Anlage 1,Stellungnahmen TÖB u.Öffentlichkeit
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Anlage 1 zur Vorlage GR-Drucksache Nr.: Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Schmied-/Mauerstraße/ Gartentor“ Gemarkung/Flur Reutlingen Stellungnahmen der Behörden (A) und der Öffentlichkeit (B) Öffentliche Auslegung vom 12.12.2005 bis 13.01.2006 Inhalt Beschlussvorschlag A. Behörden 1. Deutsche Telekom AG, T-Com Postfach 14 40 88184 Ravensburg vom 16.12.2005 Im Planbereich befinden sich Die vorhandenen Leitungen der Telekom werden Telekommunikationsanlagen der Deutschen bis auf die bestehende Leitung in der Telekom AG, die aus beigefügtem Plan Schreinerstr. durch die Planung nicht berührt. ersichtlich sind. Wir bitten, das Straßen- und Wegenetz so auf die vorhandenen Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom AG abzustimmen, dass unsere Anlagen nicht verändert oder verlegt werden müssen. 2. 3. Polizeidirektion Reutlingen Kaiserstraße 99 72764 Reutlingen vom 27.12.2005 Es wird lediglich angeregt darauf zu achten, dass die Zufahrt zur Tiefgarage nur für Berechtigte möglich ist. Erfahrungsgemäß werden Tiefgaragen, insbesondere im Innenstadtbereich, gerne von Personen aus dem Rauschgift- bzw. Berbermilieu frequentiert. Die Tiefgarage erhält ein abschließbares Tor, das nur von Berechtigten geöffnet werden kann. Die kriminalpolizeiliche Beratungsstelle kann zur weiteren Beratung gerne in Anspruch genommen werden. Der Bauherr wird über diese Möglichkeit informiert. FairEnergie GmbH Postfach 25 54 72715 Reutlingen vom 27.12.2005 Unsere Stellungnahme vom 09.12.2002 bleibt grundsätzlich verbindlich: -1- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag Es sind grundsätzlich folgende Forderungen im Bereich unserer Leitungen einzuhalten: - Unsere Leitungen dürfen nicht überbaut Die Überbauung bzw. evtl. notwendige Verlegung werden. von Leitungen wird direkt mit der GWG und dem - Bäume müssen einen Mindestabstand von Leitungsträger abgestimmt. 2,5 m zu unseren Leitungen haben. - Parallel über unseren Leitungen dürfen keine Randsteine verlegt werden. Insbesondere darf kein Randstein auf eine Straßenkappe gebaut werden. - Über Leitungen dürfen sich keine Straßeneinläufe befinden. - Über den Leitungen dürfen keine Schilder gesetzt werden. - Geländeniveauveränderungen bzw. Straßenniveauveränderungen sind unzulässig. Kleineren Veränderungen kann eventuell nach Absprache zugestimmt werden. - Die Kosten für notwendige Maßnahmen zum Schutz oder zur Verlegung der Leitungen sind vom Verursacher zu tragen bzw. entsprechend dem Konzessionsvertrag. - Vor dem Abriss von Gebäuden müssen die Hausanschlussleitungen auf Kosten der Antragsteller abgetrennt werden. In der Schreinerstraße sollen unsere bestehenden Leitungen erhalten bleiben, zumal diese neuwertig sind. Wird die Straßenfläche in der Schreinerstraße aufgehoben, so ist im Bebauungsplan ein öffentlich-rechtliches Leitungsrecht auf einem Schutzstreifen betr. Überbauungs- und Überpflanzungsverbot auszuweisen. Verkauft die Stadt Reutlingen diese Straßenfläche, ist eine Dienstbarkeit betr. Leitungsrecht und einer Nutzungsbeschränkung innerhalb des Schutzstreifens zugunsten der FairEnergie GmbH zu bestellen. Die Schutzstreifenbreite für das Leitungsrecht beträgt 3 m. Die Leitungen bilden dabei die Mittelachse. Sollte die Aufgabe dieser Leitung erforderlich werden, sind mit uns gesonderte Verhandlungen zu führen. Die Unterbauung der Schreinerstraße mit einer Tiefgarage bzw. evtl. notwendige Verlegung von Leitungen wird direkt mit dem Leitungsträger abgestimmt. Die Schreinerstraße bleibt als öffentliche Verkehrsfläche unverändert bestehen. Die Unterbauung der Schreinerstraße mit einer Tiefgarage wird in einer gesonderten Vereinbarung mit der Stadt und der GWG geregelt. Aus den Bestandsplänen kann die Lage unserer Leitungen entnommen werden. Bezüglich einer möglichen Fernwärmeversorgung: Eine Versorgung des Gebietes mit Fernwärme hängt von der benötigten Eine eventuelle Fernwärmeversorgung ist direkt mit dem Bauträger - der GWG Reutlingen abzuklären. Eine Kopie der Stellungnahme der FairEnergie wurde diesbezüglich der GWG -2- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag Wärmeleistung des neuen Gebietes ab, da die Leitung in der Metzgerstraße das Ende der Fernwärmeversorgung darstellt. Da wir grundsätzlich an der Erweiterung der Fernwärmeversorgung interessiert sind, würden wir nach Vorliegen des Wärmeanschlusswertes des Gebietes die Versorgung mit Fernwärme prüfen, sofern von Seiten des Bauträgers ein entsprechendes Interesse an der Fernwärmeversorgung besteht. übersandt. Für die Erschließungsplanung bitten wir, das entsprechende Merkblatt zu beachten. Die Info aus dem Merkblatt wird im Baugenehmigungsverfahren dem Bauherren mitgeteilt. Aufgrund des aktualisierten Bebauungsplanes ergibt sich folgende konkretisierte Stellungnahme: Da unter einem Teil der Schreinerstraße eine Die Information wird der GWG als Bauherr Tiefgarage gebaut wird, sind die Gas-, mitgeteilt. Wasser- und Stromversorgungsleitungen in diesem Teil der Straße abzutrennen und stillzulegen. Die Kosten dafür sind vom Bauherren bzw. Erschließungsträger zu tragen. Die Versorgungsleitungen in der Mauerstraße Die Information wird der GWG als Bauherr zwischen der Krämerstraße und mitgeteilt. Schmiedstraße müssen erhalten bleiben. Sollten diese Leitungen aufgrund von Straßeneinengungen bzw. aufgrund der geplanten Tiefgarage umgelegt werden müssen, sind die Kosten ebenfalls vom Bauherren bzw. Erschließungsträger zu tragen. Wir bitten den Bauherren, bezüglich der Die Information wird der GWG als Bauherr Planung und Herstellung von mitgeteilt. Hausanschlüssen (Lage, Ort), sich frühzeitig mit unserem Hausanschlussteam in Verbindung zu setzen, damit bei der weiteren Gebäudeplanung die Belange der Gas-, Wasser- und Stromversorgung berücksichtigt werden. 4. Landratsamt Reutlingen Postfach 21 43 72711 Reutlingen vom 04.01.2006 Belange des Immissionsschutzes Das Landratsamt Reutlingen als untere -3- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag Immissionsschutzbehörde bringt zu dem Planentwurf keine Anregungen vor. Wie aus der „Abwägungs-Drucksache“ (zu den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange) ersichtlich ist, hat das frühere Staatliche Gewerbeaufsichtsamt Tübingen in seiner Stellungnahme vom 05.11.2002 auf Problemstellungen aufmerksam gemacht, die mit der Festsetzung als Besonderes Wohngebiet „WB“ verbunden sind, und um entsprechende Überprüfung gebeten. Nach dem Ergebnis der Abwägung werden im Plangebiet Lärmimmissionen durch das Parkhaus Stadtmitte nicht erwartet. Um nicht nur in den Verfahrensakten, sondern auch im förmlichen Planwerk zu dokumentieren, dass sich die Stadt im Rahmen der Abwägung mit diesen Immissionsschutzfragen auseinandergesetzt hat, wird redaktionell angeregt, das Abwägungsergebnis noch in die Begründung zum Bebauungsplan aufzunehmen. 5. In der Begründung wird unter dem Abschnitt 4.1 auf das bestehende Parkhaus Stadtmitte hingewiesen. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Behörden wurden hinsichtlich möglicher Lärmimmissionen durch die Nutzung des Parkhauses keine Anregungen vorgebracht. Durch die Öffnungszeiten des Parkhauses Stadtmitte von 07:00 Uhr bis 24:00 Uhr, die Fassadengestaltung zur Schmiedstraße hin als geschlossene Wandfläche und die Zu- und Ausfahrt über die Mauerstraße sind unverträgliche Lärmimmissionen nicht zu erwarten. Das Abwägungsergebnis ist beim Auslegungsbeschluss und Satzungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren ausreichend dokumentiert. Eine Ergänzung der Begründung in Bezug auf das Parkhaus Stadtmitte, welches außerhalb des Plangebiets liegt, ist daher nicht erforderlich. Regierungspräsidium Tübingen Postfach 26 66 72016 Tübingen vom 12.01.2006 Rechtliche Vorgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall nicht überwunden werden können Art der Vorgabe Im Planbereich befindet sich das gem. § 2 DSchG geschützte Kulturdenkmal Waschhaus, heute Teil eines später errichteten Ökonomiegebäudes, quadratischer Raum mit Stichkappengewölbe, um 1785. Das gem. § 2 DSchG geschützte Waschhaus wird nach der Planung vom Architekturbüro Ehring und Knies erhalten. Der Sichtbezug zum Gartentor ist lediglich für die Gebäude in der Krämerstr. gegeben. Nordöstlich des Planbereichs befindet sich das Gartentor, ein mittelalterlicher Stadtmauerturm mit Fachwerkaufsatz, der Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung gem. § 28 DSchG ist. Soweit Sichtbezug gegeben ist, befindet sich der Planbereich in der gem. § 15 Abs. 3 DSchG geschützten Umgebung dieses Kulturdenkmals. Rechtsgrundlage § 2 i. V. m. § 8 DSchG für Krämerstraße 14; § 15 Abs. 3 DSchG für Krämerstraße 5. -4- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag Möglichkeiten der Überwindung Die Entscheidung über Vorhaben an Kulturdenkmalen und in der gem. § 15 Abs. 3 DSchG geschützten Umgebung von Kulturdenkmalen von besonderer Bedeutung wird im denkmalschutzrechtlichen Verfahren getroffen. Die zum Auslegungsbeschluss vorliegende Planung vom Architekturbüro Ehring und Knies wurde in mehreren Vorgesprächen mit dem Landesdenkmalamt im Grundsatz besprochen und abgestimmt. Bedenken und Anregungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und Rechtslage Bau- und Kunstdenkmalpflege Mit Schreiben vom 18.11.2005, Az.: 25/Ko/ we, hat das Regierungspräsidium Tübingen, Ref. 25 - Denkmalpflege, Bedenken vorgetragen gegen - die geplante dreigeschossige Überbauung des denkmalgeschützten gewölbten Raumes von Krämerstraße 14, - die Fassadengestaltung gegen das Gartentor und den traufhohen Verbindungsbau zwischen dem Kulturdenkmal Krämerstraße 14 und dem ortsbildprägenden Wohnhaus Krämerstraße 16, - die Ansicht an der Schreinerstraße mit der großflächigen Dachterrasse auf dem seitlichen Anbau, - den Dachausbau als Wintergarten auf dem ortsbildprägenden Gebäude Krämerstraße 16 gegenüber dem mittelalterlichen Gartentor, - gegen die ungeordnete Anordnung und die zahlreichen verschiedenen Formate der Fassadenöffnungen sowie die Verwendung „französischer“ Fenster an den Neubauten (Schmied- und Schreinerstraße). Zur Begründung dieser Bedenken wird auf das Schreiben vom 18.11.2005 verwiesen. Es wird angeregt, die Planung in den genannten Punkten zu überarbeiten. Die geplante Gebäudehöhe Krämerstr. 14 fügt sich ohne weiteres in die Umgebungsbebauung ein und war bereits in den Vorgesprächen mit dem Landesdenkmalamt (LDA) akzeptiert. Die Fassadengestaltung wurde in Abstimmung mit dem Landesdenkmalamt (Fensterformate) überarbeitet. Der Zwischenbau wurde in seiner Höhe etwas reduziert und liegt nun unterhalb der Traufe von Gebäude Krämerstr. 16. Die Dachterrasse wurde in der Größe verkleinert und gestalterisch abgeändert. Der Dachaufbau auf dem Gebäude Krämerstraße wurde besser in die Dachfläche integriert. Auch die Fassadengestaltung an der Schmiedund Schreinerstraße wurde bezüglich der Fensterformate und Fassadenöffnungen überarbeitet. Die Planänderungen mit Datum vom 27.03.2006 wurden mit dem Landesdenkmalamt einvernehmlich besprochen. Die Überbauung des Gebäudes Krämerstraße 14 ist wegen der statischen Anforderungen noch mit dem LDA zu erörtern. Archäologische Denkmalpflege Es wird gebeten, folgenden Hinweis auf § 20 Dieser Hinweis ist sinngemäß bereits im Textteil DSchG nachrichtlich in die Planung aufgenommen. aufzunehmen: „Sollten im Zuge von Erdarbeiten archäologische Fundstellen (z. B. Mauern, Gruben, Brandschichten o. Ä.) angeschnitten oder Funde gemacht werden (z. B. Scherben, Metallteile, Knochen), ist das -5- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag Regierungspräsidium Tübingen, Ref. 25 Denkmalpflege, Fachbereich Archäologische Denkmalpflege, unverzüglich zu benachrichtigen. Auf § 20 DSchG wird verwiesen.“ -6- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag B. Öffentlichkeit 6. Völker & Partner Postfach 27 43 72717 Reutlingen vom 13.01.2006 Mandanten: Anneliese und Karl-Friedrich Wucherer Drosselweg 17 72793 Pfullingen 6.1 Die Eheleute Wucherer sind Eigentümer des Grundstücks Metzgerstraße 47. Das Grundstück ist mit einem 3-geschossigen Gebäude mit Satteldach bebaut und grenzt südwestlich an das Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans an. Das Gebäude Metzgerstraße 47 liegt außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und wird an zwei Seiten von der Neubebauung direkt angebaut. Die Beurteilung von Bauvorhaben erfolgt hier weiterhin nach den Vorschriften des Bebauungsplans „Altstadt 1“ und den dazugehörenden „Örtlichen Bauvorschriften“. Im Erdgeschoss des Gebäudes Metzgerstraße 47 fand in der Vergangenheit und findet auch künftig eine Ladennutzung statt. Die Ladenfläche wurde bereits im Jahr 2005 neu vermietet. Die Öffnung des Ladengeschäfts ist im ersten Halbjahr 2006 vorgesehen. In den Obergeschossen befinden sich bestehende vermietete Wohnräume bzw. zum Ausbau und Nutzung als Wohnräume vorgesehene Räumlichkeiten. Die Eheleute Wucherer werden das Grundstück Metzgerstraße 47 in Zukunft grundsätzlich unverändert weiternutzen. Das Erdgeschoss bleibt zu Ladenzwecken gewerblich vermietet. Die Räumlichkeiten in den Obergeschossen und in dem Dachgeschoss werden, mit künftig auch ergänzendem Ausbau, als Wohnräume genutzt. Die vorhandene Ladennutzung sowie die Nutzung der Wohnräume bleibt weiterhin möglich. Im Erdgeschoss, Obergeschoss und Bühne befinden sich Fensteröffnungen für WC, Vorraum, Aufenthaltsräumen, welche über die sogenannte „Traufgasse“ minimal belichtet und belüftet wurden. Der ursprüngliche Gebäudeabstand zum abgebrochenen Gebäude Schreinerstraße 2 betrug ca. 80 bis 90 cm, zum abgebrochenen Gebäude Schmiedstraße 1 ca. 70 bis 80 cm. Das Gebäude, welches einen Abstand zur Grenze einhält, wurde in den vergangenen Jahren mit einem erheblichen Kostenaufwand hinsichtlich der Ladenfläche, der Wohnräume und im Bereich der Giebelwand zur Metzgerstraße renoviert und saniert. Weitere Sanierungsmaßnahmen, insbesondere im Bereich der nördlichen Giebelwand, sind notwendig und werden im ersten Quartal des Jahres 2006 durchgeführt. Nutzungsänderungen des Gebäudes sind nicht vorgesehen, so dass davon auszugehen ist, dass auch künftig im EGBereich Ladennutzung mit Aufenthaltsräumen und im Bereich der Obergeschosse/Dachgeschoss eine Wohnnutzung stattfindet. Im Anschluss an die öffentliche Auslegung des VEP´s wurde eine exakte Grenzbestimmung durchgeführt. Die nordöstliche Giebelwand des Gebäudes Metzgerstraße 47steht demnach direkt auf der Grenze zum nordöstlich angrenzenden GWG-Grundstück, die südöstliche Grenze verläuft in einem Abstand von ca. 30-35 cm zur Gebäudeaußenwand. Die benachbarten Gebäude auf dem GWGGrundstück sind bereits abgebrochen, so dass eine Sanierung der Fassade problemlos durchgeführt werden kann. -7- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag 6.2 Vorgesehen ist nunmehr im unmittelbar an das Grundstück der Eheleute Wucherer angrenzenden Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine grenzständige 4-geschossige Bebauung mit Flach- bzw. Pultdächern. Aus den hierzu im Rahmen eines Bauantrags bereits eingereichten Plänen ergibt sich, dass die mögliche 4-geschossige Bebauung an den Grenzen zum Grundstück der Eheleute Wucherer in vollem Umfang ausgereizt wird. Dies führt dazu, dass notwendige Büro- und Personalaufenthaltsräume im EG und Wohnräume im 1. Stock und Dachgeschoss mit notwendigen Fenstern total verschattet werden und jedwede Aussichtsmöglichkeit aus bestehenden - und künftig geplanten Wohnungen unmöglich gemacht wird. Sowohl die notwendigen Büro- und Personalaufenthaltsräume im EG als auch die Wohnräume im 1. Stock und DG werden bei Realisierung der geplanten Bebauung nicht mehr ausreichend mit Tageslicht versorgt. Darüber hinaus wird die notwendige Belüftung über vorhandene und notwendige Fenster im Gegensatz zur bisherigen Bebauung nicht mehr gewährleistet. Ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind die Folge. Die vorhandenen Wohnräume sowie die im EG vorhandenen und erforderlichen Aufenthaltsräume könnten, wenn überhaupt, jedenfalls nicht mehr angemessen genutzt werden. Die nördliche Giebelwand und die östliche Seitenwand des Gebäudes können schließlich nach Ausführung dieser Planung nicht mehr baulich unterhalten werden. Die Grenzbebauung zur Giebelseite ist dreigeschossig und wird im Dachbereich dem Gebäude Metzgerstraße 47 angeglichen. Die Neubebauung der GWG wird als Grenzbebauung erstellt, so dass die bestehenden Fenster auf der Giebelseite nicht mehr zur Belichtung und Belüftung genutzt werden können. Eine mechanische Be- und Entlüftung ist möglich. Zur Traufseite (südost) wurde die Planung der GWG so abgeändert, dass durch einen Lichthof mit ca. 3,0 m Breite und ca. 1,5 m Tiefe nordöstlich gegenüber des Gebäudes Metzgerstraße 47 eine Belichtung und Belüftung der Aufenthaltsräume im Erdgeschoss und Obergeschoss möglich bleibt. Die Hauptorientierung der Wohnräume und des Ladengeschäfts erfolgt zur Metzgerstraße und Schreinerstraße. Durch die geschlossene Bauweise ist demnach eine Unterhaltung der Außenwände nicht mehr erforderlich, sofern sie im Zuge der Neubebauung entsprechend vorbereitet werden. Die nordöstliche Giebelwand des Gebäudes Metzgerstraße 47 steht direkt auf der Grenze, nach den Vorschriften der Landesbauordnung (LBO) ist daher eine Grenzbebauung zwingend. Ein Abstand zulasten des nordöstlich angrenzenden GWG-Grundstücks zur Belichtung und Belüftung kann nicht verlangt werden. Der ursprünglich vorhandene Gebäudeabstand von ca. 75 cm wäre außerdem nicht geeignet, eine ausreichende und zeitgemäße Belichtung und Belüftung für Aufenthaltsräume zu gewährleisten. Die Planung missachtet mit der vorgesehenen Bebauung unter voller Ausnutzung der vorgesehenen Viergeschossigkeit der Bebauung unmittelbar an den Grenzen zum Grundstück Metzgerstraße 47 und mit den vorgesehenen Flach- bzw. Pultdächern jedwede gebotene Rücksichtnahme auf die bestehende und genutzte Nachbarbebauung. Bereits nach dem geltenden Planungsrecht ist eine dreigeschossige Bebauung mit Steildach zulässig. Die Grenzbebauung zur Giebelseite ist dreigeschossig und wird dem Dachverlauf des Gebäudes Metzgerstraße 47 angepasst. Zur Traufseite wird viergeschossig an die Grenze gebaut (Ausnahme Lichthof), die absolute Gebäudehöhe (First) von Gebäude Metzgerstraße 47 wird nicht überschritten. Die gebotene planerische Rücksichtnahme erfordert - auch unter Berücksichtigung des bislang für das Plangebiet geltenden Planungsrechts - eine Errichtung der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand, was bereits bislang an der nördlichen Grenze des Grundstücks Metzgerstraße 47 gewährleistet war, um wenigstens ein Minimum an Eine der Situation in der dicht bebauten Altstadt angemessene Rücksichtnahme auf das Nachbargrundstück ist gegeben. Durch die erfolgten Planänderungen (Lichthof) können die Belichtung und Belüftung der Aufenthaltsräume zur Nordostseite sichergestellt werden. Ein Abrücken der Neubebauung von der Giebelseite des Gebäudes Metzgerstraße 47 um -8- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag notwendiger Belichtung und Belüftung sicherzustellen. Ausweislich der Erläuterungen der Stadt Reutlingen zum Bebauungsplan „Altstadt“ ist zwar die geschlossene Bauweise „im Prinzip“ als die richtige Festsetzung für die Neuerrichtung von Gebäuden in der Altstadt entsprechend dem Planungsziel der Erhaltung des Altstadtcharakters erkannt. Die Stadt Reutlingen geht in diesen Erläuterungen jedoch selbst davon aus, dass wegen Besonderheiten der bestehenden Gebäude und wegen der Wahrscheinlichkeit und auch des planerisch gewünschten Vorgangs, dass sehr häufig neue Gebäude neben bestehen bleibenden alten Gebäuden errichtet werden, die Ausnahmebestimmungen des § 22 Abs. 3 BauNVO „wahrscheinlich häufig Anwendung zu finden hat“. Dieser planerischen Erkenntnis ist nichts hinzuzufügen. Sie gilt umso mehr, als mit der vorgesehenen Neubebauung eine volle Viergeschossigkeit mit Pult- und Flachdächern vorgesehen ist, was im Gegensatz zu einer Planung mit Satteldächern zu einer vorsätzlichen Verschattung der Wohnräume des Gebäudes Grundstück Metzgerstraße 47 führt. ca. 80 cm bis 1,0 m kann aus Sicht der Verwaltung nicht verlangt werden, zumal das Gebäude Metzgerstraße 47 mit dem Hausgrund direkt auf die Grenze gebaut ist. Nach den Örtlichen Bauvorschriften § 11 gilt die geschlossene Bauweise. Das Zitat aus den örtlichen Bauvorschriften kann daher für diesen Fall nicht angewandt werden. Die Ausnahmebestimmungen des § 22(3) BauNVO („geschlossene Bauweise, es sei denn, die vorhandene Bebauung erfordert eine Abweichung“) sind in der Regel bei giebelständiger Bebauung mit Dachüberständen und vorhandenen Abstandsflächen anzuwenden. In vielen Fällen von Neubauten wurde diese Zäsur nur in der Fassade als Rücksprung ausgebildet um die altstadttypischen Gebäudebreiten bei einer Grenzbebauung oder über mehrere Gebäude zusammengelegte Ladennutzungen erkennbar zu machen und eine lebendige Fassadengliederung zu erhalten. Ein weiteres Anliegen, diese Schmutzwinkel zu schließen wurde durch die Grenzbebauung vieler Neubauten z.B. in der Wilhelmstraße erreicht. Bei einer Bebauung mit einem dreigeschossigen Gebäude mit Steildach wäre eine weit höhere Gebäudehöhe und damit verbunden auch eine stärkere Verschattung zu erwarten. 6.3 Die jetzt vorliegende Planung berücksichtigt offenkundig insbesondere - dies ist selbstverständlich das gute Recht des Vorhabenträgers - die maximal mögliche wirtschaftliche Ausnutzung der zur Überbauung anstehenden Fläche ohne jedwede Rücksichtnahme auf das verbleibende Nachbargebäude und verletzt die Grundstückseigentümer in ihren rechtlich geschützten Interessen. Die Planung ist vor dem Hintergrund der dargestellten Beeinträchtigung der Nutzung des Gebäudes der Eheleute Wucherer weder mit den wirtschaftlichen Interessen des Vorhabenträgers noch aus städtebaulichen Gründen zu legitimieren. Im Hinblick auf die bestehende Bebauungsdichte in der Altstadt fügt sich die geplante Neubebauung in die Umgebung ein und weist bei weitem nicht die maximal mögliche Kubatur oder gar die für ein Kerngebiet zulässigen Höchstwerte der Baunutzungsverordnung auf. Die Grundstücke der abgebrochenen Gebäude Schmiedstraße 3, 5 und 7 sind aus städtebaulichen Aspekten von der Bebauung freigehalten. Eine maximal mögliche wirtschaftliche Ausnutzung der zur Überbauung anstehenden Fläche ist beim vorliegenden Entwurf nicht gegeben. 6.4 Zusammenfassend ist Folgendes festzuhalten: Mit der Planung ist das gesetzte Planungsziel der Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung in der Altstadt nicht erreicht. Vielmehr wird durch die vorgesehene Neubebauung die Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung für das bereits bebaute Grundstück verhindert bzw. unmöglich gemacht. Bei Realisierung der Durch die Neubebauung des GWG-Grundstücks werden insgesamt 23 attraktive und zeitgemäße Wohneinheiten geschaffen. Die Planänderungen vom 27.03.2006 schaffen einen Lichthof mit einer Breite von 3,0 m und einer Tiefe von 1,50 m an der östlichen Traufseite im Bereich des 1. und 2. Obergeschosses, dadurch können die bestehenden Wohnräume -9- 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag Planung bleibt den Eigentümern lediglich die Möglichkeit, die dargestellte drastische Verschlechterung der Nutzung ihres Gebäudes hinzunehmen oder aber „mitzuziehen“ und eine ähnlich massive Neubebauung mit entsprechend anderer Anordnung von Wohn- und Funktionsräumen durchzuführen. Beides ist unzumutbar. und gewerblichen Flächen wie bisher genutzt und eine angemessene Belichtung und Belüftung erreicht werden. Auch eine Weiterentwicklung des bestehenden Gebäudes Metzgerstraße 47 - z.B. durch Aufstockung oder Ausbau des Dachgeschosses ist nach dem geltenden Planungsrecht ohne weiteres möglich. Das geplante Maß der baulichen Nutzung in der Kombination von hoher Grundflächenund Geschossflächenzahl, Geschossigkeit, Dachform, geschlossener Bauweise und der sich hierdurch ergebenden „Bebauungsdichte“ verfehlt nicht nur die selbst gesteckten Planungsziele zugunsten einer optimalen „Ausmostung“ des Plangebiets, sondern verletzt in eklatanter Weise rechtlich geschützte Interessen der Eigentümer des bebauten Nachbargrundstücks, wobei hier auch die Erwerbsinteressen der Eigentümer durch Vermietung und die zu besorgenden Beeinträchtigungen in den bestehenden Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen zu berücksichtigen sind. Hierbei ist davon auszugehen, dass die Vermietung von Wohnräumen, aber auch der Ladenfläche im Erdgeschoss, beeinträchtigt, wenn nicht unmöglich gemacht wird, da für die Wohnräume ausreichende Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten nicht mehr gegeben sind und hinsichtlich der Nutzung der Ladenflächen im Erdgeschoss angemessene Büro- und Aufenthaltsräume nicht gewährleistet werden können. Hinsichtlich der bereits bestehenden Mietverhältnisse ist schließlich mit rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Mietern zu rechnen. Sowohl das Maß der Nutzung als auch die Bauweise liegt im Rahmen der Umgebungsbebauung. Die geplante Grundflächenzahl mit ca. 0,8 (ohne Tiefgarage) liegt deutlich unterhalb der durchschnittlichen Bebauungsdichte in der Altstadt. Die viergeschossigen Gebäude sind ein Geschoss höher als nach dem geltenden Planungsrecht möglich - das oberste Geschoss wird allerdings mit einer flachen Dachneigung ausgeführt, so dass die absolute Gebäudehöhe(First) Metzgerstraße 47 nicht überschritten wird. Die geplante Neubebauung fügt sich ohne weiteres in die Umgebung ein. Eine volle wirtschaftliche Ausnutzung der Grundstücke ist nicht gegeben – die Grundstücke 3, 5 und 7 an der Schmiedstraße sind aus städtebaulichen Aspekten von der Bebauung freigehalten. Dieser Vorbereich bildet einen attraktiven, begrünten Innenhof welcher der Erdgeschossnutzung zugeordnet wird. Die Neubebauung der Grundstücke im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans lässt problemlos eine evtl. spätere Neubebauung des Grundstücks Metzgerstraße 47 in Grenzbauweise zu. Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind unter anderem insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Dies kann sich nicht lediglich auf gesunde Wohnund Arbeitsverhältnisse im Rahmen einer geplanten Neubebauung beziehen. Vielmehr sind auch die Auswirkungen der geplanten Neubebauung auf die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse einer bereits bestehenden Bebauung zu berücksichtigen. Dass dies mit der vorliegenden Planung geschehen ist, ist nicht erkennbar. Im Rahmen der planerisch gebotenen Abwägungsentscheidung sind zu berücksichtigende öffentliche Interessen und Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplans - unter Beachtung der örtlichen Situation in der Altstadt, der ursprünglich vorhandenen Bebauung, der bestehenden Orientierung der Gebäude sowie des bisher geltenden Planungsrechts ausreichend berücksichtigt. Die nachbarlichen Belange werden durch die zwischenzeitlich abgeänderte Planung in Verbindung mit der nachträglich durchgeführten Grenzfeststellung (vorhandene Grenzbebauung) angemessen berücksichtigt. - 10 - 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag private Interessen gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Hierbei wird auch darüber zu entscheiden sein, inwieweit das Interesse des Vorhabenträgers an einer maximalen Ausnutzung des Plangebiets geeignet sein kann, berechtigte Nachbarinteressen zu überwiegen, wobei ein öffentliches Interesse an der nahezu vollständigen und dichten Überbauung des Plangebiets mit 4-geschossiger Bauweise an den Grenzen des Grundstücks Metzgerstraße unter Wegfall jeglicher Abstandsflächen, die zuvor vorhanden waren, nicht erkennbar ist. 6.5 Ergänzend nehmen wir auf die städtebauliche Stellungnahme von Herrn Architekt Hans Hubert Krämer vom 23.12.2005 sowie auf die im Baugenehmigungsverfahren mit Schreiben vom 18.10.2005 vorgetragenen Einwendungen, die wir jeweils als Anlage zu dieser Stellungnahme beigefügt haben und zum Inhalt dieser Stellungnahme machen, Bezug. Bei einer gemeinsamen Besprechung am 15.02.2006 mit Bauherr, Anwalt, Architekten und Verwaltung wurden die Argumente ausgetauscht und die durchgeführten Maßnahmen Grenzfeststellung und Planänderung besprochen. Städtebauliche Stellungnahme von Herrn Architekt Krämer vom 23.12.2005: 1. Maßhaltigkeit Damit ist wahrscheinlich die Maßstäblichkeit gemeint, da man Bauwerke üblicherweise nicht gegen Einlaufen schützen muss, wenn man sie der Witterung aussetzt. Maßstäblichkeit und die Struktur der Altstadtbebauung finden sich im vorliegenden Entwurf nicht wieder. Üblicherweise sind die Gebäude der Altstadt gekonnt „auf Lücke“ gesetzt, um wenigstens ein Mindestmaß an Belichtung und Belüftung der Traufseiten bei giebelständiger Bebauung zu gewährleisten. Dies findet sich so im gesamten Kontext der Altstadtbebauung. Anstatt Maßhaltigkeit muss es richtigerweise Maßstäblichkeit heißen. Die Maßstäblichkeit und die Struktur der Altstadtbebauung wurde durch die geplante Bebauung mit annähernd den gleichen Gebäudebreiten der ursprünglichen Bestandsbebauung aufgenommen. Die Gliederung der Fassade mit Gebäuderücksprüngen und Zäsuren interpretiert die Altstadtstruktur neu. 2. Dachform Die Begründung erwähnt, dass die Neubebauung Satteldächer mit ca. 45° und gestaffelte Pultdächer mit 60° und 5° Neigung und Flachdächer aufweisen soll. Vorhanden sind nun fast durchgehend Pultdächer und Flachdächer, die keinesfalls altstadttypisch sind. Durch die Flach- und Pultdächer erreicht Nach § 11 der für den Altstadtbereich geltenden Örtlichen Bauvorschriften sind neuartige Dachformen, die sich in das Gesamtbild einfügen, möglich. Die städtebaulich relevante Traufhöhe von ca. 9 bis 10 m entspricht der sonst üblichen dreigeschossigen Bebauung in der Altstadt. Bei einer Bebauung mit einem dreigeschossigen Gebäude mit Steildach wäre eine weit höhere - 11 - 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag die vorgesehene Bebauung eine volle Viergeschossigkeit an der Grenze, was zu einer totalen Verschattung und einem Entfall jeglicher Aussichtsmöglichkeit von den Wohnungen der bestehenden Bebauung führt. Gebäudehöhe und damit verbunden auch eine stärkere Verschattung zu erwarten. Die Hauptorientierung der Wohnräume und des Ladengeschäfts erfolgt allerdings zur Metzgerstraße und Schreinerstraße. - 12 - 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag 3. Planungsziel Das formulierte Planungsziel, nämlich die „Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung der Altstadt“, wird nicht erreicht, sie wird durch die vorgesehene Neubebauung innerhalb der bereits bebauten Areale sogar verhindert bzw. unmöglich gemacht. Durch die Neubebauung des GWG-Grundstücks werden insgesamt 23 attraktive und zeitgemäße Wohneinheiten geschaffen. Eine Weiterentwicklung des bestehenden Gebäudes Metzgerstraße 47 - z.B. durch Aufstockung oder Ausbau des Dachgeschosses ist im Rahmen des geltenden Planungsrechts weiterhin möglich. 4. Bebauungsdichte Die Begründung redet davon, dass die Bebauungsdichte „städtebaulich vertretbar“ sei. Nimmt man als Maßstab die restliche, originär gewachsene Altstadt, so finden sich dort nirgendwo vollständig überbaute Grundstücksflächen. Eine GRZ von 1,0 ist somit weder mit Ortsüblichkeit noch mit den Vorgaben der BauNVO zu begründen. Sowohl das Maß der Nutzung als auch die Bauweise liegt im Rahmen der Umgebungsbebauung. Die geplante Grundflächenzahl mit ca. 0,8 (ohne Tiefgarage) liegt deutlich unterhalb der durchschnittlichen Bebauungsdichte in der Altstadt. Die geplanten viergeschossigen Gebäude sind zwar ein Geschoss höher als nach dem geltenden Planungsrecht möglich – das oberste Geschoss wird allerdings mit einer flachen Dachneigung ausgeführt, so dass sich die geplante Neubebauung ohne weiteres in die Umgebung ein fügt. 5. Straßenraum Der reklamierte „Gassencharakter“ wird durch die nun vorhandene Traufständigkeit mit betonter, durchlaufend gleichförmiger Trauflinie nicht mehr erreicht. Die ehemals auch in der Höhenentwicklung der Baukörper lebhaft gegliederte, giebelständige Bebauung gewährte Durchblicke und Belichtungsschneisen, anstelle der nun vollständig geschlossenen Front, die an der Schmiedstraße nur durch eine dreigeschossige Gitterwand unterbrochen wird. Eine - durchaus städtebaulich wünschenswerte – wechselnde Traufhöhe und wechselnde Ausformung der Fassaden ist bei einer traufständigen Bebauung mit Tiefgarage auf gleichem Höhenniveau unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte nur schwer zu realisieren. Durchblicke über schmale Traufgassen – diese sind in der Regel durch Bretterverschläge geschlossen – sowie Belichtungsschneisen sind bei einer geschlossenen Bauweise nicht möglich. 6. Baulinien Die Baulinien nehmen nur etwa zur Hälfte die Baulinien des historischen Stadtgrundrisses auf, sofern sie nicht sowieso zur Baugrenze umformuliert wurden. Die Blockrandbebauung im Bereich des Gebäuderücksprunges an der Schmiedstraße wird durch eine Lamellenkonstruktion optisch geschlossen. Dadurch ist eine komplett geschlossene Bebauungsstruktur des Quartiers gegeben. 7. Abstandsflächen Die geplante Bebauung sieht geringere Abstandsflächen vor, als zuvor in diesem Gebiet vorhanden waren und jetzt in den intakten Altstadtgebieten noch zu sehen sind. Die Begründung zieht „die Gestaltung des Straßenbilds“ und Dadurch dass die nordöstliche Giebelwand des Gebäudes Metzgerstraße 47 direkt auf der Grenze steht ist eine Grenzbebauung nach den Vorschriften der LBO zwingend. Ein Abstand zulasten des nordöstlich angrenzenden GWGGrundstücks zur Belichtung und Belüftung kann - 13 - 81964153(61-3) Inhalt 7. Beschlussvorschlag „besondere örtliche Verhältnisse“ heran, um den Wegfall von Abstandsflächen zu rechtfertigen. Weder ist es ein städtebaulicher Gewinn, der dadurch sichtbar wird, noch hat man auf die örtlichen Verhältnisse Rücksicht genommen. Wenn dies der Fall gewesen wäre, so hätte man die Maßstäblichkeit und die inneren Funktionen der bereits vorhandenen nachbarlichen Baukörper in die Überlegungen mit einbeziehen und dann zwangsläufig zu einem anderen Ergebnis kommen müssen. nicht verlangt werden. Der ursprünglich vorhandene Gebäudeabstand von ca. 75 cm wäre außerdem nicht geeignet, eine ausreichende Belichtung und Belüftung für Aufenthaltsräume zu gewährleisten. Durch die Gebäuderücksprünge und Zäsuren in der Fassade wird die Maßstäblichkeit der Altstadtbebauung aufgenommen. Schließlich verlangt das BauBG von Bauleitplanungen aller Art, dass sie „dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern“ und auch „die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse der Wohn- und Arbeitsbevölkerung“ sicherstellen. Was im vorliegenden Fall nicht durchgehend so erkannt werden kann. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplans - unter Beachtung der örtlichen Situation in der Altstadt, der ursprünglich vorhandenen Bebauung, der bestehenden Orientierung der Gebäude sowie des bisher geltenden Planungsrechts ausreichend berücksichtigt. Eine menschenwürdige Umwelt ist durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sichergestellt. Völker & Partner Postfach 27 43 72717 Reutlingen vom 18.10.2005 Mandanten: Anneliese und Karl-Friedrich Wucherer Drosselweg 17 72793 Pfullingen Stellungnahme zum Baugenehmigungsverfahren: 7.1 Das Neubauvorhaben soll gegenüber dem Grundstück unserer Mandanten ohne seitliche Grenzabstände in geschlossener Bauweise errichtet werden. Dies ist für das Grundstück mit aufstehendem Gebäude unserer Mandanten völlig unzumutbar. Das auf dem Grundstück unserer Mandanten bestehende Gebäude bleibt erhalten und ist in die Neuplanung nicht einbezogen. Die zur Realisierung der Neubebauung abgerissenen Gebäude waren entgegen der jetzigen Neuplanung nicht unmittelbar auf der Grenze, sondern mit einem Abstand zur Grenze von mindestens 50 cm errichtet. Da das auf dem Grundstück unserer Mandanten aufstehende Gebäude seinerseits Grenzabstände von ca. Im Anschluss an die öffentliche Auslegung des VEP´s wurde eine exakte Grenzbestimmung durchgeführt. Die nordöstliche Giebelwand des Gebäudes Metzgerstraße 47steht demnach direkt auf der Grenze zum nordöstlich angrenzenden GWG-Grundstück, die südöstliche Grenze verläuft in einem Abstand von ca. 30-35 cm zur Gebäudeaußenwand. Dadurch dass die nordöstliche Giebelwand des Gebäudes Metzgerstraße 47 direkt auf der Grenze steht ist eine Grenzbebauung nach den Vorschriften der LBO zwingend. Ein Abstand zulasten des nordöstlich angrenzenden GWG-Grundstücks zur Belichtung und Belüftung kann nicht verlangt werden. Der ursprünglich vorhandene Gebäudeabstand von ca. 75 cm wäre außerdem - 14 - 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag 50 cm einhält, war auf diese Weise bislang jedenfalls die im Minimum notwendige Belüftung und Belichtung der zu den Baugrundstücken gelegenen Räumlichkeiten im Gebäude unserer Mandanten im EG, 1. Stock und Dachgeschoss gewährleistet. In diesen Geschossen befinden sich Aufenthaltsräume mit notwendigen Fenstern im Sinne des § 34 Abs. 2 LBO. Bei der jetzt vorgesehenen grenzständigen Bebauung ist die notwendige Belüftung und Belichtung dieser Aufenthaltsräume über die vorhandenen Fenster, im Gegensatz zur bisherigen Bebauung, nicht mehr gewährleistet. Folgende Fenster des Gebäudes Metzgerstraße 45 werden von der geplanten Bebauung „eingeschlossen“: EG: je ein Fenster Personalaufenthaltsraum, Büro, Toilette. 1. Stock und Dachgeschoss: fünf Fenster für Aufenthaltsräume, ein Dachgiebelfenster. Die vorhandenen Aufenthaltsräume würden bei einer Realisierung der geplanten Bebauung nicht mehr ausreichend mit Tageslicht versorgt. Ungesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse wären die Folge. Die im 1. Stock und im Dachgeschoss vorhandenen Wohnungen könnten, wenn überhaupt, nicht mehr angemessen genutzt werden. Eine geplante Bebauung bis an die Grenze ist daher nicht genehmigungsfähig. Auf § 22 Abs. 3 BauNVO wird insoweit ergänzend Bezug genommen. nicht geeignet, eine ausreichende Belichtung und Belüftung für Aufenthaltsräume zu gewährleisten. Die Planänderungen vom 27.03.2006 schaffen einen Lichthof mit einer Breite von 3,0 m und einer Tiefe von 1,50 m an der östlichen Traufseite im Bereich des 1. und 2. Obergeschosses, dadurch können die bestehenden Wohnräume und gewerblichen Flächen wie bisher genutzt und eine angemessene Belichtung und Belüftung erreicht werden. Die Hauptorientierung der Wohnräume und des Ladengeschäfts erfolgt zur Metzgerstraße und Schreinerstraße. Die vorhandene Bebauung auf dem Grundstück unserer Mandanten erfordert auch unter Berücksichtigung des Bebauungsplans „Altstadt 1“, dass von einer geschlossenen Bauweise, in der Gebäude ohne sichtlichen Grenzabstand errichtet werden, Abstand genommen wird. Auch ausweislich der Erläuterungen der Stadt Reutlingen zum Bebauungsplan „Altstadt“ mag zwar die geschlossene Bauweise „im Prinzip“ die richtige Festsetzung für die Neuerrichtung von Gebäuden in der Altstadt entsprechend dem Planungsziel der Erhaltung des Altstadtcharakters sein. Die Stadt Reutlingen geht jedoch selbst davon aus, dass wegen der Besonderheiten der bestehenden Gebäude und wegen der Wahrscheinlichkeit und auch des planerisch gewünschten Vorgangs, dass sehr häufig neue Gebäude neben bestehen bleibenden alten Gebäuden errichtet werden, dass die Ausnahmebestimmung des § 22 Abs.3 BauNVO wahrscheinlich häufig Anwendung Nach den Örtlichen Bauvorschriften § 11 gilt die geschlossene Bauweise. Das Zitat aus den örtlichen Bauvorschriften kann daher für diesen Fall nicht angewandt werden. Die Ausnahmebestimmungen des § 22(3) BauNVO („geschlossene Bauweise, es sei denn, die vorhandene Bebauung erfordert eine Abweichung“) sind in der Regel bei giebelständiger Bebauung mit Dachüberständen und vorhandenen Abstandsflächen anzuwenden. Ein Abrücken der Neubebauung von der Giebelseite des Gebäudes Metzgerstraße 47 um ca. 80 cm bis 1,0 m kann aus Sicht der Verwaltung nicht verlangt werden, zumal das Gebäude Metzgerstraße 47 mit dem Hausgrund direkt auf die Grenze gebaut ist. Durch die erfolgten Planänderungen (Lichthof) können die Belichtung und Belüftung der Aufenthaltsräume zur Nordostseite sichergestellt werden. Eine der Situation in der dicht bebauten Altstadt angemessene Rücksichtnahme auf das Nachbargrundstück ist durchaus gegeben. - 15 - 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag zu finden hat. Dem ist nichts hinzuzufügen. Bei Bemessung des notwendigen seitlichen Grenzabstands ist der Zweck der notwendigen Belüftung und Belichtung des Gebäudes und der Aufenthaltsräume im Gebäude Metzgerstraße 47 zu berücksichtigen. - 16 - 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag 7.2 Die notwendige Belüftung und Belichtung des Gebäudes unserer Mandanten wird weiter durch die geplanten Gebäudehöhen in Kombination mit Flachdach- und Pultdächern zusätzlich beeinträchtigt. Die vorherige Bebauung hat Satteldächer zum Grundstück unserer Mandanten aufgewiesen, was aufgrund der entsprechenden Dachneigungen zu einer Verbesserung der Belüftung und Belichtung geführt hat. Nunmehr ist nicht nur beabsichtigt, ohne seitlichen Grenzabstand, sondern auch höher zu bauen. Die geplante Bebauung ist auch unter diesem Aspekt für das Grundstück unserer Mandanten völlig unzumutbar. Die Planänderungen vom 27.03.2006 schaffen einen Lichthof mit einer Breite von 3,0 m und einer Tiefe von 1,50 m an der östlichen Traufseite im Bereich des 1. und 2. Obergeschosses, dadurch können die bestehenden Wohnräume und gewerblichen Flächen wie bisher genutzt und eine angemessene Belichtung und Belüftung erreicht werden. Bereits nach dem geltenden Planungsrecht ist eine dreigeschossige Bebauung mit Steildach zulässig. Die geplanten viergeschossigen Gebäude sind zwar ein Geschoss höher als nach dem geltenden Planungsrecht möglich – das oberste Geschoss wird allerdings mit einer flachen Dachneigung ausgeführt. Bei einer Bebauung mit einem dreigeschossigen Gebäude mit Steildach wäre eine weit höhere Gebäudehöhe und damit verbunden auch eine stärkere Verschattung zu erwarten. 7.3 Es ist darauf hinzuweisen, dass an den der geplanten Bebauung zugewandten Außenwänden des Gebäudes unserer Mandanten aufgrund der bisherigen Bauweise unter Einhaltung von Grenzabständen von mindestens jeweils 50 cm unterhaltungsbedürftige Ver- und Entsorgungsleitungen verlaufen. Bei einer Bebauung ohne seitlichen Grenzabstand wäre die künftige Unterhaltung dieser Leitungen an der Giebel- und Seitenwand nicht mehr gewährleistet. Auch insoweit werden gegen die vorliegende Planung Einwendungen erhoben. Die bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen können im Zuge der Neubebauung verlegt werden. Eine dauernde Unterhaltung der Außenwände ist bei einer geschlossenen Bauweise nicht mehr erforderlich, sofern sie im Zuge der Neubebauung entsprechend vorbereitet werden. Hinzu kommt, dass die rückwärtige Giebelwand des Gebäudes unserer Mandanten aufsteigender Feuchtigkeit ausgesetzt ist und einer Sanierung bedarf. Auch vor diesem Hintergrund muss zur besseren Zugänglichkeit der rückwärtigen Giebelwand und dem notwendigen Einbau einer Drainage ein Grenzabstand mit der künftigen Neubebauung eingehalten werden. 7.4 Insgesamt ist festzuhalten, dass die geplante 3-geschossige Bebauung gegenüber dem Nachbargrundstück in grober Weise rücksichtslos ist. Die geplante Bebauung ist zu hoch, hält keinerlei Grenzabstände ein und beeinträchtigt die Belüftung und Belichtung des Grundstücks Metzgerstraße 47 in nicht hinnehmbarer Weise. Die vorgesehene Bebauung ist planungsrechtlich unzulässig, da sie sich weder dem Maß der baulichen Nutzung, der Die benachbarten Gebäude auf dem GWGGrundstück sind bereits abgebrochen, so dass eine Sanierung der Fassade problemlos durchgeführt werden kann. Bereits nach dem geltenden Planungsrecht ist eine dreigeschossige Bebauung mit Steildach zulässig. Die Grenzbebauung zur Giebelseite ist dreigeschossig und wird dem Dachverlauf des Gebäudes Metzgerstraße 47 angepasst. Zur Traufseite wird viergeschossig an die Grenze gebaut (Ausnahme Lichthof), die absolute Gebäudehöhe (First) von Gebäude Metzgerstraße 47 wird nicht überschritten. Die Planänderungen vom 27.03.2006 schaffen einen Lichthof mit einer Breite von 3,0 m und - 17 - 81964153(61-3) Inhalt Beschlussvorschlag Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf dem Nachbargrundstück massiv beeinträchtigt. Sie ist weiter planungsrechtlich unzulässig, weil in der gegebenen Situation nicht an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Unsere Mandanten bezweifeln weiter, dass sich die Planung städtebaulich harmonisch in den Altstadtbereich einfügt. Schließlich verstößt die Planung auch gegen Bauordnungsrecht, da zwingend Grenzabstände einzuhalten sind. Zusammengefasst: Die vorliegende Planung ist, soweit sie das Grundstück unserer Mandanten tangiert, für unsere Mandanten unannehmbar. 7.5 Nachdem für das Projekt ein Vorhaben- und Erschließungsplan aufgestellt werden soll, um die rechtssichere Ausführung des Vorhabens zu gewährleisten, künden die Einwender bereits jetzt im Bebauungsplanverfahren entsprechende Bedenken an. einer Tiefe von 1,50 m an der östlichen Traufseite im Bereich des 1. und 2. Obergeschosses, dadurch können die bestehenden Wohnräume und gewerblichen Flächen wie bisher genutzt und eine angemessene Belichtung und Belüftung erreicht werden. Sowohl das Maß der Nutzung als auch die Bauweise liegt im Rahmen der Umgebungsbebauung. Die geplante Grundflächenzahl mit ca. 0,8 (ohne Tiefgarage) liegt deutlich unterhalb der durchschnittlichen Bebauungsdichte in der Altstadt. Die geplante Neubebauung fügt sich ohne weiteres in die Umgebung ein. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplans unter Beachtung der örtlichen Situation in der Altstadt, der ursprünglich vorhandenen Bebauung, der bestehenden Orientierung der Gebäude sowie des bisher geltenden Planungsrechts - ausreichend berücksichtigt. Die nachbarlichen Belange konnten durch die zwischenzeitlich abgeänderte Planung in Verbindung mit der nachträglich durchgeführten Grenzfeststellung (vorhandene Grenzbebauung) angemessen berücksichtigt werden. Siehe vorstehende Ausführungen unter Ziff. 6 - 18 - 81964153(61-3)
