Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden
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Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden Bebauungsplan Nr. 17 „Hotel Hochkalter“ mit integriertem Grünordnungsplan BEGRÜNDUNG 31.05.2016 09.08.2016 Auftraggeber: Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden Bearbeiter: Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Hohmann, Landschaftsarchitekt GEMEINDE RAMSAU B. BERCHTESGADEN, BP „HOTEL HOCHKALTER“ MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN, BEGRÜNDUNG GLIEDERUNG Seite 1 ANLASS, VERFAHREN 1 2 LAGE UND GELTUNGSBEREICH 2 3 PLANUNGSGRUNDLAGEN 3 3.1 Ziele der Raumordnung 3 3.2 Flächennutzungsplan 4 4 NATURRÄUMLICHE GRUNDLAGEN 5 5 ZIELE DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG MIT GRÜNORDNUNGSPLAN 5 6 ORTSPLANERISCHE EINORDNUNG DER HOTELERWEITERUNG IN DEN ORTSZUSAMMENHANG 8 7 ERSCHLIESSUNG 18 8 IMMISSIONSSCHUTZ 19 9 EINGRIFFSREGELUNG 26 10 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN FESTSETZUNGEN 27 ANHANG Schleppkurven Einfahrtsbereich, Ingenieurbüro Andreas Rupp ANLAGEN: Schalltechnische Untersuchung, Bekon Lärmschutz & Akustik GmbH, Augsburg GEMEINDE RAMSAU B. BERCHTESGADEN, BP „HOTEL HOCHKALTER“ MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN, BEGRÜNDUNG 1. ANLASS, VERFAHREN Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden hat die Aufstellung des Bebauungsplanes „Hotel Hochkalter“ beschlossen, um die geplante Weiterentwicklung und Erweiterung des vorhandenen „Wellnesshotel Hochkalter“ planungsrechtlich abzusichern. Geplant ist die Neuausrichtung des derzeitigen Hotelbetriebes, auch unter Einbeziehung von Themen und Zielsetzung des Prädikats „Bergsteigerdorf“, das die Gemeinde Ramsau im Jahr 2015 erhalten hat. Für einen wirtschaftlichen Betrieb des Hotels ist eine Aufstockung und Erweiterung und interne Neuorganisation des Betriebes erforderlich. Die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen werden in diesem Zusammenhang erfüllt. Die Gemeinde möchte mit der Bauleitplanung einen wichtigen Arbeitgeber im Tourismusbereich sichern. Das Hotel Hochkalter war bereits in der Vergangenheit ein touristischer „Leitbetrieb“ und soll dies in Zukunft wieder für den Ort werden. Ein Erweiterungsvorschlag für das Hotelprojekt liegt vor und wurde durch die Projektierungsgesellschaft mbH, Herr Wildfeuer, Paderborn erarbeitet. Die Entwürfe liegen dem Bebauungsplan zugrunde und wurden im Gemeinderat vorgestellt. Die weitere Ausarbeitung erfolgt parallel zur Bauleitplanung und wird in einem Bauantrag münden. Für das Hotelprojekt wurde 2015 ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ausgearbeitet (Projektierungsgesellschaft mbH, Herr Wildfeuer, Paderborn). Dieser hat die frühzeitige Beteiligung von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange durchlaufen. Aufgrund der Einwendungen im Verfahren und des Wunsches der Gemeinde sowie des Projektantragstellers, wird an der Ausarbeitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht weiter festgehalten, sondern ein Angebotsbebauungsplan entwickelt. Grund ist nicht zuletzt, dass Gemeinde und Antragsteller den besonderen Regelungsbedarf eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für nicht erforderlich halten. Das Verfahren wird für den Bebauungsplan „Hochkalter“ damit neu begonnen, die vorliegenden Stellungnahmen aus dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren jedoch im Rahmen der Ausarbeitung des Bebauungsplanes berücksichtigt. Die Bebauungsplanung erfolgt im Regelverfahren mit zweimaliger Beteiligung von Bürgern und Behörden einschließlich Erarbeitung eines Umweltberichtes und Abarbeitung der Eingriffsregelung. Mit der Ausarbeitung des Bebauungsplanes wurde das Planungsbüro Hohmann Steinert, Übersee Landschafts- und Ortsplanung beauftragt. Im Gemeinderat wurde sowohl das neue Konzept der Hotelentwicklung vorgestellt, wie auch der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan herbeigeführt. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP 2. - Begründung Seite 2 LAGE UND GELTUNGSBEREICH Der Geltungsbereich der Bebauungsplanung befindet sich im Bereich der östlichen Ortseinfahrt der Ramsau. Im Norden liegt die Bundesstraße B 305 (Alpenstraße), im Süden die Staatsstraße St 2099 (Im Tal), im Osten das Rathaus der Gemeinde mit Tourist-Info und im Westen vorhandene Wohngebäude bzw. landwirtschaftliche Nutzfläche. Der räumliche Geltungsbereich der Bebauungsplanung beinhaltet die Fl. Nrn. 884 (T), 884/1, 887/4 (T), 888, 889, 708/5(T) Gemeinde / Gemarkung Ramsau b. Berchtesgaden. Der Geltungsbereich wird durch folgende FNP-Darstellungen (FNP-Neuaufstellung) begrenzt: Norden: Verkehrsfläche B 305 Osten: Gemeinbedarfsfläche (Rathaus) Süden: Verkehrsfläche St 2099 Westen: Allgemeines Wohngebiet Der Geltungsbereich besitzt eine Gesamtgröße von 0,55 ha (ohne Sichtdreiecke). Lage der Bebauungsplanung (Blauer Kreis) (Kartengrundlage: © Bayerische Vermessungsverwaltung) Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 3 Geltungsbereich der Bebauungsplanung (ohne Sichtdreiecke) (Kartengrundlage: © Bayerische Vermessungsverwaltung) 3. PLANUNGSGRUNDLAGEN 3.1 Ziele der Raumordnung Landesentwicklungsprogramm Bayern: Die Gemeinde Ramsau liegt in einem ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung gestärkt werden soll. Das Landesentwicklungsprogramm nennt u. a. folgende Ziele und Grundsätze: Verhinderung der Zersiedlung der Landschaft durch Anbindung neuer Siedlungseinheiten an bestehenden Siedlungsstrukturen Nutzung vorhandener Baulandreserven Wahrung des charakteristischen Ortsbildes Schonende Einbindung neuer Siedlungsbereiche in die Landschaft Verhinderung unstrukturierter bandartiger Siedlungsentwicklung Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden gehört zum Alpengebiet. Die Entwicklungsgrundsätze und Ziele des Alpengebietes werden durch die Planung nicht berührt. Die Erholungsfunktion des Ortes mit seinem Landschaftsraum wird durch die Hotelweiterentwicklung gestärkt. Die Gemeinde zählt zu den Tourismusgemeinden im Berchtesgadener Land, der gefördert und gestärkt werden soll. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 4 Regionalplanung: Die Gemeinde Ramsau ist raumordnerisch der Region Südostoberbayern zugeordnet. Laut Regionalplan Südostoberbayern sollen für diesen Planungsbereich folgende Ziele verfolgt werden: Die Region Südostoberbayern ist in ihrer Gesamtheit und in ihren Teilräumen nachhaltig zu entwickeln, so dass sie als attraktiver Lebens- und Wirtschaftsraum für die Bevölkerung erhalten bleibt. Die landschaftliche Schönheit und Vielfalt soll erhalten und die natürlichen Lebensgrundlagen gesichert, ggf. wiederhergestellt werden. Das reiche Kulturerbe soll bewahrt und das Heimatbewusstsein erhalten werden. Die Einwohnerentwicklung soll sich in einem eng gezogenen organischen Rahmen vollziehen. Dies bedeutet auch, dass den einheimischen Handwerksbetrieben sowie deren Arbeitnehmern vorrangig entsprechende Entwicklung eingeräumt werden soll. Die Entstehung von überwiegend eigen genutzten Freizeitwohngelegenheiten soll verhindert werden. Die Siedlungsentwicklung soll sich organisch vollziehen und sich auf die Hauptsiedlungsbereiche und die Bereiche an Haltepunkten des (schienengebundenen) öffentlichen Personennahverkehrs konzentrieren. Das bestehende Angebot an Tourismus- und Erholungsmöglichkeiten soll gesichert und maßvoll erweitert werden. Die Bebauungsplanung entspricht damit den Zielen der Raumordnung. 3.2 Flächennutzungsplan Der rechtskräftige FNP stellt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ein Dorfgebiet dar. Rechtskräftiger Flächennutzungsplan, 1980 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 5 Aufgrund des Entwicklungsgebotes des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan wird dieser im Parallelverfahren geändert. Es erfolgt eine Darstellung als Sondergebiet „Hotel“ gem. § 11 der BauNVO. Das Hotel ist mit max. 80 Zimmern ein touristischer Beherbergungsbetrieb von überregionaler bzw. internationaler Bedeutung. Das Sondergebiet sichert damit den Standort für eine nachhaltige wirtschaftliche Tourismusentwicklung in der Gemeinde ab. Der in Aufstellung befindliche FNP (2016) stellt im Osten: Gemeinbedarfsfläche Rathaus Süden: Staatsstraße 2099, Mischgebiet Westen: Allgemeines Wohngebiet Norden: Grünfläche und B 305 dar. Nach Abstimmung mit dem Straßenbauamt Traunstein wird die Ortseinfahrtsgrenze bis Höhe Mayringer nach Westen verlegt, so dass dann Richtung Osten zukünftig eine Ortsdurchfahrt definiert wird mit der entsprechenden Geschwindigkeitsreduzierung (50 km/h). Geplant ist auch ein Kreisverkehr im Einmündungsbereich zwischen Bundesstraße und Staatsstraße. 4. NATURRÄUMLICHE GRUNDLAGEN Die naturräumlichen Belange spielen bei der Planung eine Rolle. Auf eine detaillierte Darstellung wird jedoch an dieser Stelle verzichtet, da im Umweltbericht Kapitel 2, die Bewertung des Bestandes und der naturräumlichen Grundlagen mit den Auswirkungen auf Natur und Landschaft dargestellt sind. Eine immissionsschutzrechtliche Einstufung befindet sich in Kapitel 7, eine Einstufung der einzelnen Schutzgüter nach den Gebietskategorien gemäß Leitfaden "Bauen im Einklang mit Natur und Umwelt" einschließlich Abarbeiten der Eingriffsregelung erfolgt im Kapitel 8 dieser Begründung. 5. ZIELE DES BEBAUUNGSPLANES MIT GRÜNORDUNGSPLAN Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden verfügt über Hotelanlagen, die sich z. T. in ihrem Angebot, aber auch Standard weiter entwickeln müssen, um an touristischen Markt bestehen zu können. Das Hotel Hochkalter kann in der bestehenden Form nicht wirtschaftlich weiter betrieben werden, so dass bauliche Veränderungen, Angebotserweiterungen und Nutzungsänderungen erforderlich werden. Grundsätzlich ist der bauliche Bestand sanierungsfähig, so dass die Aufgabe darin besteht, auf dem sehr begrenzten Grundstück ein wirtschaftliches Hotelprojekt zu verwirklichen. Die Hotelanlage wird sich zukünftig (wie bisher) in ein Haupt- und Nebengebäude gliedern, die über ein neues Zwischengebäude miteinander verbunden sind. Während der Hauptbaukörper in erster Linie die gastronomischen und öffentlichen Angebote umfasst, ist das Nebengebäude als „Zimmertrakt“ zu bezeichnen, mit den auf dem Dach gelegenen Wellnessangeboten. Die beiden Gebäude (Hauptgebäude und Bettentrakt) sind in ihrer Höhe zueinander verschoben, da das Grundstück insgesamt einen erheblichen Höhenunterschied (~3,5 m) aufweist. In überzeugender Form wird dieser Höhenunterschied auch für eine Tiefgarage genutzt, die zwei Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 6 Parkebenen besitzt und mehr Stellflächen aufweist als alleine für die Hotelbetrieb erforderlich sind. Bei der Bebauungsplanaufstellung wurden mehrere Alternativen der Hotelentwicklung untersucht. Abschließend hat sich herausgestellt, dass nur eine stark am baulichen Bestand orientierte Lösung wirtschaftlich ist, mit baulichen Erweiterungen. Die ortsräumliche Situation besitzt an dieser Stelle durch Rathaus mit Tourist Info und den gegenüberliegenden Mühlengebäude ähnlich große Bauvolumen. Im Westen schließen dagegen Einfamilienhäuser an, die jedoch aufgrund ihrer topografischen Lage (mittlerer bis oberer Bereich der Hangzone zur Ramsauer Ache) durch das Hotelgebäude in ihrer Besonnung und Belichtung nicht eingeschränkt werden. Die nachbarschaftliche Abstimmung hat zu Veränderungen am Hotelprojekt geführt, die abschließend Zustimmung gefunden haben, so dass insgesamt der Baukörper bei der gegebenen Situation und den zur Verfügung stehenden Flächen als „noch in den Ortsbereich integriert“ bezeichnet werden kann. Vergleichbare Hotelprojekte und auch die Vorgaben des Betreibers zeigen, dass eine wirtschaftliche Hotelentwicklung entsprechende Voraussetzungen besitzt. Sind diese am jetzigen Standort nicht zu verwirklichen, so muss mit einer Aufgabe dieser Hotelanlage und Umnutzung gerechnet werden. Da es sich um einen touristischen Leitbetrieb in der Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden handelt, hat die Gemeindeverwaltung zusammen mit dem Gemeinderat erhebliche Anstrengungen unternommen, sowohl in der nachbarschaftlichen Abstimmung wie bei der vorgezogenen Bürgerbeteiligung und auch bei der Abstimmung bei den Behörden, um die ortsplanerischen Fragen abzustimmen. Anbauverbotszone Das Bauvorhaben befindet sich in der Anbauverbotszone der Bundesstraße B 305 (Abstand 5,0 m). Bereits der Baubestand liegt in der Anbauverbotszone. Eine Erweiterung des Hotel in Richtung Verkehrswege erfolgt nicht, bzw. nur unterirdisch im Rahmen der Tiefgarage). Damit sind triftige Gründe für die Nicht-Einhaltung der Anbauverbotszone im Rahmen der Bebauungsplanung gegeben. Es ist eine Ausnahme von der Anbauverbotszone zu beantragen. Ziele des Bebauungsplans Weiterentwicklung und Modernisierung des Hotelstandortes in zentraler Ortslage zur weiteren Stärkung der touristischen Ausrichtung der Gemeinde (touristischer Leitbetrieb); Schaffung eines attraktiven Wellnessbereiches (Dachgeschosse) mit Bezug zur umliegenden Bergwelt; Stärken des Prädikates „Bergsteigerdorf“ durch Angebote im Hotel wie Alpin-Info-Center (Information über Wege, Klettertouren, Wettervorhersage, Sicherheitsvorschriften usw.), Bergführerbüro, Berggipfelterrasse mit Ferngläsern und Bergpanorama; Zusätzliche Angebote im Hotel zur Regionalität (Regionales Essen, Trinken, Geschenkideen usw.) und Nachhaltigkeit (Elektrotankstelle für Fahrrad und Pkw, Fahrradverleih usw.); Erhöhung der Baumasse auf dem vorhandenen Standort (Innenentwicklung), damit Verzicht auf einen Neubau an anderer Stelle (z. B. Flächenverbrauch durch ein Bettenhaus); Neuordnung des ruhenden Verkehrs durch eine deutlich vergrößerte Tiefgarage (mit Dachbegrünung), die auch Besucherstellplätze für Wellnessgäste bereit hält; Berücksichtigung nachbarschaftlicher Interessen bei der Hotelentwicklung, d. h. angepasstes Konzept in Abstimmung mit den Nachbarn. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 7 Ziele des Grünordnungsplans Ziel des Grünordnungsplanes ist es, trotz der zusätzlichen Hotelentwicklung, die bestehenden Grünflächen weitgehend zu sichern und gestalterisch zu verbessern. Insofern wird ein Freiflächengestaltungsplan zum Bauantrag festgesetzt, der die Außenbereiche zum Hotel definiert. Die bauliche Erweiterung des Hotels bezieht keinen neuen Grünflächen ein, sondern entsteht durch Aufstockung bestehender Gebäude bzw. Überbauung von bereits heute versiegelten Flächen mit Ausnahme der Tiefgarage (Grünfläche). Nur die Tiefgaragenerweiterung im Norden des Grundstücks entlang der Bundesstraße B 305 kann als zusätzlicher Eingriff bewertet werden, wobei die Tiefgaragenerweiterung durch eine entsprechende Dachbegrünung (intensiv, mit Gehölzpflanzungen) in das Grünflächenkonzept eingebunden wird. Das grünordnerische Konzept wird durch einen Freiflächengestaltungsplan zum Bauantrag umgesetzt. Dabei wird insbesondere geregelt: Eingrünung nach Norden zur B 305: Die Gemeinde arbeitet seit längerem an einem Konzept der Ortsdurchfahrt mit den Gebieten Rathaus, Reichlfeld I und II, Altes Forsthaus. Das Staatliche Bauamt Traunstein sieht die Möglichkeit am Abzweig der Staatsstraße St 2099 einen Kreisverkehr auszubauen. Damit erhalten die Grünflächen im nördlichen Hotelbereich Hochkalter neue Bedeutung und gestalten in der entscheidenden Maße die westliche Ortseinfahrt. Da die jetzige Tiefgarage erweitert wird, entfällt hier der vorhandene Gehölzbestand. Insofern hat sich der Betreiber dazu entschlossen, hier eine entsprechende Dachbegrünung vorzusehen, die zumindest teilweise den Gehölzbestand ersetzt, aber auch das Hotel von der Straße als Ortseinfahrtgebäude erkennen lässt. Gepflanzt werden hier Sträucher mit einer max. Höhe von 5 – 6 m. Die geplante Fassadengestaltung aus locker davor gehängten Naturstämmen nimmt diese Thematik auf und gibt dem Gebäude einen eigenständigen und besonderen Charakter. In Abstimmung mit der Benachbarung erfolgt im Westen des Baukörpers keine Aufstockung des vorhandenen Gebäudes, sondern eine extensive Dachbegrünung. Neben der Höhenreduzierung des Gebäudes soll dadurch ein aufgelockerter Baukörper entstehen. Um einen gewissen Lärmschutz bzw. eine klare Abgrenzung zwischen B 305 und Hotelanlage zu erzielen, wird vorgeschlagen eine entlang großer Teile der Deutschen Alpenstraße typischen Steinmauern (Höhe 0,5 – 0,6 m) zu errichten. Diese Steinmauern sind charakteristisch für die Deutsche Alpenstraße und auf ihrer Oberfläche durch Felsspaltvegetation begrünt. Eine Abstimmung dieses Vorschlages in im Zusammenhang mit dem Bau des Kreisverkehrs geplant. Der Lärmschutz erfolgt dabei in erster Linie durch die Abschirmung der Reifengeräusche am unmittelbaren Fahrbahnrand. Eingrünung nach Westen: Die Eingrünung nach Westen umfasst sowohl den Hauptbaukörper wie auch das Bettenhaus. Durch den starken Höhenunterschied ist eine Modellierung erforderlich, die die Randbereiche zu benachbarten Grundstücken aufnimmt. Der Innenhof zwischen den beiden Baukörpern ist deshalb noch einmal zusätzlich abgesenkt, um möglichst geringe Auswirkungen auf die Nachbarschaft durch den Auf- Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 8 enthalt von Hotelgästen zu entwickeln. Die Aufenthaltsbereiche der Gastronomie bleiben unverändert und sollen zur Grundstücksgrenze im Westen durch lockere Pflanzmaßnahmen ergänzt werden. Eingrünung nach Süden: Eine Eingrünung nach Süden ist aufgrund des fehlenden Platzes zwischen bestehenden Hotelgebäude und der Staatsstraße St 2099 (Im TAL) nicht möglich. Gedacht ist an ein Umgestaltungskonzept, das den Straßenraum vom Hotelbereich deutlich trennt und gleichzeitig einen attraktiven Eingangsbereich in die Gastronomie schafft. Die Vorschläge bleiben der Freiflächengestaltung vorbehalten. Eingrünung nach Osten: Hier liegt die gesamte Erschließung des Hotelbetriebes, sowohl für die Gäste wie auch die Anlieferung. Gleichzeitig besitzt die Tiefgarage hier ihre Zufahrt zu den einzelnen Parkdecks. Eine attraktive Gestaltung auch dieses Hotelbereiches erscheint dringend erforderlich, wird sich jedoch auf bestimmte gezielte Gestaltungs- und Grünordnungsmaßnahmen reduzieren. Diese sind im Freiflächengestaltungsplan weiter zu definieren, das Geh- und Fahrtrecht an der Grundstücksgrenze zum Rathaus ist zu sichern. 6. Gründächer: Neben der Tiefgarage und den Carportdächern wird auch der Bauteil 3 und der Bauteil 5 extensiv begrünt. So können trotz der dichten Bebauung zusätzliche Grünflächen geschaffen werden. ORTSPLANERISCHE EINORDNUNG DER HOTELERWEITERUNG IN DEN ORTSZUSAMMENHANG (Städtebauliche Einordnung) Grundstückssituation/Bebauung Das Grundstück für das Hotel Hochkalter umfasst die Fl. Nrn. 884/1, 888, 889. Insgesamt ist damit eine Fläche von 0,48 ha (ohne Staatsstraße) verbunden. Da im Norden die Deutsche Alpenstraße (B 305) und im Süden die Staatsstraße St 2099 (Im Tal) liegt, ist hier eine Vergrößerung bzw. Flächenarrondierung nicht möglich. Dies gilt auch für eine Ausdehnung nach Osten: Rathaus Westen: Wohnhäuser am Steinbergweg Eine Erweiterung der Hotelanlage, die zum wirtschaftlichen Betrieb erforderlich ist, kann nur durch bessere Ausnutzung des bestehenden Grundstücks erfolgen. Unter Berücksichtigung der Eingänge, Andienung und Zufahrten für Tiefgarage usw. wurde deshalb die Aufstockung der vorhandenen Gebäude geprüft und mögliche Erweiterungen. Der abschließende Lösungsansatz ergab für die Erweiterung des Baubestandes Hotel 1. Hauptgebäude [in Perspektiven rot dargestellt]: Hotelaufstockung um 1,5 m (Süden) und 2,5 m (Norden) der Wand 2. Bettenhaus [in Perspektiven orange dargestellt, Erweiterung gelb]: Aufstockung um 3,9 m 2.1 Aufstockung um 3,9 m, Erweiterung nach Osten um 13,0 m Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 9 2.2 Zur Abstimmung der nachbarschaftlichen Belange zwischen Fl. Nr. 902/2 und Bettenhaus (Westfront) wurde hier in einem Gebäudeabschnitt von 7,0 m auf die Aufstockung verzichtet. 3. Errichtung eines Zwischenbaus [in Perspektiven lila dargestellt]: Zur Schaffung eines neuen Eingangsbereiches und Erfüllung der Auflagen für den Brandschutz. 4. Errichtung eines Wintergartens [in Perspektiven türkis dargestellt]: im Südwesten, dafür Wegfall des Biergartens im Westen mit den verbundenen immissionsschutzrechtlichen Verbesserungen. 5. Errichtung einer Tiefgarage [in Perspektiven grau dargestellt]: im Norden des Grundstücks bzw. Erweiterung der vorhandenen Garagen 3 1 2.1 Anbau Verlängerung Gebäude 13,0 m 2 Bettenhaus 5 4 Errichtung Wintergarten 2.2 Rücknahme Dach, zukünftig Dachgarten Perspektive Nord –West mit Veränderung zum Bestand Quelle: Projektierungsgesellschaft mbH, H. Wildfeuer, Paderborn, 30.04.2016 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 10 2.2 3 Neuer Verbindungsbau 2 Aufstockung 3,9 m 2.1 Anbau Verlängerung Gebäude 13,0 m 4 1 Aufstockung 1,5 m 5 Neubau Garage 3.1 Haupteingang Perspektive Süd –Ost mit Veränderung zum Bestand Quelle: Projektierungsgesellschaft mbH, H. Wildfeuer, Paderborn, 30.04.2016 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 11 Topografie (Hangsituation) Die bestehende Topografie ist eine Hangsituation zwischen St 2099 und der B 305. Sie bildet die Talseite zur Ramsauer Ache. Die bestehende Gebäudesituation nutzt diesen in dem der Eingangsbereich des Hotels auf der Ebene der Staatsstraße liegt (648,4 m ü. NN) und das im Norden gelegene Bettenhaus (653,4 m ü. NN) dazu in der Höhe versetzt um ca. 5,0 m anschließt. Auch Tiefgarage und Parkdecks können von der Talseite her eben bzw. über Rampen angefahren werden und liegen integriert in die Hangzone. Das Bettenhaus liegt in der Mitte der Hangzone, so dass das Gebäude im Bezug zur Bundesstraße unterschiedliche Höhen aufweist. Die Aufstockung des Bettenhauses um 3,9 m kann gemindert werden, wenn der heutige Einschnitt zwischen Bundesstraße und Bettenhaus durch die geplante Parkdeckerweiterung „aufgefüllt“ wird. Damit wird das Gebäude hier nach Aufstockung eine sichtbare Wandhöhe von ca. 11,0 m besitzen. Das Bettenhaus wird im Westen aufgrund der nachbarschaftlichen Abstimmung in einer Gebäudetiefe von 7,0 m nicht aufgestockt. Diese Abstufung zum Wohnbaubestand nach Westen ist Teil der städtebaulichen Einordnung. In diesem Bereich (Flachdach) wird die Gebäudehöhe sogar vermindert, da das bestehende Satteldach entfällt. Umliegende Bebauung Um die Einordnung in die umliegende Bebauung zu ermöglichen, wurden das Hotelgelände und Bestandsgebäude sowie die umliegenden Grundstücke und Bestandsgebäude durch das Büro für Planung und Vermessung Dieter Potschka, Rosenheim (12.06.2016) genau aufgemessen. Darauf aufbauend wird die Auswirkung der Hotelerweiterung nach allen Himmelsrichtungen bewertet. Aussagen zu Abstandsflächen bzw. die Aussagen zu den Auswirkungen auf Belichtung, Belüftung, Besonnung und Sozialabstand sind im Kapitel 10 dieser Begründung, Unterpunkt „Abstandsflächen“ zu finden. Norden Im Norden liegt der landwirtschaftliche Betrieb „Mayringerlehen“ (Entfernung 40 m), der durch die Deutsche Alpenstraße getrennt ist. Dieser Bereich besitzt optisch durchaus einen Zusammenhang und bildet hier mit dem Hotel Hochkalter den westlichen Ortseingang der Ramsau. Aufgrund der unterschiedlichen Höhenlage und der großen Gebäudeabstände können hier keine negativen Auswirkungen durch die Hotelerweiterung festgestellt werden. Osten Hier liegt das gemeindliche Rathaus mit Tourist-Information und Bergwacht. Das Gebäude besitzt eine seitliche Wandhöhe von 8,3 m und eine Firsthöhe von 10,0 m. Die Breite an der westlichen Fassadenseite beträgt 15 m. Der Abstand zwischen Hotelerweiterung und Rathaus besitzt ca. 40 m. Vom Parkplatz des Rathauses aus hat das Hotel Hochkalter seine prägendste Wirkung. Derzeit haben das südliche und nördliche Hotelgebäude annähernd die gleiche Höhe. Der Höhenunterschied von 2,6 m (Firsthöhe) ist ortsplanerisch nicht wirksam. Mit der Aufstockung wird das Hotelgebäude zum Mittelpunkt der bestehenden Bebauung mit einer gewissen Dominanz, was der ortsplanerischen Zielsetzung in diesem Gebiet seitens der Gemeinde entspricht. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 12 Blick vom Rathaus auf das bestehende Hotel Die Aufstockung des Bettenhauses wird durch die davor geplante zweistöckige Tiefgarage, und die Carports auf dem Dach auf eine erlebbare Wandhöhe von ca. 11,0 m reduziert. Damit wird nicht nur das Gelände optimal ausgenutzt, sondern auch eine Höhenstaffelung der Gebäude erreicht. Süden Im Süden liegt der Ortsteil Hiesenhäusl mit Mühle. Der Ort ist geprägt durch eine eng bei einander liegende Gebäudegruppe, in denen Wohnen und Gewerbe stattfindet, d.h. eine für den Ort typische Mischnutzung. In den letzten Jahren wurde der Gebäudekomplex z.T. saniert und nachverdichtet. Für den Ort Ramsau handelt es sich um eine sehr typische Situation, die nach der Sanierung deutlich an ortsplanerischer und gestalterischer Qualität gewonnen hat. Die Lage direkt an der Ramsauer Ache ist durch den Mühlenstandort bedingt. Das Wasser wird bis heute zur Energiegewinnung genutzt. Die bebaute und versiegelte Fläche im Bereich dieser Ortslage entspricht in etwa dem bebauten / versiegelten Bereich der Hotelanlage Hochkalter mit Erweiterung einschließlich Rathaus mit Umfeld. Es ist ein ortsplanerisches Ziel im Ortsbereich der Ramsau „verdichtete Bebauungskerne“ zu schaffen (Innenentwicklung) und damit einer weiteren Zersiedelung im Außenbereich entgegenzuwirken. Für diesen Ortsteil prägt v. a. das südliche Hotelgebäude das Ortsbild. Hier ist die Aufstockung mit 1,5 m zur Straße als moderat zu bezeichnen, sodass das Ortsgefüge weitgehend unverändert erhalten bleibt. Westen Im Westen liegt ein allgemeines Wohngebiet aus einzeln stehenden Wohnhäusern, die erschlossen durch den Steinbergweg im Hangbereich liegen. Die Gebäude liegen in ihrer Höhe gestaffelt. Das Wohnhaus auf Fl. Nr. 902/2 besitzt eine Firsthöhe von 661,6 m ü. NN und ist damit nur um 0,7 m niedriger als die Firsthöhe des Hotelhauptgebäudes (Bestandsvergleich). Dieser geringe Höhenunterschied resultiert aus der Topographischen Lage des Wohnhauses, dessen Eingangshöhe ca. 4,0 m über der des Hotelkomplexes liegt. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 13 Blick auf Hotel Hochkalter und Nachbargebäude von Süden Das Bettenhaus ist im Firsthöhenvergleich (Bestand) um 3,4 m höher. Die Planung sieht vor das Bettenhaus im vorderen Bereich (Westen) in einer Gebäudetiefe von 7,0 m nicht aufzustocken, sondern hier ein begrüntes Flachdach zu schaffen. Damit wird der nachbarschaftlichen Höhenentwicklung zwischen den Gebäuden ortsplanerisch entsprochen. Die Gebäudehöhe reduziert sich für diesen Bereich sogar, da das Satteldach entfällt und ein (begrüntes) Flachdach entsteht. Gleichzeitig wird der nach Westen offene Innenhof in seiner Nutzung begrenzt als ruhiger, grüner Aufenthaltsraum für die Hotelgäste. Ziel ist es alle tieferen und randlichen Dächer zu begrünen und hier eine ruhige, grüne „Hoteloase“ zu schaffen. Auch diese Maßnahme ist Teil der ortsplanerischen nachbarschaftlichen Abstimmung. Einfügen in die örtliche Struktur Die Auswirkungen der Erweiterung auf die örtliche Baustruktur werden anhand zweier Kriterien bewertet: Baukubatur im Zusammenhang mit Nachbarbebauung und Gelände Fassadengestaltung Durch das Büro Fally + Partner Architekten ZT GmbH, Salzburg wurden Perspektiven entwickelt, die den geplanten Hotelbaukörper mit den umliegenden Gebäuden und das Gelände zeigt. Bei der nachfolgenden Bewertung ist zu berücksichtigen, dass bereits das bestehende Hotel mit seiner Baumasse das Ortsgefüge prägt. Mit den geplanten Erweiterungen soll die grundsätzliche Baustruktur erhalten bleiben, es aber zu wirtschaftlichen Gebäudeergänzungen kommen. Dabei besitzt eine Hotelnutzung immer eigene Rahmenbedingungen. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 14 Baukubatur im Zusammenhang mit Nachbarbebauung und Gelände: Aufgrund der topografischen Höhensituation im Hotelgelände, aber auch der Abstufung der einzelnen Baukörper entsteht zur benachbarten Bebauung eine ortsplanerisch verträgliche Situation. Durch die Rücknahme der Gebäudeaufstockung des Bettenhauses wird eine zusätzliche Angleichung zur nachbarschaftlichen Bebauung erwirkt. Blick von der Alpenstraße Von Westen betrachtet fällt entscheidend der Höhenunterschied im Gelände auf. Gleichzeitig öffnen sich die beiden Hotelflügel zu einer Hofsituation, so dass zur im Westen gelegenen nachbarschaftlichen Bebauung ein größtmöglicher Abstand entsteht. Mit der Aufstockung ändert sich an der ortsplanerischen Situation grundsätzlich nichts. Zudem positiv zu bewerten ist, dass die westlich anschließende Wohnbebauung deutlich höher (4 m) liegt, als der Eingangsbereich des Hotels. Blick von Westen Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 15 Der Blick von Osten zeigt auf der rechten Seite das Rathaus, gegenüber das Holzlager Firma Dietrich. Das Hotel im Hintergrund schließt diese ortsplanerische Situation nach Westen ab. Über die Straße „Im Tal“ werden die Gebäude von Rathaus, Hotelanlage und Firma Dietrich erschlossen. Es besteht hier bereits die Situation eines Wirtschaftshofes. Die Hotelerweiterung ist als verträglich einzustufen. Blick von Osten Fassadengestaltung: Die Fassadengestaltung soll die Baukörper in vertikaler Linienführung gliedern, um an ähnliche Gebäudestrukturen in der Gemeinde anzuschließen. Die Materialienwahl für die Fassadengestaltung der Hotelanlage ist eingeschränkt und orientiert sich an der ortsüblichen Situation. Zulässig für die Fassadengestaltung ist deshalb Mauerputz, Holz, Stein. Um eine Gliederung auch zwischen alten und neuen Baukörper zu ermöglichen, werden in diesem Bereich große Glaselemente zugelassen. Die Farbauswahl für die Fassaden ist auf helle Farbtöne begrenzt, die das Ortsbild nicht stören. Kräftige Farbtöne sind nur begrenzt für die Umrahmung von Fenstern, Türen usw. zugelassen. Die Balkone sind Teil der Fassade und sollen sich unterordnen. Daher ist auf wuchtige Geländer, bzw. ähnliche Abgrenzungen zu verzichten. Der Vorschlag Richtung Alpenstraße aus Baumstämmen eine vorgehängte Fassade im Traufbereich des Gebäudes zu schaffen wird als besonderes Alleinstellungsmerkmal seitens der Gemeinde unterstützt. Diese eigenständigen Fassadenteile werden eingegrünt. Festsetzungen ermöglichen dieses Element. Ziel der Gemeinde ist es die Fassadengestaltung des Hotelgebäudes an das Ortsbild anzupassen, auch wenn dafür ein entsprechend kreativer und gestalterischer Freiraum zugestanden wird. Die Gemeinde hat die Fassadengestaltung im Bauantrag als „angemessen“ eingestuft und in seiner Sitzung 09.08.2016 beschlossen. Blickbeziehungen (Bergwelt) Auch wenn kein Recht auf festgelegte Sichtbeziehungen im Rahmen der Bauleitplanung bestehen, so wurde zur Beurteilung der Neubebauung mit seinen Auswirkungen, eine Beurteilung durchgeführt. In Blickrichtung Süden liegen die Gebirgsstöcke von Hochkalter und Watzmann in unmittelbarer Nähe. Diese Blickbeziehung aus dem Talraum kann durch die Hotelaufstockung (3,9 m) Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 16 nicht verändert werden. Die Hofstelle Mayeringer und auch die Bundesstraße liegen topografisch bereits deutlich über dem Hotelniveau, so dass auch hier die bestehende Blickbeziehung durch die Aufstockung (vergleichsweise gering im Vergleich zum Höhenunterschied) nicht gestört wird. Die im Westen liegende Wohnbebauung ist in ihren Blickbeziehungen nach Süden und Westen ausgerichtet, so dass auch hier keine Veränderungen der Blickbeziehungen stattfinden. Im Osten liegt der Gebirgsstock des Hohen Göll. Die Sichtbeziehung von Westen aus zeigt, dass das Bettenhaus hinter der bestehenden Bebauung eingebettet liegt. Dies ändert sich nach der Aufstockung, eine Beeinträchtigung der Sichtbeziehung Richtung Hoher Göll ist jedoch nicht gegeben. Blick von Westen zum Hohen Göll – das Bettenhaus Hotel Hochkalter ist nicht zu sehen. Auch nach der Aufstockung der Hotelanlage wird das Gebirgsmassiv unverändert sichtbar sein. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 17 Nach Westen zeigt der Blick zur Reiter Alpe. Die Hotelerweiterung wird die vorhandenen Blickbeziehung zwar verändern, aber nicht grundlegend beeinträchtigen. Blickrichtung Reiter Alpe von der Bundesstraße aus Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 18 Überbaute Grundfläche Hotel und umliegende Bebauung Gebäude und Grundstücksgrenzen – Erweiterung in blauer Farbe dargestellt Der Übersichtsplan zeigt das Hotel mit seinen Nachbargrundstücken und die jeweils durch Baukörper überbaute Fläche. In der näheren Umgebung zum Hotel befinden sich durchaus im Zusammenhang verdichtete Bauflächen, die das Hotel einbinden. So ist sowohl nördlich der Bundesstraße (Mayringer) eine Verdichtung der Bebauung gegeben, wie auch südlich der Straße „Im Tal“. Im Westen des Hotels befindet sich eine lockere Einfamilienhausbebauung mit deutlich geringerer Dichte. Die Hotelanlage versucht diesen Übergang durch die Öffnung der Baukörper aufzunehmen, so dass hier im Grenzbereich zwischen hoher und niedriger Verdichtung ein ortsplanerisch gestalteter Übergang entsteht. Im Plan ist in blau die bauliche Erweiterung des Hotels dargestellt. Erkennbar ist, dass die Verdichtung auf dem Grundstück zunimmt, die Erweiterung aber im Vergleich zum Bestand eher nachrangig ist. Die Gebäudeerweiterung erfolgt in erster Linie nach Osten, in Richtung Rathaus und nicht nach Westen, in Richtung des Einfamilienhausgebietes. Die Zunahme an Baufläche im Vergleich zum Bestand ist aus ortsplanerischer Sicht als vertretbar einzuordnen. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP 7. - Begründung Seite 19 ERSCHLIESSUNG (Verkehr, Kanal, Trinkwasser usw.) Verkehrserschließung Die verkehrliche Erschließung erfolgt unverändert über die vorhandene Zufahrt zur Staatsstraße „Im Tal“. In Form eines Nachweises über die erforderlichen Schleppkurven und Sichtdreiecke wird diese Zufahrt geprüft und im Rahmen des Bebauungsplanes die erforderlichen Sichtdreiecke festgesetzt (Lageplan Schleppkurven s. Anhang). Die Hotelzufahrt liegt auf der untersten Ebene der Hotelanlage im Eingangsbereich. Hier liegt auch die Zufahrt zu den Gästeparkplätzen für das gesamte Hotel in Form einer zweistöckigen Tiefgarage, auf der im Dachbereich noch weitere Parkplätze angeordnet sind. Es können insgesamt 95 Parkplätze nachgewiesen werden. Der Stellplatznachweis für die gesamte Hotelanlage erfolgt im Rahmen des Bauantrages. Abwasser/ Kanalanschluss Die Schmutzwasserbeseitigung erfolgt durch den vorhandenen Kanalanschluss an das öffentliche Kanalnetz. Das Kanalnetz hat hierfür ausreichende Kapazitäten bzw. eine ausreichende Leistungsfähigkeit. Trinkwasser/ Brauchwasser Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ist durch den vorhandenen Anschluss an das zentrale Versorgungssystem der Gemeinde sicher gestellt. Das Versorgungsnetz bietet ausreichende Kapazitäten. Zusätzlich besteht eine eigene Quellfassung mit Leitung in das Hotel. Dieses Quellwasser wird nach einer gesundheitlichen Überprüfung Teil des Hotelangebotes sein. Für die Nutzung der Quellfassung ist mit der Kreisverwaltungsbehörde zu klären, ob bzw. welche Art einer wasserrechtlichen Gestattung erforderlich ist. Kommunale Abfallwirtschaft Die Abfallbeseitigung wird durch die bestehende Abfallwirtschaft von der Gemeinde übernommen. Energieversorgung Durch die Bayernwerke AG ist Versorgung mit Strom gewährleistet. Niederschlagswasserbeseitigung Niederschlagswasser muss nach Möglichkeit vor Ort versickert werden. Für jede Versickerung muss eigenverantwortlich geprüft werden, ob eine genehmigungsfreie Versickerung bzw. Gewässereinleitung vorliegt. Die Rechtsgrundlagen dazu sind: Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV v. 1.1.2000 i. V. m. Art 18 Abs. 1 BayWG Technische Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW v. 17.12.2008) Insbesondere für Verkehrsflächen ist eine Versickerung über belebten Oberboden anzustreben. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist nachzuweisen. Eine Entwässerungsplanung ist mit dem Bauantrag einzureichen. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP 8. - Begründung Seite 20 IMMISSIONSSCHUTZ Anmerkung: Dieses Kapitel ist aus der schalltechnischen Stellungnahme Bekon Lärmschutz & Akustik GmbH übernommen. Immissionen In der Bauleitplanung sind die Anforderungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) an gesunde Wohnverhältnisse zu beachten und es ist zu prüfen, inwiefern schädliche Lärmimmissionen vorliegen und die Erwartungshaltung an den Lärmschutz in dem Plangebiet erfüllt wird. Nördlich des Plangebietes verläuft die Bundesstraße B 305 sowie südlich die Staatsstraße St 2099. Nordöstlich, südlich sowie südöstlich des Plangebietes befinden sich bestehende Gewerbebetriebe bzw. ein bestehendes Gewerbegebiet. Südöstlich ist zudem eine Sportanlage situiert. Daher wurde die BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Berechnung und Bewertung der Lärmimmissionen beauftragt. Die Ergebnisse der Untersuchung können dem Bericht mit der Bezeichnung "Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 17 "Hotel Hochkalter" in Ramsau" mit dem Datum 11.08.2016 entnommen werden. Gesundheitsgefährdung Nach den Ergebnissen der Lärmwirkungsforschung kann für Gebiete, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind (WR, WA und MI) bei einer Überschreitung von 65 dB(A) tagsüber und 55 dB(A) nachts eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ganz ausgeschlossen werden. Zur Konkretisierung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse können diese Vorgaben herangezogen werden. Schädliche Umwelteinwirkungen nach BImSchG Es sind bei raumbedeutenden Maßnahmen die Flächen so zueinander anzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich vermieden werden. Zur Konkretisierung der Schädlichkeit hinsichtlich des Verkehrslärms können die Immissionsgrenzwerte der sechzehnten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverordnung 16. BImSchV) herangezogen werden. Hinsichtlich des Gewerbelärms sind die Immissionsrichtwerte der TA Lärm 1998 maßgeblich. Hinsichtlich des Sport- und Freizeitlärms sind die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV vom 18. Juli 1991 maßgeblich. Erwartungshaltung an Lärmschutz nach DIN 18005 Die Erwartungshaltung an den Schutz vor Verkehrs- oder Gewerbelärm ist in den Orientierungswerten des Beiblattes 1 zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", vom Mai 1987 festgelegt. Die Zumutbarkeit der Lärmemissionen kann auch anhand der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV festgelegt werden. Wenn diese Werte überschritten werden, sind andere städtebauliche Gründe erforderlich, um die Nutzung des Plangebietes zu Wohnzwecken zu rechtfertigen. Diese werden in der Begründung dargelegt. Abwägung von aktiven Schallschutzmaßnahmen Ein Abrücken der Bebauung ist aufgrund des Baubestandes und der vorhandenen Straßen nicht möglich. Für die 5-stöckige Bebauung ausreichend hohe Schallschutzwände oder ähnliche aktive Schallschutzmaßnahmen sind aus Gründen des Orts-und Landschaftsbildes sowie Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 21 der Aufenthaltsqualität der geplanten Hotelanlage ebenfalls nicht möglich. Die Geschwindigkeit auf der Bundesstraße B 305 sowie auf der Staatsstraße St 2099 beträgt im Bereich des Plangebietes 70 km/h. Orientierung und aktive Belüftung Für Fassaden mit einem Beurteilungspegel über 45 dB(A) nachts ist eine Orientierung für Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern zur lärmabgewandten Fassade erforderlich. Ist dies nicht möglich, ist zum Belüften mindestens ein weiteres Fenster an einer Fassade ohne Überschreitung des Beurteilungspegels von 45 dB(A) bzw. eine schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B. Schalldämmlüfter) notwendig. Somit kann sichergestellt werden, dass ein gesunder Schlaf auch bei leicht geöffnetem Fenster (gekippt) möglich ist, bzw. dass eine ausreichende Belüftung durch eine Belüftungsanlage gesichert ist. Eine Grundrissorientierung vor allem im „Bettenhaus“ ist bereit im bestehenden Hotel umgesetzt. Durch den Verbindungsbau der beiden Hotelgebäude entsteht ein nach Westen geöffneter Innenhof, der den Verkehrslärm von allen umliegenden Straßen stark reduziert. Das im Süden gelegene Hauptgebäude besitzt in den unteren Geschossen Gastronomie, so dass auch hier eine Grundrissorientierung vorhanden ist. Es gibt keine verbindliche Rechtsnorm, die vorgibt, ab welchem Außenpegel ein "Wegorientieren" oder eine schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B. Schalldämmlüfter) erforderlich ist. Im Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", vom Mai 1987 ist ein Auslösewert von 45 dB(A) angegeben. Die vierundzwanzigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (24. BImSchV – VerkehrswegeSchallschutzmaßnahmenverordnung) vom 4. Februar 1997 gibt vor, dass in allgemeinen Wohngebieten bei einem Pegel von über 49 dB(A) ein Anspruch auf den Einbau von Lüftungseinrichtungen besteht. In der VDI-Richtlinie 2719 "Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen" vom August 1987 wird ab einem Außenpegel von 50 dB(A) eine Lüftungseinrichtung gefordert. Abwägung der Pegelüberschreitung Die Erwartungshaltung an den Schutz vor Verkehrslärm ist in den Orientierungswerten für Verkehrslärm des Beiblattes zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", mit Beiblatt 1, vom Mai 1987 festgelegt. Die Orientierungswerte werden an den der Straße zugewandten Fassaden überschritten. An den der Straße abgewandten Fassaden werden die Orientierungswerte eingehalten. Die Werte der Gesundheitsgefährdung von tagsüber 65 dB(A) und nachts 55 dB(A) werden teilweise überschritten. Da diese Werte überschritten werden, sind passive Schallschutzmaßnahmen zur Erfüllung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse erforderlich. Schutz vor Verkehrslärmimmissionen Es werden die Orientierungswerte der DIN 18005 und die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV tagsüber und nachts teilweise überschritten. Daher sind die festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden (Schalldämm-Maße und lärmgedämmte Lüftung) zur Sicherstellung von gesunden Wohnverhältnissen erforderlich. Bei Änderung und Neuschaffung von schutzbedürftigen Nutzungen im Sinne der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise", vom November 1989 (z.B. Wohnräume, Schlafräume, Unterrichtsräume, Büroräume) sind die sich aus den Lärmpegelbereichen ergebenden baulichen Schallschutzmaßnahmen zu beachten. Somit werden bauliche Maßnahmen im Sinne von §9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB festgesetzt. Zur Sicherung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse wurden nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zur Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) bauliche und sonstige technische Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 22 Vorkehrungen (Lärmschutzfenster, schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B. Schalldämmlüfter) usw.) festgesetzt. Für Fassaden mit einer Überschreitung der Orientierungswerte des Beiblattes zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", mit Beiblatt 1, vom Mai 1987, ist eine Orientierung für Fenster von Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmern zur lärmabgewandten Fassade erforderlich. Ist dies nicht möglich, sind Schallschutzfenster erforderlich. Schutz vor Gewerbelärm Nach § 1 Abs. 6 Baugesetzbuch sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Nach § 50 des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge, BImSchG, sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete, sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete so weit wie möglich vermieden werden. Um zu beurteilen, ob durch die zukünftige Nutzung des Bebauungsplangebietes als Sondergebiet diese Anforderungen für die schutzbedürftige Bebauung hinsichtlich des Schallschutzes erfüllt sind, können die Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau", Teil 1 herangezogen werden. Die Definition der schutzbedürftigen Bebauung richtet sich nach der Definition im Beiblatt 1 zur DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" und nach der TA Lärm "Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm", vom 26.08.1998, Anhang A.1.3 "Maßgeblicher Immissionsort". Zulässige Lärmimmissionen Im Rahmen der Bauleitplanung sollen die im Beiblatt 1 zur DIN 18005, Ausgabe: Mai 1987 vorgegebenen Orientierungswerte möglichst nicht überschritten werden. Die Kommune als Planungsträgerin gibt durch die Festsetzung von zulässigen Lärmemissionskontingenten vor, welche Lärmemissionen zukünftig aus dem Bebauungsplangebiet emittiert (abgestrahlt) werden dürfen. Auf Basis von normierten Rechenmethoden ergeben sich dann zulässige Lärmimmissionen (auch als Immissionsrichtwert-Anteile bezeichnet) an den umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen (z.B. Wohngebäuden, Schulen usw.), die sich an dem Immissionsniveau orientieren. Unter Immissionsniveau sind die Lärmimmissionen zu verstehen, welche zukünftig zulässig sein sollen. Aus Sicht des Immissionsschutzes kann dabei auch ein Immissionsniveau unterhalb der Orientierungswerte durch die Kommune angestrebt werden. Dies ist z. B. dann angezeigt, wenn "auf der grünen Wiese" ein neues Sondergebiet ausgewiesen wird und weitere Gewerbegebiete geplant sind oder ein vorhandenes Wohngebiet als besonders schutzbedürftig eingestuft wird. Um wie viel dB(A) die Orientierungswerte unterschritten werden, legt die Kommune fest und richtet sich nach den jeweils vorliegenden Gegebenheiten. Ebenso kann durch die Kommune ein Immissionsniveau oberhalb der Orientierungswerte im Rahmen sachgerechter Abwägung zugelassen werden. Dies ist z.B. dann möglich, wenn bereits Lärmimmissionen als Vorbelastung an den umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen einwirken. Für die maximale Höhe des vorgesehenen Immissionsniveaus gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Als "Orientierung" kann auf die TA Lärm vom 26.08.1998 und die Verkehrslärmschutzverordnung (Sechzehnte Verordnung zur Durchführung des BundesImmissionsschutzgesetzes, 16. BImSchV vom 18.12.2014) zurückgegriffen werden. In der TA Lärm wird für besondere Situationen unter "Gemengelage Punkt 6.7" eine "Obergrenze" für zum Wohnen dienende Gebiete von 60 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts angegeben. In der Verkehrslärmschutzverordnung werden für reine Wohngebiete und für allgemeine Wohngebiete Immissionsgrenzwerte von 59 dB(A) tagsüber und 49 dB(A) nachts angegeben. Die sich an der "Enteignungsschwelle" orientierenden Werte für das Immissionsniveau von 70 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 23 dB(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts sollen in der Bauleitplanung nicht herangezogen werden, da hier die Einhaltung der Anforderung an gesunde Wohnverhältnisse nicht mehr sichergestellt ist. Das Plangebiet wird als Sondergebiet ausgewiesen. Auf Grund der erhöhten Schutzwürdigkeit der geplanten Nutzung im Plangebiet sind Orientierungswerte für ein Dorfgebiet einzuhalten. Emissionen Zulässige Lärmemissionen nach der DIN 45691:2006-12 Um eine Überschreitung der zu Grunde zu legenden Gewerbelärmimmissionen an der schutzbedürftigen Bebauung zu verhindern, wurden Emissionskontingente für das Bebauungsplangebiet festgesetzt. Die Festsetzung erfolgte nach der DIN 45691:2006-12 "Geräuschkontingentierung". Um der hier erforderlichen hohen Genauigkeit gerecht zu werden, sind die Berechnungen (in Abweichung zur DIN 45691) mit einer Nachkommastelle genau durchzuführen. Als Einfallswinkel ist von 360 Grad auszugehen. Somit ist festgelegt, dass z.B. die Eigenabschirmung einer Gebäudefassade eines betrachteten Wohngebäudes nicht herangezogen wird. Erstreckt sich die Betriebsfläche eines Vorhabens über mehrere Teilflächen, so ist dieses Vorhaben dann zulässig, wenn der sich ergebende Beurteilungspegel nicht größer ist als die Summe der sich aus den Emissionskontingenten ergebenden Immissionskontingente. Es werden somit alle Immissionskontingente LIK,i,j aus den Teilflächen (i) an den relevanten Immissionspunkten (j) ermittelt und logarithmisch aufsummiert. Das Emissionskontingent stellt den Immissionsrichtwert-Anteil im Sinne der TA Lärm dar, der von dem zukünftigen tatsächlichen Anlagengeräusch nicht überschritten werden darf. Die Festsetzung von Emissionskontingenten (bisher war die Festsetzung von "immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln" üblich) in Misch-, Gewerbe- oder Industriegebieten ist nach § 1 Abs. 4 Baunutzungsverordnung zur Konkretisierung der besonderen Eigenschaften der Betriebe und Anlagen im Bebauungsplangebiet möglich. Im Sondergebiet ist die Festsetzung nach § 11 BauNVO in Verbindung mit § 1 Abs. 3 möglich. Somit werden die umliegenden schutzbedürftigen Bebauungen vor unzumutbaren Lärmeinwirkungen geschützt. Ferner kann eine gerechte Verteilung der zulässigen Lärmemissionen auf das gesamte Bebauungsplangebiet sichergestellt werden. Durch die Gliederung hinsichtlich der Emissionseigenschaften (§1, Abs. 4 BauNVO) wird somit geregelt, welche Schallemissionen die Betriebe und Anlagen aufweisen dürfen. Mit dem festgesetzten Rechenverfahren ergibt sich dann auf dem Ausbreitungsweg für die umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen der jeweilige Immissionsrichtwert-Anteil. Rechtlich umstrittene Bezüge zu Gegebenheiten außerhalb des Plangebietes (Dämpfungen, Immissionsorte usw.) sind somit in diesem Bebauungsplan nicht erforderlich. Als Bezugsfläche ist die in der Planzeichnung als Sondergebiet dargestellte Fläche heranzuziehen. Dies ist die im Plan dargestellte Fläche. Es ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu berechnen, welcher ImmissionsrichtwertAnteil (LIK,i,j) sich für die jeweilige Teilfläche ergibt. Dieser kann aus den festgesetzten Emissionskontingenten ohne die richtungsabhängige Zusatzemission berechnet werden. Ferner ist zu berechnen, ob die zu erwartenden Lärmemissionen des sich ansiedelnden Betriebes Beurteilungspegel verursachen, die unterhalb der Immissionsrichtwert-Anteile liegen. Dies gilt für Vorhaben, deren Beurteilungspegel um weniger als 20 dB(A) unter dem Immissionsrichtwert liegen. Dabei ist sicherzustellen, dass die Emissionskontingente nur für eine Anlage oder einen Betrieb herangezogen werden dürfen. Dies könnte z.B. durch eine Auflage oder Bedingung im Genehmigungsbescheid erfolgen. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 24 Die sich so ergebenden zulässigen Emissionen und darauf aufbauenden Immissionskontingente (bzw. Immissionsrichtwert-Anteile im Sinne der TA Lärm) stellen das Lärmkontingent dar, das von dem Nutzer des Grundstückes in Anspruch genommen werden darf. Im Rahmen eines nachfolgenden Genehmigungsverfahrens (nach BImSchG, Baurecht usw.) muss der Antragsteller die jeweiligen schalltechnischen Anforderungen, entsprechend dem in dem Genehmigungsverfahren einschlägigen Regelwerk (z.B. TA Lärm), nachweisen. Somit ist beispielsweise die Einhaltung der Anforderungen der TA Lärm hinsichtlich tieffrequenter Geräusche im Genehmigungsverfahren nachzuweisen. Darüber hinaus ist zusätzlich nachzuweisen, dass die sich aufgrund der Satzung ergebenden Lärmemissionskontingente nicht überschritten werden. Der Nachweis der Einhaltung der Festsetzungen der Satzung hinsichtlich Lärmemissionen ersetzt somit keinerlei Genehmigungsverfahren. Die Kommune legt viel mehr fest, welche Lärmemissionen dem Antragsteller zustehen. Dabei sind alle Lärmemissionen maßgeblich, die entsprechend dem jeweiligen Regelwerk im Genehmigungsverfahren einzustellen sind. Dies sind z.B. bei einem Genehmigungsverfahren nach BImSchG alle Lärmemissionen von ortsfesten und beweglichen Anlagen auf dem Betriebsgelände (z.B. Lärmemissionen von PKW- und LKW-Fahrvorgängen auf dem Betriebsgelände, Lärmemissionen von Fahrvorgängen auf Schienenanlagen, Lärmemissionen von Beund Entladevorgängen von LKW auf dem Betriebsgelände, Lärmemissionen von Beschallungsanlagen, menschliche Stimmen usw.). Dabei besteht keinerlei Zusammenhang zwischen der genauen Lage der Schallquelle und den flächenhaft verteilten Emissionskontingenten. Der Eigentümer der Fläche (und somit der Emissionskontingente) kann diese frei verteilen. Einzig wichtig dabei ist, dass er sein Gesamtemissionskontingent nicht überschreitet. Somit ist sichergestellt, dass an den umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen nur die Lärmimmissionen entstehen, die die Kommune als Abwägungsgrundlage zugrunde gelegt hat. Zur Berechnung der zulässigen Immissionsrichtwert-Anteile sind nur die schutzbedürftigen Räume in Gebäuden (bzw. bei unbebauten Flächen oder bebauten Flächen, die keine Gebäude mit schutzbedürftigen Räumen enthalten, an dem am stärksten betroffenen Rand der Fläche, wo nach dem Bau- und Planungsrecht Gebäude mit schutzbedürftigen Räumen erstellt werden dürfen) außerhalb des Bebauungsplangebietes heranzuziehen. Die Definition der schutzbedürftigen Räume richtet sich nach der Definition der TA Lärm "Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm", vom 26.08.1998, Anhang A.1.3 "Maßgeblicher Immissionsort". Ein Nachweis der Einhaltung der zulässigen Immissionsrichtwert-Anteile innerhalb des Plangebietes (z.B. an Bürogebäuden) ist nicht erforderlich. Der Schutzanspruch innerhalb des Plangebietes an benachbarten Grundstücken richtet sich ausschließlich nach der TA Lärm "Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm", vom 26.08.1998. Hinweis: Bei der Berechnung der tatsächlichen Immissionen im Rahmen des Genehmigungsverfahrens können auch Dämpfungen und Abschirmungen entsprechend der DIN ISO 9613-2 Akustik, Dämpfung des Schalls bei der Ausbreitung im Freien; Teil 2: Allgemeines Berechnungsverfahren" berücksichtigt werden. Die Beurteilungszeiträume tagsüber und nachts beziehen sich jeweils auf die Definition dieser Zeiträume in der TA Lärm "Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm", vom 26.08.1998. Lärmschutzgutachten im Genehmigungsverfahren In der Satzung wurde der Hinweis aufgenommen, dass bei der Neuerrichtung und Änderung von Bauvorhaben bzw. im Genehmigungsverfahren und Genehmigungsfreistellungsverfahren mit der Genehmigungsbehörde abzustimmen ist, ob ein gutachterlicher Nachweis der Einhaltung der sich aus der Satzung ergebenden Lärmimmissionen erforderlich ist. Dies gilt auch in Genehmigungsfreistellungsverfahren. Dieser Hinweis ist keine Grundlage der Abwägung sondern soll sicherstellen, dass die Bauwerber sich frühzeitig mit der Genehmigungsbehörde in Verbindung setzen, um die Erforderlichkeit der Begutachtung abzuklären. Somit kann eine zeitliche Verzögerung im Genehmigungsverfahren im Sinne des Bauwerbers vermieden werden. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 25 Bewertung der Lärmimmissionen Die Lärmemission ist der Lärm, der von einem Betrieb oder von einer Fläche mit Emissionskontingenten ausgehen darf bzw. ausgeht. Die Lärmimmission ist der Lärm, der an einem Immissionsort (z.B. Wohngebäude) ankommt oder ankommen darf. Als Vorbelastung ist die Lärmimmission am jeweiligen Immissionsort definiert, die durch bestehende Gewerbebetriebe und durch zulässige Lärmemissionen aus umliegenden Bebauungsplangebieten (z.B. flächenbezogene Schallleistungspegel in Gewerbe- und Industriegebieten) verursacht werden. Als Grundlage der Vorbelastungen wurde die schalltechnische Untersuchung mit der Projetknummer 54/0815/BP-GP von der Kirchner BKK vom 20.08.2015 herangezogen. Die Lärmimmissionen der relevanten Betriebe im Umfeld des Plangebietes ohne Auflagen zum Immissionsschutz für die hier relevanten schutzbedüftigen Nutzungen (z.B. Wohngebäude) wurden durch die derzeitige tatsächliche Nutzung bzw. einer typisierenden Betrachtung und Berechnungen der Lärmimmissionen ermittelt. Als Zusatzbelastung ist die Lärmimmission am jeweiligen Immissionsort definiert, die bei Ausschöpfung der festgesetzten Emissionskontingente immitiert werden darf. Folgende Vorbelastungen aus dem Gemeindegebiet Ramsau wurden berücksichtigt: a. Bebauungsplan der Gemeinde Ramsau „Gewerbegebiet Reichlfeld II“ Folgende Emissionskontingente LEK wurden für die Gewerbegebietsflächen GE01 bis GE03 angesetzt: Der Emissionsansatz wurde der schalltechnischen Untersuchung mit der Projektnummer 54/0815/BP-GP von der Kirchner BKK vom 20.08.2015 entnommen. Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Reichlfeld“ ist noch nicht rechtskräftig. b. Sägewerk Dietrich Folgende Emissionskontingente LEK werden für die Flächen („Sägewerk-Dietrich-01“ bis „Sägewerk-Dietrich-05“) des Sägewerkes Dietrich angesetzt: Durch den Emissionsansatz, der aufgeführten Emissionskontingente, werden die in der schalltechnischen Untersuchung mit der Projektnummer 54/0815/BP-GP von der Kirchner BKK vom 20.08.2015 berechneten Lärmimmissionen an den relevanten Immissionspunkten simuliert. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 26 Mit Hilfe dieses Emissionsansatzes können dann an den für das Plangebiet relevanten Immissionspunkten die zu erwartenden Lärmimmissionen durch das Sägewerk Dietrich ermittelt werden. c. Bäckerei Niedermayer Folgende Emissionskontingente LEK werden für die Flächen („Bäckerei-Niedermayer-01“ bis „Bäckerei-Niedermayer-03“) der Bäckerei angesetzt: Durch den Emissionsansatz, der aufgeführten Emissionskontingente, werden die in der schalltechnischen Untersuchung zur geplanten Erweiterung der Bäckerei Niedermayer berechneten Lärmimmissionen mit der Projektnummer 26/0416/GP-LP vom 08.04.2016 von der Handwerkskammer München und Oberbayern an den relevanten Immissionspunkten simuliert. Mit Hilfe dieses Emissionsansatzes können dann an den für das Plangebiet relevanten Immissionspunkten die zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Bäckerei Niedermayer ermittelt werden. d. Sägewerk Dietrich, Fl.Nr. 950 Um der seltenen gewerblichen Tätigkeiten auf dieser Fläche Rechnung zu tragen wurde folgendes Emissionskontingente LEK für die Fläche („Sägewerk-Dietrich-06“) des Sägewerkes angesetzt: Bewertung der Lärmimmissionen Wie der Untersuchungsbericht der BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Bezeichnung LA16-171-G01.docx vom 11.08.2016 aufzeigt, werden die Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", an der vorhandenen Wohnbebauung eingehalten. Die Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 für Gewerbelärm stimmen mit den Immissionsrichtwerten der TA Lärm "Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm", vom 26.08.1998 überein. (Die Lage der Immissionspunkte IP ist der schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan "Hotel Hochkalter" der Gemeinde Ramsau mit der Bezeichnung LA16-171-G01.docx vom 11.08.2016 der BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH zu entnehmen.) 1. Vorhandene Wohnbebauung (IP01, IP05) Es werden auch unter Beachtung der Summenbildung die für ein allgemeines Wohngebiet vorgegebenen Orientierungswerte von tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 dB(A) eingehalten. 2. Vorhandene Wohnbebauung, Büronutzung (IP04, IP06 bis IP08) Es werden auch unter Beachtung der Summenbildung die für ein Dorfgebiet vorgegebenen Orientierungswerte von tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) eingehalten. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 27 3. Geplante Hotelnutzung im Plangebiet Es werden auch unter Beachtung der Summenbildung aller gewerblichen Vorbelastungen die für ein Dorfgebiet vorgegebenen Orientierungswerte von tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) eingehalten. Planbedingter Fahrverkehr auf öffentlichen Verkehrswegen Da bisher genutzte gewerbliche Flächen überplant werden, ist es unabhängig von der Aufstellung von diesem Bebauungsplan, welcher Fahrverkehr auf öffentlichen Verkehrswegen auftritt. Die Erschließung erfolgt über die Staatsstraße St 2099 und weiter auf die Bundesstraße B 305. Es werden keine Wohngebäude wesentlich durch den planbedingten Fahrverkehr auf öffentlichen Verkehrswegen beeinträchtigt, da die zukünftige Situation sich zur bisherigen Situation nicht ändert. Die mögliche Beeinträchtigung an den Verkehrswegen liegt im Rahmen der allgemein üblichen Schwankungsbreite des Fahraufkommens auf öffentlichen Verkehrswegen und wird als zumutbar angesehen. Kontrolle der festgesetzten baulichen Maßnahmen Die Kontrolle der Auflagen entsprechend der Festsetzung (Schalldämm-Maße, nicht öffenbare Fenster usw.) erfolgt im Genehmigungsverfahren. Wenn ein Freistellungsverfahren eingereicht wird, so kann die Gemeinde hier wählen, ob sie ein Genehmigungsverfahren für erforderlich hält. Nach Art 58 Abs. 4 S. 1 BayBO kann die Gemeinde insbesondere dann ein Genehmigungsverfahren fordern, weil sie eine Überprüfung der sonstigen Voraussetzungen des Abs. 2 (Einhaltung des Bebauungsplans) oder des Bauvorhabens aus anderen Gründen für erforderlich hält. Diese Voraussetzung ist hier gegeben. Somit beabsichtigt die Gemeinde für alle Bauvorhaben innerhalb des Bebauungsplangebietes nach Art 58 Abs. 4 S. 1 BayBO ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu fordern. Sportanlangen Die Lärmimmissionen durch die bestehenden Sportanlagen südöstlich des Plangebietes wurden im Plangebiet nicht berechnet, da sich in unmittelbarer Nachbarschaft gleichwertige schützenswerte Nutzungen befinden. Somit werden die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV im Plangebiet eingehalten. Nach den Ergebnissen der Lärmwirkungsforschung kann für Gebiete, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind (WR, WA und MI) bei einer Überschreitung von 65 dB(A) tagsüber und 55 dB(A) nachts eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ganz ausgeschlossen werden. Zur Konkretisierung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse können diese Vorgaben herangezogen werden. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP 9. - Begründung Seite 28 EINGRIFFSREGELUNG Hier ist der Baubestand gegenüber der Neubebauung zu betrachten. Die Aufstockung des Hotels wirkt sich auf die Versiegelung nicht aus, jedoch die gebäudlichen Erweiterungen. Diese liegen aber im Bereich heutiger Verkehrsflächen, die ebenfalls weitgehend versiegelt sind. Als eingriffswirksam kann nur die Fläche der Tiefgaragenerweiterung angesehen werden. Diese Tiefgaragenerweiterung wird durch eine entsprechende Begrünung und damit Bodenüberdeckung erstellt und Gehölzen bepflanzt. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und mit heimischen Gehölzen zu bepflanzen. Im Freiflächengestaltungsplan sind die Außenräume weiter zu definieren (Geländegestaltung, Versiegelung, Pflanzen, Entwässerung usw.). Insgesamt wird davon ausgegangen, dass die Eingriffe durch die Maßnahmen innerhalb des Geltungsbereiches ausgeglichen sind und keine weiteren Ausgleichsmaßnahmen erforderlich sind. 10. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN FESTSETZUNGEN Art und Maß der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung ist als Sondergebiet gem. § 11 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind Nutzungen des Hotelbetriebes bzw. Nutzungen, die dem Hotelbetrieb dienen. Die zulässigen Nutzungen sind in den Festsetzungen auf das hier vorliegende Hotelkonzept abgestimmt. Es erfolgt eine Beschränkung auf max. 80 Gästezimmer mit 160 Betten. Damit liegt keine UVP-Pflicht des Vorhabens vor. Das Maß der baulichen Nutzung ist über die Baugrenzen mit den jeweils zulässigen Vollgeschossen sowie der zulässigen maximalen Wandhöhe definiert. Der Bezugspunkt für die Wandhöhe ist die Fertigfußbodenhöhe im südlichen Baukörper. Aufgrund der Topographie ist ein Bezug zum natürlichen Gelände nicht sinnvoll. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 29 Im Vergleich zum Bestand der heutigen Hotelanlage ist eine Aufstockung sowohl des Hauptgebäudes wie auch des Bettenhausen aus wirtschaftlicher Sicht erforderlich. Im Hauptgebäude geht es bei der Aufstockung darum Raumhöhen zu erreichen die eine Vermietung im Rahmen eines Hotelbetriebes ermöglichen (bisher Mitarbeiterwohnen). Im Bettenhaus geht es um die Aufstockung mit dem Ziel ein attraktives Wellnessangebot zu schaffen. Durch die Aufstockung entstehen größere Baukörper, bei denen die nachbarschaftlichen Belange besonders abzustimmen sind. So entstand der Rücksprung der Aufstockung des Bettenhauses um 7 m. Beeinträchtigungen des Ortsbildes wurden bei der Hotelerweiterung durch Perspektiven und Ansichten bewertet. So erscheint die geplante Hotelbebauung im Bezug zur Bebauung im Osten und Süden verträglich durch die Öffnung eines grünen Innenhofes nach Westen und gebäudlichen Anpassungen (Dachrücksprung). In der Beurteilung wurde auch berücksichtigt, dass aufgrund der Höhensituation im Gelände und der Anordnung bestehender Baukörper nur wenige Alternativen grundsätzlich bestehen. Die GRZ ist mit 0,8 festgesetzt. Es wird die Obergrenze für eine Sondergebietsbebauung gewählt, um den Standort im Rahmen der Nachverdichtung für die Hotelanlage zu sichern. Damit kann eine Neuansiedlung eines Hotels an anderer Stelle mit der entsprechenden Flächeninanspruchnahme und Versiegelung vermieden werden. Bauweise Die offene Bauweise entspricht den Baukörpern unter 50 m Länge sowie seitlichen Grundstücksabständen. Abstandsflächen Im Sinne der Nachverdichtung und Innenentwicklung sowie der wirtschaftlichen Sicherung der Hotelnutzung wird auf die Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO verzichtet. Die Abstandsflächen werden mit 0,5 H festgesetzt. Für die Abstandsflächen des Bauteils 1 zur Staatsstraße hin gilt 0,4 H. Dennoch entstehen keine Beeinträchtigungen (Belichtung, Besonnung usw.) gegenüber benachbarten Nutzungen: Norden: Im Norden liegt die Bundesstraße B 305. Jenseits der Bundesstraße liegt landwirtschaftliche Nutzfläche im Außenbereich. Das Anwesen Alpenstraße 4 liegt nach Osten versetzt, das Gebäude beginnt erst ca. in der Flucht des festgesetzten Wegerechtes. Es erfolgt keine oberirdische Erweiterung nach Norden, der Abstand zur Bundesstraße bleibt gleich, die Wandhöhe wird erhöht. Das Gebäude wird nach Osten hin erweitert. Der Sozialabstand wird nicht beeinträchtigt, da die verkürzte Abstandsfläche keine vorhandene oder auf absehbare Zeit geplante Wohnbebauung betrifft. Das Anwesen „Alpenstraße 4“ befindet sich nördlich der geplanten Hotelerweiterung. Für die Besonnung ist daher die Mittagssonne im Süden maßgeblich. Der Sonnenstand zur Mittagsstunde ist jedoch bereits so hoch, dass eine Beeinträchtigung der Besonnung ausgeschlossen wird. Für die Belichtung dieses Gebäudes ändert sich aufgrund eines Abstandes von ca. 50 m durch die Aufstockung nichts. Aufgrund der Hanglage fließen Frischluftströme von Norden her dem Geltungsbereich zu. Eine Bebauung im Norden kann damit auch hinsichtlich der Belüftung keine Veränderung erfahren. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 30 Süden: Im Süden des Geltungsbereiches befindet sich die Staatsstraße 2099. Südlich der Staatsstraße liegt eine Mühle mit Holzlager des Sägewerkes Dietrich. Die nächstgelegene Wohnbebauung befindet sich auf Höhe des Rathausparkplatzes und damit außerhalb des Einflussbereiches. Der Sozialabstand wird nicht beeinträchtigt, da die verkürzte Abstandsfläche keine vorhandene oder auf absehbare Zeit geplante Wohnbebauung betrifft. Die Besonnung des Lagergebäudes kann durch die Erweiterung nicht verändert werden, da der Erweiterungsbau im Norden des Lagers liegt. Für die Belichtung dieses Grundstückes ergeben sich ebenfalls keine Einschränkungen. Durch die Staatsstraße ist ein ausreichender Abstand gewährleistet, es findet keine bauliche Erweiterung nach Süden statt. Die Aufstockung um 1,5 m in einem Abstand von 15 m ist nicht dazu geeignet zu einer Veränderung der Belichtungssituation zu führen. Die Belüftung des Gebäudes „Im Tal 6“ erfolgt durch eine Frischluftzufuhr im Bett der Ramsauer Ache, sowie einen Frischluftabfluss von den Berghängen im Süden. Beides wird durch die Aufstockung nicht verändert, sodass eine Beeinträchtigung ausgeschlossen werden kann. Osten: Im Osten befindet sich die Gemeindeverwaltung mit Tourist Information und Bergwacht in einem Abstand von ca. 45 m zum Hauptgebäude. Hier sind Büro- und Aufenthaltsräume angeordnet. Eine Erweiterung nach Osten erfolgt im Bereich des Zwischenbaus (Bauteil 4) und des Bettenhauses (Bauteil 2). Durch diese Erweiterung rücken diese Gebäudeteile (Zwischenbau und Bettenhaus) bis zu einem Abstand von ca. 47 m an das Rathausgebäude heran (Abstand vor der Erweiterung ca. 60 m). Der Baubestand des Bauteils 1 liegt damit nach wie vor näher an dem Verwaltungsgebäude als die Erweiterungsflächen und ist für die Abstandsflächen prägend. Nach Osten hin bestehen die größten Abstände zwischen Hotelgebäude und Grenze des Baugrundstückes. Diese Abstände würden auch bei vollen Abstandsflächen (1 H) die Einhaltung der Abstandsflächenvorschriften ermöglichen. Damit muss keine nähere Betrachtung der Punkte Belichtung, Besonnung, Belüftung und Sozialabstand erfolgen. Die Abstandsflächenverkürzung erfolgt für diese Himmelsrichtung nur aus Gründen der Vereinfachung der Festsetzung (mit Ausnahme des Bauteils 1 zur Staatsstraße sind überall 0,5 H zulässig). Durch die Festsetzung von Baufenstern und Wandhöhen wird sichergestellt, dass durch die halben Abstandsflächen keine ortsplanerisch unerwünschten Gebäudehöhen und –abmessungen entstehen können. Westen: Im Westen grenzt Wohnbebauung an einem nach Süden exponierten Hang auf dem Grundstück Fl.Nr. 902/2 an den Geltungsbereich an. Eine bauliche Erweiterung nach Westen erfolgt nicht (bzw. nur geringfügig). Am nächsten zum Wohnhaus liegt der Bauteil 2/3. Dieser wird im Westen auf einer Länge von 7,0 m in Abstimmung mit dem Nachbarn nicht aufgestockt und in diesem Gebäudeabschnitt mit einer extensiven Dachbegrünung, die nicht betreten werden kann, versehen. Erst ab diesen 7,0 m erfolgt die Aufstockung um 3,9 m. Der südliche Baukörper wird um 1,5 m (zur Straße, bzw. 2,5 m nach Norden) aufgestockt. Die Bebauung rückt nicht näher an das Grundstück heran. Das Grundstück liegt mit einer Eingangshöhe von ca. 652,5 m ü. NN ca. 4 m über der Eingangshöhe des Hotels. Die Wandhöhe beträgt 3,7 m. Entlang der Grundstücksgrenze ist vereinbarungsgemäß eine Sichtschutzhecke (max. Höhe: 2,5 m) vorgesehen, die bereits vorhandene Hecke soll erhalten bleiben. Der Innenhof Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 31 wird als Ruhezone geplant, d. h. hier sind keine Nutzungen, wie Gastgarten o.ä. vorgesehen. Die jetzt vorhandene Frühstücksterrasse entfällt, gastronomische Nutzungen sind künftig im Gebäude angebracht. Hinsichtlich des Sozialabstandes und die Beeinträchtigungen des Wohngebäudes durch menschliche Störungen, stellt die Planung eine Verbesserung des jetzigen Zustandes dar. Beeinträchtigungen werden damit ausgeschlossen. Auf die Belichtung haben die Planung und die Verkürzung der Abstandsflächen keine Auswirkungen, da keine bauliche Erweiterung nach Westen erfolgt sondern nur eine Erhöhung. Die, für die Baumaßnahme voraussichtlich erforderliche Entfernung des großkronigen Laubbaumes im Innenhof des Hotels führt zu einer Verbesserung der Belichtungssituation. In nachbarschaftlicher Abstimmung wird gleichzeitig im Bereich des Hotels im Innenhof auf neue, großkronige Bäume verzichtet. Die Belüftung des Grundstückes erfolgt über die abfließende Frischluft von den steilen Hängen im Norden und Süden. Diese Frischluftschneisen werden von der baulichen Erweiterung in die Höhe nicht beeinflusst. Eine Beeinträchtigung der Belüftung kann damit ausgeschlossen werden. Auf die Besonnung des Grundstückes aus Süden und Westen (also Mittags- und Abendsonne) hat die Planung keinen Einfluss, da in diesen Himmelsrichtungen keine Maßnahmen der Hotelerweiterungen vorliegen. Um die Besonnung aus Osten (Morgen-/Vormittagssonne) zu untersuchen, wurden durch das Büro Fally + Partner Architekten ZT GmbH, Salzburg Perspektiven des geplanten Hotelbaukörpers mit der umgebenden Bebauung unter Berücksichtigung des Geländes angefertigt und die Verschattung anhand des Sonnenstandes zu unterschiedlichen Jahreszeiten simuliert. 26. März, 9:00 Uhr Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP 26. Juni, 9:00 Uhr 26.Oktober, 9:00 Uhr - Begründung Seite 32 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP 26. Oktober, 10:00 Uhr 26. Dezember, 9:00 Uhr - Begründung Seite 33 Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 34 26. Dezember, 10:30 Uhr Es ist erkennbar, dass in den Frühlings- und Sommermonaten keinerlei Beeinträchtigung durch Verschattung der Morgensonne durch das Hotelgebäude besteht. Im Spätherbst wird um 9:00 Uhr morgens noch ein Teil des Gebäudes von Schatten bedeckt, ab 10:00 Uhr liegt auch dann keine Verschattung mehr vor. In den Wintermonaten ist etwa gegen 10:30 keine Beschattung mehr vorhanden. In der Visualisierung des Sonnenstandes ist nicht berücksichtigt, dass durch die Tallage, die Morgensonne zu allen Jahreszeiten, v. a. aber in Herbst und Winter, erst spät hinter dem Hohen Göll hervortritt. In den Wintermonaten trifft dies auch für die Mittagssonne zu, die durch die Gebirgsstöcke von Watzmann und Hochkalter abgehalten wird. Aufgrund der Länge der Schatten in der Visualisierung lassen sich Rückschlüsse auf den Sonnenstand ziehen. Im Oktober, v. a. aber im Dezember um 9:00 Uhr ist ein langer bis sehr langer Schattenwurf dargestellt. Dies lässt auf eine tief stehende Sonne schließen. Es wird davon ausgegangen, dass zu dieser Uhrzeit die Sonne noch durch die Bergmassive verdeckt wird. Zu berücksichtigen ist auch der Schattenwurf, der bereits aus dem bestehenden Baukörper resultiert. Aufgrund der Lage des Hotels zum Nachbarhaus ist für den Schattenwurf in erster Linie das Vorderhaus (Bauteil 1) verantwortlich. Dieses ist nur mit einer Aufstockung von 1,5 m (Straßenseite) geplant. Diese Erweiterung hat damit nur geringfügige Veränderungen der Verschattung zur Folge. Zusammenfassend wird festgestellt, dass allenfalls geringfügige, zu vernachlässigende Beeinträchtigungen durch die Verkürzung der Abstandsflächen bei der Hotelerweiterung ausgelöst werden können. Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung Seite 35 Örtliche Bauvorschrift Gem. Art. 81 BayBO werden für den Geltungsbereich der Bebauungsplanung ausführliche Gestaltungsvorschriften festgelegt um sicherzustellen, dass sich der Baukörper in die Umgebungsbebauung einfügt. Das Kapitel 6 geht ausführlich auf den ortsräumlichen Zusammenhang ein. Die Dach- und Fassadengestaltung besitzt deshalb besonderes Gewicht, wenn auch klar gestellt wird, dass eine moderne Hotelnutzung nicht mit der örtlichen Wohnbebauung vergleichbar ist. Insofern sind alle Anstrengungen zu würdigen, die einen gemeinsamen architektonischen Anspruch verfolgen und nicht zuletzt auch im Sinne des Bergsteigerdorfes stehen. Grünordnung Die grünordnerischen Festsetzungen dienen der Einbindung des geplanten Hotelkomplexes. In der Eingrünung mit Bäumen und Gehölzen spielt hier jedoch auch die Topografie, der Grad der Versiegelung, örtliche Gestaltungselemente, Wand- und Dachbegrünung eine Rolle. Die Gemeinde hält deshalb die Ausarbeitung eines qualifizierten Freiflächengestaltungsplanes für erforderlich, der folgende Aufgabenfelder umfasst: Gesamtkonzept der Grünordnung für Bäume und Gehölze Darstellung der Dachbegrünung bezogen auf die einzelnen Funktionsbereiche Reduzierung der Versiegelungsflächen, vor allem im Eingangsbereich und Übergangsbereich zwischen Hotel und Straße Berücksichtigung nachbarschaftlicher Nutzung Integration der Immissionen und Emissionen in das Konzept der Grünordnung. Übersee, den 19.08.2016 Ramsau, den ............................ Dipl. Ing. (FH) Bernhard Hohmann Landschaftsarchitekt Herbert Gschoßmann Erster Bürgermeister Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden, BP „Hotel Hochkalter" mit GOP - Begründung ANHANG – Schleppkurven Einfahrtsbereich Hotel, Ingenieurbüro Andreas Rupp Seite 36
