liegenschafts- bewertung
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2/2017 21 – 40 Österreichische Zeitschrift für LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG Schriftleitung: Heimo Kranewitter gast & kommentar Liegenschaftszinssatz in der Bruttoanfangsrendite? im fokus Baurechtswohnungseigentum schwerpunkt Rechtsform, auf die sich bauen lässt befund & gutachten Bewertung Eigentumswohnungen im Baurecht preis & markt Statistiken/Indizes/Tabellen – Hotelimmobilien in Wien bewertung international Länderserie – Schweiz bilanz & steuern Vollabschreibung finanzieren & investieren ISSN 2072-2230 Wohnungseigentum im Baurecht – Berücksichtigung bei der immobilienfinanzierenden Bank liegenschaftsbewertung.manz.at Österreichische Post AG PZ 09Z038013 P Verlag Manz, Gutheil Schoder Gasse 17, 1230 Wien editorial & inhalt Heimo Kranewitter Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung 50. Ausgabe der ZLB/ Wohnungseigentum im Baurecht Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser, vor Ihnen liegt die bereits 50. Ausgabe unserer „Österreichischen Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung“. Herzlichen Dank, dass Sie uns als Leserinnen und Leser so treu sind. Durch Ihre zahlreichen positiven Rückmeldungen wird unser Motto „Aus der Praxis für die Praxis“ immer wieder bestätigt und wir freuen uns über den Erfolg. Dieser Erfolg ist dem ausgezeichneten Redaktionsteam sowie unseren zahlreichen Gastautoren zu verdanken, die in ihren Artikeln und Beiträgen gemäß dem Motto „In der Kürze liegt die Würze“ die zahlreichen Themen der Liegenschaftsbewertung kompetent und spannend aufbereiten. Bleiben Sie uns weiterhin so gewogen! In dieser Ausgabe beschäftigen wir uns schwerpunktmäßig mit dem sehr aktuellen Thema Wohnungseigentum im Baurecht. Wohnungen sind in Österreich sehr nachgefragt und die Nachfrage danach übersteigt das Angebot bei weitem. Vor allem in den Städten und Ballungsräumen besteht ein Mangel an Wohnungen. Die Grundstückspreise sind im letzten Jahrzehnt, vor allem in den städtischen Regionen, sehr stark angestiegen. Auch die Preise von Wohnungen steigen stetig und die Leistbarkeit für einkommensschwächere Wohnungssuchende wird zunehmend eingeschränkt. Der Ruf nach leistbarem Wohnraum wird daher lauter. Immer mehr Grundstückseigentümer wollen, vor allem aufgrund der schon länger anhaltenden Niedrigzinsphase, ihre Grundstücke nicht verkaufen. Sie sind aber bereit, ihre Grundstücke für Baurechte und Superädifikate zur Verfügung zu stellen. In der Folge errichten die gewerblichen Bauträger vermehrt Wohnbauprojekte in der Form von Baurechtsmodellen. Das Baurechtsgesetz ermöglicht die Begründung von Wohnungseigentum und verstärkt auch Wohnungen auf dem Markt, die sich in einem als Baurecht errichteten Objekt befinden. Vielfach wird davon ausgegangen, dass diese Wohnungen billiger und damit leistbarer sind, da die Anschaffungskosten für den Erwerb des Grundstücks wegfallen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass ein Bauzins zu bezahlen ist, für den die Wohnungseigentümer solidarisch haften und der damit einen laufenden Kostenfaktor für den Wohnungseigentümer darstellt. Der Verkauf von Baurechtswohnungseigentum gestaltet sich nicht in allen Märkten gleich gut. Bei manchen Käufern besteht die Skepsis, dass sie etwas kaufen, das zeitlich begrenzt ist. Der Ausgestaltung des Baurechtsvertrags kommt daher eine besondere Bedeutung zu, vor allem im Hinblick darauf, wie nach Beendigung der Baurechtslaufzeit die Entschädigung des Gebäudewerts geregelt ist oder ob ein neuer Baurechtsvertrag möglich ist. Für die Verkehrswertermittlung von Baurechtswohnungseigentum ist die Beobachtung des Markts erforderlich, und zwar dahingehend, ob zwischen den Kaufpreisen von Wohnungen auf Baurechtsgrund und jenen auf Eigengrund ein Wertunterschied festzustellen ist. DI Sandra Bauernfeind und Mag. (FH) Bernhard Lamprecht zeigen unter „befund & gutachten“ in einem Praxisbeispiel sehr nachvollziehbar, wie Eigentumswohnungen im Baurecht bewertet werden können. Mag. Karin Fuhrmann befasst sich in der Rubrik „bilanz & steuern“ damit, welche steuerlichen Vorteile das Baurechtswohnungseigentum gegenüber einem Grundstückskauf in der Strukturierung von Bauträgerprojekten aufweist. Einen interessanten Lösungsansatz bieten DI Dr Viktoria Öllerer und DI Birgit Nass unter „gast & kommentar“ zur Frage, wie der Liegenschaftszinssatz aus der Bruttoanfangsrendite abgeleitet werden kann. ZLB 2017/10 dies & das 22 gast & kommentar 23 Liegenschaftszinssatz in der Bruttoanfangsrendite? Benchmarken des LSZ an Transaktionen im fokus 25 Baurechtswohnungseigentum Chancen und Risken für den Bauträger schwerpunkt 26 Rechtsform, auf die sich bauen lässt Baurecht befund & gutachten 28 Bewertung Eigentumswohnungen im Baurecht Methodik zur Bewertung preis & markt 30 Hotelimmobilien in Wien Fakten und Trends bewertung international 32 Länderserie – Schweiz bilanz & steuern 34 Vollabschreibung Baurechtswohnungseigentum entscheidungen kompakt 37 Rechtsprechung zum Baurecht finanzieren & investieren 38 Wohnungseigentum im Baurecht – Berücksichtigung bei der immobilienfinanzierenden Bank Baurechte – Hemmschuh bei der Bewertung? fragen & antworten 40 Häufig gestellte Seminarfragen Seminartermine Impressum Liegenschaftsbewertung 2 | 2017 21
