Bebauungsplan Raunheim Stadtzentrum

Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen gem. §9 BauGB
1.
Art der baulichen Nutzung
(§9 Abs.1 Nr.1 BauGB und §§1-15 BauNVO)
1.1
Gemäß den Einzeichnungen im Plan werden alle Baugebiete als
MK – Kerngebiet nach §7 BauNVO ausgewiesen.
1.2
Im MK 1, MK 2, und MK 3 sind folgende Arten allgemein zulässiger Nutzungen
nach §7 Abs.2 Nr.2 und Nr.5 BauNVO nicht zulässig:
-
St 1
V
0,5
II
St 1
2,0
GÖ 1
Gem. §1 Abs.9
sind im MK 4 aus besonderen städtebaulichen Gründen ausschließlich
Wohngebäude mit altengerechten Wohnungen zulässig.
2.
Maß der baulichen Nutzung
(§9 Abs.1 Nr.1 BauGB und §§ 16-21a BauNVO)
GP 3
P
P
MK 2
P1
0,8
P1
III
2,3
g
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft
(§9 Abs.1 Nr.20 BauGB)
10.1
Die im Plan dargestellten Bestandsbäume sollen dauerhaft erhalten werden,
bei Abhängigkeit sind sie zu ersetzen. Ersatz ist auch an anderem Standort
möglich.
St 2
Altenger.
Wohnen
Empfehlungsliste für Baumpflanzungen:
Acer platanoides spec. Spitzahorn in Sorten
Acer pseudoplatanus spec. Bergahorn in Sorten
Aesculus carnea spec. Scharlach-Rosskastanie in Sorten
Aesculus hippovcastanum spec. Roßkastanie in Sorten
Corylus colurna spec. Baumhasel in Sorten
Fagus sylvatica spec. Buche in Sorten
Fraxinus excelsior spec. Esche in Sorten
Gleditsia triacanthos spec. Gleditschie in Sorten
Platanus acerifolia spec. Platane in Sorten
Prunus spec. Kirsche in Arten und Sorten
Quercus spec. Eiche in Arten und Sorten
Sophora japonica spec. Schnurbaum in Sorten
Sorbus spec. Mehlbeere/Eberesche in Arten und Sorten
Tilia cordata spec. Winterlinde in Sorten
Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf
ihre Zahl angerechnet werden.
St
G2
MK 4
0,4
III
St 2
G1
1,2
g
MK 3
III
0,9
2,5
MK 1
MK 2
MK 3
MK 4
g
3.
GÖ 2
GP 2
GRZ
GFZ
Vollgeschosse
0,5
0,8
0,9
0,4
2,0
2,3
2,5
1,2
V
III
III
III
Bauweise
(§9 Abs.1 Nr.2 BauGB)
10.3
Für alle Baugebiete innerhalb des Geltungsbereiches wird die geschlossene
Bauweise festgelegt.
4.
Überbaubare Grundstücksfläche
(§9 Abs.1 Nr.2 BauGB)
Gemäß §23 Abs.2 BauNVO sind bei den festgesetzten Baulinien Vor- und
Rücksprünge bis zu 1,0m auf bis zu 40% der Fassadenfront zulässig.
Die Zulässigkeit von Vor- und Rücksprüngen bei Baugrenzen richtet sich nach
§23 Abs. 3 BauNVO.
1. Räumlicher Geltungsbereich
nach § 9 Abs.7 BauBG
7. Flächen für den Gemeinbedarf
nach § 9 Abs.1 Nr. 5 und Abs. 6 BauGB
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
Flächen für den Gemeinbedarf
2. Art der baulichen Nutzung
nach § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB, §§ 1 bis 11 BauNVO
MK
Kerngebiet
§ 7 BauNVO
3. Maß der baulichen Nutzung
nach § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB, §§ 16 BauNVO
kulturellen Zwecken dienende Gebäude
und Einrichtungen
Geschossflächenzahl als Höchstmaß
z.B. 1,0
0,7
Grundflächenzahl
z.B. 0,7
III
Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
z.B. II
5. Verkehrsflächen
nach § 9 Abs.1 Nr. 11 und Abs. 6 BauGB
Straßenverkehrsflächen
Verkehrsflächen besonderer
Zweckbestimmung
4. Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
nach § 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO
g
geschlossene Bauweise
Baulinie
Baugrenze
5. Füllschema der Nutzungsschablone
MK III
0,7 1,0
g
Nutzungsart
Zahl der Vollgeschosse
Grundflächenzahl Geschossflächenzahl
Bauweise
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
öffentliche Grünflächen
Umgrenzung von Flächen mit Bindungen
für Bepflanzungen und für die Erhaltung
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Einrichtungen und Anlagen:
öffentliche Verwaltungen
1,0
7. Grünflächen
nach § 9 Abs.1 Nr. 15 und Abs. 6 BauGB
P
Zweckbestimmung:
öffentliche Parkfläche
Fußgängerbereich
6. Flächen für Versorgungsanlagen
nach § 9 Abs.1 Nr, 12, 14 und Abs. 6 BauGB
Zweckbestimmung:
Elektrizität
private Grünflächen
Zweckbestimmung:
Spielplatz
8. Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
nach § 9 Abs.1 Nr. 20, 25 und Abs. 6 BauGB
Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen sowie Bindungen für
Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie
von Gewässern
Erhaltung:
Bäume
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen
(§9 Abs.1 Nr4 BauGB)
5.1
Stellplätze außerhalb der überbaubaren Flächen sind nur auf den im Plan
gekennzeichneten Flächen zulässig.
5.2
Auf der mit ST1 gekennzeichneten Fläche ist das anfallende Oberflächenwasser
von Flächen, die nicht bereits versiegelt sind, über die belebte Bodenzone der
angrenzenden Grünflächen oder Sickerschächte zu versickern. Hinsichtlich der
Begrünung der Fläche sind die Vorgaben der Stellplatzsatzung der Stadt Raunh
eim zu beachten.
Umgrenzung von Flächen für NebenAnlagen,Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
Altenger.
Wohnen
Die Entwässerung der im Plan mit ST2 gekennzeichneten Stellplatzfläche hat in
die angrenzende private Grünfläche zu erfolgen.
6.
Flächen für den Gemeinbedarf
(§9 Abs.1 Nr.5 BauGB)
Besonderer Nutzungszweck von Flächen,
der durch besondere städtebauliche
Gründe erforderlich wird
Innerhalb der im Plan dargestellten Flächen für den Gemeinbedarf sind
entsprechend den Planeintragungen nur Gebäude für die öffentliche Verwaltung
sowie kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen mit
entsprechenden Ergänzungsnutzungen (Büronutzungen, Läden, Gastronomie)
zulässig.
mit Geh- Fahr- und Leitungsrechten zu
belastende Flächen
Abgrenzungen unterschiedlicher Nutzung,
z.B. von Baugebieten, oder Abgrenzungen
des Maßes der Nutzung innerhalb eines
Baugebietes
bestehende Grundstücksgrenzen
nachrichtlich
Die mit ST 1 gekennzeichnete Fläche ist zu maximal 75 % als Fläche für
Stellplätze und deren Zufahrten nutzbar.
5.4
9. Sonstige Planzeichen
nach § 9 Abs.1 Nr. 15 und Abs. 6 BauGB
Lärmschutzwand
Sträuche
5.
5.3
7.
Für alle nach §9 (1) Nr. 25 zu pflanzenden Bäume werden folgende
Mindestanforderungen festgesetzt:
Hochstamm, 3x verpflanzt,
mit Drahtballierung,
16-18cm Stammumfang
Fuß- und Radwegverbindungen
(§9 Abs.1 Nr.11 BauGB)
Durch die im Plan mit GÖ2 gekennzeichnete Grünfläche mit
Spielplatzbereich wird ein öffentlicher Fuß- und Radweg geführt.
Öffentliche Grünflächen
GÖ1
Die öffentliche Grünfläche entlang der Ludwig-Buxbaum-Allee soll
möglichst weitgehend erhalten werden. Bei gärtnerischer
Umgestaltung sind Baum- und Straucharten gemäß der Artenliste
auszuwählen.
GÖ2
Mindestens 20% der Fläche ist gärtnerisch mit Baum- und
Straucharten gemäß der Artenliste anzulegen. Je 100m²
Spielplatzfläche ist ein Hochstamm zu pflanzen. Der
Versiegelungsgrad darf 30 % nicht übersteigen. Die Entwässerung der
versiegelten Flächen hat dezentral in seitliche angrenzende
Pflanzflächen zu erfolgen.
13.4.
Private Grünflächen
GP1
(Altenwohnen - Parkfläche)
Mindestens 90% der Fläche sind gärtnerisch mit Baum- und
Straucharten der Pflanzliste zu bepflanzen. Je 100m² Grünfläche ist ein
Hochstamm zu pflanzen. Eine Versiegelung darf pro Einzelfläche 30m²
nicht übersteigen.
Die Entwässerung der versiegelten Flächen hat dezentral in seitlich
angrenzende Pflanzflächen zu erfolgen.
GP2
(Umfeld Altenwohnen)
Mindestens 50 % der Fläche sind gärtnerisch mit Baum- und
Straucharten gemäß der Artenliste zu bepflanzen.Je 100m² Grünfläche
ist ein Hochstamm zu pflanzen.Eine Versiegelung darf pro Einzelfläche
30m² nicht übersteigen. Die Entwässerung der versiegelten Flächen
hat dezentral in seitlich angrenzende Pflanzflächen zu erfolgen.
GP3
(Grünfläche Kindergarten)
Die Grünfläche ist zu erhalten. Bei gärtnerischer Umgestaltung sind
Baum- und Straucharten gemäß der Artenliste auszuwählen.
13.5.
Dach und Fassadenbegrünung
In den Gebieten MK 2 und MK 4 sind mindestens 50% der Dachfläche
2
zu begrünen. Fensterlose Fassadenflächen ab 30 m Fläche sind zu begrünen.
Hierfür sind Klettergehölze entweder direkt an der Fassade oder an einer
vorgesetzten Kletterhilfe anzupflanzen und dauerhaft zu unterhalten.
14.
Hinweise
Baumscheiben müssen offen ausgebildet sein, eine luft- und
wasserdurchlässige Abdeckung ist zulässig, mind. 3 x 3 m lichtes Maß.
Gemäß §16 BauNVO werden für die Baugebiete die jeweils max.
Grundflächenzahl (GRZ) die max. Geschossflächenzahl sowie nach §20 BauNVO
die maximale Anzahl der Vollgeschosse angegeben. Als Vollgeschosse gelten
GP 1
Öffentliche und private Grünflächen
(§9 Abs.1 Nr.15 BauGB)
10.
10.2
1.3
13.3.
werden in der Plandarstellung festgesetzt.
BauNVO sind nur im Zusammenhang mit Ladengeschäften zulässig.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe nach §11 Abs.3 BauNVO sind nur zulässig,
wenn der Anteil der Verkaufsfläche für Non–food-Artikel 10% der
Gesamtverkaufsfläche nicht übersteigt.
g
IV
9.
Tankstellen, die nicht unter Absatz 2. Nr. 5 fallen
Gem. § 1 Abs. 5 BauNVO sind
Sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe im Sinne des §7 Abs.2 Nr.3
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
(§9 Abs.1 Nr.11 BauGB)
Die Fußgängerbereiche und der zentrale öffentliche Parkplatz sind in der
Plandarstellung festgesetzt. Die öffentliche Parkplätze P1 ist für eine
unterirdische Regenwasserrückhaltung vorgesehen. Der Platzbereich zwischen
den Baugebieten MK1, MK2 und den Gemeinbedarfsflächen ist für eine
unterirdische Regenwasserrückhaltung vorgesehen.
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen
Vergnügungsstätten
sowie nach §7 Abs.3 Nr1. BauNVO
-
MK 1
8.
Eine Versorgung der geplanten Baugebiete MK1, MK2, MK3, MK4 sowie der
Einrichtungen und Anlagen für den Gemeinbedarf mit Erdgas sind unter
Berücksichtigung wirtschaftlicher Gesichtspunkte durch Heranführung einer
Verteilungsleitung möglich
Bei Maßnahmen, die in den Gewässerhaushalt eingreifen (Wasserhaltungen
etc.) sind dem Landrat des Kreises Groß Gerau, Abteilung Wasser und
Bodenschutz rechtzeitig vor Baubeginn entsprechende Planunterlagen
vorzulegen.
Aufgrund von Erfahrungen bei Baumaßnahmen in der Umgebung ist nicht
auszuschließen, dass sich im Boden des B-Plan Gebietes trotz erfolgter
Sondierung durch den Kampfmittelräumdienst Kampfmittel befinden. Bei allen
Flächen, auf denen bisher keine bodeneingreifenden Baumaßnahmen bis zu
einer Tiefe von 4,0 Metern oder Abbrucharbeiten durchgeführt wurden, ist eine
systematische Überprüfung vor Beginn der geplanten Baumaßnahmen
erforderlich, sofern bodeneingreifende Maßnahmen vorgesehen sind.
Für alle nach §9 (1) Nr. 25 zu pflanzenden Sträucher werden folgende
Mindestanforderungen festgesetzt:
Strauch, 2x verpflanzt, 60-100 cm Höhe. Anpflanzen von Sträuchern und
Bäumen, 2. Ordnung in Form einer mehrreihigen, frei wachsenden
Heckenpflanzung von mind. 2,50 m Höhe und 3 m Breite aus überwiegend
heimischen Straucharten auszubilden.
Vorhandene Strauchpflanzung ist zu integrieren.
12.
Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
(§9 Abs.1 Nr.21 BauGB)
Folgende im Plan gekennzeichnete Flächen sind mit Geh-, Fahr- oder
Leitungsrechten zu belasten:
G1 Fläche mit Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit
G2 Fläche mit Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger
Die Entwässerung der Fläche G1 erfolgt in die angrenzende private Grünfläche
12.
Vorkehrungen zum Lärmschutz
(§9 Abs.1 Nr.24 BauGB)
12.1
Zum Schutz der angrenzenden Nutzungen vor Schalleinträgen des
Schienenverkehrs ist auf der im Plan gekennzeichneten Fläche eine
Schallschutzwand H=3,5m zu errichten.
12.2
Aufgrund der Schalleintragungen aus dem Luftverkehr wird das gesamte
Plangebiet dem Lärmpegelbereich IV entsprechend DIN 4109 Ausgabe 1989,
Tabelle 8 zugeordnet. Alle Außenbauteile von Gebäuden (Fenster,
Außenwände und Dächer) im gesamten Plangebiet sind entsprechend den
hieraus resultierenden Anforderungen herzustellen.
13.
13.1
Pflanz- und Erhaltungsfestsetzungen für Bäume, Sträucher und sonstige
Bepflanzungen
(§9 Abs.1 Nr.25a und b BauGB)
Fußgängerbereiche
Entsprechend der Einzeichnung im Plan ist vor dem Baufeld MK 3 eine Allee mit
einem maximalen Pflanzabstand von 8x8 m nach Arten und Pflanzqualitäten
der Artenliste auszubilden. Baumscheiben müssen offen ausgebildet sein, eine
luft- und wasserdurchlässige Abdeckung ist zulässig. Ein lichtes Mindestmaß
ammon + sturm
Architektur
Stadtplanung
Stadt Raunheim
Bebauungsplan
"Stadtmitte"
von 2x2m ist einzuhalten.
13.2.
Öffentliche Parkplatzflächen
Die im Plan dargestellten Standortfestsetzungen im Bereich P1 sind
einzuhalten. Baumscheiben müssen jeweils in der Größe eines Parkplatzes
offen ausgebildet werden. Ein lichtes Mindestmaß von 2x2 m ist einzuhalten.
Kaiserstraße
60329 Frankfurt / M.
Tel. 069 - 63 30 71 76
Fax. 069 - 63 30 71 78
M 1:1000