Anlage A Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB Bebauungsplan
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Anlage A Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB Bebauungsplan „Hungerbühl“ im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in Aalen-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften für das Bebauungsplangebiet, Plan Nr. 43-03/8 INHALTSVERZEICHNIS 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes 2. Bestehende Situation und Rechtsverhältnisse 3. Erfordernis der Planaufstellung 4. Einordnung in übergeordnete Planungen 4.1. Landesentwicklungsplan/ Regionalplan 4.2. Flächennutzungsplan und Landschaftsplan 5. Städtebauliches Konzept und Erschließung 6. Grünflächen und Grünordnung 6.1. Grünordnung/ Umweltbericht 6.2. Öffentliche und private Freiflächen 7. Planungsrechtliche Festsetzungen des Bebauungsplans 7.1. Art der baulichen Nutzung 7.2. Maß der baulichen Nutzung 7.3. Bauweise 7.4. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 7.5. Stellung der baulichen Anlagen 7.6. Nebenanlagen 7.7. Garagen 8. Ver- und Entsorgung 9. Immissionen 9.1. Häselbachstadion 9.2. Ebnater Steige (L 1084) 10. Städtebauliche Daten 11. Satzung über örtliche Bauvorschriften § 74 LBO 11.1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 11.2. Werbeanlagen 11.3. Antennen 11.4. Freileitungen 11.5. Regenwasserbehandlung 11.6. Ordnungswidrigkeiten 12. Zusammenfassung Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange 1 2 2 3 3 4 4 7 7 7 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 11 12 12 12 13 14 14 14 15 15 17 Anlagen: Abgrenzungsplan (30.09.2014/ 09.12.2014) Luftbild Auszug aus dem Flächennutzungsplan (wirksam seit 19.07.2006) B-Plan-Entwurf „Hungerbühl“, Plan Nr. 43-03/8 (30.09.2014/ 09.12.2014) Städtebauliches Konzept (30.09.2014) Schnitt durchs Bebauungsplangebiet „Hungerbühl“ (30.09.2014) Überholter Bebauungsplan-Enwurf 1. Auslegung (Stand 2009) Umweltbericht (30.09.2014/ 09.12.2014) Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 1 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet liegt am östlichen Ortsrand von Unterkochen Richtung Glashütte. Es wird durch folgende Flurstücke begrenzt, bzw. teilweise werden folgende Flurstücke angeschnitten: Im Norden durch die Flst. 908/6, 908, 930/2, 973/1, 973/2, 928/1, 935/2; Im Westen durch die Flst. 908, 928, 929, 930/1, 930/2, 908/36, 896/3, 896/1, 899/1; Im Süden durch die Flst. 896/2, 899/1; Im Osten durch die Flst. 939, 936, 938/1, 938/3, 935/1, 935/2, 933, 934, 852. Die Abgrenzung des Bebauungsplangebietes „Hungerbühl“ weist eine Größe von ca. 3,2 ha auf. Der Geltungsbereich des B-Plan-Entwurfs der 1.Auslegung war mit ca. 3,98 ha größer als die jetzige Abgrenzung. Die Verkleinerung des Geltungsbereichs geht zurück auf die Berücksichtigung von Anregungen, die im Rahmen der ersten Auslegung seitens Trägern öffentlicher Belange vorgebracht worden waren. Die überarbeitete Planung orientiert sich nun im Osten an den Darstellungen des Flächennutzungsplans, sodass nach Berücksichtigung der Stellungnahmen die ursprünglich vorgesehene FNPÄnderung als obsolet erachtet werden kann. Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses (Geltungsbereich damals 4,3 ha) war der Bereich im Nordwesten gegenüber der Sporthalle noch Bestandteil der Planung. Mangels konkreter Überlegungen zu dieser Fläche wurde der Bereich jedoch bereits für den Bebauungsplan-Entwurf der 1. Auslegung wieder aus dem Geltungsbereich herausgenommen. Weiterhin war südlich des bestehenden Feldweges ein ca. 15 m bis 25 m breiter Grünstreifen in den Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses einbezogen worden, um dort eine gestaltete Freiflächenzone mit Spielstationen und eine Entwässerungsmulde vorzusehen. Im überarbeiteten städtebaulichen Konzept der Project GmbH von 2007 sowie im öffentlich ausgelegenen Bebauungsplan-Entwurf der 1. Auslegung war südlich des Feldweges nur noch eine ca. 3 m breite Entwässerungsmulde vorgesehen, die das Hangwasser aus der südlich anschließenden Feldflur aufnehmen sollte. Für den Bebauungsplan-Entwurf der 2. Auslegung wurde hiervon Abstand genommen. Das Hangwasser soll künftig durch eine andere Querneigung des Feldweges abgefangen und über eine technische Entwässerung der Retentionsfläche im Norden zugeführt werden. In der Abgrenzung für den 1. Auslegungsbeschluss wurde der Geltungsbereich im Osten etwas vergrößert um die außerhalb des Geltungsbereichs liegenden Flst. 936 und 938/1 zu erschließen (dies war eine Anregung der Grundstückseigentümer in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung am 20.10.2005). Auch dies wurde in der Überarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfs für die 2. Auslegung so beibehalten. Weiterhin wurde im September 2008 bei der Stadt Aalen eine Anfrage gestellt, ob südlich der Wendeanlage des Wallweges und der Kocherburgschule eine Bebauung möglich wäre (Flst. 896/2). Die Fläche liegt teilweise im Außenbereich und ist im Flächennutzungsplan zum überwiegenden Teil als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Im Hinblick auf das geplante Baugebiet Hungerbühl stellt die Erweiterung Richtung Wallweg in diesem Bereich eine sinnvolle Arrondierung dar. Die beiden Bauplätze am Wallweg waren bereits Bestandteil des Bebauungsplan-Entwurfs der 1. Auslegung. Für die 2. Auslegung wurde die Erschließungsmöglichkeit dahingehend erweitert, dass künftig beide Bauplätze mittels eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes nicht nur fußläufig erreichbar Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 2 sein sollen. Garagen und überdachte Stellplätze sollen in diesem Zusammenhang hier nicht mehr, wie in der 1. Auslegung vorgesehen, an einem zentralen Garagenhof am Wallweg, sondern allgemein zulässig sein. Damit zwischen der bisherigen Abgrenzung im Westen des Plangebiets und dem westlich angrenzenden Bebauungsplangebiet (Plan Nr. 43-03/5), in dem sich die Schulen befinden, keine landwirtschaftlichen Restflächen übrig bleiben, ist auf diesen Flächen die Ausgleichsmaßnahme M 1 vorgesehen. Aufgrund der Größe, Lage und Zuschnittes wären diese Flächen nicht mehr sinnvoll zu bewirtschaften gewesen. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes ist im Abgrenzungsplan (Anlage) dargestellt. Das Plangebiet weist eine Größe von 3,2 ha auf. 2. Bestehende Situation und Rechtsverhältnisse Das Plangebiet stellt sich als unbebauter Nordhang dar, der an der südlichen Plangebietsgrenze am höchsten ist, und von dort auf einer Strecke von ca. 120 m bis 170 m ca. 17 m nach Norden abfällt. Im östlichen Plangebiet beträgt das Gefälle von Süd nach Nord im Durchschnitt ca. 14 %; im Westen ist es etwas flacher mit ca. 9 –11 % Gefälle. Im westlichen Anschluss an das Plangebiet ist im Bebauungsplan Plan Nr. 43-03/5 (rechtsverbindlich seit 26.10.1974) eine Fläche für den Gemeinbedarf (Schule/ Sporthalle) festgesetzt. Dort befinden sich die „Kutschenwegschule“, die „Kocherburg-Realschule“ und die Sport-/ Festhalle. Westlich der Gemeinbedarfsfläche setzt dieser Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet und ein Mischgebiet fest. Im Norden des Plangebietes schließt sich Grabeland an, das von zwei Armen des Häselbachs durchzogen ist. Im Flächennutzungsplan ist hier eine Grünfläche mit unterschiedlichen Zweckbestimmungen dargestellt: geplanter Spielplatz, geplanter Sportplatz, bestehende Fläche für Minigolf und Grabeland. Im Osten des Plangebietes schließen sich landwirtschaftliche Flächen und bestehende Streuobstwiesen an. Weiter östlich befindet sich das Häselbachstadion. Südlich des Plangebietes erstreckt sich der landwirtschaftlich genutzte Nordhang weiter hoch bis zur Ebnater Steige (L1040). Rechtsverhältnisse Der Bebauungsplan-Entwurf „Hungerbühl“ überlagert im Westen im Bereich des Wallweges teilweise folgende Bebauungspläne: • Bebauungsplan „Kutschenweg III“, Plan Nr. 43-03/2 (in Kraft: 07.07.1973), und • Bebauungsplan Plan Nr. 43-03/5 (in Kraft: 26.10.1974). Eigentumsverhältnisse Das Bebauungsplangebiet befindet sich, mit Ausnahme einiger weniger Grundstücke an den Plangebietsrändern (z.B. geplante Retentionsfläche), zwischenzeitlich in städtischer Hand; eine Bodenordnung ist im Sinne eines Neuzuschnitts der Grundstücke entsprechend der Planung noch durchzuführen. 3. Erfordernis der Planaufstellung Unterkochen bildet den südlichen Siedlungsschwerpunkt im Kernbereich Aalen, wobei sich der Siedlungsbereich in den Tallagen von Schwarzem und Weißem Kocher befindet. Die T-förmige Siedlungsstruktur von Unterkochen ist stark topographisch geprägt: während sich in den Talauen, entlang von Gewässern und Verkehrswegen, vor allem Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 3 gewerbliche Nutzungen entwickelt haben, sind die Wohngebiete die Hänge hinauf gewachsen. Unterkochens prägnante Lage am Durchbruch des Kochers durch den Albtrauf wird weiter bestimmt durch die umgebenden Berge mit Bewaldung der Kuppen. Bedingt durch diese topographischen und landschaftlichen Gegebenheiten ist die zukünftige Siedlungsentwicklung von Unterkochen jedoch stark eingeschränkt. Die Immissionen von Verkehrswegen sowie von Industrie- und Gewerbebetrieben beeinträchtigen die Wohnbauentwicklung und Qualität des Wohnumfeldes. Die Wohnbautätigkeit konzentrierte sich seither in Unterkochen auf die Neuordnung des Ortskerns, die Schließung von Baulücken sowie auf städtebaulich vertretbare Abrundungen des Siedlungsbereiches. Eine verstärkte Siedlungsentwicklung - wie raumordnerisch an sich erstrebenswert - hat nicht stattgefunden. Im Interesse der Eigenentwicklung und um weitere Abwanderungen von Einwohnern zu vermeiden, ist es notwendig, neue Baugebiete auszuweisen; die Nachfrage nach Wohnbauland kann in Unterkochen nicht alleine aus den bereits bestehenden Wohnbauflächen heraus gedeckt werden. Die Wohnbevölkerung von Unterkochen nahm von 6.090 Einwohnern (Stand 1979) um 1.132 Einwohner ab, und beträgt derzeit 4.958 Einwohner (Stand 31.12.2013). Dieser Bevölkerungsrückgang ist auf die oben beschriebene besondere Situation in Unterkochen zurückzuführen, da in der Vergangenheit wenig neues Bauland geschaffen werden konnten. Eine starke Abwanderung von Bauwilligen in umliegende Ortsteile und Gemeinden war die Folge. Unterkochen gehört gemeinsam mit den Stadtteilen Wasseralfingen, Weststadt und der Kernstadt Aalen zum Kernbereich Aalen, in dem sich die Siedlungstätigkeit aus raumordnerischer Sicht vorrangig vollziehen sollte. Infrastrukturell ist Unterkochen gut ausgestattet, so dass hier eine Grundversorgung der Bevölkerung gewährleistet ist. Die Bereitstellung zusätzlicher Bauflächen ist erforderlich, um Bevölkerung, Arbeitsplätze sowie öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen zu sichern. Nachdem das geplante Wohnbaugebiet „Pfromäcker“ in Aalen-Unterkochen in den letzten Jahren nicht realisierbar war, verbleibt im Flächennutzungsplan als letzte ausgewiesene Wohnbaufläche der Bereich „Hungerbühl“. Die Lage des Baugebietes „Hungerbühl“ am östlichen Ortsrand von Unterkochen erfordert, dass gestalterischen Anforderungen sowie Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes besondere Beachtung geschenkt wird. Mit dem Bebauungsplan-Verfahren „Hungerbühl“, Plan Nr. 43-03/8 wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie die Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange gewährleistet. 4. 4.1. Einordnung in übergeordnete Planungen Landesentwicklungsplan/ Regionalplan Im Landesentwicklungsplan ist die Stadt Aalen in der Region Ostwürttemberg als Mittelzentrum ausgewiesen und weiter auszubauen. Das Mittelzentrum Aalen wird mit 127.800 Einwohnern aus den Nahbereichen Aalen, Abtsgmünd, Bopfingen, Kapfenburg, Neresheim und Oberkochen gebildet. Die Mittelzentren der Region haben gemäß Regionalplan u.a. die Aufgabe, neben der Grundversorgung für ihren Nahbereich und den gehobenen und spezialisierten Bedarf an Gütern und Dienstleistungen für ihren Mittelbereich auch alle Teile der Region, in funktioneller Abstimmung miteinander, ausgewogen mit Gütern und Dienstleistungen des hochspezialisierten Bedarfs (oberzentrale Einrichtungen) zu versorgen. Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 4 Die Stadt Aalen liegt an den im Landesentwicklungsplan ausgewiesenen Entwicklungsachsen: • (Schorndorf -) Schwäbisch Gmünd - Aalen - Bopfingen (- Nördlingen) und • (Crailsheim -) Ellwangen - Aalen - Heidenheim – Giengen Aalen ist als Siedlungsbereich ausgewiesen. Als "Weitere Siedlungsbereiche" sind die Teilorte Dewangen, Ebnat, Fachsenfeld, Hofherrnweiler, Unterkochen, Waldhausen und Wasseralfingen ausgewiesen. Dabei soll die weitere großräumige Siedlungsentwicklung der Region Ostwürttemberg vorrangig auf Siedlungsbereiche an den Entwicklungsachsen mit ihren leistungsfähigen Bandinfrastrukturen wie Schiene, Straßen und Trassen der Energieversorgung sowie auf Siedlungsbereiche der Zentralen Orte mit ihren besonders guten sozialen und kulturellen Versorgungseinrichtungen ausgerichtet werden. Dabei sollen bandartige Siedlungsentwicklungen vermieden werden. In diesen Siedlungsbereichen ist folgendes anzustreben: • gezielte Zunahme der Bevölkerung durch Binnen- und soweit erforderlich durch Außenwanderungsgewinne, • gezielte Vermehrung der Arbeitsplätze durch Neuansiedlung und Erweiterung, • gezielter Ausbau der zentralörtlichen Einrichtungen im Versorgungskern des Zentralen Ortes. 4.2. Flächennutzungsplan und Landschaftsplan Der gemeinsame „Flächennutzungsplan für die Verwaltungsgemeinschaft Aalen“ (FNP) - einschließlich integriertem Landschaftsplan (LP) - ist nach verschiedenen Einzeländerungen am 19.07.2006 wirksam geworden. Der Flächennutzungsplan enthält im Bereich „Hungerbühl“ folgende Darstellungen: • geplante Wohnbaufläche (ca. 1,9 ha), • geplante und bestehende Erweiterungsfläche für Gemeinbedarfseinrichtungen (Zweckbestimmung „geplante sportliche Einrichtung“), • unterirdische Leitung (Abwasserkanal) • Straßenplanung entlang Sporthalle • Grünfläche mit der Zweckbestimmung „geplanter Spielplatz“. Im Landschaftsplan ist die Wohnbaufläche als Konfliktfläche K Uko 09 dargestellt. Der Bebauungsplan „Hungerbühl“ (Plan Nr. 43-03/8) weicht im Norden, Süden, Westen und Osten geringfügig von den Darstellungen des Flächennutzungsplans ab. Dieser ist jedoch nicht parzellenscharf zu verstehen. Durch den überarbeiteten BebauungsplanEntwurf (Verkleinerung des Plangebiets im Osten) wird das Entwicklungsgebot aus dem Flächennutzungsplan gewahrt. Die ursprünglich geplante 28. FNP-Änderung ist demnach nicht mehr erforderlich und das Parallelverfahren kann eingestellt werden. Die geringfügigen Abweichungen in der Darstellung werden im Zuge der Fortschreibung des Flächennutzungsplans angepasst. 5. Städtebauliches Konzept und Erschließung Grundlage für das Baugebiet Hungerbühl ist das städtebauliche Konzept der Project GmbH aus Esslingen von 2004, welches bereits für die 1. Auslegung angepasst worden war und nun für die 2. Auslegung vom Stadtplanungsamt Aalen erneut angepasst wurde. Ausgehend von der topographischen Situation eines vom Feldweg im Süden des Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 5 Plangebiets zum Häselbachtal relativ stark abfallenden Nordhanges ist ein Konzept entwickelt worden, dass in der städtebaulichen Grundstruktur eine höhenlinienbegleitende Bebauung vorsieht. Südlich der Gemeinbedarfsflächen werden am Wallweg wie oben beschrieben weitere zwei Bauplätze geregelt. Erschließung Die äußere Erschließung erfolgt über die Verlängerung der von der Waldhäuser Straße abzweigenden Erschließungsstraße, die im Norden der Sport-/Festhalle verläuft. Die Haupterschließung des Gebiets erfolgt demnach von Nordwesten. Im Osten des Plangebiets ist ein Anschluss (Straße B) an die Gemeindeverbindungsstraße nach Glashütte vorgesehen. Diese Anbindung soll jedoch lediglich als Überlauf fungieren und ist dementsprechend mit einer geplanten Breite von 4,5 m in ihrer Dimensionierung minimiert. Die innere Erschließung erfolgt über die Straßen A, B und C sowie einen verbindenden Fußweg. Sie weisen folgende Lagen und Querschnitte auf: Straße A • Lage im Westen, senkrecht zu den Höhenlinien. • Fahrbahn 5,8 m, einseitiger Gehweg im Westen mit ca. 1,5 m Breite. • Die Aufweitung am südwestlichen Ende dient der Andienung der Trafostation. • Westlich der Straße A zweigt ein 2,5 m breiter Fußweg ab, um das Schulzentrum im Westen fußläufig an das Plangebiet anzubinden. Entlang des Fußwegs wird ein Zufahrtsverbot festgesetzt, da von ihm aus das angrenzende Baugrundstück nicht erschlossen werden soll. Straße B • Lage im Norden, parallel zu den Höhenlinien. • Fahrbahnbreite 5,8 m, keine separaten Gehwege. • Die Straße B bildet mit den bestehenden anschließenden Straßen außerhalb des Plangebiets einen Ring, verengt sich jedoch östlich der geplanten Bebauung auf 4,5 m Breite und soll nur als Notüberlauf dienen. • Im Osten der Straße B zweigt ein kurzer Weg nach Süden ab (Breite Wegefläche 3,5 m), der der Erschließung der Flst. 936 und 938/1 dient. Die bisherige Erschließung dieser landwirtschaftlich genutzten Flurstücke vom südlich gelegenen Feldweg her entfällt mit der Realisierung des Baugebietes. Straße C • Lage im Süden, parallel zu den Höhenlinien. • Fahrbahnbreite 5,8 m • Im Osten der Straße C befindet sich ein Wendehammer der für ein dreiachsiges Müllfahrzeug ausgelegt ist. • Im Bereich des Wendehammers sind vier öffentliche Parkplätze vorgesehen. • Vom Wendehammer ausgehend führt ein 3,5 m breiter Weg nach Norden Richtung Straße B. Dieser kann bei Störungen als Notüberlauf dienen, eine allgemeine Befahrbarkeit ist jedoch aufgrund des vorherrschenden steilen Gefälles nicht vorgesehen. • Mittels eines vom Wendehammer in Richtung Süden führenden Fußwegs mit einer Breite von 2,5 m soll das Plangebiet an den bestehenden Feldweg (Verbindung Glashütte) angeschlossen werden. Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 6 Straße D • Der bereits vorhandene Feldweg im Süden – Richtung Glashütte - wird innerhalb des Planungsgebietes mit einer Breite von 3,50 m als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Wallweg Im Westen des Plangebiets werden von der bestehenden Stichstraße „Wallweg“ aus zwei Baugrundstücke erschlossen. Diese liegen ca. 3,5 m bis 4 m höher als der Wallweg. Der Böschungsbereich befindet sich nördlich des Flurstücks 896/2. Im BebauungsplanEntwurf der 1. Auslegung war hier eine Garagenbaufläche vorgesehen. Im Rahmen der Überarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfs wurde eine Lockerung der Festsetzungen vorgenommen. Nun ist es prinzipiell möglich, die Baugrundstücke direkt anzufahren (wenngleich dies aufgrund der Topografie nicht ohne aufwendigere bauliche Maßnahmen von privater Seite möglich ist). Hierfür wird ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht festgesetzt und in diesem Zusammenhang Garagen und Carports – statt wie bisher in einem Garagenbaufenster – allgemein zugelassen. Den privaten Bauherren wird so mehr Freiheit gewährt. Öffentliche Stellplätze • Vorgesehen sind vier Stellplätze im Bereich der Wendeanlage im Osten (Straße C). Entwässerung • Das Hangwasser aus der südlich anschließenden Feldflur soll künftig durch eine andere Querneigung des Feldweges abgefangen und über eine technische Entwässerung der Retentionsfläche im Norden zugeführt werden. • Das unverschmutzte Oberflächenwasser wird zur Retentionsfläche im Nordwesten geführt und von dort gedrosselt zum Häselbach abgeleitet (siehe Leitungsrecht in der Baufläche nördlich der Straße B und Entsorgungsfläche im Bereich der heutigen Krautgärten). • Im Westen des Plangebiets soll das Außengebietswasser künftig nicht mehr, wie im Bebauungsplan-Entwurf der 1. Auslegung, über eine 5 m breite öffentliche Mulde entlang der westlichen Plangebietsgrenze abgefangen werden, sondern das Abfangen des Oberflächenwassers den privaten Bauherren selbst überlassen werden. Erkenntnisse aus anderen Baugebieten zeigen, dass vergleichbare öffentliche Mulden durch private Inanspruchnahme in ihrer Funktion stark beeinträchtigt werden. Zudem wären im Falle der Erstellung einer öffentlichen Mulde aufgrund der topografisch schwierigen Situation aufwendige bauliche Anlagen notwendig, die überdies mit starken Eingriffen in die bestehende Grünfläche verbunden gewesen wäre. Die überarbeitete Straßenplanung liegt im Bereich Straße A etwas über Gelände und damit höher als im ersten Bebauungsplan-Entwurf vorgesehen. Die Hangsituation wird dadurch westlich der Straße A weiter abgeschwächt, sodass das Abfangen des Oberflächenwassers durchaus durch private Hand erfolgen kann. Daher wird von einer öffentlichen Lösung der Hangwasserbeseitigung Abstand genommen. Leitungsrechte • Südlich der Retentionsfläche ist ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht festgesetzt (Breite 4 m). Das Leitungsrecht dient dem bestehenden Kanal DN 200, das Geh- und Fahrrecht der Erschließung der östlich angrenzenden Krautgärten. Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 7 • • Ein weiteres Leitungsrecht führt von der „Straße B“ nach Norden Richtung Retentionsfläche, ebenfalls mit einem Schutzstreifen von 4 m. Südlich der Wendeanlage des Wallweges ist ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für die Zuwegung und die Leitungsführung festgesetzt (u.a. Feuerwehrzufahrt der Schule). Weiterhin dient die Verlängerung dieses Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf dem Flst. 896/2 der privaten verkehrlichen und infrastrukturellen Erschließung der beiden geplanten Baugrundstücke. Nutzung und Bebauung Aufgrund der Ortsrandlage und der Topographie des Plangebietes ist einer harmonischen landschaftlichen Einbindung ein hoher Stellenwert einzuräumen. Die Festsetzungen zur Bauform, Höhenentwicklung der Gebäude und Dachformen etc. dienen zum einen dem Schutz des Ortsbildes und der Landschaft, gewähren auf der anderen Seite dem Bauherren soviel Freiheit als möglich. (Siehe auch Punkt 7. Planungsrechtliche Festsetzungen). Dachformen Hinsichtlich der zulässigen Dachformen wird ebenfalls eine große Freiheit gewährt, so sind im gesamten Plangebiet extensiv begrünte Flachdächer und extensiv begrünte Pultdächer mit bis zu 8 Grad Neigung zulässig, sowie Satteldächer/ Zeltdächer bis max. 20 Grad Neigung und Satteldächer mit einer maximalen Neigung von 35 Grad. 6. 6.1. Grünflächen und Grünordnung Grünordnung/ Umweltbericht Zum Bebauungsplan „Hungerbühl“ wurde ein Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan und Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung erstellt (siehe Anlage). Fazit: Als Ausgleich für die mit der Bebauung verbundenen Eingriffe dienen die Ausgleichsmaßnahme M1 und die außerhalb des Plangebiets liegende Ausgleichsmaßnahme M 2 (siehe Umweltbericht). Beide Ausgleichsflächen mit den darauf vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen werden dem gesamten „Allgemeinen Wohngebiet“ und allen neuen Verkehrsflächen als Sammelausgleichsfläche bzw. -maßnahme zugeordnet (vgl. A Ziff. 13). Die grünordnerischen Festsetzungen und der Umweltbericht sind ausführlich in Anlage C aufgeführt. 6.2. Öffentliche und private Freiflächen In der aktuellen Konzeption wird im Hinblick auf die vorgenommene deutliche Reduzierung der Planungsgebietes weitestgehend auf gestaltete Grünfläche mit Baumpflanzungen, Sitzbänken und kleineren Spielstationen verzichtet. Der ursprünglich geplante Spielplatz im Osten entfällt ebenfalls. Spielmöglichkeiten bieten sich bereits jetzt schon im Bereich des Schulhofes. Die Schulhofbereiche sollen zeitnah saniert und attraktiv gestaltet werden. Außerhalb der Schulzeiten sind diese für die Allgemeinheit freigegeben und können daher auch vom Baugebiet „Hungerbühl“ mitbenutzt werden. Das städtebauliche Konzept sieht eine Fußwegeanbindung des Plangebiets mit dem Schulgelände vor (siehe auch Umweltbericht). Bei den privaten Freiflächen sorgen zum einen die Festsetzungen zur Begrenzung des Versiegelungsgrades, der Dachbegrünung, der Vorgartengestaltung (vgl. B Ziff. 1.3, Ziff. 3.1 und Ziff. 3.3) sowie das Pflanzgebot gemäß A Ziff. 11 für eine dem Gebietscharakter angemessene Durchgrünung. Demnach sind im Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 8 gesamten Plangebiet je volle 300 m² Grundstücksfläche ein einheimischer standortgerechter Baum zu pflanzen. 7. 7.1. Planungsrechtliche Festsetzungen des Bebauungsplans Art der baulichen Nutzung Entsprechend den Zielsetzungen des städtebaulichen Konzeptes wird das Gebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt (vgl. A Ziff. 1.1). Gemäß § 4 BauNVO dienen „Allgemeine Wohngebiete“ vorwiegend dem Wohnen, die Art der baulichen Nutzung knüpft somit an die getroffenen Festsetzungen der weiteren Umgebungsbebauung an. Die unter § 4 (3) BauNVO aufgeführten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Nr. 1 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Nr. 2 nicht störende Gewerbebetriebe, Nr. 3 Anlagen für die Verwaltung, Nr. 4 Gartenbaubetriebe sowie Nr. 5 Tankstellen) sind wegen ihres im Plangebiet nicht sinnvoll zu deckenden Platz- und Stellplatzbedarfs sowie wegen des damit verbundenen Zu- und Abgangverkehrs ausgeschlossen (vgl. A Ziff. 1.2). 7.2. Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl Als Grundflächenzahl (GRZ) wird für das „Allgemeine Wohngebiet“ ein Maximalwert von 0,4, als Geschossflächenzahl (GFZ) ein Maximalwert von 1,2 festgesetzt, um so eine möglichst optimale Ausnutzung der Bauflächen zu gewährleisten. Außerdem soll so eine gute Nutzbarkeit der Bebauung am Hang ermöglicht werden. Bei den beiden Baugrundstücken südlich des Wallweges wird analog zu den Festsetzungen des westlich angrenzenden Bebauungsplans „Kutschenweg III“ als Grundflächenzahl (GRZ) ein Maximalwert von 0,4 und als Geschossflächenzahl (GFZ) ein Maximalwert von 0,8 festgesetzt (vgl. A Ziff. 1.3). Höhe der baulichen Anlagen Zur Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes sind Höhenbegrenzungen erforderlich, die insbesondere der landschaftlich exponierten Lage des Plangebietes am Ortsrand von Unterkochen Rechnung tragen. Die Höhenbegrenzungen für die zulässigen Dachformen sind so festgelegt, dass bei der bestehenden Nordhangsituation auf der Südseite zwei Vollgeschosse möglich sind. Damit sollen eine gute Belichtung und solare Wärmegewinne ermöglicht werden. Aufgrund des Gefälles, das im südlichen Plangebiet bei ca. 12% bis 18 %, und im nördlichen Teil bei ca. 8% bis 14% liegt, treten die Gebäude nach Norden hin dreigeschossig in Erscheinung (siehe Anlage Schnitt). Die festgesetzten maximalen Trauf- und Firsthöhenbeschränkungen bzw. maximalen Gebäudehöhenbeschränkungen, die sich auf die angrenzenden Verkehrsflächen beziehen, definieren ein maximales „Gebäudevolumen“, regeln jedoch nicht die Zahl der zulässigen Vollgeschosse oder der Lage der Geschossebenen. Hier hat der Bauherr die Freiheit sich z.B. mit versetzten Ebenen („Split-Level“) dem Gelände optimal anzupassen. Bei zwei Baugrundstücken östlich der Wendeanlage der Straße C ist jeweils ein absoluter unterer Maßbezugspunkt (UMBP) festgesetzt, da sie von der Wendeanlage aus erschlossen werden, und nicht direkt an den Straßen A, B, oder C liegen, und damit etwas aus Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 9 der „Systematik“ fallen. Die Höhenbeschränkungen beziehen sich auf diesen absolut festgesetzten unteren Maßbezugspunkt. Der Bebauungsplan definiert hinsichtlich der Höhenbeschränkung zwei verschiedene Bereiche (HB 1 und HB 2); je nachdem, ob die Baugrundstücke talseits oder bergseits der angrenzenden Erschließungsstraße liegen (vgl. A Ziff. 1.4). Eine Ausnahme bilden die beiden Baugrundstücke südlich des Wallweges, für die in Anlehnung an den westlich angrenzenden Bebauungsplan zwei Geschosse festgesetzt sind. 7.3. Bauweise Im „Allgemeinen Wohngebiet“ wird eine „abweichende Bauweise“ im Sinne der offenen Bauweise mit einer Längenbegrenzung von 25 m festgesetzt. In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Aufgrund der festgelegten Bauweise besteht hinsichtlich der Realisierung von unterschiedlichen Bauformen im Baugebiet größtmögliche Flexibilität. 7.4. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Im Bebauungsplan werden überbaubare Grundstücksflächen (Baufenster) durch Baugrenzen festgesetzt. Eine Baugrenze darf durch das Gebäude oder Gebäudeteile nicht überschritten werden (§ 23 Abs. 3 BauNVO), so dass durch die Umgrenzung einer Fläche durch Baugrenzen ein sogenanntes Baufenster entsteht. Im Bebauungsplan sind durchgehende Baufenster festgesetzt, damit je nach Bedarf unterschiedliche Grundstückszuschnitte und Bauformen im Rahmen der festgesetzten Bauweise realisiert werden können. Die Tiefe der Baufenster ist durchschnittlich 12 - 15 m tief. Auf manchen Grundstücken sind zusätzlich Garagenbaufenster festgesetzt, um Spielraum bei der Ausnutzung der Grundstücke zu gewährleisten. (vgl. A Ziff. 3. und 6.). 7.5. Stellung der baulichen Anlagen In der Baureihe südlich der „Straße B“, südlich der „Straße C“ und südlich des Wallweges ist die Firstrichtung parallel zur Erschließungsstraße festgesetzt, um am südlichen Plangebietsrand einen einheitlichen Ortsrand zu definieren, und um südlich der Straßen, bei den Grundstücken mit Südorientierung, die Gebäude mit der Breitseite nach Süden zu orientieren. Damit stehen sie auch parallel zu den Höhenlinien. Bei den Grundstücken nördlich der „Straße B“ und „Straße C“ ist die Firstrichtung analog zum städtebaulichen Konzept senkrecht zur Erschließungsstraße festgelegt, um aufgrund der Nordorientierung die Freibereiche und die Hauptseite nach Westen zu orientieren. Am westlichen und östlichen Plangebietsrand sind die Firstrichtungen hangparallel festgelegt. Die Neigungsrichtung der Pultdächer ist im gesamten Plangebiet ebenfalls hangparallel festgesetzt, d.h. mit dem Tiefpunkt im Norden. Dadurch ist die „hohe Seite“ nach Süden orientiert (vgl. A Ziff. 4.). 7.6. Nebenanlagen Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sind innerhalb des Baufensters generell zulässig. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist jeweils ein Gebäude als Nebenanlage zulässig. Anlagen für die Kleintierhaltung sind nicht zulässig. Für Nebenanlagen im Sinne von § 14 (2) BauNVO sind Ausnahmen zulässig. Mit Nebenanlagen muss entlang von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ein Abstand von mindestens 2 m eingehalten werden (vgl. A Ziff. 5.). Mit dieser Festsetzung soll ein angemessenes Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 10 Wohnumfeld gesichert und Beeinträchtigungen der Nachbarbebauung vermieden werden. 7.7. Garagen Um Nutzungskonflikte und optische Beeinträchtigungen auszuschließen, sind Garagen, überdachte Stellplätze (Carports) und Tiefgaragen – mit Ausnahme des Bereichs am Wallweg - nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb der mit „Ga“ gekennzeichneten Flächen zulässig. Mit Garagen und überdachten Stellplätzen/ Carports muss entlang von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ein Abstand von mindestens 2 m eingehalten werden, mit Ausnahme von einigen festgesetzten Garagenbaufenstern. Bei Tiefgaragen ist die nicht überbaute obere Abschlussfläche mit mind. 60 cm Erdreich abzudecken und intensiv zu begrünen (vgl. A Ziff. 6. und Dachgestaltung B Ziff. 1.3). 8. Ver- und Entsorgung Versorgung Die Versorgung mit Gas- und Wasser ist möglich und muss von der Waldhäuser Straße bzw. vom Beginn Wallweg erschlossen werden. Die Löschwasserversorgung ist mit 96 m³/h gesichert. Schmutzwasserableitung Das Plangebiet wird im modifizierten Trennsystem entwässert (siehe Kap. „Regenwasserbehandlung“). Die Schmutzwasserableitung erfolgt in den bestehenden – von Glashütte her kommenden – Schmutzwasserkanal, der in der Waldhäuserstraße in das Kanalnetz Unterkochen einmündet. Ableitung des unverschmutzten Oberflächenwassers Siehe Kap. „Regenwasserbehandlung“ (vgl. B Ziff. 6). Versorgung mit elektrischer Energie Um die Stromversorgung im Plangebiet sicherstellen zu können ist die Erweiterung des bestehenden Nieder- und Mittelspannungsnetzes erforderlich. Die Netzanbindung erfolgt ab der Waldhäuserstraße 98 und wird bis in das Plangebiet verlängert. Der Bau einer Trafostation ist erforderlich. Der gemeinsam mit den Stadtwerken abgestimmte Standort liegt im Südwesten des Plangebiets, nördlich des bestehenden Feldwegs. Dort ist eine ca. 8 m x 6,5 m große Fläche für Versorgungsanlagen auf einer Verkehrsgrünfläche festgesetzt, die von vorne zugänglich ist. 9. Immissionen Im Umfeld des potenziellen Baugebietes müssen das vorhandene Häselbachstadion und der Autobahnzubringer L 1084 (Ebnater Steige) mit möglichen auf das geplante Baugebiet einwirkenden Lärmimmissionen näher betrachtet werden. Ausgewiesen werden soll ein allgemeines Wohngebiet (WA). Entsprechend sind die Orientierungswerte der DIN 18005 heranzuziehen. Nutzungsorientiert sieht diese DIN für ein WA die Orientierungswerte von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts vor. (Siehe Ausführungen in Kapitel 9.1 und 9.2). 9.1. Häselbachstadion Beim Betrieb des Häselbachstadions sind die in der 18. BImSchV festgelegten Immissionsrichtwerte einzuhalten. Bei einem allgemeinen Wohngebiet (WA) sind dies 55 dB(A) Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 11 tags (innerhalb der Ruhezeiten 50 dB(A)) und 40 dB(A) nachts. Ruhezeiten sind werktags von 6.00-8.00 Uhr und 20.00-22.00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen betragen die Ruhezeiten 7.00-9.00 Uhr und 20.00-22.00 Uhr und zusätzlich mittags von 13.00-15.00 Uhr. Diese Mittagsruhe an den Sonn- und Feiertagen ist nur zu berücksichtigen, wenn die Nutzungsdauer des Stadions mehr als 4 Stunden beträgt. Die Geräuschemissionen im Stadion erfolgen jedoch durch eine Vielzahl einzelner Punktquellen (Spieler, Schiedsrichter, Zuschauer), die auch nicht dauerhaft Geräusche emittieren. Im vorliegenden Fall kann aufgrund des relativ großen Abstandes der geplanten Bebauung vereinfachend davon ausgegangen werden, dass alle diese einzelnen Geräusche als eine Punktquelle vom Mittelpunkt des Spielfeldes ausgehen. Der Schallleistungspegel der gesamten Anlage wird von den o.g. Einzelkomponenten geprägt. Untersuchungen des Bundesinstitutes für Sportwissenschaft (Bericht B2/94) haben hierzu Daten für die anteiligen Schallleistungspegel für Zuschauer, Spieler und Schiedsrichter ermittelt, die als Eingangsdaten auch für die Ermittlung von Geräuschimmissionen des Häselbachstadions herangezogen werden können. In 140 m Entfernung von der Spielfeldmitte ergibt sich ein Beurteilungspegel von 52,1 dB(A). Damit sind die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV außerhalb der Ruhezeiten sicher eingehalten. Aufgrund der Belegungspläne des Häselbachstadions kann auf eine Betrachtung während der Ruhezeiten verzichtet werden, da hier keine Sportveranstaltungen stattfinden. Aufgrund der Entfernung, Lage und Parkplatzgröße kann auch auf die Einbeziehung des Parkverkehrs verzichtet werden, da sich dies nicht prägend für den Schalldruckpegel am Beurteilungsort auswirkt. Bei einer Reduzierung der Entfernung auf 100 m oder einer Verdoppelung der Zuschauermenge ist mit einer Erhöhung des Beurteilungspegels von 3 db(A) zu rechnen. Auch dann wäre der Immissionsgrenzwert der 18. BImSchV noch eingehalten. Es wird empfohlen als Grenze der nächstgelegenen Baufenster zur Spielfeldmitte 140 m einzuhalten, da man damit einen Spielraum bei nicht erwarteten Auffälligkeiten im Nutzungsbetrieb des Stadions erhält, ohne mit der Neubebauung in Konflikt zu geraten. Im Bebauungsplanentwurf „Hungerbühl“ halten die Baufenster und damit die später realisierten Gebäude an der östlichen Plangebietsgrenze mit einer Distanz von Spielfeldmittelpunkt von etwa 190 m deutlich mehr als den erforderlichen Abstand zur Spielfeldmitte des Häselbachstadions ein. 9.2. Ebnater Steige (L 1084) Mit rund 7% Steigung wirkt sich der Verkehr auf der Ebnater Steige deutlich hörbar im Talraum und damit auch in dem geplanten Baugebiet Hungerbühl aus. Im Plangebiet nördlich des bestehenden Feldweges (Flst.899/1) werden die für das allgemeine Wohngebiet anzusetzenden Immissionsrichtwerte von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts eingehalten. Entsprechend dem Upgrade des Verkehrsmodells der Stadt Aalen wurden mit den für den Netzfall (NF21T94) prognostizierten 12.000 Kfz gerechnet. An dem gewählten Immissionsort Feldweg (ca. südliche Plangebietsgrenze) ergab sich ein Beurteilungspegel von 54,4 dB(A) tags und 45,0 dB(A) nachts. Diese Werte werden im Baugebiet noch etwas geringer sein, da die Baufenster etwas nördlich des Feldweges liegen werden und sich der Einfluss der Entfernung noch positiv auf den Beurteilungspegel auswirken wird. Gleichwohl wird die Straße als Hintergrundgeräusch wahrzunehmen sein. Bei einer potenziellen Erweiterung des Baugebietes südlich des genannten Feldweges wird man Lärmschutzmaßnahmen rechnen müssen, da die genannten Immissions- Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 12 richtwerte dort überschritten werden. Aufgrund der ermittelten Werte sind im jetzigen Plangebiet keine Maßnahmen notwendig. 10. Städtebauliche Daten Plangebiet gesamt abzüglich bestehender Feldweg im Süden des Plangebiets (ca. 1000 m²)sowie der Maßnahmenfläche M 1 (5.055 m²) = Bereinigtes Bruttobauland Wohnbaufläche Retentionsfläche Transformatorenstation Verkehrsfläche gesamt (Fahrbahn, Gehwege, Parkfläche und Verkehrsgrün), davon Fahrbahn und Gehwege Öffentliche Parkplätze Verkehrsgrün Öffentliche Grünflächen (ohne M1) 31.966 m² 6.055 m² 25.911 19.086 1.119 53 5.162 m² m² m² m² m² 100 73,6 4,3 0,2 19,9 % % % % % 4.035 123 1.004 509 m² m² m² m² 15,6 0,5 3,9 2,0 % % % % Gebäude, Wohneinheiten, Einwohner und Belegungsdichte Mit der vorgeschlagenen Grundstückseinteilung können im Wohngebiet z.B. insgesamt ca. 34 Gebäude entstehen. Bei der Annahme von je einer Wohneinheit je Einzelhaus entstehen im Plangebiet ca. 34 Wohneinheiten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Aalen-Unterkochen beträgt momentan ca. 2,2 Einwohner je Haushalt. Damit ist z.B. bei 34 realisierten Wohneinheiten mit ca. 75 Einwohnern zu rechnen. Bei einer Bebauungsplangröße von ca. 2,6 ha ergibt sich somit eine Belegungsdichte von mindestens ca. 29 EW/ha (Orientierungswerte für Mittelzentren 70-80 EW/ha). 11. Satzung über örtliche Bauvorschriften § 74 LBO Wesentlich für die Qualität des Baugebietes ist eine Abstimmung der äußeren Gestaltung baulicher Anlagen auf die im Planverfahren ermittelten Anforderungen. Deshalb wird durch eine den Bebauungsplan „Hungerbühl“, Plan Nr. 43-03/8 ergänzende Satzung über örtliche Bauvorschriften (§ 74 LBO), eine Rechtsgrundlage zur Behandlung von gestalterischen Anforderungen geschaffen (Rechtsgrundlagen für die einzelnen Festsetzungen vgl. Angaben bei den jeweiligen textlichen Festsetzungen). 11.1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 11.1.1. Dachform und Dachneigung Die Festlegung der zulässigen Dachformen und Dachneigungen stellt eine Kompromisslösung dar, die zum einen den Bauherren eine große Freiheit hinsichtlich der möglichen Dachformen und Dachneigungen gewähren soll. Die jedoch ebenso Aspekte wie das Verhindern von gegenseitiger Verschattung berücksichtigen (in Kombination mit der Festlegung der maximal zulässigen Trauf-, First- bzw. maximalen Gebäudehöhe), sowie die Tatsache, dass das Baugebiet in einer exponierten Ortsrandlage liegt und von vielen höher gelegenen Punkten in Unterkochen weithin einsehbar ist. Um trotz der Vielfalt eine homogene Dachlandschaft zu erzielen sind im gesamten Plangebiet SattelBebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 13 dächer bis max. 35 Grad Neigung, Zeltdächer mit einer Neigung von max. 20 Grad sowie Flachdächer und Pultdächer mit einer Neigung von 0 bis 8 Grad zulässig. Für Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) sind Dächer mit einer Neigung von 0 bis 8 Grad zulässig. Darüber hinaus sind für freistehende Garagen auch Dächer zulässig, die der Dachneigung und Dachform des Hauptgebäudes entsprechen (vgl. B Ziff. 1.1). 11.1.2. Dachaufbauten, Querbauten, Zwerchhäuser und Dacheinschnitte Da Dachaufbauten, Querbauten, Zwerchhäuser und Dacheinschnitte bei Gebäuden oft große Auswirkungen auf die Dachlandschaft haben, sind gestalterische Regelungen erforderlich, um ein einheitliches Erscheinungsbild der Dächer zu gewährleisten. Aus diesem Grund werden Längenbeschränkungen, Abstände zu First, Traufe usw. im Bebauungsplan geregelt. Da das Plangebiet eine exponierte Lage aufweist, ist es erforderlich das Ausmaß und die Neigung von Dachaufbauten etc. in “geordnete Bahnen“ zu lenken. Das Baugebiet definiert den südöstlichen Ortsrand neu. Thermische Solarkollektoranlagen zur Brauchwasserbereitung sowie Photovoltaikmodule sind bei allen Dachformen zulässig (vgl. B Ziff. 1.2). 11.1.3. Dachdeckung und Dachbegrünung Zur Reduzierung des anfallenden Oberflächenwassers sowie aus ökologischen und gestalterischen Gründen sind Flachdächer und bis zu 15° geneigte Dächer mindestens extensiv zu begrünen. Dies gilt auch für überdachte Stellplätze/Carports und Garagen (festgesetzte Neigung von 0-8 Grad). Ausnahmen für die gezielte Sammlung von Dachwasser für die Brauchwassernutzung sind möglich. Das Baugebiet „Hungerbühl“ ist von vielen höhergelegenen Punkten auf verschiedenen Seiten in Unterkochen gut einzusehen. Da die Dachlandschaft schon aus weiter Ferne sichtbar in Erscheinung tritt und in besonderem Maße das Orts- bzw. Stadtbild des jeweiligen betroffenen Bereichs prägt, sind nicht begrünte Dachflächen in roten, rotbraunen oder grauen Farbtönen zu halten. Damit werden auch die Freiheiten, die bei der Dachform, Dachneigung und Stellung der Gebäude gewährt werden, durch eine relativ einheitliche Dachfarbe kaschiert, um ein homogenes örtliches Gesamterscheinungsbild zu erzielen. Um städtebaulichen Missgriffen vorzubeugen sind glänzende Materialien und grelle Farben (z.B. glänzende Dachziegel, Dächer aus hellem Aluminium oder aus leuchtend bunten Farben) für Dachflächen im gesamten Planungsgebiet nicht zulässig. Insbesondere kann sich der hohe Remissionswert von hell glänzenden Metallflächen aufgrund der damit einhergehenden Spiegel- und Blendeffekte, nachteilig auf das Gesamterscheinungsbild des Plangebietes und auf das Landschaftsbild insgesamt auswirken. Energieanlagen im Sinne von § 50 Abs. 1 Anhang Nr. 21 und 22 LBO sind davon nicht berührt (vgl. B Ziff. 1.3). 11.2. Werbeanlagen Bedingt durch die in einem Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen sind für Werbeanlagen Regelungen zu treffen, um optische Beeinträchtigungen infolge unkoordinierter Anbringung bzw. Aufstellung von Werbeanlagen zu vermeiden. Deshalb ist im Bebauungsplan die Anzahl, Flächengröße, Anbringungsort und Anbringungsweise von Werbeanlagen geregelt (vgl. B Ziff. 2.). Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 14 11.2.1. Gestaltung von unbebauten Flächen Versiegelungsgrad von unbebauten Flächen Zur Vermeidung bzw. Verringerung des Oberflächenwasserabflusses sowie zur Verringerung des erforderlichen Zisternenvolumens ist es zweckmäßig, den zulässigen Versiegelungsgrad befestigter Flächen und Wege zu beschränken (vgl. B Ziff. 3.1). Bäume in Stellplatzanlagen Stellplatzanlagen sind aus gestalterischen und ökologischen Gründen mit Bäumen zu überstellen. Je 4 Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum als Hochstamm zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (vgl. B Ziff. 3.2). Vorgärten Aus ökologischen und gestalterischen Gründen ist der nicht bebaute Grundstücksstreifen zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und der Gebäudefront einschließlich der jeweiligen Verlängerung bis zur seitlichen Grundstücksgrenze mindestens zur Hälfte unbefestigt als Vorgarten gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu unterhalten (vgl. B Ziff. 3.3). Einfriedungen, Aufschüttungen und Abgrabungen Aus Gründen des Landschaftsschutzes sind entlang der Grenze zur freien Landschaft und talseits der Baugrundstücke Regelungen zu Einfriedungen, Aufschüttungen und Abgrabungen getroffen (vgl. B Ziff. 3.4). 11.3. Antennen Aufgrund der Ortsrandlage des Plangebietes bestünde durch eine ungesteuerte Anhäufung von Antennen die Gefahr einer Beeinträchtigung des Ortsbildes („Antennenwald“). Deshalb wird die Bestimmung aufgenommen, dass je Gebäude höchstens eine Außenantenne zulässig ist. Diese darf nur auf den Dachflächen angeordnet werden. Ausnahmen können zugelassen werden (vgl. B Ziff. 4.). 11.4. Freileitungen Um optisch-ästhetische Beeinträchtigungen zu vermeiden wurde festgesetzt, dass oberirdische Niederspannungs- und Schwachstromleitungen sowie oberirdische Telefonleitungen nicht zulässig sind. Ebenso sollen die Flächen möglichst optimal für Wohnen ausgenutzt werden. (vgl. B Ziff. 5.). 11.5. Regenwasserbehandlung Das Plangebiet wird im modifizierten Trennsystem entwässert, d.h. das Niederschlagswasser, von Dach- und Verkehrsflächen wird – getrennt vom Schmutzwasser – in einem gesonderten Regenwasserkanal abgeleitet. Dieser gibt über eine „Abwassserweiche“ am Ende des Plangebiets eine Mindestwassermenge an den Schmutzwasserkanal weiter (Erstverschmutzung bei Regenbeginn sowie eventuelle Fehleinschüttungen), die darüber hinausgehende Wassermenge läuft in die Retentionsfläche am nordwestlichen Rand des Plangebiets über und wird von dort gedrosselt zum Häselbach abgeleitet. Die Grundstücksentwässerung muss deshalb ebenfalls im Trennsystem (Schmutz- und Regenwasserkanal) ausgeführt werden. Das Hangwasser aus der südlich anschließenden Feldflur soll künftig durch eine andere Querneigung des Feldweges abgefangen und über eine technische Entwässerung der Retentionsfläche im Norden zugeführt werden. Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 15 Gegen wild abfließendes Oberflächenwasser (siehe Wassergesetz B.W. § 81) von umgebenden Grundstücken z.B. bei Starkregen, Schneeschmelze, gefrorenem Boden etc. hat sich jeder Grundstückseigentümer durch geeignete Maßnahmen selbst zu schützen. Es wird empfohlen, Lichtschächte, Eingänge etc. an Geländetiefpunkten zu vermeiden oder ggf. durch Aufkantungen o.ä. zu schützen. Gebäudedrainagen dürfen im gesamten Plangebiet nicht an die Kanalisation angeschlossen werden. Kellergeschosse sollten deshalb unbedingt wasserundurchlässig ausgebildet werden. Zum Versiegelungsgrad von unbebauten Flächen siehe B Ziff.3.1; Regelungen zur Dachbegrünung siehe B Ziff.1.3. Die Anlage von Zisternen zum Auffangen von Regenwasser und die Verwendung als Gieß- oder Brauchwasser ist zulässig und wird empfohlen. 11.6. Ordnungswidrigkeiten Die baurechtlichen Vorschriften besitzen Satzungscharakter. Wer diesen auf der Grundlage von §74 LBO erlassenen Vorschriften zuwiderhandelt, begeht eine Ordnungswidrigkeit im Sinne des §75 LBO (vgl. B Ziff. B 7). 12. Zusammenfassung • • • • • • • • • • • Das Plangebiet liegt am östlichen Ortsrand von Unterkochen Richtung Glashütte. Das Plangebiet ist ein unbebauter Nordhang mit einer Größe von ca. 3,2 ha, der an der südlichen Plangebietsgrenze am höchsten ist und ca. 17 m nach Norden abfällt. Der Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplangebiet „Hungerbühl“ wurde am 28.07.2005 im Gemeinderat gefasst. Der Geltungsbereich des 1. Auslegungsbeschlusses im Jahr 2009 war mit ca. 3,98 ha um ca. 0,8 ha größer als die jetzige Abgrenzung. Der ursprüngliche Geltungsbereich zum Aufstellungsbeschluss im Jahr 2005 lag bei 4,3 ha. (Siehe Kapitel 1). Eine Flächennutzungsplanänderung ist, durch die nach der 1. Auslegung erfolgten Verkleinerung des Geltungsbereiches, nicht mehr erforderlich. Grundlage für das „Allgemeine Wohngebiet“ „Hungerbühl“ ist das städtebauliche Konzept der Project GmbH aus Esslingen aus dem Jahr 2007, welches für die 2. Auslegung vom Stadtplanungsamt Aalen überarbeitet wurde. Die Erschließung erfolgt über die Verlängerung der von der Waldhäuser Straße abzweigenden Erschließungsstraße, die im Norden der Sport-/ Festhalle verläuft. Im Osten des Plangebiets erfolgt ein lediglich als Notüberlauf konzipierter Anschluss an die Gemeindeverbindungsstraße nach Glashütte. Mit der im Bebauungsplan vorgeschlagenen unverbindlichen Grundstücksaufteilung können z.B. 34 Einzelhäuser entstehen. Mit der festgesetzten „abweichenden Bauweise“ im Sinne der offenen Bauweise (Längenbegrenzung 25 m) sind im Plangebiet verschiedene Bauformen möglich. Im Baugebiet sind verschiedene Dachformen und Dachneigungen zulässig. Zum Bebauungsplan „Hungerbühl“ wurde ein Unweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan und Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung erstellt (siehe Anlage). Die Eingriffe in Natur und Landschaft, die durch die Überbauung entstehen sollen durch die Ausgleichsmaßnahmen M1 und M2 ausgeglichen werden. Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 16 aufgestellt: Aalen, den 30.09.2014/ 09.12.2014 Stadtplanungsamt, Az.: 61-621.415 - 43-03/8 - DS Dominik Sorg Bebauungsplan „Hungerbühl“, 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften. Seite 17 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange EnBW Ostwürttemberg Netzgesellschaft Ostwürttemberg DonauRies AG ODR Unterer Brühl 2, 73479 Ellwangen Ev. Pfarramt Unterkochen Kopernikusstr. 9, 73432 Aalen GOA - Gesellschaft des Ostalbkreises für Abfallbewirtschaftung mbH, Graf-von-Soden-Straße 7, 73527 Schwäbisch Gmünd Kath. Pfarramt Unterkochen Vorderer Kirchberg 30, 73432 Aalen Landratsamt Ostalbkreis • Baurecht und Naturschutz • Gesundheitsamt • Landwirtschaft • Umwelt- und Gewerbeaufsicht Stuttgarter Str. 41, 73430 Aalen OVA Aalen Gartenstraße 127-129, 73430 Aalen Omnibusverkehr Beck & Schubert Habsburger Straße 6 , 73432 Aalen-Ebnat Polizeidirektion Aalen Böhmerwaldstraße 20, 73431 Aalen Regierungspräsidium Stuttgart • Referat 21, Raumordnung, Baurecht, Denkmalschutz • Referat 86, Denkmalpflege • Referat 44, Straßenplanung Ruppmannstraße 21, 70565 Stuttgart Regionalverband Ostwürttemberg Bahnhofplatz 5, 73525 Schwäbisch Gmünd Bebauungsplan „Hungerbühl“, Stadt Aalen • Rechts- u. Ordnungsamt • Bau- und Liegenschaftsamt • Abteilung Baurecht (60.3) • SWA Stadtwerke Aalen GmbH Im Hasennest 9, 73433 Aalen • Freiwillige Feuerwehr Aalen Bischof-Fischer-Straße 212 73430 Aalen • OV - 15 Uko Zweckverband Härtsfeld-AlbuchWasserversorgung Rathaus Königsbronn, 89551 Königsbronn Sonstige Beteiligte: ADFC Allgemeiner Deutscher Fahrrad-Club e.V., K. Berger Telemannstraße 8, 73430 Aalen Arbeitskreis Naturschutz Ostwürttemberg (ANO), Hanspeter Pfeiffer Kälblesrainweg 112, 73430 Aalen Deutsche Post Real Estate Germany GmbH Construction Management Regionalbereich Frankfurt – Büro Karlsruhe Postfach 2213, 76010 Karlsruhe Deutsche Telekom AG Netzproduktion GmBH TINL SW, PTI 23 Ulm Bauleitplanung Olgastraße 63, 89073 Ulm Körperbehindertenverein Ostwürttemberg e.V: Schulstraße 7, 73432 Aalen 30.09.2014/ 09.12.2014 im Planbereich 43-02, 43-03 und 43-04 in AA-Unterkochen, Plan Nr. 43-03/8 und Satzung über örtliche Bauvorschriften.
