Stadt Brandenburg an der Havel Ausschreibung des Areals Packhof
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Stadt Brandenburg an der Havel Ausschreibung des Areals Packhof/ Eichamtstraße zur Beplanung und Bebauung Quelle: GDI Land Brandenburg 1 Inhaltsübersicht 0 Vorbemerkung I Angaben zum Grundstück und dessen Umgebung II Anforderungen an Beplanung und Bebauung, Wohnhäuser und Hotel III Bieterverfahren, Einzureichende Unterlagen und Referenzen, Gebotsfrist IV Auswahlkriterien, Ablauf nach Bieterauswahl, Planungs- und Bauverpflichtung Vorbemerkung: In der historischen Neustadt von Brandenburg an der Havel befindet sich die letzte große innerstädtische Fläche an der Havel, die für eine Neubebauung zur Verfügung steht. Ein insgesamt etwa 38.000 m² großes Areal mit hoher Lagegunst ist für eine anspruchsvolle, gleichwohl verdichtete Wohnbebauung vorgesehen. Des Weiteren ist diese Fläche auf Grund von Lage und landschaftlich vorteilhafter Umgebung als Standort eines Hotels, vorzugsweise der Kategorie 4 Sterne oder 4 Sterne Superior mit etwa 100 bis 120 Zimmern prinzipiell geeignet. Für die jeweilige Bebauung steht abzüglich des neu gestalteten Uferbereiches (Weg mit Grünanlagen) eine Fläche von etwa 29.000 m² zur Verfügung. Das Areal ist zu etwa zwei Dritteln von den Fließgewässern Niederhavel und Näthewinde umgeben. Nordöstlich der Näthewinde befindet sich eine Gartenanlage, daran schließen sich die Domlinden und der romanische Dom an. Westlich und Nordwestlich liegt die historische Altstadt. Südöstlich führt die von vier- fünfstöckigen Bürgerhäusern aus der Zeit um 1900 gesäumte Packhofstraße an das Areal heran. Die Stadt Brandenburg an der Havel hat unter Nutzung von Fördermitteln des Bundes und des Landes Brandenburg in den letzten Jahren bereits erheblich in die Verbesserung des vormaligen Industrieareals (frühere Schiffswerft) investiert und mehrere Maßnahmen der Altlastensanierung durchgeführt und einen Uferweg mit begleitendem Grünstreifen angelegt. Gleichwohl gehört der fachgerechte Umgang mit der verbliebenen Bodenbelastung im Rahmen der Erstellung eines Bebauungsplanes zu den zu lösenden Aufgaben bei der baulichen Entwicklung des Areals. Die Stadt Brandenburg an der Havel sucht leistungsfähige Interessenten mit Erfahrungen und positiven Referenzen bezüglich der Durchführung vergleichbarer Vorhaben, die das Areal erwerben, selbst ein Bauleitplanverfahren durchführen und die Bebauung einschließlich innerer Erschließung unter Beachtung der erforderlichen Verkehrsanbindung realisieren. Nach der Herstellung von Baurecht für das Areal können auch einzelne Teilflächen unter Weitergabe der übernommenen Verpflichtungen (Bauverpflichtung, Erschließung usw.) an geeignete Interessenten verkauft werden. Es werden auch mehrere Bieter zugelassen, die dann vorzugsweise unter Beteiligung eines gemeinsamen Projektsteuerers die Gesamtplanung und die Bebauung realisieren. I Angaben zum Grundstück und dessen Umgebung Lage des Grundstücks • • • In der kreisfreien Stadt Brandenburg an der Havel mit ca. 71.000 Einwohnern Die Stadt Brandenburg an der Havel ist im Landesentwicklungsplan als Oberzentrum eingestuft und liegt ca. 40 km westlich von Potsdam und 60 km von Berlin. Das Grundstück befindet sich auf einer Landzunge an der Niederhavel und der Näthewinde 2 Verkehrsanbindung allgemein: • • • • • • Autobahn A 2 (Berlin-Hannover) ca. 8 km südlich, Brandenburg an der Havel ist Knotenpunkt der Bundesstraßen B 1 und B 102 Bahnanschluss durch den in Luftlinie ungefähr 2 km entfernten Hauptbahnhof an der Hauptstrecke Hannover-Magdeburg-Berlin und Nebenstrecke nach Rathenow. In der Hauptverkehrszeit besteht eine halbstündliche Zugverbindung nach Potsdam und Berlin. Gute innerstädtische Verkehrsanbindung durch ÖPNV (Tram und Bus), zur Straßenbahnhaltestelle Jahrtausendbrücke sind es ca. 300 m. Anleger für Fahrgastschifffahrt (Kurzzeitanleger für Schiffe bis 34 m Länge und 5 m Breite) in ca. 140 m Entfernung Sportbootanleger am Packhofufer in ca. 180 m Entfernung Havelradweg entlang des Ufers (überregionaler, touristischer Radweg) Lasten und Beschränkungen, Planungsrechtliche Situation • • • • Lage im unbeplanten Innenbereich der Stadt Brandenburg an der Havel nach § 34 BauGB, der Flächennutzungsplan vom 18.11.1999 weist das Packhofgelände im zentralen Teil als Wohnbaufläche, entlang der Hauptstraße als gemischte Baufläche und an der Havel als Grünfläche aus. Das Objekt befindet sich nach der Sanierungssatzung im besonderen Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren (§§ 152 ff Baugesetzbuch). Es fällt ein Sanierungsausgleichsbetrag an. Auf Grund der über hundertjährigen, industriell-gewerblichen Nutzung wird das ehemalige Packhofgelände unter der Nummer 0301510208 im Altlastenkataster der Stadt Brandenburg an der Havel geführt. Für die bauliche Entwicklung des Areals ist eine Bauleitplanung erforderlich. Grundstücksgröße Das zu beplanende Gebiet ist etwas größer als die zum Verkauf stehende Fläche. In dem zu entwickelnden Gebiet befinden sich folgende Grundstücke: Packhofgelände GBBl. Gesamtfläche m² Teilfläche 1 m² Endwert f. Teilfläche 1 €/m² Teilfläche 2 m² Endwert f. Teilfläche 2 €/m² Brandenburg, 10–6/2 780 3.040 222 195,00 2.818 242,00 Brandenburg, 10–6/7 8450 316 248 242,00 68 253,00 Brandenburg, 10–6/9 780 87 87 242,00 Brandenburg, 1) 10–6/10 780 1.906 4 195,00 256 242,00 Brandenburg, 10–6/13 780 669 669 242,00 Gem., Flur, Flst. Teilfläche 3 m² Endwert f. Teilfläche 3 €/m² 1.646 253,00 3 Brandenburg, 10–6/15 780 222 222 242,00 Brandenburg, 10–6/172) 14010 27.489 21 195,00 Brandenburg, 10–6/18 17813 61 61 242,00 Brandenburg, 10–6/19 17813 657 657 242,00 Brandenburg, 10–38 780 3.387 3.266 Brandenburg, 10–40 8302 254 Brandenburg, 2–24/7 780 Brandenburg, 10–42 8450 Summe der Gesamtflächen 1) 2) 10.081 242,00 242,00 121 253,00 117 242,00 137 253,00 297 55 195,00 242 242,00 86 86 195,00 3 253,00 38.471 Flurstück 6/10 der Flur 10 teilweise mit ca. 600 m² außer Uferbereich Hinweis: Zudem muss berücksichtigt werden, dass sich die im Exposé benannten Endwerte auf das Sanierungsziel Wohnen beziehen. Sollten größere Teile der Fläche für eine Hotelnutzung veräußert werden, müssen auch die zonalen Endwerte durch den Gutachterausschuss neu berechnet werden. Die für eine Bebauung zur Verfügung stehende Fläche ergibt sich nach Abzug der Flächen, die von Bebauung freizuhaltenden sind (Uferweg) und beträgt etwa 29.000 m². 4 Die zu dieser Ausschreibung gehörende Fläche und die perspektivische Verkaufsfläche sind in dieser Karte gemeinsam dargestellt: 5 Kaufpreis Der Anfangswert nach § 154 BauGB beträgt 15 €/m². Der Endwert differiert je nach Lage des betreffenden Grundstücksteils und liegt zwischen 195 €/m² und 253 €/m². Die überwiegende Fläche weist den Endwert von 242 €/m² auf. Die jeweiligen Endwerte ergeben sich aus der Flurstücksübersicht auf Seite 3 und 4. Weil Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen durch den Bieter selbst durchgeführt werden sollen, wird das Areal zum sanierungsrechtlichen Anfangswert angeboten. Aus der Differenz zwischen Endwert und Anfangswert sind alle Investitionen zur Planung und Durchführung der Erschließung zu finanzieren. Der Bieter erklärt seinen Verzicht auf eine Kostenerstattung für den Fall, dass seine Kosten für die Erschließung höher sein sollten als der vorgenannte Differenzbetrag. Einzelheiten hierzu werden in einem gesondert abzuschließenden Ordnungsmaßnahmenvertrag nach § 145 BauGB geregelt. Gibt ein Interessent ein höheres Gebot als zu 15 €/ m² ab, erklärt er damit zugleich, dass er für die Erschließung gleichwohl mindestens den Differenzbetrag zwischen dem jeweiligen Endwert und dem Anfangswert aufwenden wird. Bei geringeren Kosten wird nach den Regelungen des Ordnungsmaßnahmenvertrages noch ein Sanierungsausgleichsbetrag fällig. Erschließungszustand Das Grundstück ist äußerlich erschlossen. Trinkwasseranschluss, Abwasserentsorgung über Kanal, öffentliches Strom- und Erdgasnetz, Telefon und Kabel-TV-Leitungen sind vorhanden. Die innere Erschließung inklusive der technischer Planung und Ausführung übernimmt der Bewerber gemäß der Bauleitplanung. Verkehrsanbindung, Anpassung und Erweiterung Innerhalb der Stadt Brandenburg an der Havel ist die Straßenanbindung des Packhofs durch eine halbinselartige Situation gekennzeichnet. Westlich und nördlich verhindern die Niederhavel und die Näthewinde eine Einbindung in die innerstädtischen Straßen. Südlich wird eine direkte Verkehrsführung durch die Besonderheiten der Hauptstraße (relativ schmal, daher Einbahnstraße; Straßenbahngleise und abschnittsweise Fußgängerzone) ausgeschlossen. Für die Verkehrsführung bleibt nur der Weg über die Eichamtstraße, Packhofstraße zur Hammerstraße mit Einmündung in die Kleine Münzenstraße oder die derzeit für Durchgangsverkehr geschlossene Augustastraße mit ihren seitlichen PKW-Stellplätzen. Der motorisierte Anliegerverkehr soll auf ein notwendiges Maß reduziert und Suchverkehr vermieden werden. Die Zu- und Abfahrt zum Packhofgelände kann entweder ausschließlich über die zu verlängernde Eichamtstraße/ Kreuzung Packhofstraße oder zusätzlich durch Ein- oder Ausfahrt über das Flurstück 42 der Flur 10 geplant werden. Eine zusätzliche Verlängerung der Hammerstraße wäre in der weiteren Erschließungsplanung unter Beachtung der dort aktuell bestehenden Besitzverhältnisse zu prüfen. Die Eichamtstraße ist zum Zweck der inneren Erschließung zu verlängern. Entsprechend dem Strukturkonzept kann/ soll auf dem Areal selbst ,zwischen der Eichamtstraße und der Packhofstraße, hinter den Hofräumen der Wohnhäuser Packhofstraße 28 bis 25, zur inneren Erschließung eine Straße angelegt werden, die über das Flurstück 42 der Flur 10 zur Packhofstraße geführt wird. 6 Die innere Erschließung ist durch etwa 4 m breite Geh- und Radwege für den nichtmotorisierten Verkehr zu ergänzen, um die Nutzung alternativer Fortbewegung zu fördern. Hinweise zur Verkehrsführung im Umfeld des Areals: Um das zusätzliche Verkehrsaufkommen durch die künftigen Wohnungen und das Hotel aufnehmen zu können, wird die Eichamtstraße mit dem Einmündungsbereich in die Hammerstraße verkehrsgerecht (Begegnungsverkehr von PKW, An- und Abfahrt von Reisebussen) auszubauen und die Packhofstraße zu sanieren sein. Um zwischen Hammerstraße und Neustädtischer Fischerstr./ Neustädtischer Markt / Mühlendamm eine Einbahnstraßenlösung zu erreichen, ist die Augustastraße für den Durchgangsverkehr zu öffnen. Dies setzt allerdings den Ausbau der Einmündung der Augustastraße in die Neustädtische Fischerstraße voraus. Diese Bedingungen sind bei der Bauleitplanung durch den Bewerber zu berücksichtigen. Die vorgenannten Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen sind auch Teil des mit der Stadt Brandenburg an der Havel abzuschließenden Ordnungsmaßnahmenvertrages. Der Käufer übernimmt auch die Planung und Durchführung der vorgenannten Straßenausbau- und Sanierungsmaßnahmen. Ruhender Verkehr (Stellplätze) Es wird ein Nutzungskonzept gewünscht, mit dem der Umfang des Individualverkehrs und der dafür benötigten Stellplätze durch Einbeziehung des ÖPNV vermindert wird. Im Sanierungsgebiet wären nach der städtischen Stellplatzherstellungssatzung keine zusätzlichen Stellplätze nachzuweisen. Damit würde man jedoch dem tatsächlichen Bedarf nicht gerecht werden. Die angestrebte Wohnbebauung erzeugt auch dann, wenn einige der künftigen Bewohner auf einen eigenen PKW verzichten sollten, einen zusätzlichen Bedarf an PKWStellplätzen. Außerdem fallen einige Parkmöglichkeiten auf der Packhofstraße zur Verbesserung des Verkehrsflusses weg. Hierzu werden bislang als Stellplatz genutzte Flächen entlang der Packhofstraße als Parkverbotsbereiche ausgewiesen werden. Auch das Hotel wird einen Stellplatzbedarf mit sich bringen. Insgesamt ergibt sich in Abhängigkeit von der genauen Zahl der Wohnungen und der Hotelzimmer ein Bedarf von ca. 450 bis 550 PKWStellplätzen. Die Stellplätze für die Wohnungen werden nur in begrenztem Umfang auf den künftigen privaten Grundstücken zu realisieren sein. Der Stellplatzbedarf ist durch ein mehretagiges Parkhaus abzudecken. Um die Außenwirkung des Parkhauses besser in die Umgebung einzupassen, soll dieses mit einer Vertikalbegrünung oder Ähnlichem versehen werden. Für das Hotel ist der Bedarf an Halte- und Stellplätzen zu berücksichtigen. Am Hotel sind Kurzzeitparkplätze für Hotelgäste vorzuhalten. Grundwasserschaden und Bodenbelastung durch industrielle Vornutzung, Baugrund Einleitung: Das Areal wurde erst vergleichsweise spät bebaut. Ein Grund hierfür könnte der morastige Untergrund sein. Im 19. Jahrhundert entstanden dort und auf dem heute für den Sitz der Stadtwerke Brandenburg an der Havel GmbH genutzten Bereich einige Gewerbebetriebe, u.a. eine Maschinenfabrik und im Jahre 1886 die Schiffswerft der Gebrüder Wiemann. In dieser Werft wurden bis 1962 kleine Hochseeschiffe, Kutter und Eisbrecher gebaut. Bis Anfang der 90er Jahre wurde das Gelände weiter für gewerbliche und industrielle Zwecke genutzt. Auf Grund der über hundertjährigen industriell-gewerblichen Nutzung wird das Pack7 hofgelände unter der Nummer 0301510208 im Altlastenkataster der Stadt Brandenburg an der Havel geführt. Im nicht für eine Bebauung vorgesehenen Bereich an der Landzunge westlich neben Flurstück 36 der Flur 10 befindet sich ein bekannter Grundwasserschaden mit LCKW (leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe). Die zur Bebauung vorgesehenen Bereiche können mit Schwermetallen und/ oder PAK belastet sein. Der Baugrund ist auf Grund von Aufschüttungen, Torflinsen und des hohen Grundwasserstandes hinsichtlich seiner Tragfähigkeit schwierig und erfordert entsprechende Gründungsmaßnahmen. Im Boden können Fundament- und Mauerreste der früheren Industriebauten vorhanden sein. Grundwasserschaden durch LCKW-Belastung, Meßstellen außerhalb der Bauflächen Im Bereich der südwestlichen Landzunge besteht eine erhebliche Schädigung des Grundwassers durch LCKW in Höhe von ca. 40.000 µg/l an der Messstelle Pack 11/12 (Prüfwert laut BBodSchV: 10 µg/l). Im Bereich des zu erhaltenden Uferweges, in welchem eine Bebauung ohnehin ausgeschlossen ist, befinden sich weitere Grundwassermessstellen (Pack 03/13, Pack 11/12, Pack 10/06 UP und Pack 10/06 OP), die auch zukünftig zur Überwachung des Grundwassers genutzt werden. Ende 2011 fanden zwar umfangreiche Bodenaustauchmaßnahmen statt, eine Grundwassersanierung wurde jedoch nicht durchgeführt, weil diese auf Grund der schwierigen Verhältnisse im Untergrund nicht wirtschaftlich durchgeführt werden kann. Im o. g. Bereich an der Landzunge sollte keine Wohn- bzw. Hotelbebauung (sensible Nutzung) in Erwägung gezogen werden, weil die Gefahr der Ausgasung von LCKW über die Bodenluft nicht ausgeschlossen werden kann. Eine Abgrenzung zwischen bebaubarem und nicht bebaubarem Bereich ist nach derzeitigem Kenntnistand nicht möglich. Für diese Fragestellung wären weitere Untersuchungen notwendig, die nicht durch die Stadt Brandenburg an der Havel geplant sind. Darum wäre hier eine Bebauung nur mit besonderen Maßnahmen (wie z. B. eine gasdichte Bodenplatte) durchzuführen. Angesichts des Grundwasserschadens darf das Grundwasser nicht zur Bewässerung verwendet werden. PAK (Polyaromatische Kohlenwasserstoffe)- und Schwermetallbelastung auf den Bauflächen Das in dieser Ausschreibung und im Strukturkonzept für eine Bebauung vorgesehene Gebiet ist lokal mit Schwermetallen und PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) belastet. Gemäß einer Baugrunduntersuchung aus dem Jahr 2005 sind in verschiedenen Bereichen des Plangebietes die Grenzwerte für Blei, PAK, Zink, Chrom und Arsen überschritten. Anfallender Bodenaushub ist zu beproben und muss ggf. entsorgt werden. Für eine Nutzung als Hausgarten muss eine mindestens 50 cm starke unbelastete Bodenschicht (Z0-Material) vorhanden sein. Zur Lage der Probebohrungen ist umseitig ein Plan beigefügt. 8 Die Lage der Probebohrungen im Jahr 2005 ist in diesem Plan ersichtlich: Baugrund, Reste der Vorgängerbebauung (Fundamente u.ä.) Der Baugrund ist auf Grund von Aufschüttungen, vorhandener Torflinsen und des hohen Grundwasserstandes hinsichtlich seiner Tragfähigkeit schwierig und erfordert entsprechende technisch aufwendige Gründungsmaßnahmen (z.B. Pfahlgründung). Auf dem Areal befanden sich zahlreiche Industriebauten wie Hallen, Schuppen, befestigte Flächen u.ä. Einige der Fundamente, Grundmauerwerk oder Betonreste können sich noch im Erdreich befinden. Es wurde keine komplette Tiefenenttrümmerung durchgeführt. Der Baugrund selbst ist sehr inhomogen in Beschaffenheit und Eigenschaften (Sande, Aufschüttungen, Torflinsen). Das Baugrundgutachten aus dem Jahr 2005 ist im Anhang auszugsweise als pdf-Datei beigefügt. Grundwasser Das Schwankungsverhalten des Grundwassers im Plangebiet ist an die jeweiligen Wasserstände der Havel gekoppelt. Grundwasserstände und der Havelpegel (WiMW = 28,30 m ü. NHN; SoMW = 27,70 m ü. NHN) gleichen sich stetig aus. Das hundertjährige Hochwasser liegt bei 29,65 m NHN und der zweihundertjährige Hochwasserstand bei 29,33 m NHN. Auf Grund der Höhen im Plangebiet ergibt sich die Gefahr, dass je nach Geländehöhe Grundwasser bis an die Oberfläche ansteigen kann. 9 II Anforderungen an Beplanung, Art und Qualität der baulichen Nutzung 1. Städtebauliche Zielsetzung Entwicklungsziel des ausgeschriebenen Areals ist, Wohnen und Hotel als gleichberechtigte Nutzungen zu etablieren. Die Gleichberechtigung soll sich hier nicht nur auf die Bruttogeschossflächen (BGF) der Nutzung beziehen sondern auch auf die Lagegunst. Das Hotel darf das Wohnen nicht in die zweite Reihe verdrängen. Die BGF des Hotels einschließlich der Nebennutzungen, wie Tagungen, Wellness, Parken sollte die BGF des Wohnens nicht übersteigen. Die Architektur des Hotels muss sich in das historische Umfeld einfügen. Die Formensprache soll modern und anspruchsvoll sein, jedoch nicht spektakulär. Die architektonische Gestaltung als „Landmark-Building“ ist nicht gewünscht. Es wird erwartet, dass sich der Bewerber mit der gesamten dargestellten Fläche beschäftigt. Je nach Kernkompetenz des Bewerbers kann sich der Schwerpunkt der Ausarbeitung aber jeweils auf die Wohn - oder die Hotelnutzung beschränken – in jedem Falle ist aber die jeweils nicht in Tiefe betrachtete Nutzung als „Platzhalter“ darzustellen und die erforderliche Nutzungsfläche „grob“ in Gebäudekörper, Höhenentwicklung und Flächenverbrauch darzustellen. Es soll ein beruhigtes und verdichtetes Wohnquartier mit qualitativ hochwertigen privaten und öffentlichen Grünflächen geschaffen werden. Der seitens der Stadt Brandenburg an der Havel angelegte neue öffentliche Uferweg für Fußgänger und Radfahrer ist zwingend mit seinen begleitenden Grünflächen für die Öffentlichkeit offenzuhalten und bleibt im Eigentum der Stadt Brandenburg an der Havel. Bei der Bebauung sind die Sichtachse zwischen der Jahrtausendbrücke und dem Dom zu berücksichtigen. Im östlichen Bereich ist eine vier-, maximal fünfetagige Wohnbebauung anzustreben. Zur Niederhavel und zur Näthewinde hin soll die Höhe der Bebauung und die Bebauungsdichte abnehmen und sich in Richtung der Niederhavel an der niedrigeren zweidreietagigen Bebauung auf der anderen Flußseite orientieren (Straßenzüge „Kommunikation“ sowie Altstädtische Wassertorstraße). Die Vorzüge der verkehrsgünstigen zentralen und zugleich landschaftlich schönen Lage prädestinieren das Areal als einen der wenigen geeigneten Plätze in der Innenstadt für ein Hotel mit einer Größe von ca. 100 bis 120 Zimmern der Kategorie 4 Sterne oder 4 Sterne Superior nach aktueller DEHOGA Klassifizierung. Die Außenarchitektur des Hotels muss auf die Eigenschaften und Bedingungen des Standortes abgestimmt sein. Das Hotelgebäude soll in einem modernen und anspruchsvollen, jedoch nicht spektakulären Baustil errichtet werden. Die Bauweise und die Haustechnik sollen dauerhaft energiesparend ausgelegt werden, d.h. Dauerhaftigkeit der Bausubstanz und Langlebigkeit der Materialien unter Berücksichtigung ressourcenschonender und umweltverträglicher Belange werden erwartet. Für Anwohner und Hotelgäste ist ein Quartiersparkhaus vorzusehen. 2. Entwicklung in Baufeldern gemäß dem Strukturkonzept Packhof aus dem Jahre 2012 Das frühere Packhofgelände soll entsprechend dem im Jahr 2012 von der Stadt Brandenburg an der Havel entwickelten Strukturkonzept für die Bebauung dieses Areals im verdichteten Wohnungsbau in mehreren Baufeldern entwickelt werden. Eine Bebauung mit Einfamilienhäusern, Villen oder Doppelhaushälften wird ausgeschlossen. Lage und Dimensionierung der Baufelder müssen nicht zwingend diesem Strukturkonzept entsprechen, soweit eine ausreichende Qualität der öffentlichen Grünflächen gewährleistet bleibt. 10 Die Baufelder sind so zu planen, dass eine spätere Parzellierung und parzellenweise Bebauung möglich ist. Hierdurch soll eine differenzierte Wohnbebauung für verschiedene Nachfragegruppen in hoher gestalterischer Qualität erreicht werden. Einzelne Baufelder können vom Bieter nach erfolgreicher Bauleitplanung und Erschließung auch an andere Käufer mit der Verpflichtung, diese entsprechend des Bebauungsplanes binnen max. 5 Jahren zu bebauen, verkauft werden bzw. der Stadt Brandenburg an der Havel zurückgegeben werden. Bei Bereitschaft und Wunsch nach einer Einbindung von lokal tätigen Investoren können entsprechende Kontakte vermittelt werden. Der Bieter kann im Rahmen einer geschlossenen Bebauung auch selbst eine Parzellierung vorsehen und umsetzen. 3. Das Hotel Es ist ein Hotel mit 100 bis 120 Zimmern- und Suiten erwünscht. Davon sollen einige Einheiten für Gäste mit langer Aufenthaltsdauer ausgelegt sein. Als funktional und räumlich sinnvolle Ergänzung ist der Bau eines zusätzlichen Kongress-und Konferenzgebäudes möglich. Das Gebäude sollte einen separaten Zugang haben und mit Konferenz-und Kongressräumen unterschiedlichster Größenordnungen sowie modernster Medientechnik ausgestattet sein. Wellnessbereich Das Hotel soll mit einem eigenen, großzügig angelegten und den Ansprüchen eines VierSterne bzw. 4 –Sterne Superior- Hotels gerecht werdenden Wellness- und Fitnessbereich ausgestattet werden, welches den Hotelgästen aber auch den Anwohnern zur Nutzung zur Verfügung stehen soll. Der Betreiber des Wellness- und Fitnesskomplexes muss langjährige Erfahrungen und positive Referenzen aus der Führung vergleichbarer hotelgebundener Einrichtungen vorweisen. 4. Quartiersparkhaus für Hotelgäste und Anwohner Das mehretagige Parkhaus soll (in Abhängigkeit von der jeweiligen Konzeption der Verkehrsführung 450 bis 550 PKW-Stellplätze bieten. Das Gebäude ist außen umlaufend vertikal zu begrünen. Auch kleinteiliges Anwohnerparken kann in der Nähe der Wohnbebauung vorgesehen werden. 5. Qualität der Architektur und Bauausführung der Wohnhäuser und des Hotels Angesichts der Einmaligkeit des Areals für die Stadt Brandenburg an der Havel (in der Innenstadt gibt es kein vergleichbares Baugelände mehr) und der Qualität der Gründerzeithäuser in der Packhofstraße verbietet sich eine schematische und nur kosmetisch angepasste Standartbebauung. Die neue Bebauung soll nicht historisieren, sondern sich mit eigenem Charakter in die Lagegunst des Ortes einfügen und eine Weiterentwicklung darstellen. 11 III. Bieterverfahren, einzureichende Unterlagen und Referenzen Kaufinteressenten können ihre Fragen zum Grundstück und zum formlosen Bieterverfahren jeweils bis zum 15.02., 15.03. und 15.04.2016 schriftlich –mit Benennung des Käufers und kurzer Beschreibung ihres Vorhabens- an die auf der Seite 13 unten angegebene Adresse richten. Die Fragen werden gesammelt und soweit dies möglich ist in gesammelter Form (die Fragen aller Interessenten mit den Antworten) stichtagsbezogen beantwortet werden. Bis zum Ende der Gebotsfrist sind die Bewerbungsunterlagen vollständig einzureichen. Der jeweilige Bieter darf nicht damit rechnen, durch eine Nachfrist etwaige Lücken in seiner Bewerbung ergänzen zu können. Die Stadt Brandenburg an der Havel behält sich jedoch vor, allen Bietern eine einheitliche Nachfrist einzuräumen, sollte sich dies als sinnvoll herausstellen. Gebote müssen schriftlich mit folgenden Angaben und Unterlagen eingereicht werden: Kaufpreis Die Kauffläche wird zum sanierungsrechtlichen Anfangswert angeboten. Der Käufer ist zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nach §§ 153 ff BauGB verpflichtet. Der besondere Bodenrichtwert für den Anfangswert beträgt 15 €/m². Der Endwert liegt je nach der Lage des Grundstücksteils derzeit zwischen 195 €/m² und 253 €/m², wobei der überwiegende Flächenanteil im Bereich des Endwertes von 242 €/m² liegt. Weil hier der Käufer mit der Planung und Erschließung auch Maßnahmen der Sanierung und Verbesserung im Sinne der §§ 153 ff BauGB übernimmt, sind diese Kosten vom jeweiligen Differenzbetrag abzuziehen. Bitte geben Sie den Anfangswert in €/m² an, den Sie als Kaufpreis zahlen werden. Mit der Benennung des Kaufpreises soll seitens der Bewerber auch der Verzicht auf die Kostenerstattung von Mehraufwendungen, die den vorgenannten Differenzbetrag zwischen Endwert und Anfangswert übersteigen, erklärt werden. Sollten Sie einen höheren Kaufpreis als den Anfangswert von 15 €/m² bieten, ist damit die Erklärung zu verbinden, dass der Differenzbetrag zwischen den Endwerten und dem Anfangswert trotz des höheren Kaufpreises für die Erschließung des Areals eingesetzt wird. Benennung der konkreten Erwerbsinteressenten Erwartet wird die Benennung des Erwerbers mit Personalien bzw. Angaben der Firma. Bei im Handelsregister eingetragenen Unternehmen ist ein aktueller, einfacher Handelsregisterauszug und ein Auszug aus der Gesellschafterliste vorzulegen. Benennung des Hotelbetreibers Erwartet wird die Benennung des Betreibers mit Personalien bzw. Angaben der Firma, Referenzen und einer Erklärung des Betreibers selbst. Benennung des/ der Planungsbüros für den Bebauungsplan Es ist von Vorteil, wenn der Bieter bereits das bzw. die Planungsbüros mit deren Referenzen aus erfolgreich durchgeführten Bebauungsplanverfahren angibt. Eine Benennung des außerdem beteiligten Architekturbüros wird erwartet. 12 Ordnungsmaßnahmenvertrag Der Bieter verpflichtet sich, mit der Stadt Brandenburg an der Havel einen Ordnungsmaßnahmenvertrag nach § 146 Abs.3 BauGB zu schließen, in dem er sich verpflichtet, alle Planungs- und Baumaßnahmen zur Erschließung des Areals auf eigene Kosten durchzuführen. Eine Erstattung von Kosten durch die Stadt Brandenburg an der Havel wird ausgeschlossen. Unterlagen • • • • • • • Darstellung der Planung in einem Übersichtsplan (1:1000) Angaben der jeweiligen Gebäudehöhen sowie der Grundflächen und der Netto- und Bruttogeschossflächen Veranschaulichung der Architektur und der Materialität Maßgebliche Schnitte aller Gebäude (Gebäudegrundriss, Seitenansichten usw.) digitale Modelldarstellung der Bebauung Darstellung der inneren und äußeren Erschließung Beschreibung der Gestaltungsabsicht und Entwurfsidee, der geplanten Wohnformen und des zeitlichen Realisierungshorizontes (max. zwei DIN A-4 Seiten) Referenzen Für den Bieter, den künftigen Betreiber des Hotels sowie die Planungsbüros bzw. Architekturbüros sind die Referenzen (erfolgreiche ähnliche Projekte, Erfahrungen in der Führung eines Hotels), schriftlich anzugeben. Bonitäts- und Finanzierungsnachweis Bitte reichen Sie einen Eigenkapitalnachweis und ein Bestätigungsschreiben einer Bank mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland ein, wonach diese Bank bereit ist, die Finanzierung zu begleiten. Die Summe des geschätzten Finanzierungsbedarfes ist dabei anzugeben. Frist Die Unterlagen können bis zum 31.05.2016 eingereicht werden. Die Ausschreibung verlängert sich um jeweils einen Monat, falls innerhalb der Frist kein Angebot eingeht oder die Bieter eine Verlängerung der Frist zur Nachreichung von Unterlagen benötigen. Diese Anzeige ist eine unverbindliche Aufforderung zur Abgabe von Angeboten, die nicht den Bedingungen nach VOL/VOB unterliegt. Die Stadt Brandenburg an der Havel ist daher nicht verpflichtet, zu dem höchsten oder irgendeinem Gebot einen Verkauf vorzunehmen. Für die Richtigkeit der Angaben ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Anfragen richten Sie bitte schriftlich an den: Eigenbetrieb Zentrales Gebäude- und Liegenschaftsmanagement, Klosterstraße 14, 14770 Brandenburg an der Havel. E-mail: [email protected] 13 IV Auswahlkriterien, Schritte nach Ende des Bieterverfahrens, Vorvertrag Bei der Auswahl kommt es nicht auf das höchste Gebot, sondern auf die Qualität des Bebauungs- und Nutzungskonzeptes, die Qualität der Architektur und die Anpassung der Baulichkeiten an die Umgebung und eine angemessene Bebauungsdichte an. Die Kriterien für die Auswahl bestehen aus folgenden Punkten: Städtebauliche Lösung/ Gesamtkonzept Quartiersgerechte Bebauungsdichte- und Höhenstaffelung, Einbindung der Umgebung, Bruttogeschossfläche, Berücksichtigung wichtiger Sichtachsen, kompakte Bebauung, abnehmende bauliche Dichte zur Havel, Ausweisung mehrerer Baufelder für die Wohnbebauung und Ermöglichung einer Parzellierung für Baugemeinschaften u.ä. Gesamtnutzungskonzept Es wird ein schlüssiges Konzept für eine miteinander hinsichtlich der Lage und der Bruttogeschossfläche gleichberechtigte Nutzung der Flächen für Wohnen und ein Hotel erwartet. Wohnen Art der geschlossenen Bauweise, Ermöglichung verschiedener Wohnformen (Mietwohnung, Eigentumswohnung), Geschosswohnungsbau oder Reihenhäuser. Hotel Anzahl der Zimmer und Betten, Qualität der Tagungs- und Konferenzbereiche, des Wellnessbereiches und Preissegment (Sterne-Klassifizierung), Darstellung der öffentlich zugänglichen Nutzungen Verkehrliche Erschließung Anordnung der Zufahrten und der Stellplätze, Lösung und Abwendung von Konflikten mit der vorhandenen und neuen Wohnbebauung. Architektur Konstruktive Qualität, Auswahl der Baumaterialien für Dächer, Fassaden, Balkone und Terassen, Gliederung der Baukörper Freiflächen Gestalterische Gesamtqualität, Aufenthaltsqualität, Qualität der privaten und halböffentlichen Grünflächen, Sicherung des Uferweges Zeitlicher Umsetzungshorizont Reihenfolge und Zeitdauer der Bebauung und Berücksichtigung der jeweiligen Belange. Kurz- oder mittelfristige Verwirklichung des Planungs- und Bauvorhabens. Anhang : Karten und Lagepläne 14 Umlandkarte Stadt Brandenburg an der Havel 15 Karte zur Lage des Packhofareals innerhalb der Stadt Brandenburg a.d.H. 16 Das Packhofareal zur Zeit der Buga: 17
