Antrag Privater Gestaltungsplan der römisch
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8 _______________________________________________________________________ Antrag Privater Gestaltungsplan Rüschlikon der römisch-katholischen Kirchgemeinde Thalwil- Der Gemeinderat beantragt den Stimmberechtigten zu beschliessen: 1. Den Privaten Gestaltungsplan mit öffentlich-rechtlicher Wirkung der römisch-katholischen Kirchgemeinde Thalwil-Rüschlikon gestützt auf die Gemeindeordnung Art. 14 c Pkt. 5 zu bewilligen. Die Genehmigung durch den Regierungsrat bleibt vorbehalten. 2. Der Bauvorstand wird als Referent bestimmt. Weisung Ausgangslage Das Pfarreizentrum St. Nikolaus in Rüschlikon benötigt unbedingt Unterrichtsräume, welche im bestehenden Sakralbau nicht geschaffen werden können. Die nötigen Räume lassen sich in der erforderlichen Nähe zur Kirche auch nicht zumieten, weshalb sich ein Neubauvorhaben aufdrängt. Neubauprojekt Konzeptionell beinhaltet die Lösungsvariante der S&S Schellenberg und Schnoz AG folgendes: - den Neubau eines teilweise unterirdischen, eingeschossigen Schulzimmertrakts als südwestlicher Anbau des Sakralbaus - den weiter südwestlich geplanten, teilweise unterirdischen Neubau mit Nebenräumen - geringfügige Anpassungen der Umgebung, wie die vollständige Überhumusierung und Begrünung der Neubauten und die Anpassung resp. geringfügige Erweiterung des bestehenden Vorplatzes Eigentumsverhältnisse Der vom Projekt teilweise beanspruchte Landteil vom Grundstück Kat. Nr. 5446 befand sich früher zum Teil im Eigentum der kath. Kirchgemeinde. In den 80er Jahren erwarb die Gemeinde das Land von der Kirchgemeinde. Eine Zentrumsplanung wurde jedoch bis heute dort nicht realisiert. Hingegen wurde das Grundstück im Rahmen von Nutzungsplanungen (BZO-Revisionen) in die Freihaltezone F überführt. Nun hat der Gemeinderat folgenden Dienstbarkeitsvertrag für den besagten Landstreifen verabschiedet. Dieser bildet jedoch nicht Bestandteil des Gemeindeversammlungsgeschäftes. Öffentliche Beurkundung Grunddienstbarkeitsvertrag I. Vertragsparteien Politische Gemeinde Rüschlikon, vertreten durch den Gemeinderat und dieser wiederum vertreten durch (noch nicht bestimmt) als Eigentümerin des Grundstückes Kat. Nr. 5446, GB 228 - nachfolgend Gemeinde genannt und Römisch-katholische Kirchgemeinde Thalwil-Rüschlikon, Pfarreizentrum St. Nikolaus, Rüschlikon, vertreten durch (noch nicht bestimmt) als Eigentümerin des Grundstückes Kat. Nr. 4923, GB 1964 - nachfolgend Kath. Kirche genannt II. Vorgeschichte Die Kath. Kirche plant auf ihrem Grundstück Kat. Nr. 4923, westlich angrenzend an den bestehenden Sakralbau, ein grösstenteils unterirdisches Gebäude mit Unterrichts- und Nebenräumen. Das Projekt überragt die Grundstücksgrenze zu Kat. Nr. 5446 (im Eigentum der Gemeinde) um rund 3/4. Die Gemeinde ist bereit, der Kath. Kirche hiezu ein Überbaurecht einzuräumen. Da das Grundstück der Gemeinde in der kommunalen Freihaltezone F, also nicht in einer Bauzone liegt, liess die Kath. Kirche im Einverständnis mit der Gemeinde einen privaten Gestaltungsplan mit öffentlich-rechtlicher Wirkung ausarbeiten, der die baurechtliche Grundlage für das Erstellen der Baute schafft. Diese spezielle Bauordnung ist der Gemeindeversammlung Rüschlikon zur Beschlussfassung resp. Festsetzung vorzulegen. III. Vereinbarung Die eingangs genannten Parteien vereinbaren die folgende Grunddienstbarkeit: Überbaurecht für teilweise unterirdisches Gebäude mit Unterrichts- und Nebenräumen, befristet für die Dauer von 40 Jahren ab Datum des Grundbucheintrages zugunsten Kat. Nr. 4923 GB 1964 zulasten Kat. Nr. 5446 GB 228 ******* Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes gestattet dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes ein grösstenteils unterirdisches Gebäude mit Unterrichts- und Nebenräumen, wie im Situationsplan als integrierter Bestandteil zu diesem Vertrag rot eingezeichnet, als grenzüberschreitenden Überbau zu erstellen und zeitlich beschränkt fortbestehen zu lassen. Der Grundbucheintrag erfolgt, sobald eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt. Wenn innerhalb von einem Jahr ab Datum des Vertragsabschlusses keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, können die Parteien innert 3 Monaten vom Vertrag zurücktreten. Die aufgelaufenen Kosten gehen zu lasten der Kath. Kirche. Der Bau und Unterhalt des Gebäudes ist alleinige Sache der Kath. Kirche. Sie verpflichtet sich dafür zu sorgen, dass die Baute und die Umgebung ständig ordnungsgemäss unterhalten werden. Auf Ablauf des Grunddienstbarkeitsvertrages hat die Kath. Kirche das Gebäude auf ihre Kosten vollumfänglich wieder abzubrechen und das Gelände in den ursprünglichen zustand zurückzuführen, es sei denn, die Parteien einigen sich auf eine Verlängerung der Grunddienstbarkeit, wobei der Vertragsinhalt neu festgelegt wird. Dieser muss spätestens zwölf Monate vor Ablauf des Dienstbarkeitsvertrages rechtswirksam sein. IV. Gegenleistung Die Kath. Kirche bezahlt der Gemeinde für die Einräumung dieser Dienstbarkeit und die damit verbundene Beanspruchung des Teilgrundstückes der Gemeinde eine jährlich wiederkehrende Entschädigung für die Dauer der Dienstbarkeit. Die Entschädigung basiert auf folgenden Parameter: - beanspruchte Grundstücksfläche von Kat. Nr. 5446 = 310 m2 (hierbei handelt es sich um ein Zirkamass, welches in Anbetracht des Verzichts auf die Bildung eines speziellen Grundstückes und der entsprechenden Mutation als Fixmass angenommen wird); - Verkehrswert von Grundstücken in der Kernzone (bei Vertragsabschluss Fr. 2'000.00/m2). Der Verkehrswert folgt der Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise und basiert auf dem Stand 31. März 2004 (März 2000 = 100) und wird jährlich angepasst. Jede Partei hat zudem das Recht, auf Ablauf von zehn Jahren (Datum des Eintrages ins Grundbuch) eine Neufestsetzung des für die Berechnung der Entschädigung massgebenden Verkehrswertes zu verlangen. Danach erfolgt die Neufestsetzung des Verkehrswertes alle 5 Jahre. - Zinssatz. Der Zinssatz entspricht dem Referenzzinssatz für Bundesobligationen, Laufzeit 10 Jahre + 0.5 Prozentpunkte (Basis 31. März 2004) und wird jährlich angepasst. Die so berechnete Entschädigung reduziert sich um 65%, da lediglich ein eingeschossiger, teilweise unterirdischer Zweckbau mit beschränkter Nutzung erstellt werden darf. Die zu leistende Entschädigung wird jeweils vorschüssig fällig und zwar ab Datum des Eintrages der Dienstbarkeit ins Grundbuch. V. Weitere Bestimmungen 1. Die Grunddienstbarkeit gemäss Ziffer III dieses Vertrages ist nach Vorliegen des rechtskräftigen privaten Gestaltungsplanes gemäss Ziffer II dieses Vertrages zur Eintragung ins Grundbuch anzumelden. 2. Die Gebühren, Auslagen, Notariatskosten und Kosten des Grundbuchamtes Thalwil werden von der Kath. Kirche allein bezahlt. Die Gemeinde weiss, dass sie dafür solidarisch haftet. 3. Sollte der für die Realisierung des Bauvorhabens erforderliche Private Gestaltungsplan aus welchen Gründen auch immer nicht zustande kommen, oder das Bauvorhaben nicht verwirklicht werden, fällt die vorliegende Grunddienstbarkeit ohne weiteres und entschädigungslos dahin. 4. Auf die Begründung von Fuss- und Fahrwegrechten wird ausdrücklich verzichtet, da die beiden betroffenen Grundstücke ohnehin bereits heute über den bestehenden Fussweg vom Pilgerweg zur Schlossstrasse von der Allgemeinheit begangen werden können. Inhalt des Gestaltungsplanes Der Gestaltungsplan beinhaltet einen Situationsplan Mst. 1:500 mit der Darstellung des Perimeters und den Baubereichen, einen Schnittplan Mst. 1:500 sowie die Gestaltungsplanvorschriften. Diese Vorschriften regeln verbindlich die maximalen Gebäudeflächen, die max. zulässigen Gebäudehöhen mit Höhenkoten (m.ü.M.), die Gestaltung und Einordnung sowie die Freiflächen und die Umgebungsgestaltung. Baurechtliche Situation Das Gestaltungsplanprojekt wurde einerseits durch RA Dr. Jürg Sigrist (Vertreter der Politischen Gemeinde Rüschlikon) sowie durch das Amt für Raumordnung und Vermessung vorgeprüft. Mit Schreiben vom 23. Juni 2003 hält das ARV fest, dass das Grundstück Kat. Nr. 5446 mit RRB-Nr. 760/1994 der Freihaltezone zugewiesen wurde. Es handle sich jedoch um eine so genannte "innenliegende Freihaltezone", d.h. dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Anwendbarkeit von Art. 25/2 Raumplanungsgesetz entfällt und somit die Gemeinde für die Bewilligungserteilung zuständig ist. Zusammengefasst teilt das ARV mit, dass es grundsätzlich mit den vorliegenden Unterlagen zum privaten Gestaltungsplan einverstanden ist. Die erwähnten Hinweise/Änderungen sind bereits durch die S&S AG in Absprache mit dem ARV ins Projekt eingeflossen. Verfahren Der Gestaltungsplan wurde am 23. Oktober 2003 publiziert und während 60 Tagen öffentlich aufgelegt (§ 7 PBG). Einwendungen während der Auflagefrist sind keine eingegangen, weshalb die Erstellung eines Berichtes über die nichtberücksichtigten Einwendungen obsolet wird. Gestaltungsplanvorschriften Artikel 1 Rechtsgrundlage/Bestandteile 1.1 Gestützt auf § 83 ff. Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich wird für das in Ziffer 2 bezeichnete Gebiet ein Gestaltungsplan festgesetzt und als allgemeinverbindlich erklärt. 1.2 Dieser Gestaltungsplan und die nachfolgenden Vorschriften ersetzen für das bezeichnete Gebiet die Zonenfestlegungen des Zonenplanes der Gemeinde Rüschlikon. Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes festlegt, gilt die Bau- und Zonenordnung 1993 samt Änderungen/Ergänzungen 1996 und 2000 der Gemeinde Rüschlikon (BZO). 1.3 Bestandteile des Gestaltungsplans sind: - der Situationsplan Mst. 1:500 vom 4. Juni 2003 - der Schnittplan Mst. 1:500 vom 4. Juni 2003 - und diese Vorschriften Artikel 2 Geltungsbereich Der Geltungsbereich ist im Situationsplan mit einer Perimeterlinie bezeichnet und umfasst Teile der Grundstücke Kat. Nrn. 4923 und 5446. Das Grundstück Kat. Nr. 5446 ist im Eigentum der Politischen Gemeinde Rüschlikon. Durch dieses führt ein öffentlich zugänglicher Fussweg vom westlich angrenzenden Pilgerweg zur bestehenden Katholischen Kirche. Artikel 3 Inhalt des Gestaltungsplanes Die zulässige Überbauung wird durch die im Plan und den Vorschriften enthaltenen Regelungen über die Gebäudenutzung und Gebäudeflächen innerhalb der Baubegrenzungslinien, die Gebäudehöhen, die Bau- und Umgebungsgestaltung, die Freiflächen sowie die Zufahrten und Zugänge, bestimmt. - zulässig sind: Artikel 4 Unterrichtsräume, Sanitärräume sowie Nebenräume Empfindlichkeitsstufe Für das ganze Gestaltungsplangebiet gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Eidgenössischer Lärmschutzverordnung (LSV). Artikel 5 Neu- und Erweiterungsbauten 5.1 Innerhalb der Baubegrenzungslinien können Neubauten erstellt werden. Vordächer dürfen die Baubegrenzungslinien auf der Südseite um höchstens 1,5 m überragen. 5.2 Gebäude dürfen die Höhenkote von 428.00 m.ü.M. nicht überschreiten (OK Humusschicht). Über dem Hauptdach des Schultrakts sind nur kleinere technisch bedingte Dachaufbauten zulässig. 5.3 Das Zusammenbauen mit dem bestehenden Gebäude gemäss den Eintragungen im Plan ist gestattet. 5.4 Es sind nur Flachdächer zulässig. Die Gebäude sind so zu humusieren und als Wiese auszugestalten, dass lediglich die Südfassade resp. die Ostfassade über dem gestalteten Terrain in Erscheinung treten. Artikel 6 Freiflächen/Umgebungsgestaltung 6.1 Die durch Gebäude und Wege nicht belegten Grundstücksteile sind als Freiflächen im Sinne von § PBG 257 auszugestalten. 6.2 Mit der Baueingabe ist ein verbindlicher Umgebungsplan einzureichen. Artikel 7 Gestaltung/Einordnung 7.1 Die Neubauten und die Umgebung sind für sich und im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und ihren Teilen so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Artikel 8 Inkrafttreten Der private Gestaltungsplan tritt mit der Veröffentlichung der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft (§ 89 PBG). Zusammenfassung Der vorliegende Gestaltungsplan ermöglicht der römisch-katholischen Kirchgemeinde ThalwilRüschlikon, die dringend nötigen Schulungsräume im Pfarreizentrum St. Nikolaus in Rüschlikon zu erstellen. Mit dem grösstenteils unterirdischen resp. überhumusierten und begrünten Bau wird eine den Verhältnissen gut angepasste Lösung aufgezeigt, mit der das künftig gestaltete Terrain sich der heute bestehenden Situation anpasst. Gutachten des Gemeinderates Der Gemeinderat empfiehlt den Stimmberechtigten, dem vorliegenden Antrag zuzustimmen. Rüschlikon, 10. März 2004 GEMEINDERAT RÜSCHLIKON Die Gemeindepräsidentin Der Gemeindeschreiber Dr. Brigitte Gürtler Benno Albisser Gutachten der Rechnungsprüfungskommission Die Rechnungsprüfungskommission hat den Privaten Gestaltungsplan der römisch-katholischen Kirchgemeinde Thalwil-Rüschlikon geprüft. Die Rechnungsprüfungskommission beantragt der Gemeindeversammlung, dem vorliegenden Antrag zuzustimmen. Rüschlikon 11. Mai 2004 RECHNUNGSPRÜFUNGSKOMMISSION RÜSCHLIKON Der Präsident Der Aktuar Simon Egli Claudio Brönnimann
