Begründung - der Stadt Chemnitz
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Stadt Chemnitz Die Oberbürgermeisterin Stadtplanungsamt Bebauungsplan Nr. 14/12 „Am Kulturpalast“ Rabenstein Begründung des Planentwurfs Stand: 30.08.2016 -1- Inhaltsverzeichnis 1. Anlass der Planung 2. Beschreibung des Plangebietes 2.1 Lage, Einordnung in die Umgebung und derzeitige Nutzung 2.2 Erschließung 3. Technische und Soziale Infrastruktur 3.1 Soziale Infrastruktur 3.2 Technische Infrastruktur 4. Planverfahren 5. Flächennutzungsplan und andere übergeordnete Planungen 6. Zulässigkeit von Verkaufsflächen 7. Städtebauliches Konzept 8. Grünordnung 8.1 Bestand und Bewertung 8.2 Grünordnerisches Konzept 9. Artenschutz 10 Planinhalte und Festsetzungen 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.5.1 Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen sowie Gemeinschaftsanlagen Grünordnerische Festsetzungen Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 10.5.2 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 11. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 12. Nachrichtliche Übernahme Denkmalschutz 12. Flächenbilanz 14. Grobkostenermittlung -2- 1. Anlass der Planung Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 14/12 „Am Kulturpalast“, Niederrabenstein wurde in der Sitzung des Planungs-, Bau- und Umweltausschusses am 18.11.2014 gefasst (Beschluss-Nr. B-341/2014). Ziel des Planverfahrens ist die Schaffung der Voraussetzungen für eine Sanierung des Kulturpalastes Rabenstein und die Entwicklung von Wohnbauflächen im Umfeld. Die von dem Planverfahren betroffene Gesellschaft ist Eigentümerin der Flurstücke 287/1, 287/4, 287/15, 287/17, 287/19 der Gemarkung Niederrabenstein. Auf dem Flurstück 287/1 befindet sich das Kulturdenkmal „Kulturpalast Rabenstein“. Am 03.07.2008 beantragte die Eigentümerin als Bauherrin die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Kulturdenkmals. Mit Bescheid vom 06.08.2010 wurde die Abbruchgenehmigung durch die Stadt Chemnitz versagt. Hiergegen erhob die Bauherrin beim Verwaltungsgericht Chemnitz Einspruch. Das Verfahren ruht derzeit. Die Bauherrin ist nunmehr an einer baulichen Entwicklung des Standortes zu Wohnzwecken sowie dem teilweisen Erhalt des Kulturdenkmals interessiert. Sie hat zwischenzeitlich die Wirtschaftlichkeitsprüfung der Sanierung des Kulturdenkmals im Zusammenhang mit der Entwicklung der in ihrem Eigentum befindlichen Flächen in Auftrag gegeben. Das Kulturdenkmal kann in drei Bauteile untergliedert werden: Bauteil I beinhaltet den architektonisch und städtebaulich prägenden Kopfteil mit Portikus einschließlich des repräsentativen Treppenhauses. Bauteil II erfasst den großen Saal mit den östlich und westlich angelagerten 3geschossigen Räumen. Bauteil III beinhaltet den Bühnenturm sowie die dreiseitig umgebende 3geschossige Bebauung. Das Erscheinungsbild des Kulturpalastes wird wesentlich bestimmt durch die Südfassade zum Rondell im Kontext mit dem gegenüberliegenden Haus der Körperkultur und der östlich angrenzenden Pergola. Dieses städtebauliche und architektonische Ensemble gilt es in erster Linie zu erhalten. Das zweigeschossige Bauteil I ist der insofern in jedem Fall zu erhaltende Gebäudeteil. Hierin befinden sich auch die besonders wichtigen Innenräume: Foyer, Treppenhaus, Rosettensaal sowie südöstlicher Saal. -3- Der in Vorbereitung des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan diskutierte Abbruch der Bauteile II und III und die Sanierung des Bauteils I entspricht nicht den denkmalpflegerischen Zielstellungen und ist denkmalschutzrechtlich nicht genehmigungsfähig. Der Bauherrin ist bekannt, dass eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung zu einem Teilabbruch des Kulturdenkmals gemäß § 4 Abs. 2 Sächsisches Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG) nur im Einvernehmen zwischen der Stadt Chemnitz als untere Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Denkmalpflege ergehen kann. Eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung vom März 2014 hat die unterschiedlichen Varianten einer Vermarktung des Areals geprüft. Ergänzt durch die Machbarkeitsstudie für den Rosettensaal – Stand 30.08.2014 – wurde durch die Bauherrin die Variante 5 als realisierungsfähige Möglichkeit einer Flächenentwicklung festgestellt. Diese Variante beinhaltete folgende Nutzungen: • Sanierung und Ausbau der Südseite des Kulturpalastes (Bauteil I), • Abbruch der Nordseite des Kulturpalastes (Bauteile II und III), • Erschließung und Verkauf von insgesamt ca. 18.500 m² Grundstücksfläche. Diese Variante bildet nicht die Grundlage für den vorliegenden Entwurf. In Gesprächen mit der bevollmächtigten Vertretung der Eigentümerin wurde ein Lösungsansatz erarbeitet, welcher den Erhalt des Baudenkmals auch für die Bauteile II und III in der bestehenden Kubatur des Gebäudes vorsieht. Ziele sind eine teilweise Erhaltung der Außenfassade, die jedoch durch neue Bauelemente in modernen Materialien ergänzt werden soll und die Errichtung eines komplett neuen Baukörpers hinter der Fassade. Das Bauteil I soll, soweit möglich, vollständig erhalten werden. Auf die Steuervergünstigungen nach §§ 7 i, 10 f, und 11 b Einkommensteuergesetz (EStG) wurde die Bauherrin hingewiesen. Diese sind nicht Gegenstand der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung vom März 2014. Bei denkmalgerechter Sanierung besteht für die Bauherrin die Möglichkeit, die Gewährung von kommunalen Denkmalfördermitteln sowie Landesfördermittel zu beantragen. -4- 2. Beschreibung des Plangebietes 2.1 Lage, Einordnung in die Umgebung und derzeitige Nutzung Abbildung: Lage des Plangebietes, Ausschnitt aus der DGK 1 : 50.000, ohne Maßstab Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 14/12 „Am Kulturpalast“, Niederrabenstein liegt in ca. 7 km Entfernung zur Chemnitzer Innenstadt im Stadtteil Niederrabenstein. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ca. 2 ha. Das Gebiet wird begrenzt: − im Norden durch das Wohngebiet „An der Riedstraße“, welches durch freistehende Einzelhäuser geprägt wird, − im Westen, auf der gegenüberliegenden Seite der Unritzstraße durch das DRK Krankenhaus Rabenstein, − im Süden durch das Haus der Körperkultur und die historische Parkanlage, die mit dem ehemaligen Kulturpalast errichtet wurden, − im Osten durch überwiegende Wohnnutzung und teilweise Kleingärten, − im Nordosten durch die Kleingartenanlage „An den alten Lehden“. Mit Ausnahme der Straßenflurstücke und vier weiterer Parzellen befinden sich alle Flurstücke des Plangebietes in Privateigentum. Die genaue Lage und Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs kann der Planzeichnung des Bebauungsplans im Maßstab M 1:1000 entnommen werden. Das Plangebiet wird geprägt durch das Gebäude des ehemaligen Kulturpalastes und mehrerer Hallen im nördlichen Teil des Grundstückes. Das Gebäude wurde bis 1999 vom Mitteldeutschen Rundfunk (MDR) genutzt. Im Zuge der Fertigstellung des neuen Leipziger Sendezentrums im Jahr 2000 gab der MDR den Kulturpalast als Sendestudio auf. Das Grundstück wird seit über 15 Jahren nicht mehr genutzt. Grundstück und Gebäude vermitteln ein ungepflegtes und desolates Erscheinungsbild. Dem weiteren Verfall der Bausubstanz soll durch die Schaffung von Baurecht, zur Sanierung des Denkmales im Zusammenhang mit einer wirtschaftlichen Symbiose von geplanten Wohnungsneubauten im Umfeld, Einhalt geboten werden. -5- Das Plangebiet grenzt an den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 93/16 Wohnungsbaustandort Chemnitz/Niederrabenstein „An der Riedstraße“ an. Dieser Bebauungsplan setzt im angrenzenden Bereich die Verbreiterung der Unritzstraße und eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage fest. 2.2 Erschließung Der Anschluss des neuen Wohngebietes an das örtliche Verkehrsnetz erfolgt über die Unritzstraße. Die innere Erschließung verläuft als Anliegerstraße parallel zur Nordfassade des ehemaligen Kulturpalastes und verschwenkt dann nach Nordosten. Das Wohngebiet ist etwa im 20-Minuten-Takt durch die Stadtbuslinie 32 an das ÖPNV-Netz angeschlossen. Der Bahnhof Siegmar ist 1,5 km entfernt und in ca. 18 min zu Fuß erreichbar. Die Erschließung wird bis zur Nordfassade als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Für die Bebauung des WA 2 ist eine private Verkehrsfläche vorgesehen, welche in ihrer vorgesehenen Breite auch den Bedarf an Stellplätzen decken soll. Die Verbindung zwischen der Pelzmühlenstraße und dem Rabensteiner Mühlweg wird ebenfalls als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 3. Technische und Soziale Infrastruktur 3.1 Soziale Infrastruktur In der näheren Umgebung sind Grundschulen und Kindergärten vorhanden. Die nächstgelegenen Schulen sind die Grundschule Siegmar in der Rosmarinstraße 12 (fußläufige Entfernung 1,8 km) und die Grund- und Oberschule Reichenbrand in der Lennéstraße 1 (fußläufig 1,2 km). Weiterführende Schulen befinden sich im übrigen Stadtgebiet Chemnitz und sind mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen. Die Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs kann im Rabenstein-Center und in den Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld des Bahnhofes Siegmar gedeckt werden. Die Bürgerservicestelle Niederrabenstein befindet sich in der Oberfrohnaer Straße (fußläufig 1,5 km). -6- 3.2 Technische Infrastruktur Auf Grund der historischen Nutzung des Geländes ist davon auszugehen, dass die erforderlichen Medien der Ver- und Entsorgung im Planbereich vorhanden sind. Die geplante Wohnbebauung kann an die bestehenden Ver- und Entsorgungsnetze angeschlossen werden. Der vorhandene Mischwasserkanal im WA1 und WA2 muss entsprechend der Vorgaben zu den festgesetzten Baufenstern um verlegt werden. 4. Planverfahren Die Flurstücke 287/4, 287/15, 287/17, 287/19 befinden sich planungsrechtlich im Außenbereich gemäß § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Der Flächennutzungsplan der Stadt Chemnitz stellt für diese Flurstücke „Grünfläche“ dar. Eine bauliche Entwicklung ist nur durch einen Bebauungsplan zu erreichen. Das Flurstück 287/1 wird als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan wird im Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB sind gegeben. Die Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben wird nicht vorbereitet oder begründet. Auch bestehen gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauGB keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH-Gebieten und Europäischen Vogelschutzgebieten; im umgebenden Stadtgebiet befinden sich keine solchen Gebiete. Dem entsprechend konnte gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Des Weiteren wird gemäß § 13 Abs. 3 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; ebenso wenig ist § 4c BauGB anzuwenden. Grundlage für das Bauleitplanverfahren ist ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Chemnitz und der Eigentümerin. Darin wird der Erhalt des Kulturpalastes sowie die die Beräumung und Bebauung der restlichen Grundstücksflächen mit Ein- und Mehrfamilienhäusern geregelt. Die Erstaufstellung dieses Bebauungsplans ist erforderlich, um die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung des Plangebiets zu schaffen. Mit der Überplanung sollen baurechtliche Spannungen und Missstände ausgeräumt werden. Dies gibt den Nutzern, aber auch den Behörden rechtliche Sicherheit und Handlungsmöglichkeiten. 5. Flächennutzungsplan und andere übergeordnete Planungen Die Planung steht den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung, Landes- und Regionalplanung nicht entgegen. Die Raumordnungskarte im Regionalplan weist den Bereich als bebauten Siedlungsbereich aus. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Chemnitz vom 24.10.2001 inklusive aller Ergänzungen stellt den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 14/12 „Am Kulturpalast“, Niederrabenstein als Wohnbaufläche und als Grünfläche dar. Die Darstellung als Grünfläche betrifft den Teil des Betriebsgeländes des ehemaligen Kulturpalastes zwischen dem Gebäude und der Unritzstraße. Betroffen sind die Flurstücke 287/4, 287/15, ,287/17, und 287/19. Mit der getroffenen Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung ist der vorliegende Bebauungsplan Nr. 14/12 gemäß § 8 Abs. 2 BauGB zum überwiegenden Teil aus den Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplans entwickelt. Für den Bereich der Grünfläche wird der Flächennutzungsplan gemäß § 13a Abs. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst. -7- 6. Zulässigkeit von Verkaufsflächen Die besondere Eigenart der Mischung von Wohnen und sonstigen mit der Wohnnutzung zu vereinbarenden Läden sowie sonstigen Anlagen und Nutzungen besteht in der vorhandenen Struktur des Denkmalobjektes. Die Standortgegebenheiten sind für das Ausüben der Wohnnutzung förderlich. In der Objektplanung wird die Umnutzung des Denkmales zum vorwiegenden Wohnen durch den Investor realisiert. Die Gebäudestruktur rechtfertigt eine maximale Größenordnung an Ladenflächen von insgesamt 300 m2. Der Grad der Mischung von Wohnnutzung, Läden und sonstigen Anlagen entspricht nach Lage, Größe und möglicher Anzahl hauptsächlich der Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung des besonderen Wohngebietes, dem Fortentwickeln des Wohnens. Die besondere Gewichtung steht für das tatsächliche Wohnen und lässt gleichzeitig mitprägende gewerbliche und sonstige Anlagen zu. Die konkrete Vereinbarkeitsprüfung von Wohnen und gewerblicher Anlagen und Nutzungen wird getragen vom Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme und stellt auf eine zugunsten einer auf das tatsächliche Emissionsverhalten jener anderen Nutzungen ab. Die Verträglichkeit der Gewerbebetriebe mit der Wohnnutzung ist entscheidend. 7. Städtebauliches Konzept Das Plangebiet wird in drei Teilbereiche gegliedert. Entlang der Unritzstraße wird Geschosswohnungsbau in Form von Punkthäusern und Zeilenbauten ermöglicht. Im Norden des Gebietes wird eine verdichtete Siedlungsbebauung vorgesehen. An diese schließt sich das neue Wohngebiet an der Unritzstraße (Bebauungsplan „An der Riedstraße“) an. Den dritten Teilbereich bildet der ehemalige Kulturpalast. Hervorzuheben ist der Charakter des Gebäudes des ehemaligen Kulturpalastes als Solitär. Um den Solitärcharakter zu erhalten, wurde auf eine strenge räumliche Fassung des Gebäudes durch eine umgebende Bebauung im Sinne einer Hofbildung verzichtet. Über die Entwicklung einer kleinen platzartigen Situation in Form einer gestalteten Freifläche soll die Nordfassade des Gebäudes erlebbar gemacht und ein Übergang zur nördlich anschließenden eher kleinteiligen Bebauung geschaffen werden. Westlich wird der Solitär durch drei Punkthäuser eingerahmt, wobei das südliche Punkthaus in die westliche Richtung versetzt ist, um die Südfassade des Denkmales mit Portikus in seiner Wirkung innerhalb des Gesamtensembles hervorzuheben. Zur Unritzstraße verringert sich die Gebäudehöhe der geplanten Wohnbebauung, um einerseits den Solitärcharakter des ehemaligen Kulturpalastes zu betonen und andererseits ein parkartiges Erscheinungsbild zur Unritzstraße zu vermitteln. Östlich des Solitärs wird keine Bebauung vorgesehen. 8. Grünordnung Der parallel zum Bebauungsplanentwurf erarbeitete grünordnerische Fachbeitrag widmet sich den sich aus der Flächeninanspruchnahme des geplanten Vorhabens ergebenden Auswirkungen für Natur und Landschaft und formuliert in einem Grünordnungskonzept entsprechende Ziele und Maßnahmen für den Schutz, die Pflege und die Entwicklung der betreffenden Naturgüter. Die Anregungen des grünordnerischen Fachbeitrages werden, soweit sie geeignet sind und nicht anderes Recht oder Ausführungsmaßnahmen betreffen, in den Katalog der Festsetzungen des Bebauungsplans übernommen. Die festgesetzte Baumreihe im Süden ist Bestandteil zur Erhaltung des parkartigen Erscheinungsbildes in Richtung Unritzstraße. -8- 8.1 Bestand und Bewertung Das Plangebiet wird räumlich und historisch von der Architektur des ehemaligen Kulturpalastes, insbesondere des Portikus, geprägt. Die letzte Funktion als Fernsehstudio (seit den 1970er Jahren) wurde im Jahr 2000 aufgeben. Seitdem verfällt der denkmalgeschützte Gebäudekomplex zunehmend während sich der Vegetations- und Habitatbestand (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung 2015) relativ ungestört entwickeln können. Geologie und Boden „Die nördlichen und nordwestlichen Stadtteile liegen auf Granulitgebirge, […] Vorherrschende Gesteine des Erzgebirgischen Beckens sind neben Rotliegend-Sedimenten Tuffe und Lösslehmauflagen.“ Es finden sich Böden aus Löss und Lössderivaten (Fahlerde- Pseudogley aus periglaziärem Schluff (Lösslehm) über tiefem periglaziärem Ton (Lösslehm)) sowie Böden aus anthropogenen Sedimenten (Regosol aus gekippten Kies führendem Schluff (Lösslehm)). Wasser Natürliche oder naturnahe Oberflächengewässer und festgesetzte Überschwemmungsgebiete kommen im Plangebiet nicht vor. Südlich des Geltungsbereiches, in ca. 100 Metern Entfernung, befindet sich der Pelzmühlenteich, welcher durch den aus Westen kommenden Unritzbach gespeist wird. Klima und Luft Das Plangebiet befindet sich im subkollinen Bereich des Mitteldeutschen Berg- und Hügellandklimas. Das Klima wird durch den Wechsel zwischen ozeanischen und kontinental geprägten Witterungsabschnitten geprägt, wobei ozeanische Einflüsse dominieren. Die im Bestand befindlichen Gehölzstrukturen „können durch ihre Oberflächenwirkung Staub und in gewissem Maße auch gasförmige Schadstoffe ausfiltern und binden“. Die somit im Rahmen der Sukzession zunehmende Frischluftentstehungsfunktion ist von lufthygienischer Bedeutung für das Mikroklima am Standort. 8.2 Grünordnerisches Konzept Die im Bebauungsplan getroffenen grünordnerischen Festsetzungen basieren auf dem parallel erarbeiteten Grünordnungsplan und den entsprechenden Entwicklungszielen und -maßnahmen für Natur und Landschaft sowie den Pflanzempfehlungen. Teile der nachfolgenden Begründung der grünordnerischen Festsetzungen sind aus dem Grünordnungsplan übernommen. Ziele Aus der Analyse und Bewertung von Natur und Landschaft mit ihren jeweiligen Bestandteilen ergeben sich für den Geltungsbereich die folgenden allgemeinen Zielvorstellungen hinsichtlich des Schutzes, der Pflege und der Entwicklung der Naturgüter Boden, Wasser; Klima und Luft; des Landschaftsbildes sowie von Pflanzen und Tieren: • Vermeidung unnötiger Oberflächenversiegelung und Bebauung sowie die Realisierung von Retentions- und Versickerungsmöglichkeiten für Niederschlagswasser im Geltungsbereich zum Schutz und zur Regeneration von Böden, Wasser, Klima und Luft, • Berücksichtigung des architektonischen Ensembles von Kulturpalast und Parkanlage zur bestmöglichen Integration der Neubebauung bei gleichzeitiger Erhaltung der Eigenart und Schönheit und des Erholungswertes der historisch gewachsenen Strukturen sowie zur Einbindung des Wohngebietes in die umgebende Stadtlandschaft, -9- 9. • Erhaltung von schützenswertem Gehölzbestand (soweit möglich) sowie die „Neuanlage strukturierter Grünflächen“ (Bäume, Sträucher, Staudenfluren, Wiesengesellschaften), um Pflanzen und Tieren funktions- und artgerechte Lebensstätten zu bieten. Die konkrete Form- und Raumgestaltung der neu zu strukturierenden Grünflächen soll in entsprechenden Freiflächengestaltungsplänen im Rahmen der jeweiligen Ausführungsplanung geregelt werden. • Strukturierung der westlichen Denkmalensembleschutzfläche durch begleitendes Großgrün (7 rhythmisch zu pflanzende Laubbäume) auf einer festgesetzten Pflanzfläche, die dauerhaft zu begrünen ist. Der Pflanzsteifen dient der Sicherung der parkartigen Situation im neuen Wohnumfeld. • Gehölzpflanzungen von jeweils 3 Laubbäumen (Spitzahorn/Acer platanoides) in den Wohnbauflächen WA1 und WA2 als eine Kompensationsmaßnahme (CEF- Maßnahme zur dauerhaften Sicherung der ökologischen Funktion) für den Artenschutz und um die im Wohnbereich neu zu strukturierenden Grünflächen zu initiieren. Artenschutz Die artenschutzrechtliche Prüfung hatte die Aufgabe, das mögliche Eintreten von Verbotstatbeständen gemäß § 44 Abs.1 BNatSchG zu vermeiden, zu kompensieren bzw. zu minimieren. Das vorliegende Artenschutzgutachten stützt sich auf eine eigene Erhebung vom 08.12.2015. Die Datenabfrage bei der Unteren Naturschutzbehörde Chemnitz sowie die Befragung des Fledermaus-Spezialisten Reimund ergaben keine Hinweise auf weitere besonders oder streng geschützte Tierarten. Die Relevanzprüfung kam zu dem Ergebnis, dass das geplante Vorhaben insbesondere für die Vogelarten Amsel, Singdrossel, Zilpzalp, Stieglitz, Haussperling, Mönchsgrasmücke, Bachstelze, Blaumeise, Kohlmeise, Kleiber, Star, Mauersegler, Turmfalke, Gartenbaumläufer, Gartenrotschwanz und Hausrotschwanz als (potentielle) Brutvögel sowie für Fledermäuse artenschutzrechtliche Belange berühren kann. Im Ergebnis der Prüfungen wurde festgestellt, dass ohne entsprechende Vermeidungs- bzw. Kompensationsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) gegen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände § 44 BNatSchG verstoßen wird: • • • Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG (Fang, Verletzung, Tötung) für Vogelarten der Gehölzbestände und Fledermäuse, Verbotstatbestand des § 44 Abs.1 Nr. 2 BNatSchG (Störungstatbestand) für ansässige Brutvögel, Verbotstatbestand des § 44 Abs.1 Nr. 3 BNatSchG (Entnahme, Beschädigung, Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten) für mehrere Vogel- (Nischenbrüter und Höhlenbrüter) und Fledermausarten Um ein Eintreten dieser Verbotstatbestände zu vermeiden empfiehlt das Gutachten folgende Maßnahmen: Vermeidungsmaßnahmen • • • • Bauzeitliche Beschränkungen: Beseitigung der Vegetationsbestände außerhalb der Brutzeit (Gehölzfällungen), Beseitigung von Vegetationsbeständen von Oktober bis Februar, Beseitigung der Gebäude (Nordteil Kulturpalast, Nebengebäude) außerhalb der Brutzeit (Oktober bis Februar) - 10 - Kompensationsmaßnahmen des Artenschutzes CEF-Maßnahmen (continuous ecological functionality-measures, Maßnahmen zur dauerhaften Sicherung der ökologischen Funktion) • Erhalt bzw. Gestaltung von ca. 1,3 ha strukturierter Grünfläche in der Vorhabenfläche. Als Kompensation für die zu fällenden Vogelschutz- und Vogelnährgehölze sollen auf dem beplanten Flurstück eine Erhaltung bzw. eine entsprechende Neugestaltung/Wiederherstellung strukturierter Grünflächen auf 1,3 ha Gesamtfläche o o o mit Laubgehölzen (ca. 0,5 ha Sträucher Vogelnährgehölze + mind. 6 heimische Gehölze), Solitärbäume (z. B. Kirsche, Apfel, Eberesche) und Offenlandbereichen (Rasen), Staudenpflanzungen vorgenommen werden. • Gehölzpflanzung von 6 Laubbäumen (Artenschutz) in der Nähe des Untersuchungsgebietes. Die notwendigen Kompensationsmaßnahmen sind auf Grund der Bebauungsdichte in der geforderten Größe von 1,3 ha am Standort nicht realisierbar. Deshalb wurden jeweils 3 Laubbäume (Ahorn/Acer platanoides) in den Wohnbauflächen WA1 und WA2 als Strukturinitiator für die zu entwickelnden Grünbereiche als Maßnahme zum Schutz von Natur und Umwelt im Bebauungsplangebiet festgesetzt. Auf Grund der Bebauungsdichte war zu beachten, dass einem ausgewachsenen Ahornbaum von 10 m Kronendurchmesser ein Abstand zu Wohngebäuden von 2,5 m eingehalten werden muss. Die Entwicklung der ca. 1,3 ha großen strukturierten Grünfläche erfolgt als CEF-Maßnahme in Form einer externen Kompensationsfläche auf der Feldflur südlich von Wittgensdorf auf einem Teilflurstück des Flurstückes Nr. 746 der Gemarkung Wittgensdorf. Dieses Teilflurstück stellt die Stadt Chemnitz dem Investor für die oben zur Realisierung der unter Anstrich 1 genannten Kompensationsmaßnahmen zur Verfügung. Vor Satzungsbeschluss wird zur Durchführung der entsprechenden CEF-Maßnahmen mit dem Investor gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ein städtebaulicher Vertrag zu der externen Kompensationsfläche abgeschlossen. Um das Erfolgsrisiko des ersatzweisen Angebots von Nistkästen/künstlichen Spalten zu mindern bzw. weil Ersatzquartiere in aller Regel bereits etablierte Quartiere nicht gleichwertig ersetzen können, wird im vorliegenden Gutachten eine Überkompensation der Anzahl der Ersatzkästen im Vergleich zur Anzahl der zerstörten Quartiere im Zahlenverhältnis eins zu drei vorgeschlagen. • • • • 21 Nischenbrüterkästen als Ersatzquartier bis Beginn der nächsten Brutsaison (ab März) 18 Höhlenbrüterkästen als Ersatzquartier bis Beginn der nächsten Brutsaison (ab März) 1 Turmfalkennistkasten als Ersatzquartier bis Beginn der nächsten Brutsaison (ab März) 39 Fledermauskästen als Ersatzquartier bis Beginn der nächsten Nutzungsperiode (ab April) Die Nist- und Brüterkästen werden auf die Wohnneubauflächen und auf das Denkmalschutzobjekt in Anteilen gemäß der Abstimmung mit der oberen Denkmalschutzbehörde verteilt. Seitens des Gutachters wird festgestellt, dass unter der Voraussetzung, dass die o.g. Maßnahmen ordnungsgemäß und vollständig umgesetzt werden, für keine der behandelten Arten ein Verbotstatbestand des § 44 BNatSchG eintritt. Eine Ausnahme gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 Abs. 2 BNatSchG ist bei Einhaltung der zeitlichen Beschränkung zur Baufeldberäumung und Vorhandensein der Ersatzquartiere zu Beginn der neuen Brutsaison für keine der behandelten Arten erforderlich. Andernfalls ist ein entsprechender Antrag durch den Vorhabenträ- - 11 - ger zu stellen. Für die Fällung der zwei höhlenreichen Einzelbäume (geschützter Biotop) ist ein separater Antrag auf Ausnahme erforderlich, welcher durch den Vorhabenträger bei der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde einzureichen ist. Die artenschutzrechtliche Zulässigkeit für den Bebauungsplan Nr. 14/12 „Am Kulturpalast“ kann bei Umsetzung des Maßnahmenkonzeptes erreicht werden. Das Maßnahmenkonzept für die Umsetzung des Artenschutzes (ca. 1,3 ha strukturierte Grünfläche und die Anbringung von 79 Nistkästen) ist mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. 10 Planinhalte und Festsetzungen 10.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 2 – 11 BauNVO) Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) WA1 und WA2 Die bauliche Nutzung der Baugebiete WA1 und WA2 wird als „Allgemeines Wohngebiet“ gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Neben Wohngebäuden sind auch solche Anlagen, Einrichtungen und Nutzungen allgemein zulässig, die der Versorgung der Wohnbevölkerung dienen, wie z. B. Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Diese Festsetzung orientiert sich an dem Ziel, ein qualitativ hochwertiges Wohngebiet zu schaffen, dass sich an dem vorhandenen Bedarf orientiert. Die Baugebiete WA1 und WA2 sollen sich zu einem überwiegenden Wohnstandort ohne konkurrierende oder zueinander unverträgliche Nutzungen entwickeln. Der Ausschluss der nach § 4 Abs. 3 BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen - unterstreicht diese Zielrichtung, da diese Nutzungen dem Ziel zuwiderlaufen würden. Gartenbaubetriebe benötigen zur Bewirtschaftung größere Flächen. Tankstellen sollten vorzugsweise an belasteten Hauptverkehrsstraßen ihren Standort finden. Besonderes Wohngebiet (§ 4a BauNVO) WB3 Die Sanierung des Denkmalobjektes bietet die Chance die bauliche Nutzung einerseits für überwiegendes Wohnen zu entwickeln und andererseits wohnverträgliche Nutzungen zu gestatten. Mit der Festsetzung des Wohnbaufeldes 3 zum „Besonderen Wohngebiet“ gemäß § 4a BauNVO wird der besonderen Eigenart der vorhandenen Bausubstanz Rechnung getragen. Die Festsetzungen zur Verträglichkeit mit der vorwiegend angestrebten Wohnnutzung, bei dem nach § 4a Satz 2 Nr. 2, 3 und 5 BauNVO zulässigen Nutzungen wie • • • Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zielen auf ein nachbarliches konfliktarmes Miteinander innerhalb der 3 Bauteile des Denkmales ab. Die tatsächliche Vereinbarkeit mit dem Wohnen ist bei den obigen zulässigen Nutzungen maßgebend. Im Rahmen der Bauvorlage beim Baugenehmigungsamt sind im Besonderen wohnverträgliche Lärmimmissionen innerhalb und außerhalb des Gebäudes nachzuweisen. Die Einordnung eines Geschäfts-und Bürogebäudes schließt sich innerhalb des Gebäudes auf Grund der besonderen Eigenart des Denkmalbaukörpers aus, so dass die sonst im besonderen Wohngebiet zulässigen Geschäfts- und Bürogebäude nicht zulässig sind. Dem Planungsziel zur Fortentwicklung des Wohnens entspricht der Ausschluss der nach § 4a Abs. 3 Satz 1 bis 3 BauNVO in einem besonderen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wie Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, da diese von zentraler und - 12 - überörtlicher Funktion sind, mit dem Wohnen konkurrieren und somit der zu entwickelnden Wohnfunktion im Gebäude entgegenstehen. Tankstellen sind mit einer hochwertigen Wohnnutzung nicht vereinbar, zumal das vorhandene Flächenangebot im und um das Denkmal für die § 4a Abs. 3, Satz 1 und 3 bezeichneten Nutzungen nicht vorhanden ist. Das Erfordernis einer städtebaulichen bzw. planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten über den Bebauungsplan kann auch den Bereich des besonderen Wohngebietes WB3 betreffen. Deshalb werden die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfanges nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, ausgeschlossen. Eine unverträgliche Häufung von Vergnügungsstätten führt erfahrungsgemäß zu einem schleichenden Abwärtstrend von städtischen Wohnbereichen. Nutzungskonflikte durch Verdrängungsprozesse sollen mit der gewünschten Wohnnutzung am Standort, mit Einrichtungen des Einzelhandels sowie sozialen und kirchlichen Einrichtungen vermieden werden. Bei Bordellen oder bordellartigen Betrieben handelt es sich um Gewerbebetriebe, die nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit einer Wohnnutzung unvereinbar sind. Mit dem Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben soll einer möglichen Verbreitung und Konzentration entgegen gewirkt werden. Der Ausschluss ist auch für die Wohnungsprostitution zutreffend. Diese Einrichtungen destabilisieren die Entwicklung von Bewohnerstrukturen durch negative Begleiterscheinungen, wie nächtlichen Lärm und Störungen des Gebietscharakters. Dieses Konfliktpotential soll im Vorfeld durch die städtebauliche Planung ausgeschlossen werden. Bordelle und bordellartige Betriebe sind damit in ihren städtebaulichen Auswirkungen mit den Vergnügungsstätten vergleichbar. 10.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 16 - 20 BauNVO) Grundflächenzahlen Für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung ist die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) zwingend. Sie gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Für die Baugebiete WA 1 und WA 2 wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht den Vorgaben des § 17 BauNVO. Die Überschreitung um 50 % gemäß § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO zur Errichtung von Stellplätzen und Zufahrten ist zulässig. Im WA1 ist der Bau von unterirdischen Stellplätzen zwingend, da auf Grund der Dichte des Wohngebietes der Stellplatznachweis nach der Richtzahlentabelle für Stellplätze gemäß VwV-SächsBO von einem bis zwei Stellplätzen pro Wohneinheit oberirdisch nicht realisiert werden kann. Da das Denkmalobjekt im WB3 nach heutigen Erkenntnissen nicht umfänglich den Stellplatzbedarf nach vorgenannter Richtzahlentabelle aufnehmen kann, soll mit dem zulässigen Höchstmaß der GRZ von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4, Satz 2 im WA1 der Stellplatzbedarf für die Baufelder WA1 und WB3 abgedeckt werden können. Für das WB 3 wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Die Festsetzung berücksichtigt das vorhandene denkmalgeschützte Gebäude, welches im Bestand der vorhandenen Kubatur erhalten werden soll. Zu berücksichtigen ist, dass die vorgelagerte Parkanlage eine Einheit mit dem Kulturpalast bildet. - 13 - Gebäudehöhe Das Gebäude des ehemaligen Kulturpalastes ist in Bezug auf die beschriebenen drei Bauteile hinsichtlich der Gebäudehöhe und der Geschossigkeit zu unterscheiden: Bauteil I: o o o o Traufhöhe Bereich Dach über Portikus: 344,56 HN (Normalhöhe) Boden: 330,81 HN Gebäudehöhe: 13,75 m II Vollgeschosse o o o Traufhöhe Seitenflügel beiderseits Portikus: 341,28 HN Boden: 331,70 HN Gebäudehöhe: 9,58 m Bauteil II o o o o Mittelteil Traufe: 346,87 HN Boden: 331,81 oder 332,05 HN Gebäudehöhe: 15,06 m III Vollgeschosse Bauteil III o o o o Nördlicher Gebäudeteil Traufe: 341,91 HN Boden: 331,86 HN Gebäudehöhe: 10,05 m II Vollgeschosse o o o Bühnenhaus Traufe 353,39 HN Boden: 331,85 HN Gebäudehöhe: 21,54 Für die Festsetzung der maximal zulässigen Gebäudehöhe der Punkthäuser wird die Traufhöhe im Bereich des Daches über dem Portikus als Bezug genommen. Festgesetzt wird eine maximale Gebäudehöhe von 13,75 m, gemessen am Höhenpunkt 330,81. Diese Festsetzung lässt für die Punkthäuser eine viergeschossige Bebauung zu. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass keine bauliche Dominanz gegenüber dem denkmalgeschützten Gebäude entsteht. Berücksichtigt wurde, dass die einzelnen Geschosse gegenüber den für den Wohnungsbau gebräuchlichen Geschosshöhen deutlich höher sind. 10.3 Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO) Das Verhältnis von überbaubarer und nicht überbaubarer Grundstücksfläche wird durch eine enge Festsetzung der Baufelder definiert. Ziel der Festsetzung ist die Vorgabe einer städtebaulichen Grundstruktur für die Entwicklung des Plangebietes. Auf die Festsetzung von Baulinien wurde verzichtet, da von einer maximalen Ausnutzung der Baufelder auszugehen ist. Für den städtebaulich wichtigen Bereich westlich des ehemaligen Kulturpalastes wird durch Baufelder die genaue Position der Baukörper im Verhältnis zum Solitär bestimmt. Dabei soll die neue Bebauung gegenüber dem Portikus des Bestandsgebäudes nicht dominierend hervortreten. Aus der Blickrichtung des historischen Parks soll in der Lage des westlichen Treppenaufganges eine Wege- und Sichtbeziehung zwischen dem ehemaligen Kulturpalast und den parallel angeordneten - 14 - Punkthäusern ermöglicht werden, wobei deshalb der Abstand zwischen dem Bauteil I (Portikus) und dem südlichen Punkthaus entsprechend größer gewählt wurde. Die Distanz zwischen Denkmal und Punkthaus beträgt ca. 21 m und wurde von der oberen Denkmalschutzbehörde Sachsengefordert und bestätigt. 10.4 Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen sowie Gemeinschaftsanlagen Auf Grund der störenden Wirkung, die von einer großen Anzahl parkender Fahrzeuge auf den Stadtraum ausgeht, und der fehlenden Flächenkapazitäten, sind Stellplätze im Plangebiet, insbesondere im Gebiet WA 1 zwingend, in Tiefgaragen unterzubringen. Diese städtebauliche Vorgabe ergibt sich auf Grund der Bebauungsdichte im WA1. Mit der Festsetzung zum Ausschluss von Garagen und Carports in den Gebieten WA 1 und WB 3 wird zugleich ein sparsamer und wirtschaftlicher Umgang mit den vorhandenen Flächen ermöglicht, da durch die Tiefgaragengeschosse die oberirdisch bebauten Flächen effizient ausgenutzt werden. Im Gebiet WA 2 werden Carports zugelassen, da Carports innerhalb der beabsichtigten Bebauungsstruktur im Bereich eines privaten Erschließungskorridors errichtet werden können. In den Baugebieten sind Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung, einschließlich der Kleintiererhaltungszucht, auf Grund ihres störenden Charakters ausgeschlossen. 10.5 Grünordnerische Festsetzungen 10.5.1 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Von den im grünordnerischen Fachbeitrag empfohlenen Schutzgeboten werden die Gebote zum Schutz des Bodens und des Wasserhaushaltes ihrem Sinn entsprechend in den Festsetzungskatalog des Bebauungsplans übernommen, soweit sie zur Festsetzung geeignet sind und nicht auf Grundlage anderer gesetzlicher Regelungen zur Anwendung kommen. Zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit von räumlich zusammenhängenden Fortpflanzungs- und/oder Ruhestätten der Avifauna sind im Zuge der Neubebauung „entsprechende Ersatzquartiere zu schaffen“. Mit Durchführung der Maßnahmen zum Artenschutz in Kombination mit einer Realisierung von wiederhergestellten bzw. neugeschaffenen strukturreichen Grünflächen (siehe Grünordnerische Ziele), kann die artenschutzrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens sichergestellt werden. Ferner wird den Anforderungen des Artenschutzgutachtens entsprochen. Die Rückhaltung von Oberflächenwasser wird durch die Prüfung der in der Bauvorlage dokumentierten, berechneten Anteile an Niederschlagswasser im Rahmen des Abwasserentsorgungskonzeptes bei der unteren Wasserbehörde beschieden. 10.5.2 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) Zur Gestaltung und ökologischen Aufwertung der Freiflächen des Geltungsbereiches sieht der grünordnerische Fachbeitrag Gebote für bestimmte Pflanzungen von Bäumen und Sträuchern sowie die Anlage sonstiger begrünter, strukturreicher Flächen vor. Abweichungen dürfen nur in begründeten Fällen erfolgen. Die Artenzusammensetzung hat in Anlehnung an die entsprechenden Pflanzenauswahllisten (Anhang A) der jeweiligen Pflanzgebote zu erfolgen. Von den im grünordnerischen Fachbeitrag empfohlenen Geboten werden Pflanzgebote ihrem Sinn entsprechend in den Festsetzungskatalog des Bebauungsplans übernommen. Die Pflanzgebote enthalten Regelungen - 15 - zu Baumpflanzungen, Grundstückseinfriedungen, Müllstandorteinfriedungen und zur Dachbegrünung. 11. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 SächsBO) Mit den getroffenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen soll in positiver Weise auf die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen Einfluss genommen werden, ohne dass dabei die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Bauherren allzu stark eingeengt wird. Die Festsetzungen zur Dachform, zu den Nebenanlagen, Carports und Einfriedungen sollen der Ortsbildpflege dienen und dazu beitragen, dass das neue Wohngebiet einen einheitlichen Charakter mit einer aufeinander abgestimmten Bebauung erhält. Die Farbgebung der neuen Wohngebäude soll zugleich differenziert und konkretisiert auf Basis des herstellerunabhängigen Farbsystems „Natural Color System“ (NSC) erfolgen. Die Farbtonbeschreibungen zielen bei den Putzfassaden auf hellgetönte Farbbereiche ab. Für die Putzfärbung sind reine Farben unzulässig. Für Fenster, Türen und Balkonkonstruktionen sind intensivere Farbtöne festgesetzt. Die zulässige Farbtongebung resultiert aus dem Umgebungsschutz des Denkmales und ist mit der unteren und oberen Denkmalschutzbehörde abgestimmt. Mit der Grundstückseinfriedung wird die Abgrenzung bzw. der Wechsel vom öffentlichen Raum zur privaten Grundstücksfläche markiert. Die Regelung zur Gestaltung der Grundstückseinfriedung, insbesondere zur Verwendung standortgerechter heimischer Sträucher für geschnittene oder frei wachsende Hecken dient der Schaffung eines aufeinander abgestimmten Erscheinungsbildes und der Einbindung des Wohngebietes in die umgebende Landschaft. 12. Nachrichtliche Übernahme Denkmalschutz Eintragungen in der Denkmalschutzliste des Landes Sachsen (im Wortlaut) Kulturhaus der Bergarbeiter (Sachgesamtheit) Sachgesamtheit Kulturhaus der Bergarbeiter, mit folgenden Einzeldenkmalen: Kulturpalast und Brunnen auf dem Vorplatz, sowie Pergola mit Pavillon im Park an der Pelzmühlenstraße, gegenüberliegende Sportstätte, bestehend aus Turnhalle und Schwimmhalle und umgebender Grünanlage mit Pelzmühlenteich und Böschungsmauern als Sachgesamtheitsteile; einer der bedeutendsten Kulturhausbauten in Sachsen, gehört zu der kleinen Zahl repräsentativer Bauten der 1950iger Jahre, durch die die Sowjetische Aktiengesellschaft (SAG) Wismut den Chemnitzer Vorort Siegmar zur Firmen-“Hauptstadt“ umgestaltete, die dem zentralen Wismut-Kulturpalast gegenüberliegende Turn- und Schwimmhalle wichtig als städtebauliches Pendant, umgebender, einheitlich konzipierter Park in wesentlichen Teilen noch original erhalten. Kulturpalast Chemnitz-Rabenstein Einzeldenkmale der Sachgesamtheit Kulturhaus der Bergarbeiter: Kulturhaus und Brunnen auf dem Vorplatz sowie Pergola mit Pavillon im Park an der Pelzmühlenstraße; einer der bedeutendsten Kulturhausbauten in Sachsen mit mächtigem, von sechs Säulen getragenem Portikus, gehört zu der kleinen Zahl repräsentativer Bauten, durch die die Sowjetische Aktiengesellschaft (SAG) Wismut den Chemnitzer Vorort Siegmar zur Firmen-“Hauptstadt“ umgestaltete, die dem zentralen Wismut-Kulturpalast gegenüberliegende Turn- und Schwimmhalle wich- - 16 - tig als städtebauliches Pendant, umgebender, einheitlich konzipierter Park in wesentlichen Teilen noch original erhalten. Kulturhaus der Bergarbeiter (Sachgesamtheit); Haus der Körperkultur Einzeldenkmale der Sachgesamtheit Kulturhaus der Bergarbeiter: Sportstätte, bestehend aus Turnhalle und Schwimmhalle; die Sportstätte wichtig als städtebauliches Pendant zum Kulturhaus der Bergarbeiter Unritzstraße 40, umgebender, einheitlich konzipierter Park in wesentlichen Teilen noch original erhalten. Das Bauteil I des Einzeldenkmals Kulturhaus soll in seiner baulichen Hülle erhalten bleiben und als das monumentale Gestaltelement der Gesamtheit „Kulturhaus der Bergarbeiter“ weiter bestehen bleiben. Gegenwärtig bestehen intensive Bestrebungen seitens des Investors eine öffentliche kulturelle Teilnutzung des Bauteiles I zu realisieren. Die Bauteile II und III des „Kulturhauses“ werden im Sinne des Erhalts des Einzeldenkmales im architektonischen Duktus erhalten bleiben. Umnutzungen zu Wohnzwecken sowie Nutzungen, die in ihrer Lage und Größe mit der Wohnnutzung vereinbar sind, werden geplant und sind Bestandteil der Nutzungsvorgaben des Bebauungsplanes. Das gegenüber liegende ehemalige „Haus der Körperkultur“, als wesentlicher Bestandteil der Sachgesamtheit, wurde bereits zu einer hochwertigen Wohnanlage um geplant. Die Baugenehmigung erteilte das Baugenehmigungsamt am 14.06.2016. 12. Flächenbilanz Art der Nutzung Flächengröße in m² WA 1 WA 2 WB 3 Allgemeines und Besonderes Wohngebiet Öffentliche Verkehrsfläche Private Verkehrsfläche Gesamtfläche / räumlicher Geltungsbereich 14. 5.185 6.607 5.741 17.533 1.421 1.265 20.219 Grobkostenermittlung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt durch den Vorhabenträger. Die Einzelheiten der Erschließung werden in einem Erschließungsvertrag mit der Stadt Chemnitz geregelt. Der Stadt entstehen durch die Entwicklung des Plangebietes keine Kosten. Bei einer Gesamtfläche des räumlichen Geltungsbereiches von rund 2,02 ha sind 1.421 m2 öffentliche Verkehrsfläche. Die Wohnbauflächen (allgemeines und besonderes Wohngebiet) inklusive der privaten Verkehrsflächen haben eine Größe von 18.798 m2. - 17 - ENTWURF II I III III III II III II IV III II III - 18 - II
