Städtebauliche Rahmenbedingungen/Modellvarianten Büro Trojan

Städtebauliche Rahmenbedingungen/Modellvarianten Büro Trojan,Trojan,Wendt
BAUVORHABEN WILHELMSTRASSE / KARLSPLATZ
Vom Büro pgm (Herrn Architekt Michel) wurden dem Büro Trojan, Trojan, Wendt erste
Entwurfskonzepte (11.01.2008) auf Grundlage des gestellten Raumprogramms zur
Verfügung gestellt.
1. Analyse der bisher vorliegen Angaben und Aussagen zum Neubau des
Geschäfts- und Bürogebäudes an der Wilhelmstraße bzw. Karlsstraße
(Flächendisposition und Programm).
2. Überprüfung der städtebaulichen und raumkompositorischen Potentiale anhand
einer städtebaulichen Matrix sowie Konzepte und Modellskizzen in verschiedenen
Varianten (Maßstab 1:500 / 1:200)
ENTWURF BÜRO PGM (Planungsgruppe Michel Ulm)
Modell Baumasse von der Karlstraße
Modell Baumasse von der Bollwerkstr., Metzgerstr.
Es wurden folgende Aussagen erarbeitet:
A: STAND DER PLANUNG / RAHMENBEDINGUNGEN

Stand der Grundstücksverhandlung ist, dass der Geschäftsbau Wilhelmstraße 3
als eigenständiges Geschäfts- und Bürohaus erhalten bleibt, sodass bestehende
Mietverhältnisse weiterlaufen können.
 Für das angrenzende Grundstück Bollwerkstraße 3 wurden
Verkaufsverhandlungen geführt, die jedoch zurzeit zum Stillstand gekommen
sind.
 Für die Baumaßnahme stehen zurzeit nur die Grundstücke 1761 und 1762 zur
Verfügung.
 Für die Gebäudezeile zwischen Karlstraße und Rukulenstraße hat die Stadt
Verkaufsverhandlungen eingeleitet. Ein Ergebnis liegt jedoch noch nicht vor. Auf
absehbare Zeit ist mit dem Weiterbestand der Bebauungszeile zwischen
Karlstraße und Rukulenstraße zu rechnen. Mittelfristig ist es jedoch die Absicht
der Stadt, diese Bauzeile zu erwerben und abzureißen, um eine
zusammenhängende Platzfläche als Foyer und Eingangsbereich zur Altstadt zu
gestalten. Entsprechend besteht die Schwierigkeit, dass Anordnung, Maßstab
und Architektur des Bauvorhabens zunächst auf beide städtebauliche Situationen
reagieren müssen, d.h. kurzfristig oder mittelfristig auch auf den Maßstab der
noch vorhandenen Bauzeile und auf die Schmale Gasse. Möglicherweise wird
der Neubau erst langfristig mit seiner zur Rukulenstraße orientierten Fassade
zum platzbegrenzenden Raumelement werden.
 Unter Berücksichtigung der benachbarten Bebauung an der Rukulenstraße und
der Bollwerkstraße, ist das Grundstück nicht zu 100 % überbaubar. Für die
bauliche Nutzung steht nur ein Baufenster von ca. 500 m² zur Verfügung. Die
derzeit geplante Geschäftshausüberbauung bleibt zwar innerhalb der
Grundstücksfläche, geht aber deutlich über die bisher beanspruchte Baufläche
hinaus und wird daher auch die Bauzeile an der Rukulenstraße bedrängen.
 Während Nutzungen von EG und 1. OG als Verkaufsraum dem
Nutzungsstandard der Reutlinger Altstadt entsprechen, muss die Unterbringung
von Lagerflächen in den weiteren Obergeschossen hinterfragt werden. Ebenso ist
anzumerken, dass Andienung und Erschließung des Parksafes über die
Metzgerstraße erfolgen sollen und dort mit der vorhandenen Bushaltestelle
kollidieren.
B: ANFORDERUNGEN AN DAS BAUVORHABEN

Das geplante Geschäftsgebäude grenzt mit 3 Hauptfassaden an den öffentlichen
Raum. Alle 3 Hauptfassaden stellen gewissermaßen eine Eingangssituation dar.
Entsprechend sind Nebennutzungen auf die Innenseite zu legen.
 Ferner ist die Haltestelle an der Metzgerstraße zu berücksichtigen (Andienung
und Erschließung).
 Das neue viergeschossige Gebäude muss zwischen einer teils hohen, teils
niedrigen Umfeldbebauung vermitteln.
 Die Einzelhandelsflächen sollten in den Basisgeschossen untergebracht werden,
sich in der Fassadenausbildung jedoch nicht hermetisch verschließen. Die
Obergeschosse sollten nutzungsflexibel gestaltet werden, d.h. für eine noch nicht
absehbare Nutzung, z.B. Büro, Dienste und auch Wohnen geeignet sein. In den
Untergeschossen sollten Nebenräume, Technik und ggf. Anliegerparken
untergebracht werden. Ggf. ist im Untergeschoss ein mit dem Erdgeschoss
kombinierbarer Einzelhandel
(Basement) möglich.
C: STELLPLÄTZE


Aufgrund der relativ geringen Grundstückstiefe und der Haltestelle in der
Metzgerstraße sind Stellplatzkontingent und Anfahrbarkeit des Grundstücks auch
bei einem mechanischen Parkierungssystem nur bedingt lösbar.
Es ist zu klären, ob in Übereinstimmung mit der Stadt Stellplätze abgelöst werden
können. In diesem Fall sind mögliche Standorte zwischen Bauwerber und der
Stadt zu verhandeln.
Auf Grundlage einer städtebaulichen Matrix wurden die grundsätzlichen
Neuordnungsmöglichkeiten mit und ohne Bauzeile an der Rukulenstraße sowie
räumlichfunktionale Aspekte anhand von Modellvarianten untersucht und vergleichend
dargestellt. Gemeinsam ist allen Modellen der Erhalt des turmartigen Gebäudes
Wilhelmstraße 3, dem zur Rukulenstraße orientiert ein Geschäfts- und Bürogebäude
vorgelagert werden soll. Alternativ wurde auch Erhalt und Disposition des Anwesens
Bollwerkstraße 3 in den Varianten untersucht. Nicht zuletzt ist die Neuordnung von der
Verfügbarkeit von Grundstück und Erhalt der Bebauung Bollwerkstraße Nr. 3 abhängig.
MODELLVARIANTEN
Unter diesen Gesichtspunkten (Platzlösung oder verbleibende Bauzeile) wurden
folgende grundsätzliche Konzeptvarianten untersucht und besprochen:
MODELL A (Gebäude Wilhelmstraße 3 sowie Bollwerkstraße 3 bleiben erhalten)
o Ausbildung eines langgestreckten skulptural gegliederten Gebäuderiegels mit 4
Hauptgeschossen.
o Betonung der Eingangssituation an der Wilhelmstraße durch leichten Versatz und
Visierbruch der Gebäudeflucht.
o Erdgeschoss und Obergeschoss werden als zusammenhängender Sockelbereich
für Ladennutzungen ausgebildet.
o 2. und 3. Obergeschoss erhalten eine eigenständige Zonierung.
o Hier können großflächige Büronutzungen (Lofts) mit integriertem, sich nach außen
abzeichnenden Einschnitten für Dachgärten und Dachterrassen entstehen.
- Alternativ können sich die Obergeschosseinheiten auch als kleinteiligere Module
darstellen, siehe Modellvariante A 2:
MODELL B (das Modell geht von einer Verfügbarkeit von Grundstück und Gebäude
Bollwerkstraße Nr. 3 aus)
o An der Ecke Metzgerstraße/Bollwerkstraße schließt das Bauvorhaben mit einem
leicht zurückgesetzten Neubau ab.
o Der zwischen dem Gebäude Wilhelmstraße 3 und Neubau liegende Hof
gewährleistet eine rückwärtige Erschließung und Belichtung des Hauptgebäudes.
o Dadurch ist in den Obergeschossen auch eine Wohnnutzung möglich.
o Die Erschließung sollte von der Metzgerstraße bzw. über den rückwärtigen Hof
erfolgen.
MODELL C (neben Erhalt Wilhelmstraße 3 ebenfalls Erhalt des Anwesens
Bollwerkstraße 3)
o In diesem Modell schließt die Gebäudeanlage mit dem Grundstück Bollwerkstraße
3 ab.
o Wilhelmstraße 3 und Bollwerkstraße 3 werden durch einen kürzeren Gebäudeflügel
zu einem kompakten Ensemble ergänzt.
o Dadurch reduzieren sich die erdgeschossigen BGF-Flächen auf ca. 400 m².
o Vorteil dieser Lösung ist, dass an der Metzgerstraße eine räumliche Aufweitung
entsteht, die als komfortabler Raum für die Bushaltestelle und gegebenenfalls auch
für eine Andienung des Anwesens genutzt werden kann.
o Im Falle eines Abbruchs der Gebäudezeile an der Karlstraße könnte die
Metzgerstraße durch ein größeres pavillonartiges Gebäude gefasst werden, das
die oben beschriebene räumliche Aufweitung einrahmt.
o Der Karlsplatz selbst würde nicht mehr als langgestreckter Platzraum erscheinen,
der den Zugang zu Metzgerstraße und Wilhelmstraße stadträumlich gleichwertig
behandelt, sondern in erster Linie den Stadteingang zur Wilhelmstraße betont.