Dipl.-Ing. Peter Bachschuster, Architekt des Green Buildings der

Nr. 06 / 03. April 2008
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Exklusiv-Interview:
Dipl.-Ing. Peter Bachschuster,
Architekt des Green
Buildings der Firma ALKITechnik in Ingolstadt
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Green Buildings:
Erbauer der Zukunft
Inhalt
Ausgabe 06 / 08
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Editorial
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>>
Erbauer der Zukunft
Green Buildings
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Exklusiv Interview mit Dipl.-Ing. Peter Bachschuster,
Architekt des Green Buildings der Firma ALKI-Technik
12
>> Länderreport Sachsen-Anhalt
Positive Entwicklung - trotz vielfältiger Konkurrenz
durch Shopping-Center
18
>> Branchentalk
20 >>
REITs, Derivate & Co. – ein Jahr danach
28 >>
Top 5
29 >>
Der Countdown läuft:
Baubeginn für Wittener StadtGalerie
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Schlüsselmärkte 2008
Großbritannien, Deutschland und Russland
37
>> Running Deals
41 >>
Impressum
Editorial
Ausgabe 06 / 08
Green Building – Modetrend oder Zukunftsmarkt?
Die Notwendigkeit, die soziale und wirt- Fragestellungen wie „Was kann Nachschaftliche Entwicklung im Einklang mit
haltigkeit und Ökologie für die Bau- und
der Tragfähigkeit des Ökosystems zu
Immobilienwirtschaft bedeuten?“ oder
gestalten, ist mittlerweile auch in der
ist „Energieeffizientes Bauen als Stra-
Immobilienwirtschaft ein Thema.
tegie für den Immobilienmarkt der Zukunft?“ zu sehen, werden wir in den
Die Bedeutung von Projektentwick- nächsten Monaten für Sie aufgreifen.
lungen in diesem Bereich – die sogenannten „Green Buildings“ - nimmt in Freuen Sie sich auf eine Reihe informaallen Asset-Klassen stark zu. Die Anzahl
tiver Artikel, exklusive Interviews und
an Seminaren, Fachtagungen und Studi- interessante Fachbeiträgen zu diesem
en rund um das Thema Energieeffizienz
Thema. In der heutigen Ausgabe starten
im Gebäudebereich durch nachhaltiges
wir mit der Vorstellung eines der inno-
Bauen schießen wie die Pilze aus dem
vativsten Green Buildings Europas und
Boden und erstmals wurde auch auf der
einige interessante Ausführungen des
diesjährigen MIPIM ein Preis für diese
Architekten zum Thema Energieeffizi-
Kategorie verliehen.
enz im Gebäudebereich.
Ein Modetrend? Oder sehen Investoren
Viel Spaß beim Lesen!
angesichts
niedriger
Betriebskosten
Michaela Schroer
Chefredakteurin PROPERTY MAGAZINE
Telefon: +49 29 24 - 87 99 88
Mail: [email protected]
und trotz der oftmals höheren Kosten
für die Erstellung der Projekte in Green Herzlichst Ihre
>>
Buildings einen Zukunftsmarkt?
Michaela Schroer
3
>>
(c) pixelio.de
4
G
rüne Gebäude sind weltweit zu einer Perspektive für nachhaltiges Bauen geworden. Die üblicherweise als „Green Buildings“ be-
zeichneten Bauwerke unterscheiden
sich durch überdurchschnittlich
über dem Boden der Verwaltungsmit dem darunter befindProduktionsareal.
Die
t e r s c hie dli c h e n
heiten beste-
bereich,
ferenzierte Oberflächengestaltung und werden in der
lichem
Nacht durch ein lichttechnisches Band miteinander
u n
-
verbunden.
Ein chen
Der Bauherr und Firmeninhaber Albert Kipfelsberger
hohe Ökologie Standards vom
durch
wünschte sich für den Bau der Firmenzentrale eine
Mainstream der Immobilien.
dif-
Architektur, die den innovativen Charakter des Unter-
Eines der bislang raren Pro-
nehmens nach Außen darstellen sollte. Ein zufälliges
jekte, die in Europa zu finden
Aufeinandertreffen des Architekten Peter Bachschu-
sind, wurde in Ingolstadt er-
ster und des Energieberaters Manfred Rössle brach-
richtet. Ein Gebäude, das sich
ten neben der konventionellen Bauweise neue
Erde und Sonne zur Energie-
Ideen ins Spiel sowie eine Vielzahl von positiven
gewinnung zu Nutze macht
Argumenten, die für eine ökologisch-ökono-
und dem es mittels innova-
mische Gebäudetechnik sprachen. Ökologisch
tiver Methoden gelang, Vor-
innovatives Bauen als Perspektive war nun
reiter in Sachen nachhaltig
eine Option, mit der sich der beauftrage
umweltverträglicher Bauwei-
Architekt Peter Bachschuster intensiv zu
beschäftigen begann.
se zu werden.
Der fünfgeschossige Bau der
Neues Terrain betretend, gelang es
Firma alkiTECHNIK mit einer
dem Architekten ein Gebäude zu
Bruttogrundrissfläche
von
konzipieren, dessen Energiever-
3.700 m² vereint verschie-
sorgung und Klimatisierung gänz-
dene Funktionsbereiche unter
lich ohne fossile Brennstoffe
auskommt. Während für
die
Ausführung
einem Dach. Neben den Wohneinheiten „schwebt“ 24 m
herkömmliche
Nord-West Ansicht des Green Buildings der Firma ALKI-Technik.
Baukosten
5
die
für Heiz- und Kühltechnik bei rund 430.000
sers wiederum über einen Schluckbrunnen. Für die
Euro gelegen hätten, schlug die innovative Ausfüh-
Beheizung des Bürotraktes ist eine Betonkernakti-
rung mit Verzicht auf fossile Brennstoffe
vierung verantwortlich, ein Röhrensystem
und Nutzung von Wärmepumpen
mit einer Länge
Die Erde, auf dem das Bauwerk steht, liefert die
d e r
ner-
Kunststoffrohren
Leitgedanke der Entwicklung:
inklusive
G ar t-
von
Energie und die Sonne, die auf das Gebäude scheint,
sorgt für die Antriebsenergie.
F a s -
10.000
m, die
in die
Decke
s a d e
(Einzelpreis
von
eingelegt
rd.
140.000 Euro) lediglich mit
werden und mittels Strahlungswärme die Räu-
496.000 Euro zu Buche. Mehrkosten, die durch die
me temperieren. Spitzenlasten übernehmen die
Energieeinsparungen in Höhe von 50 % sowie den
Gartner-Fassade und Wandheizmodule. Die Wand-
deutlich niedrigeren Betriebskosten, später binnen
heizung wird ebenso wie die Fassade durch Raum-
kürzester Zeit wett gemacht sind.
fühler gesteuert, wodurch die Temperatur in jedem
Raum individuell regelbar ist. Hinzu kommt eine
Dem Leitgedanken der Entwicklung folgend, wird
Speisung der Energie durch Photovoltaikanlagen,
die Energie für Heiz- und Kühlzwecke aus dem Erd-
die mit Solarzellen Strom erzeugt.
reich bezogen. Das Besondere an diesem System:
Es wird unerschöpfliches Potential an gespeicher-
Auf der Westseite sorgt die 54 m² große Heiz-Kühl-
ten Energiemengen genutzt, die sich stetig durch
fassade für einen behaglichen Temperaturaus-
Sonneneinstrahlung, Niederschläge und Erdwärme
gleich in den Räumen. In ihren Stahlträgern ste-
erneuern. Zwei parallel geschaltete Grundwasser-
cken Wasserrohre und vor den Fenstern befinden
pumpen sorgen für die nötige Wärmeerzeugung.
sich durch Sensoren gesteuerte Jalousien. Durch
Die Versorgung mit Wasser erfolgt über einen För-
diese Fassade wurde es möglich auf Klimaanla-
derbrunnen, und die Rückführung des Grundwas-
gen zu verzichten, die einerseits die Umwelt
an sich, aber auch den Menschen, durch Zugluft, Unterkühlung und oftmals wegen der durch
Verunreinigung der Filter entstehenden Bakterien,
belasten. Zudem können die Räume entsprechend
ihrer tatsächlichen Quadratmeterzahl genutzt werden, da keine Abstände zu Heizungen oder Klimaanlagen berücksichtigt werden müssen.
Das Grundwasser dient der Speisung der Wärmepumpen und sorgt im Sommer für einen wirtschaftlichen Kühlbetrieb durch Aufnahme der anfallenden Wärmelasten und deren Abtransport.
Dieses Prinzip der stillen Kühlung ermöglicht eine
angenehme Zimmertemperatur im Sommer.
Da es in dieser Konstellation der Nutzung und Anwendung von Energieträgern nur eine Handvoll in
ganz Europa gibt, wird das Gebäude durch das
Neuburger Forschungszentrum für erneuerbare
Energien f10 wissenschaftlich begleitet. So konnten Daten aus dem laufenden Betrieb ermittelt
und dokumentiert werden, was die proklamierte
Einsparung durch den Einsatz innovativer Energiesysteme in Zahlen, tatsächlich bedeutet.
Der richtige Schritt in eine grüne Baurichtung beinhaltet also eine Vielzahl von Vorteilen.
Frontansicht des Green Buildings der Firma ALKI-Technik.
Da die generell steigenden Energie- und Heiz-
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Exklusiv im Interview:
Der Architekt und Dipl. Ing. Peter Bachschuster
kosten mittlerweile quasi eine zweite Miete
ausmachen, kommt es so zu einer enormen Anhebung des wirtschaftlichen Wertes gegenüber konventionellen Gebäuden. Zudem wird die Umwelt
PROPERTY MAGAZINE: Haben Sie mit dem Büro-
effizient genutzt und kaum belastet.
und Produktionsgebäude der Firma alkiTECHNIK
So betrachtet hätte das von Architekt Peter Bach-
bereits die Spitze der möglichen Energiekonzeption
schuster konzipierte Gebäude nicht weniger als
erreicht?
fünf Sterne in der Kategorie für ökologisches-ökoHerr Bachschuster: Sicherlich kann man in Punk-
nomisches Bauen auf höchstem Stand verdient.
to Primärenergieverbrauch und Energieeffizienz mit
Autor: Sylvia Drabits
entsprechendem Mehraufwand noch mehr erreichen.
Unser Ziel war es ein Gebäude zu entwerfen, dessen
INFO
Energieeffizienz zu einem attraktiven Kosten-Nutzen-Verhältnis realisiert werden kann und gleichzeiMehr Informationen:
tig die komfortorientierten Ansprüche des Nutzers
[email protected]
optimal erfüllt. Abgesehen davon haben wir dieses Projekt an der obersten Spitze angesiedelt. Gerade
www.property-magazine.de
hinsichtlich der einzusparende Energie, sowie der Baukosten stellt dieses Projekt vor dieser Zieldefinition
sicherlich einen Referenzcharakter dar. Der spezifische Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes von 60
kWh/m²*a spricht dabei für sich. Der momentane Verbrauch von Bürogebäuden liegt bei zum Teil 500. Der
Zielwert soll auf Dauer für innovative Gebäude bei 100 liegen. Gerade diese Werte wurden heute bei der
Konferenz „energieeffiziente Gebäude made in Germany“ in Peking hervorgehoben
Lesen Sie auch:
Solarsiedlung GmbH: Vertriebsstart für Son-
PROPERTY MAGAZINE: Zur Zeit gibt es in Europa nur fünf Bauwerke, die dem Ihren entsprechen. Woran
nenschiff-Bürofonds
kann es ihrer Meinung nach liegen, dass diese richtungsweisende Bauart noch nicht zum Standard geworden ist ?
Colonia Real Estate startet größtes Solarprojekt
für Wohnimmobilien in Deutschland
Herr Bachschuster: Zum Einen, dass es bei den verschiedenen Planern noch nicht genügend an-
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sich immer stärker auf unsere Arbeit auswirken wird
Wissen dafür fehlt, beziehungsweise nicht ausrei-
und welcher enormes Wissen, Koordinationsfähigkeit
chend vorhanden ist. Zum Anderen gehört intensive
und Teamgeist des Architekten fordert, um für jedes
Vorarbeit - weit vor der eigentlichen Planung - dazu,
Objekt das richtige Energiesystem zu finden. Es mit
um das wirtschaftlichste beziehungsweise effek-
einem kreativen Entwurf zu vereinen stellt allergrößte
tivste System für die unterschiedlichen Nutzungen
Herausforderung für den Architekten dar. Besonders
beziehungsweise Standorte zu finden. Dies wird oft-
für die Umsetzung energieeffizienter Projekte ist es
mals, auch durch fehlendes Wissen auf Seiten der
wichtig, ein über die Inbetriebnahmephase hinaus
Bauherrnschaft, noch nicht ausreichend finanziell
gehendes Monitoring aller wesentlicher Betriebs-
honoriert. Der Bauherr hat Angst vor dem Einsatz
daten durchzuführen. Erst dadurch können die ge-
(c) pixelio.de
gekommen ist, beziehungsweise das fundierte
solcher Techniken, da er sich kostentechnisch nicht
verausgaben möchte und nicht genügend Referenz-
planten Kenngrößen überprüft werden und ggf. Abweichungen analysiert und optimiert werden.
objekte dieser Art kennt, die er als Vergleichsobjekt
heranziehen könnte. Insofern herrscht Kosten und
nationalen Tätigkeitsbereich wie Indien, China und
PROPERTY MAGAZINE: Die EU hat 2005 ein freiwil-
Nutzungsunsicherheit.
Südafrika.
liges Projekt mit dem Namen „green building“ ins
Leben gerufen. Gibt es in diesem Zusammenhang
PROPERTY MAGAZINE: Ein Auskommen ohne fossile
PROPERTY MAGAZINE: Haben Sie durch die Zusam-
spezielle Förderungen für Bauherren, die vorhaben
Brennstoffe bedeutet ja einen bewußten Verzicht auf
menarbeit mit dem Forschungszentrum für erneu-
energieeffiziente Gebäude zu errichten ?
konventionelle Energien. Arbeiten Sie mit Energie-
erbare Energien f10 in Neuburg neue Erkenntnisse
konzernen zusammen und wenn ja, wie sieht diese
gewinnen können und wie werden sich diese auf zu-
Herr Bachschuster: Das Rahmenprogramm „green
Kooperation aus ?
künftige Projekte auswirken ?
building“ wird in Deutschland von der deutschen
Energieagentur (dena) bereut. An dem Programm
Herr Bachschuster: Im Moment arbeiten wir mit
Herr Bachschuster: Durch die Zusammenarbeit mit
können Eigentümer bestehender Nichtwohngebäu-
keinem Energiekonzern zusammen. Dies wäre aber
der Forschungsgesellschaft F10 hat sich die Bear-
de als GreenBuilding-Partner oder Planer, Berater,
wünschenswert. Hierzu würde unser Büro mit all un-
beitung beziehungsweise Herangehensweise an die
Contractoren und Hersteller als GreenBuilding-
seren Kooperationspartner gerne bereit stehen, da
Projekte grundlegend geändert. Hierdurch ist uns
Unterstützer teilnehmen. Finanzielle Förderungen
wir ein sehr großes Potenzial, auch für die Energie-
bewusst geworden, dass es einen Bereich vor der ei-
sind mit dem Programm green building nicht ver-
konzerne sehen. Im Besonderen durch unseren inter-
gentlichen Planung, Entwurf des Architekten gibt, der
bunden.
9
Im Wohnungsbau gibt es die bewährten För-
für den erhöhten Planungsaufwand, als Vorberei-
derprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau
tung zum Einsatz der energieeffizienten Techniken
(KfW). Für einzelne Technologien die auf der Nut-
und der damit zusammenhängenden Tätigkeiten und
Anmerkung => Nutzungsoptimierung und wirt-
zung erneuerbarer Energien basieren, z.B. Wärme-
Planungen Zuschüsse für den Bauherrn als Anreiz
schaftliche Optimierung von Liegenschaften:
pumpenanlagen oder solarthermische Anlagen, wer-
geschaffen werden würden.
den Zuschüsse vom Bundesamt für Ausfuhrkontrolle
zu sichern.
Durch den Einsatz von Strukturplanung könnn Op-
(BAFA) bereit gestellt. Darüber hinaus existieren
PROPERTY MAGAZINE: Durch die von ihnen erfun-
timierungen von Firmenanlagen und Firmenflächen
zeitweise individuelle Möglichkeiten energieeffizi-
dene Strukturplanung können Grundstücke, die oft-
zur besseren logistischen Abwicklung und Nutzung
ente Gebäude finanziell zu fördern. Die Erstberatung
mals zunächst als ungeeignet erscheinen, eine Auf-
herbeigeführt werden. Die Flächen werden so ge-
eines Bauherrn sollte eine Überprüfung des Gebäu-
wertung erfahren und somit optimal genutzt werden.
staltet, dass das Unternehmen in seiner Entwicklung
dekonzepts auf dessen Fördertauglichkeit enthalten.
Für welche Zielgruppe und welche Bauprojekte ist
für die nächsten Jahre sichergestellt ist, gleichzeitig
Generell gilt: steigende Energiepreise sind der beste
eine Strukturplanung besonders interessant oderan-
jedoch vorhandene Flächen reduziert werden kön-
Ansporn energieeffiziente Gebäude zu errichten.
geraten ?
nen. Die Flächen, die dadurch herausgelöst werden,
Wünschenswert wäre von Seiten der Planer, dass
können dann einer zu veräußernden neuen Nutzung
Herr Bachschuster: Die Zielgruppe für die von mir
zugeführt werden.
entwickelte Strukturplanung sind mittelständische
Betriebe, gleich welcher Größe. Im Besonderen auch
PROPERTY MAGAZINE: Vielen Dank für das freund-
für Flächenoptimierungen, sowie Ansiedlung im
liche Gespräch Herr Bachschuster.
Ausland. Daneben auch Städte und Kommunen, die
einerseits problematische Situationen mit bereits
vorhandenen Unternehmen oder Situationen haben.
Ebenso um sich dem steigenden Wettbewerbsdruck
der miteinander konkurrierenden Kommunen beziehungsweise Städte zu rüsten, ihre Position in diesem
Kampf sichern. Unternehmen hierbei Unterstützung
zu bieten und eine schnelle Ansiedlung problemfrei
Dipl. Ing Peter Bachschuster,
Architekt des
Firmengebäudes der
Firma ALKI-Technik in
Ingolstadt
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