Hotelbedarfsplan Hamburg - HDB

Hotelbedarfsplan Hamburg
Analyse Hotelmarkt Hamburg; Benchmarking
Bedarf zusätzlicher Kapazitäten bis 2025
Systematisierung des Bedarfs nach Zielmärkten und Hoteltypen
Anforderungsprofile und Handlungsempfehlungen
10. Oktober 2016
Dr. Hank-Haase & Kunz
Unternehmensberatung
Tourismus  Hotellerie 
Tagungs- und Kongressmarkt
Goldgasse 1 - 3
65183 Wiesbaden
[email protected]
www.ghh-consult.de
Inhalt
Seite
1. Auftrag und Aufgabenstellung
5
2. Management Summary
7
3. Beherbergungsmarkt Hamburg: Daten und Entwicklung
11
3.1 Entwicklung von Angebot und Nachfrage im Beherbergungsmarkt Hamburg 1999 - 2014
12
3.2 Anteil der Übernachtungen von Gästen mit Wohnsitz im Ausland
23
3.3 Aufteilung der Übernachtungsnachfrage in Hamburg nach Aufenthaltsmotiv
27
4. Analyse von Struktur und Performance des Hamburger Hotelmarktes
28
4.1 Struktur der Hamburger Hotels nach Größe (Zimmerkapazität) und Kategorien
29
4.2 Performance-Parameter der Hamburger Hotellerie
35
4.3 Markenhotellerie in Hamburg
39
4.4 Analyse der Hamburger Hotellerie nach Standorten
51
4.4.1 Verteilung der Hamburger Hotels auf die Bezirke
52
4.4.2 Aufteilung Hamburgs in Hotelimmobilien-Teilmärkte
80
4.4.3 Grundlagenauswertung im Hinblick auf Balancing Tourism
84
2
Inhalt
Seite
4.4.4 Standorte von Hotels in Hamburg im Rahmen von Pauschalreisen von Veranstaltern
85
4.4.5 Schlussfolgerungen und weitergehende Fragestellungen
88
5. Hotelmarkt Hamburg - Benchmarking national und international
92
6. Geplante Hotelprojekte in Hamburg, Berlin und München
110
7. Prognose der Hotelmarktentwicklung Hamburg bis 2025
116
8. Derzeitiges Angebot und künftiger Bedarf im Hamburger Hotelmarkt
129
9. Präferenzen verschiedener Zielgruppen im Hinblick auf das Hotelangebot in Hamburg
135
10. Ableitung des Bedarfs an neuen Hotelzimmern in Hamburg bis 2025 nach Hoteltypen und -kategorien
142
10.1 Einteilung des Bedarfs an neuen Hotelzimmern nach Zielgruppen und Zielmärkten (Cluster)
143
10.2 Übersetzung des Bedarfs nach Zielmärkten / Themenwelten in Bedarf nach Hoteltypen
146
10.3 Potenzielle adäquate Brands für die jeweiligen Hoteltypen und -kategorien
153
10.4 Standortanforderungen an die verschiedenen Hoteltypen und -kategorien
156
10.5 Priorisierung des Hotelbedarfsplans im Hinblick auf verschiedene Hoteltypen
163
3
Inhalt
Seite
11. Ableitung  Flächenbedarf (BGF) und  Grundstücksanteil (Kosten) je Hoteltyp
164
11.1 Ableitung des Flächenbedarfs (BGF) nach Hoteltypen
165
11.2 Ableitung  Anteil der Grundstückskosten am Gesamtinvestment (Kosten je Quadratmeter BGF)
167
11.3 Neu zu schaffende Arbeitsplätze durch zusätzliche Hotelkapazitäten in Hamburg bis 2025
169
12. Best Practice: Einsatz von Hotelbedarfsplänen
170
13. Fokus: Barrierefreies Reisen
172
14. Handlungsempfehlungen
176
Kontakt
180
4
1. Auftrag und Aufgabenstellung
Die Unternehmensberatung ghh consult GmbH Dr. Hank-Haase & Kunz (Wiesbaden) wurde am 27.10.2015 von der Hamburg
Tourismus GmbH beauftragt, einen Hotelbedarfsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg zu erstellen.
Dabei sollte der Hotelbedarf auf der Grundlage der vorliegenden Prognose bis zum Jahr 2025 (Basis: „Hamburg – Perspektive
Tourismus 2025“, dwif consulting 2016) systematisiert werden nach Themenwelten, Zielmärkten und -gruppen. Ferner sollte
darauf aufbauend der Hotelbedarf nach erforderlichen Hoteltypen quantifiziert und eingeschätzt werden.
Hierfür waren entsprechende Anforderungsprofile abzubilden (Standortanforderungen, Flächenanforderungen, Ableitung und
Definition adäquater Brands etc.) sowie eine Vernetzung und ein Austausch mit dem parallel vom NIT durchgeführten Projekt
„Balancing Tourism“ herzustellen.
5
Hotelbedarfsplan Hamburg: Untersuchungsschritte
Step 1
 Grundlage: Analyse Beherbergungsmarkt Hamburg und Prognose 2025
 Benchmarking Hotelmarkt Hamburg mit vergleichbaren Städten
Step 2
 Systematisierung der zusätzlichen Hotelkapazitäten nach Themenwelten,
Zielgruppen und Zielmärkten
Step 3
 Ableitung und Quantifizierung der erforderlichen Hoteltypen
Step 4
 Anforderungsprofile an die unterschiedlichen Hoteltypen
6
2. Management Summary (I)
 Die detaillierte Analyse der Entwicklung von Angebot und Nachfrage im Beherbergungssektor Hamburg von 1999 bis 2014 zeigt,
dass die Nachfrage weitaus stärker gestiegen ist als das Angebot: Obwohl die Bettenkapazität in diesem Zeitraum mit einer
Zunahme von 105 % massiv gestiegen ist, konnte die Nachfrage noch deutlicher zulegen: Die Ankünfte stiegen in derselben
Periode um 130 % und die Übernachtungen um 156 % an. Demzufolge konnte auch die Bettenauslastung (+12,6 Prozentpunkte)
substanziell gesteigert werden. Deutschlandweit liegt Hamburg mit knapp 60 % Bettenauslastung an der Spitze.
 Aufholbedarf besteht dagegen im Bereich der Auslandsnachfrage: nur 24,5 % der Übernachtungen entfallen auf Gäste mit Wohnsitz
im Ausland. Zum Vergleich: Der Anteil in München liegt hier bei 55,4 %, in Berlin bei 43,6 % (Bundesdurchschnitt: 17,8 %). Vor dem
Hintergrund der herausragenden Voraussetzungen und der touristisch relevanten Projekte der nächsten Jahre in Hamburg ist hier
ein nachhaltiges Steigerungspotenzial gegeben. Die Hotellerie muss den Anforderungen und Bedarfen im Hinblick auf die internationalen Schlüsselmärkte entsprechend Rechnung tragen; hier gilt es u.a., insbesondere im Bereich der Markenhotellerie weiter aufzuholen: Zahlreiche internationale Brands (insbesondere etwa im Upscale- und Premium-Segment) sind noch nicht in Hamburg vertreten.
 Ein hoher Anteil der Hotels in Hamburg weist eine geringe Betriebsgröße auf: mehr als die Hälfte (55 %) der Hotels verfügen nur
über eine Kapazität von bis zu 50 Zimmern. Nur 11 % der Hamburger Hotels haben mehr als 200 Zimmer; diese Betriebe
stellen jedoch deutlich mehr als ein Drittel (38 %) des gesamten Hotelzimmerangebotes in der Freien und Hansestadt. Im Hinblick
auf das MICE-Segment bestehen ebenfalls erhebliche Defizite; nur wenige Häuser sind in der Lage, Tagungsgruppen mit einer Größe
ab 300 Personen (sowohl im Hinblick auf Zimmer- als auch Tagungskapazität) unterzubringen.
 Die meisten Hotelbetriebe sind dem Mittelklassesegment (3 Sterne) zuzuordnen: 41 % der Hotels entfallen auf diese Kategorie. Die
größte Zimmerkapazität stellen jedoch die Betriebe der 4-Sterne-Kategorie. Knapp ein Viertel (24 %) der Hotels entfallen auf
dieses Segment und stellen zusammen 41 % des Hotelzimmerangebotes in Hamburg.
7
Management Summary (II)
 Während die Struktur des Hotelmarktes Hamburg nach Hotelkategorien weitgehend mit der Struktur der Hotelmärkte Berlin und
München korrespondiert, liegt die Hotellerie in Hamburg im Hinblick auf die Gästebewertungen in einschlägigen Hotel- und
Buchungsportalen vor den beiden Vergleichsmetropolen.
 57 % der Hotels in Hamburg sind „ohne Marke“; 43 % können der Markenhotellerie zugerechnet werden; zahlreiche internationale
Hotelgesellschaften und Brands (etwa insbesondere im Premiumsegment) sind derzeit nicht in Hamburg vertreten (z. B. StarwoodBrands, Waldorf Astoria, Maritim, Mandarin Oriental, Ritz Carlton, Rocco Forte Hotels).
 Laut „Hamburg - Perspektive Tourismus 2025“ wird im realistischen Szenario von einem Bedarf an ca. 36.000 zusätzlichen Betten
bzw. 18.000 zusätzlichen Hotelzimmern gegenüber dem Jahr 2014 ausgegangen. Damit wäre auf Basis der Prognose des Über-
nachtungsvolumens bis 2025 eine nachhaltig hohe Zimmerauslastung zwischen 75 % und 80 % in der Hamburger Hotellerie gewährleistet; das bisherige bundesweite Topniveau könnte somit gefestigt und ausgebaut werden.
 Einen hohen Aufholbedarf bei gleichzeitig hohem Potenzial besitzt Hamburg im Bereich internationaler Kongresse bzw. im MICESegment. Hieraus lässt sich ein entsprechender Bedarf an Kongress-/Tagungshotels insbesondere im Upscale- und PremiumBereich mit entsprechenden Brands ableiten. Aufgrund der hervorragenden Position und Potenziale als Wirtschaftsmetropole ist der
Bedarf im Business-Segment, u.a. gekoppelt mit speziellen Hotelkonzepten etwa im Bereich Longstay (Serviced Apartments, SuiteHotels) nach wie vor als hoch einzustufen.
 Um einer nachdrücklichen Internationalisierung der Übernachtungsnachfrage Rechnung zu tragen (etwa im Bereich großer
internationaler Kongresse etc.), wird der zusätzliche Bedarf von ca. 18.000 Hotelzimmern bis 2025 zu ca. 65 % Zielgruppen, Zielmärkten und Themenwelten aus dem Business-Segment und zu ca. 35 % aus dem Leisure-Segment zugeordnet. Dies wurde bei
der Systematisierung des Bedarfs an neuen Hotelzimmern bis 2025 nach Hoteltypen und -kategorien berücksichtigt.
8
Management Summary (III)
 Im Hinblick auf den Bedarf an zusätzlichen Zimmerkapazitäten im Hamburger Hotelmarkt bis 2025 wird – bezogen auf die Hotelkategorien - ein Schwerpunkt im Premiumbereich gesehen: 45 % der zusätzlichen Zimmerkapazitäten bis 2025 werden dem
4 Sterne Superior-, dem 5 Sterne- sowie dem Luxussegment (5 Sterne Superior) zugeordnet. Damit werden insbesondere auch
kaufkraftstarke Gästezielgruppen für die Destination Hamburg gewonnen, an denen neben der Hotellerie auch weitere Branchen wie
z. B. Einzelhandel, Gastronomie, Freizeit, Kultur, Entertainment, Transport nachhaltig partizipieren.
 Knapp die Hälfte (48%) der zusätzlichen Zimmerkapazitäten bis 2025 wird Hoteltypen zugerechnet, die sich im 3-4-Sterne-Bereich
bewegen. Das Low-Budget-Segment ist mit nur 7 % an zusätzlichen Hotelzimmern dagegen mit nur einem geringen Bedarf eingeschätzt in der quantitativen Prognose bis 2025. Dabei ist anzumerken, dass diese Systematisierung als Priorisierung auf Basis der
strategischen Ziele des Tourismus in Hamburg mit einer entsprechenden Signalwirkung zu verstehen ist. Projektentwickler und
Investoren etwa bevorzugen oftmals im Hinblick auf die Renditeerwartung lukrative Low-Budget-Projekte im 2-Sterne-Segment; der
Hotelbedarfsplan zeigt jedoch einen eindeutig höheren Bedarf etwa in den Premium-Segmenten auf.
 Mit den neuen Hotelkapazitäten ist in Hamburg bis 2025 ein Potenzial von gut 11.000 zusätzlichen Vollzeit-Arbeitsplätzen in den
(neuen) Hotels verbunden.
 Im Hinblick auf eine „Entzerrung“ der Konzentration der Hotelkapazitäten auf begehrte Citylagen ist zu empfehlen, bei künftigen
Hotelansiedlungen bei einer ganzen Reihe von Hoteltypen zunächst solche Standorte für neue Hotels zu bevorzugen,
die sich nicht in direkter Citylage (ggf. auch citynahen Lagen) befinden, um einerseits Aspekten des Balancing Tourism und andererseits dem zunehmenden Asset-Wettbewerb im Hamburger Immobilienmarkt Rechnung zu tragen. Gerade vor dem Hintergrund der
Knappheit verfügbarer Flächen und der hohen Asset-Konkurrenz im Immobilienmarkt Hamburg sollte der Ausbau von Hotelkapazitäten
nicht nur im Hinblick auf Neubauten, sondern – wo möglich und umsetzbar – auch im Hinblick auf der Nutzung von Bestandsimmobilien sowie den Ausbau bestehender Hotels erfolgen.
9
Management Summary (IV)
 Der vorliegende Hotelbedarfsplan bildet eine fundierte und strategische Basis für entsprechende Maßnahmen, die Entscheider
der Freien und Hansestadt Hamburg ergreifen können, um angestrebte Entwicklungen im Hotelmarkt der Stadt zu forcieren bzw. zu
beeinflussen. Folgende Ansätze und „Instrumente“ tragen aktiv dazu bei, strategisch sinnvolle und angestrebte Hotelansiedlungen zu
begünstigen.
 Identifizierung und Darstellung von Flächen (Grundstücken), über die die Freie und Hansestadt Hamburg im Hinblick auf die
Ansiedlung neuer Hotels verfügt.
 Falls relevant und notwendig, Schaffung baurechtlicher Voraussetzungen und Rahmenbedingungen, um die Ansiedlung von
Hotels auf bestimmten Grundstücken grundsätzlich zu ermöglichen.
 Aufnahme und Berücksichtigung der jeweiligen Infrastruktur(-entwicklung) und (geplanten) städtebaulichen Entwicklung im
Umfeld des jeweiligen potenziellen Hotelstandortes.
 Falls im Hinblick auf die wirtschaftliche Machbarkeit eines Hotelprojekts an einzelnen Standorten notwendig und baurechtlich
möglich, Ausschöpfung jeglicher Spielräume hinsichtlich Geschossflächenzahl (GFZ) sowie Nachweis von PKW-Stellplätzen.
 Insbesondere bei Standorten, die sich nicht in City- bzw. citynahen Lagen befinden, bietet es sich an, entsprechende Standortvorteile und -faktoren, Infrastruktur- und städtebauliche Entwicklungen sowie - falls auf Basis wirtschaftlicher Machbarkeitsstudien
vorliegend - Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätskennziffern im Rahmen von Kurzexposés für spezifische Hotelprojekte
vorzuhalten und Projektentwicklern, Investoren und Hotelbetreibern zur Verfügung zu stellen.
 Ein regelmäßiger Austausch zuständiger Entscheider und Verantwortlicher bietet sich etwa im Rahmen entsprechender
Fachgremien an (Vertreter der HWF, HHT, HCB, Behörden, Politik und relevanter Verbände, Bezirke, Stadtentwicklungsbehörde etc.).
10
3. Beherbergungsmarkt Hamburg:
Daten und Entwicklung
11
3.1 Entwicklung von Angebot und Nachfrage im
Beherbergungsmarkt Hamburg 1999 - 2014
 Der gewerbliche Beherbergungsmarkt in Hamburg wird von der Hotellerie dominiert. 90 % des gesamten Bettenangebotes
in der Freien und Hansestadt Hamburg entfallen auf Hotels und Hotels garnis; diese generieren 91 % des gesamten
Übernachtungsaufkommens.
 Die detaillierte Analyse der Entwicklung von Angebot und Nachfrage im Beherbergungssektor Hamburg von 1999 bis 2014 zeigt,
dass die Nachfrage weitaus stärker gestiegen ist als das Angebot: Obwohl die Bettenkapazität in diesem Zeitraum mit einer
Zunahme von 105 % massiv gestiegen ist, konnte die Nachfrage noch deutlicher zulegen: Die Ankünfte stiegen in derselben
Periode um 130 % und die Übernachtungen um 156 % an. Demzufolge konnte auch die Bettenauslastung (+12,6 Prozentpunkte)
substanziell gesteigert werden. Deutschlandweit liegt Hamburg mit knapp 60 % Bettenauslastung an der Spitze.
 Aufholbedarf besteht dagegen im Bereich der Auslandsnachfrage: Nur 24,5 % der Übernachtungen entfallen auf Gäste mit Wohnsitz
im Ausland. Vor dem Hintergrund der herausragenden Voraussetzungen und der touristisch relevanten Projekte der nächsten Jahre
in Hamburg ist hier ein nachhaltiges Steigerungspotenzial gegeben. Die Hotellerie muss den Anforderungen und Bedarfen im
Hinblick auf die internationalen Schlüsselmärkte entsprechend Rechnung tragen; hier gilt es u.a., insbesondere im Bereich der
Markenhotellerie, weiter aufzuholen: Zahlreiche internationale Brands (insbesondere etwa im Upscale- und Premium-Segment) sind
noch nicht in Hamburg vertreten.
 Auch im Tagungsbereich besteht deutlicher Aufholbedarf. Gerade im Hinblick auf die Gewinnung internationaler Tagungen und
Kongresse gilt es hier insbesondere, das MICE-Segment für Größenordnungen ab 300 Personen in der Hotellerie erheblich stärker
zu besetzen und zu positionieren.
 Nachfolgend werden die wichtigsten Entwicklungen im Beherbergungsmarkt Hamburg illustriert; ferner wird die Struktur des
Hotelmarktes Hamburg nach verschiedenen Aspekten dargestellt und entsprechend kommentiert.
12
Beherbergungsmarkt Hamburg 2014 nach
Betriebsarten
2014
Hotels
Anteil
Hotels
garnis
Anteil
sonstige
Anteil
Gesamt
145
42 %
155
45 %
42
13 %
342
32.141
57 %
18.524
33 %
6.078
10 %
56.743
Ankünfte
3,68 Mio.
61 %
1,92 Mio.
32 %
0,45 Mio.
7%
6,05 Mio.
Übernachtungen
6,95 Mio.
58 %
3,91 Mio.
33 %
1,15 Mio.
9%
12,01 Mio.
Aufenthaltsdauer
1,9
--
2,0
--
2,6
--
2,0
Bettenauslastung
60,1 %
--
60,4%
--
56,0 %
--
59,0 %
Betriebe
Betten
 Hotels und Hotels garnis generieren mit einem Anteil von 90 % am Bettenangebot
91 % der Übernachtungsnachfrage in Hamburg.
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
13
Anzahl der geöffneten Beherbergungsbetriebe in
Hamburg von 1999 bis 2014
+ 35 % Zuwachs von 1999 bis 2014
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
14
Anzahl der angebotenen Betten in Hamburg
von 1999 bis 2014
+ 105 % Zuwachs von 1999 bis 2014
Anzahl der angebotenen Betten
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
55.887
2014
2013
52.771
2012
52.590
47.690
2011
45.807
2010
42.845
2009
39.528
2008
36.701
2007
35.364
2006
33.848
2005
33.439
2004
30.227
2003
29.815
2002
28.726
2001
27.706
2000
27.196
1999
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
15
Anzahl der Ankünfte in Hamburg von 1999 bis 2014
+ 130 % Zuwachs von 1999 bis 2014
Anzahl der Ankünfte
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
6.051.766
5.880.314
5.603.644
5.083.172
4.732.566
4.367.721
4.116.335
3.985.106
3.843.850
3.450.864
3.263.114
2.974.050
2.696.725
2.574.809
2.695.083
2.630.655
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
16
Anzahl der Übernachtungen in Hamburg von
1999 bis 2014 (in Millionen)
 Die 10-Jahres-Prognose der Hamburg Tourismus GmbH (2006) rechnete für das Jahr 2010 mit 9,1 Mio. und für das Jahr
2015 mit mehr als 11 Mio. gewerblichen Übernachtungen. Diese Prognose ist bereits 2013 übertroffen worden.
Anzahl der Übernachtungen in Millionen
0
2
4
6
8
10
12
12,01
11,6
2014
2013
10,6
2012
9,5
2011
8,9
2010
8,2
2009
7,7
7,4
7,2
2008
2007
2006
5,9
2004
5,4
2003
2001
2000
1999
+ 156 % Zuwachs von 1999 bis 2014
6,4
2005
2002
14
5
4,8
4,9
4,7
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
17
Auslastung der Bettenkapazität in Hamburg
von 1999 bis 2014
Zuwachs: + 12,6 Prozentpunkte von 1999 bis 2014
Auslastung der Bettenkapazität
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
2014
59,7%
2013
59,6%
2012
70,0%
56,2%
2011
55,2%
2010
54,2%
2009
53,2%
2008
53,8%
2007
56%
2006
55,8%
2005
51,7%
2004
50,2%
2003
48,8%
2002
47%
2001
44,4%
2000
47,7%
1999
47,1%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
18
Tourismusintensität (Übernachtungen je 1.000
Einwohner) in Hamburg von 1999 bis 2014
Zuwachs: + 151 % von 1999 bis 2014
Übernachtungen je 1.000 Einwohner
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2014
6.876
2013
6.394
2012
5.912
2011
5.335
2010
5.043
2009
4.622
2008
4.364
2007
4.220
2006
4.116
2005
3.709
2004
2003
2002
2001
2000
1999
8000
3.423
3.150
2.983
2.780
2.841
2.735
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
19
Entwicklung der Performance-Parameter
Beherbergungsmarkt Hamburg 1999 - 2014
Jahr
Betriebe
Index
Betten
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
254
100
100
106
106
107
110
111
113
113
115
119
123
124
128
131
135
27.196
27.706
28.726
29.815
30.227
33.439
33.848
35.364
36.701
39.528
42.845
45.807
47.690
52.590
52.771
55.887
254
270
270
273
279
281
286
286
292
303
312
315
326
334
342
Index Ankünfte Index Übernachtungen Index
(Mio.)
(Mio.)
100
2,6
100
4,7
100
102
2,7
104
4,9
104
106
2,6
100
4,8
102
110
2,7
104
5,0
106
111
3,0
115
5,4
115
123
3,3
127
5,9
126
124
3,5
135
6,4
136
130
3,8
146
7,2
153
135
4,0
154
7,4
157
145
4,1
158
7,7
164
158
4,4
169
8,2
174
168
4,7
181
8,9
189
175
5,1
196
9,5
202
193
5,6
215
10,6
226
194
5,9
227
11,6
247
205
6,1
235
12,0
256
Bettenauslastung
47,1%
47,7%
44,4%
47,0%
48,8%
50,2%
51,7%
55,8%
56,0%
53,8%
53,2%
54,2%
55,2%
56,2%
59,6%
59,7%
Index
100
101
94
100
104
107
110
118
119
114
113
115
117
119
127
127
 Die Nachfrage stieg weitaus stärker als das Angebot; demzufolge konnte die Bettenauslastung einen signifikanten
Zuwachs auf knapp 60 % verzeichnen.
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
20
Entwicklung der Performance-Parameter Beherbergungsmarkt Hamburg 1999 - 2014
Index
(Jahr 1999 = 100)
280
260
Übernachtungen
+156 %
240
220
Ankünfte
200
+130 %
180
Betten
160
+105 %
140
Bettenauslastung
120
+12,6 Proz.punkte
100
80
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
21
Entwicklung der Performance-Parameter Beherbergungsmarkt Hamburg 1999 - 2014 im Überblick
Parameter
Entwicklung
Hamburg 1999 - 2014
Anzahl Betriebe
+35 %
Angebotene Betten
+105 %
Ankünfte
+130 %
Übernachtungen
+156 %
Bettenauslastung
+12,6 Prozentpunkte
 Starke Dynamik in Hamburg: die Nachfrage wächst weitaus stärker als das Angebot
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
22
3.2 Anteil der Übernachtungen von Gästen mit Wohnsitz
im Ausland
 Der Anteil der Übernachtungen von Gästen mit Wohnsitz im Ausland ist mit 24,5 % sehr gering für eine Metropole wie Hamburg.
 Zum Vergleich: In Berlin liegt dieser Anteil bei 43,6 %; in München sogar bei 55,4 % (Bundesdurchschnitt: 17,8 %).
 Die im Rahmen der Studie „Hamburg - Perspektive Tourismus 2025“ dargestellten Projekte, Treiber und Entwicklungen der nächsten
Jahre in Hamburg (vgl. hierzu auch Kap. 6 dieses Zwischenberichts) sind zu einem großen Teil dazu geeignet, nachhaltig
zusätzliche Übernachtungsfrage aus dem Ausland für Hamburg zu generieren.
Hamburg
75,5 % der
Übernachtungen
aus dem Inland
24,5 % der Übernachtungen aus
dem Ausland
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder,
Abbildung: Colliers International / ghh consult.
23
Anzahl der Übernachtungen in Hamburg von
2012 bis 2014 nach Herkunft (Kontinente)
Anteil ausländischer Übernachtungen liegt in Hamburg nur bei 24,5%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
24
Anzahl der ausländischen Übernachtungen in Hamburg
2012 bis 2014 nach Herkunftsland
Anteil ausländischer Übernachtungen liegt in Hamburg nur bei 24,5%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
25
Stärkere Internationalisierung: Potenziale Hamburgs für eine
Erhöhung des ausländischen Gästeanteils
 Mit den Potenzialen hinsichtlich der touristischen Nachfrage im Leisure-Bereich (hier etwa mit der Elbphilharmonie, um nur ein
künftiges Angebot mit Leuchtturm-Charakter zu nennen), aber auch den Voraussetzungen im Business-Bereich, insbesondere im
MICE-Markt, kann und sollte die Hotellerie in Hamburg strategisch noch konsequenter auf internationale Märkte ausgerichtet
werden.
 Dies gilt auch nach dem „Aus“ für die Bewerbung der Hansestadt für die Olympischen Spiele 2024. Hier wären vor allem Effekte
hinsichtlich des internationalen Bekanntheitsgrades von Hamburg zu erwarten gewesen, die jedoch erst nach 2025 zum Tragen ge-
kommen wären.
 Zwar wird die Nachfrage aus dem Inland weiterhin eine wichtige, tragende Rolle für die Destination Hamburg spielen; aufgrund des
demographischen Wandels ist hier jedoch langfristig von einer Konsolidierung auszugehen. Neue, lukrative Zielgruppen mit entsprechender Kaufkraft können vor allem in ausländischen Zielmärkten generiert werden. Hier verzeichnet der DeutschlandTourismus eine hohe Dynamik, an der eine herausragende Destination Hamburg nachhaltig partizipieren kann und sollte.
 Wachstumstreiber sind somit internationale Märkte und Gästezielgruppen; hier legt im touristischen Segment, d.h. sowohl bei
privat-motivierten Reisen als auch bei geschäftlich-motivierten Reisen und damit im MICE-Bereich, ein signifikanter Anteil der Gäste
entsprechenden Wert und Präferenzen auf Ketten- bzw. Brandhotels. Hierauf wird im späteren Verlauf noch eingegangen.
26
3.3 Aufteilung der Übernachtungsnachfrage in Hamburg
nach Aufenthaltsmotiv
 Laut Hamburg Tourismus GmbH kann bei der inländischen Nachfrage von einem Anteil des Leisure-Segments
am Übernachtungsaufkommen von 60 % und des Business-Segments von 40 % ausgegangen werden.
 „Für die gesamte (inländische und ausländische) Übernachtungsnachfrage geht ghh consult von einem Leisure-Anteil von 55 %
bis 60 % und einem Business-Anteil von 40 % - 45 % aus. Letzterer unterteilt sich in 22 % MICE, 6 % Messen (beide Angaben
durch Hamburg Convention Bureau gestützt) und der Rest 12 % - 17 % auf nicht promotable, „klassische“ Geschäftsreisen“.
klassische
Geschäftsreisen
12 - 17%
Leisure
55 - 60%
Messen
6%
MICE
22%
Quelle: Recherche / Einschätzung ghh consult; Angaben Hamburg Convention Bureau
(MICE & Messen); Angaben Hamburg Tourismus GmbH aus der Studie Destination
Monitor (der inländische Leisure Anteil liegt bei 64%).
27
4. Analyse von Struktur und Performance
des Hamburger Hotelmarktes
28
4.1 Struktur der Hamburger Hotels nach
Größe (Zimmerkapazität) und Kategorien
 Die Analyse der Struktur der Hamburger Hotellerie nach Zimmerkapazitäten zeigt, dass ein hoher Anteil der Betriebe geringe
Betriebsgrößen aufweisen: Mehr als die Hälfte (55 %) der Hotels verfügen nur über eine Zimmerkapazität von bis zu 50 %.
 Nur 11 % der Hamburger Hotels haben mehr als 200 Zimmer; diese Betriebe stellen jedoch deutlich mehr als ein Drittel (38 %)
des gesamten Hotelzimmerangebotes in der Freien und Hansestadt.
 Die meisten Hotelbetriebe sind dem Mittelklassesegment (3 Sterne) zuzuordnen: 41 % der Hotels entfallen auf diese Kategorie.
 Die größte Zimmerkapazität stellen jedoch die Betriebe der 4-Sterne-Kategorie. Knapp ein Viertel (24 %) der Hotels entfallen auf
dieses Segment und stellen zusammen 41 % des Hotelzimmerangebotes in Hamburg.
 4 % der Hotels sind dem 5-Sterne-Bereich zuzuordnen; diese Hotels stellen 8 % der Hotelzimmerkapazität.
 Knapp ein Drittel (31 %) aller Hotels sind dem Low-Budget-Sektor zuzuordnen (bis 2 Sterne); diese Betriebe verfügen über gut
ein Fünftel (22 %) des Hotelzimmerangebotes in Hamburg.
 Im Hinblick auf die Struktur der Hotellerie ist das Defizit im Bereich der Tagungs- und Kongresshotels mit größeren Zimmer- und
Tagungskapazitäten zu unterstreichen. Nur wenige Betriebe sind in der Lage, größere Tagungsgruppen ab 300 Personen unterzubringen (Veranstaltungsräume für Größenordnungen ab 300 Personen bieten etwa das Atlantic Hotel Kempinski, das Radisson
Blu Hamburg sowie das Grand Elysée Hotel an). Gerade im Hinblick auf eine stärkere Internationalisierung der Übernachtungsnachfrage gilt es, dieses Segment im Hamburger Hotelmarkt stärker zu besetzen und zu positionieren.
29
Struktur der Hamburger Hotels nach Größe (Zimmerkapazität)
Anzahl Zimmer
6%
> 500
1%
10%
301 - 500
2%
Anteil Zimmer
22%
201 - 300
8%
34%
101 - 200
Anteil Betriebe
19%
12%
14%
51 - 100
8%
31 - 50
15%
8%
bis 30
40%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
 Mehr als die Hälfte (55%) der Hotels haben nur bis zu 50 Zimmer, jedoch nur einen Anteil von 16 % an der gesamten
Zimmerkapazität. 11 % der Hotels haben mehr als 200 Zimmer und einen Anteil von 38 % aller Hotelzimmer.
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH, Systematisierung und Auswertung
ghh consult (321 Hotels mit Angaben).
30
Struktur der Hamburger Hotels nach Kategorie
Hier: Anzahl der Betriebe
 Die strukturelle Analyse des Hamburger Hotelmarktes nach Kategorien erfolgt zunächst auf Basis der Datenbank der Hamburg
Tourismus GmbH mit insgesamt 325 Hotels.
 Die meisten Hotels in Hamburg sind dem Mittelklassesegment (3 Sterne) zuzuordnen. Weit weniger als ein Drittel (28 %)
gehören der 4- und 5-Sterne-Kategorie an, wobei letztere mit nur 4 % in der Hansemetropole vertreten ist.
4%
5 Sterne
24%
4 Sterne
41%
3 Sterne
19%
2 Sterne
12%
bis 1 Stern
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh consult.
40%
45%
31
Struktur der Hamburger Hotels nach Kategorie
Hier: Anzahl der Betriebe
 Im Hinblick auf die Hotelkategorien wurde als weitere Quelle Trivago konsultiert. Dabei wurden jedoch nur Betriebe ab 2 Sterne in
die Auswertung einbezogen, da Trivago auch zahlreiche private Anbieter aufführt (etwa Ferienwohnungen). Diese Auswertung
bildet die Grundlage für den später erfolgenden Vergleich mit den Hotelmärkten Berlin und München.
 Insgesamt ergibt sich hier ein ähnliches Bild wie in der vorhergehenden Auswertung nach der Datenbasis
der Hamburg Tourismus GmbH.
5%
5 Sterne
29%
4 Sterne
46%
3 Sterne
20%
2 Sterne
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Quelle: Trivago, Betriebe ab 2 Sterne (Basis: 271 verfügbare Hotels).
40%
45%
50%
32
Struktur der Hamburger Hotels nach Kategorie
Hier: Anzahl der Zimmer
 Nach Zimmerkapazitäten dominieren die Betriebe der 4-Sterne-Kategorie eindeutig: gut 41 % des Hotelzimmerangebotes in Hamburg sind diesem Qualitätssegment zuzuordnen.
 Betriebe der Mittelklasse (3 Sterne) tragen mit knapp 29 % und die Low-Budget-Hotels (bis 2 Sterne) mit knapp 22 % zur
gesamten Zimmerkapazität in Hamburg bei.
8,5%
5 Sterne
41,3%
4 Sterne
28,7%
3 Sterne
21,6%
bis 2 Sterne
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 321 Hotels mit Angaben),
Auswertung ghh consult.
35,0%
40,0%
45,0%
33
Struktur der Hamburger Hotels nach Kategorie
Hier: Anzahl der Betriebe und Anzahl der Zimmer
 Im Überblick wird nochmals die Dominanz der 3-Sterne-Kategorie nach Anzahl der Betriebe sowie die führende
Rolle der 4-Sterne-Kategorie im Hinblick auf die Zimmerkapazität deutlich.
8%
5 Sterne
4%
41%
4 Sterne
Zimmer
24%
Betriebe
29%
3 Sterne
41%
22%
bis 2 Sterne
31%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 321 Hotels mit Angaben),
Auswertung ghh consult.
35%
40%
45%
34
4.2 Performance-Parameter der Hamburger Hotellerie
 Nachdem die offizielle Statistik für den Beherbergungsmarkt Hamburg eine überaus hohe Auslastung der Betriebe ausgewiesen hat,
werden nachfolgend weitere spezifische Performance-Parameter der Hamburger Hotellerie aufgeführt.
 Im Einzelnen sind dies folgende Parameter:
 Durchschnittlicher Netto-Zimmererlös (ARR = Average Room Rate, oft auch als ADR = Average Daily Rate bezeichnet). Dieser
Kennwert bezeichnet den durchschnittlich erzielten Zimmerpreis der Hamburger Hotels nach Abzug des Frühstücksanteils und
der Mehrwertsteuer.
 Umsatz (Erlös) pro verfügbarem Zimmer (RevPAR = Revenue per available room). Diese Kennzahl gilt als allgemeine
Messangabe zum Vergleich der Profitabilität von Hotels unterschiedlicher Größe. Spricht man vom RevPAR, so handelt es sich
um den Logiserlös pro verfügbarem Zimmer.
 Ohne dem später erfolgenden Benchmarking (Vergleich mit anderen Hotelmärkten bzw. Städten) vorwegzugreifen, kann bereits hier
festgestellt werden, dass der Hamburger Hotellerie eine überaus starke Performance im Hinblick auf das Preisniveau in den
vergangenen Jahren bescheinigt werden kann.
35
Durchschnittlicher Netto-Zimmererlös (ARR) der Hotels
in Hamburg von 2009 bis 2014 (in Euro)
Zuwachs: + 16% von 2009 bis 2014
Quelle: BDO; PKF hotelexperts; Recherche ghh consult.
36
Durchschnittlicher RevPAR der Hotels in Hamburg von
2009 bis 2014 (in Euro)
Zuwachs: + 30% von 2009 bis 2014
Quelle: BDO; PKF hotelexperts; Recherche ghh consult.
37
Top-Performer im Hamburger Hotelmarkt 2014
 26 Hamburger Hotels finden sich im Ranking der 200 umsatzstärksten Hotels in Deutschland wieder.
 Nachfolgend werden – soweit die Angaben verfügbar und publiziert sind – die Performance-Parameter
dieser 26 umsatzstärksten Hamburger Hotelbetriebe aufgeführt.
Umsatz
Hamburg
Grand Elysée Hotel Hamburg
Radisson Blue Hotel Hamburg
Empire Riverside Hotel
Hotel Hafen Hamburg
Hotel Atlantik Kempinski Hamburg
East Hotel & Restaurant
Park Hyatt Hamburg
Fairmont Vier Jahreszeiten
Steigenberger Hotel Hamburg
Marriott Hotel Hamburg
Hotel Europäischer Hof
Steigenberger Hotel Treudelberg Hamburg
Motel One Hamburg am Michel
Motel One Hamburg Alster
Side Design Hotel
Mövenpick Hotel Hamburg
Crowne Plaza Hamburg
Renaissance Hamburg Hotel
Lindner Hotel am Michel
Privathotel Lindtner Hamburg
Barceló Hamburg
The Madison Hotel Hamburg
Arcotel Onyx
A&O Hotel and Hostel Hamburg City
Arcotel Hotel Rubin Hamburg
Gastwerk Hotel Hamburg
Zimmer
511
556
327
380
221
128
283
156
233
278
275
225
437
460
178
226
285
205
259
128
193
166
215
554
217
141
Mio. €
34,5
25,8
24,6
22,4
21,6
20,2
19,2
19,1
18,3
18,2
16,0
13,3
12,4
11,8
11,4
11,4
10,7
10,7
10,6
9,2
9,1
9,1
8,9
8,8
8,6
8,5
Umsatz je
Belegung
67,80%
k.A.
83,30%
88,50%
k.A.
80,60%
71,00%
k.A.
k.A.
k.A.
82,70%
62,70%
90,00%
85,50%
72,10%
74,10%
80,70%
85,60%
77,70%
53,00%
79,30%
85,00%
91,96%
64,70%
89,40%
81,00%
Quelle: AHGZ - Der Hotelier 2015, Liste der 200 umsatzstärksten Hotels in
Deutschland
ADR
153,00
k.A.
146,00
113,00
k.A.
150,00
191,00
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
74,00
71,00
152,00
k.A.
95,00
k.A.
104,00
109,00
127,00
131,00
k.A.
88,00
k.A.
125,00
Zimmer
67.514,70
46.402,90
75.229,90
58.947,40
95.022,60
157.812,50
67.844,50
122.435,90
76.394,80
65.467,60
58.181,80
59.111,10
28.375,30
25.652,20
64.044,90
50.442,50
37.543,90
52.195,10
40.926,60
71.875,00
47.150,30
54.819,30
41.395,30
15.884,50
39.631,30
60.283,70
38
4.3 Markenhotellerie in Hamburg
 Grundlage für die Analyse der Markenhotellerie in Hamburg bildet wiederum die Datenbasis der Hamburg Tourismus GmbH mit
insgesamt 325 Hotels. „Markenhotels“ stellen dabei all jene Hotels dar, die nach außen mit einer entsprechenden Marke auftreten,
unabhängig davon, ob dies im Rahmen eines Franchising geschieht oder im Rahmen des Markenportfolios bestimmter
Hotelgesellschaften (etwa ACCOR mit den Marken Ibis, Novotel, Mercure, Sofitel etc.).
 Eine allgemeine Aufteilung zeigt, dass immer noch ein deutliches Übergewicht von Hotels ohne Markenauftritt (57 % der Betriebe) in
Hamburg vorherrscht.
Markenhotels
43%
Hotels ohne
Marke 57%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh consult.
39
Anteil markengebundener Hotels in Hamburg nach
Kategorien
 Im Upscale-/Premiumbereich (4-5 Sterne) überwiegt der Anteil der Hotels mit Marke (noch deutliches Potenzial vorhanden).
 Im Midscale- und Low-Budget-Segment ist die Markenhotellerie insbesondere im Vergleich zu den höheren Hotelkategorien (4 und
5 Sterne) dagegen stark unterrepräsentiert. Dies ist jedoch auch in vergleichbaren Hotelmärkten nicht ungewöhnlich, da eine Vielzahl kleinerer Betriebe niedrigerer Kategorien privat und ohne Marke geführt werden.
Anteil der Markenhotels innerhalb der jeweiligen Kategorie
58%
5 Sterne
42%
62%
4 Sterne
mit Marke
38%
ohne Marke
39%
3 Sterne
61%
29%
bis 2 Sterne
71%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh consult.
40
In Hamburg vertretene Hotelgesellschaften / -marken
 Die Übersicht auf der nachfolgenden Seite zeigt die am stärksten in Hamburg vertretenen Hotelgesellschaften. Berücksichtigt wurden
hierbei jene Hotelgesellschaften, die mit mindestens 3 Betriebe in Hamburg vertreten sind (Stand: Oktober 2015).
 An der Spitze stehen ACCOR und Novum mit jeweils 16 Betrieben in Hamburg. Novum ist jedoch ebenso wie die auf den
nachfolgenden Plätzen auftauchenden Hotelgesellschaften Centro (8 Betriebe in Hamburg) und Heikotel (6 Betriebe in Hamburg)
eher national bzw. regional präsent. Erst mit deutlichem Abstand zu ACCOR folgen weitere international vertretene Hotelketten wie
zum Beispiel Best Western (5 Betriebe in Hamburg), IHG (4 Betriebe in Hamburg) oder Marriott (4 Betriebe in Hamburg).
 Zahlreiche Brands bzw. Hotelgesellschaften sind dem Budget-Sektor zuzuordnen (z. B. Holiday Inn Express/IHG, Motel One,
A&O Hotels & Hostels, B&B Hotels), während zahlreiche internationale Brands vor allem im Upscale- und Premium-Segment
noch gar nicht in Hamburg vertreten sind, wie weiter unten noch detaillierter aufgezeigt wird.
 Nachfolgend werden sämtliche Hotelgesellschaften bzw. -marken strukturiert nach Anzahl der Betriebe in Hamburg aufgeführt.
Dabei werden in gesonderten Charts auch jene Hotelprojekte berücksichtigt, die in den kommenden 3 Jahren in Hamburg geplant
sind.
41
Hotelgesellschaften / -marken mit den meisten Betrieben
in Hamburg (hier: mindestens 3 Betriebe)
Hotelgesellschaft / -marke
Anzahl
Anteil an Markenhotels gesamt in
Hamburg (n=140)
ACCOR
16
11%
Novum
16
11%
Centro
8
6%
Heikotel
6
4%
Steigenberger (inkl. InterCity)
5
3%
Best Western
5
3%
Leonardo
4
3%
IHG (Holiday Inn, Crowne Plaza)
4
3%
Marriott
4
3%
Motel One
4
3%
NH-Hotels
4
3%
A&O Hotels & Hostels
4
3%
B&B Hotels
3
2%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh consult.
42
Hotelgesellschaften / -marken mit den meisten Betrieben
in Hamburg (hier: mindestens 3 Betriebe)
Accor
11%
Novum
11%
6%
Centro
4%
Heikotel
Steigenberger
4%
Best Western
4%
Leonardo
3%
IHG
3%
Marriott
3%
Motel One
3%
NH-Hotels
3%
A&O
3%
2%
B&B
0%
2%
4%
6%
8%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh consult.
10%
12%
43
Anteile der einzelnen ACCOR-Marken an der
Gesamtzahl der ACCOR-Hotels in Hamburg
Sofitel
6%
Suite
Novotel
6%
Novotel
6%
Mercure
19%
Ibis
63%
 Die Budget-Marke Ibis ist mit fast zwei Drittel aller ACCOR-Betriebe am stärksten in Hamburg
vertreten
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels, davon 16
ACCOR-Betriebe), Auswertung ghh consult.
44
Hotelgesellschaften /-marken mit 2 Betrieben in Hamburg
Hotelgesellschaft / -marke
Anzahl
Anteil an Markenhotels gesamt in
Hamburg (n=140)
AMEDIA
2
1%
Arcotel
2
1%
Lindner
2
1%
Superbude
2
1%
25 hours
2
1%
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh consult.
45
Sonstige Hotelgesellschaften /-marken mit 1 Betrieb
in Hamburg
Hotelgesellschaft /-marke
Barceló
Meininger
Citadines Apart‘Hotels
Mövenpick
Curio-Hotel (Hilton)
Hyatt
Dorint
prizeotel
Ghotel hotel & living
relexa
GCH Grand City Hotels
Scandic
Kempinski
Smartments
Le Meridien (Starwood)
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), eigene
Recherche ghh consult.
46
Geplante Hotelprojekte mit Brands in Hamburg
im Upscale-/Premium-Segment (4-5 Sterne)
Marke / Brand
Kategorie
Anzahl Zimmer
Frasers Suites
5 Sterne
154
Ramada
4 Sterne
254
Hampton by Hilton
4 Sterne
161
Holiday Inn Hamburg City Nord
4 Sterne
297
Holiday Inn Hamburg Hafencity
4 Sterne
265
Innside Melia
4 Sterne
207
The Westin Hamburg (Starwood)
4 Sterne
244
Courtyard by Marriott
4 Sterne
277
Adina Apartment Hotel
4 Sterne
202
Quelle: Recherche ghh consult.
47
Geplante Hotelprojekte mit Brands in Hamburg
im Midscale-(3 Sterne)- und Budget-(1-2 Sterne)-Segment
Marke / Brand
Kategorie
Anzahl Zimmer
Novum Hotel City East
3 Sterne
120
Holiday Inn Express
3 Sterne
104
Residence Inn by Marriott
3 Sterne
98
Moxy by Marriott
3 Sterne
98
Grand City Hotel Hamburg
3 Sterne
250
Adagio City Aparthotel (ACCOR)
3 Sterne
100
B&B Hotel City Ost
2 Sterne
159
Superbude
1 Stern
160
Quelle: Recherche ghh consult.
48
Derzeit nicht in Hamburg vertretene Brands / Hotelmarken
im Upscale & Premium-Segment (Auswahl)
Hotelgesellschaft /-markeHotelgesellschaft /-marke
Four Points by Sheraton (Starwood)
Oberoi Hotels & Resorts
Hilton, Waldorf Astoria (Hilton Hotels)
Raffles Hotels & Resorts
InterContinental
Langham Hotels & Resorts
Mandarin Oriental
Rocco Forte Hotels
Maritim
Four Seasons Hotels and Resorts
Pullman (ACCOR)
Jumeirah Hotels
Regent
Ritz Carlton
Shangri-La
Swissotel
Sheraton (Starwood)
 Hoher Aufholbedarf bei gleichzeitig hohem Potenzial für die Ansiedlung internationaler
Brands im Hotelmarkt Hamburg.
Quelle: Recherche ghh consult.
49
Fazit hinsichtlich Markenhotellerie und Brands in Hamburg
 Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Hamburger Hotelmarkt von einem guten „Mix“ von Privathotels und von Hotelgesellschaften
betriebenen Hotels gekennzeichnet ist, die ein sehr breites Zielgruppenspektrum mit jeweils individuellen Bedürfnissen und
Ansprüchen bedienen. Hervorgehoben sei, dass Privathotels grundsätzlich genauso hohe Zufriedenheitswerte erreichen können wie
Hotels mit Marke bzw. Kettenhotels.
 Gerade im Hinblick auf die dominierende Rolle von Hotel- und Buchungsportalen spielen für viele individuelle
Privat- wie auch Geschäftsreisende die Gästebewertungen mittlerweile eine wichtigere Rolle als die bloße Unterscheidung nach
„Hotel mit Marke“ oder „Hotel ohne Marke“.
 Wachstumstreiber sind - wie weiter oben bereits hervorgehoben - insbesondere internationale Märkte und Gästezielgruppen; hier
legt im touristischen Segment, d.h. sowohl bei privat-motivierten Reisen als auch bei geschäftlich-motivierten Reisen und damit im
MICE-Bereich, ein signifikanter Anteil der Gäste entsprechenden Wert und Präferenzen auf Ketten- bzw. Brandhotels.
 Im Hinblick auf eine noch stärkere Positionierung und Vermarktung in internationalen Zielmärkten ist jedoch die konsequente
Ansiedlung neuer Hotels mit derzeit in der Hansestadt noch nicht vertretenen Premium-Brands mit entsprechender „Strahlkraft“ zu
empfehlen. Solche Brands können mit entsprechenden Vertriebskanälen einerseits neue Zielgruppen für die Hansestadt akquirieren,
andererseits werten sie das Image der Destination Hamburg (sowohl hinsichtlich der privat-touristischen als auch geschäftsreisetouristischen Nachfrage) noch weiter auf.
50
4.4 Analyse der Hamburger Hotellerie nach Standorten
 Sowohl zur Abbildung der IST-Situation als auch als Grundlage für die künftige Ansiedlungspolitik und -strategie neuer
Hotelkapazitäten in Hamburg erfolgt nachfolgend eine detaillierte Analyse der Verteilung der Hotelbetriebe auf die
verschiedenen Bezirke in Hamburg.
 Dabei werden die Hotels sowohl in ihrer Gesamtzahl nach Bezirken unterteilt als auch nach Hotelkategorien, um ein genaueres
Bild über den derzeitigen Stand zu erhalten und im Hinblick auf den künftigen Hotelbedarf und hinsichtlich verschiedener
Zielmärkte und Themenwelten detailliertere Grundlagen vorzulegen.
 Nachfolgend erfolgt zunächst eine detaillierte Betrachtung der Verteilung der Hotels auf die einzelnen Bezirke (und dort jeweils
auf die Stadtteile); dabei wird bei den Bezirken auch nach den jeweiligen Hotelkategorien differenziert.
 Im weiteren Verlauf erfolgt eine gesonderte Analyse nach der von der HWF vorgenommen Einteilung Hamburgs in einzelne
Immobilien-Teilmärkte.
51
4.4.1 Verteilung der Hamburger Hotels auf die Bezirke
 Die Analyse der Hotellerie in Hamburg nach Standorten erfolgt zunächst nach Bezirken (inkl. jeweiliger Stadtteile).
 Mehr als die Hälfte der Hotels (50%) sind im Bezirk Hamburg-Mitte angesiedelt, gefolgt von Hamburg-Nord, Altona und Eimsbüttel
(jeweils 11%).
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
50% (163)
Hamburg-Mitte
Hamburg-Nord
11% (35)
Altona
11% (35)
Eimsbüttel
11% (35)
9% (30)
Wandsbek
5% (17)
Harburg
3% (9)
Bergedorf
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh
consult; in Klammern Anzahl Hotels absolut.
40%
45%
50%
52
Verteilung der Hamburger Hotels nach Bezirken:
Klare Dominanz des Bezirks Hamburg-Mitte
9%
11%
11%
11%
50%
5%
3%
Quelle: Karte: wikipedia.org; Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325
Hotels), Auswertung ghh consult.
53
Verteilung der 5-Sterne-Hotels in Hamburg nach Bezirken
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
61% (8)
Hamburg-Mitte
23% (3)
Altona
Eimsbüttel
8% (1)
Harburg
8% (1)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels, davon 12 der 5Sterne-Kategorie), Auswertung ghh consult; in Klammern Anzahl Hotels absolut.
60%
70%
54
Verteilung der 5-Sterne-Hotels in Hamburg nach Bezirken
8%
23%
61%
8%
Quelle: Karte: wikipedia.org; Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325
Hotels, davon 12 der 5-Sterne-Kategorie), Auswertung ghh consult.
55
Verteilung der 4-Sterne-Hotels in Hamburg nach Bezirken
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
52% (41)
Hamburg-Mitte
20% (16)
Hamburg-Nord
Altona
9% (7)
Eimsbüttel
9% (7)
8% (6)
Wandsbek
Harburg
1% (1)
Bergedorf
1% (1)
0%
10%
20%
30%
40%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels, davon 79 der 4Sterne-Kategorie), Auswertung ghh consult; in Klammern Anzahl Hotels absolut.
50%
60%
56
Verteilung der 4-Sterne-Hotels in Hamburg nach Bezirken
8%
9%
20%
9%
52%
1%
1%
Quelle: Karte: wikipedia.org; Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325
Hotels, davon 79 der 4-Sterne-Kategorie), Auswertung ghh consult.
57
Verteilung der 3-Sterne-Hotels in Hamburg nach Bezirken
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
46%
Hamburg-Mitte
Hamburg-Nord
12% (17)
Eimsbüttel
12% (16)
(62)
10% (14)
Altona
10% (13)
Wandsbek
6% (8)
Harburg
4% (5)
Bergedorf
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels, davon 135 der
3-Sterne-Kategorie), Auswertung ghh consult; in Klammern Anzahl Hotels absolut.
40%
45%
50%
58
Verteilung der 3-Sterne-Hotels in Hamburg nach Bezirken
10%
12%
12%
10%
46%
6%
4%
Quelle: Karte: wikipedia.org; Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels,
davon 135 der 3-Sterne-Kategorie), Auswertung ghh consult.
59
Verteilung der Hotels bis 2 Sterne in Hamburg nach Bezirken
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
52% (51)
Hamburg-Mitte
13% (13)
Altona
11% (11)
Wandsbek
8% (8)
Hamburg-Nord
7% (7)
Harburg
6% (6)
Eimsbüttel
3% (3)
Bergedorf
0%
10%
20%
30%
40%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels, davon 99 bis
2 Sterne), Auswertung ghh consult; in Klammern Anzahl Hotels absolut.
50%
60%
60
Verteilung der Hotels bis 2 Sterne in Hamburg nach Bezirken
11%
6%
8%
13%
52%
7%
3%
Quelle: Karte: wikipedia.org; Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels,
davon 99 bis 2 Sterne), Auswertung ghh consult.
61
Verteilung der Hotels nach Kategorien und Bezirken
in Hamburg
Hamburg-Mitte
Hamburg-Nord
5 Sterne
Altona
4 Sterne
Eimsbüttel
3 Sterne
Wandsbek
bis 2 Sterne
Harburg
Bergedorf
0%
10%
20%
30%
40%
Quelle: Karte: wikipedia.org; Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH
(Basis: 325 Hotels), Auswertung ghh consult.
50%
60%
70%
62
Aufteilung der Hotels im Bezirk Hamburg-Mitte auf
die verschiedenen Stadtteile
 Der Bezirk Hamburg-Mitte weist mit weitem Abstand die meisten Hotels auf (163 Hotels); die Betriebe in diesem Bezirk werden
nachfolgend weiter nach Stadtteilen unterteilt, um ein noch genaueres Bild über die Standortkonzentrationen zu erhalten.
 St. Georg ist der Stadtteil mit den meisten Hotels innerhalb des Bezirks Hamburg-Mitte (37% der in diesem Bezirk angesiedelten
Hotels), gefolgt von St. Pauli (ca. 18 %) und Neustadt (ca. 14 %).
Quelle: Karte: hamburg.de; Datenbasis: Hamburg Tourismus GmbH;
Auswertung ghh consult.
63
Aufteilung der Hotels im Bezirk Hamburg-Mitte auf
die verschiedenen Stadtteile
 Eindeutige Dominanz des Stadtteils St. Georg mit weit mehr als einem Drittel der Betriebe in Hamburg-Mitte.
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
37% (60)
St. Georg
18% (29)
St. Pauli
14% (23)
Neustadt
7% (12)
Hammerbrook
Altstadt
4% (7)
Wilhelmsburg
4% (7)
Hamm
3% (6)
Rothenburgsort
3% (5)
Finkenwerder
3% (4)
HafenCity
2% (3)
Billbrook
1% (2)
Billstedt
1% (2)
Horn
1% (1)
Veddel
1% (1)
Borgfelde
1% (1)
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels
gesamt), Auswertung ghh consult.
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
64
Aufteilung der Hotels im Bezirk Hamburg-Nord auf
die verschiedenen Stadtteile
 Innerhalb des Bezirks Hamburg-Nord (insgesamt 35 Hotels) sind die meisten Betriebe in den Stadtteilen Langenhorn und
Hohenfelde (jeweils 20 % der Hotels in diesem Bezirk) angesiedelt; es folgen Uhlenhorst (14%) sowie Winterhude und Barmbek
(jeweils 11%).
Quelle: Karte: hamburg.de; Datenbasis: Hamburg Tourismus
GmbH; Auswertung ghh consult.
65
Aufteilung der Hotels im Bezirk Hamburg-Nord auf
die verschiedenen Stadtteile
 Langenhorn und Hohenfelde mit den meisten Betrieben, gefolgt von Uhlenhorst.
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
Langenhorn
20% (7)
Hohenfelde
20% (7)
14% (5)
Uhlenhorst
Winterhude
11% (4)
Barmbek
11% (4)
9% (3)
Alsterdorf
6% (2)
Fuhlsbüttel
Groß Borstel
3%
(1)
Eppendorf
3%
(1)
Ohlsdorf
3%
(1)
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels
gesamt), Auswertung ghh consult.
12%
14%
16%
18%
20%
66
Aufteilung der Hotels im Bezirk Altona auf
die verschiedenen Stadtteile
 Innerhalb des Bezirks Altona (insgesamt 35 Hotels) sind die meisten Hotels in Altona-Nord und Altona-Altstadt zu verzeichnen
(jeweils 23 % der Betriebe in diesem Bezirk), gefolgt von Bahrenfeld und Blankenese (jeweils 14 %).
Quelle: Karte: hamburg.de; Datenbasis: Hamburg
Tourismus GmbH; Auswertung ghh consult.
67
Aufteilung der Hotels im Bezirk Altona auf
die verschiedenen Stadtteile
 Altona-Nord und Altona-Altstadt führend mit jeweils deutlich mehr als einem Fünftel der Hotels (23%) im
Bezirk Altona; gefolgt von Bahrenfeld und Blankenese (jeweils 14%).
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
Altona-Nord
23% (8)
Altona-Altstadt
23% (8)
Bahrenfeld
14% (5)
Blankenese
14% (5)
11% (4)
Sternschanze
6% (2)
Othmarschen
Iserbrook
3% (1)
Groß Flottbek
3% (1)
0%
5%
10%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels
gesamt), Auswertung ghh consult.
15%
20%
25%
68
Aufteilung der Hotels im Bezirk Eimsbüttel auf
die verschiedenen Stadtteile
 Innerhalb des Bezirks Eimsbüttel (insgesamt 35 Hotels) liegt der Stadtteil Rotherbaum mit gut einem Drittel (34%) der Betriebe
an der Spitze, gefolgt von Stellingen (20%) und Schnelsen (17%).
Quelle: Karte: hamburg.de; Datenbasis: Hamburg
Tourismus GmbH; Auswertung ghh consult.
69
Aufteilung der Hotels im Bezirk Eimsbüttel auf
die verschiedenen Stadtteile
 Der Stadtteil Rotherbaum verzeichnet die meisten Hotels innerhalb des Bezirks Eimsbüttel; es folgen
Stellingen und Schnelsen.
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
34% (12)
Rotherbaum
20% (7)
Stellingen
17% (6)
Schnelsen
11% (4)
Eimsbüttel
9% (3)
Harvestehude
6% (2)
Lokstedt
3% (1)
Hoheluft-West
0%
5%
10%
15%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels
gesamt), Auswertung ghh consult.
20%
25%
30%
35%
70
Aufteilung der Hotels im Bezirk Wandsbek auf
die verschiedenen Stadtteile
 Innerhalb des Bezirks Wandsbek (30 Hotels) ergibt sich ein insgesamt ausgewogenes Bild mit einer eher gleichmäßigen Verteilung
auf die verschiedenen Stadtteile. Mit jeweils 4 Hotels (13 % Anteil am Bezirk) führen die Stadtteile Wandsbek und Marienthal,
gefolgt von Bramfeld und Tonndorf (jeweils 3 Betriebe bzw. 10% Anteil am Bezirk).
Quelle: Karte: hamburg.de; Datenbasis: Hamburg Tourismus
GmbH; Auswertung ghh consult.
71
Aufteilung der Hotels im Bezirk Wandsbek auf
die verschiedenen Stadtteile
 Im Bezirk Wandsbek (30 Hotels) zeigt sich eine eher gleichmäßige Verteilung der Betriebe auf insgesamt
14 verschiedene Stadtteile. Die Stadteile Wandsbek und Marienthal verzeichnen dabei die meisten Hotels.
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
Wandsbek
13% (4)
Marienthal
13% (4)
Bramfeld
10% (3)
Tonndorf
10% (3)
Eilbek
7% (2)
Hummelsbüttel
7% (2)
Poppenbüttel
7% (2)
Duvenstedt
7% (2)
Volksdorf
7% (2)
Rahlstedt
7% (2)
Sasel
3%
(1)
Lemsal-Mellingstedt
3%
(1)
Wolhdorf-Ohlstedt
3%
(1)
Jenfeld
3%
(1)
0%
2%
4%
6%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325
Hotels gesamt), Auswertung ghh consult.
8%
10%
12%
14%
72
Aufteilung der Hotels im Bezirk Harburg auf
die verschiedenen Stadtteile
 Innerhalb des Bezirks Harburg (17 Hotels) dominiert der gleichnamige Stadtteil mit 7 Hotels (41% der Betriebe in diesem Bezirk);
an zweiter Stelle folgt der Stadtteil Neugraben-Fischbek mit 4 Betrieben (23% Anteil am Bezirk).
Quelle: Karte: hamburg.de; Datenbasis: Hamburg
Tourismus GmbH; Auswertung ghh consult.
73
Aufteilung der Hotels im Bezirk Harburg auf
die verschiedenen Stadtteile
 Innerhalb des Bezirks Harburg (insgesamt 17 Hotels) führt der Stadtteil Harburg mit 7 Betrieben vor NeugrabenFischbek (4 Hotels) und Heimfeld (3 Hotels).
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
41% (7)
Harburg
23% (4)
Neugraben-Fischbek
18% (3)
Heimfeld
12%
Hausbruch
(2)
6% (1)
Cranz
0%
5%
10%
15%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH
(Basis: 325 Hotels gesamt), Auswertung ghh consult.
20%
25%
30%
35%
40%
45%
74
Aufteilung der Hotels im Bezirk Bergedorf auf
die verschiedenen Stadtteile
 Im Bezirk Bergedorf (9 Hotels) sind mit Ausnahme eines Hotels in Curslack sämtliche Betriebe im Stadtteil Bergedorf
angesiedelt.
Quelle: Karte: hamburg.de; Datenbasis: Hamburg Tourismus
GmbH; Auswertung ghh consult.
75
Aufteilung der Hotels im Bezirk Bergedorf auf
die verschiedenen Stadtteile
 Der Stadtteil Bergedorf verzeichnet im gleichnamigen Bezirk mit 8 von insgesamt 9 Hotels in diesem Bezirk
die meisten Hotels. Nur ein Hotel befindet sich in einem weiteren Stadtteil (Curslack).
Anteile in % (Anzahl Hotels absolut)
89% (8)
Bergedorf
11% (1)
Curslack
0%
20%
40%
60%
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels
gesamt), Auswertung ghh consult.
80%
100%
76
Größte Hotelbetriebe (> 300 Zimmer) in Hamburg nach
Bezirken und Stadtteilen
 10 der 11 größten Hotels in Hamburg mit mehr als 300 Zimmern liegen im Bezirk Hamburg-Mitte; nur das Grand Elysée
Hamburg liegt im Bezirk Eimsbüttel:
Hotel
Anzahl
Zimmer
Kategorie
Radisson Blu Hotel Hamburg City
Center
556
4* Superior
Hamburg-Mitte
St. Pauli
A&O HH City Süd
554
2*
Hamburg-Mitte
Hammerbrook
Grand Elysée Hamburg
511
5* Superior
Eimsbüttel
Rotherbaum
Motel One Hamburg Alster
460
2*
Hamburg-Mitte
St. Georg
Motel One Hamburg-Am Michel
437
2*
Hamburg-Mitte
Neustadt
Holiday Inn Hamburg
385
4*
Hamburg-Mitte
Rothenburgsort
Hotel Hafen Hamburg
380
4*
Hamburg-Mitte
St. Pauli
Empire Riverside Hotel
327
4*
Hamburg-Mitte
St. Pauli
Scandic Hamburg Emporio
325
4*
Hamburg-Mitte
Neustadt
Panorama Inn Hotel und
Boardinghaus
312
3*
Hamburg-Mitte
Billstedt
A&O Hotel / Hostel Hamburg
Reeperbahn
308
1*
Hamburg-Mitte
St. Pauli
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels gesamt),
Auswertung ghh consult.
Bezirk
Stadtteil
77
Größte Hotelbetriebe (> 300 Zimmer) in Hamburg nach
Stadtteilen
 In St. Pauli sind allein 4 der 11 Hamburger Hotels mit mehr als 300 Zimmern angesiedelt.
Anzahl der Hotels (>300 Zimmer)
4
St. Pauli
2
Neustadt
St. Georg
1
Rothenburgsort
1
Hammberbrook
1
Billstedt
1
Rotherbaum
1
0
0,5
1
1,5
2
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels gesamt),
Auswertung ghh consult.
2,5
3
3,5
4
78
Verteilung der Hotels in den 7 Bezirken auf die
verschiedenen Stadtteile: Zusammenfassende Übersicht
 Um nochmals die Bedeutung der einzelnen Bezirke und der jeweiligen Stadtteile im Hinblick auf die Konzentration von
Hotelstandorten zusammenfassend darzustellen, führt die folgende Tabelle pro Bezirk jeweils die Stadtteile mit den meisten,
zweit- und drittmeisten Hotels (sowie die jeweilige Anzahl der Hotels) auf:
Bezirk (Anzahl Hotels)
Stadtteil(e) mit den
meisten Hotels
(Anzahl Betriebe)
Stadtteil(e) mit den zweitmeisten Hotels
(Anzahl Betriebe)
Stadtteil(e) mit den drittmeisten Hotels
(Anzahl Betriebe
Hamburg-Mitte (163)
St. Georg (59)
St. Pauli (28)
Neustadt (22)
Hamburg-Nord (36)
Langenhorn (7)
Hohenfelde (7)
Uhlenhorst (5)
Winterhude (4)
Barmbek (4)
Altona (35)
Altona-Nord (8)
Altona-Altstadt (8)
Bahrenfeld (5)
Blankenese (5)
Sternschanze (4)
Eimsbüttel (35)
Rotherbaum (12)
Stellingen (7)
Schnelsen (6)
Wandsbek (30)
Marienthal (4)
Wandsbek (4)
Bramfeld (3)
Tonndorf (3)
6 Stadtteile mit jeweils
2 Hotels
Harburg (17)
Harburg (7)
Neugraben-Fischbek (4)
Heimfeld (3)
Bergedorf (9)
Bergedorf (8)
Curslack (1)
---
Quelle: Grundlage: Hamburg Tourismus GmbH (Basis: 325 Hotels
gesamt), Auswertung ghh consult.
79
4.4.2 Aufteilung Hamburgs in Hotelimmobilien-Teilmärkte
 Die Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung mbH (HWF) schlägt eine Aufteilung Hamburgs in Hotelimmobilien-Teilmärkte
vor, die sich nicht nach administrativen Grenzen (Bezirke) richtet sondern an den Gegebenheiten im Immobilienmarkt orientiert ist.
 Auch wenn nicht sämtliche Stadtteile Hamburgs den jeweiligen Hotelimmobilien-Teilmärkten zugeordnet sind, enthält die Aufteilung
den Großteil (301 von 325) der in der Datenbasis von Hamburg Tourismus GmbH enthaltenen Hotels.
 Innerhalb dieser 16 definierten Immobilien-Teilmärkte werden die Bereiche „City“, „HafenCity“, „Alster West“ und „St. Georg“ als
Premiumlagen bezeichnet.
 Citylagen und citynahe Teilmärkte weisen die höchste Hoteldichte auf: St. Georg (59 Hotels) liegt bei den hier definierten ImmobilienTeilmärkten eindeutig an der Spitze, gefolgt von St. Pauli (32), City (28) und Wilhelmsburg / Harburg (26).
Quelle: HWF Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung mbH
80
Zuordnung der Immobilien-Teilmärkte zu Hamburgs
Bezirken
 Um die Lage der jeweiligen ImmobilienTeilmärkte in Hamburg zu veranschaulichen,
sind sie in der Karte den jeweiligen Bezirken
zugeordnet.
 Im Fall der Teilmärkte „Eppendorf“ und
„Harburg / Wilhelmsburg“ ergeben sich dabei
Überschneidungen: Laut HWF sind dem
Teilmarkt „Eppendorf“ sowohl Stadtteile
in Hamburg-Nord als auch Eimsbüttel zugeordnet; der Teilmarkt „Wilhelmsburg / Harburg“
inkludiert schwerpunktmäßig Stadtteile in
Harburg, aber auch zwei Stadtteile in Hamburg-
Mitte.
Quelle: Karte: hamburg.de; Ergänzungen ghh consult laut Definition Teilmärkte HWF.
81
Anzahl Hotels in den jeweiligen HotelimmobilienTeilmärkten nach HWF
 Nachfolgende Grafik zeigt die Hoteldichte (Anzahl Hotels) in den jeweiligen Immobilien-Teilmärkten in Hamburg; grün markiert sind
dabei jene Immobilien-Teilmärkte, die als „Premiumlagen“ bezeichnet werden.
Anzahl der Hotels im jeweiligen Hotelimmobilien-Teilmarkt
59
St. Georg
32
St. Pauli
28
City
26
Wilhelmsburg / Harburg
24
Altona/Hafenrand
23
City Süd
20
Wandsbek
19
Eimsbüttel
18
City Nord / Am Flughafen
15
Alster West
14
Alster Ost
8
Bergedorf
6
Bahrenfeld
4
Barmbek
3
HafenCity
2
Eppendorf
0
10
20
30
40
Quelle: HWF, Datenbasis Hotels: Hamburg Tourismus GmbH, Auswertung ghh consult.
50
60
82
Hoteldichte in den Immobilien-Teilmärkten Hamburgs
nach Anzahl von Hotels
Immobilien-Teilmarkt
(Anzahl Hotels)
Stadtteile (Anzahl Hotels)
St. Georg (59)
St. Georg (58), Borgfelde (1)
St. Pauli (32)
St. Pauli (28), Sternschanze (4)
City (28)
Hamburg-Altstadt (6), Neustadt (22)
Wilhelmsburg / Harburg (26)
Wilhelmsburg (6), Harburg (7), Neuland (0), Heimfeld (3), Hausbruch (2), Finkenwerder (4),
Neugraben-Fischbek (4)
Altona / Hafenrand (24)
Altona Altstadt (8), Altona Nord (8), Ottensen (0), Othmarschen (2), Nienstedten (1),
Blankenese (5)
City Süd (23)
Hamm (5), Hammerbrook (12), Rothenburgsort (4), Billbrook (2)
Wandsbek (20)
Wandsbek (4), Marienthal (4), Bramfeld (3), Tonndorf (3), Farmsen (0), Horn (1),
Billstedt (2), Steilshoop (0), Rahlstedt (2), Jenfeld (1)
Eimsbüttel (19)
Eimsbüttel (4), Stellingen (7), Lokstedt (2), Schnelsen (6)
City Nord/Am Flughafen (18)
Winterhude (4), Groß Borstel (1), Alsterdorf (3), Ohlsdorf (1), Fuhlsbüttel (2), Langenhorn (7)
Alster West (15)
Rotherbaum (12), Harvestehude (3)
Alster Ost (14)
Hohenfelde (7), Uhlenhorst (5), Eilbek (2)
Bergedorf (8)
Bergedorf (8), Allermöhe (0)
Bahrenfeld (6)
Bahrenfeld (5), Groß Flottbek (1), Osdorf (0), Lurup (0), Eidelstedt (0)
Barmbek (4)
Barmbek Nord / Barmbek Süd (zusammen 4), Dulsberg (0)
HafenCity (3)
HafenCity (3)
Eppendorf (2)
Eppendorf (1), Hoheluft Ost (0), Hoheluft West (1)
Quelle: Hotels: Datenbasis Hamburg Tourismus GmbH, Aufteilung Teilmärkte: HWF.
83
4.4.3 Grundlagenauswertung im Hinblick auf
Balancing Tourism
 Parallel zur Erstellung des vorliegenden Hotelbedarfsplans erarbeitet das Institut für Tourismus- und Bäderforschung in
Nordeuropa GmbH (NIT, Kiel) aktuell für die Hamburg Tourismus GmbH eine Studie zum Balancing Tourism. Im Rahmen dieser
Untersuchung werden Aufschlüsse gegeben, welche Faktoren im Tourismus Hamburg stören, auf die Einwohner wirken und
wie der Sensitivität der Bevölkerung künftig entsprechend Rechnung getragen werden kann.
 Die zwischen dem NIT und ghh consult ausgetauschten Auswertungen bezüglich Bettendichte und Konzentration von Hotelstandorten
in den einzelnen Bezirken und Stadtteilen decken sich; das NIT führt jedoch noch weitere Untersuchungen, Interviews etc. durch;
Ergebnisse werden erst Anfang 2016 vorliegen. Eine enge Vernetzung beider Projekte (Hotelbedarfsplan / Balancing Tourism)
fand jedoch statt.
 Die 2016 von NIT vorgelegten Ergebnisse zum Balancing-Tourism-Projekt werden Erkenntnisse darüber liefern, in welchem Bereich
speziell für den Hotelsektor künftig Ansatzpunkte bestehen, um den Anforderungen und Aspekten des Balancing Tourism Rechnung
zu tragen.
84
4.4.4 Standorte von Hotels in Hamburg im Rahmen von
Pauschalreisen von Veranstaltern
 Um ein genaueres Bild über die Standorte der Hotels zu erhalten, die von Reiseveranstaltern im Rahmen von Städte- und MusicalPauschalreisen nach Hamburg angeboten werden, wurden die Angebote von 7 verschiedenen Reiseveranstaltern ausgewertet, die
entsprechende Pauschalreisen anbieten.
 Dabei bieten 4 Veranstalter im Bereich Städte-Pauschalreisen nach Hamburg insgesamt 65 verschiedene Hotels in der Hansestadt
und 3 Veranstalter im Segment Musical-Pauschalreisen insgesamt 19 verschiedene Hotels an. Von den insgesamt 65 Hotels werden
28 Häuser dabei von 2 oder mehreren der in die Untersuchung einbezogenen Reiseveranstalter angeboten.
 Nachfolgend werden die Standorte der angebotenen Hotels - differenziert nach Städte- und Musicalreisen - nach Bezirken in
Hamburg dargestellt. An späterer Stelle erfolgt auch eine Auswertung nach Hotelkategorien.
 Die Auswertung macht einerseits zunächst die Dominanz des Bezirks Mitte im Hinblick auf die Hotelstandorte deutlich; auf der anderen
Seite veranschaulicht sie bei der Detailbetrachtung auch, dass durchaus eine ganze Reihe von Hotels nicht direkt in der City oder
„citynah“ angeboten werden und somit auch peripherere Standorte aktiv angeboten werden.
 Dies sind entsprechende Signale, die bei der künftigen Standort- und Ansiedlungspolitik bei neuen Hotels aufgegriffen und
berücksichtigt werden können. Auch wenn die meisten Hotelbetreiber bzw. Investoren zunächst nach Citylagen bzw. citynahen
Standorten fragen, werden nachfrageseitig durchaus auch andere, peripherere Lagen akzeptiert. Hamburg bietet mit seinen zahlreichen
Facetten und Standortfaktoren hier genug Anreize, die dem Gast entsprechend vermittelt werden können; hierzu gehören das attraktive
und individuelle Stadtbild in unterschiedlichen Bezirken und Stadtteilen sowie Sehenswürdigkeiten und Attraktionen, die sich nicht nur
auf einen Bezirk bzw. wenige Stadtteile konzentrieren. Auf eine Formel gebracht: Hamburg lässt sich nicht nur auf ein Alleinstellungsmerkmal „reduzieren“, sondern bietet als Musicalmetropole und „Tor zur Welt“, als Kultur- und Shoppingdestination, als Kongress- und
Städtereisedestination eine Vielfalt an nachhaltigen USP‘s, die auch bei der Standort- und Ansiedlungspolitik bei neuen Hotels eine
entsprechende Rolle spielen können.
85
Standorte von Hotels in Hamburg im Rahmen von
Städte-Pauschalreisen von Veranstaltern
 Zwei Drittel der im Rahmen von Städte-Pauschalreisen nach Hamburg angebotenen Hotels liegen im Bezirk Mitte und hier vor allem
im Stadtteil St. Georg.
 Die Bezirke Altona und Eimsbüttel folgen mit gleicher Anzahl von Häusern auf dem zweiten Platz.
 Besondere Lagen werden von Veranstaltern gesucht und entsprechend hervorgehoben, etwa im Falle des AMERON Hotels Speicherstadt
(„Einziges Hotel in der Speicherstadt“) oder The Rilano Hotel Hamburg („Ausgezeichnete Lage mit Panoramablick direkt an der Elbe“).
Anzahl der Hotels im Bezirk Mitte nach Stadtteilen
Anzahl angebotener Hotels von Veranstaltern (Städte-Pauschalreisen)
nach Bezirken
Mitte
7
Altona
7
Eimsbüttel
4
Nord
3
Wandsbek
1
Harburg
0
10
20
30
40
16
St. Georg
Neustadt
St. Pauli
Hammerbrook
HafenCity
Wilhelmsburg
Hamm
Altstadt
Billstedt
Billbrook
Finkenwerder
Horn
Veddel
Borgfelde
43
50
Quelle: Recherche ghh consult (Auswertung von insgesamt 65 Hotels, die bei StädtePauschalreisen nach Hamburg von Berge & Meer, Thomas Cook, Neckermann-Reisen
und Ameropa angeboten werden).
6
4
3
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
0
5
10
15
20
86
Standorte von Hotels in Hamburg im Rahmen von
Musical-Pauschalreisen von Veranstaltern
 Auch bei Musical-Pauschalreisen dominiert der Bezirk Mitte mit 15 von 19 verschiedenen Hotels. Mit dem ARCOTEL Onyx ist nur ein
Haus vorhanden, das laut Lagebeschreibung der Veranstalter direkt bei einem der Musicaltheater (Stage Operettenhaus Hamburg)
liegt. Es werden zahlreiche Hotels mit teilweise erheblicher Distanz zum jeweiligen Musicaltheater angeboten; so weist z. B. die TUI in
der Hotelbeschreibung des ARCOTEL Rubin darauf hin, dass das Hotel ca. 4 km vom Musicaltheater entfernt ist; dabei wird mit der
guten und schnellen Erreichbarkeit geworben, so dass die Entfernung zwischen Hotel und Theater nicht als negatives Kriterium erscheint.
 Wie schon bei den Städte-Pauschalreisen werden demnach auch bei Musical-Pauschalreisen nicht nur City- bzw. citynahe, sondern
auch andere Hotelstandorte innerhalb von Hamburg seitens der Nachfrage akzeptiert, da letztlich die Attraktivität des „Gesamtpaketes“
(vor allem auch über die Preiskomponente) über den Vermarktungserfolg der Musical-Pauschalreisen entscheidet.
Anzahl angebotener Hotels von Reiseveranstaltern (Musical-Pauschalreisen)
15
Mitte
2
Altona
Eimsbüttel
1
Nord
1
0
3
6
9
12
Quelle: Recherche ghh consult (Auswertung von insgesamt 19 Hotels, die bei
Musical-Pauschalreisen nach Hamburg von TUI, Tchibo/Aovo Reisen,
Smartreisen24.de angeboten werden.).
15
87
4.4.5 Schlußfolgerungen und weitergehende
Fragestellungen
Auf Basis der Untersuchungen bezüglich der derzeitigen Verteilung der Hotels auf die verschiedenen Bezirke, Stadtteile bzw. Hotelimmobilien-Teilmärkte können folgende Rückschlüsse sowie weitere Fragestellungen im Hinblick auf die künftige Hotelansiedlungspolitik
und -strategie in Hamburg aufgeführt werden:
 Der Bezirk Mitte dominiert mit weitem Abstand (50 % der Hotels) und sollte künftig vorranging für strategisch wichtige Hotelprojekte in den
oberen Kategorien (z. B. große Kongresshotels in Nähe des CCH, Luxushotels mit herausragenden Brands) Berücksichtigung finden. Der
Hotelimmobilien-Teilmarkt „HafenCity“ (ebenfalls zum Bezirk Mitte gehörend) ist derzeit noch stark unterrepräsentiert und birgt durch
seine attraktive Lage und herausragende Stellung noch entsprechendes Potenzial für Hotelansiedlungen insbesondere im Premiumsegment.
 Der Bezirk Mitte ist insbesondere mit Low-Budget-Hotels (1-2 Sterne) sehr stark besetzt, wobei hier eine Reihe von Häusern mit sehr
großen Zimmerkapazitäten (> 300 Zimmer) zu verzeichnen sind. Im Sinne des „Balancing Tourism“ gilt es hier, künftig jene Bezirke und
Hotelimmobilien-Teilmärkte bei Ansiedlungen solcher Betriebe zu berücksichtigen, die noch deutlich unterrepräsentiert sind (z. B. südliche
Bezirke Harburg und Bergedorf). Die Ansiedlung von Low-Budget-Betrieben an geeigneten Standorten (gute Verkehrsanbindung, Nähe zu
wichtigen Unternehmen, Einrichtungen, Institutionen etc.) in peripheren Stadtteilen kann somit Stadtteile in Citylagen entlasten.
 Zu prüfen ist, welche Standorte (Grundstücke) es insbesondere in den außerhalb von Hamburg-Mitte gelegenen Stadtteilen bzw. Hotelimmobilien-Teilmärkten gibt, die grundsätzlich für eine Hotelansiedlung zur Verfügung stünden und in Frage kämen; in Einzelfällen ist
darüber hinaus zu klären, ob und welche baurechtlichen Voraussetzungen für bestimmte Grundstücke zu schaffen sind, um hier die
Ansiedlung von Hotels grundsätzlich zu ermöglichen. Dies betrifft etwa eine Nutzungsänderung, die bei einem bestimmten Grundstück ggf.
vorzunehmen ist, um den Bau eines Hotels zu ermöglichen. Aufgrund der hohen Attraktivität des Hotelmarktes Hamburg für Investoren und
Hotelbetreiber sowie der hohen Asset-Konkurrenz im Immobilienmarkt ist davon auszugehen, dass auch peripherer gelegene Standorte für
Hotelansiedlungen (nicht nur im Low-Budget-, sondern auch im 3- und ggf. auch 4-Sterne-Segment) akzeptiert werden.
88
Schlußfolgerungen und weitergehende Fragestellungen
 Im Hinblick auf eine „Entzerrung“ der Hotelkonzentration auf neuralgische Bereiche wie City (etwa St. Georg), aber auch vor dem
Hintergrund einer besseren Ausnutzung der Potenziale, die sich entlang wichtiger Korridore Richtung Stadtzentrum bieten, sollten künftige
Hotelansiedlungen u.a. folgende Bereiche und Aspekte berücksichtigen:
 Standorte entlang wichtiger S-Bahn- und U-Bahn-Linien, die bestimmte Bezirke ideal an das Stadtzentrum bzw. die City anbinden.
Hierzu gehören etwa die S-Bahn-Linie S1, mit der der Hauptbahnhof vom Flughafen aus in ca. 25 Minuten erreichbar ist, oder auch
die Linie S3 (Hamburgs längste S-Bahn-Strecke), die u.a. über Wilhelmsburg in Richtung Stadtzentrum führt.
 Die Bundesautobahn A24 verbindet Berlin mit dem Hamburger Osten. Die Autobahn endet am Horner Kreisel; im Bereich
bzw. in der Nähe der Ausfahrt Jenfeld bestehen im Bezirk Wandsbek ideale Umsteigemöglichkeiten auf ÖPNV in Richtung Hamburger
City. Auch hier gilt es, entsprechende Standortpotenziale für die Ansiedlung neuer Hotels zu eruieren, um einerseits die guten
Anbindungsmöglichkeiten und andererseits Möglichkeiten der „Entzerrung“ (auch im Sinne des Balancing Tourism) zu nutzen.
 Die Berücksichtigung solcher Korridore trägt den Bedürfnissen unterschiedlicher Zielgruppen Rechnung, die einerseits per Flugzeug
anreisen (Korridor vom Flughafen ins Zentrum) wie auch per Bahn oder per PKW (Nutzung entsprechender Korridore bzw. relevanter
ÖPNV).
 Zusammenfassend sollte der Fokus auf solchen Korridoren liegen, die eine optimale Verkehrsanbindung Richtung City ermöglichen;
hier bieten die oben genannten Korridore und Bereiche sehr gute Voraussetzungen.
89
Zentrale Korridore in Hamburg entlang S- und U-Bahnlinien
 Nachfolgende Karte zeigt wichtige Korridore in Hamburg; hier dargestellt am Beispiel von Wohnprojekten in Hamburg und ihrer
Nähe zu S-/U-Bahnhaltestellen (Quelle: bulwiengesa AG):
90
Schlußfolgerungen und weitergehende Fragestellungen
Weiterführende Fragestellungen und zu analysierende Aspekte, die sich aus der Untersuchung ergeben, können wie folgt definiert werden:
 Welche Grundstücke bzw. bestehende Immobilien könnten etwa für eine (Neu-)Konzipierung von Mischimmobilien in Betracht kommen,
bei dem je nach Standort neben einem Hotel (häufig als Ankermieter) beispielsweise Büro-, Wohn-, Einzelhandels- oder externe
Gastronomieflächen integriert werden (-> hierzu auch Kapitel 10, Beispiel Hotel als Bestandteil von Mischimmobilien)?
 Wo entstehen derzeit und in den kommenden 5 - 10 Jahren neue Gewerbegebiete und Unternehmensstandorte (etwa in Schlüsselbranchen der Freien und Hansestadt Hamburg wie z. B. Logistik) bzw. substanzielle Erweiterungen solcher Gebiete, wo mit zusätzlicher
Nachfrage aus dem Geschäfts- und Tagungsreiseverkehr zu rechnen ist und sich ein Bedarf an entsprechenden Hotelkapazitäten ableiten
lässt?
 Wo entwickeln sich wesentliche Korridore zum Stadtzentrum neu oder nachhaltig weiter; inwieweit gibt es entlang solcher Korridore
geeignete Grundstücke (bzw. Bestandsflächen zur Umnutzung) für die Ansiedlung neuer Hotelkapazitäten? Wie kann hierdurch speziell
durch die Ansiedlung neuer Hotels außerhalb von Citylagen eine „Entzerrung“ des Tourismus im Sinne des Balancing Tourism erreicht
werden (Berücksichtigung der Lebensqualität und Zufriedenheit der Einwohner etc.)?
 Vor dem Hintergrund des signifikanten Flüchtlingszustroms nach Deutschland gilt es durchaus auch zu beobachten, ob und welche Hotels
(an welchen Standorten) künftig wegfallen, da sie ggf. als Flüchtlingsunterkunft umgenutzt werden, wie dies bereits bei einer Reihe von
Hotels an verschiedenen Standorten in Deutschland (z. B. Maritim Hotel Halle) geschehen ist.
 In einem nächsten Schritt sollte auch die Metropolregion Hamburg in die Betrachtung und Perspektive im Hinblick auf die künftige
Entwicklung des Hotelsektors mit berücksichtigt und einbezogen werden.
91
5. Hotelmarkt Hamburg
Benchmarking national und international
92
Hotelmarkt Hamburg:
Benchmarking national und international
 Im Rahmen des Benchmarkings wurde eine Vielzahl verschiedener Quellen konsultiert; insofern können sich bei einzelnen
Performance-Kennzahlen (etwa ARR/ durchschnittlicher Netto-Zimmererlös) in verschiedenen Darstellungen kleinere Abweichungen
ergeben; wesentlich ist jedoch, dass sich insgesamt ein stimmiges Bild ergibt und sich eindeutige Trends ablesen lassen.
 Der
Vergleich
relevanter
Parameter
des
Beherbergungs-
und
Hotelmarkts
Hamburg
mit
ausgewählten
nationalen
Großstädten und Metropolen zeigt auf der einen Seite die herausragende Position der Freien und Hansestadt im Hinblick auf
die Performance (etwa Auslastung und Zimmererlös); andererseits werden auch Potenziale deutlich (etwa im Bereich der
Internationalität der Gästestruktur sowie etwa speziell im MICE-Segment), bei denen es aufzuholen gilt.
 Der Vergleich mit ausgewählten internationalen (Fokus: europäischen) Städten macht deutlich, dass Hamburg im Hinblick auf das
Preisniveau Aufholbedarf und -potenzial hat. Hier liegt die Freie und Hansestadt weit abgeschlagen hinter den Preisführern London,
Venedig und Paris, aber auch hinter Städten wie Barcelona, Brighton, Wien und Nizza. Als einzige deutsche Stadt kann sich hier
München unter den Top 10 behaupten.
 Ein Fokus innerhalb des Benchmarkings liegt auf einem eingehenden Vergleich des Hotelmarktes Hamburg mit den deutschen
Metropolen Berlin und München, sowohl im Hinblick auf die Entwicklung von Performance-Parametern als auch hinsichtlich
der Angebotsstruktur der Hotellerie.
 Im Hinblick auf die Fläche spielt Berlin eine Sonderrolle, da hier im Vergleich zu Hamburg und München noch erhebliche Potenziale
etwa für die Ansiedlung neuer Hotels vorhanden sind, wohingegen in Hamburg und München eine Knappheit verfügbarer Flächen
bei gleichzeitig hoher Asset-Konkurrenz im Immobilienmarkt vorherrscht.
93
Bettenauslastung nach Bundesländern 2014
 Hamburg befindet sich im Hinblick auf die Bettenauslastung an der Spitze aller Bundesländer
70,0%
60,0%
Durchschnittliche Auslastung
50,0%
40,0%
59%
57%
44,3%
38,2% 37,4%
36,5% 36,1% 35,8% 35,2% 35,1%
34,7%
30,0%
32,9% 32,2%
31% 30,8%
28%
20,0%
10,0%
0,0%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
94
Top-Reisestädte in Deutschland nach Übernachtungen von
ausländischen Gästen in den Jahren 2012 bis 2014
 Aufholbedarf und -potenzial gegeben
Quelle: DZT, Statistische Ämter der Länder (*Angaben: Übernachtungen
von Gästen mit Wohnsitz im Ausland).
95
Performance Beherbergungsmarkt Hamburg 2014 im
Vergleich zu Berlin und München
Parameter
Hamburg
Berlin
München
342
809
397
- Hotels
145 (42%)
234 (29%)
159 (40%)
- Hotels garnis
155 (45%)
300 (37%)
192 (48%)
55.887
134.399
62.333
Ankünfte
6,05 Mio.
11,87 Mio.
6,58 Mio.
Übernachtungen
12,01 Mio.
28,69 Mio.
13,45 Mio.
24,5 %
43,6 %
55,4 %
59,7 %
57,0 %
59,6 %
Anzahl Betriebe,
davon:
Angebotene Betten
Anteil ausländischer
Übernachtungen
Bettenauslastung
 Deutlich geringerer Anteil ausländischer Übernachtungen in Hamburg.
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder
96
Vergleich der Hotelstruktur in Hamburg, Berlin und
München nach Kategorien und Gästebewertung
 Im Hinblick auf eine unmittelbare und plausible Vergleichbarkeit wurde für die Analyse der Struktur nach Kategorien und
nach Gästebewertung (Qualität / Preis-Leistungs-Verhältnis) als einheitliche Datenbasis das Hotelportal Trivago herangezogen.
 Dabei wurden sämtliche verfügbaren Betriebe ab einer Kategorie von 2 Sternen einbezogen, da bei den Betrieben ohne oder mit
nur einem Stern zahlreiche Privatanbieter (etwa Ferienwohnungen) enthalten sind.
 Für Hamburg wurden hier 271 Hotels, für Berlin 598 und für München 331 Betriebe aufgelistet und in die Analyse mit einbezogen.
 Tendenziell ergibt sich bezüglich der Verteilung nach Kategorien ein ähnliches Bild. Im Detail ist das Budget-Segment (2 Sterne)
in Hamburg anteilsmäßig stärker vertreten als in Berlin und München, während in den beiden Vergleichsmetropolen das MittelklasseSegment (3 Sterne) höhere Anteile aufweist als die Hansestadt. Im Bereich der 4 Sterne-Kategorie sind die Anteile in den drei
Städten in etwa gleich; im 5-Sterne-Segment liegen Hamburg und Berlin etwa auf dem gleichen Niveau, während München hier
etwas abfällt.
 Legt man die Gästebewertungen von Trivago zugrunde, die jeweils die von Trivago abgedeckten weiteren Hotel- und Buchungsportale
(etwa booking.com, HRS, Expedia etc.) und deren Bewertungen inkludieren und abbilden, so zeigt sich, dass die Hotellerie in Hamburg
am besten bewertet wird: 45 % werden mit den Bestnoten „ausgezeichnet“ oder „sehr gut“ bewertet (Berlin: 36 %, München: 43%).
Bei der schlechtesten Bewertung („unterdurchschnittlich“) hat Hamburg (33%) den geringsten Anteil, während Berlin hier mit der Hälfte
aller Betriebe einen sehr hohen Wert aufweist. In München spielen dabei auch die teilweise extrem hohen Zimmerraten eine Rolle, die
zu speziellen Saisonzeiten (etwa während des Oktoberfests) aufgerufen werden, was den Hotelmarkt München dann u.a. auch für
andere Gästezielgruppen (wie z. B. MICE) „blockiert“ und problematisch macht.
97
Hotels nach Kategorien
Vergleich: Hamburg - Berlin - München
 Aufteilung nach Hotelkategorien in etwa vergleichbar in den drei Metropolen
60%
53%
50%
50%
46%
Hamburg
40%
Berlin
30%
29%
27%
30%
München
20%
20%
17%
14%
5% 6%
10%
3%
0%
2 Sterne
3 Sterne
4 Sterne
Quelle: Trivago, Auswertung ghh consult (Betriebe ab 2 Sterne):
Hamburg (271), Berlin (598), München (331).
5 Sterne
98
Hotelbewertungen aus Gästesicht (hier: Trivago)
Vergleich: Hamburg - Berlin - München
 Hotellerie in Hamburg mit besten Gästebewertungen im Vergleich zu Berlin und München
„unterdurchschnittlich“
50%
50%
45%
„ausgezeichnet“
40%
34%
35%
33%
Hamburg
31%
30%
27%
25%
Berlin
25%
München
„sehr gut“
20%
„befriedigend“
„gut“
16%
14%
15%
12%
10%
11%
12%
10%
7%
7%
71-74
75-77
11%
5%
0%
bis 70
Quelle: Auswertung ghh consult, alle verfügbaren Betriebe in
Trivago: Hamburg (489), Berlin (1.962), München (556)
78-80
81-100
99
Performance-Kennzahlen des Hotelmarktes in Hamburg
im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten 2014
Stadt
Zimmerauslastung
ARR
RevPar
Hamburg
79,4%
91 €
73 €
München
78,3%
110 €
87 €
Berlin
76,6%
89 €
68 €
Frankfurt
68,4%
95 €
65 €
Köln
70,3%
88 €
62 €
Düsseldorf
66,9%
99 €
66 €
Stuttgart
73,7%
90 €
66 €
 Im Hinblick auf die Zimmerauslastung liegt Hamburg im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen an der Spitze.
 München ist im Bereich des Zimmererlöses (ARR) in Deutschland mit weitem Abstand führend und liegt mit € 110 auch
vor Hamburg (€ 91).
 Die Grafik auf nachfolgender Seite veranschaulicht nochmals die starke Position des Hamburger Hotelmarktes mit der
höchsten Zimmerauslastung bei gleichzeitig hohem Zimmererlös.
Quelle: IHA Deutschland 2015 / STR Global.
100
Performance Hotelmarkt Hamburg im Vergleich
der deutschen Großstädte 2014
Ø-Zimmererlös (ARR) in Euro
120,00
115,00
110,00
München
105,00
100,00
Düsseldorf
95,00
Frankfurt
Hamburg
90,00
Köln
Stuttgart
Berlin
85,00
80,00
60,00%
65,00%
70,00%
75,00%
80,00%
Ø-Zimmerauslastung in %
Quelle: Grafik ghh consult nach IHA Deutschland 2015 / STR Global.
101
Performance Top-Hotels (umsatzstärkste Betriebe) Hamburg
im Vergleich zu Top-Hotels anderer Großstädte 2014
 Auf nachfolgender Seite erfolgt nochmals eine grafische Darstellung im Hinblick auf die Performance der umsatzstärksten Hotels
in ausgewählten deutschen Großstädten. Basis dieser Darstellung ist das Ranking der 200 umsatzstärksten Hotels in Deutschland
laut AHGZ.
 Auch hier untermauern die Hamburger Top-Hotels die starke Stellung des Hotelmarktes der Freien und Hansestadt mit der höchsten
Zimmerauslastung bei gleichzeitig hohem Zimmererlös. Nur die umsatzstärksten Hotels in München, Düsseldorf und Frankfurt liegen
beim Zimmererlös vor Hamburg. Dies liegt u.a. auch an entsprechenden Brands in der 4- und vor allem 5-Sterne-Hotellerie, die in
den genannten Städten im Gegensatz zu Hamburg vertreten sind und entsprechend hohe Zimmerraten durchsetzen können. Wie
bereits an anderer Stelle ausgeführt, besteht hier für Hamburg noch ein erhebliches Aufholpotenzial.
102
Performance Top-Hotels (umsatzstärkste Betriebe) Hamburg
im Vergleich zu Top-Hotels anderer Großstädte 2014
160,00
München
Ø-Zimmererlös in Euro
150,00
140,00
Frankfurt
130,00
Düsseldorf
Dresden
Hamburg
120,00
Stuttgart
Köln
110,00
100,00
Nürnberg
Berlin
Hannover
Leipzig
90,00
50,00%
55,00%
60,00%
65,00%
70,00%
75,00%
80,00%
Ø-Zimmerauslastung in %
Quelle: ghh consult nach AHGZ: Der Hotelier 05/2015; hier: 200 umsatzstärkste
Hotels in Deutschland
103
Durchschnittlicher Zimmerpreis der Hotels in ausgewählten
europäischen Städten von 2012 bis 2014
Quelle: Trivago; Preisniveau in Euro für ein Standard Doppelzimmer in den
50 auf trivago am häufigsten frequentierten europäischen Metropolen
104
Vergleich der Hotelstruktur in Hamburg, Berlin und
München nach Hotelarten /-typen
 Um eine Analyse der Hotelstruktur in Hamburg (im Vergleich zu Berlin und München) nach Hotelarten bzw. -typen vorzunehmen
und hieraus erste Rückschlüsse für den künftigen Bedarf im Hinblick auf Zielmärkte, -gruppen und Themenwelten abzuleiten, wurde
als Grundlage die in HRS (Hotel Reservation Service) vorgenommene Systematisierung nach Hotelarten herangezogen.
 Diese legt jeweils die von den Hotels selbst vorgenommene Zuordnung zu den vorgegebenen Hotelarten zugrunde, wobei hier
selbstredend Mehrfachnennungen zugelassen sind. Es wurden laut HRS 292 verfügbare Hotels in Hamburg, 576 Betriebe in Berlin
und 304 Hotels in München aufgeführt und in die Auswertung einbezogen.
 Berlin ist insbesondere in den spezifischen Hotelarten (d.h. alles, was nicht allgemein als „Stadthotel“ oder „Businesshotel“ bezeichnet
wird) führend, was die jeweiligen Anteile dieser Hotelarten an der Gesamtzahl betrifft. Sowohl im Bereich Tagungshotel liegt die
Bundeshauptstadt mit einem Anteil von 47 % (Hamburg und München: jeweils 42%) an erster Stelle als auch bei Familienhotels (22%),
Art-/Designhotels (20 %), Apartment-/Suitenhotel (14%) und Ferienhotels (7%). Hamburg liegt in diesen Bereichen jeweils ca. zwei
bis fünf Prozentpunkte hinter Berlin zurück.
 Angemerkt sei, dass die Bezeichnungen der Hotelarten im Einzelnen nicht unbedingt Aufschluss darüber geben, inwiefern das jeweilige
Angebot auch dem Bedarf und den Nachfrageanforderungen gerecht wird. Wie weiter oben bereits mehrfach hervorgehoben, ist
speziell die Tagungs- und Kongresshotellerie in Hamburg im Segment von Tagungsgruppen ab 300 Personen sehr dünn besetzt; hier
besteht entsprechender und nachhaltiger Aufholbedarf.
105
Hotelarten laut systematischer Einteilung nach HRS
Vergleich: Hamburg - Berlin - München
 Nachfolgender Split nach Hotelarten (laut HRS) weist für Hamburg in einer Reihe von Hotelarten (etwa Familienhotel, Art-/Designhotel,
Wellnesshotel) eine größere Vielfalt wie München auf. Im Hinblick auf eine Diversifizierung gilt es auch künftig, diese Stärken weiter
auszubauen und die Vielfalt der Hotellandschaft der Destination Hamburg weiter zu untermauern.
Stadthotel
Businesshotel
Tagungshotel
Familienhotel
Art-/Designhotel
Apartment-/Suitenhotel
Ferienhotel
Wellnesshotel
Landhotel
Senior Comfort Hotel
Sport-/Freizeithotel
Club-/Resorthotel
Anzahl Hotels HRS
Hamburg
78%
50%
42%
20%
16%
10%
4%
4%
3%
2%
1%
1%
292
Berlin
84%
48%
47%
22%
20%
14%
7%
3%
0%
1%
1%
1%
576
München
84%
63%
42%
16%
14%
11%
5%
1%
1%
0%
1%
0%
304
Eigene Auswahlmöglichkeit der Hotels laut Vorgaben von HRS (Mehrfachnennungen möglich)
Anmerkung: „Senior Comfort Hotels“ sind speziell auf die Bedürfnisse von Senioren ausgerichtete Hotels.
Quelle: HRS, Recherche ghh consult.
106
Hotelarten laut systematischer Einteilung nach HRS
Vergleich: Hamburg - Berlin - München
50%
48%
Businesshotel
63%
42%
47%
Tagungshotel
42%
20%
22%
Familienhotel
Hamburg
16%
Berlin
16%
20%
Art-/Designhotel
14%
München
10%
14%
11%
Apartment-/Suitenhotel
4%
7%
5%
Ferienhotel
4%
3%
1%
Wellnesshotel
0%
10%
Quelle: HRS, Recherche ghh consult.
20%
30%
40%
50%
60%
70%
107
Trends im Bereich der Hotelinvestitionen in Deutschland
 Nachfolgend visualisierter Trend im Bereich der Hotelinvestitionen in Deutschland nach Hotelkategorien zeigt, dass die Investments
im Budget-Segment (1-2 Sterne) in den Jahren 2010 - 2013 pro Hotel zugenommen haben und die Häuser hier entsprechend
größer geworden sind. Dasselbe gilt auch für das Mittelklasse-Segment (3 Sterne).
 Im 5- und 4-Sterne-Bereich sind dagegen tendenziell eher sinkende Investments pro Objekt zu verzeichnen; hier gilt es jedoch jeweils,
den jeweiligen Standort und die dabei geltenden Voraussetzungen in Betracht zu ziehen.
108
 Investment pro Hotel in Deutschland nach Kategorien
2010 - 2013
 Trend: Low-Budget-Betriebe werden größer (steigende Investitionssumme je Hotel im 1-2 Sterne-Segment)
Quelle: Hotelverband Deutschland, tophotelprojects.com
109
6. Geplante Hotelprojekte in Hamburg,
Berlin und München
110
Geplante Hotelprojekte: Hamburg, Berlin, München
 Nachfolgend werden die nach den vorliegenden Daten der Hamburg Tourismus GmbH sowie nach Recherchen von ghh consult
geplanten Hotelprojekte in Hamburg, Berlin und München der nächsten drei Jahre aufgeführt.
 Eine erste Analyse zeigt, dass in Hamburg von 2016 bis 2018 durchschnittlich ca. 1.400 bis 1.500 neue Hotelzimmer pro Jahr
geplant sind, während in Berlin im selben Zeitraum ca. 1.200 bis 1.300 und in München etwa 1.100 bis 1.200 Hotelzimmer jährlich
hinzukommen.
 Gegenüber der Anzahl der Hotels laut amtlicher Statistik (2014) beträgt der Zuwachs an Hotelbetrieben laut geplanten
Projekten
-> in Hamburg: +22 Betriebe (+7,3%)
-> in Berlin:
+14 Betriebe (+2,6%)
-> in München: +15 Betriebe (+4,3%)
111
Geplante Hotelprojekte in Hamburg bis 2018
 In den kommenden 3 Jahren (2016 - 2018) entstehen in Hamburg ca. 1.400 - 1.500 neue Hotelzimmer p.a. Diese
Kapazitäten sind in der Prognose an späterer Stelle der Studie mit berücksichtigt.
Hotelprojekt
Hotel am Cruise Center (4 Sterne / Hafen City / 2018)
Holiday Inn City Nord (4-Sterne / Überseering / 2016)
Reichshof Curio by Hilton (4 Sterne / St. Georg / 2015)
Courtyard by Marriott (4 Sterne / St. Georg / 2017)
Holiday Inn Hafen City (4 Sterne / Hafen City / 2017)
Ramada (4-Sterne / City Süd, Amsinckstr. / 2015)
GrandCity (2. Abschnitt) (3 Sterne / City Süd / 2017)
Westin Elbphilharmonie (5-Sterne / HafenCity / 2017)
JUFA (2 Sterne / Hafen City, Versmannstr. / 2017)
Pier No. 3 (3 Sterne / Hafen City / 2017)
Innside Melia (4-Sterne / City Süd, Högerdamm / 2015)
Stadthaushotel (3-Sterne / HafenCity / 2017)
Adina Apartmenthotel (4 Sterne / "Hamburg Heights" / 2017)
Lidl Hotel Reeperbahn (3-Sterne / St. Pauli, Holstenstr. / 2017)
Hampton by Hilton (3-Sterne / City Süd, Sonninstr. / 2016)
Superbude St. Pauli (1 Stern / Reeperbahn / 2017)
B&B Berliner Tor (2-Sterne / Borgfelder Str. / 2016)
Frasers Suites (5 Sterne / Rödingsmarkt / 2018)
Boutiquehotel "Stadthöfe" (4 Sterne /Neuer Wall / 2017)
The Fontenay (5-Sterne / Außenalster/Westufer / 2016)
Novum Cty East (3 Sterne / Wandsbek / 2016)
Sir Nikolai (4 Sterne / Katharinenstr. / 2016)
Holiday Inn Express (3-Sterne / City Süd, Sonninstr. / 2016)
BO Hotel (3-4 Sterne / City Süd / 2015)
Residence Inn by Marriott (3 Sterne / Harburg, Neuländer Quarree / 2017)
Moxy (3 Sterne / Harburg, Neuländer Quarree / 2017)
25h Guesthouse (4 Sterne / Hafen City / 2016)
Gesamt
Quelle: Deloitte; Deka; Der Hotelier; Hamburg Tourismus GmbH; Anmerkung:
Angaben über Tagungskapazitäten liegen für die einzelnen Hotelprojekte nicht vor.
Zimmer
400
297
278
277
265
254
250
244
220
210
205
204
202
180
161
160
159
147
130
130
120
110
104
100
98
98
49
5.052
112
Geplante Hotelprojekte in Berlin bis 2018
 In den kommenden 3 Jahren (2016 - 2018) entstehen in Berlin ca. 1.200 - 1.300 neue Hotelzimmer p.a.
Hotelprojekt
Motel One (2-Sterne / Grunerstraße / 2017)
Motel One (2-Sterne / Upper West/Breitscheidplatz / 2016)
Titanic Business (4-Sterne / Chausseestraße / 2015)
Riu Plaza (4-Sterne / Martin-Luther-Straße / 2015)
Hampton by Hilton (3 Sterne / Alexanderplatz / Otto-Braun-Straße / 2016)
Steigenberger BBI (4-Sterne / Flughafen BBI)
Barceló (4 Sterne / Hauptbahnhof / 2018)
Moxy (3 Sterne / Flughafen BBI)
Four Points by Sheraton (4-Sterne / Flughafen BBI)
Amano Grand Central (3-Sterne / Hauptbahnhof / 2015)
Titanic Deluxe (5-Sterne / Gendarmenmarkt / 2015)
Meininger (2 Sterne / Ostbahnhof/East Sinde Gallery / 2016)
Moxy (3 Sterne / Ostbahnhof / 2016)
Holiday Inn Express (2 Sterne / Klosterstraße / 2016)
Ibis (2-Sterne / Hauptbahnhof/Invalidenstraße / 2015)
Lindner (4 Sterne / Alexander- / Voltairestraße / 2018)
Fraser (4 Sterne / Gertraudenstraße / 2017)
Grimm's Hotel (3 Sterne / Flottwellstraße / 2015)
Amano ZOE (3 Sterne / Hackescher Markt / 2016)
Amano (3 Sterne / Friedrichstraße / 2016)
Gesamt
Quelle: Deloitte; Deka; Der Hotelier.
Zimmer
708
582
388
357
350
322
272
266
253
250
208
206
190
185
172
165
144
120
108
100
5.346
113
Geplante Hotelprojekte in München bis 2018
 In den kommenden 3 Jahren (2016 - 2018) entstehen in München ca. 1.100 - 1.200 neue Hotelzimmer p.a.
Hotelprojekt
Ramada (4-Sterne / Bogenhausen, Vogelweideplatz / 2017)
Holiday Inn Express (3 Sterne / S-Bahnhof Hirschgarten / 2016)
Steigenberger (4 Sterne / Schwabing, Berliner Str. / 2017)
Roomers (5 Sterne / Arnulfpark / 2016)
Andaz Schwabinger Tor (5-Sterne / Schwabing/Leopoldstr. / 2017)
A&O Hotel und Hostel (2 Sterne / S-Bahnhof Laim / 2015)
Leonardo (4 Sterne / Sendling, Hofmannstr. / 2017)
Leonardo (3 Sterne / Neuperlach, Carl-Wery-Str. / 2017)
Ibis (2-Sterne / Arnulfpark / 2015)
Super 8 (2 Sterne / Frankfurter Ring / 2016)
Nordic Pure (3-Sterne / Neue Messe/Zamdorfer Str. / 2015)
Aloft (4-Sterne / Hauptbahnhof/Bayerstraße / 2015)
Novotel (4-Sterne / Arnulfpark / 2015)
Meininger (2 Sterne / Landshuter Allee 174 / 2017)
25hours (4 Sterne / Bahnhofsplatz / 2016)
Ibis (2 Sterne / Berg-am-Laim-Str. / 2015)
Super 8 (2 Sterne / Laim / Landsberger Str. / 2015)
Leonardo (3 Sterne / Sendling, Hofmannstr. / 2017)
Moxy (3 Sterne / Werksviertel am Ostbahnhof / 2018)
Ameron (4 Sterne / Freimann, Ehem. Lokhalle / 2017)
Bavaria Motel (3 Sterne / Freiham, Clarita-Bernhard-Str. 8 / 2015)
Leto Motel (2 Sterne / Trudering/Kreillerstraße / 2015)
Star Inn Premium (3 Sterne / Milbertshofen, Weimarer Str. / 2015)
Harry´s Home (3 Sterne / Moosach/Bunzlauer Platz / 2015)
Königshof (5-Sterne / Karlsplatz / 2019)
Cosmopolitan* (3 Sterne / Schwabing, Hohenzollernstr. / 2016)
Residence Inn by Marriott (4 Sterne / Werksviertel am Ostbahnhof / 2018)
Gesamt
Quelle: Deloitte; Deka; Der Hotelier.
Zimmer
344
302
292
290
275
250
220
220
204
197
192
185
185
173
170
167
160
159
150
149
136
135
130
125
95
75
72
5.052
114
Fazit der Gegenüberstellung des Hotelmarkts Hamburg
mit Berlin und München
 Hamburg hat deutlich weniger Hotels (inkl. Hotels garnis) als München und Berlin und liegt demzufolge auch bei der
Übernachtungsnachfrage klar hinter den beiden Vergleichsmetropolen. Darüber hinaus ist der Anteil ausländischer Gäste in Hamburg
viel geringer als in Berlin und München. Dies liegt u.a. auch an prominenten Hotelmarken, die noch nicht in Hamburg vertreten sind und
insbesondere lukrative Gästezielgruppen etwa aus dem arabischen oder asiatischen Raum ansprechen könnten.
 Qualitativ - im Hinblick auf die Beurteilung des Preis-Leistungs-Verhältnisses aus Gästesicht - liegt Hamburg an der Spitze vor
München und Berlin. Auf dieser Basis ist ein gesundes weiteres Wachstum mit entsprechendem Qualitätsbewusstsein im Hamburger
Hotelmarkt die angemessene Strategie.
 Im Hinblick auf das Preisniveau erzielt München seit vielen Jahren die mit Abstand höchste ARR. Berlin hat hier in den letzten 10
Jahren deutlich aufgeholt und liegt nur noch knapp hinter Hamburg. Auch hier gilt es für die Freie und Hansestadt, mit der Ansiedlung
von hochwertigen Hotels (Fokus: 4 - 5 Sterne) mit prestigeträchtigen Brands kaufkraftstarke Gästezielgruppen anzuziehen und
hinsichtlich des Preisniveaus national wie auch international aufzuholen.
 Im Hinblick auf die Hoteltypen hat Hamburg alle Voraussetzungen, die Position gegenüber München und Berlin in den Bereichen
„Tagungs-/Kongresshotel“, „Apartment-/ Suitenhotel“ sowie „Art-/Designhotel“ deutlich zu verbessern bzw. auszubauen, um somit
ebenfalls anspruchsvolle und kaufkraftstarke Gästezielgruppen zu generieren, die entsprechende wirtschaftliche Effekte für den
Tourismus der Freien und Hansestadt induzieren.
 Betrachtet man die geplanten Hotelprojekte der nächsten 2 - 3 Jahre in Hamburg, Berlin und München, so zeigt sich, dass der LowBudget-Bereich in Berlin allein mit zwei der größten Motel-One-Hotels in Deutschland weiter überproportional wächst und den
Tourismus dort (Stichwort „Balancing Tourism“) weiter vor große Herausforderungen stellt. Während der Fokus in München auf 2-3-
Sterne-Hotelprojekten liegt, ist das Spektrum der geplanten Hotels in Hamburg ausgewogener und trägt mit zahlreichen 4-SterneProjekten und einigen 5-Sterne-Häusern der weiter unten dargelegten Strategie im Rahmen des Hotelbedarfsplans für Hamburg
Rechnung.
115
7. Prognose
Hotelmarktentwicklung Hamburg 2025
116
Prognose Hotelmarktentwicklung Hamburg 2025
 Zur nachfolgenden Darlegung und Plausibilisierung der Prognose der Hotelmarktentwicklung Hamburg bis 2025 werden
nachfolgend zunächst nochmals die allgemeinen standortspezifischen Rahmenbedingungen der Freien und Hansestadt Hamburg
sowie ferner die spezifischen „Treiber“ und Projekte der kommenden Jahre kompakt aufgeführt.
 Daraufhin wird zunächst nochmals Bezug genommen auf die 10-Jahres-Prognose des Übernachtungsaufkommens der Hamburg
Tourismus GmbH aus dem Jahr 2006, um schließlich aus der in der aktuellen Studie „Hamburg - Perspektive Tourismus 2025“
(dwif consulting, 2016) dargelegten Prognose bis zum Jahr 2025 eine Plausibilisierung des Bedarfs an zusätzlichen Hotelkapazitäten
insgesamt und pro Jahr vorzunehmen und abzuleiten.
117
Grundlegende Rahmenbedingungen für die künftige
Hotelmarktentwicklung in Hamburg (I)
 Rund 1,75 Millionen Einwohner leben in der Hansestadt Hamburg. Damit ist Hamburg nach Berlin die zweitgrößte Stadt Deutschlands.
 Die Verkehrsinfrastruktur Hamburgs ist sehr gut und dicht ausgebaut. Die Hansestadt verfügt über Anbindungen an das überregionale Bahn- und Straßennetz (A1, A7, A20, A21, A24, A39). Als fünftgrößter deutscher Flughafen hat Hamburg Airport mit 9,3%
die größte Steigerung der Passagierzahlen (insg. 14,76 Mio. Flugreisende) innerhalb der Top Ten zu verzeichnen. Hamburg ist heute
zudem die führende Schifffahrtsmetropole in Nordeuropa sowie der drittgrößte deutsche Binnenhafen, der im Jahr 2014 neue
Rekordwerte verzeichnete. Die Hamburger Schiffsabfertigung an den Kreuzfahrtterminals wurde zudem im März 2015 mit dem Award
„BEST TURNAROUND PORT OPERATIONS“ insbesondere für die Qualität und den Service ausgezeichnet.
 Bedingt durch den Hafen hat sich Hamburg als bedeutendes Handels- und Logistikzentrum positioniert. Mehr als 52.000 Betriebe mit ca.
893.000 Beschäftigten sind in Hamburg ansässig. Die Mehrzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten sind in den
Wirtschaftszweigen wirtschaftliche Dienstleistungen (21,3%), produzierendes Gewerbe (16,2%) und Handel sowie Instandhaltung und
Reparatur von Kraftfahrzeugen (15,7%) tätig. Größte Arbeitgeber in Hamburg sind u.a. Airbus Deutschland GmbH (über 15.000
Beschäftigte), die Asklepios Kliniken (über 13.000 Beschäftigte), die Deutsche Lufthansa AG (über 10.700 Beschäftigte) und die
Deutsche Bahn AG (über 8.300 Beschäftigte).
 Der Tourismus als eine typische Querschnittsbranche spielt in Hamburg ebenfalls eine wichtige Rolle. Die Bedeutung des
Wirtschaftsfaktors Tourismus wird durch den Vergleich des touristischen Gesamtumsatzes mit anderen Wirtschaftszweigen deutlich. Mit
6,02 Mrd. Euro Gesamt Bruttoumsatz nimmt der Tourismus eine Spitzenposition unter den ausgewählten Zweigen (von der Herstellung
der chemischen Erzeugnisse mit 6,3 Mrd. Euro Bruttoumsatz, über die Schifffahrt mit 5,8 Mrd. Euro, das Baugewerbe 5,9 Mrd. Euro bis
hin zur Werbung mit 2,3 Mrd. Euro). Dabei können rein rechnerisch 97.320 Personen ihren Lebensunterhalt durch den Tourismus
bestreiten.
Quelle: hamburg.de, Colliers International, Hamburg Tourismus GmbH,
Recherche ghh consult.
118
Grundlegende Rahmenbedingungen für die künftige
Hotelmarktentwicklung in Hamburg (II)
 Die Messe Hamburg und Congress (HMC) zählte im Jahr 2014 insgesamt 14.146 Aussteller, 41 Eigen- und Gastveranstaltungen auf
dem Hamburger Messegelände und erreichte mit 979.229 Bruttoquadratmetern einen neuen Rekordwert der genutzten
Ausstellungsfläche; noch nie konnte die HMC in ihrer Geschichte einen höheren Wert verzeichnen. 2014 präsentierte sich erstmals die
WindEnergy Hamburg, die bereits mit der Erstveranstaltung zur Leitmesse der Branche avancierte. Die HMC konnte 12% mehr
Messebesucher als im Referenzjahr 2012 verzeichnen.
 Auch das Congress Center Hamburg (CCH) verzeichnete 37.000 Besucher mehr als im Vorjahr. Im CCH stehen 23 flexibel nutzbare
Säle mit direkter Anbindung des Konferenzbereichs an die Multifunktionshalle mit insg. 12.500 Sitzplätzen und einer Ausstellungsfläche
von 10.000 m² zur Verfügung. Ab 2017 bis 2019 soll das CCH umgebaut und erweitert werden.
 Problematisch ist jedoch, dass es zum CCH kaum Alternativen gibt; insbesondere während der Bauphase (2017-2019) werden sich hier
entsprechende Engpässe ergeben.
 Der größte Anteil des MICE-Geschäftes findet in der Tagungshotellerie statt. Im Segment der kleineren bis mittelgroßen Veranstaltungskapazitäten ist Hamburg gut aufgestellt; signifikante Defizite sind dagegen im Segment von 300 - 1.000 Teilnehmern zu verzeichnen;
diese Potenziale können derzeit durch das Hotelangebot noch nicht ausgeschöpft werden.
 „Hamburg bietet ein breites kulturelles Angebot, insbesondere mit der entstehenden Elbphilharmonie, eine große Auswahl an Musicals,
Events sowie sportliche Highlights. Mit der Entwicklung der Hafencity und der Nähe zum Wasser stellt Hamburg eine der attraktivsten
Städtedestinationen Deutschlands dar. Die Übernachtungsnachfrage wird zu 55% bis 60% durch das Leisure-Segment (private
Nachfrage) und zu 22 % durch das MICE-Segment generiert.“
 Wie die Performance-Parameter zum Hotelmarkt Hamburg (Betten-/Zimmerauslastung, ARR) gezeigt haben, ist Hamburg für
Hotelinvestoren einer der attraktivsten deutschen Hotelstandorte und weist nach München die besten Hotelkennzahlen deutschlandweit
auf.
Quelle: hamburg.de, Colliers International, Hamburg Tourismus GmbH
Recherche ghh consult.
119
Umsatz der Hamburg Messe und Kongress GmbH
2003 - 2014
 Messe Hamburg zeigt bei der Entwicklung des Umsatzes 2003 bis 2014 deutlich positiven Trend.
Quelle: Geschäftsbericht 2014 der Hamburg Messe und Congress GmbH
120
Boomender Kreuzfahrttourismus: Drastisch ansteigende
Zahlen der Kreuzfahrtpassagiere im Hamburger Hafen
 Zwischen 2001 und 2014 nahm die Anzahl der Kreuzfahrtpassagiere in Hamburg um das 35-fache zu; von einem weiterhin
signifikanten Wachstum ist auszugehen. Laut einer Befragung von Kreuzfahrtgästen (Hamburg Tourismus GmbH, 2013) übernachten
bereits 25 % der abfahrenden Kreuzfahrtgäste in Hamburg (2014 entsprach dies ca. 147.000 Gästen)

Laut der genannten Untersuchung ergibt sich ein Potenzial von 39% der Befragten, die an einem Aufenthalt in Hamburg im Rahmen
einer Kreuzfahrt interessiert sind (bei ca. 1 Mio. Kreuzfahrtgästen bis zum Jahr 2025 entspräche dies ca. 390.000 Gästen).
Quelle: Hamburg Cruise Center.
121
Flughafen Hamburg mit deutlichem Wachstumspotenzial
in den kommenden 10 Jahren
 Wachstumstreiber sind künftig u.a. neue interkontinentale Flugverbindungen sowie zusätzliche Verbindungen etwa im Zuge der
neuen Easyjet Basis in Hamburg.
Quelle: Flughafen Hamburg.
122
Musicals auch weiterhin Treiber für Musik-Kurzurlaubsreisen
nach Hamburg
 Hamburg führt durch seine starke Stellung als Musicalmetropole im deutschen Markt der Musik-Kurzurlaubsreisen deutlich
vor Berlin.
Anzahl der Musik-Kurzurlaubsreisen in deutschen Großstädten 2014
Quelle: N.I.T., FUR, Bundesverband Musikindustrie 2015.
123
Starker Aufholbedarf bei hohem Potenzial für die internationale Kongressdestination Hamburg
 Im Bereich internationaler Kongresse besteht für Hamburg erheblicher Aufholbedarf bei entsprechend hohem Potenzial.
U.a. trägt diesem Bedarf die Revitalisierung des CCH (2019) Rechnung. Allerdings bleibt der hohe Bedarf an (größeren)
Tagungshotels (Unterbringung großer Veranstaltungen unter einem Dach etc.) festzuhalten.
 Mit großen internationalen Kongressen kann der Anteil der ausländischen Übernachtungsgäste in Hamburg gesteigert werden;
dem muss mit einem entsprechenden Hotelangebot (Brands im Premiumbereich) begegnet werden.
2014 (ICCA)
Quelle: ICCA (International Congress and Convention Association)
124
Prognose Nachfrageentwicklung Hotelmarkt Hamburg
ghh consult (2009) bis zum Jahr 2020
 Die von ghh consult im Jahr 2009 erstellte Prognose rechnete bis zum Jahr 2020 im realistischen Szenario mit 7,9 Mio. Ankünften
und 13,8 Mio. Übernachtungen.
 Vor dem Hintergrund des bereits 2014 realisierten Aufkommens von ca. 6,1 Mio. Ankünften und rund 12 Mio. Übernachtungen
war diese Prognose überaus vorsichtig und wird deutlich übertroffen werden.
Mio.
13,8
12,0
14
12
7,9
10
8
Ankünfte (Mio.)
6,1
Übernachtungen (Mio.)
6
4
2
0
IST-Werte 2014
Prognose ghh 2020
Quelle: Studie Hotelmarkt Hamburg ghh consult, 2009,
Angaben der statistischen Ämter des Bundes und der Länder.
125
Prognose „Hamburg - Perspektive Tourismus 2025“
 Die von dwif consulting erstellte Prognose („Hamburg - Perspektive Tourismus 2025“) geht im realistischen Szenario von
21,9 Mio. Übernachtungen im Jahr 2025 aus.
 Dabei wird von 2015 - 2020 zunächst von einem jährlichen Wachstum des Übernachtungsaufkommens um 6,3 % und von
2021 - 2025 mit einer niedrigeren Zuwachsrate von +4,8% p.a. ausgegangen1).
 Diese Prognose bildet die Grundlage für die Ableitung des künftigen Bedarfs an zusätzlichen Hotelkapazitäten, der nachfolgend
dargestellt wird.
126
Zusätzlicher Bedarf an Hotelkapazitäten unter Berücksichtigung der Zimmerauslastung
 Der im Rahmen der Studie „Hamburg – Perspektive Tourismus 2025“ (dwif consulting) aus der Prognose des Übernachtungsvolumens abgeleitete Bedarf an zusätzlichen Beherbergungskapazitäten basiert auf der Prämisse, dass die Auslastung der
Kapazitäten künftig durch zusätzliche Hotelbetriebe nicht nur gefestigt, sondern sogar nachhaltig gesteigert werden kann. Es ist
davon auszugehen, dass die Hotellerie in Hamburg bis 2025 im Hinblick auf die Zimmerauslastung Werte zwischen 75 % und 80 %
realisieren kann und somit das Topniveau, das sie jetzt schon bundesweit verzeichnet, in den kommenden 10 Jahren festigen
und weiter ausbauen kann.
 Es wird demnach von einem notwendigen, aber für die Hotelbranche „gesunden“ Wachstum ausgegangen, das durch die Gewinnung
neuer Zielgruppen und zusätzlicher Übernachtungsgäste entsprechend hohe Auslastungswerte der Hotelbetriebe gewährleistet.
127
Ableitung des Bedarfs und Potenzials neuer
Hotelbetriebe und -zimmer in Hamburg bis 2025
Bedarf bis 2025: zusätzlich ca. 36.000 Betten gegenüber dem Jahr 2014
Dies entspricht etwa ca. 18.000 neuen Hotelzimmern
(Annahme: 100 % Doppelzimmer) bis 2025
 Es sei angemerkt, dass neue Hotels unterschiedliche Größenordnungen (Zimmerkapazitäten) aufweisen werden;
ausdrücklich ist daher nochmals auf den speziellen und hohen Bedarf (gerade im MICE-Segment) an größeren Hotels
(ab 300 Zimmern) im Hamburger Hotelmarkt hinzuweisen, die u.a. zur Gewinnung großer internationaler Kongresse
beitragen und so die Internationalisierung der Übernachtungsnachfrage in der Hansestadt nachdrücklich forcieren
können.
Quelle: „Hamburg - Perspektive Tourismus 2025“ dwif consulting,
Einschätzungen / Bewertungen ghh consult.
128
8. Derzeitiges Angebot und künftiger Bedarf
im Hamburger Hotelmarkt
129
Einschätzung derzeitiges Angebot und künftiger Bedarf im
Hotelmarkt Hamburg nach Zielgruppen und Themenwelten
 Auf der Grundlage der Hotelmarktanalyse sowie unter Heranziehung speziell der in der Studie „Hamburg - Perspektive
Tourismus 2025“ dargelegten Meilensteine der künftigen touristischen Entwicklung und der Rahmenfaktoren erfolgt nachfolgend
eine Einschätzung des derzeitigen Angebotes und des künftigen Bedarfs im Hotelmarkt Hamburg, wobei sowohl eine strukturelle
Unterteilung nach Hotelkategorien als auch insbesondere nach Zielgruppen, -märkten und Themenwelten vorgenommen wird.
 Die einzelnen Zielgruppen, Zielmärkte und Themenwelten wurden dabei auf der Grundlage der in der Studie „Perspektive 2025“,
der derzeitigen und künftigen Potenziale der Destination Hamburg sowie auf der Basis der identifizierten Defizite im Hotelmarkt
Hamburg „definiert“. Dies gilt im späteren Verlauf des vorliegenden Hotelbedarfsplans auch für die Ableitung entsprechender
Hoteltypen und -kategorien.
 „An dieser Stelle sei angemerkt, dass Hotels im Sinne eines ausgewogenen Portfolio-Mixes und einer entsprechenden Risikostreuung immer auf mehrere Zielgruppen ausgerichtet sind, die sich sowohl aus Leisure-Gästen (Musical-, Kulturevents-Reisen,
Städtepauschalreisen, Kreuzfahrtgäste etc.) sowie aus Business-Gästen (MICE / Kongresse & Tagungen, Geschäftsreisende)
zusammensetzen können (je nach Standort, Hotelkonzept etc. mit unterschiedlichen Gewichtungen der einzelnen Zielgruppen). Wenn
also im weiteren Verlauf der vorliegenden Studie die Begriffe „Business“ und „Leisure“ verwendet werden, so ist hier jeweils ein
Schwerpunkt in der Ausrichtung, nicht aber eine ausschließliche Fokussierung auf nur ein Segment (Zielgruppe) gemeint.“.
 Die nachfolgende Visualisierung in Form einer Matrix zeigt jeweils auf der linken Seite die Ausprägung des jeweiligen Kriteriums
im Hamburger Hotelmarkt und auf der rechten Seite den künftigen Bedarf.
130
Einschätzung derzeitiges Angebot und künftiger Bedarf im
Hotelmarkt Hamburg nach Zielgruppen und Themenwelten
Aktuelles Angebot
hoch
mittel
gering
Bedarf / Potenzial
gering
mittel
hoch
Volumen & Struktur Luxus-Hotellerie
Volumen & Struktur 5-Sterne-Hotellerie
Volumen & Struktur 4-Sterne-Hotellerie
Volumen & Struktur Mittelklasse-Segment (3*)
Volumen & Struktur Low Budget-Segment (1-2*)
Volumen & Struktur Markenhotellerie, internat. Brands
Zusammengefasst liegen der Einschätzung des künftigen Bedarfs und Potenzials folgende wesentlichen Kriterien und Aspekte zugrunde:
• Mit Hotels der gehobenen Kategorien - in Verbindung mit prestigeträchtigen Brands - wird es nachhaltig gelingen, lukrative, kaufkraftstarke
Gästezielgruppen (beispielsweise aus dem arabischen oder asiatischen Raum) zu gewinnen, die entsprechende wirtschaftliche Effekte
für den Tourismus in Hamburg mit sich bringen.
• Mit dem künftigen Fokus auf Hotels der gehobenen Kategorie wird der strategischen Zielsetzung von Hamburg Tourismus Rechnung
getragen, die oben angesprochenen kaufkraftstarken Gästezielgruppen für die Freie und Hansestadt verstärkt zu akquirieren.
• Darüber hinaus zahlt eine Ausweitung der Hotelkapazitäten in den gehobenen Qualitätssegmenten auf das Konto des MICE-Segments
ein und trägt nachhaltig dazu bei, den Kongressstandort Hamburg im Wettbewerb zu stärken und aufzuwerten.
Quelle: Untersuchungen und Bewertungen ghh consult
131
Einschätzung derzeitiges Angebot und künftiger Bedarf im
Hotelmarkt Hamburg nach Zielgruppen und Themenwelten
 Für die einzelnen Segmente (Zielgruppen, -märkte, Themenwelten) kann auf der Grundlage der Analyse des Hotelmarktes Hamburg
und des zukünftigen Bedarfs und Potenzials folgende Bewertung und Einschätzung gegeben werden:
Schwerpunkt „MICE / Business“
 „Tagungen & Kongresse, MICE“: Hier hat Hamburg noch deutliche, nicht ausgenutzte Potenziale; insbesondere im Bereich großer
internationaler Kongresse etwa bedarf es jedoch Hotels mit entsprechend großen Zimmer- und Kongresskapazitäten. Der MICEMarkt stellt nicht nur für Deutschland, sondern auch speziell für Hamburg einen nachhaltigen Motor für die kommenden 10 Jahre dar
und soll laut strategischer Zielsetzung des Hamburg Convention Bureau bzw. von Hamburg Tourismus deutlich ausgebaut werden.
 „Business / Geschäftsreisen“: Der Bedeutung als Wirtschaftsmetropole wird das derzeitige Hotelangebot noch nicht gänzlich
gerecht; der Bedarf und das Potenzial werden hier in den kommenden 10 Jahren nachhaltig hoch und stabil bleiben.
 „Longstay“: Dieses auf Geschäftsreisende mit einem längerfristigen Aufenthalt in Hamburg (etwa im Rahmen von langfristigen
Projekten) bezogene Segment ist derzeit noch unterrepräsentiert; hier ist ein entsprechendes Potenzial und ein Bedarf gegeben
(für entsprechende Hotelkonzepte, etwa Serviced Apartments). Erfahrungen zeigen, dass die Nachfrage neuere, zeitgemäße
Konzepte und Angebote mit entsprechenden Brands (z. B. Adagio) in diesem Segment entsprechend honoriert und dass dieses damit
auch für Projektentwickler und Investoren von zunehmendem Interesse ist.
„Patientenhotels“: Mit Patientenhotels werden Begleitpersonen, aber auch Selbstzahler und Privatpatienten gezielt angesprochen;
durch seine Vielzahl an herausragenden Kliniken und der damit vertretenen Kompetenz besitzt Hamburg hier bei derzeit noch geringem
Hotelangebot ein durchaus mittelhohes Potenzial für die kommenden Jahre. Anmerkung: Mit „Patientenhotels“ sind nicht Hotels
gemeint, die kaufkraftstarke Gästegruppen insbesondere aus den arabischen Ländern im Rahmen von medizinischen Check-ups
frequentieren und solche Aufenthalte beispielsweise mit Shopping hochwertiger Konsumgüterartikel (Präferenz entsprechender LuxusLabels) verbinden. Hierfür wählen die genannten Gästegruppen vorwiegend Hotels der gehobenen Kategorien mit internationalen
Brands.
132
Einschätzung derzeitiges Angebot und künftiger Bedarf im
Hotelmarkt Hamburg nach Zielgruppen und Themenwelten
„Schnittmenge“: Sowohl „Business / MICE“ als auch „Leisure“
 „Design- & Boutique-Hotels“: Sowohl Geschäfts- als auch Leisure-Reisende mit individuellen Ansprüchen und Präferenzen bevorzugen Hotels mit besonderem Ambiente und Design, mit individueller Atmosphäre und einzigartigem Charakter. Gerade herausragende Städtereisedestinationen wie Hamburg verfügen hier über ein entsprechend hohes Potenzial, das derzeit noch nicht
ausgeschöpft wird. Hier ist ein mittlerer bis hoher Bedarf für Hamburg vorhanden im Hinblick auf neue Design- und Boutique-Hotels.
 „Low Budget“: Für preisbewusste Geschäfts- und Privatreisende gibt es in Hamburg schon ein großes Angebot an entsprechenden
Low-Budget-Hotels im 1- und 2-Sterne-Bereich. Für die kommenden 10 Jahren besteht hier ein geringer bis mittlerer Bedarf an
neuen Betrieben.
Nachfolgende Matrix zeigt für jedes einzelne Zielgruppensegment (Zielmärkte, Themenwelten), inwieweit das derzeitige Hotelangebot
in Hamburg bereits ausgeprägt ist und welcher Bedarf sowie welches Potenzial für die kommenden 10 Jahre zuzuordnen ist.
133
Einschätzung derzeitiges Angebot und künftiger Bedarf im
Hotelmarkt Hamburg nach Zielgruppen und Themenwelten
Aktuelles Angebot
hoch
mittel
gering
Bedarf / Potenzial
gering
mittel
hoch
Zielgruppe / Themenwelt „Tagungen & Kongresse, MICE“
Zielgruppe / Themenwelt „Business / Geschäftsreisen“
Zielgruppe / Themenwelt „Longstay / Boarding“
Zielgruppe / Themenwelt „Patientenhotels “
Zielgruppe / Themenwelt „Low Budget“
Zielgruppe / Themenwelt „Design & Boutique Hotels“
 Kongress-/MICE-Segment mit hohem Potenzial und speziell im Bereich internationaler Kongresse mit hohem Aufholbedarf.
Weiterhin hoher Bedarf im Bereich Businesshotellerie (u.a. auch mit speziellen Konzepten im Bereich Longstay).
 Im Leisure-Bereich nachhaltiger Bedarf in speziellen Segmenten, in denen Hamburg u.a. eine Alleinstellung besitzt.
Quelle: Untersuchungen und Bewertungen ghh consult
134
9. Präferenzen verschiedener Zielgruppen im Hinblick
auf Hotelkategorien in Hamburg
135
Präferenzen verschiedener Zielgruppen im Hinblick
auf Hotelkategorien in Hamburg
 Auf der Grundlage vorliegender Untersuchungen (etwa von Hamburg Tourismus GmbH bzgl. Kreuzfahrtgäste, Studie Kongresshotel
Hamburg von Drees & Sommer, Hamburg – Perspektive Tourismus 2025 von dwif consulting, Maßnahmenpapier zur Internationalisierung von dwif consulting), Recherchen und Einschätzungen von ghh consult werden nachfolgend die Präferenzen von klar
eingrenzbaren Zielgruppen und Zielmärkten im Hinblick auf das Hotelangebot in Hamburg und hier zunächst speziell hinsichtlich der
Hotelkategorie dargelegt.
 Dabei werden zunächst folgende Zielgruppen /-märkte in den Vordergrund gestellt:
 Städtereisen (nationale und internationale Zielgruppen und -märkte)
 Musicalreisen (insbesondere Zielgruppen und -märkte aus dem nationalen Bereich), Kulturevent-Reisen (insbesondere bei
hochwertigen Kulturevent-Reisen auch internationale Zielmärkte von Bedeutung)
 Kreuzfahrtgäste (insbesondere Zielgruppen und -märkte aus dem nationalen Bereich; aus dem internationalen Bereich
sind insbesondere die Zielmärkte Österreich und Schweiz von Relevanz in diesem Segment)
 MICE / Tagungen und Kongresse - promotable Geschäftsreisen (Schwerpunkt: nationale Zielgruppen und -märkte, bei
großen internationalen Kongressen hoher Anteil internationaler Zielgruppen und -märkte)
 Business - nicht promotable Geschäftsreisen (Schwerpunkt nationale Zielgruppen und -märkte; aufgrund der starken
Bedeutung des Wirtschaftsstandortes Hamburg jedoch auch signifikanter Anteil internationaler Zielgruppen und -märkte)
136
Zielgruppe „Städtereisen“
 Städtereisen stellen seit Jahren ein Boom-Segment im Deutschlandtourismus dar; es ist davon auszugehen, dass dies – besonders
bei attraktiven Destinationen wie Hamburg – auch in den kommenden 10 Jahren so bleiben wird.
 Im Segment „Städtereisen“ wurde das Hotelangebot verschiedener Reiseveranstalter bei Städte-Pauschalreisen nach Hamburg
untersucht und ausgewertet. Dabei wurden insgesamt 65 verschiedene Hotels in Hamburg in die Untersuchung einbezogen, die von
vier verschiedenen Reiseveranstaltern bei entsprechenden Pauschalreisen angeboten werden (Anmerkung: Von den insgesamt 65
Hotels werden 28 Hotels von mindestens zwei der vier Reiseveranstalter angeboten).
 Dabei zeigt sich mit einem Anteil von fast der Hälfte (49%) eine deutliche Dominanz der 4-Sterne-Kategorie, gefolgt vom 3-SterneSegment (37%). Die 5-Sterne-Kategorie spielt mit 11 % eine deutlich wichtigere Rolle als das Low-Budget-Segment (nur 3%).
Angebotene Hotels in Hamburg bei Städte-Pauschalreisen nach Kategorien
11%
5 Sterne
49%
4 Sterne
37%
3 Sterne
3%
2 Sterne
0%
10%
20%
30%
40%
Quelle: Recherche ghh consult, 65 angebotene Hotels in Hamburg bei
Städte-Pauschalreisen von 4 Reiseveranstaltern (Berge & Meer,
Neckermann-Reisen, Thomas Cook, Ameropa) .
50%
137
Zielgruppe „Musicalreisen“, „Kulturevent-Reisen“
 Zur genaueren Eingrenzung der Präferenzen im Segment „Musicalreisen“ und „Kulturevent-Reisen“ wurden die Hotelkategorien jener
Hotels ausgewertet, die von Reiseveranstaltern bei Musical-Pauschalreisen nach Hamburg angeboten werden.
 Hier führt die 4-Sterne-Kategorie mit 63 % noch eindeutiger als im Segment „Städtereisen“; nur knapp mehr als ein Viertel der Hotels
sind im 3-Sterne-Bereich angesiedelt. Der 5-Sterne- und der 2-Sterne-Bereich haben mit jeweils 5 % den gleichen (geringen) Anteil.
 Bei hochwertigen Kulturevent-Reisen (z. B. Elbphilharmonie) werden die oberen Hotelkategorien (4 / 5 Sterne) bevorzugt gebucht;
über alle Kulturevent-Reisen (vom Rock-Pop-Konzert bis zur Elbphilharmonie) ist von einer analogen Verteilung wie bei MusicalPauschalreisen auszugehen, wie nachfolgende Grafik veranschaulicht:
Angebotene Hotels in Hamburg bei Musical-Pauschalreisen nach Kategorien
5%
5 Sterne
63%
4 Sterne
27%
3 Sterne
5%
2 Sterne
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Quelle: Recherche ghh consult, 19 angebotene Hotels in Hamburg bei
Musical-Pauschalreisen von 3 Reiseveranstaltern (TUI, Tchibo/Aovo Reisen,
Smartreisen24.de).
70%
138
Zielgruppe „Kreuzfahrtgäste“
 Im Zielgruppensegment der Kreuzfahrtgäste wurden von der Hamburg Tourismus GmbH umfangreiche Gästebefragungen im Hinblick
auf vor- und nachgeschaltete Aufenthalte (Übernachtungen) in Hamburg durchgeführt. Dabei ergibt sich ein sehr hohes Potenzial von
von 39% der Befragten, die an einem Aufenthalt in Hamburg im Rahmen einer Kreuzfahrt interessiert sind.
 Die überwiegende Mehrheit jener Kreuzfahrtgäste, die an einem Aufenthalt vor und/oder nach der Kreuzfahrt in Hamburg interessiert
sind, würde die 4-Sterne-Kategorie wählen (knapp 60%). An zweiter Stelle steht mit weniger als einem Drittel die 3-Sterne-Kategorie.
 Die 5-Sterne-Kategorie spielt mit 5 - 10 % eine deutlich wichtigere Rolle als das mit 1-3 % zu vernachlässigende Segment der
Low-Budget-Hotellerie (1-2 Sterne).
Bevorzugte Hotelkategorie von Kreuzfahrtgästen bei Aufenthalt vor & nach der Kreuzfahrt in Hamburg
10%
5 Sterne
5%
59%
58%
4 Sterne
Aufenthalt vor
Kreuzfahrt
27%
31%
3 Sterne
2 Sterne
3%
3%
1 Stern
1%
3%
0%
10%
Aufenthalt nach
Kreuzfahrt
20%
30%
40%
50%
Quelle: Kreuzfahrtanalyse Hamburg Tourismus GmbH 2013.
60%
139
Zielgruppe „MICE / Tagungen und Kongresse,
promotable Geschäftsreisen“
 Deutschlandweit dominiert innerhalb der Tagungshotellerie das 3-Sterne-Segment, das mit 57 % mit Abstand am meisten gebucht
wird, einerseits bedingt durch das Gesamtangebot der Hotellerie in Deutschland, andererseits bedingt durch die Vielzahl an kleineren
Veranstaltungen insbesondere im Fort- und Weiterbildungsbereich.
 In der MICE-Destination Hamburg stellt sich eine weitaus höhere Präferenz in der 4-Sterne-Kategorie sowie eine höhere Bedeutung
des 5-Sterne-Segments dar; große internationale Kongresse etwa benötigen hier entsprechend große Kapazitäten in adäquatem
Standard. Hieraus lassen sich nachhaltige Rückschlüsse für den künftigen Bedarf in dieser Zielgruppe bzw. in diesem Zielmarkt ziehen.
Tagungshotellerie in Deutschland nach Kategorien 2014/2015
Quelle: ghh consult / Tagungs- und Kongressmarkt Deutschland 2015.
Präferenzen Zielgruppe Tagungen und Kongresse in Hamburg
Quelle: Einschätzung ghh consult für den MICE-Markt Hamburg.
140
Zielgruppe „Business / nicht promotable Geschäftsreisen“
 Bei mehr als der Hälfte (54%) der Geschäftsreisen in Deutschland wird nach Untersuchungen des Verbands Deutsches Reisemanagement e.V. (VDR) die 3-Sterne-Kategorie gebucht; gut ein Drittel (33%) zieht die 4-Sterne-Kategorie vor. Das Low-BudgetSegment (1-2 Sterne) spielt mit 6 % eine deutlich größere Rolle im deutschen Geschäftsreiseverkehr als die 5-Sterne-Kategorie.
 In Hamburg ist von einer deutlich stärkeren Bedeutung der 4-Sterne-Hotellerie im Segment „Business“ auszugehen; ebenso ist der
5-Sterne-Bereich stärker einzustufen. Dagegen haben die 3-Sterne und Low-Budget-Segmente etwas geringere Anteile als im
deutschlandweiten Geschäftsreiseverkehr.
Präferenzen von Geschäftsreisenden hinsichtlich Hotelkategorie in Deutschland und in Hamburg 2014 / 2015
3%
5%
5 Sterne & 5 Sterne Superior
Deutschland
34%
4 Sterne & 4 Sterne Superior
40%
54%
3 Sterne & 3 Sterne Superior
Hamburg
48%
6%
4%
1 - 2 Sterne
3%
3%
Andere Beherbergungsarten
0%
10%
20%
30%
40%
Quelle: Werte Deutschland: VDR ; Werte Hamburg: Einschätzung ghh consult.
50%
60%
141
10. Ableitung des Bedarfs an neuen Hotelzimmern
in Hamburg bis 2025 nach Hoteltypen und -kategorien
142
10.1 Einteilung des Bedarfs an neuen Hotelzimmern
nach Zielgruppen und Zielmärkten (Cluster)
 Nachfolgendes Schaubild zeigt nochmals eine grundsätzliche Unterteilung der Zielgruppen, die im Hinblick auf den Bedarf an zusätzlichen Hotelzimmern in Hamburg relevant sind. Allgemein wird zunächst nach „MICE / Business“ und „Leisure“ differenziert, wobei
diesen beiden Bereichen dann jeweils die in der vorherigen Matrix aufgeführten (Unter-)Zielgruppen zugeordnet sind.
 Wie bereits oben erwähnt, sind Hotels im Sinne eines ausgewogenen Portfolio-Mixes und einer entsprechenden Risikostreuung
immer auf mehrere Zielgruppen ausgerichtet, die sich sowohl aus dem „MICE / Business“-Bereich (MICE / Kongresse & Tagungen,
Geschäftsreisen) als auch aus dem „Leisure“-Bereich (Musical- /Städtepauschalreisen, Kreuzfahrtgäste etc.) zusammensetzen können
(je nach Standort, Hotelkonzept etc. mit unterschiedlichen Gewichtungen der einzelnen Zielgruppen).
 Wenn also im Sinne einer Clusterbildung die Begriffe „MICE / Business“ und „Leisure“ verwendet werden, so ist hier jeweils ein
Schwerpunkt in der Ausrichtung, nicht aber eine ausschließliche Fokussierung auf nur ein Segment (Zielgruppe) gemeint.
 Nachfolgendes Schaubild weist dem Bereich „MICE / Business“ einen höheren Bedarf an zusätzlichen Hotelkapazitäten bis 2025 zu
als dem Bereich „Leisure“. Dies bedeutet zunächst nicht, dass der Leisure-Bereich künftig eine geringere Rolle spielt. Der Trend zu
Städtereisen und die Bedeutung der Destination Hamburg für Privatreisende bleiben weiterhin bestehen. Das starke, noch nicht ausgeschöpfte Potenzial im MICE-Segment muss ebenfalls bedient werden; ebenso kann jedes Hotel mit Fokus auf „MICE / Business“
auch von Privatreisenden (Leisure-Segment) gebucht werden. Insofern ist nochmals zu unterstreichen, dass ein Hotelkonzept sich
immer an einem breiten Zielgruppenportfolio orientiert und gerade im Hotelmarkt Hamburg den wichtigen Leisure-Bereich immer
auch mit einbezieht.
 Schnittmengen ergeben sich etwa beim Segment „Wellness“, das sowohl von Business- als auch von Leisure-Gästen in Anspruch
genommen wird; ähnlich verhält es sich beispielsweises bei Boutique- und Designhotels.
143
Einteilung des Bedarfs an neuen Hotelzimmern
nach Zielgruppen und Zielmärkten (Cluster)
Bedarf an neuen Hotelzimmern bis 2025 nach Zielgruppen und -märkten (Cluster)
Leisure
MICE / Business
 (große) Kongresse
 Familien
 Business, Tagungen
 Musicals / Kultur-Events
 Business (Longstay)
 Individuelle BusinessGäste
 Preisbewusste BusinessGäste
z. B.
Wellness,
Boutiqueund Designhotels
 Individuelle Leisure-Gäste/
Städtereisende
 Kreuzfahrtgäste
 Preisbewusste Leisure-Gäste /
Städtereisende
 Patienten
Quelle: ghh consult
144
Best-Practice: Estrel Hotel & Convention Center in Berlin,
Europas größtes Kongresshotel
 Der vorliegende Hotelbedarfsplan arbeitet beim quantitativen Bedarf an neuen Hotelzimmern im Hinblick auf unterschiedliche
Hoteltypen mit jeweils durchschnittlichen (plausiblen, wirtschaftlich sinnvollen) Durchschnittswerten. Diese sind jedoch nur Ausdruck
einer im Einzelfall jeweils gegebenen, teilweise sehr hohen Bandbreite, was die tatsächliche Zimmerkapazität je nach Standort und
Hoteltyp (-konzept) angeht. Demonstriert werden soll dies anschaulich am Best-Practice-Beispiel des Estrel Hotel & Convention
Centers Berlin, das mit 1.125 Zimmern und einem umfangreichen, direkt ans Hotel angebundenen Kongress- und Eventbereich
(60 Veranstaltungsräumen mit insgesamt 15.000 m2 Veranstaltungsfläche) Europas größtes Hotel- und Kongresszentrum ist. Der
Hoteltyp „Kongresshotel“ kann im Einzelfall demnach eine sehr hohe Zimmerkapazität aufweisen, die durch einen bloßen Durchschnittswert nicht zum Ausdruck gebracht wird.
 Auch wenn solch ein Konzept nicht einfach 1:1 auf eine andere Stadt bzw. einen anderen Standort zu übertragen ist, könne es sich für
Hamburg durchaus als sinnvoll erweisen, konzeptionell in diese Richtung zu denken und sich etwa bei der Ansiedlung eines größeren
Kongresshotels an den Erfolgsfaktoren des Estrel Hotels („Alles unter einem Dach“) zu orientieren.
Beispiel großes Kongresshotel: Estrel Hotel & Convention Center, Berlin
Quelle (Foto): rbb-online.de
145
10.2 Übersetzung des Bedarfs nach Zielmärkten /
Themenwelten in Bedarf nach Hoteltypen
 Nachdem der Bedarf an neuen Hotelkapazitäten in Hamburg zunächst nach Zielgruppen, -märkten und Themenwelten differenziert
und systematisiert wurde, erfolgt nun der Transfer und die Übersetzung des Bedarfs nach Hoteltypen.
 Es sei nochmals angemerkt, dass jedes Hotel, jeder Hoteltyp immer durch verschiedene Zielgruppen ausgelastet wird, die sowohl
aus dem Business- als auch aus dem Leisure-Segment kommen. So werden etwa Low-Budget-Hotels sowohl von preisbewussten
Business- als auch von preisbewussten Leisure-Gästen belegt; Kreuzfahrt- oder Musicalgäste haben die Wahl, ob sie in ein
Kongresshotel, ein Design-/Boutiquehotel oder aber beispielsweise ein exklusives Luxushotel buchen.
 Insgesamt werden 11 Hoteltypen definiert, die im Einzelfall nochmals nach unterschiedlichen Kategorien differenziert werden.
So wird der Bedarf des Hoteltyps „Kongresshotel“ beispielsweise sowohl für die 5-Sterne- als auch für die 4-Sterne-SuperiorKategorie eingeschätzt und quantifiziert.
 Für jeden Hoteltyp wurde - auch und besonders im Hinblick auf weitere Berechnungen von Richtwerten hinsichtlich erforderlicher
Flächen (BGF) - eine durchschnittliche Zimmerkapazität zugrunde gelegt. Hierbei ist nochmals sehr deutlich hervorzuheben, dass
im Einzelfall jeweils eine durchaus sehr hohe Bandbreite möglich bzw. sinnvoll ist. Gerade etwa bei Kongresshotels sind durchaus
deutlich höhere Zimmerkapazitäten im Einzelfall notwendig und sinnvoll, als dies durch den Durchschnittswert ausgedrückt wird.
 Nachfolgende Tabelle führt somit die 11 Hoteltypen mit jeweiliger Kategorie, durchschnittlicher Zimmerkapazität, durchschnittliche
Anzahl zusätzlicher Hotels in Hamburg und Gesamtzimmerbedarf bis 2025 auf.
146
Definition und Charakterisierung der wesentlichen
und relevanten Hoteltypen
Es wurde bereits hervorgehoben, dass Hotels immer durch unterschiedliche Zielgruppen ausgelastet werden und sich somit im
Hinblick auf die Ausrichtung auf verschiedene Zielgruppen „Überschneidungen“ ergeben. Daher ist die nachfolgende Ableitung des
Bedarfs von unterschiedlichen Hoteltypen nicht als ausschließliche Ausrichtung auf einen Zielmarkt, eine Zielgruppe bzw. eine
Themenwelt zu verstehen.
Nachfolgend werden zunächst die auf der Grundlage der gebildeten Cluster im Zielgruppenbereich relevanten
und wesentlichen Hoteltypen kurz definiert bzw. charakterisiert (vgl. hinsichtlich jeweils relevanter Zielmärkte auch S. 135):
 Im Hinblick auf die Bezeichnungen „Kongresshotel“ sowie „Konferenzhotel“ werden im Einklang mit dem Hamburg Convention Bureau
(HCB) folgende Definitionen zugrunde gelegt: „Kongresshotel“ bezeichnet ein Hotel in der Nähe des CCH (zur Unterbringung von
Teilnehmern von Kongressen im CCH); „Konferenzhotel / Tagungshotel“ bezeichnet eine „Everything under one roof“-Lösung, also
ein Hotel, das die Unterbringung der Teilnehmer und die Durchführung der Veranstaltung im selben Haus ermöglicht.
 „Business-/Tagungshotel“ bezeichnet einen Hoteltyp, der speziell den Anforderungen von Geschäftsreisenden und Tagungsgästen
gerecht wird. Tagungsräume sind in diesen Hotels vorhanden, im Gegensatz zu den vorher beschriebenen Hoteltypen „Kongresshotel“
und „Konferenzhotel“ liegt hier der Fokus jedoch nicht (notwendigerweise) auf größeren Veranstaltungen und entsprechend großen
Veranstaltungskapazitäten.
 „Business / Longstay“: Diese Hotels (etwa Serviced Apartments, Boardinghäuser etc.) werden ebenfalls vordergründig den
Bedürfnissen von Geschäftsreisenden gerecht; mit ihrem Zimmerkonzept (Apartments, Kitchenette etc.) sind sie besonders für
Langzeitaufenthalte (z. B. Geschäftsreisende, die sich im Rahmen von längerfristigen Projekten in Hamburg aufhalten) geeignet.
147
Definition und Charakterisierung der wesentlichen
und relevanten Hoteltypen
 „Design-/Boutiquehotels“ sind Hotels mit individuellem Design und Ambiente, die sich von standardisierten Hotels (z. B. Kettenhotels)
abgrenzen und individuell geführt werden. Sie sprechen Leisure-Gäste, aber auch Geschäftsreisende mit individuellen Ansprüchen
und Präferenzen an.
 „Low-Budget-Hotels“: „Preisgünstige Hotels“ (im 1-2-Sterne-Segment) sowohl für Geschäfts- als auch für Privatreisende, meist
nur als „Bed & Breakfast“-Konzept (Übernachtung und Frühstück, keine weiteren Angebote bzw. Leistungen im Hotel).
 „Patientenhotel“: Hotels in Nähe einer Klinik (bzw. auf dem Gelände einer Klinik), in dem sowohl sogenannte „Low-Care-Patienten“
(Patienten mit geringem Pflege- bzw. ärztlichem Betreuungsbedarf) als auch Angehörige von Patienten untergebracht werden können.
 Die nachfolgende Einteilung nach Hoteltypen basiert auf den vorher dargestellten „Clustern“ im Hinblick auf die Zielgruppen und
-märkte und ordnet den Hoteltypen den eingeschätzten Bedarf an zusätzlichen Zimmern zu. Dabei wird den einzelnen Hoteltypen
auch jeweils eine Kategorie (bzw. in einzelnen Fällen eine „Range“ von Hotelkategorien, z. B. 3-4 Sterne) zugeordnet; diese gibt
im Rahmen des Hotelbedarfsplans nähere Anhaltspunkte hinsichtlich Flächenbedarf sowie potenzielle und adäquate Brands
(Hotelmarken, Hotelgesellschaften), die für die jeweiligen Hoteltypen in Frage kommen bzw. denkbar sind.
148
Übersetzung des Bedarfs nach Zielmärkten & Zielgruppen
in Bedarf nach Hoteltypen
 Nachfolgend werden den Hoteltypen jeweils die oben aufgeführten Zielgruppen (sowie Zielmärkten) schwerpunktmäßig zugeordnet:
Hoteltyp
Business / Tagung
/ ExklusivIndividual
Kategorie
5*Superior
(Luxus)
Zielgruppen /-märkte (Schwerpunkte)
Tagungen, Meetings, individuelle (anspruchsvolle Businessgäste, Wellness & Spa, Kreuzfahrtgäste,
individuelle (anspruchsvolle) Leisure-Gäste. Zielmärkte: national und signifikanter Anteil international.
Zimmer
gesamt
800
Kongresshotel,
Konferenz-/
Tagungshotel
5*
Kongresse, Tagungen, Meetings, Businessgäste, Musicals / Kultur-Events, Kreuzfahrtgäste.
Zielmärkte: national und signifikanter Anteil international.
1.500
Business / Tagung
5*
Tagungen, Meetings, Businessgäste, Musicals /Kultur-Events, Kreuzfahrtgäste, individuelle LeisureGäste. Zielmärkte: national und signifikanter Anteil international.
1.900
Kongresshotel,
Konferenz-/
Tagungshotel
4*Superior
Kongresse, Tagungen, Meetings, Businessgäste, Musicals / Kultur-Events, Kreuzfahrtgäste,
individuelle Leisure-Gäste. Zielmärkte: national dominierend, jedoch signifikanter Anteil international.
2.000
Business / Tagung
4*Superior
Kongresse, Tagungen, Meetings, Businessgäste, Musicals / Kultur-Events, Kreuzfahrtgäste,
individuelle Leisure-Gäste. Zielmärkte: national dominierend, jedoch signifikanter Anteil international.
2.000
Business /
Longstay
3-4*
Business (Longstay), Familien, individuelle Leisure-Gäste. Zielmärkte: insbes. national
1.750
Business /
Stadthotel
3-4*
Musicals / Kultur-Events, Familien, Business / Tagungen, Meetings. Zielmärkte: insbesondere
national.
1.750
Individuelle Businessgäste, individuelle Leisure-Gäste, Kreuzfahrtgäste, Musicals,
Wellness & Spa. Zielmärkte: vor allem national.
2.000
Business / Tagungen, Meetings, Musicals / Kultur-Events, Kreuzfahrtgäste. Fokus Zielmärkte:
Schwerpunkt national.
2.700
Design/Boutiquehotel
Business / Tagung
Patientenhotel
Low-Budget-Hotel
Gesamt
4* (5*)
3*
3-4*
2*
Patienten & Begleitpersonen. Fokus Zielmärkte: vor allem national.
Preisbewusste Business- und Leisure-Gäste, Familien. Fokus Zielmärkte: vor allem national.
400
1.200
18.000
149
Übersetzung des Bedarfs nach Zielmärkten / Themenwelten
in Bedarf nach Hoteltypen
 Für die kommenden 10 Jahre, bis zum Jahr 2025, wird der Gesamtbedarf von rund 18.000 zusätzlichen Hotelzimmern wie folgt
nach Hoteltypen und -kategorien differenziert:
Bedarf an neuen Hotelkapazitäten in Hamburg bis 2025 nach Hoteltypen
Hoteltyp (Schwerpunkt)
Business / Tagung / Exklusiv-Individual
Kongresshotel / Konferenzhotel
Business / Tagung
Kongresshotel / Konferenzhotel
Business / Tagung
Business / Longstay
Business / Stadthotel
Design / Boutiquehotel
Business / Tagung
Patientenhotel
Low Budget
Gesamt
Kategorie
5 Superior
5
5
4 Superior
4 Superior
3- 4
3- 4
4
3
3- 4
2
Zimmer
gesamt
800
1.500
1.900
2.000
2.000
1.750
1.750
2.000
2.700
400
1.200
18.000
Quelle: ghh consult
 Die auf der nachfolgenden Seite per Grafik illustrierte Verteilung des Bedarfs an neuen Hotels bzw. Hoteltypen nach Hotelkategorien
orientiert sich sehr eng an der derzeitigen Angebotsstruktur und hier identifizierten Defiziten sowie an den strategisch wichtigen
künftigen Gästezielgruppen und deren Anforderungen und Präferenzen.
150
Bedarf an neuen Hotels (Hoteltypen) nach Kategorien
 Nachfolgende Grafik veranschaulicht den Bedarf an neuen Hotelzimmern in Hamburg bis 2025 nach Kategorien auf der Grundlage
der vorhergehenden Systematisierung nach Hoteltypen. Auch dieses Schaubild ist als Priorisierung auf Basis der strategischen Ziele
des Tourismus in Hamburg mit einer entsprechenden Signalwirkung zu verstehen. Projektentwickler und Investoren etwa bevorzugen
oftmals im Hinblick auf die Renditeerwartung lukrative Low-Budget-Projekte im 2-Sterne-Segment; der Hotelbedarfsplan zeigt
jedoch einen eindeutig höheren Bedarf etwa in den Premium-Segmenten (4 Sterne Superior und höher) auf. Während die Renditemöglichkeiten bei Low-Budget-Hotels mit Brands wie z. B. Motel One deutlich über 8 Prozent oder sogar im zweistelligen Bereich
liegen können, ist dies bei Hotels der gehobenen Kategorien zwar nicht der Fall. Es gibt aber eine Reihe von Investoren, die unter
bestimmten Voraussetzungen (langfristiger Pachtvertrag mit bonitätsstarker Betreibergesellschaft) auch mit einer Renditeerwartung
von ca. 5 - 6 % zufrieden sind und entsprechende Investitionen tätigen.
Bedarf an neuen Hotelzimmern in Hamburg bis 2025 nach Hotelkategorien
22%
25%
22%
19%
20%
15%
15%
11%
10%
7%
4%
5%
0%
5* Superior
(Luxus)
5 Sterne
Quelle: ghh consult
4* Superior
4 Sterne
3-4
Sterne
3 Sterne
2 Sterne
151
Konsequenzen aus dem vorgeschlagenen Szenario
im Hinblick auf Hoteltypen und -kategorien
 Die oben dargestellte Verteilung des Bedarfs an neuen Hotelkapazitäten nach Hoteltypen und -kategorien entspricht wie schon
erwähnt einem Szenario, das den strategischen Zielen des Tourismussektors in Hamburg gerecht wird:
 Mit der im Rahmen des vorliegenden Hotelbedarfsplans vorgeschlagenen Differenzierung der zusätzlichen Hotelkapazitäten
nach Hoteltypen und -kategorien können nachhaltig zusätzliche große Kongresse für die Freie und Hansestadt Hamburg akquiriert
werden, der Anteil der internationalen Übernachtungsgäste in Hamburg kann deutlich gesteigert werden und es wird ein signifikanter
Anteil an zusätzlichen kaufkraftstarken Gästezielgruppen für die Destination Hamburg generiert.
 Sollte zukünftig im Gegensatz zu der oben abgebildeten Verteilung der zusätzlichen Hotelkapazitäten nach Hotelkategorien zum
Beispiel eine prägnante Verschiebung zugunsten von Low-Budget-Hotels ergeben und somit etwa deutlich mehr neue 1-2-SterneHotels entstehen (und beispielsweise weniger große Kongresshotels), wird dies Konsequenzen auf das künftige Gästeportfolio
haben: Zusätzliche große internationale Kongresse können dann nicht für die MICE-Destination Hamburg gewonnen werden; der
Anteil kaufkraftstarker Übernachtungsgäste wird deutlich sinken; entsprechende wirtschaftliche Effekte für die Freie und Hansestadt
Hamburg werden signifikant geringer ausfallen. Solch ein Szenario mit entsprechenden Folgen wäre etwa bei der folgenden Verteilung zusätzlicher Hotelkapazitäten zu erwarten, wo das Low-Budget-Segment mit einem Viertel der zusätzlichen Zimmerkapazitäten
zu Buche schlägt:
Alternativszenario: Höherer Anteil Low-Budget-Hotels am zusätzlichen Zimmerbedarf bis 2025
Kategorie
5* Superior (Luxus)
5 Sterne
4* Superior
4 Sterne
3 - 4 Sterne
3 Sterne
2 Sterne
Gesamt
Quelle: ghh consult
zusätzl. Zimmer
bis 2025
800
2.000
2.200
2.000
3.900
2.700
4.400
18.000
Anteil
4%
11%
12%
11%
22%
15%
25%
100%
152
10.3 Potenzielle adäquate Brands für die jeweiligen
Hoteltypen und -kategorien
 Nachfolgend werden den jeweiligen Hoteltypen adäquate Brands (Hotelmarken / Hotelgesellschaften) zugeordnet, die für den
Hamburger Hotelmarkt in Frage kommen. Die Brands wurden demzufolge im Hinblick auf die Eignung für den Hotelmarkt Hamburg
bereits selektiert.
 Dabei wurde ein Fokus auch (jedoch nicht ausschließlich) auf jene Brands gelegt, die noch nicht bzw. nur mit wenigen Betrieben in
Hamburg vertreten sind. Dies hat mehrere Gründe: Noch nicht in Hamburg vertretene Brands (Hotelgesellschaften) haben ein hohes
Interesse, in diesem lukrativen und wichtigen Hotelmarkt vertreten zu sein, des weiteren wird durch neue Brands die Markenvielfalt
und generell die Vielfalt der Hotellandschaft in Hamburg gefördert. Neue Brands mit internationaler Strahlkraft und entsprechenden
Vertriebskanälen tragen zu einer stärkeren Internationalisierung (Erhöhung des Anteils ausländischer Übernachtungsgäste) in
Hamburg bei, so dass insgesamt durch neue Brands den strategischen Zielen des Tourismus in Hamburg Rechnung getragen wird.
Letztlich trägt dies wiederum zu einer Erhöhung der Wertschöpfung aus dem Übernachtungsreiseverkehr in der Freien und
Hansestadt bei.
 Im Sinne einer nationalen bzw. internationalen „Strahlkraft“ mit entsprechenden Marketingeffekten wurden lokale, das heißt so gut
wie ausschließlich auf den Hamburger Markt beschränkte Brands außen vorgelassen (z. B. Raphael Hotels mit 8 Hotels in
Hamburg und 1 Hotel am Schweriner See).
 Nachfolgende Tabelle differenziert die jeweils adäquaten Brands im Hinblick auf einzelne Hoteltypen nach Prioritäten für den Hotelmarkt Hamburg: Brands mit Priorität 1 haben dabei hinsichtlich Zielgruppen und im Hinblick auf die strategischen Ziele im Tourismus
und Hotelsektor (Internationalisierung, Vielfalt Hotellandschaft, s.o.) höchste Relevanz; Brands mit Priorität 2 und 3 entsprechend
mittlerer und niedrigerer Relevanz. Nochmals sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nachfolgende Priorisierung auf den oben
genannten Prämissen der Diversifizierung der Hotelmarkenlandschaft, der konsequenten Ausrichtung auf derzeitige und
künftig wichtige Zielmärkte (insbesondere im Hinblick auf eine stärkere Internationalisierung der Übernachtungsnachfrage) und
Zielgruppen vorgenommen wurde.
153
Potenzielle adäquate Brands für die jeweiligen Hoteltypen
Zuordnung entsprechender Priorität für Hotelmarkt Hamburg
Hoteltyp
Kategorie
Brands Priorität 1
Brands Priorität 2
Brands Priorität 3
Business / Tagung /
Exklusiv-Individual
5*Superior
(Luxus)
Ritz Carlton, Mandarin
Oriental, Raffels, Waldorf
Astoria, Four Seasons,
Regent, Kempinski
Oberoi, Shangri-La, Rocco
Forte
Langham, Jumeirah
Kongresshotel,
Konferenz-/Tagungshotel
5*
InterContinental, Sheraton,
Hilton, Hyatt
---
Business / Tagung
5*
InterContinental, Sheraton,
Hilton, Hyatt, Marriott
Swissotel
--Pullman
Kongresshotel,
Konferenz-/Tagungshotel
4*Superior
Maritim
Seminaris
---
Business / Tagung
4*Superior
Four Points by Sheraton,
Steigenberger, Radisson
Seminaris, Lindner
Melia, Barcelo
Business / Longstay
3-4*
Adagio Aparthotel, Capri by
Fraser
Citadines Apart‘Hotels,
Smartments
Business / Stadthotel
3-4*
Novotel, NH Hotels, Crowne
Plaza, Ramada
Dorint, H4 Hotels, Lindner
Ghotel hotel & living,
Dormero, Tryp, (Mercure),
(Best Western), (InterCity),
(Leonardo), (Holiday Inn
Design-/Boutiquehotel
4* (5*)
Business / Tagung
Patientenhotel
Low-Budget-Hotel
3*
3-4*
2*
Quelle: ghh consult
Roomers Design Hotels,
25 hours
Ramada
--Moxy, Me and All /Lindner
--Achat Hotels, (Holiday Inn)
Noch keine ausgeprägte Positionierung einzelner Brands in diesem Segment
easyHotel
Prizeotel, H2 Hotels
(Ibis), (A&O), (Motel One),
(Meininger), (B&B),
154
Potenzielle adäquate Brands für die jeweiligen Hoteltypen
Zuordnung entsprechender Priorität für Hotelmarkt Hamburg
 Allgemein sei nochmals angemerkt, dass die vorgenommene Einteilung nach Prioritäten 1-3 bedeutet, dass der Fokus aus strategischer
Sicht für den Hotelmarkt und den Tourismus in Hamburg zunächst auf den unter Priorität 1 aufgeführten Brands liegen sollte, erst
alternativ auf Priorität 2, und zuletzt auf Priorität 3. Demnach sind Marken unter Priorität 3 grundsätzlich möglich und nicht
komplett auszuschließen.
 National und international renommierte Brands wie InterContinental und Maritim sind in Hamburg nicht (mehr) vertreten. Mit ihren
Marketingkonzepten und der jeweiligen Kompetenz, die die Marke transportiert (im Falle von Maritim etwa die Kompetenz im Tagungsund Kongressbereich), sollten diese Marken jedoch mit hoher Priorität wieder im Hamburger Hotelmarkt vertreten sein, um zur
Stärkung und Ausweitung entsprechender lukrativer Zielgruppen für die Freie und Hansestadt beizutragen.
 Dass beispielsweise im Luxussegment Brands wie Ritz Carlton, Kempinski, Waldorf Astoria oder Mandarin Oriental mit einer höheren
Priorität bedacht werden wie etwa Shangri-La, ist damit zu begründen, dass Shangri-La zwar im asiatischen Raum sehr stark vertreten
ist, in Europa jedoch bis dato nur in London präsent ist. Brands wie Ritz Carlton sind dagegen sowohl auf dem deutschen als auch
europäischen wie auch interkontinentalen Markt weitaus präsenter, bekannter und prestigeträchtiger und können speziell für Hamburg
zu einer nachhaltigen Ansprache und Gewinnung lukrativer Zielgruppen gerade aus internationalen Quellmärkten (auch aus dem
asiatischen Raum) beitragen.
 Analoge Gründe und Argumente lassen sich für die 5-Sterne-Kategorie anführen und der hier vorgenommenen Priorisierung auf Brands
wie Sheraton, Hilton und Hyatt.
 Als weiteres Beispiel sei für den 3-Sterne-Bereich Ramada angeführt, die zwar im Hamburger Hotelmarkt bereits vertreten sind, jedoch
gerade in diesem Segment mit adäquaten Hotelkonzepten und -produkten aufwarten, so dass hier durchaus Raum für weitere Hotels
dieser Marke gegeben ist; daher die Einstufung in Priorität 1. Demgegenüber sind neuere Konzepte wie Moxy (Marriott / Ikea) erst in
einer Markteinführungsphase und müssen ihren Erfolg als Brand noch unter Beweis stellen – dies begründet die Einstufung in die
Priorität 2 im 3-Sterne-Segment.
155
10.4 Standortanforderungen an die verschiedenen
Hoteltypen und -kategorien
Im Hinblick auf die Ansiedlung neuer Hotels bzw. die Umnutzung von Bestandsflächen zu einem Hotel gilt es im Vorfeld, zunächst
jeweils allgemeine Standortanforderungen zu berücksichtigen und eine entsprechende Machbarkeit für ein angedachtes Hotelkonzept
(Kapazität, Kategorie, Zusatzeinrichtungen etc.) zu prüfen und darzustellen.
Bei unbebauten Grundstücken sind dabei folgende wesentliche Kriterien zu prüfen:
 Mikrostandort (Lage, Bezirk, Stadtteil, Umfeld)
 Verkehrsanbindung (gute Erreichbarkeit, Anbindung an überregionales Autobahnnetz, ÖPNV-Anbindung zur City)
 Standortimage (wichtig vor allem für Hotels der gehobenen Kategorien!)
 Vorhandenes Baurecht; ggf. Schaffung baurechtlicher Voraussetzungen, um die Ansiedlung von Hotels auf bestimmten
Grundstücken grundsätzlich zu ermöglichen. Dies betrifft etwa eine Nutzungsänderung, die bei einem bestimmten Grundstück ggf.
vorzunehmen ist, um die Errichtung eines Hotels möglich zu machen.
 Grundstücksgröße, Grundstücksform
 Grundstücksausnutzung (Geschossfläche, überbaubare Grundstücksfläche)
 Grundsätzliche Grundstückseignung
 Grundstückskosten
 Nachbar-Bebauung (Art, Qualität, ggf. Störfaktoren etc.)
 Nähe zu Konkurrenzhotels mit anderer Strategie möglich und somit Nutzung von Verbundeffekten?
 Asset-Kombination am Standort umsetzbar? (Mixed-use-Konzepte, Hotel mit Wohnen oder Hotel mit Büro/Einzelhandel)
 Synergieeffekte zu mögl. komplexem Umfeld vorhanden? (Entertainment / Events / Kultur etc. in Nachbarschaft)
156
Standortanforderungen an die verschiedenen
Hoteltypen und -kategorien
Bei der Umnutzung von Bestandsflächen zum Hotel gilt es, folgende Aspekte zu prüfen:
 Nutzung des Bestandsgebäudes möglich oder zwingend Abriss und Neubebauung?
 Umsetzbarkeit eines stimmigen Raumkonzeptes
 Möglichkeit der nachträglichen Errichtung / Vorhaltung von Stellplätzen
 Optimaler Zugang für Besucherabsorption
 Einfache innere Erschließungswege
 für Besucher gut erkennbare und/oder signalisierte Gebäudegeometrie
 Mehrfunktionalität
 Nachfolgend werden für die einzelnen Hoteltypen und -kategorien jeweils allgemeine Standortanforderungen innerhalb der Freien
und Hansestadt Hamburg definiert. Einige erläuternde Bemerkungen sind dabei vorauszuschicken.
 Aus der Sicht von Projektentwicklern, Investoren und Hotelbetreibern werden zunächst verstärkt City- bzw. citynahe Lagen
(z. B. Hamburg-Mitte) für entsprechende Hotelprojekte nachgefragt. Dies hängt u.a. oft damit zusammen, dass die Vorteile anderer
Standorte nicht bekannt sind und es zunächst „bequemer“ erscheint, City- und citynahe Lagen zu suchen.
 Bei einer Reihe von Hoteltypen und -kategorien wird daher im Folgenden darauf hingewiesen, ob solche Lagen zwingend erforderlich
sind und im Hinblick auf entsprechende Hotelansiedlungen die „Conditio sine qua non“ darstellen.
 Gerade für relevante und in Frage kommende Hotelstandorte, die sich nicht in der City oder citynahen Lagen befinden, wird es darauf
ankommen, diese etwa in Form von Kurzexposés aufzubereiten und Projektentwicklern, Investoren und Betreibern hierdurch die
entsprechenden Standortvorteile und Potenziale zu vermitteln.
157
Standortanforderungen an die verschiedenen Hoteltypen
und -kategorien
Hoteltyp /
Kategorie
Mikrostandort
Business /
Tagung ExklusivIndividual
 Exponierte 1a-Standorte für
Luxusbrands erforderlich (Binnen-/
Außenalster, HafenCity).
 Premiumlage unabdingbare Voraussetzung für Positionierung von 5Sterne-Superior-Hotels
 Auch Mixed-use-Konzept denkbar
(Hotel, Büro, Wohnen, Einzelhandel
etc., Beispiel: „Zoofenster“ Berlin mit
Waldorf Astoria Hotel)
 Exklusive Shoppingmöglichkeiten,
Sehenswürdigkeiten in Nähe.
5 Sterne Superior
(Luxus)
Kongresshotel /
Konferenzhotel
5 Sterne
Business /
Tagung
5 Sterne
Fokus auch auf dezentraleren
Lagen möglich („Entzerrung“,
Balancing Tourism)
Max. Grundstückskosten je qm BGF2)
1
Eher nicht. Premiumlage (City, citynah) sehr wichtig.
€ 550 - € 600
 Nähe CCH & Messe Hamburg von
Vorteil (Synergien bei großen
Kongressen im CCH)
 Aber auch u.a. City Nord mit
besonderer Eignung für
Kongresshotel.
2
Möglich, z. B. im Bereich City
Nord.
€ 500 - € 550
 Für hohe, auskömmliche Auslastung
u.a. auch touristisch relevante
Aspekte (Sehenswürdigkeiten,
Shopping) im Umfeld wichtig.
2
Bei attraktiven Lagen durchaus
auch möglich, Fokus jedoch eher
citynah / City.
€ 450 - € 500
1)Priorisierung:
Priorität
Image
Standort1)
1 = sehr wichtig, 5 = spielt untergeordnete Rolle
keine verbindlichen Werte (-> vgl. Kap. 11).
2)Orientierungsrahmen,
158
Standortanforderungen an die verschiedenen Hoteltypen
und -kategorien
Hoteltyp /
Kategorie
Mikrostandort
Kongresshotel /
Konferenzhotel
 Nähe CCH & Messe Hamburg von
Vorteil (Synergien bei großen
Kongressen im CCH)
4 Sterne Superior
 Aber auch u.a. City Nord mit
besonderer Eignung für
Kongresshotel.
Business /
Tagung
4 Sterne Superior
Business /
Longstay
3 - 4 Sterne
Fokus auch auf dezentraleren
Lagen möglich („Entzerrung“,
Balancing Tourism)
Max. Grundstückskosten je qm BGF2)
2
Möglich, z. B. im Bereich City
Nord.
€ 450 - € 500
 City-/citynahe Lagen zu präferieren,
besonders für internationale Brands
 Aber: im Einzelfall auch attraktive
Standorte außerhalb solcher Lagen
auf Machbarkeit hin überprüfen
3
Durchaus möglich. Grundsätzliche
Attraktivität notwendig (keine
Störfaktoren in direkter
Nachbarschaft), sehr gute
Verkehrsanbindung (ÖPNV)
Richtung City
€ 450 - € 500
 City- oder citynahe Lagen nicht
erforderlich.
 Gastronomie, Einkaufsmöglichkeiten
(tägl. Bedarf) im Umfeld
 Auch Konzept ggf. als Mischimmobilie denkbar.
4
Sehr gut möglich, gute Verkehrsanbindung (ÖPNV) Richtung
Stadtzentrum
wünschenswert.
€ 400 - € 420
1)Priorisierung:
Priorität
Image
Standort1)
1 = sehr wichtig, 5 = spielt untergeordnete Rolle
keine verbindlichen Werte (-> vgl. Kap. 11).
2)Orientierungsrahmen,
159
Standortanforderungen an die verschiedenen Hoteltypen
und -kategorien
Hoteltyp /
Kategorie
Mikrostandort
Business /
Stadthotel
 Gute Verkehrsanbindung (ÖPNV).
3 - 4 Sterne
Design-/
Boutiquehotel
Fokus 4 Sterne,
ggf. auch 5 Sterne
Business /
Tagung
3 Sterne /
3 Sterne Superior
Priorität
Image
Standort1)
Fokus auch auf dezentraleren
Lagen möglich („Entzerrung“,
Balancing Tourism)
Max. Grundstückskosten je qm BGF2)
4
Möglich. Gute Verkehrsanbindung
(ÖPNV) Richtung City wichtig.
€ 420 - € 460
 Im Einzelfall auch attraktive,
individuelle Standorte außerhalb von
City- bzw. citynahen Lagen relevant.
 Individuelle, exklusive Shoppingmöglichkeiten im Umfeld, ebenso
individuelle Gastronomie etc.
2
Möglich in attraktiven Gegenden;
kann sogar vorteilhaft sein für
individuelle Konzepte („fern vom
Rummel und Touristenströmen“) ,
gute Verkehrsanbindung (ÖPNV)
Richtung City.
€ 480 - € 520
 Gute Verkehrsanbindung (ÖPNV)
 Nähe zu wichtigen Unternehmen,
Einrichtungen, Institutionen;
 City- oder citynahe Lagen nicht
zwingend erforderlich.
 Auch Konzept ggf. als Mischimmobilie denkbar.
4
Möglich. Gute Verkehrsanbindung
(ÖPNV) Richtung City wichtig.
€ 400 - € 420
 City- oder citynahe Lagen nicht
zwingend erforderlich.
 Auch Konzept ggf. als Mischimmobilie denkbar.
1)Priorisierung:
1 = sehr wichtig, 5 = spielt untergeordnete Rolle
keine verbindlichen Werte (-> vgl. Kap. 11).
2)Orientierungsrahmen,
160
Standortanforderungen an die verschiedenen Hoteltypen
und -kategorien
Hoteltyp /
Kategorie
Mikrostandort
Priorität
Image
Standort1)
Fokus auch auf dezentraleren
Lagen möglich („Entzerrung“,
Balancing Tourism)
Max. Grundstückskosten je qm BGF2)
Patientenhotel
 Unmittelbare Nähe zu
entsprechenden Kliniken.
4
Sehr gut möglich (primäre
Notwendigkeit: Nähe zu Kliniken)
€ 400 - € 450
 Keine City- oder citynahe Lagen
notwendig
 gute Verkehrsanbindung dagegen
sehr wichtig.
 Einkaufsmöglichkeiten (tägl. Bedarf)
im Umfeld wünschenswert, ebenso
Gastronomie (einfaches Niveau ausreichend)
 Nähe zu wichtigen Unternehmen,
Einrichtungen, Institutionen etc.
 Auch Konzept ggf. als Mischimmobilie denkbar.
 Auch als ergänzendes Angebot zu
bestehenden Hotels höherer
Kategorie im Umfeld denkbar bzw.
oft strategisch angedacht (Beispiel:
Accor-Konzept mit 3-4 Sterne-Brands
plus ergänzende Budget-Brands wie
Ibis oder Etap an einem Standort
5
Sehr gut möglich, insbesondere
z. B. entlang wichtiger Korridore
(z. B. S-Bahn-Linie S1 FlughafenCity; Hamburger Osten / Barmbek,
S3/31 Harburg / Wilhelmsburg)
€ 300 - € 350
3 - 4 Sterne
Low-Budget-Hotel
2 Sterne
1)Priorisierung:
1 = sehr wichtig, 5 = spielt untergeordnete Rolle
keine verbindlichen Werte (-> vgl. Kap. 11).
2)Orientierungsrahmen,
161
Beispiel: Hotel als Bestandteil von Mischimmobilien
(„Mixed Use“-Immobilien)
 Im Sinne einer Risikostreuung werden Hotels zunehmend auch im Rahmen von Mischimmobilien („Mixed Use“) konzipiert. Neben dem
Hotel werden dabei je nach Standort und Konzept etwa Büro-, Wohn-, Einzelhandels- sowie externe Gastronomieflächen in die
Immobilie integriert. Als Ankermieter fungiert dabei häufig das Hotel (oft mit einem Anteil von mehr als 50 % der Pacht- bzw.
Mieteinnahmen). Durch unterschiedliche Nutzungsformen in ein und derselben Immobilie wird so das Risiko gestreut.
 Während derartige Konzepte zunächst vor allem etwa bei Low-Budget- oder auch Longstay-Hotelkonzepten Anwendung finden, sind
Mischimmobilien durchaus auch für Hotels im oberen Premiumbereich eine denkbare Variante. Ein Beispiel hierfür ist das 118 m hohe
Hochhaus „Zoofenster“ in Berlin am Schnittpunkt zwischen Kurfürstendamm und Zoologischem Garten, in dem neben dem Waldorf
Astoria Hotel (152 Zimmer und 80 Suiten) auch Büro-, Einzelhandels- und sonstige Flächen vorhanden sind.
Mischimmobilie „Zoofenster“ in Berlin
(u.a. mit dem Waldorf Astoria Hotel)
Quelle: zoofenster-berlin.com
162
10.5 Priorisierung des Hotelbedarfsplans im
Hinblick auf verschiedene Hoteltypen
 Nachfolgend wird den einzelnen Hoteltypen und -kategorien, die für den Bedarf an neuen Hotelzimmern in Hamburg bis 2025
identifiziert und definiert wurden, eine jeweilige Priorität zugeordnet.
 Die Priorisierung wird dabei im Hinblick auf die Zeitachse wie folgt definiert:
1 = hoch (2016 - 2019), 2 = mittel (2019 - 2021); 3 = niedrig (2022 - 2025)
 Die Priorisierung kann im Einzelfall auch zum Ausdruck bringen, welcher Hoteltyp für bestimmte Grundstücke (Standorte) bei
geplanten Hotelansiedlungen zu präferieren ist, soweit hier entsprechende Steuerungs- und Einflussmöglichkeiten gegeben sind.
Hoteltyp
Kategorie
Business / Tagung / Exklusiv-Individual
5*Superior
(Luxus)
1
Kongresshotel
5*
1
Business / Tagung
5*
1
Kongresshotel
4*Superior
1
Business / Tagung
4*Superior
1
Business / Longstay
3-4*
3
Business / Stadthotel
3-4*
2
Design-/Boutiquehotel
4* (5*)
2
3*
2
3-4*
3
2*
3
Business / Tagung
Patientenhotel
Low-Budget-Hotel
Quelle: ghh consult
Priorität (1 = hoch, 2 = mittel, 3 = niedrig)
163
11. Ableitung  Flächenbedarf (BGF) und
 Grundstücksanteil (Kosten) je Hoteltyp
164
11.1 Ableitung des Flächenbedarfs (BGF) nach Hoteltypen
 Der quantitative Bedarf an neuen Hotelzimmern wird im Hinblick auf unterschiedliche Hoteltypen mit jeweiligen (plausiblen,
wirtschaftlich sinnvollen) Durchschnittswerten angegeben. Wenn im Einzelfall beispielsweise ein oder zwei Hotels mit (deutlich)
höheren Zimmerkapazitäten geplant sind, reduziert sich entsprechend die Anzahl der Hotels beim jeweiligen Hoteltypen.
 Auf Basis der branchenüblichen durchschnittlichen BGF je Zimmer wird für jeden Hoteltyp nachfolgend der durchschnittliche
Flächenbedarf (BGF) ausgewiesen, wobei auch hier nochmals hervorzuheben ist, dass die durchschnittliche Zimmerkapazität je
Betrieb bei den einzelnen Hoteltypen nicht „festgeschrieben“ ist sondern Ausdruck einer durchaus sehr hohen Bandbreite ist.
 Den einzelnen Hoteltypen wird nachfolgend auch eine „kritische Größe“ zugeordnet, d.h. eine Mindestkapazität an Zimmern,
um die Wirtschaftlichkeit des Betriebs zu gewährleisten und ein entsprechendes Hotelinvestment interessant zu machen.
Ableitung des jeweiligen  Flächenbedarfs (BGF) nach Hoteltyp
Hoteltyp (Schwerpunkt)
Business / Tagung / Exklusiv-Individual
Kongresshotel
Business / Tagung
Kongresshotel
Business / Tagung
Business / Longstay
Business / Stadthotel
Design / Boutiquehotel
Business / Tagung
Patientenhotel
Low Budget
Gesamt
Quelle: ghh consult
Kategorie
5 Superior
5
5
4 Superior
4 Superior
3- 4
3- 4
4
3
3- 4
2
Min. Zimmerkapazität
100
200
150
200
150
125
125
80
125
100
100
 Zimmerkapazität
160
250
190
250
200
175
175
125
180
100
200
 Anzahl
Hotels
5
6
10
8
10
10
10
16
15
4
6
Zimmer
gesamt
800
1.500
1.900
2.000
2.000
1.750
1.750
2.000
2.700
400
1.200
100
18.000
 BGF
 BGF
je Zimmer (qm) je Betrieb (qm)
90
14.400
80
20.000
80
15.200
70
17.500
70
14.000
70
12.250
60
10.500
60
7.500
55
9.900
60
6.000
45
9.000
165
Ableitung  Investitionsvolumen pro Hoteltyp und
jeweiliger Anteil der Grundstückskosten
 Für jeden Hoteltyp wurden branchenübliche Benchmarks ( BGF je Zimmer,  Investition pro Zimmer, Anteil der Grundstückskosten
an der Gesamtinvestition) im Hinblick auf die Investitionen je nach Hoteltyp und -kategorie angesetzt. Den branchenüblichen Benchmarks liegen jahrzehntelange Erfahrungswerte im Hinblick auf Hotelinvestitionen zugrunde.
 Auf der Grundlage des jeweiligen durchschnittlichen Gesamtinvestitionsvolumens je Hotel wurde ein maximaler Grundstücksanteil
berechnet, der branchenüblich zwischen 10 % und 15 % der Gesamtinvestition liegen sollte, um die wirtschaftliche Machbarkeit
des Projekts zu gewährleisten.
Ableitung des jeweiligen  Investitionsvolumens pro Hotel sowie des branchenüblichen Anteils des Grundstücks am Gesamtinvest
Hoteltyp (Schwerpunkt)
Business / Tagung / Exklusiv-Individual
Kongresshotel
Business / Tagung
Kongresshotel
Business / Tagung
Business / Longstay
Business / Stadthotel
Design / Boutiquehotel
Business / Tagung
Patientenhotel
Low Budget
Kategorie
5 Superior
5
5
4 Superior
4 Superior
3- 4
3- 4
4
3
3- 4
2
Quelle: ghh consult
 Zimmerkapazität
160
250
190
250
200
175
175
125
180
100
200
 BGF
je Zimmer (qm)
90
80
80
70
70
70
60
60
55
60
45
 Invest
pro Zimmer
350.000 €
275.000 €
250.000 €
220.000 €
220.000 €
190.000 €
175.000 €
200.000 €
150.000 €
170.000 €
100.000 €
 Invest
pro Hotel
56.000.000 €
68.750.000 €
47.500.000 €
55.000.000 €
44.000.000 €
33.250.000 €
30.625.000 €
25.000.000 €
27.000.000 €
17.000.000 €
20.000.000 €
Anteil
Grundstück 10%
5.600.000 €
6.875.000 €
4.750.000 €
5.500.000 €
4.400.000 €
3.325.000 €
3.062.500 €
2.500.000 €
2.700.000 €
1.700.000 €
2.000.000 €
Anteil
Grundstück 15%
8.400.000 €
10.312.500 €
7.125.000 €
8.250.000 €
6.600.000 €
4.987.500 €
4.593.750 €
3.750.000 €
4.050.000 €
2.550.000 €
3.000.000 €
166
11.2 Ableitung  Anteil der Grundstückskosten am Gesamtinvestment (Kosten je Quadratmeter BGF)
 Nachfolgend wird für jeden Hoteltyp auch ein durchschnittlicher Grundstücksanteil am Investment (Kosten je Quadratmeter BGF)
ausgewiesen. Dabei wurde ein branchenüblich maximaler Grundstücksanteil von 15 % an der Gesamtinvestition zugrunde gelegt.
Ableitung des jeweiligen  Grundstücksanteils am Investment (Kosten je Quadratmeter BGF pro Hotel, nach Hoteltypen)
Hoteltyp (Schwerpunkt)
Business / Tagung / Exklusiv-Individual
Kongresshotel
Business / Tagung
Kongresshotel
Business / Tagung
Business / Longstay
Business / Stadthotel
Design / Boutiquehotel
Business / Tagung
Patientenhotel
Low Budget
Kategorie
5 Superior
5
5
4 Superior
4 Superior
3- 4
3- 4
4
3
3- 4
2
Quelle: ghh consult
 Zimmerkapazität
160
250
190
250
200
175
175
125
180
100
200
 BGF
 BGF
je Zimmer (qm) je Betrieb (qm)
90
14.400
80
20.000
80
15.200
70
17.500
70
14.000
70
12.250
60
10.500
60
7.500
55
9.900
60
6.000
45
9.000
 Invest
pro Hotel
56.000.000 €
68.750.000 €
47.500.000 €
55.000.000 €
44.000.000 €
33.250.000 €
30.625.000 €
25.000.000 €
27.000.000 €
17.000.000 €
20.000.000 €
Anteil
Grundstück 15%
8.400.000 €
10.312.500 €
7.125.000 €
8.250.000 €
6.600.000 €
4.987.500 €
4.593.750 €
3.750.000 €
4.050.000 €
2.550.000 €
3.000.000 €
Grundstücksanteil je qm BGF
580 €
520 €
470 €
470 €
470 €
410 €
440 €
500 €
410 €
430 €
330 €
167
Beispiel: Kongresshotel in unterschiedlichen Kategorien
und unterschiedlichen Zimmerkapazitäten
 Nachfolgend werden anhand des Hoteltyps „Kongresshotel“ zwei beispielhafte (mit bestimmten Annahmen bzw. Richtwerten
unterlegte) Berechnungen des Flächenbedarfs (BGF) sowie des Anteils der Grundstückskosten je Quadratmeter BGF dargelegt.
 Dabei werden ein Kongresshotel in der 5-Sterne-Kategorie mit 350 Zimmern sowie ein Kongresshotel in der 4-Sterne-SuperiorKategorie mit 500 Zimmern als Beispiele herangezogen.
 Da hier im Hinblick auf die Fläche (BGF je Zimmer) und die Investition jeweils dieselben Annahmen (branchenübliche Richtwerte)
zugrunde gelegt werden wie in der vorherigen Übersicht, ergibt sich für das Kongresshotel im 5-Sterne-Bereich mit EUR 520,derselbe Wert beim Anteil der Grundstückskosten je Quadratmeter BGF wie in der vorher oben dargestellten Übersicht. Gleiches
gilt für das beispielhaft dargestellte 4-Sterne-Superior-Hotel.
Beispiel Kongresshotel im 5-Sterne- und im 4-Sterne-Superior-Bereich mit unterschiedlichen Zimmerkapazitäten
Ableitung des jeweiligen  Grundstücksanteils am Investment (Kosten je Quadratmeter BGF pro Hotel, nach Hoteltypen)
Hoteltyp (Schwerpunkt) Kategorie
Kongresshotel
5
Kongresshotel
4 Superior
Zimmerkapazität
350
500
Quelle: ghh consult
BGF
je Zimmer (qm)
80
70
BGF
Hotel (qm)
28.000
35.000
Invest
Invest
pro Zimmer Beispielhotel
275.000 €
96.250.000 €
220.000 € 110.000.000 €
Anteil
GrundstücksGrundstück 15% anteil je qm BGF
14.437.500 €
520 €
16.500.000 €
470 €
168
11.3 Neu zu schaffende Arbeitsplätze durch zusätzliche
Hotelkapazitäten in Hamburg bis 2025
 Durch neu geschaffene Hotelkapazitäten ist bis 2025 ein erhebliches Potenzial an neuen Arbeitsplätzen vorhanden.
 Nachfolgend wird im Rahmen des zusätzlichen Hotelbedarfs bis 2025 den einzelnen Hoteltypen jeweils das Aufkommen an
Arbeitsplätzen (hier: Mitarbeiter in den jeweiligen Hotels) zugeordnet. Basis bildet je nach Hoteltyp und -kategorie eine entsprechende
Benchmark (durchschnittliche Anzahl Mitarbeiter je Zimmer).
 Bis 2025 ist hier ein Potenzial von gut 11.000 Vollzeit-Arbeitsplätzen in den neuen Hotelkapazitäten vorhanden. Das Gastgewerbe und
hier speziell die Hotellerie hat aufgrund des hohen Bedarfs auch an geringer qualifizierten Beschäftigten ein hohes Interesse und
Potenzial, Flüchtlinge zu beschäftigen und hierdurch entsprechende Integrationsperspektiven zu eröffnen.
Neue Arbeitsplätze in den einzelnen Hoteltypen (zusätzlicher Bedarf an Hotelkapazitäten bis 2025) in Hamburg
Hoteltyp (Schwerpunkt)
Business / Tagung / Exklusiv-Individual
Kongresshotel
Business / Tagung
Kongresshotel
Business / Tagung
Business / Longstay
Business / Stadthotel
Design / Boutiquehotel
Business / Tagung
Patientenhotel
Low Budget
Gesamt
Quelle: ghh consult
Kategorie
5 Superior
5
5
4 Superior
4 Superior
3- 4
3- 4
4
3
3- 4
2
 Anzahl
Hotels
5
6
10
8
10
10
10
16
15
4
6
Zimmer
gesamt
800
1.500
1.900
2.000
2.000
1.750
1.750
2.000
2.700
400
1.200
100
18.000
 Mitarbeiter
je Zimmer
1,0
1,0
1,0
0,6
0,6
0,5
0,5
0,6
0,4
0,5
0,2
Arbeitsplätze ges.
800
1.500
1.900
1.200
1.200
875
875
1.200
1.080
200
240
11.070
169
12. Best Practice: Einsatz von Hotelbedarfsplänen
170
Best Practice Einsatz Hotelbedarfsplan:
Praxisbeispiel Karlsruhe
Im Hinblick auf den Einsatz und die tatsächliche Umsetzung von Hotelbedarfsplänen und -strategien gibt es unterschiedliche
Erfahrungswerte. Während die Umsetzung entsprechender Handlungsempfehlungen in vielen Städten etwa oft am Widerstand der
lokalen Hotelverbände scheitert, verfolgen andere Städte die vorgeschlagenen Hotelstrategien mit aller Konsequenz.
Im Jahr 2008 erstellte ghh consult im Auftrag der Stadt Karlsruhe (Amt für Stadtentwicklung) eine Hotelmarktanalyse und Hotelbedarfsstrategie. Ein signifikanter Teil der Übernachtungsnachfrage konnte nicht durch die Bestandshotellerie der Stadt abgedeckt
werden; diese Nachfrage wanderte ins Umland (teilweise bis nach Pforzheim) ab. Die Verfügbarkeit städtischer Grundstücke
für die Hotelansiedlung ist sehr beschränkt, bei gleichzeitiger hoher Konkurrenz mit anderen Assetklassen wie Wohnungen, Büros etc.
Nachfolgend werden einige Beispiele angeführt, wie die Hotelbedarfsstrategie in Karlsruhe seither konsequent umgesetzt wurde.
 Kontinuierliches Monitoring der im Hotelbedarfsplan aufgeführten Prognose der Angebots- und Nachfrageentwicklung im
Beherbergungs- und Hotelmarkt Karlsruhe. Die tatsächliche Entwicklung übertraf dabei die Prognosen und bestätigten den
dringenden Bedarf nach neuen Hotelkapazitäten.
 Bestimmten Grundstücken, auf deren Entwicklung die Stadt Karlsruhe entsprechenden Einfluss ausüben konnte, wurde eine
Priorität für die Ansiedlung eines neuen Hotels eingeräumt. Dabei wurden auch städtebauliche Gesichtspunkte bei Hotelentwicklungen mit berücksichtigt. Als Beispiel kann hier die Realisierung des B&B Hotels angeführt werden. Der vorgesehene
Standort auf der Südseite der Schwarzwaldstraße hat hohe städtebauliche Bedeutung. Zentral in der städtebaulichen Entwicklungsachse südlich des Hauptbahnhofs gelegen wird das Hotel den südlichen Eingang der Innenstadt prägen. Daher hatten sich die B&B
Hotels GmbH und die Stadt auf einen Wettbewerb verständigt, um architektonisch und funktionell überzeugende Lösungen für das
derzeit unbebaute Grundstück zu erhalten, die gleichzeitig auch wirtschaftliche Kriterien nachvollziehbar berücksichtigen. Der Siegerentwurf diente als Grundlage für die weitere Realisierung des B&B-Hotels, das 2014 eröffnet wurde.
171
13. Fokus:
Barrierefreies Reisen
Quelle Logo: Reisen für Alle, Deutsches Seminar für Tourismus (DSFT) Berlin e.V.
172
Barrierefreies Reisen: Wichtiges Handlungsfeld der
Zukunft für die Hotellerie in Hamburg
Ein wichtiges Qualitäts- und Entscheidungsmerkmal für Reisende bildet zunehmend der Aspekt „Barrierefreiheit“. Dabei wird zunächst
den Bedürfnissen und Anforderungen von Rollstuhlfahrern, Gästen mit Gehschwierigkeit oder Mobilitätseinschränkung, Gästen mit
Sehschwierigkeiten und blinden Menschen, Gästen mit Hörschwierigkeiten und gehörlosen Menschen sowie Gästen mit Lernschwierigkeiten und geistig behinderten Menschen Rechnung getragen.
Darüber hinaus sind jedoch auch Gäste mit Allergien und Nahrungsmittelunverträglichkeiten, ältere Gäste sowie Familien mit kleinen
Kindern (z. B. mit Kinderwagen) gemeint, wenn es darum geht, Einrichtungen, Services und Reiseangebote im Hinblick auf Barrierefreiheit zu optimieren. Durch die allgemeine demographische Entwicklung wird dieses Thema daher auch für eine Destination wie
Hamburg immer wichtiger. Gerade im Tourismus ergeben sich aus den entsprechenden Zielgruppen, die durch gezielte Angebote im
Bereich „barrierefreies Reisen“ angesprochen werden, besondere Potenziale und Chancen:
Ein signifikanter Anteil von 30 - 40 % der Bevölkerung in Deutschland hat spürbare Mobilitäts- oder Sinneseinschränkungen
 Gäste mit Einschränkungen weisen eine höhere Treue zum Reiseziel auf („Wiederkehrer“)
 Gäste mit Einschränkungen reisen häufiger in der Nebensaison
 Gäste mit Einschränkungen weisen höhere Pro-Kopf-Ausgaben auf
 Gäste mit Einschränkungen reisen (meist) in Begleitung
 Barrierefreiheit ist somit ein Nachhaltigkeitsthema, auch für die Destination Hamburg und speziell für die Hotellerie.
Quellen: Rheinland-Pfalz Tourismus GmbH, Deutsches Seminar für
Tourismus (DSFT) Berlin e.V.
173
Barrierefreies Reisen: Wichtiges Handlungsfeld der
Zukunft für die Hotellerie in Hamburg
Bei der Planung neuer Hotels in Hamburg sollte das Thema Barrierefreiheit eine wichtige Rolle spielen. Die Zahl der bislang
vorhandenen barrierefreien Hotelzimmer in Hamburg ist zu gering für eine Stadt dieser Größe. Es gibt derzeit nur wenige Hotelzimmer,
die der aktuell geltenden DIN-Norm im Barrierefreien Bauen entsprechen.
Nach der Muster-Beherbergungsstättenverordnung (MBeVO) müssen:
• in Beherbergungsstätten mindestens zehn Prozent der Gastbetten barrierefrei nach DIN 18040-2 angeboten werden,
• bei Unterkünften mit mehr als 60 Gastbetten ein Prozent der Gastbetten uneingeschränkt mit Rollstuhl nutzbar sein
(Anforderungen R der DIN 18040-2; Quelle: Leitfaden Barrierefreies Bauen, Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und
Reaktorsicherheit BMUB. 2016.)
Daher sollte bei Hotelneubauten darauf geachtet werden, dass eine ausreichende Zahl an Zimmern für Rollstuhlfahrer, blinde sowie
gehörlose Gäste von vornherein mit eingeplant wird. Dies sollten mehr als die üblichen 1-2 Zimmer pro Hotel sein, damit auch kleinere
Gruppen von Rollstuhlfahrern in einem Hotel Platz finden und sich nicht umständlich auf mehrere Hotels aufteilen müssen. Bislang gibt
es nur ein Hotel in Hamburg, welches 33 barrierefreie Zimmer vorhält, die übrigen Hotels bieten häufig nur 1-3 Zimmer, in wenigen
Fällen auch 4-6 Zimmer.
Barrierefreie Zimmer sind überdies auch sehr beliebt bei Familien mit Kindern und Senioren, da sie insbesondere im Badezimmer mehr
Platz bieten und häufig auch Haltegriffe für mehr Sicherheit im Badezimmer sorgen. Die oft beklagte Krankenhausatmosphäre solcher
Zimmer lässt sich verhindern, indem man sie nach der Prämisse des „Designs für Alle“ ausstattet.
Der öffentlich begehbare Bereich von Hotels sollte generell barrierefrei ausgestattet sein, unabhängig davon, ob auch
behindertengerechte Zimmer angeboten werden.
Quelle: Hamburg Tourismus GmbH, Bereich „Barrierefreier Tourismus“
174
Barrierefreies Reisen: Handlungsempfehlungen
für die Hotellerie in Hamburg
Im Hinblick auf „barrierefreies Reisen“ gilt es insbesondere im Bereich der Hotellerie entsprechende Handlungsempfehlungen
auszusprechen. Als wesentliche, auch in anderen Reisedestinationen und Zielgebieten bewährte Maßnahmen können folgende Aspekte
und Instrumente vorgeschlagen werden:
 Initiierung und Durchführung von Sensibilisierungsworkshops „Barrierefreies Reisen“ für Hoteliers: Dimensionen und Zielgruppen,
Chancen und Herausforderungen, Potenziale, Fördermöglichkeiten etc.
 Aufbereitung / Darstellung von Best-Practice-Beispielen barrierefreier Hotels (z. B. Hotel am See Haus Rheinsberg, Rheinsberg /
Ruppiner Seenland) für Hoteliers und Investoren / Projektentwickler
 Sammeln vorhandener Leitfäden, Vorgaben, Richtlinien, Checklisten zur Umsetzung barrierefreier Einrichtungen im Hotel (dies betrifft
beispielsweise bestimmte Maße und Abstände, etwa von Türen und Korridoren, stufenlose Zugänge etc.)
 Spezielle Beispiele, Leitfäden, Checklisten für den Gastronomiebereich von Hotels (z. B. gut lesbare Menükarten in Groß- bzw.
Brailleschrift, detaillierte Angaben zu Inhaltsstoffen in Speisen, spezielle Speisen für Gäste mit Nahrungsmittelunverträglichkeiten
 Möglichkeiten und Anforderungen der Zertifizierung (z. B. Deutsches Seminar für Tourismus DSFT Berlin e. V.)
Quellen: Rheinland-Pfalz Tourismus GmbH, Deutsches Seminar für
Tourismus (DSFT) Berlin e.V.
175
14. Handlungsempfehlungen
176
Einleitung zu den Handlungsfeldern und
Handlungsempfehlungen
 Auf der Basis der vorangegangenen Analysen konnten für den Hotelbedarfsplan relevante zukunftsorientierte Handlungsfelder definiert und
handlungsorientierte Empfehlungen abgeleitet werden. Die Handlungsfelder „Identifizierung von Flächen für Hotelnutzung & Entwicklung des Standortes“
und
„Stärkung
des
Standortes:
Ansiedlung
eines
neuen
Kongresshotels
und
Fokus
auf
Premiumbrands“
wurden
tabellarisch
nach
Handlungsempfehlungen, Aufgaben und Zuständigkeiten gegliedert.
 Die nachfolgenden Absätze (1 bis 5) fassen einige wichtige Erkenntnisse der Analyse zusammen und dienen als Orientierung und Grundlage für die
Handlungsempfehlungen:
1. Der vorliegende Hotelbedarfsplan bildet eine fundierte und strategische Basis für entsprechende Maßnahmen, die Entscheider der Freien und
Hansestadt Hamburg ergreifen können, um angestrebte Entwicklungen im Hotelmarkt der Stadt zu forcieren bzw. zu beeinflussen. Die
Ansiedlung von Hotels steht an relevanten, zur Verfügung stehenden Flächen grundsätzlich jeweils in Konkurrenz zu alternativen
Ansiedlungen von Immobilien im Bereich Wohnungen, Büros, Logistikeinrichtungen u. ä.
2. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Hamburger Hotelmarkt von einem guten „Mix“ von Privathotels und von Hotelgesellschaften
betriebenen Hotels gekennzeichnet ist, die ein sehr breites Zielgruppenspektrum mit jeweils individuellen Bedürfnissen und Ansprüchen
bedienen.
3. Mit den Potenzialen im Hinblick auf touristische Zielgruppen im Leisure-Bereich (hier etwa mit der Elbphilharmonie, um nur ein künftiges
Angebot mit Leuchtturm-Charakter zu nennen), aber auch den Voraussetzungen im Business-Bereich, insbesondere im MICE-Markt, kann und
sollte die Hotellerie in Hamburg strategisch noch konsequenter auf internationale Märkte ausgerichtet werden; hier sind wachsende und
lukrative Märkte vorhanden, die es für Hamburg noch stärker zu bearbeiten und zu gewinnen gilt.
4. Zwar wird die Nachfrage aus dem Inland weiterhin eine wichtige, tragende Rolle für die Destination Hamburg spielen; aufgrund des
demographischen Wandels ist hier jedoch langfristig von einer Konsolidierung auszugehen. Neue, lukrative Zielgruppen mit entsprechender
Kaufkraft können insbesondere in ausländischen Zielmärkten generiert werden. Hier verzeichnet der Deutschland-Tourismus eine hohe
Dynamik, an der eine herausragende Destination Hamburg nachhaltig partizipieren kann und sollte.
5. Im Hinblick auf eine noch stärkere Positionierung und Vermarktung in internationalen Zielmärkten ist jedoch die konsequente Ansiedlung neuer
Hotels mit derzeit in der Hansestadt noch nicht vertretenen Premium-Brands mit entsprechender „Strahlkraft“ zu empfehlen. Solche Brands
können mit entsprechenden Vertriebskanälen einerseits neue Zielgruppen für die Hansestadt akquirieren, andererseits werten sie das Image
der Destination Hamburg (sowohl hinsichtlich der privat-touristischen als auch geschäftsreise-touristischen Nachfrage) noch weiter auf.
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Handlungsfelder und Handlungsempfehlungen (1/2)
Handlungsfeld: Identifizierung von Flächen für Hotelnutzung & Entwicklung des Standortes
Handlungsempfehlungen
Aufgaben
Zuständigkeiten (Kernaufgaben)
Identifizierung und Darstellung von städtischen
Grundstücken, über die die Freie und Hansestadt
Hamburg im Hinblick auf die Ansiedlung neuer Hotels
verfügt.
 Prüfung wesentlicher Standortkriterien, u.a. Mikrostandort,
Verkehrsanbindung, Standortimage, Grundstücksgröße, etc.
 Anstoß zur Ausschreibungen nach noch festzulegenden
Vergabekriterien, die in Form einer qualitativen Checkliste definiert
und ausgearbeitet werden.
 Verantwortlich: Vorbereitung durch
die HWF, Umsetzung der
Ausschreibung durch den LIG
Identifizierung und Darstellung von privaten
Grundstücken im Hinblick auf die Ansiedlung neuer
Hotels
 Prüfung wesentlicher Standortkriterien, u.a. Mikrostandort,
Verkehrsanbindung, Standortimage, Grundstücksgröße, etc.
 Suche nach Bestandsimmobilien für Nutzung/Umnutzung als Hotel
durch Einbindung von HDB
 Verantwortlich: HWF
Beratungsleistungen bei Bestandsentwicklung
 Unterstützung bei Bauanträgen
 Unterstützung bei Revitalisierung von bestehenden Objekten
 Begleitung durch HWF
Bewerbung von Hotelstandorten auf Messen (MIPIM,
EXPO REAL, ITB)
 Erstellung von Werbematerial mit Hotelstandorten
 Verantwortlich: HWF, Input durch
HHT / HCB
Kommunikationsprodukte:
Aufbereitung durch HMG
Einbindungen von Hotelstandorten in zukünftige
Stadtentwicklungskonzepte
 Verortung in bereits bestehenden Gremien und Arbeitsgruppen
 Verantwortlich: Begleitung durch
BSW, Begleitend: HHT, Bezirke
und BWVI
Regelmäßiger Austausch mit relevanten Akteuren:
Hotellerie, DEHOGA, HK, TVH, BWVI
 Input der Akteure einholen
 Berücksichtigung der Bedarfe der lokalen Hotellerie Neubau /
Ausbau Kapazitäten, Lage, etc.
 Verantwortlich: GF HWF & GF
HHT
178
Handlungsfelder und Handlungsempfehlungen (2/2)
Handlungsfeld: Stärkung des Standortes: Ansiedlung eines neuen Kongresshotels und Fokus auf Premiumbrands
Zuständigkeiten (Aufgaben mit
zusätzlichen Ressourcen bei
HWF)
Handlungsempfehlungen
Aufgaben
Ansiedlung eines großen Tagungs- und
Kongresshotels (ca. 1.000 Zimmer) mit dem Konzept
„Alles unter einem Dach“
 Definition der Anforderungen für das Tagungs- und Kongresshotels
 Anstoß zur Ausschreibung nach noch festzulegenden
Vergabekriterien, die in Form einer qualitativen Checkliste definiert
und ausgearbeitet werden.
 Verantwortlich: HCB
(Anforderungen), Vorbereitung der
Ausschreibung durch die HWF,
Umsetzung der Ausschreibung
durch den LIG
Schwerpunkt in Ansiedlung: Hotelbetrieben höherer
Kategorien (Premiumbrands)
 Akquise von Investoren und Hotelbrands
 Verantwortlich: HWF,
Genehmigungen durch Bezirke
Key-Account-Betreuung der vorhandenen Hotels und
Kontaktpflege zu Investoren und Entwicklern zur
Akquise der im Hotelbedarfsplan dargestellten Hotels





 Verantwortlich: HWF, Input durch
HHT & HCB,
Kommunikationsprodukte:
Aufbereitung durch HMG
Regelmäßiger Austausch mit
Stadtplanungsabteilungen in den Bezirken
 Relevanz des Themas „Hotelansiedlung“ in den Bezirken stärken =>
Potenzial Arbeitsplätze verdeutlichen
 Fallbezogene Prüfung der Hotel-Ansiedlung zur Steigerung der
Attraktivität eines Stadtteiles
 Verantwortlich: HWF
Monitoring des Hotel-Marktes (regional, national und
international)
 Marktforschung über aktuelle Trends im Tourismus und
Hotelwirtschaft
 Laufende Überwachung der Entwicklungen auf dem Markt in
Hamburg
 Verantwortlich: HHT
Beratung der Akteure
Dokumentation der Anfragen / Datenbank
Bewerbung der Standorte
Entwicklung und Aktualisierung der Standortbroschüre für Hotels
Unterstützung im Rahmen der Nachfolgersuche bei Bestandhotels
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Kontakt
Dr. Hank-Haase & Kunz
Unternehmensberatung
Tourismus  Hotellerie 
Messe- und Kongressmarkt
Dr. Gisela Hank-Haase
Geschäftsführende Gesellschafterin
Elmar Kunz
Senior Consultant & Partner
Goldgasse 1 - 3
65183 Wiesbaden
Tel. :
Fax:
e-mail:
URL:
0611 / 1 66 68 0
0611 / 1 66 68 10
[email protected]
www.ghh-consult.de
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