ELB Hamm Paracelsus 060925 - WoltersPartner | Coesfeld
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Entwicklungskonzept Paracelsus Kaserne Herausgeber Der Oberbürgermeister g.e.b.b. Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb mbH Koordination Stadtplanungsamt Abteilung Projektentwicklung Andreas Mentz Andrea Wickel Wolters Partner Architekten BDA • Stadtplaner Friedrich Wolters Leonore Wolters-Krebs Michael Ahn Bearbeitung: Carsten Lang Nikola Kaiser Annika Gille Karin Wilhelm Rabea Tuinte Alexander Behringer Daruper Straße 15 48653 Coesfeld Telefon +49-0-2541-9408-0 Telefax +49-0-2541-6088 E-Mail [email protected] www.wolterspartner.de Coesfeld, Juli 2006 Planung Inhalt 1. Vorbemerkung 5 Geschichte der Paracelsus Kaserne 7 2. Städtebauliche Situation 2.1 Lage und Umfeld 2.2 Konversionsprojekte und Projekte im Umfeld 2.3 Planungsrecht 2.4 Erschließung 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4. Struktur des Kasernengeländes Gebäudestruktur Grünstrukturen Exerzierplatz und Bunkeranlagen Altlasten und Kampfmittel Technische Infrastruktur 9 10 11 12 15 19 21 22 23 Zusammenfassung der Potenziale und Restriktionen 25 5. Nutzungsszenarien 28 6. Entwicklungskonzept 32 7. Flächen- und Datenbilanz 35 Bürger-Planungsforum / Schlussbemerkung 36 Quellennachweis 37 3 Westlicher Rand des Kasernengeländes - Grünzone im rückwärtigen Bereich der Kompaniegebäude 4 Vorbemerkung Die Anpassung der Bundeswehr an ihre veränderte Aufgabenstruktur und die damit verbundene bundesweite Umstrukturierung der Bundeswehrstandorte hat unmittelbare Auswirkungen auf die 1,5 km östlich des Stadtzentrums liegende Paracelsus Kaserne und die dort stationierten Soldaten. Mit der im November 2004 getroffenen Entscheidung, das Sanitätsregiment 22 von Hamm nach Ahlen zu verlagern, geht am Standort Paracelsus Kaserne eine mittlerweile über 70 jährige Geschichte militärischer Nutzung zu Ende, die mit der Gründung der Kaserne als Infanterie-Kaserne im Jahre 1935 ihren Anfang nahm. Das Bundesministerium der Verteidigung hat die g.e.b.b. (Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb mbH) beauftragt, in enger Abstimmung mit der Stadt Hamm die ersten Schritte für eine Konversion des Kasernengeländes in eine zivile Nutzung einzuleiten. Im Auftrag der g.e.b.b. wurde ein städtebauliches Entwicklungskonzept erarbeitet, in dem die Potenziale des Standortes analysiert und Szenarien für mögliche Folgenutzungen diskutiert wurden. Dabei wurden neben den städtebaulichen Rahmenbedingungen insbesondere der Gebäude- und Vegetationsbestand sowie die Frage potenzieller Bodenverunreinigungen einer intensiven Betrachtung unterzogen. Der Vereinbarkeit potenzieller Folgenutzungen mit dem vorhandenen Umfeld der Kaserne kam in der Diskussion von Beginn an eine große Bedeutung zu. Um einen möglichst breiten Konsens für die künftige Entwicklung auch in der Bürgerschaft zu erzielen, wurden daher die verschiedenen Planungskonzepte gemeinsam mit den Bürgern in einem offenen Planungsforum diskutiert. Der vorliegende Bericht fasst die Ergebnisse der städtebaulichen sowie hochbaulichen Bestandsaufnahmen zusammen und zeigt eine erste Strukturplanung, die die Grundlage für weitere Nutzungsüberlegungen bilden soll. 5 N Ausschnitt DGK5 6 50m 1. Geschichte der Paracelsus Kaserne Mit dem Bau der Paracelsus Kaserne wurde im Sommer 1935 begonnen. Bereits ein halbes Jahr später war die Bauphase abgeschlossen. Die ersten Truppen konnten somit schon im Januar 1936 die Kaserne beziehen. Als Antrete- und Exerzierplatz diente zu Beginn ein Sandplatz. Mit den späteren Entwicklungen hin zu einer motorisierten Armee ging der Nutzen der ursprünglich ebenfalls vorhandenen Reithalle und Reitbahn verloren. Während des Zweiten Weltkrieges wechselten die deutschen Truppen am Standort mehrfach. Die ersten Alliierten Besatzungstruppen kamen mit den Engländern 1945 zum Ende des Zweiten Weltkrieges. Diese verließen Hamm bereits wieder im Februar 1946. Nach langen Verhandlungen bot sich für die Schulen Hamms die Gelegenheit, die Kaserne für ihre Zwecke zu nutzen. Nachdem 1947 kurzzeitig stationierte jugoslawische Polizeiformationen ebenfalls die Kaserne verließen, begannen die ersten 2000 Schülerinnen und Schüler mit den Umräumungsarbeiten. Das Gelände konnte jedoch die großen Schülerzahlen von insgesamt vier Gymnasien der Stadt nicht gleichzeitig aufnehmen. Deshalb begann man, im Schicht- betrieb zu unterrichten. In den Folgejahren verließen nach und nach die Schulen wieder das Gelände und zogen in ihre ehemaligen bzw. in neue Gebäude. Von Juni 1960 an wurde das Kasernengelände wieder militärisch genutzt. Aus Platzgründen wurde das Sanitätsbataillon 7 von Ahlen nach Hamm verlegt. 1964 wurde die Infanterie-Kaserne umbenannt und erhielt ihren heutigen Namen nach Philippus Aureolus Theophrastus Bombastus von Hohenheim (Paracelsus). 7 Paracelsus Kaserne Stadtzentrum N Lage im Stadtraum 8 150m 2. Städtebauliche Situation 2.1 Lage und Umfeld Die Paracelsus Kaserne liegt ca. 1,5 km östlich des Zentrums der Stadt Hamm im Stadtbezirk Hamm-Mitte und liegt ca. 2 km östlich des Hauptbahnhofes. Ca. 6 km südlich verläuft die Autobahn A 2. Das Gelände ist überwiegend von Wohnnutzungen eingerahmt. Im Norden ist das Wohnumfeld von einer sehr hochwertigen stadtvillenartigen Bebauung entlang der Ostenallee geprägt, im Osten, entlang der Ahse, von einer kleinteiligeren Einfamilienhausbebauung. Die westliche Grenze wird von viergeschossigem Geschosswohnungsbau entlang der Weidekampstraße markiert. Insgesamt betrachtet weist das direkte Umfeld ein hochwertiges städtebauliches Erscheinungsbild auf. Im weiteren Umfeld, insbesondere entlang der südlich angrenzenden Marker Allee, befinden sich zahlreiche öffentliche Einrichtungen der Verwaltung und des Gesundheitswesens. Dazu zählen im Westen der Landesbetrieb Straßen NRW, im Osten eine Außenstelle der Bundesbank, das Haus der Wirtschaft, das Landesarbeitsgericht sowie ein Dialysezentrum, Pertheshaus, ein Seniorenheim und das St. Marien-Hospital. Für das im Süden liegende Bundeswehrkrankenhaus Hamm wird ebenfalls eine zivile Folgenutzung gesucht - bis 2010 soll das Gelände aus der militärischen Nutzung entlassen werden. Mit zahlreichen Kindertageseinrichtungen, vier Grundschulen, je zwei Realschulen und Gymnasien sowie einer Gesamtschule besteht im Stadtbezirk Hamm-Mitte ein weitreichendes Angebot an Betreuungs- und Bildungsstätten. Einrichtungen für die Nahversorgung befinden sich in einem Umkreis von ca. 1,3 km zum Plangebiet (“Kaisers” am Marktplatz / “Edeka” am Alten Uentroper Weg). Außer der guten Erreichbarkeit des Stadtzentrums im Westen wird die Lage des Kasernengländes durch die Nähe zu den Wasserläufen der Lippe und des DattelnHamm-Kanals und den umliegenden Grün- und Erholungsräumen geprägt. Nördlich der Ostenallee liegen das Sportzentrum Ost und der Kurpark Bad Hamm. Dieser wurde u. a. mit dem Bau der Erlebnistherme "Maximare" in den vergangenen Jahren mit erheblichem Aufwand aufgewertet. Die angrenzende Lippe und der parallel verlaufende DattelnHamm-Kanal bieten weitere attraktive Faktoren. Über die Straße "Ahseufer" und den Holunderweg gelangt man direkt an die Ahse und zu den Freiräumen im Süden. 9 2.2 Konversionsprojekte und Projekte im Umfeld Da die Stadt Hamm nicht nur Standort der Bundeswehr sondern auch der britischen Streitkräfte war, sind außer der Paracelsus Kaserne im Stadtgebiet Hamms weitere ehemalige Kasernenstandorte von der Konversion betroffen. Dabei handelt es sich um die Flächen der Newcastle Barracks und der ArgonnerKaserne in Hamm-Uentrop sowie der Cromwell Barracks im Stadtbezirk Hamm-Mitte. Für das ca. 12 ha große Arreal der ehemaligen Newcastle Barracks wird parallel z. Zt. eine Rahmenplanung entwickelt. Für die ca. 12,8 ha großen Flächen der Argonner-Kaserne im Süd-Westen hat der Rat der Stadt Hamm am 20.06.2006 den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan 02.098 „Gewerbequartier Hohefeld” gefasst. Neben Flächen für den Gemeinbedarf (Feuerwache, Asylbewerberunterkunft) ist eine gewerbliche Nutzung festgesetzt. Für den Bereich der im Süden liegenden Cromwell Barracks liegt ein Rahmenkonzept vor. Der überwiegende Teil der 8,5 ha großen Fläche soll danach für Wohnbauflächen genutzt werden. Darüber hinaus sind Grün- und Freiflächen vorgesehen. Ziel der gesamtstädtischen Planung ist es, die verschiedenen 10 Standorte entsprechend ihrer spezifischen Potenziale zu profilieren und zu entwickeln sowie die Planungen so zu koordinieren, dass Konkurrenzen unter den einzelnen Standorten möglichst vermieden werden. Für die Lagequalität der Paracelsus Kaserne sind eine Vielzahl von Entwicklungsprojekten im direkten Umfeld von Bedeutung. Im Rahmen der Masterplanung „Hamm ans Wasser" verfolgt die Stadt das Ziel, die Attraktivität und Erlebbarkeit der Wasserbänder Lippe und Datteln-Hamm-Kanal im Stadtgebiet Hamms zu steigern. Mit dem „Rahmenplan Bad Hamm” wird seitens der Stadt das Ziel verfolgt, den Bereich des Sportzentrums Ost im Westen des bereits aufgewerteten Kurparks Bad Hamm ebenfalls weiterzuentwickeln und das Angebot an Gesundheits-, Sport- und Erholungsnutzungen auszubauen. Dies wird sich ebenfalls zukünftig positiv auf die Standortqualitäten des Kasernengeländes auswirken. 2.3 Planungsrecht Flächenutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Hamm stellt aufgrund der bisherigen Nutzung für den Bereich der Paracelsus Kaserne "Fläche für den Gemeinbedarf" dar. Im Norden, Osten und Westen grenzen Wohnbauflächen an. Das Gelände des Bundeswehrkrankenhauses im Süden auf der gegenüberliegenden Seite der Marker Allee ist als „Fläche für den Gemeinbedarf" dargestellt, mit der Zweckbestimmung „öffentliche Verwaltungen" sowie „Gesundheitlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen". Eine Änderung des Flächennutzungsplanes wird daher entsprechend der Entscheidung für eine zukünftige Nutzung erforderlich. Bebauungspläne Entsprechend der bisherigen Nutzung ist das Gelände der Paracelsus Kaserne im „Baugebietsplan” der Stadt Hamm als „Baugebiet für den Gemeinbedarf” mit der Zweckbestimmung „Fiskalische Nutzung” festgesetzt. Für die Bereiche der unmittelbar angrenzenden Wohngebiete setzt der Baugebietsplan „Reine Wohngebiete” fest. Um zukünftig für Investitionen ein hohes Maß an Planungssicherheit zu gewährleisten, ist es planungsrechtlich erforderlich, entspre- chend der angestrebten künftigen Nutzung für das Kasernengelände einen Bebauungsplan nach den Vorschriften des Baugesetzbuches aufzustellen. N Flächennutzungsplan der Stadt Hamm - Ausschnitt 50m 11 2.4 Erschließung Motorisierter Individualverkehr Die Hauptzufahrt der ParacelsusKaserne erfolgt derzeit von NordWesten (Ostenallee) über den Peter-Röttgen-Platz und die JosefSchlichter-Allee. Eine zweite Zufahrt, die derzeit nur untergeordnet genutzt wird, befindet sich im Süden zur Marker Allee. Im Hinblick auf mögliche Folgenutzungen des Geländes muss die Erschließung für gewerbliche Verkehre über die Marker Allee erfolgen, da der Peter-RöttgenPlatz und die Josef-SchlichterAllee aufgrund der direkt angrenzenden Wohnnutzungen nur eingeschränkt zusätzliche Verkehre aufnehmen können. Im Rahmen der weiteren konkretisierenden Planungsschritte sind die verkehrlichen Rahmenbedingungen für die Anbindung des Kasernengeländes an die Marker Allee unter Berücksichtigung der bestehenden Verkehrsbelastung detailliert zu untersuchen. Um eine zusätzliche Belastung der JosefSchlichter-Allee zu minimieren, wäre es wünschenswert, wenn die Zufahrt zu dem Kasernengelände von der Marker Allee sowohl für die stadteinwärts (Rechtseinbieger) als auch für die stadtauswärts fahrenden Verkehre (Linkseinbieger) möglich wäre. Die potenziellen Folgenutzungen des Bundeswehrkrankenhauses und deren verkehrliche Auswirkungen sind 12 dabei in die Überlegungen einzubeziehen. Öffentlicher Nahverkehr Über die auf der Ostenallee, Marker Allee und Soester Straße verlaufenden Buslinien ist das Kasernengelände sehr gut in das Netz des öffentlichen Nahverkehrs einbezogen. Über die dort verkehrenden Buslinien ist auch der Hauptbahnhof Hamm mit seinen regionalen und überregionalen Bahnverbindungen problemlos erreichbar. Fußgänger und Radfahrer Auch wenn sich das Kasernengelände in unmittelbarer Nähe zum Kurpark Bad Hamm befindet, so ist die fußläufige Anbindung eher umwegig. Eine Verbindung ist nur im Nordwesten über den PeterRöttgen-Platz und die JosefSchlichter-Allee bzw. im Süden über die Marker Allee und das Ahseufer möglich. Eine direktere fußläufige Verknüpfung im Norden und Osten ist aufgrund der fehlenden Verfügbarkeit von Grundstücksflächen nicht möglich. Darüber hinaus befinden sich im Süden die Freiflächen der ehemaligen Ahse-Niederung in fußläufiger Entfernung. Die Anbindung des Kasernengeländes an das Radwegenetz ist über die auf der Marker Allee und der Ostenallee verlaufenden Radwege mit guter Qualität gegeben. Fahrzeugstellplätze - Fuhrpark - Blick auf ein Unterkunftsgebäude 13 Legende N Kasernengebäude 1934-1936 Kasernengebäude nach 1960 Bestandsplan Gebäudestruktur 14 25 m 3. Struktur des Kasernengeländes 3.1 Gebäudestruktur Die Paracelsus Kaserne umfasst eine Fläche von ca. 8,6 ha. Bis auf wenige Ausnahmen sind alle Baukörper in einer nahezu nordsüd-ausgerichteten Zeilenbauweise errichtet worden. Die Bauweise ist von ihrer Anlage her charakteristisch für den Typ "Kaserne". Im Zentrum liegt der ehemalige Exerzierplatz mit Bunkeranlagen. Nördlich und westlich angrenzend stehen die dreigeschossigen Stabs- und Unterkunftsgebäude aus den dreißiger Jahren des 20. Jahrhunderts. Dem Typ entsprechend sind diese Gebäude als Zweibundanlage mit einem Mittelflur und einem zentralen Treppenhaus ausgebildet. An der Baustruktur hat sich offensichtlich über die Jahrzehnte nur Unwesentliches verändert. Die Fenster wurden in jüngerer Zeit erneuert und mit einer anderen Gliederung versehen. Der Duktus der Gebäude ist im Ganzen jedoch erhalten geblieben. Im Norden, Osten und Süden markiert ein Kragen aus technischen Gebäuden jüngeren Datums (1963-1965) das Gelände. Außer einer Turnhalle stehen dort im Wesentlichen Gebäude für Werkstätten und zur Unterbringung des Fuhrparks. Die Gebäude sind im Gegensatz zu den Zeilenbauten der dreißiger Jahre in einem einfa- chen Baustandart errichtet und haben zweifelsfrei keinen besonderen Wiederverwendungswert. Legende Mannschaftsgebäude Werkhallen Schulungsgebäude Kantine, Casino, Sporthalle Krankenstation Nutzung Legende Kasernengebäude 1934-1936 Kasernengebäude nach 1960 Gebäudealter Legende ein Geschoss zwei Geschosse drei Geschosse Geschossigkeit 15 Bruttogrundfläche ca. 890 qm III–geschossig + Dachgeschoss Brutto-Geschossfläche 3.200 qm Bestehende Grundriss-Struktur 5m 16 Appartements Wohnflächen à 120 - 190 qm Wohnfläche gesamt ca. 2.600 qm Erschließungsfläche ca. 400 qm Beispiel Umnutzung Wohnen 5m Einheiten zw. 64 und 210 qm Nutzfläche/Geschoss ca. 675 qm Gewerbefläche ca. 2700 qm Erschließungsfläche ca. 300 qm Beispiel Umnutzung Gewerbe 16 5m Umnutzung Die Umnutzbarkeit der Stabs- und Unterkunftsgebäude aus den dreißiger Jahren wurde im Rahmen des Entwicklungskonzeptes untersucht. Die Gebäude sind in einem baulich guten Zustand. Je nach Nutzungsziel können sie mit entsprechenden Aufwendungen umgenutzt werden. Denkmalschutzbestimmungen sind dabei grundsätzlich nicht zu beachten, da kein Gebäude als Baudenkmal eingestuft ist. Exemplarisch wurden an einem Block nördlich des Exerzierplatzes unterschiedliche Umnutzungskonzepte schematisch in den bestehenden Grundriss einskizziert. Das Umnutzungskonzept "Wohnen" könnte unter Beibehalt der heutigen Haupttreppe – ergänzt durch zusätzliche Treppenhauszonen mit Aufzug jeweils an den Kopfseiten – insgesamt 16 Appartements im Gebäude auf vier Nutzungsebenen (einschl. Dach) aufnehmen. Dadurch wäre eine Wohnfläche von rd. 2.600 qm realisierbar. Die Flächen der Treppenhauskerne würden 400 qm betragen. Um eine markt- und nachfragegerechte Wohnqualität zu sichern, sollten Balkone vorgehängt werden. Das Umnutzungskonzept "Gewerbe" würde ebenfalls die Hauptstruktur des Gebäudes erhalten, jedoch mit dem heutigen Haupttreppenhaus als Erschließung mit Aufzug auskommen. Insgesamt wäre auf vier Nutzungsebenen (einschl. Dach) eine Gewerbefläche von 2.700 qm möglich, mit einer Erschließungsfläche (Treppenhaus mit beispielhaft aufgezeigten Mittelfluren) von ca. 300 qm. Die Gewerbeeinheiten könnten in einer Größe von 64 bis 210 qm angeboten werden. Die Art der gewerblichen Nutzung ist dabei aufgrund der Verteilung der Flächen über drei Geschosse (ohne Dachgeschoss) auf Büronutzungen beschränkt. 17 N Bewertung des Gehölzbestands 18 25m 3.2 Grünstrukturen Die Kaserne liegt im Bereich eines von altem Baumbestand durchgrünten Wohnviertels. Diese Durchgrünung prägt auch das Kasernengelände in besonderer Weise. Das Gelände wird durch einen von Süden nach Norden dichter werdenden grünen Gürtel aus hochstämmigen Bäumen und Hecken eingerahmt. Am westlichen Rand reihen sich neben Stieleichen auch Roteichen mit intensiver Herbstfärbung, vereinzelte Zuckerahorne sowie zahlreiche Hainbuchen und Winterlinden auf. Die nördlichen und östlichen Randbereiche werden von Ahornen, Sandbirken, Hainbuchen, Kirschen und Winterlinden dominiert und von Zwergmispel, Weymouth-Kiefer oder Essigbaum durchmischt. Im Inneren des Geländes vermitteln das lichte Grün, die großen freistehenden Bäume und die weiten Rasenflächen insbesondere im nördlichen Bereich einen nahezu parkähnlichen Charakter. Besonders prägnant ist die im Zentrum gelegene, den Exerzierplatz einrahmende Hecke mit einer im Norden und Westen vorgelagerten Baumreihe aus alten ausladenden Platanen. Im übrigen Gebiet kommen – neben den prägenden PlatanenEichen und Linden – Sträucher sowie ein heterogener Bestand verschiedenster Bäume vor. Da die Gehölze nicht im Verzeichnis der geschützten Bäume geführt werden (Baumverzeichnis), unterliegen sie nicht der Baumschutzsatzung der Stadt Hamm. Aus ökologischer Sicht sind insbesondere ältere einheimische Gehölzstrukturen von hoher Bedeutung und sollten, soweit möglich, in die Planung integriert werden. Ausschlaggebend für den Erhalt bzw. die Integration der Baumsubstanz sollen jedoch auch die prägenden Elemente der heutigen städtebaulichen Strukturen sein. Eine genaue Einmessung der zu erhaltenden Bäume einschl. Kronendurchmesser wird zu gegebener Zeit erforderlich. Die derzeitige Nutzung ergibt auf dem Kasernengelände einen Versiegelungsgrad von ca. 70 %. Es ist davon auszugehen, dass eine hochwertige Nachnutzung diesen Wert eher unterschreiten wird. Planungsrechtlich ist vorraussichtlich kein Ausgleich erforderlich. 19 N Erhaltenswerte Grünstrukturen 20 25 m 3.3 Exerzierplatz und Bunkeranlage In den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts wurde im Bereich des Exerzierplatzes im Zentrum der Kaserne eine Bunkeranlage errichtet. Die Anlage besteht aus insgesamt sechs Bunkern, die in den Randbereichen des Exerzierplatzes liegen, untereinander jedoch nicht verbunden sind. Im Westen des Exerzierplatzes befindet sich der Führungsbunker, der mit der erforderlichen technischen Infrastruktur ausgestattet ist. Die Zugänge der Bunker liegen jeweils an den Außenseiten des Exerzierplatzes. Um die erforderlichen Erdarbeiten zu minimieren, wurden die Bunker nur geringfügig in den Untergrund eingegraben. Statt dessen wurden die Zwischenräume verfüllt und die Bunker mit Erdmaterial überdeckt. Die Oberfläche wurde asphaltiert und von Süden durch eine Rampe befahrbar als Stellplatzanlage genutzt, wobei im Laufe der Zeit deutlich wurde, dass eine Belastbarkeit der Flächen nur eingeschränkt gegeben ist. Überlegungen zu verschiedensten Umnutzungsmöglichkeiten, die auch nur im Zusammenhang mit dem Gesamtnutzungsziel des Kasernengeländes gesehen werden können, haben nicht zu sinnvollen Ergebnissen geführt. N Lageplan Exerzierplatz / Bunkeranlage 10 m 21 3.4 Altlasten und Kampfmittel Im Hinblick auf die Bewertung der Altlastensituation im Kasernengelände wurde ein besonderes Augenmerk auf die Verfüllungen zwischen den Bunkern am Exerzierplatz gelegt. Um Klarheit über die dort vorhandenen Materialien insbesondere im Hinblick auf die Verträglichkeit mit möglichen Folgenutzungen zu gewinnen, wurde der Exerzierplatz einer intensiven Beprobung unterzogen. Insgesamt wurden 17 Baggerschürfe verteilt über den gesamten Exerzierplatz niedergebracht. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass es sich bei den vorgefundenen Materialien vermutlich um Bodenaushub anderer Baumaßnahmen handelt. Geringfügige Überschreitungen der Grenzwerte für PAK und Sulfate an einzelnen Stellen liegen demnach noch im Toleranzbereich. Das Material kann hinsichtlich der Qualität ggf. vor Ort wieder eingebaut werden. Entsorgungspflichtig ist lediglich die vorhandene Schwarzdecke der Stellplatzanlage. Außer den Verfüllungen am Exerzierplatz wurden in Abstimmung zwischen dem Umweltamt der Stadt Hamm und der Oberfinanzdirektion Münster insgesamt 15 kontaminationsverdächtige Flächen untersucht. Dabei handelt es sich überwiegend um Flächen 22 im Bereich der Werkstatthallen und Tanklager. Mit Beseitigung der Gebäudesubstanz ist auch die Sanierung der Verunreinigungen vorgesehen. Im Ergebnis verbleiben damit auf dem Kasernengelände keine Materialien, die z.B. eine wohnbauliche Nutzung beeinträchtigen. Die Luftbildauswertung hinsichtlich Kampfmittelvorkommen zeigt vermutliche Blindgängereinschlagsstellen im Bereich Ahseufer und Marker Allee. Auf dem Kasernengelände befanden sich Flakstellungen östlich der Bunkeranlage bzw. des Exerzierplatzes. Weitere Bunker sowie Laufgräben befanden sich im Nordosten des Geländes. Die entsprechend vorgeschriebenen Untersuchungen bei Verdacht auf Kampfmittelvorkommen sind im Rahmen der Realisierung zu beachten. 3.5 Technische Infrastruktur Das öffentliche Kanalnetz im Bereich des Plangebietes entwässert im Mischsystem und hat Vorflut zur Kläranlage Hamm Mattenbecke. Die Planung des öffentlichen Netzes ist im Gebietsentwässerungsplan Rothebach dokumentiert worden. Im Bestand wurde die Kaserne entsprechend als Mischsystem ausgebildet. Bei einer Entwicklung der Fläche ist von einer kompletten Neukanalisierung auszugehen. Die Entwässerung der Flächen wird dann im Trennsystem erfolgen. Sollte sich im Zuge der weiteren Planungen herausstellen, dass bestehende Kanäle weiter genutzt werden können, sind diese in die Neuplanung des Kanalnetzes zu integrieren. Ob die Regenwassereinleitung fracht- und mengenmäßig für eine ortsnahe Einleitung in die Ahse ohne weitere Maßnahmen verträglich ist, ist in den weiteren Planungsschritten zu prüfen. Unter Umständen ist eine Regenklärung und -rückhaltung vor der Einleitung in die Vorflut erforderlich. Der Anschluss des Schmutzwassers kann an die öffentliche Kanalisation erfolgen. N Kanalnetz 25 m 23 N 25m Potenziale und Restriktionen Legende 24 Wohnflächen Techn. Gebäude Grünstrukturen (erhaltenswert) Fuß- und Radwege lärmbelasteter Bereich Wohn-/ Verwaltungsgebäude Grünstrukturen (öffentlich) GemeinbedarfMilitärkrankenhaus hohe Lärmimission / Verkehrsbelastung Haltestelle ÖPNV 4. Zusammenfassung der Potenziale und Restriktionen Das Gelände der Paracelsus Kaserne besitzt aufgrund seiner geschilderten stadträumlichen Lage hervorragende Chancen für die Entwicklung als Wohngebiet. • Die unmittelbare Nähe zu den Grünräumen rund um Bad Hamm und den Bereichen der Ahse-Niederung im Süden bietet optimale Möglichkeiten zur Naherholung. • Es bestehen gute Anbindungen an das Stadtzentrum und die Erholungsräume sowie an das regionale und überregionale Straßennetz. • Das nähere Umfeld ist überwiegend geprägt von großen Wohngrundstücken mit hochwertiger stadtvillenartiger Bebauung entlang der Ostenallee und kleinteiliger Einfamilienhausbebauung entlang des Ahseufer. Das Wohnumfeld hat somit „Adresswirkung” für die neue Nutzung des Kasernengeländes als Wohngebiet. • Auf dem Kasernengelände selbst haben sich insbesondere um den Exerzierplatz prägende Grünstrukturen entwickelt. Das Gelände ist insgesamt fast hermetisch durch eine dichte Baum- und Straucheingrünung von der bestehenden Wohnbebauung abgegrenzt. Leider ist auch zukünftig nicht von einer Fußweganbindung nach Norden und Osten in Rich- tung der Naherholungsbereiche auszugehen. • Unabhängig von den künftigen Nutzungen kann die Altlastenfrage gelöst werden. • Für die technische Versorgungsinfrastruktur (Energie, Wasser, Abwasser) ergeben sich keine besonderen Schwierigkeiten. Die Netze sind ohnehin neu zu schaffen. 25 Aus der städtebaulichen Situation ergeben sich insbesondere drei Einschränkungen für künftige Nutzungen: • Die bestehende Wohnbebauung bedeutet für gewerbliche Nutzungen eine Einschränkung auf „nicht wesentlich störend”. Außerdem dürfte ein gewerblicher Charakter auch den „Imagewert” der Wohngebiete beeinträchtigen. • Die Verkehrsbelastung der Marker Allee stellt eine attraktive Wohnnutzung im südlichen Teil des Kasernengeländes in Frage. • Das Wohnstraßennetz (nordwestliche Zufahrt über PeterRöttgen-Platz) steht nur für eine eingeschränkte zusätzliche Belastung zur Verfügung. Aus der Bewertung der Bausubstanz der Kaserne sind folgende Schlussfolgerungen zu ziehen: • Trotz der guten Bausubstanz der Unterkunftgebäude erscheint eine vorrangige Umnutzung aufgrund des dann entstehenden übergroßen Flächenangebotes u. a. wegen der Verkehrsbelastung nicht sinnvoll. • Geschosswohnungsbau wäre nur im hochwertigen Segment, dann jedoch nicht in dieser Größenordnung marktfähig. Eine Umnutzung würde hohe Investi26 tionen (Erschließungs- und Sanitärkerne, Balkone, etc.) voraussetzen. • Ein konkreter Bedarf für Dienstleistungsnutzung ist auf Grund des vorhandenen Angebotes in Hamm zwar nicht erkennbar, eine teilweise Umnutzung der westlichen Gebäude für Dienstleistung wäre jedoch aufgrund der Standortgunst an der Marker Allee offenzuhalten. • Eine Erhaltung und Umnutzung sämtlicher Werkstattgebäude erscheint aufgrund der Bausubstanz und der beschriebenen Nutzungseinschränkungen an diesem Standort unrealistisch, auch wenn eine gewisse Nachfrage nach „nicht störenden Gewerbeflächen” in Hamm besteht. • Für öffentliche Nutzungen kultureller, caritativer und ähnlicher Art haben die Stadt Hamm oder andere Träger keinen Bedarf angemeldet. Fazit: Die künftige städtebauliche Struktur – insbesondere das Erschließungsnetz – soll somit die Option offen halten, die Unterkunftsgebäude je nach Bedarf und Nachfrage auch teilweise für Büroflächen umnutzen zu können. Blick über die Paracelsus Kaserne in Richtung Norden 27 5. Nutzungsszenarien Aufbauend auf den Ergebnissen der städtebaulichen und hochbaulichen Analyse wurden Nutzungsszenarien entwickelt, die entsprechend der derzeitigen Flächenbedarfe eine Entwicklung des Kasernengeländes als überwiegenden Wohnstandort beschreiben. Als städtebauliches Leitbild für die möglichen Entwicklungsszenarien werden die wichtigen strukturellen Identitätsmerkmale des derzeitigen Kasernengeländes zugrunde gelegt: • Weitgehende Erhaltung der Grünsubstanz in den Randbereichen des Geländes und der Einrahmung des ehemaligen Exerzierplatzes mit seiner prägenden großzügigen Rechteckform. • Beibehaltung der Erschließungs-Grundstruktur, um flexibel auf den möglichen Erhalt einzelner Gebäude und Grünstrukturen reagieren zu können. Die folgenden Nutzungsszenarien zeigen einen unterschiedlichen Anteil von Gewerbe und Dienstleistung im Verhältnis zur künftigen Wohnnutzung auf. 28 Szenario 1 "Entwicklung aus dem Bestand" Mit etwa gleichem Anteil an Wohnbauflächen und Gewerbeflächen zeigt das Szenario 1 die größtmögliche Option zur Erhaltung des Gebäudebestandes: • Der nördliche Bereich (nördlich des Exerzierplatzes) wird als Wohnbereich vom PeterRöttgen-Platz entwickelt, ohne verkehrliche Verbindung zum südlichen Teil, der je nach Bedarf für wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen und Dienstleistung zur Verfügung stehen könnte. • Entsprechend der jeweiligen Nachfrage könnten die Mannschaftsgebäude aus den 30er Jahren im nördlichen Teilbereich zu Geschosswohnungen und im südlichen Teilbereich für Dienstleistungsnutzungen umgenutzt werden. Die vorhandenen Werkstattgebäude am östlichen Rand des Kasernengeländes könnten von wohnverträglichen Gewerbebetrieben zu Lagerzwecken genutzt werden. Legende • Der Exerzierplatz würde sowohl als Stellplatzfläche für die gewerbliche Nutzung und als immissionsträchtigerer Spielbereich (Bolzplatz) für die nördliche Wohnbebauung zur Verfügung stehen. Lediglich die teerhaltige Asphaltdecke ist zu entfernen. • Der südliche Bereich erhält zwei Anbindungen an die Marker Allee Wohnen Dienstleistung, nicht störendes Gewerbe Grünfläche Stellplätze Erschließung Szenario 1 Nutzungsverteilung N Szenario 1 Baustruktur 50m 29 Szenario 2 "Wohnen und Dienstleistung" Der Dienstleistungsbereich wird in Szenario 2 auf den durch Straßenverkehrslärm ohnehin vorbelasteten Bereich entlang der Marker Allee reduziert. • Die Beibehaltung des Erschließungsrasters ermöglicht einen flexiblen Umgang mit Erhalt oder Abriss der bestehenden Bausubstanz, sowie Optionen für verschiedene Wohnformen. • Die am Westrand des Kasernengeländes gelegenen Mannschaftsgebäude werden als "Gegenüber" der angrenzenden Geschosswohnungsbauten zu Wohnzwecken umgenutzt. • Die Anbindung an die Marker Allee und den PeterRöttgen-Platz gewährleistet eine gleichmäßige Verteilung der Verkehre aus dem Wohngebiet. • Der Exerzierplatz wird insgesamt als Freiraum („Grüner Quartiersplatz”) entwickelt. Es stellt sich die Frage des Erhaltens und der Pflege des mehr als 10.000 qm großen Grünraumes. Die Entfernung der asphalthaltigen Teerdecke wäre ohnehin erforderlich. Die Attraktivität der hochliegenden Grünfläche hinsichtlich der Einbindung in die Wohnstrukturen ist eingeschränkt. 30 Bewertung der Szenarien Als Grundlage für die Bewertung der Nutzungsszenarien 1 und 2 dienen die in Kapitel 4 ”Potenziale und Restriktionen” definierten Kriterien: • Einbindung in das städtebauliche Umfeld • Umgang mit der bestehenden Bausubstanz • Berücksichtigung der Flächenbedarfe in Hamm Das Nutzungsszenario 1 sollte wegen der unattraktiven, wenn auch "nicht störenden" Gewerbeentwicklung im rückwärtigen Bereich der Wohnbebauung Ahseufer nicht weiter verfolgt werden. Vor allem wird der Bedarf an nicht störenden Gewerbeflächen aufgrund des Gesamtangebotes in Hamm in dieser Dimension nicht gesehen. Für den nördlichen Wohnbereich kann in diesem Szenario sowohl Substanzerhaltung als auch Neubau erfolgen. Gegen die Substanzerhaltung spräche das Überangebot an kleinen Geschosswohnungen, die nur mit hohem Aufwand einen gegebenenfalls nachgefragten Qualitätsanspruch erreichen können. Mit dem quantitativen Angebot an Wohn- und Gewerbeflächen des Szenario 2 kann flexibel auf die Legende potenzielle Nachfrage reagiert werden. Eine für die Realisierung nachteilige Bindung ergibt sich – wie begründet – aus der Erhaltung des Exerzierplatzes in seiner starren derzeitigen Form mit Bunkeranlage. Wohnen Grünfläche Dienstleistung, nicht störendes Gewerbe Versorgung Erschließung Szenario 2 Nutzungsverteilung N Szenario 2 Baustruktur 50m 31 6. Entwicklungskonzept Legende Das Szenario 3 als tragfähiges „Entwicklungskonzept” zeigt eine Nutzungsmischung von Dienstleistung entlang der Marker Allee sowie die ausdrückliche Option zur Erhaltung der Gebäudesubstanz westlich des Exerzierplatzes für Dienstleistungseinrichtungen. Das Entwicklungskonzept geht davon aus, den Exerzierplatz in seiner räumlichen Dimension nachvollziehbar mit den einrahmenden Platanen zu erhalten, die darunterliegenden Bunker abzutragen und den Platz teilweise in die Wohnbebauung einzubeziehen. Die verbleibenden öffentlichen Grünflächen reduzieren sich somit auf eine tragfähige Größenordnung. Wohnen Grünfläche gemischte Nutzung Dienstleistung, nicht störendes Gewerbe Erschließung N Entwicklungskonzept: Nutzungsverteilung 32 25 m • Das Konzept der Baustrukturen zeigt für die Wohnbebauung eine Eingangssituation am PeterRöttgen-Platz, die an die derzeitige Nutzung erinnert, aber die Abgeschlossenheit des heutigen Kasernengeländes aufhebt sowie eine zum Platz orientierte neue Randbebauung und Erhalt des kleinen Kontrolleingangsgebäudes (bspw. Umnutzung zu einem Kiosk). • Am nördlichen Rand zur Bebauung der Ostenallee zeigen Gebäudesymbole die mögliche Entwicklung von hochwertigen Einfamilienhäusern als Einzel- N Entwicklungskonzept 25m 33 häuser auf größeren Grundstücken als Antwort auf die Villenarchitektur an der Ostenallee. • Das derzeitige Erschließungssystem wird auch für den südlichen Teil des Geländes beibehalten und erinnert somit an die städtebauliche Struktur des ehemaligen Kasernengeländes, insbesondere mit der markierten Form des ehemaligen “Exerzierplatzes”. • Der durch die Randbegrünung geprägte Exerzierplatz wird von Stadtvillen eingerahmt, die von Osten und Westen auch die optische Durchlässigkeit eines neuen langgestreckten Angers mit Spiel- und Aufenthaltsqualität erleben lassen. • Für den östlichen Rand des Plangebietes Richtung Ahseufer werden drei kleine Wohnquartiere in einer Kombination von Einzel- und/oder Doppelhausgruppen vorgeschlagen. • Am westlichen Rand bleibt die Option zum Erhalt der bestehenden Kasernengebäude für Dienstleistungsnutzung offen. Es wird unterstellt, dass der Erhalt und Umbau wirtschaftlich realiesierbar ist. Eine niedriger geschossige Wohnbebauung angrenzend an die viergeschossige bestehende Wohnbebauung an der Weidekampstraße würde hinsichtlich Einsicht und Verschattung weniger 34 attraktiv sein. • Der Bebauungsvorschlag für Dienstleistungsnutzung an der Marker Allee zeigt eine großzügige Platzanlage (mit Bäumen gestalteter Parkplatz), die in der Achse zunächst die Einfahrt des gegenüberliegenden Krankenhausgeländes als Geste aufnimmt. Die westliche Zufahrt zum ehemaligen Kasernengelände wird beibehalten, um für die zu erhaltenden / umzunutzenden Dienstleistungsgebäude eine direkte Erreichbarkeit von der Marker Allee zu gewährleisten. • Eine Vernetzung der Erschließungsstrukturen zwischen Peter-Röttgen-Platz und Marker Allee wird offengehalten, um ein gleichmäßiges Abfließen des internen Verkehrs auf die Ostenallee und auf die Marker Allee zu gewährleisten, Fremdverkehr durch Schleichverkehr zwischen den beiden Hauptverkehrsachsen wird nicht erwartet. • Das “robuste” Gesamtkonzept lässt flexibel offen, an welcher Stelle wann mit Abriss, Neubau oder Umnutzung begonnen wird. 7. Flächen- und Datenbilanz Plangebiet insgesamt: 85.500 qm davon Bestand: Plangebiet insgesamt: 85.500 qm davon auf der Grundlage des Maßstabs „Entwicklungskonzept”: • bebaute Fläche • Wohnbaufläche 17.500 qm • Verkehrsfläche 100% 52.000 qm ca. 60,8 % 9.000 qm ca. 10,5 % 4.000 qm ca. 4,7 % 20.500 qm ca. 24 % • Verkehrsfläche 39.000 qm • Grünfläche • Grünfläche 29.000 qm • Dienstleistung Versiegelungsgrad 70% Versiegelungsgrad 50% Eine überschlägliche Ermittlung der Flächen- und Datenbilanz aufgrund der aufgezeigten Baustrukturen zeigt eine Grundflächenzahl von weniger als 0,3 und eine Geschossflächenzahl von weniger als 0,7. Somit wird die „Körnigkeit” und Maßstäblichkeit der umliegenden Wohngebiete aufgenommen. Die Anzahl der möglichen Wohneinheiten wird auf der Basis des Strukturkonzeptes auf maximal 200 WE geschätzt. Diese Größenordnung erscheint für eine reibungslose Integration von „Neubürgern” in das gewachsene Umfeld tragbar. 35 Entwicklungskonzept Paracelsus Kaserne 36 Bürger - Planungsforum breiter Konsens erzielt. Das vorliegende Entwicklungskonzept wurde im Rahmen eines öffentlichen Planungsforums am 03.04.2006 mit interessierten Bürgern diskutiert. Im Einzelnen waren die folgenden Themen von besonderem Interesse: Bauformen und Bebauungsdichten sollten sich in das Wohnumfeld integrieren unter Beibehaltung der städtebaulichen Struktur und Grünsubstanzen. Dabei sollte keinesfalls eine „Profitorientierung” im Vordergrund stehen. Es wurde hinterfragt, ob nicht auch eine weitgehende Erhaltung der Substanz möglich ist, vor dem Hintergrund der hohen Investitionen vergangener Jahre. Die verschiedenen Argumente für pro und contra wurden diskutiert. Die Umnutzung einzelner Kasernengebäude zu Dienstleistungszwecken wurde überwiegend positiv gesehen. Der Wunsch nach einer Verbesserung der Nahversorgung durch Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes wurde kontrovers diskutiert. Kleinere Nahversorgungseinrichtungen sind an dem geplanten Platz der Marker Allee nicht ausgeschlossen. Für das Ziel, das Gelände der Paracelsus Kaserne überwiegend als Wohnstandort zu entwickeln, der dem qualitativ hochwertigen Umfeld entspricht, wurde somit ein Schlussbemerkung Die beschriebenen Inhalte des Entwicklungskonzeptes sollen den städtebaulichen Rahmen bilden, der für die im nächsten Schritt notwendig werdende „Investorensuche” zugrunde gelegt wird. Auf eine größere „Tiefenschärfe” in der Detaillierung von Baustrukturen wurde zu diesem Zeitpunkt – im Hinblick auf eine hohe Flexibilität – verzichtet, um nachfragegerecht reagieren zu können. Da für Investitionen aber auch eine kurzfristige Planungssicherheit Voraussetzung ist, soll angestrebt werden, einen Bebauungsplan aufzustellen. Die wichtige Qualitätssicherung kann und sollte anschließend entweder über Gestaltungssatzungen gem. § 86 BauO NRW oder über Gestaltungsleitlinien als Grundlage von städtebaulichen Verträgen im Rahmen der Kaufverträge gesichert werden. Quellen • Stadt Hamm, Aussagen zu Nutzungsbedarfen (Wohnen, Gewerbe, öffentliche und private Dienstleistungen, sonstige Versorgung), Auftaktgespräch zur Entwicklung der Paracelsus Kaserne mit den städtischen Ämtern, Vertretern der Standortverwaltung und der g.e.b.b., 27.09.2005 (Vermerk vom 05.10.2005) • Stadt Hamm, Luftbildauswertung Kampfmittelbeseitigung, Stand August 2005 • „Geschichte der Paracelsus Kaserne” – Archiv Sanitätsregiment 22 • ECON-Consult, Einzelhandelskonzept für die Stadt Hamm, Köln, Dezember 2003 • Geoscan, Ingenieurgeologisches Büro GmbH, Gutachten zu den Bodenuntersuchungen im Rahmen der Verwertung der Paracelsus Kaserne Hamm, Ladbergen, März 2006 • Oberfinanzdirektion – Bauabteilung, Altlastengutachten Paracelsus Kaserne Hamm, Münster, März 2006 • Oberfinanzdirektion Münster – Bauabteilung, Lageplan kontaminationsverdächtige Flächen (Stand Dezember 2005) • Scheuvens + Wachten, WerkStadt Hamm, Strukturkonzept zur Stadtentwicklung, Dortmund, Februar 2005 • Baumschutzsatzung der Stadt Hamm (Stand 13. März 1991) Abbildungen • Ausschnitt Lageplan Bunkeranlage (Seite 21): Oberfinanzdirektion Münster • Flächennutzungsplan (Seite 11): Stadt Hamm • Schrägluftbilder (Deckblatt, Seite 27): g.e.b.b. mbH, Köln • DGK 5 (Seite 6): Stadt Hamm • Luftbild (Seiten 8, 24): Stadt Hamm • Kataster: Stadt Hamm • Alle übrigen Pläne, Darstellungen und Bilder: Wolters Partner, Coesfeld 37 g.e.b.b. Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb mbH Ferdinand-Porsche-Straße 1a D-51149 Köln Telefon + 49-0-2203-9128-300 Telefax + 49-0-2203-9128-222 e-mail [email protected] Internet www.gebb.de
