TEXTLICHE FESTSETZUNGEN I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN (§ 9 BauGB i.V.m. BauNVO) 1. 5.2. Private Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25a BauGB) Die private Grünfläche ist als Vegetationsfläche anzulegen und dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) WA - Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) Nach § 1 Abs. 6 BauNVO wird Folgendes festgesetzt: Die in der Planzeichnung gekennzeichneten „Bäume Erhaltung" sind dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten und zu pflegen und bei Bauarbeiten gem. DIN 18 920 und RAS-LG 4 zu schützen. Die Traufebereiche der Bäume sind von Versiegelung sowie von Aufschüttungen und Abgrabungen frei zu halten. Im Falle des Abgangs sind gleichartige Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 - 20 BauNVO) Abweichend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist im Planungsgebiet B eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO aufgeführten Anlagen nicht zulässig. Eine Überschreitung im Rahmen des § 19 BauNVO kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn durch Anlagen auf dem Baugrundstück das durch die Überschreitung anfallende Oberflächenwasser versickert wird. 3. Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 und 14 BauNVO) Nebenanlagen mit mehr als 10 qm Grundfläche sind im Allgemeinen W ohngebiet, Planungsgebiete B und C, nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. 4. Die im Planungsgebiet B gekennzeichneten „Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft" sind zum Schutz der Zauneidechse im Bestand zu sichern. Der Saumstreifen entlang des östlichen angrenzenden W irtschaftsweges ist in einer Breite von 4 m der freien Entwicklung zu überlassen. Pflegemaßnahmen dürfen den Biotopansprüchen der Eidechsen nicht entgegenstehen. 6. 7. Übergeordnete Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25a BauGB) Wiesenflächen und Saumstreifen sind mit gebietsheimischem Saatgut anzulegen und dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. 8. 1. Grünflächen mit Versickerungsanlagen 2. Die auf öffentlichen Grünflächen gekennzeichneten „Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" sind raumbildend mit Bäumen I. Ordnung gemäß der Plandarstellung sowie ergänzend Sträuchern, mehrreihig und in einer Dichte von mindestens 1 Strauch pro 3 m² zu bepflanzen. 2.1. Dachform Die verbleibende Fläche ist als extensive Wiese mit gebietsheimischem Saatgut einzusäen und mit Bäumen I. Ordnung gemäß der Plandarstellung zu bepflanzen. 3. Altbäume als potenzielle Fledermausquartiere werden zur Erhaltung festgesetzt. Die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen zur Gewährleistung des Artenschutzes sowie auch die damit in Zusammenhang stehende Festlegung des Zeitraums der Durchführung wird im Rahmen des abzuschließenden städtebaulichen Vertrags zwischen der Stadt W orms und der Erschließungsgesellschaft geregelt und abgesichert. 4. Archäologische Funde Laut Landesgesetz zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmäler vom 23.03.1978 sind archäologische Funde unverzüglich zu melden. Die Fundstelle ist bis zum Ablauf einer W oche in unverändertem Zustand zu halten. Alle Nachforschungen bedürfen der Genehmigung. Erd- und Bauarbeiten sind 14 Tage vor Beginn anzukündigen. Verstöße werden nach § 33 des o.g. Gesetzes mit Geldstrafen geahndet. 5. Umgang mit Niederschlagswasser/Wasserrechtliche Erlaubnis Aufgrund § 2 Landeswassergesetz Rheinland-Pfalz ist der Anfall von Abwasser, soweit möglich, zu vermeiden. Es wird empfohlen, Regenwasser am Ort des Anfalls soweit wie möglich zurück zu halten, zu versickern oder in Zisternen zu sammeln und entsprechend zur Gartenbewässerung oder im Haushalt zu nutzen. In die am nördlichen Rand des Planungsgebiets B liegenden Versickerungsbecken wird Regenwasser über eine Schwerlastrinne von den Erschließungs- wie auch den privaten Grundstücksflächen eingeleitet. Ein Einleiten von unbelastetem Niederschlagswasser in die öffentliche Schmutzwasserkanalisation ist unzulässig. Die Versickerung von Niederschlagswasser bedarf als Benutzung eines Gewässers grundsätzlich einer wasserrechtlichen Erlaubnis nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 W asserhaushaltsgesetz (W HG). Es wird empfohlen, die Erlaubnisbedürftigkeit bzw. -fähigkeit der Entwässerungsmaßnahme rechtzeitig mit der zuständigen W asserbehörde abzuklären. 6. Pflanzungen und Einfriedungen neben Wirtschaftswegen Einfriedungen müssen von der Grenze eines W irtschaftsweges generell 0,5 m zurück bleiben. Bei Pflanzungen sind nicht nur zu den Nachbargrundstücken sondern auch zu W irtschaftswegen Grenzabstände einzuhalten. Hierzu wird auf die nachbarschutzrechtlichen Bestimmungen (§ 42 und §§ 44-46 Nachbarrechtsgesetz Rheinland-Pfalz) verwiesen. 7. Oberboden Bei allen Abgrabungsmaßnahmen ist humoser Oberboden vom Unterboden getrennt auszubauen und vorrangig einer W iederverwendung innerhalb des Plangebietes zuzuführen. Bis zum Zeitpunkt des W iedereinbaus ist der Boden in Mieten bis maximal 2 m Schütthöhe zu lagern und durch geeignete Maßnahmen vor Vernässung zu schützen. Für Aufschüttungen und Auffüllungen ist unbelastetes, inertes Material zu verwenden. Gärtnerisch genutzte Freiflächen sind mit Oberboden in einer Mächtigkeit von mindestens 30 cm auf vegetationsfähigem Untergrund aufzutragen. Zulässig sind für die Gebäude im Allgemeinen W ohngebiet Satteldächer und versetzte Pultdächer. Bei Pultdächern ist ein maximaler Höhenversatz der gegeneinander versetzten Dachflächen von 1,20 m zulässig. Bei Nebengebäuden und Garagen ist auch ein begrüntes Flachdach zulässig. 2.2. Dacheindeckung Als Dacheindeckung sind mit Ausnahme von Anlagen, die der Nutzung der Sonnenenergie dienen, Ziegel oder Betondachsteine in roten, braunen und grauen Farbtönen vorgeschrieben. Ebenso zulässig sind begrünte Dächer. Flachdächer und flach geneigte Dächer sind zu begrünen. Dachgauben, Dachflächenfenster und Dacheinschnitte dürfen in der Summe ihrer Breiten die Hälfte der Trauflänge der jeweiligen Dachseite nicht überschreiten. Vom Ortgang ist ein Abstand von mindestens 1,50 m, vom First von mindestens 0,5 m einzuhalten. 3. Fassadengestaltung Glänzende bzw. stark leuchtende Materialien sind für die Fassadengestaltung unzulässig. 4. Gestaltung der Stellplätze und Garagenvorflächen (§ 88 Abs. 1 Nr. 3 LBauO) Zufahrten und Stellplätze auf den privaten Grundstücken sowie öffentliche Stellplätze sind mit einem wasserdurchlässigen Belag herzustellen. Artenschutz Eine ökologische Baubegleitung ist im Rahmen der Umsetzung der Schutzmaßnahmen für die Zauneidechse einzusetzen. Dach 2.3. Dachaufbauten, Dacheinschnitte, Dachflächenfenster und Verglasung Freiflächen Zur Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist dem Bauantrag ein qualifizierter Freiflächenplan (mindestens Maßstab 1:200) beizufügen, in dem insbesondere die bebauten Flächen, sonstige befestigte Flächen, wie KfzStellplätze, Zugänge oder Zufahrten und die Art ihrer Befestigung, die bepflanzten Flächen und die Art ihrer Bepflanzung, gegebenenfalls Lage, Größe und Gestaltung von Versickerungsmulden sowie sonstige Begrünungsmaßnahmen, wie Dachbegrünung, dargestellt sind. Für Grundstücke mit Festsetzungen zum Artenschutz (TTT-Flächen) sind die Erhaltungsmaßnahmen ebenfalls darzustellen. Zum Schutz der im Gebiet nachgewiesenen europäischen Vogelarten und für die streng geschützte Zauneidechse müssen entsprechende Maßnahmen umgesetzt werden. So ist der Saumstreifen am östlichen Gebietsrand während der Baumaßnahmen abzusperren und ergänzend ein Amphibienschutzzaun zur Verhinderung des Einwanderns der Tiere in das Baufeld aufzustellen. Für Zäune innerhalb dieser Flächen gelten gesonderte Anforderungen (siehe II 6.) Im Planungsgebiet B sind nur Gebäude mit einer Gesamtfrontlänge (Länge der Fassadenprojektion auf die Straßenbegrenzungslinie) von maximal 20 m zulässig. Grünflächen mit ergänzenden Maßnahmen zum Artenschutz Im Bereich der innerhalb der öffentlichen Grünfläche festgesetzten „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft" sind zum Schutz der Zauneidechse vor Umsetzung des Baugebietes zusätzliche Habitatstrukturen für die Tiere in Form von 5 Gabionen mit Steinschüttungen von Natursteinen (10/20cm) auf einem Sandfundament anzulegen. Auf der öffentlichen Grünfläche ist entlang des östlich angrenzenden Wirtschaftweges ein mindestens 5 m breiter Saum aus Kräutern und Gräsern zu entwickeln, ebenso in einem Radius von 3 m um die Gabionen. 2. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Abweichend davon können im Planungsgebiet A bei Anbauten an bestehende W ohngebäude begrünte Flachdächer ausnahmsweise zugelassen werden. Versorgung mit elektrischer Energie Das ausgewiesene Baugebiet wird hoch- und niederspannungsseitig mittels Erdkabelleitung mit elektrischer Energie versorgt. Zur Versorgung des Planungsgebietes B beabsichtigt die EW R Netz GmbH von der bestehenden Trafostation „Am See“ aus eine Leitung in das Gebiet zu führen. Dabei soll die Versorgungsleitung über ein privates Baugrundstück geführt werden. Die EW R Netz GmbH wird sich auf privatrechtlichem W eg um ein entsprechendes Leitungsrecht bemühen. (§ 88 LBauO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB) Die zum Erhalt festgesetzte Gehölzfläche ist dauerhaft zu pflegen. Rückschnitte und sonstige Unterhaltungsmaßnahmen dürfen im Umfang dem Erhaltungsziel nicht entgegenstehen. Die innerhalb der öffentlichen Grünflächen liegenden und mit "VB" gekennzeichneten Versickerungsmulden sind naturnah mit geschwungenen Böschungslinien und wechselnden Böschungsneigungen, in einer Tiefe von max. 0,3 m zu gestalten. Die Flächen sind als extensive Wiese anzulegen. 1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Gestaltung baulicher Anlagen (§ 88 Abs. 1 Nr. 1 LBauO) Gestaltung der Einfriedungen (§ 88 Abs. 1 Nr.3 LBauO) 10. Radonbelastung in der Bodenluft Im Frühjahr 2013 wurde ein Gutachten zur Radonbelastung in der Bodenluft für das Baugebiet „Ostpreußen- und Schlesienstraße“ erstellt (Geoconsult Rein, Oppenheim, Bericht vom 13. Juni 2013). Auf der Basis der gemessenen Konzentrationen erscheint eine Einstufung als Radonvorsorgegebiet I, im Planungsgebiet C sowie im nördlichen Teil der Planungsgebiets B als Radonvorsorgegebiet II geboten. Im Bereich der bebauten Grundstücke wurden keine Messungen durchgeführt. Hier wird den Eigentümern empfohlen, die Radonkonzentration in der bestehenden Bausubstanz durch Auslage von Kernspurdetektoren zu überprüfen. Auf der Basis des Gutachtens wird den Bauherren geraten, im gesamten Gebiet bei Wohnbebauung Radonvorsorgemaßnahmen zu ergreifen. Deren Art und Umfang sollte jeweils grundstücksbezogen und in Abhängigkeit von der geplanten Bauweise wie auch den konkret vorliegenden geologischen Verhältnissen festgelegt werden. In Abhängigkeit von der Bauweise sind auch im südlichen Planungsgebiet B u.U. Radonvorsorgemaßnahmen entsprechend einem Radonvorsorgegebiet II zu empfehlen. III. HINWEISE II. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Erhaltung von Grünflächen Die nördlichen Teile des Bebauungsplangebietes sind nach den vorliegenden Entwürfen zur Feststellung der Überschwemmungsgebiete am Eisbach/Altbach durch die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd überschwemmungsgefährdete Gebiete. In solchen Gebieten muss mit Überschwemmungen bei Extremhochwasser sowie bei Versagen der Hochwasserschutzeinrichtungen gerechnet werden. Einfriedungen mit einem Abstand von weniger als 4,50 m zum W irtschaftsweg dürfen ausschließlich als Drahtgeflechtzaun, mit einer Mindestmaschenweite von 40 mm und mit Zaunpfosten ohne Fundamente ausgeführt werden. Der Bereich des zeichnerisch festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechts ist zur Durchführung privater Grundstückserschließungsmaßnahmen mit einem Geh-, Fahrund Leitungsrecht zu Gunsten der Eigentümer der Grundstücke im Planungsgebiet C zu belasten. 5.1. Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15, 20 und 25a BauGB) Extremhochwasser Sonderregelung für Einfriedungen im Planungsbereich B Im Planungsgebiet B sowie im Bereich westlich der Ostpreußenstraße wird in der Planzeichnung eine Hauptfirstrichtung senkrecht zur Ostpreußenstraße bzw. zur Planstraße festgesetzt. Im Plangebiet A östlich der Ostpreußenstraße wird in der Planzeichnung eine Hauptfirstrichtung parallel zur Ostpreußenstraße festgesetzt. Ausnahmen von der in der Planzeichnung festgesetzten Hauptfirstrichtung sind nur für Gebäudeteile und Nebenfirste und nur dann zulässig, wenn diese sich der Hauptdachfläche unterordnen. Auf den öffentlichen Grünflächen, auf Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sowie auf Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft, gelten folgende Festsetzungen: Die zu pflanzenden Bäume, Sträucher oder sonstige Vegetation müssen standortgerecht, landschaftstypisch und gebietsheimisch sein. Unter Punkt III Hinweise ist eine Liste mit einer Auswahl an geeigneten Gehölzarten aufgeführt. Alle zu pflanzenden Bäume müssen in ihrer Qualität den FLL-Gütebestimmungen für Baumschulpflanzen gerecht werden. Die Bäume müssen 3 x verpflanzt und hochstämmig sein, Bäume in öffentlichen Grünflächen müssen einen Stammumfang von mindestens 14/16 cm, die im Straßenraum von mindestens 16/18 cm aufweisen. Alle zu pflanzenden Sträucher müssen der Qualität mind. 2 x verpflanzt, 100 - 150 cm Höhe genügen. Alle Bepflanzungen müssen gemäß DIN 18916 und 18917 fachgerecht ausgeführt werden. Die Einzelbäume und Pflanzflächen sind gemäß DIN 18919 zu pflegen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust artgleich zu ersetzen. Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 9. In den in der Planurkunde gesondert dargestellten Vorgartenbereichen sind als Einfriedungen nur Mauern oder Saumsteine bis zu einer Höhe von 0,2 m zulässig. Die Oberkante der Erdgeschossfußböden darf höchstens 0,50 m über der Fertighöhe der angrenzenden Erschließungsfläche liegen. Als Bezugspunkt für die Fertighöhe der Erschließungsfläche gilt die fertige Höhe des Straßenbelags in der Straßenmitte, gemessen in der Mitte der Frontseite des Gebäudes senkrecht zur Straßenachse. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Grünordnerische Festsetzungen Höhenlage der Gebäude (§ 9 Abs. 3 BauGB i.V.m. §18 BauNVO) Ausbildung der Keller (falls notwendig bei Schichtenwasser oder hohen Grundwasserständen) Aufgrund des unter Umständen auftretenden Schichtenwassers wird empfohlen, die Keller wasserdicht auszubilden. Einfriedungen sind bis zu einer Höhe von 1,50 m, davon abweichend in den Vorgartenbereichen bis zu einer Höhe von 0,7 m, zulässig. Darüber hinaus können im Anschluss an die Gebäude, nicht jedoch im Bereich der Vorgärten, Sichtblenden bis zu 5,00 m Länge und 2,00 m Höhe ausnahmsweise zugelassen werden. Zum Schutz der Zauneidechse sind vor Umsetzung des Baugebietes zusätzliche Habitatstrukturen für die Tiere in Form von 5 Gabionen mit Steinschüttungen von Natursteinen (10/20cm) auf einem Sandfundament anzulegen (siehe 5.1). Es sind maximal zwei W ohnungen je W ohngebäude zulässig. 5. 6. Je 300 m² Grundstücksfläche ist mindestens ein Laubbaum oder Obsthochstamm zu pflanzen. 5.5. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 8. Die straßenseitigen Bereiche zwischen Grundstücks- und Baugrenze dürfen nicht als Arbeits- und Lagerflächen benutzt werden. Die im Planungsgebiet B gekennzeichneten „Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" entlang des östlichen angrenzenden W irtschaftsweges sind mit Sträuchern, in einer Dichte mindestens von 1 Strauch pro 3 m² zu bepflanzen und dauerhaft mit dem Ziel einer Ortsrandeingrünung zu unterhalten. Garagen und Stellplätze sind im Allgemeinen W ohngebiet, Planungsgebiete B und C, nur innerhalb der überbaubaren Flächen und deren Verlängerung bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen zulässig. Garagen müssen dabei einen Mindestabstand von 5,00 m zur davor liegenden öffentlichen Verkehrsfläche einhalten. Ausnahmsweise kann eine Überschreitung der hinteren Baugrenze durch Garagen und Stellplätze um bis zu 3 m zugelassen werden. Generell unzulässig sind bauliche Anlagen mit Ausnahme erforderlicher Zufahrten in den Vorgartenbereichen und den Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie in den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. Die Zugänge und Zufahrten von privaten Grundstücken zu öffentlichen Verkehrsflächen dürfen insgesamt eine Breite von maximal 6 m einnehmen, jedoch nicht mehr als die Hälfte der Grundstücksbreite. 5.4. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25a BauGB) Als Bezugspunkt für die Bestimmung der maximalen Trauf- und Firsthöhe gilt die fertige Höhe des Straßenbelags in der Straßenmitte, gemessen in der Mitte der Frontseite des Gebäudes, senkrecht zur Straßenachse. Als oberer Bezugspunkt für die Traufhöhe gilt der Schnittpunkt zwischen dem aufgehenden Mauerwerk und der Oberkante der Dachhaut. Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke (§ 88 Abs. 1 Nr. 3 LBauO) Die nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke sind als Vegetationsflächen (mind. 80% der Fläche bepflanzt) anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. 5.3. Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25b BauGB) Die in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen sind unzulässig. 2. 5. Weitere Hinweise können dem Gutachten sowie den vom Bundesamt für Strahlenschutz gegebenen Empfehlungen für Maßnahmen beim Bauen in Radonvorsorgegebieten entnommen werden. 11. Ordnungswidrigkeiten (Abs. 24 § 5 Gemeindeordnung Rheinland-Pfalz - GemO) Vorsätzliche oder fahrlässige Verstöße gegen diese Satzung oder einzelne Bestandteile dieser Satzung können gemäß § 24 Abs. 5 Gemeindeordnung als Ordnungswidrigkeiten mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden. 12. Gesetze, Verordnungen und DIN-Vorschriften Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften können bei der Stadt Worms, Bereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung und Bauaufsicht, eingesehen werden. 13. Baugrund Die Anforderungen der DIN 1054, DIN 4020 und DIN 4124 an den Baugrund sind zu beachten. Die Durchführung von Baugrunduntersuchungen wird empfohlen. 14. Liste standortgerechter und landschaftstypischer Gehölze (nicht abschließend) Auswahl für Baumpflanzungen 1. Ordnung Acer pseudoplatanus - Bergahorn Acer platanoides - Spitzahorn Fraxinus excelsior - Esche Quercus robur - Stieleiche Tilia cordata - Winterlinde Ulmus carpinifolia - Feldulme Ulmus laevis - Flatterulme Auswahl für Baumpflanzungen 2. Ordnung Acer campestre - Feldahorn Carpinus betulus - Hainbuche Prunus avium - Wildkirsche Pyrus pyraster - Wildbirne Sorbus aria - Mehlbeere Sorbus domestica - Speierling Sorbus torminalis Elsbeere Artenauswahl für Strauchpflanzungen Berberis vulgaris - Berberitze Cornus sanguinea - Bluthartriegel Corylus avellana - Haselnuss Crataegus monogyna - Eingr. Weißdorn Crataegus oxyacantha - Zweigr. Weißdorn Euonymus europaea - Pfaffenhütchen Lonicera xylosteum - Heckenkirsche Prunus spinosa - Schlehe Rosa canina - Hundsrose