E Vollständiger Finanzplan
Werbung
Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer E Vollständiger Finanzplan Bauwirtschaft und Baubetrieb Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Prinzip des Vollständigen Finanzplans Problem bei Methoden der dynamischen Investitionsrechnung Wiederanlageprämisse Æ alle Ein- und Ausgabenüberschüsse werden mit Diskontierungssatz verzinst (KW = 0) Berücksichtigung von Fremd- und Eigenkapitalkosten im Diskontierungszins Konzept des vollständigen Finanzplans explizite Abbildung aller Zahlungen Bezug auf den Planungshorizont statt auf den Bezugszeitpunkt Berücksichtigung einer Zwischenfinanzierung möglich Zwischenanlage von Überschüssen möglich Entscheidungskriterien -Endvermögen oder -VOFI-Rentabilität Bauwirtschaft und Baubetrieb Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Beispiel für einen Vollständigen Finanzplan t0 Direkte Zahlungen a0 t1 250 t4 t5 250 250 250 250 1000 500 500 -50 0 Reinvestition t1 Habenzins (5%) Rückzahlung Reinvestition t2 Habenzins (5%) Rückzahlung Reinvestition t3 Habenzins (5%) Rückzahlung Reinvestition t4 Habenzins (5%) Rückzahlung Endvermögen Kredtibetrag t3 -1.000 üt Rn indirekte Zahlungen Kreditaufnahme Eigenkapital Zinsen Tilgung t2 -50 0 -50 0 -50 0 -50 -500 -200 -10 200 -410 21 410 -631 32 631 -863 43 863 500 500 500 500 500 1606 0 Bauwirtschaft und Baubetrieb Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Bauwirtschaft und Baubetrieb „Einfache Developer-Rechnung“ (1) A. Grunderwerbskosten Bezug Grundstück 1 Grundstücksgröße Bezugsgröße Menge/Wert 2.800 m² Preis Kosten / Einheit 12.500 € m² Summe A1 Beurkundungskosten Grunderwerbsteuer Maklercourtage / Einheit 35.000.000 € 35.000.000 € Summe A1 Summe A1 Summe A1 Summe A2 Summe Grunderwerbskosten 35.000.000 € 35.000.000 € 35.000.000 € 1,00% 2,00% 2,50% 350.000 € 700.000 € 875.000 € 1.925.000 € 36.925.000 € B. Grundstücksaufbereitung Abbruch Dekontaminierung 100.000 € 200.000 € Summe Grundstücksaufbereitungskosten 300.000 € Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Bauwirtschaft und Baubetrieb „Einfache Developer-Rechnung“ (2) C. Baukosten 1. Direkte Baukosten Bezug Büroflächen m² BGF Büro Bezugsgröße Menge/Wert Preis / Einheit 14.700 m² 1.000 € m² Summe C1 Tiefgaragenplätze Anzahl der Plätze 110 Stück 17.500 € Stück 1.925.000 € 1.925.000 € m² Außenanlagen 360 m² Monatsmiete 2,5 200 € m² 341.500 € Monat Summe C3 Sonstige Kosten Unvorhergesehenes 14.700.000 € 14.700.000 € Summe C2 Außenanlagen Innere Erschließung Marketingaufwendung Vermietungskosten Kosten / Einheit 72.000 € 250.000 € 500.000 € 853.750 € 1.675.750 € Summe (C1:C3) Summe (C1:C3) 18.300.750 € 18.300.750 € 2,0% 3,0% 366.015 € 549.023 € Summe C4 915.038 € Summe direkte Baukosten 19.215.788 € 2. Baunebenkosten Bezugsgröße Bezug Menge/Wert Summe Baunebenkosten Summe dir. Bauk. 19.215.788 € Summe Baukosten Preis / Einheit Kosten / Einheit 10,00% 1.921.579 € 21.137.366 € Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Bauwirtschaft und Baubetrieb „Einfache Developer-Rechnung“ (3) D. Projektmanagement-Fee Summe PM-Kosten Bezugsgröße Bezug Menge/Wert Summe Baukosten 21.137.366 € / Einheit Preis Kosten / Einheit 10,00% 2.113.737 € E. Finanzierungskosten (mit Zinseszinsen) zu finanzierender Betrag Finanzierung des Grundstücks Finanzierung der Grundstücksaufbereitung Finanzierung der Baukosten 36.925.000 € 300.000 € 21.137.366 € Dauer (Mon.) 18 18 12 Zinssatz 7,00% 7,00% 7,00% Summe E1 Finanzierung der Vermietungsphase Summe Finanzierungskosten Kosten 3.944.203 € 32.045 € 739.808 € 4.716.056 € 63.078.422 € 6 7,00% 2.170.405 € 6.886.461 € F. Gesamtinvestition Grunderwerbskosten Grundstücksaufbereitungskosten Baukosten Projektmanagementfee Finanzierungskosten 36.925.000 € 300.000 € 21.137.366 € 2.113.737 € 6.886.461 € Summe 67.362.564 € Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Bauwirtschaft und Baubetrieb „Einfache Developer-Rechnung“ (4) G. Mieterträge Büroflächen Tiefgaragenplätze 10.300 m² vermietbar 110 Stück vermietb. 32 € / m² 110 € / Stück Mieterträge pro Monat Mieterträge pro Jahr 329.600 € 12.100 € 341.700 € 341.700 € x 12 4.100.400 € H. Rendite (vor Zinsen, Steuern, AfA) Gesamtinvestition Mieterträge pro Jahr Anfangsrendite Faktor 67.362.564 € 4.100.400 € 6,09% 16,43 Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer (endfällige Betrachtung) Direkte Zahlungen a0 (Grund & Boden) a3 (Baukosten Quartal 3) a4 (Baukosten Quartal 4) a5 (Baukosten Quartal 5) a6 (Baukosten Quartal 6) a9 (Maklerprovision) üt Rn Indirekte Zahlungen Kreditaufnahme Eigenkapital Zinsen Tilgung Zwischenfinanzierung t1 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t2 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t3 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t4 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t5 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t6 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t7 1,75% Rückzahlung Endvermögen Kreditbetrag (Quartalsende) t0 t1 t2 t3 t4 t5 t6 t7 t8 Bauwirtschaft und Baubetrieb Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer (endfällige Betrachtung) Direkte Zahlungen a0 (Grund & Boden) t0 t1 t2 t3 t4 t5 t6 t7 t8 37.225.000 a3 (Baukosten Quartal 3) 4.479.471 a4 (Baukosten Quartal 4) 5.599.338 a5 (Baukosten Quartal 5) 5.599.338 a6 (Baukosten Quartal 6) 6.719.206 a9 (Maklerprovision) 853.750 üt Rn Indirekte Zahlungen Kreditaufnahme Eigenkapital Zinsen Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 75.000.000 27.918.750 9.306.250 -488.578 0 Zwischenfinanzierung t1 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t2 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t3 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t4 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t5 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t6 1,75% Rückzahlung Zwischenfinanzierung t7 1,75% Rückzahlung -488.578 0 3.359.603 1.119.868 -488.578 4.199.504 1.399.835 -547.371 4.199.504 1.399.835 -620.862 5.039.404 1.679.801 -694.354 -782.543 -782.543 -44.716.765 488.578 -8.550 -488.578 985.706 -17.250 -985.706 1.491.534 -26.102 -1.491.534 2.065.007 -36.138 -2.065.007 2.722.008 -47.635 -2.722.008 3.463.996 -60.620 -3.463.996 4.307.160 -75.375 -4.307.160 Endvermögen Kreditbetrag (Quartalsende) Bauwirtschaft und Baubetrieb 24.264.407 27.918.750 27.918.750 27.918.750 31.278.353 35.477.857 39.677.360 44.716.765 44.716.765 0
