Begleitgruppensitzung Vorstellung INSPIRE Tool
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Status-Seminar 4.-5. September 2014, Zürich Erneuerungstätigkeit und Erneuerungsmotive bei Bürobauten Martin Jakob, Heike Berleth: TEP Energy GmbH, Zürich Stephanie Bade (Präsentation), Walter Ott: econcept AG, Zürich / Inhaltsverzeichnis 1. Forschungsfragen und Ziele 2. Umfragedesign 3. Bisherige Erneuerungsaktivität 4. Bewirtschaftungsziele 5. Entscheidungsprozesse und Grundlagen 6. Hemnisse und Treiber für energetische Verbesserungen 7. Bestimmungsfaktoren für das Erneuerungsverhalten 8. Fazit 2 / Forschungsfragen Wie haben die Eigentümer von Bürogebäuden in der Stadt Zürich bisher erneuert? Welchen energetischen Zustand weisen Bürogebäude in der Stadt Zürich zurzeit auf? Was sind die massgeblichen Auslöser für Bürogebäude-Erneuerungen in der Stadt Zürich? Durch was wird das Erneuerungsverhalten bei BürogebäudeEigentümer/innen beeinflusst und welche Erneuerungsziele und -strategien verfolgen sie? Welche Bedeutung haben die aktuellen Rahmenbedingungen und die damit zusammenhängenden Anreize/Hemmnisse? 4 / Ziele Erfassung des bisherigen Erneuerungsverhaltens Erfassung aktueller energetischer Zustand Bürobauten Erkundung der massgeblichen Motive von Bürogebäudeeigentümer/innen und weiteren Akteuren Erkundung der Bedeutung der aktuellen Rahmenbedingungen und Hemmnisse/Anreize Erfahrungen gewinnen für die Clusterbildung sowie für die Arbeit mit und Begleitung von spezifischen Clustern von Bürogebäudeigentümer/innen auf dem Weg in Richtung 2000-Watt-Gesellschaft Hinweise gewinnen für Handlungsbedarf für die Energiepolitik der Stadt Zürich im Bereich der Bürogebäude 5 / Umfragedesign Empirische Erhebung über das Erneuerungsverhalten bei Bürogebäuden in der Stadt Zürich 1800 Fragebogen (Rücklauf: 337 (18.7%) Statistische Analysen • Deskriptive Statistiken (Anzahl Nennungen, Anteile) • Regression: Renovationsentscheid als Funktion von unabhängige Variablen: • Allgemeine Gebäudeattribute • Zustand der Gebäudehülle und Gebäudetechnik • Technischer Ausrüstungsgrad Mieteinnahmen • Ziele und Beweggründe der Besitzer 6 / Bisherige Erneuerungstätigkeit 100% 90% Büro- und Erneuerungsperiode Verwaltungsgebäude 2000 2012 (2000 -bis 2012) 80% 70% 60% Keine Erneuerung Keine Erneuerung 50% 40% Instandsetzung Instandsetzung 30% Energieeffiziente Erneuerung Energieeffiziente Erneuerung 20% 10% 0% Fassade (n=318) Fenster (n=321) Kellerdecke Steildach (n=319) (n=176) Flachdach (n=144) Anteil Antworten: ganz- oder teilflächig durchgeführten Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten bei Fenster, Fassade, Kellerdecke und Dach/Estrichboden bei Bürogebäuden 8 / Bisherige Erneuerungsaktivität: Bürobauten im Vergleich mit Wohnbauten Schätzung gemäss Bürogebäudebefragung: Erneuerung in der Periode 2000-2012 Anteil Eingriffe mit Rate energetischer energetischen Verbesserungen Verbesserungen Vergleich mit Wohnbauten Rate energetischer Verbesserungen Element Eingriffsrate Fassade 1.7 - 2.5 % p.a. 0.6 - 1.1 % p.a. 35 – 44% 1 % p.a. Fenster 2.4 - 3.2 % p.a. 2.0 – 2.8 % p.a. 83 – 87% 3.5 % p.a. Steildach 1.5 - 2.5 % p.a. 1.1 – 2.0 % p.a. 73 – 80% 2 % p.a. Flachdach 2.4 - 3.7 % p.a. 1.6 – 2.8 % p.a. 53 – 75% 2.4 % p.a. Kellerdecke 0.8 - 1.4 % p.a. 0.5 – 1.0 % p.a. 62 – 71% 1.1 % p.a. Heizung, WW-Erzeugung und Wärmeverteilung 4.3 - 5.2 % p.a. Heizung 3.5 - 4.4 % p.a. 0.3 – 0.9 % p.a. 9 – 20% 3.4%/a Lüftung & Klimatisierung 4.1 - 5.2 % p.a. 2.5 – 3.7 % p.a. 61 – 71% Beleuchtung 4.1 - 5.0 % p.a. 2.4 – 3.4 % p.a. 61 – 68% Solaranlage 0.1 - 0.4 % p.a. 9 / Entscheidungsmodell Entscheidungsprozess Eigentümer/innen Eigenschaften Spezifische Auslöser Entscheid für Erneuerungen Ziele Standortqualität Erwartungen Entscheid über Eingriffsumfang Rahmenbedingungen Gebäude Entscheid über konkrete Massnahmen Energetischer Standard Gesetze und Vorschriften 11 / Bewirtschaftungsziele Für alle wichtig : • V.a. Vermieter/innen und Immobilienbranche • Rendite, Mieterträge, Werterhalt bzw. die Wertsteigerung Für Private gilt: • Erhalt der Gebäudesubstanz, Kapitalerhalt, Vermeidung von Leerständen, hoher Benutzerkomfort, geringer Instandhaltungs- und Erneuerungsaufwand Energetische, ökologische und architektonische Gebäudequalität weniger wichtig als den übrigen Eigentümer/innen. Keine Unterscheide beim Nutzer-Komfort. Vergleich von Selbstnutzung und Vermietung: • Die energetische Qualität wird in beiden Fällen gleich wichtig bewertet • Ökologische Qualität ist den Selbst-Nutzenden wichtiger als Vermieter/innen • Architektonische Qualität ist Vermietenden wichtiger als Selbst-Nutzenden 12 / Entscheidungsprozesse und -grundlagen Gesetzliche Auflagen sind die wichtigsten Richtlinien für die Massnahmenwahl, Labels werden laut Umfrage nur von 6-8% der Antwortenden realisiert. Bei explorativen Interviews mit professionellen Eigentümern wurden Label aber als wichtige Orientierungsgrösse genannt. Ansprechpartner/innen bei Erneuerungen sind Architekten, Ingenieure, Planer und interne Planungsabteilungen, HLK- und Baumeisterunternehmen Probleme bei der Beschaffung von Informationen werden nur vereinzelt gemeldet. Variantenvergleiche unter Einbezug von zukünftigen Kosten und Erträgen sind üblich, die Energiekosten werden aber nicht immer adäquat berücksichtigt. Finanzierungsprobleme treten bei maximal 20% der Gebäude tendenziell eher bei energetischen Erneuerungen als bei Instandsetzungen auf, manchmal aber auch, weil energetische Erneuerungen nicht die wirtschaftlich sinnvollste Variante sind. Staatliche Beratungsstellen werden nur in etwa 20% der Fälle kontaktiert. 13 / Auslöser für Eingriffe Relevant sind: • Alterungsbedingte Notwendigkeit Gebäudeteile zu ersetzen • Mangelnder Nutzer/innen-Komfort • Zu hoher Energieverbrauch und/oder Umwelt- und Klimaschutz, • Bauschäden • Gewünschte Erhöhung der Ausnutzungsziffer, • Langfristige Planung im Immobilienmanagement. Nur in seltenen Fällen Einfluss auf den Sanierungszeitpunkt haben: • Handänderungen • Beratungsangebote • Fördermassnahmen • Gebäudelabels 14 / Hemmnisse und Treiber für energetische Verbesserungen Bauliche Eingriffe am Gebäude führen vor allem dann zu energetischen Verbesserungen, wenn: • das Standardvorgehen bzw. die Einhaltung der geltenden Vorschriften bereits eine energetische Verbesserung bringt. • aufgrund schlechten Nutzungskomforts energetische Massnahmen notwendig sind. • energetische Erneuerungen mind. ebenso wirtschaftlich wie alternative Massnahmen sind und/oder keinen grossen zusätzlichen organisatorischen Aufwand mit sich bringen. • die baulichen Voraussetzungen des Gebäudes kein relevantes Hindernis darstellen. 15 / Hemmnisse und Treiber für energetische Verbesserungen Förderlich sind ausserdem: • Umweltschutz- und/oder Nachhaltigkeitsziele (aus ideellen oder Imagegründen) • Staatlich gesetzte Anreize (Fördermassnahmen und Steuerabzüge) Hinderlich sind: • Bei ungefähr einem Viertel der Gebäude wirken sich gesetzliche Vorschriften (Brandschutz, energietechnische Auflagen, Ortsbild-/ Denkmalschutz, hindernisfreies Bauen) hemmend aus. Keinen Einfluss haben: Gebäudelabels 16 / Bestimmungsfaktoren des Erneuerungsverhaltens Gemäss Daten verhalten sich verschiedene Eigentümer/innengruppen unterschiedlich. Gemäss Daten setzen verschiedene Eigentümer/innengruppen unterschiedliche Schwerpunkte auf unterschiedliche Ziele. Forschungsfrage: Sind diese unterschiedlichen Ziele der Grund für die Verhaltensunterschiede? Multivariate Regressionsanalyse 17 / Bestimmungsfaktoren des Erneuerungsverhaltens Energetische Verbesserungen sind bei Fenstern und Dach Standard Präferenz für (energetische und architektonische) Gebäudequalität und energetische Verbesserungen hängen positiv zusammen, Richtung des Zusammenhangs ist unklar Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1931 wurden im Zeitraum 2000 bis 2012 eher die Fassaden instandgesetzt oder erneuert als bei den übrigen Gebäuden, jedoch seltener energetisch verbessert. Ist ein Gebäude geschützt, senkt dies die Chance sehr deutlich, dass die Fassade energetisch verbessert wird. Im Gegenzug wird aber die Chance erhöht, dass die Heizung energetisch verbessert wird. 20 / Bestimmungsfaktoren des Erneuerungsverhaltens Bei Gebäuden, welche nach 1970 gebaut wurden, wurden häufiger als bei anderen Gebäuden die Lüftung-/oder Klimaanlagen energetisch verbessert. Bei grossen Gebäuden ist die Erneuerung von die Lüftungs- und/oder Klimaanlagen mit energetischen Verbesserungen wahrscheinlicher als bei kleineren Gebäuden. Hier treten offenbar Skaleneffekte auf, welche wir bei den übrigen Gebäudeelementen nicht in gleicher Form feststellen. 21 / Fazit zum Projekt Die Wissenslücke der Grundlagen zur Erneuerungstätigkeit, zum Erneuerungsverhalten sowie zu den massgeblichen Motiven und Einflussfaktoren konnte für den Bürogebäudepark der Stadt Zürich geschlossen werden. Die geschätzten Eingriffsraten bei Büro- und Verwaltungsbauten bestätigen mit nur kleinen Abweichungen die Resultate von früheren Untersuchungen im Gebiet der Wohnbauten. Wichtige Erkenntnisse zu Motiven und Einflussfaktoren von Eigentümer/innen und deren Massnahmen konnten gemacht werden. Einflussfaktoren konnten mit Hilfe multivariater Regressionsanalyse für sieben verschiedene Gebäudeelemente bestimmt werden. 22
