Bauverwaltung - Gemeinde Rüschlikon

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Antrag
Privater Gestaltungsplan
Rüschlikon
der
römisch-katholischen
Kirchgemeinde
Thalwil-
Der Gemeinderat beantragt den Stimmberechtigten
zu beschliessen:
1.
Den Privaten Gestaltungsplan mit öffentlich-rechtlicher Wirkung der römisch-katholischen
Kirchgemeinde Thalwil-Rüschlikon gestützt auf die Gemeindeordnung Art. 14 c Pkt. 5 zu
bewilligen. Die Genehmigung durch den Regierungsrat bleibt vorbehalten.
2.
Der Bauvorstand wird als Referent bestimmt.
Weisung
Ausgangslage
Das Pfarreizentrum St. Nikolaus in Rüschlikon benötigt unbedingt Unterrichtsräume, welche im
bestehenden Sakralbau nicht geschaffen werden können. Die nötigen Räume lassen sich in der
erforderlichen Nähe zur Kirche auch nicht zumieten, weshalb sich ein Neubauvorhaben aufdrängt.
Neubauprojekt
Konzeptionell beinhaltet die Lösungsvariante der S&S Schellenberg und Schnoz AG folgendes:
- den Neubau eines teilweise unterirdischen, eingeschossigen Schulzimmertrakts als
südwestlicher Anbau des Sakralbaus
- den weiter südwestlich geplanten, teilweise unterirdischen Neubau mit Nebenräumen
- geringfügige Anpassungen der Umgebung, wie die vollständige Überhumusierung und
Begrünung der Neubauten und die Anpassung resp. geringfügige Erweiterung des
bestehenden Vorplatzes
Eigentumsverhältnisse
Der vom Projekt teilweise beanspruchte Landteil vom Grundstück Kat. Nr. 5446 befand sich
früher zum Teil im Eigentum der kath. Kirchgemeinde. In den 80er Jahren erwarb die Gemeinde
das Land von der Kirchgemeinde. Eine Zentrumsplanung wurde jedoch bis heute dort nicht
realisiert. Hingegen wurde das Grundstück im Rahmen von Nutzungsplanungen (BZORevisionen) in die Freihaltezone F überführt.
Nun hat der Gemeinderat folgenden Dienstbarkeitsvertrag für den besagten Landstreifen
verabschiedet. Dieser bildet jedoch nicht Bestandteil des Gemeindeversammlungsgeschäftes.
Öffentliche Beurkundung
Grunddienstbarkeitsvertrag
I. Vertragsparteien
Politische Gemeinde Rüschlikon, vertreten durch den Gemeinderat und dieser wiederum vertreten
durch (noch nicht bestimmt)
als Eigentümerin des Grundstückes Kat. Nr. 5446, GB 228
- nachfolgend Gemeinde genannt und
Römisch-katholische Kirchgemeinde Thalwil-Rüschlikon, Pfarreizentrum St. Nikolaus, Rüschlikon,
vertreten durch (noch nicht bestimmt)
als Eigentümerin des Grundstückes Kat. Nr. 4923, GB 1964
- nachfolgend Kath. Kirche genannt II. Vorgeschichte
Die Kath. Kirche plant auf ihrem Grundstück Kat. Nr. 4923, westlich angrenzend an den
bestehenden Sakralbau, ein grösstenteils unterirdisches Gebäude mit Unterrichts- und
Nebenräumen. Das Projekt überragt die Grundstücksgrenze zu Kat. Nr. 5446 (im Eigentum der
Gemeinde) um rund 3/4. Die Gemeinde ist bereit, der Kath. Kirche hiezu ein Überbaurecht
einzuräumen.
Da das Grundstück der Gemeinde in der kommunalen Freihaltezone F, also nicht in einer
Bauzone liegt, liess die Kath. Kirche im Einverständnis mit der Gemeinde einen privaten
Gestaltungsplan mit öffentlich-rechtlicher Wirkung ausarbeiten, der die baurechtliche Grundlage
für das Erstellen der Baute schafft. Diese spezielle Bauordnung ist der Gemeindeversammlung
Rüschlikon zur Beschlussfassung resp. Festsetzung vorzulegen.
III. Vereinbarung
Die eingangs genannten Parteien vereinbaren die folgende Grunddienstbarkeit:
Überbaurecht für teilweise unterirdisches Gebäude mit Unterrichts- und Nebenräumen, befristet
für die Dauer von 40 Jahren ab Datum des Grundbucheintrages
zugunsten
Kat. Nr. 4923
GB 1964
zulasten
Kat. Nr. 5446
GB 228
*******
Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes gestattet dem jeweiligen Eigentümer des
berechtigten Grundstückes ein grösstenteils unterirdisches Gebäude mit Unterrichts- und
Nebenräumen, wie im Situationsplan als integrierter Bestandteil zu diesem Vertrag rot
eingezeichnet, als grenzüberschreitenden Überbau zu erstellen und zeitlich beschränkt
fortbestehen zu lassen.
Der Grundbucheintrag erfolgt, sobald eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt. Wenn innerhalb
von einem Jahr ab Datum des Vertragsabschlusses keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt,
können die Parteien innert 3 Monaten vom Vertrag zurücktreten. Die aufgelaufenen Kosten gehen
zu lasten der Kath. Kirche.
Der Bau und Unterhalt des Gebäudes ist alleinige Sache der Kath. Kirche. Sie verpflichtet sich
dafür zu sorgen, dass die Baute und die Umgebung ständig ordnungsgemäss unterhalten
werden.
Auf Ablauf des Grunddienstbarkeitsvertrages hat die Kath. Kirche das Gebäude auf ihre Kosten
vollumfänglich wieder abzubrechen und das Gelände in den ursprünglichen zustand
zurückzuführen, es sei denn, die Parteien einigen sich auf eine Verlängerung der
Grunddienstbarkeit, wobei der Vertragsinhalt neu festgelegt wird. Dieser muss spätestens zwölf
Monate vor Ablauf des Dienstbarkeitsvertrages rechtswirksam sein.
IV. Gegenleistung
Die Kath. Kirche bezahlt der Gemeinde für die Einräumung dieser Dienstbarkeit und die damit
verbundene Beanspruchung des Teilgrundstückes der Gemeinde eine jährlich wiederkehrende
Entschädigung für die Dauer der Dienstbarkeit.
Die Entschädigung basiert auf folgenden Parameter:
- beanspruchte Grundstücksfläche von Kat. Nr. 5446 = 310 m2 (hierbei handelt es sich um ein
Zirkamass, welches in Anbetracht des Verzichts auf die Bildung eines speziellen Grundstückes
und der entsprechenden Mutation als Fixmass angenommen wird);
- Verkehrswert von Grundstücken in der Kernzone (bei Vertragsabschluss Fr. 2'000.00/m2). Der
Verkehrswert folgt der Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise und basiert auf
dem Stand 31. März 2004 (März 2000 = 100) und wird jährlich angepasst. Jede Partei hat
zudem das Recht, auf Ablauf von zehn Jahren (Datum des Eintrages ins Grundbuch) eine
Neufestsetzung des für die Berechnung der Entschädigung massgebenden Verkehrswertes zu
verlangen. Danach erfolgt die Neufestsetzung des Verkehrswertes alle 5 Jahre.
- Zinssatz. Der Zinssatz entspricht dem Referenzzinssatz für Bundesobligationen, Laufzeit 10
Jahre + 0.5 Prozentpunkte (Basis 31. März 2004) und wird jährlich angepasst.
Die so berechnete Entschädigung reduziert sich um 65%, da lediglich ein eingeschossiger,
teilweise unterirdischer Zweckbau mit beschränkter Nutzung erstellt werden darf.
Die zu leistende Entschädigung wird jeweils vorschüssig fällig und zwar ab Datum des Eintrages
der Dienstbarkeit ins Grundbuch.
V. Weitere Bestimmungen
1. Die Grunddienstbarkeit gemäss Ziffer III dieses Vertrages ist nach Vorliegen des
rechtskräftigen privaten Gestaltungsplanes gemäss Ziffer II dieses Vertrages zur Eintragung
ins Grundbuch anzumelden.
2. Die Gebühren, Auslagen, Notariatskosten und Kosten des Grundbuchamtes Thalwil werden
von der Kath. Kirche allein bezahlt. Die Gemeinde weiss, dass sie dafür solidarisch haftet.
3. Sollte der für die Realisierung des Bauvorhabens erforderliche Private Gestaltungsplan aus
welchen Gründen auch immer nicht zustande kommen, oder das Bauvorhaben nicht
verwirklicht werden, fällt
entschädigungslos dahin.
die
vorliegende
Grunddienstbarkeit
ohne
weiteres
und
4. Auf die Begründung von Fuss- und Fahrwegrechten wird ausdrücklich verzichtet, da die
beiden betroffenen Grundstücke ohnehin bereits heute über den bestehenden Fussweg vom
Pilgerweg zur Schlossstrasse von der Allgemeinheit begangen werden können.
Inhalt des Gestaltungsplanes
Der Gestaltungsplan beinhaltet einen Situationsplan Mst. 1:500 mit der Darstellung des
Perimeters und den Baubereichen, einen Schnittplan Mst. 1:500 sowie die
Gestaltungsplanvorschriften.
Diese
Vorschriften
regeln
verbindlich
die
maximalen
Gebäudeflächen, die max. zulässigen Gebäudehöhen mit Höhenkoten (m.ü.M.), die Gestaltung
und Einordnung sowie die Freiflächen und die Umgebungsgestaltung.
Baurechtliche Situation
Das Gestaltungsplanprojekt wurde einerseits durch RA Dr. Jürg Sigrist (Vertreter der Politischen
Gemeinde Rüschlikon) sowie durch das Amt für Raumordnung und Vermessung vorgeprüft. Mit
Schreiben vom 23. Juni 2003 hält das ARV fest, dass das Grundstück Kat. Nr. 5446 mit RRB-Nr.
760/1994 der Freihaltezone zugewiesen wurde. Es handle sich jedoch um eine so genannte
"innenliegende Freihaltezone", d.h. dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die
Anwendbarkeit von Art. 25/2 Raumplanungsgesetz entfällt und somit die Gemeinde für die
Bewilligungserteilung zuständig ist. Zusammengefasst teilt das ARV mit, dass es grundsätzlich
mit den vorliegenden Unterlagen zum privaten Gestaltungsplan einverstanden ist. Die erwähnten
Hinweise/Änderungen sind bereits durch die S&S AG in Absprache mit dem ARV ins Projekt
eingeflossen.
Verfahren
Der Gestaltungsplan wurde am 23. Oktober 2003 publiziert und während 60 Tagen öffentlich
aufgelegt (§ 7 PBG). Einwendungen während der Auflagefrist sind keine eingegangen, weshalb
die Erstellung eines Berichtes über die nichtberücksichtigten Einwendungen obsolet wird.
Gestaltungsplanvorschriften
Artikel 1
Rechtsgrundlage/Bestandteile
1.1
Gestützt auf § 83 ff. Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich wird für
das in Ziffer 2 bezeichnete Gebiet ein Gestaltungsplan festgesetzt und als
allgemeinverbindlich erklärt.
1.2
Dieser Gestaltungsplan und die nachfolgenden Vorschriften ersetzen für das
bezeichnete Gebiet die Zonenfestlegungen des Zonenplanes der Gemeinde
Rüschlikon. Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes festlegt, gilt die Bau- und
Zonenordnung 1993 samt Änderungen/Ergänzungen 1996 und 2000 der Gemeinde
Rüschlikon (BZO).
1.3
Bestandteile des Gestaltungsplans sind:
- der Situationsplan Mst. 1:500 vom 4. Juni 2003
- der Schnittplan Mst. 1:500 vom 4. Juni 2003
- und diese Vorschriften
Artikel 2
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich ist im Situationsplan mit einer Perimeterlinie bezeichnet und
umfasst Teile der Grundstücke Kat. Nrn. 4923 und 5446. Das Grundstück Kat. Nr.
5446 ist im Eigentum der Politischen Gemeinde Rüschlikon. Durch dieses führt ein
öffentlich zugänglicher Fussweg vom westlich angrenzenden Pilgerweg zur
bestehenden Katholischen Kirche.
Artikel 3
Inhalt des Gestaltungsplanes
Die zulässige Überbauung wird durch die im Plan und den Vorschriften enthaltenen
Regelungen über die Gebäudenutzung und Gebäudeflächen innerhalb der
Baubegrenzungslinien, die Gebäudehöhen, die Bau- und Umgebungsgestaltung, die
Freiflächen sowie die Zufahrten und Zugänge, bestimmt.
- zulässig sind:
Artikel 4
Unterrichtsräume, Sanitärräume sowie Nebenräume
Empfindlichkeitsstufe
Für das ganze Gestaltungsplangebiet gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss
Eidgenössischer Lärmschutzverordnung (LSV).
Artikel 5
Neu- und Erweiterungsbauten
5.1
Innerhalb der Baubegrenzungslinien können Neubauten erstellt werden. Vordächer
dürfen die Baubegrenzungslinien auf der Südseite um höchstens 1,5 m überragen.
5.2
Gebäude dürfen die Höhenkote von 428.00 m.ü.M. nicht überschreiten (OK
Humusschicht).
Über dem Hauptdach des Schultrakts sind nur kleinere technisch bedingte
Dachaufbauten zulässig.
5.3
Das Zusammenbauen mit dem bestehenden Gebäude gemäss den Eintragungen im
Plan ist gestattet.
5.4
Es sind nur Flachdächer zulässig. Die Gebäude sind so zu humusieren und als
Wiese auszugestalten, dass lediglich die Südfassade resp. die Ostfassade über dem
gestalteten Terrain in Erscheinung treten.
Artikel 6
Freiflächen/Umgebungsgestaltung
6.1
Die durch Gebäude und Wege nicht belegten Grundstücksteile sind als Freiflächen
im Sinne von § PBG 257 auszugestalten.
6.2
Mit der Baueingabe ist ein verbindlicher Umgebungsplan einzureichen.
Artikel 7
Gestaltung/Einordnung
7.1
Die Neubauten und die Umgebung sind für sich und im Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und ihren Teilen so zu
gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird.
Artikel 8
Inkrafttreten
Der private Gestaltungsplan tritt mit der Veröffentlichung der regierungsrätlichen
Genehmigung in Kraft (§ 89 PBG).
Zusammenfassung
Der vorliegende Gestaltungsplan ermöglicht der römisch-katholischen Kirchgemeinde ThalwilRüschlikon, die dringend nötigen Schulungsräume im Pfarreizentrum St. Nikolaus in Rüschlikon
zu erstellen. Mit dem grösstenteils unterirdischen resp. überhumusierten und begrünten Bau wird
eine den Verhältnissen gut angepasste Lösung aufgezeigt, mit der das künftig gestaltete Terrain
sich der heute bestehenden Situation anpasst.
Gutachten des Gemeinderates
Der Gemeinderat empfiehlt den Stimmberechtigten, dem vorliegenden Antrag zuzustimmen.
Rüschlikon, 10. März 2004
GEMEINDERAT RÜSCHLIKON
Die Gemeindepräsidentin
Der Gemeindeschreiber
Dr. Brigitte Gürtler
Benno Albisser
Gutachten der Rechnungsprüfungskommission
Die Rechnungsprüfungskommission hat den Privaten Gestaltungsplan der römisch-katholischen
Kirchgemeinde Thalwil-Rüschlikon geprüft.
Die Rechnungsprüfungskommission beantragt der Gemeindeversammlung, dem vorliegenden
Antrag zuzustimmen.
Rüschlikon 11. Mai 2004
RECHNUNGSPRÜFUNGSKOMMISSION RÜSCHLIKON
Der Präsident
Der Aktuar
Simon Egli
Claudio Brönnimann