Privater Gestaltungsplan «Dolder Waldhaus

Privater Gestaltungsplan «Dolder Waldhaus»
Zürich – Hottingen
Planungsbericht nach Art. 47 RPV
18. November 2013 (öffentliche Auflage)
Stadt Zürich: Privater Gestaltungsplan Dolder Waldhaus; Planungsbericht
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Inhaltsverzeichnis
Zusammenfassung ...................................................................................... 5 1. Ausgangslage ........................................................................................ 6 1.1. Anlass und Zielsetzung .................................................................... 6 1.2. Perimeter ............................................................................................. 8 1.3. Grunddienstbarkeiten ....................................................................... 8 1.4. Übergeordnete Grundlagen ............................................................. 9 1.5. Kommunale Grundlagen ................................................................ 10 1.6. Wasser / Naturgefahren / Boden ................................................. 12 1.7. Dolderbahn ....................................................................................... 13 1.8. Inventare / Schutzobjekte .............................................................. 14 2. Richtprojekte Architektur und Aussenraum ............................... 16 2.1. Projektentwicklung .......................................................................... 16 2.2. Richtprojekt Architektur ................................................................. 18 2.3. Richtprojekt Aussenraum ............................................................... 21 2.4. Stellenwert Richtprojekt.................................................................. 24 3. Begründung Hochhaus / Öffentlicher Mehrwert ........................ 25 3.1. Allgemein .......................................................................................... 25 3.2. Umsetzung im Richtprojekt ........................................................... 26 4. Gestaltungsplan ................................................................................. 29 4.1. Planungs- und Baubestimmungen ................................................ 29 4.2. Erschliessung .................................................................................... 38 4.3. Weitere Anforderungen .................................................................. 43 4.4. Brandschutz ...................................................................................... 44
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5. Umwelt ................................................................................................. 45 5.1. Allgemeines ...................................................................................... 45 5.2. Lärm
............................................................................................... 45 5.3. Energie ............................................................................................... 45 5.4. Abfallentsorgung ............................................................................. 48 5.5. Ökologischer Ausgleich .................................................................. 48 5.6. Störfall ............................................................................................... 48 6. Verfahren ............................................................................................. 49 6.1. Planungsverlauf ............................................................................... 49 6.2. Vorvernehmlassung städtische Amtsstellen................................ 49 6.3. Öffentliche Auflage (Mitwirkung) ................................................ 50 6.4. Kantonale Vorprüfung .................................................................... 50 Beilagen ....................................................................................................... 51 Anhänge ...................................................................................................... 52 A1 Lärmgutachten .................................................................................. 53 A2 Verkehrsgutachten .......................................................................... 54 A3 Bestehende Werkleitungen............................................................ 55 29505_05A_131118_Planber.docm
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Auftraggeberin
Gestaltungsplan:
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Dolder Hotel AG
Kurhausstrasse 65, 8032 Zürich
vertreten durch:
Fanzun AG, dipl. Architekten + Ingenieure
Birmensdorferstrasse 108, 8003 Zürich
Auftragnehmerin
Gestaltungsplan:
Planpartner AG
Obere Zäune 12, 8001 Zürich
Bearbeitung:
– Heinz Beiner, T 044 250 58 85, [email protected]
– Rolf Keller, T 044 250 58 86, [email protected]
Weitere Fachplaner:
Richtprojekt
Architektur:
Meili, Peter Architekten AG
Gartenhofstrasse 15, 8004 Zürich
Richtprojekt
Aussenraum:
Vogt Landschaftsarchitekten AG
Stampfenbachstrasse 57, 8006 Zürich
Recht
GP-Vorschriften:
lic. iur. Michael Budliger, Gfeller Budliger Rechtsanwälte
Florastrasse 44, 8032 Zürich
Energie, Oekologie:
Bau- und Umweltchemie, Beratungen + Messungen AG
Wasserwerkstrasse 129, 8037 Zürich
Verkehr:
IBV Hüsler AG
Olgastrasse 4, 8001 Zürich
Lärm, Erschütterungen:
BAKUS Bauphysik & Akustik GmbH
Grubenstrasse 12, 8045 Zürich
Ablage Bilder:
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Zusammenfassung
Anlass / Vorgeschichte
Das Hotel «Dolder Waldhaus» aus dem Jahr 1974 ist ein markantes
Hochhaus am Fusse des Adlisbergs. Die heutigen Gebäude entsprechen den gestellten Ansprüchen in verschiedener Hinsicht nicht mehr
und sollen ersetzt werden.
Für die Weiterentwicklung des Standortes im „Dolder Resort“ wurde
im Jahr 2009 eine erste städtebauliche Studie unter den Vorgaben der
Arealüberbauung erstellt. Darauf folgte in Zusammenarbeit mit dem
Amt für Städtebau der Stadt Zürich ein Workshopverfahren, in dem
unterschiedliche Höhenvorgaben geprüft wurden. Als Ergebnis zeigte sich, dass für die Umsetzung der hohen gestellten Anforderungen
ein Hochhaus der Regelbauweise (Arealüberbauung) vorzuziehen ist.
Basierend auf den gewonnenen Erkenntnissen wurde ein Projektwettbewerb ausgeschrieben und durchgeführt. Das Siegerprojekt
wurde in mehreren Schritten und unter Einbezug des Amtes für Städtebau zum Richtprojekt weiterentwickelt, welches nun die Grundlage
für den vorliegenden Gestaltungsplan ist.
Kurzbeschrieb
Richtprojekt
Das Richtprojekt umfasst das Dolder Waldhaus mit Hotel,
Restaurant, Wellnessangebot, Seminarbereich und Apartments. In
das Dolder Waldhaus wird auch die Station der Dolderbahn
integriert. Auf der Südseite kommt eine Gartenlandschaft zu liegen,
und im östlichen Bereich soll eine Doppelvilla entstehen.
öffentlicher Mehrwert
Durch den Gestaltungsplan entstehen verschiedene Mehrwerte zu
Gunsten der Öffentlichkeit1 (siehe Ziffer 4.2):
·
Aufwertung der Stadtsilhouette
·
Aufwertung Station Dolderbahn
·
Aussichtsplattform (Belvedere)
·
Verbesserte öffentliche Durchwegung mit Aufenthaltsbereich
·
Ausflugsrestaurant, breites Nutzungsangebot (Schwimmbad, Spa)
·
Nachhaltigkeit in Betrieb und Erstellung
1
Im Sinne der „Richtlinie für die
Hochhausprojekten“ der Stadt Zürich
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Planung
und
Beurteilung
von
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1. Ausgangslage
1.1.
Anlass
Anlass und Zielsetzung
Das Hotel «Dolder Waldhaus» aus dem Jahr 1974, am Fusse des Adlisbergs gelegen, ist ein markanter Punkt am östlichen Waldrand der
Stadt Zürich. Die Gebäude entsprechen weder den betrieblichen,
energetischen und architektonischen Anforderungen noch den Ansprüchen an einen repräsentativen Bau und eine publikumsbezogene
Nutzung; sie sollen deshalb durch einen Neubau mit Hotel und Restaurant, Wellnessbereich, Wohnungen und ergänzenden Aussenbereichen ersetzt werden. Im südwestlichen Bereich ist eine Doppelvilla
geplant.
Abb. Nr. 1; Ansicht Dolder Waldhaus mit Station Zahnradbahn (September 2012)
Zielsetzung
Ziel des Gestaltungsplans ist es, die bau- und planungsrechtlichen
Voraussetzungen für eine städtebaulich, architektonisch und aussenräumlich besonders qualitätsvolle sowie zeitgemässe Neubebauung
zu schaffen, dadurch einen möglichst optimalen Beitrag an die Stadtlandschaft zu leisten und einen öffentlichen Mehrwert zu erzielen.
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Dolder Resort
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Das Dolder Resort umfasst das Luxushotel «Dolder Grand», das
Viersternehotel «Dolder Waldhaus» sowie die Dolder Sports mit dem
Dolder Bad und der Dolder Kunsteisbahn. Zu Beginn der Geschichte
des Dolder Resorts stand am Ende des 19. Jahrhunderts die Idee, Naturgenuss, Erholung und Zerstreuung für die Bevölkerung der rasch
wachsenden Stadt zu vereinen. Durch den Pioniergeist der Gründer
entstand am Stadtrand auf dem Dolder 1894/1895 ein Kurhaus mit
grossem Restaurationsbetrieb (Dolder Waldhaus) und Wildpark. Erschlossen wurde die Anlage mit einer Zahnradbahn. Im zweiten
Schritt entstand 1897 bis 1899 das Grand Hotel Dolder.
Mit der Vision Dolder soll eine neue, spannende Erlebniswelt geschaffen werden. Die Dolder Vision führt den Gedanken des Pioniergeistes weiter: Naturgenuss, Erholung und Erlebniswelten sollen zukunftsweisend interpretiert und wiederbelebt werden. Im April 2008
wurde mit der Eröffnung von «The Dolder Grand» der erste Schritt
vollzogen.
Abb. Nr. 2; Gipsmodell Dolder Waldhaus und Dolder Grand im Hintergrund
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Auszug aus Bericht „Auslobung Architekturwettbewerb Dolder Waldhaus“
FANZUN AG, 08.04.2011
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1.2. Perimeter
Perimeter / Eigentum
Der
Gestaltungsplanperimeter
betrifft
das
Grundstück
Kat. Nr. HO4277 mit einer Fläche von 9'354 m2, welches im Eigentum
der Dolder Hotel AG ist.
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Abb. Nr. 3; Ausschnitt amtliche Vermessung, www.gis.zh.ch (Stand Oktober 2012)
1.3. Grunddienstbarkeiten
Behandlung im
Gestaltungsplan
Für das Gestaltungsplangrundstück sind im Grundbuch verschiedenen Rechte und Lasten eingetragen:
Die Baubeschränkung gemäss der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung (BSB 629/71 und 11111/72 und RRB 5373) kann mit
dem Abbruch der bestehenden Gebäude gelöscht werden.
Das „Dolder-Servitut“ greift nur auf einem Teilgrundstück von
Kat. Nr. HO4277 (alt Kat. Nr. 2395, 874,4 m2). An dieser Lage soll neu
eine Doppelvilla im Sinne dieses Servituts erstellt werden.
Ein Grossteil der weiteren eingetragenen Lasten steht im Zusammenhang mit dem Betrieb sowie mit technischen Anforderungen der
Dolderbahn. Diesen Lasten kann entsprochen werden.
Einschätzung
Aus den vorliegenden Unterlagen sind keine Grundbucheinträge
ersichtlich, welche die Umsetzung des Richtprojekts gemäss Ziffer 2
verunmöglichen würden.
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1.4. Übergeordnete Grundlagen
Kantonaler
Richtplan
Gemäss kantonalem Richtplan liegt das vom Gestaltungsplan betroffene Grundstück Kat. Nr. HO4277 im Siedlungsgebiet. Im Strassenraum der Kurhaus- und Sonnenbergstrasse verläuft eine Erdgastransportleitung <= 5 bar (hellblau). Weit unter dem gewachsenen
Terrain liegt ein Bahntunnel (Verbindung der Bahnhöfe ZürichStadelhofen und Stettbach). Aufgrund der Niveaudifferenz von cirka
100 m kann eine Beeinträchtigung durch Lärm oder Erschütterungen
ausgeschlossen werden.
Abb. Nr. 4; Ausschnitt kantonaler Richtplan (28.3.2012), www.gis.zh.ch
Regionaler
Richtplan
Im regionalen Richtplan der Stadt Zürich sind keine geplanten Festlegungen enthalten.
Entlang der Kurhausstrasse führt ein bestehender Fuss- und Wanderweg. Die Kurhausstrasse enthält weiter eine Hauptleitung der
Wasserversorgung.
Erkenntnis
Der Gestaltungsplan berücksichtigt die Vorgaben des kantonalen und
regionalen Richtplans.
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1.5. Kommunale Grundlagen
Kommunaler
Verkehrsrichtplan
Der kommunale Verkehrsrichtplan (22. September 2004) zeigt eine
bestehende Veloroute (allgemeiner Radverkehr) auf der Kurhausstrasse und die Dolderbahn als öffentliches Verkehrsmittel. Für das
Gestaltungsplanareal sind keine massgebenden „geplanten“ Inhalte
dargestellt. Dem kommunalen Verkehrsrichtplan wird entsprochen.
Bau- und
3
Zonenordnung
Gemäss geltender Bau- und Zonenordnung liegt das Gestaltungsplangebiet (Kat. Nr. HO4277) in der 3-geschossigen Wohnzone; es ist
der Empfindlichkeitsstufe II gemäss der eidgenössischen Lärmschutzverordnung zugeteilt. Aufgrund der Grundstücksgrösse von
mehr als 6'000 m2 ist das Erstellen einer Arealüberbauung im Sinne
von Art. 8 BZO und die Beanspruchung der entsprechenden Ausnutzungsboni zulässig (Art. 8 BZO).
Die Bau- und Zonenordnung, BZO befindet sich derzeit in
Teilrevision. Aufgrund der laufenden öffentlichen Auflage vom 24.
Oktober bis 24. Dezember 2013 sind derzeit die Änderungen der BZO
im Sinne der „negativen Vorwirkung“ zu berücksichtigen. Es gilt
jeweils die strengere Vorschrift.
Verkehrsbaulinien
Gegenüber den angrenzenden Verkehrsanlagen (Dolder-, Kurhaus-,
Pilatusstrasse) sind rechtskräftige Verkehrsbaulinien festgesetzt.
Einschätzung
Der Gestaltungsplan berücksichtigt die kommunalen Vorgaben. Die
Abweichungen werden in diesem Planungsbericht beschrieben und
begründet.
3
GRB vom 16. November 2011 mit Änderungen, die bis 1. Mai 2012 in
Kraft gesetzt wurden
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Abb. Nr. 5; rechtskräftige Baulinien, www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch
Waldabstandslinie
Im Nordosten des Gestaltungsplanperimeters liegt angrenzend an die
Kurhausstrasse Wald. Dieser ist durch eine Waldabstandslinie gesichert.
Abb. Nr. 6; rechtskräftige Waldabstandslinie (rot), www.katasterauskunft.stadtzuerich.ch
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1.6. Wasser / Naturgefahren / Boden
Grundwasser
Das Gestaltungsplanareal liegt gemäss Grundwasserkarte ausserhalb
der bekannten Grundwasservorkommen. Im näheren Umfeld sind
keine genutzten Quellen vorhanden. Das Grundstück ist dem Gewässerschutzbereich üB (übrige Bereiche) zugeordnet. Nutzbare Grundwasservorkommen werden nicht tangiert.
Abb. Nr. 7; Gewässerschutzbereiche gemäss www.gis.zh.ch (Oktober 2012)
Öffentliche Gewässer /
Naturgefahren
Im Gestaltungsplangebiet sind keine öffentlichen Gewässer vorhanden. Hinweise für Hochwasser oder sonstige Naturgefahren liegen
nicht vor.
Boden
Gemäss dem Altlastenverdachtsflächen-Kataster (VFK) und dem Kataster der belasteten Standorte (KbS), Stand Juni 2012, liegt im Gebiet
des Gestaltungsplans kein Verdacht auf Altlasten vor.
Das Gestaltungsplanareal liegt im Prüfperimeter für Bodenverschiebung. Es ist mit den Belastungshinweisgruppen „Altbaugebiet“ und
„ausgewählte Nutzungszonen“ beschrieben. Gemäss „Bericht zur
Bodenverschiebung“4 ist im Areal schwach belastetes Bodenmaterial
vorhanden. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist das kommunale Bodenverschiebungsverfahren durchzuführen.
Es sind keine Fruchtfolgeflächen oder Böden mit landwirtschaftlicher
Nutzungseignung betroffen.
4
„Bericht vor Bodenverschiebung“ vom 22. Dezember 2010; Friedli Partner AG, Zürich
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Dolderbahn
Situation
Abb. Nr. 8; Station „Dolder Waldhaus“, Ausgang Kurhausstrasse (September 2012)
Über das Gestaltungsplan-Grundstück verläuft das Trassee der Dolderbahn, und in das bestehende Gebäude integriert befindet sich die
Haltestelle „Waldhaus Dolder“. Ab der Station führt das Trassee auf
eine Brücke über die Kurhausstrasse. Der Zugang zur Station erfolgt
von der Kurhausstrasse. Die Dolderbahn AG ist im Eigentum der
Dolderbahn Hotel AG (50%) und der Stadt Zürich (50%).
Richtprojekt
Die Lage des Trassees der Dolderbahn wird im Richtprojekt (Pläne
Beilage B1, Beschreibung Ziffer 2 Planungsbericht) beibehalten; ebenso soll die Haltestelle weitestgehend an der bisherigen Position erhalten bleiben. Während der Bauzeit soll der Betrieb der Dolderbahn
gewährleistet bleiben. Die Station soll während der Betriebszeiten
öffentlich zugänglich sein.
Abb. Nr. 9, Schnitt Station Dolderbahn gemäss Richtprojekt (Juni 2013)
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Die technischen Anforderungen und die massgebenden Bestandteile
der Dolderbahnkonstruktion wurden vorbesprochen5. Die Erkenntnisse sind im Richtprojekt berücksichtigt.
Gestaltungsplan
Koordination
Bei der Ausarbeitung des Wettbewerbs und des Richtprojekts wurden die VBZ phasengerecht miteinbezogen. Im Gestaltungsplan werden die Raumansprüche für die Durchfahrt der Dolderbahn, zuzüglich der Dienstwege und den Räumen für Reisende, mittels des „Bereichs Dolderbahn“ und den massgebenden Lichtraumprofilen gesichert. Die VBZ als Betreiberin werden in das Vorprüfungsverfahren
einbezogen.
1.8. Inventare / Schutzobjekte
Ausgangslage
Im Gestaltungsplanperimeter befinden sich keine inventarisierten
oder geschützten Bauten oder Anlagen. Ebenso liegen im Beizugsgebiet keine archäologischen Zonen. Natur- und Landschaftsschutzobjekte sind nicht betroffen. Im Nahbereich sind verschiedene Gebäude
und Gärten vorhanden, welche inventarisiert sind.
Abb. Nr. 10; Inventar Denkmalpflege, www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch, (Mai
2013)
5
Sitzung vom 6. November 2012 mit Herrn Heinz Reichlin (Betriebschef
Dolderbahn) und Sitzung vom 7.5.2013 mit Herren H. Reichlin und CH.
Brändli (VBZ)
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Abb. Nr. 11; Inventar Gartendenkmalpflege, www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch,
(November 2012)
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2. Richtprojekte Architektur und Aussenraum
2.1. Projektentwicklung
Ausgangslage
Das bestehende Dolder Waldhaus ist ein Hochhaus, das als altrechtliche Gesamtüberbauung genehmigt wurde. Das Grundstück liegt in
der Bauzone W3 als Insel in einem W2-Gebiet. Die Grundstücksgrösse erlaubt einen Neubau im Rahmen der Arealüberbauung mit einer
Ausnützungsziffer von maximal 130% gegenüber 90% in der Regelbebauung. Derzeit wird das Grundstück mit einer AZ von knapp
90% nicht voll ausgenutzt. Gemäss heute gültigem Hochhausleitbild
der Stadt Zürich liegt das Dolder Waldhaus nicht in einem der drei
Hochhausgebiete. Dadurch ergibt sich bei baulichen Eingriffen in den
Bestand oder Neubau mit ähnlicher Höhe die Notwendigkeit eines
Gestaltungsplanes, obwohl das Dolder Waldhaus bereits heute ein
Hochhaus ist.
Erste städtebauliche
Studien
2009
Erste städtebauliche Studien aus dem Jahr 2009 mit der baurechtlichen Vorgabe des Arealüberbauungsrechtes haben gezeigt, dass die
Höhenbeschränkung auf 25m zu sehr massigen Baukörpern führt, die
baurechtlich zwar zonenkonform sind, städtebaulich aber nicht überzeugen können.
Städtebauliche
Machbarkeitsstudie
2010
Im Jahr 2010 wurde daher in Zusammenarbeit mit dem Amt für Städtebau der Stadt Zürich ein Workshopverfahren zur städtebaulichen
Machbarkeit durchgeführt. In diesem Rahmen untersuchten vier renommierte Schweizer Architekturbüros in verschiedenen Szenarien
die Machbarkeit für einen Neubau mit unterschiedlichen Höhenvorgaben, respektive Erweiterung des bestehenden Gebäudes Dolder
Waldhaus.
Das Ergebnis des Workshopverfahrens zur städtebaulichen Machbarkeit wurde im Baukollegium der Stadt Zürich behandelt. Für den
geplanten anschliessenden Projektwettbewerb ergaben sich daraus
folgende Erkenntnisse:
- Die stadt- und ortsverträgliche Realisierung des Raum- und Nutzungsprogramms mit einer Ausnützungsziffer von 110% ist möglich.
- Die Höhenentwicklung eines Neubaus ist bis zur bestehenden Gebäudehöhe von 35 m ab Vorplatz (547,1 m ü. M.) möglich.
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Stadt Zürich: Privater Gestaltungsplan Dolder Waldhaus; Planungsbericht
Wettbewerb
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Zum Erlangen eines qualitativ hochwertigen Projektvorschlags und
zur Evaluierung eines Planerteams wurde auf Basis der Erkenntnisse
der städtebaulichen Machbarkeitsstudie ein nicht-anonymer privater
Projektwettbewerb im Einladungsverfahren in Form von Studienaufträgen durchgeführt.
Der Projektwettbewerb wurde in zwei Phasen aufgeteilt und in Form
einer Zwischenbesprechung begleitet. Zur Teilnahme an dem Projektwettbewerb wurden zehn Teilnehmer eingeladen.
Das Projekt der Meili, Peter Architekten, Zürich, wurde einstimmig
zum Siegerprojekt bestimmt und zur Weiterbearbeitung empfohlen.
Vorprojekt light
Nach der Auslobung wurde das Projekt der Meili, Peter Architekten
weiterentwickelt und verfeinert. Das „Vorprojekt light“ wurde dem
Baukollegium der Stadt Zürich am 9. November 2012 vorgestellt.
Das Vorprojekt light beinhaltete die maximal möglichen Nutzflächen
(Arealüberbauung, ohne „Energiebonus“ Art 8 Abs. 6 BZO), womit
es für die Fachgutachten zum Lärm und Verkehr sowie für die Parkplatzberechnung als Basis verwendet werden konnte.
Richtprojekt
Aufgrund der Rückmeldungen des Baukollegiums aus der Präsentation vom 9. Dezember 2012 und aus der Nachbarschaft wurde das
„Vorprojekt Light“ um ein Geschoss reduziert; weiter wurden verschiedene gebäudeinterne Umstrukturierungen vorgenommen und
die Nutzflächen neu zugeteilt. Das resultierende Richtprojekt wurde
am 20. Dezember 2012 nochmals mit dem Amt für Städtebau, AfS
(Hr. Patrick Gmür, Direktor Amt für Städtebau und Hanspeter Leuppi, Projektleitung Planungsinstrumente) diskutiert.
Richtprojekt:
Beurteilung Amt für
Städtebau
Das Amt für Städtebau (AfS), Stadt Zürich hat mit Schreiben vom 26.
April 2013 zum Richtprojekt Stellung genommen. Die Höhenausbildung ist nach Beurteilung durch das AfS mit der des Wettbewerbsprojekts vergleichbar, womit eine wichtige städtebauliche Vorgabe erfüllt wird. Die horizontale Gliederung des Gebäudes und die
transparente Erscheinung des Erdgeschosses (Podium) sowie die
verbesserte Ankunftssituation an der Station „Waldhaus Dolder“
werden als markante Qualitäten des Projektes gewürdigt. Es wird
festgehalten, dass das Projekt positiv weiterentwickelt wurde und der
Gestaltungsplan auf dieser Basis ausgearbeitet werden kann.
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2.2. Richtprojekt Architektur
(Text: Meili, Peter Architekten AG, Zürich)
Abb. Nr. 12; Holzmodell, Richtprojekt Stand Juni 2013
Bezug zur
Stadtlandschaft
Die horizontalen Linien der Silhouette des neuen Waldhaus Dolder
fügen sich selbstbewusst als Grossform in ein villenreiches Wohngebiet ein und schmiegen sich gleichzeitig als Teil einer Perlenschnur
von grossen Gebäuden entlang des Adlisbergs an die Landschaft an.
Aus der Stadt erblickt man sie zusammen mit dem Dolder Grand als
Ensemble. Die Stadt hat sich schon lange den Wäldern mit ihren linden Hügeln bemächtigt, sie durchdrungen und überlagert und sie
mit Promenaden und Aussichtsplattformen zur Parklandschaft umgewandelt. Die grosse Schwingung des Gebäudes ist nicht parallel
zum Hang angeordnet, sie schiebt sich in die Aussichtsachsen zur
Stadt, zum See und zu den Bergen und folgt in der Entfaltung zugleich geometrischen Regeln des sich Zusammenziehens und Ausdehnens. Die Inspannungssetzung erlaubt weder Symmetrie noch
bevorzugte Projektionsebene, es ist vielmehr ein Vorgang, welcher
sich mit den topographischen Linien der Silhouetten ins Unendliche
treibt. Innerhalb der zu Beginn des Jahrhunderts mit der Dolderbahn
entstandenen Bebauung demonstriert der gekurvte Baukörper mit
unterschiedlich konkaver und konvexer Krümmung einen urbanistischen Landschaftsbegriff, in dem die Architektur ein vielschichtiges
Modell von Topographie, architektonischen Grossformen und offener
städtischer Villenbebauung geschaffen hat. Die Nähe, also die minimalen Entfernungen zur Altstadt, zum See und zur City, gehören
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ebenso zu dieser kleinen und zugleich grossen Stadt, wie die inspirierende Landschaft, in der sich die Parkanlage im Vordergrund mit den
Panoramalinien der hohen Berge im Hintergrund überlagern. Die
Ausrichtung des Gebäudes und die durch die topographische Lage
hergestellte Verklammerung mit der phantastischen Aussicht bedingen sich im Waldhaus Dolder geradezu emblematisch und elysisch.
Umsetzung am
Gebäude
Abb. Nr. 13; Holzmodell Stand Juni 2013
Mit dem Prinzip der Schichtung horizontaler Nutzungsanordnungen
ist die entwerferische Operation benannt, mit der die vorgeschlagene
Großform ein in seiner Komplexität schwer fassbares Programm
nicht nur städtebaulich souverän zu ordnen vermag, sondern ebenso
ihrer inneren Distribution makellos nachzukommen sucht. Die Ausdehnung folgt den horizontalen Impulsen, wie sie in den Landschaftsbildern der Romantik und in den Panoramen des touristischen
Blickes eingeschrieben sind. Im offenen Eingangsgeschoss mit der
angegliederten Bahnstation nehmen die geschwungenen Linien des
immensen Unterzuges die Linien der Topographie und der Aussicht
nochmals auf. Die öffentliche Haltestelle der Zahnradbahn ist als eigentliches Belvedere auf dem Podium des Bauwerkes ausgebildet,
von dem aus sich die Bewegungen mit den weichen Serpentinen des
Weges zu den Anlagen der Dolder Sport als auch zu den Wanderwegen des Adlisbergs verbinden, oder steil hinab, entlang des Bahntrasses über eine Treppe und den Garten des Hotels ins Quartier führen.
Der erhöhte Unterbau ist architektonisch ausgeformt als tragende
Basis mit plastisch ausgeformten Pfeilern, die im Innern der Hotelhalle, der Rezeption und des Restaurants ihre Fortsetzung finden. Das
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Hotel gliedert sich elementar in diese öffentliche Podiumsebene, den
Seminar- und Spa-Bereich im Gartengeschoss sowie die Hotelzimmer
und Apartments in den oberen Etagen. Die Ankunft der Gäste mit
Auto oder Dolderbahn wird vom Vordach und der ausladenden Geste einer offenen Vorhalle inszeniert, welche die Bewegungen zum
Empfang oder zu Restaurant, Bar und Lounge lenkt. Kommt der Besucher ins Hotel, kann er auf dieser Ebene verweilen, sich orientieren,
niederlassen, den Blick über die Stadt schweifen lassen und in der Bar
anderen Gästen begegnen, oder er gelangt direkt ins Restaurant mit
der vorgelagerten Terrasse.
Doppelvilla
Abb. Nr. 14; Schnitt Doppelvilla, Richtprojekt Stand Juni 2013
Das Dolder Servitut legt den Typ der Doppelvilla auf der westlichen,
unteren Parzelle fest. Das Villengebäude mit maximal 2 x 2 Wohnungen nimmt mit seinen Abtreppungen mittels Terrassen Masse und
Linien der vorhandenen Bebauung auf und kündigt eine neue Welt
der Dichte an. Das Villengebäude ist autonom vom Hotelbetrieb organisiert, besitzt einen eigenen Eingang von der Dolderstrasse und ist
gekennzeichnet durch verspringende Volumen mit fantastischen
Aussenzimmern. Die einzelnen Grundrisse organisieren sich in unterschiedlicher Ausgestaltung um die überhohen Wohnbereiche, einspringenden Volumenteile und die Übereck-Aussicht.
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2.3. Richtprojekt Aussenraum
(Text: Vogt Landschaftsarchitekten AG, Zürich)
Analyse in
Stadtlandschaft
Die bewaldeten Kuppen von Zürichberg und Käferberg begrenzen im
Nord-Osten das Zentrum von Zürich wie eine Parklandschaft. Auf
dieser Grenze zwischen Stadt und Parklandschaft verlaufen landschaftliche Promenaden, entlang derer sich zahlreiche besondere
Nutzungen wie an einer Perlenkette weithin sichtbar aufreihen: Theater und Hotel Rigiblick, Hotel Zürichberg, Hotel Dolder, Waldhaus
Dolder, Sonnenberg. Diese Orte prägen, eingebettet in die Villenquartiere mit ihren grossen Privatgärten, eine lange Tradition der Durchdringung von privater und öffentlicher Nutzung. Die Station der
Zahnradbahn als Ausgangspunkt für Spaziergänge und Wanderungen oder die öffentlich und privat nutzbaren Terrassen bieten eine
enge Vernetzung zwischen der dicht bebauten Stadt und dem Parkwald des Zürichbergs.
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Abb. Nr. 15; Analyse Stadtlandschaft Zürichberg (Vogt Landschaftsarchitekten AG)
Weiterführung der
Tradition
Das neue Waldhaus Dolder soll diese Tradition weiterführen. So wird
neben der bereits bestehenden Zwischenstation der Dolderbahn als
Zugang zum Parkwald auch künftig die Hotelterrasse durchlässig
und zugänglich gestaltet.
Zusätzlich wird der Bahn-begleitende Weg aktiviert und so durch die
Gartenlandschaft eine weitere öffentliche Wegeverbindung zwischen
Pilatusstrasse und Hotelterrasse bis zum Parkwald geschaffen.
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Aussenraumkonzept
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Durch seine Positionierung und Ausrichtung orientiert sich das neue
Waldhaus Dolder zu zwei sehr unterschiedlichen, in ihrer Ausprägung kraftvollen und attraktiven Freiraumtypologien:
Im Norden grenzt unmittelbar der lichte Buchenmischwald am Hang
des Zürichbergs an. Demgegenüber ist der südlich angrenzende Bereich geprägt durch eine mit alten Bäumen überstandene, und durch
enge, ausgewaschene Tobel unterbrochene Gartenlandschaft.
Die Gestaltung der Umgebung des neuen Waldhaus' Dolder nimmt
Bezug auf diesen Kontext und wird zu dessen Teil.
Abb. Nr. 16; Aussenraumkonzept, Vogt Landschaftsarchitekten AG, November 2013
Podium
Prägnantes Element des architektonischen Konzepts ist das Podium.
Dieses stellt auf der Nordseite das Entrée des Hotels mit Eingangsplatz und Vorfahrt dar und schiebt sich unter dem eigentlichen Hotelgebäude gleich einem Balkon in die Gartenlandschaft. Als Ort für
die Aussengastronomie, aber auch möglicher Ankunftsort eines
Fussweges für die Nutzung aus dem Quartier, bietet sich hier der
Blick über die angrenzende Gartenlandschaft, den See und die Stadt
und die Fernsicht in die Alpen. Ein bepflanzter Sockel gliedert die
grosszügige Fläche.
Während die eine Seite das Thema des Balkons und der Aussicht der
Gartenwelt inszeniert, finden sich auf dem Vorplatz einzelne Pflanzungen des angrenzenden Buchenwaldes mit der typischen Artenzu-
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sammensetzung. Als Teil der Landschaft binden diese Vegetationsinseln das Ensemble in den angrenzenden Parkwald ein.
Um diesen Eindruck zu unterstreichen, soll eine Baumkulisse zum
östlich angrenzenden Grundstück erhalten bleiben, respektive hergestellt werden.
Gartenlandschaft
Im Gartenbereich des Hotels werden die prägnanten, mit Themen
wie Baumsammlungen und Naturphänomenen spielenden Gestaltungsprinzipien der umgebenden Gartenlandschaft des 19. und frühen 20. Jahrhunderts aufgenommen. Die Topographie überspielt mit
einer natürlich wirkenden Modellierung die Niveauunterschiede
zwischen Kurhaus- und Pilatusstrasse. Unterstrichen wird dieses Bild
vor allem durch die Ausbildung einer 'Krete' zwischen Hotel und
süd-östlichem Nachbargarten, welche die erforderliche Distanz zwischen den Nutzungen herstellt.
Neben der Topographie prägt vor allem die präzise Setzung von Solitärbäumen und Baumgruppen die Gestaltung des Gartens. Deren
Anordnung berücksichtigt die Aussicht der benachbarten Gebäude
und lässt vom Hotelbalkon und aus dem Garten selbst je nach Standort verschiedene Einzelbilder aus Vorder-, Mittel- und Hintergrund
entstehen. Auch die Auswahl der Gehölze wie z.B. Rotbuchen, Kastanien, Linden, Zedern, Magnolien und Mammutbäumen bezieht sich
auf die Vielfalt jener Zeit.
Soweit möglich und sinnvoll, sollen erhaltenswerte Einzelbäume in
das Konzept integriert werden.
Eingebettet in diesen Garten finden sich besondere Orte, welche verschiedene Nutzungen des Hotels, wie zum Beispiel eine temporäre
Aussengastronomie und den Aussenbereich der Wellnesszone aufnehmen.
2.4.
Ermessensfragen
Baubewilligungsverfahren
Stellenwert Richtprojekt
Die Richtprojekte Architektur und Aussenraum (Stand Juni 2013; vgl.
Beilagen B1 und B2) sind massgebend in Ermessenfragen bei der Projektbeurteilung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.
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3. Begründung Hochhaus / Öffentlicher Mehrwert
3.1.
Allgemein
Standort
Der Standort des Hotels Dolder Waldhaus liegt ausserhalb der Hochhausgebiete gemäss Bau- und Zonenordnung. Die geplante wie auch
die bestehende Bebauung ist gemäss § 282 PBG als Hochhaus zu beurteilen (Detaillierte Abhandlung der Höhen siehe Ziffer 4.1.2. und
Zweistundenschatten siehe Ziffer 4.1.3).
Herleitung Hochhaus
Die städtebauliche Einordnung des Richtprojektes an diesem sensiblen Standort wurde seit 2009 mittels verschiedener Verfahren und
unter Einbezug des Amtes für Städtebau der Stadt Zürich und des
Baukollegiums untersucht und entwickelt (siehe 2.1. Projektentwicklung). Es wurden auch verschiedene Höhenvorgaben geprüft, wobei
im Ergebnis festgestellt wurde, dass die Hochhaustypologie der Regelbauweise (Arealüberbauung) vorzuziehen ist.
Durch ein Hochhaus kann das Bauvolumen konzentriert und damit
ein grösstmöglicher Aussenraum freigehalten werden, womit mehr
öffentlich zugängliche Flächen angeboten werden können.
Anforderungen
Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) besagt, dass
für Hochhausprojekte erhöhte Anforderungen gelten. In der „Richtlinie für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten“6 des
Amtes für Städtebau der Stadt Zürich werden diese Anforderungen
präzisiert. Das vorliegende Richtprojekt erfüllt die Anforderungen.
Mit der Neubebauung werden verschiedene Mehrwerte zu Gunsten
der Öffentlichkeit geschaffen:
·
Aufwertung der Stadtsilhouette
·
Aufwertung Station Dolderbahn
·
Aussichtsplattform (Belvedere)
·
Verbesserte öffentliche Durchwegung mit Aufenthaltsbereich
·
Ausflugsrestaurant, breites Nutzungsangebot (Schwimmbad, Spa)
·
Nachhaltigkeit in Betrieb und Erstellung
6
Hochhäuser in Zürich, Richtlinien für die Planung und Beurteilung von
Hochhausprojekten, Amt für Städtebau November 2001
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3.2.
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Umsetzung im Richtprojekt
Öffentlicher Weg
Dolderbahn
Aussichtsplattform (Belvedere)
Öffentlicher Weg
Aufenthaltsbereich
Ausflugsrestaurant
Öffentlicher Weg
Schwimmbad / Spa
Abb. Nr. 17 Schema öffentliche Mehrwerte (Aussenraum Stand August 2013)
3.2.1. Städtebauliche Einordnung
Im Rahmen der Weiterbearbeitung des Siegerprojektes aus dem
Wettbewerbsverfahren wurde die städtebauliche Einordnung unter
Einbezug des Amtes für Städtebau und des Baukollegiums nochmals
optimiert und dabei insbesondere die Höhe des Baukörpers zu Gunsten einer verbesserten Einordnung reduziert.
Die Silhouette des Dolder Waldhaus fügt sich nun selbstbewusst als
Grossform in ein villenreiches Wohngebiet ein und schmiegt sich
gleichzeitig als Teil einer Perlenschnur von grossen Gebäuden entlang des Adlisbergs an die Landschaft an (detaillierte Beschreibung
siehe Ziffer 2.2 und 2.3).
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Abb. Nr. 18; heutige Stadtlandschaft
Abb. Nr. 19; Visualisierung Stadtlandschaft mit Richtprojekt
3.2.2. Bezug zum öffentlichen Raum
Die Haltestelle der Dolderbahn wird integraler Teil des Hotelgebäudes und als öffentlicher Ort deutlich aufgewertet. Ein Aussichtsplattform (Belvedere) Richtung Stadt, See und Berge schafft einen attraktiven Ankunftsort.
Die Haltestelle dient als Ausgangspunkt für Wanderungen im Doldergebiet und führt zu den Anlagen der Dolder Sports.
Eine öffentliche Durchwegung entlang des Bahntrasses, an dem auch
ein Aufenthaltsbereich liegt, verbindet die Haltestelle Dolderbahn
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durch die Gartenlandschaft des Dolder Waldhaus mit der Pilatusstrasse und verbessert die Fussgängerverbindungen des Quartiers
(detaillierte Beschreibung siehe Ziffer 2.2 und 2.3).
3.2.3. Nutzungskonzept
Das öffentlich zugängliche Ausflugsrestaurant mit Terrasse und Sicht
über Zürich steht allen Besuchern offen. Die Aussichtsterrasse ist direkt von der Station her erreichbar.
Verschiedene Bereiche des Hotels, wie Restaurant, Seminarbereich
und Spa sollen für externe Gäste und Mitglieder zugänglich gemacht
werden.
3.2.4. Ökologie
Mit der Umsetzung der Richtprojekte Architektur und Aussenraum
werden die ökologischen Ansprüche bestmöglich umgesetzt. Insbesondere werden mit dem Gestaltungsplan eine extensive Dachbegrünung und die Einhaltung einer Freiflächenziffer gesichert.
3.2.5. Architektur
Mit dem unter Einbezug der städtischen Fachstellen durchgeführten
Wettbewerbsverfahren und den vorangehenden städtebaulichen Studien sowie den Diskussionen in der Phase der Richtprojekterarbeitung wurde eine besonders gut auf den Ort abgestimmte und qualitativ hochwertige Bebauung mit attraktiven Aussenräumen zu Richtprojekten entwickelt, die mit dem Gestaltungsplan planungsrechtlich
gesichert werden (detaillierte Beschreibung siehe Ziffer 2.2 und 2.3
sowie Beilage B1 und B2).
3.2.6. Fazit
Mittels der aufgeführten Massnahmen werden bedeutende Mehrwerte zu Gunsten der Öffentlichkeit geschaffen und die erhöhten Anforderungen im Sinne von § 284 PBG und der Richtlinie für Planung
und Beurteilung von Hochhausprojekten erfüllt.
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4. Gestaltungsplan
4.1. Planungs- und Baubestimmungen
4.1.1. Abweichungen von der Regelbauweise
Bestimmung
Grundmasse
Arealüberbauung
Gestaltungsplan
Begründung
LärmEmpfindlichkeitsstufe (ES)
ES II
ES II
ES III
Gewerbeanteil
mit Restaurant,
Spa, Büro; Betriebskonzept
Geschosszahl
(Art. 13 BZO)
3 VG,
1 aUG
1 aDG
7 VG
1 aUG
1 aDG
Frei innerhalb
Mantel
Nutzungsflexibilität, städtebauliche Sonderstellung; öffentlicher
Mehrwert
Gebäudehöhe
(Art. 13 BZO)
11.5 m
25 m
Maximale Kote
575.90 m ü.M.
Tiefer als Bestand
(581.70 m ü.M);
städtebauliche
Sonderstellung;
öffentlicher
Mehrwert
Wohnanteil
Mindestens 90%
Mindestens 90%
Mindestens 60%
Betriebskonzept;
öffentlicher
Mehrwert
Hochhaus
Ausserhalb
Hochausgebiet
Ausserhalb
Hochausgebiet
Hochhaus zulässig
Bestand; städtebauliche Sonderstellung; öffentlicher Mehrwert,
(siehe Ziffer 3)
4.1.2. Höhenkoten
Höhe Bestand /
maximale Kote Gestaltungsplan
Die bestehende Bebauung weist eine maximale Höhe von 581.70
m ü.M. auf. Die Neubebauung kann gemäss Gestaltungsplan eine
maximale Höhe von 575.90 m ü.M. erreichen. Damit ist die Höhe des
Richtprojekts mindestens 5.8 m Meter niedriger als der Bestand.
Spielraum
Für die Detailprojektierung ist zwingend ein Projektierungsspielraum
erforderlich; die in den Vorschriften und im Situationsplan festgelegten zulässigen Höhenkoten liegen deshalb zwischen 0.50 m und
1.40 m über den Höhe gemäss Richtprojekt.
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Gesamthöhe
Für die Höhenausbildung werden im Gestaltungsplan maximale Gesamthöhen mittels Höhenkoten in m ü.M. festgelegt. Die Definition
der Gesamthöhe ist gegenüber der Vorgabe der „Hochhausrichtlinie“7 der Stadt Zürich abweichend.
Aufbauten
Einzelne Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Liftaufbauten, Treppenhäuser, haustechnische Anlagen, Oblichter, Geländer etc.) dürfen
diese Gesamthöhe um höchstens 2.0 m überschreiten. Voraussetzung
für diese Aufbauten ist eine gute Eingliederung und Gesamtwirkung8.
Soweit diese Aufbauten die maximal zulässige Kote nicht übersteigen, dürfen sie im Baubereich A1 eine Fläche von höchstens 450 m2
belegen. Höhere Aufbauten dürfen den „Mantel“ höchstens auf einer
Fläche von 150 m2 durchstossen und um 2.0 m übersteigen.
Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie sind nicht in den
450 m2 enthalten und dürfen die maximale Gesamthöhe nur um 1.2 m
überschreiten. Leitungen und Kanäle, welche als Verbindung zu den
Aufbauten erforderlich sind, müssen ebenfalls nicht eingerechnet
werden.
Dachgestaltung
Der Gestaltung der Dachflächen wird aufgrund der guten Einsehbarkeit eine grosse Bedeutung beigemessen. Dementsprechend müssen
diese Aufbauten soweit möglich zusammengefasst werden. Die Lage
der Aufbauten steht in einem engen Zusammenhang mit deren
Zweck (Liftüberfahrt, Treppenhaus, Oblichter, Lüftungsanlagen etc.).
Dementsprechend ist das Zusammenfassen teilweise nicht möglich.
Im Richtprojekt wird eine Grenze definiert, hinter der die Aufbauten
zu liegen kommen (siehe Beilage Richtprojekt Architektur, Dachaufsicht). Die Einsehbarkeit der Anlagen wird damit reduziert und die
geschwungene Grossform des Gebäudes bleibt ungestört.
Flachdächer werden extensiv begrünt, soweit sie nicht als Terrassen
oder technische Aufbauten verwendet werden und soweit es technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Unter
diesen Voraussetzungen sind Dachflächen auch dort extensiv zu be-
7
8
Hochhäuser in Zürich, Richtlinien für die Planung und Beurteilung von
Hochhausprojekten, Amt für Städtebau November 2001
Schreiben Amt für Städtebau, Stadt Zürich vom 26.4.2013
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grünen, wo Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien installiert sind.
4.1.3. Hochhaus
Allgemein /
Gebäudehöhe
Die für die Arealüberbauung zulässige Gebäudehöhe von 25 m wird
mit dem Richtprojekt überschritten, weshalb mit dem Gestaltungsplan im Baubereich A1 ein Hochhaus (§ 282 PBG) ermöglicht wird
(detaillierte Beschreibung siehe Ziffer 3).
Zweistundenschatten
Der Zweistundenschatten des Richtprojekts entspricht den gesetzlichen Vorgaben (Darstellungen 1: 500 siehe Beilage B4).
Für die Prüfung der Beschattung der Nachbargrundstücke im Sinne
von § 30 ABV wurde die massgebende Kubatur unter den Höhenvorgaben der Arealüberbauung eingesetzt.
Abb. Nr. 20; Zweistundenschatten Vergleichsprojekt (links) und Richtprojekt (rechts)
4.1.4. Nutzweise/Wohnanteil
Aufstufung in ES III
Das Gestaltungsplangebiet betrifft eine Wohnzone, in der nur nicht
störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen erlaubt sind
(Art. 16 BZO). Das Gestaltungsplanareal weist mit dem vorgesehenen
Nutzungsmix (92 Gästezimmer; Restaurant mit Aussenterrasse; Spa;
Konferenzräume; Büros; 18 Hotelapartments; Station Dolderbahn)
jedoch den Charakter eines Mischgebiets mit mässig störenden Betrieben auf. Der Gestaltungsplan ordnet das Areal deshalb der LärmEmpfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 der Lärmschutzverordnung
vom 15. Dezember 1986 zu.
Gegenüber den angrenzenden Wohngebieten müssen weiterhin die
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Grenzwerte der Empfindlichkeitsstufe II eingehalten werden. Für die
Nachbarschaft entstehen durch die Aufstufung somit keine Nachteile.
Wohnanteil
Die Bau- und Zonenordnung schreibt einen Wohnanteil von mindestens 90% vor. Hotelzimmer und andere wohnungsähnliche Nutzungen gelten gemäss Praxis der Stadt Zürich als Wohnnutzung. Die
Nutzungen Restaurant und Spa werden in diesem Fall im GP Areal
nicht dem Wohnanteil angerechnet. Insgesamt dienen im zukünftigen
Gartengeschoss und im Podium etwa 30% der Gesamtnutzfläche des
Areals nicht der Wohnnutzung.
Zur Gewährleistung der notwendigen betrieblichen Flexibilität wird
der Wohnanteil im Gestaltungsplan auf mindestens 60% festgelegt.
4.1.5. Stellung der Bauten
Baubereiche
Dolder Waldhaus
In den Baubereichen A1, A2 und A3 sollen die Geschosse des Waldhaus’ zu liegen kommen. Im Baubereich A1 werden die Obergeschosse mit den Hotelzimmern und Apartments angeordnet. Der Baubereich A2 umfasst die Eingangsebene mit eingeschossigen und geschlossenen Gebäudeteilen (z.B. Restaurant, Windfänge), welche
auch über die Fassade der oberen Geschosse in A1 hervortreten können. A3 beschreibt die maximalen Ausdehnungen des Gartengeschosses (Sockel). Die Tiefgarage liegt unter den gemäss Gestaltungsplan bestimmten Höhenlinien (gestaltetes Terrain).
Baubereiche
Doppelvilla
Die Baubereiche der Doppelvilla abstrahieren den Baukörper. Sie
lassen eine Nutzung bis an die Verkehrsbaulinien zu. B1, B2 und B3
beschreiben den in der Höhe abgestuften Baukörper.
Spielraum
Baubereiche
In der bisherigen Projektierung wurde festgestellt, dass aufgrund der
gewählten geschwungenen Grundform Anpassungen an den Grundrissen weitreichende Auswirkungen auf die Lage der Fassaden haben
können. Zudem müssen die Baubereiche vermessungstechnisch aus
Radien bestehen, welche die freie Form des Gebäudes geometrisch
vereinfachen und abstrahieren.
Auf der zur Stadt gerichteten Seite beinhalten die Baubereiche deshalb in den unteren Geschossen gegenüber dem Richtprojekt teilweise einen Spielraum von bis zu 4.0 m (Eingangsgeschoss A2, Gartengeschosse A3). Der Baubereich A2 beinhaltet gegenüber A1 einen
generellen Spielraum von mindestens 2.0 m für die Anordnung von
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allfälligen geschlossenen Gebäudeteilen (z.B. Eingangssituation), die
über Begrenzungslinie von A1 hinaustreten. Für den Hochhausbereich A1 ist ein Spielraum zwischen 1 bis 2 m eingeplant. Auf der
zum Wald gerichteten und städtebaulich weniger sensiblen Seite sind
für die Projektierung grössere Reserven eingeplant (siehe Beilage B3;
Überlagerung).
Grenzabstände,
Mehrlängen- und
Mehrhöhenzuschlag
Das Richtprojekt hält gegenüber dem benachbarten Privatgrundstück
Kat. Nr. HO1641 den Grundgrenzabstand von 5.0 m, inklusive dem
maximalen Mehrhöhenzuschlag von 13.5 m (§ 260 Abs. 2 PBG) und
dem maximalen Mehrlängenzuschlag von 6.0 m (Art. 14 BZO,
§ 24 ABV) ein.
Der Mehrhöhenzuschlag kommt ab einer Gebäudehöhe von 11.5 m
(Gebäudehöhe W3, Art. 13 BZO) bis zur „Hochhausgrenze“ von 25 m
zum Tragen.
Die Mehrhöhenzuschläge aufgrund der Verkehrsbaulinien gemäss
§ 270 Abs. 2 PBG sind nicht anwendbar.
Ausserhalb der Baubereiche haben Besondere Gebäude (§ 270 PBG)
einen Grenzabstand von 3.5 m einzuhalten.
Gebäudeabstand
Zwischen den Baubereichen A und B soll ein Gebäudeabstand von
mindestens 6.0 m eingehalten werden, damit die Durchsicht gewährleistet und die unterschiedlichen Gebäudetypologien erkennbar bleiben. Im Richtprojekt ist ein Abstand von ca. 9 m zwischen der Fassade der Doppelvilla und dem Dolder Waldhaus enthalten.
Verkehrsbaulinien /
Waldabstandslinien
Das Gartengeschoss im Baubereich A3 ist auf der Nordostseite von
der Kurhausstrasse her befahrbar und wird als Hotelvorfahrt genutzt.
Die Gebäudeteile in diesem Bereich sind weitgehend unterirdisch.
Ein Abstand von mindestens 3.0 m zur Kurhaus- und Sonnenbergstrasse wird gewahrt9, was den Abständen der rechtskräftigen Baulinien entlang der Dolder- und Sonnenbergstrasse entspricht.
Die Baubereiche A1 und A2 beanspruchen an einzelnen Stellen den
Baulinienbereich und überstellen die Waldabstandslinie. Die Bestimmungen gemäss § 265 PBG (6 m Strassenabstand) werden einge-
9
gemäss Besprechung vom 18.7.2012 mit Vertreter Tiefbauamt der Stadt
Zürich
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halten. Eine Beeinträchtigung des Waldes ist nicht zu erwarten.10
Gemäss Anfrage beim Amt für Landschaft und Natur, ALN Abteilung Wald kann im vorliegenden Fall eine Ausnahmebewilligung in
Aussicht gestellt werden.
Mit dem Gestaltungsplan wird die Verkehrsbaulinie entlang der
Kurhausstrasse im betroffenen Bereich für die Geltungsdauer des
Gestaltungsplans suspendiert.
4.1.6. Nutzungsmass
Ausnützung heute
Heute ist eine anrechenbare Geschossfläche von ca. 8’200 m2 auf dem
Grundstück vorhanden.
Zulässige
anrechenbare
Geschossfläche, aGF
gemäss BZO
Basierend auf der gesamten Grundfläche und der reguläre Ausnützungsziffer bei einer Arealüberbauung (Art. 8 Abs. 5 BZO) von 120%
dürfen gemäss der revidierten BZO (2014) höchstens 12’910 m2 aGF
zum Wohnen und Arbeiten genutzt werden. Der „Energiebonus“ von
10% gemäss Art. 8 Abs. 6 BZO wird nicht in Anspruch genommen.
Ausnützung
Richtprojekt
Das Richtprojekt weist eine Fläche von insgesamt 12'750 m2 aGF auf,
welche zum Wohnen und Arbeiten genutzt werden kann. Darin ist
eine Projektierungsreserve von ca. 1 % enthalten.
Ausnützung
Gestaltungsplan
Mit dem Gestaltungsplan wird diese maximal erforderliche, anrechenbare Geschossfläche von 12’910 m2 ermöglicht, wobei sämtliche
anrechenbaren Räume in den Unter- und Dachgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume
samt innerer Trennwände an die Ausnützung anzurechnen sind.
Geschosszahl
Ausgangslage
Gemäss geltender Bau- und Zonenordnung sind in der Wohnzone
W3 drei Vollgeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss und ein
anrechenbares Dachgeschoss zulässig. Gemäss Art. 8 BZO (Arealüberbauung) sind sieben Vollgeschosse sowie ein anrechenbares
Dach- und ein anrechenbares Untergeschoss erlaubt. Die bestehenden
Gebäude überschreiten diese Vorgabe bereits.
Geschosszahl
Gestaltungsplan
Mit dem Gestaltungsplan werden die Geschossbestimmungen aufgehoben. Massgebend für die zulässige Höhe der Neubauten sind die
10
gemäss Abklärungen vom 21.6.2012 und 8.5.2013 mit dem zuständigen Kreisforstmeister (R. Guggisberg)
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im Gestaltungsplan festgelegten maximalen Höhenkoten (siehe Kapitel 4.1.2).
4.1.7. Ausserhalb der Baubereiche
Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile
Unterirdische Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen dürfen auch ausserhalb der Baubereiche erstellt werden. Massgebend sind die Höhenlinien (gestaltetes Terrain) gemäss Gestaltungsplan resp. Gestaltungsplanvorschriften.
Besondere Gebäude
Ausserhalb der Baubereiche sind Anlagen sowie Besondere Gebäude
gemäss § 273 PBG zulässig. Im Sinne des Richtprojekts Aussenraum
sind Gartenpavillons, Gerätehäuschen oder Umkleidekabinen möglich. Solche Gebäude dürfen eine Gesamthöhe von je 4.5 m ab gestaltetem Terrain und eine maximale Grundfläche von 50 m2 pro Gebäude aufweisen. Bauten wie Abluftschächte sowie Fluchtausgänge u.Ä.
mit grösseren Ausdehnungen sind ausserhalb der Baubereiche ebenfalls zulässig.
Aussenpool
Ausserhalb der Baubereiche sind Aussenpools mit einer Fläche von
insgesamt höchstens 50 m2 erlaubt. Die geplante Lage ist im Richtprojekt Aussenraum (siehe Beilage) dargestellt.
Bereich
Kurhausstrasse
Zwischen dem Baubereich A3 und der Kurhausstrasse haben unterirdische Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen einen Abstand von
mindestens 3.0 m einzuhalten. Im Boden verbleibende Baugrundsicherungen sowie oberirdische Anlagen wie Wege, Stützmauern,
Treppen, Parkplätze etc. sind zulässig. Besondere Gebäude sowie
sind nicht zugelassen.
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4.1.8. Vordächer, Sonnenschutz und Dachüberstand
Vordächer
An Gebäuden in den Baubereichen A1 bis A3 dürfen Vordächer auf
eine Höhe von 555.00 m.ü.M. angebracht werden, die nicht begehbar
sind und bis zu 3.0 m auskragen. Diese sollen als Witterungsschutz
dienen und abgestützt werden dürfen. Auf der Nordostseite (A3
Nord), im Bereich des Hotelhaupteingangs, sollen zudem weiter auskragende Überdachungen bis zu einer Breite von 25 m möglich sein.
Sonnenschutz
Zugunsten einer festen, offen gestalteten Überdachung der Restaurantterrasse soll der Baubereich A3 Süd vollständig gedeckt werden
dürfen. Der Sonnenschutz darf eine höchste Kote von 555.0 m.ü.M
ebenfalls nicht ersteigen.
Dachüberstand
Am Baukörper im Baubereich A1, in dem vorwiegend Hotelzimmer
und Hotelapartments vorgesehen sind, soll ein Vordach der obersten
Ebene (Dachüberstand) von maximal 2.00 m ausgebildet werden dürfen.
Durchgangshöhe
Vordächer haben gegenüber Strassen eine lichte Durchgangshöhe
von mindestens 3.0 m einzuhalten. Wo die Verkehrsbaulinien nicht
suspendiert werden, dürfen Vordächer im Sinne von § 100 PBG maximal 1.5 m über die Baulinie hinausragen.
4.1.9. Umgebung
Höhenlinien
Mit dem Gestaltungsplan soll ein dem Richtprojekt Aussenraum entsprechendes Terrain festgelegt werden. Die neuen Höhenlinien (gestaltetes Terrain) sind im Koordinaten- und Höhenlinienplan dargestellt. Die damit verbundenen Terrainveränderungen gegenüber dem
heutigen Terrainverlauf können dem Plan „Geländeveränderungen“
(Beilage) entnommen werden.
Aufgrund des Verfahrensstandes müssen im Rahmen der Detailprojektierung Anpassungen am Richtprojekt Aussenraum möglich sein;
die Gestaltungsplanvorschriften sehen deshalb einen Projektierungsspielraum im Sinne von untergeordneten Abweichungen gegenüber
den eingetragenen Höhenlinien vor. Massgebend für die Beurteilung
ist die besonders gute Gestaltung, die zu erreichen ist. Die Beurteilung der Terraingestaltung erfolgt im Baubewilligungsverfahren.
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Freiflächenziffer
Abb. Nr. 21 Darstellung Freiflächenziffer gemäss Art. 9 GP-Vorschriften
Mit den Gestaltungsplanvorschriften wird eine neu definierte Freiflächenziffer von mindestens 30% eingeführt. Diese Ziffer soll in verstärktem Mass ökologische Komponenten enthalten. Die unterbauten
und versiegelten Bereiche müssen entsprechend eingerechnet werden. Sickerfähige Flächen wie das Erdsondenfeld sind nicht anzurechnen. Mit dem Richtprojekt wird eine Freiflächenziffer (Art. 9 GPVorschriften) von ca. 38% erreicht.
Unterirdische
Gebäude
Das Grundstück wird auf einer Fläche von rund 5'000 m2, was ca.
55 % der massgeblichen Grundstücksfläche entspricht, mit Gebäuden
unterbaut.
Markante
Baumbepflanzung
Zum Sichern einer Baumkulisse im Übergang zum südöstlich angrenzenden Nachbargrundstück (siehe auch Ziffer 2.3) ist eine markante Bepflanzung mit z.B. Rotbuchen (Fagus sylvatica) und Hainbuchen (Carpinus betulus) vorzunehmen, oder die bestehende Bepflanzung zu erhalten.
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4.2. Erschliessung
4.2.1. Öffentlicher Verkehr
Haltestelle
"Waldhaus Dolder"
Im Gestaltungsplanareal liegt die Station „Waldhaus Dolder“, welche
das Quartier an das übrige Netz der VBZ anbindet.
4.2.2. Fusswegverbindungen und Zugänge
Öffentliche zugängliche Fusswegverbindung
Ausgehend von der Haltestelle der Dolderbahn sind Anbindungen
an das öffentliche Fusswegnetz in Richtung Wald und Kurhausstrasse vorgesehen. Entlang dem Dolderbahntrassee zur Pilatusstrasse /
Aurorastrasse wird eine neue öffentlich zugängliche Verbindung
angeboten. Die Anbindung an die bestehenden Anlagen erfolgt mit
Treppen. Gegenüber der Dolderbahn werden Stützmauern errichtet.
Abb. Nr. 22; Fusswegverbindungen (Vogt Landschaftsarchitekten), 29.9.2012
4.2.3. Erschliessung für Motorfahrzeuge
Ausgangslage
Die heutige Tiefgarage ist an die Kurhausstrasse angeschlossen.
Ebenso erfolgt der Zugang für die Vorfahrt und Taxis ab der Kurhausstrasse.
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Abb. Nr. 23; Ein- und Ausfahrt Kurhausstrasse (September 2012)
Die Beschäftigten fahren heute zu einem Parkplatz, der an die Dolderstrasse angeschlossen ist. Die Pilatusstrasse ist aus westlicher
Richtung nur bis zur Brücke, welche über die Dolderbahn führt, befahrbar. Ab der Pilatusstrasse ist eine Ein- und Ausfahrt für die Anlieferung und zu Parkplätzen vor dem Gebäude Dolderstrasse 108
vorhanden.
Abb. Nr. 24; Dolderstrasse (September 2012)
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Abb. Nr. 25; heutige verkehrstechnische Erschliessungssituation
Erschliessung MIV /
Anlieferung
Richtprojekt
Die Anlieferung sowie die Zufahrt für Taxis und die Hotelvorfahrt
erfolgen ab der Kurhausstrasse. Für die Hotelgäste und die Beschäftigten ist eine Tiefgarage vorgesehen, die ab der Dolderstrasse zugänglich ist.
Gemäss Verkehrsgutachten (siehe Anhang A2) können die Strassenknoten den resultierenden Verkehr aufnehmen. Die bestehenden
Verkehrsanlagen vermögen den Anforderungen der Zugangsnormalien zu genügen. Das Verkehrsgutachten basiert auf den Nutzflächen
gemäss „Vorprojekt Light“.
Warteposition für
Warenumschlag
Warenumschlag
und
Abfallsammelstelle
im Gebäude
Abb. Nr. 26; verkehrstechnische Erschliessung gemäss Richtprojekt
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Warenumschlag
Die Zufahrt für den Warenumschlag erfolgt ab der Kurhausstrasse.
Der Warenumschlag soll im östlichen Teil des Gestaltungsplanareals
erfolgen. Dieser erfolgt in einem an das Hotel angegliederten Innenraum, womit die Lärmbelastung auf die Umgebung minimal gehalten
werden kann. Für den Fall, dass bereits ein Fahrzeug abgestellt ist, ist
eine Warteposition eingeplant.
Blau markierte
Parkplätze
Auf der Dolderstrasse sind im Bereich der zukünftigen Tiefgaragenausfahrt blau markierte Parkplätze vorhanden. Eine allfällige Verlegung dieser Parkplätze ist im Baubewilligungsverfahren zu prüfen.
Doppelvilla
Die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage der Doppelvilla erfolgen über
die Pilatusstrasse.
Befahrbarkeit
Die Befahrbarkeit der Rampen und Einmündungen wurde hinsichtlich der Gefällsverhältnisse überprüft und als genügend befunden.
4.2.4. Parkierung
Ausgangslage
In der bestehenden Tiefgarage, die von der Kurhausstrasse erschlossen wird, sind 62 Abstellplätze vorhanden. Bei der Hotelvorfahrt sind
11 Parkfelder für Besucher / Taxis markiert. Auf der Dolder- bzw.
Pilatusstrasse sind 24 bzw. 5 Mitarbeiter-Autoabstellplätze vorhanden. Insgesamt befinden sich heute auf dem Gestaltungsplanareal 102
Parkfelder.
Berechnungsgrundlagen
Die Teilrevision der Parkplatzverordnung wurde am 28. November
2010 angenommen, sie ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Soweit die
künftige Parkplatzverordnung (PPV 2010) gegenüber der PPV96 zu
einer geringeren Zahl maximal zulässiger Autoabstellplätze führt, ist
gestützt auf § 234 f PBG diese reduzierte Zahl massgebend. Im Übrigen ist nach wie vor die PPV96 anzuwenden. Das Areal liegt betreffend der Bemessung der Parkplatzzahl im "übrigen Gebiet".
Parkierung
Gestaltungsplan
Für die Nutzungen gemäss Richtprojekt ist folgende Anzahl von
Parkplätzen erforderlich:
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Basierend auf dieser Berechnung sollen im GP Perimeter maximal 115
Parkplätze zulässig sein. Davon sollen maximal 10 oberirdisch (Kurzeitparkierung, Parkplätze Doppelvilla) angeordnet werden dürfen.
Parkierung
Richtprojekt
Die Parkierung im Richtprojekt erfolgt weitgehend unterirdisch.
Parkplätze für die Hotelgäste und Beschäftigten sind in einer ab der
Dolderstrasse erschlossenen Unterniveaugarage mit 95 Parkplätzen
untergebracht. Die 10 Parkplätze der Doppelvilla sind ebenfalls in
einer unterirdischen Einstellhalle geplant.
Die oberirdischen Parkplätze sind auf dem Vorfahrtsbereich und
beidseitig der Einfahrt zur Tiefgarage der Doppelvilla sowie im Bereich zwischen der Doppelvilla und dem Waldhaus zulässig. Das
Richtprojekt sieht im Vorfahrtsbereich Parkplätze für Taxis und das
Kurzzeitparkieren vor. Ebenfalls kann der Hotelbus abgestellt werden. Im östlichen Bereich ist eine Warteposition für den Warenumschlag berücksichtigt. Parkplätze für Taxis und Hotelbus sind nicht in
den maximalen 115 enthalten. Es dürfen maximal 4 Taxiparkplätze
erstellt werden.
Veloabstellplätze
Gemäss Verkehrsgutachten (Anhang A2) wird an diesem für den
Fahrradverkehr schwer erreichbaren Standort eine Anzahl von 15
gedeckten, oberirdischen Veloabstellplätzen und 15 leicht zugänglichen, unterirdischen Veloabstellplätzen mit Steckdosen zum Aufladen von Elektrovelos empfohlen.
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4.3. Weitere Anforderungen
4.3.1. Hindernisfreies Bauen
Detailprojektierung
Die Anforderungen des hindernisfreien Bauens werden im Rahmen
der Detailprojektierung berücksichtigt. Die Einhaltung der Anforderungen wird im Baubewilligungsverfahren geprüft.
Station Dolderbahn
Die Dolderbahn und die Ausbildung des Rollmaterials weisen Neigungen auf, welche das zulässige Höchstmass von 6% übersteigen.
Hinsichtlich dieser Vorgabe kann die Station nicht vollständig behindertengerecht ausgestaltet werden. Übrige Flächen, Absturzsicherungen und Niveauübergänge werden bestmöglich im Sinne der geltenden Vorschriften und Richtlinien gestaltet.
4.3.2. Entwässerung
Ausgangslage
Das anfallende Abwasser ist heute an ein Mischwassersystem angeschlossen. Es kann davon ausgegangen werden, dass damit eine genügende Groberschliessung vorhanden ist.
Versickerung Meteorwasser
Die Flachdächer erhalten aufgrund der extensiven Begrünung eine
retendierende Wirkung. Aufgrund der Beschaffenheit des Baugrundes kann anfallendes Meteorwasser nicht versickert werden. Weitere
Massnahmen zur Retention von Meteorwasser werden im Rahmen
der Detailprojektierung geprüft.
4.3.3. Technische Erschliessung
Technische
Erschliessung
Die bestehenden Werkleitungen sind im Plan (Anhang A3) dargestellt. Das Grundstück Kat. Nr. HO4277 ist durch die vorhandenen
Werkleitungen und Strassen hinreichend im Sinne von § 233 ff PBG
erschlossen.
Die Gasleitung, welche im Grenzbereich des Trottoirs entlang der
Kurhausstrasse verläuft, ist in der Bauphase besonders zu beachten.
Trafostation
Im Bereich der Haltestelle Waldhaus Dolder befindet sich eine Trafostation für die Stromversorgung des Quartiers. Die Machbarkeit
der Erhaltung wurde geprüft und mit den Betreibern der Dolderbahn
besprochen.
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4.4. Brandschutz
Das Richtprojekt (Stand 14.2.2013) wurde mit Vertretern der Gebäudeversicherung, kantonale Feuerpolizei sowie der Feuerwehr der
Stadt Zürich vorbesprochen. Das Projekt wird nicht als Hochhaus im
Sinne des Brandschutzes beurteilt11.
11
Schreiben
der
Gebäudeversicherung
Feuerpolizei vom 18.4.2013
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Kanton
Zürich,
Kantonale
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5. Umwelt
5.1. Allgemeines
Keine UVPVerpflichtung
Aufgrund der Grösse der Hotelanlage muss keine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden. Die möglichen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Umwelt wurden mit verschiedenen Fachgutachten (siehe Anhänge) dennoch detailliert untersucht.
5.2. Lärm
Neue Anlagen
Gemäss dem Lärmgutachten (siehe Anhang A1) bewirken die neuen
Anlagen keine Überschreitung der massgebenden Belastungsgrenzwerte für die Lärm-Empfindlichkeitsstufe II.
Für den Betriebslärm der Küche und der technischen Einrichtungen
werden im Baubewilligungsverfahren die erforderlichen technischen
Massnahmen bestimmt.
Lärm Dolderbahn
Die Dolderbahn ist eine Zahnradbahn; sie ist damit nach dem Anhang A1 der Lärmschutzverordnung (LSV; Eisenbahnlärm) zu beurteilen. Es ergibt sich ein Verkehr von 9.8 Fahrzeugen pro Stunde am
Tag und von 0.5 Fahrzeugen pro Stunde in der Nacht. Die Immissionsgrenzwerte (IGW) der ES II werden sehr deutlich eingehalten.
5.3. Energie
Erhöhte
Anforderungen
Niedriger Energieverbrauch ist eine Voraussetzung für ressourcen-­‐‑
schonendes Bauen. Neubauten sind gemäss Art. 8 Abs. 6 BZO hinsichtlich der gewichteten Energiekennzahl im Minergie-­‐‑Standard zu erstellen oder müssen hinsichtlich Heizwärmebedarf den um 20% reduzierten Grenzwert der zum Zeitpunkt eines Bauentscheides gültigen kantonalen Wärmedämmvorschriften unterschreiten.
Eine Zertifizierung nach Minergie-Standard ist nicht möglich. Die
Anforderungen an die Beleuchtung nach Minergie stehen im Konflikt
zu der Nutzung. So wird im Minergie-Standard die installierte Leis-
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tung berechnet und berücksichtigt nicht, dass in einem Restaurant
verschiedene Lichtsituationen (Normal, Bankett, Dinner, Präsentation, Vortrag, Reinigungslicht) installiert werden, die aber nicht gleichzeitig eingeschaltet sind.
Ausnützungsbonus
Im Workshopverfahren zur städtebaulichen Machbarkeit hat man
sich zugunsten der städtebaulichen Einfügung und der architektonischen Gestalt (kein kompaktes Volumen) entschieden auf den Ausnützungsbonus von 10% gemäss Art. 8, Abs. 6 BZO zu verzichten.
Der Energiestandard MINERGIE-P kann zudem aufgrund der
Gebäudevolumetrie, insbesondere durch das architektonisch und
städtebaulich begründete offene, zurückgesetzte Erdgeschoss mit
hohem Glasanteil und den fehlenden Kompensationsmöglichkeiten
auf dem Areal nicht ohne immensen Aufwand und Einschränkungen
in der Erdgeschossgestaltung erreicht werden.
Die Anforderungen ECO des MINERGIE-Labels können hinsichtlich
der grauen Energie, nutzungsbedingt, sowie aufgrund der
konstruktiv aufwendigen Abfangkonstruktion über dem Erdgeschoss
und der Station Dolderbahn nicht erreicht werden. Die Grenzwerte
für die graue Energie im Label MINERGIE-ECO für Hotelbauten
entsprechen denen für Wohnbauten und berücksichtigen nicht die
weitaus höhere Anzahl von Nasszellen, sowie Trennwänden, die
nutzungsbedingt erforderlich sind und zu einem höheren Anteil
graue Energie führen.
Deshalb gelangen die energetischen Anforderungen der Labels
MINERGIE-P und MINERGIE-ECO nicht zur Anwendung.
Fazit
Mit der Erarbeitung des Richtprojekts wurden die energetischen Anforderungen und deren Auswirkungen auf die Haustechnik sowie
auf die Bauweise untersucht. Die gewichtete Energiekennzahl erfüllt
den Standard nach Minergie.
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Der Heizwärmebedarf liegt 20% unter den Vorschriften der kantonalen Wärmedämmvorschriften und 10% unter den Anforderungen
nach MINERGIE. Der Primärenergiebedarf für Heizung und Warmwasser kann mit dem Projekt gegenüber dem Bestand mehr als halbiert werden.
Fernwärme
Das Gestaltungsplangebiet liegt ausserhalb der Versorgungsgebiete
von „Zürich Wärme“.
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5.4. Abfallentsorgung
Konzept /
Sammelstelle
Die entsprechenden Stoffe werden im Gebäude gesammelt und gelagert sowie fachgerecht entsorgt. Gemäss Entsorgungskonzept werden
Nassmüll sowie Hausabfall, Kartonagen, Altpapier, Glas, Porzellan 1
bis 2-mal die Woche und Altfett 1-mal die Woche abgeholt.
5.5. Ökologischer Ausgleich
Natur- und Heimatschutzverordnung
Den Zielen von Art. 16 der eidgenössischen Verordnung über den
Natur- und Heimatschutz wird wie folgt Rechnung getragen:
·
Extensive Dachbegrünung (siehe auch 4.1.2)
·
Artenreiche Bepflanzung im Aussenraum
5.6. Störfall
Keine Relevanz
Der Gestaltungsplanperimeter liegt nicht im Einflussbereich einer
Anlage, die der Störfallverordnung unterstellt ist. Ebenso beinhaltet
das Richtprojekt keinen derartigen Betrieb.
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6. Verfahren
6.1. Planungsverlauf
Gestaltungsplanverfahren
Ablauf
Termine
Präsentation des Richtprojekts im Baukollegium
Nov. 2012
Besprechungen revidiertes Richtprojekt mit Amt für
Städtebau, Zustimmung als Basis für den Gestal12
tungsplan
Dez. 2012,
März 2013
Ämter-Vorvernehmlassung der Planungsentwürfe
(Stadt)
Sept. / Okt. 2013
Überarbeitung der Planungsentwürfe
aufgrund der Ämter-Vorvernehmlassung
Okt. / Nov. 2013
Öffentliche Auflage der Planungsentwürfe (Mitwirkung) und Kantonale Vorprüfung
Nov. 2013 bis
Jan. 2014
Überarbeitung der Planungsentwürfe aufgrund der
öffentlichen Auflage und der kantonalen Vorprüfung
Feb. / März 2014
Beschluss Stadtrat
xxx
Vorberatende Kommission Gemeinderat
xxx
Beschluss Gemeinderat
xxx
Genehmigung durch Baudirektion
xxx
Inkraftsetzung
xxx
6.2. Vorvernehmlassung städtische Amtsstellen
Ergebnisse
Vorvernehmlassung
Am 11. Oktober 2013 hat das Amt für Städtebau, Stadt Zürich die
Vorvernehmlassung bei den Amtsstellen weitgehend abgeschlossen
und der Bauherrschaft eine entsprechende Stellungnahme zugestellt.
Eine Beurteilung hinsichtlich der revidierten Bau- und
Zonenordnung 2014 konnte zu diesem Zeitpunkt noch nicht
integriert werden.
Die Ergebnisse wurden weitgehend in
aufgenommen oder sinngemäss umgesetzt.
12
den
Gestaltungsplan
Schreiben Amt für Städtebau, Stadt Zürich; vom 26. April 2013
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6.3. Öffentliche Auflage (Mitwirkung)
Ergebnis Mitwirkung
Kapitel wird zum gegebenen Zeitpunkt ergänzt.
6.4. Kantonale Vorprüfung
Ergebnis Vorprüfung
Kapitel wird zum gegebenen Zeitpunkt ergänzt.
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Beilagen
B1 Richtprojekt Architektur
B2 Richtprojekt Aussenraum
B3 Überlagerung Gestaltungsplan mit Richtprojekt
B4 Nachweis Zweistundenschatten
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Anhänge
A1 Lärmgutachten
A2 Verkehrsgutachten
A3 Bestehende Werkleitungen
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A1 Lärmgutachten
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452
45
452
452
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(
Stadt Zürich: Privater Gestaltungsplan Dolder Waldhaus; Planungsbericht
Seite 54
A2 Verkehrsgutachten
29505_05A_131118_Planber.docm
Stand: 18.11.2013
ENTWURF
HOTEL DOLDER WALDHAUS ZÜRICH
VERKEHRSGUTACHTEN FÜR DEN GESTALTUNGSPLAN
Zürich, 02. November 2012
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
AUFGABENBESCHREIBUNG
Im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens „Hotel Dolder Waldhaus“ ist das zusätzliche Verkehrsaufkommen, dass infolge des Projektes induziert wird zu berechnen. Die umliegenden Erschliessungsinfrastrukturen (Knoten Dolder-/ Waldhaus-/ Kurhausstrasse und Hof-/ Waldhaus-/ Tobelhofstrasse) sollen auf ihre
zukünftige Verkehrsqualität beurteilt werden. Dazu wurde der Ist-Zustand an den
beiden Knoten1 erhoben worden.
LAGE DES HOTEL DOLDER WALDHAUS
Das Hotel Dolder Waldhaus wird von Norden über die Waldhausstrasse und im
Süden über die Kurhaus-/ Sonnenbergstrasse erschlossen. Die Dolderstrasse ist
zum Teil verkehrsberuhigt und nur in einer Richtung befahrbar und hat deshalb
eine untergeordnete Funktion.
Abbildung 1: Äussere Erschliessung Hotel Dolder Waldhaus Zürich
1
Verkehrserhebung vom Dienstag 23.10.2012, 17.00 – 18.00 Uhr
2
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
PARKPLATZBERECHNUNG
IST-ZUSTAND
Der Ist-Zustand der Autoabstellplätze wurde vor Ort erhoben. In der Tiefgarage,
welche heute über die Kurhausstrasse/Hotelvorfahrt erschlossen wird sind 62
Autoabstellplätze vorhanden. Bei der Hotelvorfahrt sind 11 Autoabstellplätze für
Besucher/Taxis markiert. Von der Dolder- bzw. Pilatusstrasse sind 24 bzw. 5
Mitarbeiter-Autoabstellplätze erschlossen. Insgesamt befinden sich heute 102
Autoabstellplätze auf dem Areal.
PROJEKT
Für die Parkplatzberechnung wurde das Raumprogramm des „Vorprojekt light“ zu
Grunde gelegt. Das Parkplatzangebot wurde gemäss geltender Praxis der Stadt
Zürich berechnet (Detaillierte Berechnung siehe Beilage 1). Für das Minimum
kommt die rechtsgültige Parkplatzverordnung 1996 (PPV96) und für das Maximum die Teilrevision der Parkplatzverordnung 2008 (PPV08) zur Anwendung.
Das Hotel Waldhaus Dolder liegt im Reduktionsgebiet „übrige Gebiete“ (Minimum
80% und Maximum 115% des Normalbedarfs, für den Anteil der Besucher wurde
das Minimum des Normalbedarfes eingesetzt).
Der Normbedarf für die Motorräder wurde nach den Vorgaben der Stadt Zürich
(PPV08) mit 10% von demjenigen der Autos berechnet.
Insgesamt sind 128 Autoabstellplätze und 10 Motorradabstellplätze geplant.
Nutzungen
Reduzierter Bedarf (PP)
min.
max.
Besucher
80%
(PPV96)
115%
(PPV08)
davon
min.
Hotelzimmer
34.0
48.9
25.5
Hotelapartements (Wohnen)
30.1
36.1
3.0
8.8
10.5
0.9
21.6
31.1
16.2
0.9
1.2
0.4
95.4
127.8
46.0
Mietwohnungen (Wohnen)
Restaurant, Bar, Lounge, Bankett
Verwaltung (Büro)
Total Autoabstellplätze
Tabelle 1: Berechnung der Anzahl Autoabstellplätze gemäss PPV 1996/2008
3
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
VELOABSTELLPLÄTZE (VAP)
Eine kohärente Berechnung der Veloabstellplätze ist auf Grund der verschiedenen Nutzungen des Projektes nicht möglich. Nach Rücksprache mit Herrn Michael Schirmer2 (Gebietsverantwortlicher bei Mobilität und Verkehr der Stadt Zürich)
ist eine minimale Anzahl an gut zugänglichen und gedeckten Veloabstellplätzen
im Aussenraum (für Besucher) und in der Tiefgarage (für Anwohner, Mitarbeiter
oder Hotelgäste) viel wichtiger als einen Nachweis von Veloabstellplätzen gemäss "Merkblatt für die Erstellung von Abstellplätzen für leichte Zweiräder" TBA
1998.
Wir empfehlen ca. 15 oberirdische, gedeckte Veloabstellplätze im Aussenraum
und ca. 15 unterirdische, leicht zugängliche Veloabstellplätze in einem Veloraum
mit ein paar Steckdosen zum Aufladen von Elektrovelos.
2
Telefongespräch vom 1.11.2012
4
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
ERSCHLIESSUNG DER PARKIERUNG
Die äussere Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt über drei Arealanschlüsse:



Kurhausstrasse, Hotelvorfahrt
Dolderstrasse, Einfahrt Tiefgarage Hotel
Dolder-/ Pilatusstrasse Tiefgarage für die Mietwohnungen
Abbildung 2: Arealanschlüsse und PP Anordnung
5
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
ANORDNUNG DER ABSTELLPLÄTZE
Die Autoabstellplätze werden über die drei Arealanschlüsse erschlossen. Bei der
Hotelvorfahrt, welche über die Kurhausstrasse erschlossen wird, sind 16 Besucher Abstellplätze für den Gastrobetrieb vorgesehen. Über die Dolderstrasse ist
die Tiefgarage des Hotels (TG Hotel) mit 101 Autoabstellplätzen erschlossen. Im
südlichen Teil des Areals werden über die Dolder-/ Pilatusstrasse die 11 Autoabstellplätze (TG Wohnen) für die Mietwohnungen erschlossen.
Nutzungen
PP Anordnung
Zuordnung
Anwohner/
Mitarbeiter
Total PP
Besucher/
Gäste
davon
min.
Hotelzimmer
TG Hotel
9
40
49
Hotelapartements
(Wohnen)
TG Hotel
27
9
36
TG Wohnen
10
1
11
TG Hotel (16 Besucher Hotelvorfahrt)
5
26
31
TG Hotel
1
0
1
52
76
128
Mietwohnungen
(Wohnen)
Restaurant, Bar, Lounge,
Bankett
Verwaltung (Büro)
Total Autoabstellplätze
Tabelle 2: An- und Zuordnung der Autoabstellplätze gemäss „Vorprojekt light“
6
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
ABSCHÄTZUNG VERKEHRSAUFKOMMEN
Die Verkehrserzeugung des Hotel Waldhaus Dolder wurde für den Ist-Zustand
und für die zukünftige Nutzung ermittelt.
Die verwendeten spezifischen Verkehrspotentiale entsprechen wo immer möglich
dem „Leitfaden Fahrtenmodell“ Dez. 2006 (TAZ und UGZ der Stadt Zürich). Wo
dieser Leitfaden keine Aussagen macht, wurden die VSS Normen und andere
Erfahrungswerte herangezogen.
IST-ZUSTAND
Im Ist-Zustand erfolgt der grösste Teil der Fahrten (80% des DTV) über die Zufahrt von der Kurhausstrasse, wo die Tiefgarage und die Hotelvorfahrt angeordnet ist. Insgesamt lösen die bestehenden 102 Autoabstellplätze 509 Fahrten pro
Tag aus. In der Abendspitzenstunde (17.00 – 18.00 Uhr) ergeben sich 43 Wegfahrten und 26 Zufahrten.
DTV
3
Abendspitzenstunde (ASP)
weg
Zufahrt Dolder-/ Pilatusstrasse
zu
Total
99
18
1
19
Zufahrt Kurhausstrasse
410
25
25
50
Total
509
43
26
69
Tabelle 3: Induzierte Fahrten heute
3
Durchschnittlicher Täglicher Verkehr (DTV)
7
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
PROJEKT
Im zukünftigen Zustand erfolgen 42% der Fahrten über die Zufahrt von der Kurhausstrasse, wo die Hotelvorfahrt, Anlieferung und ein Teil der Besucher Abstellplätze des Gastrobetriebes angeordnet sind. Insgesamt lösen die 128 Autoabstellplätze 613 Fahrten pro Tag aus. In der Abendspitzenstunde (17.00 – 18.00
Uhr) ergeben sich 44 Wegfahrten und 54 Zufahrten.
Die 26 zusätzlichen Abstellplätze induzieren insgesamt 104 zusätzliche Fahrten
pro Tag. In der Abendspitzenstunde ist mit zusätzlich 1 Wegfahrt und 28 Zufahrten zu rechnen. Insbesondere die neue Wohnnutzung (Mietwohnungen und Hotelapartements) erzeugen in der Abendspitzenstunde zusätzlichen Verkehr).
DTV
4
Abendspitzenstunde (ASP)
weg
zu
Total
Zufahrt Dolder-/ Pilatusstrasse
375
27
37
63
Zufahrt Kurhausstrasse
238
17
17
34
Total
613
44
54
97
Tabelle 4: Induzierte Fahrten zukünftige Nutzung
4
Durchschnittlicher Täglicher Verkehr (DTV)
8
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
VERTEILUNG DES ZIEL-/ QUELLVERKEHRS IN DER ABENDSPITZENSTUNDE
Die Verteilung des Ziel-/ Quellverkehrs wurde auf Grund der Erhebung des
Abendspitzenstundenverkehrs (ASP) im heutigen Zustand ermittelt und auf den
zukünftigen Zustand projiziert.
Der Ziel-/ Quellverkehr für die Einfahrt Dolder- und Pilatusstrasse wurde zusammengefasst. Heute verteilen sich in der untersuchten Abendspitzenstunde 90%
der Zu- und Wegfahrten aus der Tiefgarage auf die Waldhaus- und Kurhausstrasse, weshalb wir für die neue Tiefgarageneinfahrt bei der Dolderstrasse von
der gleichen Verkehrsverteilung ausgehen.
Abbildung 3: Knoten Kurhaus-/ Dolder-/ Waldhausstrasse Fahrten Ziel-/Quellverkehr IstZustand und zusätzliche Belastung
9
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
Abbildung 4: Knoten Hof-/ Waldhausstrasse Fahrten Ziel-/Quellverkehr Ist-Zustand und
des zukünftigen Zustand
10
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
KNOTENBELASTUNG IN DER SPITZENSTUNDE
Für die Knoten Kurhaus-/ Dolder-/ Waldhausstrasse und Hof-/ Waldhaus-/ Tobelhofstrasse ist die heutige Belastung in der Abendspitzenstunde mit einer Verkehrszählung am Dienstag, 23. Oktober 2012 erhoben worden.
Die in der Abbildung 3 und 4 dargestellten Verkehrsströme in Fahrzeugen pro
Stunde (Fz/h) wurden für die Beurteilung der Leistungsfähigkeit5 der beiden Knoten unter Berücksichtigung der Neigungsverhältnisse und des Schwerverkehrsanteils auf Personenwageneinheiten (PWE) hochgerechnet. Der Schwerverkehrsanteil ist gemäss dem kantonalen Strassenlärm-Informationssystem auf der Dolderstrasse 4%, Tobelhofstrasse 4% und Waldhausstrasse 6%.
Die nachfolgenden Abbildungen zeigen die Belastungen in der Abendspitzenstunde (ASP) für die beiden Knoten, d.h. die Differenz zwischen dem Ziel-/ Quellverkehr neu und heute.
5
Beurteilung der Leistungsfähigkeit gemäss VSS Norm 640 022 „Leistungsfähigkeit, Verkehrsqualität, Belastbarkeit – Knoten ohne Lichtsignalanlage“
11
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
KNOTEN KURHAUS-/ DOLDER-/ WALDHAUSSTRASSE (ASP)
Abbildung 5: Knoten Kurhaus-/ Dolder-/ Waldhausstrasse am Abend (PWE/h)
Manöver
Strom
Belastung
[PWE/h]
qi
Grundleistungsfähigkeit
Gi [PWE/h]
-
Belastungsreserve
R
[PWE/h]
-
Mittlere
Wartezeit
[s]
Quali
litätstätsstufe
Geradeaus auf der Hauptstrasse
2
99
Rechtsabbiegen von der Hauptstrasse
3
40
-
-
Linkseinbiegen aus der Nebenstrasse
4
121
665
518
<10
A
Rechtseinbiegen aus der Nebenstrasse
6
35
1078
1043
<10
A
Linksabbiegen von der Hauptstrasse
7
62
1298
1236
<10
A
Geradeaus auf der Hauptstrasse
8
146
-
-
Tabelle 5: Auswertung des Knotens Kurhaus-/ Dolder-/ Waldhausstrasse am Abend
6
Die Analyse der Abendspitze (17:00 – 18:00 Uhr) zeigt, dass die Kapazität des gesamten Knoten sehr gut ist. Bei allen Strömen sind die Wartezeiten in der Abendspitzenstunde kleiner als 10 Sekunden.
6
LOS Level of Service
12
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
KNOTEN HOF-/ WALDHAUS-/ TOBELHOFSTRASSE (ASP)
Abbildung 6: Knoten Hof-/ Waldhaus-/ Tobelhofstrasse am Abend (PWE/h)
Manöver
Strom
Belastung
[PWE/h]
qi
Grundleistungsfähigkeit
Gi [PWE/h]
-
Belastungsreserve
R
[PWE/h]
-
Mittlere
Wartezeit
[s]
Quali
litätstätsstufe
Geradeaus auf der Hauptstrasse
2
621
Rechtsabbiegen von der Hauptstrasse
3
49
-
-
Linkseinbiegen aus der Nebenstrasse
4
98
305
176
25 sec.
C
Rechtseinbiegen aus der Nebenstrasse
6
136
570
434
<10
A
Linksabbiegen von der Hauptstrasse
7
78
707
629
<10
A
Geradeaus auf der Hauptstrasse
8
281
-
-
Tabelle 6: Auswertung des Knotens Kurhaus-/ Dolder-/ Waldhausstrasse am Abend
7
Die Analyse der Abendspitze (17:00 – 18:00 Uhr) zeigt, dass die Kapazität des Knoten
gut bis sehr gut ist. Beim Strom 4 (Linkseinbiegen von der Waldhausstrasse in die Hofstrasse) ist mit einer mittleren Wartezeit von 25 Sekunden in der Abendspitzenstunde zu
rechnen.
7
LOS Level of Service
13
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Hotel Dolder Waldhaus
BEILAGEN
Beilage 1:
Parkplatzberechnung
Beilage 2:
Heutige Verkehrserzeugung
Beilage 3:
Zukünftige Verkehrserzeugung
14
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Waldhaus Dolder
Parkplatzberechnung
Beilage 1
Raumprogramm Zusammenstellung der Flächen gemäss Projektstand 10.09.2012
Parkplatzzahlen gemäss PPV96, PPV08 und Merkblatt "Richtwerte für Spezielle Nutzungen"
übriges Gebiet
Nutzung
GF nach
Nutzung
Betten/m2
Hotelzimmer*
Hotelapartements (Wohnen)
Mietwohnungen (Wohnen)
Restaurant, Bar, Lounge, Bankett
Verwaltung (Büro)
170
3'765
1'100
1'080
130
Total Autoabstellplätze
6'245
Normalbedarf
Reduzierter Bedarf
Einheiten
Anzahl PP
Anzahl PP Anzahl PP Anzahl PP
für min.
für max.
für min.
für max.
min.
max.
Besucher
min.
m2/PP
m2/PP
100%
100%
80%
115%
davon
(PPV96)
(PPV08)
(PPV96)
(PPV08)
(PPV96)
(PPV08)
vom min.
4
4
42.5
42.5
34.0
48.9
25.5
100
120
37.7
31.4
30.1
36.1
3.0
100
120
11.0
9.2
8.8
10.5
0.9
40
40
27.0
27.0
21.6
31.1
16.2
120
120
1.1
1.1
0.9
1.2
0.4
Besucher Anteile (vom minimal reduzierten Bedarf):
Hotel
Wohnen
Vewaltung (Büro mit starkem Publikumsverkehr)
Restaurant, Bar, Lounge, Bankett
119.2
111.1
95.4
127.8
46.0
75%
10%
50%
75%
Nutzungszuordnung PP
Nutzung
Hotelzimmer
Hotelapartements (Wohnen)
Mietwohnungen (Wohnen)
Restaurant, Bar, Lounge, Bankett
Verwaltung (Büro)
Anordung
TG Hotel
TG Hotel
TG Wohnen
TG Hotel (Besucher Hotelvorfahrt)
TG Hotel
Total Autoabstellplätze
Anwohner/ Besucher /
Mitarbeiter
Gäste
9
40
27
9
10
1
5
26
1
0
52
76
Total PP
49
36
11
31
1
128
Veloabstellplätze
Eine kohärente Berechnung der Veloabstellplätze ist auf Grund der verschiedenen Nutzungen des Projektes nicht möglich.
Nach Rücksprache mit Herrn Michael Schirmer (Gebietsverantwortlicher bei Mobilität und Verkehr der Stadt Zürich) ist eine
minimale Anzahl an gut zugänglichen und gedeckten Veloabstellplätzen im Aussenraum (für Besucher) und in der Tiefgarage
(für Anwohner, Mitarbeiter oder Hotelgäste) viel wichtiger als einen Nachweis von Veloabstellplätzen gemäss "Merkblatt für die
Erstellung von Abstellplätzen für leichte Zweiräder" TBA 1998.
Wir empfehlen ca. 15 oberirdische, gedeckte Veloabstellplätze im Aussenraum und ca. 15 unterirdische, leicht zugängliche
Veloabstellplätze in einem Veloraum mit ein paar Steckdosen zum Aufladen von Elektrovelos.
Bemerkungen zu den Hotelnutzungen:
> Die Hotelapartements sind als möblierte Wohnungen zu verstehen, die den Hotelservice beanspruchen können.
> Das Restaurant, die Bar, Lounge und Bankett sind alles öffentlich zugängliche Nutzungen.
> Die Verwaltungsräumlichkeiten werden hauptsächlich für hotelfremde Tätigkeiten genutzt (Organisation von Banketten, Büros der Hotel
Dolder Resort AG)
* bei der Hotelnutzung wird der Normalbedarf über die Anzahl Betten berechnet.
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Waldhaus Dolder
Heutige Verkehrserzeugung 2012 Weg- und Zufahrten
Zufahrt Dolderstrasse
Nutzung
Mitarbeiter Hotel
Anlieferung
Anz. PP
29
Total
29
Zufahrt Kurhausstrasse (Hotelvorfahrt)
Nutzung
Hotel (Gäste)
Aussenstellplätze (Gäste)
Taxi
Hotelbus
Total
Anz. PP
62
11
73
Gesamte Hotelanlage
Nutzung
Total
Anz. PP
102
Durchschnittlicher
Täglicher Verkehr
(DTV)
SVP
Fahrten
2.5
73
26
Beilage 2
Abendspitze (ASP)
erzeugte Fahrten pro erzeugte Fahrten Total
Abstellplatz
weg
zu
weg
zu
0.6
0
17
0
1
1
99
Durchschnittlicher
Täglicher Verkehr
(DTV)
SVP
Fahrten
4
248
6
66
60
36
18
Durchschnittlicher
Täglicher Verkehr
(DTV)
Fahrten
509
25
zu
43
19
Total
Fahrten
25
11
8
6
25
Abendspitze (ASP)
erzeugte Fahrten Total
weg
Fahrten
17
2
1
Abendspitze (ASP)
erzeugte Fahrten pro erzeugte Fahrten Total
Abstellplatz
weg
zu
weg
zu
0.2
0.2
12
12
0.5
0.5
6
6
4
4
3
3
410
Total
50
Total
Fahrten
26
69
FANZUN AG
Verkehrsgutachten für GP Waldhaus Dolder
Zukünftige Verkehrserzeugung Weg- und Zufahrten
9
40
27
9
10
1
5
10
1
0
Durchschnittlicher
Täglicher Verkehr
(DTV)
SVP
Fahrten
2.5
23
4
160
2.5
68
2.5
23
2.5
25
2.5
3
2.5
13
6
60
2.5
3
2.5
0
112
375
Anz. PP
16
Durchschnittlicher
Täglicher Verkehr
(DTV)
SVP
Fahrten
6
96
80
26
36
16
238
Zufahrt Dolderstrasse
Nutzung
Hotelzimmer (Mitarbeiter)
Hotelzimmer (Besucher)
Hotelapartements (Anwohner)
Hotelapartements (Besucher)
Mietwohnungen (Anwohner)
Mietwohnungen (Besucher)
Restaurant (Mitarbeiter)
Restaurant (Besucher)
Verwaltung (Mitarbeiter)
Verwaltung (Besucher)
Anz. PP
Total
Zufahrt Kurhausstrasse (Hotelvorfahrt)
Nutzung
Restaurant (Besucher)
Taxi
Anlieferung
Hotelbus
Total
Gesamte Hotelanlage
Nutzung
Total
Beilage 3
Anz. PP
128
Durchschnittlicher
Täglicher Verkehr
(DTV)
Fahrten
613
Abendspitze (ASP)
erzeugte Fahrten pro erzeugte Fahrten Total
Abstellplatz
weg
zu
weg
zu
0.6
0
5
0
0.2
0.2
8
8
0.1
0.5
3
14
0.1
0.5
1
5
0.1
0.5
1
5
0.1
0.5
0
1
0.6
0
3
0
0.5
0.5
5
5
0.6
0
1
0
0.3
0.1
0
0
27
17
5
16
16
5
6
1
3
10
1
0
63
Total
Fahrten
16
10
2
6
17
Abendspitze (ASP)
erzeugte Fahrten Total
zu
44
Fahrten
37
Abendspitze (ASP)
erzeugte Fahrten pro erzeugte Fahrten Total
Abstellplatz
weg
zu
weg
zu
0.5
0.5
8
8
5
5
1
1
3
3
weg
Total
34
Total
Fahrten
54
97
Stadt Zürich: Privater Gestaltungsplan Dolder Waldhaus; Planungsbericht
Seite 55
A3 Bestehende Werkleitungen
29505_05A_131118_Planber.docm
Stand: 18.11.2013
HOL0154
O 9 3
W
00
ZØ3
-
5.04
30.7
‰<
9
HOH2901
MW
HOI0154
HOF3610
1
11
HOC2124
12
3.5
‰
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HOA0156
59143
HO1238
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90
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59140
-
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1837
9
10
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tra
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25 S
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0
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-3
0.2
87
.9
‰
8-
406351
D = 547.081
E = 545.381
A = 545.361
MW
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HOI2901
500
165507
- 6.57
<
37.9 ‰
HOE0160
HOD0160
se
Kanton Zürich
Stadt Zürich
HOG2943
165508
18
HO4070
OA2732
19
406350
D = 545.805
E = 542.475
A 1 = 542.315
A 2 = 542.455
0-
85
SK
M
59141 HOE0154
W
HOD2901
HOE0156
ST
59147
108
Z
Ø
Bestehende Werkleitungen
1:1'500
08.11.2012
50
0
11 0
W
HOB2732 HOC2732M
OE0027
HOB0154
59134
HOF0027
74
SK
HOC0154
M
Privater Gestaltungsplan
"Dolder Waldhaus" Zürich
HOC2901
406419
D = 546.920
E = 545.150
A = 545.050
D
M
19
80
Ku
HOE2229
HOA0157
Legende
rh
au
HOA2902
W
59133
HON0155
M0155
HOB0157
HOC0157
-1
05
59130
ST
SK
.5
8
HOG0156
Z
Ø
ss
D
74 M
30
HO
0
25
S
22
HO4277
Stromleitung
e
Gas
-
Mischwasser
19
Abwasser
M
D
59149 HOE1417
5.
82
ss
165547
75
20
HOA1582
HOB1582
-5
4a
10
Bestehende Bauten
12
5
19
K 80
tra
-
HOS1582
2020
HOT1582
HOC1582
04
.9
HON1582
HOM1582
HOK1582
HOA2335
‰
20a
407209
D = 538.662
E = 533.352
HOG1581
HOF1581
A = 533.292
16
<
HOF1321
HOE
HOC1321
HOL1582
59681
HOH3610
HO
HOF141
HOH1321
59127
166581
166580
5
30
HOI0156
1256
59152
HOG1
MW
HOE1321
0
HOI1321
10
HOG1321
ST
ZØ
30
0
HOC1581
1712
HOG2334
78
3.9
3-
HOF2339
HOB2340
4029
D=
A =
52
.4
‰
407208
<
HOC1525
D = 540.463
E = 535.693
A = 535.603
HOF1435
HOG1435
59126
MW
HOL1321
HO3051
40
HO
166579
P6
HOM1321
9
99
74
HOE2344
59105
31
13
1a
HO
0
HOA1436
59122
6-
30
HOD2344
30
2.3
73
HO
HOR1499
1941
HOB1434
90
.9
‰
<
HOC1434
166578
HOA1514
HOQ1499
15
-3
HOT1499
0.
71
H- O
HOA2211 HOF1513
59106HOS1499
30
HOG2344
17HOI2344
75
HOF2344
19
ss
30
HOB1526
1175
HOB1436
-6
stra
HOC2344
Ø
13
1
e
berg
HOC2334
3.
9
R
30
PP6il
a3tu
1s9st
99ras
s
HOC1513
12
W
NB
ZØ
nen
HOD1275
HOP1499
‰
1499>
ST
0
100
13
HO1641
23
Son
9211
1
= 528.543
2361
= 523.593
M
25
32
HO3066
HOE1435
P6
65
-4
000
30
HOK1321
HOD2334
0
14
10
20
30
Dokument:
Layoutebene:
Grundlage:
407207
D = 545.419
A = 541.269
N
40
50
100 Meter
P
29505_05A_130829_GP-PLAN.vwx
06 Werkplan
29505_29A_120913_AVDaten.dwg