Anlage zur Vorlage GR-Drucksache Nr.: –––––

Anlage 3
zur Vorlage GR-Drucksache Nr.: 08/034/11
Bebauungsplan „Rukulenstraße/Bollwerkstraße“,
Gemarkung/Flur Reutlingen
Stellungnahmen der Behörden (A) und der Öffentlichkeit (B)
Öffentliche Auslegung in der Zeit vom 06.10.2008 bis 05.11.2008
Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
A. Behörden
1.
FairEnergie GmbH
Postfach 25 54
72715 Reutlingen
v. 07.10.2008
Unsere Stellungnahme vom 19.08.2008
behält weiterhin ihre Gültigkeit.
Stellungnahme
v. 19.08.2008
Durch die Aufstellung des o. g. Bebauungsplans werden unsere Interessen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes berührt
und wir bitten deshalb um Beachtung der angeführten wichtigen Hinweise und Forderungen bzw. Auflagen.
1. Anlagen- und Leitungsbestand
Im Bebauungsplangebiet befinden sich beDie im Bestandsplan dargestellten
reits Versorgungseinrichtungen der FairEner- Versorgungseinrichtungen der FairEnergie liegen
gie GmbH, die im Bestand zu beachten und
im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen.
ggf. zu sichern sind. Im o. g. Gebiet befinden
sich folgende Anlagen und Leitungen mit
Nebeneinrichtungen:
 Erdgasversorgungsleitungen und Erdgasnetzanschlussleitungen
 Trinkwasserversorgungsleitungen und
Trinkwassernetzanschlussleitungen
 Stromversorgungsleitungen
 Im Gebäude Wilhelmstraße 3 befindet sich
eine Umspannstation der FairEnergie
GmbH. Diese ist im Bestand zu erhalten
bzw. falls erforderlich an neuer Örtlichkeit
wieder zu errichten.
 Leitungsrechte Strom, Gas und Wasser
Die bestehende Umspannstation der FairEnergie
im Gebäude Wilhelmstraße 3 ist im Bestandsplan
nicht dargestellt und bleibt nach dem derzeitigen
Planungsstand erhalten. Das Gebäude wird nicht
abgebrochen, sondern lediglich modernisiert.
Wir bitten Sie, im Bebauungsplan entsprechende Leitungsrechte vorzusehen.
Der Betrieb Umspannstation im Gebäude
Wilhelmstraße 3 kann nicht über ein
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
Leitungsrecht im Bebauungsplan gesichert
werden. Hierzu ist eine Sicherung über einen
Vertrag notwendig. Im Bebauungsplan Rukulen/Bollwerkstraße wird kein Leitungsrecht
festgesetzt.
Weitere Informationen sind dem in der Anlage beigefügten Bestandsplan zu entnehmen.
2. Versorgungsmöglichkeiten
Bei größeren und besonderen Bauvorhaben Der Bauherr steht bereits in Kontakt mit der
ist rechtzeitige Kontaktaufnahme hinsichtlich FairEnergie.
der Versorgungs- und Netzanschlussmöglichkeiten wichtig, da in aller Regel höhere
Anschlussleistungen für die Strom-, Gas- und
Trinkwasserversorgung notwendig sind. Das
Netzanschlussteam der FairEnergie GmbH
ist unter der Telefonnummer 07121 582-3900
erreichbar und hilft gerne weiter.
Wir bitten Sie, uns weiterhin am Verfahren zu
beteiligen und uns speziell bei den Planungsund Koordinationsgesprächen einzubeziehen.
Ihr Ansprechpartner ist Herr Berberich,
Tel. 07121 582-3879.
2.
Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH
Postfach 14 40
88184 Ravensburg
v. 15.10.2008
Zur oben genannten Planung haben wir
bereits mit Schreiben vom 19.08.2008
Stellung genommen. Diese Stellungnahme
gilt unverändert weiter.
Stellungnahme
v. 19.08.2008
Gegen die o. a. Planung haben wir keine Einwände.
In den Randzonen des Planbereiches befinden sich Telekommunikationsanlagen der
Deutschen Telekom AG, die aus dem beigefügten Bestandsplan ersichtlich sind.
Die Telekommunikationsanlagen der Deutschen
Telekom AG, die aus dem beigefügten
Bestandsplan ersichtlich sind , liegen im Bereich
der öffentlichen Verkehrsflächen.
Zur Versorgung der neu zu errichtenden Ge- Der Bauherr wird über die Notwendigkeit eines
bäude wird ein Anschluss an das vorhandene neuen Anschlusses unterrichtet.
Telekommunikationsnetz erforderlich.
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
B. Öffentlichkeit
3.
Rechtsanwalt
v. 31.10.2008
A. Vorgeschichte:
Unsere Mandanten sind Mitglieder einer
aufgeteilten Erbengemeinschaft nach Tod der
Eltern. Wesentlicher Vermögensgegenstand
dieses Erbes ist das Hausgrundstück auf der
Gemarkung Reutlingen in der Karlstraße 6, in
dem die Mandanten auch aufgewachsen
sind. Das Hausgrundstück ist heute sowohl
hinsichtlich der Wirtschaftsräume im
Erdgeschoss, wie auch der darüber
befindlichen Wohnungen vollumfänglich
verpachtet bzw. vermietet und erzielt eine
hervorragende Rendite.
Das Grundstück Karlstraße 6 befindet sich
außerhalb des Geltungsbereichs des
Bebauungsplans „Rukulen-/ Bollwerkstraße“,
direkt gegenüber dem geplanten Neubau
Wilhelmstraße 1 / Metzgerstraße 4.
Das Gebäude wurde nach vollständigem
Abbruch in den Jahren 1960/1961 neu
errichtet. Hierzu wurde eine Genehmigung
unter dem 30.11.1960 erteilt.
Das Gebäude Karlstraße 6 ist viergeschossig mit
Satteldach. Die Traufhöhe beträgt ca. 12,8 m, die
Firsthöhe ca. 14,5 m über dem Straßenniveau.
Beim Neubau des Gebäudes Karlstraße 6 wurde
eine Teilfläche der Rukulenstraße mit einem
Kellerraum unterbaut. Die Größe der
Unterbauung in der Rukulenstraße ist nach den
Plänen der Baugenehmigung mit einer Länge von
5,36 m und einer Breite von 2,75 m festgelegt.
Im Rahmen besonderer
Genehmigungsbedingungen wurde
insbesondere auf Folgendes hingewiesen:
„1. Die Baugenehmigung zur teilweisen
Unterkellerung der Rukulenstraße nach dem
Bauplan vom 10.06.1960 ist nur wirksam,
wenn mit dem Städtischen Liegenschaftsamt
ein entsprechender Mietvertrag zustande
kommt.
2. Die Decke unter dem unterkellerten
Straßenplatz ist als befahrbare Decke für ein
Fahrzeug mit 12 Tonnen Gesamtgewicht
(DIN 1555 Ziffer 6.31) bemessen.
3. Sämtliche Bauteile der Unterkellerung sind
stets in einem guten Zustand zu erhalten,
damit die Standsicherheit zu jeder Zeit
gesichert ist. „
Der Mietvertrag mit dem städtischen
Liegenschaftsamt wurde am 12. Oktober 1960
unterzeichnet.
Der Mietvertrag kam mit dem städtischen
Liegenschaftsamt zustande und wurde mit
Änderungsvertrag aus dem Jahr 1983
fortgeschrieben.
Im Nachtragsvertrag vom 25.10.1983 wurde die
jährliche Miete zur Erleichterung des
Zahlungsverkehrs kapitalisiert.
Im o.g. Mietvertrag ist unter Ziff. 6.) festgelegt,
dass die Kellerdecke im Bereich der Straße für
eine Last von 30 Tonnen auszulegen ist.
B. Einwendungen:
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
Die vorgesehene Planung verletzt das
Eigentumsrecht unserer Mandanten und ist
im Übrigen in mehrfacher Hinsicht mit
höherrangigem Recht unvereinbar:
Eine Verletzung der Eigentumsrechte der
Eigentümer des Gebäudes Karlstraße 6 durch
den Bebauungsplan ist nicht gegeben.
1. Die Planung verletzt das Gebot der
gerechten Planung gemäß § 1 Abs. 7
BauGB.
Im Bebauungsplanverfahren „Rukulen /
Bollwerkstraße“ wird das Gebot der gerechten
Planung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB nicht verletzt.
Die gerechte Abwägung der öffentlichen und
privaten Belange gegeneinander und
untereinander sowie die Bewältigung der
möglichen Konflikte findet im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens durch die Beteiligung
der Behörden und der Öffentlichkeit nach den
Vorschriften des Baugesetzbuches statt.
Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der
Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen
und privaten Belange gegeneinander und
untereinander gerecht abzuwägen. Es
verlangt sowohl für den Vorgang wie das
Ergebnis der Abwägung, dass an Belangen
das eingestellt wird, was nach Lage der
Dinge eingestellt werden muss, dass die
Bedeutung der betroffenen öffentlichen und
privaten Belange erkannt und dass der
Ausgleich zwischen den von der Planung
berührten öffentlichen und privaten Belangen
in einer Weise vorgenommen wird, der ihrer
objektiven Gewichtigkeit entspricht, vgl.
BVerwG vom 05.07.1974 – IV C 50.72,
BVerwGE 45, 309/315.
Im Bebauungsplanverfahren wurden die
öffentlichen und privaten Belange gegeneinander
Vom jedem Bauleitplan muss verlangt
und untereinander gerecht abgewogen und die
werden, dass er die ihm zuzurechnenden
ihm zuzurechnenden Konflikte bewältigt.
Konflikte bewältigt, also die betroffenen
Belange untereinander zu einem gerechten
Ausgleich bringt, vgl.
Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10.
Auflage, 2007, § 1 Rn. 115. Das gilt sowohl
für die bereits bestehenden, als auch für die
durch die Planung neu aufgeworfenen
Konflikte, aaO. mit weiterführenden
Das Bebauungsplanverfahren wurde nach den in
Hinweisen.
§ 1 BauGB aufgeführten Grundsätzen
durchgeführt. Die festgesetzten Planungsinhalte
Der Bauleitplan darf der Plandurchführung
entsprechen den Regelungen des § 9 (1) BauGB.
dabei nur das überlassen, was diese an
zusätzlichem Interessenausgleich tatsächlich Die dem Bebauungsplan zuzurechnenden
zu leisten vermag, aaO.
Interessenkonflikte werden im Verfahren
angemessen behandelt.
Das Gebot der Konfliktbewältigung verlangt,
dass in einem Bauleitplan zurechenbare
Interessenkonflikte angemessen
ausgeglichen werden, also nicht unbewältigt
bleiben dürfen (BVerwGE 47, 144/155). Es ist
verletzt, wenn dem Betroffenen dadurch,
dass ein durch die Planung hervorgerufenes
Problem zu seinen Lasten ungelöst bleibt, ein
nach Lage der Dinge unzumutbares Opfer
abverlangt wird (BVerwGE 71, 150;
BVerwGE 77, 295).
a)
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
Die vorliegende Planung ignoriert nicht nur
bereits bestehende Konflikte, sondern
verschärft diese darüber hinaus noch.
Durch die vorliegende Bebauungsplanänderung
werden keine bestehenden Konflikte ignoriert
oder gar verschärft.
Gemäß § 1 Abs. 6 Ziffer 9 BauGB sind bei
der Aufstellung der Bauleitpläne
insbesondere die Belange des Personen- und
Güterverkehrs und der Mobilität der
Bevölkerung, einschließlich des öffentlichen
Personennahverkehrs und des nicht
motorisierten Verkehrs, unter besonderer
Berücksichtigung einer auf Vermeidung und
Verringerung von Verkehr ausgerichteten
städtebaulichen Entwicklung zu
berücksichtigen. Gemäß § 1 Abs. 6 Ziffer 1
und 2 BauGB sind gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse der betroffenen
Bevölkerung zu berücksichtigen.
Die allgemeinen Ziele des § 1a BauGB –
sparsamer Umgang mit Grund und Boden –
werden mit der vorliegenden Planung durch eine
maßvolle Nachverdichtung (Erhöhung von drei
auf vier Vollgeschosse) im Innenstadtbereich
berücksichtigt. Gesamtstädtisch wird dadurch und
durch die zentrale Lage des Projekts sowie die
gute Anbindung an den ÖPNV die Vermeidung
und Verringerung von Verkehr unterstützt. Auch
die Mobilität der Bevölkerung und die Belange
des nicht motorisierten Verkehrs sind bei der
Planung berücksichtigt.
Die vorliegend streitgegenständliche
Planung ermöglicht ausweislich der
Begründung zum Bebauungsplan
beigegebenen Flächenbilanz die Herstellung
von ca. 1.050 qm (öffentlich zugänglicher)
Verkaufsfläche im EG und OG, darüber
hinaus weitere gewerbliche Nutzungen in
Form von Büros und Praxen, alternativ
Wohnungen mit ca. 640 qm (vgl. Ziffer 4.2
„Art der baulichen Nutzung“ zum
Bebauungsplan).
Die in der Begründung bezeichneten Flächen
dienen lediglich der Beschreibung der Größe des
geplanten Vorhabens. Die überbaubaren Flächen
ändern sich gegenüber dem Bebauungsplan
„Altstadt“ nur unwesentlich. Die Art der baulichen
Nutzung richtet sich nach den Festsetzungen des
Bebauungsplans (Kerngebiet – vgl. Ziff. 1.1
Textteil zum Bebauungsplan).
Nach dem derzeitigen Stand der Planungen des
Investors sind Verkaufsflächen und Büroflächen
Hierfür vorgesehen sind allerdings in der
sowie ca. 14 Stellplätze als Doppelparker geplant.
Tiefgarage lediglich 11 (!) Stellplätze.
Die Festlegung der geplanten Nutzung erfolgt im
Bauordnungsrechtlich sind bereits bei der
Baugesuch, im Rahmen des
Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für Baugenehmigungsverfahrens ist ein
jede Wohnung ein geeigneter Stellplatz
Stellplatznachweis zu führen. Nach den
herzustellen (notwendiger Stellplatz) § 37
Festsetzungen des Bebauungsplans ist die
Abs. 1 Satz 1 LBO. Bei der Errichtung
Erschließung von der Metzgerstraße festgelegt
sonstiger baulicher Anlagen und sonstigen
(vgl. Ziff. 4.4. der Begründung).
Anlagen bei denen ein Zu- und
Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, sind
notwendige Stellplätze in solcher Zahl
herzustellen, dass sie für die
ordnungsgemäße Nutzung der Anlagen unter
Berücksichtigung des öffentlichen
Personennahverkehrs ausreichen, § 37 Abs. Sollten Wohnungen im geplanten Projekt realisiert
1 Satz 2 LBO.
werden, sind die notwendigen Stellplätze nach
den Richtzahlen der Stellplatzverordnung für
Offenkundig ist sonach, dass bereits die mit
Wohnungen im Rahmen des
der Planung ermöglichten Wohnungen in
Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen.
keinster Weise mit lediglich 11 zur Verfügung
stehenden Stellplätzen bauordnungsrechtlich
ausreichend versehen werden können und es
also für eine formell – rechtmäßige Nutzung
des Komplexes der umfassenden
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
Einräumung von Ablösungsmöglichkeiten
bedürfen wird.
Die Anzahl der Stellplätze ist gem. den
Bestimmungen der LBO nachzuweisen, eine
Festlegung im Bebauungsplan ist nicht möglich.
Für unsere Mandanten als unmittelbar
Die geplanten 14 Stellplätze sollen nach Auskunft
daneben nutzende Betroffene führt dies dazu, des Investors für die Mieter der geplanten Büros
dass der bereits heute in der Rukulenstraße verwendet werden. Sollten weitere baurechtlich
festzustellende Zustand „Wilden Parkens“,
notwendige Stellplätze für die Verkaufsnutzung
wie er in einer Vielzahl veröffentlichter Fotos nicht hergestellt werden können, ist geplant, diese
nachvollzogen werden kann (vgl.
durch eine Ablösung oder eine Baulast gem. 39
beispielsweise Foto im ReutlingerLBO nachzuweisen.
Generalanzeiger vom 22.07.2008 auf Seite 9) Auch die bestehenden Gebäude im näheren
sich weiter auf inakzeptable Weise
Umfeld sowie viele Gebäude in der
entwickeln wird. Für die Besucher der im
Fußgängerzone der gesamten Altstadt haben
Erdgeschoss und ersten Obergeschoss
keine Möglichkeit, die baurechtlich notwendigen
vorgesehenen Läden mit einer
Stellplätze auf dem eigenen Grundstück
Verkaufsfläche von mehr als 1000 qm sind
nachzuweisen.
entgegen § 37 Abs. 2 LBO überhaupt keine
Stellplatzmöglichkeiten vorgesehen, so dass Bereits heute sind in den bestehenden Gebäuden
die Anlieger auch aus diesem Grund mit
die Erdgeschoss- und teilweise
massiven Parksuchverkehr und
Obergeschossflächen als Ladengeschäfte
eingeschränkten eigenen
genutzt.
Nutzungsmöglichkeiten ihrer Grundstücke
rechnen müssen. Bereits heute sind heute
die Mieter und Pächter unserer Mandanten
häufig am ungehinderten Zugang zum
Grundstück über die Rukulenstraße
Die Rukulen-/ Bollwerk-/ und Wilhelmstraße sind
gehindert.
als Fußgängerzone ausgewiesen, so dass ein
Befahren durch den Individualverkehr
Dieser Zustand wird sich bei Realisierung der ausgeschlossen, sowie das Parken in diesen
vorgesehenen Planung in unzumutbarer
Straßen nicht zulässig ist.
Weise verschlechtern. Die Belange der
Zu beachten ist weiterhin, dass die vorliegende
angrenzenden Gemeindebevölkerung nach § Planung eine maßvolle Nachverdichtung
1 Abs. 6 Ziffer 1 und 2, aber auch die
gegenüber dem bisher gültigen Bebauungsplan
verkehrlichen Belange gemäß § 1 Abs. 6
„Altstadt“ im Innenstadtbereich darstellt.
Ziffer 9 BauGB wurden insoweit überhaupt
nicht berücksichtigt bzw. pflichtwidrig
Die Zufahrt zur Tiefgarage des geplanten Projekts
vernachlässigt.
Wilhelmstraße1 + Metzgerstraße 4 ist aufgrund
des Grundstückszuschnitts nur von der
Metzgerstraße möglich, da sonst eine Zufahrt
Die zunehmende verkehrliche
über die Fußgängerzone erfolgen müsste. Im
Konfliktsituation wurde zuletzt auch
Bebauungsplan wird der Bereich für die Ein- und
ausweislich des Besprechungsprotokolls vom Ausfahrt in der Planzeichnung gekennzeichnet.
26.08.2008 gesehen, ohne dass aber
Weiter wird festgesetzt, dass ein- und
sinnvolle Lösungsmöglichkeiten durch
ausfahrende Fahrzeuge den Verkehr in der
Umplanung bzw. Reduzierung des geplanten Metzgerstraße - insbesondere den öffentlichen
Bauaufkommens gezogen worden wären. Zu Nahverkehr - nicht behindern dürfen. Im
Recht wurde hier darauf hingewiesen, dass
Baugenehmigungsverfahren ist eine geeignete
durch die vorgesehene Tiefgaragensituation Aufstellfläche für den einfahrenden Verkehr
im Falle rückstauender PKW´s im Bereich
nachzuweisen.
nach Einmündung in die Karlstraße der dort
vorgesehene Busverkehr in der
Metzgerstraße vor allem im Bereich der dort
vorgesehenen Bushaltestelle der Linien 1 und
2, die im 10-Minutentakt verkehren, erheblich
beeinträchtigt werden könnte.
b)
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
Die vorgesehene Planung verstößt gegen § 1
Abs. 7 BauGB auch insoweit, als eine weit
über die bisherige Bebauung hinausgehende
Intensivnutzung der betroffenen Grundstücke
mit bis zu 4 Vollgeschossen vorgesehen wird,
bei einer uneingeschränkten GRZ von 1,0
und einer weiter bis zu 16,70 m
vorgesehenen Gebäudehöhe. Selbst wenn im
Bereich der nur ca. 4 m breiten
Rukulenstraße ein Gebäuderücksprung im
obersten Stockwerk im gegenüberliegenden
Bereich zum Hausgrundstück unserer
Mandanten hin zu verzeichnen ist, erweist
sich die Planung als rücksichtslos. Hier
werden nicht hinnehmbare negative
Auswirkungen auf Belichtung, Besonnung
und Belüftung folgen.
Die bislang zulässige Planung auf der
Grundlage des gültigen Bebauungsplanes
„Altstadt“ vom 31.08.1979, der eine
Höchstzahl von lediglich 2 Vollgeschossen
vorsah, wird hier in nicht hinnehmbarer Weise
überschritten. Dies gilt um so mehr, als in
dem unseren Mandanten
gegenüberliegenden Bereich seit langem
lediglich eine 1-geschossige Bebauung mit
Ladengeschäften besteht und bei
Realisierung der Neuplanung um so größere
Einwirkungen befürchtet werden müssen.
Die Regelbebauung in der Altstadt stellt sich mit
drei Vollgeschossen und einem steilen Satteldach
dar – dies entspricht den Festsetzungen des
Bebauungsplans „Altstadt“ im
gegenüberliegenden Bereich von Gebäude
Karlstraße 6. Betrachtet man die umgebende
Bebauung in Bezug auf die Zahl der
Vollgeschosse und die überbaute Grundfläche
stellt man fest, dass der Großteil der Gebäude
(z.B. Karlstr. 2 bis 6, Wilhelmstraße 3, Karlstraße
1) ebenfalls 4 Vollgeschosse und eine
Grundflächenzahl von 1,0 im Bestand realisiert
haben.
Durch den Gebäuderücksprung ab dem 2.
Obergeschoss von ca. 1,5 m und einen weiteren
8,0 m breiten Einschnitt ab dem 3. Obergeschoss
bleibt eine ausreichende Belichtung und
Belüftung der gegenüberliegenden Gebäude
gewährleistet.
Nach dem bislang gültigen Bebauungsplan
„Altstadt“, ist eine Bebauung mit 3
Vollgeschossen gegenüber der Gebäude
Karlstraße 2 bis 6 , an der Metzgerstraße eine 2
bis 3-geschossige Bebauung mit Satteldach
zulässig.
Die Firsthöhe eines nach dem derzeit gültigen
Bebauungsplan „Altstadt“ zulässigen
dreigeschossigen und ca. 11 m breiten Gebäudes
liegt bei ca. 16,6 m und ist somit sogar höher als
die im Bebauungsplanentwurf Rukulen- /
Bollwerkstraße für das Gebäude Wilhelmstraße 1
festgesetzte höchste Gebäudehöhe von 15,40 m.
2. Bestimmtheitsgebot:
Die bestehende Planung verstößt auch
gegen das Gebot der konsequenten und
bestimmten Planung. Die Planung ist in sich
widersprüchlich.
Die vorliegende Planung ist insoweit schlüssig,
als das Gesamtkonzept des Altstadtrahmenplans,
aus welchem die Planungsidee zum Karlsplatz
entwickelt wurde (vgl. Begründung Ziff. 3.2.)
einen ersten Realisierungsabschnitt darstellt.
Zum einen wird die Planung – wie an
mehreren Stellen deutlich wird – ausdrücklich
an der später zu realisierenden Vision des
sog. „Karlsplatzes“ orientiert, andererseits ist
der hiervon unmittelbar betroffene Bereich
der nördlichen Anlieger an der Rukulenstraße
von der aktuellen Planung ausgenommen
worden. Es handelt sich hier um eine
willkürliche Gebietsabgrenzung, obwohl
offenkundig das Gebäude unserer
Mandanten abgerissen und der betroffene
Grundstücksbereich der „Karlsplatzplanung“
zugeführt werden soll.
Die Gebäude Karlstraße 2 bis 6 waren noch nie
im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
Gegen den Willen der Eigentümer soll die
Entwicklung eines Platzbereichs nicht
durchgesetzt werden. Die Änderung des
Bebauungsplans für den Bereich des Karlsplatzes
kann bei Bedarf und bei einer
Verkaufsbereitschaft der jetzigen Eigentümer zu
einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden.
Ausweislich der Beschlussvorlage vom
Zum Auslegungsbeschluss vom 07.10.2008
wurde die Begründung fortgeschrieben: „Im
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
09.06.2008 ist eine Neugestaltung des hier
betroffenen öffentlichen Raums als
Platzfläche vorgesehen, wozu die betroffenen
Grundstücke in der Karlstraße erworben und
„anschließend die aufstehenden Gebäude
niedergelegt“ werden müssen. Diese
Zielrichtung wird auch in der Begründung
zum Bebauungsplan vom 07.07.2008
ausdrücklich beibehalten. Die hiervon
betroffenen Grundstücksbereiche sind aber
ausweislich des Lageplans nicht in das
Plangebiet einbezogen, so dass hier ein
unüberbrückbarer Widerspruch besteht.
Altstadtrahmenplan ist das Quartier
Rukulenstraße, Metzgerstraße, Bollwerkstraße
und Wilhelmstraße als Entwicklungsbereich
dargestellt, für den Bereich zwischen Karlstraße
und Rukulenstraße ist die Neugestaltung des
öffentlichen Raums als Platzfläche („Karlsplatz“)
vorgesehen. Zur Verwirklichung dieses
öffentlichen Platzes - außerhalb des
Geltungsbereichs des Bebauungsplans - sollen
die Grundstücke Karlstraße 2, 4, 6 und 8 von der
Stadt Reutlingen erworben und die Gebäude
abgebrochen werden.“ Unabhängig von der
Realisierung des „Karlsplatzes“ kann die
beabsichtigte Neubebauung Wilhelmstraße 1 und
Metzgerstraße 4 mit der Rechtskraft dieses
Bebauungsplanes erfolgen.
3. Ermittlungsmängel:
Des weiteren wird ein Verstoß gegen §§ 1
Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB insoweit gerügt, als
hier zentrale Belange unserer Mandanten
bislang weder ermittelt, geschweige denn
abgewogen wurden.
Die Ermittlung der öffentlichen und privaten
Belange wurde durch die Beteiligung der
Öffentlichkeit und der Behörden gem. § 3 und 4
BauGB durchgeführt. Die Abwägung erfolgt im
Rahmen des Satzungsbeschlusses, hier werden
die nicht berücksichtigten Stellungnahmen mit
einer Stellungnahme der Gemeinde bewertet.
Unsere Mandanten befürchten aufgrund der
engen örtlichen Verhältnisse bei Errichtung
des vorgesehenen Baukörpers erhebliche
negative statische Auswirkungen auf ihr
Gebäude in der Karlstraße 6. Der
unterkellerte Bereich der Rukulenstraße ist
nach den Nebenbestimmungen zur
damaligen Baugenehmigung nur
eingeschränkt befahrbar bzw. belastbar (12
Tonnen Grenzgewicht). Das in lediglich 4 m
Entfernung vorgesehene Vorhaben mit einem
insgesamt 4-geschossigen Baukörper lässt
ohne besondere statisch-bautechnische
Vorkehrungen eine Gefährdung mindestens
des genutzten Kellerbereiches befürchten.
Diese Aspekte können planerisch nicht erst
auf ein folgendes Genehmigungsverfahren
nachverlagert werden.
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist
ein statischer Nachweis zu führen, im Mietvertrag
mit dem städtischen Liegenschaftsamt vom 12.
Oktober 1960 ist unter Ziff. 6.) festgelegt, dass die
Kellerdecke im Bereich der Straße für eine Last
von 30 Tonnen auszulegen ist.
Im gesamten Altstadtbereich werden in den
beengten Situationen Neubauten in Baulücken
oder in Grenzbauweise ohne Gefährdung des
Gebäudebestandes in der direkten Nachbarschaft
erstellt. Die erforderlichen statischen oder
bautechnischen Vorkehrungen können nicht im
Bebauungsplan geregelt werden.
FAZIT:
Die im beschleunigten Verfahren
durchgeführte Planung erweist sich in
mehrfacher Hinsicht als unzulässig.
Das Bebauungsplanverfahren wurde gem. § 13 a
BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung)
mit frühzeitiger Öffentlichkeitsbeteiligung und
öffentlicher Auslegung gem. § 3 und 4 BauGB
durchgeführt.
Es wird deshalb namens unserer Mandanten
ersucht, jedenfalls im Bereich der
Wie vorstehend beschrieben ist weder eine
Zurücknahme der Gebäudeflucht noch die
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
Rukulenstraße die vorgesehene Bebauung
erheblich zurückzunehmen und hier allenfalls
zweigeschossig vorzusehen sowie
ausreichende Parkmöglichkeiten zu
gewährleisten.
4.
Reduzierung auf eine zweigeschossige Bebauung
städtebaulich sinnvoll. Die Anzahl der Stellplätze
ist gem. den Bestimmungen der LBO
nachzuweisen, eine Festlegung im
Bebauungsplan ist nicht möglich.
Bürger
v. 05.11.2008
Dem Reutlinger Geschichtsverein ist es ein
großes Anliegen, die Altstadt als historisches
Zeugnis möglichst zu erhalten. Deswegen
nehmen wir zu diesem Bebauungsplan
Stellung, der durch die Neugestaltung eines
ganzen Baublocks in einem sensiblen
Bereich massiv in das Altstadtgefüge
eingreift. Was bisher nur als Einzelgebäude
durch Fassade und Dachform wie ein
Fremdkörper in der Altstadt wirkte
(Wilhelmstraße 3), wird im Bebauungsplan
zum Prinzip eines ganzen Blocks erhoben.
Nach den Zielen des Altstadtrahmenplans soll im
Grundsatz die historische Struktur der
Altstadtbebauung erhalten bleiben und die
erhaltende Erneuerung der Altstadt durch
Modernisierung und Instandsetzung der
stadtbildprägenden und historischen Gebäude
erreicht werden.
Für den Bereich des Karlsplatzes wurde vom
Preisträger des Ideenwettbewerbs – dem Büro
Trojan & Trojan – vorgeschlagen, den Bereich
zwischen Karlstraße, Metzgerstraße,
Rukulenstraße und Wilhelmstraße als Platzfläche
(„Karlsplatz“) zu gestalten.
Positiv zu erwähnen ist, dass das Gebäude
Wilhelmstraße 3 modernisiert und die
Fassadengestaltung optisch wesentlich
verbessert wird.
Der Planbereich grenzt unmittelbar an die
ehemalige Stadtbefestigung und liegt damit
eindeutig innerhalb der Altstadt. Im
vorliegenden Verfahren spielt eine Idee aus
dem „Rahmenplan Altstadt“ eine Rolle.
Danach soll die – außerhalb des
Planbereichs liegende - Gebäudereihe
zwischen Rukulen- und Karlstraße für die
Herstellung einer platzartigen Erweiterung
der Karlstraße abgebrochen werden. Für die
Festlegung von Fassadengestaltung und
Bauhöhe der nördlichen Seite des
Plangebietes ist jedoch die Frage, ob die
Häuser an der Karlstraße erhalten bleiben,
oder nicht, ein ausschlaggebendes Kriterium.
Bevor über den Abriss oder Erhalt dieser
Häuserzeile keine Klarheit besteht, kann u.E.
über diesen Bebauungsplan keine
verantwortliche Entscheidung getroffen
werden. Denn davon hängt wesentlich ab, ob
der Baublock zukünftig Platzwand der
erweiterten Karlstraße und bewusst
gestaltetes „Tor zur Altstadt“ sein wird, oder
nur ein Block innerhalb der Altstadt. Für beide
Konzeptionen bedarf es unserer Meinung
nach einer intensiveren Untersuchung, z.B. in
Form eines Wettbewerbs.
Im Durchführungskonzept zum
Altstadtrahmenplan ist der Bereich südlich der
Bollwerkstraße als Entwicklungsbereich
dargestellt. Die Umsetzung der Idee „Karlsplatz“
soll nun durch die geplante Baumaßnahme der
Neubebauung Wilhelmstraße 1 und
Metzgerstraße 4 eines Investors als erster
Abschnitt erfolgen. Über die Ausgestaltung des
Karlsplatzes liegen noch keine
entscheidungsreifen Planungen vor. Es ist
durchaus denkbar, dass Teilflächen der
Bestandsbebauung in die Platzgestaltung
miteinbezogen werden können.
Die Entwicklung des Gebäudeentwurfs vom
Planungsbüro pgm aus Ulm wurde in
Zusammenarbeit mit dem Büro Trojan und Trojan
entwickelt. Bei der Gestaltung der Gebäude war
von Bedeutung, dass eine Bebauung sowohl mit,
als auch ohne die Häuserzeile Karlstraße 2 bis 8
eine städtebaulich verträgliche Lösung darstellt.
Die geplante Bebauungshöhe mit einer
viergeschossigen Bebauung ist mit oder ohne
Erhalt der Häuserzeile an der Karlstraße
städtebaulich verträglich.
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
Die vorliegende Gestaltung der Baukörper
entspricht u.E. weder den in der Begründung
Nr. 5, Örtliche Bauvorschriften, selbst
gesteckten Zielen einer „typischen
Altstadtbebauung“ noch „den typischen
Eigenarten des Altstadtbildes“. Falls die im
Plan festgesetzte Gestaltung jedoch von der
möglichen „Torsituation“ des
Altstadtrahmenplanes ausgeht, liegt eine
völlig unterschiedliche Situation vor, die eine
andere Formgebung erfordern würde.
Deswegen bitten wir dringend, eine
Entscheidung nur im Zusammenhang einer
verbindlichen Gesamtkonzeption zu treffen,
die noch ausführlich mit der Bevölkerung
diskutiert werden sollte, vergleichbar mit dem
z.Z. laufenden Verfahren für den Marktplatz.
Nach dem gegenwärtigen Stand der Planung
bleibt die Häuserzeile in der Karlstraße im
Bestand erhalten. Die Gestaltung des Neubaus
an der Rukulenstraße orientiert sich jedoch in
erster Linie an einer, der städtebaulichen
Zielsetzung aus dem Rahmenplan
entsprechenden „Torsituation Karlsplatz“, welche
für die zukünftige Entwicklung dieses Bereichs
entscheidend ist.
Diese grundsätzlichen Erwägungen möchten
wir noch durch folgende konkrete
Bemerkungen ergänzen:
1. Die Rukulenstraße ist im nördlichen
Bereich der Altstadt der einzige erhaltene
Teil der früheren Gasse unmittelbar hinter
der Mauer. Der Verlauf der schmalen
Rukulenstraße ist ein noch sichtbares
Zeugnis der mittelalterlichen Stadt und
sollte deshalb möglichst erhalten werden.
Die Rukulenstraße bleibt bis zur Entscheidung
„Karlsplatz“ als „Gasse“ erhalten. Nach den
Plänen des Landesdenkmalamtes
(Archäologisches Stadtkataster) ist der
historische Verlauf der Stadtmauer im Bereich der
Rukulenstraße in der Flucht der südöstlichen
Außenwand der Häuserzeile Karlstraße 2 bis 8.
2. Bisher bestand in der Stadt und der
Öffentlichkeit weitgehend Einigkeit
darüber, dass im Gebiet der Altstadt
geneigte Dächer am besten geeignet sind,
der besonderen geschichtlichen Situation
dieses Gebietes gerecht zu werden. Zwar
ist das Gebäude Wilhelmstraße 3 schon
jetzt ein (störendes) Flachdachgebäude.
Umgekehrt ist das so prominent am
Beginn einer Engstelle der Wilhelmstraße
gelegene Gebäude Wilhelmstraße 1 mit
seinem Giebel zur Karlstraße ein vom
Karlsplatz aus gesehen markanter Auftakt
für die Altstadt.
Die typische Altstadtbebauung ist gekennzeichnet
durch Wohn- und Geschäftsgebäude mit
Satteldach. Im Bebauungsplan „Altstadt“ ist
größtenteils eine Bebauung mit Satteldach
vorgeschrieben. In mehreren Bereichen – in der
Regel dort, wo eine Bestandsbebauung mit
Flachdach in den 70-iger Jahren vorhanden war z.B. Marktplatz, Wilhelmstraße, Metzgerstraße,
Hofstattstraße, Federnseestraße, Karlstraße ist
eine Bebauung mit Flachdach zulässig.
Das Flachdach ist in der näheren Umgebung
vereinzelt existent. Aufgrund der besonderen
Eingangssituation in die Altstadt und das im
Altstadtrahmenplan festgelegte Planungsziel den
Karlsplatz als öffentlichen Platz mit einer
Neugestaltung des Quartiers zu entwickeln, soll
sich die Neubebauung von der
Umgebungsbebauung abheben.
3. Gegen die Metzgerstraße, die in diesem
Bereich von zwei- bis dreigeschossigen
Gebäuden geprägt ist, setzt der Plan
zwingend viergeschossige Bebauung mit
einer Gebäudehöhenbegrenzung von fast
15 m über Straßenniveau fest. Das
verändert das Erscheinungsbild der
Metzgerstraße erheblich, nicht nur durch
Das heutige Gebäude Metzgerstraße 4 -also an
gleicher Stelle - ist mit einem Flachdach
ausgebildet. Die festgesetzte viergeschossige
Bebauung ist als städtebaulich wirksame
Raumkante für den öffentlichen Platzraum
notwendig. Betrachtet man die nähere
umgebende Bebauung stellt man fest, dass
mehrere Gebäude wie z.B. Karlstr. 2 bis 6,
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Stellungnahmen
Beschlussvorschlag
das hier bisher praktisch nicht
vorkommende Flachdach, sondern auch
durch die der Umgebung unangepasste
Höhe.
Wilhelmstraße 3, Karlstraße 1 ebenfalls 4
Vollgeschosse vorhanden sind.
4. Die überkommenen Baugrenzen –
einschließlich der Altstadtkante – sind im
Reutlinger Stadtkern ausnahmsweise gut
erhalten und stellen im Vergleich zu
anderen Städten ein wertvolles
historisches Dokument dar. Der Reiz der
Altstadtstraße beruht weitgehend darauf,
dass die Fronten nicht stur gradlinig,
sondern leicht gegeneinander abgewinkelt
verlaufen und andere Unregelmäßigkeiten
aufweisen. Ein willkürlicher Vorsprung, wie
jetzt an der Rukulenstraße festgesetzt,
kann kein entsprechend harmonisches
Bild hervorbringen.
Die heutige Gebäudeflucht entlang der
Rukulenstraße als geradlinige Außenwand stellt
tatsächlich keinen Reiz einer Altstadtstraße dar.
Das geplante Geschäftshaus zwischen der
Metzgerstraße und der Wilhelmstraße gliedert
sich in zwei Baukörper, die sich verzahnen und in
ihrer Fassadengestaltung unterschiedlich
ausgearbeitet werden. Zur Rukulenstraße hin
erhält der Baukörper zusätzliche Gliederungen
durch Hervortreten des einen Gebäudevolumens
im EG und 1. OG und einer Terrassenausbildung
im 4. Geschoss des zweiten Gebäudevolumens.
Der Reutlinger Geschichtsverein ist
keineswegs gegen Neubauten in der Altstadt.
Das vorliegende Projekt ist jedoch aus den
genannten Gründen unseres Erachtens aber
nicht geeignet, die Reutlinger Altstadt in
einem positiven Sinne weiter zu entwickeln.
Wir bitten deshalb, den Bebauungsplan in der
vorliegenden Form nicht zu beschließen.
Durch einen Neubau im Bereich von
Wilhelmstraße 1 und die Sanierung der
bestehenden Gebäude kann das Areal zwischen
Rukulenstraße und Bollwerkstraße positiv
weiterentwickelt werden, insbesondere im
Vergleich zur aktuellen Bestandsbebauung.
Daher sollte die Entwicklung des Projekts
unterstützt werden.
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