E Vollständiger Finanzplan


Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
E
Vollständiger Finanzplan
Bauwirtschaft
und Baubetrieb

Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Prinzip des Vollständigen Finanzplans
Problem bei Methoden der dynamischen Investitionsrechnung
ƒ Wiederanlageprämisse Æ alle Ein- und Ausgabenüberschüsse werden mit
Diskontierungssatz verzinst (KW = 0)
ƒ Berücksichtigung von Fremd- und Eigenkapitalkosten im Diskontierungszins
Konzept des vollständigen Finanzplans
ƒ explizite Abbildung aller Zahlungen
ƒ Bezug auf den Planungshorizont statt auf den Bezugszeitpunkt
ƒ Berücksichtigung einer Zwischenfinanzierung möglich
ƒ Zwischenanlage von Überschüssen möglich
ƒ Entscheidungskriterien
-Endvermögen oder
-VOFI-Rentabilität
Bauwirtschaft
und Baubetrieb

Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Beispiel für einen Vollständigen Finanzplan
t0
Direkte Zahlungen
a0
t1
250
t4
t5
250
250
250
250
1000
500
500
-50
0
Reinvestition t1
Habenzins (5%)
Rückzahlung
Reinvestition t2
Habenzins (5%)
Rückzahlung
Reinvestition t3
Habenzins (5%)
Rückzahlung
Reinvestition t4
Habenzins (5%)
Rückzahlung
Endvermögen
Kredtibetrag
t3
-1.000
üt
Rn
indirekte Zahlungen
Kreditaufnahme
Eigenkapital
Zinsen
Tilgung
t2
-50
0
-50
0
-50
0
-50
-500
-200
-10
200
-410
21
410
-631
32
631
-863
43
863
500
500
500
500
500
1606
0
Bauwirtschaft
und Baubetrieb

Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Bauwirtschaft
und Baubetrieb
„Einfache Developer-Rechnung“ (1)
A. Grunderwerbskosten
Bezug
Grundstück 1
Grundstücksgröße
Bezugsgröße
Menge/Wert
2.800 m²
Preis
Kosten
/ Einheit
12.500 € m²
Summe A1
Beurkundungskosten
Grunderwerbsteuer
Maklercourtage
/ Einheit
35.000.000 €
35.000.000 €
Summe A1
Summe A1
Summe A1
Summe A2
Summe Grunderwerbskosten
35.000.000 €
35.000.000 €
35.000.000 €
1,00%
2,00%
2,50%
350.000 €
700.000 €
875.000 €
1.925.000 €
36.925.000 €
B. Grundstücksaufbereitung
Abbruch
Dekontaminierung
100.000 €
200.000 €
Summe Grundstücksaufbereitungskosten
300.000 €

Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Bauwirtschaft
und Baubetrieb
„Einfache Developer-Rechnung“ (2)
C. Baukosten
1. Direkte Baukosten
Bezug
Büroflächen
m² BGF Büro
Bezugsgröße
Menge/Wert
Preis
/ Einheit
14.700 m²
1.000 € m²
Summe C1
Tiefgaragenplätze
Anzahl der Plätze
110 Stück
17.500 € Stück
1.925.000 €
1.925.000 €
m² Außenanlagen
360 m²
Monatsmiete
2,5
200 € m²
341.500 € Monat
Summe C3
Sonstige Kosten
Unvorhergesehenes
14.700.000 €
14.700.000 €
Summe C2
Außenanlagen
Innere Erschließung
Marketingaufwendung
Vermietungskosten
Kosten
/ Einheit
72.000 €
250.000 €
500.000 €
853.750 €
1.675.750 €
Summe (C1:C3)
Summe (C1:C3)
18.300.750 €
18.300.750 €
2,0%
3,0%
366.015 €
549.023 €
Summe C4
915.038 €
Summe direkte Baukosten
19.215.788 €
2. Baunebenkosten
Bezugsgröße
Bezug
Menge/Wert
Summe Baunebenkosten Summe dir. Bauk.
19.215.788 €
Summe Baukosten
Preis
/ Einheit
Kosten
/ Einheit
10,00%
1.921.579 €
21.137.366 €

Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Bauwirtschaft
und Baubetrieb
„Einfache Developer-Rechnung“ (3)
D. Projektmanagement-Fee
Summe PM-Kosten
Bezugsgröße
Bezug
Menge/Wert
Summe Baukosten
21.137.366 €
/ Einheit
Preis
Kosten
/ Einheit
10,00%
2.113.737 €
E. Finanzierungskosten (mit Zinseszinsen)
zu finanzierender Betrag
Finanzierung des Grundstücks
Finanzierung der Grundstücksaufbereitung
Finanzierung der Baukosten
36.925.000 €
300.000 €
21.137.366 €
Dauer (Mon.)
18
18
12
Zinssatz
7,00%
7,00%
7,00%
Summe E1
Finanzierung der Vermietungsphase
Summe Finanzierungskosten
Kosten
3.944.203 €
32.045 €
739.808 €
4.716.056 €
63.078.422 €
6
7,00%
2.170.405 €
6.886.461 €
F. Gesamtinvestition
Grunderwerbskosten
Grundstücksaufbereitungskosten
Baukosten
Projektmanagementfee
Finanzierungskosten
36.925.000 €
300.000 €
21.137.366 €
2.113.737 €
6.886.461 €
Summe
67.362.564 €

Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Bauwirtschaft
und Baubetrieb
„Einfache Developer-Rechnung“ (4)
G. Mieterträge
Büroflächen
Tiefgaragenplätze
10.300 m² vermietbar
110 Stück vermietb.
32 € / m²
110 € / Stück
Mieterträge pro Monat
Mieterträge pro Jahr
329.600 €
12.100 €
341.700 €
341.700 €
x
12
4.100.400 €
H. Rendite (vor Zinsen, Steuern, AfA)
Gesamtinvestition
Mieterträge pro Jahr
Anfangsrendite
Faktor
67.362.564 €
4.100.400 €
6,09%
16,43

Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
(endfällige Betrachtung)
Direkte Zahlungen
a0 (Grund & Boden)
a3 (Baukosten Quartal 3)
a4 (Baukosten Quartal 4)
a5 (Baukosten Quartal 5)
a6 (Baukosten Quartal 6)
a9 (Maklerprovision)
üt
Rn
Indirekte Zahlungen
Kreditaufnahme
Eigenkapital
Zinsen
Tilgung
Zwischenfinanzierung t1
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t2
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t3
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t4
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t5
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t6
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t7
1,75%
Rückzahlung
Endvermögen
Kreditbetrag (Quartalsende)
t0
t1
t2
t3
t4
t5
t6
t7
t8
Bauwirtschaft
und Baubetrieb
Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
(endfällige Betrachtung)
Direkte Zahlungen
a0 (Grund & Boden)
t0
t1
t2
t3
t4
t5
t6
t7

t8
37.225.000
a3 (Baukosten Quartal 3)
4.479.471
a4 (Baukosten Quartal 4)
5.599.338
a5 (Baukosten Quartal 5)
5.599.338
a6 (Baukosten Quartal 6)
6.719.206
a9 (Maklerprovision)
853.750
üt
Rn
Indirekte Zahlungen
Kreditaufnahme
Eigenkapital
Zinsen
Tilgung
0
0
0
0
0
0
0
0
75.000.000
27.918.750
9.306.250
-488.578
0
Zwischenfinanzierung t1
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t2
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t3
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t4
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t5
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t6
1,75%
Rückzahlung
Zwischenfinanzierung t7
1,75%
Rückzahlung
-488.578
0
3.359.603
1.119.868
-488.578
4.199.504
1.399.835
-547.371
4.199.504
1.399.835
-620.862
5.039.404
1.679.801
-694.354
-782.543
-782.543
-44.716.765
488.578
-8.550
-488.578
985.706
-17.250
-985.706
1.491.534
-26.102
-1.491.534
2.065.007
-36.138
-2.065.007
2.722.008
-47.635
-2.722.008
3.463.996
-60.620
-3.463.996
4.307.160
-75.375
-4.307.160
Endvermögen
Kreditbetrag (Quartalsende)
Bauwirtschaft
und Baubetrieb
24.264.407
27.918.750
27.918.750
27.918.750
31.278.353
35.477.857
39.677.360
44.716.765
44.716.765
0