Entwurf Kaufrechtsvertrag Gemeinde

Kanton St.Gallen
Baudepartement/Volkswirtschaftsdepartement
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation/Amt für Wirtschaft und Arbeit
ENTWURF KAUFRECHTSVERTRAG PRIVAT an GEMEINDE
Datum
10. März 2016
Öffentliche Urkunde
Kaufsrechtsvertrag (Mustervertrag)
gelb=anzupassende Punkte
zugunsten
Politische Gemeinde …
zulasten
Grundstück Nr. …
Der Eigentümer des Grundstückes
Nr. …,
derzeit:
Name, Geschlecht, Geburtsdatum, Heimatort, Wohnort
Güterstand: …
in diesem Vertrag Eigentümer oder Verkäufer genannt
räumt hiermit
der Politischen Gemeinde …, vertreten durch den Gemeinderat und dieser wiederum
vertreten durch Herrn/Frau … Gemeindepräsident/in …, wohnhaft … und Herrn/Frau,
Gemeinderatsschreiber/in, wohnhaft in …
in diesem Vertrag Berechtigter oder Käufer genannt
am nachbeschriebenen Grundstück das folgende übertragbare Kaufsrecht gemäss
Art. 216 ff. OR ein.
A.
Beschreibung des Erwerbsobjektes
Grundbuch Gemeinde …
Liegenschaft Nr. …
Plan Nr. …, Gemeinde
Fläche m², Nutzung
Erwerbstitel
Kauf Datum, Beleg Nr.
Anmerkungen
Gesetzliches Pfandrecht gemäss Art. 84 StrG
14.10.2010 Beleg .., ID …
Vormerkungen
…
Dienstbarkeiten und Grundlasten
…
Grundpfandrechte
…
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B. Kaufpreis
Der Basiskaufpreis beträgt Fr. …/m², für … m2 somit Fr. …‘….-- (Franken in Worten)
zuzüglich der folgenden Indexierungen:

50 Prozent des Kaufpreises wird der Teuerung aufgrund des Landesindexes der
Konsumentenpreise (Stand per Juni 2015: 98.4 Punkte; Basis-Index (Dezember
2010=100 Punkte) im Zeitpunkt der Kaufsrechtsausübung angepasst. Der Anteil des
Basiskaufpreises von Fr. ….--/m² darf jedoch nicht unterschritten werden.

50 Prozent des Kaufpreises wird dem hypothekarischen Referenzzinssatz (aktueller
Referenzzinssatz gültig seit 02.06.2015: 1.75 %) im Zeitpunkt der
Kaufsrechtsausübung angepasst. Der Anteil des Basiskaufpreises von Fr. …/m² darf
jedoch nicht unterschritten werden.
Der Kaufpreis für das Erwerbsobjekt wird vom Käufer durch Überweisung auf ein Konto
zugunsten des Verkäufers per Datum der Eigentumsübertragung im Grundbuch getilgt,
abzüglich des Betrages, welcher gemäss Ziffer 6 der weiteren Kaufsbestimmungen direkt
auf das PC-Konto … des Kantonalen Steueramtes (Hinweis bei Zahlung: GS-Nr. …, Gemeinde …) zur Deckung der Grundstückgewinnsteuer zu überweisen ist.
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Der Käufer übergibt dem Verkäufer bis zur Eigentumsübertragung im Grundbuch über
den geschuldeten Kaufpreis ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer
Bank.
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C. Kaufsbestimmungen
1. Der Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr für den Käufer findet
mit der Grundbucheintragung statt.
2. Die Eigentumsübertragung hat innerhalb von drei Monate nach der Ausübungserklärung des Kaufsrechts oder nach der Durchführung einer allfälligen Urnenabstimmung
zu erfolgen. Nach Ablauf dieses Zeitraumes ist die säumige Vertragspartei in Verzug.
Bei Verzug des Verkäufers als auch bei Verzug des Käufers ist der säumigen Partei
eine Nachfrist im Sinne von Art. 107 OR anzusetzen. Art. 214 OR über den
Käuferverzug findet keine Anwendung.
3. Die mit diesem Rechtsgeschäft zusammenhängenden amtlichen Kosten und die
Gebühren des Grundbuchamtes sowie die Handänderungssteuer von … % vom
Kaufpreis bezahlen die Parteien je zur Hälfte.
Die Parteien nehmen zur Kenntnis, dass für die Handänderungssteuer die
Veranlagung gegenüber dem steuerpflichtigen Käufer erfolgt, der Verkäufer
solidarisch haftet und ein gesetzliches Pfandrecht zugunsten der Gemeinde …
besteht.
4. Die Vermessungs- und Vermarkungskosten des Geometers für die Bildung des
Erwerbsobjektes sowie die Gebühren des Grundbuchamtes für die Grundstückteilung
bezahlen die Parteien ebenfalls je zur Hälfte. Die definitive Vermarkung des
Erwerbsobjektes durch den Geometer erfolgt jedoch erst nach Abschluss der
Bauarbeiten.
Die Kosten für die Aufnahme des Gebäudes und der Anlagen durch den Geometer in
das Vermessungswerk der Politischen Gemeinde … bezahlt der Käufer.
5. Die Grundstückgewinnsteuer geht zulasten des Verkäufers. Der Steueranspruch
entsteht mit der Eintragung dieses Rechtsgeschäftes im Grundbuch (vgl. Art. 133
Abs. 3 i.V.m. Art. 131 Abs. 1 StG).
Nach Art. 212 StG werden Ausgleichszinsen berechnet:
zugunsten des Steuerpflichtigen auf allen Zahlungen, die er aufgrund einer
vorläufigen Rechnung bis zur Schlussrechnung geleistet hat;
zulasten des Steuerpflichtigen auf dem veranlagten Steuerbetrag ab dem 90. Tag
nach dem Entstehen des Steueranspruchs (Grundbucheintrag).
Die Parteien haben Kenntnis davon, dass dem Staat für die Grundstückgewinnsteuer
einschliesslich Ausgleichszinsen am Erwerbsobjekt ein gesetzliches Pfandrecht
zusteht, das allen eingetragenen Grundpfandrechten vorgeht (vgl. Art. 227 StG und
Art. 167 Abs. 2 Ziff. 5 EGzZGB). Der Käufer haftet somit während drei Jahren seit
dem Eigentumserwerb mit dem Grundstück für die fällige Grundstückgewinnsteuer.
6. Die vom Verkäufer aus diesem Rechtsgeschäft zu bezahlende
Grundstückgewinnsteuer ist vor der Eigentumsübertragung vom Kantonalen
Steueramt provisorisch berechnen zu lassen. Der mutmassliche Steuerbetrag ist vom
Käufer nach der Eigentumsübertragung und unmittelbar nach Kenntnisnahme der
vorläufigen Steuerrechnung auf Abrechnung am Kaufpreis und für Rechnung des
Verkäufers dem Kantonalen Steueramt zu überweisen.
Der aufgrund der definitiven Schlussrechnung nicht benötigte bzw. fehlende Betrag
wird dem Verkäufer zurückerstattet bzw. nachbelastet.
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Die Ausgleichszinsen nach Art. 212 StG stehen dem Verkäufer zu bzw. gehen zu
seinen Lasten.
Der Käufer verzichtet auf eine weitergehende Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer.
7. Die Vertragsparteien nehmen über die das Erwerbsobjekt betreffenden Abgaben
(Grundsteuern etc.) per Besitzesantritt eine separate und ausseramtliche Abrechnung
vor.
8. Die Parteien haben Kenntnis von den gesetzlichen Bestimmungen über die
Veräusserung von Miet- (Art. 261 OR) und Pachtgegenständen (Art. 290 OR).
Der Verkäufer bestätigt hiermit ausdrücklich, dass über das Erwerbsobjekt weder
Mietverträge noch Pachtverträge bestehen.
9. Die Gewährleistung bezüglich der Bodenbeschaffenheit wird seitens des Verkäufers
im gesetzlich zulässigen Rahmen ausgeschlossen (vgl. Art. 197 ff. und 219 OR).
Den Parteien ist die Bedeutung dieser Bestimmung bekannt.
10. Der Verkäufer, …, erklärt hiermit ausdrücklich, unter dem Güterstand der … zu
stehen.
11. Die Kosten und die Gebühren des Grundbuchamtes für die Errichtung der definitiven
Grundpfandrechte auf dem Erwerbsobjekt bezahlt der Käufer.
12. Der Käufer übernimmt das Erwerbsobjekt im heutigen Erschliessungszustand.
Sämtliche angefallenen und künftige Kosten im Zusammenhang mit der
Erschliessung und Entwicklung (Bau einer Zufahrtsstrasse, Landumlegung, die
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, etc.) des Erwerbsobjektes sind im Kaufpreis
nicht inbegriffen und gehen vollumfänglich zu Lasten des Käufers.
13. Vorbehalt
Der Käufer nimmt zur Kenntnis, dass sich das Erwerbsobjekt im Zeitpunkt der
Vertragsunterzeichnung gemäss dem rechtsgültigen Zonenplan der Politischen
Gemeinde … in der Zone übriges Gemeindegebiet befindet. Diesem Kaufvertrag
vorbehalten bleibt die rechtskräftige Umzonung des Erwerbsobjektes in eine
Bauzone.
14. Vorbehalt
Sollte die Umzonung des Erwerbsobjektes von der Zone übriges Gemeindegebiet in
eine Bauzone von den zuständigen kantonalen Behörden nicht genehmigt werden, so
bleiben die Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht
(BGBB) für dieses Rechtsgeschäft ausdrücklich vorbehalten.
15. Vorbehalt
Je nach Finanzbefugnis liegt dieses Rechtsgeschäft gemäss Art. 31 und Anhang der
Gemeindeordnung der Politischen Gemeinde … in der Kompetenz des Gemeinderates, allenfalls unterliegt es dem fakultativen Referendum oder es ist sogar eine
Urnenabstimmung notwendig. Der Grundbucheintragung ausdrücklich vorbehalten
bleibt die Genehmigung dieses Kaufvertrages durch den Gemeinderat sowie allenfalls
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die Bestätigung über die Auflage und den unbenützten Ablauf der Referendumsfrist
oder die Zustimmung der Bürgerschaft.
16. Für die Überbauung des Erwerbsobjektes ist der vom Gemeinderat … am
XX.XX.201X erlassene Sondernutzungsgsplan …, welcher vom Baudepartement des
Kantons St. Gallen am XX.XX.201X genehmigt wurde, massgebend.
Der Käufer erklärt, dass er vom Sondernutzungsgsplan …, und von den
dazugehörigen „Besonderen Vorschriften“ Kenntnis genommen hat. Er hat Plan und
Vorschriften für Gebäude und Umgebung, soweit diese Bestimmungen jeweils gültig
sind, einzuhalten.
17. Die Parteien haben Kenntnis davon, dass nicht alle öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen aus dem Grundbuch hervorgehen. Ob für das
Erwerbsobjekt solche bestehen, ist insbesondere aus den entsprechenden Plänen,
Katastern, Verordnungen oder Verfügungen ersichtlich (Zonen- und
Überbauungspläne, Strassenplan, Schutzverordnungen, Kataster der belasteten
Standorte usw.).
18. Die Vertragsparteien haben Kenntnis, dass neben den erwähnten gesetzlichen
Pfandrechten allenfalls weitere gesetzliche Grundpfandrechte geltend gemacht
werden können. Die Abklärung, ob allenfalls ausstehende Forderungen bestehen, ist
allein Sache des Käufers.
Die Vertragsparteien bestätigen, dass sie durch die Urkundsperson über die
Tragweite dieser Bestimmung orientiert worden sind und dass sie einen Auszug aus
den einschlägigen Gesetzesbestimmungen über die gesetzlichen Grundpfandrechte
erhalten haben.
Der Verkäufer sichert dem Käufer zu, dass keine öffentlich-rechtlichen Abgaben, für
welche ein gesetzliches Pfandrecht besteht, ausstehend sind. Sollten wider Erwarten
trotzdem noch gesetzliche Pfandrechte geltend gemacht werden, verpflichtet sich der
Verkäufer zur Bezahlung oder anderweitigen Sicherstellung der entsprechenden Forderungen.
19. Für die Gebühren des Grundbuchamtes vereinbaren die Parteien die solidarische
Haftung.
20. Die Parteien verpflichten sich, die obligatorischen Bestimmungen dieses Vertrages
allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden und denselben die gleiche Verpflichtung
zur Weiterüberbindung aufzuerlegen.
21. Dieser Kaufvertrag wird in einem Original ausgefertigt. Die Vertragsparteien erhalten
je eine Kopie mit Eintragsbescheinigung des Grundbuchamtes ….
- - - -
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D.
Kaufsrechtsbestimmungen
1.
Das Kaufsrecht wird auf … Jahre ab Vertragsabschluss vereinbart und ist auf diese
Dauer im Grundbuch vorzumerken. Der Berechtigte kann das Kaufsrecht für die
ganze Grundstücksfläche oder aber auch für beliebige Teilflächen ausüben oder die
ganze Grundstücksfläche ebenso wie beliebige Teilflächen auf Dritte übertragen. Bei
Ausübung oder Übertragung für Teilflächen bleibt das Kaufsrecht für die noch nicht
ausgeübten oder nicht übertragenen Teilflächen weiterhin bestehen. Das Kaufsrecht
ist bis zum Ablauf der Ausübungsfrist im Grundbuch vorzumerken.
2.
Der Berechtigte hat Anspruch auf eine Verlängerung des Kaufsrechts um weitere …
Jahre. Das Kaufsrecht erlischt durch Zeitablauf, sofern die Parteien nicht vor Ablauf
der oben vereinbarten Dauer die Verlängerung beim Grundbuchamt angemeldet
haben und diese eingetragen worden ist. Der Berechtigte hat das Begehren um eine
solche Verlängerung des Vertrages jeweils spätestens sechs Monate vor
Vertragsablauf dem Eigentümer schriftlich mitzuteilen.
3.
Dieses Kaufsrecht ist übertragbar und vererblich.
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4.
Die Ausübung dieses Kaufsrechts kann vom Berechtigten während der Vertragsdauer
jederzeit erfolgen.
Ein allfälliger Rechtsnachfolger des Berechtigten hat in sämtliche Rechte und
Pflichten dieses Vertrages einzutreten.
5.
Vorbehalt (je nach Vereinbarung bezüglich Einzonung)
Die Ausübung des Kaufsrechts erfolgt unter Vorbehalt der Zustimmung der
zuständigen kantonalen Behörden für die Umzonung des Erwerbsobjektes vom
übrigen Gemeindegebiet in eine Bauzone. Sollte die Umzonung des Erwerbsobjektes
nicht genehmigt werden, fällt dieser Vertrag für beide Parteien entschädigungslos
dahin.
6.
Dieses Recht ist gegenüber dem Eigentümer mit eingeschriebenem Brief geltend zu
machen. Dem Grundbuchamt soll eine Kopie der Ausübungserklärung zugestellt
werden.
7.
Vorbehalt
Dieses Rechtsgeschäft liegt gemäss Gemeindeordnung der Politischen Gemeinde …
in der Kompetenz des Gemeinderates. Die Genehmigung dieses Kaufsrechtsvertrags
durch den Gemeinderat bleibt der Grundbuchvormerkung ausdrücklich vorbehalten.
8.
Unmittelbar nachdem der Berechtigte die Ausübung des Kaufsrechts gegenüber dem
Eigentümer an einer Teilfläche erklärt hat, ist die definitive Vermessung durch den
Grundbuchgeometer vom Eigentümer des Grundstückes Nr. … dem Grundbuchamt
… in Auftrag zu geben.
9.
Der Eigentümer verpflichtet sich hiermit, ohne Zustimmung des Berechtigten keine
neuen Dienstbarkeiten und Vormerkungen sowie Pachtverträge zulasten der kaufsrechtsbelasteten Bodenfläche zu errichten.
10. Anmeldung
Dieses Kaufsrecht wird hiermit wie folgt zur Vormerkung im Grundbuch …
angemeldet:
Vormerkung auf Nr. …
Übertragbares Kaufsrecht bis XX.XX.201X zugunsten Politische Gemeinde …
11. Die Einräumung dieses Kaufsrechtes erfolgt unentgeltlich jedoch nicht
schenkungsweise.
12. Die mit der Begründung des Kaufsrechtes zusammenhängenden amtlichen Kosten
und die Gebühren des Grundbuchamtes bezahlen die Parteien ebenfalls je zur Hälfte.
13. Für die Gebühren des Grundbuchamtes vereinbaren die Parteien die solidarische
Haftung.
14. Die Parteien verpflichten sich, die obligatorischen Bestimmungen dieses Vertrages
allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden und denselben die gleiche Verpflichtung
zur Weiterüberbindung aufzuerlegen.
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15. Dieser Kaufsrechtsvertrag wird in einem Original ausgefertigt. Die Vertragsparteien
erhalten je eine Kopie mit Eintragungsbescheinigung des Grundbuchamtes.
PLZ Gemeinde,
Der Eigentümer und Verkäufer
..........................................................
Muster Peter, geboren 24.04.1949
Der Käufer und Berechtigte
Politische Gemeinde …
Der Gemeinderat
…,
…,
Gemeindepräsident
Gemeinderatsschreiber
Öffentliche Beurkundung
Der vorstehende Kaufsrechtsvertrag ist im Verfahren gemäss Artikel 18 - 23 EGzZGB von
den Vertragsparteien selbst gelesen worden. Sie haben den Inhalt der Urkunde
genehmigt und diese unterzeichnet. Die Urkunde enthält den mitgeteilten Parteiwillen.
PLZ Gemeinde,
,
Uhr
Grundbuch …
…,
Grundbuchverwalter
9/9