Bau- und Zonenordnung
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Bau- und Zonenordnung Vom 29. November 1997 xxx Entwurf Festsetzung Festgesetzung durch die Gemeindeversammlung am xxx Für die Gemeindeversammlung: Der Präsident: Der Schreiber: Genehmigung durch die Baudirektion am xxx Für die Baudirektion: BDV-Nr. Suter • von Känel • Wild • AG Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt Förrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch Tel. +41 (0)44 315 13 90 [email protected] 31069 – 9.9.2013 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Links: Mitte: Rechts: Gültige BZO Beantragte neue BZO Bemerkungen / Hinweise blau = Änderungen gegenüber rechtskräftiger BZO durchgestrichen = Verschiebung Text / Aufzuhebender Text Die Änderungen führen durchgehend zu einer neuen Nummerierung der Artikel und Absätze, was nicht besonders markiert wird. 2 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Inhalt bestehend Inhalt neu I Zonen und Zonenplan Zonen Zonenplan, Rangordnung von Plänen 1 Zonen und Zonenplan Art. 1 Zonen Art. 2 Massgebende Grundlagen II Bestimmungen für die Bauzonen A Kernzonen Um- und Ersatzbauten Neubauten Nutzweise Gestaltungsdetails (Kernzone Dorf) Gestaltungsdetails (Kernzone Wilen) Abbrüche Renovationen 2 Kernzonen 2.1 Gemeinsame Bestimmungen für alle Kernzonen Art. 3 Zweck Art. 4 Einordnungsanforderung Art. 5 Erleichterung für besonders gute Projekte Art. 6 Nutzweise Art. 7 Bestehende Bauten Art. 8 Neubauten Art. 9 Stellung Art. 10 Fassaden Art. 11 Dächer Art. 12 Umgebung Art. 13 Umnutzung von Ökonomiegebäuden Art. 14 Bewilligungspflicht für Abbrüche und Renovationen Art. 15 Unentgeltliche Beratung 2.2 Ergänzende Gestaltungsvorschriften für die Kernzone KA Art. 16 Fassaden Art. 17 Dächer 2.3 Ergänzende Gestaltungsvorschriften für die Kernzone KB Art. 18 Fassaden Art. 19 Umgebung 2.4 Ergänzende Gestaltungsvorschriften für die Kernzone KW Art. 20 Fassaden Art. 21 Umgebung B Wohnzonen Grundwerte Abstände Geschlossene Bauweise Dachgestaltung Nutzweise Arealüberbauung C Zone für öffentliche Bauten Grundwerte D Erholungszone Nutzweise / Grundwerte III Weitere Bestimmungen Fahrzeugabstellplätze Kehrichtabstellplätze Kompostierungsplätze IV Schlussbestimmungen Inkraftsetzung 3 Suter • von Känel • Wild • AG Kurzkommentar Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung 4 Suter • von Känel • Wild • AG 3 Wohnzonen Art. 22 Grundwerte Art. 23 Abstände Art. 24 Geschlossene Bauweise Art. 25 Dächer Art. 26 Nutzweise Art. 27 Arealüberbauung 4 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Art. 28 Grundwerte 5 Erholungszone Art. 29 Nutzweise / Grundwerte 6 Weitere Bestimmungen Art. 30 Fahrzeugabstellplätze Art. 31 Kehrichtabstellplätze Art. 32 Kompostierungsplätze 7 Schlussbestimmungen / Inkraftsetzung Kurzkommentar Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar I. Zonen und Zonenplan 1. Zonen und Zonenplan Art. 1 Zonen Art. 1 Zonen Das Gemeindegebiet ist in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist oder es sich um Wald handelt: Das Gemeindegebiet ist in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist oder es sich um Wald handelt: Das nicht von übergeordneten Zonen, Wald und Gewässern erfasste Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt und den folgenden Empfindlichkeitsstufen (ES) zugeordnet: Neuformulierung mit Erwähnung Empfindlichkeitsstufen und Gewässer 1. Bauzone 1. Bauzone Anpassungen: - Kernzonenunterteilung in KA/KB/KW a) Kernzone K b) Wohnzonen - eingeschossige Wohnzone - zweigeschossige Wohnzone - zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung c) Zone für öffentliche Bauten - Schulareale W1/20 W2/35 ES III ES II ES II WG2/35 ES III oeB ES II E F R L ES III ES III --ES III 2. Weitere Zonen a) Erholungszone b) Freihaltezone c) Reservezone d) Landwirtschaftszone 5 Suter • von Känel • Wild • AG a) Kernzonen - Kernzone A - Kernzone B - Kernzone Wilen b) Wohnzonen - eingeschossige Wohnzone - zweigeschossige Wohnzone - zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung K KA KB KW ES III ES III ES III ES III W1/22 W2/35 ES II ES II WG2/35 ES III c) Zone für öffentliche Bauten und Anlagen - Schulareale oeöBA ES II 2. Weitere Zonen a) Erholungszone b) Freihaltezone c) Reservezone d) Landwirtschaftszone E F R L ES III ES III --ES III Redaktionelle Anpassung: - Bezeichnung öBA Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Art. 2 Art. 2 Massgebende Grundlagen Zonenplan Zonenplan Massgebende Pläne 1 Für 1 Für die Abgrenzung der Zonen und für rechtlich erhebliche Unterscheidungen innerhalb der Zonen ist der Zonenplan 1:5000 massgebend. Ein in kleinerem Massstab erstellter Zonenplan dient lediglich der Orientierung und ist rechtlich nicht verbindlich. die Abgrenzung der Zonen und für rechtlich erhebliche Unterscheidungen innerhalb der Zonen ist der Zonenplan 1:5000 massgebend. Ein in kleinerem Massstab erstellter Zonenplan dient lediglich der Orientierung und ist rechtlich nicht verbindlich. Kurzkommentar Anpassung und Ergänzung: - Auflistung (neu) - Waldabstandslinienplan und Kernzonenplan kommen neu dazu Folgende Pläne sind massgebend: a. b. c. der Zonenplan im Massstab 1:5000 der Waldabstandslinienplan im Massstab 1:1000 der Kernzonenplan im Massstab 1:1000 für die Kernzonen in Oberstammheim und Wilen Rechtsverbindlichkeit Für die Abgrenzung der Zonen ist der genehmigte Zonenplan 1:5000 massgebend. Die mit der Bauordnung abgegebenen verkleinerten Zonenpläne sind nicht rechtsverbindlich. Die genaue Abgrenzung der Zonen sowie der genaue Verlauf der Waldgrenzen, Gewässer- und Waldabstandslinien sind in der amtlichen Vermessung definiert (Mehranforderungen gemäss § 5 KVAV). 2 Rangordnung von Plänen Rangordnung von Plänen 2 Detailpläne 2 Detailpläne zur Darstellung besonderer Institute der Bau- und Zonenordnung gehen dem Zonenplan 1:5000 vor. 6 Suter • von Känel • Wild • AG zur Darstellung besonderer Institute der Bau- und Zonenordnung gehen dem Zonenplan 1:5000 vor. Neuer Artikel / Absatz Streichung: - bezieht sich auf Kernzonenplan, welcher nun in Art. 2.1 neuer Bestandteil der BZO ist Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Einsehbarkeit Die massgebenden Pläne sowie die Inventare des Natur- und Heimatschutzes können auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. 3 Neuer Artikel / Absatz II. Bestimmungen für die 2. Kernzonen Bauzonen A Kernzone 2.1 Gemeinsame Bestimmungen für alle Kernzonen Strukturelle Anpassung - gemeinsame Bestimmungen für die drei Kernzonentypen Art. 3 Zweck Zweck Kernzone KA 1 Die Kernzone KA bezweckt die Erhaltung und sorgfältige Erneuerung des historischen Dorfkerns und seiner charakteristischen dörflichen Umgebung. Neuer Artikel / Absatz - Zweck KA Zweck Kernzone KB 2 Die Kernzone KB bezweckt die schonende Einordnung von Bauten im Übergangsbereich zwischen der Kernzone KA und den angrenzenden Zonen. 7 Suter • von Känel • Wild • AG Neuer Artikel / Absatz - Zweck KB Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Zweck Kernzone KW 3 Die Kernzone KW bezweckt die Erhaltung und sorgfältige Erneuerung der Weilerstruktur und seiner ländlichen Umgebung. Neuer Artikel / Absatz - Zweck KW Art. 4 Einordnungsanforderungen Grundsatz In den Kernzonen werden an die architektonische und ortsbauli- Neue Bestimmung che Gestaltung besondere Anforderungen gestellt. Um-, Ersatz- - beinhaltet Art. 4.1 (alte BZO) und Neubauten sollen zur Erhaltung und Weiterentwicklung des Orts- und Strassenbildes beitragen. Bauten und Anlagen müssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Aspekten wie Situierung und Ausmass, Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung gut in die Umgebung einordnen. Art. 5 Erleichterungen für besonders gute Projekte Fachbeurteilung Bei besonders guten Projekten mit zeitgenössischer Architektur, Neue Bestimmung die das Ortsbild qualitätsvoll weiterentwickeln, können Abweichungen von den Bestimmungen über die Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung gemäss Art. 10-12 BZO bewilligt werden. Solche Abweichungen setzen eine zustimmende Beurteilung durch eine von der Behörde bezeichnete Fachinstanz voraus. Die Kosten gehen zulasten der Bauherrschaft. 8 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Art. 6 Nutzweise Zulässige Nutzungen Zulässig In den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Gaststätten, Verschoben und ergänzt: Ateliers und Praxen, landwirtschaftliche Betriebe sowie und mäs- - ehemals Art. 5 sig störende Gewerbebetriebe zulässig. - ergänzende Nutzungen Art. 3 Um- und Ersatzbauten Art. 7 Um- und Ersatzbauten Bestehende Bauten Neuformulierung Braun bezeichnete Bauten 1 Bestehende Gebäude, die sich gut ins gewachsene Ortsbild einfügen, dürfen im bisherigen Gebäudeprofil und unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. 1 Bestehende Gebäude, die sich gut ins gewachsene Ortsbild einfügen, dürfen im bisherigen Gebäudeprofil und unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Streichung und neue Formulierung in Art. 7.3 Die im Kernzonenplan braun bezeichneten Bauten sollen erhal- Neue Bestimmung ten bleiben. Sie dürfen nur unter Beibehaltung der Stellung, der - bezieht sich auf Inhalte des neu erstellbestehenden Ausmasse, der Dachform und der wesentlichen ten Kernzonenplans Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden. - die Volumen dürfen gemäss Art. 8 ergänzt werden (z.B. Balkon, Garage usw.) 1 Abweichungen Abweichungen gegenüber dem bisherigen Erscheinungsbild können insbesondere im Zusammenhang mit einer anderen Nutzweise des Gebäudes bewilligt oder angeordnet werden, wenn sie der Erhaltung oder Verbesserung wesentlicher gestalterischer Elemente des Altbaus oder des Ortsbildes dienen. 2 9 Suter • von Känel • Wild • AG Abweichungen gegenüber der bisherigen Volumetrie und dem Ergänzung bisherigen Erscheinungsbild können insbesondere im Zusam- Erwähnung äussere Abmessungen und nachbarliche Interessen menhang mit einer anderen Nutzweise des Gebäudes bewilligt oder angeordnet werden, wenn sie der Erhaltung oder Verbesserung wesentlicher gestalterischer Elemente des Altbaus oder des Ortsbildes dienen; in den äusseren Abmessungen aber nur unter Wahrung schützenswerter nachbarlicher Interessen. 2 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Untergeordnete Abweichungen gegenüber der bisherigen Lage des Gebäudes sowie des bisherigen Gebäudeprofils können im Interesse der Hygiene, der Verkehrssicherheit und des Ortsbildschutzes bewilligt oder angeordnet werden. 3 Kurzkommentar Untergeordnete Abweichungen gegenüber der bisherigen Lage des Gebäudes sowie des bisherigen Gebäudeprofils können im Interesse der Hygiene, der Verkehrssicherheit und des Ortsbildschutzes bewilligt oder angeordnet werden. 3 Streichung - (siehe Spielraum Art. 7.2 + 9.2) Übrige bestehende Bauten Die übrigen bestehenden Bauten können gemäss Abs. 1 und 2 umgebaut und ersetzt oder gemäss Art. 8 ff. in veränderten Lagen und Abmessungen neu aufgebaut werden. 3 Ersetzt Art. 3.1 (alte BZO) Unterschutzstellung 4 Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen. Art. 4 Neubauten 4 Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen. Art. 8 Neubauten Neuformulierung Grundwerte 1 - Für Neubauten gelten folgende Grundmasse: Vollgeschosse Dachgeschosse Gebäudehöhe Gebäudelänge Grundabstand max. max. max. max. min. 2 2 7.5 m 30.0 m 3.5 m Neue Bestimmung - Beinhaltet Inhalte Art. 4.2 und 4.5 (alte BZO) - um Gebäudelänge ergänzt Sonderfälle Landwirtschaftliche, gewerbliche und öffentliche Bauten sind bei guter Einpassung ins Ortsbild bis 50.0 m Länge zulässig. 2 10 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Gestaltung Gestaltung 1 Neubauten haben bezüglich ihrer Stellung und kubischen Gestaltung auf die bestehenden Bauten, den Frei- und Strassenraum besondere Rücksicht zu nehmen. Die gestalterische Gliederung und Durchbildung von Fassaden und Dächern hat die Massstäblichkeit herkömmlicher Gebäude zu übernehmen. 1 Höhen, Geschosszahl Höhen, Geschosszahl Neubauten dürfen höchstens 2 Vollgeschosse und 2 Dachgeschosse aufweisen. Sofern nicht die Rücksicht auf bestehende Gebäude eine geringere Gebäudehöhe erfordert, beträgt dieselbe max. 7.5 m. 2 2 Neubauten haben bezüglich ihrer Stellung und kubischen Gestaltung auf die bestehenden Bauten, den Frei- und Strassenraum besondere Rücksicht zu nehmen. Die gestalterische Gliederung und Durchbildung von Fassaden und Dächern hat die Massstäblichkeit herkömmlicher Gebäude zu übernehmen. Neubauten dürfen höchstens 2 Vollgeschosse und 2 Dachgeschosse aufweisen. Sofern nicht die Rücksicht auf bestehende Gebäude eine geringere Gebäudehöhe erfordert, beträgt dieselbe max. 7.5 m. Kurzkommentar Verschiebung - neu Art. 4 und Art. 10.1 Integriert in Art. 8.1 Zweites Dachgeschoss Das zweite Dachgeschoss darf nur soweit ausgebaut werden, als die notwendige Belichtung über die Giebelfassaden möglich ist. 3 11 Suter • von Känel • Wild • AG Das zweite Dachgeschoss darf nur soweit ausgebaut werden, Streichung und Neuformulierung sowie als die notwendige Belichtung über die Giebelfassaden möglich Ergänzung ist. Bei innenliegenden Räumen, die nicht ausreichend über die - Belichtung mit Dachflächen-LichtGiebelfassade belichtet werden können, ist eine Belichtung des bändern zweiten Dachgeschosses mit schmalen DachflächenLichtbändern zulässig, wenn es sich um ein besonders gutes Projekt gemäss Art. 5 handelt. 3 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Geschlossene Bauweise Kurzkommentar Geschlossene Bauweise 4 Das Zusammenbauen mehrerer Gebäude ist gestattet, das Das Zusammenbauen mehrerer Gebäude ist gestattet, das Zusammenbauen an einer Grenze jedoch nur unter der Voraus- Zusammenbauen an einer Grenze jedoch nur unter der Voraussetzung von § 287 PBG und nur mit Zustimmung des betroffenen setzung von § 287 PBG und nur mit Zustimmung des betroffenen Nachbarn. Nachbarn. 4 Abstände Abstände 5 Der Grenzabstand für oberirdische Gebäude beträgt 3.5 m. Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung. 5 6 Unterirdische Gebäude haben gegenüber Strassen und Wegen ohne Baulinien einen Strassenabstand von 2.5 m einzuhalten. Unterirdische Gebäude haben gegenüber Strassen und Wegen ohne Baulinien einen Strassenabstand von 2.5 m einzuhalten. Besondere Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG haben einen Grenzabstand von 3.5 m einzuhalten. Besondere Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG haben einen Grenzabstand von 3.5 m einzuhalten. 7 Der Grenzabstand für oberirdische Gebäude beträgt 3.5 m. Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung. Verschiebung Teilinhalt in Art. 8.1 6 7 Art. 9 Stellung Fassadenlinien Sind im Kernzonenplan Fassadenlinien festgelegt, so ist die bisherige Lage der entsprechenden Fassade vorbehältlich der Gewährleistung der Verkehrssicherheit beizubehalten. 1 12 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Strassenabstand Strassenabstand 8 Die gesetzlichen Strassen- und Wegabstände können unterschritten werden, wenn dadurch eine bessere Wirkung für das Ortsbild erreicht wird. Vorbehalten bleibt die Erhaltung einer genügenden Verkehrssicherheit. Soweit der Kernzonenplan keine anderen Festlegungen trifft, können die gesetzlichen Strassen- und Wegabstände können unterschritten werden, wenn dadurch eine bessere Wirkung für das Ortsbild erreicht wird. Vorbehalten bleibt die Erhaltung einer genügenden Verkehrssicherheit. Art. 5 Nutzweise Art. 5 Nutzweise Zulässig sind Wohnungen, Büros, Praxen und mässig störende Gewerbebetriebe. Zulässig sind Wohnungen, Büros, Praxen und mässig störende Gewerbebetriebe. Verschiebung - neu Art. 6 Art. 6 Gestaltungsdetails für Um-, Ersatz- und Neubauten (Kernzone Dorf) Art. 6 Gestaltungsdetails für Um-, Ersatz- und Neubauten (Kernzone Dorf) Verschiebung - nach den allgemeinen Bestimmungen zu den Kernzonen Allgemeines Allgemeines Es sind primär herkömmliche oder allenfalls herkömmlich wirkende Materialien zu verwenden. 1 1 13 Suter • von Känel • Wild • AG 2 Es sind primär herkömmliche oder allenfalls herkömmlich wirkende Materialien zu verwenden. Ergänzung Verschiebung - neu Art. 16.1, 16.4, 17.1, 18.1, 19.1 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Art. 10 Fassaden Fassaden Fassaden Materialien Materialien Grundsatz Die Gliederung der Gebäude gemäss ihrer ursprünglichen Nutzungsstruktur (Wohn- und Ökonomieteil) mit verputzten und holzverschalten Teilen ist bei Umbauten und Umnutzungen beizubehalten. 1 Verschoben und ergänzt - ehemals Art. 4.1 (alte BZO) 2 Wo Art und Charakter bestehender Bauten es rechtfertigt und gestattet, ist die Fassade als Fachwerk zu erhalten. Wo Art und Charakter bestehender Bauten es rechtfertigt und gestattet, ist die Fassade als Fachwerk zu erhalten. Balkone Balkone und Lauben Balkone haben aus ortsüblichen Materialien zu bestehen und dürfen nicht über den Dachvorsprung hinausragen. Balkone und Lauben haben aus ortsüblichen Materialien zu Ergängzung bestehen und dürfen nicht über den Dachvorsprung hinausragen. - Aufnahme Lauben Auf der von der Strasse abgewandten, rückwärtigen Gebäu- Präzisierung deseite dürfen Balkone auch als eigenständige Konstruktion in zeitgemässer Architektur in Erscheinung treten und über den Dachvorsprung hinausragen. Bei Ersatz- und Neubauten sowie Umnutzungen sind auch innenliegende Balkone zulässig. 3 2 3 Verglaste Vorbauten Verglaste Vorbauten ohne heiztechnische Installationen sind Neue Bestimmung nur zulässig, wenn sie besonders gut gestaltet und auf die Struktur des Gebäudes abgestimmt sind. 4 14 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Fenster/Türen Kurzkommentar Fenster/Türen Fenster haben hochrechteckige Form aufzuweisen und sind mit 4 Fenster haben hochrechteckige Form aufzuweisen und sind mit Verschiebung einer aussen liegenden Sprossenteilung zu versehen. Die Grös- einer aussen liegenden Sprossenteilung zu versehen. Die Grös- - Lockerung der allgemeinen Vorschrift se und Verteilung hat in einem ausgewogenen Verhältnis zur se und Verteilung hat in einem ausgewogenen Verhältnis zur - Verschiebung der bisherigen Vorschrift in Fassadenfläche zu stehen. Fassadenfläche zu stehen. Art. 16.2 und 20.2 4 5 Reihenfenster und Schaufenster sind klein zu halten und in Anpassung an die übrigen Fenster zu unterteilen und zu gliedern. 5 Reihenfenster und Schaufenster sind klein zu halten und in Anpassung an die übrigen Fenster zu unterteilen und zu gliedern. Verschiebung - neu Art. 16.3 und 20.3 6 Fenster, Fensterläden und Türen sind in herkömmlichen Formen und Materialien zu gestalten. Sie sind auf die gesamte Fassadengestaltung abzustimmen. 6 Fenster, Fensterläden und Türen sind in herkömmlichen Formen und Materialien zu gestalten. Sie sind auf die gesamte Fassadengestaltung abzustimmen. Verschiebung - neu Art. 16.4 und 20.4 Aussentreppen Aussentreppen 7 Aussentreppen sind in herkömmlich wirkenden Formen und Materialien auszuführen. 75 Farbgebung Farbgebung Verputz ist in hellen Farbtönen, Riegelwerk in den herkömmlichen Farben rotbraun, grau oder naturfarben zu halten. Bretterverschalungen haben sich gut ins Ortsbild einzufügen. 8 8 15 Suter • von Känel • Wild • AG Aussentreppen sind in herkömmlich wirkenden Formen und Materialien auszuführen. Verputz ist in hellen Farbtönen, Riegelwerk in den herkömmlichen Farben rotbraun, grau oder naturfarben zu halten. Bretterverschalungen haben sich gut ins Ortsbild einzufügen. Verschiebung - sinngemäss in Art. 16.1 und 20.1 - Streichung Farbbezeichnungen Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Art. 11 Dächer Dächer Dächer Grundsatz Die Dachform und -neigung soll mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch in Einklang stehen. Der Gesamteindruck der geschlossenen Dachfläche muss erhalten bleiben. 1 Neue Bestimmung Hauptfirstrichtung Die im Kernzonenplan eingetragenen Hauptfirstrichtungen sind verbindlich. In den übrigen Fällen hat der Hauptfirst in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen. 2 Dachneigung Neue Bestimmung Dachneigung Bei Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit ortsüblicher Nei- 9 Bei Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit ortsüblicher Nei- Verschiebung gung zulässig. Das Dach hat sich bezüglich Farbgebung den - Teile neu in Art. 11.3 und 11.4 gung zulässig. Das Dach hat sich bezüglich Farbgebung den ortsüblichen Verhältnissen anzupassen. Für die Dacheindeckung ortsüblichen Verhältnissen anzupassen. Für die Dacheindeckung sind Tonziegel zu verwenden. sind Tonziegel zu verwenden. 9 16 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Dacheindeckung Für die Dacheindeckung sind unglasierte, rötliche bis braune Verschoben Tonziegel zu verwenden. Die Dacheindeckung hat sich bezüglich - beinhaltet Inhalte Art. 6.9 (alte BZO) Material und Farbgebung den ortsüblichen Verhältnissen anzupassen. 3 Dachform 4 Auf Hauptbauten sind nur ortsübliche Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von höchstens 45° zulässig. Auf Anbauten und besonderen Gebäuden im Sinne von § 273 PBG mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind auch andere Dachformen gestattet, sofern sie sich einwandfrei einordnen. Verschoben und neu formuliert - ehemals Art. 6.9 (alte BZO) und ergänzt 10 Für Gebäude und Gebäudeteile mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind auch andere Dachformen zulässig, sofern sie sich einwandfrei einordnen. 10 Für Verschiebung - neu in Art. 11.4 Dachvorsprünge Dachvorsprünge Das Dach muss allseitig vorspringen. Trauf- und Ortsgesimse sind schlank zu gestalten. 115 11 17 Suter • von Känel • Wild • AG Gebäude und Gebäudeteile mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind auch andere Dachformen zulässig, sofern sie sich einwandfrei einordnen. Das Dach muss allseitig vorspringen. Trauf- und Ortsgesimse sind schlank zu gestalten. Die Dachrinne ist vorzuhängen. Das Anbringen von Ortgangziegeln ist nicht gestattet. Ergänzung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Dachaufbauten Dachaufbauten 12 Dachaufbauten 12 Dachaufbauten für technische Ausrüstungen sind auf ein Mindestmass zu beschränken. für technische Ausrüstungen sind auf ein Mindestmass zu beschränken. Kurzkommentar Verschiebung - neu in Art. 11.11 Dachaufbauten sind einzig zur Belichtung und Belüftung des Neue Bestimmung ersten Dachgeschosses und nur in der Form von Schleppgauben und Giebellukarnen zulässig. 6 13 Für die Belichtung und Belüftung des ersten Dachgeschosses notwendige Dachaufbauten sind in der Form von Schleppgauben oder Lukarnen zulässig, sofern sie die Geschlossenheit der Dachfläche nicht zerstören und ansprechend gestaltet und verteilt sind. Die Front und die seitlichen Wände der Dachaufbauten müssen in Farbe und Material auf das Dach und das Gebäude abgestimmt werden. Für Dachaufbauten soll dasselbe Bedachungsmaterial verwendet werden wie für das Hauptdach. Die Trauflinie des Hauptdaches darf nicht unterbrochen werden. Die Länge der Dachaufbauten darf höchstens 1/5 der zugehörigen Fassadenlänge betragen. Schleppgauben dürfen die Dachfläche um maximal 1.0 m überragen. 13 Dachflächenfenster Dachflächenfenster Einzelne sehr kleine Dachflächenfenster mit einer Glasfläche von weniger als 0.45 m2 aus nicht reflektierenden Materialien sind zulässig. 146 14 18 Suter • von Känel • Wild • AG Für die Belichtung und Belüftung des ersten Dachgeschosses Verschiebung notwendige Dachaufbauten sind in der Form von Schleppgauben - neu in Art. 17.1 und 21.1 oder Lukarnen zulässig, sofern sie die Geschlossenheit der Dachfläche nicht zerstören und ansprechend gestaltet und verteilt sind. Die Front und die seitlichen Wände der Dachaufbauten müssen in Farbe und Material auf das Dach und das Gebäude abgestimmt werden. Für Dachaufbauten soll dasselbe Bedachungsmaterial verwendet werden wie für das Hauptdach. Die Trauflinie des Hauptdaches darf nicht unterbrochen werden. Die Länge der Dachaufbauten darf höchstens 1/5 der zugehörigen Fassadenlänge betragen. Schleppgauben dürfen die Dachfläche um maximal 1.0 m überragen. Einzelne sehr kleine Dachflächenfenster mit einer GlaslichtVerschiebung fläche von weniger als 0.45 m2 aus nicht reflektierenden Materia- - neu in Art. 11.8 lien sind zulässig. Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Dacheinschnitte 15 Kurzkommentar Dacheinschnitte Dacheinschnitte sind nicht gestattet. 157 Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Dachflächenfenster Einzelne kleine Dachflächenfenster mit einer Glaslichtfläche von weniger als 0.47 m2 in Verbund mit nicht reflektierenden Fensterrahmen sind zulässig. 8 Verschoben und neu formuliert - ehemals Art. 6.14 und 7.6 (alte BZO) Kamine 9 Kamine sind bei den im Kernzonenplan braun bezeichneten Bauten in der ortsüblichen Form mit einem Hut zu gestalten. Bei Neu- und Ersatzbauten sind bei braun bezeichneten Bauten auch neuere Formen zulässig, sofern sie sich gut in das Ortsbild einordnen. Neue Bestimmung Solaranlagen 10 Energiegewinnungsanlagen sind an wenig einsehbaren Gebäudeteilen zulässig. Sie sind bündig in die Dachfläche einzubauen und mit blendfreien Gläsern zu versehen. Sie müssen eine zusammenhängende Fläche bilden und sorgfältig auf die Struktur des Daches und der Fassade abgestimmt sein. In Solaranlagen integrierte Dachflächenfenster dürfen die gleichen Rastermasse wie die Kollektoren aufweisen. Bei Schutzobjekten kann die Behörde abweichende Festlegungen treffen. 19 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung - Art. 6.20 (alte BZO) sinngemäss integriert und ergänzt Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Technische Aufbauten 11 Nach aussen stark in Erscheinung tretende technische Aufbau- Neue Bestimmung ten sind auf den Dächern nicht zulässig. Ausgenommen sind - Art. 6.12 (alte BZO) sinngemäss integriert übliche Sanitärentlüftungen und dergleichen. Art. 12 Umgebung Grundsatz Die traditionelle Erscheinung der Umgebung ist zu erhalten und Neue Bestimmung bei Neubauten möglichst weitgehend zu übernehmen. Insbesondere sind nach Möglichkeit offene, chaussierte oder gepflästerte Hauszugänge sowie mit niedrigen Sockelmäuerchen und/oder ortsüblichen Zäunen eingefasste Vorgärten zu schaffen bzw. zu erhalten. Dabei ist zu beachten, dass chaussierte, gepflästerte und eventuell asphaltierte Vorplätze mit Vorgärten abwechseln. 1 Umgebung Umgebung Terrainhöhe Terrainhöhe 162 Die Höhenlage der Gebäude ist so anzusetzen, wie dies der Die Höhenlage der Gebäude ist so anzusetzen, wie dies der herkömmlichen Bauweise entspricht. Insbesondere kann verlangt herkömmlichen Bauweise entspricht. Insbesondere kann verlangt werden, dass das Untergeschoss als Sockelgeschoss ausgewerden, dass das Untergeschoss als Sockelgeschoss ausgebildet wird. bildet wird. 16 20 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Terrainveränderungen Der gewachsene Boden darf in der Kernzone nirgends um mehr als 1.0 m verändert werden, ausgenommen für Kellerzugänge und einspurige Zufahrten zu Sammelgaragen. Solche Aufschüttungen und Abgrabungen sind zurückhaltend vorzunehmen. 3 Gestaltung Gestaltung 17 Die traditionelle Erscheinung der Umgebung ist zu erhalten und bei Neubauten möglichst weitgehend zu übernehmen. Insbesondere sind nach Möglichkeit offene, chaussierte oder gepflästerte Hauszugänge sowie mit niedrigen Sockelmäuerchen und/oder ortsüblichen Zäunen eingefasste Vorgärten zu schaffen bzw. zu erhalten. 17 Am gewachsenen Terrain sind möglichst wenige Veränderungen vorzunehmen. 18 18 Neue Bestimmung - Ergänzung zu Art. 12.1 (oben) - beinhaltet Art. 6.18 (alte BZO) Die traditionelle Erscheinung der Umgebung ist zu erhalten Verschiebung - neu in Art. 12.1 und bei Neubauten möglichst weitgehend zu übernehmen. Insbesondere sind nach Möglichkeit offene, chaussierte oder gepflästerte Hauszugänge sowie mit niedrigen Sockelmäuerchen und/oder ortsüblichen Zäunen eingefasste Vorgärten zu schaffen bzw. zu erhalten. Am gewachsenen Terrain sind möglichst wenige Veränderungen vorzunehmen. Verschiebung - neu in Art. 12.3 Reklamen Es sind nur Eigenreklamen zulässig. Reklamen und Beschriftungen sind zurückhaltend zu gestalten und müssen sich gut ins Strassenbild und ins Fassadenbild einordnen. Selbstleuchtende Reklamen sind nicht zulässig. 4 21 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Garagen, Autoabstellplätze Garagen, Autoabstellplätze 19 Garagen, Autoabstellplätze und Zufahrten zu Tiefgaragen sind möglichst unauffällig einzugliedern. Es ist darauf zu achten, dass chaussierte, gepflästerte und andere nicht bodenversiegelnde Beläge abwechseln. 195 Energiegewinnungsanlagen Energiegewinnungsanlagen Energiegewinnungsanlagen sind an wenig einsehbaren Gebäudeteilen zulässig. Kollektoren sind bündig in die Dachfläche einzubauen und mit blendfreien Gläsern zu versehen. 20 20 Kurzkommentar Garagen, Autoabstellplätze und Zufahrten zu Tiefgaragen Ergänzung sind möglichst unauffällig einzugliedern. Rampen zu Tiefgaragen sind zu überdecken oder in das Hauptgebäude zu integrieren. Es ist darauf zu achten, dass sich chaussierte, gepflästerte und andere nicht bodenversiegelnde Beläge abwechseln. Energiegewinnungsanlagen sind an wenig einsehbaren Gebäudeteilen zulässig. Kollektoren sind bündig in die Dachfläche einzubauen und mit blendfreien Gläsern zu versehen. Verschiebung - neu in Art. 11.10 Besondere Aussenräume Die im Kernzonenplan bezeichneten Besonderen Aussenräume Neue Bestimmung sind als Ganzes in ihrem herkömmlichen Charakter zu erhalten - bezieht sich auf Inhalte des neu erstellten (Chaussierungen, Pflästerungen, Brunnenplätze, Bäume, GärKernzonenplans ten, Mauern und Einfriedungen). Einzelne Abstellplätze sind nur zulässig, wenn sie keine Vorgärten beanspruchen. 6 Markante Bäume Die im Kernzonenplan bezeichneten Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch standortgerechte einheimische Arten zu ersetzen. 7 22 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung - bezieht sich auf Inhalte des neu erstellten Kernzonenplans Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Brunnen Die im Kernzonenplan bezeichneten Brunnen sind einschliesslich der Brunnenplatzpflästerung zu erhalten. Bei einem Ersatz infolge bautechnischer Mängel sind sie durch Brunnen mit gleichwertiger ortstypischer Erscheinung zu ersetzen. 8 Neue Bestimmung - bezieht sich auf Inhalte des neu erstellten Kernzonenplans Art. 13 Umnutzung von Ökonomiegebäuden Umnutzungsmass Nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Ökonomiebauten dürfen Neue Bestimmung zu max. 80% des Altbauvolumens für Wohn- oder Arbeitszwecke umgenutzt werden. Bei Gebäuden mit weniger als 600 m3 Altbauvolumen jedoch mindestens 150 m2 Geschossfläche gilt diese Beschränkung nicht. Der übrige Teil ist für Garagen, Estriche u. dgl. verwendbar. Sofern unterirdische oder andere ortsbildverträgliche Parkierungslösungen ausserhalb des zur Verfügung stehenden Altbauvolumens gefunden werden, kann das Altbauvolumen zu 100% für Wohn- und Arbeitszwecke umgenutzt werden. 23 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Art. 14 Bewilligungspflicht für Abbrüche und Renovationen Abbruch Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung (Mauern, Treppen, Vorgärten, Einfriedungen, Brunnen usw.) bedarf der Bewilligung und ist nur zulässig, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird, oder wenn für die entstehende Bau- und Anlagelücke die Erstellung einer Ersatzbaute gesichert ist. 1 Verschiebung und Änderung - Integration Art. 8 (alte BZO) Aussenrenovationen Aussenrenovationsarbeiten sind bewilligungspflichtig. Die GeVerschiebung und Änderung staltungsdetails gelten auch für Erneuerungsarbeiten aller Art wie -Integration Art. 9 (alte BZO) Dacheindeckung, Fassadenanstriche, Fenster, Fensterläden, Türen oder Einfriedungen. 2 Innenrenovationen Bei Innenrenovationen von braun bezeichneten Bauten ist die Beseitigung von inneren tragenden Strukturelementen und wertvollen Ausstattungen bewilligungspflichtig. 3 Neue Bestimmung - bezieht sich auf Inhalte des neu erstellten Kernzonenplans Art. 15 Unentgeltliche Beratung Erstgespräch Für Bauvorhaben in der Kernzone ist die erste Fachberatung durch die Gemeinde kostenlos. Dies umfasst auch die Beurteilung von denkmalpflegerisch wertvollen Ausstattungen. 24 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Art. 7 Gestaltungsdetails für Um-, Ersatz- und Neubauten (Kernzone Wilen) Art. 7 Gestaltungsdetails für Um-, Ersatz- und Neubauten (Kernzone Wilen) Allgemeines Allgemeines 1 Es sind primär herkömmliche oder allenfalls herkömmlich wirkende Materialien zu verwenden. 1 Farbgebung Farbgebung 2 Verputz ist in hellen Farbtönen, Riegelwerk in den herkömmlichen Farben rotbraun, grau oder naturfarben zu halten. Bretterverschalungen haben sich gut ins Ortsbild einzufügen. 2 Dächer Dächer Dachneigung Dachneigung 3 Bei Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit ortsüblicher Neigung zulässig. Das Dach hat sich bezüglich Material und Farbgebung den ortsüblichen Verhältnissen anzupassen. 3 Bei Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit ortsüblicher Neigung zulässig. Das Dach hat sich bezüglich Material und Farbgebung den ortsüblichen Verhältnissen anzupassen. Verschiebung - Teile neu in Art. 11.4 - Teile neu in Art. 11.3 4 Für Gebäude und Gebäudeteile mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind auch andere Dachformen zulässig, sofern sie sich einwandfrei einordnen. 4 Für Gebäude und Gebäudeteile mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind auch andere Dachformen zulässig, sofern sie sich einwandfrei einordnen. Verschiebung - Teile neu in Art. 11. 4 Dachvorsprünge Dachvorsprünge Das Dach muss allseitig vorspringen. Trauf- und Ortsgesimse sind schlank zu gestalten. 5 5 25 Suter • von Känel • Wild • AG Es sind primär herkömmliche oder allenfalls herkömmlich wirkende Materialien zu verwenden. Verputz ist in hellen Farbtönen, Riegelwerk in den herkömmlichen Farben rotbraun, grau oder naturfarben zu halten. Bretterverschalungen haben sich gut ins Ortsbild einzufügen. Das Dach muss allseitig vorspringen. Trauf- und Ortsgesimse sind schlank zu gestalten. Verschiebung - neu Art. 20.1, 20.4, 21 Verschiebung - sinngemäss in Art. 16.1 - Streichung Farbbezeichnungen Verschiebung - neu in Art. 11.5 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Dachflächenfenster Dachflächenfenster 6 Einzelne sehr kleine Dachflächenfenster mit einer Glasfläche von weniger als 0.45 m2 aus nicht reflektierenden Materialien sind zulässig. 6 Dacheinschnitte Dacheinschnitte 7 Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Einzelne sehr kleine Dachflächenfenster mit einer Glasfläche von weniger als 0.45 m2 aus nicht reflektierenden Materialien sind zulässig. 7 Art. 8 Abbrüche Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Kurzkommentar Verschiebung - neu in Art. 11.8 Verschiebung - neu in Art. 11.7 Art. 8 Abbrüche Der Abbruch von Gebäuden ist gestattet, wenn die Baulücke das Der Abbruch von Gebäuden ist gestattet, wenn die Baulücke das Verschiebung Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatz- Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatz- - neu in Art. 14.1 oder Neubaus gesichert ist. oder Neubaus gesichert ist. Art. 9 Renovationen, nicht bewilligungspflichtige Massnahmen Art. 9 Renovationen, nicht bewilligungspflichtige Massnahmen Die Gestaltungsdetails sind auch für Renovationen und andere nicht bewilligungspflichtige Massnahmen als Richtlinien massgebend. Die Gestaltungsdetails sind auch für Renovationen und andere nicht bewilligungspflichtige Massnahmen als Richtlinien massgebend. 26 Suter • von Känel • Wild • AG Verschiebung - neu in Art. 14.2 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar 2.2 Ergänzende Gestaltungsvorschriften für die Kernzone KA Art. 16 Fassaden Materialien und Farben Für Fassaden sind primär Verputz und Holz und andere ortsüb- Verschoben und neu formuliert liche Materialien zulässig. Verputze sind in hellen, gebrochenen - ehemals Art. 6.8 (alte BZO) und ergänzt Farbtönen zu halten. Für Riegelwerk und Holzverschalungen sind herkömmliche Farbtöne zu verwenden. Bretterverschalungen haben sich gut ins Ortsbild einzufügen. Materialien und Farben sind auf den Charakter der Bauten sowie auf das Strassen- und Ortsbild abzustimmen. 1 Fenster/Türen 2 Fenster haben hochrechteckige Form aufzuweisen und sind in der Regel mit Fenstergewänden, Fensterläden und einer aussen liegenden Sprossenteilung zu versehen. Die Grösse und Verteilung hat in einem ausgewogenen Verhältnis zur Fassadenfläche zu stehen. Bei Neubauten, Ersatzbauten und Umnutzungen von ehemaligen Ökonomiegebäuden sind auch andere Fensterformen zulässig. Auf Fenstergewände, Fensterläden und Fenstersprossen kann verzichtet werden. Verschoben und (teilweise) neu formuliert - ehemals Art. 6.4 (alte BZO) und ergänzt - übriger Teil unter Best. zu KA Reihenfenster und Schaufenster sind klein zu halten und in Anpassung an die übrigen Fenster zu unterteilen und zu gliedern. Verschoben - ehemals Art. 6.5 (alte BZO) 3 27 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Fenster, Fensterläden und Türen sind in herkömmlichen Formen und Materialien zu gestalten. Ergänzend dazu sind auch Holzmetallfenster in kernzonentypischer Ausprägung zulässig. Sie sind auf die gesamte Fassadengestaltung abzustimmen. Bei Neubauten, Ersatzbauten und Umnutzungen von ehemaligen Ökonomiegebäuden sind auch Rollläden und Storen zulässig. 4 Kurzkommentar Verschoben und neu formuliert - ehemals Art. 6.6 (alte BZO) und ergänzt Art. 17 Dächer Dachaufbauten Die Länge der Dachaufbauten darf höchstens 1/4 der zugehöri- Verschoben gen Fassadenlänge betragen. Schleppgauben dürfen eine - ehemals Art. 6.13 (alte BZO) Fronthöhe von 1.0 m, gemessen ab der Dachfläche bis zum Fenstersturz, nicht übersteigen. Die Front und die seitlichen Wände der Dachaufbauten müssen in Farbe und Material auf das Dach und das Gebäude abgestimmt werden. Für Dachaufbauten soll dasselbe Bedachungsmaterial verwendet werden wie für das Hauptdach. Die Trauflinie des Hauptdaches darf nicht unterbrochen werden. 1 Quergiebel Quergiebel sind auf beiden Fassadenseiten zulässig und müssen mindestens 1.0 m tiefer als der First liegen. 2 28 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar 2.3 Ergänzende Gestaltungsvorschriften für die Kernzone KB Art. 18 Fassaden Materialien und Farben 1 Bei Um- und Neubauten sind die typischen Merkmale der herVerschoben und neu formuliert kömmlichen Kernzonenbauten in der jeweiligen Umgebung zu - ehemals Art. 6.8 (alte BZO) und ergänzt beachten und in zeitgemässer Form zu berücksichtigen (Fenster, Türen, Balkone, Proportionen, Materialien, Farben etc.). Fenster/Türen 2 Auf Fenstergewände, Fensterläden und Fenstersprossen kann verzichtet werden. Verschoben (teilweise) - ehemals Art. 6.4 (alte BZO) und ergänzt Art. 19 Dächer Dachaufbauten Die Länge der Dachaufbauten darf höchstens 1/3 der zugehörigen Fassadenlänge betragen. Für Dachaufbauten soll dasselbe Bedachungsmaterial verwendet werden wie für das Hauptdach. 1 Verschoben und geändert - ehemals Art. 6.13 (alte BZO) Quergiebel Quergiebel sind auf beiden Fassadenseiten zulässig und müssen mindestens 1.0 m tiefer als der First liegen. 2 29 Suter • von Känel • Wild • AG Neue Bestimmung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar 2.4 Ergänzende Gestaltungsvorschriften für die Kernzone KW Art. 20 Fassaden Materialien und Farben Für Fassaden sind primär Verputz und Holz und andere ortsüb- Verschoben und neu formuliert liche Materialien zulässig. Verputze sind in hellen, gebrochenen - ehemals Art. 6.8 (alte BZO) und ergänzt Farbtönen zu halten. Für Riegelwerk und Holzverschalungen sind herkömmliche Farbtöne zu verwenden. Bretterverschalungen haben sich gut ins Ortsbild einzufügen. Materialien und Farben sind auf den Charakter der Bauten sowie auf das Strassen- und Ortsbild abzustimmen. 1 Fenster/Türen Fenster haben hochrechteckige Form aufzuweisen und sind in der Regel mit Fenstergewänden, Fensterläden und einer aussen liegenden Sprossenteilung zu versehen. Die Grösse und Verteilung hat in einem ausgewogenen Verhältnis zur Fassadenfläche zu stehen. Bei Neubauten, Ersatzbauten und Umnutzungen von ehemaligen Ökonomiegebäuden sind auch andere Fensterformen zulässig. Auf Fenstergewände, Fensterläden und Fenstersprossen kann verzichtet werden. 2 30 Suter • von Känel • Wild • AG Verschoben und (teilweise) neu formuliert - ehemals Art. 6.4 (alte BZO) und ergänzt - übriger Teil unter Best. zu KA Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar 3 Reihenfenster und Schaufenster sind klein zu halten und in Anpassung an die übrigen Fenster zu unterteilen und zu gliedern. Verschoben - ehemals Art. 6.5 (alte BZO) Fenster, Fensterläden und Türen sind in herkömmlichen Formen und Materialien zu gestalten. Ergänzend dazu sind auch Holzmetallfenster in kernzonentypischer Ausprägung zulässig. Sie sind auf die gesamte Fassadengestaltung abzustimmen. Bei Neubauten, Ersatzbauten und Umnutzungen von ehemaligen Ökonomiegebäuden sind auch Rollläden und Storen zulässig. Verschoben und neu formuliert - ehemals Art. 6.6 (alte BZO) und ergänzt 4 Art. 21 Dächer Dachaufbauten Die Länge der Dachaufbauten darf höchstens 1/4 der zugehöriVerschoben gen Fassadenlänge betragen. Schleppgauben dürfen eine - ehemals Art. 6.13 (alte BZO) Fronthöhe von 1.0 m, gemessen ab der Dachfläche bis zum Fenstersturz, nicht übersteigen. Die Front und die seitlichen Wände der Dachaufbauten müssen in Farbe und Material auf das Dach und das Gebäude abgestimmt werden. Für Dachaufbauten soll dasselbe Bedachungsmaterial verwendet werden wie für das Hauptdach. Die Trauflinie des Hauptdaches darf nicht unterbrochen werden. 31 Suter • von Känel • Wild • AG Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar B Wohnzonen 3. Wohnzonen Art. 10 Grundwerte Art. 1022 Grundwerte Es gelten folgende Werte als Minimal- bzw. Maximalbeschränkungen Es gelten folgende Werte als Minimal- bzw. Maximalbeschränkungen - Ausnützung - Zuschlag für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile - Grundabstand - Vollgeschosse - Dachgeschosse - Anrechenbare Untergeschosse - Gebäudelänge - Gebäudehöhe max. % W1/20 W2/35 WG2/35 20 35 35 max. min. m max. max. --4.0 1 1 --5.0 2 1 1/2 5.0 2 1 max. max. m max. m 1 25 4.8 1 40 7.5 1 40 7.5 1 - Ausnützung max. % - Zuschlag für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile max. - Grundabstand min. m - Vollgeschosse max - Dachgeschosse max. - Anrechenbare Untergeschosse max. - Gebäudelänge max. m - Gebäudehöhe max. m W1/202 W2/35 202 35 WG2/35 35 --4.0 1 1 --5.0 2 1 1/2 5.0 2 1 1 25 4.8 1 40 7.5 1 40 7.5 Ergänzung - Erhöhung Ausnützungsziffer in der Zone W1/20 (neu W1/22) Zweigeschossige Erscheinung Neubauten haben in den Zonen W2/35 und WG2/35 mit mindestens zwei vollen Geschossen in Erscheinung zu treten. 2 32 Suter • von Känel • Wild • AG Neuer Artikel / Absatz Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Art. 11 Abstände Art. 1123 Abstände Gebäudeabstand Gebäudeabstand 1 Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung. Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung. Mehrlängenzuschlag Mehrlängenzuschlag 2 Gegenüber Fassaden, deren Länge 20 m überschreitet, sind die Grundabstände um einen Viertel der Mehrlänge zu vergrössern. Gegenüber Fassaden, deren Länge 20.0 m überschreitet, sind die Grundabstände um einen Viertel der Mehrlänge zu vergrössern. 3 Verringern sich durch Näherbaurecht die Gebäudeabstände unter 7.0 m, so gelangt im Sinne von § 27 Abs. 2 ABV der Mehrlängenzuschlag zur Anwendung. Verringern sich durch Näherbaurecht die Gebäudeabstände unter 7.0 m, so gelangt im Sinne von § 27 Abs. 2 ABV der Mehrlängenzuschlag zur Anwendung. Besondere Gebäude Besondere Gebäude 4 Besondere Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG haben einen Grenzabstand von 3.5 m einzuhalten. Besondere Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG haben einen Grenzabstand von 3.50 m einzuhalten. Art. 12 Geschlossene Bauweise Art. 1224 Geschlossene Bauweise Das Zusammenbauen mehrerer Gebäude ist im Rahmen der zonengemässen Höchstlänge gestattet, das Zusammenbauen an einer Grenze jedoch nur unter der Voraussetzung von § 287 PBG und nur mit Zustimmung des betroffenen Nachbarn. Das Zusammenbauen mehrerer Gebäude ist im Rahmen der zonengemässen Höchstlänge gestattet, das Zusammenbauen an einer Grenze jedoch nur unter der Voraussetzung von § 287 PBG und nur mit Zustimmung des betroffenen Nachbarn. 33 Suter • von Känel • Wild • AG 1 2 3 4 Kurzkommentar Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Art. 13 Dachgestaltung Kurzkommentar Art. 1325 Dächerachgestaltung Dachform Es sind nur Satteldächer mit beidseits gleicher Neigung von mindestens 25° zulässig. 1 Es sind nur Satteldächer mit beidseits gleicher Neigung von Ergänzt um Art. 13.4 (alte BZO) mindestens 25° zulässig. Auf Anbauten und Besonderen Gebäuden im Sinne von § 273 PBG mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind auch andere Dachformen gestattet, sofern sie sich einwandfrei einordnen. 1 Dacheindeckung Für die Dacheindeckung sind unglasierte, rötliche bis braune Neuer Artikel / Absatz Tonziegel zu verwenden. Die Dacheindeckung hat sich bezüglich Material und Farbgebung den ortsüblichen Verhältnissen anzupassen. 2 Dachaufbauten Dachaufbauten sind im ersten Dachgeschoss zulässig, sofern sie ansprechend gestaltet und gut unterteilt sind und die Geschlossenheit der Dachfläche nicht zerstören. 2 Dachaufbauten sind im ersten Dachgeschoss zulässig, sofern sie ansprechend gestaltet und gut unterteilt sind und die Geschlossenheit der Dachfläche nicht zerstören. 23 Dacheinschnitte 3 Dacheinschnitte sind nicht gestattet. 34 Für Gebäude und Gebäudeteile mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind andere Dachformen zulässig, sofern sie sich einwandfrei einordnen. 4 34 Suter • von Känel • Wild • AG Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Für Gebäude und Gebäudeteile mit einer grössten Höhe von 4.0 m und einer Grundfläche von weniger als 50 m2 sind andere Dachformen zulässig, sofern sie sich einwandfrei einordnen. 4 Integration in Art. 25.1 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Dachflächenfenster Einzelne kleine Dachflächenfenster mit einer Glaslichtfläche von weniger als 0.47 m2 aus nicht reflektierenden Materialien sind zulässig. 5 Art. 14 Nutzweise Neuer Artikel / Absatz Art. 1426 Nutzweise Wohnzonen W1/22 und W2/35 In der Zone W1/20 ist nicht störendes Gewerbe im Umfang von § 52 Abs. 1 PBG zulässig. 1 2 In der Zone W2/35 ist nicht störendes Gewerbe zulässig. 35 Suter • von Känel • Wild • AG In der Zone W1/202 ist nicht störendes Gewerbe im Umfang Ergänzung / Konkretisierung von § 52 Abs. 1 PBG zulässig. In der Wohnzone W2/35 ist nicht - Integration Art. 14.2 (alte BZO) störendes Gewerbe zulässig, wobei der Anteil der gewerblich genutzten Fläche höchstens 1/3 der Geschossfläche des ganzen Gebäudes betragen darf. Nicht störend sind Nutzweisen, die zur Ausstattung eines Wohnquartiers gehören und die Wohnqualität weder durch ihre Erscheinung noch durch ihr Verkehrsaufkommen schmälern. Als solche gelten insbesondere Betriebe zur Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sowie Begegnungsorte für die Anwohner. 1 2 In der Zone W2/35 ist nicht störendes Gewerbe zulässig. Verschiebung in Art. 26.1 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2/35 3 In der Zone WG2/35 ist höchstens mässig störendes Gewerbe zulässig. 32 Art. 15 Arealüberbauung/Gestaltungsplan Art. 1527 Arealüberbauung/Gestaltungsplan 1 Arealüberbauungen sind in allen Wohnzonen zulässig. Die Arealfläche muss eine massgebliche Grundfläche von mindestens 3000 m2 umfassen. Arealüberbauungen sind in allen Wohnzonen zulässig. Die Arealfläche muss eine massgebliche Grundfläche von mindestens 3000 m2 umfassen. 2 Die Ausnützungsziffer darf gegenüber der Regelüberbauung um maximal einen Fünftel erhöht werden. Die Ausnützungsziffer darf gegenüber der Regelüberbauung um maximal einen Fünftel erhöht werden. 3 Gegenüber benachbarten Parzellen sind die zonengemässen Grenzabstände einzuhalten. Gegenüber benachbarten Parzellen sind die zonengemässen Grenzabstände einzuhalten. 4 Von der zonengemässen Beschränkung der Gebäudelänge kann abgewichen werden. Von der zonengemässen Beschränkung der Gebäudelänge kann abgewichen werden. Diese Bevorzugungen gelten auch, wenn anstelle einer Arealüberbauung ein Gestaltungsplan festgesetzt wird. Diese Bevorzugungen gelten auch, wenn anstelle einer Arealüberbauung ein Gestaltungsplan festgesetzt wird. 5 36 Suter • von Känel • Wild • AG In der Zone WG2/35 ist höchstens mässig störendes Gewerbe Ergänzung / Konkretisierung zulässig. Mässig störend sind Nutzweisen, die hinsichtlich Erscheinung und Verkehrsaufkommen mit der Wohnnutzung noch vereinbar sind und in der Regel während der üblichen Arbeitszeiten stattfinden. Als solche gelten insbesondere herkömmliche Gewerbebetriebe und andere vergleichbare Nutzweisen. 1 2 3 4 5 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung C Zone für öffentliche Bau- 4. Zone für öffentliche Bauten ten und Anlagen Art. 16 Grundwerte Art. 1628 Grundwerte Abstände Abstände 1 Die zulässige Gebäudehöhe beträgt maximal 10.0 m. 1 Die zulässige Gebäudehöhe beträgt maximal 10.0 m. 2 Gegenüber privaten Nachbargrundstücken sind die Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge der betreffenden Zone einzuhalten. Gegenüber privaten Nachbargrundstücken sind die Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge der betreffenden Zone einzuhalten. D Erholungszone 5. Erholungszone Art. 17 Nutzweise, Grundwerte Art. 1729 Nutzweise, Grundwerte In der Erholungszone Schelmengrueb sind Sportanlagen gemäss kommunalem Richtplan zulässig. In der Erholungszone Schelmengrueb sind Sportanlagen gemäss kommunalem Richtplan zulässig. 1 2 Es gelten die Grundwerte der Zone W1/20. 37 Suter • von Känel • Wild • AG 2 1 2 Es gelten die Grundwerte der Zone W1/202. Kurzkommentar Redaktionelle Anpassung Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung III. Weitere Bestimmungen 6. Weitere Bestimmungen Art. 18 Fahrzeugabstellplätze Art. 1830 Fahrzeugabstellplätze Wohnungen Wohnungen 1 Die Anzahl der erforderlichen Autoabstellplätze beträgt: - freistehende Einfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser 2 Plätze pro Haus - Mehrfamilienhäuser 1 Platz pro Wohnung Die Anzahl der erforderlichen Autoabstellplätze beträgt: - freistehende Einfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser 2 Plätze pro Haus - Mehrfamilienhäuser 1 Platz pro Wohnung 2 Ein Garagevorplatz wird nur als Autoabstellplatz angerechnet, wenn seine Breite mehr als 4 m beträgt. Ein Garagenvorplatz wird nur als Autoabstellplatz angerechnet, wenn seine Breite mehr als 4.0 m beträgt. 3 Pro 2 Wohnungen ist je 1 zusätzlicher Besucherabstellplatz vorzusehen. Teilflächen sind aufzurunden. Pro 2 Wohnungen ist je 1 zusätzlicher Besucherabstellplatz vorzusehen. Teilflächen sind aufzurunden. Garagevorplätze und Autoabstellplätze sind, soweit möglich, mit wasserdurchlässigen Belägen zu gestalten. Garagenvorplätze und Autoabstellplätze sind, soweit möglich, mit wasserdurchlässigen Belägen zu gestalten. 4 1 2 3 4 Die Zahl der Autoabstellplätze kann reduziert werden, wenn dies das Ortsbild gebietet. 5 Andere Grundstücknutzungen Andere Grundstücknutzungen 56 In allen anderen Fällen von Grundstücksnutzungen, die eine In allen anderen Fällen von Grundstücksnutzungen, die eine Abstellplatzpflicht auslösen, bestimmt sich die Platzzahl nach Abstellplatzpflicht auslösen, bestimmt sich die Platzzahl nach dem zu erwartenden Verkehrsaufkommen und nach der „Weglei- dem zu erwartenden Verkehrsaufkommen und nach der „Wegleitung zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs“ der Baudirektion. tung zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs“ der Baudirektion. 5 38 Suter • von Känel • Wild • AG Kurzkommentar Neuer Artikel / Absatz Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Art. 19 Kehrichtabstellplätze Art. 1931 Kehrichtabstellplätze Bei Mehrfamilienhäusern sind Abstellplätze für das Abfuhrgut vorzusehen, die sich gut einordnen und von den öffentlichen Strassen gut zugänglich sind. Bei Mehrfamilienhäusern sind Abstellplätze für das Abfuhrgut vorzusehen, die sich gut einordnen und von den öffentlichen Strassen gut zugänglich sind. Art. 20 Kompostierungsplätze Art. 2032 Kompostierungsplätze Bei allen Neu- und wesentlichen Umbauten sind Kompostierungsplätze vorzusehen, und zwar in einem Umfang, der eine korrekte Kompostierung der Grünabfälle erlaubt, welche von Haushalten, Gärten und Grünflächen, ohne Strauch- und Baumschnitt, anfällt. Bei allen Neu- und wesentlichen Umbauten sind Kompostierungsplätze vorzusehen, und zwar in einem Umfang, der eine korrekte Kompostierung der Grünabfälle erlaubt, welche von Haushalten, Gärten und Grünflächen, ohne Strauch- und Baumschnitt, anfällt. Kurzkommentar IV Schlussbestimmungen 7. Schlussbestimmungen Art. 21 Inkraftsetzung Art. 2133 Inkraftsetzung 1 Diese Bau- und Zonenordnung tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft. 1 Diese Bau- und Zonenordnung tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen kantonalen Genehmigung in Kraft. Redaktionelle Anpassung Sie ersetzt die bisherige Bau- und Zonenordnung gemäss Gemeindeversammlungsbeschlüssen vom 11.12.85 und 10.04.91. Sie ersetzt die bisherige Bau- und Zonenordnung gemäss Gemeindeversammlungsbeschlussüssen vom 29.11.1997 11.12.85 und 10.04.91. Redaktionelle Anpassung 2 39 Suter • von Känel • Wild • AG 2 Gemeinde Oberstammheim Anpassung Bau- und Zonenordnung Gültige Fassung vom 29.11.1997 Beantragte neue Fassung Kurzkommentar 3 Der Gemeinderat ist berechtigt, sachliche und/oder örtliche Teilgenehmigungen einzuholen. Der Gemeinderat ist berechtigt, sachliche und/oder örtliche Teilgenehmigungen einzuholen. Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am 23. Juni 1997. Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am xx.xxxx.2013. 3 Namens der Gemeindeversammlung Namens der Gemeindeversammlung Der Präsident: Die Schreiberin ai: Der Präsident: Der Schreiberin: Martin Farner C. Flum Martin Farner Andi Pfenninger Vom Regierungsrat am 5. November 1997 mit Beschluss Nr. 2359 genehmigt. Vonm Regierungsrat der Baudirektion am xx.xxxx.20xx mit Beschluss Nr. xxxx genehmigt. Vor dem Regierungsrat, Vor dem Regierungsrat, Der Staatsschreiber: Der Staatsschreiber: B. Husi B. Husi Publikation der regierungsrätlichen Genehmigung: Im Kant. Amtsblatt: 28. November 1997 Amtliche Publikation der regierungsrätlichen Genehmigung: Im Kant. Amtsblatt: xx.xxxx.20xx Inkraftsetzungsdatum: Inkraftsetzungsdatum: xx.xxxx.201xx 29. November 1997 40 Suter • von Känel • Wild • AG
