Modernisierung 50er Jahre Wohnhaus

Sanierung SCHWERPUNKT
Foto: Frank Hettler
Zukunft Altbau (1009891161)
17 und 4
Zukunft Altbau (1009891161)
Dieses Dokument ist lizensiert für Zukunft Altbau (Kundennr. 1009891161)
UMBAU UND MODERNISIERUNG EINES 50ER-JAHRE-WOHNHAUSES Wo vormals zwei
ä­ ltere Damen auf zwei Etagen jeweils 140 m2 bewohnten und das Erdgeschoss einen leer
stehenden Getränke-Abholmarkt beherbergte, sorgen heute vier Familien mit ihren neun
­Kindern für ein lebhaftes Miteinander. Als GbR kauften die Familien das dreigeschossige
­Gebäude aus den 1950er-Jahren und bauten es gemeinschaftlich zu einem KfW-55-Effizienzhaus um. Die komplexe Planungs- und Bauphase erforderte einen intensiven Kommunikations­
prozess zwischen den Beteiligten, der die Nachbarschaftsgemeinschaft zusammenschweißte
und am Ende nahezu ein Nullenergiehaus hervorbrachte. Claudia Siegele
Im südlich gelegenen Stuttgarter Stadtteil Kaltental haben vier Familien mutig und aufgeschlossen Blackjack
gespielt und dabei haushoch gewonnen: Gemeinsam setzten sie
ihr gesamtes Vermögen auf eine Karte und schufen mit dem
Umbau und der energetischen Modernisierung eines dreigeschossigen Wohnhauses aus den 1950er-Jahren für insgesamt 17
Personen 4 attraktive Wohnungen, die zudem mit äußerst geringen Heizkosten auskommen: Gerade mal rund 300 Euro
muss jede Familie durchschnittlich für Heizkosten inklusive
Warmwassererzeugung auf den Tisch blättern respektive an den
Energieversorger überweisen, um für Kind und Kegel ein gemütliches und warmes Nest zu sichern. Würde das jeder Einwohner Stuttgarts so machen, wäre die „Stadtwerkebank“
längst gesprengt und die Energiewende in der Landeshauptstadt
Zukunft Altbau (1009891161)
Zukunft Altbau (1009891161)
1 Lageplan, M 1:1000
GEB 02 201721
Keller
12,65 m2
Keller 2
4,84 m2
Keller
4,99 m2
Flur 4,81 m2
Keller C
13,57 m2
Bad
2,58 m2
Keller 4
4,55 m2
Technik
Keller
67,74 m2
Wohnen/Essen/Küche
45,30 m2
Kinderwagenabstellplatz
Flur 6,52 m2
Abstr. (neu)
1,83 m2
Keller 4
4,55 m2
WDVS (nicht brennbar)
WM
WM
1
Küche
Gard.
2,30 m2
Treppenhaus/
Schleuse
Wohnen (neu)
WC
2,03 m2
Zugang
WHG 1: 56,00 m2
WHG 2: 59,44 m2
Neu
Abbruch Neu
endlich gewuppt. Doch gar so einfach, wie sich im Casino mit
der rechten Portion Glück die Geldscheine einstreichen lassen,
war die Umsetzung dieses durchaus kniffligen Projektes nicht.
Vier Familien und eine Idee
Zunächst galt es, das private Wohnprojekt überhaupt zu gründen, dann eine verschworene Gemeinschaft auszumachen, sich zu
vertrauen, das passende Objekt zu finden und schließlich gemein-
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Flur
Diele 4,23 m2
WM WM WM
Abbruch Abstr. / Techn.
Zukunft Altbau (1009891161)
Keller B
11,43 m2
WM
Küche/Essen (neu)
Treppenhaus (neu)
2
Wasch- und
Trockenbereich
WM
WDVS (nicht brennbar)
SCHWERPUNKT Sanierung
Müll
Müll
Abbruch
Neu
Erdgeschoss, M 1:200
sam Ziele und Finanzierung abzustecken. Diese Findungsphase
begann bereits 2010 – mehrfach wechselten die Konstellationen
bis sich schließlich 2012 die heutige Nachbarschaftsgemeinschaft
zusammenfand und das 50er-Jahre-Wohnhaus in Stuttgart-Kaltental ausfindig machte. Für den Kauf des Gebäudes wurde eine
GbR gegründet, die sich ab dem Beginn der Bauphase rechtlich
in eine Wohnungseigentümergemeinschaft umwandelte, denn
jede Familie organisierte ihre eigene Finanzierung.
Zukunft Altbau (1009891161)
Bautafel
Gebäude- und Energiekenndaten
Projekt: Umbau und energetische Modernisierung eines leer
stehenden Gebäudes zum KfW-55-Effizienzhaus in
Stuttgart-Kaltental
Bauherrschaft: NaGe 2012 Nachbarschaftsgemeinschaft, 70569 Stuttgart
Werkplanung: Kelzenberg & Jahnke, 71638 Ludwigsburg,
www.kelzenberg-jahnke.de
Bauleitung: Klaus Hettler, 71229 Leonberg
Blowerdoor-Test: IR Bauanalysen, 71111 Waldenbuch
Holzbau: Fa. Ziegler, 71229 Leonberg
Fassadendämmung: Fa. Soyez, 74360 Ilsfeld
Fenster: Fa. Gutbrod, 72411 Bodelshausen
Geothermie/Heizung: Geothermiekontor, 72072 Tübingen (inzwischen: RUOFF
Energietechnik GmbH, 72585 Riederich)
Verbrauchszähler: Stark Elektronik, 91749 Wittelshofen,
www.stark-elektronik.de
Förderung: – KfW: 75 000 Euro Kreditsumme / 12 500 Euro
Tilgungszuschuss je WE (Stand 2012)
– L-Bank: vergünstigter Kredit (einzelne Parteien)
– L-Bank: vergünstigter Kredit (einzelne Parteien)
– Städtische Wohnbauförderung Stuttgart: 16 000 Euro (einzelne Parteien)
Gebäudetypologie: dreigeschossiger Massivbau mit ehemaliger
Gewerbeeinheit im UG / EG
Baujahr / Umbau: 1958 / 2012–2015
Gesamtbaukosten: ca. 1,25 Mio Euro (Kostengruppe 300 + 400)
Gebäudenutzfläche AN: 723 m2
Bruttovolumen Ve: 2257,88 m3
Nettovolumen V: 1806,3 m3
Hüllfläche A: 958,23 m2
Fensterflächenanteil: 23 %
0,42 1/m
A/Ve-Verhältnis: Heizwärmebedarf: 24 286 kWh/a
TWW-Wärmebedarf: 9032 kWh/a
Endenergiebedarf: 13 kWh/(m2a)
Primärenergiebedarf: 33 kWh/(m2a)
Energieträger: Strom
wichtigste U-Werte:
– Kellerdecke 0,18 W/(m2K) (18 cm Mineralfaserdämmung)
– Fassade 0,16 W/(m2K) (20 cm Mineralfaserdämmung)
– Dach 0,17 W/(m2K) (20–24 cm Holzweichfaserdämmung mit
6 cm Holzhartfaserdämmung)
0,82 W/(m2K) (dreifach verglaste Kunststofffenster)
– Fenster (UW) Zukunft Altbau (1009891161)
22 GEB 02 2017
Zukunft Altbau (1009891161)
Zimmer 1
13,38 m2
Keller 4
4,55 m2
WC 1,27 m2
1
Treppenhaus
Küche
12,60 m2
Bad 6,27 m2
Zimmer 2
13,93 m2
Keller
67,74 m2
Flur 8,34 m2
Treppenhaus
Zimmer 3
9,18 m2
Essen / Wohnen
31,61 m2
Zimmer 4
16,33 m2
Zimmer
12,46 m2
Flur 7,41 m2
Abst.-Raum
3,40 m2
2
Bad
4,19 m2
3
1
Flur 9,80 m2
Balkon 7,81 m2
Putzr.
1,30 m2
Bad
5,41 m2
Gard.
Bad 5,72 m
2
Bad
4,99 m2
4
Eingang / Flur 10,13 m2
2
Zukunft Altbau (1009891161)
Zimmer 1
12,76 m2
Zimmer 3
13,37 m2
Eltern / Arbeiten
16,71 m2
WHG 1: 59,44 m2
Summe EG+OG1: 127,24 m2
WHG 2: 76,31 m2
Summe EG+OG1: 135,73 m2
WDVS (nicht brennbar)
Du/WC
3,62 m2
Zimmer 4
15,92 m2
WDVS (nicht brennbar)
Zimmer 2
12,53 m2
Abbruch
Neu
Abbruch Zimmer 1
10,77 m2
Zimmer 2
11,08 m2
Zimmer
14,48 m2
Summe Whg. 3: 118,31 m2
Abbruch Neu
Büro / Gäste
8,16 m2
Summe Whg. 4
im 2. OG: 41,29 m2
Neu
1. Obergeschoss, M 1:200
Dass man die Sanierung einem Neubau vorzog, lag an der
einhelligen Überzeugung, dass der Erhalt einer Bausubstanz
eindeutig nachhaltiger ist, als neue Flächen zu versiegeln und
energieintensive Baustoffe zu benötigen, um exakt den Rohbau zu erstellen, in den sich das ausgesuchte Kaufobjekt schließlich zurückverwandelte. Denn viel mehr als der entkernte Massivbau blieb von dem dreigeschossigen Haus mit leer stehendem Getränke-Abholmarkt im Erdgeschoss nicht übrig. Dieser
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Abbruch gehörte mit den schräg verglasten Schaufenstern ebenso wie
die zierlichen Balkongeländer und schlanken Fensterprofile zu
den wenigen Reminiszenzen, die das Gebäude zum typischen
50er-Jahre-Bau stilisierten, als der er nach der Modernisierung
heute nicht mehr ohne Weiteres zu erkennen ist. Geschuldet
ist diese Metamorphose der neuen Grundrissorganisation, die
sich merklich auf die Fassade auswirkte und am Ende mit allen
anderen Baumaßnahmen das verfügbare Budget so stark ausZukunft Altbau (1009891161)
neue Dachfirsthöhe
Abbruch Solarmodul
Neu
Sparren 8/18 cm
DN 35°
2,2 m
2,0 m
ursprüngliche
Dachfirsthöhe
Neu
A
Wohnen / Essen
(Whg. 4)
1,5 m
1,0 m
DG
OK FFB +8.95 m OK RFB +8.83 m
1,5 m
2. OG
OK FFB +6.18 m OK RFB +6.06 m
2,0 m
2,2 m
Küche
9,77 m2
Zimmer
(Whg. 2)
Treppenhaus
Dachbalkon 13,04 m2
1,0 m
Zimmer 2
(Whg. 3)
Whg. 4 DG: 98,11 m2
WC
1,52 m2
1. OG
OK FFB +3.41 m OK RFB ± 3.29 m
Bad
6,02 m2
Wohnen / Essen 39,63 m
2
Zukunft Altbau (1009891161)
Wohnen
(Whg. 1)
neue Geländehöhe
Zimmer 3
9,91 m2
Dachaustritt / Dacheinschnitt
OK FFB +0.12 m OK RFB ± 0.00 m
EG
2,2 m
2,0 m
Zimmer 1
17,57 m2
Zimmer 2
11,68 m2
1,5 m
1,0 m
Wasch- und
Trockenbereich
OK RFB -3.46 m
UG
Zukunft Altbau (1009891161)
A
Summe Whg. 4
gesamt: 139,51 m2
GEB 02 201723
WDVS (nicht brennbar)
1
Balkon 11,00 m2
Balkon 7,81 m2
WDVS (nicht brennbar)
Balkon 11,00 m2
SCHWERPUNKT Sanierung
Fotos: Frank Hettler
8, 9 Die Veränderung der nach Süden orientierten Straßenfassade ist nach dem Umbau gravierend: Die Schaufenster des
ehemaligen Getränkemarkts im Erdgeschoss verschwanden
ebenso spurlos wie die gestaltprägenden Balkone. Ideen für
eine ansprechendere Fassade gab es durchaus, um den verloren
gegangenen Relikten der 1950er-Jahre-Architektur etwas
entgegenzusetzen – dafür fehlte jedoch leider das Budget.
Zukunft Altbau (1009891161)
schöpfte, dass für die Fassadengestaltung – wie leider so oft –
nur so viel Geld übrig blieb, dass es für einen Anstrich der gedämmten Putzfassade reichte. Die Südbalkone zur Straßenseite
entfielen komplett, dafür gewann die rückwärtige Gartenseite durch vorgestellte Stahlbalkone und vergrößerte Öffnungen
spürbar an Qualität.
Schwierige Entscheidungen, effektive Kommunikation
Dieses Dokument ist lizensiert für Zukunft Altbau (Kundennr. 1009891161)
Über die Architekturqualität mag man zu Recht lamentieren,
jedoch sollte man dabei auch bedenken, dass die Ausgangslage für die Schaffung von vier Wohnungen in Anbetracht der
vorgegebenen Bedingungen keineswegs einfach war: statisch
waren einige Winkelzüge zu stemmen, wie der Blick auf die
Grundrisse und den Gebäudeschnitt (Abb. 2–7) deutlich macht.
Viele Varianten wurden gegeneinander abgewogen, mehr als
3300 Mails gingen hin und her und über 100 Skype-Konferenzen wurden abgehalten, um die Grundriss-, Ausbau- und Techniklösungen einvernehmlich abzustimmen.
Schließlich überzeugte das kreuzweise Überlagern der Wohnungen im Erd- und Obergeschoss sowie eine Maisonette-Lösung,
die eine Wohnung im 2. Obergeschoss mit dem Dachgeschoss
verbindet, die mit 140 m2 am größten ausfällt. Acht Erwachsene
und neun Kinder brauchen eben Platz, den es auf den vier Geschossen zu schaffen galt. Eigentlich unvorstellbar, dass das Haus
zuvor lediglich von zwei älteren Damen bewohnt worden war –
insofern hat die Nachverdichtung hier absolut gepunktet. Zumal durch den Ausbau des Dachgeschosses rund 150 m2 mehr an
Wohnfläche auf gleichem Grund geschaffen wurde.
Zukunft Altbau (1009891161)
Die PV-Anlage deckt fast den gesamten Strombedarf
Gebäudetechnik
Heizwärmeerzeuger: Wärmepumpe (CMA) mit 19,6 kW Heizlast; drei
Doppelrohrsonden mit je 99 m Tiefe
Heizwärmeübergabe: Fußbodenheizung mit Heizestrich
Speicher: 1250 l für Warmwassernutzung
TWW-Erzeugung: 4 dezentrale Frischwasserstationen, Fabrikat Kamo
2 dezentrale Durchlauferhitzer in Küchen, Fabrikat Clage
Lüftungsanlagen: in 3 Wohneinheiten Brink Renovent Excelent bzw. Sky
(95 % WRG); geringe Stromaufnahme
in 1 Wohneinheit mit 8 Lunos Einzellüftern
PV-Anlage: 9,66 kWp Heckert Solar Module; SMA-Wechselrichter;
Inbetriebnahme: 09/2014
Energiemonitoring: über das Sunny Web Portal sind Visualisierung
von Gesamtverbrauch und -erzeugung mit einer
Messgenauigkeit bis 10 Sek. möglich
Organisationsform: Gemeinsamer Strombezug und PV-Anlagenbesitz
als GbR, Eigenstromnutzung bilanziell über einen
Zweirichtungszähler
Zukunft Altbau (1009891161)
24 GEB 02 2017
Zukunft Altbau (1009891161)
Nicht nur die Statik, sondern auch baurechtliche Restriktionen
erforderten Kompromisse an jeder Ecke, und auch die energetische Zielmarke Passivhausstandard war nicht durchsetzbar.
Dennoch kann sich das Ergebnis auf Basis des KfW-55-Niveaus
durchaus sehen lassen: Ersten Monitoringergebnissen zufolge
genügen für Heizung und Trinkwarmwasser rund 6000 kWh
Strom, hinzu kommt noch der Haushaltsstrom der vier Familien mit jeweils rund 1500 kWh – wohlgemerkt einschließlich der Lüftungsanlagen. Dem Verbrauch von 12 000 kWh
Strom steht ein Jahresertrag der PV-Anlage in Höhe von knapp
11 000 kWh gegenüber. Merke: Diese Zahlen belegen den Verbrauch, nicht den Bedarf! Und wer selbst Kinder hat weiß, dass
hier weder mit Oberflächentemperaturen noch mit Duschwasser oder Strom für Waschmaschinen gegeizt wird – insofern
weist dieses erste Monitoringergebnis auf eine ausgesprochen
hohe Effizienz des Gebäudes und der Anlagentechnik hin. Diese wird sich weiter erhöhen, wenn der angepeilte Batteriespeicher tatsächlich irgendwann bezahlbar wird und so der Eigenstromanteil von heute 30 auf dann über 60 % ansteigen dürfte.
Die verbleibenden 4000 bis 5000 kWh fallen überwiegend im
Zukunft Altbau (1009891161)
10, 11 Die zum Garten orientierte
Rückfassade wurde hingegen durch
die Modernisierung deutlich aufgewertet: Die großen Fenstertüren
und die neuen Balkone beziehen den
Freiraum in den Wohnbereich mit ein.
Winterhalbjahr an, wofür auch schon eine ausgeklügelte Lösung erdacht ist – nämlich die Investition der Nachbarn in ein
BHKW, die sich über die vier Stromabnehmer freuen.
Dieses Dokument ist lizensiert für Zukunft Altbau (Kundennr. 1009891161)
Technik im Keller, Dämmung an der Wand
Zu den Investitionen in die Gebäudetechnik gehören neben
der Erdwärmepumpe (CMA mit 19,6 kW Heizlast) und dazu­
gehörigem Trinkwarmwasserspeicher (1250 l Fassungsvermögen) auch die PV-Anlage mit 9,66 kWp, vier dezentrale Frischwasserstationen, zwei dezentrale Durchlauferhitzer, drei wohnungszentrale Lüftungsanlagen mit 95 % Wärmerückgewinnung und acht Einzellüfter in einer der vier Wohnungen. Das
Energiemonitoring erfolgt über ein Sunny Web-Portal, das den
Gesamtverbrauch und die -erzeugung in einer Messgenauigkeit von bis zu 10 s zu erfassen vermag.
Der gemeinsame Strombezug und PV-Anlagenbesitz ist über
eine eigens dafür gegründete GbR organisiert, die Eigenstromnutzung erfasst ein Zweirichtungszähler. Doch all die Technik kann ihre Effizienz nicht ausspielen, solange nicht auch die
Gebäudehülle entsprechend gut gedämmt ist. Die NaGe 2012,
wie sich die Nachbarschaftsgemeinschaft verkürzt bezeichnet,
schaffte es, die U-Werte der opaken Bauteile der Gebäudehül-
Energiemonitoring
Zukunft Altbau (1009891161)
Bilanzierung 2015 (bereinigt): Verbrauch: ca. 12 000 kWh/a; Erzeugung:
ca. 11 000 kWh/a; Bilanz ca. –1000 kWh
Bilanzierung 2016: Verbrauch: ca. 12 400 kWh/a; Erzeugung:
ca. 10 900 kWh/a; Bilanz ca. –1500 kWh;
JAZ der Wärmepumpe 4,14
Eigenstromanteil: ca. 30 %
elektrischer Speicher: geplant ist im Jahr 2017 die Anschaffung eines
Batteriespeichers, um den Eigenstromanteils
auf 60–65 % zu erhöhen
Zukunft Altbau (1009891161)
le erheblich zu verbessern. So erreicht die mit 20 cm Mineralfaser ertüchtigte Fassade einen U-Wert von 0,16 W/(m2K).
Vergleichbar auch das Dach mit 0,17 W/(m2K), zurückzuführen auf 20 bis 24 cm dicke Holzweichfaserdämmung zuzüglich
6 cm Holzhartfaserplatten. Nach unten schließt die wärmegedämmte Hülle mit der Kellerdecke ab, die dank 18 cm Mineralfaserdämmung einen U-Wert von 0,18 W/(m2K) erreicht.
Der UW-Wert der dreifach verglasten Kunststofffenster erreicht
0,82 W/(m2K).
In Summe liefern die installierte Technik und die Anstrengungen für die Ertüchtigung der Gebäudehülle hervorragende Ergebnisse für ein KfW-55-Haus: Pro m2 beschränkt sich der Heizenergieverbrauch auf jährlich 13 kWh, der Primärenergiebedarf auf 33 kWh/(m2a) – das sind nur 55 % eines vergleichbaren
Neubaus.
Zukunft Altbau (1009891161)
Gemeinsam Bauen, gemeinsam Wohnen
Insofern haben die dem Projekt vorausgehenden Überlegungen der NaGe 2012 durchaus den Punkt getroffen: Warum neu
bauen, wenn der Bestand mindestens das gleiche hergibt, aber
unterm Strich ein weitaus ressourcenschonenderes Handeln erlaubt? Zumal das gemeinsame Überlegen, Planen, Diskutieren
und insbesondere das tatkräftige Anpacken auf der Baustelle ein
echter Prüfstein für das spätere Zusammenleben der 17 Personen in den 4 Wohnungen war.
Jede Familie hat ihren Teil zum Erfolg des Projektes beigetragen, was sowohl den Gemeinschaftssinn als auch die Identifikation mit dem Gebäude immens stärkte. Der einzig offene
Streitpunkt, der aus der Bauphase übrig blieb, ist der vom Vorbesitzer angelegte Pool im Garten. Mit Wasser mag man ihn
erst befüllen, wenn alle Kinder schwimmen können, und wie
man ihn beheizt, wird noch zu klären sein. Bis dahin verhindert
ein straff gespanntes Netz, dass keiner beim Herumtoben im
Garten in die Betonwanne purzelt. Dabei wäre das ein so genialer Sandkasten, um im Kleinen nachzubauen, was die Großen
gerade vorgemacht haben …
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GEB 02 201725