Zustellungen für den Verband Gebührenvereinbarungen © OliverElzer Einige Besonderheiten • • Parteifähigkeit Prozessfähigkeit – Passivverfahren – Aktivverfahren • • • Bezeichnung Altverfahren und Alttitel Rechtskraft © OliverElzer Teil 25 Sonstiges © OliverElzer Weitere Hinweise • Übergangsvorschriften – In-Kraft-Treten 1.7.2007 – Anwendbarkeit des alten Rechts in Altverfahren • Möglichkeit einstweiligen Rechtsschutzes nach §§ 935 ff. ZPO • Wohnungseigentumsrecht und Vergleiche © OliverElzer Teil 26 Zwangsvollstreckung © OliverElzer Änderungen des ZVG § 10 Rangordnung der Rechte Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge .. Nr. 2 bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet. (3) Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen. Für die Vollstreckung genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. © OliverElzer Änderungen des ZVG • bevorrechtigte Beträge: laufende und die rückständige Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren • Höchstgrenze: 5 % des Verkehrswertes • Vollstreckung: Verzugsbetrag i.S.v. § 18 II Nr. 2 WEG = also höher als 3 % des Einheitswertes (§ 93 BewG) © OliverElzer § 45 III ZVG § 45 Feststellung des geringsten Gebots (1) …… (2) …… (3) Ansprüche der Wohnungseigentümer! nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 sind bei der Anmeldung durch einen entsprechenden Titel oder durch die Niederschrift über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. Aus dem Vorbringen müssen sich die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben. © OliverElzer Teil 27 Die neuen Vorschriften © OliverElzer § 5 IV Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. © OliverElzer § 7 Grundbuchvorschriften 4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; 2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen. Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. In diesem Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des § 29 der Grundbuchordnung. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen. © OliverElzer § 10 Allgemeine Grundsätze (1) Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentümer, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. (2) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. (6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. © OliverElzer (7) Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den Eigentümer des Grundstücks über. (8) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des HGB entsprechend anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des BGB entsprechend anzuwenden. Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1. © OliverElzer § 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen. (3) Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet nicht statt. © OliverElzer § 12 Veräußerungsbeschränkung (1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden. (3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 entsprechend anzuwenden. © OliverElzer § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. (4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. © OliverElzer (5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden. (7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4. (8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt. © OliverElzer § 17 WEG Im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht. © OliverElzer § 18 Entziehung des Wohnungseigentums (1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. (2) ... © OliverElzer § 19 Wirkung des Urteils (1) Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird, berechtigt jeden Miteigentümer zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Die Ausübung des Rechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. Die Ausübung dieses Rechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. © OliverElzer § 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer ... (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. © OliverElzer § 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4. (4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden. © OliverElzer § 23 Wohnungseigentümerversammlung (1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. (2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. (4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. © OliverElzer § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. ... (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. (8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben. © OliverElzer § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. © OliverElzer § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; eingenommene Gelder zu verwalten; die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist; die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. 2. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind; Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist; mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen. 3. 4. (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. 2. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen; Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis Nr. 5 und Nr. 8 zu treffen; im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen; mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren; sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. 3. 4. 5. 6. 7. Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. © OliverElzer § 43 Zuständigkeit Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für 1. 2. 3. 4. 5. 6. Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander; Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern; Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer; Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen Wohnungseigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen; Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist. Insoweit ist § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung nicht anzuwenden. © OliverElzer § 44 Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift 1. Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen. 2. Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend Absatz 1 von dem Kläger zu bezeichnen. Der namentlichen Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht, wenn das Gericht von ihrer Beiladung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 absieht. © OliverElzer § 45 Zustellung 1. Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. 2. Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist. Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Absatz 1 gilt entsprechend. 3. Haben die Wohnungseigentümer entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen. © OliverElzer § 46 Anfechtungsklage 1. Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. 2. Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen. © OliverElzer § 47 Prozessverbindung Mehrere Prozesse, in denen Klagen auf Erklärung oder Feststellung der Ungültigkeit desselben Beschlusses der Wohnungseigentümer erhoben werden, sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Die Verbindung bewirkt, dass die Kläger der vorher selbständigen Prozesse als Streitgenossen anzusehen sind. © OliverElzer § 48 Beiladung, Wirkung des Urteils 1. Richtet sich die Klage eines Wohnungseigentümers, der in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1 oder Nr. 3 einen ihm allein zustehenden Anspruch geltend macht, nur gegen einen oder einzelne Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen, es sei denn, dass ihre rechtlichen Interessen erkennbar nicht betroffen sind. Soweit in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 3 oder Nr. 4 der Verwalter nicht Partei ist, ist er ebenfalls beizuladen. 2. Die Beiladung erfolgt durch Zustellung der Klageschrift, der die Verfügungen des Vorsitzenden beizufügen sind. Die Beigeladenen können der einen oder anderen Partei zu deren Unterstützung beitreten. Veräußert ein beigeladener Wohnungseigentümer während des Prozesses sein Wohnungseigentum, ist § 265 Abs. 2 der Zivilprozessordnung entsprechend anzuwenden. 3. Über die in § 325 der Zivilprozessordnung angeordneten Wirkungen hinaus wirkt das rechtskräftige Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den beigeladenen Verwalter. 4. Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig. © OliverElzer § 49 Kostenentscheidung 1. Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden. 2. Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. © OliverElzer § 50 Kostenerstattung Den Wohnungseigentümern sind als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war. © OliverElzer § 72 GVG Zuständigkeiten in Zivilsachen in zweiter Instanz 1. Die Zivilkammern, einschließlich der Kammern für Handelssachen, sind die Berufungs- und Beschwerdegerichte in den vor den Amtsgerichten verhandelten bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit nicht die Zuständigkeit der Oberlandesgerichte begründet ist. 2. In Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 und Nr. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist das Landgericht für den Sitz des Oberlandesgerichts gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. Dies gilt auch für die in § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b und c genannten Sachen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung anstelle dieses Gerichts ein anderes Landgericht im Bezirk des Oberlandesgerichts zu bestimmen. Sie können die Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen. © OliverElzer § 23 GVG Zuständigkeit in Zivilsachen Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfasst in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind: 1. Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt; 2. ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes: a) Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; b) Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlass der Reise entstanden sind; c) Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 und Nr. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; © OliverElzer
