Investorenauswahlverfahren Herdecke Bahnhof, 3

Investorenauswahlverfahren Herdecke Bahnhof, 3. Bauabschnitt
Stand Januar 2017
1.
S TA D T
D i e
Anlass
H ER D E CK E
B ü r g e r m e i s t e r i n
Das Angebot für Wohnbauland in Herdecke ist knapp. Durch die Reaktivierung der ehemaligen
Brachfläche am Bahnhof wurde eine Möglichkeit geschaffen, neuen Wohnraum innenstadtnah zu
schaffen.
Städtebauliches Konzept „Alter Steinbruch“
Nachdem die Herdecker Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft
mbH (HGWG) den ersten und zweiten Bauabschnitt umgesetzt
hat, soll das neue Wohnquartier nun durch den dritten und
letzten Bauabschnitt komplettiert werden. Hier sind zehn
Kettenhäuser mit einem Anteil von 60% bis 65% sozialem
Wohnungsbau geplant. Der verbleibende Anteil soll freifinanziert
sein. Optisch und qualitativ soll die neue Bebauung an die
vorhandene Bebauung anschließen.
Im ersten Bauabschnitt der HGWG wurde ein Mehrgenerationenwohnprojekt, bestehend aus geförderten und
freifinanzierten Mietwohnungen, realisiert. Auch für den zweiten,
sich im Bau befindlichen Bauabschnitt wurde diese Mischung
umgesetzt.
2.
Zielsetzung
Mit diesem Auswahlverfahren soll ein idealer, zuverlässiger
Partner zur Realisierung einer zentrumsnahen, gestalterisch
anspruchsvollen und sozial durchmischten Wohnbebauung
gefunden werden.
3.
Teilnahmebedingungen
3.1 Verkäuferin
Verkäuferin des Grundstücks ist die Stadt Herdecke.
Copyright Architektur: Post und Welters
Architekten und Stadtplaner BDA
Ansprechpartner:
Zentrale Vergabestelle (ZVS)
Kirchplatz 3
58313 Herdecke
http://www.herdecke.de
Tel.: 02330/611 223
E-Mail: [email protected]
Fax 02330/611 15 223
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3.2
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Art des Verfahrens
Der Verkauf des städtischen Grundstücks unterliegt keiner speziellen Vergabevorschrift, es handelt
sich vielmehr um ein formlos durchgeführtes Investorenauswahlverfahren. Die Teilnahme am
Auswahlverfahren ist kostenlos. Eine Vergütung für die Bewerbung wird nicht gewährt.
Die eingegangenen Bewerbungen werden durch eine Jury, welche aus je einem Mitglied der
politischen Fraktionen sowie der Verwaltung besteht, bewertet und dem Rat der Stadt Herdecke zur
Entscheidung vorgelegt.
3.3 Teilnahmeberechtigung
Das Auswahlverfahren richtet sich an Bauträger, Investoren und Entwickler, die mit Architekten oder
Stadtplanern eine qualitativ und architektonisch ansprechende Planung für das angebotene Grundstück anbieten. Die Bewerber sollen das Grundstück zeitnah bebauen.
Die Teilnehmenden erklären sich durch ihre Beteiligung oder Mitwirkung am Verfahren mit den
Teilnahmebedingungen einverstanden.
3.4 Anforderungen an die Bewerber
Die Angebote müssen zwingend folgende Angaben/Bestandteile enthalten:
 Rechnerischer Flächennachweis der Geschossfläche für den geförderten Wohnraum
 Nachweis der Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude
 Lageplan im Maßstab 1:500 mit Eintragungen der Gebäude- und Freiflächengestaltung,
Erschließung sowie Anzahl und Lage der Stellplätze
 Sämtliche Grundrisse im Maßstab 1:200
 Sämtliche Ansichten im Maßstab 1:200
 Mindestens 1 Querschnitt der Baukörper im Maßstab 1:200 mit Darstellung der Geschosshöhen
und Geländeanschlusshöhen (sämtliche Angaben bezogen auf NN)
 Erläuterungsbericht zum Entwurf, Beschreibung des Bauvorhabens, Materialien etc.
 Energiekonzept mit Berechnung
 Kaufangebot
 Name und Anschrift des Investors, Betreibers, Planers
 Aussagen zur Bonität des Unternehmens
Unvollständige Angebote bleiben unberücksichtigt.
3.5 Beurteilungskriterien
Die eingegangenen Bewerbungen werden anhand von vorgegebenen Kriterien durch eine Jury
beurteilt. Die Bewertung erfolgt anhand folgender Punktevergabe:
Höhe des Kaufpreisangebotes: maximal 30 Punkte, wobei nur Bewerbungen zugelassen sind, die das
Mindestkaufpreisangebot aufweisen.
Architektur, Gestaltung der Baukörper: maximal 40 Punkte, verteilt auf die Unterpunkte:
Einfügen in die Umgebung: maximal 15 Punkte
Architektur und Fassadengestaltung: maximal 15 Punkte
Materialauswahl: maximal 5 Punkte
Außen- und Stellplatzanlagen: maximal 5 Punkte.
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Grundrissgestaltung: maximal 15 Punkte, verteilt auf:
Flexible Grundrissgestaltung: maximal 8 Punkte
Familiengerechte Grundrissgestaltung wird besonders berücksichtigt: maximal 7 Punkte
Ökologische Aspekte: maximal 15 Punkte, aufzuteilen auf:
Ökologische Baumaterialien: maximal 5 Punkte
Regenwassernutzung: maximal 5 Punkte
Energiekonzept, - bedarf, maximal 5 Punkte
Hinzu kommen mögliche Referenzprojekte als Entscheidungshilfe.
3.6
Arbeitsunterlagen
Den Anbietern werden folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt:

Luftbild

Auszug aus der allgemeinen Liegenschaftskarte, M 1:1000

Bebauungsplan Nr. 65 „Bahnhof“ 1. Änderung und Begründung

Baugrundgutachten für Bauabschnitt 3, September 2016

WFB, RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr – IV A 2 – 2010-02/06 v. 26.01.2006 –
zuletzt geändert durch RdErl. vom 22.01.2015 – IV.2-2010-8/15
3.7 Abgabetermin, Abgabeort
Der Abgabetermin wird auf den 30. März 2017 festgelegt. Die Angebotsabgabe hat schriftlich zu erfolgen. Der Angebotsabgabe ist ein unterzeichnetes Angebotsschreiben beizufügen und zusammen
mit den Anlagen in einem verschlossenen Umschlag bis zum Ablauf der Angebotsfrist an die ZVS zu
senden oder dort abzugeben.
Der Umschlag ist außen mit Namen (Firma) und Anschrift des Investors und der Angabe „Angebot für
Investorenauswahlverfahren Herdecke Bahnhof, 3. Bauabschnitt“ zu versehen. Die Abgabefrist endet
am 30. März 2017 um 10.00 Uhr.
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4. Rahmenbedingungen
4.1 Lage
Lage (im Ruhrgebiet)
Mit seinen knapp 24.000 Einwohnern liegt die dem Ennepe-Ruhr-Kreis angehörige Stadt Herdecke
als ruhender Pol zwischen den Großstädten Dortmund, Hagen und Witten. Die Stadt befindet sich
nördlich der Ruhr mit seinen beiden Stauseen, dem Hengsteysee und dem Harkortsee, im
Ardeygebirge.
Herdecke erstreckt sich mit seinen sechs Stadtteilen über eine Fläche von mehr als 22 Quadratkilometern und liegt zwischen 90 und 274 Meter hoch über dem Meeresspiegel. Rund 74 Prozent des
Stadtgebietes bestehen aus Wasser- und Waldflächen.
Lage im Stadtgebiet
Das zum Verkauf stehende Grundstück liegt
nördlich der Innenstadt, grenzt direkt an
den Bahnhof (ZOB) an und hat eine sehr
gute Anbindung an den ÖPNV und SPNV.
Das Bahnhofumfeld wurde neu gestaltet
und bietet einen attraktiven Stadteingang.
Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept beinhaltet vier
räumliche Elemente, die zu einer
städtebaulichen Einheit verknüpft werden:
da ist zum einen das Wohngebiet, das
unterteilt wird in einen Bereich mit
Geschosswohnungsbau sowie einen Bereich
mit Kettenhäusern. Das unmittelbar
anschließende Steinbruchgelände dient als
öffentliche Grünfläche mit Spielplatz und zu
guter Letzt die Walter-Freitag-Straße
(ehemals
Ladestraße)
einschließlich
Wendeanlage, welche gleichzeitig teilweise
die Funktion eines öffentlichen Platzraums
erfüllt (siehe auch städtebauliches Konzept
„Alter Steinbruch“ S. 1).
Quelle: Geoportal des Ennepe-Ruhr-Kreises
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Grundstück 3. Bauabschnitt
Die angebotene Fläche umfasst ca.
3.545 m² zuzüglich der Stellplatzfläche von
ca. 300 m² aus den Grundstücken
Gemarkung Herdecke, Flur 8, Flurstücke
1511 und 1513. Die Gesamtfläche beträgt
demnach ca. 3.845 m². Eigentümerin dieser
Fläche ist die Stadt Herdecke.
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Auszug Liegenschaftskarte
Quelle: Geoportal des Ennepe-Ruhr-Kreises
Luftbild
Quelle: Stadt Herdecke
Mindestkaufpreisgebot
Das Mindestkaufpreisangebot beträgt 140,00 €/m² und beinhaltet bereits die Erschließungskosten.
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen noch ca. 12.000 € Kosten für die privaten Grundstücksanschlüsse an,
mit denen die Stadt Herdecke in Vorleistung getreten ist. Kaufangebote, die unter dem
Mindestkaufpreis zuzüglich der Grundstücksanschlüsse liegen, werden nicht berücksichtigt.
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4.2
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Planungsrecht
Auszug aus den Festsetzungen des Bebauungsplans
(Die gesamten Festsetzungen des Bebauungsplans sind der Anlage auf der CD zu entnehmen.)
Städtebauliches Ziel
Entgegen der ursprünglichen Zielsetzung in der Bebauungsplanbegründung nur „Einfamilienhäuser“
zu errichten, können nun auch Wohngebäude mit bis zu maximal drei Wohneinheiten realisiert
werden.
Anzahl der Vollgeschosse
Auf der zu veräußernden Fläche werden drei Vollgeschosse als Obergrenze festgesetzt. Ein viertes
Nichtvollgeschoss ist unzulässig. Es sind maximale Gebäudehöhen festgesetzt.
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Bauweise
Es sind nur Kettenhäuser zulässig. Die Gebäude sind an die nördlichen Grundstücksgrenzen und mit
Grenzabstand zur südlichen Grundstücksgrenze zu errichten. Flachdächer von Wohngebäuden sind
mit einer standortgerechten Vegetation extensiv zu begrünen. Von der Dachbegrünung
ausgenommen sind verglaste Flächen und technische Aufbauten sowie Anlagen zur Gewinnung von
Sonnenenergie. Die extensive Dachbegrünung ist dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen definiert („Baufenster“) und umfassen
die im städtebaulichen Entwurf geplanten Gebäude. Nebenanlagen sind nur innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen und in den dafür gekennzeichneten Flächen zulässig. Stellplätze
und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den dafür
gekennzeichneten Flächen zulässig.
4.3 Gestalterische Vorgaben
Im nördlichen Bereich des Wohngebietes ist eine geringere Dichte vorgesehen. Die Plankonzeption
sieht hier dreigeschossige Gebäude vor, die nicht freistehend angeordnet sind. Diese Gebäude sollen
das neue Quartier um innenstadtnahen Wohnraum für familienfreundliches und jetzt auch soziales
Wohnen ergänzen.
Durch die versatzartige Anordnung der Gebäude soll die lineare Bauweise aufgelockert werden. Das
neue Quartier zeichnet sich durch die Besonderheit aus, dass trotz der Innenstadtnähe „Wohnen im
Grünen“ möglich ist. Das äußere Erscheinungsbild der neuen Gebäude im 3. Bauabschnitt soll sich
entsprechend der vorhandenen anspruchsvollen Gestaltung an die umliegenden Neubauten der
HGWG anpassen, damit ein einheitliches Erscheinungsbild entsteht.
Architektur/Gestaltung angrenzende Bebauung 1.BA HGWG
1. Bauabschnitt, bereits fertiggestellt (Mehrgenerationenwohnprojekt)
Copyright Fotografie: Cornelia Suhan / Architektur: Post und Welters Architekten und Stadtplaner BDA
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Copyright Fotografie: Cornelia Suhan / Architektur: Post und Welters Architekten und Stadtplaner BDA
Architektur/Gestaltung angrenzende Bebauung 2.BA HGWG , im Bau
Copyright Architektur: Post und Welters Architekten und Stadtplaner BDA
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4.4 Ver- und Entsorgung
Im Bereich Gehweg, angrenzend an das Grundstück liegen Wasser-, Gas- und Stromleitungen. Ein
Anschluss an eine Fernwärmeversorgung ist nicht möglich.
Für das anfallende häusliche Abwasser und die auf den Grundstücken auf versiegelten Flächen anfallenden Niederschlagswässer wurden für jeweils zwei Hausparzellen bereits private
Grundstückanschlussleitungen verlegt (insgesamt 5 Stück). Diese befinden sich angeschlossen an den
in der Straße liegenden Mischwassersammler, ca. 1 m hinter der Gehwegekante.
4.5 Erschließung und ruhender Verkehr
Das Grundstück ist durch die Walter-Freitag-Straße erschlossen. Die notwendigen Stellplätze sollen
sowohl auf den einzelnen Grundstücken als auch auf den nördlichen Parkplatzflächen errichtet
werden.
4.6 Bodenbeschaffenheit
Baugrundgutachten September 2016
Die Grundaussage des Gutachtens ist, dass zur Gründung der Fläche besondere
Vorkehrungen/Maßnahmen durchführen zu sind. Einzelheiten ergeben sich aus dem Gutachten
selbst.
Vorhandener Stollen
Der auch im Bebauungsplan verzeichnete Stollen wird von der Stadt Herdecke auf eigene Kosten
verfüllt. Allerdings weicht die tatsächliche Lage von der im Plan gezeichneten ab. Eine genaue
Ortsbestimmung ist erst bei Durchführung der Verfüllung möglich.
4.7 Vorgaben zum sozialen Wohnungsbau (soziale Durchmischung der Wohnbebauung)
Es müssen 60 % bis 65 % der Gesamtgeschossfläche (GF) der 10 Gebäude als geförderter Wohnraum
nach den Wohnraumförderbestimmungen (WFB NRW 2016) errichtet werden. Der verbleibende
Anteil steht für freifinanzierten Wohnraum zur Verfügung.
Es sind die Regelungen der Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) RdErl. d. Ministeriums für
Bauen und Verkehr – IV A 2 – 2010-02/06 v. 26.01.2006 – zuletzt geändert durch RdErl. vom
22.01.2015 – IV.2-2010-8/15 – zu beachten. Diese regeln, welche Qualitätsstandards eingehalten
werden müssen (z.B. barrierefrei, Ausstattung mit Balkonen/Terrassen etc.).
4.8 Weitere allgemeine Vorgaben
Die Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude wird auf maximal drei festgelegt, um eine zu hohe
Wohnraumdichte auszuschließen.
Jede Wohnung ist mit einem Freisitz (Balkon, Terrasse oder Loggia) auszustatten.
4.9 Bauverpflichtung
Es muss innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss mit dem Bau begonnen werden.
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5.
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Dateien auf CD:






Luftbild
Auszug aus der allgemeinen Liegenschaftskarte, M 1:1000
Bebauungsplan Nr. 65 „Bahnhof“ 1. Änderung und Begründung
Baugrundgutachten für Bauabschnitt 3, September 2016
WFB, RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr – IV A 2 – 2010-02/06 v. 26.01.2006 – zuletzt
geändert durch RdErl. vom 22.01.2015 – IV.2-2010-8/15
Auszüge Grundbuch
Die Dateien werden auf Anforderung durch die Zentrale Vergabestelle (ZVS), siehe 3.1,
zur Verfügung gestellt.