Bauen im Bestand - Architektenkammer Niedersachsen

Bauen im Bestand
Vorhandene Qualitäten nutzen
Aus Alt mach Neu – Ein Leitfaden für private Bauherren
02
| Vorwort
Vorwort
|
03
Vorwort
Jeder kennt und schätzt historische Bauten, den Charme
alter Stadtviertel und Ortschaften. Die Anziehungskraft
schöner Fassaden, alter Plätze, winkeliger Gassen und
schöner Baumalleen ist groß. Alles erscheint abwechslungsreicher, überschaubarer und lange nicht so monoton wie
in Neubauvierteln. Die Faszination für die gewachsenen
und lebendigen Strukturen alter Wohnviertel lässt viele
Bauherren über den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie
nachdenken. Doch bleibt meist ein Quäntchen Unsicherheit
und die Frage, ob sich solch eine Investition lohnt. Das
geht auch denjenigen so, die bereits im Besitz eines alten
Hauses sind und über einen Umbau nachdenken.
Wir als Architektenkammer schätzen das Engagement von
Bauherren, alte Bausubstanz erhalten zu wollen oder gar
wieder nutzbar zu machen. Wir möchten Bauherren unterstützen und bei den zahlreichen Überlegungen und
Entscheidungen, die sich im Zuge eines Bauvorhabens im
Bestand ergeben, eine Hilfestellung bieten.
„Bauen im Bestand | Vorhandene Qualitäten nutzen“
nennen sich die Materialien und die Workshops für private
Bauherren, in denen Ihnen Architekten, Innen- und Landschaftsarchitekten die recht komplexen Schritte im Umgang
mit Gebrauchtimmobilien vorstellen. Dieses Arbeitsbuch
begleitet Sie mit kleinen Übungsaufgaben, Fragen und
vielen Informationen. Ziel ist es, dass Sie sich über Ihre
Bedürfnisse bewusst werden, die Bauabläufe und die Fachsprache auf dem Bau verstehen lernen. Die vorliegenden
Unterlagen geben Ihnen viele Anregungen mit auf den
Weg, wie Sie Ihre Ideen und Planungen kostengünstig und
qualitätsbewusst umsetzen können. Sie erhalten Vorschläge und Antworten auf Fragen, wie Sie eine für Sie
geeignete Immobilie finden können, vor allem, was
alles zu einer guten Planung gehört und wie sich Bauträume verwirklichen lassen. Außerdem bekommen
Sie wichtige Informationen über die Beurteilung alter
Bausubstanz und möglicher Schäden, über Haustechnik, Gartenplanung sowie Einblicke in ganz unterschiedliche Erfahrungen von Bauherren. Verweise auf
die umfangreichen Informations-Blätter des Kompetenzzentrums der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ im IEMB, die Sie im Internet unter
www.kompetenzzentrum-iemb.de abrufen können,
runden die grundlegenden Sachinformationen zu einem
kompakten Materialpaket für private Bauherren ab.
Die hier in Kooperation zwischen der Architektenkammer Niedersachsen und der Bundesarchitektenkammer mit Unterstützung des Bundesministeriums
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)
ausgearbeiteten Lehr- und Arbeitsmaterialien sind
Bestandteil der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“. Sie sind für potenzielle Bauherren
nützlich, die sich mit dem Thema „Bauen im Bestand“
beschäftigen. Unser Ziel ist es, Sie als Bauherren
kompetent und stark zu machen, damit Sie Ihre Entscheidungen bewusst treffen können, lernen, kritische
Fragen zu stellen und um den geeigneten Partner am
Bau zu finden.
Architektenkammer Niedersachsen
04
| Grusswort
Grusswort
|
05
Grußwort
Grusswort
Der Wunsch in der Stadt zu wohnen nimmt wieder zu. Gerade die zentrumsnahen
Bereiche erleben eine Renaissance. Doch nicht überall lassen sich Neubauten errichten, Bauten im Bestand dagegen gibt es en masse. Viele Bauherren
nutzen diese Chance und erwerben eine Bestandsimmobilie. Wohnhäuser
werden dem heutigen Standard entsprechend umgebaut und alte Gewerbeimmobilien und Bürobauten in Wohnnutzungen überführt. Dabei gewinnen
neue Wohnformen zusehends an Beachtung – von der Baugemeinschaft über
das Mehrgenerationenhaus bis hin zur Senioren-Wohngemeinschaft.
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist in der Bevölkerung ungebrochen
vorhanden. Zahlreiche Familien entscheiden sich alljährlich für Wohneigentum.
Die Bundesregierung wird dies auch in Zukunft nachhaltig unterstützen.
Das Interesse am Altbau wächst und die daraus resultierenden urbanen Entwicklungen können einen großen baukulturellen und Identifikation stiftenden
Wert haben, wie der Niedersächsische Staatspreis für Architektur 2006, der
sich mit dem Thema Wohnen und Arbeiten im Quartier auseinandersetzte,
eindrucksvoll unter Beweis gestellt hat.
Ich freue mich, dass die Architektenkammer Niedersachsen mit diesen Materialien nun bereits das zweite vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung geförderte Projekt umsetzt und bin überzeugt, dass wir auf
diesem Wege vielen privaten Bauherren eine Hilfestellung geben können.
Die gute Resonanz seitens der Bauherren auf das erste Projekt, die Seminarreihe „Vom Traum zum Haus“, sowie die verstärkte Nachfrage nach Informationen zum Thema Bauen im Bestand haben diese Broschüre ermöglicht.
Vielfältige Fachinformationen und interessante Beispielprojekte schildern
die Thematik „Umbau“ in ansprechender Weise und zeigen die Risiken und
vor allem die Chancen, die sich aus einer Baumaßnahme im Bestand ergeben
können. Ich wünsche allen Lesern viel Freude bei der Lektüre und allen Bauherren viel Erfolg bei der Umsetzung ihrer Bauvorhaben.
Wolfgang Schneider
Präsident der Architektenkammer Niedersachsen
Dabei muss es nicht immer Neubau sein. Das Bauen im Bestand gewinnt
zunehmend an Bedeutung. Mit ihm können neue Wohnformen für Menschen
verschiedener Alters- und Einkommensgruppen und unterschiedlicher Herkunft in attraktiven, zentralen Lagen geschaffen werden.
Wir müssen angesichts der demografischen Entwicklung die Weichen für
eine altersgerechte und das Zusammenleben der Generationen stärkende
Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik stellen. Es gilt, alle Chancen zu nutzen,
das Erscheinungsbild und die Qualität der gebauten Umwelt im positiven
Sinn zu verändern. Das betrifft sowohl unsere Innenstädte, Dorfkerne und
die bislang gestalterisch eher vernachlässigten Vorortbereiche als auch die
Großwohnsiedlungen sowie die städtischen und ländlichen Randgebiete. Mit
praxisorientierten Hilfestellungen, umfassenden Fachinformationen, erfolgreichen Vorzeigeprojekten und einer Schärfung des baukulturellen Bewusstseins
ist zu verdeutlichen, welche Chancen und Entwicklungsperspektiven bei der
Wohneigentumsbildung im Bestand bestehen.
Ganzheitliche Betrachtung des Baubestandes, Fachkompetenz und ein
kostengünstiges und qualitätsbewusstes Bauen sind gerade bei der Sanierung
von Bestandsimmobilien wichtige Voraussetzungen für ein gutes Ergebnis.
Gestalterische, technische und finanziell gute Lösungen verlangen nach
kompetenten Partnern am Bau. Hier haben die Architekten die Chance ergriffen,
sich stärker als Partner im Dialogprozess anzubieten, den Dialog aktiv zu
gestalten, an den Verfahren mitzuwirken und über Fachgrenzen hinaus zu
kooperieren und zu kommunizieren.
Angesichts der Komplexität des Bauens im Bestand besteht bei Bauinteressierten ein erheblicher Informationsbedarf. In Seminaren und durch gute
Beispiele für qualitätvolle Umbauprojekte sollen Bauinteressierte ermutigt
werden, in eine Bestandsimmobilie zu investieren und diese umzubauen. Die
in diesen Seminaren vermittelten Kenntnisse zu Grundsätzen, Materialien und
technischen Details sollen die Bauherren darüber hinaus in die Lage versetzen,
Überlegungen für die Planung des eigenen Umbaus anzustellen.
Bauherrschaften tragen Mitverantwortung für unsere gebaute Umwelt. Die
Lehr- und Arbeitsmaterialien zum Thema Bauen im „Bestand | Vorhandene
Qualitäten nutzen” sind ein wichtiger Beitrag zur Stärkung der Kompetenz
der Bürgerinnen und Bürger, um eigenverantwortlich die richtigen Entscheidungen treffen zu können.
Karin Roth
Parlamentarische Staatssekretärin beim Bundesminister für Verkehr, Bau
und Stadtentwicklung
06
| Impressum
Inhalt
Impressum
1
Herausgegeben von der
Architektenkammer Niedersachsen
Texte
Benita Albrecht, Angelika Blencke, Martin Duthweiler,
Jens P. Fehrenberg, Meike Kubiak, Ute Maasberg,
Lars Menz, Oliver Platz, Markus Prause, Bernd Rokahr,
Susanne Witt, Petra Zymara
2
Didaktische Beratung
Michaela Krey
Redaktionsbeirat
Angelika Blencke, Barbara Chr. Schlesinger
3
Organisation und Redaktion
Meike Kubiak, Ute Maasberg, Lars Menz
Korrektorat
Marlies John
4
Grafik Design
DesignCentrale, Hannover
Das Projekt ist gefördert durch das Bundesministerium
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen der
Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“.
5
1. Auflage, Dezember 2006
6
Dank
an die Bauherren:
an die Architekten, Innenarchitekten
und Landschaftsarchitekten:
Catherine Bennecke
Michaela und Rüdiger Diedrich
Familie Duthweiler
Martina Goller und Rainer Stommann
Familie Gottstein
Dietrich Heumann
Carmen und Henning Jung
Klasing Karacay Klasing GbR und die Mieter
Lebenshilfe für Menschen mit geistiger Behinderung gGmbH
Aline Methfessel und Jörg Gumnior
Renate und Uwe Porwich
Katinka Reller und Bertram Abele
Bauherrengemeinschaft WABE
Architekt Ralf Grünewald
Architekturbüro Albrecht
Architekturbüro pk nord
Baumgart, Wockenfuß & Partner
gruppeomp architekten
Innenarchitektin Michaela Diedrich
Kleine + Assoziierte Architekten
Koch Panse Architekten
Kronsberg Achtzig Landschaftsarchitektur
Landschaftsarchitektin Petra Urban
Prof. Bernd Rokahr Innenarchitekten
Runge Vorrink Wagner Architekten
Steffen Architektur
team 3 Architekturbüro
zymara und loitzenbauer architektur
7
|
07
Welche Chancen bieten Altbauten?
08
1.1
1.2
1.3
1.4
11
11
13
15
Bedürfnisse entdecken
Gewachsene Qualitäten aufspüren
Überlegungen im Vorfeld
Ressourcen suchen
Wie bewerte ich den Bestand?
18
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Zeiterscheinungen
Bausubstanz ist nicht gleich Bausubstanz
Abwägen und Einschätzen
Kaufpreise richtig beurteilen
Schritt für Schritt Kosten ermitteln
21
43
45
45
47
Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
50
3.1
3.2
3.3
3.4
53
55
57
57
Sie sind nicht allein!
Die Suche nach dem richtigen Architekten
Das Architektenhonorar
Verträge und Versicherungen geben Sicherheit
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
62
4.1 Alt und trotzdem nicht aus der Mode
4.2 Aus Alt mach Neu! Zwölf Fallbeispiele
65
67
Wie erfahre ich, was alles zu sanieren ist?
92
5.1 Aller Anfang ist schwer
5.2 Schäden erfassen mit der bauteilgebundenen
Bestandsaufnahme
5.3 Energetische Bestandsaufnahme
5.4 Gesundes Material
5.5 Gartengestaltung
95
95
105
107
109
Wie läuft der Bau ab?
110
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
113
113
113
113
Skizze und Entwurf
Baugenehmigung und Ausführungsplanung
Ausschreibung
Abnahme
Von der Suche bis zum Einzug
– Ein Bauherrentagebuch
115
Anhang
120
7.1
7.2
7.3
7.4
122
129
130
131
Fachbegriffe
Abkürzungen
Abbildungsverzeichnis/Quellen
Verwendete und weiterführende Literatur
08
| Welche Chancen bieten Altbauten?
Welche Chancen bieten Altbauten?
|
09
1
Welche Chancen bieten Altbauten?
1.1
1.2
1.3
1.4
Bedürfnisse entdecken
Gewachsene Qualitäten aufspüren
Überlegungen im Vorfeld
Ressourcen aufspüren
11
11
13
15
Eine Grunddevise für alle, die sich mit dem Thema
Bauen, Umbauen oder dem Erwerb einer Gebrauchtimmobilie beschäftigen, ist, sich zunächst zu überlegen,
was man eigentlich möchte. Das beginnt bei der
generellen Entscheidung, ob Sie lieber in einem Altbau
oder in einem Neubau leben möchten. Nehmen Sie sich
Zeit und Muße bei der Suche nach einem geeigneten
Objekt oder Grundstück und bei der Frage nach den
eigenen Vorstellungen vom Wohnen.
10
| Welche Chancen bieten Altbauten?
Welche Chancen bieten Altbauten?
|
11
Entscheidungen reifen lassen
Übung
Sich Zeit zu nehmen beim Planen heißt, schon früh über
die Art des Hauses, in dem Sie wohnen möchten, nachzudenken. Eine grundsätzliche Entscheidung zu Beginn der
ersten Planungen ist, ob Sie einen Neubau oder lieber ein
Haus oder eine Wohnung aus „Zweiter Hand“ wollen.
Manche Menschen investieren in den Kauf eines neuen
Autos oftmals mehr Zeit als in ein Bauprojekt – und das,
obwohl es um mehr Geld und um langfristigere Entscheidungen geht. Nehmen Sie sich Zeit für Ihre Überlegungen
und lassen Sie sich frühzeitig von einem kompetenten
Partner beraten. Bis die Baumaßnahmen beginnen, sollten
Sie für alle zu treffenden Vorbereitungen etwa ein Jahr
einplanen. Das Vergleichen von Häusern, das Abwägen
und Wiederverwerfen von gefassten Entschlüssen braucht
eben Zeit bis man sich sicher ist: Das soll's sein!
01 | Die Suche nach einem geeigneten
Haus ist ein Abenteuer und macht
Spaß. Sie durchstöbern regelmäßig
die Zeitungsinserate, schauen beim
Immobilienberater ins Schaufenster
oder suchen nach Objekten im Internet?
Vergessen Sie bei Sonntagsausflügen
nicht Ihren Fotoapparat. Sammeln Sie
Ihre Eindrücke, z. B. in Form einer Ideenmappe, Collage oder Fotosammlung.
Eine solche Dokumentation dient Ihnen
zur Konkretisierung Ihrer Wünsche und
ist eine schöne Erinnerung an die Zeit
vor dem Einzug.
Bedürfnisse entdecken
1.1
Info
|
Siehe dazu die Informationen unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 1.1 | Haus- und Grundstückskauf
Infoblatt Nr. 1.3 | Kauf einer Eigentumswohnung
Forschungsbericht | Chancen und Risiken des Erwerbs von Wohneigentum im Bestand
«
Die Bauherren wollten
der Enge des Altbaus mit
einem Anbau entkommen.
Die räumliche Aufteilung, die sich die
Familie überlegt hatte, haben wir nach
einigen Überlegungen gemeinsam
verworfen. Statt des vorgesehenen
Schlafzimmers befindet sich jetzt das
Wohnzimmer mit dem Essbereich im
neuen Anbau. So öffnen sich die
öffentlichen Bereiche des Hauses zum
Garten, während die privaten Räume
im Altbau untergebracht sind. Durch
die Pultdachkonstruktion konnten wir
Wo will ich, wo wollen wir wohnen? Auf dem Land mit
eigenem Garten und einem ruhigen, kinderfreundlichen
Umfeld? In direkter Nachbarschaft zur Natur? Oder lieber
mitten in der Stadt: Keine langen Fahrten zum Einkaufen,
Arbeit, Kindergarten und Schule sind schnell zu erreichen
und um die Ecke gibt es jede Menge Auswahlmöglichkeiten
für das Feierabendprogramm. Diese ersten Überlegungen
begleiten alle Bauherren auf dem Weg ins eigene Heim.
Doch damit nicht genug. Ganz am Anfang eines Bauprojekts stellt sich unabhängig ob Neubau oder Umbau die
Frage, wie viel Platz Sie benötigen. Für wie viele Bewohner
soll (um)gebaut werden? Möchten Sie alleine wohnen oder
zu zweit? Haben Sie Kinder, Eltern, die mit einziehen wollen?
Denken Sie über ein gemeinschaftliches Wohnen mit
mehreren Generationen nach? Ist ein Minimum an Quadratmetern für den Anfang ausreichend oder sind viel Platz
und Raum von Beginn an notwendig?
Muss es unbedingt ein Neubau sein? Oder ist der Umbau
eines alten Hauses, einer bestehenden Wohnung oder der
Ausbau eines Dachgeschosses spannender, weil sich alter
und neuer Charme miteinander verbinden lassen? Wollen
Sie von Grund auf etwas Neues schaffen oder lieber etwas
Bestehendes verändern und nach eigenen Vorstellungen
neu nutzen? Beide Alternativen bieten Vor- und Nachteile,
die gründlich abgewogen werden wollen. So können bei
Umbauten im Bestand immer unvorhersehbare Dinge passieren, die unter Umständen auch zu Mehrkosten führen,
aber Sie bekommen dafür eine gewachsene Umgebung und
ein Zuhause mit Charme und Geschichte.
alle baurechtlichen Vorgaben einhalten
und trotzdem viel Platz schaffen.
Jörn Schrader
Architekt
«
Gewachsene Qualitäten aufspüren
1.2
Noch vor einigen Jahren wurden in Deutschland mehr
Neubauten erstellt als bestehende Häuser umgebaut.
Mittlerweile hat sich dieses Verhältnis umgekehrt.
Das sogenannte „Bauen im Bestand“ hat Konjunktur.
Diese aktuelle Entwicklung lässt sich in allen Ländern Westeuropas ablesen. Eine immer kleiner werdende Bevölkerung
steht einer ausreichenden Anzahl von Wohnungen und
Häusern gegenüber. Warum also neu bauen, wenn wir auf
vorhandene, gut funktionierende Strukturen zurückgreifen
können. Doch die Entscheidung, ob Neu oder Alt, erfordert
immer ein Abwägen zwischen Potenzialen und Risiken.
Der Vorteil sogenannter Bestandsgebäude ist, dass viele
von ihnen in bereits funktionierenden städtischen oder
dörflichen Arealen liegen. Es gibt Straßen, Fußwege, belebte
öffentliche Plätze, Einrichtungen sozialer, kultureller und
medizinischer Art sowie Geschäfte für den täglichen
Bedarf. Diese Strukturen sind über Jahre gewachsen und
haben sich den Bedürfnissen der Bewohner angepasst.
Das geht nicht immer behutsam und ohne Brüche vor sich.
Während manche Stadtviertel ihren ursprünglichen Charme
erhalten können, sind andere über die Jahre vernachlässigt
worden. Doch bergen gerade Straßenzüge mit alten Häusern
und bröckelnder Fassade nicht nur die Chance, einen günstigen Kaufpreis zu erzielen, sondern darüber hinaus die
Möglichkeit, ein unscheinbares Mauerblümchen in eine
Perle zu verwandeln.
Ähnlich sieht es mit dem Baum- und Pflanzenbestand
öffentlicher Flächen und privater Gärten in gewachsenen
Vierteln aus. Meist sind wertvolle, den Ort prägende Grüninseln entstanden, die nicht nur für unser ökologisches
Gleichgewicht wichtig sind, sondern uns Freude machen
und Erholung bieten. In anderen Vierteln dagegen sind
wunderbar angelegte alte Grünanlagen und Gärten verkommen und warten auf das Engagement der öffentlichen
Hand und privater Bauherren, um wieder aus dem Dornröschenschlaf geweckt zu werden.
Neubaugebiete, seien es Einfamilienhaus- oder Geschosswohnungsbaugebiete, wirken in ihrer Architektur und in
ihrem Grünanteil zwar geordneter, aber dafür oft gleichförmig. Sie brauchen erst viele Jahre, um ein lebendiges
Gesicht entfalten zu können.
Ähnliches betrifft auch die Bewohnerstrukturen. Eine
„Lebendigkeit durch Vielfalt“, das heißt eine Mischung
aus jungen und alten Menschen unterschiedlicher Religionen
und Kulturen, fehlt meist. Tatsächlich leben dort eher
Menschen zusammen, die sich in ähnlichen Lebenssituationen befinden. In diesen Gebieten altern die
Bewohner in der Regel gemeinschaftlich. Das ist in bereits
gewachsenen Quartieren anders. Hier sind kulturelle,
Alters- und Sozialstrukturen meist vielfältiger und der
Generationenwechsel erlebbarer. Was spricht dagegen,
sich diese Stärken nutzbar zu machen?
12
Übung
| Welche Chancen bieten Altbauten?
Welche Chancen bieten Altbauten?
Wie auch beim Neubau bieten sich gleichermaßen gute
Möglichkeiten zur Bildung einer Bauherrengemeinschaft,
gemeinschaftlichem oder Mehrgenerationenwohnen. Im
Verbund mit anderen Bauherren lassen sich Wohnvorstellungen, die Sie nicht unbedingt in einem Neubaugebiet
vorfinden, wie die Chancen zur Bildung einer Bauherrengemeinschaft, gemeinschaftlichem oder Mehrgenerationenwohnen. Im Verbund mit anderen Bauherren lassen sich
Wohnvorstellungen umsetzen, die allein nicht finanzierbar
wären. Dieser Trend zu mehr Gemeinschaftlichkeit setzt
sich aufgrund der immer älter werdenden Bevölkerung, in
der die Mechanismen der Großfamilie längst nicht mehr
greifen, immer häufiger durch. Gerade für ältere Bewohner
ist ein Umfeld, in dem Geschäfte, kulturelle Angebote, eine
medizinische Versorgung und die Freunde in der Nähe
sind, besonders wichtig. Diese Voraussetzungen sind insbesondere in der Stadt gegeben.
02 | Denken Sie an ein Wohngebiet, in dem
Sie gerne wohnen würden. Was macht
dieses Viertel aus, welche Atmosphäre,
welche Infrastruktur- und Freizeitangebote finden sich dort? Listen Sie
auf, was für Sie den Reiz ausmacht.
Lieblingshäuser – in jeder Stadt, in jedem Dorf gibt es
diese Häuser, in die sich Träume vom Leben und Wohnen
hineinprojizieren lassen: Von der „Villa Kunterbunt“ bis
zum verträumten Gartenhaus und der idyllisch gelegenen
Bauernkate. Haben Sie nicht auch als Kind oder als Heranwachsender das eine oder andere Haus um die Ecke als
Wunschhaus vor Augen gehabt?
Oftmals wird argumentiert eine energetische Gebäudesanierung sei sehr teuer
und wirtschaftlich nicht lohnend. Entscheidend ist die Frage nach der Priorität.
Haben Sie sich einmal die Mühe gemacht, auszurechnen, was es kostet eine
Stunde auf dem Sofa zu sitzen oder das Gästezimmer 300 Tage im Jahr leer
stehen zu lassen. Entscheidend ist, wie viel Ihnen die Sache wert ist. Die
Was kostet eine Stunde . . . ?
Gegenstand
Tabelle zeigt einen Vergleich der Nutzungskosten einiger Konsumgüter.
Anschaffung
Haltbarkeit
lfd. Kosten
tägl. Nutzung
Jahresnutzung
Kosten pro Std.
Euro
Jahre
Euro/Jahr
Stunden
Stunden
Euro/h
15.000 km/Jahr
22.000
10
3.000
1,00
300
17,33
3.000 km/Jahr
1.000
10
100
1,00
300
0,80
1 h/Tag
2.000
8
0
1,00
300
0,83
Gästezimmer
2 mal/Monat
20.000
30
500
2,00
600
1,94
Einbauküche
3 h/Tag
10.000
15
100
3,00
900
0,85
11,11
Autofahren
Fahrradfahren
Sofa
spez. Nutzung
3 mal/Jahr
500
5
0
0,03
9
Urlaubsreise
4 Wochen
3.000
1
0
1,80
540
5,56
Solaranlage
therm. 6 m2
5.000
20
- 200
5,00
1.500
0,03
Solaranlage
PV, 4 kWp
25.000
20
- 1.000
5,00
1.500
0,17
Abendkleid
Die Möglichkeiten, ein geeignetes Objekt zu finden, sind
zahlreich. Scheuen Sie sich nicht davor, direkt vor Ort in
der Nachbarschaft zu fragen, ob jemand ein in der ersehnten
Lage zu verkaufendes Haus kennt. Unterstützend wirken
Kontakte zu Bekannten, Freunden und Familie, die die Nachbarschaft befragen können. Neben regelmäßiger Lektüre
von Immobilienseiten der Zeitungen, dem Studieren der
Schaufensterangebote von Immobilienberatern und Maklern bietet das Internet vielfältige Hilfen bei der Suche an.
Doch sobald Sie ein interessantes Haus Ihrer Wahl gefunden
haben, sollten Sie sich den Rat von Experten einholen.
Guter Rat ist bereits bei der Beurteilung der Lage eines
Gebäudes wichtig, denn der Wert eines Gebäudes wird vor
allem durch diesen Faktor bestimmt. Mit Blick auf einen
möglichen Wiederverkaufswert sollte gut überlegt werden,
welches Budget für den Erwerb und den Umbau maximal
eingesetzt wird. Bei der Standortfrage ist auch die Nähe
zum Arbeitsplatz zu berücksichtigen. Der höhere Preis für
das Gebäude mit der näheren Lage zum Arbeitsplatz muss
mit dem eines weiter abseits gelegenen Hauses verglichen
werden. Berücksichtigen Sie hierbei, dass durch die Entfernung zum Arbeitsplatz eventuell ein Auto angeschafft
und unterhalten werden muss. Ebenfalls sollte bereits vor
dem Kauf geklärt werden, ob die Umbauten, die Sie anstreben, genehmigungspflichtig sind und sich Ihre Träume
in dieser Immobilie verwirklichen lassen.
13
Unterstützung und Rat können Sie bei freischaffenden
Architekten, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auch bei einer Verbraucherzentrale einholen.
Genehmigungspflicht von Umbauten
Ob eine Baugenehmigung oder eine Bauanzeige erforderlich
ist oder nicht, hängt vom Einzelfall ab. Dabei ist u. a. die
Art der Nutzung wichtig. Hier gibt es unterschiedliche Maßgaben bezüglich einer erforderlichen Baugenehmigung
oder einer Bauanzeige. Diese Fragen sind jedoch zusammen
mit einem Architekten und Ihrer Baubehörde abzuklären.
Die Vorgaben, die eine Genehmigungspflicht erfordern,
unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Ob Ihr
Vorhaben unter die Genehmigungspflicht fällt, können Sie
beim zuständigen Bauamt erfragen oder durch Ihren Planer
abklären lassen.
1.3
Den richtigen Ort finden
|
Überlegungen im Vorfeld
Fachleute wie Architekten, Innenarchitekten, öffentlich
bestellte und vereidigte Sachverständige und Ingenieure
können das Gebäude und das Grundstück, den veranschlagten Preis und die Verwirklichung Ihrer Wohnträume
anhand verschiedener Kriterien ganzheitlich und kompetent
beurteilen. Suchen Sie bei diesen Experten Rat, wenn Sie
den Zustand der von Ihnen ausgewählten Immobilie einschätzen wollen. Ansprechpartner können Sie bei der
Architektenkammer Ihres Bundeslandes oder einer Industrieund Handelskammer Ihrer Region erfragen. Fachleute können
Ihnen vor allem bei der Beantwortung folgender Fragen
helfen, die Sie als Bauherr im Vorfeld eines möglichen Kaufes
überdenken sollten:
In welchem Verhältnis stehen die Erwerbskosten und
die Umbaukosten des Hauses zum Wert der Grundstückslage und zur Bausubstanz?
In welchem Zustand ist die Bausubstanz? Muss
saniert werden? Wenn ja, in welchem Umfang?
Ist eine Erweiterung/ein Umbau baurechtlich zulässig?
Birgt die Bausubstanz Risiken oder Gefahren? Sei es
aus Sicht der Statik, Gebäudetechnik, Kontaminierung o. ä.
Sind meine/unsere Wohnwünsche zu verwirklichen?
Wie könnte das Gebäude meinen/unseren Bedürfnissen angepasst werden?
Lassen sich Haus und Garten altengerecht umbauen?
Welche Kosten sind durch den Umbau zu erwarten?
14
| Welche Chancen bieten Altbauten?
Welche Chancen bieten Altbauten?
Wer unterstützt mich/uns bei der Umsetzung der
verschiedenen Umbauschritte?
Übung
03
| Ermitteln Sie Ihren Wohnbedarf. Notieren Sie
Welche Ämter müssen beteiligt werden?
die Räume, die Sie brauchen in qm und benennen
ihre Nutzung. Beziehen Sie Ihre zukünftige
Welche Fördermaßnahmen können einbezogen
werden? Gibt es steuerliche Abschreibungen, zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse aus besonderen
Programmen?
Wohnsituation ruhig mit ein. Kommen Kinder
dazu? Was passiert, wenn die Kinder wieder
ausziehen und wie wollen Sie im Alter wohnen?
Machen Sie sich Ihre Lebensgewohnheiten
Positiv:
bewusst! Mit der Entscheidung, ein Haus umzubauen, können Sie Ihrem ganz persönlichen
Lebensstil Ausdruck verleihen. Führen Sie eine
Ist-Analyse durch. Wie wohnen Sie derzeit?
Was genau stört Sie und was gefällt Ihnen
besonders gut? Listen Sie alles genau auf. Aus
Negativ:
Auch wer bereits ein Haus besitzt und sich verändern
möchte, ist mit diesen Fragen konfrontiert. Als unabhängige
Partner des Bauherrn vertreten z. B. Architekten Ihre Interessen und prüfen den Bestand kritisch nach vielfältigen
Kriterien in Ihrem Sinne. Sie geben Ihnen eine realistische
Einschätzung der erforderlichen Maßnahmen und Kosten.
|
15
heran. Gut erhaltene Häuser in interessanten Lagen sind
wiederum für viele unerschwinglich. Doch anstelle einer
Villa gibt es sehr gut erhaltene Häusersubstanz in bester
Lage, der man beim ersten Hinsehen ihre baulichen Qualitäten nicht ansieht. Die Möglichkeiten, aus einem Haus
etwas zu machen, sind beim Bauen im Bestand unerschöpflich. Man muss sich nur trauen, sie zu suchen! Sie
als Bauherr sollten Ihren Wünschen, Überlegungen und
Ansprüchen an ein Wohnen Ihrer Wahl genügend Raum
lassen. Neben der Qualität der über Jahre gewachsenen
Grundstückssituation, die sich von einer zunächst
gesichtslosen Neubauparzelle grundsätzlich unterscheidet, bietet der bestehende Altbau den Vorteil, dass Sie
durch das Gebäude selbst eine unmittelbare Modellwirkung im Maßstab 1:1 vor sich haben und viele Ideen direkt
nachvollziehen und ablesen können.
diesen Aufzeichnungen lässt sich der zukünftige
Soll-Zustand entwickeln.
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter
www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 3.1 | Bedarf, Funktion, Gestaltung
«
Wir wollten so viel wie
möglich vom Altbau
erhalten und gleichzeitig
Mitunter mag der Abriss und Neubau eines Hauses effizienter erscheinen als eine aufwendige Sanierung. Ist das
der Fall, so klären Sie im Vorfeld, ob durch den dadurch
entstehenden Verlust des Bestandsschutzes ein Neubau
an gleicher Stelle genehmigungsfähig wäre. Experten
helfen Ihnen dabei, ungewöhnliche Wege aufzuzeigen,
wie Probleme gelöst werden können und welche vielfältigen
Möglichkeiten es in der Planung und Umsetzung gibt.
Bestehende Gebäude erlauben sehr individuelle Lösungen.
Barrierefreies Leben, Kombination von Arbeiten und Wohnen
oder ein Mehrgenerationenwohnen sind auch im Bestand
denkbare Optionen. Auch bei der Entscheidung für ein
denkmalgeschütztes Haus können Räume gestaltet werden,
die dem heutigen Wohnkomfort entsprechen.
Ein Architekt oder Innenarchitekt hilft Ihnen bei der Auswahl der in Frage kommenden Objekte, analysiert die
Substanz und macht Vorschläge zur Umgestaltung, die
Ihren Bedürfnissen und Vorstellungen entspricht. Aus den
vorgefundenen Bedingungen lassen sich oftmals ganz
neue Lösungen für die Belichtung oder die Zugänge zum
Haus und in den Garten entwickeln. Die Geschosse können
z. B. durch Galerien untereinander verbunden werden.
1.4
Die Sinne schärfen
Ressourcen aufspüren
Trotz vieler guter Gründe, die für einen Altbau sprechen,
schrecken viele aus wirtschaftlichen Gründen zurück.
Zahlreiche Bauherren sind verunsichert und trauen sich
aus Kostengründen nicht an eine Umbaumaßnahme
Lassen Sie sich inspirieren! Eine alte Mühle oder ein Stall
können zu einem charmanten Wohnhaus, ein einfaches
Einfamilienhaus zu einem individuellen Zuhause oder ein
verlassener Gewerbebau zu einer spannenden Wohnung
mit Loftcharakter umgebaut werden.
Vielleicht haben Sie noch gar nicht in Erwägung gezogen,
dass sich neben einem klassischen Wohnhaus auch andere
Gebäude nach einer Umnutzung hervorragend als Wohnhäuser eignen.
deutlich mehr Platz gewinnen. Uns
schwebte ein Anbau rechts oder links
vom Haus vor. Die Idee des Architekten,
den Bau nach hinten in den Garten zu
ziehen und den Eingang an die Seite
Wunschliste: Ziele der Hauserneuerung
zu verlagern, fanden wir aber deutlich
überzeugender. Mich freut, dass man
von der Küche, die sich im Altbau
Wunsch
Zielsetzung
Wohnraumerweiterung
es sind mehr Räume notwendig, die vorhandenen Räume sind einfach zu klein oder wirken zumindest so
Komfortverbesserung
z. B. thermischer Komfort (... keine kalten Füße mehr); endlich eine automatische Heizungsregelung
Schimmelschäden beseitigen
hygienische Verbesserung; Verringerung weiterer Durchfeuchtung; optische Auffrischung innen
Fassadenerneuerung und Änderung
des optischen Charakters
man möchte endlich ein zeitgemäßeres Erscheinungsbild des Hauses bekommen
Elke Gottstein
Energieverbrauchsminimierung
aus grundsätzlichen, energetischen und betriebswirtschaftlichen Gründen
Bauherrin
Einsatz neuer Technologien
weil man selber auch in den Genuss umweltfreundlicher Technologien kommen möchte
Werterhaltung und -verbesserung
in Verbindung mit ohnehin periodisch notwendigem Erhaltungsaufwand
befindet, durch die Treppenfuge und
den Neubau bis hinaus in den Garten
gucken kann. So sehe ich immer, was
die Kinder gerade machen.
«
16
| Welche Chancen bieten Altbauten?
Welche Chancen bieten Altbauten?
|
17
Für Alternativen, die bei den meisten Bauherren auf den ersten Blick wenig Beachtung finden,
gibt es viele Beispiele:
Übung
04 | Denken Sie eine Generation weiter!
Schmuckstücke im Hinterhof
Wie wollen Sie in der Zukunft wohnen?
In der klassischen Blockrandbebauung verdichteter Innenstädte wurden die Innenhöfe zunächst oft gewerblich
genutzt, bevor sie als Abstellflächen für PKW und später
als begrünte Aufenthalts- und Erholungsflächen der
Bewohner neu entdeckt wurden. Zahlreiche Innenhöfe
sind mittlerweile zu ruhigen Oasen geworden, in welche
ein lauter Handwerks- oder Industriebetrieb nicht mehr
hineinpasst. Die ehemals gewerblich genutzten Gebäude
eignen sich teilweise hervorragend zur Umnutzung in ein
privates Wohngebäude, wenngleich eine Umnutzung des
geschützten Bestandes in der Regel eine Ausnahmegenehmigung mit Zustimmung der Nachbarn erfordert. Weitere
Vorteile sind z. B. große Raumhöhen sowie die Möglichkeit
flexibler Grundrisseinteilung durch robuste Tragwerke mit
guter Belastbarkeit der Decken. Ob offener Loftgrundriss,
Zonierung in Individual- und Gemeinschaftsbereiche oder
eine Verbindung von Wohnen und Arbeiten unter einem
Dach – mittlerweile gibt es zahlreiche Beispiele qualitätvoll
zum Wohnen umgenutzter Gewerbearchitektur.
Jetzt suchen Sie Räume für Ihre derzeitigen Bedürfnisse, aber was ist später?
Wollen Sie das Haus nur bewohnen,
bis die Kinder ausziehen, suchen Sie
ein Zuhause für das Alter?
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 7.1 | Wohngebäudebestand und Nutzungsperspektiven
Weitere Anregungen finden Sie unter derselben Internetadresse in den
Informationen zur Ausstellung „Neues Bauen in alten Häusern“.
«
Trotz der kurzen
Planungsphase haben
die Architekten versucht,
Kleinod auf dem Lande
Die Umstrukturierung des ländlichen Raumes hat Dörfer
mit großen Neubaugebieten entstehen lassen. In den Dorfkernen finden sich nur noch zum Teil landwirtschaftlich
genutzte Hofgebäude. Durch die Größe und Gruppierung
von Wohnhaus, Ställen und Scheunen bieten sich oftmals
leer stehende Resthöfe zum Kauf an.
Und das nicht nur für Pferdeliebhaber, sondern z. B. als
Raum für Formen des gemeinschaftlichen Wohnens, wie
dem Mehrgenerationenwohnen. In solch einer Gebäudegruppe können sich Wünsche nach einem Wohnhaus mit
integrierter Mietwohnung, einem Büro oder einer kleinen
Pension erfüllen.
unsere weitere Familienplanung gleich
mit zu bedenken. Im Schlafzimmer
haben wir aufgrund eines vorhandenen
Sturzes gleich zwei Türen eingebaut,
so können wir später das Zimmer ganz
einfach teilen, falls wir noch weiteren
Nachwuchs bekommen.
Bertram Abele
Bauherr
«
Prunkstück über der Stadt
Wohnen im Dachgeschoss hat gerade in der Stadt seinen
besonderen Reiz – lichtdurchflutete Räume mit weitem Ausblick, großzügige Dachterrassen, introvertierte Rückzugsecken unter schrägen Wänden. Aber auch die Aufstockung
auf bestehende Flachdachbauten als „Einfamilienhaus
über der Stadt“ ist eine interessante Alternative. Wenn
neuer Wohnraum in bzw. auf einer vorhandenen Bebauung
geschaffen wird, müssen in der Regel zahlreiche bau- und
eigentumsrechtliche Fragen geklärt werden.
Unter energetischen Gesichtspunkten sind meist ein sehr
hoher Dämmstandard und die Nutzung von Solarenergie
mit vertretbarem Aufwand zu realisieren. Um Überhitzung
zu vermeiden, ist unbedingt auf einen guten sommerlichen
Wärmeschutz zu achten. Nicht zuletzt ist die vertikale
Erschließung der Wohneinheit ein wichtiges Kriterium:
Nehme ich das Treppensteigen langfristig in Kauf oder ist
ein Aufzug vorhanden oder nachträglich installierbar?
Diese Fragen sollten der Entscheidung einer solchen
Lösung unbedingt vorausgehen.
Juwel im öffentlichen Raum
Heute können aufgrund von Verwaltungsreformen ungenutzte Gebäude wie Schulen, Kindergärten, Gemeindebüros,
Polizeistationen oder kleine Bahnhöfe erworben werden.
Viele dieser Bauten sind mit ca. 40 Jahren sogar noch relativ
jung. Oftmals ist eine Sanierung und Umnutzug eine sinnvollere Alternative zum Abriss. Sie entsprechen spontan
nicht immer den Vorstellungen vom Altbaucharme mancher
Bauherren. Doch lassen sich auch bei diesen Gebäuden
vorhandene Raum- und Materialqualitäten aufspüren. In
einer Bauherrengemeinschaft können solche Immobilien
je nach Lage und Größe mitunter relativ preiswert erworben
werden. Diese meist in Skelettbauweise errichteten
Gebäude erlauben große Freiheiten im Zuschnitt von Wohnund Gemeinschaftsflächen. Die alten Fassaden, die dem
Gebäude meist nur vorgesetzt sind, können ausgetauscht
und neu gegliedert werden. Ein solches Gebäude kann
durch einen Umbau ein gänzlich neues Gesicht erhalten.
Auf den zweiten Blick macht's klick
Der Gebäudebestand der letzten hundert Jahre birgt ein
großes Potenzial zur Realisierung neuer und unkonventioneller Wohnformen: Ressourcen, welche manchmal erst
auf den zweiten Blick ihre Chancen und ihren Charme
offenbaren. Je nach Bestandssituation kann durch Instandhaltung oder -setzung, Umnutzung, Umbau, energetische
Sanierung, Aus- und Anbauten aus Altem Neues geschaffen
werden. Das „Weiter-Bauen“ kann dabei durchaus ablesbar
sein und der daraus resultierende Kontrast zwischen Alt
und Neu den besonderen Reiz des fertiggestellten Gebäudes ausmachen.
18
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
|
19
01
2
Wie bewerte ich den Bestand?
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Zeiterscheinungen
Bausubstanz ist nicht gleich Bausubstanz
Abwägen und Einschätzen
Kaufpreise richtig beurteilen
Schritt für Schritt Kosten ermitteln
21
43
45
45
47
Eine gründliche Bestandsaufnahme ist die Voraussetzung für den Kauf eines Altbaues, den Umbau oder die
Sanierung eines Hauses. Sie bildet die Grundlage für alle
weiteren Planungsschritte und ist für eine realistische
Kostenschätzung der Umbaumaßnahme unerlässlich.
20
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Übung
05 | Was sind für Sie besonders wichtige
Aspekte in der Umbauphase? Nennen
Sie einige Punkte, die für Sie persönlich bedeutend sind und setzen Sie
Prioritäten.
Je sorgfältiger die Bestandsaufnahme durchgeführt wird,
desto größer sind Planungs- und Kostensicherheit und die
Gewissheit, später ein Bauergebnis zu erhalten, welches
den eigenen Vorstellungen und Wünschen entspricht. Eine
Bestandsaufnahme setzt sich mit allen Gegebenheiten
des Hauses auseinander und beginnt bereits bei der ersten
Besichtigung des Objektes: Wie sieht das Haus aus? Aus
welchen Materialien ist es gebaut? In welchem Zustand
scheint es zu sein?
1.
Vertrauen Sie auf Ihr Bauchgefühl!
Horchen Sie in sich hinein: Wie fühlen Sie sich in den Räumen? Gibt Ihnen die Atmosphäre Geborgenheit, ein Gefühl
der Weite oder eher der Enge? Sind es Räume, die zum
Durchatmen anregen? Passt das Gebäude zu Ihren Wünschen
und Bedürfnissen? Können Sie sich ein Leben in diesen
Räumen vorstellen? Soll es wirklich Ihr neues Zuhause
werden? Können Sie sich die Ergebnisse baulicher Veränderungen bereits vorstellen? Haben Sie das Gefühl, dass
aus dem Objekt Ihr Traumhaus entstehen könnte?
2.
3.
4.
5.
|
Meistens wird durch eine erste und ganz persönliche Einschätzung bereits deutlich, ob das Objekt wirklich das
Richtige für Sie sein könnte. Bei der ersten Hausbesichtigung sollten Sie schon auf viele Dinge achtgeben, die
Ihnen als Indizien für zu erwartende Sanierungsmaßnahmen
dienen können.
2.1
Zeiterscheinungen
Vergleichbar mit der Mode, hat jede Zeit ganz typische
bauliche Merkmale und Erkennungszeichen. Das können
bauliche Konstruktionen sein, aber auch Materialien und
Bauteile. Entsprechend lassen sich heute für bestimmte
Bauzeiten typische Schäden finden, die hier in einer kurzen
Übersicht aufgelistet sind. Dieser Überblick kann Ihnen
helfen, eine erste grobe Einschätzung der Bausubstanz
bei einem Hausrundgang festzustellen. Eine pauschale
Beurteilung nach Erstellungszeitraum oder Bautypus ist
jedoch kaum sinnvoll.
Von der Gründerzeit bis zum Ende des 1. Weltkriegs: Baujahre 1890 bis 1920
01 | Innenansicht Kellerwand mit Aus-
Bauteile und bautechnische Details
Typische Schäden
Gründung
– sehr selten Streifenfundamente
– meist direkt auf dem gewachsenen Erdreich breit
angelegtes und dann nach oben abgetrepptes
Mauerwerk aus Natursteinen oder Backsteinen
– Mauerwerk ist feucht/nass und transportiert
Wasser und gelöste Salze nach oben
– vereinzelte Steinauflösungen
blühungen und abgeplatztem Putz.
01
Abdichtungen (früher „Isolierung“)
– keine, eventuell Putzschicht, meist aus Zement
außen auf der Kellerwand
– gelegentlich Teer- oder Bitumenanstriche
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
– Kellerräume sind leicht feucht, sofern sie ständig
belüftet sind, trocknet die Feuchtigkeit wieder ab
– eventuell haben sich Teer- oder Bitumenanstriche
fast vollständig aufgelöst
Infoblatt Nr. 4.1 | Baukonstruktion
Infoblatt Nr. 4.2 | Lebensdauer von Bauteilen und Bauteilschichten
Infoblatt Nr. 7.1 | Wohngebäudebestand und Nutzungsperspektiven
Infoblatt Nr. 7.2 | Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme
Infoblatt Nr. 7.3 | Instandhaltung von Gebäuden und der technischen Gebäudeausrüstung
Infoblatt Nr. 8.1 | Instandsetzung, Modernisierung, Umbau
Kellerwände
– meist dicke Mauerwerkswände aus Natur- und/oder
Backsteinen (auch Mischmauerwerk)
– häufig zweischalig mit einer Füllung aus mit Kalk
gemischtem Bauschutt
Kellerfußboden
– festgestampfter Lehm direkt auf dem gewachsenen Boden
– häufiger dünne Estrichschicht auf verdichtetem Bauschutt
– vereinzelt auch Backsteine, flach verlegt auf dem
Erdreich zwischen den Wänden
Kellerlichtschächte und -fenster
– meist keine Lichtschächte, da Fensteröffnungen
oberhalb des Geländes, sonst massiv gemauerte
Schächte mit Stahlrosten
– Holzfenster mit Drahtgitter, davor Eisenstäbe
21
– Mauerwerk ist feucht und transportiert Wasser
und gelöste Salze nach oben
– „Ausblühungen“ (schaumige Gespinste auf
der Wandoberfläche)
– Mörtel sandet aus den Fugen aus
– vereinzelt Steinauflösungen
–
–
–
–
Gefahr von Mäuse- und Rattenbesuch
Risse im Belag
Absenkungen des Fußbodens
ständige Feuchte und Salzausblühungen
– Bauteile meist komplett desolat
– Funktionsmängel
22
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Kellerdecken
– preußische Kappendecken (zwischen Stahlträgern
aus Backsteinen gemauerte Gewölbebögen)
01 | Mehrfamilienwohnhaus, dreigeschossig, Baujahr 1912.
Sockel
– Natur-/Klinkermauerwerk, meist nach außen vorstehend,
Formsteine (auch aus anderem Material) mit
oberer Schräge
|
23
Typische Schäden
– Träger (besonders Unterflansche oder Auflager) sind
angerostet, daher Tragfähigkeit prüfen lassen
– Gewölbe sind zu flach geworden (Gefahr!)
– Mörtel sandet aus den Fugen aus
– Risse, Frostschäden, Salzausblühungen, Steinzerfall,
Algen- und Moosbefall
02 | Einfamilienwohnhaus, zweigeschossig, Baujahr 1910.
03 | Gefachte Außenwand Fachwerk.
04 | Sockel aus Natursteinen mit
Außenwände
– meist dickes Mauerwerk (38 - 42 cm) aus Backsteinen
(Vollziegel) mit Außenputz aus Kalkzement (2 cm) oder
Mauerwerk im Verband mit äußerer Schale aus Klinkern
– Verfugung aus Zementmörtel
– Mörtel sandet aus den Fugen aus
– Putz hat Risse, besonders an den Ecken von
Fensteröffnungen
– einzelne Verblendsteine zeigen Verfall
Außenflächen
– Klinkerfassaden mit Formziegeln
– obere Geschosse manchmal mit Fachwerk
– Fensteröffnungen mit Ziergewände
– Putzfassaden mit Ziergesimsen und Friesen
–
–
–
–
Innenwände
– ein- und halbsteiniges Backsteinmauerwerk
– Fachwerkwände mit Lehmputz
– Lehmputz hat sich flächig vom Untergrund abgelöst
– Holzständer sind unten angefault
Rissbildung.
01
04
02
03
Geschossdecken
– klassische Holzbalkendecken (belüftet) mit Füllungen
aus regionalem Material (Sand, Lehm, Schlacke)
Bodenbeläge
– Hauseingänge und repräsentative Räume:
Natursteinplatten/Fliesen, Eichen-Stabparkett
– normale Wohnräume: Dielung (Nadelholz), im EG auf
Lagerhölzern im Sandbett, profilierte hohe Holzfußleisten
– Küchen, Bäder, Sanitär-Räume: Terrazzo (geschliffener
Estrich mit Zuschlagsstoffen)
Türelemente
– Haustüren: meist aufwendige zweiflügelige Anlagen
– Zimmertüren (meist unterschiedliche Türgrößen):
massive Rahmentüren mit verschiedenen Füllungen,
teilweise aufwendige Zierbekleidungen, Verbindungstüren als Schiebetüren mit unterschiedlichen Füllungen
flächige Verschmutzung
Formziegel lösen sich vereinzelt auf
Gewände sind gerissen
Putzschäden
– Balkenauflager an den Wetterseiten durch
Feuchtigkeitseinwirkungen angefault
– Balken durch Holz zerstörende Pilze geschwächt, daher
untersuchen und ggf. Tragfähigkeit prüfen lassen
– Brandschutz prüfen
– Schallschutz eingeschränkt
–
–
–
–
Fußböden abgenutzt
Platten/Fliesen lose
Parkett unansehnlich oder größere Trockenfugen
normale Wohnräume: Dielung rau/rissig, abgenutzt,
stellenweise verfault
– Küchen, Bäder, Sanitär-Räume: kreuz und quer laufende
Risse in der Fläche, ausgebrochene Ecken
– stumpfe Oberflächen
– Funktionsmängel
– Haustüren: mangelhafte Einbruchsicherheit
– Zimmertüren: meist kleinere Beschädigungen,
Defekte an Bändern, Schlössern, Schließblechen,
unterschiedliche Türgrößen
24
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Fensterelemente
– Holzfenster mit Einfachverglasung, meist mit Sprossen
und Drehbeschlägen
– separate Oberlichte, fest stehend/zum Kippen
– in kälteren Gegenden: Kastenfenster (mitunter als
Winterfenster herausnehmbar, im Sommer auf dem
Dachboden gelagert)
Dachwerke/-stühle
– sehr individuell gestaltete aufwendige Pfettenkonstruktionen aus Nadelholz mit Einzelgauben, Schleppgauben,
Erkern, Türmchen, Lukarnen
– tragende Holzquerschnitte eher gut bemessen
Dacheindeckungen/Dachabdichtung
– Ziegel auf Lattung, regional unterschiedliche
Eindeckungsarten
01
02
Dachausbauten
– meist nur unbeheizte Kammern
03
04
01 | Zweifamilienwohnhaus, zweigeschossig, Baujahr 1900.
02 | Dacheindeckung mit einer
S-Pfanne auf Lattung ohne
Folie oder Dämmung.
03 | Holzfenster in Elementen
verfault.
04 | Bauernhaus, zweigeschossig,
Baujahr 1880.
Treppenhäuser/Treppen
– Treppe vom Hauseingang zum EG meist als massive
Konstruktion mit Natursteinstufen
– teilweise aufwendig gestaltete Treppenräume mit
Schmuckelementen
– Geschosstreppen als in die Wände eingespannte
Blockstufen aus Natur- oder Werkstein
– Podeste als Stahl-/Holz-Konstruktion
Beheizung
– Ofenheizungen mit verschiedenen Kachelöfen
– gemauerte Einzel- und Sammelschornsteine
Sanitäre Installation
– Kaltwasserversorgung aus Stahlrohren
– „Aborte“ außerhalb des Gebäudes,
später auf „halber Treppe“
– Abwasserleitungen aus Grauguss
Elektroinstallation
– Zähler und Sicherungen in Holzkästen
– Stromkreise für Lichtstrom und Steckdosen
– Kabel (zweiadrig) in Rohren auf Putz liegend
– sehr selten noch Gasleitungen für Raumbeleuchtung
|
Typische Schäden
–
–
–
–
–
–
–
meist kleinere Beschädigungen
Defekte an Bändern
Klemmen durch Verziehen oder zu viel Farbauftrag
Wetterschenkel verfault
Fensterbleche schadhaft
Wärmeschutz mangelhaft
Schallschutz unzureichend
– Schädlingsbefall (Pilze, Insekten) möglich
–
–
–
–
–
–
Ziegel mürbe oder schadhaft
Lattung morsch
Verstrich herausgefallen
Dachfenster verrottet
Schornsteinköpfe kaputt
Blechteile und -andichtungen verrostet
– für heutige Anforderungen unbrauchbar
– Abnutzungsschäden
– mangelnder Schallschutz
– mangelhafter Komfort
– Schornsteine versottet
– mangelhafter Komfort
–
–
–
–
mangelhafter Komfort
nicht ausreichende Stromleistung für Geräte
Brandgefahr
mangelhafte Sicherheit
25
26
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
|
27
Die „Goldenen Zwanziger“ bis in die Notjahre der Nachkriegszeit: Baujahre 1920 bis 1950
Bauteile und bautechnische Details
Gründung
– Streifenfundamente, gemauert, aber auch aus Beton
02
01 | Einfamilienwohnhaus, zweigeschossig, Baujahr 1938.
Abdichtungen (früher „Isolierung“)
– Bitumenpappen waagerecht auf der ersten Steinlage,
um aufsteigende Bodenfeuchtigkeit zu stoppen
– später auch eine Papplage auf der letzten Schicht unterhalb der Kellerdecke, Wände im erdberührten Bereich
erhalten einen bituminösen Anstrich („Schwarzanstrich“)
Typische Schäden
– Bodenfeuchtigkeit steigt nach oben
– Fußboden im Randbereich nass
– erste Steinlage (unter der Pappe) ist nass
– vereinzelt Steinauflösung
– Schwarzanstrich hat sich stellenweise aufgelöst,
Bodenfeuchte und Sickerwasser dringen seitlich
ins Mauerwerk ein
02 | Verrosteter Kellerlichtschacht
aus Stahl.
03 | Innenansicht einer durch-
Kellerwände
– meist noch dicke Mauerwerkswände aus Backsteinen,
später auf 30 cm reduziert
feuchteten Kellerwand.
– Mauerwerk ist feucht und transportiert Wasser
und gelöste Salze nach oben
– „Ausblühungen“
– Mörtel sandet aus den Fugen aus
04 | Klinkersockel und Kellerfenster
mit Vermoosung und verwitteten
Elementen am Holzfenster.
01
Kellerfußboden
– dünne Estrichschicht auf verdichtetem Bauschutt oder
Packlage, oben mit Zement glatt abgerieben
Kellerlichtschächte und -fenster
– sofern Fensteröffnungen unterhalb des Geländes:
massiv gemauerte Schächte mit Stahlrosten, Holzfenster, später auch Stahlfenster mit separaten
Mäusegittern
Kellerdecken
– Stahlbetondecken oder Ziegelhohlsteindecken (Stahloder Betonträger mit zwischengelegten Ziegelkörpern,
mal mit, mal ohne tragende Estrichschicht)
Sockel
– oberhalb des Erdreichs außen einige Schichten
aus Klinkern
– seltener Zementputz
03
Außenwände
– einschalige massive Mauerwerkswände aus Backsteinen
oder Hochlochziegeln (40 cm)
– oder zweischalige Mauerwerkswände mit Luftschicht,
Verbindung durch quer eingebundene Steine oder verzinkte Drahtanker
Außenflächen
– aus Klinkern oder Kalk-Zement-Putz
– mehrere Erker, oben manchmal als Balkon endend
04
– Risse, kreuz und quer im Belag
– Ausbruchstellen
– stellenweise Feuchtigkeits-/Salzflecken
– Lichtschächte meist komplett desolat
– Gitterrosten, Kellerfenster sind verrostet
– Funktionsmängel
– rostende Bewehrung hat Betonüberdeckung,
stellenweise abgesprengt
– wenn bei Stahlträgern die Auflagerbereiche eventuell
angerostet sind, unbedingt auf Tragfähigkeit prüfen
lassen
–
–
–
–
Risse
Frostschäden
Steinzerfall
Putzablösungen
– eventuell Risse
– quer liegende Steine sind Wärmebrücken!
– vereinzelt Schäden an Ziegeln und Formziegeln
– Putzschäden (Haftung prüfen lassen!)
– Balkonabdichtung schadhaft
28
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Innenwände
– halbsteiniges Mauerwerk (oft auch bei tragenden Wänden!)
aus Backsteinen oder auch Lochziegeln
– nicht tragende Wände auch aus Anwurfwänden
(„Lugino“, nur ca. 5 cm dick) oder auch Langlochziegeln
– Türstürze häufig aus Holz
Geschossdecken
– klassische Holzbalkendecken, später auch Ziegelhohlsteindecken (mitunter gemischt)
Bodenbeläge
– Hauseingänge: Fliesen, Steinzeug, Betonwerksteinplatten
– normale Wohnräume: Eichen-/Buchenstabparkett,
Dielung, Linoleum
– Küchen, Bäder, Sanitär-Räume: Terrazzo, Fliesen
01
02
03
01 | Durch das Öffnen der Innen-
Türelemente
– Haustüren: massive Holzrahmentüren mit Füllungen
aus Holz, Glas; Gitter und andere Schmuckteile
– Zimmertüren (meist gleich groß): Futter und
Bekleidungstüren, schlichte glatte Türblätter
– Verbindungstüren meist als Schiebetüren mit
„Eisblumen-Glas“ und Sprossen
– Terrassentüren: verglaste Hebetüren
|
29
Typische Schäden
– eventuell Risse
– prüfen lassen, was tragend und aussteifend ist,
bevor umgebaut wird!
– Balkenauflager an Wetterseiten durch Holz
zerstörende Pilze geschwächt, daher untersuchen
und ggf. Tragfähigkeit prüfen lassen
– Brandschutz prüfen
– Schallschutz eingeschränkt
–
–
–
–
Fußboden abgenutzt
Platten/Fliesen lose
Parkett unansehnlich oder größere Trockenfugen
Dielung rau/rissig, evtl. unterhalb von
Kunststoffbelägen angefault
– Terrazzo/Fliesen gerissen
– Fliesen lose
– Verfugungen mit Schwarzschimmelbefall
– mangelhafte Einbruchsicherheit
– Funktionsmängel
– Defekte an Bändern, Schlössern, Schließblechen
wand kommt ein verfaulter
Fachwerkständer zum Vorschein.
04
02 | Häuserzeile mit 50er-JahreGebäuden in Hannover.
Fensterelemente
– Holzfenster mit Einfachverglasung
– oft mit Sprossen, Drehbeschläge
– separate Oberlichte zum Kippen/Klappen
– in kälteren oder lauteren Gegenden Kastenfenster
03 | Ausblühungen in den Fugen
von Terrassenfliesen.
04 | Das Holz des Fensterelements
ist teilweise morsch und verfault.
Dachwerke/-stühle
– Sattel-, Zelt- und Pyramidendächer mit eher knapp
bemessenen Holzquerschnitten
– einfache Gauben
–
–
–
–
–
–
–
meist kleinere Beschädigungen
Defekte an Bändern
Klemmen durch Verziehen oder zu viel Farbauftrag
Wetterschenkel verfault
Fensterbleche schadhaft
Wärmeschutz mangelhaft
Schallschutz unzureichend
–
–
–
–
Schädlingsbefall (Pilze, Insekten) möglich
Holzquerschnitte häufig knapp bemessen
tragende Teile durch Feuchtigkeitseinwirkung geschädigt
Holzimprägnierungen möglicherweise mit gesundheitsgefährdenden Stoffen ausgeführt
30
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Dacheindeckungen/Dachabdichtung
– Ziegel auf Lattung
– vereinzelt Betondachsteine
– Gauben mit Bitumenpappen-Abdichtung
Dachausbauten
– meist nur Teile des Daches ausgebaut mit
Holzwolleleichtbauplatten unter den Sparren
als Dämmung, darauf Putz
– Wände halbsteinig
02
01
01 | Reihenhaus. zweigeschossig,
Baujahr 1926.
Treppenhäuser/Treppen
– Treppe vom Hauseingang zum EG meist als massive
Konstruktion mit Natursteinstufen
– Geschosstreppen aus Holz als halbgestemmte Bauart
mit Trittstufen aus Buche
Heizungsanlagen/Warmwasserbereitung
– Ofenheizungen mit Kachelgrundöfen an gemauerten
Sammelschornsteinen
– Warmwasser mit Kohlebadeofen im Bad oder
Warmwasser-Zentralheizungen mit Kohlebefeuerung
(Heizraum und Lager im Keller)
– Gussheizkörper
– Warmwasser durch Speicher, teilweise schon gasbefeuert
31
Typische Schäden
–
–
–
–
–
–
–
–
Ziegel teilweise mürbe oder gerissen
Lattung morsch, Verstrich herausgefallen
Gaubendächer undicht
Gaubenwangen verwittert
Dachfenster verrottet
Schornsteine versottet
Schornsteinköpfe kaputt
Blechteile und -andichtungen verrostet
– Wärmeschutz völlig unzureichend
– Setzungsrisse wegen mangelnder Gründung
– Stufen (Vorderkanten) ausgetreten
– Knarrgeräusche
– mangelhafter Komfort
– Schornsteine versottet
– mitunter noch Schwerkraftbetrieb als „offene Anlagen“
(Rostgefahr!), Steuerung über einen Raumthermostat
– mangelhafte Wärmedämmung des Verteilungsnetzes
Lüftungsanlagen
– innen liegende Bäder mit Schachtlüftungen oder über
Speisekammern hinweg
– Speiseschränke an Außenwänden mit Lüftersteinen
– mangelhafte Funktion
– mangelhafter Schallschutz zwischen einzelnen
Wohnungen
Sanitäre Installation
– Kaltwasserversorgung aus Bleileitungen oder verzinkten
Stahlrohren
– Abwasserleitungen aus Grauguss
– Anschlüsse/Übergänge aus Bleirohren
– eventuell Gesundheitsgefahr
– Rost am Leitungsnetz
– Vermischung von Kupfer und Zink, dadurch
Korrosionsschäden
02 | Defekter Schornsteinkopf.
Elektroinstallation
– einige Stromkreise für Lichtstrom
– Zähler und Sicherungen in Holzkästen
– Kabel in Rohrnetzen
– Steckdosen ggf. noch ohne Schutzkontakte
(zweiadrige Verlegung)
|
– mangelhafter Komfort
– Brandgefahr
– mangelhafte Sicherheit
32
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Die Wirtschaftswunderjahre: Baujahre 1950 bis 1970
02
Bauteile und bautechnische Details
Typische Schäden
Gründung
– Streifenfundamente aus Beton oder Stahlbeton
– meist ohne Mängel
Abdichtungen (früher „Isolierung“)
– Bitumenpappen waagerecht auf der ersten Steinlage,
um aufsteigende Bodenfeuchtigkeit zu stoppen
– später auch eine Papplage auf der letzten Schicht unterhalb der Kellerdecke, Wände im erdberührten Bereich
erhalten einen bituminösen Anstrich („Schwarzanstrich“)
Kellerwände
– Mauerwerkswände aus Hochlochziegeln oder Kalksandsteinen, meist 37 cm dick
01
03
01 | Sanierte Häuserzeile aus den
50er Jahren.
02 | Algenbildung an der wetter-
– erste Steinlage (unter der Pappe) ist nass
– Schwarzanstrich hat sich stellenweise aufgelöst,
Bodenfeuchte und Sickerwasser dringen seitlich
ins Mauerwerk ein
– Mauerwerk ist feucht
– stellenweise „Ausblühungen“ von Salzen
Kellerfußboden
– dünne Estrichschicht auf verdichtetem Bauschutt
oder Packlage, oben mit Zement glatt abgerieben
– später Unterbeton mit Verbundestrich
– Risse im Belag
– Estrich sandet ab
Kellerlichtschächte und -fenster
– sofern Fensteröffnungen unterhalb des Geländes:
massiv gemauerte Schächte mit verzinkten Stahlrosten
– später Lichtschächte aus Beton-Fertigteilen
– Stahlfenster mit separaten Mäusegittern
– Lichtschächte vielfach desolat
– Rostschäden
– Funktionsschäden
seitigen Außenwand mit
Wärmedämmverbundsystem.
Kellerdecken
– Stahlbetondecken oder Ziegelhohlsteindecken
– eventuell Risse durch Bauwerksbewegungen
03 | Fliesensockel der Außenwand
mit Rissbildung.
04 | Mit Bitumenklinker verkleidetes
Fachwerk. Die einzelnen Verkleidungselemente lösen sich von
Sockel
– oberhalb des Erdreichs außen einige Schichten
aus Vormauerziegeln
– seltener auch Zementputz, häufiger etwas nach
außen vorstehend
der Außenwand.
–
–
–
–
–
Risse
Frostschäden
Steinzerfall
Putzschäden
Moosansatz auf vorstehenden Teilen
04
Außenwände
– einschalige massive Mauerwerkswände aus
Hochlochziegeln oder zementgebundenen
Mahlgutsteinen (Dicken 30 bis 40 cm)
– oder zweischalige Mauerwerkswände mit Luftschicht,
Verbindung durch verzinkten Drahtanker
Außenflächen
– aus Klinkern, Vormauerziegeln oder Kalk-Zement-Putz
– Fensterfaschen
– auskragende Balkone
Innenwände
– einsteiniges und halbsteiniges Mauerwerk aus
Hochlochziegeln oder Kalksandlochsteinen
– eventuell Risse
– unzureichender Wärmeschutz
– Gefahr von Schimmelbildung in Außenecken
– vereinzelt Schäden an Ziegeln
– Putzschäden
– Wärmebrücken, Schimmelgefahr
– eventuell Risse
|
33
34
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Geschossdecken
– klassische Holzbalkendecken, später auch Ziegelhohlsteindecken (mitunter gemischt)
Bodenbeläge
– Hauseingänge: Fliesen, Steinzeug, Betonwerksteinplatten
– normale Wohnräume: Eichenmosaikparkett, Linoleum
– Küchen, Bäder, Sanitär-Räume: Terrazzo, Fliesen
|
Typische Schäden
– bei dünnen Balkenquerschnitten unangenehme
Schwingungen der Decken
– Brandschutz prüfen
– Schallschutz eingeschränkt
–
–
–
–
Fußboden abgenutzt
Platten/Fliesen lose
Parkett unansehnlich oder größere Trockenfugen
Verfugungen schadhaft oder mit Schwarzschimmelbefall
Türelemente
– Haustüren: massive Holzrahmentüren mit Füllungen
aus Holz, Glas; Gitter und andere Schmuckteile
– Zimmertüren: Futter und Bekleidungstüren,
schlichte glatte Türblätter
– Verbindungstüren meist als Schiebetüren
–
–
–
–
–
mangelhafte Einbruchsicherheit
Funktionsmängel
Abnutzungsmängel
Defekte an Bändern und/oder Schlössern
defekte Schiebebeschläge
Fensterelemente
– Holzfenster mit Einfachverglasung
– oft noch mit Sprossen, Drehbeschläge
– separate Oberlichte zum Kippen/Klappen
– später Dreh-/Kippbeschläge mit Eckhebel
– in kälteren oder lauteren Gegenden Verbundfenster
– erste „Thermopane“-Verglasungen
–
–
–
–
–
–
Funktionsmängel
fehlende Kipp-Sicherungen
Kondensatbildung im Scheibenzwischenraum
Wetterschenkel verfault
Fensterbleche schadhaft
Wärme- und Schallschutz unzureichend
Dachwerke/-stühle
– einfache Sparren- und Pfettendächer mit eher
knapp bemessenen Holzquerschnitten
– Schleppgauben
– eventuell Schädlingsbefall
– Holzimprägnierungen möglicherweise mit
gesundheitsgefährdenden Stoffen ausgeführt
01
02
01 | Mehrfamilienwohnhaus, dreigeschossig, Baujahr 1966.
02 | Eine offene Naht einer bitu03
Dacheindeckungen/Dachabdichtung
– Ziegel oder Betondachsteine auf Lattung
– stellenweise Unterspannbahnen
– Gauben mit Bitumenpappen-Abdichtung
minen Flachdachabdichtung
kann zu schweren Feuchtigkeitsschäden führen.
03 | Holzfenster morsch und verfault.
35
Dachausbauten
– Dachgeschosse zunehmend ausgebaut mit
Holzwolleleichtbauplatten als Dämmung unter
den Sparren, darauf Putz
– eventuell Glaswolle als Wärmedämmstoff
– Wände halbsteinig
Treppenhäuser/Treppen
– Treppe vom Hauseingang zum EG meist als massive
Konstruktion mit Natursteinstufen
– Geschosstreppen aus Holz als halbgestemmte Bauart
mit Trittstufen aus Buche
–
–
–
–
–
–
Ziegel teilweise mürbe oder gerissen
Betondachsteine oben vermoost
Gaubendächer undicht
Dachfenster verrottet
Schornsteinköpfe kaputt
Blechteile und -andichtungen verrostet
– Wärmeschutz unzureichend
– vorgelagerte Treppenanlagen häufig mit Rissen
durch Setzungen
– Stufen (Vorderkanten) ausgetreten, Knarrgeräusche
36
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
01 | Mehrfamilienhaus mit typischen
50er-Jahre-Balkonen.
02 | Die aufsteigende Nässe in
der Kellerwand ist deutlich
sichtbar.
|
Bauteile und bautechnische Details
Typische Schäden
Heizungsanlagen/Warmwasserbereitung
– Warmwasser-Zentralheizungen mit Kohleund Ölbefeuerung (Heizraum)
– Gussheizkörper
– Warmwasser zentral durch Speicher, teilweise öl- oder
gasbefeuert oder gasgefeuerte Durchlaufwasserheizer
– seltener Ofenheizungen
– mitunter noch Schwerkraftanlagen (ohne Umwälzpumpe)
– einfache Steuerungen durch Witterungsaußenfühler
– mangelhafte Wärmedämmung von Anlage und
Rohrleitungsnetz
Lüftungsanlagen
– innen liegende Bäder mit Schachtlüftungen
– Speiseschränke an Außenwänden mit Lüftersteinen
– mangelhafter Schallschutz zwischen einzelnen
Wohnungen
Sanitäre Installation
– Kalt- und Warmwasserversorgung aus verzinkten
Stahlrohren
– Abwasserleitungen aus Grauguss, Asbestzement
oder hellgrauem(!) Kunststoff
– Anschlüsse/Übergänge aus Kunststoff
– Warmwasserleitungen oft innen verkalkt
– Schallschutz oft unzureichend
– hellgraue PVC-Leitungen nicht beständig durch
Waschmaschinenlaugen
01
Elektroinstallation
– Zähler und Sicherungen in Holzkästen
– mehrere Stromkreise für Lichtstrom und Steckdosen
– elektrischer Herdanschluss in der Küche
– Kabel im Putz liegend
– Steckdosen ggf. noch ohne Schutzkontakte
(zweiadrige Verlegung)
02
37
– eingeschränkter Komfort (wenig Steckdosen)
– mangelhafte Sicherheit
Technikzeitalter: Baujahre 1970 bis 2000
Bauteile und bautechnische Details
Typische Schäden
Gründung
– Streifenfundamente aus Beton oder Stahlbeton
– meist ohne Mängel
Dränagen
– Ton- oder Kunststoffrohre außen am Fundamentfuß
zur Ableitung von Stauwasser
Abdichtungen (früher „Isolierung“)
– Bitumenbahnen waagerecht auf der ersten Steinlage,
um aufsteigende Bodenfeuchtigkeit zu stoppen
– eine Bahn auf der letzten Schicht unterhalb der
Kellerdecke
– Wände im erdberührten Bereich erhalten einen bituminösen Anstrich oder Bitumenbahnen, später zunehmend
häufig Bitumenspachtelung (Dickbeschichtung)
Kellerwände
– Mauerwerkswände aus Kalksandsteinen oder Hochlochziegeln, meist 37 cm dick
– Leitungen verschlammt
– fehlende Kontroll- oder Reinigungsmöglichkeit
– fehlende Rückstausicherung
– erste Steinlage ist feucht oder nass
– Schwarzanstrich hat sich stellenweise aufgelöst,
Bodenfeuchte und Sickerwasser dringen seitlich
ins Mauerwerk ein
– Bitumen-Spachtelschicht löst sich oben ab,
Wasser läuft dahinter
– Mauerwerk ist stellenweise feucht wegen Schäden
an der Abdichtung
38
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Typische Schäden
Kellerfußboden
– Unterbeton mit Verbundestrich oder Estrich auf
Trennschicht, bei neueren Bauten darunter auch
schon flächige Abdichtungen
– Belag aus Beschichtung oder Fliesen
– Risse im Estrich
– Abdichtung nicht mit Wandabdichtungen verbunden
– Belag abgenutzt
Kellerlichtschächte und -fenster
– sofern Fensteröffnungen unterhalb des Geländes:
Lichtschächte aus Beton-Fertigteilen oder Kunststoff
mit verzinkten Stahlrosten
– Stahlfenster mit separaten Mäusegittern
Kellerdecken
– Stahlbetondecken oder Ziegelhohlsteindecken
Sockel
– oberhalb des Erdreichs außen einige Schichten aus
Vormauerziegeln oder Zementputz
01
Außenwände
– einschalige massive Mauerwerkswände aus Hochlochziegeln, seltener aus Kalksandsteinen (meist 37 cm dick),
beidseitig geputzt oder zweischalige Mauerwerkswände
mit Verblendern und Luftschicht oder mit innen liegender
Putzschicht oder mineralischer Dämmschicht (Kerndämmung) oder mit Luft- und Wärmedämmschicht
– Verbindung der Schalen durch verzinkte Drahtanker
02
– Kunststoffschächte eingerissen
– meist ohne Mängel
– Risse
– Frostschäden
– Putzschäden
–
–
–
–
–
eventuell Risse
möglicherweise unzureichender Wärmeschutz
Gefahr von Schimmelbildung in Außenecken
Hohlstellen in der Putzschicht
Durchfeuchtungen an der Wetterseite
–
–
–
–
–
eventuell Risse
Schäden an der Verfugung
vereinzelt Schäden an Verblendsteinen
Putzschäden
Wärmebrücken, Schimmelgefahr
03
01 | Verfugungen der Balkon-
Außenflächen
– aus Klinkern, Vormauerziegeln oder Kalk-Zement-Putz
– Fensterfaschen
– auskragende Balkone
fliesen sind durch einen
falschen Aufbau schadhaft.
02 | Außenwandsockel aus Putz
mit Rissbildung.
Innenwände
– einsteiniges und halbsteiniges Mauerwerk aus
Hochlochziegeln oder Kalksandlochsteinen
– eventuell Risse
Geschossdecken
– Stahlbetondecken
– seltener auch Ziegelhohlsteindecken
– Schallschutz mitunter eingeschränkt
03 | Starke Rissbildung in der
Außenwand.
|
Bodenbeläge
– Hauseingänge: Fliesen, Natur- und Werksteinplatten
– normale Wohnräume: Textilbelag, PVC, Linoleum
– Küchen, Bäder, Sanitär-Räume: Fliesen, PVC
– Fußboden abgenutzt
– Platten/Fliesen gerissen
– Verfugungen schadhaft
39
40
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Türelemente
– Haustüren: Alu-Türen mit Füllungen aus Holz, Glas;
Gitter und andere Schmuckteile
– Zimmertüren: Futter- und Bekleidungstüren, schlichte
glatte Türblätter gestrichen oder holzfurniert
– Balkontüren: Dreh-/Kipptüren mit Verglasung
Fensterelemente
– Einfachfenster aus Holz
– PVC-Fenster
– Alu-Fenster oder Holz-Alu-Fenster
– Dreh-/Kippbeschläge
– „Isolierverglasung“
– umlaufende Dichtungen
– Fensterbleche aus Aluminium
Dachwerke/-stühle
– Sparren- und Pfettendächer in verschiedenen Varianten
– verschiedene Gaubenarten
– Flachdächer: oberste Decke aus Holz oder Stahlbeton
Dacheindeckungen/Dachabdichtung
– Ziegel oder Betondachsteine auf Lattung
– Konterlattung und Unterspannbahnen
– Gauben mit Bitumenbahnen-Abdichtung
– Flachdächer mit Dachbahnenabdichtung
Typische Schäden
– begrenzte Einbruchsicherheit, Funktionsmängel
– Abnutzungsschäden
–
–
–
–
Anstriche schadhaft
Vergrauung, Versprödung
Funktionsmängel
Wärme- und Schallschutz nur begrenzt vorhanden
– Gaubenwangen schlecht gedämmt
–
–
–
–
–
–
Betondachsteine oben vermoost
Gaubendächer undicht
Dachfenster verrottet
Schornsteinköpfe kaputt
Blechteile und -andichtungen verrostet
Bitumen- oder Kunststoffbahnenmaterial mürbe
01
01 | Bungalow, Baujahr 1982.
Dachausbauten
– Dachgeschosse meist ausgebaut mit Dämmung zwischen
den Sparren, darauf Gipskartonplatten
– Wände halbsteinig gemauert oder Ständerwände aus
Metall oder Holz mit Gipskartonbekleidungen
– Wärmeschutz nur begrenzt vorhanden
– Trockenausbauten gerissen
02 | Holzfenster mit einer Blechfensterbank und üblichen
02
Verwitterungen.
Treppenhäuser/Treppen
– Treppe vom Hauseingang zum EG meist als massive
Konstruktion mit Natursteinstufen
– Geschosstreppen in Einfamilienhäusern als Stahl-/HolzKonstruktion mit Trittstufen aus Buche
– im Geschosswohnungsbau als massive Betontreppen
mit PVC-Belägen
Heizungsanlagen/Warmwasserbereitung
– Warmwasser-Zentralheizungen mit Gas- und Ölbefeuerung (Heizraum) oder Gasetagenheizungen
– Nachtstrom-Speicherheizungen
– Steuerungen durch Witterungsaußenfühler und/oder
Raumthermostate
– Blechheizkörper, später mit Thermostatventilen
– Warmwasser zentral durch Speicher, teilweise öl- oder
gasbefeuert oder elektrische oder gasgefeuerte
Durchlaufwasserheizer
|
–
–
–
–
eventuell Risse durch Setzungen
Holzoberflächen abgenutzt
PVC-Beläge abgenutzt
Schallschutz häufig unzureichend
– Kesselleistungen häufig zu groß,
daher Wirkungsgrade zu gering
– Dämmungen der Anlagenteile mangelhaft
41
42
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
Bauteile und bautechnische Details
Typische Schäden
Lüftungsanlagen
– innen liegende Bäder mit Schachtlüftungen, meist mit
zusätzlichen elektrischen Abluftventilatoren
– Funktionsmängel durch unzureichende Zuluft
(Fenster sind sehr dicht)
Sanitäre Installation
– Kalt- und Warmwasserversorgung aus verzinktem Stahl
oder Kupferrohren
– Abwasserleitungen aus Asbestzement, PVC oder Stahlrohren
Elektroinstallation
– Zähler und Sicherungen in speziellen Verteilungskästen
– mehrere Stromkreise für Lichtstrom und Steckdosen
– Absicherungen für größere Einzelgeräte
– elektrischer Herdanschluss in der Küche
– Kabel im Putz liegend
– Schutzkontakte
– Erdungen
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter
2.2
www.kompetenzzentrum-iemb.de
Jedes Haus ist anders und muss individuell betrachtet und
behandelt werden. Es gibt grundsätzlich keine Patentrezepte für die Bewertung und den Umbau eines Hauses.
Die dargestellten Tabellen können helfen eine erste grobe
Einschätzung der Bausubstanz bei einem Hausrundgang
festzustellen. Viele Häuser wurden mit der Zeit verändert
und somit beispielsweise die statische Belastung für das
Gebäude. Es empfiehlt sich daher, Pläne aus alten Akten
zu studieren, die Aufschluss über die Konstruktion und
Bemessung der Bauteile geben. Sofern keine Akten bzw.
Pläne vorhanden sind, kann das Archiv des Bauamtes oftmals weiterhelfen. In der Regel lohnt sich diese detektivische
Arbeit, zumal oftmals sehr interessante und historische
Dokumente zum Vorschein kommen, die für einen Umbau
einen hohen ideellen Wert haben können. Nicht selten
hängen in umgebauten oder sanierten Gebäuden die
Pläne aus „Großmutters Zeiten“ in einem Bilderrahmen an
der Wand. Sollten Pläne nicht mehr vorliegen oder die
Konstruktion aus anderen Gründen nicht klar ersichtlich
sein, müsste bereits in diesem frühen Stadium ein Statiker
hinzugezogen werden. Im Zweifelsfall ist es notwendig,
Bauteile zu öffnen, um Klärung herbeizuführen.
Infoblatt Nr. 3.2 | Bauen im Lebenszyklus
«
Dieses Haus wurde,
wie die anderen Häuser
im Quartier, vom Eisenbahner-Beamtenverein gebaut. Das
hatte den großen Vorteil, viele Details,
die diesem Haus über die Jahre verloren
gingen, in anderen Häusern des Quartiers wiederzuentdecken und als Vorlage zur Wiederherstellung nutzen zu
können. Die Substanz der Häuser ist
grundsolide und mit viel Liebe zum
Detail gebaut. Innere serielle Details
stehen angenehm im Kontrast zu
äußerer Individualität. Beides macht
den Charme dieser Altbausubstanz
und damit ihren heutigen Wert aus.
Christian Kleine
Architekt
«
|
43
– Warmwasserleitungen aus Stahlrohren oft innen verkalkt
– Schallschutz häufig unzureichend
– meist ohne Mängel
Bausubstanz ist nicht gleich Bausubstanz
Wenn massive Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen
werden, lohnt sich auf jeden Fall ein Blick „hinter die
Kulissen“. Holzschutzmittel in Konstruktionshölzern, giftige
Substanzen in Dichtungs- und Dämmmaterialien sowie
Klebstoffen sind nur einige Beispiele dafür, wo Schadstoffe
gefunden werden können. Gerade die Fertighäuser der
60er bis 80er Jahre sind neben Formaldehyd in den
Elementwänden durch vielfältige schädliche Substanzen
belastet. Schimmel, ob nun durch falsches Nutzerverhalten
oder Baumängel hervorgerufen, erfordert eine fachgerechte
Sanierung. Bei der ersten Begehung und Durchsicht
vorliegender Bauunterlagen können erfahrene Baufachleute wie Architekten, Fachplaner für Umwelt- und Gesundheitsschutz, Ingenieure oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gesundheitlich problematische
Bauteile und Materialien erkennen und im Hinblick auf
mögliche Gefährdungspotenziale bewerten. Dies ist
bereits für den Arbeitsschutz während der Sanierungsarbeiten von Bedeutung und wird umso wichtiger, damit ein
schadstofffreies, gesundes Wohnumfeld entsteht. Besteht
ein Verdacht, z. B. auf giftige Holzschutzmittel im Dachstuhl, sollten Laboranalysen vorgenommen und genau auf
den Einzelfall abgestimmte Sanierungsmaßnahmen, einschließlich der entsprechenden Schutzvorkehrungen und
Entsorgung, in die Wege geleitet werden. Durch die fachgerechte Beurteilung der Bausubstanz bleiben Ihnen als
Bauherr unnötige Kosten erspart, die bei einer nachträglichen
Sanierung – vielleicht sogar aufgrund gesundheitlicher
Beschwerden – anfallen würden.
44
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
2.3
Info
|
Einmal angenommen . . .
Um herauszufinden, ob der Preis einer Altimmobilie
gerechtfertigt ist, können Sie eine einfache Rechnung zu Hilfe nehmen, in der Sie ermitteln, was
ein vergleichbarer Neubau kosten würde.
120.000
EUR
die Sanierung kostet
80.000
EUR
Investitionssumme:
200.000
EUR
Der Altbau kostet
Nach der Sanierung des Altbaus steht Ihnen beispielsweise eine Wohnfläche von 160 qm mittleren
Kauf eines vergleichbaren Grundstücks mehr ausgeben müssten. Um die Kosten des Neubaus zu
ermitteln, legen Sie Kosten von 1.000
EUR
pro qm
Wohnfläche zugrunde. Dieses entspricht in der
Regel einem mittleren Standard.
160.000
EUR
Grundstückskosten
75.000
EUR
Investitionssumme
235.000
EUR
Neubau 160 qm
Um einen direkten Vergleich zwischen saniertem
Altbau und Neubau zu gewährleisten, ziehen Sie
nun die Sanierungskosten des Altbaus von den
Gesamtkosten des Neubaus ab.
Investitionssumme Neubau
Sanierungskosten Altbau
Differenz
235.000
EUR
80.000
EUR
155.000
EUR
Bei vielen Gebäuden sind Sie sich bereits nach der Baubeurteilung sicher, ob das Gebäude für Ihre Ziele geeignet ist.
Bei anderen werden Sie aufgrund zu vieler offener Fragen
erst nach einer gründlichen Bestandsaufnahme Ihre Entscheidung für einen Kauf, Umbau oder eine Sanierung treffen und
die Möglichkeiten der Veränderungen und der Erweiterungen
sowie eine verlässliche Einschätzung der zu erwartenden
Baukosten ersehen können. Um eine Bestandsaufnahme
durchzuführen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die auf
das Objekt und Ihre Wünsche als Bauherr abzustimmen
sind. Es sollte weder zu viel noch zu wenig Aufwand betrieben
werden. Kosten und Nutzen müssen miteinander abgewogen
werden. Sie können mit Ihrem Architekten gemeinsam vorab
besprechen, wie umfangreich und genau die Bestandsaufnahme gestaltet werden muss.
So sind z. B. Gebäudevermessungen für die Renovierung
eines üblichen Wohnhauses aus dem 20. Jahrhundert nur
in seltenen Sonderfällen erforderlich. In der Regel sind die
Baupläne mit allen Konstruktionsbestandteilen und Maßen
erhalten. Ist das nicht der Fall, sind hier zentimetergenaue
Aufmaße erforderlich. Für die Planung von Schönheitsreparaturen reicht jedoch oft die Erstellung einfacher Aufmaße über Länge, Breite, Diagonale und Höhe eines Hauses aus. Bei Sanierungen und Umbaumaßnahmen, die in
die Bausubstanz eingreifen, sind detaillierte Aufmaße
notwendig. Je stärker ein Haus mit der Zeit verändert wurde,
desto aufwendiger wird das Aufmaß. Das ursprüngliche
Tragwerk ist verändert und über die Jahre sind Verformungen, d. h. Ausdehnungen, Ausbeulungen, Absackungen
hinzugekommen. Hier sind exakte Bestandspläne erforderlich und die einzige Möglichkeit, wirklich zuverlässig planen und baukonstruktive Erfordernisse risikominimiert
kalkulieren zu können. Man sollte sich nicht scheuen, schon
im Vorfeld an geeigneter Stelle Verkleidungen oder andere
Bauteile aufzubrechen. Je genauer das Gebäude im Vorfeld
erfasst wird, desto sicherer kann geplant und umso genauer
können die Kosten berechnet werden.
Anhand dieser Beispielrechnung sehen Sie, dass
der angesetzte Preis des Altbaus von 120.000
EUR
den ermittelten Vergleichsbetrag zu einem gleichwertigen Neubau von 155.000
schreitet.
EUR
sogar unter-
45
Abwägen und Einschätzen
Standards zur Verfügung. Entscheidend ist, ob Sie
für einen gleich großen Neubau zuzüglich dem
|
Denkmalschutz klären
Vor Beginn konkreter Planungsmaßnahmen sollte geklärt
werden, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. In den
Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer ist ein öffentliches Interesse am Erhalt von Kulturdenkmälern festgeschrieben, die von Denkmalbehörden erfasst, erforscht
und im weiteren Werdegang betreut werden. Ob Ihr Gebäude
bereits ein in der Denkmalliste 1 eingetragenes Objekt ist,
können Sie bei Ihrer zuständigen kommunalen Denkmalbehörde erfahren. Vielleicht handelt es sich bei Ihrem
Wunschhaus aber auch noch um einen unentdeckten kulturhistorischen Schatz. Hier bieten Ihnen die Denkmalbehörden
wertvolle Unterstützung bei der Erkundung und der angemessenen Behandlung.
Eine frühzeitige Kontaktaufnahme und Abstimmung mit
den für Ihr Baudenkmal zuständigen Denkmalbehörde ist
in jedem Fall ratsam, um schon vor einer intensiven
Bestandsaufnahme und Planungsphase zu erfahren, worauf
es bei Ihrem Objekt im Sinne der Denkmalerhaltung
ankommt. Welche Teile Ihres Hauses sind in welcher Form
zu schützen und zu erhalten? Wie weit dürfen Ihre Veränderungs- und Ergänzungswünsche gehen? Wie kann die
wertvolle Substanz noch besser hervorgehoben werden?
Was muss mit den Denkmalbehörden heute oder in
Zukunft abgestimmt werden? Welche Sanierungstechniken
bewahren das Gebäude vor späteren Bauschäden?
2.4
Kaufpreise richtig beurteilen
Viele Bauherren sind beim Kauf eines Hauses unsicher, ob
es tatsächlich dem veranschlagten Verkaufswert entspricht.
Um den Preis für ein Bestandsgebäude beurteilen zu können, ist es hilfreich, sich die Gesamtkosten für die mögliche Sanierung des Hauses deutlich zu machen und diese
mit den Kosten für einen Neubau zu vergleichen. Bei diesen Abwägungen sollte auf die Vergleichbarkeit der Qualitätsstandards geachtet werden. Bei einer ersten groben
Schätzung, die Sie gemäß der Beispielrechnung ( > S.44)
erstellen können, gilt es zu bedenken, dass sie Faktoren
wie die Lage oder den Wert eines gewachsenen Gartens
unberücksichtigt lässt. Je mehr Informationen Sie dieser
Schätzung hinzufügen, desto aussagekräftiger werden die
Zahlen und ein zunächst als überteuert eingeschätztes
Gebäude kann sich mitunter als Schnäppchen erweisen.
Lage bewerten
Das wichtigste Kriterium zur Beurteilung eines Kaufpreises
ist die Lage des Hauses. Die sachlich oft schwer zu fassende
Beurteilung einer guten oder weniger guten Lage kann
dazu führen, dass die Beurteilung des Kaufpreises deutlich
nach oben oder unten korrigiert werden muss. Einflussfaktoren sind z. B. Zustand und Qualität der Nachbarbebauung, Straßen und Plätze, der Standort im Verhältnis
zum Stadtteil, Dorf und Landstrich, die Anbindung an
öffentliche Einrichtungen wie Kindergarten, Schule,
Museum und an Einkaufsmöglichkeiten. Weitere Einflussfaktoren sind auch die Lage des Hauses auf dem Grundstück, die Ausrichtung zur Sonne und Blickrichtungen
über die Landschaft oder die Stadt.
Diese für Laien nur schwer einzuschätzende und zu berechnende Bewertung sollten Sie in jedem Fall mit einem
Experten aus dem Baubereich, mit einem öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen, einem Architekten oder einem Innenarchitekten besprechen. Bereits
vorab können Sie die Bodenrichtwerte bei den entsprechenden Vermessungs- und Katasterämtern in Erfahrung bringen.
1 Die Denkmalliste ist öffentlich zugänglich. Einige Denkmalschutzämter haben sogenannte „Denkmaltopografien“ von Städten und Landkreisen erstellt. Diese geben grundlegende
Auskünfte über Bau- und Bodendenkmale und geschichtliche Zusammenhänge. Diese Denkmaltopografien können Sie in öffentlichen Bibliotheken ausleihen.
46
Übung
| Wie bewerte ich den Bestand?
06 |
Welche Materialien haben Sie in Ihrem Haus vorgefunden? Gefallen
sie Ihnen? Machen sie den Reiz des Hauses aus? Überdenken Sie
genau, ob Sie bestehende Materialqualitäten erhalten und aufwerten möchten oder ob Sie die Oberflächen in aktuelle Materialien
umwandeln möchten!
Wie bewerte ich den Bestand?
|
Nähere Infos zur Kostensicherheit finden Sie im Handbuch Bauteam der Architektenkammer Rheinland-Pfalz
und Architektenkammer Baden-Württemberg
. . . sowie in den Informationsblättern unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 2.1 | Baufinanzierung
Infoblatt Nr. 2.2 | Staatliche Förderung beim Erwerb von Wohneigentum
Infoblatt Nr. 2.3 | Eigentumserwerb im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung/Wohngeld
Infoblatt Nr. 2.4 | Staatliche Förderung bei Instandsetzung, Modernisierung und Energieeinsparmaßnahmen
«
Ich habe mich mit meinen
Reparaturen viel zu stark
am Bestand orientiert,
ohne zu erkennen, was alles möglich
ist. Mir fehlte die Gesamtstrategie. Die
Architekten sehen das frei und mit
anderen Augen. Die Architekten haben
mir gezeigt, was alles geht, wie es geht
und in welcher Zeit es möglich ist.
Jetzt läuft das!
«
Dietrich Heumann
Bauherr
47
Rechtzeitig prüfen
2.5
Üblicherweise liegt die Bestandsaufnahme zeitlich vor der
Planungsphase, ggf. auch schon vor dem Erwerb des
Objektes. Gelegentlich ist es angemessener, Teile der
Bestandsaufnahme erst parallel mit der Planung oder gar
der Bauphase durchzuführen. Anlass hierfür kann sein,
dass ein Gebäudeteil erst aufgrund einer bestimmten
Umbauplanung auf die Machbarkeit hin untersucht werden
muss oder erst während der Bauphase erreicht werden
kann. Weiterhin können durch freigelegte Konstruktionen
Gegebenheiten zum Vorschein kommen, die eine Improvisation auf der Baustelle erforderlich machen. Um Terminverzögerungen und höhere Kosten zu vermeiden, muss in
einem solchen Fall schnell und kompetent gehandelt werden.
Dann ist es gut, wenn der Planer alle Informationen zu
dem Gebäude im Blick hat, und die betreffenden Handwerker informieren und rechtzeitig zu ergreifende Maßnahmen vor Ort absprechen kann.
Mit den gesammelten Informationen zu Ihrem Haus kann der
nächste Schritt beginnen. Der Architekt fertigt unter Berücksichtigung Ihrer Vorgaben und der Vorbesprechungen ein
erstes Konzept und stellt Ihnen dies anhand von Zeichnungen
vor. Eventuell zeigt er schon Alternativlösungen auf, sofern
dies nicht schon im Vorfeld geschehen ist. Die ersten Schritte
sind bekanntlich die schwierigsten, aber auch die bedeutendsten. Hier werden die Weichen für das ganze Bauvorhaben
gestellt, vor allem im Hinblick auf die Kosten. Wichtig ist es
deshalb in der Vorplanung, dass Sie sich offen äußern und
klar aussprechen, was Ihnen gefällt und was nicht.
Ergebnisse koordinieren
Info
|
Wichtig ist, immer Kosten und Nutzen abzuwägen. Alle für
Gestaltung und Kosten relevanten Punkte stimmt der
Architekt zusammen mit Ihnen als Bauherr ab. Er prüft außerdem die während der Bauphase von den Handwerkern gestellten Rechnungen und leitet sie an den Bauherrn weiter.
Bei größeren Umbauten sollten alle wesentlichen Details
und Schäden Zimmer für Zimmer in sogenannten Raumbüchern festgehalten werden. Wer meint, darauf verzichten
zu können, wird schnell eines Besseren belehrt. 80 % aller
Folgekosten aus Termingründen sowie überteuerte Preise für
Sonderlösungen sind auf eine mangelnde und unzureichende
Bestandsaufnahme im Vorfeld zurückzuführen. Besonders
verändert hat sich die Situation bei genehmigungspflichtigen Umbauten, für die die Festlegungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) gelten und somit ein Energiebedarfsausweis bzw. Energieausweis erforderlich wird. Es ist deshalb sinnvoll, die Koordinierung der verschiedenen erforderlichen Bestandsaufnahmen in einer Hand zu belassen,
sodass deren Ergebnisse effizient aufeinander aufbauen.
Kosten überschlagen
Nach einer sorgfältigen Erstbegehung des Objektes und
Sondierung der Bauherrenvorstellungen kann Ihnen ein
Architekt die wesentlichen Problemstellen benennen und
Sie zu den notwendigen Bestandsaufnahmen beraten. Bei
unkomplizierten Gebäuden und üblichen Sanierungsmaßnahmen können in der Regel die Kosten unter Ausschluss
der noch zu verifizierenden Risikobereiche überschlägig
benannt werden. Eine größtmögliche Planungs- und
Kostensicherheit ist aber erst nach Durchführung der
erforderlichen Bestandsaufnahmen gegeben. Die Kosten
für qualifizierte Bestandsaufnahmen zahlen sich in der
verlässlichen Kalkulierbarkeit des Projektes aus – im
Regelfall um ein Mehrfaches.
Schritt für Schritt Kosten ermitteln
In diesem Stadium erarbeitet Ihr Planer eine Kostenschätzung, die Ihnen einen ersten Annäherungswert der zu
erwartenden Kosten gibt. Im Gegensatz zum Neubau, bei
dem je nach Standard ein qm-Preis für die Berechnung
zugrunde gelegt wird, werden bei der Kostenschätzung
einer Umbaumaßnahme bereits differenziertere Maßnahmen wie Abbrucharbeiten, Staubwände, Instandsetzungsarbeiten, Erneuerung der Gebäudetechnik sowie die
eigentlichen Kosten für Um- und Erweiterungsbau erfasst.
Mit Fortschritt der Planungsphasen wird diese Kostenschätzung immer weiter detailliert und fortgeführt. Es folgt
eine Kostenberechnung auf Grundlage des gemeinsam
erarbeiteten Entwurfes. Werden die Gewerke ausgeschrieben
und die eingehenden Angebote ausgewertet, kann ein
Kostenanschlag erstellt werden. Auf die Höhe der Abweichung haben Sie großen Einfluss. Während des ganzen
Prozesses müssen Sie sich die immer weiter verdichtenden
Kosten vor Augen führen und diese gemeinsam mit Ihrem
Architekten steuern! Die entscheidenden Grundlagen für
die zu erwartenden Kosten legen Sie aber mit Ihren Wünschen an Wohnfläche, Ausstattungsstandard und Komfort
zu Beginn fest. Während die Kostensicherheit also im Zeitverlauf steigt, nimmt gleichzeitig die Möglichkeit ab, die
Kosten noch zu beeinflussen. Bei einer Berechnung nach
der Elementemethode können Sie aber eine spätere
Kostenabweichung minimieren. Wenn Sie auf eine hohe
Kostensicherheit angewiesen sind, empfiehlt es sich, mit
einem Architekten zusammenzuarbeiten, denn dieser
weiß die Kostenrisiken zu minimieren und kann Ihnen eine
hohe Sicherheit geben.
Parallel zur fortschreitenden Entwicklung der Planungen
müssen die zu erwartenden Kosten dem jeweiligen Planungsstand angeglichen und konkretisiert werden. Im
Projektablauf sollten Kosten und Termine daher regelmäßig
mit dem tatsächlichen Stand abgeglichen werden. Etwaige
unerwartete Kostenverursacher, zeitliche Engpässe oder
Leerlauf können so erkannt und rechtzeitig gebannt werden.
Eine gute zeitliche Organisation ermöglicht effektives
Arbeiten in der Planung und der Ausführung und wirkt
sich direkt positiv auf die Kosten aus.
48
| Wie bewerte ich den Bestand?
Wie bewerte ich den Bestand?
|
49
Was beeinflusst die Kosten?
Info
|
Grundlage der Kostenermittlung und der Kostengliederung
ist die „DIN 276: Kosten im Hochbau“. Sie definiert die
gängigen Kostenbegriffe, bestimmt die Elemente der
Kostenermittlung und gibt eine Struktur für die Kostengliederung vor.
Internet-Adressen zum Thema
Finanzierung und Förderung:
BINE Informationsdienst,
Fachinformationszentrum Karlsruhe
Bei der Kostenermittlung werden durch die Kostenschätzung,
die Kostenberechnung und den Kostenanschlag die entstehenden Kosten im Voraus berechnet. Erst nach der
Baumaßnahme werden in einer Kostenfeststellung die tatsächlich entstandenen Kosten zusammengestellt. Für Baumaßnahmen im Bestand ist eine exakte Kostenermittlung
aufgrund der vielen verschiedenen und zum Teil unbekannten Einflussfaktoren ungleich schwerer zu erstellen
als für vergleichbare Neubauten.
www.bine.info
Bundesamt für Wirtschaft und
Ausfuhrkontrolle, Eschborn
www.bafa.de
www. ausfuhrkontrolle.info
Kreditanstalt für Wiederaufbau,
Frankfurt/M.
www.kfw.de
Bei der Kostenermittlung sollte bedacht werden, dass in
frühen Planungsphasen von pauschalen Werten, beispielsweise für Ausstattungen wie Armaturen oder Bodenbeläge,
ausgegangen wird und diese erst durch die spätere konkrete
Auswahl eines Produktes mit definitiven Preisen versehen
werden können. Diese Preise können im Einzelfall deutlich
über oder unter dem veranschlagten Wert liegen und werden
allein durch den Bauherrn bestimmt.
Gemeinsame Planung hilft Kosten sparen
«
Wir haben das Haus im Februar gekauft
und sind bereits im August eingezogen. Davor hatten wir anderthalb
Jahre nach einer geeigneten Immobilie gesucht.
Durch die Schwangerschaft haben sich dann unsere
Prioritäten bei der Suche verändert und wir waren
bereit, uns schneller zu entscheiden.
Da wir schnell festlegen mussten, was wir genau
möchten, aber das Budget klar feststand, haben
wir uns regelmäßig mit unseren Architekten
zusammengesetzt, um die Kosten immer im Blick
zu haben. Von Anfang an offen über das Geld zu
sprechen, war für uns eine Grundvoraussetzung für
eine erfolgreiche Zusammenarbeit.
Katinka Reller und Bertram Abele
Bauherren
«
Wenn Sie die Materialien und Bauteile für Ihren Umbau
fast ausschließlich erst im Laufe der Sanierung auswählen
und dabei über dem veranschlagten Mittelwert liegen,
wird dies zu einer erheblichen Kostensteigerung führen.
Um diesbezüglich Fehleinschätzungen zu vermeiden, ist
es wichtig, dass Sie bereits bei der ersten Kostenschätzung
mit Ihrem Planer besprechen, welche Qualität den angenommenen Werten zugrunde liegen soll.
Oft werden bei der Kostenermittlung im Bestand die erforderlichen Arbeiten und daraus resultierende Kosten in Einzelpositionen festgehalten. Individuelle Kostenverursacher,
die bei einer Sanierung zwangsläufig anfallen, können in
die Struktur der Einzelpositionen aufgenommen und
leicht sichtbar werden. Hierzu zählen beispielsweise der
hohe Grad an Handarbeit, der oft schwierige Einsatz von
großen Maschinen, der notwendige Einsatz unterschiedlicher Baustoffe, die erschwerte Arbeit in ungewöhnlich
großen oder ungewöhnlich kleinen Räumen, der erhöhte
Aufwand durch aufwendig ornamentierte Fassaden oder
Innenausbauten sowie der oft nötige Schutz der bestehenden Elemente während der Bauphase.
Zur umfassenden Beurteilung der Kosten einer Sanierungsmaßnahme sollten die zu erwartenden Betriebskosten, der Aspekt der Dauerhaftigkeit und der Qualität
der verwendeten Baustoffe mit in Betracht gezogen werden.
Bei einem eng geschnürten Budget für Ihre Baumaßnahme sollten Sie zusammen mit Ihrem Architekten darauf
achten, dass die auszuführenden Leistungen einfach
bleiben. Vorausschauende Planung – so zeigt die Praxis
immer wieder – ermöglicht nicht nur die Einhaltung des
Kostenrahmens, sondern auch einen reibungslosen
Ablauf auf der Baustelle.
Gefördertes Budget
Bauen wird in Deutschland nach wie vor gefördert –
besonders energiesparendes. Die wichtigste Stelle für
Förderprogramme im Bereich Bauen, Wohnen und Energie
sparen ist die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit Sitz in Berlin. Zudem gibt es diverse
Förderprogramme der Bundesländer und Gemeinden, die
sich am besten im Internet recherchieren lassen. Für das
Bauen im Bestand gibt es allein bei der KfW diverse
Fördermöglichkeiten: vom Erwerb eines Hauses, über
das Modernisieren von Wohneigentum bis zum energetischen Sanieren.
Klären Sie auf jeden Fall mögliche Förderungen der
Umbaumaßnahmen vor Baubeginn ab. Es ist nicht nur von
Vorteil für die eigene Finanzierung, frühzeitig zu wissen,
welche finanziellen Anteile unter Umständen zu geförderten Bedingungen aufgenommen werden können. Es
gibt einige Programme, die nur gewährt werden, wenn
nicht vor der Zusage der Förderung mit den Arbeiten
begonnen wurde. Ebenso sind die Bedingungen zur
Gewährung von Fördergeldern genauestens zu studieren,
um zu vermeiden, dass für Sie Mehrkosten in der Erbringung
von Nachweisen, z. B. bei der Erstellung eines Energiebedarfsausweises, anfallen.
Der Erhalt eines Baudenkmals wird indirekt gefördert,
indem der Eigentümer Maßnahmen, die in Art und Umfang
zum Erhalt des Baudenkmals beitragen, erhöht steuerlich
abschreiben kann. Bedingung für die Inanspruchnahme
der erhöhten Abschreibung ist eine Abstimmung dieser
Maßnahmen mit den zuständigen Denkmalbehörden, die
ggf. zu direkten Förderprogrammen Auskunft geben können.
Auch bei anderen Umbauten kann eventuell eine erhöhte
Abschreibung erfolgen. Fragen Sie hierzu am besten Ihre
Hausbank oder Ihren Steuerberater.
50
| Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
|
51
Wer unterstützt mich
bei der Realisierung?
3.1
3.2
3.3
3.4
Sie sind nicht allein!
Die Suche nach dem richtigen Architekten
Das Architektenhonorar
Verträge und Versicherungen geben Sicherheit
3
53
55
57
57
Egal, ob Sie einen Anbau planen, energetisch sanieren,
das Dachgeschoss ausbauen oder ein Bestandsgebäude
völlig umbauen möchten; in jedem Fall stehen Sie nicht
alleine da.
52
| Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
3.1
Übung
benennen Sie im Gespräch mit Ihrem Architekten Ihre persönlichen Vorstellungen vom
Leben und Wohnen. Welche sind das?
Handwerker – Die Praktiker
Internet-Adressen der Architektenkammern:
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter
www.kompetenzzentrum-iemb.de
www.bak.de
www.aknds.de
www.akbw.de
www.byak.de
www.ak-berlin.de
www.ak-brandenburg.de
www.architektenkammer-bremen.de
www.ak-hh.de
www.akh.de
www.architektenkammer-mv.de
www.aknw.de
www.diearchitekten.org
www.aksaarland.de
Infoblatt Nr. 3.3 | Individuelle Planung mit Architekten
und Ingenieuren
Handwerker sind die Baufachleute, mit denen fast jeder
schon einmal zu tun hatte. Beim Bauen im Bestand leisten
sie die praktische Arbeit und als Bauherr sollte man die
fachliche Kompetenz von Maurern, Tischlern, Elektroinstallateuren, Malern und Lackierern, Klempnern, Gasund Wasserinstallateuren gezielt einsetzen. Erfahrene
Handwerker verfügen über einen reichhaltigen Wissensschatz, der zuweilen auch spontan helfen kann, einfache
und schnelle Lösungen zu finden. So können Sie durch
gute Handwerker eventuell sogar Geld sparen. Die Handwerksbetriebe sind in Deutschland in Handwerkskammern
und Berufsgenossenschaften organisiert. Über die lokalen
Kammern können Handwerkerlisten bezogen werden, wenn
es darum geht, die für die Baumaßnahme benötigten
Gewerke auszuschreiben und Angebote einzuholen.
Fachingenieure – Die Spezialisten
Fachingenieure sind Spezialisten, die zur Lösung bestimmter Baufragen zurate gezogen werden und die aus
den verschiedensten Fachrichtungen wie Architektur,
Bauingenieurswesen, Biologie, Geologie oder auch Gesundheitswesen kommen können. Haustechniker planen
beispielsweise die Lüftungsanlage eines Hauses, Bauphysiker wiederum untersuchen u. a. die Gebäudehülle
zu Optimierungszwecken.
www.aksachsen.org
www.ak-lsa.de
www.aik-sh.de
www.architekten-thueringen.de
53
Sie sind nicht allein
Im Bauamt wird man Ihnen die Verordnungen erklären und
so lassen sich in einem Beratungsgespräch bereits manche
Unklarheiten aus dem Weg räumen. Auch in der Denkmalschutzbehörde sitzen Fachleute, die Ihnen kompetent
Auskunft geben. Bei manchen Gebäuden kann es notwendig
sein, einen Restaurator in die Sanierung mit einzubeziehen.
Helfen können Ihnen auch Baufachleute, wie Handwerker
oder Fachingenieure. Architekten und Innenarchitekten
können Ihnen für das Gebäude und Landschaftsarchitekten
für den Garten Informationen einholen und klären, ob und
wie sich die Verordnungen und Auflagen der Behörden auf
die Realisierung Ihrer Bauwünsche auswirken. Sie schätzen zudem die Kosten für die gewünschte Baumaßnahme
ab und werden dabei immer bemüht sein, die beste
Lösung für Sie zu finden. Experten wie öffentlich bestellte
und vereidigte Sachverständige geben Ihnen wertvolle
Tipps, die Sie im Entscheidungsprozess für oder gegen den
Kauf eines Hauses unterstützen.
07 | Lassen Sie sich von Freunden und Verwandten nicht in Ihre Wünsche reinreden, sondern
|
Fachingenieure sind aber auch für Gutachten und bei konstruktiven Planungen die richtigen Ansprechpartner. Statiker
berechnen Traglasten und weisen eindeutig nach, ob Ihre
Umbauplanung oder der Anbau überhaupt möglich sind.
Fachingenieure werden also immer dann hinzugezogen,
wenn es um komplexe Sachverhalte und hoch spezialisierte
Lösungswege geht. Der Architekt, der die gesamte Bau-
aufgabe begleiten sollte, weiß, zu welchem Problem welcher
Fachingenieur hinzugezogen werden muss und wird dies
rechtzeitig mit Ihnen besprechen.
Architekten – Ihre Interessenvermittler
Viele Menschen haben nur eine ungefähre Vorstellung von
den Aufgabenbereichen dieser Berufsgruppe. Nicht alle,
die sich mit Bauplänen beschäftigen und das Baugeschehen
organisieren sind Architekten. Neben Handwerkern, Hochbautechnikern, Bauzeichnern, Bauingenieuren etc. bilden
sie eine am Baugeschehen beteiligte Berufsgruppe. Um eine
Abgrenzung zu den übrigen Beteiligten vornehmen zu
können und um den Verbraucherschutz zu stärken, hat der
Gesetzgeber die Berufsbezeichnung „Architekt“ unter einen
besonderen Schutz gestellt. „Architekt“ darf sich demnach
nur nennen, wer in die Architektenliste eines Bundeslandes
eingetragen ist. Das gleiche gilt für die Bezeichnungen
„Innenarchitekt“ und „Landschaftsarchitekt“. Sie alle stehen
für eine besondere Qualität beim Bauen und Planen, auf
die Sie sich als Bauherr verlassen können. Bei der Aufnahme in die Kammer wird geprüft, ob der Bewerber die
erforderlichen Qualifikationen wie ein Studium, ausreichend
Berufspraxis sowie spezielle Fortbildungsnachweise
besitzt, um seinen Beruf auszuüben. Als Kammermitglieder
verpflichten sich Architekten dazu, regelmäßig an Fortbildungen teilzunehmen und bei der Ausübung des Berufs
darauf zu achten, dass das Leben und die Gesundheit
Dritter, ferner die natürlichen Lebensgrundlagen und
bedeutende Sachwerte nicht gefährdet werden.
Freischaffende Architekten, Innenarchitekten und Landschaftsarchitekten sind allein dem Bauherrn verpflichtet
und handeln stets in seinem Auftrag. Sie arbeiten nicht
mit vorgefertigten Plänen und Grundrissen. Stattdessen
entwickeln sie aus Ihren Wünschen und Vorstellungen und
mit Rücksicht auf die besonderen Bedingungen des
Bestandes und des Ortes einen individuellen Entwurf für
Ihr Bauvorhaben. Sie sind Ihre Treuhänder und besprechen
mit Ihnen gemeinsam sämtliche Planungsvorstellungen.
Architekten vertreten die Interessen des Bauherrn gegenüber den Handwerkern, Behörden und anderen Beteiligten,
um die bestmögliche Erfüllung Ihrer Wünsche zum vorgegebenen Budget zu erreichen. Auf Wunsch beraten sie
ihre Bauherren bereits bei der Wahl des Gebäudes und
entwickeln mit ihnen ein Bau- und Raumprogramm, welches
ihrem Budget entspricht. Außerdem kümmern sich Architekten um die Baugenehmigung, Koordinierung, Ausschreibung und die Vergabe der verschiedenen am Bau
beteiligten Gewerke wie Maurer, Zimmerleute, Betonbauer,
Dachdecker, Gerüstbauer und später beim Innenausbau
Estrich-, Fliesenleger, Tischler, Sanitärbauer, Elektriker,
Maler. Sie übernehmen ferner die regelmäßige Überwachung
dieser Arbeiten am Bau und sorgen dafür, dass Mängel
54
Übung
| Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
beseitigt und Termine eingehalten werden. Ein entscheidender Aspekt für eine Zusammenarbeit ist, dass freischaffende Architekten eine Unabhängigkeit von Produktund Firmeninteressen garantieren und durch firmenneutrale
Ausschreibungen der Gewerke die Baukosten verringern
helfen. Dadurch können sie Ihnen besonders kostengünstige Alternativen bieten.
08 | Welcher Typ Bauherr sind Sie?
Ich/Wir möchte(n) möglichst
viele Entscheidungen an den
Architekten abgeben.
Ich/Wir habe(n) immer viele
Fragen, möchte(n) viel lernen
und möglichst Einblick in alle
Prozesse erhalten.
Ich/Wir wollen alles mitentscheiden und alle Bauprozesse
eigenhändig prüfen.
Info
|
Das erste Gespräch mit einem Architekten.
Was sollten Sie wissen?
Sie sollten Ihr Budget kennen, Ihre Vorstellungen benennen
können und im Vorfeld eine Bedarfsanalyse Ihres zukünftigen
Zuhauses gemacht haben. Erkundigen Sie sich im ersten
Gespräch nach einer Referenzliste ausgeführter Objekte und
fragen Sie nach, ob Sie eventuell eines der Objekte besichtigen
Ich/Wir wollen möglichst viel in
Eigeninitiative mitbauen.
können. Prüfen Sie, ob er Erfahrungen mit Bauten im Bestand
besitzt und vergewissern Sie sich, welchen Stellenwert Ihr
Bauvorhaben für das Architekturbüro hat. Hat der Architekt
Zeit und Lust für Ihren Umbau oder stehen gerade andere
Ich/Wir wollen möglichst alle
Arbeiten abgeben und nichts in
Eigeninitiative bauen.
Prjekte an, die Ihrem übergeordnet sind. Im Gespräch sollte
für Sie deutlich werden, ob Sie ihm vertrauen und ob die
Chemie zwischen Ihnen stimmt!
Bei Umbaumaßnahmen im Bestand sind Innenarchitekten
und Architekten gleichfalls qualifiziert. Je nach Bundesland
unterscheidet sich aber die Bauvorlageberechtigung. Das
bedeutet, dass in einigen Bundesländern Innenarchitekten
Umbaumaßnahmen nur bis zu einer bestimmten Größe bzw.
Genehmigungspflicht ausführen dürfen. Innenarchitekten
sind nicht in allen Bundesländern befugt, eine Baugenehmigung zu stellen. Genauere Informationen erhalten Sie
hierzu direkt bei den Architektenkammern der Länder.
|
55
Sachwalter des Bauherrn keine Provisionen oder sonstige
Vergünstigungen von Handwerkern entgegennehmen. Sie
handeln alleine in Ihrem Interesse! Welcher Architekt über
den freischaffenden Status verfügt, kann bei der jeweiligen
Architektenkammer erfragt werden.
Eine gute Methode, sich von den Leistungen verschiedener
Architekten ein Bild zu machen, ist der bundesweite „Tag
der Architektur“. Zum Tag der Architektur erscheinen in
jedem Jahr Broschüren, die Sie bei Ihrer zuständigen Architektenkammer bestellen oder im Internet einsehen können.
Der Blick lohnt sich, denn neben Kurzbeschreibungen und
Fotos der Objekte erhalten Sie Informationen über Baujahr
und Baukosten sowie den Standort des Objekts. Am Tag
der Architektur können Sie die aktuell vorgestellten Projekte
besichtigen und sich unverbindlich an den gebauten Beispielen einen Eindruck der Arbeiten verschaffen und mit
Bauherren und Architekten über den Bauablauf sprechen.
Eine Partnerschaft auf Zeit
Beim Bauen mit einem Architekten sind Sie als Bauherr
fest in die Bauaufgabe eingebunden, denn Sie entwickeln
gemeinsam den Entwurf und müssen immer wieder Entscheidungen treffen. Sie erhalten so regelmäßig Einblick
in die Vorgänge Ihres Bauvorhabens. Im Gegensatz zum
Käufer eines Fertighauses sind Sie als Bauherr gefordert.
Sie beauftragen die Gewerke und sind bei den Bauabnahmen
vor Ort – natürlich mit fachlicher Unterstützung Ihres
Architekten. Er berät Sie jederzeit und spricht Empfehlungen
aus, Entscheider aber bleiben immer Sie. Dadurch sind Sie
über alle Schritte am Bau informiert und erleben keine
Überraschungen. Ihre Termine und Gespräche mit Ihrem
Architekten dienen ausschließlich dem Ziel, Ihr Haus bis in
alle Einzelheiten Ihren Wünschen entsprechend auszubilden.
Das heißt, dass Sie bei Planung der Details zusammen mit
Ihrem Architekten die Kosten steuern können.
3.2
Die Suche nach dem richtigen Architekten
Während andere Berufsgruppen verstärkt Werbung betreiben, halten sich Architekten mit Werbekampagnen eher
zurück. Wie aber finden Sie den für Sie „richtigen“ Architekten? Eine erste Möglichkeit, an Adressen zu gelangen,
ist der Blick ins Branchenbuch oder rufen Sie bei Ihrer örtlich
zuständigen Architektenkammer an und lassen Sie sich
eine Liste der eingetragenen Mitglieder aus Ihrer Region
zukommen. Im Internetangebot der jeweiligen Kammern
finden Sie ebenfalls Informationen über Architekten aus
Ihrer Region. Über eine Stichwortsuche erhalten Sie bei
einigen Architektenkammern auch Einsicht in die Schwerpunkte der Architekturbüros. Neben Anschriften und Telefonnummern bieten viele Büros Fotos bereits realisierter
Projekte, sodass Sie sich ein erstes Bild von den Leistungen
machen können. Ein Suchkriterium sollte darin bestehen,
auf die Beauftragung eines freischaffenden Architekten zu
achten. Freischaffende Architekten dürfen als unabhängige
Die Chemie muss stimmen
Wenn Sie mit einem Architekten bauen wollen, lernen Sie
ihn kennen und besichtigen Sie die Häuser, die er bislang
geplant hat. Sprechen Sie mit anderen Bauherren über
deren Erfahrungen. Sollten Sie bei Ihrer Suche auf ein Haus
stoßen, dessen Sanierung, Anbau oder Umbaumaßnahme
Ihnen besonders gefällt, klingeln Sie ruhig und fragen,
wer es umgebaut hat und wie die Zusammenarbeit war.
Vergessen Sie nicht, sich bei dieser Gelegenheit über das
Einhalten der Kosten und über die Koordinierung am Bau
zu informieren. Lernen Sie ruhig mehrere Architekten kennen, um sich wirklich bewusst zu entscheiden. Über dieses
Vorgehen lässt sich offen bei einem ersten Gespräch mit
einem Architekten reden, er wird diese Ehrlichkeit schätzen
und Ihre Motive verstehen. Das Vertrauensverhältnis
zwischen Bauherr und Architekt ist das wichtigste Element
für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Im Laufe der Planung
entsteht eine enge Arbeitsbeziehung und Sie werden mit
ihm über Ihre Lebensgewohnheiten und Wünsche sprechen.
Dafür brauchen Sie ein starkes gegenseitiges Vertrauen.
Die „Chemie“ muss stimmen.
So kann nichts schiefgehen!
In einem ersten Beratungsgespräch können Sie den
Architekten kennenlernen, über Ihr Vorhaben sprechen
und viele Fragen stellen. Wie bei jedem anderen Serviceunternehmen sollten Sie klären, ob mit dieser Leistung
Kosten für Sie anfallen. Wenn Sie von den Leistungen und
der Kompetenz überzeugt und zu einer Zusammenarbeit
bereit sind, wird der Architekt von Ihnen mit der Planung
beauftragt. Dieses geschieht durch den Abschluss eines
Architektenvertrages. Eine bestimmte Form ist für die Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses nicht vorgeschrieben.
Der Abschluss kann sowohl mündlich als auch schriftlich
erfolgen. Aus Klarstellungs- und Beweisgründen wird jedoch
56
Info
| Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
|
Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
der Abschluss eines schriftlichen Architektenvertrages
empfohlen. Inhaltlich sollten in dem Vertrag insbesondere
die wesentlichen Eckdaten zu Ihrem Bauvorhaben (z.B.
Baukosten, Raumbedarf ), die beauftragten Architektenleistungen und das Honorar geregelt sein. Die beauftragten
Leistungen müssen nicht den gesamten Bauablauf umfassen.
Sie können beispielsweise bei der Suche nach einer
geeigneten Immobilie einen Architekten beratend hinzuziehen und ihn dafür nach Stundenaufwand bezahlen.
Anrechenbare Baukosten
Für Nicht-Fachleute ist die Einschätzung der Kosten eines Bauvorhabens keine einfache
Angelegenheit. Um eine Übersicht über die gesamten anstehenden Kosten für ein Bauwerk
zu bekommen, gibt der Gesetzgeber ein besonderes Schema in Form einer DIN-Vorschrift
vor. Diese DIN 276 unterteilt die anfallenden Kosten in sieben Kostengruppen (KG) und
dient als Grundlage für die Kostenschätzung, die Kostenberechnung, den Kostenanschlag
und die Kostenfeststellung. Zur Berechnung des Architektenhonorars sind die anrechenbaren
Baukosten ausschlaggebend, das sind insbesondere die Kostengruppen 300 und 400.
3.3
Die Honorarberechnung nach HOAI bezieht sich jedoch noch auf die alte DIN. Lassen Sie
Ein großer Teil der Leistungen, die der Architekt erbringt,
unterliegt einer verbindlichen Preisvorgabe und ist in der
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, abgekürzt
HOAI, zusammengefasst.
sich nicht verwirren und fragen Sie Ihren Architekten, wie die Kostengruppen nach alter
DIN der DIN 276 zugeordnet werden.
Die DIN 276 gliedert sich in folgende Kostengruppen (KG):
100 Baugrundstück
200 Erschließung
300 Bauwerk/Baukonstruktion
400 Technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Bauwerks
500 Außenanlagen des Bauwerks
600 Zusätzliche Maßnahmen
700 Baunebenkosten
Info
|
Leistungsphasen (LP) nach der
Honorarordnung für Architekten
und Ingenieure (HOAI)
LP 1 Grundlagenermittlung
LP 2 Vorplanung
LP 3 Entwurfsplanung
LP 4 Genehmigungsplanung
LP 5 Ausführungsplanung
LP 6 Vorbereitung Vergabe
LP 7 Mitwirkung Vergabe
LP 8 Bauüberwachung
LP 9 Dokumentation
Das Architektenhonorar
Die in der HOAI enthaltenen Preise sind für die jeweiligen
Leistungen zwingend. Preisabsprachen oberhalb oder
unterhalb dieser Vorgaben sind in der Regel unwirksam.
Das Honorar wird auf Basis verschiedener Faktoren
berechnet. Es ist insbesondere orientiert an den in Auftrag
gegebenen Leistungsphasen, den Kosten der Baumaßnahme und dem Schwierigkeitsgrad der Planung, welcher
über eine sogenannte Honorarzone erfasst wird. Es gibt
fünf verschiedene Honorarzonen. Die Honorarzone I wird
bei einem sehr leichten Schwierigkeitsgrad angewandt,
aufsteigend bis zur Honorarzone V, einem sehr aufwendigen Schwierigkeitsgrad. Einfamilienhäuser fallen in der
Regel in die Honorarzone III, also in einen durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad. In Abhängigkeit von den
anrechenbaren Baukosten und der Honorarzone ist dann
über Tabellen der HOAI (Honorartafeln) das Architektenhonorar (ohne Mehrwertsteuer) ablesbar. Die in den
Honorartafeln angegebenen Werte weisen das Honorar für
einen Auftrag über alle Leistungsphasen aus. Wird der
Architekt nur mit einzelnen Leistungsphasen betraut,
erhält er einen festgelegten Prozentanteil des Honorars,
das er bei Beauftragung aller Leistungsphasen erhalten
würde. Weiterhin ist zu beachten, dass die HOAI nicht
einen festen Wert, sondern einen Vergütungsrahmen mit
Mindest- und Höchstsätzen vorgibt, innerhalb dem Sie
das Honorar mit dem Architekten aushandeln können. Für
einige spezielle Planungsleistungen (insbesondere Statik,
Außenanlagen und technische Ausrüstung des Gebäudes)
sieht die HOAI gesonderte Honorierungen vor, wobei
diese Leistungen häufig durch Fachplaner erbracht werden.
Bei Umbauten fällt in der Regel noch ein Umbauzuschlag
an, der ca. 20 bis 33 Prozent des Ausgangshonorars beträgt.
Bei Umbaumaßnahmen ist ein erhöhter Koordinationsaufwand seitens der Planer zu leisten, das Gebäude ist nicht
wie bei Neubauten frei zugänglich, die vorhandene Substanz muss berücksichtigt werden und teilweise müssen
Planungen spontan geändert werden, da das Freilegen
von Bauteilen unvorhersehbare Risiken bergen kann.
|
57
Sprechen Sie offen über die Vergütung und die Grundsätze
bei der Berechnung des Honorars. Legen Sie Ihre finanziellen
Möglichkeiten und Erwartungen dar. Auch bei Architekten
ist es möglich, das Honorar innerhalb der Mindest- und
Höchstsätze pauschal zu vereinbaren.
Beauftragung „Step by Step“
Es gibt neun Leistungsphasen, die den Bauablauf von
Anfang bis Ende umschreiben. Diese beginnen mit einer
Ermittlung der Grundlagen. Im Anschluss folgt eine Vorplanung in Form erster Skizzen, die bis zur Genehmigungsplanung für den Bauantrag weiter ausgeformt werden.
Daran schließen sich die Ausführungs- bzw. Detailplanung
sowie die Angebotseinholung und Vergabe der Bauleistungen an. Danach folgt die Realisierung, in der dem
Architekten die Bauleitung bis hin zur Bauabnahme
obliegt. Nach Fertigstellung des Umbaus kann eine
Objektbetreuung und Dokumentation folgen. Diesen
Schritten hin zu einem fertigen Bau sind sogenannte
Leistungsphasen in der HOAI zugeordnet, mit denen
Architekten ihre Arbeit für den Bauherrn beschreiben und
ihr Honorar ermitteln. Daneben gibt es weitere spezielle
Leistungen, wie z. B. ein Aufmaß bei Bauprojekten im
Bestand, Statikerleistungen, ggf. eine Bauvoranfrage, die
Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination. Sie sind
als Bauherr dem Architekten gegenüber nicht verpflichtet,
bei einer Beauftragung alle Leistungsphasen als Paket zu
vergeben. Sie können diese ebenfalls einzeln „Step by
Step“ beauftragen.
3.4
Verträge und Versicherungen geben Sicherheit
Die beste Grundlage für eine gute und problemlose Zusammenarbeit mit einem am Bau Beteiligten sind gute und
vollständige Verträge. Darin müssen sämtliche, die Parteien
berührende Dinge geklärt sein. Zweideutige und nicht allen
gleichermaßen einleuchtende Dinge erweisen sich gerade
im Verlauf eines Baugeschehens als Schwierigkeit. Nicht
selten hat das einen Baustopp und damit eine Bauverzögerung zur Folge. Meinung steht gegen Meinung; es kann
sogar zum Prozess kommen. Grundsätzlich sind die folgenden Verträge am Bau zu unterscheiden:
Kaufverträge zum Erwerb eines Gebäudes oder
einer Wohnung
Planungsverträge mit Architekten und Ingenieuren
Bauverträge mit Handwerkern
Private Bauherren sind nach einer Studie im Auftrag der
Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände (AgV) meist
zu gutgläubig. Sie sichern sich unzureichend gegen Risiken
beim Bauen ab. Fast die Hälfte der Bauherren versäumte es,
einen Fertigstellungstermin vertraglich zu fixieren. Ebenso
viele hielten es für unnötig, die Endabnahme mit einem
schriftlichen Protokoll abzusichern.
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| Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
|
59
Der Architektenvertrag
Eine bestimmte Form ist für die Ausgestaltung des
Vertragsverhältnisses zwischen Bauherrn und Architekten
nicht vorgeschrieben. Der Abschluss kann sowohl mündlich
als auch schriftlich erfolgen. Aus Klarstellungs- und Beweisgründen wird jedoch der Abschluss eines schriftlichen
Architektenvertrages empfohlen. Inhaltlich sollten in dem
Vertrag insbesondere die wesentlichen Eckdaten zu Ihrem
Bauvorhaben (z. B. Baukosten, Raumbedarf ), die beauftragten Architektenleistungen und das Honorar geregelt sein.
Finanzierung/Kaufvertrag
Der Kaufvertrag stellt in der Regel erst das Produkt eines
Kauf-Prozesses dar. Am Anfang eines jeden Immobilienerwerbs sollte die Klärung des Finanzrahmens stehen.
Noch bevor überhaupt ein konkretes Objekt ins Auge gefasst
wird, empfiehlt sich die Aufstellung eines Finanzplanes, denn
was nützt das schönste Haus, wenn es nicht finanzierbar
ist. Bei der Ermittlung des finanziellen Rahmens können
Banken behilflich sein. Im Finanzplan sind neben dem
eigentlichen Kaufpreis eine Reihe weiterer Kosten und
eventuell auch Zuschüsse zu berücksichtigen. Hierzu können
beispielsweise zählen:
Maklerkosten (ca. 3 bis 7% des Kaufpreises)
Notar- und Gerichtsgebühren (ca. 1,5 bis 2,5%
des Kaufpreises)
Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises)
Darlehenszinsen
Umbau-, Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten
Sachverständigenkosten
Förderprogramme und Zuschüsse
Info
|
Was ist ein Mangel?
Wer eine Leistung beauftragt, geht davon aus, dass diese vereinbarungsgemäß ausgeführt wird. Weicht die erbrachte Leistung
von der vereinbarten ab, spricht man von einem Mangel. Es
werden offene Mängel, verdeckte Mängel und arglistig verschwiegene Mängel unterschieden. Ein offener Mangel muss
bereits bei der Abnahme der Leistung vorhanden und für jedermann erkennbar sein. Ist ein Mangel zwar vorhanden, aber bei
der Abnahme nicht erkennbar, spricht man von einem verdeckten
Mangel. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln handelt es sich
um verdeckte Mängel, die dem Auftragnehmer bei der Abnahme
bekannt sind und dieser sie absichtlich verschweigt, um sich
Ist der Finanzrahmen geklärt, geht es auf die Suche nach
dem passenden Objekt, ggf. über einen Makler. Ist die
passende Immobilie gefunden, sollte sie zunächst genauer
unter die Lupe genommen werden. Hierbei empfiehlt sich
eine Untersuchung der Gebäudesubstanz durch einen Sachverständigen, damit sich das Traumhaus nicht später zum
Albtraum entwickelt. Wichtig ist zudem ein Blick ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht. Aus dem Grundbuch
ist erkennbar, ob das Objekt belastet ist (z. B. mit Hypotheken, Grundschulden, Leitungs-, Wohn- oder Wegerechten,
Vormerkungen). Besteht die Absicht, das Haus nach dem
Kauf umzubauen, sollte vorab die baurechtliche Situation
geklärt werden. Hierzu kann über das Bauamt erfragt werden,
welche Vorgaben insbesondere durch Bebauungspläne
bestehen, die einer Erweiterung oder Veränderung des
Hauses im Wege stehen könnten.
einen Vorteil zu erschleichen. Nach Auftreten eines Mangels
wird vom Auftraggeber bzw. seinem Architekten eine Mängelrüge
mit Fristsetzung erteilt, woraufhin das ausführende Unternehmen,
den Mangel und bei schuldhaftem Handeln einen eventuell
daraus hinaus entstandenen Schaden beheben muss.
Bleibt es auch nach diesen „Voruntersuchungen“ beim
Kaufentschluss, sind die wesentlichen Bedingungen mit
dem Verkäufer zu verhandeln. Zudem ist die Finanzierung
nunmehr konkret mit der Bank abzuklären.
Für den Verkauf einer Immobilie genügt die bloße Vereinbarung der Beteiligten nicht. Nach § 311 b BGB ist der Kaufvertrag über ein Grundstück – hierunter fallen auch Eigentumswohnungen – notariell zu beurkunden. Der Gang zum
Notar ist also unumgänglich. Allerdings sollte der Notar nicht
als „notwendiges Übel“ betrachtet werden. Der Notar ist
kompetenter Berater der Parteien und kann bereits im Vorfeld
der Vertragsunterzeichnung viele offene Detailfragen beantworten, beispielsweise zu den steuerrechtlichen Konsequenzen eines Immobilienkaufs oder zur Sicherung der
Rechte des Käufers durch die Eintragung einer Vormerkung
ins Grundbuch. Auf Basis der Einigung der Beteiligten fertigt
der Notar dann einen Entwurf des Kaufvertrages, den er
beiden Seiten zur Durchsicht zur Verfügung stellt. In dem Vertrag sollten insbesondere folgende Punkte geregelt werden:
Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises
Besitzübergang des Objektes
Klärung der eventuellen Lasten oder Nutzen des
Grundstücks, ggf. Übernahme der Lasten/Schulden
Versicherung des Verkäufers, dass ihm erhebliche
Baumängel nicht bekannt sind
Versicherung des Verkäufers über die Altlastenfreiheit
des Grundstücks
Rücktrittsrechte
Übergang bestehender Versicherungen
ggf. Regelung zu noch bestehenden Mietverhältnissen
Besteht Änderungsbedarf, berücksichtigt der Notar diesen,
bis ein abgestimmter Vertragsentwurf vorliegt. Im Anschluss
werden die Beteiligten zum Beurkundungstermin geladen.
In dem Termin verliest der Notar den gesamten Vertragstext,
sodass eine letzte Gelegenheit für Fragen und Änderungswünsche besteht. Im Anschluss erfolgt die Unterzeichnung
unter Beurkundung des Vorgangs durch den Notar. Jede
Partei erhält eine Ausfertigung des Vertrages.
Danach veranlasst der Notar die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Frühestens mit der Eintragung
geht das Eigentum auf den Käufer über. Zur Sicherung, dass
der Verkäufer in der Zwischenzeit das Grundstück nicht
auf einen Dritten übertragen kann, besteht die Möglichkeit,
vorab eine Vormerkung in das Grundbuch zugunsten des
Käufers einzutragen. Hierdurch wird die Rechtsstellung
des Käufers abgesichert. Gegebenenfalls kümmert sich
der Notar noch um sonstige Eintragungen oder Löschungen
im Grundbuch (z. B. Grundschuld zugunsten der Bank zur
Sicherung des Darlehens). Er nimmt auch die notwendige
Meldung an das zuständige Finanzamt vor. Für die Kaufpreiszahlung kann der Notar die Abwicklung über ein
sogenanntes Notaranderkonto, welches der Notar treuhänderisch verwaltet, anbieten. Der Notar überwacht also
insgesamt die Abwicklung des Kaufes.
60
| Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
Wer unterstützt mich bei der Realisierung?
Die Gebühren des Notars und des Amtsgerichtes (Grundbuchamt) richten sich nach einer staatlich verbindlichen
Kostenordnung. Beispiele für die Berechnung der Notargebühren und der Text der Kostenordnung können auf der
Homepage der Bundesnotarkammer unter www.bnot.de
nachgelesen werden.
|
61
Die vorstehend genannten Versicherungen beziehen sich
auf die Absicherung der „fertigen“ Immobilie. Im
Zusammenhang mit der Durchführung umfangreicher
Baumaßnahmen an einem Objekt sind noch zwei weitere
Versicherungen zu nennen:
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Versicherung
Eine eigene Immobilie birgt eine Reihe von Risiken. Diese
Risiken können durch entsprechende Versicherungen
minimiert werden. Folgende Versicherungen kommen insbesondere in Betracht:
(Wohn-) Gebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung deckt Schäden am Objekt, vor
allem durch Feuer, Explosion, Sturm, Leitungswasser, Überschwemmung, Hagel, Überspannung, Stein- und Blitzschlag.
Glasversicherung
Zumeist sind Glasschäden vom Versicherungsumfang der
Gebäudeversicherung ausgenommen, sodass diese gesondert versichert werden müssen.
Hausratversicherung
Die Hausratversicherung bezieht sich auf die Einrichtung
des Hauses (z. B. Möbel, Teppiche, Elektrogeräte) und deckt
in diesem Bereich ähnliche Risiken ab, wie die Gebäudeversicherung.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Der Eigentümer einer Immobilie ist dafür verantwortlich,
dass Gefahrenquellen auf dem Grundstück für Dritte (z. B.
durch rutschige Fußwege, Stolperkanten) ausgeschaltet
werden. Verletzt der Eigentümer eine solche Verkehrssicherungspflicht, ist er dem Geschädigten zum Schadensersatz
verpflichtet. Derartige Risiken werden über die Haus- und
Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgedeckt.
Haus- und Wohnungsrechtsschutzversicherung
Immobilienkauf-Versicherung
Der Immobilienkauf bildet eine extreme finanzielle Belastung. In der Regel verschuldet sich der Käufer hoch. Für die
Tilgung des Darlehens wird das zukünftige Gehalt verplant.
Doch was passiert bei Verlust des Arbeitsplatzes oder im
Falle einer Berufsunfähigkeit? Das Haus kann nicht weiter
abbezahlt werden. Zur Absicherung dieser Risiken bietet
die Versicherungsbranche seit kurzem eine eigene Versicherung, die Immobilienkauf-Versicherung, an.
Bei größeren Baumaßnahmen müssen die Unfallgefahren
auf der Baustelle gesondert über eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgesichert werden.
Bauleistungs- oder Bauwesenversicherung
Bei der Durchführung einer Baumaßnahme ist das Gebäude
selbst diversen Gefahren ausgesetzt, beispielsweise
durch Frost, Sturm, Vandalismus, Diebstahl oder Fehler im
Baugrund. Die Bauleistungsversicherung schützt vor
Beschädigungen und Zerstörungen von Baumaterialien
oder von bereits fertiggestellten Gewerken bis zur Vollendung der Gesamtbaumaßnahme.
Allein die Fülle der Versicherungen verdeutlicht die Risiken.
Der Bauherr ist gut beraten, das Thema „Versicherung“
nicht stiefmütterlich zu behandeln. Die Angebote der verschiedenen Versicherer können jedoch zum Teil inhaltliche
und vor allem auch deutlich preisliche Abweichungen
aufweisen, sodass es sich häufig lohnt, verschiedene Angebote eingehend zu vergleichen.
62
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
63
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
4.1 Alt und trotzdem nicht aus der Mode
4.2 Aus Alt mach Neu! Zwölf Fallbeispiele
65
67
Da die Flächen für Neubauten immer knapper werden,
erwerben immer mehr Bauinteressenten einen Altbau.
Wer sich allerdings mit dem Thema Altbau beschäftigt
oder schon länger im eigenen und in die Jahre
gekommenen Gebäude wohnt, wird feststellen, dass
die meisten älteren Häuser den heutigen Anforderungen
und Bedürfnissen nicht mehr genügen.
4
64
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
4.1
Übung
Schließen Sie die Augen und stellen Sie sich vor der Umbau sei fertig. Was genau
sehen Sie vor Ihrem inneren Auge? Welche Farben und Materialien hat das Haus?
Wie sehen die Räume von innen aus, sind sie sehr hell, groß oder klein? Wie wirkt
die Atmosphäre des Hauses? Gemütlich oder funktional? Beschreiben Sie, wie Sie
die Räume und Atmosphäre wahrnehmen.
Info
|
Etwa 3/4 aller Wohnungen und Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1978 errichtet, ein großer Teil davon in den
50er und 60er Jahren. Während der überwiegende Teil der
Bauten, die vor 1960 entstanden, schon einmal modernisiert
wurde, steht nunmehr die Erneuerung und Veränderung
der späteren Bauten im Vordergrund. Die meisten Wohnungen aus dieser Zeit entsprechen nicht mehr den heutigen
Anforderungen an Wärmeschutz, Heiztechnik und Komfort.
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 7.1 | Wohngebäudebestand und Nutzungsperspektiven
Infoblatt Nr. 8.1 | Instandsetzung, Modernisierung, Umbau
Gleichwohl gibt es keine einheitliche Formel für notwendig
gewordene Umbau- oder Anbaumaßnahmen. Hier ist ein
Info
|
65
Alt und trotzdem nicht aus der Mode
Auch Gebäude unterliegen Alterungs- und Abnutzungsprozessen. Wie jedes Auto, jeder Computer wird ein Haus
zu dem Zeitpunkt, an dem es fertiggestellt wird, nach den
zur Entstehungszeit gültigen anerkannten Regeln der
Technik gebaut und mit den damals üblichen Ausstattungsstandards eingerichtet. Dieser Standard veraltet mit der
Zeit und sollte wieder angepasst werden. Bauten müssen
laufend kontrolliert und in Schuss gehalten werden.
09 | Nehmen Sie sich die Zeit und erforschen Sie Ihre momentanen Wohnvorstellungen.
|
Bauen gefragt, das Rücksicht auf die Bewohner, auf das Haus,
seine Gestalt, Technik und Funktion nimmt. Gestalterisch,
technisch und finanziell befriedigende Lösungen lassen
sich nur erreichen, wenn Fachleute eingeschaltet werden.
Längst haben die Anbieter diesen Markt entdeckt, und in
der Flut von Offerten ist es für Sie als Bauherr schwierig,
den Überblick zu behalten. Oftmals verbirgt sich hinter
gut gemeinten Ratschlägen und vermeintlichen Fachtipps
eigennützige Produktwerbung, die nicht der Vergleichbarkeit
dient. Gerade beim Bauen im Bestand, beim Umbauen
und Modernisieren sind aber Sensibilität und Kreativität
besonders wichtig.
Die aufgeführten Fallbeispiele versuchen, ein möglichst
breites Spektrum an Umbau- und Anbaumaßnahmen abzudecken. Sie sind jedoch nicht allgemeingültig. Es gibt viele
Lösungsmöglichkeiten, genauso wie es unterschiedliche
Bestandsimmobilien gibt. Hilfreich ist es aber in jedem Fall,
wenn Sie so offen und unbefangen wie möglich an Ihr Projekt herangehen, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen.
Was sind die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“?
Die allgemein anerkannten Regeln der Technik sind technische
In diesem Zusammenhang ist der Auftraggeber vollumfänglich über
Regeln bzw. Technikklauseln für den Entwurf und die Ausführung
die geplante Abweichung zu informieren und auf die daraus resultie-
von baulichen Anlagen oder technischen Objekten. Es sind Regeln,
renden Folgen hinzuweisen. Die allgemein anerkannten Regeln der
die in der Wissenschaft als theoretisch richtig erkannt sind und fest-
Technik sind nicht identisch mit den DIN und anderen Normen.
stehen, in der Praxis bei dem nach neuesten Erkenntnisstand vorge-
Vielmehr gehen sie über die allgemeinen technischen Vorschriften,
bildeten Techniker durchweg bekannt sind und sich aufgrund fort-
wozu auch die DIN-Normen gehören, hinaus. Für gültige DIN-Normen
dauernder Erfahrung in der Praxis bewährt haben. Sie stellen nach
besteht nur die Vermutung, dass sie den allgemein anerkannten
Werkvertragsrecht für den Sollzustand eine Minimalforderung dar
Regeln der Technik entsprechen.
und bei Nichteinhaltung liegt ein Mangel vor, soweit die Abweichung
nicht zuvor mit dem Auftraggeber vereinbart worden ist.
66
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
4.2
|
67
Aus Alt mach Neu! Zwölf Fallbeispiele
Selbst mit anpacken
Viele Bauherren wünschen sich, einen Teil der anstehenden Bauarbeiten selbst zu erledigen. Die einen, um eine
sinnvolle Beschäftigung im Ruhestand zu haben, die
anderen, weil sie sich gerne selbst mit einbringen möchten
oder aber schlichtweg, um Kosten zu sparen. Lassen Sie
sich fachlich beraten, was, wie und in welcher Zeit Sie
selbstständig bewerkstelligen können. Ihre Eigenleistungen
lassen sich in die Entwurfs-, Detail-, Bauzeiten- und Kostenplanung einbeziehen.
Sie haben verschiedene Möglichkeiten der Selbstbeteiligung, vom eigenen Einsatz auf der Baustelle, bis
hin zur Mitarbeit von Familienmitgliedern. Auch eine
Baugemeinschaft bietet eine gute Basis, um Baukosten
zu kompensieren.
Die von Bauherren erbrachten Arbeiten haben in der Regel
einen höheren Zeitbedarf als die Umsetzung durch professionelle Handwerker. Bei wesentlichen Eigenleistungen
sollte die Bauzeitenplanung genügend Puffer für den in der
Regel schwerer einzuschätzenden Zeitbedarf der „Selberbauer“ berücksichtigen. Bei einer Sanierung, wie der des
Bauernhauses in Niederbüren, war die realistische Einschätzung der Eigenleistungen in Quantität und Qualität
Grundvoraussetzung für eine reibungslose Bauphase.
Wenn Sie sich für ein „Selberbauen“ entscheiden, müssen
Übung
10 | Sie wollen möglichst viel in Eigen-
Projektdaten
initiative mitbauen? Welche Tätigkeiten
Bauernhaus, Niederbüren
würden Sie übernehmen wollen? Für
von gruppeomp architekten
welche Tätigkeiten sind Sie kompetent
und wie viel Zeit können Sie über
Wohnfläche:
120 qm
einen längeren Zeitraum regelmäßig
Nutzfläche:
370 qm
zur Verfügung stellen?
Baujahr:
1880
Baujahr Umbau:
2005/2006
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
15 Monate
Baukosten brutto (KG 300+400):
200.000 Euro
Konkrete Maßnahmen:
Veränderungen im Grundriss durch Abbruch einiger
Innenwände, Innendämmung im Wohnbereich
(Mineraldämmplatten), Sohlplatte, Dämmung und
Dielen im Wohnbereich neu, Dämmung der Decken
zwischen Wohnbereich und Boden, Heizungs- und
Sanitärinstallationen neu, Elektroinstallationen neu,
Sanierung der Ziegelfassade, Dacheindeckung neu,
Sanierung der Innentüren, Bad neu.
Sie in jedem Fall die Schnittstelle der Eigenleistungen zu
den Leistungen der Handwerksfirmen im Auge haben. Hier
ist eine klare Trennung vorzunehmen. Das ermöglicht die
eindeutige Zuordnung der Verantwortlichkeiten, gerade
bei Fragen bezüglich der Verjährung von Mängelansprüchen.
Muten Sie sich als Laie nicht jede bauliche Aufgabe in
Eigenregie zu.
Bauherren aus dem handwerklichen Berufsfeld kennen
das Thema Verjährung von Mängelansprüchen aus dem
Effeff und wissen, dass zusätzliche Probleme und erhebliche Kosten entstehen, wenn z. B. Handwerkerleistungen
durch verzögerte Eigenleistungen der Bauherren ins Stocken geraten. Selbst nach dem Bau können noch weitere
Probleme auf Sie zukommen, denn bei baulichen Maßnahmen, die Sie in Eigenregie übernommen haben, entfällt
die Verjährung von Mängelansprüchen, die Sie bei der
Abnahme handwerklicher Qualitätsarbeit für eventuell
auftauchende Mängel erhalten.
Besprechen Sie mit Ihrem Architekten, welche Aufgabenbereiche Sie sinnvollerweise übernehmen können. Für
einen Laien bieten sich Arbeiten an, die wenig gewährleistungsrelevant sind, z. B. Aushubarbeiten im Außenbereich, das Putzabschlagen im Rohbau oder das Verlegen
der Bodenbeläge.
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| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
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69
Wohnen ohne Hindernisse
Das allgemeine Verständnis vom barrierefreien Bauen und
Wohnen hat sich im Zuge der letzten Jahre gewandelt und
wird nicht nur einseitig als behindertengerechtes Bauen
betrachtet. In den Vordergrund ist stattdessen vielmehr
ein Bauen und Wohnen für alle, speziell alte Menschen gerückt, die sich in ihren eigenen vier Wänden frei von Sperren,
Hindernissen, Stufen usw. bewegen wollen oder müssen.
Viele Anbieter haben sich mittlerweile auf diesen Sektor
spezialisiert und bieten Lösungen an, die nicht mehr an das
Ambiente eines Krankenhauses oder eines Pflegeheims
erinnern, sondern modern und wohnlich sind. Voraussetzungen für ein barrierefreies Wohnen zu schaffen, beschränkt
sich aber nicht auf die Auswahl der Badezimmereinrichtung oder die Festlegung der Türbreite. Ein Wohnen
ohne Hindernisse beginnt im Grundriss, der flexibel auf die
Veränderungen Ihrer Bedürfnisse reagieren kann. Planen Sie
möglichst wenig tragende Wände, sind Sie in der Raumaufteilung flexibel. So lässt sich auf alle zukünftigen Veränderungen gut reagieren. Durch variable Grundrisse und
Info
|
technische Anpassungen lassen sich bestehende Wohnungen und Häuser jederzeit barrierefrei umbauen und
ermöglichen den Bewohnern möglichst lange, einen
selbstständigen Haushalt in der Wohnung führen zu können.
Verzichten Sie dabei nicht auf eine qualifizierte Wohnberatung, die Ihnen z. B. ein Innenarchitekt geben kann.
Auch ein benötigter Abstellplatz für einen Kinderwagen
kann Teil einer barrierefreien Planung sein. Bauherren, die
barrierefreie und generationsüberschreitende Umbauten
im Auge haben, sollten beim Erwerb eines Hauses oder
einer Wohnung auf jeden Fall auf das Wohnumfeld achten.
Die sozialen Kontakte zu Nachbarn und zum Umfeld sind
sowohl für junge Familien mit Kindern, aber besonders für
ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen, z. B.
Rollstuhlfahrer, wichtig.
Die gesetzlichen Anforderungen an eine barrierefreie
Wohnung sind in einer Planungsnorm definiert. Sie können
diese DIN für Ihren Umbau als Empfehlung betrachten, als
eine Grundlage für Kompromisslösungen. Zur Umsetzung
dieser Norm bedarf es in der Regel einer strukturellen Wohnungsanpassung mit größeren Eingriffen in die Bausubstanz.
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 3.1 | Bedarf, Funktion und Gestaltung
Projektdaten
Infoblatt Nr. 2.3 | Eigentumserwerb im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung/Wohngeld
Beispiel Umbau und Erweiterung eines Stadthauses,
Weitere Informationen zum Thema „Wohnen ohne Hindernisse” unter www.mbv.nrw.de
Broschüre | Wohnen ohne Barrieren – Komfort für alle.
Hannover
von Kleine + Assoziierte Architekten
Nutzfläche Kindergarten:
ca. 310 qm
Wohnfläche Dachgeschoss:
ca. 132 qm
Baujahr:
Anfang 20. Jh
Baujahr Umbau Kindergarten:
2006
Baujahr Umbau Dachgeschoss:
2005
Umbauzeit Kindergarten
zzgl. Planungsphase:
5 Monate
Umbauzeit Dachgeschoss
zzgl. Planungsphase:
4 Monate
Baukosten brutto (KG 300+400)
Kindergarten:
345.000 Euro
Baukosten brutto (KG 300+400)
Dachgeschoss:
478.000 Euro
Konkrete Maßnahmen:
Umbau und Erweiterung eines integrativen Kindergartens,
Ausbau Dachgeschoss zu Wohnungen für Behinderte,
Rekonstruktion der denkmalgeschützten Zwerchgiebel.
Die Lebenshilfe für Menschen mit geistiger Behinderung
gGmbH betreibt seit 1975 eine Wohnstätte für Menschen
mit geistiger Behinderung. Seit 1986 ist dieses Haus die
Adresse im Stadtteil für die gemeinsame integrative
Betreuung und Erziehung behinderter und nicht behinderter
Kinder unterschiedlichster Nationalitäten bis zur Schulreife. Um dem sozialen Brennpunkt Rechnung zu tragen,
entschloss man sich, das typische, unter Denkmalschutz
stehende Stadthaus von Beginn des 20 Jahrhunderts
grundsätzlich zu sanieren und durch einen rekonstruktiven
Wiederaufbau der im Kriege zerstörten Giebel um fünf
Wohnplätze zu erweitern. In Folge wurde der integrative
Kindergarten erweitert und völlig umgebaut. Alle Planungen
wurden unter der Maßgabe eines barrierefreien Wohnens
angelegt, das sich nicht nur auf bauliche Veränderungen,
wie breite Türen und Flure ohne Schwellen beschränkt,
sondern auch über die Gestaltung mit Farben Orientierung schafft.
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| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
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71
Wohnen im Fachwerkhaus
Die Entscheidung für ein Bestandsgebäude fällen manche
Bauherren erst im zweiten Schritt. Für andere gab es nie
eine Option, weil sie das Haus oder das Quartier, in dem
sie aufgewachsen sind oder das sie bereits lange bewohnen,
nicht verlassen möchten. Für zahlreiche Bauherren spielen
die besondere Atmosphäre des Ortes und der Charme des
Hauses eine entscheidende Rolle beim Erwerb und Umbau.
Sie wünschen sich, dass der Charakter der Bewohner und
der des alten Hauses bei optimaler Wohnqualität zusammenwachsen mögen. Das erfordert von Bauherr und Planer ein
besonderes Einfühlungsvermögen und fachliche Kenntnisse.
Bei einem Fachwerkhaus sind die Komplexität und der
Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz für einen Laien
nicht zu meistern, denn viele Fragen stellen sich:
Wie dämme ich ein Fachwerkhaus?
Wie überbrücke ich statisch einen großen Raum,
ohne den Fachwerkcharakter zu zerstören?
Projektdaten
Fachwerkhaus, Celle
Übung
11 | Was verbinden Sie mit einem guten
von Baumgart, Wockenfuß & Partner
Wohngefühl? Nennen Sie ganz spontan
Wohnfläche:
136 qm
Baujahr:
ca. 1650
Baujahr Umbau:
2000
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
10 Monate
Planungsphase:
4 Monate
Baukosten brutto (KG 300+400):
ca. 80.000 Euro
ein paar Begriffe.
Konkrete Maßnahmen:
Bestandsaufnahme, Entkernung, Sanierung und
Umbau des Bestandes zzgl. neuem Anbau.
Wie bringe ich Licht in ein schmales Haus, das in der
Substanz nur kleine Fensteröffnungen aufweist?
Wie saniere ich optimal ein Dach, ohne Traufdetails
zu verändern?
Wie gestalte ich die Erschließung neu, ohne in die
bestehende Fachwerkstruktur zu stark einzugreifen?
Wie gehe ich mit der maroden Fachwerkfassade um?
Gerade bei Umbaumaßnahmen und Sanierungen in enger
städtischer Nachbarschaft ist es wichtig, frühzeitig mit
den Nachbarn über die geplanten Veränderungen zu
sprechen, denn mitunter werden Einverständniserklärungen,
z. B. bei Änderungen der Abstandsverhältnisse, notwendig.
Besprechen Sie zusammen mit Ihrem Architekten, ob eine
fotografische Bestandsaufnahme des Nachbarhauses sinnvoll ist, um gegen mögliche Forderungen Ihrer Nachbarn
wegen Folgeschäden am Haus gewappnet zu sein.
72
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
73
Mitten im Quartier
Das Wohnumfeld war in früheren Zeiten der Spielplatz
„Nummer eins“ und nachbarschaftlicher Treffpunkt. Das
ist längst Vergangenheit. Ein familienfreundliches Wohnumfeld gibt es vielerorts nicht mehr, der allgegenwärtige
Straßenverkehr schränkt das Wohnen und Leben zum Teil
massiv ein und das nicht nur in der Stadt, sondern auch
auf dem Land.
großzügigen Geschossebenen einmalige Nutzungs- und
Wohnmöglichkeiten. Wohnungen, Ateliers und Büroeinheiten unterschiedlicher Größe lassen sich zum Hof als
lebendigen Mittelpunkt hin orientieren. Vorhandene Gebäudestrukturen ermöglichen flexible Grundrisseinteilungen,
z. B. einen durchgehenden Wohnbereich mit offener Küche
und weiteren Räumen.
Das Wohnen in einem umgenutzten Gewerbebau mit
großem Hof bietet sich deshalb geradezu für Familien mit
Kindern an, denn hier ist ungestörtes Spielen in Sichtweite
zu der elterlichen Wohnung möglich. Wie das Beispiel zeigt,
bieten ehemalige Gewerbebauten mit ihren hohen und
Die Menschen, die sich für ein derartiges Wohnen entscheiden, suchen kein heimeliges Häuschen, in das man
sich vom rauen Stadtleben zurückzieht, sondern eher einen
offenen, dennoch geschützten Raum, von dem aus man
das Stadtleben souverän genießen kann.
Projektdaten
Umnutzung Hahn Druckerei, Hannover
von zymara und loitzenbauer architektur
Grundstücksgröße:
1.264 qm
Bruttogeschossfläche:
2.182 qm
Nutzfläche:
805 qm
Büro-/Atelierfläche in sechs Einheiten im Erdgeschoss
und im ehemaligen Verwaltungsflügel der Druckerei
«
Seit eineinhalb Jahren
wohnen wir in der umge-
im Süden (zwischen 48 qm und 268 qm)
Wohnfläche:
865 qm
bauten Fabrik als Mieter.
Eingezogen sind wir, weil uns die
Wohnfläche in sechs Lofts und einer Maisonette in
offenen Räume und die Badgestaltung
zwei Obergeschossen (zwischen 112 qm und 153 qm)
überzeugt haben. Die Wohnung ist
Baujahr:
1920
klasse. Wir fühlen uns nicht begrenzt
Baujahr Umbau:
2005
und wohnen sehr entspannt.
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
14 Monate
Der Kubus trennt die Küche zwar vom
Planungsphase:
9 Monate
Wohnbereich, aber durch die obere
Baukosten brutto (KG 300+400):
1.250.000 Euro
Lichtfuge verbinden sich beide Räume
gleichzeitig wieder. Außerdem harmo-
Konkrete Maßnahmen:
nisieren unsere Möbel mit dem
Dämmung Wände und Dach, neue Fenster, innen
Altbauflair, der durch moderne Ele-
komplett entkernt und neue Einteilung geschaffen,
mente wie Sichtbetonwände perfekt
Schallschutz Decken und Wände erhöht,
ergänzt wird.
Treppenhäuser neu, Lofts und Büros komplett saniert
(Parkett, Oberflächen, Bäder).
Jörg Gumnior
Mieter
«
74
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
75
Anders wohnen
Nicht mehr genutzte Werkstätten und Gewerbe- oder Bürobauten bieten viele interessante Möglichkeiten zu Nutzungsmischungen. Hier können lang gehegte Wünsche
nach einem gemeinsamen Wohnen und Leben möglich
werden. Über die Zielsetzungen und Wohnwünsche,
Gartengestaltung, Haustechnik usw. entscheiden Bauherrenund Eigentümergemeinschaften miteinander. Auf diese
Weise können sich ganz unterschiedliche Gruppen und
Motivationen zusammenfinden. Die einen suchen in der
Baugruppe eher die Gelegenheit, sich kostengünstig ein
neues und spannendes Wohnklima im Loft zu realisieren.
Andere haben dagegen die Vorstellung, die Grenzen
zwischen Wohnung und Nachbarschaft durchlässiger zu
gestalten oder wünschen sich ein Leben mit mehreren
Generationen unter einem Dach, bei dem sich die Bewohner
gemeinschaftlich im Alltag helfen. Die Umnutzung ehemaliger Gewerbe- oder Bürobauten in einer Bauherrengemeinschaft hat den Reiz, dass unterschiedliche Lebens-
Info
|
Siehe dazu die ExWoSt-Informationen unter www.bbr.bund.de
ExWoSt-Info 28/1 | Modelle genossenschaftlichen Wohnens
– Erschließen von Genossenschaftspoten-
Projektdaten
Bauherrengemeinschaft Wabe, Hannover
von Runge Vorrink Wagner Architekten
zialen. Kurzportrait der Modellvorhaben.
Wohnfläche:
950 qm
Baujahr:
ca. 1890
– Genossenschaftliche Lösungen beim
Baujahr Umbau:
2000
Verkauf von Wohnungsbeständen.
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
11 Monate
Baukosten brutto (KG 300+400):
ca. 1.200.000 Euro
ExWoSt-Info 28/3 | Modelle genossenschaftlichen Wohnens
Und das Informationsblatt unter
Konkrete Maßnahmen:
www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 3.2 | Bauen im Lebenszyklus
Sanierung Sichtmauerwerk, Innendämmung mit
Lehmputz, Sanierung übrige Außenwände mit Wärmedämmverbundsystem, neue Fenster und Türen,
zum Teil Aufarbeitung historischer Türen, aufgrund
von Schwammbefall zum großen Teil Austausch der
situationen zusammenkommen, jeder für sich wohnen
kann, aber auch Platz für Gemeinschaft vorhanden ist.
Alleinstehende, junge und alte Paare, Wohngemeinschaften, Familien und Alleinerziehende können so zu
ganz individuellen und gleichzeitig gemeinschaftlichen
Wohnlösungen kommen.
Die Standardwohnung mit viel zu kleinen Kinderzimmern
und festgelegten Funktionen für die Wohnräume entspricht
nicht mehr den heutigen Bedürfnissen. Was Bauherren
heute brauchen, sind flexible, funktional eingeteilte
Grundrisse, die sich den wechselnden Anforderungen
anpassen lassen. Das sind manchmal nur kleine Eingriffe,
z. B. ein offener Übergang zwischen Küche und Wohnoder Kinderzimmer. Das kann die parallele Organisation
von Kinderbetreuung und Hausarbeit erleichtern. Immer
häufiger werden Gemeinschafts- und Kommunikationsräume im Haus oder im Wohnblock gewünscht, in denen
Zusammenkünfte und gemeinsame oder abwechselnde
Kinderbetreuung stattfinden können.
Die Bebauungsformen werden von Architekten für und mit
den Bauherren im Dialog entwickelt. Dass die Verbindung
historischer und moderner Architektur keinen Widerspruch
bilden muss, zeigt das Beispiel des Wabe-Projekts aus
Hannover. Hier wurde für den Neubau ein Bausystem gefunden, das die sehr unterschiedlichen Wohnungsaufteilungen und Grundrisse im Rahmen einer einheitlichen
Struktur zulässt. Alle Wohnungstrennwände bestehen aus
massiven Bauteilen und werden für die Tragkonstruktion
herangezogen. Die Wände innerhalb der einzelnen
Wohnungen sind als nicht tragende Wände ausgebildet
und können versetzt werden. Die gesamte Wohnanlage
erreicht den Niedrigenergiestandard. In diesem Beispiel
hat sich die Bauherrengruppe fünf Jahre vor Baubeginn
zusammengefunden. Bis zu dieser Baumaßnahme wurden
verschiedene Grundstücke besichtigt und beplant. Die
Bauherrengemeinschaft ist gleichzeitig als Bauträger für
die vier Sozialwohnungen aufgetreten, die in das Projekt
integriert sind.
Holzbalkendecken durch Betondecken, neue Fußböden,
Erneuerung der Dachbeläge und Einbau von Zellulosedämmung, neue Bäder und Küchen, kombiniertes
Blockheizkraftwerk (BHKW) mit Spitzenlastkessel als
Gasbrennwertgerät, gemeinsame Fotovoltaik-Anlage
und gemeinsame Versorgung durch das BHKW.
Der Nachbarschaftsgedanke dieser Bauherrengemeinschaft reichte bis zur Gründung eines kleinen Energieversorgungsunternehmens, einem Blockheizkraftwerk, das
Heizung und Fotovoltaik-Anlage besitzt und betreibt. So
sparen die Bewohner gemeinsam Energie.
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| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
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77
Das Haus wächst mit!
Die Entscheidung zum Planen, Bauen und Umbauen beginnt
oft mit dem Wunsch nach mehr Platz, aus veränderten
Lebenssituationen heraus oder durch eine Unzufriedenheit
mit der derzeitigen Wohnsituation. Möglicherweise spielen
die Energiekosten eine wichtige Rolle. Bei manchem ist
einfach der Wunsch da, endlich schön gestaltete, eigene
Räume bewohnen zu wollen. Vielleicht verändert sich aber
auch Ihre persönliche Situation und eine größere Wohnung
oder ein Haus muss her, weil die Familie wächst.
Beim Bauen müssen dann viele Entscheidungen getroffen
werden. Während sich die Fertigstellung des neuen Zuhauses nähert, ein Termin aber noch nicht endgültig feststeht, muss die alte Wohnung gekündigt werden. Häufig
entsteht gerade in solchen Situationen der Anspannung
ein unzumutbarer Stress für die Bauherren, der mitunter
in Konflikte ausartet. Das muss nicht sein, Sie können
solchen Problemen vorbauen. Nach einer angemessenen
Bestandsaufnahme und einer ersten Einschätzung der gewünschten Umbaumaßnahmen lassen sich ein verlässlicher
Projekt- und ein Bauzeitenplan aufstellen. Das gibt Ihnen
als Bauherr Sicherheit, macht einen definierten Einzugs-
«
Entscheidend bei diesem Umbau war,
dass die Bauherrin schwanger war
Projektdaten
und Planung und Umbau maximal bis
Reihenhaus, Bremen
zur Geburt dauern durften. Als Folge mussten sehr
von gruppeomp architekten
schnell und konsequent Entscheidungen getroffen
werden. Diese Erforderlichkeit haben wir den Bau-
Wohnfläche:
125 qm
herren gleich zu Beginn erklärt und sie haben das
Nutzfläche:
50 qm
sehr gut umgesetzt. Sehr wichtig beim Umbau eines
Baujahr:
1926
Reihenhauses ist das Verhältnis zum Nachbarn. Bei
Baujahr Umbau:
2006
einer so dichten Bauweise sollten sie in den Prozess
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
4 Monate
eingebunden werden, da sie vom Lärm und den
Baukosten brutto (KG 300+400):
60.000 Euro
Baumaßnahmen auch gestört werden. Nicht zuletzt
können durch die Umbaumaßnahmen auch Risse in
Konkrete Maßnahmen:
der Wand zum Nachbarn entstehen, weshalb die
Veränderungen im Grundriss durch Abbruch einiger
Wände zum Nachbarn von beiden Seiten geprüft
Innenwände, neue Innenwände im Trockenbau,
werden sollten.
Innentüren neu, Heizungs- und Sanitärinstallationen
«
teilweise erneuert, Dielenbelag im ganzen Haus neu,
Oliver Platz
Elektroinstallationen teilweise erneuert, Fenster
Architekt
teilweise neu, Bäder neu.
termin möglich und lässt Sie ruhiger schlafen. Besonders
wichtig kann so ein Einzugstermin werden, wenn wie in
unserem Beispiel die Geburt eines Kindes bevorsteht und
vorher der Umzug geschafft sein muss.
Eine von vielen Bauherren ersehnte kurze und effektive
Bauphase kann sich in der Regel nur dann verbindlich
realisieren lassen, wenn möglichst alle Entscheidungen
frühzeitig vor Baubeginn getroffen werden. Das ist nur mit
einer guten und umfassenden Planung möglich. Mit ihr
werden die Weichen für eine vollständige Vorbereitung und
ungestörte Durchführung des Bauablaufs gestellt.
Steht beispielsweise für die Planungsphase nicht allzu viel
Zeit zur Verfügung, sind Bauherren gefordert, innerhalb
kurzer Zeit viele kleine und wesentliche Entscheidungen
zur zukünftigen Wohnsituation zu treffen. Diese Fähigkeit
ist neben einer professionellen Durchführung der Sanierung für das Gelingen einer Baumaßnahme gerade unter
Zeitdruck wesentlich. Generell erfordert eine Sanierung
jedoch einen höheren Zeitbedarf als ein entsprechend
großer Neubau.
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| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
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79
Alte Schätze wiederentdecken
In den 70er Jahren wurden viele schöne Wohnungen und
Häuser aus der Gründerzeit und dem Jugendstil nicht fachgerecht saniert. Räume wurden geteilt, Decken abgehängt
und der Stuck an den hohen Decken abgerissen. Dabei
wurde in vielen Fällen weder auf die vorhandenen
Materialien noch auf die ursprüngliche Struktur Rücksicht
genommen. Die hohen Türen mit kunstvoll gestalteten
Türblättern und Zargen wurden durch schlichte Türen
ersetzt, die gegliederten Holzfenster durch einflügelige
Kunststofffenster erneuert. Die wertvollen Bodenbeläge,
wie Parkett oder Terrazzo wurden überklebt oder gegen
Spanplatte und Teppich ausgetauscht. In großen Teilen
wurden Qualitäten zerstört, die die besondere Atmosphäre
und Gestaltung dieser Wohnungen ausgemacht haben.
Solch eine Wohnung oder ein Haus den modernen Ansprüchen an eine junge Familie mit Kind anzupassen und
01
gleichzeitig den großzügigen Charakter wieder zu beleben,
bedeutet für Architekten, zum einen die verlorenen Qualitäten der Gründerzeit zurückzuerobern und gleichzeitig neue
Standards zu schaffen. Hierzu müssen die „alten Schätze“
wieder hervorgeholt werden, d. h. die Struktur der Räume
wird wieder hergestellt. Parkettfußböden werden freigelegt,
Holztüren und Zargen mühevoll rekonstruiert. Auch die
Beschläge der Türen und Fenster und die Gestaltung der
Fußleisten beeinflussen den Gesamteindruck der Wohnung.
Neue Elemente werden dabei deutlich abgesetzt. Mit Hilfe
von Lichtgestaltung, wie einer umlaufenden Lichtfuge in
der abgehängten Decke oder mit neuen Materialoberflächen
oder Farben lässt sich eine angenehme Wohnatmosphäre
schaffen. Gerade in den großzügigen Räumlichkeiten der
Gründerzeitenhäuser lassen sich eine Menge Besonderheiten einbauen, wie z. B. Höhlen und Bettnischen in den
Kinderzimmern als private Rückzugsbereiche.
02
Projektdaten
Rückbau und Sanierung Jugendstilvilla, Hannover
von Kleine + Assoziierte Architekten
Wohnfläche:
ca. 270 qm
Nutzfläche:
ca. 110 qm
03
Baujahr:
1903
04
Baujahr Umbau:
2001
Jahren in drei Wohnungen
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
10 Monate
aufgeteilt und in den
«
Das Haus ist in den 20er
60ern nochmals stark umgebaut
01 | Wohnraum, Jugendstilvilla.
02 | Treppenhaus, Stadtvilla.
03 | Kinderzimmer, Stadtvilla.
04 | Kubus Küche, Stadtvilla.
Konkrete Maßnahmen:
worden. Wir hatten am Anfang deshalb
Rekonstruktion des nach historischem Bildmaterial
drei Küchen und drei Bäder. Wir haben
belegten Zustandes, Rückbau der Grundrisse, Stürze,
versucht, so weit es möglich war, das
Balkone und des Daches, Anfertigung und Einbau
Haus in seinen Ursprungszustand
rekonstruierter Holzfenster, Neudeckung des Daches,
zurückzuversetzen. Die Türstürze
Rekonstruktion historischer Holzbauteile wie Balken-
beispielsweise waren viel niedriger,
köpfe, Windfedern und Geländer sowie der Gaube
als es dem Ursprungszustand entspro-
Südseite, der historischen Türen und Treppenaustritte.
chen hätte. Beim Rückbau haben wir
Die energetische Sanierung des Dachbodens, von Teilen
die alte Höhe wiederhergestellt. Im
der Wandflächen und der Fenster erfolgte in Abstimmung
Kohlenkeller fanden wir alte Türblätter,
mit dem Denkmalschutz.
die aber leider nicht zu restaurieren
waren, aber wir hatten zumindest eine
Projektdaten
Vorlage, nach der wir die neuen Türen
Umbau Wohnung Stadtvilla, Hannover
bauen lassen konnten.
von Koch Panse Architekten
«
Swantje und Martin Duthweiler
Wohnfläche:
120 qm
Baujahr:
1912
Baujahr Umbau:
1998
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
6 Monate
Baukosten brutto (KG 300+40):
ca. 215.000 Euro
Bauherren und Landschaftsarchitekten
80
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
81
Himmel über der Stadt
Wo vorher nur ein verstaubter und mit vielen Trennwänden
versehener Spitzboden existierte, kann im Dachgeschoss
ein hoher, heller und gleichzeitig introvertierter Wohnbereich
entstehen. Das Raumvolumen unter dem bestehenden
Dach mit seiner komplexen Geometrie lässt sich durch
einen Umbau vollständig freilegen und nutzen. Mit großflächigen First- und Gratverglasungen wird der Raum nach
oben geöffnet, der Himmel über der Stadt wird sichtbar.
Ein- und Ausblicke zur dichten seitlichen Nachbarbebauung
sollten allerdings vermieden werden. Eingestellte, sichtbare
Stahlrahmen erlauben eine von Stützen oder Balken
unbeeinträchtigte Sicht und Nutzung. Der neue Wohnraum profitiert von den Faltungen der Dachhaut und die
sich darauf abzeichnenden tages- und jahreszeitlichen
Lichtveränderungen lassen sich von den Bewohnern erleben.
Die Weite des Raumes kann durch weitere teilweise mit
Glasscheiben abgetrennte Schlaf- und Arbeitsbereiche,
eine Terrasse sowie das Bad ergänzt werden.
Info
|
Siehe dazu unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Dokument | Nachträgliche Wärmedämmung von Dachgeschossdecken
Berücksichtigen Sie bei der Planung eines Dachgeschosses die Möglichkeiten der Solartechnik und achten
Sie auf eine ausreichende Wärmedämmung. Gut gedämmt
ist halb geheizt. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise
sind eine optimale Dämmung und die Nutzung natürlicher
Ressourcen, wie der Sonne, wichtig. Mit einer guten Wärmedämmung im Dach wird der Grundstein gelegt für den
späteren Wohnwert: Je besser der Wärmeschutz, desto
Projektdaten
Dachgeschossausbau, Hannover-Waldhausen
von zymara und loitzenbauer architektur
Wohnfläche:
950 qm
Umbauter Raum:
690 qm
Baujahr:
1901
Baujahr Umbau:
2005
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
6 Monate
Planungsphase:
6 Monate
Baukosten brutto (KG 300+400):
236.500 Euro
Konkrete Maßnahmen:
Sommerlicher und winterlicher Wärmeschutz an Dach,
Drempel und Giebel, Schallschutz Decke, Sanierung
Hausschwamm, Heizung zentralisiert, Fußbodenheizung, Fenster neu, Wohnung entkernt, Wände,
Dielenboden, Bad und WC neu.
behaglicher das Wohnklima, desto geringer die späteren
Heizkosten und damit der Ausstoß von Verbrennungsschadstoffen in die Atmosphäre. Für die Sanierung können
verschiedene Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen
werden. Unbedingt zu beachten ist auch der sommerliche
Wärmeschutz. Ist im Winter eine wärmespeichernde Hülle
wichtig, die zudem keine Kälte hineinlässt, ist es im Sommer
wichtig, eine Überhitzung durch übermäßige Sonneneinstrahlung zu vermeiden. Dies geschieht u. a. über Maßnahmen zur Beschattung, wie Markisen.
Auch beim Dachgeschossausbau ist die Beachtung des
Baurechts und die Einbeziehung der Nachbarn wichtig. In
den meisten Fällen lassen sich trotz baurechtlicher Zwänge
mit sensiblen Eingriffen überzeugende Lösungen realisieren. Für einige Ideen, z. B. das Einfügen einer zweiten
Ebene mit Aufenthaltsräumen oder den Einbau von Dachterrassen, kann die nachbarliche Zustimmung erforderlich
sein. Die Frage der Einverständniserklärungen Ihrer Nachbarn sollten Sie bereits in einem frühen Planungsstadium
zusammen mit Ihrem Architekten bedenken und die Vorgehensweise besprechen. Binden Sie Ihre Nachbarn von
Anfang an mit ein, so wissen sie immer, wann welche
Lärm- und Schmutzbelästigung auf sie zukommt und Sie
können versuchen, Rücksicht auf bestimmte Befindlichkeiten zu nehmen und sich einen Nachbarschaftsstreit
vor dem Einzug ersparen.
82
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
83
Neues Siedlerglück
Die Siedlerhäuser der 30er, 50er und 60er Jahre haben
meist eines gemeinsam: sie sind in Zeiten knapper Kassen
und größtenteils in Selbst- und Nachbarschaftshilfe
gebaut. Die Grundstücke waren mit rund 1000 qm groß
genug, um die Versorgung mit eigenem Gemüse zu
gewährleisten. In der Regel war noch ein kleines Nebengebäude für Kleintierzucht oder eine kleine Werkstatt auf
dem Gelände untergebracht. Waren diese Bauten
ursprünglich eher am äußersten Rande der Stadt errichtet,
so befinden sie sich heute durch Eingemeindungen in
attraktiven, stadtnahen Einzugsgebieten und sind aufgrund
des niedrigen Energiestandards und der architektonischen
Unattraktivität relativ kostengünstig zu erwerben. Nicht
ausgeschöpfte Grund- und Geschossflächenzahlen lassen
01
Info
|
den weiteren Ausbau zu. Das Grundstück bietet, soweit
man den großen Garten nicht ausnutzen will, u. a. den Vorteil der Teilung bzw. die Möglichkeit, noch einen Neubau
zu errichten.
Natürlich bringen Umbau und Ausbau oder eine Radikalsanierung dieser Bestandsbauten eine grundsätzliche
energetische Erneuerung mit sich. Die ursprünglichen
Siedlungshäuser entsprechen nicht mehr den heutigen
Ansprüchen an Wohnkomfort und sind unter aktuellen
Gesichtspunkten regelrechte Energieschleudern. Dass
eine energetische Sanierung nicht gleichzeitig zu einer
Verunstaltung des Hauses durch Dämmplattenschichten
führt, können Sie mit fachlicher Beratung erreichen.
02
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Projektdaten
Erweiterung Einfamilienhaus, Pattensen
Infoblatt Nr. 8.3 | Gebäudeerweiterungen
von Architekturbüro Albrecht
Forschungsbericht | Modernisierung von selbstgenutztem Wohneigentum in Ein- und Zweifamilienhäusern
sowie Mehrfamilienhäusern der 50er und 60er Jahre
03
Wohnfläche:
223 qm
Nutzfläche:
288 qm
Baujahr:
1956
Baujahr Umbau:
2006
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
8 Monate
Baukosten brutto (KG 300+400):
180.000 Euro
01 | Einfamilienhaus, Pattensen.
Mit neuem Anbau.
Konkrete Maßnahmen:
Ausführung nach EnEV, 94 qm Wohnfläche wurden
02 | Anbau von innen, Wohnhaus
neu geschaffen und 60 qm Wohnfläche im Bestand
Pattensen.
«
Wir haben gerne Gäste
vollständig umgebaut.
und wollten die engen
03 | Treppenhaus, Wohnhaus
Räume des Altbaus end-
Projektdaten
Springe.
Umbau und Erweiterung Wohnhaus, Springe
von Innenarchitekt Prof. Bernd Rokahr
04 | Wohnhaus Springe.
04
lich erweitern. Die Öffnung der Küche
zum Anbau und der angrenzende neue
Essbereich sind zentrale Orte unseres
Wohnfläche vorher:
107 qm
Wohnfläche nachher:
210 qm
Nutzfläche:
30 qm
Baujahr:
1963
Baujahr Umbau:
2003
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
10 Monate
Hauses geworden. Das Wohnzimmer
ist modern und klar gestaltet und trotzdem fügen sich unsere alten Möbel
gut ein. Auf der Galerie versteckt sich
ein heller und ruhiger Arbeitsplatz, der
zwar separat erscheint, aber dennoch
ans Leben im Haus angebunden ist.
Konkrete Maßnahmen:
Westseitiger Anbau in EG und OG, Ausbau DG,
energetische Sanierung, Bestandsgebäude unterkellert.
Catherine Bennecke
Bauherrin
«
84
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Die Aufgabe von Fachleuten ist es, die Gesamtheit des
Hauses zu betrachten, architektonische Details und
Besonderheiten zu bewahren und dabei funktionsgerechte und gestalterisch ansprechende Lösungen zu schaffen.
Auch wenn nicht überall ein uneingeschränkter Blick in
die Weite der Landschaft möglich ist, so birgt jede Altbausanierung und jeder Umbau die Chance, Aus- und Einblicke
zu optimieren. Das 1934 erbaute Kleinsiedlungshaus erfuhr
durch den inneren Umbau eine völlige Neuorganisation. In
Verbindung mit einem großzügigen, ergänzenden Neubau
wurde es zu einer neuen Einheit erweitert. Verbindendes
Element zwischen Altbau und dem gleichberechtigt
danebenstehenden Neubau ist das verglaste Treppenhaus.
|
Das Wechselspiel von satinierten, fest verglasten Feldern
und klaren Fenster- und Türflügeln ergibt interessante Einund Ausblicke, ohne die Privatsphäre preiszugeben. So
entstand ein einheitlich gestaltetes Haus, das einerseits
den Bedürfnissen der heutigen Eigentümer Rechnung trägt,
andererseits den Altbau aber noch immer erkennen lässt.
Alt- und Neubau treten nicht in Konkurrenz zueinander,
sondern ergänzen sich. Selbst in energetischer Hinsicht
lässt sich aus den Siedlerhäusern Erstaunliches machen.
Sie sehen das z. B. bei dem gezeigten Beispiel in Oldenburg. Hier ist durch den Umbau der Architekten ein
Niedrigenergiehausstandard erreicht worden, dessen Werte
unter denen vieler gleichwertiger Neubauten liegen!
01
02
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04
05
Projektdaten
Projektdaten
Umbau Einfamilienhaus, Oldenburg
Umbau und Erweiterung Wohnhaus, Hannover
von team3 Architekturbüro
01 | Wohnhaus Hannover.
02 | Treppenhaus,
von Architekt Jan Steffen und Architektin Ulrike Steffen
Wohnfläche:
170 qm
Nutzfläche:
30 qm
Baujahr:
1957
Baujahr Umbau:
2004
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
7 Monate
Baukosten brutto (KG 300+400):
260.000 Euro
Wohnfläche:
185 qm (inkl. DG)
Baujahr:
1934
Baujahr Umbau:
2002
Konkrete Maßnahmen:
Wohnhaus Hannover.
03 | Küche,
Einfamilienhaus Oldenburg.
Dämmung der Außenwände, Aufdoppelung und
Dämmung des Daches, neue Fenster mit Wärme-
04 | Altes Treppenhaus,
Einfamilienhaus Oldenburg.
schutzverglasung, neue Brennwert-Heizungsanlage
mit solarer Brauchwassererwärmung, Regenwassernutzung, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung,
05 | Einfamilienhaus Oldenburg.
Altbau: Dämmung inkl. Keller, Dachausbau,
Ergänzung durch Neubau.
Konkrete Maßnahmen:
Zentralstaubsauger, Niedrigenergiehaus-Standard.
85
86
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
87
Geheimnisvoll wohnen
Wohnen in der Stadt ist attraktiv, nicht nur für Singles.
Leute, die vor Jahren noch die Stadtflucht angetreten und
ein Haus im Grünen bezogen haben, finden heute das
ewige Pendeln beschwerlich und zeitraubend. Gerade für
Familien mit Kindern gibt es heute immer mehr Möglichkeiten, in direkter Nachbarschaft zum Stadtkern ein geeignetes Objekt zu finden. Allerdings gehört auch ein
bisschen Fantasie und Mut dazu, sich auf die mitunter
beim ersten Blick ungewöhnlichen und fremden Bestandsgebäude einzulassen. Das ehemalige Sezierhaus in
Engesohde ist ein solches Objekt. Dieses unter Denkmalschutz stehende ehemalige Friedhofsgebäude wurde in
acht Monaten Bauzeit saniert und zu einem ansprechenden
Wohnhaus gebaut. Das architektonische Konzept war
durch den klassischen Grundriss des Gebäudes und der
denkmalpflegerischen Auflagen nahezu vorgegeben und
sehr gradlinig. Im Erdgeschoss befindet sich eine typische
Gewölbesituation mit niedriger Decke und kleinteiligen
Räumlichkeiten, im Obergeschoss öffnen sich lichtdurchflutete Räume.
Dieses Beispiel zeigt eindrucksvoll, dass bei der Suche
nach einer geeigneten Immobilie nicht nur nach Wohnhäusern Ausschau gehalten werden sollte. Mit etwas Vorstellungskraft, Mut und Lust lassen sich sehr spannende
Häuser und Umbaulösungen finden!
«
Das Gebäude von 1888
wurde bis 1918 als
Sezierhaus des nebenan
Projektdaten
Umbau Sezierhaus, Hannover-Engesohde
liegenden Friedhofs genutzt. Das Haus
von Innenarchitektin Michaela Diedrich
musste vollständig entkernt werden
und wurde im Inneren komplett saniert.
Wohnfläche:
120 qm
Dabei haben wir uns eng mit der Denk-
Baujahr:
ca. 1888
malschutzbehörde abgestimmt und
Baujahr Umbau:
2006
durften den alten Leichenfahrstuhl, der
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
8 Monate
ins heutige Wohnzimmer führen würde,
Baukosten brutto (KG 300+400):
ca. 300.000 Euro
schließlich entfernen. Das Haus hat
einen besonderen Charme, ohne dabei
Konkrete Maßnahmen:
morbide zu sein.
Komplette Kernsanierung unter Berücksichtigung des
«
Denkmalschutzes, Planung und Objektüberwachung in
Michaela Diedrich
Eigenleistung, da die Bauherrin Innenarchitektin ist.
Bauherrin und Innenarchitektin
88
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
89
Wiederentdeckte Moderne
Das Flachdach war bereits mit dem Beginn der Moderne in
den 20er Jahren ständiger Zankapfel zwischen Traditionalisten und Erneuerern. Die Wogen haben sich mittlerweile
ein wenig geglättet, aber die überwiegende Mehrheit der
Bebauungspläne schreibt nach wie vor ein Satteldach vor.
Das muss aber die Liebhaber einer modernen und zurückhaltenden, funktionalen Bauweise nicht weiter tangieren,
denn gerade Flachdach-Bungalows aus den 60er Jahren
lassen sich heute vielfach erwerben. Diese Bauten haben
häufig den Vorteil, von einem schönen Garten umgeben zu
sein, der die reduzierte Schlichtheit des Baus mit seinen
weichen, natürlichen Formen rahmt. Ein idyllisches Bild,
das aber nicht darüber hinwegtäuschen kann, dass heute
nach 30, 40 Jahren eine Sanierung fällig ist. Wer glaubt,
auf diese Pflege verzichten zu können, wird durch einen
steigenden Nachholbedarf und dessen Mehrkosten schnell
eines Besseren belehrt. In der Regel muss bei einer heute
üblichen Lebenszeit eines Gebäudes von 80 bis 100 Jahren
mit drei bis vier Sanierungen gerechnet werden. Das aufgeführte Beispiel zeigt die hohe gestalterische Qualität,
die das Haus, wie viele Bungalows dieser Zeit, schon zur
Projektdaten
Siedlungshaus von Otto Haesler, Hannover
umgebaut von Architekt Ralf Grünewald
Wohnfläche:
48 qm (1931); 115 qm (1995);
95 qm (2000)
Nutzfläche:
32 qm (1931); keine (seit 1995)
Grundstück:
1.000 qm (seit 1931); 470 qm (2000)
Baujahr:
1931
Baujahr Umbau:
2000
Umbauzeit:
1995 bis 2000 in Eigenleistung
Planungszeit:
Bau begleitend
Baukosten brutto
(KG 300+400):
55.000 Euro
Konkrete Maßnahmen:
Einige Wände wurden entfernt, Sanitäranlagen erneuert.
Flachdach, Heizung, Wasser und Elektrik wurden vollständig erneuert. Die vorhandene Innendämmung
wurde verstärkt, die Sohle entfernt, die Grundleitungen
erneuert und der Fußboden mit 10 cm Dämmung
erneuert. Die Fenster wurden durch Holzfenster
ersetzt, die den Originalen nachempfunden sind.
Entstehung hatte. Die Raumaufteilung vieler Bungalows
entspricht bereits den heutigen Vorstellungen von modernen
offenen Grundrissen. Die Architektur der klassischen
Moderne zu erhalten, war deshalb auch oberstes Anliegen
des Bauherrn, der zugleich Architekt ist. Nichtsdestotrotz
ändern sich die Ansprüche und Anpassungen werden notwendig. Bei dem Haus handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Siedlungshaus des Architekten Otto Haesler.
Gewohnt wurde ursprünglich im Obergeschoss des
kubischen Hauses. Im Erdgeschoss befanden sich lediglich
Vorratsräume und ein überdeckter Freibereich. Anbauten
und Umbauten hatten mit der Zeit das Erscheinungsbild
stark verändert. Diese wurden so weit entfernt, dass der
originäre Bau wieder erlebbar wurde. Der alte Freibereich
wurde rückgebaut und mit einer raumhohen Fassade
versehen. Durch das Entfernen einiger Innenwände entstanden im Erdgeschoss ein Bad und eine große Wohnküche.
Um die kleinen Räume optimal zu nutzen, sind nahezu alle
Möbel angefertigt worden. Die Umbauten wurden weitgehend in Eigenarbeit vorgenommen, während das Haus
von der dreiköpfigen Familie weiter bewohnt wurde.
90
| Welches Potenzial bietet mein Altbau?
Welches Potenzial bietet mein Altbau?
|
91
Grün macht selig
Übung
12 |
Den eigenen Garten genießen, das wollen wohl so gut wie
alle Bauherren. Es sollen grüne Nischen, Winkel und kleine
Plätze entstehen. Manche wünschen sich eine schöne
Aussicht, Offenheit nach außen und trotzdem Geborgenheit.
Oft sind es gerade die bestehenden Außenanlagen, ob
Nutzgarten, Hausgarten, Innenhof, Waldgarten, Naturgarten, Wohngarten, die Bauherren überhaupt zum Erwerb
eines Bestandsgebäudes animieren und weniger das
Gebäude selbst. Ein Garten ist Zufluchtsort und Ruhepol,
Kommunikationszentrum, Spielplatz für die Kinder und
ein entspannendes Hobby oder ein Ort zum Relaxen.
Wie möchten Sie Ihren Garten nutzen?
Wollen Sie sich zurückziehen, brauchen
Sie Spielfläche für die Kinder, möchten
Sie Gemüse anbauen oder haben Sie
Spaß an einem Irrgarten? Machen Sie
sich bewusst, wie Sie den Garten
nutzen möchten und ordnen Sie die
Nutzung nach ihrer Priorität.
Selbst ein Dachgarten ist besonders in der Stadt ein hervorragender Platz, um zu allen Tageszeiten wohnungsnah
die Natur und Jahreszeiten erleben zu können. Allerdings
sind umfangreiche Planungs- und Vorbereitungsarbeiten
nötig, bevor sich dort der Feierabend genießen lässt.
Gerade bei Altbauten ist die Dachkonstruktion meist nicht
auf Begrünung und Begehbarkeit ausgelegt. Immerhin
muss gegenüber einem herkömmlichen Dach mit 100 kg
und mehr zusätzlichem Gewicht pro qm gerechnet werden.
Der Umbau zum Dachgarten ist sicher keine Arbeit für
Laien. Fragen der Baugenehmigung, des Unfallschutzes,
der Dichtigkeit und der Wasserabführung klären Sie am
besten mit einem Landschaftsarchitekten. Jeder Garten,
den Sie bei einem Bestandgebäude vorfinden, ist anders
und natürlich nach den Wünschen und Bedürfnissen des
Vornutzers gewachsen. Gärten entstehen immer im Zusammenhang mit dem Bau eines Hauses und strahlen den
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Geschmack und die Grünplanung einer bestimmten Zeitepoche aus. Wegeführung und Mauern gehört z. B. zum
Grundkonzept der Gärten aus den 30er bis 60er Jahren. Die
Mauern aus Stein, als berankte, senkrechte Flächen oder
als reine Hecken bilden Raum, der Behaglichkeit und
Geborgenheit vermittelt. Ihr Weglassen kann einen gewachsenen Garten plötzlich nackt dastehen lassen. Außerdem ist es reizvoll, wenn die umgebende Landschaft in
den Gartenraum einbezogen ist. Die Neuanlage eines
Gartens sollten Sie mit einem Fachplaner, z. B. einem
Landschaftsarchitekten, besprechen, der Sie nach Ihren
Wünschen befragen und mit Ihnen zusammen ein Konzept
erarbeiten wird. Dabei kann die Einbindung des historischen
Bestands, sei es ein Staudengarten oder ein klassischer
Bauerngarten, berücksichtigt und mit modernen Elementen
kombiniert werden. Stauden sind besonders erhaltenswert,
denn sie haben unter Umständen sehr lange gebraucht,
um ihre Größe zu erreichen!
Für Wege, Mauern, Treppen, Teiche gilt gleichermaßen,
dass abgewogen werden muss, ob sie erhalten bleiben
können oder nicht. Ein Kriterium ist, ob eine besondere
Atmosphäre erzeugt wird oder ob es sich um edle Materialien
oder um eine besondere handwerkliche Leistung handelt.
Trifft eines davon zu, sollte man sich mit dem Abriss etwas
Zeit lassen und versuchen, sich auf den Bestand einzulassen.
Die Auseinandersetzung mit einem vorhandenen oder neu
anzulegenden Garten ist immer ein Lernprojekt, das ebenso wie die Pflanzen Zeit zum Wachsen benötigt.
01
02
03
01 | Wohngarten Hannover.
02 | Plan Hausgarten Porwich
03 | Hausgarten Porwich.
Projektdaten
Projektdaten
Hausgarten Porwich, Burgdorf
Wohngarten, Hannover
von Landschaftsarchitektin Petra Urban
von Landschaftsarchitekten Kronsberg Achtzig
Grundstücksgröße:
60 qm (o. Terr.)
Grundstücksgröße:
1.000 qm
Terrasse:
15 qm
Baujahr:
1903 angelegt,
Baujahr:
1983
1960 stark
Baujahr Umgestaltung:
2005
verändert
Umbauzeit zzgl. Planungsphase:
Baujahr Umgestaltung:
2002-2007
Herbst 2005: Rodungsarbeiten, Pflasterarbeiten, Was-
Umbauzeit inkl. Planungsphase:
2002-2007
serspiel, Zaunbauarbeiten, 1. Teil Bepflanzung, Rasen.
Planungsphase:
ca. 12 Monate
Frühjahr 2006: 2. Teil Bepflanzung
Baukosten brutto (KG 300+400):
25.000 Euro
Konkrete Maßnahmen:
Konkrete Maßnahmen:
Roden bzw. Versetzen von Sträuchern und Stauden,
Sträucher entfernen, Bodenmodellierung, Bepflanzung,
Rasen aufnehmen, Wegplatten entfernen, Wasserspiel
Anlage Teich, Teichbepflanzung mit rund 150 verschie-
entfernen, Herstellung Weg und Sitzplatz in Granit-
denen Irisarten, Pflanzung historischer Obstbäume,
Kleinpflaster, Einfassung Rasen und Staudenbeete mit
Anlage Rasen, Bepflanzungen und Planung in Eigen-
Granit-Läuferreihe, Wasserspiel herstellen, Stauden-
leistung, da die Bauherren Landschaftsarchitekten sind.
und Rosenbeete anlegen, Errichtung neuer Zaun.
92
| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
|
93
Wie erfahre ich,
was alles saniert werden muss?
5.1 Aller Anfang ist schwer
5.2 Schäden erfassen mit der bauteilgebundenen
Bestandsaufnahme
5.3 Energetische Bestandsaufnahme
5.4 Gesundes Material
5.5 Gartengestaltung
5
95
95
105
107
109
94
| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
5.1
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 4.1 | Baukonstruktion
Infoblatt Nr. 4.2 | Lebensdauer von Bauteilen und Bauteilschichten
Infoblatt Nr. 7.2 | Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme
Infoblatt Nr. 7.3 | Instandhaltung von Gebäuden und der technischen Gebäudeausrüstung
95
Aller Anfang ist schwer
Unser Lebensstil hat sich in den letzten Jahrzehnten verändert und damit auch unsere Wohnvorstellungen. Die
Ansprüche, sei es an die Wohnfläche oder die Ausstattungsstandards, an die Gestaltung eines Hauses oder einer
Wohnung, sind andere als früher. Sollen wir unser Gebäude
sanieren oder sind die Kosten so hoch, dass es besser ist,
das Haus abreißen zu lassen? Reichen vielleicht ganz einfache Eingriffe, um alles wieder in Schwung zu bringen?
Was brauchen wir an Neuerungen, um uns in Zukunft
wohlzufühlen? Diese Fragestellungen können so manchem
Bauherrn oder Käufer einer Gebrauchtimmobilie Kopfzerbrechen bereiten. Einerseits möchten Sie die Bausubstanz erhalten, andererseits dürfen die notwendigen
Sanierungsmaßnahmen nicht den Kostenrahmen sprengen.
Lassen Sie sich Zeit für Ihre Überlegungen, treffen Sie
keine überstürzten Entscheidungen. Um eine grundlegende
Kenntnis aller Unwägbarkeiten und möglicher Fallen zu
bekommen, ist eine Bestandsaufnahme unumgänglich, d. h.
die Aufnahme der Baulichkeit unter Berücksichtigung der
Struktur, Einbauten, Bauphysik, Zustand und Alter des
Gebäudes. Diese Erkenntnis bildet die Basis für alle weiteren
Schritte und Entscheidungen beim Bauen im Bestand. Auf
Grundlage der Bestandsaufnahme sollten ein Maßnahmenkatalog und eine Kostenberechnung erstellt und um die
Maßnahmen und Kosten der individuellen Wünsche und
Träume erweitert werden. Eine gründliche Bestandsaufnahme bildet den Grundstein zu einer verlässlichen
Kostenaussage: Je besser die Bestandsaufnahme, desto
größer Ihre Kostensicherheit. Eine solche Bestandsaufnahme kann für Sie ein erfahrener Architekt, Innenarchitekt
oder Ingenieur vornehmen. Beauftragen Sie einen Planer
auf der Basis der HOAI mit der Planung Ihres Gebäudes,
ist es für Sie wichtig zu wissen, dass die Bestandsaufnahme
extra vergütet wird. Die normalen Leistungen der HOAI
beginnen erst mit der Grundlagenermittlung (LP 1), der die
Bestandsaufnahme vorausgegangen sein muss. Eine solche
Bestandsaufnahme wird am besten bauteilgebunden
durchgeführt und berücksichtigt sowohl das Haus als
auch das Grundstück.
5.2
|
Schäden erfassen mit der bauteilgebundenen
Bestandsaufnahme
Gebäude bestehen aus Bauteilen und Bauteile bestehen aus
Baustoffen. Ein grundlegendes Verständnis der Baustoffe
ist oft der Schlüssel zum Verständnis möglicher Schadensursachen und damit zu technisch einwandfrei funktionierenden Sanierungsmaßnahmen. Beim Bauen im Bestand
müssen Baustoffe in ihren Eigenschaften und Zusammensetzungen je nach Herstellung, Einbauzustand und Alterung
begutachtet werden. Keineswegs zeigen sie immer dieselben
Materialeigenschaften auf. Folglich muss bei der Beurteilung
möglichst gewissenhaft abgewogen werden, ob und wie
die Baustoffe zukünftig einzusetzen sind.
Bauschäden entstehen in der Regel aus komplexen Ursachen,
von daher ist eine genaue Kenntnis des Zusammenwirkens
von Baustoffen, Bauteilen und Konstruktionen notwendig.
Zu den einzelnen Baustoffen gibt es in der Regel eine Vielzahl an Produktinformationen, Normen, Test-Ergebnissen
und Verarbeitungsrichtlinien. Viele Baustoffe erfahren zurzeit
durch die Einführung internationaler Normen Veränderungen
in Bezeichnungen, Anforderungen und Qualitätskontrolle.
Ein gründliches Abwägen der Eigenschaften der Baustoffe
für einen speziellen Einsatz am oder im Gebäude ist eine
Grundvoraussetzung für eine qualitätvolle Sanierung.
Eine exakte Kenntnis der Baustoffe, Bauteile, Bauschäden
usw. ist ohne Fachwissen kaum möglich. Sie ist aber
Voraussetzung für die Planung und Ausführung einer
erfolgreichen Sanierung.
Im Rahmen einer bauteilgebundenen Bestandsaufnahme
werden Bauteile und Konstruktionen ganz genau auf
Zustand, Qualität, Funktionsfähigkeit und Wärmeleitfähigkeit eingeschätzt. Besonders geachtet wird z. B. auf
Schadstoffreste durch vergangene Nutzungen, Wärmebrücken, Schimmelbildung, Schädlingsbefall und die Dichtigkeit des Bauwerks. Die Anschlusspunkte der Bauteile
müssen geprüft werden, wie z. B. der Übergang vom Balkon
zur Außenwand und zur Geschossdecke. Manche Bauteile
lassen sich nicht durch einen Blick von außen beurteilen.
Manchmal müssen Bauteile geöffnet werden oder
Untersuchungen wie eine Thermografie oder ein BlowerDoor-Test (Drucktest) durchgeführt werden. Wenn die
Konstruktion eines Hauses ergänzt oder erweitert wird,
kann sich das gesamte Gebäudegefüge verändern. Hier
sind die Übergänge von der neuen zur alten Konstruktion
fachkundig zu planen. Zudem sind Aspekte wie WärmeSpeicherfähigkeit von Bauteilen sowie Feuchtigkeits- und
Temperaturverhältnisse zu beachten, denn jeder bauliche
Eingriff bedeutet auch eine Veränderung dieser Aspekte.
All das macht nicht nur die Aufnahme von Schäden bei der
Bestandsanalyse sehr komplex, sondern vor allem die
daraus abzuleitenden Baumaßnahmen. Sie lassen sich in
ihrer Vielfältigkeit und Unterschiedlichkeit nur vage in einer
schematischen Auflistung erfassen. Im Folgenden werden
wir Ihnen einzelne Bauteile kurz erläutern und Ihnen Hinweise auf typische Mängel und mögliche Folgen darstellen.
Wichtig ist jedoch: Lassen Sie sich nicht abschrecken! Es
ist ganz natürlich, dass ein gealtertes Gebäude nicht mehr
dem aktuellen Stand der Technik entspricht und Mängel
aufweist. Außerdem stellt jeder behobene Mangel eine
wertvolle Verbesserung Ihres Gebäudes dar!
96
| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
|
97
Fundamente und Sohlen
Fundamente und Sohlplatten sind aufgrund ihrer erdigen
Lage häufig durchfeuchtet. Die genaue Untersuchung ist
schwierig, aber gelegentlich notwendig, um Kenntnis über
Konstruktionen, Baustoffe und Baustoffdicken des
Gebäudes zu erhalten. Bei Fundamenten und Sohlplatten
können z. B. die nötigen Abdichtungsebenen fehlen, um
aufsteigende Feuchtigkeit zu verhindern. Ein weiterer
Schwachpunkt kann bei beheizten Kellern eine fehlende
Dämmung der Sohlplatte sein. Häufig werden dann entsprechende Materialschädigungen festgestellt. Eine mangelhafte Abdichtung der Fundamente und der Sohlplatte
kann dazu führen, dass Wasser in die Bauteile eindringt
und sie durchfeuchtet. Typische Schadensbilder auf der
Innenseite von Kellerwänden sind Abplatzungen der Putzschicht, Salze und Schimmel. Weitere Schwachstellen sind
möglicherweise fehlerhaft ausgeführte oder schadhaft
gewordene Abdichtungen. Bei der Bestandsaufnahme
sollte zudem eine Einschätzung der Tragfähigkeit des Bauteils getroffen werden.
Außenwände
Die Sanierung von Außenwänden ist abhängig vom vorliegenden Schadensfall, von der Konstruktion und den
Baustoffen der Außenwand. Ferndiagnosen helfen wenig
– eine direkte Inaugenscheinnahme ist notwendig. Abhängig
von der Konstruktion eines Hauses ist jede Außenwand
unterschiedlich aufgebaut. Ältere Häuser haben andere
Wandaufbauten als jüngere. Demnach ist ein Holzbau
anders zu behandeln, als ein massives Gebäude. Außerdem
ist für die Bestandsaufnahme die Orientierung zur Himmelsrichtung sowie die direkte Sonneneinstrahlung auf die
Fassade mit entscheidend. Eine frei dem Wetter ausgesetzte
Südwestfassade altert anders als eine Nordostfassade in
einer Gasse. Bei einer Erneuerung der Außenwände sollten
nach Möglichkeit Baustoffe, Aufbau, Oberflächen, Tragverhalten, Feuchtigkeit und die Fassadenausführung mit einer
möglichen Ornamentik und Farbgestaltung ermittelt werden.
Die meisten Ursachen für Schäden an der Fassade sind
Einflüsse aus der Umwelt: Feuchtigkeit, Strahlung, Keime,
Gase, Staub, Aerosole und vom Menschen ausgehende
Beschädigungen, wie mechanischer Abrieb oder unsachgemäße Farbaufträge. Hinzu kommen tragwerksbedingte
Einflüsse durch den Baugrund oder sich verändernde
Baukonstruktionen. Fassaden sind dem Wetter ausgesetzt
und müssen das Regenwasser gezielt abführen oder bedingt
aufnehmen können. Fehlerhafte oder nicht existierende
Anschlussdetails der Außenwände an anderen Bauteilen,
wie beispielsweise defekte Balkonanschlüsse, sind häufig
Ursachen für Schäden. Risse können sich durch baukonstruktive Ursachen bilden oder durch unterschiedliches
Schwinden und Quellen von Baustoffen, was oft durch
temperaturbedingte Formveränderungen oder Verän-
derungen der Statik ausgelöst wird. Bei Rissen ist grundsätzlich einzuschätzen, ob die Ursache für die Rissbildung
noch aktiv ist. Entsprechend der erwarteten zukünftigen
Entwicklung müssen dann die Sanierungsmaßnahmen
ausgewählt werden. Kondensat auf der Innenseite einer
flächig verputzten dünnen Außenwand kann sich z. B. durch
ein Wärmedämmverbundsystem sanieren lassen. Bei einer
reich ornamentierten Fassade wäre diese Lösung wahrscheinlich nicht möglich. Hier müsste geprüft werden, ob
ein zweischaliges Mauerwerk eine Kerndämmung ermöglicht, oder ob eine technisch anspruchsvolle Innendämmung
ausgeführt werden kann.
Fenster und Türen
Fenster und Außentüren gehören durch ihre unterschiedlichen und komplexen Materialeigenschaften und ihre
mechanischen Anforderungen zu den sensibelsten Bauteilen
der Sanierung. Lassen Sie die Fenster und Außentüren
Ihrer Gebrauchtimmobilie untersuchen, d. h. nicht nur den
Zustand des Materials der Rahmen, Flügel sowie Türblätter,
sondern auch die Qualität des Glases. Aspekte wie Art
und Zustand der Anstrichsysteme und die Qualität der
Dichtigkeit sind wichtig.
Alte Türen und Fenster entsprechen in der Regel nicht
mehr heutigen Wärmeschutzanforderungen. Lassen Sie
die Innentüren nicht nur auf ihre Funktionstüchtigkeit,
sondern ebenso auf Beschaffenheit überprüfen, wie z. B.
Türfutter, Stahlzarge, Türblatt und Bänder. Wie steht es
um den Schließmechanismus und die Griffe, ist die Türschwelle noch in Ordnung, funktioniert die Mechanik der
Schiebetüren? Nicht selten sind Innentüren verzogen,
mechanisch beschädigt und schließen nicht mehr dicht,
Kellertüren können durch Feuchtigkeit nicht mehr funktionstüchtig sein, alte Stahltüren sind oft nicht mehr ausreichend
beschichtet und partiell verrostet.
Im Zuge der Bestandsaufnahme der Fenster müssen die
Fensterbänke innen und außen sowie eventuell vorhandene
Schutzelemente wie Fensterläden oder Rollläden erfasst
werden. Wichtig ist, in welche Himmelsrichtung Fenster
und Außentüren weisen. Griffe, Fensterbänder und Schließmechanismen sind oft beschädigt und nur noch bedingt
funktionsfähig. Auch der Anschluss der Blendrahmen an
die Außenwand kann schadhaft sein. In den Fensterlaibungen auf der Innenseite finden Sie häufig Feuchtigkeit,
die z. B. bei Holzfenstern zur Fäulnisbildung führen kann.
Während bei Holzfenstern meist alte Anstriche zu bemängeln
sind, zeigen Kunststofffenster ganz andere Probleme. Sie
werden im Laufe der Jahre häufig stumpf und vergilben.
Beim Einbau neuer Fenster müsste darauf geachtet werden,
dass sie möglichst luftdicht montiert und korrekt in der
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| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
bestehenden Laibung verankert werden. Oft kommt es nach
dem Einbau bei nicht ausreichender Raumlüftung zur
Bildung von Kondensat. In den meisten Fällen können in
die Laibung geklebte, harte Wärmedämmmaterialien, wie
beispielsweise Calcium-Silikatplatten, Abhilfe schaffen.
Werden alte Fenster durch neue ausgetauscht, können
diese in ihrer Form, Farbe und Gestaltung an den Bestand
angeglichen werden. Manche Bauherren wünschen sich
den Erhalt der ursprünglichen Fenster, vor allem aus
denkmalpflegerischen Erwägungen, und entscheiden sich
für eine Überarbeitung oder Restaurierung. Dann kann es
sinnvoll sein, eine neue dünne Wärmeschutzverglasung in
die bestehenden Flügel einzubauen. Möglich ist auch, ein
weiteres, energetisch wirksames Fenster als Kastenfenster
auf der Innenseite der Laibung zu ergänzen.
Innenwände
Innenwände eines Hauses haben mitunter eine tragende
Funktion und dürfen nicht ohne weiteres eingerissen werden.
Nicht tragende Innenwände fungieren als Raumteiler und
lassen sich bei Bedarf entfernen. Bei der Bestandsuntersuchung werden der Aufbau der Innenwände und ihr
Anschluss an angrenzende Bauteile wie Sohlplatten,
Decken, Außenwände und andere Innenwände erfasst.
Die häufigsten Schäden bei Innenwänden entstehen durch
aufsteigende Feuchtigkeit. Deshalb werden zunächst die
Oberflächen und Feuchtzustände der Wände geprüft und
dann die Verkleidungen und das Brandverhalten der
Materialien eingeschätzt.
Schäden an Innenwänden können außerdem das Resultat
von tragkonstruktiven Veränderungen sein. Bei der Sanierung sollte darauf geachtet werden, ob sich eventuelle tragkonstruktive Bedingungen, die beispielsweise zu Rissen in
den Innenwänden geführt haben, noch entwickeln, oder ob
sie ein neues stabiles Gleichgewicht gefunden haben.
Wenn sich eine stabile Situation eingestellt hat, können die
Risse mit einem entsprechenden Verfahren saniert werden.
Bei neu zu erstellenden, nicht tragenden Innenwänden
werden aus statischen Gründen oft Leichtbauwände oder
aus leichten Steinen gemauerte Wände gezogen.
Treppen
Bei Treppen ist der Blick auf die Konstruktion zu richten.
Wie sind die oberen und unteren Auflagepunkte beschaffen,
wie die Materialien, Oberflächen, Setz- und Trittstufen,
Beläge, Wangen, Bekleidungen von der Unterseite, Geländer
und Handläufe? Liegt bei der Holztreppe vielleicht Schädlingsbefall vor? Häufig sind Treppen durch den Gebrauch
über die Jahre nicht nur durchgetreten und die Oberflächen
abgenutzt, sondern zusammen mit den Geländern und
Handläufen instabil geworden. Die Läufe von Betontreppen
sind in der Regel weniger anfällig als die Läufe von Holztreppen. Die Sanierung einer bestehenden Holztreppe
|
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braucht meist mehr Zeit und ist entsprechend kostenintensiv. Zuerst muss die nötige Stabilität einer Treppe
hergestellt werden. Bei Holzschädlingen wären anerkannte
Verfahren des Holzschutzes anzuwenden. Das Knarren
alter Stufen lässt sich am einfachsten durch einen weich
aufgelegten Trittbelag oder durch eine Neuvernagelung
verhindern.
Fußböden
Fußböden bestehen selten aus einer einheitlichen Schicht
und Konstruktion oder stammen gar aus einer Zeit. In der
Bestandsaufnahme sollte festgestellt werden, aus welchen
Materialien die Fußbodenschichten bestehen und in
welchen Dicken sie ausgeführt wurden. Meistens finden
sich in älteren Wohnräumen Holzdielenfußböden. Weitere
Bodenbeläge sind z. B. Naturstein, Fliesen, Mosaik, Parkett,
Linoleum, Estrich und Teppich. Fußböden sind Bereiche,
die stark beansprucht werden. Dielen sind über die Jahre
ausgetreten, Fliesen- oder Natursteinplattenbeläge und
Estriche können gerissen oder ebenfalls ausgetreten sein.
Besonders in Küchen und Bädern machen sich Schäden
durch Feuchtigkeit bemerkbar.
Die meisten Bauherren wünschen sich ebene Böden sowie
einen guten Trittschallschutz und lassen zuerst den Fußboden ausgleichen. Wenn der ursprüngliche Fußboden
nicht wiederhergestellt werden kann oder soll, kommen in
der Regel Ausgleichsspachtelungen, Trockenunterböden
oder Estriche, ggf. auf einer Trittschalltrennlage, zur Ausführung, um darauf einen neuen Bodenbelag montieren
zu können. Liebhaber ursprünglicher Fußbodenfassungen
und alter Dielen müssen hingegen schiefe Böden und
einen schlechten Schallschutz akzeptieren, wenn sie den
Charme des Alten erhalten möchten.
Decken
Die Bestandsaufnahme muss beispielsweise die Decken
eines Gebäudes erfassen. Wo befinden sich Holzbalkendecken und wo massive Decken, wie steht es um das Tragverhalten und insbesondere die sogenannte Deckenspannrichtung? Der Zustand an den Auflagerpunkten, die
schallschutzrelevanten Eigenschaften sowie die Wärmedämmeigenschaften sind fachkundig zu betrachten.
Holzbalkendecken können von Ungeziefer und Schimmelpilzen befallen sein. Insbesondere die in der Außenwand
aufliegenden Balkenköpfe sind oft durch erhöhte Feuchtigkeit gefährdet und unter Umständen in ihrer Tragfähigkeit
beeinträchtigt. Leckagen der Heizungs- und Sanitärinstallationen oder undichte Nassbereiche verursachen
häufig langfristige Schäden an Deckenbalken. Bei Massivdecken können sich Korrosionsschäden an den Stahlträgern
in Kellergeschossen finden. Die Sanierung beschädigter
Geschossdeckenbalken kann durch das im Fachjargon
genannte „Anlaschen“ von Holzbohlen, aber ebenso
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| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
durch den Einbau von verstärkenden Stahlbauteilen, den
Einbau von Wechseln oder durch die Reparatur mit Kunstharzprothesen erfolgen.
Trittschalldämmmaßnahmen und zusätzliche Unterdecken
helfen, die Übertragung von Geräuschen zu minimieren.
Meist bietet sich bei Dachbodendecken eine Wärmedämmung zwischen den Deckenbalken oder auf der vorhandenen Holzbalkenlage an. Kellerdecken lassen sich
dagegen von unten durch eine neu zu montierende
Unterdecke dämmen. Mitunter ist es auch möglich, Hohlräume zwischen den Balken von Holzbalkendecken mit
eingeblasenem Dämmmaterial zu füllen.
Dachwerke können unterschiedliche Konstruktionsweisen
haben, z. B. als Pfetten- oder Sparrendächer ausgebildet
sein. Der Fachmann hilft zu erkennen, was statisch tragend
und aussteifend ist; gerade dann, wenn die Möglichkeit
eines Ausbaus erwogen wird. Der Zustand der Hölzer ist
zu untersuchen: Sind sie von tierischen oder pflanzlichen
Schädlingen befallen? Kann eine Behandlung durchgeführt
werden oder sind Teile auszutauschen? Neue Gauben
oder Dachflächenfenster bringen Licht in den Dachraum
und vielleicht interessante Ausblicke.
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 6.1 | Gebäudeheizung und Trinkwassererwärmung
Infoblatt Nr. 6.3 | Elektrotechnik
Dächer
Ein Dach muss von innen und von außen begutachtet
werden, um Aussagen über Oberfläche, Aufbau des Daches,
Dacheindeckung, Dachrinnen, Fallrohre, Attiken, Traufen,
Firstpunkte, Dachaustiege und sonstige Sonderbauteile
treffen zu können. Dächer sind durch Wind und Wetter
stark beansprucht. Undichte Dacheindeckungen, nicht
fachmännisch ausgeführte Dachausbauten und fehlerhafte
Anschlusspunkte können bei geneigten Dächern zu
Schimmelbildung an den Holzbauteilen führen. Flachdächer
sind häufig durch Feuchtigkeit beschädigt, was im Hausinneren sichtbar wird, sobald die Nässe ins Dach eingedrungen ist und sich im Mauerwerk verteilt hat. Die
Verbesserung der Wärmedämmung von geneigten Dächern
kann prinzipiell durch die Dämmung oberhalb des Sparrens,
zwischen den Sparren oder unterhalb des Sparrens
erfolgen. Beim nachträglichen Ausbau von Dachräumen
sollte auf eine genaue Ausführung der Luftdichtigkeit
geachtet werden.
Haustechnik und Installationen
Für die Dokumentation der diversen Installationen in einem
Gebäude wie Gas- und Heizleitungen, Heizflächen (Heizkörper), Heizungszentrale sowie Warm-, Kalt- und Abwasser
empfiehlt es sich, entsprechende Installationspläne anzulegen. Für Elektroinstallationen gilt dies meist nur für die
Verteilung und die Position der Schalter, Steckdosen und
Auslässe, da eine Bestandsaufnahme der Leitungsverteilung in der Regel zu aufwendig und für die Sanierung
|
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nur von untergeordneter Bedeutung ist. Installationen
entsprechen vielfach nicht mehr den heutigen Sicherheitsund Komfortstandards. Es macht Sinn, bei der Planung neuer
Installationen die notwendigen Leitungen in gemeinsamen
Installationssträngen zusammenzufassen. Veranlassen
Sie bei Ihrer Sanierung, dass die „installationsintensiven“
Einheiten wie Küche, Bad und WC möglichst dicht beieinander geplant werden.
Bäder und Leitungen
Hier geht es um den Zustand der Warm- und Kaltwasserinstallationsleitungen der Sanitärobjekte, wie Duschtassen
oder Badewannen, Armaturen, Abwasserleitungen, Grundleitungen und Bodeneinläufe, Pumpensümpfe, Abwasserhebeanlagen und Regenwassernutzung. Die Warmwasserbereitung kann elektrisch oder durch die Heizung erfolgen
und wird durch die geplante Energieversorgung mitbestimmt.
Oft werden Objekte und Armaturen aus ästhetischen Gründen
ausgetauscht, was zu umfangreichen Neuinstallationen in
Bädern und Küchen führt. Häufig sind zudem zu wenige
Bäder im Haus vorhanden oder aber die vorhandenen Bäder
nicht genügend ausgestattet.
Bei offensichtlichen Beschädigungen der Abflussleitungen
im Erdreich besteht der größte Anteil des Sanierungsaufwandes darin, die Grundleitungen freizulegen. Anschließend ist es ratsam, die Leitungen komplett gegen ein aktuell
dem Stand der Technik entsprechendes System an Grundleitungsrohren auszutauschen. Im Zuge der Sanierungsplanung müsste abgewogen werden, inwieweit eine Nutzung
von Regenwasser möglich und sinnvoll ist.
Elektrik
Bei den Elektroinstallationen sollten die folgenden Elemente
betrachtet und bewertet werden: Haupt- und Unterverteilung
mit ihren Bestandteilen, wie beispielsweise FI-Schaltern,
Geräte-, Steckdosen- und Drehstrom-Stromkreisen, Zähler
und Anschlussleitungen, Elektroleitungen, Schalter und
Steckdosen, Klingelanlagen, TV-Leitungen und Dosen, TVEmpfangsgeräte wie Antennen, SAT-Anlagen oder Kabelanschlüsse und Fernmeldeanlage mit ihrer Verteilung im
Gebäude und der Anzahl der Dosen. Weitere Elektroinstallationen wie Netzwerkeinrichtungen und Photovoltaikanlagen
müssen ggf. aufgenommen und eingeschätzt werden.
Bestehende Elektroinstallationen entsprechen sehr häufig
nicht den heutigen Anforderungen an Ausstattung und
Sicherheit. Die Sicherungssysteme sind meist veraltet und
nur noch bedingt funktionsfähig. Gerade bei Wohnräumen
und Küchen sind die alten Leitungen nicht ausreichend
dimensioniert oder nicht fachgerecht verteilt. Hier lauern
erhebliche Brandgefahren!
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| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Selbst bei Elektroinstallationen, die nach der ersten Einschätzung intakt sind, können scheinbar kleinere Änderungswünsche zu einer kompletten Neuinstallation führen. In
der Regel sparen Sie bei einer Neuinstallation Kosten,
denn eine Bestandsaufnahme und Analyse des bestehenden
Systems mit anschließenden Reparatur- und Ergänzungsmaßnahmen ist oft aufwendiger. Zudem erlischt bei
Änderungen der bestehenden Elektroinstallation in der
Regel der Bestandsschutz und in der Folge die derzeit
geltenden Sicherheits- und Brandschutzanforderungen.
Hausanschlüsse
Die Hausanschlüsse für Trinkwasser, Strom, Fernmeldetechnik, Abwasser und ggf. Regenwasser und Gas wären
noch einmal separat zu betrachten. Oft sind die Leitungen
und Übergabestellen für Wasser, Gas und Strom älter als
die entsprechende Verteilung im Haus und heute nicht
mehr zulässig, wie beispielsweise Trinkwasserleitungen
aus Blei. Feuchtigkeit ist eine der Hauptursachen für
Schäden an Rohrdurchführungen. Ähnliches gilt für den
Anschluss der Abwasser- und Regenwasserleitungen an
das öffentliche Kanalnetz.
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 5.4 | Schallschutz
Infoblatt Nr. 8.4 | Verbesserung des Schallschutzes von Wohngebäuden im Bestand
Bei der Sanierung der Hausanschlüsse sollten Sie die
entsprechenden Vertreter der zuständigen Versorgungsunternehmen ansprechen, um die Tauglichkeit der Hausanschlüsse einschätzen zu lassen. Bei den oft sehr umfassenden Sanierungen der Installationen bietet es sich
an, die Hausanschlüsse dem derzeitigen Stand der Technik
anzupassen. Viele lokale Versorger bieten kombinierte
Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom an, die nach
der Sanierung gemeinsam durch nur ein Element in das
Haus geführt werden können.
Akustik
Der angestrebte Standard an die akustischen Qualitäten
Ihres Hauses müsste von Beginn an in die Planungen eingebunden sein. Oft ist es im Bestand sehr schwierig,
durch Umbauten einen Schallschutzstandard zu erfüllen,
der bei Neubauten üblich ist. Wenn Sie einen hohen
Anspruch an den Schallschutz stellen, kann aber immer
eine Lösung gefunden werden, solange der Denkmalschutz dem nicht entgegensteht. Je nach Qualität des
Bestandes können dafür starke Eingriffe in die Bausubstanz notwendig werden. Gerade beim Schallschutz hängt
es davon ab, welche Qualitäten das Haus bereits besitzt
und wie empfindlich die Bewohner auf Geräusche reagieren.
Besonders wichtige Punkte bei der Überprüfung der
derzeitigen Qualitäten sind Innenwände, Decken und
Installationen, da sie die Hauptfaktoren zur Übertragung
von Schall bilden.
Um die akustischen Qualitäten von Innenwänden zu erhöhen,
gibt es zwei verschiedene Methoden, die je nach Bestand
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abgewogen werden müssen. So können leichte, akustisch
wirksame Bauteile an der Innenwand aufgehängt oder
schwere schallschutzverbessernde Elemente vor die
Innenwand gestellt werden.
Zur Verbesserung der Trittschalleigenschaften der Decke
stehen diverse Optionen mit unterschiedlichen Effekten
zur Verfügung. Es kann ein weich federnder Gehbelag aufgebracht werden oder aber das Eigengewicht der Decke
wird erhöht. Eine weitere denkbare Maßnahme wäre das
Einziehen einer neuen Unterdecke, was sich besonders
bei hohen Räumen anbietet. Außerdem bietet diese
Lösung den Vorteil, dass sämtliche Leitungen dahinter
versteckt werden können. Selbstverständlich sind Kombinationen dieser Maßnahmen denkbar. Bei Installationen
wie Kabeln und Leitungen ist es wichtig, sie von den Bauteilen zu entkoppeln. Das bedeutet, dass beispielsweise
ein Heizungsrohr nicht direkt an der Wand liegt, da so
Geräusche übertragen werden, sondern die Rohre abgesetzt von der Wand verlaufen. Da bei größeren Umbaumaßnahmen in der Regel ohnehin neue Elektro-, Heizungsund Sanitärinstallationen verlegt werden, kann der Standard
ohne größeren zusätzlichen Aufwand an die heutige
akustische Qualität von Neubauten angeglichen werden.
Statik
Werden bei der bauteilgebundenen Bestandsaufnahme
alle Bauelemente für sich geprüft, gibt es Bereiche, die
ganzheitlich betrachtet werden müssen. Dazu gehören die
Statik und die energetische Situation eines Hauses.
Zur Beurteilung der vorhandenen Statik müssen alle für
die Tragfähigkeit relevanten Teile fachmännisch geprüft
und die Eigenschaften der Bauteile, gemessen an ihren
statischen Aufgaben, untersucht werden. Die Lasten, die
durch die Bauteile abgetragen werden müssen, lassen
sich am besten nachvollziehen, indem man sie von oben
nach unten, d. h. vom Dach in den Keller verfolgt. Dabei
werden neben den tragenden Bauteilen und deren Konstruktionen vor allem auffällige Überlastungserscheinungen
wie Risse, Abplatzungen, Setzungen und auffällige
Schwächungen wie ein mit Pilz befallener Dachstuhl
begutachtet und eingeschätzt. Wichtig ist, inwieweit die
ursprüngliche Lastabtragung bereits durch Umbauten
verändert worden ist. Wurde im Laufe der Zeit eine Schiefereindeckung gegen Betonpfannen ausgetauscht, kann das
höhere Gewicht der Dacheindeckung zu einer Überlastung
der Statik führen. Sie müssen bedenken, dass vorgefundene
funktionierende Tragsysteme oft nicht den heutigen
Anforderungen gerecht werden.
Es muss also nicht nur eine für den Bestand funktionierende
Statik hergestellt werden, sondern eine, die die zukünftige
Nutzung des Gebäudes berücksichtigt. Beispielsweise kann
104
| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
der Wunsch nach einem Wasserbett bedeuten, dass Sie
die Tragfähigkeit des Bodens verstärken müssen. Eine
Verbesserung der Tragfähigkeit lässt sich durch drei Verfahren herstellen: durch die Verstärkung der Konstruktion,
durch die Entlastung der Konstruktion oder durch die Aufwertung des Materials.
5.3
Energetische Bestandsaufnahme
Für Neubauten gilt schon lange die Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie bietet rechnerisch die Möglichkeit einer
ganzheitlichen Betrachtung von Gebäudehülle und Anlagentechnik durch die zusätzliche Berechnung des Jahres-Heizenergiebedarfs und des Jahres-Primärenergiebedarfs. In der
Verordnung ist festgesetzt, wie viel Energie ein Gebäude,
abhängig von Größe und Volumen, an Energie pro Jahr
maximal abgeben und verbrauchen darf. Die EnEV gilt nicht
nur für Neubauten, sondern greift auch dann, wenn Sie
bei Ihrem Altbau größere Veränderungen an der Gebäudehülle vornehmen. Durch eine verbesserte Wärmedämmung
und eine höhere Dichtigkeit des Gebäudes lässt sich teure
Heizenergie einsparen. Wohnhäuser beanspruchen in
Deutschland immerhin 30 Prozent der Gesamtenergie, die
in Gebäuden verbraucht wird. Im Wesentlichen wird die
Heizungsenergie nach wie vor aus fossilen Brennstoffen
gewonnen. Guter Wärmeschutz und eine moderne Heizung
bedeuten nicht nur Entlastung für die Haushaltskasse,
sondern ebenso für das Klima. Außerdem steigern Sie
durch diese Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie.
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter unter
www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 5.1 | Energieeinsparverordnung
Infoblatt Nr. 5.2 | Energieausweise und Kennwerte
Infoblatt Nr. 5.3 | Wärmeschutz und Behaglichkeit
Infoblatt Nr. 8.2 | Energetische Bewertung und Modernisierung
Forschungsbericht | Nachhaltiges Bauen für Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Wärmeschutz wird unterschieden in den sommerlichen
und den winterlichen Wärmeschutz. Bei einer energetischen
Betrachtung des Gebäudes müssen beide berücksichtigt
werden, um den Energiebedarf des Hauses über das ganze
Jahr ermitteln und optimieren zu können. Die Erfassung der
Daten sollte so durchgeführt werden, dass die Bewertungskriterien der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt werden.
Bei einer energetischen Bestandsaufnahme nach EnEV
werden vor allem die Gebäudehülle sowie die Anlagen der
Heizung, der Lüftung und der Warmwasserbereitung
betrachtet. Alle Flächen und Geometrien der Räume und
Dachformen werden erfasst und die Bauteile und Installationen im Einzelnen energetisch unter die Lupe genommen.
Neben diesen Betrachtungen ist es sinnvoll, bauliche
Besonderheiten und die Nutzung von Keller und Dachgeschoss zu beschreiben. Nun folgt eine Auswertung der
gesammelten Daten. Sprechen Sie zur Erfassung und zur
Bearbeitung des komplexen Berechnungsvorgangs einen
zertifizierten Energieberater an. Viele Architekten, Innenarchitekten, Ingenieure und Handwerker haben sich bereits
zum Energieberater ausbilden lassen.
Die Auswertung der Daten kann nach zwei Methoden
erfolgen: dem vereinfachten Verfahren (Heizperiodenbilanz-
|
105
verfahren) und dem ausführlichen Verfahren (Monatsbilanzverfahren). Sie unterscheiden sich grundsätzlich in der
Ausführlichkeit ihrer Berechnung. Beim Kurzverfahren
werden die geometrischen Daten der Bauteile nach einem
vereinfachten Verfahren erfasst und zur Berechnung notwendige bauphysikalische Daten aus Tabellen ergänzt.
Diese Tabellenwerte treffen generelle Aussagen über den
energetischen Zustand beispielsweise bestimmter Wandaufbauten. Das Kurzverfahren kann erste Hinweise auf
den Zustand des Gebäudes geben und Entscheidungshilfe
zum Kauf sein. Wird das ausführliche Verfahren angewandt, werden die exakten geometrischen Daten des
Gebäudes ermittelt und die bauphysikalischen Kerndaten
nicht aus Tabellen entnommen, sondern die durch die
Bestandsaufnahme festgestellten Daten verwendet. Beim
ausführlichen Verfahren erhalten Sie exakte Daten zu
Ihrem Gebäude und direkte Handlungsempfehlungen, was
mit welchem Aufwand zu tun ist, um einen besseren Energiestandard zu erreichen. Dabei können Sie auch klären, ob
sich Ihr Haus zu einem Passivhaus umbauen lässt.
Mit dem Wissen, an welchen Stellen ein Gebäude, wodurch
und in welchem Maße Energie verliert, können optimierte
energetische Sanierungsmaßnahmen entwickelt werden.
Betrachten Sie im Zuge der Untersuchung die letzten Heizkostenabrechnungen, denn diese können Ihnen im Verhältnis
zu den Wetterbedingungen während der Heizperiode einen
Anhaltspunkt für die Energieeffizienz des Gebäudes geben.
Heizungsanlage
Wenn Sie Energie sparen wollen, ist eine gute Heizungsanlage unumgänglich. Deshalb gebührt ihr bei der Feststellung der derzeitigen Standards besondere Aufmerksamkeit.
Hierbei ist festzustellen, welche Heizungsart derzeit in
Betrieb ist: eine Einzelfeuerstätte oder eine Heizungszentrale mit Brenner, Heizkessel und ggf. Warmwasserspeicher. Außerdem sind das Baujahr und die Energiequelle
festzustellen sowie zu klären, ob es Ausdehnungsgefäße
gibt und ein Brennstofflager vorhanden ist. Es wird untersucht, ob die Leitungen auf der Wand oder in der Wand
verlaufen, sie bereits gedämmt sind und ob sie Geräusche
verursachen. Sind alle Erkenntnisse gesammelt, werden
der Verlauf der Leitungen und die dazugehörigen Heizflächen geklärt. Die Heizflächen werden raumweise ermittelt
und beinhalten die Art des Heizkörpers, das Material, die
Größe und den Zustand.
Oftmals führen nicht vorhandene oder defekte Leitungen,
veraltete Heizungszentralen oder Abgassysteme und nicht
vorhandene oder ungenügend dimensionierte Warmwasserspeicher zu hohen Energieverlusten. Der gehobene Anspruch
an die Leistungsfähigkeit und den Wirkungsgrad von Heizungen und Heizkörpern begründt in den meisten Fällen
den Austausch der Heizungsanlagen. Nachbesserungen
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| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
an veralteten Heizungsanlagen sind in der Regel nur indirekt,
beispielsweise an der Abgasanlage, möglich. Schadhafte
Heizleitungen müssten ausgetauscht, nicht isolierte Leitungen wärmegedämmt werden. Planen Sie, die Heizkörper
gegen neue, mit regelbaren Thermostaten versehene
Elemente auszutauschen, zieht das in den meisten Fällen
einen Austausch der Leitungen nach sich.
Schornstein
Im Zuge eines Heizungsumbaus muss auch der Schornstein überprüft werden. Vor Baubeginn erläutert der Schornsteinfeger, ob der Querschnitt für die gewünschte Kesselart ausreichend ist. Bei den niedrigen Abgastemperaturen
heutiger Heizungen müssen die Schornsteine mit innen
liegenden Edelstahl- oder Formziegelrohren ausgekleidet
werden, damit sie nicht versotten. Die Erwärmung des
Brauchwassers sollte in die Modernisierung mit einbezogen
werden. Interessant ist dabei die Tatsache, dass zusätzliche
Wärmegewinne für die Heizungstechnik aus sekundären
Energiequellen, beispielsweise durch eine solarthermische
Anlage oder Wärmepumpen-Erdwärme Ihr Heizsystem
ergänzen können.
Gesamtenergieeffizienz
Grundsätzlich unterliegt der Gebäudebestand immer dann
der Energieeinsparverordnung, wenn zum Bestand beheizbare Räume an- oder eingebaut werden. In der Verordnung
werden auch die Möglichkeiten einer Ausnahme genannt,
z. B. für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte
Bausubstanz. Forderungen der energetischen Sanierung
dienen oft nicht nur der Optimierung des Energieverbrauchs
des Gebäudes, sondern helfen in der Regel, durch funktionsfähige Wandaufbauten oder Minimierung von Wärmebrücken Bauschäden zu vermeiden.
Info
|
Siehe dazu die Informationsblätter
unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 6.2 |
Wohnungslüftung
Infoblatt Nr. 3.2 |
Bauen im Lebenszyklus
Eine Optimierung der Gesamtenergieeffizienz lässt sich
zusammenfassend häufig durch eine Kombination der
folgenden Maßnahmen erreichen: Herstellung einer
möglichst lückenlosen Dämmung der gesamten Gebäudehülle durch die Verbesserung der energetischen Eigenschaften der Bauteile, wie beispielsweise der Fenster, der
Außentüren, der Außenwände, der Kellerdecken, der obersten Geschossdecken und der Dächer, Erneuerung der
Heizungsanlage, Nutzung von regenerativen Energiequellen,
Abdichtung von Fugen und eventuell durch die Integration
einer kontrollierten Lüftungsanlage.
Lüftung
Ein typisches Problem, das nach dem Austausch von Fensterelementen in Altbauten häufig auftritt, ist die Feststellung
von Schimmelflecken an Fensterlaibungen und -stürzen
sowie an Raumecken der Außenwände im Deckenbereich.
Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Fenster dichter,
also besser sind als die alten. Die alten Fenster haben durch
|
107
ihre relative Undichtigkeit für eine „unkontrollierte“
natürliche Lüftung des Raumes und damit Abführung der
Luftfeuchtigkeit gesorgt, aber auch zu einem erhöhten
Wärmeverlust und zu Zugerscheinungen geführt. Dies wird
bei den neuen Fenstern unterbunden, sodass die Räume
regelmäßig durch Öffnen der Fenster gelüftet werden
müssen. Wird dies vernachlässigt und ist zudem der Altbau
gar nicht oder unzureichend wärmegedämmt, kondensiert
die Raumluftfeuchtigkeit an kalten Stellen und bildet den
Nährboden für Schimmelpilze. Wird der Altbau wärmegedämmt, kann dies größtenteils ausgeschlossen werden,
sofern nicht anderweitig hohe Luftfeuchtigkeit hervorgerufen wird.
Bei der Bestandsaufnahme wäre zu dokumentieren, wo
und in welchem Umfang im oder am Haus Feuchtigkeit vorhanden ist. In diesem Zuge wird ferner ermittelt, welche
Auswirkung diese auf das Gebäude hat, ob beispielsweise
Schimmel oder Salzausblühungen zu erkennen sind. Neben
der augenscheinlichen und messbaren Feuchtigkeit sollte
bei der Bestandsaufnahme auch überlegt werden, an
welchen nicht sichtbaren Stellen unter Umständen Feuchteschäden vorhanden sein könnten. Bei der Untersuchung
der Feuchtigkeit im Haus sind unbedingt die Witterungsbedingungen zu bedenken. So können eine steigende Luftfeuchtigkeit oder hohe Temperaturen, Schnee, Regen oder
eine direkte Sonneneinstrahlung dazu führen, dass feuchte
Stellen nicht immer gleich sichtbar sind.
Einige der häufigsten Ursachen für feuchte Wände sind
fehlerhafte Konstruktionen, Leckagen, zu hohe Regenbeanspruchung, aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Erdreich
und Kondensation. Wichtig ist deshalb, die Bestandsaufnahme und die Sanierungsmaßnahmen als Einheit zu
betrachten und die bauphysikalischen Zusammenhänge
zu erkennen und zu berücksichtigen.
5.4
Gesundes Material
Während statische Systeme von Gebäuden anhand von
Bauunterlagen nachvollziehbar sind, ist besonders die ökologische und gesundheitliche Verträglichkeit von Baumaterialien nicht immer einfach zu prüfen. Einige Baustoffe
und Oberflächenmaterialien mit technisch hervorragenden
Eigenschaften sind in ihrer gesundheitlichen Verträglichkeit
kritisch zu betrachten. Weichmacher in Kunststoffen,
Dichtungsmaterialien und PVC-Belägen können für Ihre
Gesundheit von Nachteil sein. Hinzu kommen in zahlreichen
Wohnungen die vielfältigen Materialien der Einrichtungsgegenstände und vor allem elektrische Geräte, die teilweise
Flammschutzmittel in ihre Umgebung ausgasen. Hier kann
sich der Anspruch an eine größtmögliche Gebäudedichtigkeit rächen. Zwar steht diese für eine hohe Energieeffizienz,
doch verhindert sie ein Weglüften der Schadstoffe. Obwohl
die Industrie ständig an der Verbesserung der Produkt-
108
| Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
Wie erfahre ich, was alles saniert werden muss?
eigenschaften feilt, lassen sich ideale raumklimatische
Bedingungen nicht ausschließlich durch manuelles Lüften
schaffen. Deshalb sollte zu jeder Planung ein durchdachtes
Lüftungskonzept in Verbindung mit schadstofffreien,
wohngesunden Bau- und Werkstoffen gehören. Die beste
Möglichkeit für eine effektive Lüftung ist der Einsatz einer
Lüftungsanlage.
Für die neu einzubauenden Materialien ist die Gesundheitsverträglichkeit durch entsprechende Nachweise oft
nachzuvollziehen. Schwieriger ist es bei den bereits im
Bestand verbauten Baustoffen. Manche der Bestandsgebäude haben bereits einen Eigentümer- und Nutzungswechsel hinter sich, und nicht immer ist dem Käufer klar und
bewusst, welche Materialien sich im Bau befinden. Bis spät
in die 80er Jahre wurden vermehrt bauchemische Produkte
wie Holzschutzmittel, Asbest und Parkettkleber eingesetzt,
die heute als allergie-, reiz- und krebsauslösend bekannt
sind und vermieden werden müssen. Altlasten, die sich
gesundheitsschädigend auswirken, sind aber nicht der
Regelfall! Besonders Allergiker müssen ein Auge auf die
verwendeten Materialien haben. Im Zweifelsfall kann eine
Laboruntersuchung oder ein Gutachten Sicherheit geben
und könnte bei einem negativen Befund gleich als Basis
der einzuleitenden Sanierungsmaßnahmen genutzt werden.
5.5
Übung
13 | Welche Pflanzen und Bäume sollen in
Ihrem Garten stehen? Über die Auswahl der Pflanzen prägen Sie das
Ambiente Ihres Gartens. Bambus und
klare Formen der Beete beispielsweise
lassen den Garten asiatisch wirken,
«
Der Garten wurde völlig neu geordnet.
eine Auswahl südlicher Pflanzen eher
Es entstanden neue Bereiche wie ein
mediterran. Besuchen Sie botanische
Sitzplatz und ein Wasserspiel, der
Gärten oder machen Sie einen Spazier-
Verlauf des Weges wurde verändert,
gang im Park oder im Wald, um sich
neue Materialien verwendet, die einen
einen Überblick zu verschaffen. Machen
stärkeren Bezug zum Haus herstellen.
Sie Fotos von Ihren Lieblingsblumen
Durch ein abgestimmtes Pflanzkonzept
oder sammeln Sie Blätter von Bäumen,
entstanden Beete, die dauerhaft sind
die Ihnen besonders gefallen. So stellen
und deren Pflanzen durch die Blüten-
Sie eine Auswahl an Pflanzen zu-
farben und Blattformen das ganze
sammen, die Sie mit einem Land-
Jahr über die Blicke auf sich ziehen.
schaftsarchitekten für Ihren Garten
entsprechend sortieren, anordnen und
Petra Urban
auswählen können.
Landschaftsarchitektin
«
Gartengestaltung
Entscheiden Sie sich für ein Haus im Bestand, so erhalten
Sie häufig – sofern die Parzellen nicht neu zugeschnitten
werden – ein wesentlich größeres Grundstück, als es heute
in den Neubaugebieten ausgewiesen wird. Viele Menschen
träumen von einem schönen, alten Garten: große Bäume,
Vogelgezwitscher, Blütenwiesen. Doch in der Realität sieht
das oft anders aus. Gärten erfüllen mitunter lediglich
Ansprüche an Sichtschutz und Pflegeleichtigkeit. In jedem
Fall lohnt es sich, einen vorhandenen Garten näher zu
betrachten, ihn zu bewerten und zu überlegen, ob er das
gewünschte Potenzial bietet. Machen Sie sich Gedanken,
wie Sie den Garten nutzen möchten. Soll er Rückzugsort,
Spielfläche für die Kinder oder Nutzgarten sein. Unter
Umständen kann eine Kaufentscheidung für das gesamte
Objekt von dieser Prüfung abhängen.
Zunächst wäre der Boden zu prüfen. Wurde die Fläche früher
einmal nicht als Garten, sondern beispielsweise als Tankstelle genutzt? In diesem Fall wären sogenannte Altlasten,
also Schadstoffe im Boden, zu befürchten. Das beschränkt
sich jedoch auf Einzelfälle. Bei Zweifeln hilft eine Schadstoffanalyse. Bei Neubauten kann die Grundstückseinteilung so
vorgenommen werden, dass sich Haus und Garten ergänzen.
Bauen Sie im Bestand, liegen die Gartenform und die Beziehung zum Haus fest. Zuschnitt und Ausrichtung des Gartens
sind wichtige Kriterien für die Auswahl des Wohnhauses,
insbesondere wenn Sie einen Anbau oder eine Aufstockung
|
109
andenken. Dabei geht es nicht nur um gestalterische Überlegungen, wie z. B. schöne Sichtbezüge von innen nach
außen herzustellen, sondern ebenso um praktische und
technische Fragen, die die Planung und den Bauablauf
Ihres Bauvorhabens betreffen. Sie sollten sich früh über die
prinzipielle Herangehensweise klar werden: Ist der vorhandene Garten so zu verändern, dass er Ihren Ansprüchen
genügt oder wäre es besser, das Vorhandene abzuräumen
und grundlegend neu anzufangen. Ist eine Entscheidung
gefallen, kann die Umgestaltung beginnen. Bevor man
aber mit dem Spaten loslegt oder eine Firma beauftragt,
empfiehlt es sich, alle erreichbaren Informationen zu sammeln und einen genauen Plan zu erstellen. Oft gibt es in
den alten Unterlagen zum Haus auch Dokumente zum
Garten, vielleicht sogar noch alte Pläne.
Pflanzenbestand
Alte Gärten können grüne Schätze enthalten, die auf den
ersten Blick kaum zu erkennen sind. Neben großen, alten
Parkbäumen sind das z. B. seltene, langsam wachsende
Solitärgehölze oder Stauden. In solchen Fällen wird Expertenrat benötigt, der hilft, die richtigen Entscheidungen
über Erhalt oder Entfernung zu fällen. Zudem wäre der
Boden zu prüfen. Je nach Region, Pflege und Bewuchs ist
er sehr unterschiedlich zusammengesetzt. Beispielsweise
verrotten unter Hasel, Esche oder Erle die Blätter schnell,
während Eichenlaub nur schwer vergänglich ist und sich
unter Nadelbäumen oft eine dicke Schicht sogenannten
Rohhumus bildet, in dem fast nichts mehr wächst. Die
Bodenqualität kann ein Landschaftsarchitekt oft schon an
der Art der Wildkräuter und an einer Fingerprobe erkennen.
Je nachdem, ob der bestehende Garten genutzt werden
soll oder nicht, kann es sinnvoll sein, den Pflanzenbestand als Kernstück der Bestandsaufnahme aufzunehmen,
d. h. zu kartieren. Hier kommt es nur direkt im Bereich von
geplanten Änderungen, z. B. bei einer vorgesehenen
Terrasse, auf Genauigkeit an. Wichtig ist auch der Stammumfang der einzelnen Gehölze. Dürfen die alten Bäume einfach gefällt werden oder benötigen Sie eine Genehmigung?
Erkundigen Sie sich im Zweifelsfall bei Ihrer zuständigen
Gemeinde oder unteren Naturschutzbehörde. Gerade
große Bäume, ihre Standorte, Höhen und Kronendurchmesser sind für Ihre Entscheidung bei Umbau, Anbau und
Sanierung des Wohnhauses mit entscheidend. Oft überschatten Bäume Teile des Gebäudes, was entsprechend
der Lage von Vor- oder Nachteil für die Fassade, für etwaige
Dämmmaßnahmen sein kann. Insgesamt ist eine ausgewogene, gründliche und einfallsreiche Planung die Grundlage für die künftige Gartengestaltung. Mit einer guten
Planung im Vorfeld von Gestaltungsmaßnahmen können
die Stärken einer vorhandenen Anlage genutzt und die
Schwächen beseitigt werden.
110
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
|
111
6
Wie läuft der Bau ab?
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
Skizzen und Entwurf
Baugenehmigung und Ausführungsplanung
Ausschreibung
Abnahme
Von der Suche bis zum Einzug –
Ein Bauherrentagebuch
113
113
113
113
115
Ist das Haus gefunden und der Entschluss gefasst, es
umzubauen, ist der Bauprozess vom Ablauf her grundsätzlich immer der gleiche. Wenn Sie Grundrisse und
Ansichten, eventuell auch Bebauungspläne und Flächennutzungspläne beim Bauamt gesichtet haben, wenn
also sichergestellt ist, dass Sie beispielsweise anbauen
dürfen, kann der Planungsprozess beginnen.
112
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
6.1
Skizzen und Entwurf
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 8.1 | Instandhaltung, Modernisierung, Umbauen
Infoblatt Nr. 8.2 | Energetische Bewertung und Modernisierung
Infoblatt Nr. 8.3 | Gebäudeerweiterung
Infoblatt Nr. 8.4 | Verbesserung des Schallschutzes von Wohngebäuden im Bestand
Infoblatt Nr. 8.5 | Denkmalgeschützte Gebäude
Infoblatt Nr. 8.6 | Instandsetzungs- und Modernisierungskosten
Infoblatt Nr. 9.1 | Gebäudedokumentation (neu in 2006)
... und die Dokumentationen zum Download unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser
Checkliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser
Abnahme
Sobald Sie die Aufträge vergeben haben, geht es los! Jetzt
sind von Ihrem Architekten die Leistungen der Handwerker
untereinander zeitlich zu koordinieren und die Ausführung
ihrer Arbeiten zu überprüfen. Sind die Leistungen eines
Gewerkes erbracht, wird eine Abnahme durchgeführt. Bei
einer Abnahme müssen alle Vertragspartner vor Ort sein,
mindestens also Sie als Bauherr und der verantwortliche
Handwerker. Der Bauherr ist nun gefordert, die ausgeführte
Qualität zu beurteilen und etwaige Mängel anzuzeigen.
Für Laien wird diese Aufgabe nicht zu leisten sein, weshalb
es ratsam ist, den Architekten hinzuzuziehen. Er berät und
unterstützt Sie, aber Sie als Bauherr bleiben derjenige,
der die Leistung vertraglich abnehmen muss. Das Ergebnis
wird in einem Protokoll festgehalten.
6.2
Diese Abnahmeprotokolle sind besonders für spätere
Ansprüche auf Mängelbeseitigung sehr wichtig. Sobald Sie
eine Arbeit abgenommen haben, sind Sie verpflichtet, dem
Handwerker nachzuweisen, dass er den Mangel verursacht
hat. Vor der Abnahme sind die Handwerker verpflichtet, zu
beweisen, dass sie ihre Leistung mangelfrei erbracht haben.
Also schauen Sie genau hin! Sollten bei der Abnahme Mängel
festgestellt werden, wird eine Frist gesetzt, bis zu der die
Fehler zu beseitigen sind. Bei wesentlichen Mängeln kann
eine Abnahme verweigert werden.
6.3
|
113
In den ersten Gesprächen wird der Architekt mit Ihnen
gemeinsam Ihre Ideen in Form von Skizzen aufs Papier
bringen. Grundrisse werden gezeichnet, wieder verworfen,
bis der Entwurf genau Ihren Vorstellungen entspricht.
Bereits in dieser frühen Phase ist es sinnvoll, verschiedene
Planer an einen Tisch zu holen. In Absprache mit Fachingenieuren und guten, erfahrenen Handwerkern können
schnelle Lösungen herbeigeführt und durch eine professionelle Zusammenarbeit sogar Kosten eingespart werden.
Nach einer Besichtigung vor Ort können erfahrene Handwerker meist sofort einschätzen, ob die vorgeschlagene
Maßnahme gut auszuführen ist und ob die veranschlagten
Kosten stimmig sind. Durch diese Kommunikation erhöht
sich die Kostensicherheit für Sie enorm!
Baugenehmigung und Ausführungsplanung
Die Skizzen werden immer weiter verfeinert bis hin zu Plänen
im Maßstab 1:100, die dem Bauamt mit einer textlichen
Baubeschreibung zur Baugenehmigung eingereicht werden.
In der Folge wird eine Ausführungsplanung erstellt: Die
Pläne werden jetzt im Maßstab 1:50 bis zum Maßstab 1:1
gezeichnet und beschriftet, sodass die Handwerker die
Planungen auf der Baustelle umsetzen können.
Info
6.4
|
Ausschreibung
Die Pläne bilden zusammen mit einer Beschreibung, in der
die Qualitäten aller Bauteile vom Hersteller bis zur Farbe
der Haustür beschrieben sind, die Basis der Ausschreibung.
Neben den Qualitäten sind die erforderlichen Mengen hinterlegt. Jedes Gewerk ist einzeln beschrieben. Aufgrund
dieser Beschreibungen werden von den Handwerkern
Angebote eingeholt. Das Verfahren nennt man Ausschreibung. Ihr Architekt macht Vorschläge, welche Handwerker
angefragt werden können. Sie können diese Vorschläge
ergänzen und entscheiden, wem letztlich die Ausschreibung zugesendet wird. Sind die Angebote eingeholt, prüft
der Architekt ihre Richtigkeit: Sind alle Qualitäten eingehalten? Sind alle Positionen vorhanden und sind die Preise
angemessen? Wenn alles stimmt, gibt der Planer Ihnen
eine Empfehlung für die Beauftragung aller einzelnen
Gewerke, die für Ihren Umbau notwendig sind. Vom Rohbauer über den Tischler bis zum Elektriker werden nun die
Firmen beauftragt. Die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, in dem alle Leistungen und vom Handwerker eingesetzte Produkte in einzelne Positionen gegliedert sind,
ist sehr aufwendig. Manchmal reicht es aber auch aus,
weil die Maßnahme klein, das Auftragsvolumen sehr
gering oder die Zeit knapp ist, einen Handwerker direkt auf
die Baustelle zu holen, ihn aufgrund der Besprechung der
Bauaufgabe ein Angebot machen zu lassen und auf dieser
Grundlage zu beauftragen.
Zum Schluss aller Baumaßnahmen erfolgt die große
Schlussabnahme. Und danach ist Ihr Traumhaus fertig –
Sie können einziehen!
Hausakte
Halten Sie alle Unterlagen wie Fotos, Pläne, Protokolle,
Gesprächsnotizen oder ein persönliches Bautagebuch in
einer Akte zusammen. So haben Sie alle Dokumente rasch
im Blick und können bei Bedarf schnell auf bestimmte
Pläne oder Abnahmeprotokolle zurückgreifen. Die Hausakte
ist das ideale Dokumentationssystem für Planungs-, Bauund Nutzungsphase eines Gebäudes.
114
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
6.5
Von der Suche bis zum Einzug –
Ein Bauherrentagebuch
Ein Bauherr hat für die Zeit seines Umbaus ein Bautagebuch geführt. Heute sind das für die Bauherrenfamilie tolle
Erinnerungen und für Sie ist es ein konkretes Beispiel aus
der Praxis. Das Besondere an dem Beispiel dieser Familie
ist, dass die Eltern, von Beruf Landschaftsarchitekten, den
Umbau gemeinsam mit einem Architekten und einer Innenarchitektin geplant haben. Dass alle drei Berufsgruppen an
einem Umbau beteiligt sind, ist nicht die Regel, führt aber
zu ganz besonderen ganzheitlichen Lösungen.
01
Chronologie eines Umbaus:
24. Juni 2000
Fund in der Zeitung: Kurz vor dem Sommerurlaub ist eine
Chiffre-Anzeige in der Zeitung: Unser gewünschter Stadtteil – Baujahr 1903. Das können nur wenige, besonders
schöne Straßenzüge sein. Wir antworten sofort – eher
zufällig, handschriftlich.
17. Juli 2000
Drei Wochen später: Die Antwort kommt. Wir werden zum
Gespräch mit einem der Eigentümer eingeladen. Es gibt
20 Antworten auf die Anzeige, davon 15 von Maklern und
fünf von privaten Interessenten. Die ältere Dame und ihre
Söhne suchen für ihr denkmalgeschütztes Elternhaus
keinen Investor, sondern eine Familie. Wir stehen an erster
Stelle, da wir handschriftlich und sehr persönlich geantwortet haben.
02
03
18. Juli 2000
04
01 | Ein Umbau beginnt – zuerst
Altes raus.
02 | Durchbrüche entstehen und . . .
03 | Eine Fotografie des Gebäudes,
Erster Blick von außen: Mit dem Foto in der Hand suchen
wir das mögliche Objekt auf und begutachten es von
außen. Es hat offensichtlich schon bessere Tage erlebt
und durch unsensible Modernisierungsmaßnahmen seine
noch zu erahnende ursprüngliche Atmosphäre verloren. Wir
sind begeistert – genau so etwas haben wir gesucht! Nach
vielen zuvor gesehenen, nicht nach unserem Geschmack
fertig renovierten anderen Angeboten endlich ein Haus, bei
dem man sich noch selbst verwirklichen kann!
Bj. 1903, aus den 50er Jahren.
|
115
31. August 2000
Termin beim Notar: Jetzt ist es soweit, wir erwerben das Haus
von der Eigentümergemeinschaft. In diesem Stadtteil ist das
sehr selten, wie uns die bisherigen Eigentümer berichten.
Meist werden hier die Häuser vererbt oder ohne Anzeige
direkt verkauft.
9. September 2000
Besichtigung mit einigen Freunden und Verwandten: Alle
scheinen sehr ernüchtert über den aktuellen Zustand. Wir
sind trotzdem begeistert und lassen uns nicht entmutigen.
Ab September 2000
Erste Pläne: Der Architekt erstellt genaue Bestandspläne
von allen Etagen und den Fassaden. Wir fangen an zu planen
und sammeln grundlegende Wohnwünsche – eine Garderobe,
eine Speisekammer, vier Kinderzimmer, eine Möglichkeit,
die Wäsche auch in der oberen Etage störungsfrei waschen
und trocknen zu können. Vielleicht auch eine später
abtrennbare Einliegerwohnung, wenn die Kinder ausgezogen
sein werden... Erste Möbelgrundrisse werden auf den Hausplänen hin und her geschoben.
9. Oktober 2000
Genaue Raumplanung: Unsere Innenarchitektin berät uns
bei der Raumaufteilung und plant Küche und Bäder. Der
Architekt erstellt Pläne, die in gemeinsamen Gesprächen
in ihre endgültige Fassung gebracht werden. Anschließend
werden Angebote von geeigneten Baufirmen eingeholt.
Wir müssen auf eine Ausschreibung verzichten, da der
Leistungsumfang an vielen Stellen nicht im Einzelnen vorhersehbar ist.
16. November 2000
Treffen mit der Vorbesitzerin: Wir besuchen die frühere
Hausbesitzerin im Altersheim. Sie erzählt uns viele Anekdoten über die Geschichte des Stadtteils, die Erbauung
des Hauses, frühere Besitzer und Mieter und wesentliche
Details durchgeführter Umbaumaßnahmen. Die historischen Fotos bestätigen uns, wie wunderschön Fassade
und Garten einmal waren. Jetzt haben wir ein Leitbild für
die Wiederherstellung.
27. Juli 2000
04 | . . . Wände werden geglättet.
Erste Begehung mit unserem Architekten: Überall PVCFußböden und zugeklebte Treppen, ungünstige Aufteilung
des Hauses in drei Wohnungen, alte Bäder, unzeitgemäße
Heizung und vor allem veraltete Küchen. Doch der Architekt
bestätigt: Die Bausubstanz und der Preis sind in Ordnung.
Der Keller, die Wände und die Statik scheinen der Zeit entsprechend gealtert, aber ohne große Mängel. Wir prüfen
unser Budget, sprechen mit der Bank und rechnen die
erforderlichen Maßnahmen mit dem Architekten durch.
Dann entscheiden wir uns für das Haus.
November/Dezember 2000
Kontakt mit der Denkmalschutzbehörde: Nachdem wir
uns für die Baumaßnahmen und die passenden Firmen
entschieden haben, erstellt der Architekt die Unterlagen
aus einer Beschreibung, den Umbauplänen und den Angeboten der Baufirmen für die Denkmalpflege und reicht sie
ein. Viele von unseren Wiederherstellungswünschen gehen
sogar weiter, als es die Denkmalpflege erwarten würde.
Die Zusammenarbeit ist freundlich und hilfreich. Nach der
Freigabe durch die Denkmalpflege kann es losgehen.
116
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
1. Januar 2001
Hausübergabe und Zahlung des Kaufpreises: Jetzt
können die eigentlichen Arbeiten beginnen. Wir fangen an
verschiedenen Stellen selbst an, sehen unter die Einbauten
und legen alte Fußböden frei.
Februar 2001
Entdeckungen: Die Baufirma beginnt, unbrauchbare Holzteile, alte Teppiche, PVC-Beläge und alle nachträglich eingebauten Innentüren zu entfernen. In den oberen Stockwerken
sind die Dielenböden noch vollkommen intakt. In einer 60erJahre-Trennwand finden wir eine völlig vergilbte Zeitung von
1962. Vielleicht ist hier noch irgendwo ein vergessener Schatz
versteckt.
13. Februar 2001
Wir sind überrascht: Die Küche wirkt ohne die Einbauten
und eingefügten Flurbereiche riesig! Es wird entschieden, im
Erdgeschoss die hohen Decken unwesentlich abzuhängen,
um im entstehenden Zwischenraum Heizungsrohre und
Elektroleitungen unterzubringen.
01
19. Februar 2001
Wir lernen die ersten neuen Nachbarn kennen: Für alle ist
es spannend, wie das Wohnzimmer in ähnlichen Proportionen wie das eigene freigestellt von Wänden wirkt. Ein Jahr
später wird die benachbarte Familie auch ihre Zwischenwände öffnen ...
27. Februar 2001
02
Noch eine Überraschung: Im Erdgeschoss befindet sich
unter dem fest verklebten Fußboden ein fast tadellos
erhaltener Terrazzo mit schönen Ornamenten. Wir reichen
das Angebot der Terrazzo-Firma für die Restaurierung bei
der Denkmalpflege nach.
03
04
01 | Die fertige Gaube in
Kinderhand.
02 | Original Türbeschlag.
28. Februar 2001
Ein zweiter Kaminzug wird entdeckt: Der Architekt hat die
gute Idee, in ihm die Kabelstränge zwischen den Etagen
verlaufen zu lassen.
03 | Die Gaube wird rekonstruiert.
16. April 2001
04 | Rekonstruierter Drachenkopf
für den Giebel.
Die Rekonstruktion der Treppe: Im Zuge der Freilegung
des historischen Zustandes entschließen wir uns, die
nachträglich eingefügte Treppenführung auf den Urbestand
zurückzubauen. Die Treppen waren umgebaut worden, um
die einzelnen Etagen vom Flur trennen zu können und so
in jeder Etage eine eigene Wohnung einzurichten. In
einigen Nachbarhäusern besteht dieselbe Situation. Wieder
werden Angebote bei der Denkmalpflege nachgereicht.
Später bestätigt uns der darunter vorgefundene Terrazzo
mit randlichem Musterband die vermutete Proportion der
historischen Treppe.
|
117
26. April 2001
Historische Funde: Lange haben wir uns gefragt, wie die
ursprünglichen Türen im Erdgeschoss ausgesehen haben
mögen. Jetzt haben wir sie gefunden: Sie teilen – in Stücke
zersägt – die ehemaligen Kohlenverschläge im Keller. Wir
nehmen sie als Muster zur Rekonstruktion und finden sogar
historische Türklinken.
24. mai 2001
Es wird Sommer und die Fassade eingerüstet: Wir ersetzen
die schmucklosen Kunststofffenster gegen Holzfenster, die
den Aufteilungen auf alten Fotografien entsprechen. Die
Fensterfugen zum Mauerwerk werden anstelle von Montageschaum mit Kokosfasern gedichtet. Die Maurer lächeln
nur müde über unsere baubiologischen Wünsche. Die
Kokosfasern müssen wir selbst besorgen und den Arbeitern
beim Einsetzen von Türen und Fenstern immer wieder in die
Hand drücken, damit sie überhaupt Verwendung finden.
Ab Mai 2001
Der Betonbalkon zur Straße wird abgerissen und der neue
Holzbalkon nach historischen Fotos rekonstruiert: Unsere
Kinder würden gerne mal am Baugerüst hochklettern. Wir
behalten sie vorsichtshalber in den nächsten Wochen gut im
Auge ...
16. Juni 2001
Die Haustür und die alten Innentüren des ersten Obergeschosses werden abgebeizt: Die alten Beschläge
bekommen einen viel schöneren Glanz. Wir lassen alles im
Naturzustand.
Juni 2001
Wir entscheiden uns gegen Tapeten: Alle Wände werden
gründlich verputzt und oberflächlich angeschliffen. Die
ersten Nachbarkinder toben mit unseren Töchtern durch
die hallenden Zimmer.
22. August 2001
Glück im Unglück: Leider werden während der fensterlosen Zeit aus dem Keller verschiedene historische Elemente
gestohlen, eine Sitzgruppe alter Holzmöbel, die wir für die
Pausen der Mitarbeiter dort gelassen haben, und die letzten
historischen Türdrücker. Wir sind sehr enttäuscht. Zum
Glück haben wir sie fotografiert. Genau passende Türklinken finden wir auf dem Flohmarkt – sogar einschließlich
Schilde und in so großer Zahl, dass wir das ganze Haus
damit ausstatten können.
118
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
Ab August 2001
Das Dach wird neu: Das in der Vergangenheit offenbar
immer wieder sehr reparaturbedürftige Dach wird in
Angriff genommen, die Deckung komplett entfernt. Nach
einer Isolierung wird die Unterspannbahn und Verlattung
aufgebracht. Dann erfolgt die Neueindeckung. Außerdem
wird eine Gaube in die ursprüngliche, geschwungene
Form zurückgebaut. Es ist eine Herausforderung für die
beteiligten Gewerke.
August 2001
Die Entscheidung der Hausaußenfarbe birgt viele
Diskussionen: Der Architekt und die Innenarchitektin
schlagen verschiedene Varianten vor. Nach vielen Überlegungen und Betrachtungen vergleichbarer Häuser steht
unsere Entscheidung fest: nicht zu kühl oder gar elegant
soll es sein, eher ein warmer Ton, der an Süden und
Urlaub erinnert. Dennoch brauchen wir drei verschiedene
kleinflächige Probeanstriche auf der tatsächlichen Putzstruktur, bis wir uns trauen und die Farbe endgültig freigeben. Bis zum letzten Pinselstrich ein echtes Abenteuer!
30. August 2001
Noch eine Entscheidung: Auf einer Seite des Hauses entdecken wir noch einen der alten, auf Fotos deutlich
erkennbaren Drachenköpfe in den Windfedern. Sie werden
originalgetreu rekonstruiert und angebracht.
6. september 2001
Ein Unfall: Die Sohlbänke werden geschnitten und montiert.
Dabei stürzt einer der Mitarbeiter der ausführenden Firma
vom Gerüst und bricht sich den Oberschenkel. Ein Schreck
für alle.
10. September 2001
Die Treppenläufe werden jetzt in ihre ursprüngliche Form
zurückgebaut: Teilweise waren noch die alten Stufenauflager erhalten. Die fehlenden Docken werden nach den
vorhandenen Vorbildern rekonstruiert. Wir sind froh, denn
es ist kein Unterschied zu erkennen.
September 2001
Immer wieder neue Überlegungen, wo man die Grenze
zwischen Wiederherstellung und neuen Elementen setzt:
Der große Rahmen wird rekonstruiert, auch Fenster und
Türen. Die meisten Lampen werden modern eingefügt. Die
Bäder werden gefliest und mit neuen Installationen versehen. Immer wieder müssen wir uns schnell und spontan
entscheiden: Welche Badewanne? Welche Fußbodenfliesen?
Welche Wandfliesen? Welcher Waschtisch und Toilettenkörper? Alles muss vorher angesehen und bis ins Materialdetail festgelegt werden. Ohne die Beratung der Innenarchitektin hätte diese Phase wesentlich länger gedauert. Zeitgleich wird eine energiesparende Heizungsanlage installiert.
|
119
24. September 2001
Die Küche wird eingebaut: Wir bringen sie zum größten
Teil mit. Ein paar Schränke lassen wir ergänzen. Auch die
ersehnte Speisekammer ist verwirklicht worden.
14. Oktober 2001
Nun ist das Haus fast bezugsfertig: Die Maler sind noch
nicht ganz aus dem Haus. Wir können aber nicht mehr länger
warten, da eine neue Familie in unser altes Haus möchte,
und müssen schnell umziehen – wir leben im Staub
zwischen Kartons, die mit Folie abgedeckt sind.
22. Oktober 2001
Mitten in der ersten Nacht im neuen Heim eine unliebsame Überraschung: Wasser strömt aus den Einbauleuchten
und Zwischendecken, läuft in Schlafzimmer und Bad die
Wand herunter, sammelt sich auf dem Fußboden und versickert weiter. Schnell stellen wir den Haupthahn ab.
Später stellt sich heraus, dass bei der Installation eine
Muffe nicht richtig fixiert und die Leitung nicht abgedrückt
worden war. Das Wasser ist aus der zweiten Etage durch
Schächte und Decken bis in den Keller gelaufen. Nun
leben wir drei Wochen mit dröhnenden Raumtrocknern in
allen Etagen. Zum Glück ist es ein Versicherungsschaden
und nicht zu unseren Lasten.
20. dezember 2001
Geschafft: Der vorerst letzte Handwerker und die Raumtrocknungsgeräte verlassen das Haus. Die Vorbereitungen
für Weihnachten können beginnen.
18. April 2002
Einladung der früheren Hausbesitzerin und ihrer Söhne:
Die Besucher sind überrascht, wie grundlegend wir das
Haus wieder in den historischen Zustand gebracht haben.
Die ältere Dame, die das Haus noch von der Zeit vor dem
ersten Umbau kannte, erinnert sich an viele alte Geschichten.
17. September 2006
Heute: Nun leben wir schon fünf Jahre in dem Haus und
freuen uns immer noch jeden Tag über die großzügigen
Räume und die fast schlossähnliche Atmosphäre. Und
dennoch ist das Haus funktional auf unsere Bedürfnisse
zugeschnitten. Wir fühlen uns einfach richtig wohl!
120
| Anhang
Anhang
|
121
7
Anhang
7.1
7.2
7.3
7.4
Fachbegriffe
Abkürzungen
Abbildungsverzeichnis/Quellen
Verwendete und weiterführende Literatur
122
129
130
131
122
7.1
| Fachbegriffe
Fachbegriffe
A
A/V-Verhältnis
Verhältnis von der Außenfläche des Gebäudes zum
Innenraumvolumen.
Abnahme
Billigung einer vertraglichen Leistung als im Wesentlichen
vertragsgerecht. Voraussetzung für den Vergütungsanspruch von Bauunternehmern oder Architekten. Beginn
der Verjährung von Mängelansprüchen, Beweislast für
das Bestehen eines Mangels wird vom Unternehmer auf
den Bauherrn verlagert.
Anlaschen
Das Anlaschen von Holzbalken/-bohlen empfiehlt sich
bei schadhaften Balkenteilen. Dabei wird der schadhafte
Teil abgetrennt und durch neue, seitlich angelaschte
Holzbohlen ersetzt.
Anwurfwände
Putz lässt sich maschinell oder von Hand auftragen. Bei
einer Anwurfwand ist mineralischer Putz von Hand in einer
dickeren Schicht angeworfen und kann so als Ausgleichsschicht für Unregelmäßigkeiten in der Oberfläche genutzt
werden.
Attika
Niedriger Aufbau über dem Hauptgesims eines Gebäudes.
Auflager
Stelle eines Tragwerks, auf welcher das Tragwerk auf
einer Unterkonstruktion oder einem Fundament aufliegt.
Ausblühung
Kristallbildung – hervorgerufen durch Salze – auf Putzen
und Mauerwerken.
Auskragung
Bauteil, das ohne Stütze weit über einen Auflagerpunkt hinausragt.
Außenbereich
Bezeichnet die Fläche eines Gemeindebezirks, die außerhalb des gültigen räumlichen Geltungsbereichs eines
Bebauungsplans und außerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile liegt.
Fachbegriffe
Baugenehmigung
Nach Auftrag erteilte Erlaubnis der Bauaufsicht zum Neubau bzw. Um- oder Anbau.
Bauzeitenplan
Darstellung des zeitlichen Ablaufs und der Abfolge der verschiedenen, für ein Bauvorhaben notwendigen Gewerke.
Bauherr, Bauherrengemeinschaft/Baugemeinschaft
Person, in deren Auftrag und auf deren Kosten ein Bauvorhaben geplant und ausgeführt wird. Ein Zusammenschluss von Bauherren nennt sich Bauherren- bzw. Baugemeinschaft.
Bebauungsplan
Regelt die Art der baulichen Nutzung von Grundstücken,
das Maß der baulichen Nutzung und die Bauweise.
Baulast
Freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung
des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.
Bauphase/Bauzeit
Die Bauphase/Bauzeit bezeichnet die Baudurchführung
von Beginn der Bauarbeiten bis zur Schlussabnahme.
Baustoffe
Baustoffe werden für das Errichten von Bauwerken benutzt.
In den meisten Fällen werden Baustoffe aus natürlichen
oder künstlichen Werkstoffen hergestellt, die für die
speziellen Anforderungen als Baustoff noch weiterbearbeitet, kombiniert oder veredelt werden.
Bausubstanz
Ein Gebäude hat eine Einrichtung und ein Inventar, das
nach Bedarf geändert werden kann, und eine Bausubstanz,
die zunächst einmal die nicht beweglichen Einzelteile eines
Gebäudes umfasst: Fundament, Bodenplatte, Decken,
alle Wände und das Dach. Der Begriff Bausubstanz wird
verwendet, wenn ermittelt werden soll, ob und in welchem
Umfang ein bestehendes Gebäude renoviert oder saniert
werden kann.
Bauteil
Einzelne Teile, aus denen ein Bauwerk zusammengesetzt
wird, wie z. B. Wände, Stützen, Decken. Gebäudeteile sind
einzelne Teile des fertigen Bauwerks, z. B. Gründung,
Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss.
Bauweise
Art und Weise, wie Gebäude einander zugeordnet sind:
geschlossene, offene, gemischte Bauweise.
Bauwich
Abstand einzelner Häuser zu den seitlichen Grundstücksgrenzen oder anderen Gebäuden. Gängigere Begriffe sind
Abstandsfläche oder Grenzabstand.
B
Bauflucht
Gerade, horizontale Begrenzungslinie von Bauwerken.
Werden im Bebauungsplan durch Baulinien vorgegeben.
Bauzeichnung
Architekturzeichnung, Bauplan.
Betriebskosten
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch den Gebrauch des Grundstücks
oder des Gebäudes laufend entstehen. Hierzu zählen u. a.
die Kosten für die Wasserversorgung, Heizungsanlagen,
Straßenreinigung, Entwässerung, Müllabfuhr, Beleuchtung,
Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung.
Bewehrung
Bei Beton werden Bewehrungen zur Übernahme der Zugkräfte, die im Bauteil aus äußeren Lasten bestehen, eingebaut. Bei Putzen werden Bewehrungen, z. B. aus Draht
oder Glasgittergewebe eingebaut, um z. B. die Rissgefahr
zu mindern.
Beweislastumkehr
Bis zur Abnahme eines Bauwerks muss der Bauunternehmer die ordnungsgemäße Leistung beweisen, nach
der Abnahme geht die Beweislast von Mängeln auf den
Käufer des Hauses über.
|
123
Blockrandbebauung
Eine verdichtete Anlage von Häusern in der Stadt, bei der
der Rand eines durch Straßen oder Wege abgegrenzten
Blocks (nahezu) vollständig überbaut ist.
Blower-Door-Test
Luftdichtheitsprüfung der Gebäudehülle.
Bruttorauminhalt
Der Bruttorauminhalt ist das gebaute oder geplante Volumen (Rauminhalt) eines Gebäudes in m3.
C
Calcium-Silikatplatten
Aus natürlichen Rohstoffen gewonnener Baustoff für den
Trockenbau mit Diffusionsoffenheit, kapillarer Leitfähigkeit und hohem pH-Wert. Nehmen Feuchtigkeit auf.
D
Dachform
Die Formen der Dächer werden nach der Anordnung der
geneigten Dachflächen bestimmt, z. B. Pultdach, Sattelbzw. Giebeldach, Walmdach, Tonnendach.
Dampfsperre
Eine dampfdichte Schicht, die verhindert, dass Wasserdampf in das dahinter liegende Bauteil gelangt.
Beweissicherungsverfahren
Hiermit wird der Ist-Zustand einer Baumaßnahme, einer
Ausführung, festgestellt. Dabei wird ein Antrag an das
jeweilige Amtsgericht zur Beweissicherung gestellt.
Dauerhaftigkeit
Bedeutet, dass Bauwerke oder Bauteile über eine vorgesehene Nutzungsdauer bei ausreichender Wartung und
Instandhaltung genügend beständig sind.
Bitumen
Natürlich vorkommende und durch Erdöl-Aufbereitung
gewonnene Masse, die zäh fließend bis fest sein kann,
aber schmelzbar ist. Bitumen wird zur Abdichtung von
Bauteilen und für Dachplatten verwendet.
Denkmalschutz/Denkmalpflege
Bauwerke und andere bauliche Objekte, deren Erhaltung
von öffentlichem Interesse ist, werden als Denkmale
bezeichnet. Diese sind in Listen erfasst und gesetzlich
geschützt. Staatliche, städtische und kirchliche Behörden
sind zuständig für die Erhaltung und Einhaltung des
Schutzes. Als Denkmalpflege bezeichnet man die geistigen,
technischen, handwerklichen und künstlerischen Maßnahmen, die zur Er- und Unterhaltung eben dieser Kulturdenkmäler notwendig sind.
Blendrahmen
Der Blendrahmen (auch Blindrahmen genannt) ist eine
bestimmte Bauart des Fenster- bzw. Türrahmens. Er wird
dem Baukörper vorgeblendet und nicht in die Wandöffnung
hineingeschoben. Er dient der Befestigung der Fensterflügel oder des Türblatts.
Blockheizkraftwerk
Anlage zur lokalen Erzeugung von Energie nach dem Prinzip
der Kraft-Wärme-Kopplung.
Docken
Docke ist auch ein alter Ausdruck für Puppe, gemeint sind
balusterförmig gedrechselte Streben für die Treppenbalustrade.
Dreh-/Kippbeschläge
Beschläge aus Metall für Fenster oder Fenstertüren aus
Holz, Kunststoff und Aluminium. Durch den Beschlag
wird vorgegeben, wie sich ein Fenster öffnen lässt.
124
| Fachbegriffe
E
Elementwand
Auch Hohlwandelement genannt. Sie besteht aus zwei
vorgefertigten, ca. 5 bis 7 cm dicken bewehrten Stahlbetonschalen aus porenarmem Beton, die durch Gitterträger
verbunden sind und nach der Montage am Bau mit Ortbeton gefüllt werden.
Endenergie
Energie, die »ins Haus reingeht« (ohne Haushaltsstrom
wie Kochen, Licht etc.), setzt sich zusammen aus Heizwärme- und Warmwasserbedarf, Heizwärme- und Warmwassererzeugungs- und -verteilerverlusten und Speicherverlusten.
Energiebedarfsausweis/
Energieeinsparverordnung (EnEV)
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt seit dem Jahre
2002. Sie ersetzt die bis dahin gültige Wärmeschutzverordnung und regelt auch für die Altbaumodernisierung
wesentliche Teile des konstruktiven Wärmeschutzes und
der Heizungsanlage. Der Energieausweis ist ein Teil der
EnEV. Er trifft eine Aussage über den Energieverbrauch
des Hauses.
Entwurf
Zeichnerische Lösung einer Bauaufgabe als Grundlage
für die Planung eines Bauwerks.
Erbbaurecht
Früher auch Erbpacht. Bezeichnet Grundstücke, die nicht
verkauft, sondern in der Regel auf 99 Jahre verpachtet
werden.
Estrich
Teil des Fußbodenaufbaus, schafft einen ebenen Untergrund für den abschließenden Bodenbelag.
F
FI-Schalter
Fehlerstromschutzschalter, kurz FI-Schalter genannt (F steht
für Fehler, I für das Formelzeichen des Stroms), ist eine
Schutzeinrichtung, die den angeschlossenen, überwachten
Stromkreis vom restlichen Netz abtrennt bzw. ausschaltet,
wenn der Strom den überwachten Stromkreis auf falschem
Weg, z. B. über den Körper einer Person, verlässt.
Fachwerk
Traditionelle Holzbauweise. Skelettkonstruktion, bei der
die Druckkräfte durch Holzbalken übertragen werden.
Die Balkenkonstruktion wird durch Baumaterialien ausgefüllt: Ziegel, Mauersteine, früher: Holzgeflecht, Stroh
und Lehmbewurf.
Fachbegriffe
Fassade
Die Hauptansicht eines Gebäudes.
Fensterlaibung
Seitliche Begrenzung eines Fensters.
Fensterfaschen
Umrandung von Fenstern auf der Fassade, hervorgehoben
durch Putz, Farbe, Holz oder andere Materialien.
Fertigteile
Vorgefertigte Bauteile, z. B. aus Holz für die Holzrahmenbauweise.
Flansch
Ein Flansch ist ein aus der Fläche herausragendes Bauteil,
z. B. im Stahlbau ein Teil eines Trägers, aber auch als
Ansatz an Rohren, Maschinenteilen oder Gehäusen zur
Verbindung, Kupplung, Abdichtung oder zum Verschließen.
Flächennutzungsplan
Vorbereitender Bauleitplan, auf dessen Grundlage Bebauungspläne entstehen. Gibt Auskunft z. B. über Naturschutzgebiete, Baugebiete, Verkehrsflächen und Grünanlagen.
First/Firstpunkt
Obere waagerechte Schnittlinie zweier ansteigender Dachflächen, der Firstpunkt ist der Punkt, wo beide Flächen
zusammentreffen. Die untere waagerechte Begrenzung
nennt man Traufe.
Formaldehyd
Chemische Verbindung der Aldehyde, umgangssprachlich
für Methanal.
Formstein
Ziegelstein, der in einer besonderen Form gebacken wurde,
um eine spezielle Funktion zu erfüllen, z. B. als Firststein
oder für einen Mauerwerksbogen.
Fries
Waagerechter, gemalter, geschnitzter oder gemeißelter
Streifen mit Ornamenten oder figürlichen Darstellungen,
dient in der Architektur als Gliederung und Schmuck
einer Wand.
Fundamentfuß
Eine Fundament bezeichnet die Gesamtheit des Unterbaus
eines Gebäudes. Der tiefste, im Boden liegende Teil ist
der Fuß des Fundaments, das kann z. B. bei einer Flachgründung die Sockelplatte sein oder bei einer Pfahlgründung das unterste im Boden verborgene Segment
einer Betonpfahles.
G
Gaube oder Gaupe
Dachaufbau, bei dem die Dachfenster senkrecht stehen.
Es gibt unterschiedliche Arten: Rund-, Fledermaus-,
Schlepp-, Tonnen- und Walmgauben.
Gebäudehülle
Als Gebäudehülle versteht man die Gesamtheit der Bauteile, die das Gebäude abschließen.
Geschoss
Ein durch Decken begrenzter Ausschnitt eines Gebäudes.
Gesims
Ein aus der Fassade hervortretender waagerechter Streifen,
der eine Außenwand in einzelne Abschnitte gliedert.
Entsprechend der Lage am Gebäude wird unterschieden
in Sockel-, Fuß-, Stockwerk-, Fensterbank- und Dachgesims.
Gewerke
Einzelne Bereiche des Bauhandwerks, z. B. Maurer-,
Zimmerer-, Malerarbeiten.
|
125
Hausform
Unterscheidung von Häusern nach Form der Baukörper,
z. B. Rund-, Terrassen-, Punkt-, Stern- oder Giebelhaus.
Heizwärmebedarf
Wärmebedarf für das beheizbare Innenvolumen ab dem
»Heizkörper« bzw. der Wärmequelle.
HOAI
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, bundesweit einheitliche, gesetzliche Regelung bezüglich der
Honorare von Architekten und Ingenieuren, an die sich
diese Berufsgruppen bei ihrer Honorar-Rechnungsstellung
für ihre Tätigkeiten halten müssen.
Holzbalkendecke
Geschossdecken, deren tragende Elemente aus Holz sind.
Neben der Holzbalkendecke aus Vollholz oder Konstruktionsvollholz werden auch Balkendecken aus Brettschichtholz, Furnierschichtholz oder Furnierstreifenholz hergestellt.
Holzständer
Vertikaler Holzbalken beim Fachwerkhaus.
Gewerbebau
Gebäude mit gewerblicher Nutzung, z. B. Industriebauten,
Geschäfts- und Bürobauten, Läden.
Gratverglasung
Dachverglasung, die sich über die obere, meist waagerechte
Schnittlinie zweier Dachflächen, den First, zieht und dabei
die Räume im Dach- bzw. Obergeschoss belichtet.
Grauguss
Aus Graueisen hergestelltes Gusseisen mit hoher Druckfestigkeit und geringer Rostneigung, das sich nicht
schmieden lässt. Findet sich in der Haustechnik, z. B. bei
Entwässerungsrohren, Badewannen, Waschbecken,
Bodeneinläufen, Sinkkästen und Schachtabdeckungen.
Grundriss
Waagerechter Schnitt durch ein Gebäude bzw. dessen
Geschosse. Hieraus lassen sich die Raumgrößen und die
Anordnung der Räume erlesen.
Grundleitungen
Grundleitungen sind im Erdreich oder in der Grundplatte
des Hauses unzugänglich verlegte Leitungen, die beispielsweise das Abwasser dem Anschlusskanal zuführen.
H
Heizflächen
Im Allgemeinen Heizkörper genannt.
K
Kastenfenster
Fenster mit einem fest stehenden Flügelrahmen und einem
dahinter liegenden zweiten Flügelrahmen, der entweder
ebenfalls fest montiert ist oder der sich öffnen lässt.
KfW-40-/KfW-60-Haus, Jahresprimärenergiebedarf
Der Jahresprimärenergiebedarf beziffert, wie viel Energie
im Verlauf eines durchschnittlichen Jahres für Heizen,
Lüften und Warmwasserbereitung benötigt wird. Für jedes
Gebäude ist, abhängig von Nutzfläche und Volumen des
Gebäudes, ein zulässiger Höchstwert vorgegeben. Das gilt
für Neubauten wie auch für Umbauten, für die die EnEV
gilt. Bei einem KfW-40-Haus beträgt dieser Wert 40 kWh/a
und bei einem KfW-60-Haus entsprechend 60 kWh/a pro
qm Nutzfläche.
Konstruktionshölzer
Konstruktionsvollholz (KVH) ist die Bezeichnung für ein
nach Tragfähigkeit, Holzfeuchte, Einschnittart und Maßhaltigkeit sortiertes, besonders hochwertiges Bauholz
aus einheimischer Fichte, Tanne, Lärche oder Kiefer.
Konterlattung
Diese wird beim Dachaufbau quer zur Traglattung genagelt
oder geschraubt. Eine Konterlattung gleicht u. a. Unebenheiten aus oder schafft Platz für Wärmedämmung oder
Elektroinstallation.
126
| Fachbegriffe
Korrosion
Veränderung von Metallen, Beton, Kunststoffen oder
anderen, Werkstoffen durch chemische oder witterungsbedingte Angriffe. Diese führen mitunter zur völligen
Zerstörung eines Bauteils.
Kostenanschlag
Summe der Kosten der einzelnen Gewerke, ermittelt
anhand der Angebotssummen zuzüglich der zu
erwartenden Nebenkosten.
Kondensat/Kondensation
Wenn feuchtwarme Umgebungsluft auf kältere Teile in
einem Raum trifft, kommt es zur Kondensation. Das in der
Raumluft enthaltene Wasser kondensiert. Dabei fällt Wasser
aus, das sich z. B. in Bauteilen sammeln kann.
L
Langlochziegel/Lochziegel
Der Lochziegel ist ein Mauerziegel mit Löchern. Diese
dienen der Gewichtsersparnis, zur wärmetechnischen
Dämmung und manchmal auch zur Belüftung. Beim Hochlochziegel sind die Löcher senkrecht zur Lagerfläche,
beim Langlochziegel verlaufen sie parallel zur Lagerfläche.
Leckage
Ein weiterentwickelter Begriff für Leck oder Loch.
Beschreibt beim Bau einen Mangel, bei dem etwas austritt, z. B. Wasser in ein Bauteil.
Lichte Maße
Die freien Abstände zweier einander entsprechender
Bauteile. Die lichte Höhe eines Raumes ist die Raumhöhe
zwischen Fußbodenober- und Deckenunterkante.
Lüftungswärmeverluste
Wärmeverluste, die durch die normale und notwendige
Lüftung entstehen (bei Fensterlüftung höher als bei kontrollierter Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung) und
Verluste, die durch Ritzen in der Außenhülle verloren gehen.
Lukarne
Auch Zwerchhaus genannt, an die Außenwand gerückte
Gaube.
M
Maisonette
Wohnung, die über zwei Etagen verteilt ist.
Mehrgenerationenhaus
Mehrere Generationen von Jung bis Alt wohnen unter
einem Dach.
Fachbegriffe
N
Neu- und Umbau gem. EnEV
In Abhängigkeit von dem Verhältnis Außenfläche/Volumen
(A/V) erforderlicher Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverluste gem. EnEV sind eingehalten;
entspricht Niedrigenergiehausstandard.
Niedrigenergiehaus (NEH)
Gebäude, das die Vorgaben der EnEV erfüllt. Je nach
Gebäudegeometrie höchstens 7 bis 9 l Heizöl-Verbrauch.
Heizwärmebedarf 35 bis 75 kWh/m2a.
Niedrigenergiehaus im Bestand
Durch energetische Sanierungsmaßnahmen bei einem
bestehenden Gebäude wird der Neubaustandard gem.
EnEV erreicht.
Nullenergiehaus
Versorgung erfolgt autark ohne Nutzung fossiler Energie –
benötigte Energie wird aus regenerativen Energien erzeugt.
Preisspiegel
Übersichtliche Darstellung von Angeboten nach einer
Ausschreibung.
Preußische Kappendecke
Eine Kappendecke – auch preußische Kappendecke
genannt – ist eine massive Deckenkonstruktion, die aus
parallelen Trägern aus Stahl, manchmal auch ausgemusterten Eisenbahnschienen besteht, die durch flache
Kreissegmentbögen aus Ziegelsteinen verbunden sind.
Primärenergie
Energieträger/Rohstoff, der in der Natur vorkommt und
technisch noch nicht umgewandelt und transportiert
worden ist.
Putz
Überzug aus Mörtel, Außenputz, Innenputz (Stuck). Je nach
Beimengungen unterscheidet man zwischen Zement-, Kalk-,
Gips- oder Lehmputz.
Nutzfläche
Ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung
des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient.
R
P
Rohbau
Umfasst die Gewerke, Erd-, Maurer-, Stahlbetonarbeiten
inklusive Dachstuhl. Nach Beendigung des Rohbaus erfolgt
das Richtfest.
Packlage
Unterbau, z. B. aus Bruchsteinen, Schotter, Schlacke als
Trag- und Frostschutzschicht für befestigte Flächen im
Freien (z. B. Straßen, Wege, Höfe, Terrassen).
Passivhaus
Haus, das ohne aktive Heizanlage auskommt und passive
Solargewinne nutzt. Heizwärmebedarf 15 kWh/m2a, entspricht etwa 1,5 l Heizöl.
Perimeterdämmung
Wärmedämmung, die das Bauwerk im Bodenbereich von
außen umschließt.
Pfettendach/Pfettenkonstruktion
Eine Pfette ist Teil der Tragkonstruktion eines Pfettendachs.
Pfetten sind waagerechte Längsträger (Holzbalken), auf
welche die Sparren gelagert werden.
Photovoltaik
Technik, mit deren Hilfe Sonnenenergie durch Solarzellen
in elektrische Energie umgewandelt wird.
Planungsphase
Die Planungsphase dient der weiteren Konkretisierung
und Detaillierung der Planung der Vorprojektphase.
Raumlufttechnische Anlage
Lüftungs- oder Klimaanlage
Rohhumus
Humus bezeichnet das gesamte im Boden enthaltene tote
organische Material. Rohhumus wird gebildet aus schwer
zersetzbaren Vegetationsrückständen.
Rohrdurchführung/Leitungsdurchführung
Die Durchführung von Kabeln, Rohren und Leitungen durch
Wände und Decken ist ein besonderer Schwachpunkt im
Falle eines Brandes. Fachleute sprechen dabei von einer
Rohrabschottung. Mit einer Kabelbox, einer Rohrbox oder
mit anderen Rohrabschottungssystemen wird das schnelle
Übergreifen des Feuers, und je nach Art der Abschottung
auch die Weiterleitung von Brandgasen vom unteren in
das obere Geschoss verhindert.
S
Sanierputz
Nimmt aufgrund seines Gefüges Feuchtigkeit und die
darin gelösten Salze auf, lagert sie in den Poren ein und
hält sie langfristig von der Putzoberfläche fern.
|
127
Schornsteinkopf
Ein Schornsteinkopf ist Teil des (Haus-)Schornsteins,
sozusagen ein konstruktiver Aufbau. Durch Zuluftkopfplatte und Abströmkonus werden Zuluft und Abgas
sicher voneinander getrennt.
Schwarzanstrich
Isolieranstrich zum Schutz vor Feuchtigkeit.
Setzungsriss/Setzriss
Setzrisse durchziehen im Gegensatz zu Putzrissen das
gesamte Tragwerk bzw. Mauerwerk. Sie werden verursacht
durch Setzungen, verlaufen fast ausschließlich vertikaldiagonal und klaffen, je höher sie verlaufen, immer breiter
auseinander.
Sockel
Unterbau eines Gebäudes.
Sohlbank
Die Sohlbank ist der untere waagrechte Abschluss der
Fensteröffnung im Mauerwerk. Hier trifft der Regen auf,
daher sollte sie möglichst fugenlos sein, meist aus NaturKunststein oder Blech.
Sohlplatte/Fundamentplatte
Eine Sohl- oder Fundamentplatte ist eine unter dem ganzen
Bauwerk durchgehende Stahlbetonplatte. Sie wird notwendig bei hohen Lasten, vergleichsweise geringer Tragfähigkeit des Baugrundes oder bei Baugrund aus unterschiedlichen Bodenarten.
Solartechnik
Technisch nutzbar gemachte, aus der Umwelt entnommene,
überleitete, direkt genutzte oder im Speicher gesammelte
Energie aus Sonnenstrahlung. Es wird unterschieden in
Solarthermie und Photovoltaik.
Solitärgehölze
Einzeln stehender Baum oder Strauch.
Sparren/Sparrendach
Schräg ansteigende Hölzer einer Dachkonstruktion, meist
paarweise angeordnet.
Stufenauflager
Fläche, auf der ein tragendes Bauglied, das Trittbrett einer
Stufe, aufliegt.
Sturz
Gerader oberer Abschluss einer Tür oder eines Fensters.
128
| Fachbegriffe
T
Abkürzungen
7.2
Wetterschenkel
Wetterschenkel sind meist Metallprofile bzw. Bleche an
Haustüren und Fenstern. Sie haben an der Unterseite eine
Wassernut, die oben abgeschrägt ist, damit das Niederschlagswasser abfließen kann und nicht an der Fassade
runterläuft. Wetterschenkel sind heutzutage nicht mehr
zugelassen, dafür werden Wetterschutzschienen verwendet.
AWF
Außenwandfläche
Transmissionswärmeverluste
Wärmeenergie, die von innen nach außen durch die
Außenbauteile verloren geht, wie Wände, oberste
Geschossdecke, Dach und Fußboden/Kellerdecke.
Windfang
Vorraum oder Vorbau an einer Außentür, der das Haus
gegen Kälte schützt.
BauGB
Baugesetzbuch
Türlaibung
Quer zur Mauerfläche eingeschnittene, seitliche
Begrenzung einer Tür.
Wohnfläche
Fläche aller Räume eines Hauses oder einer Wohnung, die
ausschließlich dem Wohnen dienen.
Taupunkt
Bezeichnet den Zustand, bei dem Wasserdampf zu
flüssigem Wasser kondensiert. Der Taupunkt ist abhängig
von der Sättigung der Luft mit Wasserdampf und der Temperatur an der betrachteten Stelle.
U
U-Wert
Wärmedurchgangskoeffizient in W/m2 K. Der U-Wert gibt
an, wie viel Wärmeenergie durch einen Quadratmeter eines
Bauteils bei einem Temperaturunterschied von einem Grad
zwischen Innen- und Außenseite dringt. Je kleiner der
U-Wert, desto besser die Wärmedämmung. Bezeichnungen:
Fenster = Uw; Glas = Ug; Rahmen = Uf
V
Verkehrsfläche
Teil der Netto-Grundfläche, dient dem Zugang zu den
Räumen, also dem Verkehr innerhalb eines Gebäudes.
W
Wärmebrücken
Stellen in der Außenhülle eines Bauwerks, an denen die
Wärme aus dem Gebäudeinneren leichter abfließen kann
als bei der umgebenden Fläche: Raumecken, Fensterlaibungen, Rolladenkästen.
Wärmedämmung
Verringert die Abgabe thermischer Energie von Bauwerken
oder Bauteilen an ihre Umgebung durch den Einsatz von
dämmenden Baustoffen.
Wasseraufnahme
Kann Bauteile in flüssiger Form, beispielsweise durch
Sickerwasser, oder als Dampf, beispielsweise durch
Kondensat, beeinträchtigen.
Weiße Wanne
Kellergeschoss aus wasserdichtem Beton.
Abkürzungen
LP
Leistungsphase
m2 , m3
m2 = Quadratmeter
m3 = Kubikmeter, Maßeinheit für das Volumen
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
NEH
Niedrigenergiehaus
OG
Obergeschoss
BGF
Brutto-Grundfläche
BRI
Brutto-Rauminhalt
DG
Dachgeschoss
DIN
Deutsches Institut für Normung e.V., Berlin
DIN 276
Technische DIN zur Ermittlung der Baukosten
qm
qm = Quadratmeter
rF
Relative Luftfeuchte
UR
Umbauter Raum
VOB
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
EG
Erdgeschoss
VF
Verkehrsfläche
GF
Geschossfläche
W
Abkürzung für Watt
GFZ
Geschossflächenzahl
W/m2, W/m2K
W/m2 = Watt pro Quadratmeter
W/m2 K = Watt pro Quadratmeter und Kelvin
GRZ
Grundflächenzahl
HOAI
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
KG
Kellergeschoss
KG
Kostengruppe nach DIN 276
kWh
Kilowattstunde = 1.000 Watt
kWh/m2a
Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr
WDVS
Wärmedämm-Verbundsystem
WF
Wohnfläche
WLG
Wärmeleitfähigkeitsgruppe
WO
Wohnung
WoFlV
Wohnflächenverordnung DIN 277
II. BV
Zweite Berechnungsverordnung
|
129
130
7.3
| Abbildungsverzeichnis/Quellen
Abbildungsverzeichnis
Titelbild: Frîa Hagen: Einfamilienhaus Pattensen von Architekturbüro
Albrecht
S. 2 Frîa Hagen: Jugendstilvilla Hannover von Kleine + Assoziierte
Architekten; S. 6 Frîa Hagen: Hahn Druckerei von zymara und loitzenbauer architektur; S. 8 photocase.com: Kind mit Seifenblasen; S. 9
photocase.com: Flur mit Seifenblasen; S. 10 Frîa Hagen: Einfamilienhaus
Pattensen von Architekturbüro Albrecht, Porträt; S. 12 Jürgen Voss:
Wohnhaus von Architekt Peter Hübotter; S. 14 Frîa Hagen: Wohnhaus
Hannover von Architekt Jan Steffen und Architektin Ulrike Steffen,
Porträt; S. 16 Frîa Hagen: Sezierhaus Engesohde von Innenarchitektin
Michaela Diedrich, Reihenhaus Bremen von gruppeomp architekten,
Porträt; S. 18 Frîa Hagen: Reihenhaus Bremen von gruppeomp architekten;
S. 19 Michaela Diedrich: Sezierhaus Engesohde von Innenarchitektin
Michaela Diedrich; S. 20 IngramPublishing.com: Frau am Fenster, Jens
P. Fehrenberg: Bild 1; S. 22 Jens P. Fehrenberg: Bild 1 - 4; S. 24 Jens P.
Fehrenberg: Bild 1 - 3, gruppeomp architekten: Bauernhaus Niederbüren
von gruppeomp architekten; S. 26 Jens P. Fehrenberg: Bild 1 -4; S. 28
Jens P. Fehrenberg: Bild 1 /3/4, Ute Maasberg: Bild 2; S. 30 gruppeomp
architekten: Reihenhaus Bremen (Bild1) von gruppeomp architekten;
Jens P. Fehrenberg: Bild 2, Michaela Diedrich: Sezierhaus Engesohde
(Bild3) von Innenarchitektin Michaela Diedrich; S. 32 Ute Maasberg:
Bild 1, Jens P. Fehrenberg: Bild 2 -4; S. 34 Jens P. Fehrenberg: Bild 1 -3;
S. 36 Ute Maasberg: Bild 1, Jens P. Fehrenberg: Bild 2; S. 38 Jens P.
Fehrenberg: Bild 1 -3; S. 40 Ute Maasberg: Bild 1, Jens P. Fehrenberg:
Bild 2; S. 42 Swantje und Martin Duthweiler: Jugendstilvilla Hannover
von Kleine + Assoziierte Architekten, Frîa Hagen: Porträt; S. 44 gruppeomp
architekten: Bauernhaus Niederbühren von gruppeomp architekten;
S. 46 Frîa Hagen: Bauernhaus Niederbühren (Wandmalerei) von
gruppeomp architekten, Porträt, Claus Uhlendorf: Frau Besprechung;
S. 48 gruppeomp architekten: Reihenhaus Bremen von gruppeomp
architekten, Besprechung, Frîa Hagen: Porträt; S. 50 Frîa Hagen: Bauernhaus Niederbühren von gruppeomp architekten, Michaela Diedrich:
Sezierhaus Engesohde von Innenarchitektin Michaela Diedrich; S. 51
Frîa Hagen: Sezierhaus Engesohde (Skizze) von Innenarchitektin
Michaela Diedrich; S. 52 Frîa Hagen: Bauherrengemeinschaft Wabe
von Runge Vorrink Wagner Architekten; S. 54 gruppeomp architekten:
Besprechung, Claus Uhlendorf: Architekten mit Modell; S. 56 Michaela
Diedrich: Sezierhaus Engesohde von Innenarchitektin Michaela Diedrich,
Frîa Hagen: Einfamilienhaus Oldenburg von team3 Architekturbüro;
S. 58 Jürgen Voss: Wohnhaus von Architekt Peter Hübotter, Ute Maasberg: Steiger; S. 60 Kleine + Assoziierte Architekten: Graffiti, photocase.com: Glasbruch, Frîa Hagen: Wohnhaus Springe von Innenarchitekt
Prof. Bernd Rokahr; S. 62 Claus Uhlendorf: Fachwerk-Reihenhaus,
Michaela Diedrich: Sezierhaus Engesohde von Innenarchitektin
Michaela Diedrich; S. 63 Frîa Hagen: Bauernhaus Niederbühren von
gruppeomp architekten; S. 64 zymara und loitzenbauer architektur:
Dachgeschossausbau Waldhausen von zymara und loitzenbauer
architektur, Frîa Hagen: Wohnhaus Springe von Innenarchitekt Prof.
Bernd Rokahr; S. 66 Frîa Hagen: Bauernhaus Niederbühren von
gruppeomp architekten; S. 68 Kleine + Assoziierte Architekten: Stadthaus Hannover von Kleine + Assoziierte Architekten; S. 70 Frîa Hagen:
Fachwerkhaus Celle (Innenansichten) von Baumgart, Wockenfuß &
Partner, Baumgart, Wockenfuß & Partner: Fachwerkhaus Celle (Außenansicht) von Baumgart, Wockenfuß & Partner; S. 72 zymara und loitzenbauer architektur: Hahn Druckerei (Außenansichten) von zymara und
loitzenbauer architektur, Frîa Hagen: Hahn Druckerei (Innenansichten)
von zymara und loitzenbauer architektur; S. 73 Frîa Hagen: Porträt;
S. 74 Frîa Hagen: Bauherrengemeinschaft Wabe von Runge Vorrink
Wagner Architekten; S. 76 Frîa Hagen: Reihenhaus Bremen von
gruppeomp architekten, gruppeomp architekten: Reihenhaus Bremen
(Bad im Umbau) von gruppeomp architekten; S. 78 Frîa Hagen:
Jugendstilvilla Hannover (Bild 1) von Kleine + Assoziierte Architekten,
Koch Panse Architekten: Stadtvilla Hannover (Bild 2 - 4) von Koch Panse
Verwendete und weiterführende Literatur
Architekten; S. 79 Frîa Hagen: Porträt; S. 80 zymara und loitzenbauer
architektur: Dachgeschossausbau Waldhausen (Küche, Innenansicht
groß, Flur Bestand) von zymara und loitzenbauer architektur, Frîa Hagen:
Dachgeschossausbau Waldhausen (Dachfenster, Fachwerk) von zymara
und loitzenbauer architektur, S. 82 Frîa Hagen: Wohnhaus Springe
(Bild 1 + 2) von Innenarchitekt Prof. Bernd Rokahr, Einfamilienhaus
Pattensen (Bild 3 + 4) von Architekturbüro Albrecht, S. 83 Frîa Hagen:
Porträt; S. 84 Frîa Hagen: Wohnhaus Hannover (Bild 1 + 2) von Architekt
Jan Steffen und Architektin Ulrike Steffen, Frîa Hagen: Einfamilienhaus Oldenburg (Bild 3) von team3 Architekturbüro, team3
Architekturbüro: Einfamilienhaus Oldenburg (Bild 4 + 5) von team3
Architekturbüro; S. 86 Frîa Hagen: Sezierhaus Engesohde (Küche, Eingangsbereich) von Innenarchitektin Michaela Diedrich, Michaela
Diedrich: Sezierhaus Engesohde (Außenansicht und Kellergeschoss
Bestand) von Innenarchitektin Michaela Diedrich; S. 87 Frîa Hagen:
Porträt; S. 88 Ralf Grünewald: Siedlungshaus von Otto Haesler,
Bestandsbild von 1931 im Besitz der Otto Haesler Stiftung; S. 90 Frîa
Hagen: Wohngarten Hannover (Bild 1) von Landschaftsarchitekten
Kronsberg Achtzig, Petra Urban: Hausgarten Porwich (Bild 2 + 3) von
Landschaftsarchitektin Petra Urban; S. 92 Michaela Diedrich: Sezierhaus Engesohde von Innenarchitektin Michaela Diedrich; S. 93 Frîa
Hagen: Sezierhaus Engesohde von Innenarchitektin Michaela Diedrich; S. 94 Frîa Hagen: Bauernhaus Niederbühren von gruppeomp
architekten, photcase.com: Kalender; S. 96 Michaela Diedrich: Sezierhaus Engesohde (Fenster) von Innenarchitektin Michaela Diedrich,
gruppeomp architekten: Bauernhaus Niederbühren (Eigenleistung)
von gruppeomp architekten; S. 98 Swantje und Martin Duthweiler:
Jugendstilvilla Hannover von Kleine + Assoziierte Architekten; S. 100
Swantje und Martin Duthweiler: Jugendstilvilla Hannover (Toilette) von
Kleine + Assoziierte Architekten, Michaela Diedrich: Sezierhaus Engesohde (Dachstuhl) von Innenarchitektin Michaela Diedrich, gruppeomp architekten: Bauernhaus Niederbühren (Heizung, Elektro) von
gruppeomp architekten; S. 102 Frîa Hagen: Hahn Druckerei von zymara
und loitzenbauer architektur, photocase.com: Mädchen mit Seifenblasen, gruppeomp architekten: Galerie mit Familie; S. 104 Frîa Hagen:
Hahn Druckerei von zymara und loitzenbauer architektur, team3
Architekturbüro: Einfamilienhaus Oldenburg von team3 Architekturbüro; S. 106 Frîa Hagen: Jugendstilvilla Hannover (Esszimmer) von
Kleine + Assoziierte Architekten, Koch Panse Architekten: Stadtvilla
Hannover (Schiebetür) von Koch Panse Architekten; S. 108 Claus
Uhlendorf: Wohngarten von Andreas Ackermann, Petra Urban: Hausgarten Porwich von Landschaftsarchitektin Petra Urban; S. 110 Rainer
Bölts: Umzug; S. 111 Frîa Hagen: Sezierhaus Engesohde (Skizze) von
Innenarchitektin Michaela Diedrich, Claus Uhlendorf: Baustelle; S. 112
Jürgen Voss: Wohnhaus von Architekt Peter Hübotter, Frîa Hagen:
Diedrich Heumann, AKNDS: Hausakte; S. 114 Swantje und Martin
Duthweiler: Jugendstilvilla Hannover von Kleine + Assoziierte Architekten; S. 116 Frîa Hagen: Jugendstilvilla Hannover (Bild 1 +4) von Kleine
+ Assoziierte Architekten, Swantje und Martin Duthweiler: Jugendstilvilla Hannover (Bild 2 + 3) von Kleine + Assoziierte Architekten; S. 118
Frîa Hagen: Jugendstilvilla Hannover (Außen- und Gartenansicht) von
Kleine + Assoziierte Architekten, Swantje und Martin Duthweiler:
Jugendstilvilla Hannover (Esszimmer) von Kleine + Assoziierte Architekten;
S. 120 Frîa Hagen: Jugendstilvilla Hannover (Außen- und Gartenansicht)
von Kleine + Assoziierte Architekten, Sezierhaus Engesohde von
Innenarchitektin Michaela Diedrich; S. 131 Frîa Hagen: Einfamilienhaus
Pattensen von Architekturbüro Albrecht; S. 132 Frîa Hagen: Dachgeschossausbau Waldhausen von zymara und loitzenbauer architektur
Quellen
S. 12/S. 15 Tabellen: Vom Altbau zum NiedrigEnergieHaus, hg. Ingo
Gabriel und Heinz Ladener, ökobuch Verlag
Der Herausgeber hat sich nach besten Kräften bemüht, die erforderlichen
Reproduktionsrechte für alle Abbildungen einzuholen. Für den Fall, dass
dabei etwas übersehen wurde, sind wir für einen Hinweis dankbar.
7.4
|
131
Verwendete und weiterführende Literatur
Bauen, Wohnen & Renovieren
Ratgeber ÖKO-TEST Nr. 08, hg. ÖKO-TEST Verlag,
Frankfurt 2006
Hauskauf – Neu oder gebraucht.
Vom Bauträger oder aus zweiter Hand
hg. Fraunhofer IRB Verlag,
Stuttgart 2006
Kauf eines gebrauchten Hauses.
Besichtigung, Kaufvertrag, Übergabe
hg. Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V.,
Düsseldorf 2005
Infoblätter des Kompetenzzentrums
siehe unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Planen und bauen mit dem Architekten.
Vertragsfragen, Bauplanung und -ausführung
hg. Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V.
und Architektenkammer Nordrhein-Westfalen,
Düsseldorf 2004
Vom Altbau zum NiedrigEnergieHaus
hg. Ingo Gabriel und Heinz Ladener, ökobuch
Verlag, Staufen bei Freiburg 2004
Was Bauherren wissen müssen.
Das Handbuch für Neubau, Umbau und Sanierung
hg. Architektenkammer Rheinland-Pfalz,
Mainz 2004
132
| Anhang
Im Interesse der Leserinnen und Leser dieser Broschüre wird einer guten Lesbarkeit höchste Priorität
eingeräumt. Die verwendeten Formulierungen
„Architekt“ und „Bauherr“ schließen die männliche
wie auch die weibliche (Berufs-) Bezeichnung mit
ein. Ebenfalls schließt die Formulierung „Architekt“
in den Texten auch die Berufsgruppe der „Innenarchitekten“ mit ein, die für Bauaufgaben im
Bestand in der Regel ebenso geeignet sind.
110
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
|
111
6
Wie läuft der Bau ab?
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
Skizzen und Entwurf
Baugenehmigung und Ausführungsplanung
Ausschreibung
Abnahme
Von der Suche bis zum Einzug –
Ein Bauherrentagebuch
113
113
113
113
115
Ist das Haus gefunden und der Entschluss gefasst, es
umzubauen, ist der Bauprozess vom Ablauf her grundsätzlich immer der gleiche. Wenn Sie Grundrisse und
Ansichten, eventuell auch Bebauungspläne und Flächennutzungspläne beim Bauamt gesichtet haben, wenn
also sichergestellt ist, dass Sie beispielsweise anbauen
dürfen, kann der Planungsprozess beginnen.
112
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
6.1
Skizzen und Entwurf
Siehe dazu die Informationsblätter unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Infoblatt Nr. 8.1 | Instandhaltung, Modernisierung, Umbauen
Infoblatt Nr. 8.2 | Energetische Bewertung und Modernisierung
Infoblatt Nr. 8.3 | Gebäudeerweiterung
Infoblatt Nr. 8.4 | Verbesserung des Schallschutzes von Wohngebäuden im Bestand
Infoblatt Nr. 8.5 | Denkmalgeschützte Gebäude
Infoblatt Nr. 8.6 | Instandsetzungs- und Modernisierungskosten
Infoblatt Nr. 9.1 | Gebäudedokumentation (neu in 2006)
... und die Dokumentationen zum Download unter www.kompetenzzentrum-iemb.de
Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser
Checkliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser
Abnahme
Sobald Sie die Aufträge vergeben haben, geht es los! Jetzt
sind von Ihrem Architekten die Leistungen der Handwerker
untereinander zeitlich zu koordinieren und die Ausführung
ihrer Arbeiten zu überprüfen. Sind die Leistungen eines
Gewerkes erbracht, wird eine Abnahme durchgeführt. Bei
einer Abnahme müssen alle Vertragspartner vor Ort sein,
mindestens also Sie als Bauherr und der verantwortliche
Handwerker. Der Bauherr ist nun gefordert, die ausgeführte
Qualität zu beurteilen und etwaige Mängel anzuzeigen.
Für Laien wird diese Aufgabe nicht zu leisten sein, weshalb
es ratsam ist, den Architekten hinzuzuziehen. Er berät und
unterstützt Sie, aber Sie als Bauherr bleiben derjenige,
der die Leistung vertraglich abnehmen muss. Das Ergebnis
wird in einem Protokoll festgehalten.
6.2
Diese Abnahmeprotokolle sind besonders für spätere
Ansprüche auf Mängelbeseitigung sehr wichtig. Sobald Sie
eine Arbeit abgenommen haben, sind Sie verpflichtet, dem
Handwerker nachzuweisen, dass er den Mangel verursacht
hat. Vor der Abnahme sind die Handwerker verpflichtet, zu
beweisen, dass sie ihre Leistung mangelfrei erbracht haben.
Also schauen Sie genau hin! Sollten bei der Abnahme Mängel
festgestellt werden, wird eine Frist gesetzt, bis zu der die
Fehler zu beseitigen sind. Bei wesentlichen Mängeln kann
eine Abnahme verweigert werden.
6.3
|
113
In den ersten Gesprächen wird der Architekt mit Ihnen
gemeinsam Ihre Ideen in Form von Skizzen aufs Papier
bringen. Grundrisse werden gezeichnet, wieder verworfen,
bis der Entwurf genau Ihren Vorstellungen entspricht.
Bereits in dieser frühen Phase ist es sinnvoll, verschiedene
Planer an einen Tisch zu holen. In Absprache mit Fachingenieuren und guten, erfahrenen Handwerkern können
schnelle Lösungen herbeigeführt und durch eine professionelle Zusammenarbeit sogar Kosten eingespart werden.
Nach einer Besichtigung vor Ort können erfahrene Handwerker meist sofort einschätzen, ob die vorgeschlagene
Maßnahme gut auszuführen ist und ob die veranschlagten
Kosten stimmig sind. Durch diese Kommunikation erhöht
sich die Kostensicherheit für Sie enorm!
Baugenehmigung und Ausführungsplanung
Die Skizzen werden immer weiter verfeinert bis hin zu Plänen
im Maßstab 1:100, die dem Bauamt mit einer textlichen
Baubeschreibung zur Baugenehmigung eingereicht werden.
In der Folge wird eine Ausführungsplanung erstellt: Die
Pläne werden jetzt im Maßstab 1:50 bis zum Maßstab 1:1
gezeichnet und beschriftet, sodass die Handwerker die
Planungen auf der Baustelle umsetzen können.
Info
6.4
|
Ausschreibung
Die Pläne bilden zusammen mit einer Beschreibung, in der
die Qualitäten aller Bauteile vom Hersteller bis zur Farbe
der Haustür beschrieben sind, die Basis der Ausschreibung.
Neben den Qualitäten sind die erforderlichen Mengen hinterlegt. Jedes Gewerk ist einzeln beschrieben. Aufgrund
dieser Beschreibungen werden von den Handwerkern
Angebote eingeholt. Das Verfahren nennt man Ausschreibung. Ihr Architekt macht Vorschläge, welche Handwerker
angefragt werden können. Sie können diese Vorschläge
ergänzen und entscheiden, wem letztlich die Ausschreibung zugesendet wird. Sind die Angebote eingeholt, prüft
der Architekt ihre Richtigkeit: Sind alle Qualitäten eingehalten? Sind alle Positionen vorhanden und sind die Preise
angemessen? Wenn alles stimmt, gibt der Planer Ihnen
eine Empfehlung für die Beauftragung aller einzelnen
Gewerke, die für Ihren Umbau notwendig sind. Vom Rohbauer über den Tischler bis zum Elektriker werden nun die
Firmen beauftragt. Die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, in dem alle Leistungen und vom Handwerker eingesetzte Produkte in einzelne Positionen gegliedert sind,
ist sehr aufwendig. Manchmal reicht es aber auch aus,
weil die Maßnahme klein, das Auftragsvolumen sehr
gering oder die Zeit knapp ist, einen Handwerker direkt auf
die Baustelle zu holen, ihn aufgrund der Besprechung der
Bauaufgabe ein Angebot machen zu lassen und auf dieser
Grundlage zu beauftragen.
Zum Schluss aller Baumaßnahmen erfolgt die große
Schlussabnahme. Und danach ist Ihr Traumhaus fertig –
Sie können einziehen!
Hausakte
Halten Sie alle Unterlagen wie Fotos, Pläne, Protokolle,
Gesprächsnotizen oder ein persönliches Bautagebuch in
einer Akte zusammen. So haben Sie alle Dokumente rasch
im Blick und können bei Bedarf schnell auf bestimmte
Pläne oder Abnahmeprotokolle zurückgreifen. Die Hausakte
ist das ideale Dokumentationssystem für Planungs-, Bauund Nutzungsphase eines Gebäudes.
114
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
6.5
Von der Suche bis zum Einzug –
Ein Bauherrentagebuch
Ein Bauherr hat für die Zeit seines Umbaus ein Bautagebuch geführt. Heute sind das für die Bauherrenfamilie tolle
Erinnerungen und für Sie ist es ein konkretes Beispiel aus
der Praxis. Das Besondere an dem Beispiel dieser Familie
ist, dass die Eltern, von Beruf Landschaftsarchitekten, den
Umbau gemeinsam mit einem Architekten und einer Innenarchitektin geplant haben. Dass alle drei Berufsgruppen an
einem Umbau beteiligt sind, ist nicht die Regel, führt aber
zu ganz besonderen ganzheitlichen Lösungen.
01
Chronologie eines Umbaus:
24. Juni 2000
Fund in der Zeitung: Kurz vor dem Sommerurlaub ist eine
Chiffre-Anzeige in der Zeitung: Unser gewünschter Stadtteil – Baujahr 1903. Das können nur wenige, besonders
schöne Straßenzüge sein. Wir antworten sofort – eher
zufällig, handschriftlich.
17. Juli 2000
Drei Wochen später: Die Antwort kommt. Wir werden zum
Gespräch mit einem der Eigentümer eingeladen. Es gibt
20 Antworten auf die Anzeige, davon 15 von Maklern und
fünf von privaten Interessenten. Die ältere Dame und ihre
Söhne suchen für ihr denkmalgeschütztes Elternhaus
keinen Investor, sondern eine Familie. Wir stehen an erster
Stelle, da wir handschriftlich und sehr persönlich geantwortet haben.
02
03
18. Juli 2000
04
01 | Ein Umbau beginnt – zuerst
Altes raus.
02 | Durchbrüche entstehen und . . .
03 | Eine Fotografie des Gebäudes,
Erster Blick von außen: Mit dem Foto in der Hand suchen
wir das mögliche Objekt auf und begutachten es von
außen. Es hat offensichtlich schon bessere Tage erlebt
und durch unsensible Modernisierungsmaßnahmen seine
noch zu erahnende ursprüngliche Atmosphäre verloren. Wir
sind begeistert – genau so etwas haben wir gesucht! Nach
vielen zuvor gesehenen, nicht nach unserem Geschmack
fertig renovierten anderen Angeboten endlich ein Haus, bei
dem man sich noch selbst verwirklichen kann!
Bj. 1903, aus den 50er Jahren.
|
115
31. August 2000
Termin beim Notar: Jetzt ist es soweit, wir erwerben das Haus
von der Eigentümergemeinschaft. In diesem Stadtteil ist das
sehr selten, wie uns die bisherigen Eigentümer berichten.
Meist werden hier die Häuser vererbt oder ohne Anzeige
direkt verkauft.
9. September 2000
Besichtigung mit einigen Freunden und Verwandten: Alle
scheinen sehr ernüchtert über den aktuellen Zustand. Wir
sind trotzdem begeistert und lassen uns nicht entmutigen.
Ab September 2000
Erste Pläne: Der Architekt erstellt genaue Bestandspläne
von allen Etagen und den Fassaden. Wir fangen an zu planen
und sammeln grundlegende Wohnwünsche – eine Garderobe,
eine Speisekammer, vier Kinderzimmer, eine Möglichkeit,
die Wäsche auch in der oberen Etage störungsfrei waschen
und trocknen zu können. Vielleicht auch eine später
abtrennbare Einliegerwohnung, wenn die Kinder ausgezogen
sein werden... Erste Möbelgrundrisse werden auf den Hausplänen hin und her geschoben.
9. Oktober 2000
Genaue Raumplanung: Unsere Innenarchitektin berät uns
bei der Raumaufteilung und plant Küche und Bäder. Der
Architekt erstellt Pläne, die in gemeinsamen Gesprächen
in ihre endgültige Fassung gebracht werden. Anschließend
werden Angebote von geeigneten Baufirmen eingeholt.
Wir müssen auf eine Ausschreibung verzichten, da der
Leistungsumfang an vielen Stellen nicht im Einzelnen vorhersehbar ist.
16. November 2000
Treffen mit der Vorbesitzerin: Wir besuchen die frühere
Hausbesitzerin im Altersheim. Sie erzählt uns viele Anekdoten über die Geschichte des Stadtteils, die Erbauung
des Hauses, frühere Besitzer und Mieter und wesentliche
Details durchgeführter Umbaumaßnahmen. Die historischen Fotos bestätigen uns, wie wunderschön Fassade
und Garten einmal waren. Jetzt haben wir ein Leitbild für
die Wiederherstellung.
27. Juli 2000
04 | . . . Wände werden geglättet.
Erste Begehung mit unserem Architekten: Überall PVCFußböden und zugeklebte Treppen, ungünstige Aufteilung
des Hauses in drei Wohnungen, alte Bäder, unzeitgemäße
Heizung und vor allem veraltete Küchen. Doch der Architekt
bestätigt: Die Bausubstanz und der Preis sind in Ordnung.
Der Keller, die Wände und die Statik scheinen der Zeit entsprechend gealtert, aber ohne große Mängel. Wir prüfen
unser Budget, sprechen mit der Bank und rechnen die
erforderlichen Maßnahmen mit dem Architekten durch.
Dann entscheiden wir uns für das Haus.
November/Dezember 2000
Kontakt mit der Denkmalschutzbehörde: Nachdem wir
uns für die Baumaßnahmen und die passenden Firmen
entschieden haben, erstellt der Architekt die Unterlagen
aus einer Beschreibung, den Umbauplänen und den Angeboten der Baufirmen für die Denkmalpflege und reicht sie
ein. Viele von unseren Wiederherstellungswünschen gehen
sogar weiter, als es die Denkmalpflege erwarten würde.
Die Zusammenarbeit ist freundlich und hilfreich. Nach der
Freigabe durch die Denkmalpflege kann es losgehen.
116
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
1. Januar 2001
Hausübergabe und Zahlung des Kaufpreises: Jetzt
können die eigentlichen Arbeiten beginnen. Wir fangen an
verschiedenen Stellen selbst an, sehen unter die Einbauten
und legen alte Fußböden frei.
Februar 2001
Entdeckungen: Die Baufirma beginnt, unbrauchbare Holzteile, alte Teppiche, PVC-Beläge und alle nachträglich eingebauten Innentüren zu entfernen. In den oberen Stockwerken
sind die Dielenböden noch vollkommen intakt. In einer 60erJahre-Trennwand finden wir eine völlig vergilbte Zeitung von
1962. Vielleicht ist hier noch irgendwo ein vergessener Schatz
versteckt.
13. Februar 2001
Wir sind überrascht: Die Küche wirkt ohne die Einbauten
und eingefügten Flurbereiche riesig! Es wird entschieden, im
Erdgeschoss die hohen Decken unwesentlich abzuhängen,
um im entstehenden Zwischenraum Heizungsrohre und
Elektroleitungen unterzubringen.
01
19. Februar 2001
Wir lernen die ersten neuen Nachbarn kennen: Für alle ist
es spannend, wie das Wohnzimmer in ähnlichen Proportionen wie das eigene freigestellt von Wänden wirkt. Ein Jahr
später wird die benachbarte Familie auch ihre Zwischenwände öffnen ...
27. Februar 2001
02
Noch eine Überraschung: Im Erdgeschoss befindet sich
unter dem fest verklebten Fußboden ein fast tadellos
erhaltener Terrazzo mit schönen Ornamenten. Wir reichen
das Angebot der Terrazzo-Firma für die Restaurierung bei
der Denkmalpflege nach.
03
04
01 | Die fertige Gaube in
Kinderhand.
02 | Original Türbeschlag.
28. Februar 2001
Ein zweiter Kaminzug wird entdeckt: Der Architekt hat die
gute Idee, in ihm die Kabelstränge zwischen den Etagen
verlaufen zu lassen.
03 | Die Gaube wird rekonstruiert.
16. April 2001
04 | Rekonstruierter Drachenkopf
für den Giebel.
Die Rekonstruktion der Treppe: Im Zuge der Freilegung
des historischen Zustandes entschließen wir uns, die
nachträglich eingefügte Treppenführung auf den Urbestand
zurückzubauen. Die Treppen waren umgebaut worden, um
die einzelnen Etagen vom Flur trennen zu können und so
in jeder Etage eine eigene Wohnung einzurichten. In
einigen Nachbarhäusern besteht dieselbe Situation. Wieder
werden Angebote bei der Denkmalpflege nachgereicht.
Später bestätigt uns der darunter vorgefundene Terrazzo
mit randlichem Musterband die vermutete Proportion der
historischen Treppe.
|
117
26. April 2001
Historische Funde: Lange haben wir uns gefragt, wie die
ursprünglichen Türen im Erdgeschoss ausgesehen haben
mögen. Jetzt haben wir sie gefunden: Sie teilen – in Stücke
zersägt – die ehemaligen Kohlenverschläge im Keller. Wir
nehmen sie als Muster zur Rekonstruktion und finden sogar
historische Türklinken.
24. mai 2001
Es wird Sommer und die Fassade eingerüstet: Wir ersetzen
die schmucklosen Kunststofffenster gegen Holzfenster, die
den Aufteilungen auf alten Fotografien entsprechen. Die
Fensterfugen zum Mauerwerk werden anstelle von Montageschaum mit Kokosfasern gedichtet. Die Maurer lächeln
nur müde über unsere baubiologischen Wünsche. Die
Kokosfasern müssen wir selbst besorgen und den Arbeitern
beim Einsetzen von Türen und Fenstern immer wieder in die
Hand drücken, damit sie überhaupt Verwendung finden.
Ab Mai 2001
Der Betonbalkon zur Straße wird abgerissen und der neue
Holzbalkon nach historischen Fotos rekonstruiert: Unsere
Kinder würden gerne mal am Baugerüst hochklettern. Wir
behalten sie vorsichtshalber in den nächsten Wochen gut im
Auge ...
16. Juni 2001
Die Haustür und die alten Innentüren des ersten Obergeschosses werden abgebeizt: Die alten Beschläge
bekommen einen viel schöneren Glanz. Wir lassen alles im
Naturzustand.
Juni 2001
Wir entscheiden uns gegen Tapeten: Alle Wände werden
gründlich verputzt und oberflächlich angeschliffen. Die
ersten Nachbarkinder toben mit unseren Töchtern durch
die hallenden Zimmer.
22. August 2001
Glück im Unglück: Leider werden während der fensterlosen Zeit aus dem Keller verschiedene historische Elemente
gestohlen, eine Sitzgruppe alter Holzmöbel, die wir für die
Pausen der Mitarbeiter dort gelassen haben, und die letzten
historischen Türdrücker. Wir sind sehr enttäuscht. Zum
Glück haben wir sie fotografiert. Genau passende Türklinken finden wir auf dem Flohmarkt – sogar einschließlich
Schilde und in so großer Zahl, dass wir das ganze Haus
damit ausstatten können.
118
| Wie läuft der Bau ab?
Wie läuft der Bau ab?
Ab August 2001
Das Dach wird neu: Das in der Vergangenheit offenbar
immer wieder sehr reparaturbedürftige Dach wird in
Angriff genommen, die Deckung komplett entfernt. Nach
einer Isolierung wird die Unterspannbahn und Verlattung
aufgebracht. Dann erfolgt die Neueindeckung. Außerdem
wird eine Gaube in die ursprüngliche, geschwungene
Form zurückgebaut. Es ist eine Herausforderung für die
beteiligten Gewerke.
August 2001
Die Entscheidung der Hausaußenfarbe birgt viele
Diskussionen: Der Architekt und die Innenarchitektin
schlagen verschiedene Varianten vor. Nach vielen Überlegungen und Betrachtungen vergleichbarer Häuser steht
unsere Entscheidung fest: nicht zu kühl oder gar elegant
soll es sein, eher ein warmer Ton, der an Süden und
Urlaub erinnert. Dennoch brauchen wir drei verschiedene
kleinflächige Probeanstriche auf der tatsächlichen Putzstruktur, bis wir uns trauen und die Farbe endgültig freigeben. Bis zum letzten Pinselstrich ein echtes Abenteuer!
30. August 2001
Noch eine Entscheidung: Auf einer Seite des Hauses entdecken wir noch einen der alten, auf Fotos deutlich
erkennbaren Drachenköpfe in den Windfedern. Sie werden
originalgetreu rekonstruiert und angebracht.
6. september 2001
Ein Unfall: Die Sohlbänke werden geschnitten und montiert.
Dabei stürzt einer der Mitarbeiter der ausführenden Firma
vom Gerüst und bricht sich den Oberschenkel. Ein Schreck
für alle.
10. September 2001
Die Treppenläufe werden jetzt in ihre ursprüngliche Form
zurückgebaut: Teilweise waren noch die alten Stufenauflager erhalten. Die fehlenden Docken werden nach den
vorhandenen Vorbildern rekonstruiert. Wir sind froh, denn
es ist kein Unterschied zu erkennen.
September 2001
Immer wieder neue Überlegungen, wo man die Grenze
zwischen Wiederherstellung und neuen Elementen setzt:
Der große Rahmen wird rekonstruiert, auch Fenster und
Türen. Die meisten Lampen werden modern eingefügt. Die
Bäder werden gefliest und mit neuen Installationen versehen. Immer wieder müssen wir uns schnell und spontan
entscheiden: Welche Badewanne? Welche Fußbodenfliesen?
Welche Wandfliesen? Welcher Waschtisch und Toilettenkörper? Alles muss vorher angesehen und bis ins Materialdetail festgelegt werden. Ohne die Beratung der Innenarchitektin hätte diese Phase wesentlich länger gedauert. Zeitgleich wird eine energiesparende Heizungsanlage installiert.
|
119
24. September 2001
Die Küche wird eingebaut: Wir bringen sie zum größten
Teil mit. Ein paar Schränke lassen wir ergänzen. Auch die
ersehnte Speisekammer ist verwirklicht worden.
14. Oktober 2001
Nun ist das Haus fast bezugsfertig: Die Maler sind noch
nicht ganz aus dem Haus. Wir können aber nicht mehr länger
warten, da eine neue Familie in unser altes Haus möchte,
und müssen schnell umziehen – wir leben im Staub
zwischen Kartons, die mit Folie abgedeckt sind.
22. Oktober 2001
Mitten in der ersten Nacht im neuen Heim eine unliebsame Überraschung: Wasser strömt aus den Einbauleuchten
und Zwischendecken, läuft in Schlafzimmer und Bad die
Wand herunter, sammelt sich auf dem Fußboden und versickert weiter. Schnell stellen wir den Haupthahn ab.
Später stellt sich heraus, dass bei der Installation eine
Muffe nicht richtig fixiert und die Leitung nicht abgedrückt
worden war. Das Wasser ist aus der zweiten Etage durch
Schächte und Decken bis in den Keller gelaufen. Nun
leben wir drei Wochen mit dröhnenden Raumtrocknern in
allen Etagen. Zum Glück ist es ein Versicherungsschaden
und nicht zu unseren Lasten.
20. dezember 2001
Geschafft: Der vorerst letzte Handwerker und die Raumtrocknungsgeräte verlassen das Haus. Die Vorbereitungen
für Weihnachten können beginnen.
18. April 2002
Einladung der früheren Hausbesitzerin und ihrer Söhne:
Die Besucher sind überrascht, wie grundlegend wir das
Haus wieder in den historischen Zustand gebracht haben.
Die ältere Dame, die das Haus noch von der Zeit vor dem
ersten Umbau kannte, erinnert sich an viele alte Geschichten.
17. September 2006
Heute: Nun leben wir schon fünf Jahre in dem Haus und
freuen uns immer noch jeden Tag über die großzügigen
Räume und die fast schlossähnliche Atmosphäre. Und
dennoch ist das Haus funktional auf unsere Bedürfnisse
zugeschnitten. Wir fühlen uns einfach richtig wohl!