Herbergsplatz/Im Winkel
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Stadt Burscheid Bebauungsplan Nr. 74 "Herbergsplatz/Im Winkel" ENTWURF Begründung Stand: Offenlage Mai 2016 Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage INHALTSVERZEICHNIS I. Begründung 1. Rechtsgrundlagen 2. Planungserfordernis 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 Rahmenbedingungen Örtliche Verhältnisse Gegenwärtiges Planungsrecht Vorhandene Flächennutzungen Ziel und Zweck des Bebauungsplanes 4. 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 Städtebauliches Konzept Bebauungs- und Nutzungskonzept Erschließung Ver- und Entsorgung Abwasser Telekommunikation Löschwasserversorgung Müllentsorgung Wasserversorgung Gas / Strom 5. 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.4 Planinhalt Art und Maß der baulichen Nutzung Mischgebiet (MI 1) Mischgebiet (MI 2) Mischgebiet (MI 3) Allgemeines Wohngebiet (WA 1) Allgemeines Wohngebiet (WA 2) Allgemeines Wohngebiet (WA 3) Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Mischgebiet (MI 1) Mischgebiet (MI 2) Mischgebiet (MI 3) Allgemeines Wohngebiet (WA 1) Allgemeines Wohngebiet (WA 2) Allgemeines Wohngebiet (WA 3) Verkehrsflächen Öffentliche Verkehrsflächen Private Verkehrsflächen Ruhender Verkehr Grünflächen 6. Bodenordnung 7. Städtebauliche Kennziffern Literaturverzeichnis 1 Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 2 Begründung 1. Rechtsgrundlagen Grundlage für Inhalt und Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 74 „Herbergsplatz/Im Winkel“ sind das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) – in der zurzeit gültigen Fassung – sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132) – in der zurzeit gültigen Fassung – und die die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung - (BauO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (GV. NRW S. 256) – in der zurzeit gültigen Fassung. 2. Planungserfordernis Die Stadt Burscheid liegt im nördlichen Teil des Rheinisch-Bergischen Kreises, etwa 25 km nordöstlich des Oberzentrums Köln. Die Kreisstadt Bergisch Gladbach befindet sich ca. 12 km südlich von Burscheid. Burscheid gehört zur Ballungsrandzone zwischen den Ballungskernen der Rheinschiene (Köln/Leverkusen) und des Bergischen Landes (Wuppertal/Solingen/Remscheid) mit Zugehörigkeit zum oberzentralen Verflechtungsbereich des Zentrums Köln. Die Stadt ist als Grundzentrum mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums eingestuft. Die Stadt Burscheid hat eine starke gewerbliche und industrielle Prägung bei gleichzeitiger Randlage in einem Gebiet mit erheblichen ökologischen Ausgleichs- und Naherholungsfunktionen (Naturpark Bergisches Land). Die gewachsene Siedlungsstruktur weist eine relativ starke Vermischung von Wohn- und Gewerbebereichen in den Siedlungsschwerpunkten auf, wie sie für das Bergische Land typisch ist. Mit der Ausweisung eines als Allgemeinen Wohngebietes genutzten Bereiches, auf der Fläche nördlich des Kerns Burscheids, verfolgt die Stadt das Ziel, innenstadtnahes Wohnen zu realisieren. Dadurch ist es möglich, die Neuversiegelung von Flächen im Außenbereich zu minimieren und zu einer Belebung der Innenstadt beizutragen. Ebenfalls führt die Ausweisung von Wohnbauflächen im Gebiet „Herbergsplatz/Im Winkel“ zu einer Steigerung der lokalen Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs. Dadurch ist es möglich, vorhandene Einzelhandelsstrukturen im Stadtkern zu halten bzw. zu stärken. 3. Rahmenbedingungen 3.1 Örtliche Verhältnisse Das Plangebiet „Herbergsplatz/Im Winkel“ liegt ca. 300 Meter nördlich des Burscheider Stadtkerns. Im Osten grenzen die Pastor-Löh-Straße und im Süden der Raderweg sowie die Hauptstraße an das Gebiet. Westlich und nördlich wird es durch die Luisenstraße und die Straße Sauers Weiden begrenzt. Zurzeit ist die Fläche durch drei unterschiedliche Nutzungen geprägt. Entlang der PastorLöh-Straße herrscht eine ein- bis zwei geschossige Wohnbebauung vor. Sie ist überwiegend durch freistehende Ein- sowie durch Mehrfamilienhäuser geprägt. Entlang der Luisenstraße und der Hauptstraße ist das Gebiet durch eine gemischte Nutzung gekenn- Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 3 zeichnet. Im rückwärtigen Bereich befinden sich überwiegend Schrebergärten, welche jedoch nur noch vereinzelt genutzt werden, sodass der größte Teil brach liegt. Die Umgebung weist ebenfalls unterschiedliche Nutzungen auf. Unmittelbar im Süden schließt der Stadtkern an, welcher überwiegend der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen und periodischen Bedarfs dient. Aufgrund der räumlichen Nähe ist der Stadtkern von dem Plangebiet fußläufig sehr gut zu erreichen, wodurch die Versorgung in dem Bebauungsplangebiet gesichert ist. Im Norden befindet sich ein Wohngebiet aus den siebziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts, welches eine dichte Baustruktur aufweist. Wohngebäude bis zu acht Geschosse prägen das Bild. Im Westen grenzt ebenfalls Wohnbebauung an das Plangebiet. Die östliche Grenze bildet die Pastor-Löh-Straße. 3.2 Gegenwärtiges Planungsrecht Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln weist den Planbereich als ASB – allgemeiner Siedlungsbereich – aus. Der im Jahr 2004 neu aufgestellte Flächennutzungsplan der Stadt Burscheid sieht für die Fläche, abgesehen von den straßenbegleitenden Nutzungen einer gemischten Baufläche entlang der Hauptstraße und der Luisenstraße, überwiegend Wohnbauflächen gemäß § 1 Abs. 1 BauNVO vor. Das Bebauungsplangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplans „Burscheid und Leichlingen“, sodass von ihm keine Bindungen ausgehen. Das Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 74 grenzt im Norden an den Bebauungsplan Nr. 28 und im Westen an die Bebauungspläne Nr. 34 und Nr. 44. Seit dem 20.06.2013 ist in der Stadt Burscheid eine Denkmalbereichssatzung rechtskräftig. Dieser Satzung unterliegen Teilbereiche der Mischgebietsflächen. Betroffen sind ausschließlich bereits bestehende Gebäude. 3.3 Vorhandene Flächennutzungen Das Gebiet ist im rückwärtigen Bereich geprägt durch Freiflächen, die zum Teil als Hausund Schrebergärten genutzt werden. Entlang der umgebenden Straßen herrscht Wohnsowie Mischnutzung vor. Somit passt sich die Neuplanung in die vorhandene Struktur ein. Das Plangebiet ist über die Straße Sauers Weiden zu erreichen, welche zurzeit jedoch an der nördlichen Grenze des Plangebiets in einem Wendehammer endet. Aus südlicher Richtung führt ein Fußweg über den Platz Im Winkel in das Gebiet. 3.4 Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Das Umfeld des Bebauungsplanes ist überwiegend durch eine Misch- und eine Wohnnutzung geprägt. Entlang des Raderwegs und der Pastor-Löh-Straße dominiert eine Wohnnutzung in offener Bauweise. Südlich und westlich, entlang der Hauptstraße und der Luisenstraße, herrscht eine gemischte Nutzung vor. Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Burscheider Altstadt und ist von dieser fußläufig in wenigen Minuten zu erreichen. Daher ist es besonders für den Innenstadtbereich der Burscheider Altstadt von Bedeutung, da durch einen Einwohnerzuwachs in diesem Bereich der Siedlungsschwerpunkt gestärkt werden kann. Der Bebauungsplan Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 4 greift die im Norden und im Osten vorherrschende Wohnnutzung auf und führt sie innerhalb des Gebietes fort. Ziel der Planung ist es, innenstadtnahe Wohnbebauung zu realisieren, die sowohl den Ansprüchen von Familien mit Kindern, als auch von älteren Menschen entsprechen. Durch die gute fußläufige Erreichbarkeit von zentralen Versorgungseinrichtungen in der Burscheider Innenstadt ist eine Versorgung auch ohne eigenen PKW möglich. Die Aufstellung des Bebauungsplanes verfolgt zudem das Ziel, erforderliche Wohneinheiten im Zentrum der Stadt Burscheid vorzuhalten. Dadurch kann es gelingen, einer weiter fortschreitenden Suburbanisierung entgegenzuwirken und eine zunehmende Versiegelung im Außenbereich auf ein Mindestmaß zu reduzieren. 4. Städtebauliches Konzept 4.1 Bebauungs- und Nutzungskonzept Geplant sind die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebietes mit einer zweigeschossigen Bebauung und die planungsrechtliche Sicherung der bereits bestehenden Bebauung entlang der Pastor-Löh-Straße, des Raderwegs sowie der Hauptstraße und der Luisenstraße. Dabei sieht der Bebauungsplan für die neu zu errichtende Bebauung zwei unterschiedliche Gebäudetypen vor. Östlich der Erschließungsstraße überwiegt eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern in offener Bauweise, welche jeweils über einen hauseigenen Garten verfügen. Westlich der Planstraße sind Einzelhäuser in einer offener Bauweise vorgesehen, um hier Geschosswohnungsbau realisieren zukönnen. Alle Baufenster des allgemeinen Wohngebiets sind mit einer zweigeschossigen Bauweise geplant. Zudem sind maximale Firsthöhen angegeben, um ein einheitliches Höhenprofiel zu erreichen. Das Nutzungskonzept verfolgt das Ziel, unterschiedliche Bewohnergruppen anzusprechen. Der Bebauungsplan bietet die Möglichkeit, unterschiedliche Wohnformen mit differierenden Wohngrößen in dem Gebiet zu realisieren. Dadurch können sowohl Familien mit Kindern als auch ältere Menschen und Singles angesprochen werden. Die Bereiche der vorhandene Bebauung an der Luisenstraße und an der Hauptstraße werden ebenfalls durch den Bebauungsplan überplant. Ziel ist es, die vorhandene Situation zu stärken. Die Festsetzungen beziehen sich auf eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung als Mischgebiet. Die Geschossflächenzahl und die sonstige Bauweise differieren je nach Lage des Baufensters. 4.2 Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Straße Sauers Weiden. Zurzeit endet diese in einer Wendeanlage. Die Planung nimmt die vorhandene Straße auf und verlängert sie in das Plangebiet. Diese Erschließungsanlage endet in einer Wendeanlage im südlichen Bereich (Wendeanlagentyp 5 gem. RASt 06). Sie ist somit als Sackgasse geplant, sodass durch das neue Wohngebiet kein zusätzlicher Verkehr im Bereich der Burscheider Innenstadt entsteht. Die Baufenster, die nicht durch bereits bestehende Straßen erschlossen sind, werden über diese Planstraße erschlossen. Die zentrale Erschließungsstraße soll als Tempo-Zone-30 angeordnet werden (Zuständigkeit Straßenverkehrsbehörde Rheinisch-Bergischer Kreis). Die Straße weist ein sechs Meter breites Mischprofil auf. Durch die Ausweisung als Tempo-Zone-30 müssen in der öffentlichen Verkehrsfläche keine gesonderten Parkflächen ausgewiesen werden, da das Parken innerhalb der Straße erlaubt ist, soweit keine Ein- und Ausfahrten behindert werden. Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 5 Aus dem Stadtkern führen keine Straßen in das Plangebiet. Dadurch wir eine zusätzliche Verkehrsbelastung des Innenstadtbereiches vermieden. Zurzeit verläuft ein Fußweg über den Altstadthof Im Winkel in das Gebiet. Diese Verbindung wird in die Planung aufgenommen und gestärkt. Um eine optimale Anbindung an die angrenzenden Gebiete gewährleisten zu können, sieht der Bebauungsplan zwei zusätzliche Fußwegeverbindungen zur Luisenstraße und zum Raderweg vor. 4.3 Ver- und Entsorgung Zur Versorgung wird die vorhandene bzw. ausbaufähige technische Infrastruktur herangezogen. 4.3.1 Abwasser Bis auf Höhe des Gebäudes Raderweg 13 a liegt bereits ein Mischwasserkanal. Dieser kann in die Planstraße verlängert und dort weiter geführt werden. Bei der Erstellung ist der anspruchsvollen Topographie Rechnung zu tragen. Die neuen Gebäude liegen überwiegend im Geländetiefpunkt. Diese müssen entsprechend dem Stand der Technik gesichert und mit Rückstaueinrichtungen versehen werden. Gebäudezugänge müssen oberhalb der Rückstauebene (Straßenoberkante) liegen und Räume unterhalb der Rückstaubebene dürfen nur eine untergeordnete Nutzung haben oder mit Hebeanlagen oberhalb der Rückstauebene entwässern. Dies ist im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens mit der Baugenehmigungsbehörde abzustimmen 4.3.2 Telekommunikation Im neu zu bebauenden Teilbereich befinden sich zurzeit keine Telekommunikationsanlagen. Das Stadtgebiet der Stadt Burscheid wird mittlerweile zum größten Teil mit Breitband versorgt. In der Nähe des Plangebiets wurden mehrere Verteilerkästen errichtet, daher ist eine Breitbandversorgung des Plangebiets wahrscheinlich. 4.3.3 Löschwasserversorgung Die Sicherstellung einer ausreichenden Löschwasserversorgung hat entsprechend den technischen Regelwerken zu erfolgen. Über die derzeit bestehenden Hydranten im Wendebereich Sauers Weiden vor den Häusern Nr. 10 und 12 und im Raderweg 13 a kann eine Löschwassermenge von 1600 l/min zur Verfügung gestellt werden. Zusätzlich ist der Bau eines weiteren Hydranten in der neuen Planstraße möglich. 4.3.4 Müllentsorgung Da das Gebiet lediglich über eine Stichstraße erschlossen wird, ist es erforderlich, eine ausreichend dimensionierte Wendeanlage vorzusehen. Dem wurde im Bebauungsplan Rechnung getragen. 4.3.5 Wasserversorgung Die Wasserversorgung wird durch die Stadtwerke Burscheid sichergestellt. 4.3.6 Gas / Strom Die Stromversorgung erfolgt durch die Belkaw, die Gasversorgung über die Stadtwerke Burscheid. Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage 5. Planinhalt 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Begründung 6 5.1.1 Mischgebiet (MI 1) Die mit MI 1 gekennzeichnete Fläche erstreckt sich entlang der Luisenstraße und ist zurzeit durch eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung geprägt. Die derzeitige Nutzung entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Sowohl gewerbliche Nutzung (Spielhalle, Ärztehaus) als auch Wohnnutzung und eine Einrichtung der Diakonie sind in diesem Bereich vorhanden. Gemäß § 6 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind im MI 1: Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe. Ausnahmsweise zulässig sind: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Nicht zulässig sind: Tankstellen, Gartenbaubetriebe. Tankstellen und Gartenbaubetriebe sind im MI 1 nicht zulässig, da von ihnen erhebliche Störungen ausgehen können bzw. ein erheblicher Flächenbedarf erforderlich ist. Die Grundflächenzahl im MI 1 wird mit 0,6, die Geschossflächenzahl mit einem Höchstmaß von 1,2 sowie die Anzahl an Vollgeschossen auf maximal III festgesetzt und entspricht damit der zurzeit vorhandenen Bebauung. 5.1.2 Mischgebiet (MI 2) Das Mischgebiet MI 2 befindet sich nördlich bzw. südlich des Weges Im Winkel und erstreckt sich jeweils bis zum Gebiet MI 3 bzw. bis zum Raderweg. Der Bereich ist zurzeit überwiegend durch eine kleinteilige Wohnnutzung geprägt. Die Baufenster werden durch Baugrenzen eingefasst. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Innenstadt setzt der Bebauungsplan ein Mischgebiet fest. Im MI 2 sind zulässig: Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe. Ausnahmsweise zulässig sind: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind: Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 7 Tankstellen, Gartenbaubetriebe, Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Im MI 2 ist maximal eine zweigeschossige und offene Bauweise möglich. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von maximal 1,2 am § 17 Abs. 1 BauNVO. 5.1.3 Mischgebiet (MI 3) Das Mischgebiet 3 umfasst einen Teil des zentralen Stadtkernes Burscheids und erstreckt sich entlang der Hauptstraße. Es ist gekennzeichnet durch eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung. Im Erdgeschoss dominiert eine gewerbliche Nutzung, wogegen in den darüber liegenden Ebenen überwiegend Wohnungen vorhanden sind. Der Bebauungsplan greift diese Situation auf und setzt für diesen Bereich ein Mischgebiet fest. Innerhalb des Gebietes sind die gleichen Nutzungen wie im MI 2 zulässig, ausnahmsweise zulässig bzw. nicht zulässig. Das Maß der baulichen Nutzung liegt mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von maximal 2,0 über den Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO. Damit wird der derzeitigen Situation entsprochen, da es sich um den Innenstadtbereich der Burscheider Altstadt handelt, welcher sich durch eine hohe Dichte auszeichnet. Eine Überschreitung der Obergrenzen ist nach § 17 Abs. 3 BauNVO für dieses Gebiet möglich, da es sich um einen Bereich handelt, der bereits vor 1962 überwiegend bebaut war. Im MI 3 sind in einer abweichenden Bauweise maximal drei Vollgeschosse möglich. Durch die höhere Geschossigkeit fügt sich der Bereich in die Umgebung ein. Aufgrund der vorhandenen Bausubstanz setzt der Bebauungsplan in diesem Teilbereich eine abweichende Bauweise fest. Im überwiegenden Teil des MI 3 herrscht eine geschlossene Bauweise vor. Die Zugänge zu den Altstadthöfen bilden schmale Durchgänge von ca. 4 Metern bzw. im Bereich Herbergsplatz lediglich 3 Metern. Die Abstände dieser Durchgänge liegen erheblich unter den vorgeschriebenen Mindestabständen von Gebäuden, sind jedoch für die Burscheider Altstadt identitätsstiftend. Um diese Bereich zu erhalten wurde im MI 3 die abweichende Bauweise festgesetzt. 5.1.4 Allgemeines Wohngebiet (WA 1) Das allgemeine Wohngebiet 1 befindet sich im Bereich der heutigen Freifläche und ist dementsprechend nicht durch eine vorhandene Bebauung geprägt. Die Fläche des WA 1 liegt im östlichen Teil des Plangebietes und orientiert sich funktional wie auch räumlich an der vorhandenen Wohnbebauung der Pastor-Löh-Straße. Im WA 1 sind zulässig: Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerkebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 8 Gartenbaubetriebe, Tankstellen. Durch den Ausschluss der genannten Nutzungen ist eine hochwertige Wohnnutzung gewährleistet. Geplant ist eine Einfamilienhausbebauung in Form von Doppel- und Einzelhäusern in einer offenen Bauweise. Das Maß der baulichen Nutzung beträgt eine GRZ von 0,4 und GFZ von maximal 0,8. Durch die Festsetzungen ist eine lockere Bauweise gewährleistet, die zu einer hohen Wohnqualität im Gebiet beiträgt. 5.1.5 Allgemeines Wohngebiet (WA 2) Die Bereiche des allgemeinen Wohngebietes WA 2 befinden sich westlich der Planstraße sowie unmittelbar südlich des Wendehammers. Im WA 2 sind zulässig: Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerkebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise zulässig sind Anlagen für Verwaltungen, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig sind: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe, Tankstellen. Die Zulässigkeit einer größeren Vielfalt von Nutzungsarten wurde in dem Bereich des Plangebietes gewählt, um einer Monostrukturierung entgegen zu wirken und eine möglichst lebendiges Wohngebiet zu entwickeln. Zur Vermeidung von Störungen und um eine möglichst einheitliche Siedlungsstruktur zu erreichen, sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen im WA 2 nicht zulässig. Mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von maximal 0,8 bei einer geschlossenen Bauweise ist im WA 2 eine höhere bauliche Dichte vorgesehen als im WA 1. Dadurch wird der Nähe zum Stadtkern Rechnung getragen. Die maximal zulässigen Firsthöhen liegen im allgemeinen Wohngebiet WA 2, in Abhängigkeit des jeweiligen Baufensters, zwischen 194,0 und 197,0 m bezogen auf NHN. 5.1.6 Allgemeines Wohngebiet (WA 3) Das WA 3 liegt im Osten des Plangebietes und erstreckt sich entlang der Pastor-LöhStraße und bis zum Raderweges. Das WA 3 ist vor allem durch Bestandgebäude gekennzeichnet. Innerhalb des Gebietes sind die gleichen Nutzungen wie im WA 2 zulässig, ausnahmsweise zulässig bzw. nicht zulässig. Als Baukörper sind im WA 3 ausschließlich Einzel- und Doppelhäuer zulässig. Dadurch wird ebenfalls der vorhandenen Bebauung entsprochen. Die GRZ ist in diesem Bereich mit 0,4 und die GFZ mit maximal 0,8 zulässig. Dadurch wird eine Erweiterung der vorhandenen Bebauung ermöglicht. Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 9 Da das allgemeine Wohngebiet WA 3 ausschließlich von Bestandsgebäuden geprägt wird, nimmt die Festsetzung des Bebauungsplanes die dominierende Bauhöhe auf und setzt im Bebauungsplan eine maximal zweigeschossige Bauweise fest. 5.2 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 5.2.1 Mischgebiet (MI 1) Das Baufenster im Gebiet des MI 1 erstreckt sich entlang der Luisenstraße. Das im Bebauungsplan festgesetzte Baufenster verfügt über eine Tiefe zwischen 21 m und 23 m. Es wird durch Baugrenzen abgegrenzt. Die vorhandene Bebauung überschreitet zum Teil die festgesetzten Baugrenzen. Zwar genießen diese Gebäude Bestandsschutz, langfristiges Ziel der Festsetzung ist es jedoch, eine einheitliche geordnete Baustruktur entlang der Luisenstraße zu entwickeln. Innerhalb des Baufensters ist eine geschlossene Bauweise zulässig. Dadurch ist es möglich, eine einheitliche, geschlossene Bebauung entlang der Luisenstraße zu erreichen. Die maximal zulässige Bauhöhe von drei Geschossen orientiert sich dabei an der vorhandenen Struktur. 5.2.2 Mischgebiet (MI 2) Das Mischgebiet MI 2 markiert den rückwärtigen Bereich der Altstadthöfe Herbergsplatz und Im Winkel. Es liegt in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt. Zurzeit dominiert in diesem Bereich die Wohnnutzung. Bei der Bebauung handelt es sich überwiegend um Gebäude die gegen Ende des 19. Jahrhunderts entstanden sind. Dabei wurden die Häuser sowohl mit als auch ohne bzw. mit sehr geringem Grenzabstand errichtet. Langfristiges Ziel ist es, den rückwärtigen Bereich der Höfe neu zu ordnen. Deshalb setzt der Bebauungsplan eine offene Bebauung fest. Die Baufenster überdecken die Bestandsgebäude und lässt eine Erweiterung der vorhandenen Bebauung in begrenztem Umfang zu. 5.2.3 Mischgebiet (MI 3) Das Mischgebiet MI 3 grenzt unmittelbar an die Hauptstraße und ist Teil der Burscheider Altstadt. Es ist geprägt durch eine dichte, zum Teil dreigeschossige Bebauung entlang der Straße. Dabei handelt es sich um eine geschlossene Bauweise, welche an zwei Stellen einen schmalen Durchgang zu den Altstadthöfen Herbergsplatz und Im Winkel hat. Die Baufenster im Bebauungsplan orientieren sich an der vorhandenen Bausubstanz und lassen lediglich in einzelnen Teilbereichen kleinere Erweiterungen zu. Entlang der Hauptstraße werden die Baufenster durch eine Baulinien begrenzt. Ziel ist es, entlang der zentralen Einkaufsstraße Burscheids eine attraktive geschlossene Gebäudefront zu erreichen bzw. zu erhalten. Aufgrund der vorhandenen Bausubstanz setzt der Bebauungsplan in diesem Teilbereich eine abweichende Bausubstanz fest. Im überwiegenden Teil des MI 3 herrscht eine geschlossene Bauweise vor. Schmale Zugänge bilden Durchgänge zu den Altstadthöfen. Die Abstände dieser Durchgänge liegen erheblich unter den vorgeschriebenen Mindestabständen von Gebäuden, sind jedoch für die Burscheider Altstadt identitätsstiftend. Um diesen Bereich zu erhalten wurde im MI 3 die abweichende Bauweise festgesetzt. 5.2.4 Allgemeines Wohngebiet (WA 1) Die überbaubaren Grundstücksflächen orientierten sich im WA 1 entlang der Planstraße. Das sich von Norden nach Süden erstreckende Baufenster verfügt über eine Tiefe von 18 m. Der Abstand zur Planstraße beträgt fünf Meter. Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 10 Westlich des Wendehammers der neuen Planstraße sind zwei kleinere Baufenster geplant, die beide 11 mal 11 m umfassen. Wie bereits erwähnt, sind lediglich Einzel- und Doppelhäuser in einer offenen Bauweise zulässig. Zielsetzung des Bebauungsplans ist die Nachverdichtung des innenstadtnahen Bereichs. Hierbei soll jedoch eine großzügige und aufgelockerte Baustruktur mit viel Freiraum und Grünflächen entstehen. Daher sind in den Gebieten WA 1, WA 2 und WA 2 Nebenanlagen außerhalb der bebaubaren Grundstückflächen nur eingeschränkt bis zu einem Rauminhalt von 30 cbm zulässig. Zusätzlich wird festgesetzt, Garagen und Carports nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und im seitlichen Grenzabstand zulässig sind. Auch Terrassen und Terrassenüberdachungen sind nur in der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. So soll einer hohen Versieglung der Fläche einhalte geboten werden. 5.2.5 Allgemeines Wohngebiet (WA 2) Im WA 2 orientieren sich die überbaubaren Grundstücksflächen auf der westlichen Seite der Planstraße und südlich des Wendehammers. Das nördliche Baufenster misst 20 m mal 37 m. Der Abstand zur GFL-Fläche im Süden beträgt acht Meter. Südlich der GFLFläche liegt ein weiteres Baufenster in einer grundsätzlich annähernd quadratischen Grundform mit zwei abgeschrägten Ecken. Die Grundmaße betragen 32,9 m mal 31,4 m. Der grundsätzliche Abstand zur Planstraße beträgt fünf Meter. Das südlich des neuen Wendehammers gelegene Baufenster weist eine rechteckige Ausgestaltung auf und umfasst die Maße 20 m mal 41,9 m. Die Festsetzungen zu Nebenanlagen, Garagen, Stellplätzen und Carports sowie Terrassen und –überdachungen gelten wie im WA 1 (sieh 5.2.4). 5.2.6 Allgemeines Wohngebiet (WA 3) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 orientieren sich die überbaubaren Flächen an der vorhandene Bebauung. Sie lassen aufgrund ihrer Größe jedoch noch Erweiterungen und Nachverdichtungen zu. Durch die ausschließliche Zulässigkeit von Einzel- und Doppelhäuser wird der derzeitigen Situation Rechnung getragen. Die Festsetzungen zu Nebenanlagen, Garagen, Stellplätzen und Carports gelten wie im WA 1 (sieh 5.2.4). Terrassen und –überdachungen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 5.3 Verkehrsflächen 5.3.1 Öffentliche Verkehrsflächen Die Erschließung des Neubaugebietes im rückwärtigen Bereich der Altstadthöfe Herbergsplatz und Im Winkel erfolgt über die Straße Sauers Weiden. Sie führt aus nördlicher Richtung in das Gebiet hinein. Die Straße Sauers Weiden besteht bereits, endet zurzeit jedoch im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 28 in einer Wendeanlage. Zur Erschließung der Neubaufläche erfolgt eine Verlängerung dieser Straße (Planstraße). Zur Vermeidung des Durchgangsverkehres und aufgrund der vorhandenen baulichen Situation, erfolgt kein Anschluss der Erschließungsstraße an die Hauptstraße bzw. an den Raderweg. Die Planstraße endet in einem Wendehammer, der mit einem Durchmesser von 20 Metern über eine ausreichende Größe verfügt, um das Wenden von zwei-achsigen Müllfahrzeugen zu ermöglichen. Die Erschließungsstraße verfügt über eine Breite von sechs Metern und ist als Mischprofil geplant. Eine separate Ausweisung von Fuß- und Fahrradwegen erfolgt nicht. Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 11 Es ist städtebauliche Zielsetzung die Planstraße als Tempo-30-Zone anordnen zulassen. Die Anordnung erfolgt durch die Verkehrsbehörde des Rheinisch-Bergischen Kreises und kann nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden. Dadurch ist die Ausweisung von öffentlichen Verkehrsflächen innerhalb der Straße nicht gesondert nötig, da das Parken innerhalb der Straße erlaub ist, soweit keine Ein- und Ausfahrten behindert werden. Innerhalb des Baugebietes sind Einfriedungen, Stützmauern oder Bepflanzungen, die zur öffentlichen Verkehrsfläche hin errichtet werden, nur in einem Abstand von 30 cm zulässig. Zur besseren Erreichbarkeit des Plangebietes sind neben den Straßen drei Fußwege vorgesehen, die eine direkte Verbindung zur Innenstadt darstellen. Die Wege verfügen über eine Breite zwischen 2,0 m und 2,5 m. 5.3.2 Private Verkehrsflächen Ein Privatweg zweigt zwischen dem ersten und zweiten Baufenster des WA 2 von Sauers Weiden kommend nach Westen ab. Diese mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastete Fläche dient der Erschließung der im rückwärtigen Bereich gelegenen öffentlichen Grünfläche. Der Privatweg ist erforderlich, um Pflegemaßnahmen in der öffentlichen Grünfläche durchführen zu können. 5.3.3 Ruhender Verkehr Die erforderlichen Stellplätze für Pkws sind auf den privaten Grundstücken vorzuhalten, es sind zwei Stellplätze pro Wohneinheit nachzuweisen. Garagen und Carports sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstückflächen und im seitlichen Grenzabstand zulässig. Aufgrund der großzügigen Baufenster und der gewünschten aufgelockerten Bauweise wird dies festgesetzt. Öffentliche Parkplätze sind westlich der Planstraße auf dem Flurstück 76 festgesetzt. Dort sind zwei Parkplätze im Senkrechtaufstellung sowie weitere fünf Parkplätze in Schrägaufstellung (45°) vorgesehen. Zur Abschirmung an die privaten Wohnflächen nach Westen sind entlang der Parkplätze vier Bäume zu pflanzen. 5.4 Grünflächen Im Plangebiet befinden sich insgesamt drei Grünflächen. Im nordwestlichen Teil des Plangebietes befindet sich eine öffentliche Grünfläche die als Abstand zwischen der topographisch höher liegenden Bebauung an der Luisenstraße und der neuen Bebauung im Bebauungsplanbereich dient. Diese Fläche Es ist vorgesehen, diese öffentliche Grünfläche im Nordwesten des Plangebiets mit einer Wiese und Bäumen zu begrünen und diese durch Sitzgelegenheiten als Aufenthaltsraum für die Bewohner des Gebiets nutzbar zu machen. Die Fläche ist als Aufenthaltsfläche für alle Bewohner des Gebiets zu gestalten. Auf der Fläche ist je 100 m² jeweils ein großkroniger Laubbaum 1. Ordnung und je drei Solitärsträucher anzupflanzen. Die Anpflanzungen sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die konkrete Art der weiteren Gestaltung ist gesondert zu planen und ist nicht Inhalt des Bebauungsplans. Eine weitere Grünfläche befindet sich am rückwärtigen Bereich des Mischgebietes 1. Die Grünfläche hat die besondere Zweckbestimmung „Spielplatz“. Sie ist ca. 313 m² groß und durch die Lage auch für kleinere Kinder gut geeignet. Der Spielplatz ist ebenfalls je 100 m² jeweils mit einem großkronigen Laubbaum 1. Ordnung und je drei Solitärsträucher zu bepflanzen. Die Anpflanzungen sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die genaue Gestaltung ist jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplans und ist gesondert über einen Erschließungsvertrag mit dem Bauträger zu planen und zu sichern. Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage Begründung 12 Eine private Grünfläche ist im südwestlichen Teil des Bebauungsplanes zwischen der WA 2- und der MI 2-Fläche vorgesehen. Sie dient als Puffer zwischen Mischgebiets- und Wohngebietsnutzung. 7. Bodenordnung Die Fläche des Bebauungsplanes Nr. 74 befindet sich überwiegend in Privatbesitz. Dabei verfügt eine Vielzahl von Eigentümern über unterschiedlich große Grundstücke, die, im Einzelnen betrachtet, nicht bebaubar sind. Für die Realisierung der Planung ist eine Bodenordnung erforderlich. Bebauungsplan Nr. 74 Herbergsplatz / Im Winkel - Offenlage 7. Begründung 13 Städtebauliche Kennziffern Flächennutzung: Fläche [m²] Anteil [%] =================================================================== 38.672 100,0 ==================================================================== Größe des Geltungsbereichs = Bruttobauland 1. Art der baulichen Nutzung -----------------------------------------------------------------------------------------Allgemeine Wohngebiete 16.099 41,2 Allgemeine Wohngebiete Baufenster Anzahl Flächen: 11 9.340 24,2 Mischgebiete 2.428 6,3 Mischgebiete Baufenster Anzahl Flächen: 4 6.487 16,8 34.354 -----------------------------------------------------------------------------------------4. Verkehrsflächen -----------------------------------------------------------------------------------------Straßenverkehrsflächen 1.337 SUMME: 88,8 3,5 Anzahl Flächen: 2 Verkehrsfl. bes. Zweckbestimmung 1.561 2.898 -----------------------------------------------------------------------------------------9. Grünflächen -----------------------------------------------------------------------------------------Spielplatz 313 SUMME: 4,0 7,5 0,8 Öffentliche Grünflächen 934 2,4 Private Grünflächen 173 0,4 SUMME: 1.420 3,7 ==================================================================== GESAMTSUMME ALLER FLÄCHEN 38.672 100,0 ====================================================================
