IBA-Symposium Schlafende Riesen

Dokumentation
IBA-Symposium
Schlafende Riesen Neue Zukunft für XXL-Bauten
IBA-Symposium
Schlafende Riesen Neue Zukunft für XXL-Bauten
Dokumentation der Veranstaltung
vom 23. November 2011
von 15.00 Uhr bis 19.30 Uhr
in der Villa Elisabeth, Berlin-Mitte
Veranstalterin
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt
Joachim Günther
Am Köllnischen Park 3
10179 Berlin
www.stadtentwicklung.berlin.de
Bearbeitung
adrian-prozessnavigation
Begleitbüro IBA Berlin 2020
Rungestraße 22-24
10179 Berlin
Berlin, Oktober 2012
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Programm
Nicht nur in Berlin, sondern in vielen Städten und Metropolen wird die Zukunft großer Gebäude diskutiert, die
ihre Nutzung verloren haben und leer stehen. Es geht längst nicht mehr nur um Industriegebäude, sondern auch
um Bürogebäude, Stadtbäder, Krankenhäuser, Kaufhäuser, Flughäfen, Schulen und Kirchen. Manche davon gelten als „Altlasten“, viele sind aber vor allem Denkmale oder gar Ikonen der Architektur ihrer Zeit. Diese „schlafenden Riesen“ haben eine große Wirkung auf Identität und Image von Quartieren und der gesamten Stadt. Ihre
Wiederbelebung und Neuinszenierung kann wichtige Impulse für eine lebendige Mischung von Nutzungen und
Nutzenden in den umgebenden Stadträumen geben. Somit versteht Berlin diese „XXLGebäude“ als wichtige Potenziale der Stadt, die einer besonderen Aufmerksamkeit bedürfen. Der Immobilienmarkt interessiert sich nur
bedingt für sie.
Können aber kreative Kräfte, das Engagement von Akteuren, kulturelle Strategien, Ideen zur energetischen Ertüchtigung und architektonischen Weiterentwicklung dazu beitragen, sie neu in Wert zu setzen? Die Veranstaltung beleuchtet die Chancen und Grenzen einer architektonischen und funktionalen Neuinterpretation. Der Blick
auf ein großes Spektrum internationaler Beispiele – auf neue Nutzungskonzepte, innovative Akteurskonstellationen und alternative Finanzierungsmöglichkeiten – soll inspirieren und die Diskussion über die Zukunft der
„schlafenden Riesen“ in Berlin befruchten.
Senatsbaudirektorin Regula Lüscher
Begrüßung
Carsten Venus, Blauraum Architekten
Von der Kirche bis zum Stadtbad – Ein Überblick
Fokke Moerel, MVRDV, Rotterdam*
Chancen architektonischer und funktionaler Neuinterpretation
Beispiele aus dem In- und Ausland
„„Wohnhochhaus Lyoner Str. 19, Frankfurt am Main
Gisbert Dreyer, G. Dreyer Planungsgesellschaft mbH
„„Angel Building, London Islington
Wade Scaramucci, AHMM Architects, London*
„„Lingotto Fiatwerk, Turin
Dr. Paola Virano, Leiterin des Stadtplanungsamts, Stadt Turin*
„„NDSM-Werft, Amsterdam
Eva de Klerk, Projekt und Konzeptentwicklerin*
„„Stadtregal, Ulm
Volker Jescheck, Hauptabteilungsleiter Stadtplanung Umwelt Baurecht, Stadt Ulm
„„Ehemaliges Senf Laboratorium, Dijon
Fokke Moerel, MVRDV, Rotterdam*
„„Kaapelitehdas / Nokia Kabel Fabrik, Helsinki
Pia Ilonen, Architecture & Design Talli Ltd*
„„where the big things are // Bildersafari zu den schlafenden Riesen Berlins
Vanessa Miriam Carlow, COBE und Dr. Sonja Beeck, Kassel University
Senatsbaudirektorin Regula Lüscher
Schlusswort
Moderation: Dr. Jürgen Tietz, freier Journalist
Alle Beiträge beruhen auf dem Audiomitschnitt der Veranstaltung, wurden redaktionall überarbeitet und teilweise gekürzt. Englische Beiträge (*) beruhen auf dem Audiomitschnitt der Simultanübersetzung. Das Coverbild ist
von Volker Kreidler, die Bilder der Veranstaltung hat Till Budde gemacht. Alle weiteren Bilder und Grafiken wurden den jeweiligen Präsentationen bzw. Internetauftritten der Referentinnen und Referenten entnommen.
3
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Begrüßung
Regula Lüscher, Senatsbaudirektorin
Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrte Referentinnen und Referenten, lieber Dr. Jürgen Tietz, ich freue mich
sehr, Sie hier in der Villa Elisabeth von Karl-Friedrich Schinkel begrüßen zu können. Obwohl sie – ich gebe es zu – nicht
gerade ein „Riese“ ist, passt die Villa Elisabeth doch zu unserem Thema, denn sie ist als ehemaliges Pfarr- und Gemeindehaus heute eine zu neuem Leben erwachte Immobilie, ein Ort der Begegnung, ein Ort für besondere kulturelle
Projekte.
Hintergrund und Anlass für die heutige Veranstaltung ist
die geplante IBA Berlin 2020, eine dritte Internationale Bauausstellung in Berlin. Sie will neue Wege beschreiten, das
Leitbild der – in vielerlei Hinsicht – gemischten Stadt umzusetzen. Dabei geht es um eine gute und zukunftsfähige soziale und funktionale Mischung und es geht auch um einen
klimagerechten, einen ökonomisch und gestalterisch nachhaltigen Stadtumbau. Die „großen Riesen“ spielen hier natürlich eine besondere Rolle.
Die Frage der besseren Durchmischung monofunktionaler
Orte des Wissens, der Wirtschaft und des Wohnens steht im
Mittelpunkt der IBA. Im Koalitionsvertrag zwischen den
neuen Regierungspartnern, der SPD und der CDU, steht:
„Die IBA soll sich in räumlichen Schwerpunktprojekten mit
der Rolle von urbaner Wirtschaft und Technologie, der Zukunft des Wohnens in der Stadt und der Organisation von
Wissenschaft auseinandersetzen“. Das im Vorfeld dieser
politischen Entscheidung – über die ich, ich gebe es zu,
glücklich bin – von einem externen Prae-IBA-Team erarbeitete Konzept formuliert das Ziel, dazu die spezifischen Talente und Potenziale Berlins zu nutzen und experimentell
neu in Wert zu setzen.
Die IBA Berlin 2020 verfolgt zwei methodische Ansätze, die
sich aus den ganz besonderen Eigenarten und herausragen-
den Qualitäten Berlins ableiten. Mit der Strategie Raumstadt will die IBA Modelle für eine nachhaltige Flächenbewirtschaftung erproben und neue Formen der
Raumaneignung entwickeln. Dieser Ansatz wird uns heute
beschäftigen, wenn es um die XXL-Gebäude geht. Mit der
Strategie Sofortstadt bearbeitet die IBA Fragen der Kooperation und der Teilhabe, der Aneignung und Zwischennutzung in einer strategischen Allianz mit kulturellen und
künstlerischen Zugängen zur Stadt – auch dieses Thema
spielt bei der Umnutzung großer Bauten eine wichtige Rolle.
Die heutige Veranstaltung „Schlafende Riesen“ bildet den
Auftakt zur Veranstaltungsreihe „Die gemischte Stadt gestalten!“ und knüpft an den bisherigen IBA-Prozess an. Wissen, Wirtschaft und Wohnen spielen sich in den Stadterweiterungen der Nachkriegszeit oftmals separiert in
monofunktionalen Wissens-Campi, Dienstleistungskomplexen oder Wohn- bzw. Schlafstädten ab. In großem Zukunftsglauben und einer großen Euphorie wurden typischerweise
Großstrukturen und insbesondere auch XXL-Gebäude entworfen und gebaut. Viele von ihnen haben ihre Nutzung
verloren und stehen heute leer. Wir kennen sie alle. Der große Maßstab dieser Bauten, ihre Baustruktur, die oft auf eine
ganz bestimmte Nutzung maßgeschneidert ist, die anstehenden klimagerechten Sanierungen, das sind Herausforderungen, die zu bewältigen sind – und dies nicht nur in
Berlin. Um diese Bauten, um diese „Schlafenden Riesen“,
geht es heute. Eine zweite Veranstaltung im Februar nächsten Jahres wird Optionen für eine Urbanisierung monofunktionaler Großwohnsiedlungen zur Diskussion stellen. Die
Veranstaltungsreihe zielt unter anderem darauf ab, uns in
Berlin durch viele internationale Beispiele zu inspirieren.
Deshalb freue ich mich sehr auf die Beiträge unserer internationalen Gäste.
Zurück zur heutigen Veranstaltung: Große, leer stehende
4
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
oder untergenutzte Bauten, die sogenannten „Elefanten“
oder „Schlafenden Riesen“, sind kein Berliner Phänomen.
Europaweit stehen Industriegebäude, Brauereien, Kirchen,
Krankenhäuser, Kaufhäuser, Schulen und Bürogebäude
leer. Die Nutzungszyklen großer Gebäude werden immer
kürzer, das ist eine Tatsache. Durch die Größe und die starke funktionale Widmung dieser Gebäude ist eine Umnutzung oftmals nicht einfach. Leerstände aber sind teuer und
setzen eine Abwärtsspirale im Umfeld in Gang. Umgekehrt
sind enorme Chancen damit verbunden, diese markanten
Riesen, oft baukulturelle Zeugnisse, die eine ganz große Bedeutung für die Identität und das Image eines Stadtteiles
haben, wiederzubeleben und neu zu inszenieren. Das begründet das stadtentwicklungspolitische Interesse an diesem Thema, das mich neben den architektonischen Aspekten bewegt.
Zahlreiche internationale Beispiele belegen den Handlungsdruck im Umgang mit solchen Gebäuden. Der Blick auf eine
große Bandbreite solcher Beispiele, den wir heute wagen
werden, soll inspirieren und die Diskussion über die Zukunft
der leer stehenden Solitäre in Berlin befruchten. Es wird
über neue Nutzungskonzepte, innovative Akteurskonstellationen und alternative Finanzierungsmöglichkeiten gesprochen werden, vor allem aber über die Möglichkeiten, durch
solche Konzepte Impulse für eine lebendige Mischung von
Nutzungen und von Nutzenden in den umgebenden Stadt-
räumen zu setzen.
Die Nutzungs- und Finanzierungsmodelle solcher Projekte
sowie deren Trägerschaft und architektonische Ausgestaltung sind sehr verschieden, das werden wir sehen. Bei der
Auswahl der Beispiele haben wir auf eine Abbildung dieser
Vielfalt geachtet. Die recht häufig anzutreffende Umnutzung solcher Gebäude in Luxuswohnungen ist allerdings ein
Aspekt, der mit Blick auf die Berliner Situation nicht im Vordergrund steht. In der Darstellung der Praxisbeispiele sollen
die Herausforderungen, auch die Leidensgeschichten der
Objekte, die Probleme während der Umnutzungsprozesse,
aber auch die letztendlich erreichten Resultate thematisiert
werden. In diesem Zusammenhang ist natürlich die Frage
nach möglicherweise wiederkehrenden Schlüsselfaktoren
für erfolgreiche Projekte besonders interessant, weil wir daraus für bevorstehende Aufgaben in Berlin lernen können.
In diesem Sinne bedanke ich mich schon jetzt bei allen Referentinnen und Referenten für ihr Kommen und ihre Beiträge und freue mich auf viel Anregendes, Interessantes, Wissenswertes und Innovatives, das wir mit in unsere weitere
Arbeit an der IBA Berlin 2020 nehmen können. Ich übergebe
das Wort an unseren Moderator Dr. Jürgen Tietz, der uns
durch den Nachmittag und Abend führen wird.
Herzlichen Dank!
5
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Von der Kirche bis zum Stadtrand ein Überblick
Carsten Venus, Blauraum Architekten
Vielen Dank für die Einladung. Ich bin gebeten worden, ganz
entgegen meiner sonstigen Gewohnheit nicht über Projekte
zu sprechen, sondern einen allgemeinen Überblick zu geben. Dabei lege ich den Schwerpunkt auf Nachkriegsbauten,
mit denen ich mich im Auftrag des BBR näher beschäftigt
habe. Es geht heute um die These, dass es eine neue Zukunft für die XXL-Bauten gibt.
Wenn man sich die Bauten allerdings anguckt, scheinen sie
– unabhängig davon, von welchem Jahrzehnt man spricht –
nicht aus unserer Zeit zu sein. Sie haben Elemente, die uns
erst einmal abstoßen und sie sind auch nach heutigen Maßstäben „ungesund“. Deshalb sage ich zunächst: Eine neue
Zukunft für diese Gebäude gibt es nicht. Wenn wir über Gebäude reden, die seit 1960 gebaut worden sind, müssen wir
uns vergegenwärtigen, dass diese Immobilien mehr oder
weniger die einzigen Elemente in unserer Umwelt sind, die
noch die Botschaft von vor 30, 40 oder 50 Jahren zu uns
bringen. Alles andere um uns herum ist im Zuge der Produkterneuerung und Innovation schon längst erneuert worden
und die alten Dinge werden höchstens noch irgendwo in
Museen bestaunt. Die Immobilien sind das Einzige, das uns
mit dieser Zeit noch verbindet.
Die 1960er-Jahre haben sich dadurch ausgezeichnet, dass
alles der Utopie untergeordnet wurde, der Utopie des Reinen, Schönen, Neuen. Da hat man die Kopfstützen im Auto
weggelassen und auch die Betonüberdeckung über der Armierung. Das war aus damaliger Sicht einfach erforderlich.
Das ist 50 Jahre her. Die 1970er waren eigentlich ein glorreiches Jahrzehnt, weil man sich von allem entledigt hat. Man
konnte nach vorne schauen, hatte die Zwänge des 1950er-,
1960er-Jahre-Systems hinter sich gelassen und konnte aus
dem Vollen schöpfen. Es wurde in dieser Zeit mehr oder weniger alles probiert, was ging. Das Sick-Building-Syndrom
ist – ich glaube ursprünglich in den USA – entstanden. Wir
haben Asbest, Dioxin und FCKW-Kühlschränke erfunden
und plötzlich wurden Krebs und Bluthochdruck zu wichtigen
Themen. Es geht also um eine Zeit, in der man „Umweltverträglichkeit“ noch nicht buchstabieren konnte. Das war vor
40 Jahren. In den 1980ern fing dann eigentlich das an, was
wir mittlerweile als die Hybris der Zivilisation bezeichnen.
Es ging im Wesentlichen um „schneller, höher, weiter“. Alles, was machbar war, wurde gemacht. Im Übrigen war in
den 1980er-Jahren endlich das Geld da, um die funktionale
Stadt, die in den 1970er-Jahren gedacht wurde, wirklich
umzusetzen. In vielen Städten sind tatsächlich die großen
innerstädtischen Magistralen in den 1980ern verwirklicht
worden. Wir sprechen jetzt, 30 Jahre später, von der gemischten Stadt, die wir anstreben. Das alles muss man sich
vor Augen führen. Das Denken aus dieser Zeit ist in den Gebäuden manifestiert. Dies ist offensichtlich im Großen, aber
auch im Detail dieser Gebäude. Die 1990er-Jahre überspringe ich. In vielen Bereichen gab es wohl noch eine Steigerung
gegenüber den 1980ern.
Dann gab es irgendwann ein Umdenken. Es wurde vielleicht
hervorgerufen durch den „Jahrtausendwendeschock“, resultierte sicher aber auch aus verschiedenen gesellschaftlichen und kulturellen Zusammenhängen, die uns bewegt
haben – sei es der ideologische Systemzerfall, sei es, dass
uns die Chinesen mit ihrem Ressourcenbedarf ganz klar vor
Augen geführt haben, dass unser Wirtschaften, allein ökonomisch gesehen, keinen Sinn mehr macht. Dass unser Tun
ökologisch keinen Sinn mehr macht, hatten irgendwelche
Außenseiter bereits in den 1970er- und 1980er-Jahren behauptet, nun wurde es allen klar.
Schlaue Leute haben dann nachgedacht und festgestellt,
dass es bestimmte Produkte gibt, die perfekt und in der Herstellung kaum verbesserungsfähig sind – zum Beispiel das
Ei. Man kann jeden Morgen in den Stall gehen und sich Eier
6
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
herausholen und dies funktioniert jahrelang – zumindest
solange man nicht zu viele herausnimmt. Das System erneuert sich von selbst. Darin liegt die Grundidee für das,
was Life Cycle Assessment (LCA) oder Ecobalance oder Sustainability bzw. Nachhaltigkeit genannt wird. Das Prinzip
der Nachhaltigkeit muss beim Bauen generell, aber auch bei
der Auseinandersetzung mit diesen alten Gebäuden eine
wichtige Rolle spielen.
Lebenszyklus eines Huhns
natürlich auch damit beschäftigen, welche Energie eingesetzt worden ist, um einzelne Bauteile überhaupt herzustellen. Wesentlich ist zum Beispiel die – nicht überraschende –
Erkenntnis, dass in der Tragstruktur die meiste Energie
gebunden ist, im Stahlbau beziehungsweise in der Bewehrung im Stahlbeton.
Das Ziel ist nicht „Downrecycling“, sondern das, was heute
mit „Cradle to Cradle“ gemeint ist, also ein erneuter Einsatz
zur anderen Funktion. Das ist das Leitbild, dem man sich in
allen Dingen unterordnen sollte. Dieses Grundprinzip gibt
es schon seit ein paar Jahrhunderten oder Jahrtausenden.
Natürlich kann die Erneuerung im System nicht vollständig
erreicht werden, weil diesem System immer irgendetwas
erneuerte Nutzungen
Und man hat es – wie gesagt – immer mit spezifischen
Sichtweisen und Einstellungen, dem gebauten Zeitgeist zu
tun, nicht nur mit Baumaterie und Architektur. Man muss
auf die gesamte „Haltung“ eines Gebäudes reagieren.
Der Ansatz in unserem Büro richtet den Blick auf die drei
Megatrends der kommenden Jahrzehnte. Die Themen sind
Energie, Demographie und Stadt. Stadt steht für uns für den
Trend der Verstädterung, das heißt den Zuzug in die wachsenden Metropolen – die Stadt ist allerdings gleichzeitig für
uns der Lösungsansatz für die Probleme dieses Megatrends.
In den wachsenden Metropolen steigt der Wohnraumbedarf
von Jahr zu Jahr – und zwar fast exponentiell. Das resultiert
natürlich nicht nur aus dem Zuzug, sondern auch aus der
steigenden Wohnfläche, die eine Person im Durchschnitt in
Anspruch nimmt.
Neustart: die drei Megatrends der kommenden Jahre
Das Thema Energie: Wir können eine CO2-Reduktion im Immobilienbereich nur realisieren, wenn wir uns um den Bestand kümmern. Da gibt es enorme Einsparpotenziale. Der
Blick auf die – im Vergleich zu den Bestandswohngebäuden
– extrem geringe Neubauquote macht deutlich, wie wenig
Energieeinsparpotenzial wir dort haben. Und dann müssen
wir auch auf die sogenannte Graue Energie blicken. Wenn
wir nämlich über Ecobalance reden, dann müssen wir uns
zugeführt werden muss, sei es Energie, seien es andere
Rohstoffe oder Ressourcen. Aber es geht um einen möglichst großen Prozentsatz, der einer erneuten Nutzung zugeführt werden kann.
Wir haben uns ein bisschen eingehender mit einem Sonderthema im Bereich der Erneuerung beschäftigt, mit dem
sogenannten Redevelopment, dem Refurbishment, der Weiterentwicklung im Bestand – und zwar insbesondere mit der
Umnutzung von Gewerbe- oder Büroobjekten zu Wohngebäuden. Wir haben in einem Forschungsprojekt in Zusammenarbeit mit der HafenCity Universität Hamburg, Prof.
Kritzmann, und dem Architekturkritiker Prof. Gert Kähler
versucht herauszufinden, welche Gebäude sich dafür eignen und ob es überhaupt einen Bedarf dafür gibt. Dass dieser Bedarf seitens der Bevölkerung gesehen wird, steht vermutlich außer Frage. Ein anderes Thema ist, inwieweit es in
der Immobilienwirtschaft einen Bedarf gibt – ich komme
darauf noch einmal zurück.
Wir haben acht Städte in Deutschland untersucht, die wir
dann nach Größe, demografischer Entwicklung etc. kategorisiert haben. Wir haben dort Büro- und Gewerbegebäude
eingehend untersucht und unter anderem ein digitales
Tool, eine Art Datenbank aufgebaut. Und wir haben dann
versucht, für die verschiedenen Kategorien allgemeine Aussagen zu treffen. Wir haben die Analyse letztendlich einge-
7
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
grenzt auf die Faktoren Entstehungszeit, Mikro- und Makrolage, Bausubstanz und Baurecht. Das Ergebnis dieses
Werkzeugs ist die „Redevelopment-Chance“. Ich könnte
viele gute Beispiele zeigen, was man aus solchen Gebäuden
machen kann. Vor allem in innerstädtischen Lagen gibt es
natürlich einen großen Bedarf an Shopping-Fläche, an
Wohnraum, an Büros.
Das Problem – diese Erfahrung haben wir in vielen Gesprächen gemacht – sind aber vor allem die Eigentümer. Sie
stellen oft das größte Hemmnis bei der Umnutzung von Immobilien dar. Wir haben deshalb ein einfach gestaltetes
Online-Programm entwickelt, fast wie ein App auf dem
Handy. Eine Wohnimmobilie ist „immobilientechnisch“ eine
vollkommen andere Welt als eine Gewerbeimmobilie. Und
um überhaupt diesen Horizont zu öffnen, diese Tür zwischen den beiden Welten aufzustoßen, haben wir dieses
Tool entwickelt. Die Eigentümer können einige Informationen eingeben, die jeder Laie eingeben kann: Wie ist die
Lage? Welches Baurecht liegt vor? Was ergibt eine grobe,
ganz oberflächliche Schadensanalyse, zum Beispiel: Bröckelt die Fassade schon ab? Was ist das Ziel einer Umnutzung, z.B. eine Nutzung als Hotel oder als Jugendherberge?
Auf dieser Grundlage kann man am Schluss innerhalb der
einzelnen Kategorien eine Aussage bekommen, die sich in
einer gewissen Punktzahl ausdrückt. Diese sagt dann in einer ersten Betrachtung aus, ob jemand etwas mit einem
Gebäude machen kann.
Wir haben die Erfahrung gemacht, dass dieses Online-Tool
wesentlich wirksamer ist als die dicke Studie, die wir erstellt
haben und die irgendwo beim Fraunhofer Institut im Aktenregal liegt. Es ist ein kleines Programm, das man per E-Mail
herumschicken kann. Die meisten Eigentümer sind nicht,
wie man vielleicht denkt, irgendwelche großen Immobilienfonds, die weltweit agieren. Der Großteil der leer stehenden
Gebäude aus den 1970er- und 1980er-Jahren, gerade der
Büroimmobilien, sind in Händen von Privateigentümern, irgendwelchen wohlhabenden Familien oder Erbengemeinschaften. Es geht darum, diese zu erreichen und darauf aufmerksam zu machen, dass eine Weiterentwicklung der
Gebäude überhaupt möglich ist. Dieses Phänomen wird in
der Fachliteratur schon seit ein paar Jahren anhand verschiedener Projekte dargelegt. Diese Chancen sind aber
noch immer den wenigsten Menschen begreifbar zu machen. Wenn wir vor einer Wiese stehen, können wir uns vorstellen, dass dort irgendwann einmal ein Haus gebaut werden wird. Aber wenn man sich ein 1970er-Jahre-Bürohaus
ansieht, dann kann man sich nicht vorstellen, dass hier attraktive Mietwohnungen entstehen könnten. Insofern glaube ich, dass unsere Herangehensweise richtig ist, um auf
das Thema aufmerksam zu machen. Soviel zu unserem Forschungsprojekt. Uns geht es darum, einen kompletten Neubeginn zu starten, und zwar mit dem, was wir haben. Danke
schön.
„Redevelopment-Chance“ Projekt Beispiel
8
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Chancen architektonischer und funktionaler
Neuinterpretation
Fokke Moerel, MVRDV, Rotterdam
Ich möchte den Veranstaltern danken, das Thema „Schlafende Riesen“ auf die Agenda gesetzt zu haben. Es ist wirklich interessant, an solchen Gebäuden zu arbeiten, und es
sollte tatsächlich überall auf der Agenda stehen. International finden diese leerstehenden Riesengebäude immer
stärker Beachtung. Auf der letzten Biennale in Venedig hat
Ronald Rietveld in einem der Pavillons eine sehr schöne Installation gemacht, in der er gezeigt hat, wie viele leerstehende Gebäude – nicht nur Denkmale, sondern auch andere leerstehende Gebäude – es in den Niederlanden gibt.
Und es gibt wirklich eine riesige Menge davon, die dann
auch in einen Katalog übertragen wurden.
Bevor ich einige Projekte vorstelle, in denen wir schlafende
Riesen wachgeküsst haben, zunächst kurz zum Architekturbüro MVRDV. Die Buchstaben stehen für Winy Maas, Jacob van Rijs und Nathalie de Vries. Das Büro befindet sich
in Rotterdam in einem Wohngebiet aus dem 19. Jahrhundert, in einer alten Druckerei. Wir arbeiten bewusst in einem offenen Raum, weil man sich dadurch regelmäßig
austauschen kann. Wir haben rund 65 Mitarbeiterinnen
Installation von Ronald Rietveld,
Architekturbiennale Venedig 2010
und Mitarbeiter aus den Bereichen Architektur, Landschaftsarchitektur und Urban Design. 20 Nationalitäten
sind vertreten. Wir beginnen die Arbeit immer mit Modellen, verfolgen also einen sehr physischen Ansatz. Aber wir
bauen nicht nur, sondern veröffentlichen auch Bücher.
Auf der nächsten Seite möchte Ihnen zunächst einige Fotos
von Riesen zeigen, die wir gebaut bzw. geweckt haben, zum
Beispiel die Villa VPRO in Hilversum in den Niederlanden
(Foto 1), Geschosswohnungsbau – Silodam – in Amsterdam
(Foto 2), das Wohngebäude Mirador am Stadtrand von Madrid, vorwiegend für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen (Foto 3), ein neu entstehendes Wohngebiet in
China (Foto 4), den Pavillon auf der Expo Hannover 2000
(Foto 5), ein Shopping Center in Tokio (Foto 6), die Market
Hall, die in zwei Jahren im Stadtzentrum von Rotterdam
stehen wird (Foto 7) und ein kleines Museum auf dem freien
Feld in Matsudai in Japan (Foto 8). Andere Projekte von
MVRDV sind zum Beispiel eine Bibliothek in der Nähe von
Rotterdam, ein Bankgebäude in Oslo oder Seniorenwohnungen in der Nähe von Amsterdam (WoZoCo).
MVRDV, Rotterdam
9
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
„Riesen“ von MVRDV
1
5
2
6
3
7
4
8
10
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Didden Village, Rotterdam
Aber zurück zu den Schlafenden Riesen. Ich werde Ihnen einige Projekte zu dem Thema vorstellen, einige Riesen, aber
auch ein paar Zwerge. Wir errichten nicht nur riesengroße
Gebäude, wir beschäftigen uns auch mit kleinen.
Mein erstes Beispiel ist das „Didden Village“, ein Haus für
eine vierköpfige Familie im Stadtzentrum von Rotterdam.
Die Familie wohnte in einem historischen Gebäude und
wollte dort gern bleiben, brauchte aber mehr Platz. Die unteren beiden Geschosse des Gebäudes waren eine Werkstatt, in der unter anderem Perücken angefertigt wurden.
Die Familie wohnte im dritten Stock in einer sehr großen
Wohnung, sie wollte aber einfach noch mehr Platz haben,
als die beiden Jungen größer wurden. Neun von 10 Familien,
die in der Stadt wohnen und Kinder bekommen, möchten
gerne in der Stadt bleiben und nicht in die Vorstadt ziehen,
obwohl sie dort vielleicht einen großen Garten hätten und
niedrigere Mieten zahlen müssten. Die Chance dieses Hauses war das flache Dach. Hier gibt es spektakuläre Ausblicke
auf Rotterdam, weil die meisten Häuser in der Umgebung
die gleiche Höhe haben. Wir haben dann die alte Skyline des
19. Jahrhunderts verändert und ein kleines Dorf auf das
11
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Dach gebaut, durch zwei Löcher mit dem unteren Geschoss
verbunden. Oben gibt es zudem nun eine Terrasse mit Morgensonne und eine mit Abendsonne. Wir haben alle Teile,
auch die Treppen, vorgefertigt, angestrichen und dann vor
Ort montiert. Wir haben der Familie also mehr Raum gegeben, haben das Stadtzentrum verdichtet und die Silhouette
der Stadt verändert.
Zudem musste die Umnutzung sehr schnell gehen. Wir wurden gebeten, uns der Sache anzunehmen. Wir haben uns
zunächst auf die Höfe konzentriert und sie zum Teil überdacht. Dann haben wir ein riesiges „Möbelstück“ hineingesetzt, eine große Tribüne, die vielfältig genutzt werden
kann, auch für große Veranstaltungen. Man kann drinnen
Lloyd Hotel, Amsterdam
Das nächste Projekt ist wieder ein Zwerg, die Tribüne in
Delft. In der niederländischen Architekturfakultät hatte es
im Sommer 2009 gebrannt; nichts war übrig geblieben. Für
die Studierenden musste schnell ein neuer Standort gefunden werden. In der unmittelbaren Nachbarschaft gab es ein
Gebäude, das seit Jahren nicht mehr genutzt wurde, ein
schönes, großes, denkmalgeschütztes Gebäude. Zuerst sollte es nur eine Zwischenlösung sein, aber nun bleibt die Universität. Das Gebäude war eigentlich ein bisschen zu klein.
Man musste also kreativ sein, um mehr Platz zu schaffen.
Architekturfakultät Universität Delft
und draußen arbeiten. Die Neuinterpretation dieses leerstehenden Gebäudes war eine Superchance.
Ein größeres Projekt war das Lloyd Hotel in Amsterdam. Das
umgebende Hafengelände war völlig desolat. Das Gebäude
war ursprünglich ein Immigrationshotel für Osteuropäer,
die im 19. Jahrhundert auf dem Weg in die USA waren. Dann
folgten unterschiedliche Nutzungen. Im Zweiten Weltkrieg
war hier ein Archiv untergebracht, eine Zeit lang wurde es
von Hausbesetzern genutzt und eine Zeit lang war es ein
Jugendgefängnis. Es hatte also einen ziemlich schlechten
Ruf und war auch in einem ziemlich schlechten Zustand.
Das Gebiet war zwar desolat, lag aber in unmittelbarer
Nähe zu wichtigen Stadtgebieten. Wir haben den Bau vollständig erneuert, das Gelände völlig verwandelt. Alles wurde einmalig. Alle Hotelzimmer bekamen eine unterschiedliche Größe und Atmosphäre und wurden unterschiedlich
ausgestattet.
Wir haben das Gebäude in drei Zonen aufgeteilt. Im roten
Bereich musste vor allem renoviert werden, zum Beispiel die
12
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Lloyd Hotel, Amsterdam
13
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
alten, zum Teil sehr schönen Holzverkleidungen, Kacheln,
Treppen und so weiter. Im pinken Bereich war eine Übergangszone mit sehr hohen Decken. Wir konnten hier eine
Zwischendecke einziehen und dadurch zusätzliche Zimmer
schaffen. Den orangenen Teil in der Mitte haben wir komplett entkernt und neu programmiert. Dort wurde die Kulturbotschaft als Herz des Gebäudes eingefügt, deren Aufgabe es ist, Gästen und Einheimischen den kulturellen
Reichtum des Landes zu vermitteln. Das verlassene Hafengebiet wurde also zu einem sehr attraktiven zweiten Leben
erweckt.
Nun zeige ich Ihnen ein Projekt in Kopenhagen. Aus zwei
Gemini-Residenz, Kopenhagen
nutzen, etwas davor zu hängen. Wir haben uns also für einen völlig anderen Ansatz entschieden. Innen gibt es nun
eine große Lobby, außen haben wir Wohnungen angehängt.
Die riesigen Balkons winden sich um die Silos. Die Sicht ist
wunderbar, die Wohnungen haben viel Tageslicht und wir
haben viel neue Fläche dazugewonnen. Und wir konnten
hier ein totgeglaubtes Hafengebiet neu beleben und besiedeln.
Das nächste Projekt, das ich Ihnen vorstelle, ist das „Transitlager Reloaded“ in Basel. Den Wettbewerb haben wir leider nicht gewonnen. Der Standort ist ein Industriegebiet,
das sich in Transformation befindet. Er liegt gefühlt ziemlich weit vom Zentrum entfernt, tatsächlich kann man das
Gebiet mit der Straßenbahn in 10 Minuten erreichen. Das
Areal wird noch als Industriegebiet genutzt. Es gibt Speicher
und Lagerhäuser und einige dieser Gebäude sollen umgewidmet und modernisiert werden. Es ging hier um eine Riesenstruktur, ein großes leerstehendes Gebäude. Es sollten
eigentlich drei zusätzliche Ebenen mit einem minimalen
Höhenniveau entstehen. Wir fanden das schade, weil die
Qualität eben diese wunderbare Höhe war, und haben uns
entschieden, nur zwei zusätzliche Ebenen einzufügen und
dafür effizienter in der Innengestaltung zu sein. Die Fassade
wurde fragmentiert, segmentiert. Es gibt viele kleinere EinTransitlager Reloaded, Basel
großen Betonsilos entstand die Gemini-Residenz. Wir wurden gebeten, in die Mitte Häuser hineinzusetzen. Dann hätten wir natürlich Löcher bohren müssen, um Licht hineinzubekommen. Die Betonwand war aber sehr, sehr dick.
Deshalb haben wir uns überlegt, diese Masse lieber dafür zu
14
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
heiten, auch Büros, Geschäfte und Restaurants. Die Hauptfassade liegt im Norden; es war also wichtig, hier andere
Orientierungen zu bekommen, nicht nur die Expositionen
nach Norden. Wir haben deshalb den Container-Ansatz verfolgt, die Fassade geschoben und gezogen. Es entstehen
Loggias, Balkone und Kombinationen daraus, sogar
Haus Cumberland, Berlin
Transitlager Reloaded, Basel
Dachnutzungen sind möglich. Wir haben einen ziemlich einfachen Ansatz gewählt, keine bauliche Rieseninvestition
geplant. Wir wollten einfach einen Stahlrahmen aufsetzen
und ihn mit den vorhandenen Strukturen verbinden. Ich zeige Ihnen hier, wie das Gebäude hätte aussehen können:
eine Verführung der Jungen und Ehrgeizigen durch flexiblen, übergroßen Raum.
Das letzte Beispiel ist aus Berlin, das Haus Cumberland. Es
geht um eine Struktur von aneinandergereihten Höfen. Wir
hatten vorgeschlagen, hier eine Shopping Mall, Büros und
andere Einrichtungen zu schaffen. Wir haben überlegt, die
Höfe einfach zu füllen und diese große, solide Struktur, die
wir dann erhalten, zur Straße hin aufzuschneiden. Wir nehmen eine Scheibe heraus, so dass eine innere Passage ent-
steht, die einen Glasrahmen bekommen kann. Man schafft
also – wie beim alten Hofsystem – wieder eine Verbindung
mit der Hauptstraße und der Fassade. Die Entfaltung der
Potenziale geschieht also, indem man das historische Volumen zerschneidet.
Ich habe Ihnen einige Beispiele für die Chancen gezeigt, die
in dem Thema liegen. Wir sollten wirklich diese „schlafenden Riesen“ wachküssen. Dazu wollte ich Sie ermuntern,
das ist eine gute Idee. Vielen Dank.
Bilder: MVRDV/ Rob‘t Hart (Fotograf)
15
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Wohnhochhaus Lyoner Straße 19,
Frankfurt am Main
Gisbert Dreyer, G. Dreyer Planungsgesellschaft mbH
Guten Abend, meine Damen und Herren. Zum Thema
„Schlafende Riesen“ habe ich einen persönlichen Bezug. Wir
hatten Gelegenheit hier in Berlin zwei wirklich große Riesen
einer neuen Nutzung zuzuführen: Das eine sind die ehemaligen Elektro-Apparate-Werke in Treptow – Sie werden sie
vielleicht als „Treptowers“ kennen. Sie sind heute Sitz der
Allianz. Das andere große Projekt waren die ehemaligen
Gründungswerke von Osram in der Oberbaum-City. Beide
Objekte, die wir fast auf Stadtviertelgröße umgebaut haben, verdienten den Namen „Schlafende Riesen“ wirklich.
Was ich Ihnen heute zeige, ist vielleicht kein Zwerg, aber
auch nichts Besonderes. Es ist ein Hochhaus aus den
1970er-Jahren in Frankfurt-Niederrad. Diejenigen, die
Frankfurt ein bisschen besser kennen, wissen, dass Niederrad eine Bürostadt im Südwesten von Frankfurt ist, ein Produkt der Stadtplanung aus den 1960er- und 1970er-Jahren,
als die Trennung von Wohnen und Arbeiten auf die Spitze
getrieben wurde.
Natürlich gibt es ein paar schöne Häuser, zum Beispiel die
Olivetti-Hochhäuser. „Unser“ Haus ist dagegen ein eher triviales Gebäude aus den 1970er-Jahren, das von der IG Metall genutzt wurde. Anfang 2000 wurde es von jeglicher Nutzung verlassen, weil die technischen Voraussetzungen nicht
mehr gestimmt haben, brandschutzrechtliche Bestimmungen nicht mehr erfüllt werden konnten und so weiter. Ich
habe das Gebäude damals im Rahmen eines größeren
Grundstücks-Deals quasi als Dreingabe mitkaufen müssen,
aus eigenen Stücken hätte ich es nicht gekauft. Aber dann
hatten wir es eben und mussten überlegen, was daraus zu
machen ist.
Natürlich hätten wir aus dem Bürohaus wieder ein Bürohaus machen können. Aber in Frankfurt ist der Leerstand
von Büroflächen von 2002 bis 2010 von 4% auf 17% gestie-
gen. Derzeit stehen etwa 1,9 Mio. m² Büroflächen leer. In
Randlagen wie in Niederrad kann man in Bestandsgebäuden Mieten von vielleicht 10 €/m² erzielen. Höhere Mieten
sind nur bei höheren Ausbaustandards möglich, die aber in
solchen Gebäuden kaum umzusetzen sind, zum Beispiel wegen der zu niedrigen Geschosshöhen. Auch Abriss und Neubau kam bei den erzielbaren Büromieten in einer solchen
Randlage nicht in Betracht. Also wollten wir gern Wohnungen in das Gebäude bringen. Vor allem von 1- oder 2-Personenhaushalten gibt es eine starke Nachfrage nach Wohnraum gehobenen Standards.
Die Hauptproblematik dieses Projekts war, dass die Stadt
Frankfurt jahrelang eine Umnutzung des Bürogebäudes,
dieser Bürostadt nicht wollte, nicht einmal denken konnte.
Aber in den letzten vier, fünf Jahren gab es ein Umdenken.
Heute ist die Stadt Frankfurt bereit, aus diesem sogenannte
Lyoner Viertel, aus diesem dysfunktionalen Bürostandort –
er ist mit einer Leerstandsquote von fast 40 Prozent gesegnet – etwas Neues zu machen. Das Projekt passt also durchaus zum Thema des heutigen Nachmittags.
Neben den Substanzeigenschaften der Immobilie lag eine
große Problematik in der planungsrechtlichen Situation.
Entgegen aller anders lautender Behauptungen ist die Umnutzung eines solchen Gebäudes in ein Wohngebäude ein
planungsrechtlicher Vorgang von außerordentlicher Komplexität. Man begibt sich damit nämlich in andere Kapitel
der Baunutzungsverordnung, des Baugesetzes und der diversen Landesbauordnungen. Es ist sehr schwierig, mit den
Planungsbehörden der Kommune über die spezifischen Besonderheiten im Altbaubestand ins Gespräch zu kommen.
Man muss mit Ausnahmen operieren, also Abweichungen
von Vorschriften zulassen. Wenn Sie die Baunutzungsverordnung im Bereich Wohnen und im Bereich gewerblicher
Nutzung kennen, zum Beispiel die Vorschriften zu Ab-
16
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Vor dem Umbau (Foto Juli 2008)
Nach dem Umbau (Foto Juni 2010)
standsflächen, erkennen Sie schnell, welche Probleme eine
Umnutzung verursacht.
pe herausnehmen und die Fläche für die notwendigen
Schächte, aber zum Beispiel auch für innenliegende Bäder
nutzen.
Wir konnten dieses Problem aber schließlich doch lösen und
das Bürohaus in ein Wohnhaus mit 98 Wohneinheiten umwandeln. Ein Grund dafür war die günstige städtebauliche
Konfiguration der Bürostadt Niederrad. Wir hatten große
Abstände und vor allem einen fast quadratischen Grundriss.
In Scheibenhochhäusern tut man sich bei der Umnutzung
außerordentlich schwer – das Verhältnis zwischen Kosten
bzw. Aufwand und Ertrag ist dort eigentlich nicht mehr zur
Deckung zu bringen.
Wir fanden hier aber einen quadratischen Grundriss vor.
Das Gebäude hatte einen tiefen Kern mit mehreren Fahrstühlen, Belüftungsschächten und so weiter. Wir haben uns
nach Abwägung der wirtschaftlichen und ästhetisch- architektonischen Aspekte für eine Aufstockung des Gebäudes
entschieden. Dies erforderte natürlich eine sehr genaue
Prüfung der Tragfähigkeit der Struktur – die Statik-Berechnungen stammten aus den 1960er-Jahren. Die Statik wurde
dann mit sparsamen Mitteln verstärkt. Das funktionierte
vor allem deshalb, weil die anzusetzenden Lasten bei Wohngebäuden niedriger sind als bei Bürogebäuden.
Weil die Vertikalbewegung in Wohngebäuden niedriger ist
als in Bürogebäuden, konnten wird dann eine Aufzugsgrup-
Ein wichtiger Gesichtspunkt bei dieser Investitionsentscheidung war natürlich die Vermarktbarkeit. Es gab bisher in
Frankfurt-Niederrad, einem Stadtviertel mit vermutlich
rund 150.000 Arbeitsplätzen, keine einzige Wohnung –
wenn man von der einen oder anderen Hausmeisterwohnung absieht. Die große Frage war natürlich, ob es dort für
Wohnungen überhaupt eine Nachfrage gibt.
Wir haben einerseits auf die beträchtliche Arbeitsbevölkerung vor Ort spekuliert, andererseits darauf, dass die Arbeitsbevölkerung in Frankfurt generell relativ flexibel, mobil
ist. Das ist hier vielleicht eine Besonderheit: Es gibt wenig
Menschen, insbesondere jüngere Menschen, die in Frankfurt länger als zwei, drei, vier, fünf Jahre leben. Die meisten
ziehen dann mit Blick auf ihre berufliche Karriere wieder
weiter. Wir haben für dieses nomadisierende Völkchen – viele sind Wochenendpendler – dieses Haus umgebaut und ein
Zwischending zwischen Hotel, Boarding House und privater
Wohnung geschaffen. Wir haben die Wohnungen so weit
ausgebaut, dass solche Berufsnomaden im Prinzip mit der
Seekiste und vielleicht einem Stuhl und einer Matratze dort
einziehen und leben können. Wir bieten eine Varianz in den
Wohnungsgrößen an: Sie reicht von Kleinappartements um
17
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
rechnen. Die Umnutzungskosten sind gegenüber den Kosten eines Neubaus natürlich in keiner Weise vorteilhaft. Wir
mussten das Gebäude – die Struktur stammt wie gesagt aus
den 1960er-Jahren – ohnehin im Prinzip neu bauen. Es genügte natürlich den Ansprüchen an moderne Gebäude nicht
mehr. Ich spreche hier über die Energieeinsparverordnung,
die Frage der Tragfähigkeit, die Frage des Schallschutzes
und insbesondere des Brandschutzes. Die Kosten für eine
solche Umbaumaßnahme sind mindestens so hoch wie bei
einem Neubau. Die Frage der Umnutzung von Bürogebäuden wird sich letztendlich nicht daran entscheiden, ob einem die Architektur gefällt, sondern an wirtschaftlichen
Gesichtspunkten. Man muss überlegen, ob sich das wirklich
lohnt. Der einzige Grund, warum wir uns für die Umnutzung
und gegen einen Neubau entschieden haben, war die Bauzeit. Natürlich haben wir eine Vergleichsrechnung angestellt. Wir hätten an dieser Stelle in der gleichen Zeit ein
solches Haus nicht bauen können. Die Genehmigungsprozesse, die Zeiten für den Abbruch und den Neubau wären
deutlich länger gewesen. Wir haben uns dies alles erspart
und konnten dieses Haus innerhalb von 18 Monaten umbauen.
Wohnungsgröße 182m²
Wohnungsgrößen zwischen 46 m² und 68 m²
die 50, 60 Quadratmeter bis hin zu Penthäusern bis zu 182
Quadratmetern. Wir sind heute – und die Entwicklung war
sicher ein großes Experiment und Abenteuer – mit dem Produkt, mit diesem Haus sehr glücklich, weil es sich letztlich
doch sehr gut vermieten ließ. Die Vermietungsquote beträgt
derzeit ungefähr 85%.
Aber zurück zur generellen Diskussion über die Umnutzbarkeit von Bürogebäuden zu Wohnungen: Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist es ein Rückschritt. Bei der Wohnnutzung haben wir nur eine Flächeneffizienz von rund 72
Prozent pro Geschoss erreicht. Bei einer Büronutzung können wir mit einer Flächeneffizienz von 85, fast 90 Prozent
Ich will sie nicht mit Details zur Statitik und zu gesetzlichen
Vorgaben langweilen. Verkürzt gesagt sind wir bewusst unter der 60-Meter-Grenze geblieben, weil sonst die Frankfurter Hochhausrichtlinien gegriffen hätten. Wenn wir diese
Grenze überschritten hätten, wären die Anforderungen an
Fluchtwege, Standfestigkeit und so weiter noch einmal
deutlich gestiegen. Dennoch gab es eine Menge zu tun, um
das Projekt genehmigungsfähig zu machen. Es ging um
Fluchtwege, die bei Hochhäusern immer eine entscheidende
Rolle spielen, um die Druckbelüftung, um den Trittschall
etc.
Wir haben die Wohnungen, wie bereits angesprochen, fast
18
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
bezugsfertig ausgebaut. Wir wollten einen hohen Standard
anbieten und damit eine besondere Attraktivität an diesem
doch sehr isolierten Standort schaffen. Allerdings war es
uns aus mietrechtlichen Gründen nicht erlaubt, die Wohnungen als möblierte Wohnungen zu vermieten.
Heute ist das Projekt vielleicht wirtschaftlich erträglich,
aber ich würde das alles nicht noch einmal tun. Es war ein
komplexer Vorgang. Die Investition lag bei etwa 18 Millionen Euro, die zu einem großen Teil natürlich fremdfinanziert werden musste. Wir haben wirklich hart kämpfen müssen, bevor wir eine Bank gefunden haben, die überhaupt
bereit war, so ein Bauvorhaben mitzufinanzieren. Normalerweise können Sie heute ein Wohnhaus mit 30 Prozent
Eigenkapital und 70 Prozent Darlehen finanzieren. Die Banken waren bei diesem Experiment aber nur bereit, ein Darlehen von maximal 50 Prozent zu geben. Allein die geringe
Wirtschaftlichkeit des Eigenkapitals spricht also gegen solche Vorhaben. Weiterhin ist die Rentabilität eines solchen
Projektes – bei hohen Baukosten – nicht besonders befriedigend: Wir müssen relativ hohe Mieten verlangen, die Durchschnittskaltmiete liegt bei etwa 12,50 bis 13,00 Euro pro
Quadratmeter. Insbesondere für Berliner Verhältnisse ist
das natürlich sehr teuer. Dennoch erreichen wir damit nur
Renditen von rund vier, fünf Prozent. Das ist für Investoren
nicht besonders attraktiv.
Wir haben versucht, aus diesem sehr einfachen Bürogebäude eine moderne Architektur zu schaffen, die Horizontalität
zu betonen. Das Büro Forster aus Frankfurt hat das für uns
sehr schön gelöst. Nach meinem Wissensstand ist dieses
Vorhaben das einzige große Umbau- und Umnutzungsprojekt dieser Art in Deutschland. Ich glaube, dass es auch eine
Ausnahme bleiben wird. Allein mit Blick auf den Städtebau
von Hochhäusern, die für gewerbliche Zwecke gebaut worden sind, werden sich die Behörden sehr schwer tun, Wohnnutzung zu genehmigen. Es stehen dem einfach die Vorschriften der Baunutzungsverordnung und andere
Bauvorschriften entgegen.
19
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Flächenvergleiche Lyoner Straße 19
Nr.
Objektangaben
1
2
Büro
Differenz
Wohnen
Anzahl
Einheit
Anzahl
3
4
5
[5 - 3]
Einheit Anzahl Einheit
6
7
8
1 Grundstücksfläche
4.100
m²
4.100
m²
0
m²
2 Bruttogrundfläche (BGF) oberirdisch
8.500
m²
10.077
m²
1.577
m²
15
St.
18
St.
3
St.
4 Mietfläche (MF) oberirdisch
6.500
m²
6.919
m²
419
m²
5 Flächeneffizienz (MF/oberirdische BGF)
76,47
%
68,66
%
-7,81
%
97
St.
97,00
St.
0,00
St.
3 Geschossanzahl oberirdisch
6 Stellplätze
Spezifische Brutto-Kosten
Netto-Anfangsrendite in Abhängigkeit der Brutto-Hochbaukosten und der Netto-Kaltmiete
20
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Es gibt aus meiner Sicht also keinen Grund zur Euphorie,
wenn man über die Umnutzungsmöglichkeiten von Bürogebäuden in Wohngebäude diskutiert. Es sind damit sehr viele
Probleme verbunden. Aber um mit einem positiven Zungenschlag zu enden: Ich denke, unser Projekt zeigt, dass es
machbar ist. Die Entscheidung, ob weitere Projekte dieser
Art umgesetzt werden sollten, überlasse ich dann den jeweiligen Akteuren in den unterschiedlichen Städten. Ich
danke Ihnen sehr herzlich.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Gibt es ähnlich große Probleme, wenn ein leerstehendes Bürogebäude für eine neue Büronutzung aktiviert werden soll?
Gisbert Dreyer: Nein, wenn Sie in der gleichen Nutzungsart
bleiben, gibt es vielleicht technisch-architektonische Herausforderungen, aber es sind nicht wirklich schwierige Projekte. Und ich sehe hier „gleiche Nutzungsart“ sehr weit:
Natürlich können Sie aus einer Kirche eine Moschee machen
oder ein Museum, können Sie in einem Fabrikgebäude Büros schaffen oder kulturelle Nutzungen umsetzen. Sobald
Sie aber aus der Nutzungsart herausgehen – und das hängt
natürlich ganz eng mit den deutschen Bau- und Planungsgesetzen zusammen – kommen Sie an Grenzen, die Sie
nicht leicht durchbrechen können. Ich meine das gar nicht
kritisch, oft können die Behörden Ausnahmen einfach nicht
genehmigen, zum Beispiel, wenn man bei Gebäudetiefen
von 30 Metern durchgesteckte Wohnungen realisieren will,
die vielleicht nicht mal einen Notausgang hätten. Bei der
Umnutzung von gewerblichen Gebäuden in Wohnen muss
man einfach sehr vorsichtig sein und gut überlegen, ob sich
das lohnt und ob das auch schöne Wohnungen werden. Und
wenn Sie Mieten von 13 oder 15 Euro verlangen müssen,
können Sie damit in Berlin nicht landen. Hier zahlt niemand
mehr als 10, vielleicht auch 12 Euro pro Quadratmeter. Insofern ist die immer wieder öffentlich diskutierte Möglichkeit solcher Umnutzungen meistens eine Illusion.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Welche Instrumente wären
nötig, um das zu ändern? Könnte man durch Modifikationen im Baurecht, durch gezielte Fördermaßnahmen oder
kreative Lösungen solche Umnutzungen von Büro- in Wohngebäude möglich machen?
Gisbert Dreyer: Ich bin der Meinung, dass die meisten Bürogebäude nicht zu Wohngebäuden umgenutzt, sondern –
wenn sie ihren Lebenszyklus hinter sich haben – einfach
abgerissen und durch etwas anderes ersetzt werden sollten.
Diese Umnutzungsdiskussion geht von der Illusion aus,
dass solche Maßnahmen sinnhaft sind. Ich halte sie in der
Regel nicht für sinnhaft.
Carsten Venus: Ich möchte Ihnen recht geben und gleichzeitig widersprechen. Unsere Erfahrung ist, dass es so viele
Wahrheiten gibt wie Objekte. Jedes Objekt bedarf einer individuellen Prüfung und erfordert individuelle Antworten. Wir
haben die Erfahrung gemacht, dass die Umnutzung vom
Bürobau zum Wohnungsbau – auch rechnerisch – sehr gut
klappen kann, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
Vieles haben Sie bereits angesprochen: Es könnte zum Beispiel ein kleineres Objekt in innerstädtischer Lage, in einer
dichten, guten Wohnlage sein, zum Beispiel eines der klassischen Objekte aus den 1970er-Jahren in Stahlbetonskelettbauweise, 40 Meter lang, 12 Meter tief. Solche Objekte, besonders wenn sie auch noch eine Tiefgarage haben, lassen
sich sehr gut umnutzen. Aber natürlich ist der Gewerbebau
erst einmal renditeträchtiger – wenn er funktioniert.
Redebeitrag Publikum: Ich bin Architekt und möchte hier
auf ein paar Projekte in Berlin hinweisen. Es wurde hier zum
Beispiel ein Gefängnis in Wohnungen umgebaut, es wurde
ein ehemaliges Gerichtsgebäude als Wohngebäude umgenutzt und ich selbst habe unter anderem eine alte, unter
Denkmalschutz stehende Schule in Wohnungen umgebaut.
Bei all diesen Projekten ist die Kosten-Nutzen-Relation hervorragend ausgefallen. In der umgebauten Schule werden
die Wohnungen zu einer Nettokaltmiete von 8,00 bis 10,00
Euro pro Quadratmeter vermietet. Eigentümer und Mieter
sind zufrieden. Insofern würde ich mich Herrn Venus anschließen: Es kommt wirklich auf das Gebäude an und auf
die Standards, die man anstrebt. Insofern sehe ich Ihre verallgemeinernde Aussage mit Skepsis, dass man bei solchen
Büroumnutzungen prinzipiell zum Misserfolg verdammt ist.
Gisbert Dreyer: Natürlich ist es völlig richtig, was Sie sagen.
Ich habe mich auf die Frage bezogen, die mir hier gestellt
wurde, nämlich die Umnutzung großer Bürohochhäuser,
„schlafender Büroriesen“, in Wohnraum. Bei einer Schule
oder einem Gefängnis – das beherbergt ja letztlich auch
eine Wohnnutzung – ist ein Umbau und eine Umnutzung
ungleich leichter. Das gleiche würde natürlich für ein kleines, viergeschossiges Gewerbegebäude mit 20 Metern Tiefe
irgendwo in der Maxvorstadt in München gelten. Natürlich
würden das wunderbare Wohnungen, eine Delikatesse für
den Architekten und auch für die Leute, die sich das dann
hinterher leisten können. Aber wenn Sie zum Beispiel aus
dem Thyssen-Hochhaus in Düsseldorf Wohnungen machen
wollten, dann würden Sie scheitern. Und über solche Objekte habe ich gesprochen.
21
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Angel Building, London Islington
Wade Scaramucci, AHMM Architects, London
Ich werde über das Angel Building in London sprechen. Es
war bereits das fünfte Projekt, das unser Büro mit diesem
Kunden – Derwent London – realisiert hat. Beim Angel Building ging es um eine Neuerfindung. Es ist ein ganz wichtiger
Teil der Aufgabe von uns Architekten, zu überlegen, wie wir
alte ungenutzte oder untergenutzte Gebäude für moderne
Zwecke revitalisieren können. Es geht nicht nur um Abriss
und Neubau.
weiterung der Straße zu tun, die aber nicht umgesetzt
worden ist.
Schnell war klar, dass wir den bestehenden Betonrahmen
beibehalten konnten. Es gab noch sehr viel Kapazität, Neues darauf aufzubauen und die Gebäudegrenzen hinauszuschieben. Die Verkleidung des Betongerüstes haben wir
weggenommen und recycelt, diese und darauf folgende
Schritte sind auf der folgenden Seite in Foto 1-5 dargestellt.
Das Angel Building wurde in den 1980er-Jahren für British
Telecom errichtet. Wenn ich ganz ehrlich bin, glaube ich
nicht, dass es besonders schön war, als es 1982 eröffnet
wurde. Als wir 2006 mit unserem Projekt begonnen haben,
hatte es seine Nutzung verloren. Es wurde überlegt, ob es
nicht abgerissen werden sollte. Aber es gab einiges, das uns
interessant erschien. Es gab sehr viel Raum, der – wie Sie
wissen – im Stadtzentrum von London sehr wertvoll ist. Es
gab einen großen Hof in der Mitte dieses Gebäudes, der
aber ungenutzt blieb, weil sich das Gebäude auf eigenartige
Weise davon abgewendet hat. Der stadträumliche Gesamteindruck war etwas unklar, auch weil das Gebäude straßenseitig zurückgesetzt ist. Das hat mit einer Planung zur Er-
22
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
1
5
2
6
3
7
4
23
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Neue vertikale Umgänge wurden eingebaut. Wir haben
überlegt, wie das Gebäude auf die Straße reagieren könnte
und die sanfte Kurve in der St John Street aufgegriffen. Wir
haben die bestehenden Kapazitäten erweitert, um die neuen Büros zu realisieren. Auf der Foto 4 ist blau dargestellt,
wo wir Raum hinzugefügt haben. Eine wichtige Frage war
auch, wie wir diesen Innenhof zum neuen Kern des Gebäudes machen können. Letztendlich haben wir die Fläche von
150.000 auf 265.000 Squarefeed erhöhen können. Wir haben mehr Platz geschaffen, eine höhere Ausnutzung erzielen können. Auf Foto 6 ist ersichtlich, dass wir dafür den
Rahmen von 1980 um einen neuen Stahlrahmen ergänzt
haben.
Durch die Beibehaltung des alten Rahmens haben wir
30.000 Tonnen Schutt eingespart, das ist eine ganze Menge. Man spricht sehr viel darüber, dass es zu viel kostet, alte
Gebäude zu renovieren. Wir haben errechnet, dass die Kosten für dieses Gebäude etwa 15 Prozent unter dem liegen,
was es uns gekostet hätte, alles abzureißen und neu zu
bauen. Das liegt vor allem auch daran, dass wir drei Monate
Bauzeit eingespart haben.
fangsbereich und eine Art Galerie, in der man Präsentationen zeigen kann. Und wir wollten die Aufzüge nicht verstecken. Sie sollten sichtbar sein, damit man die Höhe
wahrnimmt und die Bewegungen der Leute nach oben und
unten.
Durch verschiedene energetische Maßnahmen oder das
Sammeln von Regenwasser haben wir eine gute Ökobilanz
erreicht und erhielten unter anderem eine ausgezeichnete
Bewertung durch das Gebäudezertifizierungslabel BREEAM.
Zum Schluss zeige ich Ihnen noch einige Bilder zu den Suiten im oberen Bereich und der Dachterrasse, wo die Leute,
die dort arbeiten, zusammenkommen können. Vielen Dank.
Dann haben wir uns Gedanken zur neuen Gestalt, zur neuen
Hülle gemacht und dazu, wie sich das neue Gebäude in das
Umfeld einpassen könnte. Auf Foto 7 sehen Sie eines meiner
Lieblingsgebäude in New York City. Die Idee dieses Gebäudes setzt auf Qualitäten wie Großzügigkeit, richtige Proportionen, Tiefe, Schatten, Transparenz, Transluzenz. Wir haben darüber nachgedacht, was wir daraus für unser Projekt
in London lernen können.
Vorne, an der St John Street, konnten wir zahlreiche große,
ausgewachsene Platanen erhalten. Es ist wunderbar bei einem solchen Projekt, wenn es direkt am Gebäude so große
Bäume gibt.
Wichtig war die Frage, wie wir mit Licht umgehen könnten.
Sollte es widergespiegelt, sollte es gebrochen werden? Und
natürlich war eine entscheidende Frage, wie wir einen neuen Haupteingang gestalten könnten. Wie gesagt war der
stadträumliche Eindruck vorher etwas wirr. Deshalb haben
wir uns für einen neuen, starken Haupteingang entschieden.
Nun zum großen Atrium, dem Kern des Gebäudes: Es ging
darum, einen öffentlichen Raum zu schaffen, der benutzt
werden kann und soll. Es sollte dort nicht ruhig sein wie in
einer Kathedrale. Es gibt jetzt einen Bereich mit Kunstwerken, verschiedene Bereiche für Pausen, ein Café, es gibt Emporen, auf denen man Meetings abhalten kann, einen Emp-
24
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
25
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Es gibt Beispiele für „Schlafende Riesen“, die ein positives Image besitzen. Beim Angel
Building war das anders. Wie hat sich das Image verändert
und wie wirkt sich das auf die Umgebung aus?
Energieeinsparverordnung zu erreichen. Ein solcher Umbau
ließe sich in Deutschland bei Gebäuden aus den 1970ern
oder 1980er-Jahren mit vertretbaren Mitteln im Grunde
nicht machen.
Wade Scaramucci: Es hat eine spürbare Verbesserung im
Umfeld gegeben. Wenn man mit alten Gebäuden arbeitet
und sie neu erfindet und wenn man das richtig umsetzt, erfindet man auch das Umfeld neu. Dieses Gebäude war heruntergekommen, stand leer. Es ist ein großes Gebäude und
deshalb hatte der Leerstand auch negative Auswirkungen,
führte zum Beispiel auch zu Ladenleerständen im Umfeld.
Jetzt ist es als Architekt und auch als Bürger schön zu sehen, dass das Gebäude wieder voller Menschen und voller
Leben ist.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Das heißt, wir reden über
Nachhaltigkeit, weil aber die Nutzungszyklen immer kürzer
werden, steigt der Energieverbrauch zumindest im Bereich
der grauen Energie permanent an?
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Hätten Sie sich dort auch eine
Wohnnutzung vorstellen können oder war von Anfang an
klar, dass es wieder ein Bürostandort würde?
Wade Scaramucci: Es gibt Gebäude, die so robust sind, so
groß und so flexibel, dass man für viele verschiedene Nutzungen eine Lösung findet. Natürlich hätte die große Tiefe
des Gebäudes eine Herausforderung dargestellt, wenn man
Wohnungen dort hätte realisieren wollen, aber wir beschäftigen uns viel mit schwierigen Gebäuden in London.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Kannten Sie vor Beginn der
Arbeiten schon den zukünftigen Mieter?
Wade Scaramucci: Nein, die Entwickler haben spekulativ ein
Bürogebäude realisieren wollen. Aber das ist immer ein Teil
der Aufgabe der Architekten, ein Gebäude so zu planen,
dass es für unterschiedliche Nutzer attraktiv ist.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Das Gebäude war ja nur 20, 25
Jahre alt, bevor es wieder komplett umgebaut werden
musste. Müssen wir uns auf solch extrem kurze Nutzungszyklen einstellen oder können wir irgendwie vorbeugen,
Herr Dreyer?
Gisbert Dreyer: Man muss zunächst dem deutschen Publikum sagen, dass in London natürlich andere Gesetzmäßigkeiten gelten als bei uns. Solche Bürotiefen, Gebäudetiefen
würden schon an den deutschen Arbeitsrichtlinien scheitern. Außerdem sind in London die Boden- und Mietpreise
um ein Vielfaches so hoch wie in unseren Städten. Aber zur
generellen Frage nach Lebenszyklen: Ja, bei Bürogebäuden
sinken sie stetig, weil die Anforderungen stetig steigen oder
sich verändern. Die Energiefrage beschleunigt diesen Prozess. Es bedarf eines riesigen Aufwands, die jeweils gültige
Gisbert Dreyer: Das ist einfach ein normaler Prozess, dass
bei den Ansprüchen, die man heute an Gebäude stellt, alte
Bauten in der Regel nicht mithalten können und ausgetauscht werden. Im Mittelalter sind die Städte alle 100 Jahre
abgebrannt und dann neu aufgebaut worden. Heute ist dieser Prozess der Erneuerung in Mitteleuropa immer noch
etwas Negatives. Amerika tut sich damit leichter.
Redebeitrag Publikum: Mein Name ist Rosa Gilardi, ich komme aus Turin. Es ging bei den Beispielen in Frankfurt und
London ja nicht um historische Gebäude oder Gebäude von
hoher Qualität. Warum haben Sie diese denn nicht einfach
abgerissen und neu gebaut?
Wade Scaramucci: Der Umbau war am Ende deutlich billiger,
nicht zuletzt deshalb, weil er viel schneller ging als es bei
Abriss und Neubau der Fall gewesen wäre. Wir haben drei
Monate Zeit gespart. Ein Umbau muss nicht notwendigerweise teurer sein. Und um auf die Frage der Budgets zurückzukommen: Wir haben auch gute Ergebnisse in Projekten
erzielt, in denen weniger hohe Mieten zu erzielen waren.
Wenn man keine guten Ergebnisse erzielt, liegt es vielleicht
eher am mangelnden Ehrgeiz des Entwicklers oder daran,
dass der Architekt zu wenig Talent hat.
Gisbert Dreyer: Wie es Herr Scaramucci gesagt hat: Man
spart Zeit. Der Planungs- und Bauprozess war bei uns vermutlich rund ein Jahr kürzer als er es bei Abriss und Neubau
gewesen wäre. Und das spart Kosten. Denken Sie allein an
die Zinsen der Kredite. Dennoch war ich kurz davor, das Gebäude abzureißen, weil natürlich einem umgebauten Gebäude immer auch das Image des alten Baus anhängt. Zudem muss man planerische Kompromisse machen, die man
bei einem Neubau nicht eingehen muss. Und nach der ersten Euphorie, nach den ersten zwei, drei Jahren, haben Sie
dann ein ältliches Gebäude mit Grundrissen, die einen mehr
oder weniger guten Kompromiss darstellen. Und das ist
nicht unbedingt nachhaltig.
Fotografen: Tim Soar, Rob Parrish
26
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Lingotto Fiatwerk, Turin
Dr. Paola Virano, Leiterin des Stadtplanungsamts,
Stadt Turin
Guten Tag. Zuallererst möchte ich mich im Namen der Stadt
Turin für Ihre Einladung bedanken. Wir freuen uns, dass wir
heute hier sein können, um über unsere Erfahrungen im Zusammenhang mit dem Erwecken großer Riesen zu sprechen.
Turin liegt in Norditalien, am Rand der Alpen, an der Schnittstelle wichtiger europäischer Bahnlinien. Die Stadt hat ca.
900.000 Einwohnerinnen und Einwohner. Insgesamt gibt es
in Turin eine ganze Reihe brachgefallener Industriebereiche
und sanierungsbedürftiger Gebiete.
Das Lingotto-Areal liegt mitten in der Stadt. Auf der Westseite gibt es Eisenbahngleise, die das Gelände vom Lingotto-Bahnhof trennen. Im Osten fließt der Po und dazwischen
liegen Wohnviertel des Lingotto-Distrikts. Das Fabrikgebäude von Fiat gilt als Symbol der Industriegeschichte des 20.
Jahrhunderts. Das damals hochmoderne Automobilwerk
wurde 1923 eröffnet. In den 1980er-Jahren kam es zur endgültigen Schließung.
Das Hauptgebäude besteht aus zwei Längskörpern, jeweils
fünfgeschossig, 570 Meter lang und 24 Meter tief, die durch
Quergebäude miteinander verbunden sind. Auf dem Dach
gibt es noch die historische Autoteststrecke, einen Kilometer lang, die zum Symbol für den Standort geworden ist.
In den 1980er Jahren wurde beschlossen, das Gebäude zu
sanieren und zu revitalisieren. 1983 wurde ein internationaler Wettbewerb ausgeschrieben. Renzo Piano hat den
Wettbewerb gewonnen. Er schlug vor, es umzunutzen in ein
Multifunktionszentrum im Dienstleistungsbereich. Renzo
Piano hat den Umbau geleitet, der im Jahr 2000 weitgehend
abgeschlossen war. In dem Gebäudekomplex gibt es nun
unter anderem ein großes Konferenzzentrum, eine Kunstgalerie im nördlichen Turm, einen großer Konzertsaal – be-
reits 1994 mit einem Konzert der Berliner Philharmoniker
eingeweiht, ein Business-Hotel mit einem tropischen Garten, ein Service Center, ein Shopping Center, Büros und ein
Institut der Technischen Hochschule mit dem Schwerpunkt
Kraftfahrzeugentwicklung. Auf dem Dach des Gebäudes,
neben dem Heliport, gibt es die „Bubble“, einen Konferenzsaal, der 1990 gebaut wurde.
Die Revitalisierung des Fiat-Werks löste eine sehr positive
Entwicklung in den benachbarten Bereichen aus. Neue Gewerbe- und Industriebetriebe siedelten sich an, neue Büros
und Verwaltungszentralen sowie Hotels wurden gebaut, die
Wohngebiete bekamen neue Impulse.
27
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Ein besonders wichtiges Projekt war dann der Bau des Mediendistrikts während der Olympischen Spiele Turin 2006.
Eine Fußgängerbrücke mit dem Olympischen Bogen, einem
der größten Symbole der Stadt, überwindet nun die Gleisanlagen und verbindet die Stadtquartiere.
Die Revitalisierung des Fiat-Werks stieß auch Sanierungen
anderer Industriegebäude an. Zum Beispiel gibt es in einem
davon nun das Wine- & Food-Center „Italy“ mit Angeboten
von höchster Qualität. Es geht um gutes Essen und gute
Weine, man kann dort aber auch Workshops durchführen.
Es gibt dort zudem ein Museum und die Möglichkeit, Konferenzen zu veranstalten.
Zusammenfassend war und ist die Entwicklung von Lingotto ein wichtiges, positives Zeichen für Turin und Ausgangspunkt für umfassende Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in der Stadt. Ein Erfolgsfaktor war: Hier
wurden sehr hohe architektonische Standards gesetzt. Es
war also wichtig, den Riesen zu erwecken, aber die Aufgabe
endet damit noch nicht. Das Projekt ist als Beginn einer umfassenden Stadterneuerung in diesem Stadtteil, aber auch
in der gesamten Stadt zu sehen. Auch nach der Revitalisierung des Fiat-Werks war dieses neue Zentrum noch immer
isoliert. Es war daher notwendig, eine Metrostation zu bauen, um den Standort anzubinden. Zudem ist ein weiterer
Bahnhof geplant, der eine Ost-West-Verbindung schafft
und einen besseren Zugang ermöglicht. Auch soll eine weitere Brücke gebaut werden. Es wurde sehr viel getan, aber
es müssen noch mehr Dinge getan werden, um alles zu einem guten Abschluss zu bringen. Vielen Dank.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Wie wurde dieser komplexe
Prozess finanziert?
Dr. Paola Viano: Der Umbau des Werks ist natürlich privatwirtschaftlich finanziert worden und das Werksgelände ist
auch noch immer in privatem Besitz. Öffentliche Gelder sind
vor allem in Stadterneuerungsmaßnahmen, in Infrastrukturen, öffentliche Räume, öffentliche Parks und so weiter geflossen.
28
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
29
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
NDSM-Werft, Amsterdam
Eva de Klerk, Projekt- und Konzeptentwicklerin
Nach meinem Studium der Psychologie und der Kommunikationswissenschaften wusste ich zunächst nicht, was ich
machen sollte. Ich habe mich dann mit Künstlern zusammengetan und wir sind Aktivisten geworden, die sich um
„Schlafende Riesen“ in Amsterdam gekümmert haben. In
Amsterdam gibt es viele davon. In meiner Präsentation werde ich über unser Hafengelände in Amsterdam sprechen
und insbesondere über die Rolle der „Endnutzer“. Das sind
die Menschen, die dort tatsächlich arbeiten und leben, die
diese Gebäude unterhalten.
Viele der leer stehenden Gebäude im Hafengelände und in
der Innenstadt, viele Schlafende Riesen, wurden zwischen
1980 und 1996 zunächst illegal besetzt. Meist kamen die
Leute aus der Nachbarschaft. Sie haben die Gebäude bekannt gemacht, verschönert, in Wert gesetzt. Das war gut
für die Gegend. Wir haben schon 1997 ein Buch darüber und
über die Rolle der Nutzerinnen und Nutzer geschrieben. Irgendwann haben wir einen Verein gegründet; seit 2002 bin
ich Vorsitzende dieses Vereins. Ich habe also Erfahrungen
mit der Sanierung und Revitalisierung von Industriegebäuden, insbesondere von solchen, die unter Denkmalschutz
stehen.
Ein frühes Projekt war der ehemalige Speicher Wilhelmina.
Eine Gruppe von jungen Künstlern fragte die Regierung, ob
sie das leer stehende Gebäude nutzen können. Es ist ein
wunderbares, inspirierendes Beispiel dafür, wie eine große
Zahl von Nutzerinnen und Nutzern zur Bank gegangen ist,
einen Kredit, der auf der Miete basiert, den die Künstler für
ihre Räume zahlen, aufgenommen und das Gebäude von
10.000 m² gekauft und selbst saniert hat. Dieses Vorhaben
wurde vor allem von Carolien Feldbrugge gelenkt. Ein weiteres Beispiel ist „Kalenderpanden“, ebenfalls ein großes Gebäude, das zunächst besetzt wurde. Die Nutzerinnen und
Nutzer konnten sich allerdings nicht so gut organisieren,
darum ist es dann anderweitig verkauft worden und wird
jetzt zur Gentrifizierung des Gebiets beitragen.
Irgendwann wurde dieses Gelände für Projektentwickler
und Banken interessant und wir wurden aus unseren Gebäuden herausgeworfen. Da habe ich mit der Mobilisierung
begonnen. Wir haben uns zusammengetan und eine Gruppe
gebildet, Skateboarder, arbeitslose Mütter, Künstlerinnen
und Künstler, all diejenigen, die interessiert waren. Dann
haben wir diese stillgelegte Werft, ganz im Norden der Stadt
für uns entdeckt. Wir dachten, das ist toll, das sollten wir
besetzen, mal sehen, was passiert. Wir wollten mit dieser
Basisbewegung einen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten,
an Stadtentwicklung teilnehmen und eine alternative Planungsstrategie entwickeln; wir wollten den großen Projektentwicklern etwas entgegensetzen.
Wir haben uns in einem Verein organisiert und 1996 das
Manifest „de Stad als Casco“ verfasst. Casco ist die Hülle,
der Rahmen eines Schiffes. Bisher war es so: Wenn Gebäude
ihre gewerbliche Nutzung endgültig verloren haben, werden
sie von Künstlern entdeckt, dann tauchen Galerien auf und
schließlich kommen die Yuppies, für die dann schicke Woh-
30
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
nungen gebaut werden. Die Botschaft unseres Manifestes
ist, dass es einen anderen Weg gibt, wir beschreiben damit
also eine alternative Strategie der Stadtplanung, eine „bottom-up“ Strategie. Diese alten Gebäude sind praktisch abgeschrieben, sind meistens nichts mehr wert. Durch die fehlende Instandhaltung haben sie sogar oft einen negativen
Wert. Unsere Werft hatte einen Negativwert von acht Millionen Euro, da zum Beispiel kein Dach vorhanden war, die
Böden verunreinigt waren und wir die Wände in einem
schlechten Zustand vorfanden. Das Manifest sagt nun: Man
könnte solche Gebäude als Gemeinschaft von Nutzenden
dennoch für einen Euro kaufen und dann als Kollektiv über
einen langen Zeitraum entwickeln, eine Atmosphäre dafür
schaffen, dass die Leute Lust haben, selbst zu investieren
und zu sanieren, ihr Geld dort hineinzustecken. Die Nutzerinnen und Nutzer hätten dann eben auch einen Nutzen von
der Wertsteigerung des Gebäudes. Denn der Wert des Gebäudes steigt ja über die Zeit und so ginge diese Wertsteigerung wieder zurück in die Gemeinschaft und die Nachbarschaft und nicht an die Developer, die das Geld nur
einstecken. Die alten Gebäude haben in der Regel nachhaltige, flexible Strukturen, die viele Nutzungen ermöglichen.
Und es gibt in Amsterdam eine große Tradition im Hinblick
auf Eigeninitiativen, Hausbesetzung, Menschen, die die Dinge selbst in die Hand nehmen. Mit diesen Potenzialen muss
man arbeiten! Wir haben gesagt: Das wäre der bessere Weg.
Trotz des großartigen Manifestes, das wir geschrieben haben, und trotz der vielen großartigen Beispiele für erfolgreiche Revitalisierungen von Schlafenden Riesen durch Nutzerinnen und Nutzer wurden wir dennoch herausgeworfen.
1998 gab es viele Räumungen von besetzten Gebäuden,
woraufhin es viele Proteste und Demonstrationen in der
Stadt und auch internationale Kritik an der Politik Amsterdams gab. Die Künstler sind weggezogen, nach Berlin oder
Rotterdam gegangen. Es wurde sehr teuer, in Amsterdam
zu wohnen. Man konnte sich das gar nicht mehr leisten.
Amsterdam ist eine sehr kompakte Stadt, in der es nicht viele Flächenpotenziale gibt.
Wir haben also protestiert und verschiedene Kampagnen
durchgeführt, Plakate aufgehängt, uns an die Presse gewandt. „The Guild of Industrial Buildings along the river IJ“,
eine Gesellschaft, die sich 1996 vor dem Hintergrund der
Aufwertungspläne für die Ufergegend als Joint-Venture
gründete, vergrößerte sich in diesem Zusammenhang von
12 auf 24 Mitglieder. Schließlich hat die Regierung eingelenkt und einen Fond eingerichtet, um hier zu unterstützen.
Es wurde beschlossen, einige Gebäude aus dem Markt zu
nehmen und sie den Künstlern zu übergeben, damit diese
sie entwickeln, selbst sanieren und nutzen können. Damit
die junge kreative Klasse, die Subkultur im teuren Amsterdam bleibt, sollten Mieten gestützt werden. Ich weiß nicht,
wie es in Berlin ist, aber in Amsterdam, in den Niederlanden
gibt es sehr viele interessante Gebäude, die sich noch in
staatlichem Besitz befinden. Das ist natürlich ein Vorteil für
uns.
1999 hat die Kommune dann für die NDSM-Werft einen
Wettbewerb ausgelobt. Gesucht wurden temporäre Mieter,
Zwischennutzer, die diese Werft entwickeln wollten. Ich
habe gedacht: Warum eigentlich nicht durch die Vordertür
gehen, die Räume legal mieten, offensiv daran arbeiten, die
Stadt attraktiv zu machen, auch für Touristen?
Wir hatten allerdings kein Geld. Ich habe damals für eine
Theatergruppe gearbeitet, war teilweise arbeitslos. Wir
mussten also eine Lösung finden, da der Eigentümer eigentlich nicht an uns verkaufen wollte. Wie macht man dann
also einen guten Plan für den Wettbewerb? Ich habe alle
möglichen Leute, Freunde, Verwandte gefragt, ob sie Geld
für ein tolles Vorhaben spenden wollen. Ich habe auch Architekten, Experten gebeten, uns ehrenamtlich zu helfen.
Und wir haben den Wettbewerb tatsächlich gewonnen. Was
haben wir gewonnen? Zunächst einmal eine Ruine, ein Riesengebäude von 20.000 Quadratmeter Fläche, mit Altlasten, ohne Sozialräume, ohne Toiletten, mit einem Negativwert von etwa acht Millionen Euro. Und wir hatten natürlich
kein Geld. Eine Machbarkeitsstudie, die von dem Geld be-
31
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
zahlt wurde, das wir von Freunden bekommen hatten, kam
zum Schluss, dass es nicht machbar ist – zumindest nicht in
einem Zeitraum von fünf Jahren. Schließlich haben wir einen Vertrag aushandeln können, das Gebäude für 25 Jahre
zu mieten. Leider waren unsere Verhandlungsversuche, das
Gebäude zu kaufen nicht erfolgreich. Es ist in staatlichem
Besitz geblieben, also nach wie vor nicht unser Gebäude.
Die Kommune selbst wollte aber kein Geld investieren. Wir
haben dann durch Lobby-Arbeit 10 Millionen Euro aus verschiedenen Subventionstöpfen eingeworben, um das Gebäude erst einmal grundzusanieren, die Altlasten zu entfernen, Dach, Wände und Infrastruktur in Ordnung zu bringen
und so weiter. Wir fanden das spannend. Wir hatten diese
große Nutzergruppe und der Ansatz, mit ihr einen Teil der
Stadt zu sanieren, war sehr innovativ. Wir haben eine Art
Preisgeld von der nationalen Regierung bekommen, letztlich weil wir etwas gemacht haben, das eigentlich gar nicht
den Vorschriften und Gesetzen entsprach. Wir haben auch
Geld bekommen, weil wir ein nachhaltiges Energiesystem
installieren wollten. Wir wollten Brunnen einbauen, kleine
Windmühlen für die Stromerzeugung und so weiter. Ent-
scheidend war, dass wir von Anfang an alles „von unten“
gemacht haben: das Konzept, die Machbarkeitsstudie, die
Einwerbung der Gelder etc.
Wie haben wir dann angefangen? Wir haben erst einmal die
wunderbaren Entwürfe und Pläne weggeworfen, denn man
kann Projekte nur mit den Nutzerinnen und Nutzern entwickeln. Wir haben gewartet, bis genug Leute mitmachen
wollten. Dann haben wir zusammen in diesen 20.000 Quadratmetern Kreidelinien gezogen und sozusagen die Claims
abgesteckt. Es wurden dann auf diesen Claims Busse geparkt, Material abgestellt etc. Anschließend haben wir die
Planung gemacht. Wir haben einen Workshop durchgeführt.
Wir baten einen Philosophen, einen Architekten, einen
Stadtplaner, uns zu helfen. Wir haben die „Stadt“ dann
selbst entworfen: Außenfenster, Eingang, Innenarchitekturen. Wir hatten dieses Bild einer Kathedrale. Wir hatten viele Inspirationen durch die Künstlerinnen und Künstler in der
Gruppe. Und so haben wir dann unsere eigene Planung gemacht. Und diese haben wir dann dem Architekten übergeben, damit er dafür eine Baugenehmigung erwirkt. Der Architekt, der sehr angetan war von unseren Ideen, hat uns
sehr geholfen und Hand in Hand mit uns gearbeitet.
Wir haben auch einen operativen Plan, eine Art BusinessPlan mit drei Schwerpunktthemen gemacht: Das erste Thema war die Projektentwicklung einschließlich Finanzierung,
Organisation und so weiter. Ein zweiter Punkt betraf die
Unterhaltung des Projekts in der Nutzungsphase, also die
Instandhaltung, die technischen Dienste oder die Organisation der Mietzahlungen. Schließlich gab es noch ein künstlerisches Programm, weil es einfach sehr viele Künstlerinnen und Künstler in der Gruppe gab. Es war sehr wichtig für
32
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
uns, solch einen gemeinsamen „Business-Plan“ zu haben.
Er ist sehr umfangreich und fast wie unsere Bibel. Er hilft
uns, unsere Ziele auch langfristig im Blick zu behalten. Hierin ist alles eingegangen, auch der Skatepark oder das Restaurant, das arbeitslose Mütter aus wiederverwertbarem
Material gebaut haben, auch die Kunststadt mit den unterschiedlichen Studios oder das Theater. Es gibt unterschiedliche Zonen, die von den jeweiligen Untergruppen selbst
organisiert werden. Innen haben wir dann eine Rahmenkonstruktion eingebaut. Das war sehr preiswert. Die einzelnen Kunstschaffenden, Mieterinnen und Mieter haben ihre
eigenen Studios gebaut, ihre eigenen Werkstätten. Wir haben es zusammen geplant, entwickelt und finanziert.
Miete/m² pro Jahr nach Bauprojekten
- ± 20 €/m² pro Jahr für den Skaterpark (Bauprojekt 1
„Youth Cluster“, bisher nur teilweise entwickelt, 4.000 m²
stehen noch aus)
- ± 35 €/m² pro Jahr für eine eingeschossige Atelierfläche in
neuem Stahlrahmen (Bauprojekt 2 „Kunststad“)
- ± 45 €/m² pro Jahr für den Ostflügel, welcher 8 Meter
hoch ist (Bauprojekt 3 „Oostvleugel“)
- ± 60 /m² pro Jahr für eine zweigeschossige Fläche im Bauprojekt Projekt 4 „Vrije Kavel“
Der Finanzplan. 30 Millionen Euro hat uns alles zusammen
gekostet, dafür standen uns dann 28.000 m² Fläche zur
Verfügung. Insgesamt konnten wir 10 Millionen Subventionen einwerben. Zwei Drittel wurden bzw. werden durch die
Endnutzerinnen und -nutzer finanziert. Wir zahlen Miete,
nur 33 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Mit dieser Miete
konnten wir über die Kommune einen Kredit von fünf Millionen von der Zentralregierung bekommen. Insgesamt 20
Millionen werden also von den Nutzerinnen und Nutzern
über die Jahre selbst bezahlt und es sind wirklich keine reichen Menschen.
33
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Jetzt haben wir natürlich große Aufmerksamkeit für das
Projekt. Früher wollte niemand hierhin, jetzt ist die Werft
einer der berühmtesten Orte Amsterdams. Viele große
Projektentwickler und Investoren haben alles um uns herum aufgekauft. Allerdings passiert aufgrund der Krise im
Augenblick wenig. Sie wollten auch unser Gebäude kaufen,
aber wir wollen es behalten.
Wie organisieren wir uns? Wir sind eine große Nutzergruppe, 250 Leute. Wir könnten langfristig 500 werden. Wie
organisiert man 500 Leute? Das ist ziemlich kompliziert.
Meine Erfahrung mit diesen großen, alten Gebäuden ist,
dass die kritische Masse bei 80 Mitgliedern liegt. Deshalb
organisieren sich die unterschiedlichen Cluster, zum Beispiel die Jugendlichen, die Skater, oder die Künstler, also
die unterschiedlichen Nutzergruppen, jeweils selbst. Der
Verein Kinetisch Nord ist eine Art Dachorganisation.
Natürlich sind wir immer wieder in der Presse. Wir waren
zum Beispiel im „Spiegel“, im niederländischen Jahrbuch
der Architektur, in der „Zeit“. Ganz offensichtlich gibt es ein
großes Interesse an solchen Initiativen, an solchen selbstorganisierten Prozessen. Unterdessen haben wir bei uns eines
der besten Restaurants in Amsterdam, in dem man immer
reservieren muss, wenn man einen Platz haben will. Der
Skatepark ist einer der berühmtesten in Europa. Und wir
haben auch unser eigenes Energieunternehmen. Wir haben
ein Geschäftsmodell für unsere eigene Energieversorgung
entwickelt, die Genehmigung für eine Windmühle bekommen, und nun verkaufen wir Anteile.
Es war schwierig, die Regierungsbehörden zu überzeugen,
mit Leuten von der Straße, mit arbeitslosen Müttern zu arbeiten. Aber wir sind der Meinung, dass man mit dem arbeiten muss, was da ist. Wir haben gezeigt: Man kann ein Projekt mit einem großen Entwickler machen oder eben doch
mit 250 Endnutzern, Jugendlichen, Künstlern, Arbeitslosen.
Ich sage: Es ist unmöglich, aber machbar! Vielen Dank.
weitere Informationen: www.evadeklerk.com
34
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Wie viel Geduld braucht man,
um ein solches Projekt, ein solches Nutzungskonzept zu
entwickeln, von dem man am Anfang noch nicht weiß, in
welche Richtung es sich entwickeln wird? Warum macht
man das?
Eva de Klerk: Zunächst einmal hat das Projekt Spaß gemacht. Wenn ich vorher gewusst hätte, wie viel Arbeit es ist,
hätte ich es vielleicht nicht begonnen. Man weiß am Anfang
einfach nicht, wie steil der Berg ist, man klettert einfach und
klettert. Aber man fühlt sich großartig, wenn man den Gipfel erreicht hat. Das Problem ist, dass man 50, 60 Stunden
pro Woche daran arbeiten muss. Ich hatte einen Job beim
Theater, aber das ging nicht gleichzeitig. Ich bin also zum
Sozialamt gegangen. Heute würde ich das nicht noch einmal machen, weil ich einfach Geld verdienen muss und die
Zeit nicht mehr hätte. Ich bin 12 Jahre älter als damals und
ich habe Kinder. Aber ich glaube an die Kraft der armen, der
einkommensschwachen Menschen. Wichtig ist, sich richtig
zu organisieren. Wir brauchen in Amsterdam einfach Raum.
In anderen Städten funktionieren solche Ansätze vielleicht
weniger gut, weil es nicht immer genug Leute gibt, die aktiv
werden. In Amsterdam gibt es diese Menschen. Letztlich
geht es nicht um Geduld, sondern um Engagement.
aber alles ist zu schaffen innerhalb der Gesetze.
Pia Ilonen: Auch in Finnland müssen wir eine Vielzahl von
Regeln einhalten, vor allem im Hinblick auf die Belüftung
muss man strenge Regeln befolgen. Das war bei uns das
größte Problem. Natürlich muss man aber auch die Vorgaben bezüglich der Energieeffizient einhalten, wenn man Gebäude saniert.
Redebeitrag Publikum: Mein Name ist Jürgen Fissler, ich bin
Architekt. Im deutschen Baurecht gibt es viele Auflagen,
zum Beispiel im Hinblick auf die Energieeffizienz. Das kostet
viel Geld. Ist das in Finnland oder in den Niederlanden kein
Problem? Hatten Sie solche Auflagen nicht? Ging es nur um
einen niedrigen Mietpreis für die Künstlerinnen und Künstler, die Nutzer dieser Gebäude?
Eva de Klerk: Ja, es gibt auch viele Regeln in Amsterdam und
wir haben sie auch eingehalten. Das war für mich aufregend, denn ich kam aus der Hausbesetzer-Szene, wo man
vieles macht, das nicht erlaubt ist. Es war eine große Herausforderung für uns, alles innerhalb der Regeln zu machen. Vor allem aber hat es uns Spaß gemacht, etwas zu
tun, wofür es zum Teil noch gar keine Regeln gab. Wie baut
man eine Stadt in einem Industriegebäude? Wir haben drei
Jahre gebraucht, um die Baugenehmigung zu bekommen,
denn es gab keine vergleichbaren Bauprojekte in den Niederlanden oder sogar weltweit. Nach drei Jahren hatten wir
die Baugenehmigung – ohne irgendwelche Änderungen. Wir
haben also offenbar am Anfang gute Arbeit geleistet, als es
darum ging, gute Berater zu finden. Wir haben Pionierarbeit
geleistet für andere Hallen, die in den Niederlanden umgebaut werden sollen. Wir haben kluge, innovative Lösungen
für den Feuerschutz entwickelt und einen Preis für unser
Energiekonzept bekommen. Es dauert natürlich eine Weile,
35
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Stadtregal, Ulm
Volker Jescheck, Hauptabteilungsleiter Stadtplanung
Umwelt Baurecht, Stadt Ulm
Nach dem Bottom-up-Ansatz von Eva de Klerk komme ich
nun zum Stadtregal Ulm, eher ein Top-down-Ansatz. Ich
freue mich, Ihnen das Projekt vorstellen zu können. Es geht
um ein altes Industriegebäude aus den 1950er-Jahren. Dieses Gebäude hat nun schon seine zweite Umnutzung erlebt,
der Riese wurde also zum zweiten Mal wachgeküsst.
Ulm ist eine Stadt mit 120.000 Einwohnerinnen und Einwohnern; mit Neu-Ulm – schon in Bayern liegend – kommen
wir ungefähr auf 170.000. Für Berliner Maßstäbe ist das
sehr klein, aber es gibt keine größere Stadt um uns herum,
so dass dieses Zentrum für die Region sehr wichtig ist. Wir
haben eine exzellente Wirtschaft und eine sehr gute Universität, eine gute Wissenschaftslandschaft. Dadurch kann
Ulm Dinge stemmen, die in anderen Städten nicht möglich
sind.
Der „Geist“ von Ulm bewegt sich irgendwo zwischen der Gotik und Richard Meier. In den 1980er-Jahren hat man gemerkt, dass man mit dem langweiligen Wiederaufbau der
mageren Jahre keinen Staat machen kann und hat dann
gesagt: Wenn wir ein Stadthaus bauen, und zwar direkt neben dem Münster, dann kann der Architekt kein geringerer
sein als Richard Meier.
hat uns in der folgenden Umnutzungsphase vor große Probleme gestellt.
2002 war die Firma pleite. Der Hauptgläubiger war die Sparkasse Ulm, der Aufsichtsratsvorsitzende also der OB der
Stadt. Die Sparkasse hat sehr schnell gemerkt, dass man
das Gebäude nicht einfach abreißen kann. Was aber konnte
man tun mit einem Gelände, auf dem es Altlasten gab, in
dem die Kosten immer weiter aufliefen und dessen Umfeld
ernsthafte Zweifel daran aufwarfen, ob dort je wieder Investments getätigt würden.
Zurück zum Stadtregal. Es liegt inmitten einer ehemaligen
Industriezone. In der guten Industriezeit wurden dort Motoren für LKWs gebaut. In den 1980er-Jahren fiel Ulm in eine
ziemlich tiefe Krise und im Zuge dessen verlor das Gebäude
seine Nutzung. Die erste Wiederbelebung geschah Mitte der
1990ger-Jahre durch die Firma Abt, ein traditionsreiches
Unternehmen in Ulm mit einem Haushaltswarenladen am
Münsterplatz. Es realisierte dort einen Großhandel, mit dem
es eigentlich sein Geld verdiente. Es wurde viel Geld investiert, zum Beispiel ein Anbau vorgenommen. Dieser Kasten
36
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Quelle: Stadt Ulm, Abteilung Vermessung
In dieser Situation sprang – und das war sehr wichtig – die
städtische Projektentwicklungsgesellschaft PEG ein. Sie hat
im Grunde kein Kapital, aber sie bietet eben die 100-prozentige Sicherheit, dass sie ein Investment stemmt – auch
dann, wenn vieles schiefgeht. Ein privater Bauträger wie
Herr Dreyer hätte sich an das Projekt nicht wagen können,
wahrscheinlich hätte er auch keinen Kredit von einer Bank
bekommen. Die PEG war also ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Dazu kam, dass es mein Chef, der Baubürgermeister der
Stadt, geschafft hat, dieses Projekt samt dem umgebenden
Areal in die Städtebauförderung hineinzubringen. Über das
Programm „Stadtumbau West“ haben wir in der Größenordnung von einer Million Euro Mittel bekommen, um Abbrüche zu tätigen, Infrastrukturen zu verbessern und die
Umgebung etwas aufzuwerten.
`60er – `80er Jahre
Produktionsstätte zur Herstellung von LKW´s
Mitte `80er Jahre bis Anfang `90er Jahre
Industriebrache
Mitte `90er bis `02
Umnutzung zu Großhandel mit Lagernutzung und extensiver Flächennutzung
`02 bis Herbst `06
Industriebrache
Um welche Größenordnung ging es? Das Gebäude hatte
eine Bruttogeschossfläche von 40.000 Quadratmetern, gestapelt in mehreren Etagen. Teile davon hat man dann allerdings abgebrochen, weil die Belichtung einfach zu
schlecht war oder man die Flächen aus anderen Gründen
nicht recht nutzen konnte. Die Kernsubstanz dieses Gebäudekomplexes wurde aber erhalten.
Das Gebäude, aus dem das Stadtregal geworden ist, liegt
ungefähr zwei Kilometer vom Stadtzentrum entfernt; das
ist für die Verhältnisse in Ulm relativ weit. Einen Straßenbahnanschluss gab es nicht. Insofern war es wirklich sehr
mutig, sich an das Projekt heranzuwagen. Im Umfeld gab es
eine große Shopping Mall – 34.000 Quadratmeter Verkaufs-
fläche – und einen grauenvollen Marktkauf aus den 1960erJahren sowie verschiedene gewerbliche Nutzungen und
Brachflächen.
Und nun gab es die Überlegung, in diesem Gebäude einen
Nutzungs-Mix aus Gewerbe und Wohnen zu realisieren. Natürlich hat man sich gefragt, wer bitte in Ulm in einer solchen Gegend wohnen will. Gibt es genügend „coole“ Leute
in dieser Stadt, die es wagen, dort dickes, schwäbisches
Geld zu investieren? Werden sie es nicht lieber in ein Einfamilienhaus stecken oder in irgendein Investment, in Container-Schiffe oder sonst etwas? Aber das Wunder geschah.
Doch zunächst zum Plan: Das Stadtregal wurde nicht als
Einzelmaßnahme entwickelt, sondern war ein Baustein in
der Entwicklung des gesamten Gebietes. Zum Beispiel sollte
das Flussufer aufgewertet werden – ich zeige Ihnen später,
was aus den „Blauterrassen“ geworden ist. Es sollten zwei
Appartementhäuser mit kleineren Wohnungen neu gebaut
werden. Einige Gebäude wie der Marktkauf sollten städtebaulich besser integriert werden und so weiter.
Wie war der Weg zum Stadtregal? Zunächst einmal musste
gesichert werden, dass das Gelände nicht einfach verscherbelt wird und dass man überhaupt Zugriff auf die Immobilie
hatte. Die Stadtspitze fand das vernünftig und auch – als
Hauptgläubiger – die Sparkasse Ulm. Es gab also von Anfang an eine gute Zusammenarbeit. Anschließend wurde –
das hatte ich bereits angesprochen – eine städtische Gesellschaft mit der Projektentwicklung beauftragt. Und dann
wurden die Architekten mit der tiefergehenden Planung
beauftragt. Einen Wettbewerb gab es nicht; es sollte bewusst mit lokalen Leuten umgesetzt werden.
Das Gebäude ist sehr groß und hat eine ungeheure Tragkraft. Deswegen entstand die Idee, einige Wohnungen mit
einem Carlift zu versehen, so dass man auch im zweiten
und dritten Stock mit dem Auto direkt vor die Wohnung fahren kann. Dadurch sollte etwas Ungewöhnliches, Interessantes in das Projekt hineingebracht werden.
37
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Der Grundgedanke für die Revitalisierung war das „Aufschneiden“ des Riegels. Der Baukörper wurde viermal aufgeschnitten, so dass fünf Abschnitte entstanden. Die Idee
war, dass man auf diese Weise die Erschließungszonen dort
durchstrecken konnte. Der Eingang wurde auf die – normalerweise „schlechte“ – Nordseite verlegt, weil dort ein kleiner Fluss, die Blau, fließt. Hier sollte langfristig die „Adresse“ für das gesamte Gebiet gebildet werden. Das war die
Kernidee.
Die Aufteilung in Bauabschnitte war auch deshalb wichtig,
weil man nicht alle Flächen gleichzeitig auf den Markt bringen konnte. Das hätte diese kleine Stadt einfach überfordert. Die Einheiten werden nun häppchenweise angeboten:
Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Die Ersten, die kamen,
haben sehr günstig gekauft; damals gab es noch regelrechte „Kampfpreise“. Inzwischen ist es dort richtig teuer, schick
geworden. Die Kulturbürgermeisterin hat dort eine Dachwohnung gekauft, ein Kunstsammler aus dem Oberland ist
eingezogen.
Ebenso wichtig für das Gelingen des Projektes war der Nutzungsmix. Es wird in dem Gebäude gewohnt, es wird dort
gearbeitet, man kann sich die Privatsammlung des Kunstsammlers ansehen, Sport treiben. Der Mix hat sich im Übrigen Bauabschnitt für Bauabschnitt in Richtung Wohnen
verschoben. Am Anfang betrug der Wohnanteil nur 30%; es
schien schwierig, Menschen zu finden, die dort wohnen wollen. Im 5. BA sind es 60%. Heute muss sich der Chef der
Projektentwicklungsgesellschaft nicht mehr groß anstrengen mit der Vermarktung. Die Leute fragen schon, wann die
nächsten Wohnungen auf den Markt kommen.
Im direkten Umfeld des Stadtregals entstanden weitere Ge-
bäude. Die PEG hat am Kopf des Stadtregals ein Bürogebäude für einen Fertighausvermarkter gebaut. Außerdem sind
die beiden Punkthäuser mit den kleineren Wohnungen gebaut worden, von denen ich anfangs gesprochen hatte. Sie
wurden von einem Ulmer Bauträger realisiert und auch diese Wohnungen gehen sehr gut weg. Es ist eigentlich fast
unglaublich, dass in einer so kleinen, normalen Stadt wie
Ulm ein solches Projekt funktioniert hat.
Alles in allem beträgt das Investment – wenn man den Neubau abzieht – ungefähr 60 Millionen Euro auf einer Fläche
von 30.000 Quadratmetern. Zum Teil sind natürlich sehr
edel ausgebaute Wohnungen entstanden und ein besonderer Clou dabei sind die sechs Meter Raumhöhe. Da kann
man sich große Kunstwerke in die Wohnungen hängen!
Was waren die Erfolgsfaktoren? Der Standort war es bei diesem Projekt nicht, er war eher suboptimal. Es war die Einzigartigkeit der Immobilie. Das Haus spricht für sich. Diese
Qualitäten gibt es nicht oft, zumindest nicht für das Geld.
Und heute gibt es die Adresse an der Nordseite, die „BlauTerrassen“, von denen ich sprach. Der Fluss ist zugänglich
gemacht worden. Es ist ein schöner, lebendiger Raum entstanden. Ich danke Ihnen für die Aufmerksamkeit.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Wäre in Ulm auch ein Bottomup-Ansatz möglich gewesen? Oder hat eben doch jeder
Schlafende Riese spezifische Rahmenbedingungen, die unterschiedliche Lösungen erfordern?
Volker Jescheck: Ja, dieser Riese wäre vermutlich für Frau de
Klerk nicht interessant gewesen. Zudem gab Schulden und
Altlasten. Es ist immer die Frage, ob man ein Dornröschen
oder einen wilden Wolf wachküsst. Aber sicherlich gibt es in
Ulm auch wenig Menschen, die an Bottom-up-Ansätzen interessiert sind. Fast alle haben Arbeit, gute Jobs. Und die
Sparkasse hätte dabei vermutlich auch nicht mitgespielt
und das Gebäude lieber für zwei Millionen Euro abgerissen.
In diesem speziellen Fall war der Top-down-Ansatz der
Kommune sicherlich der richtige, um das Gebäude zu retten.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Stehen in Ulm nun die Projektentwickler Schlange, weil sie Ähnliches machen wollen?
Volker Jescheck: Die allermeisten Bauträger wollen am
liebsten neu bauen. Herrn Dreyer hat das nachvollziehbar
geschildert. Zudem prosperiert Ulm und deshalb steht dort
nicht viel leer. Vielleicht werden in 20 Jahren die Einkaufszentren leer stehen.
38
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
39
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Ehemaliges Senf Laboratorium, Dijon
Fokke Moerel, MVRDV, Rotterdam
Der Vortrag von Eva de Klerk war so lebendig, war so positiv, hat gezeigt, dass eigentlich alles möglich ist, wenn Menschen sich zusammentun. Nun komme ich mir mit meinem
Thema unheimlich langweilig vor, zumal ich ein Projekt vorstelle, in dem es darum ging, mit sehr, sehr wenig Geld zu
agieren und sehr nah an den Wünschen des Kunden zu bleiben. Insofern hatten wir als Architektinnen und Architekten
hier wenig Freiheiten.
Es geht um den Umbau eines Senflabors in Dijon, Frankreich. Dijon ist eine wunderbare kleine Stadt. Alle kennen
Dijon wegen des Senfs. Im Jahr 2004 hatte man sehr, sehr
viel Geld investiert, um ein neues Labor für die Senffabrik zu
bauen, nicht weit entfernt vom Stadtzentrum. Schon nach
ein, zwei Jahren wurde es aber nicht mehr benutzt, weil sich
das Unternehmen außerhalb der Stadt einen Standort gesucht hat. Wir sind gefragt worden, ob wir das Gebäude für
einen Interessenten, der dort ein Callcenter betreiben wollte, umbauen könnten. Das Unternehmen wollte selbst nicht
in den Umbau des Gebäudes investieren, sondern nur die
Miete bezahlen. Es ging um 600 zusätzliche Arbeitsplätze
und das war für eine Stadt wie Dijon natürlich sehr attraktiv. Deshalb hat man diesem Interessenten sozusagen die
Füße geküsst.
Der Standort des Gebäudes ist sehr schön, es liegt zwischen
dem Kanal und einer Grünfläche mit einem Fluss, sehr nah
am Stadtzentrum und am Bahnhof. In der Nähe steht die
Senffabrik, die ebenfalls ihre Nutzung verloren hat. Ein toller Standort. Aber das Gebäude selbst hatte überhaupt keine Ausstrahlung. Den Eingang konnte man kaum sehen,
Lastwagen und Autos standen davor, drumherum war viel
Asphalt. Im Gebäude waren zwei Etagen für das Abstellen
von Autos reserviert. Die Qualität des Gebäudes lag vor allem in den großen, leeren Räumen, von denen aus man eine
sehr schöne Aussicht auf die grüne Fläche im Norden hatte.
In diesen Hallen waren früher die Labore untergebracht.
Wie haben wir eine Idee für den Umbau gefunden? Die Umnutzung eines Senflabors in ein Callcenter – das war eine
Herausforderung. Die Kernidee war, die Rückseite und die
Vorderseite neu zu definieren. Die ehemalige Vorderseite
sollte zur Rückseite werden und umgekehrt. Die Autos sollten von hinten kommen. Und für die Fußgänger sollte eine
Verbindung zwischen den beiden Wasserwegen geschaffen
werden. Durch den Park könnten die Mitarbeiter dann von
der Bushaltestelle den neuen Eingang erreichen. Die Asphaltlandschaft sollte umgewandelt werden in einen Pickzentrale Lage in Dijon
Lage zwischen Wasser und Grünfläche
40
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
nick-Bereich mit viel mehr Grünflächen. Wir mussten bei
dem Projekt mit einem sehr geringen Budget arbeiten,
mussten also alles reduzieren, minimieren.
ehemaliges Senflaboratorium vor dem Umbau
der Arbeit hinausschauen können. Und wir haben den
Haupteingang verlegt auf die andere Seite des Gebäudes.
Den alten Eingang haben wir etwas attraktiver gemacht.
Sonst haben wir im Grunde genommen an den Fassaden
nichts geändert.
Konzept und Organisation
Potenzial: große Räume
Wir haben Granitstein benutzt und verschiedene Grünflächen angelegt mit Bäumen und Sträuchern, die sich mit den
Jahreszeiten verwandeln, und wir haben besondere Beleuchtungseffekte eingesetzt, damit sich die Menschen hier
gerne aufhalten.
Nun zu den Fassaden. Der Kunde hatte anfänglich immer
wieder betont, dass er QR-Codes benutzen wollte, um die
Menschen in der Nachbarschaft informieren zu können. Ein
Callcenter hat eigentlich keinen großen Charme, es ist relativ langweilig. Aber der Kunde wollte eine Verbindung zur
Öffentlichkeit herstellen, ein besseres Image schaffen. Das
war sehr interessant. Also haben wir diesen Code benutzt in
der Fassadengestaltung. Man kann den Code jederzeit ändern, zum Beispiel jemandem zum Geburtstag gratulieren.
Wir wollten das verwenden als eine Art Tapete, denn wir
hatten, wie gesagt, wirklich nicht sehr viel Geld. Manche der
Codes sind sehr groß. Man kann diese Botschaft tatsächlich
sehen.
Innen war das Gebäude schon aufgeteilt in verschiedene
Bereiche. Manche waren sehr niedrig, zum Beispiel die Büros, manche waren hoch, zum Beispiel die Labore. Wir wollten diese vorgegebenen räumlichen Einteilungen wieder
nutzen. Wir haben eine Tribüne zum großen Fenster eingebaut, also mit Blick in Richtung Grün und Wasser. Im Kern
ist die Lobby. Unser erster Vorschlag für den Lobbybereich
sah vor, auch hier den QR-Code aufzugreifen und so eine
Verbindung zu schaffen. Das hielt man allerdings für etwas
zu verrückt. Wir haben dann eine ruhigere Lösung gefunden. Wie gesagt, wir hatten sehr wenig Geld zur Verfügung.
Dann gibt es die Pavillons, eine offene Fläche, in die wir einige „Schachteln“ eingebaut haben, in denen man sitzen
kann. Es gibt kaum Tageslicht, nur Licht von oben. Wir haben auch den „Kokon“ in einen Bereich mit doppelter Raumhöhe eingebaut. Und es gibt nach wie vor relativ normale
Büros; in diesem Bereich haben wir relativ wenig verändert.
Es gibt also verschiedenen Typologien von Räumen, in deehemaliges Senflaboratorium nach dem Umbau mit QR-Code-Fassade
Baulich wollten wir an den bestehenden Fassaden gar nicht
viel ändern. Wir haben zum Park hin in die – aufgrund der
Bäume etwas angeschnittene – Fassade ein großes Fenster
eingebaut, damit die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei
41
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
nen Arbeitsbereiche untergebracht werden können. Unten
im Gebäude liegen noch immer Stellflächen für Autos.
Insgesamt hätten wir natürlich in diesem Projekt gern mehr
Freiheiten und ein größeres Budget gehabt, um unsere Ideen umzusetzen. Wichtig für Dijon ist, dass es nun 600 zusätzliche Arbeitsplätze gibt. Vielen Dank!
Pavillons
Tribüne
Copyright by MVRDV
Fotograf: Rob‘t Hart
42
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Kaapelitehdas / Nokia Kabel Fabrik, Helsinki
Pia Ilonen, Architecture & Design Talli Ltd
Ich werde im Unterschied zu meinen Vorrednerinnen und
Vorrednern einen romantisch angehauchten Vortrag halten. Ich zeige Ihnen Bilder von der ehemaligen Nokia Kabelfabrik und diese Bilder werden eine eigene Geschichte erzählen, für sich selbst sprechen. Es ist an der Zeit, hier und
heute über Atmosphäre zu reden, über Stimmung und Ausstrahlung, denn das sind die eigentlichen Qualitäten der
Gebäude. Das ist in der Architekturdebatte bislang aus meiner Sicht zu wenig thematisiert, kaum analysiert worden.
Architektinnen und Architekten denken eher an andere
Qualitäten, an Form, Geometrie und so weiter.
Die Identität der Kabelfabrik verbindet zwei Aspekte: Einerseits ist der Komplex, entstanden ab dem Jahr 1939, ein
Zeugnis der lokalen Industriegeschichte. Andererseits bezieht das Gebäude seine Identität aus der Geschichte des
Umbaus und der Inszenierung durch neue Nutzer. Man
spürt ganz deutlich den Kontrast und die Spannung zwischen der funktionellen Fabrik, der lebendigen Erinnerung
an eine andere Zeit, und der gegenwärtigen Situation. Dieser Kontrast ist umso größer, je größer die Fläche ist.
Die Fabrik war früher mit 55.000 Quadratmetern Fläche die
größte Finnlands. Das Areal befindet sich westlich des
Stadtzentrums von Helsinki am Rande eines neuen Wohngebiets. Der Hafen wurde nach außen verlegt und hier entsteht nun in den nächsten zehn Jahren ein sehr großes
Wohngebiet, in unmittelbarer Nähe zum Stadtzentrum von
Helsinki.
Vor rund 20 Jahren hat Nokia die Fabrik an die Stadt Helsinki verkauft. Die Planungen sahen vor, hier öffentliche
Dienstleistungen für das zukünftige Wohnquartier unterzubringen. Die Verwaltung erarbeitete Detailpläne zur zukünftigen Nutzung und teilte das Areal dabei in drei ge-
In diesem Fall hatten die Architekten weniger mit Gestaltung zu tun, sie wollten vielmehr ein neues Gefühl für den
Raum schaffen. Die Leere ist ein wichtiger Bestandteil des
Raumes. Ein leerer Raum, bar jeglicher Funktion, ist ganz
wichtig. Seit 20 Jahren ist dieser Raum leer. Das bedeutet
natürlich nicht, dass dort nichts passiert.
43
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
zu vermieten, dauerhaft oder temporär.
Die Fabrik ist also eine Art Kulturzentrum, aber es gibt keine
bestimmte Vision zu Inhalten oder Entwicklungen. Die Flächen werden einfach vermietet. Es ist auch möglich, bestimmte Dinge zu fördern, Mieten zu subventionieren und
so weiter. So hat die Gesellschaft eine aktive Rolle im finnischen Kulturleben übernommen.
trennte Einheiten ein.
Aber im Sommer des Jahres 1989, hat Nokia angefangen,
die Flächen zu vermieten, die sie selbst nicht nutzen wollte
– ein Jahr bevor die Stadt die Fabrik übernommen hat. Innerhalb sehr kurzer Zeit, innerhalb von nur vier Monaten,
eigneten es sich verschiedene Künstler, Sportvereine und so
weiter an.
Ich war auch vor Ort mit meinem Architekturbüro. Es gab
überhaupt keinen Plan. Jeder mietete einfach ein Stück,
konnte dort machen, was er wollte, errichtete irgendwelche
Wände, finanzierte das selbst. Es herrschten mehr oder
minder die Regeln der Anarchie. So entwickelte sich die Fabrik schrittweise, fast zufällig, zu einem MultifunktionsKulturzentrum.
Als die Stadt dann das Gebäude abreißen wollte, haben sich
die Künstler sehr schnell organisiert und die „Pro Kaapeli
Bewegung“ gegründet. Zwei Jahre lang kämpfte man gegen
die Pläne der Stadt, erarbeitete Alternativen, betrieb viel
Lobby-Arbeit. Es wurden viele Leute eingeladen in die Fabrik, es wurde viel diskutiert. In diesen zwei Jahren haben wir
es geschafft, dass die Stadt schließlich alle Planungen aufhob.
Dann hat die Stadt entschieden, eine Immobiliengesellschaft mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zu beauftragen, und zwar als das, was es unterdessen geworden war,
mit uns. Der Auftrag war schlicht und einfach, die Flächen
Finanziell trägt sich das Zentrum selbst. Kosten, Investitionen und Einnahmen halten sich die Waage Die Stadt hat
nichts investiert, gar nichts. Von größter Wichtigkeit ist die
Vielfalt. Es gibt 100 Kunstschaffende, 150 Musikgruppen,
Galerien, Sportclubs, Museen und vieles mehr. Wichtig ist,
möglichst viele Mieterinnen und Mieter zu haben, um diese
Vielfalt zu erreichen.
44
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Ein wichtiger Punkt ist für uns das Gleichgewicht zwischen
nicht-öffentlichen Arbeitsflächen und öffentlichen Flächen.
Wir haben ein Verhältnis von 50% zu 50%. Wenn zu viele
Flächen an Museen und Galerien abgegeben werden, passiert das, was Eva de Klerk beschrieben hat, dass nämlich
irgendwann die Reichen kommen und die Künstler vertreiben. Wir haben zwar einmal eine Krise durchlaufen, danach
aber wieder unser Gleichgewicht gefunden. Man muss das
Erdgeschoss wird für Veranstaltungen vermietet
Kesselanlage
steuern und eine Art Zonierung vornehmen. Wichtig ist,
dass Künstlerinnen und Künstler hier weiter arbeiten können. Etwa 60% der Flächen werden dauerhaft vermietet.
10% sind Darstellungsflächen, die temporär, meist tageweise vermietet werden. Wichtig sind einerseits berechenbare
Mieteinnahmen, andererseits auch eine gewisse Fluktuation. Veranstaltungsmöglichkeiten gibt es vor allem in den
Erdgeschossen und in der Kabelhalle und es gibt kleinere
Räume für Ausstellungen oder Tanzevents.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass Renovierung und Nutzung nicht voneinander getrennt werden. Normalerweise
ziehen alle aus, es wird alles perfekt gestaltet, dann ziehen
wieder Nutzer ein. Das wäre für diesen Ort das Ende gewesen, hätte die Atmosphäre getötet. Die Kabelfabrik ist in
kleinen Schritten umgebaut und saniert worden. Man darf
dabei die Gemeinschaft nicht stören. Es ist eine dauerhafte
Geschichte, die sich Schritt für Schritt weiterentwickelt; es
hat also nie eine große Eröffnungsfeier gegeben.
Dann gibt es noch die praktischen Dinge, auf die man achten und in die man investieren muss: die Belüftung, den
Feuerschutz und so weiter. Die Anforderungen sind in Finnland sehr hoch. Bisher ist es gut gelungen, den Standard auf
einem „normalen“ Niveau zu halten, aber wir müssen darauf achten, dass wir diese rauhe, ungehobelte Atmosphäre
nicht verlieren. Das ist ein extrem prägender Faktor für die
Identität des Gebäudes. Und das ist auch ihr wirtschaftliches Potenzial. Die Kabelfabrik ist anders als die bestehenden Kultureinrichtungen. Sie spricht ein anderes Publikum
an, lockt andere Mieter an, hat ein anderes Programm. Die
45
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
finnische Architektur ist bekannt für ihre großen, weißen,
glatten Strukturen. Die Kabelfabrik bietet dazu einen schönen Kontrast. Vielen Dank
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Die Kabelfabrik ist offenbar
auf ein großes Interesse in der Bevölkerung gestoßen. War
ein Erfolgsfaktor, dass die Liegenschaft in kommunaler
Hand ist?
Pia Ilonen: Ja, das Kulturzentrum ist ein extrem beliebter
und belebter Ort geworden. Es hat eben nicht die typische
Entwicklung genommen wie in SoHo, dass also im Endeffekt
die ursprünglichen Nutzer, die Künstlerinnen und Künstler
wieder vertrieben wurden. Ein Grund ist sicher, dass die
Stadt die Eigentümerin ist. Helsinki besitzt viele solcher Liegenschaften. Natürlich ist es leichter mit der Stadt umzugehen als mit privaten Eigentümern.
Dr. Jürgen Tietz, Moderation: Frau Morel, auch bei Ihnen
war die Stadt die entscheidende Akteurin. Das ist natürlich
in Zeiten der Wirtschaftskrise mit Problemen behaftet. Welche Rolle hat das gespielt und welche Rolle hat der neue
Nutzer gespielt, der aus dem Senflabor ein Callcenter machen wollte? Welche Spielräume haben sich für ein gutes
Design in diesem eher spröden Gebäude ergeben?
Fokke Morel: Ja, die Atmosphäre war sehr spröde, eigentlich
hatte das Gebäude keine Atmosphäre. Ich stimme zu, dass
es helfen kann, die Stadt als Auftraggeberin zu haben. Aber
in unserem Projekt hat wirklich der Nutzer alles bestimmt
– obwohl er die Investition nicht einmal bezahlt hat. Es ging
nur darum, im Budget zu bleiben und den Wünschen des
Nutzers zu entsprechen. Also, es ist wirklich gut, die Stadt
als Kunden zu haben, aber die Stadt hat eben oft auch nicht
so viele Ideen.
Redebeitrag Publikum: Für mich ist die Frage der künstlerischen Gestaltung wichtig. Die Vorträge waren sehr inspirierend. Schaffen wir neue Kunstwerke aus den alten Riesen?
Wie viel Intervention und Nicht-Intervention brauchen sie?
Welche sozialen Aspekte können sie beinhalten? Vor allem
die Frage der „Schönheit“ interessiert mich, auch wenn man
darüber nicht gern spricht. Ich habe viel Schönheit in den
Projektbeispielen gefunden. Bitte erzählen Sie mehr dazu.
gen finden. Dafür ist der Standort wichtig, der Auftraggeber
und der Prozess der Konzeptentwicklung.
Eva de Klerk: Unser Schwerpunkt lag auf dem Prozess und
nicht auf dem Endprodukt, auf der Schönheit des Produkts.
Es ging um die grundsätzliche Frage, wie man solch einen
Prozess organisiert. Es ging darum, Regeln aufzustellen, um
diese 30.000 Quadratmeter Fläche zu entwickeln. Wie finanzieren wir das? Wie kommen wir an 30 Millionen Euro?
Wie können wir in diesem vorgegebenen Rahmen des Gebäudes unsere Stadt realisieren? Wie können wir dabei
möglichst viel Kreativität zulassen? Das Schöne bei uns ist,
dass wir in dieser Hülle des Gebäudes eine Art Stadt geschaffen haben, in der jede und jeder seine eigene Fläche
gestalten kann. Alles ist sehr bunt, sehr spielerisch und unorthodox. Innerhalb der Regeln, die man braucht, können
die Leute selbst kreativ weden und ihre eigenen Bedürfnisse
befriedigen. Wir wollten den Prozess professionell organisieren, gleichzeitig aber das Chaos und möglichst viele Freiheiten für die Nutzerinnen und Nutzer zulassen. Der Prozess ist für mich viel interessanter als das Endprodukt.
Volker Jescheck: Bei uns musste im Grunde erst einmal eine
neue Architektur, eine neue Schönheit erfunden werden.
Man hat das Gebäude ausgebeint auf sein Tragwerk, hat
Zutaten, die falsch waren, weggenommen und hat dann darauf wieder aufgebaut. Es ging hier sicher nicht um eine
möglichst verrückte, coole Architektur. Es ging darum, die
Stärke dieser Großform aufzunehmen und eine intelligente
Lösung zu finden. Eine entscheidende Idee war, das Gebäude in Richtung des Flusses zu orientieren, die Potenziale des
Ortes zu erkennen und zu nutzen. Ein anderer wichtiger Ansatz war: slicing the giant – wie Fokke Morel es ausdrückte.
Wir wollten die Architektur des Gebäudes nicht verleugnen,
aber seine Rigorosität aufbrechen und Durchgänge schaffen.
Pia Ilonen: In Finnland sind viele dieser schönen Riesen abgerissen worden. Bei der Kabelfabrik waren wir der Meinung, dass es nicht abgerissen und es auch nicht zu Tode
gestaltet werden sollte. Manchmal ist es gut, wenn Architekten sich zurückhalten. Wir wollten herausposaunen,
dass es einen anderen Weg gibt. Die Rezession Anfang der
1990er-Jahre hat uns damals geholfen.
Fokke Morel: Die Frage der Schönheit hängt sehr stark am
Kunden. Beim Lloyd Hotel war der Auftraggeber gleichzeitig
der Nutzer, er hat von Anfang an mit am Tisch gesessen und
zum Teil verrücktere Ideen eingebracht als wir es selbst getan haben. Dadurch ist wirklich etwas Neues entstanden.
Man muss für jeden Raum, den man vorfindet, kluge Lösun-
46
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
where the big things are // Bildersafari zu den
schlafenden Riesen Berlins
Vanessa Miriam Carlow, COBE
Dr. Sonja Beeck, Universität Kassel
Vanessa Miriam Carlow: Guten Abend. Wir möchten Ihnen
zum Schluss gerne ein paar Gedanken aus Berliner Perspektive anbieten. Es ist zweifellos so, dass eine der größten ungenutzten Ressourcen unserer Stadt die vermutlich vielen
Hunderttausend oder gar Millionen Quadratmeter leerstehender Gebäudefläche sind.
Im Sommersemester 2011 habe ich zusammen mit rund 40
Studierenden der Technischen Universität Berlin begonnen,
einen ersten Überblick über die Raumpotenziale dieser
Stadt zu erarbeiten. Wir sind wir dabei vorgegangen? Etwa
50 Prozent der Fläche Berlins ist bebaut. Ein großer Teil dieser Fläche ist sehr gut erschlossen durch ein engmaschiges
System aus S- und U-Bahnlinien. Wenn man um jeden der
306 Bahnhöfe Berlins einen 10-Minuten-Radius zieht – 850
Meter sind ungefähr die Strecke, die man innerhalb von 10
Minuten zu Fuß zurücklegen kann – dann ergibt sich das
hier gezeigte Bild des exzellent erschlossenen Stadtraums.
Gemeinsam sind wir 100 solcher 2,2 Quadratkilometer großen Areale abgelaufen, Straße für Straße, und haben somit
ungefähr 40 Prozent der bebauten Fläche Berlins gesehen.
Weil wir alle als Erstes rund um die eigene U- oder S-Bahnstation gelaufen sind, ergab sich ein Untersuchungsgebiet,
das vor allem das Stadtzentrum abdeckt. Man sieht, wo Architekturstudierende heutzutage wohnen. Zunächst hatten
wir Brachen, Baulücken und Restflächen in der Stadt gesucht. Irgendwann ist uns aufgefallen, dass es auch unglaublich viele leere Bauten gibt, unkonventionelle und normale, kleine und große.
Gefunden haben wir in unserem Untersuchungsgebiet tatsächlich mehr als 200 Gebäude oder Gebäudekomplexe, die
größer als 1.000 Quadratmeter BGF und derzeit ungenutzt
oder nur teilweise genutzt sind. 1000 Quadratmeter BGF –
das sind natürlich noch keine wirklich großen Bauten, aber
viele der Gebäude, die wir gefunden haben, sind tatsächlich
viel, viel größer. Wir haben auch Gebäude berücksichtigt,
für die schon ein Antrag auf Abriss gestellt worden war und
auch Gebäude, von denen wir aus der Tagespresse wussten,
dass sie demnächst ihre Nutzung verlieren werden, zum
Beispiel die Museen in Dahlem oder den Flughafen Tegel.
Im „Raumstadtmodell“ haben wir dann all die verschiedenen Voids und leeren Bauten Berlins dargestellt. Das Modell
47
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
ist übrigens noch bis Monatsende in der Württembergischen Straße zu sehen. Im Hintergrund werden ab jetzt einige Bilder von Gebäuden gezeigt, die wir gefunden haben. Es
ist alles dabei, von der Fabrik bis zur Kirche, vom Stadtbad
bis zum Bürogebäude. Einige davon sind Denkmale.
Es wird niemanden verwundern: Je weiter man sich aus dem
Stadtzentrum, aus den klassischen Gründerzeitquartieren
herausbewegt, desto mehr dieser leeren XXL- Bauten findet
man und desto größer werden sie. Es gibt ganze „Landschaften“ dieser Leerstände in Berlin, zum Beispiel aufgegebene Industrieareale – etwa in Oberschöneweide – oder
Konglomerate aus unterschiedlichen DDR-Plattenbauarchitekturen, etwa in Lichtenberg. Im Stadtzentrum gibt es hingegen vorwiegend die aufgegebenen Verwaltungsbauten
der 1960er- und 1970er-Jahre, durchsetzt mit nicht mehr
genutzten öffentlichen Infrastrukturen, zum Beispiel Postämtern, Bahnhöfen, Stadtbädern, aber auch aufgegebenen
Kinos. Und natürlich gibt es als ganz eigene Größenkategorie die beiden Flughäfen Tempelhof und Tegel.
Extrapolierte man unsere Funde auf die Gesamtstadt, so
käme man sicher auf weit mehr als 500 große leere Bauten
mit weit mehr als einer Million, ich denke eher zwei Millionen Quadratmetern ungenutzter Bruttogeschossfläche, darunter auch viele Immobilien des Bundes, des Landes und
der Bezirke.
48
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Um diese wirklich unglaubliche Berliner Ressource, dieses
„Stadtkapital“ produktiv zu machen – und das sollte unser
Ziel sein – bedarf es unserer Meinung nach wirklich eines
ganz eigenen Berliner Modells des Managements und des
Umgangs mit diesem Massenphänomen. Denkbar ist zum
Beispiel ein Kataster der derzeit nicht genutzten Bauten als
Qualifizierung des schon bestehenden Baulückenmanagements. Wir brauchen auch vernünftige Indikatoren zur Bewertung dieser Substanz. Vor allen Dingen brauchen wir
eine ganz neue Haltung. Es ist zum Beispiel im Grunde nicht
akzeptabel, dass Bauten, die im öffentlichen Besitz sind,
nicht genutzt werden, obwohl sie eigentlich nutzbar wären.
Vor allem ist ein qualifizierter Dialog mit den verschiedenen
Parteien notwendig, die an einem solchen Prozess der Revitalisierung der Bauten beteiligt sein müssen – von Finanzdienstleistern bis hin zu zukünftigen Nutzerinnen und Nutzern. Offensichtlich gibt es hier Defizite.
Dr. Sonja Beeck: Neben der quantitativen Erfassung all dieser Schätze haben wir auch ein paar weitergehende Überlegungen dazu angestellt, warum man diese Riesen anfassen
sollte. Es geht nicht nur um Quantität – eine Million Quadratmeter sind natürlich eine riesige Ressource –, sondern
natürlich auch um Qualität.
Nicht zuletzt sind diese Giganten ganz wichtige, eingeführte Adressen in Berlin. Hier hat sich Geschichte abgespielt,
haben sich Geschichten abgespielt. Wenn man allein an die
beiden Flughäfen denkt: Wie oft hat man dort jemanden
verabschiedet, einen Abschiedskuss gegeben oder bekommen? Denken Sie an all die Skandalgeschichten, die sich um
solche Gebäude gerankt haben. Zum Steglitzer Kreisel kann
ein ganzer Wirtschaftskrimi geschrieben werden. So hat jedes einzelne Gebäude seine Story und wahrscheinlich wird
es viel Geschick erfordern, diese Storys umzukodieren. Nicht
einfach wird dies insbesondere bei den stigmatisierten Gebäuden sein, etwa der großen Stasi-Zentrale. Es wird
schwierig werden, hier einen neuen Code zu finden, der dieses Gebäude positiv bewertet. Weiterhin sind die Bauten
natürlich sichtbar im Stadtraum. Sie sind Orientierungspunkte, Landmarken. Sie haben sich in unsere „mental
map“ der Stadt eingeschrieben. Aus diesen Orientierungspunkten müssen wieder Bezugspunkte werden.
Eine sehr wichtige Aufgabe ist es also, am baulichen Design
und an der Nutzung zu arbeiten, an der Reprogrammierung, an der Reintegration der Riesen. Vielleicht braucht
diese Aufgabe neue Fertigkeiten. Wir sind der Meinung,
dass es sich lohnt, die Riesen zu reintegrieren. Sie hatten
bereits einmal ein Leben und vielleicht können sie wieder
ein neues bekommen.
Vanessa Miriam Carlow: Ich will kurz aufnehmen, was Herr
Venus gesagt hat: Natürlich ist es auch mit Blick auf die
Life-Cycle-Bilanz absolut unvernünftig, große leere Bauten
nicht zu nutzen oder sie gar abzureißen. Wir wissen, dass
die Energiewende eigentlich nur im Zusammenhang mit
enormen Energieeinsparmaßnahmen gelingen kann. Die in
den Gebäuden bereits gebundenen Energien und Stoffkosten werden bei einer konventionellen Bewertung der Bausubstanz in der Regel gar nicht abgebildet – und auch nicht
die volkswirtschaftlichen Kosten und Chancen. Dies aber
müssen wir lernen: Vollständige Kostenrechnungen beinhalten eben auch die Kosten von damals. Die eine Aufgabe
ist es, heute recyclebare Bauten für morgen zu errichten.
Die viel größere Herausforderung ist jedoch, Ideen für die
nicht genutzten Gebäude von gestern zu entwickeln.
Darüber hinaus ist natürlich auch klar, dass – mit Blick auf
die Energiewende, aber auch mit Blick auf die Vision von
lebenswerteren, gerechteren, schöneren, besseren Städten
– die Innenentwicklung und vor allem die Revitalisierung
der lokalen Konversionsflächen der richtige Weg ist. Wir
denken, dass die großen leeren Bauten in Berlin das Potenzial für eine nachhaltige Nachverdichtung sind.
Dr. Sonja Beeck: Wir haben natürlich großes Verständnis für
Rechnungen, wie sie Herr Dreyer aufgezeigt hat. Es ist nicht
einfach für einen Immobilienentwickler oder für einen Bauherren, die Umnutzung eines solch großen Gebäudes zu
stemmen. Wahrscheinlich sind hier aber wirklich andere Rechenmodelle und möglicherweise auch andere Finanzierungsmodelle notwendig. Wir brauchen prozessuale Entwicklungsmodelle, die das Risiko splitten. Es ist nicht
einfach, das auf viele Schultern zu verteilen. Die Bottomup-Lösung von Frau de Klerk war ein Modell dafür.
Wir haben allerdings auch in Deutschland in der Historie
ganz interessante Finanzmodelle entwickelt. Denken Sie an
den § 7e des Einkommensteuergesetzes: Dieses Gesetz, das
damals die Abschreibung bei innerstädtischen Immobilien
ermöglicht hat, war eines der Finanzinstrumente, die die
IBA ´87 sehr weit nach vorne gebracht hat. Vielleicht könnte es ähnliche Modelle auch für die großen Riesen geben.
Weiterhin lohnt es sich, auch in Städte wie Amsterdam oder
Kopenhagen zu gucken, auf das „Kraken“ oder die „Breeding Agencies“, also auf den Umgang mit Zwischennutzungen, auf das Management von anderen oder niedrigschwelligeren Zugängen. Dies kann ebenfalls ein wichtiges
Instrumentarium im Zusammenhang mit der Revitalisierung von schlafenden Riesen sein.
Vanessa Miriam Carlow: Gerade in Berlin gibt es im Augen-
49
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
blick Diskussionen darüber, dass es auf der einen Seite zu
einer deutlich wahrnehmbaren Verknappung von Wohnraum gekommen ist und es auf der anderen Seite diese ungenutzten Megaflächen gibt. Wer sagt eigentlich, dass diese
leeren Bauten in Zeiten von Ressourcenknappheit nicht eine
wirklich gute Ergänzung des städtischen Immobilienbestandes wären? Wir haben in Berlin die coolen Leute, haben
wirklich eine großartige, produktive Gelassenheit darin entwickelt, mit Temporärem und Überraschendem umzugehen. Das ist ein besonderes Markenzeichen unserer Stadt.
Warum sollten wir das nicht zu einem Ansatz für das systematische „Warmspielen“ von Adressen machen? Und dabei
sollten wir auch einen Blick auf die zum Teil stigmatisierten
Nachbarschaften jenseits des S-Bahnrings werfen. Wir müssen natürlich auch über Standards reden. Ist es nicht vernünftiger, ein Gebäude zu erhalten, indem man es nutzt, als
abzuwarten, bis es nicht mehr genutzt werden kann, weil es
bestimmte Standards nicht erfüllt? Wir denken, dass aufgrund der besonderen Umstände in Berlin, aufgrund der
Fülle dieser Bauten vielleicht andere Gesetzmäßigkeiten
gelten könnten, Ausnahmezustände erlaubt sein sollten.
Denn klar ist, dass auf dem „zweiten Arbeitsmarkt“ für Immobilien einige dieser Bauten doch sicher noch einmal brillieren könnten.
Dr. Sonja Beeck: Eine letzte Anmerkung möchte ich in meiner Rolle als Hochschullehrerin noch gerne anbringen. Wir
brauchen für diese Zukunftsaufgabe sehr viel Know-how
und vielleicht auch in der Ausbildung andere Schwerpunkte,
die Schulung anderer Fertigkeiten. Vieles wird an den Hochschulen noch nicht gelehrt. Das kann man nur anhand realer Projekte lernen. Man muss die Studierenden auf all die
Überraschungen, Unwägbarkeiten, Unbekannten in solchen
Prozessen vorbereiten und ihnen natürlich auch Themen
wie Finanzmanagement oder Denkmalpflege nahebringen,
die bei der Entwicklung der schlafenden Riesen wichtig sind.
Wir glauben, dass es in Berlin viel zu tun gibt in diesem Feld.
Wir würden gerne viele ermutigen, sich der Aufgabe zu stellen, dieses Stadtkapital zu heben, mit dem gebotenen Enthusiasmus und vielleicht manchmal mit einer gewissen
Unvernünftigkeit. Danke schön.
50
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
Schlusswort
Regula Lüscher, Senatsbaudirektorin
Herzlichen Dank für die wunderbaren Vorträge. Herzlichen
Dank an Carsten Venus, der gezeigt hat, dass Redevelopment gute Tools braucht und dass wir mit einem Cradle-toCradle-Denken auf dem richtigen Weg sind.
Herzlichen Dank an Fokke Morel, die uns vor Augen geführt
hat, dass der „Widerstand“ von Bestandsbauten schlussendlich unglaublich neue und schöne architektonische Konzepte hervorbringen kann. Ohne diesen Widerstand macht
eigentlich Entwerfen keinen Spaß. Gerade das Spezifische
vor Ort regt die Phantasie und Kreativität an, lässt uns wieder etwas Besonderes für genau diesen Ort entwickeln.
Ich danke Gisbert Dreyer, der uns darauf aufmerksam gemacht hat, dass man die Träume, die man hat, ganz genau
anschauen muss, dass sich eben nicht jedes Gebäude für
jede Nutzung eignet und dass es tatsächlich neben den
schönen Beispielen einfach auch Baustrukturen gibt, insbesondere aus den 1960er- und 1970er-Jahren, die in ihrer
Grundsubstanz wenig geeignet sind für eine Umnutzung
und Revitalisierung, nicht zuletzt auch in ökonomischer
Hinsicht.
Ich danke Wade Scaramucci dafür, dass er uns ein Beispiel
gezeigt hat, in dem aus einem fast hoffnungslosen Fall ein
wunderbares Gebäude entstanden ist. Vielleicht ist ein
Grund für den Erfolg, dass aus einem Bürohaus wieder ein
Bürohaus geworden ist. Ganz sicher ist dabei aber eine völlig neue Arbeitswelt produziert worden und das Gebäude in
diesem Sinne auch wirklich neu erfunden worden. Es wurde
gezeigt, dass es manchmal notwendig ist, den Zeitgeist aus
einem Gebäude auszutreiben – was mir manchmal wehtut.
Aber hier ist ein neuer Zeitgeist hineingekommen und dies
hängt nicht nur mit der neuen Art des Arbeitens und der
Gestaltung zusammen, sondern auch sehr stark mit der
Auseinandersetzung mit Fragen des schonenden Umgangs
mit Ressourcen im Betrieb eines solchen Gebäudes.
An vielen Beispielen, die heute vorgestellt worden sind, hat
sich bestätigt, dass die Entwicklung und die Neuinszenierung solcher Riesen einen großen Einfluss auf das Umfeld
haben können. Besonders deutlich wurde dies im Beitrag
von Paola Virano. Die Neuerfindung, die Neuinterpretation
des Lingotto-Gebäudes hat einen riesigen Impuls für das
Stadtquartier und die gesamte Stadt gesetzt.
Eva de Klerk, auch Ihnen danke ich für Ihren Beitrag, der uns
daran erinnert hat, dass manchmal Politik einfach nur zulassen, ermöglichen muss, weil dann nämlich die Energien,
die in den Individuen, in den Initiativen der Stadtgesellschaft stecken, zum Vorschein kommen und unglaublich
überzeugende, innovative Lösungen hervorbringen können.
Volker Jescheck, Sie hingegen haben gezeigt, dass Politik
manchmal auch wollen muss, um ein Projekt erfolgreich zu
entwickeln. Danke dafür. Interessant war zu sehen, dass
diese unterschiedlichen Strategien, nämlich des Zulassens
und des Wollens, ganz unterschiedliche Produkte und Architekturen produzieren. Auch das ist eine wichtige Erkenntnis.
Am Beispiel des Senflabors in Dijon haben wir dann gesehen, was kluge Architektur aus einem hässlichen Entlein
machen kann, auch mit wenig Mitteln. Vielen Dank Fokke
Morel, denn das gibt uns Hoffnung. Sie alle wissen, dass wir
in Berlin nicht mit viel Geld gesegnet sind.
Am Schluss hat Pia Ilonen am Beispiel der Kabelfabrik gezeigt, dass wir manchmal Architekten brauchen, die sagen,
dass wir keine Architekten brauchen. Auch hier war noch-
51
Schlafende Riesen - Neue Zukunft für XXL-Bauten
mal sehr deutlich zu sehen, dass die unterschiedlichen Prozesse wirklich auch unterschiedliche Architekturen und Architektursprachen, unterschiedliche Nutzungskonzepte
produzieren. Das hat einmal mehr meine These bestätigt,
dass der Prozess schlussendlich immer das Produkt bestimmt, man sich den Prozess also ganz genau überlegen
muss, um dann das richtige Produkt zu bekommen. Dafür
danke ich ganz herzlich.
gen und verändern, vielleicht auch über die IBA hinaus langfristig verändern. Wenn das gelingt, dann werden nicht nur
gute Projekte entstehen, sondern auch etwas Nachhaltiges
für die Zukunft. Das wünsche ich mir. Und Sonja Beeck und
Vanessa Carlow haben gezeigt, welchen unglaublichen
Reichtum Berlin an Raum und insbesondere auch an Schlafenden Riesen hat. An spannenden Aufgaben mangelt es
uns also nicht.
Ausgangspunkt der Vorträge war eigentlich immer die Frage: Wie gelingt es eigentlich, das Unmögliche möglich zu
machen? Es ging dann um Standorte, um Atmosphäre, um
Finanzierungsfragen, aber auch um die Frage, wie man
Menschen aktiviert. Jedes Beispiel war anders, hat andere
Lösungen gefunden, andere Ergebnisse hervorgebracht. Die
Aufgaben waren unterschiedlich und mit ihnen auch die
Prozesse, die zum Produkt geführt haben. Ich glaube, dass
eine Internationale Bauausstellung ein gutes Instrument
sein kann, Schlafende Riesen neu in Wert zu setzen, denn es
geht bei all diesen Vorhaben schlussendlich um einzelne Experimente. Eine IBA ermöglicht es, dass wir Dinge ausprobieren, dass wir Neues wagen, dass wir anders denken und
auch anders handeln, dass wir in diesem Ausnahmezustand
auch Vorschriften, tägliche Praxisgewohnheiten hinterfra-
Es bleibt, Sie ganz herzlich einzuladen zu unseren nächsten
zwei Veranstaltungen im Februar und April. Bevor ich Sie
entlasse, bedanke ich mich nochmals ganz herzlich bei allen
Gästen und ganz besonders auch bei unserem Moderator
Jürgen Tietz, der diese Diskussion sehr zielführend geleitet
hat. Nicht zuletzt möchte ich mich für die Vorbereitung und
Organisation der Veranstaltung bei adrian-prozessnavigation, Frau Adrian, Frau Zahn und Frau Pätzold, bedanken.
Herzlichen Dank auch an alle anderen, die wichtige Inputs
dafür gegeben haben, zum Beispiel an die Mitglieder des
ehemaligen Prae-IBA-Teams. Ich glaube, es war ein sehr inhaltsreicher Nachmittag. Nach den letzten Wochen, in denen wir viel verhandelt haben, freue ich mich darauf, vorwärts zu schauen und Dinge zu bewegen. Einen schönen
Abend, herzlichen Dank!
52