Monroe Park - contact to design

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P R E S S E INF O R M AT I O NE N
· PROJEK T PROFIL
· WÄ NDE, DIE GE S CHICH T E ER Z Ä HL EN
Das ehemalige Telefunken-Werk in Berlin Zehlendorf blickt
auf eine wechselvolle Vergangenheit zurück
· IN T ER V IE W MI T UDO S CHLOEMER ZUM MONROE PA RK
· T R A DI T ION UND MODERNE
Im Monroe Park erwachen die ehemaligen Telefunken-Werke
in Berlin Zehlendorf zu neuem Leben
(Pressemitteilung vom 18.10.2006, aktualisiert im Mai 2007)
· DENK M A L A B S CHREIBUNGEN
· W ER W IR SIND
Pressekontakt: Lucia Brauburger, Agentur Print und TV, Tel: 0179 - 509 18 72
P R O JE K T P R O F IL
Name des Projekts:
Monroe Park
Lage:
Berlin Steglitz-Zehlendorf. Optimale Infrastruktur vor Ort
(Geschäfte, Kindergärten, Schulen, auch international).
Gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Mit dem Auto 25 Minuten vom Kurfürstendamm entfernt.
Bauherr / Initiator:
Lehman Brothers S+P Grundbesitz GmbH & Co. Zweite KG
Architekt:
Sergej Tchoban
Investitionsvolumen:
85 Millionen Euro
Besonderheit des Projekts:
Der Monroe Park ist das derzeit größte denkmalgeschützte Wohnprojekt
Deutschlands. 26.000 Quadratmeter Geschossfläche werden komplett
saniert und mit einem Staffelgeschoss aufgestockt. Die großzügigen Außenflächen umfassen mehr als 45.000 Quadratmeter.
Bei dem Areal handelt es sich um den ehemaligen Hauptsitz der Telefunken
Werke, der zwischen den Jahren 1937 und 1940 von dem für seinen zeitlosen Stil bekannten Industriearchitekten Hans Hertlein errichtet wurde.
Eine Abschreibung der Sanierungskosten gemäß § 7i EStG ist möglich.
Anzahl der Einheiten:
249 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit. Die Wohnungen mit einer
abgehängten Deckenhöhe von 3,80 Meter werden als Single-Appartments, 3-, 4- oder 5-Zimmer-Wohnungen sowie Penthäuser angeboten.
Die Wohnungen werden in vier verschiedenen, Zielgruppen orientierten
Ausstattungslinien, so genannten „Wohnwelten“ angeboten.
Angestrebte Wohnklientel:
Klein- und Großfamilien – Mehrgenerationenhaushalte – Alleinstehende.
Ziel ist eine möglichst vielfältige Bewohnerstruktur.
Wohnungsgrößen:
72 bis 286 Quadratmeter
Quadratmeterpreis:
2.460,- EUR
Bauzeiten:
Baubeginn Herbst 2007
Fertigstellung voraussichtlich bis Sommer 2009
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WÄ ND E , D IE GE S C HI C H T E E R Z Ä HL E N
Das ehemalige Telefunken–Werk in Berlin Zehlendorf blickt auf eine
wechselvolle Vergangenheit zurück
Von Lucia Brauburger
Schon in seiner Entstehungsphase galt das Telefunken-Werk als Projekt der Superlative:
„Das Werk hat insgesamt rund 4000 Fenster. Eine Wanderung durch sämtliche Flure ergibt eine Strecke von
rund 5 km. Die Hausfronten sind am IV. Ring ca. 500 Meter und an der Goerz-Allee rund 600 Meter lang.
Es werden für das Werk Zehlendorf allein 5.600.000 Kilogramm Eisen und 20.000.000 Kilogramm Zement
verbaut...“.
– so zu lesen in einer Broschüre, die anlässlich der Einweihung des Firmensitzes im November 1940 erstellt
wurde. Die weiträumige Fabrikanlage, die in den Jahren 1937 bis 1940 entstand und 1995 unter Denkmalschutz gestellt wurde, ist bis heute in ihrer ursprünglichen Form erhalten. Schon zur Zeit ihrer Fertigstellung
galten die drei- bis viergeschossigen, sachlich anmutenden Gebäudekomplexe, die sich um große Grünflächen und Innenhöfe gruppieren, als bemerkenswertes Beispiel moderner Industriearchitektur. Erbaut
wurde das Werk nach den Plänen von Hans Hertlein (1881 - 1963), der sich bereits in den 30er Jahren als
Chefarchitekt der Siemens-Betriebe einen Namen gemacht hatte. Hertleins unverwechselbare Handschrift,
die als „Siemens-Stil“ in die Baugeschichte eingegangen ist, spiegelt sich auch in der klaren und zeitlosen
Gestaltung des Telefunken-Werkes wieder.
Als repräsentativer Firmensitz und Produktionsstätte wurde das Telefunken-Werk bis 1945 unter anderem
für die Herstellung von Elektroröhren genutzt. Der Telefunken-Konzern, der weltweit bekannt wurde durch
innovative Entwicklungen in der drahtlosen Nachrichtentechnik und die Weiterentwicklung des Fernsehens (Braunsche Röhre), richtete auf dem Areal neben den zahlreichen Verwaltungsgebäuden auch Forschungs- und Versuchsbetriebe ein. Kriegsbedingt lag der Fokus der Produktion nach Bezug des Geländes
im Bereich der Funk- und Funkmesstechnik.
Mit dem Ende des Zweiten Weltkrieges begann für das Telefunken-Areal eine neue Ära: Die amerikanischen
Streitkräfte richteten in den ehemaligen Fabrikräumen ihr Hauptquartier ein und benannten das Areal
nach dem amerikanischen Generalleutnant Lesley J. McNair „McNair Barracks“. 1949 wurden die Gebäude in Truppenunterkünfte für das 6. US-Infanterie-Regiment umgebaut. Zeitweise waren hier bis zu 2.300
Soldaten stationiert.
Im Jahr 1994, vier Jahre nach Vollzug der politischen Einigung Deutschlands, endete die Nutzung durch die
amerikanische Armee. Am 12. Juli 1994 verabschiedete Bill Clinton im Beisein des damaligen Bundeskanzlers Helmut Kohl die verbliebenen Angehörigen der „Berlin-Brigade“ auf dem an das Gelände angrenzenden
„Platz des 4. Juli“. Der Brigade hatten zuletzt noch tausend Soldaten angehört, die in der Mehrzahl in den
McNair Barracks stationiert waren.
Seit Abzug der amerikanischen Alliierten stand das ehemalige Telefunken-Areal leer. Im Rahmen des Umzugs der Bundesregierung nach Berlin entstanden diverse Nutzungspläne, so unter anderem als Reserve-
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fläche für Verwaltungseinrichtungen bzw. Unterkunft für Bundesbedienstete. Tatsächlich bestand hierfür
jedoch kein Bedarf, so dass ab 1996 Planungen einsetzten, die denkmalgeschützten Fabriketagen in privaten
Wohnraum umzuwandeln. Zwölf Hektar Grund mit cirka 100.000 Quadratmetern Gebäudefläche wurden
zum Verkauf angeboten – den Zuschlag erhielt die Berliner Firma „Rentaco“, die allerdings Anfang 2001
Insolvenz anmelden musste.
Die Zukunft des ehemaligen Telefunken-Werks war wieder ungewiss, bis Anfang 2002 die Schweriner
„Neubau-Gruppe“ das Areal erwarb. Der unter „Rentaco“ begonnene Ausbau in Lofts in einem südwestlichen Teil des Gebäudeensembles wurde fortgesetzt. Angrenzend zur Südseite des Geländes entstand in
den letzten Jahren eine Gewerbezeile mit Einkaufs- und Freizeitangeboten. Für das an den „Platz des 4. Juli“
angrenzende Kernareal, das auch den signifikanten 39 Meter hohen „Uhrenturm“ umfasst und das eine
Geschossfläche von knapp 26.000 Quadratmetern aufweist, existierten bis zum Sommer 2006 verschiedene
Nutzungspläne, die jedoch nicht umgesetzt wurden.
Der gemeinsam mit einem amerikanischen Investor durchgeführte Erwerb dieses Areals durch das Berliner
Immobilienunternehmen „S+P Real Estate GmbH“ im Sommer 2006 ermöglicht es nun, das TelefunkenGelände als Ganzes wieder zum Leben zu erwecken. Hierfür ist ein Investitionsvolumen in Höhe von
85 Millionen Euro vorgesehen. Noch in diesem Jahr soll mit den ersten Abriss- und Entkernungsarbeiten
begonnen werden, die ersten Wohnungen sollen Ende 2008 zur Verfügung stehen. Bis dahin soll auch die
bereits im Bau befindliche Kindertagesstätte fertig gestellt sein. Voraussichtlich 2008 wird auch die Kopernikus-Oberschule ihr neues Domizil an der Nordflanke des Areals bezogen haben. Der letzte Bauabschnitt,
die Sanierung des „Uhrenturms“, soll im Sommer 2009 abgeschlossen sein.
Entstehen wird, so die Immobilienentwickler der „S+P Real Estate GmbH“ ein „modernes Wohnerlebnis“,
das den Widerspruch „Im Grünen Wohnen“ und „Urbanes Leben“ aufheben soll. Tatsächlich scheint der
Rahmen hierfür im Umfeld der zeitlosen und großzügigen Architektur Hans Hertleins im „grünen“ Stadtteil
Zehlendorf optimal gewählt, denn schon in seiner Entstehungszeit stand das Telefunken-Werk für ein modernes Verständnis von Architektur, Mensch und Umwelt. An diesem Anspruch soll sich auch in Zukunft
nichts ändern.
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IN T E R V IE W MI T U D O S C HL O E ME R
Z U M M O NR O E PA R K
Was macht die Besonderheit des Monroe Parks aus?
Zum einen ist das Areal allein schon wegen seiner Ausmaße beeindruckend. Das frühere Telefunken-Werk
ist nach dem Flughafen Tempelhof Berlins zweitgrößtes Industriedenkmal und zurzeit deutschlandweit das
größte seiner Art, das in Wohnraum umgewandelt wird. Immerhin sollen hier 250 hochwertige Wohnungen entstehen. Darüber hinaus haben wir es auf dem Gelände mit einer Bausubstanz zu tun, die nicht nur
sehr gut erhalten ist, sondern in ihrer zeitlosen Architektur auch gestalterisch viele Möglichkeiten bietet.
Welche spezifischen Möglichkeiten bietet das Gelände aus architektonischer Sicht?
Das größte Potenzial besteht sicherlich darin, dass sämtliche Gebäudeabschnitte keine tragenden Innenwände haben und wir somit in der Gestaltung bzw. im Zuschnitt der Wohnungen sehr flexibel sind. Durch
eine Deckenhöhe von fast vier Metern haben wir eine fantastische Raumwirkung, die durch die hohen Fenster noch unterstützt wird und die ein sehr helles und großzügiges und auch sehr modernes Wohngefühl
entstehen lässt. Da der Monroe Park gleichzeitig über ein riesiges Außenareal verfügt und praktisch alle
Wohnungen mit einem unverbaubaren Blick ins Grüne ausgestattet sind, haben wir die außergewöhnliche
Situation, Wohnungen mit Loftcharakter anbieten zu können in einem Umfeld, das sonst nur am Stadtrand
oder in den Außenbezirken Berlins anzutreffen ist.
Welche Zielgruppen möchten Sie mit dem Monroe Park ansprechen?
Wir sehen den Monroe Park als ein in sich geschlossenes Areal, in dem unterschiedliche Zielgruppen ein
Zuhause finden können. Tatsächlich haben wir eine Marktanalyse durchführen lassen, für wen der Monroe
Park als Lebensraum interessant sein wird. Dabei spielen Familien mit Kindern natürlich eine Rolle – aber
eben nicht nur. Die Analyse ergab, dass auch Alleinstehende und Paare ohne Kinder sich vom Monroe Park
angesprochen fühlen werden.
Welchen Einfluss haben die Erkenntnisse der Marktstudie auf Ihre Planungen für das Areal?
Wir werden in den uns zur Verfügung stehenden Gebäuden unterschiedliche Wohnungstypen einrichten
– von der 5-Zimmer-Wohnung mit Garten bis hin zum Single-Appartement. Darüber hinaus wird es auch
Wohnungen für 2-Personen Haushalte geben und unterschiedlich große Penthäuser. Das heißt, wir können
für Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen und in unterschiedlichen Haushaltsstrukturen die dazu
passenden Wohnungen anbieten. Damit decken wir den Bedarf ab, der in der Marktanalyse für das Areal
erhoben worden ist.
Sie bieten im Monroe Park unterschiedliche „Wohnwelten“ an, was ist darunter zu verstehen?
Wir bieten Wohnwelten an, die auf die von unserer Marktanalyse erfassten Zielgruppen zugeschnitten
sind. Im Monroe Park wird es vier unterschiedliche Ausstattungslinien geben. Sie heißen „LIFE“, „FLOW“,
„SOHO“ und „PURE“. Jeder Name steht für spezifische Gestaltungselemente – „LIVE“ zum Beispiel ist die
bevorzugte Ausstattungslinie für moderne Familien, „PURE“ wiederum richtet sich mit betont puristischen
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Mitteln an sehr Innovations- und Stil orientierte Menschen. Für Investoren ist diese Herangehensweise
sehr interessant, da wir ihnen ein Investitionsobjekt anbieten, das die spezifischen Bedürfnisse der in Frage
kommenden Zielgruppen von vorneherein berücksichtigt und somit eine sehr hohe Vermietungssicherheit
gegeben ist.
Sie werben damit, der Monroe Park sei „mehr als eine Immobilie“ – was meinen Sie damit?
Wohnen heißt heute nicht mehr nur noch ein Dach über dem Kopf haben. Wohnen ist Ausdruck von
Lebensstil und Lebensqualität. Zu Lebensqualität wiederum zählen Aspekte wie: In welchem Umfeld lebe
ich? Welche Infrastruktur treffe ich an? Der Monroe Park bietet hier ein in Berlin einmaliges Angebot, da
in unmittelbarer Nähe zum eigenen Wohnumfeld eine 1a-Infrastruktur existiert, die sich fortwährend weiter entwickelt. In den USA gibt es hierfür den Begriff „life assistance“. Langfristig wird dieser Trend auch
in Deutschland Einzug halten. Mit der im Bau befindlichen Kindertagesstätte, der angrenzend zum Areal
entstehenden Schule, den Einkaufsmöglichkeiten und dem Fitness-Center hat der Monroe Park da schon
sehr viel zu bieten.
Spiegelt sich dieser Trend auch schon in einem veränderten Anspruchsdenken Ihrer Käufer und
Investoren wieder?
Als Immobilienentwickler muss ich mich zwangsläufig mit der Frage auseinandersetzen, wie ich ein so
groß dimensioniertes Projekt wie den Monroe Park auch auf Dauer attraktiv gestalten kann. Denn das
sind die zwei Aspekte, die jeden Investor interessieren: Bekomme ich die Wohnungen, die ich erwerbe,
vermietet und erfährt das Objekt langfristig eine Wertsteigerung. Was natürlich auch zählt ist die Frage der
Realisierungssicherheit, die durch die Kooperation mit einem finanzstarken internationalen Partner im Fall
des Monroe Parks zu hundert Prozent gegeben ist. Darüber hinaus haben wir durch die Lage des Monroe
Parks in einem der beliebtesten Bezirke Berlins per se einen Standortvorteil. Den werden wir durch unsere
baulichen Maßnahmen und die Zusatzangebote, die auf dem Areal bereits existieren und noch entstehen
werden, potenzieren. Aber auch das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt. Nirgendwo in Deutschland erhalten
Investoren zurzeit so viel Qualität für so wenig Geld wie in Berlin. Mit Mietpreisen ab sieben Euro pro Quadratmeter wird der Monroe Park extrem gut positioniert sein, so dass kein Leerstand zu befürchten ist.
Was macht das Objekt aus Investorensicht noch interessant?
Durch den Status der ehemaligen Telefunken-Werke als denkmalgeschütztes Gebäudeensemble bietet sich
für Anleger die Möglichkeit einer Abschreibung der im Kaufpreis enthaltenen Sanierungsaufwendungen.
Erhebliche Teile des Kaufpreises können innerhalb von zwölf Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
Damit ist der Monroe Park ein extrem interessantes Investitionsobjekt – für institutionelle ebenso wie für
Großanleger.
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Sie sagen, Sie haben bei Ihren Planungen auch die Zukunft im Blick - bezieht dies auch die Frage
des demographischen Wandels?
Auf den zum einen, aber auch auf den gesellschaftlichen Wandel im Allgemeinen. In unserer Gesellschaft
sind viele Grenzen fließend geworden. Familienstrukturen verändern sich, Altersstrukturen ändern sich.
Die Zeiten der 3-Zimmer-Küche-Bad-Wohnwelt, in der ganze Leben verbracht werden, sind vorbei. Das
Zauberwort heute heißt Flexibilität. Im Monroe Park haben wir die besondere Situation, dass allein durch
die Architektur ein Höchstmaß an Flexibilität möglich ist, da der Innenraum auch nachträglich modifiziert
und der jeweiligen Lebensphase angepasst werden kann. Auch das ist ein Grund, warum Wohnen im Loft
voll im Trend liegt, es ermöglicht einfach ein Höchstmaß an Flexibilität.
Sie wollen mit dem Monroe Park gezielt auch ältere Menschen ansprechen – wie hat sich dies in
Ihrer Planung nieder geschlagen?
Es gibt eindeutige Erkenntnisse, dass die Klientel der „50 plus“ in Zukunft wieder mehr die Lebensqualität
der Stadt zu schätzen weiß, aber individuellen und großzügigen Wohnraum dafür nicht aufgeben will. Dies
hat auch unsere eigene Marktanalyse bestätigt, die die Gruppe der „50 plus“ als eine der relevanten Zielgruppen erfasst hat. Der Monroe Park ist einfach für viele interessant, weil hier der Wunsch nach viel Grün
nicht mit einem Verzicht auf urbane Lebensqualität einhergeht. Das gilt für junge Familien genauso wie für
ältere Menschen.
Das Interview führte Lucia Brauburger
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T R A D I T I O N U ND M O D E R NE
Im Monroe Park erwachen die ehemaligen Telefunken-Werke
in Berlin Zehlendorf zu neuem Leben
Das vom Berliner Immobilienunternehmen S+P Real Estate GmbH gemeinsam mit einem amerikanischen Investor erworbene Areal des ehemaligen Telefunken-Werkes wird vom bekannten Berliner
Architektur-Büro nps tchoban voss umgestaltet werden. Dies gab Udo Schloemer, Geschäftsführer der
S+P Real Estate GmbH, bekannt. Der erworbene Geländeteil umfasst mehr als 45.000 Quadratmeter, insgesamt werden knapp 26.000 Quadratmeter Denkmal-Geschossfläche in hochwertigen Wohnraum umgewandelt. Auf einer Presseveranstaltung wurden die Pläne nun der Öffentlichkeit vorgestellt.
Die drei- und viergeschossigen Gebäudekomplexe stammen aus den 30er Jahren und wurden von dem
bekannten Industriearchitekten Hans Hertlein entworfen. Das weitläufige Gelände, das in Zukunft den Namen Monroe Park tragen soll, wurde bis zum Ende des Krieges von dem Telefunkenkonzern als Firmensitz
und Produktionsstätte genutzt. 1945 bis ´94 waren amerikanische Soldaten auf dem Terrain, das zwischenzeitlich den Namen „Mc Nair Barracks“ trug, stationiert. Das Gebäudeensemble ist weitgehend im Originalzustand erhalten und wurde 1995 unter Denkmalschutz gestellt.
Das Areal bietet ungewöhnlich vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, erläuterte Sergei Tchoban im Rahmen
der Pressekonferenz. Bedingt durch die für ehemalige Fabrikanlagen typische Bauweise ohne tragende Innenwände können die einzelnen Etagen individuell gestaltet werden. Neben eingeschossigen Wohnungen, im
Erdgeschoß mit Terrasse und eigenem Garten, wird es auch Maisonettewohnungen geben. Darüber hinaus
werden Penthäuser mit Dachterrassen angeboten. Alle Wohnungen – insgesamt sind 250 geplant – werden
zur Südseite einen großen Balkon erhalten. Der unverbaute Blick auf die Parkähnlichen Grünflächen vermittelt darüber hinaus ein Stück „exklusives Leben im Grünen“.
Der für den Bezirk Steglitz – Zehlendorf zuständige Baustadtrat Uwe Stäglin äußerte sich positiv über die
Entwicklung auf dem Areal der früheren Telefunken – Werke: „Endlich geht es auf dem Gelände weiter, über
das wir so lange diskutiert haben. Der Monroe Park ist ein Impuls für den gesamten Bereich und wir sind
stolz, dass ein so renommierter Architekt wie Sergei Tchoban hier seine Handschrift hinterlassen wird. Die
Entwicklung auf dem Gelände der ehemaligen Telefunken – Werke ist eine Bestätigung dafür, dass es sich
lohnt, Bestehendes zu schützen.“
Die Baumaßnahmen sehen einen vollständigen Erhalt der Gebäudestruktur vor. Die Außenanlagen werden
komplett neu gestaltet und mit Kinderspielplätzen und Gemeinschaftszonen versehen. Um das Areal möglichst frei von Autoverkehr zu halten, ist auf der Seite des „Platz des 4. Juli“ eine Tiefgarage vorgesehen.
Die Gestaltung der Wohnungen basiert auf vier so genannten Wohnwelten, die auf Grundlage einer im
Vorfeld durchgeführten Marktforschung von der Firma Centacon GmbH entwickelt wurden. Damit, so Udo
Schloemer, soll ein Maximum an Zielgruppennähe erreicht werden und der Anspruch umgesetzt werden,
dass mit dem Monroe Park ein attraktives und modernes Wohnprojekt umgesetzt wird, das den Ansprüchen
des Wohnens der Zukunft tatsächlich gerecht wird.
Der Verkauf des Objekts hat im April 2007 begonnen.
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D E NK M A L A B S C HR E IB U N GE N
E X ECUTI V E SUMM A RY
Die Gebäude des Monroe Parks sind ein Baudenkmal nach § 2 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz Berlin und
Teil des Denkmalbereichs (Gesamtanlage) Goerzallee 190/238, Telefunkenwerke nach § 2 Abs. 3 Denkmalschutzgesetz Berlin. Damit kommen für die Gebäude besondere einkommensteuerrechtliche Vergünstigungen in Betracht.
Dient das Baudenkmal der Einkunftserzielung, vor allem aus Vermietung und Verpachtung, kann der Erwerber erhöhte Abschreibungen auf die Dauer von 12 Jahren für Herstellungskosten für die mit den Denkmalschutzbehörden abzustimmenden Baumaßnahmen in Anspruch nehmen (§ 7 I EStG). Hieraus resultieren
die steuerlichen Vorteile für den Kapitalanleger.
Bei Selbstnutzung des Baudenkmals zu Wohnzwecken sind 90 % für die mit den Denkmalschutzbehörden
abzustimmenden Baumaßnahmen sowie von Erhaltungsaufwand auf 10 Jahre verteilt wie Sonderausgaben
abziehbar (§ 10 f EStG). Damit ist die steuerliche Förderung für den Eigennutzer ähnlich wirtschaftlich ausgestaltet wie für den Kapitalanleger.
EINKOMMENSTEUERLICHE AUSWIRKUNGEN BEI DENKMAL SCHUT Z
1. Erhöhte Absetzungen
1.1. Grundsatz
Anstelle der linearen und degressiven Abschreibungen auf das Gebäude (§ 7 Abs. 4 und 5 EStG) können auf
Gebäude, die nach geltendem Landesrecht ein Baudenkmal sind, Herstellungskosten für Baumaßnahmen
in 12 Jahren abgesetzt werden. Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang
· zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder
· zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich
(§ 7 i Abs. 1 Sätze 1 bis 3 EStG)
· und mit der zuständigen Landesdenkmalschutzbehörde abgestimmt sein
(§ 7 i Abs. 1 Satz 6, Abs. 2 EStG)
1.2. Abschreibungsbefugnis
Die erhöhten Absetzungen kann „der Steuerpflichtige“ in Anspruch nehmen (§ 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG). Das
ist regelmäßig der bürgerlich-rechtliche, mindestens aber der wirtschaftliche Eigentümer. Entscheidend
kommt es darauf an, dass Herstellungskosten für den Denkmalschutz getragen werden.
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1.3. Begünstigte Objekte
Die Baumaßnahmen müssen an einem inländischen Gebäude vorgenommen sein, das bereits nach dem
Landesrecht unter Denkmalschutz steht (§ 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG). Dasselbe gilt für den unter Denkmalschutz
stehenden Teil eines Gebäudes (§ 7 i Abs. 1 Satz 3 EStG), z.B. dessen Fassade und unselbständige Gebäudeteile sowie Eigentumswohnungen (§ 7 i Abs. 3 ESTG i.V. § 7 h Abs. 3 EStG).
Die Denkmalschutzeigenschaft der Gebäude des Monroe Park ergibt sich nach dem Berliner Denkmalschutzgesetz bereits aus der Eintragung in die Denkmalliste.
Das Gebäude bzw. der Gebäudeteil muss im Rahmen der Einkünfteerzielung eingesetzt sein. Der Kapitalanleger will Vermietungseinkünfte erzielen und nutzt somit das Gebäude in begünstigter Form. Leer stehende
Gebäude oder Gebäudeteile sind nicht begünstigt.
1.4 Begünstigte Aufwendungen
Grundsätzlich sind nur Herstellungskosten für Baumaßnahmen begünstigt. Hierzu gehören auch die sog.
anschaffungsnahen Aufwendungen
Für Investoren gilt dabei, dass die Anschaffungskosten für Baumaßnahmen begünstigt sind, die nach dem
rechtswirksamen Abschluss eines Kaufvertrages durchgeführt wurden ( § 7 i Abs. 1 Satz 5 EStG).
Begünstigt sind zudem nur diejenigen Aufwendungen, die eindeutig den bescheinigten Baumaßnahmen
zuzuordnen sind. Dazu ist der Gesamtaufwand u.U. aufzuteilen, soweit er auf den Grund und Boden, die
Altsubstanz des Gebäudes, begünstigte Maßnahmen, übrige Maßnahmen und sofort abziehbare Werbungskosten entfällt. Die Aufteilung erfolgt durch den Verkäufer im Rahmen der Abrechnung der steuerlich relevanten Kosten und dient als Grundlage des Nachweises für das Finanzamt.
Begünstigte Modernisierungsmaßnahmen sind z.B. die Instandsetzung des Rohbaukörpers samt Putzauftrag, der Einbau neuer Fenster, der gesamte Innenausbau samt dem Einbau von Bädern und Toiletten, einer
Zentralheizung und Warmwasserversorgung, eines Fahrstuhls oder einer Garage.
1.5 Höhe und Zeitraum der Absetzungen
Für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde, können 9 % im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren sowie 7 % in den folgenden 4 Jahren der begünstigten Aufwendungen
anstatt der normalen Gebäude-AfA abgesetzt werden.
Maßgebend für den Beginn der erhöhten Absetzungen ist das Jahr der Fertigstellung, und zwar schon der
einzelnen Baumaßnahme, wenn sie von der Gesamtbaumaßnahme sachlich abgrenzbar und abgeschlossen
ist. In der Regel wird auf die Bezugfertigkeit des Gebäudes abgestellt.
Es kommt nicht auf den Zeitpunkt der Rechnungserteilung und der Bezahlung der Aufwendungen an.
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1.6 Nachweis
Die Denkmaleigenschaft sowie die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen zur Erhaltung und sinnvollen
Nutzung des Baudenkmals werden durch eine entsprechende Bescheinigung des Landesdenkmalamtes
nachgewiesen (vgl. § 7 i Abs. 2 Satz 1 EStG). Diese Bescheinigung wird erteilt, nachdem die zu fördernde
Baumaßnahme vor ihrem Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurde. Nach Beendigung
der Baumaßnahme werden die Aufwendungen der Behörde entsprechend den Bescheinigungsrichtlinien
nachgewiesen.
An diese Bescheinigung ist das Finanzamt insoweit gebunden, als es um die Denkmaleigenschaft des Gebäudes oder Gebäudeteils, die Frage der „Modernisierung“ und „Instandsetzung“ sowie darum geht, ob die
Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes (Gebäudeteils) als Baudenkmal und zu
seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Die Bindungswirkung erstreckt sich auch auf die Höhe der
bescheinigten Aufwendungen.
2. Selbstgenutzte Wohnung im Baudenkmal
Abzug wie Sonderausgaben
Wie Sonderausgaben können Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen angezogen werden, wenn
sie zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind (§ 10 f EStG).
Insoweit gelten dieselben Anforderungen wie zu erhöhten Absetzungen (s. o.).
Die Höhe der Abzugsbeträge beträgt seit 2004 nunmehr 9 %. Damit sind also innerhalb von 10 Jahren 90 %
abzuziehen, der Restbetrag von 10 % ist nicht mehr abzugsfähig.
Das Objekt muss vom Eigentümer im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.
Damit ist der Erwerb einer Wohnung in einem Denkmal für den Eigennutzer ähnlich wirtschaftlich wie für
den Kapitalanleger.
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Wettbewerben und Gutachten. Der Einsatz von modernster Bürokommunikation wie EDV und CAD sowie
die interdisziplinäre Zusammenarbeit mit qualifizierten Ingenieuren ist für uns eine Selbstverständlichkeit.
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Gewerbe-, Kultur- und Industriebauten, sowie denkmalgeschützte Bauten.
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Unser Aufgabengebiet
Die CENTACON GmbH ist ein unabhängiges, bundesweit agierendes Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen für die Immobilienwirtschaft und ist spezialisiert auf die Entwicklung und Vermarktung von
Unternehmer-Immobilien.
Unser Leistungsschwerpunkt
Unsere Kunden sind Unternehmer und öffentliche Institutionen. Für diese entwickeln wir individuelle Modelle, die es unseren Auftraggebern selbst oder uns ermöglichen, Immobilienvermögen zu aktivieren und
zu optimieren. Wir begleiten unsere Kunden von der Problemanalyse über die Richtungsentscheidung bis
zur Umsetzung.
Unsere Auftraggeber profitieren von unserer langjährigen Erfahrung und der erstklassigen Branchenkenntnis. In unseren interdisziplinären Projektteams arbeiten Wirtschaftsgeographen, Marktanalytiker, Architekten, Immobilien-Kaufleute und Vertriebsprofis zielgerichtet und ergebnisorientiert zusammen. Hier findet
die Verknüpfung von Marktkenntnis und kaufmännischem und technischem Know-How statt. Zunehmend mehr internationale Investoren (z. B. aus Holland, Schweden, England) nutzen die Kompetenz der
CENTACON GmbH für ihre Immobilienengagements auf dem deutschen Markt. Die CENTACON GmbH
unterhält Büros in Nürnberg und Berlin.
www.centacon.com
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