Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Stadtteil Gladbeck
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STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT GLADBECK RENTFORT-NORD >> Analyse und Handlungsempfehlungen Gesamtstädtische Analyse und Entwicklungsstrategie Städtebauliche Rahmenplanung Auftraggeber: Auftragnehmer: Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH Stadt Gladbeck Geschäftsführung: Amt für Stadtplanung und Bauaufsicht Dr. Paul G. Jansen Willy-Brandt-Platz 2 Dipl.-Geogr. Ursula Mölders 45964 Gladbeck Dipl.-Ing. Dominik Geyer HRB Köln 36154 www.stadt-gladbeck.de [email protected] Bachemer Str. 115 50931 Köln-Lindenthal Postfach 41 05 07 50865 Köln Fon 0221 94072-0 Fax 0221 94072-18 [email protected] www.stadtplanung-dr-jansen.de Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Stadtteil Gladbeck Rentfort-Nord Baustein 1: Analyse und Handlungsempfehlungen Bearbeitung Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Dipl.-Geogr. Bettina Gringel Mitarbeit Dorothee Rodermann M. A. cand. geogr. Andreas Schmitz In dem nachfolgenden Text verzichten wir zugunsten einer besseren Lesbarkeit auf die Schreibweise „Innen“ bei Bürger, Nutzer, Anlieger etc. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Männer und Frauen angesprochen. Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist. Köln, Dezember 2004 Inhalt 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.7.1 2.7.2 2.7.3 2.7.4 2.8 2.9 2.9.1 2.9.2 2.9.3 2.9.4 2.10 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 EINE STABILE STADTENTWICKLUNG FÜR RENTFORTNORD Situation des Stadtteils Zielsetzung des ersten Bausteins zum Städtebaulichen Entwicklungskonzept Bearbeitungsschritte Aufbau des Konzeptes ANALYSE DES UNTERSUCHUNGSRAUMS UND HANDLUNGSFELDER Portrait des Stadtteils Rentfort Geografische Einordnung des Stadtteils und statistische Grundlagen Ein Rückblick in die Geschichte des Stadtteils Portrait des Gebäudekomplexes Schwechater Str. 38 Städtebauliche und funktionale Struktur des Stadtteils Demografische und ökonomische Entwicklungen Wohnen, Wohnumfeld und Grün Soziale, kulturelle und öffentliche Infrastruktur Einzelhandel, Dienstleistungen und Gewerbe Definition der wohnungsnahen Grundversorgung Aktuelle Bestandserhebung der Verkaufsflächen Aktuelle Bestandserhebung der wohnungsnahen Dienstleistungen Zusammenfassende Bewertung des Einzelhandels Bewertung des Stadtteils und Wünsche aus Sicht der Bevölkerung Zusammenfassende Übersicht über die Stärken und Schwächen des Stadtteils Wohnen, Wohnumfeld und Grün Kinder und Jugendliche Image und Nachbarschaften Einzelhandel und Versorgung Fazit ORGANISATION DES STADTTEILERNEUERUNGSPROZESSES Was ist grundsätzlich zu tun? Basis für die Stadtteilarbeit - Verlagerung des Stadtteilbüros und Weiterentwicklung des Konzepts Arbeitsstrukturen Controlling 1 1 2 3 4 5 5 5 8 9 11 17 19 22 24 24 25 27 28 29 29 29 31 31 32 32 33 33 34 34 35 4.6 4.7 4.8 4.9 HANDLUNGSFELD STÄDTEBAULICHE ENTWICKLUNG UND ÖFFENTLICHER RAUM Einführung in die Thematik Leitbild für den Stadtteil Städtebaulicher Rahmenplan Sport- und offene Freizeitangebote Aufwertung der Park- und Grünanlagen unter Einbeziehung der Gesamtschule Eine neue Mitte für Rentfort-Nord Sauberkeit Patenschaften für Spielplätze Der Stadtteilhausmeister 41 43 43 44 45 5 5.1 HANDLUNGSFELD WOHNEN Einführung in die Thematik 47 47 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 37 37 37 38 39 Inhalt 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.8.1 6.8.2 6.8.3 6.8.4 6.9 6.10 Untersuchung der Sanierungsfähigkeit Hof- und Fassadenprogramm für Rentfort-Nord Gestaltung des Wohnumfelds gemeinsam mit Bewohnern „Unser Stadtteil wird bunter!“ Sicherheitskonzept und Nachbarschaftskonzept für einzelne Häuser Müllkonzept HANDLUNGSFELD SCHWECHATER STRAßE 38 Fragestellungen für eine Detailbetrachtung Technische Mängel, Bauschäden und Sanierungsbedarfe Die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft Exkurs: Ausgewählte Probleme einer WEG in Kürze Gesprächskreis Schwechater Straße 38 Die ersten Schritte zur Lösung des Problems- Die Auffanggesellschaft Wohnpark Rentfort-Nord GmbH Exkurs: Entwicklungen in anderen Städten Szenarien für die Schwechater Straße 38 Mögliche Handlungsoptionen Szenario 1: Raumrelevante Auswirkungen auf den Stadtteil ohne Veränderung am Gebäude – Vor- und Nachteile Szenario 2: (Teil-)Rückbau des Hochhauses und Erhalt des Ladenzentrums - Vor- und Nachteile Szenario 3: Rückbau des Hochhauses und des Ladenzentrums - Vor- und Nachteile Handlungsempfehlungen und Anforderungen an das Prozessmanagement und die Förderwürdigkeit Zusammenarbeit mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft 47 48 49 50 50 51 53 53 53 56 58 61 62 63 65 65 66 69 73 74 77 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 HANDLUNGSFELD VERSORGUNG UND EINZELHANDEL Einführung in die Thematik Management für die Ladenpassage Neue Nutzungen für das Geschäftszentrum Städtebauliche Maßnahmen Kurzfristige Maßnahmen zur Attraktivierung Prüfung des Wochenmarkt-Konzepts 79 79 79 79 80 80 81 8 8.1 8.2 8.3 83 83 83 8.4 8.5 8.6 8.7 HANDLUNGSFELD KINDER UND JUGENDLICHE Einführung in die Thematik Verlagerung des Freizeittreffs Stärkung des Freizeittreffs Fritz-Erler-Straße und Schaffung neuer Angebote Gründung einer Schülerfirma Streetwork Perspektiven aus der Arbeitslosigkeit Steinbaustelle 83 84 84 84 85 9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 HANDLUNGSFELD IMAGE UND NACHBARSCHAFTEN Einführung in die Thematik Image- und Öffentlichkeitsarbeit Pressearbeit Bespielung des Stadtteils Mein Lieblingsplatz hat einen Namen Bürgertreff Rentfort-Nord 87 87 87 87 88 88 88 Inhalt 10 AUSBLICK 91 11 MAßNAHMENKATALOG - KOSTEN 95 Abbildungen Abbildung 1 Geografische Einordnung des Untersuchungsgebiets Rentfort-Nord 5 Abbildung 2 Bestand Nutzungen 7 Abbildung 3 Städtebauliche Struktur 14 Abbildung 4 Aufteilung des Stadtraums in Teilräume 15 Abbildung 5 Eigentümerstruktur im Geschosswohnungsbau 16 Abbildung 6 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in der Stadt Gladbeck im Kreis Recklinghausen und im Land Nordrhein-Westfalen von 1987 bis 2003 19 Aufbau und Abbau des Wohnungsdefizits von 1987 bis 2003 in der Stadt Gladbeck 20 Wohnungsbedarf in der Stadt Gladbeck von 2004 bis 2020 21 Abbildung 7 Abbildung 8 Tabellen Tabelle 1 Daten – Zahlen - Fakten Tabelle 2 Verkaufsflächen in Gladbeck-Rentfort nach Branchengruppen 2004 26 Gesamtschau der notwendigen Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Stand 2002 55 Tabelle 3 Anhang Bewohnerbefragung Fotos Stadt Gladbeck, Amt für Stadtplanung und Bauaufsicht; Stadtarchiv Universität Dortmund, Fakultät Raumplanung, FG Städtebau und Bauleitplanung Dipl.-Ing. Beatrice Kamper, Bauhaus Universität Weimar Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH 8 Inhalt Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 1 Eine stabile Stadtentwicklung für Rentfort-Nord 1.1 Situation des Stadtteils 1 Dem Besucher präsentiert sich Rentfort-Nord auf den ersten Blick als beschaulicher, im Grünen gelegener Stadtteil mit niedriggeschossiger Bungalowbebauung, individuell gestalteten Einfamilienhäusern und liebevoll bepflanzten Vorgärten. Doch ihm wird auch die durch Geschosswohnungsbau geprägte „Insel“ im Stadtteil nicht verborgen bleiben: Eine gemäß dem Leitbild der gegliederten, aufgelockerten und modernen Stadt charakteristische Großwohnsiedlung der 60er Jahre, wie sie zu dieser Zeit in vielen deutschen Städten zur Wohnraumversorgung verwirklicht wurde. Damals galt auch Rentfort-Nord als zukunftsweisend, um für große Teile der Bevölkerung bessere Wohn- und Lebensbedingungen zu schaffen. Heute hingegen verlieren diese Wohngebietstypen zunehmend an Attraktivität, auch der Stadtteil Rentfort-Nord hat seine Schwachstellen: Einige Gebäude präsentieren sich mit einer tristen, monotonen Fassadengestaltung sowie in die Jahre gekommener Bausubstanz. Funktionsloses Abstandsgrün dominiert das Wohnumfeld, es fehlen eine Vernetzung und Nutzungsmöglichkeiten der öffentlichen Grünanlagen, auch eine Infrastruktur für Begegnung und Kommunikation der Bewohner ist nicht vorhanden. Die Fluktuation der Bewohner nimmt ständig zu, der Anteil der Wohnungsleerstände steigt. Der erste Blick stimmt zunächst positiv Das bauliche Kernproblem für Rentfort-Nord bildet die städtebauliche Dominante des Stadtteils - das Gebäude Schwechater Straße 38, das mit seiner 14-geschossigen Bebauung und der angrenzenden Ladenpassage die Stadtteilmitte definiert. Hier wird schnell deutlich, dass der Kern des Stadtteils „fault“. Durch jahrelange fehlende Investitionen zeigen sich bei dieser Wohn- und Gewerbeimmobilie inzwischen so gravierende bauliche Mängel, dass die Wohnnutzung dauerhaft in Frage gestellt werden muss. Für die Wohnungen finden sich immer weniger Mieter - wer die Wahl hat, sucht sich ein ansprechenderes Wohnumfeld und entsprechend konzentrieren sich hier soziale Probleme. Diese Entwicklung wirkt sich auch zunehmend auf den Einzelhandel aus. Durch die unwirtliche Situation der Wohnungsleerstände nimmt die Fluktuation der Betriebe im Geschäftszentrums zu. Bereits heute stehen rund 30 % der Ladenlokale leer. Damit ist auch die Versorgung im Stadtteil gefährdet. Erschwerend kommt hinzu, dass sich das Gebäude im Besitz einer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet. Aufgrund ihrer derzeitigen finanziellen Situation sowie der rechtlichen Besonderheiten einer „WEG“ ist die Hoffnung auf eine Verbesserung aus eigener Kraft wohl vergebens. Die Gefahr, dass die umliegende Bebauung durch den zunehmenden städtebaulichen Funktions- und Imageverlust weiterhin negativ beeinflusst wird, ist hingegen groß. Das bauliche Kernproblem ist die Schwechater Straße 38 Die Stadtverwaltung der Stadt Gladbeck will nun gemeinsam mit der Hausverwaltung und der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Lösungsweg für die Probleme finden. Sowohl für die Schwe- Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 2 chater Straße 38 als auch für den gesamten Stadtteil aus den 60er Jahren gilt es, eine tragfähige und nachhaltige Entwicklungsstrategie zu erarbeiten. Die Stadt Gladbeck hat hierzu ein mehrstufiges Verfahren zur Erstellung des Städtebaulichen Entwicklungskonzepts gewählt. Im ersten Schritt wird das hier vorliegende Konzept mit einer Analyse der Stärken und Schwächen des Stadtteils, Handlungsempfehlungen und einem Umsetzungskonzept für den Gebäudekomplex Schwechater Straße 38 erarbeitet. In einem zweiten Baustein erfolgt eine gesamtstädtische Analyse der demografischen Entwicklung mit Auswirkungen auf die Stadtteilebene und Erarbeitung einer Stadtentwicklungsstrategie. Der dritte Baustein umfasst schließlich eine städtebauliche Rahmenplanung für den Gesamtstadtteil mit einer Vertiefung für den Bereich Schwechater Straße 38. 1.2 Stadtteil muss insgesamt betrachtet werden Zielsetzung des ersten Bausteins zum Städtebaulichen Entwicklungskonzept Das Gebäude Schwechater Straße 38 wird zwar derzeit sowohl von Bewohnern und Eigentümern als auch von Verwaltung und Politik als Dreh- und Angelpunkt für die Entwicklung des Stadtteils Rentfort-Nord gesehen. Doch der Stadtteil zeigt an anderen Stellen ebenfalls erste „Altersschwächen“. Auch wenn die Situation im Bereich der Stadtteilmitte Auslöser für das Städtebauliche Entwicklungskonzept ist, so gilt es doch für die Stabilisierung des gesamten Stadtteils Sorge zu tragen und präventive Maßnahmen zu fördern. Zielsetzung des ersten Bausteins zum Städtebaulichen Entwicklungskonzepts ist es daher, den Stadtteil in seinen Funktionen und Beziehungen im Kontext zu betrachten. Was muss insgesamt zur Stabilisierung des Stadtteils getan werden? Wo könnten die Probleme von „Morgen“ liegen? Wie kann eine vorbeugende Strategie aussehen? Detaillierte Analyse zur Situation des Gebäudes Schwechater Str. 38 Für das Gebäude Schwechater Straße 38 sollen die unterschiedlichen Perspektiven herausgearbeitet werden. Aus heutiger Sicht kann die Hoffnung auf einen Erhalt und eine zeitgemäße Sanierung des Gebäudes, z. B. durch einen Investor, als eher gering eingestuft werden. Daher soll geprüft werden, wie sich eine Rücknahme oder Teilrücknahme von Wohneinheiten auf den Stadtteil auswirkt. Gleichzeitig soll durch flankierende städtebauliche Maßnahmen eine neue attraktive Stadtteilmitte geschaffen werden. Die Fragestellungen im Überblick Die Analyse zum Städtebaulichen Entwicklungskonzept soll folgende Fragen beantworten: Wie ist der Status quo des Stadtteils mit Blick auf die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgen, Infrastruktur, Bildung, Verkehr, Soziales und Freizeit für unterschiedliche Zielgruppen wie Kinder, Jugend, Familien und Senioren? Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Wo liegen die Schwächen, wo die Stärken und Entwicklungspotentiale des Stadtteils, welche Handlungsspielräume bestehen und welche erforderlichen Maßnahmen ergeben sich daraus? Wie ist die Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft Schwechater Straße 38 aktuell, welche Besonderheiten ergeben sich aus der rechtlichen Besonderheit einer WEG für die Maßnahmenkonzeption, unter welchen Bedingungen und unter welchen Voraussetzungen kann die Niederlegung ihres Sonder- und Gemeinschaftseigentums erreicht werden? Wie kann sich die WEG formal auflösen und in eine neue Rechtsform übergehen? Welche neuen Eigentumsverhältnisse ergeben sich? Welche Auswirkungen haben die Niederlegung des Objekts und damit die Reduzierung der Wohneinheiten bzw. eine Teilrücknahme auf die Wohnsituation und Infrastruktur im Stadtteil? Welche Potentiale ergeben sich daraus? Welche Anforderungen werden an die städtebauliche Neugestaltung eines Stadtteilzentrums gestellt? Soll bzw. kann die bestehende Ladenpassage erhalten bleiben, wo liegen die Vor-, wo die Nachteile? Welches Handlungs- und Maßnahmenkonzept ergibt sich für den gesamten Stadtteil und für den Standort Schwechater Straße aus den Untersuchungsschritten? 1.3 3 Bearbeitungsschritte Zu Beginn wurden alle planungsrelevanten Daten erhoben und ausgewertet. Hierzu zählten Gutachten, Beschlussvorlagen, Statistiken, Kartenmaterialien, städtebauliche Planungen etc. Eine Begehung des engeren Plangebiets sowie des ganzen Stadtteils Rentfort-Nord mit Vertretern der Stadtverwaltung und Akteuren aus dem Stadtteil ergänzten die schriftlichen Unterlagen um das eigene Erleben. Schließlich wurde ein Expertenworkshop mit 25 „Kennern“ des Stadtteils durchgeführt. Bei diesem Workshop diskutierten diese die Ziele für die Stadtteilentwicklung sowie Maßnahmen und erste Umsetzungsschritte. Im Mittelpunkt der Diskussion standen als wesentliche Handlungsbereiche die Themen „Wohnen, Wohnumfeld und Grün“, „Einzelhandel und Versorgung“, „Kinder und Jugendliche“ sowie „Nachbarschaften und Image“. Die Ergebnisse dieser Expertenrunde wurden in die vorliegende Analyse eingearbeitet. Datenanalyse, Einzelgespräche und Workshops Um die Bewertung des Stadtteils aus Sicht der Bewohner zu erfahren, wurde eine bereits im Jahr 2003 durchgeführte Passantenbefragung der Stadt Gladbeck ergänzt, so dass schließlich 125 Fragebogen für ein „Stimmungsbild“ aus dem Stadtteil ausgewertet werden konnten. Die Befragungsergebnisse sind im Anhang der Analyse dokumentiert. Bewohnerbefragung Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 4 Zudem sind die Ergebnisse des Charrette-Verfahrens1, das vom 9. bis 12. Juni 2004 mit Studenten aus Weimar, Cottbus und Dortmund durchgeführt wurde, in die Analyse eingegangen. Mit Hilfe des Charrette-Verfahrens wurde ein erster positiver Entwicklungsimpuls gesetzt. Die Teilnehmer diskutierten gemeinsam mit den Bürgern, der Verwaltung und weiteren Akteuren u. a. verschiedene Optionen im Umgang mit dem Gebäudekomplex Schwechater Straße 38. Teilnehmer der Charrette zur Schwechater Str. 38, Juni 2004 Zur Analyse der Situation Schwechater Straße 38 wurden intensive Einzelgespräche mit der Hausverwaltung TRV Immobilien und Verwaltungsgesellschaft mbH aus Krefeld sowie der im Frühjahr 2004 gegründeten Auffanggesellschaft Wohnpark Rentfort-Nord GmbH geführt. 1.4 Aufbau des Konzeptes Der vorliegende Baustein zum Städtebaulichen Entwicklungskonzept „Analyse und Handlungsempfehlungen“ gliedert sich wie folgt: Im Kapitel 2 wird zunächst das Profil des Stadtteils herausgearbeitet: Welche Faktoren haben die Entwicklung des Stadtteils beeinflusst? Welche Stärken und welche Schwächen charakterisieren ihn, wo stehen wir heute und mit welchen übergeordneten Zielen soll seine Zukunft gestaltet werden? Kapitel 3 beschreibt die Organisation des Stadtteilerneuerungsprozesses. Welche Kriterien sind an den Prozess zu stellen, wer organisiert und wer ist beteiligt? Die Kapitel 4 bis 7 veranschaulichen schließlich die Teilziele für die unterschiedlichen Handlungsfelder. Dabei bildet das Handlungsfeld Schwechater Straße 38 ein eigenständiges Kapitel, um detailliert auf Problemlage und Lösungsvorschläge einzugehen. Hier wird auch der Fragestellung nachgegangen „Was wäre wenn?“ und es werden unterschiedliche Szenarien dargestellt. Kapitel 8 und 9 enthalten Maßnahmen, die flankierend zu den erforderlichen städtebaulichen Maßnahmen durch die Stadt Gladbeck verfolgt werden sollten. In Kapitel 10 wird schließlich ein Fazit zur Situation des Stadtteils insgesamt und seiner Chancen gezogen – der Blick in die Zukunft rundet dieses Kapitel ab. Kapitel 11 enthält einen Überblick über die einzelnen Handlungsfelder, Maßnahmen, Verantwortliche und Kosten. 1 Seit den 1990er Jahren wird dieses Verfahren vor allem in den USA angewendet. In Deutschland ist es noch neu, im Rahmen von Stadtumbau-Ost konnten jedoch bereits sehr positive Erfahrungen gesammelt werden. Das Verfahren erfolgt mit direkter Beteiligung der Bürger. Betroffene, Entscheidungsträger, Projektentwickler und Planer reden und entwerfen miteinander konkrete Lösungen für die Zukunft der Stadt. Dabei werden in räumlicher Nähe zu den zu gestaltenden Orten in einem zeitlich begrenzten Arbeitsprozess Konzepte entwickelt, die Visionen und Realisierbarkeit miteinander verknüpfen. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 2 Analyse des Untersuchungsraums und Handlungsfelder 2.1 Portrait des Stadtteils Rentfort 2.1.1 Geografische Einordnung des Stadtteils und statistische Grundlagen Der Stadtteil Rentfort-Nord liegt nordwestlich des Zentrums von Gladbeck und hat über die Kirchhellener Straße direkten Anschluss an die A 31. Nach Norden grenzt er an den Rand des Münsterlandes, im Süden befindet sich der Stadtbezirk Alt-Rentfort. Der Stadtteil ist durch die Buslinien 252, 253, 258 und CE 56 gut an den ÖPNV angeschlossen. Der Bahnhof West liegt in ca. drei Kilometer Entfernung. Für den motorisierten Individualverkehr sind die Schwechater Straße, die Marcq-en-Baroeul Straße, die Enfieldstraße und die Berliner Straße die Haupterschließungsstraßen. Im Osten und Norden wird der Stadtteil durch einen Grünzug begrenzt. Quer durch das Gebiet von Südosten nach Nordwesten verlaufen mehrere Grünbereiche, die als grüne Trittsteine durch das Quartier fungieren, eingebunden ist dabei eine nördlich an das Gebäude Schwechater Straße 38 angrenzende Parkanlage. Abbildung 1 Geografische Einordnung des Untersuchungsgebiets Rentfort-Nord Anm.: Die Abbildung zeigt das Gebiet Rentfort-Nord innerhalb des roten durchgezogenen Kreises mit dem Gebäude Schwechater Straße 38 im Zentrum sowie mit einer durchbrochenen Linie die angrenzenden Bereiche des Stadtteils Alt-Rentfort und des Neubaugebiets im Norden. Quelle: Stadtplanungsamt Stadt Gladbeck. 5 Verkehrliche Anbindung Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 6 Rentfort-Nord 1973 Rentfort-Nord wurde Ende der 60er Jahre des vorigen Jahrhunderts als Stadtteil für 10.000 Einwohner auf dem Reißbrett geplant, um der anhaltenden Wohnungsnot in der prosperierenden Bergbaustadt entgegenzuwirken. Die Wohnstrukturen sind durchmischt, von frei stehenden Einfamilienhäusern über Reihenhäuser bis hin zu Geschosswohnungen und einzelnen Punkthäusern ist jede Wohnform vorhanden. Rentfort-Nord wird durch die Kirchhellener Straße vom dörflich strukturierten Stadtteil Alt-Rentfort, der heute 4.766 Einwohner zählt, getrennt. Im Juni 2004 lebten über 8.063 Einwohner im Stadtteil und damit rund 10 % der 78.133 Einwohner der Stadt Gladbeck. Rentfort-Nord hat mit 216 Personen im Jahr 2003 die höchsten Bevölkerungsgewinne verzeichnet. Dies ist vor allem bedingt durch ein Neubaugebiet an der Uechtmannstraße, das den Stadtteil nordwestlich begrenzt. Im ersten Halbjahr 2004 konnte der Stadtteil aufgrund des Zuzugs von rund 110 polnischen Gastarbeitern weitere Bevölkerungsgewinne verzeichnen. Anteil Senioren liegt über dem städtischen Durchschnitt Der Stadtteil weist mit 22,2 % einen hohen Anteil der über 64Jährigen an der Gesamtbevölkerung auf. Im gesamtstädtischen Vergleich leben damit in Rentfort-Nord die meisten älteren Menschen. Ursächlich hierfür ist u. a. das angesiedelte Seniorenzentrum in diesem Bezirk. Hier lebten Ende September 2004 rund 230 Senioren. Ohne diese Gruppe würde der Anteil in Rentfort-Nord mit rund 19,7 % aber immer noch über dem städtischen Durchschnitt liegen. Der Anteil der unter 18-Jährigen liegt mit 18,4 % hingegen unter dem städtischen Durchschnitt. Der Ausländeranteil in der Gesamtstadt Gladbeck lag im Juni 2004 bei 11,8 %. Im gesamtstädtischen Vergleich weist Rentfort-Nord gemeinsam mit Alt-Rentfort die niedrigsten Anteile ausländischer Bevölkerung auf. Lagen beide Stadtteile im Jahr 2003 noch mit 5,0 % gleichauf, so sind es durch den Zuzug der polnischen Gastarbeiter in Rentfort-Nord inzwischen 6,3 % gegenüber 4,4 % in Alt-Rentfort. Die Bevölkerungsanteile der ausländischen Bewohner verteilen sich damit zu mehr als einem Fünftel auf Personen aus Polen und ein weiteres Fünftel auf Menschen aus der Türkei. Weitere Herkunftsländer der ausländischen Bevölkerung sind mit jeweils rund 40 Personen Marokko, der Libanon, das ehemalige Jugoslawien sowie einzelne Personen aus anderen Staaten. Abbildung 2 Bestand Nutzungen Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 7 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 8 Tabelle 1 Daten – Zahlen - Fakten Rentfort-Nord 30. Juni 2004 Anzahl Bewohner davon Anteil Ausländer (%) 8.063 Gladbeck gesamt 30. Juni 2004 78.133 6,3 11,8 davon Anteil Kinder < 18 J. (%) 18,4 19,1 davon Anteil Senioren > 64 J. (%) 22,2 19,2 5,8 5,0 davon Anteil Sozialhilfeempfänger (%) davon arbeitslos * _* 15,0 Eine Differenzierung nach Stadtteilen liegt nicht vor. Quelle: Eigene Berechnung nach Bevölkerungsstatistik der Stadt Gladbeck sowie Angaben des Sozialamts der Stadt Gladbeck vom 30. Juni 2004. 2.1.2 Ein Rückblick in die Geschichte des Stadtteils Bis Ende des 19. Jahrhunderts war Gladbeck ein kleines westfälisches Dorf; umgeben von den Bauernschaften Rentfort, Zweckel, Ellinghorst, Butendorf und Brauck lebten hier insgesamt rund 2.500 Einwohner. Erst aufgrund von Steinkohlefunden und der daraufhin einsetzenden Industrialisierung entwickelte sich aus dem kleinen Kirchdorf eine moderne Stadt. Dementsprechend musste alles, was eine Stadt ausmacht, neu entstehen: Geschäfts- und Verwaltungszentren, Verkehrswege, Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen, wie beispielsweise Schulen und Krankenhäuser. In dieser Phase von 1880 bis 1920 erhielt Gladbeck seine Struktur, wuchs aufgrund der neu entstandenen Arbeitsplätze und erhielt schließlich am 21. Juli 1919 die Stadtrechte. Nach Ende des 2. Weltkriegs wurde in Gladbeck verstärkt Kohle gefördert. Dies ließ die Bevölkerungszahlen auf 84.000 ansteigen. Doch kurz darauf setzten erste Krisen ein, was dazu führte, dass sämtliche Steinkohlebergwerke auf Gladbecker Stadtgebiet schließen mussten. Es folgte ein Wandel in der Industrie- und Arbeitsstruktur. Um die Vielzahl der wegfallenden Arbeitsplätze zu kompensieren, mussten neue Arbeitsbereiche erschlossen werden. Durch die Ansiedlung eines Fertigungswerks der Firma Siemens konnten rund 4.500 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Rentfort-Nord vor dem Bau des neuen Stadtteils Über den Strukturwandel in der Wirtschaft hinaus kam es in den 60er Jahren auch zu städtebaulichen Veränderungen. Neben dem kompletten Neubau der Innenstadt und einer neuen Verkehrsführung bzw. -planung war vor allem die Entstehung des Stadtteils Rentfort-Nord von großer Bedeutung. Mit dem Ziel, in die Kategorie der Großstädte aufzusteigen, sollte Gladbeck Raum für insgesamt 120.000 Einwohner bieten. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 9 Im Jahr 1975 kam es fast zur Aufhebung der Eigenständigkeit der Stadt. Durch die kommunale Neugliederung sollte Gladbeck eingemeindet werden und somit zu Bottrop gehören. Eine Verfassungsklage hatte Erfolg und führte dazu, dass Gladbeck eigenständig blieb. Seit 1976 gehört Gladbeck dem Kreis Recklinghausen an. Der Stadtteil Rentfort-Nord entstand auf einem bis dahin rein agrarwirtschaftlich genutzten Gebiet. Zur Realisierung des neuen Stadtteils mussten fünf von elf Höfen abgerissen werden. Die übrig gebliebenen sechs Höfe existieren zwar noch, es wird aber keine Landwirtschaft mehr betrieben. Zu den ersten fertig gestellten Gebäuden des Stadtteils zählten die Hochhäuser an der Berliner Straße und die Eigenheime an der Marcq-en-Baroeul-Straße. Anfang der 70er Jahre konnten bereits die ersten Bewohner, vor allem junge Familien, in ihre neuen Wohnungen einziehen. Etwas weiter westlich entstand eine Senioreneinrichtung der Arbeiterwohlfahrt. Entscheidend für die städtebauliche Entwicklung des Stadtteils war jedoch der Bau des Hauses Schwechater Straße 38 im Jahr 1973. Mit seinen 14 Geschossen und der angegliederten Ladenpassage definierte der Gebäudekomplex unübersehbar die Stadtteilmitte, sowohl aus städtebaulicher als auch aus funktionaler Sicht. In seinem unmittelbaren Umfeld konzentriert sich die gesamte Ortsteilinfrastruktur: Gesamtschule, Nahversorgung und Gastronomie, eine katholische und evangelische Kirche sowie zwei Kindergärten. In den 70er Jahren war Rentfort-Nord als reiner Wohnstandort mit einer guten Nahversorgung sehr angesehen. Der Stadtteil wurde insgesamt als sehr familienfreundlich wahrgenommen. Ein Kenner, der seit über 30 Jahren im Gebiet wohnt, äußerte, dass das Wohnen in einem Hochhaus damals als „sehr modern empfunden“ wurde. Zu jener Zeit war die Mieterstruktur „vom Akademiker bis zum Hilfsarbeiter“ auch noch stärker durchmischt als heute. Die Schwechater Straße 38 war damals ein Leuchtturm, dessen „Ausstrahlung“ jedoch nur allzu schnell wieder erlöschen sollte. 2.2 Portrait des Gebäudekomplexes Schwechater Str. 38 Die Schwechater Straße beherbergt eine Reihe von Zeitzeugen des städtebaulichen architektonischen Leitbilds der 70er Jahre. Doch das markanteste ist das 14-geschossige Hochhaus mit der Hausnummer 38 auf dem Grundstück Flur 37, Flurstück 147, mit vorgelagertem Atrium. Das gesamte Areal Schwechater Straße 38 umfasst eine Grundstücksfläche von über 16.600 qm. Im Gebäude liegen 141 Wohneinheiten, 137 im Wohnturm und vier im Atrium, Die Wohnfläche umfasst insgesamt 9.300 qm. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt damit bei 63 qm. Das Atrium ist an der Westseite des Gebäudes angeschlossen: ein ein- bzw. zweigeschossiger Geschäftsbereich mit 15 Ladenlokalen. An der Ostseite des Gebäudes befindet sich ein weiteres Geschäft, ein Extra-Supermarkt. Im südlichen Teil des Areals liegen die Tiefgarage (102 Stellplätze), ein Tief- Der Stadtteil Rentfort –Nord im Bau Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 10 garagen-Parkdeck (91 Stellplätze) sowie 23 Pkw-Abstellplätze an der West-/Nordseite des Atriums. Die Nutzung des Tiefgaragenparkdecks obliegt der Stadt Gladbeck; es wird regelmäßig auch als Marktplatz genutzt. Bauherrin in den 70er Jahren war die GWG Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH Gladbeck, die die Wohnungen auch bis 1984 verwaltete und vermietete. Die ehemaligen Mietwohnungen wurden dann 1984 in Wohnungsteileigentum umgewandelt. Nach vollzogener Teilung des Gesamtwohnraums erwarb die Firma Kohlrauch Wohn- und Gewerbebauten, Heiligenhaus, das gesamte Gebäude. In einer ersten Versteigerung ging Teileigentum (Gewerbeeinheiten) an die BAUDIALOG Gesellschaft für Bau- und Beratung mbh & Co. Beteiligungs-KG in München. 1992 ging das Wohnungseigentum an ACRON – Finanz-Treuhand GmbH, Düsseldorf, die die Wohnungen 1992 bis 1994 an Einzeleigentümer verkaufte. Nach Aussagen der heutigen Hausverwaltung wurden die Wohnungen für einen Preis zwischen 2.000 und 2.500 DM/qm Wohnfläche verkauft. Bei einer 83 qm großen Wohnung lag der Kaufpreis zwischen 166.000 und 207.500 DM (84.875 und 106.100 EUR). Zwischen 1984 und 1989 hatte die GWG mbH Gladbeck die Hausverwaltung inne; seit 1994 obliegt die Hausverwaltung der TRV Immobilien und Verwaltungsgesellschaft mbH, Krefeld (TRT). Seit Jahren erlebt das Gebäude mit seinen Wohnungen und Gewerbeeinheiten eine rasante Talfahrt. Ein immenser Investitions- und Sanierungsstau, zahlungsunfähige Eigentümer, marode Technik etc. führten zur der heutigen Situation, dass das Gebäude kurz vor dem Aus steht. Eine genaue Zustandsbeschreibung folgt im weiteren Text. Die heutige Belegungs- bzw. Leerstandsquote ist derzeit schwer einzuschätzen, da es keine zentrale Vermietung gibt. Viele Eigentümer vermieten die Wohnungen selbst, einige Wohnungen stehen unter Zwangsverwaltung und nur für wenige Wohnungen hat die TRT die Mieterverwaltung inne. Bis vor kurzem seien jedoch nach Einschätzung der Hausverwaltung ca. 75 Wohnungen nicht vermietet gewesen sein; von diesen 75 Wohnungen sind zurzeit 26 Wohnungen abzuziehen, da sie bis 31. Dezember 2005 an polnische Leiharbeiter vermietet sind. Aktuelle Mieterbelegung Die aktuelle Mieterbelegung stellt sich wie folgt dar: 245 derzeit gemeldete Personen, davon 107 deutscher Nationalität, 110 polnischer Nationalität und acht andere Nationalitäten. Die Personen verteilen sich auf ca. 90 Wohnungen. Von den 245 Personen sind 24 Kinder unter zwölf und zehn Jugendliche unter 18 Jahre alt. 194 Personen sind zwischen 19 und 60 Jahren und 17 sind 61 Jahre oder älter. Damit ist der Anteil der Kinder und Jugendlichen mit 13,9 % und der Anteil der Senioren mit 6,9 % sehr niedrig einzustufen. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Von den 64 Deutschen im Alter zwischen 19 bis 60 sind 50 % verheiratet, 36 % ledig und 14 % geschieden, getrennt lebend oder verwitwet. Von den 110 Polen sind 88 % verheiratet und 12 % ledig oder geschieden. 11 Die Leerstandsquote läge noch niedriger, weil die Servicefirma, die zurzeit die 26 Wohnungen für polnische Leiharbeiter angemietet hat, Anfang 2004 insgesamt 60 Wohnungen suchte. Auf Druck der Stadtteilbewohner, die Alkoholmissbrauch, Lärmbelästigungen und Prostitution durch die massive Konzentration von Männern auf engen Raum befürchteten, bewilligte die Stadtverwaltung der Stadt Gladbeck jedoch lediglich 26 Wohnungen. Zudem konnten die Befürchtungen zerstreut werden; bis heute liegen keine konkreten Klagen gegen die polnischen Arbeiter vor. Dies ist auch auf die intensive Betreuung der Arbeiter durch die Serviceagentur zurückzuführen. Nach Aussagen der Hausverwaltung steht den Arbeitern immer ein Ansprechpartner zur Verfügung und auch bei Problemen sind sie stets zur Stelle. Der Mietvertrag mit der Serviceagentur endet am 31. Dezember 2005. Eine früherer Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich. Die Stadtteilmitte präsentiert sich heute mit dem Gebäude Schwechater Straße 38 und dem hohen Versiegelungsgrad des Wohnumfelds als „Betonlandschaft“. Entsprechend fehlt ein attraktives Ambiente, das die Anforderungen an eine repräsentative und einladende Stadtteilmitte erfüllt und den Bewohnern eine Identifikationsmöglichkeit bietet. 2.3 Städtebauliche und funktionale Struktur des Stadtteils Charakteristisch für den Stadtteil Rentfort-Nord ist seine Durchmischung mit unterschiedlichen Wohnformen, darunter Reihenhäuser, frei stehende Einfamilienhäuser und Atrium-Bungalows mit sehr individuell gestalteten Gärten bis hin zu Mehrfamilienhäusern und Hochhäusern. Insgesamt lässt sich der Stadtteil in fünf Teilbereiche gliedern: Gesamtschule und Umfeld Elisabeth-Brune Seniorenzentrum Einfamilienhausgebiet südlich Enfieldstraße Geschosswohnungsbau im Zentrum des Stadtteils Einfamilienhausgebiete ab Lohstraße südlich der Schwechater Straße Das Atrium des Geschäftszentrums Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 12 Gesamtschule und Umfeld Einen städtebaulichen Teilbereich bildet die Gesamtschule mit der nördlich angrenzenden Sporthalle inklusive Sportgelände. Im Bereich der Gesamtschule zeigen sich heute vor allem aufgrund des hohen Versiegelungsgrads und durch Vandalismus städtebauliche Mängel. Im Osten des Gebäudes befinden sich massive Betonübergänge, die vor allem nachts nicht ausreichend einsehbar sind und dazu beitragen, dass dieser Bereich einen Angstraum darstellt. Verschiedene Cliquen von Jugendlichen im Alter von 15 bis 16 Jahren nutzen den Schulhof auch in den Abendstunden als Treffpunkt, was teilweise zu Konflikten mit der Nachbarschaft führt. Anwohner hatten sich bereits in den vergangenen Jahren über Vandalismus und Müll beklagt. Für ganz Gladbeck gilt die Philosophie der Öffnung der Schulhöfe nach Schulschluss, z. B. als Spielplatz für die Nachmittagszeit. Hierfür erscheint es jedoch erforderlich, den Schulhof klarer zu fassen. Eine Sanierung und farbliche Gestaltung der Fassade ist aus Sicht des Schulamts erforderlich. Vom Schulhof aus erreichbar liegt ein Tunnelgang. Dieser ist schlecht einsehbar und wird von den Anwohnern ebenso gemieden wie der Fußweg östlich der Schule. Daher gilt es, im Bereich der Gesamtschule die Wegebeziehungen insgesamt neu zu strukturieren. Die Sanierung der Sporthalle ist dringend erforderlich, es werden zwar nach und nach Verbesserungsmaßnahmen durchgeführt, dennoch weist vor allem das Dach erhebliche Bauschäden auf. Elisabeth-Brune Seniorenzentrum Das „Elisabeth-Brune-Seniorenzentrum“ der Arbeiterwohlfahrt befindet sich westlich der Berliner Straße bzw. Enfieldstraße. Im Grünen gelegen verteilen sich die Wohnungen auf mehrere Wohnblöcke und Gemeinschaftsräumlichkeiten in überwiegend zwei- bis dreigeschossiger Bauweise. Ein Weg durchquert von Westen nach Osten das Zentrum, er wird auch von Bewohnern der angrenzenden Wohnbereiche genutzt. Im Altenheim befinden sich ein Café sowie ein Friseur. Zusätzlich befindet sich hier ein Kindergarten der Arbeiterwohlfahrt. Zwischen den einzelnen Gebäuden liegen großzügige Grünflächen. Anschließend an das Altenheim befindet sich eine attraktiv gestaltete Grünfläche mit einem Teich und einem Spielplatz, die sowohl von den Senioren des Altenheims als auch von den Bewohnern des Quartiers Rentfort-Nord häufig genutzt wird. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Im Osten ist das Gebiet überwiegend durch frei stehende Einfamilien- und Reihenhäuser geprägt. Es ist davon auszugehen, dass sich die Mehrzahl dieser Häuser im Eigentum der Bewohner befindet. Die Umgebung ist begrünt, sehr gepflegt und teilweise idyllisch am Waldrand gelegen. Hier werden derzeit von der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Gladbeck mbH weitere 18 Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern angeboten. Im Zentrum des Stadtteils liegen das Wohngebäude Schwechater Straße 38 sowie das Geschäftszentrum von Rentfort-Nord, gemeinsam mit dem Umfeld ein unattraktives Ensemble. Sowohl die Bausubstanz als auch das Umfeld bedürfen einer dringenden Aufwertung. Dies wird in Kapitel 6 detailliert beschrieben. Nach Osten und Westen schließen sich weitere drei- bis zehngeschossige Wohngebäude an das Stadtteilzentrum an. Von verschiedenen Gesprächspartnern wurde angemerkt, dass auch diese Gebäude aufgrund ihrer Bewohnerstruktur oder der Bausubstanz „beobachtet“ werden müssten. Hierzu zählen die Wohnungen im Besitz der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Gladbeck mbH, die sich über das Gebiet verteilen, z. B. in der Berliner Straße 14 und 16 sowie in der Fritz-Erler-Straße. An verschiedenen Häusern „bröckelt der Putz“, an anderen Gebäuden wurden bereits Fassaden und Balkons saniert, sie befinden sich in einem guten Zustand. Hier sind vor allem die Marcq-en-Baroeul-Straße 6 und 6a zu nennen. Die Gebäude sind im Besitz von Wohneigentümergemeinschaften, werden überwiegend von den Eigentümern bewohnt und wirken sehr gepflegt. Einen positiven Eindruck hinterlassen auch die Gebäude Berliner Straße 3 und Enfieldstraße 241. Ab der Lohstraße bis zur Kirchhellener Straße schließt sich der fünfte Teilbereich an. Hier dominieren frei stehende Einfamilienhäuser, gepflegte Vorgärten und eine offene Bauweise das Erscheinungsbild – Zäune fehlen weitgehend. Der Bereich zeichnet sich durch eine stärkere Anbindung an den Stadtteil Alt-Rentfort aus. 13 Einfamilienhäuser und Reihenhäuser im Norden Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 14 Abbildung 3 Städtebauliche Struktur Abbildung 4 Aufteilung des Stadtraums in Teilräume Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 15 Abbildung 5 Eigentümerstruktur im Geschosswohnungsbau 16 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Im Osten befindet sich in der ehemaligen preußischen Berginspektion in einer Parklandschaft gelegen die Musikschule von Gladbeck umgeben von einem Ring ehemaliger Bergarbeiterhäuser. Von der Musikschule bis zum Seniorenzentrum verläuft ein Grünbereich mit einer größeren Grünfläche nördlich des Gebäudes Schwechater Straße 38, die jedoch teilweise unterbrochen ist, vor allem zwischen Gesamtschule und Altenzentrum. Gewünscht wird eine Verbindung dieser grünen „Trittsteine“ zu einem zusammenhängenden „grünen Band“. Insbesondere die Parkzugänge werden als Angstraum wahrgenommen, sie müssen verändert werden. Die hinter dem Gebäude Schwechater Straße 38 liegende Grünfläche mit Spielplätzen bietet kaum Nutzungsmöglichkeiten. Die Wiese wird überwiegend von Hundebesitzern zum Ausführen ihrer Hunde bzw. als „Hundeklo“ genutzt, entsprechend heißt sie bei den Bewohnern inzwischen „Hundewiese“. Auch wenn die Grünanlage, lässt man die Pflege außer Acht, keine größeren Mängel aufweist, lädt sie die Bewohner nicht zum Verweilen ein. Es fehlen eine abwechslungsreiche Topographie sowie Sitzmöglichkeiten zum Verweilen. Auch die Spielplätze entwickeln wenig Anziehungskraft. Hierauf wird in einem späteren Kapitel näher eingegangen. 17 Musikschule am Bernskamp Einfamilienhäuser im Süden Der Kontakt zu den Bewohnern aus Alt-Rentfort ist insgesamt sehr gering. Diese sahen Rentfort-Nord in den 60er Jahren zunächst als Aufwertung, vor allem durch das Stadtteilzentrum mit seinen attraktiven Einkaufsmöglichkeiten, wollten jedoch mit den Bewohnern „nichts zu tun“ haben. Bis heute ist hier kein Zusammengehörigkeitsgefühl entstanden. Die Bewohner beider Stadtteile begegnen sich lediglich beim Einkauf im Stadtteilzentrum. Die Durchmischung des Quartiers mit seinen unterschiedlichen Bauformen kann als Chance für eine soziale Mischung gesehen werden. Doch Fakt ist, dass die einzelnen Teilbereiche der Bebauung sich kaum aufeinander beziehen und ein verbindendes Wege- oder Grünnetz fehlt. Von Teilnehmern der Expertenrunde wurde sogar von einer Entwicklung im Bereich der Einfamilienhäuser hin zu einer so genannten „Gated Community“ gesprochen, die eine bewusste Abgrenzung zu den Geschosswohnungsbauten verfolgt. Um eine weitere Ausprägung dieser Zonierung zu verhindern, werden neben städtebaulichen auch soziale Maßnahmen sowie eine Verbesserung des Images erforderlich sein. 2.4 Demografische und ökonomische Entwicklungen Das Pestel Institut für Systemforschung e. V. aus Hannover hat im Jahr 2003 eine Studie zur Entwicklung der Stadt Gladbeck im Hinblick auf die Entwicklungen der Bevölkerung, der Beschäftigung und des Wohnungsmarkts bis 2015 erstellt, einzelne Daten wurden im Jahr 2004 aktualisiert. Nach der Prognose des Instituts zeichnet sich Fazit Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 18 für die Stadt Gladbeck bis 2015 ein Bevölkerungsrückgang um 5 % bzw. 3.705 Personen ab. Vor allem der Anteil der unter 20-Jährigen sowie der 35- bis 50-Jährigen wird entsprechend dem bundesdeutschen Trend weiter abnehmen. Zunehmen wird hingegen der Anteil an Senioren. Im Zeitraum von 1994 bis 2003 ist für die Stadt Gladbeck insgesamt ein Bevölkerungsrückgang von 3,4 % zu verzeichnen, Rentfort-Nord liegt dabei mit einem Minus von 2,4 % unter dem städtischen Durchschnitt.2 Begründet ist dies jedoch vor allem durch den Zuzug von Familien in die Einfamilienhaus-Neubaugebiete. Bei Betrachtung des Teilraums „Geschosswohnungsbau“ würde die Situation jedoch ein anderes Bild ergeben. Hier ist die Fluktuation besonders hoch, zahlreiche Wohnungen stehen leer. Großräumige Bevölkerungsgewinne für Städte wie Gladbeck sind ohne attraktive Arbeitsplatzsituation und Bildungseinrichtungen (Hochschulen) nicht zu erwarten. So liegt das Arbeitsplatzangebot mit 20,8 Beschäftigten am Arbeitsort je 100 Einwohner deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 32,7. Chancen werden nur in der kleinräumigen Entwicklung gesehen. Hier sind in der Hauptsache die Verbesserung der Wohnverhältnisse, z. B. das Preis-Leistungsverhältnis, sowie weiche Standortfaktoren maßgebend.3 2 3 Der Bürgermeister der Stadt Gladbeck: Demografische Entwicklung in der Stadt Gladbeck. Gladbeck 2004. Pestel Institut für Systemforschung e.V.: Die Entwicklung in der Stadt Gladbeck bis 2020. Beschäftigung, Bevölkerung und Wohnungsmarkt. Hannover. 2003. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 19 Abbildung 6 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in der Stadt Gladbeck im Kreis Recklinghausen und im Land NordrheinWestfalen von 1987 bis 2003 115 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Index 1987 = 100 110 105 100 95 90 85 1987 1989 Stadt Gladbeck 1991 1993 1995 Kreis Recklinghausen 1997 1999 2001 2003 Nordrhein-Westfalen Quelle: Pestel Institut für Systemforschung e. V.: Die Entwicklung in der Stadt Gladbeck bis 2020. Beschäftigung, Bevölkerung und Wohnungsmarkt. Hannover 2004. Die gesamte Region um die Stadt Gladbeck befindet sich im Hinblick auf die Beschäftigungssituation in einem Abwärtstrend. Die rückläufige Beschäftigung im Kreis Recklinghausen einschließlich der Stadt Gelsenkirchen konnte durch positive Entwicklungen in der Stadt Bottrop nicht kompensiert werden. Auch die Stadt Essen verzeichnet als größte Stadt der Region im Zeitraum von 1987 bis 2003 eine Stagnation der Arbeitsplätze. Nachdem die Beschäftigungsverhältnisse der Region im Jahr 1992 ihren Höchststand erreichten, sind bis heute rund 60.000 Arbeitsplätze verloren gegangen. Die Stadt Gladbeck hat in diesem Zeitraum 1.730 Arbeitsplätze eingebüßt (9,7 %) und liegt damit noch unter dem Durchschnitt des Kreises Recklinghausen (-15,5 %). Region befindet sich in Hinblick auf die Beschäftigungssituation im Abwärtstrend Eine gesamtstädtische Analyse der demografischen Entwicklung mit Auswirkungen auf die Stadtteilebene und die Entwicklung einer Stadtentwicklungsstrategie werden zeitnah erfolgen. Dies wird daher an dieser Stelle nicht weiter ausgeführt. 2.5 Wohnen, Wohnumfeld und Grün Zum jetzigen Zeitpunkt ist der Wohnungsmarkt für das gesamte Stadtgebiet von Gladbeck mit deutlichen Überhängen von fast 1.000 Wohnungen entspannt, mindestens 50 % davon werden in den nächsten Jahren vom Markt genommen. Das Wohnbauflächenpotential liegt sowohl quantitativ als auch qualitativ auf hohem Niveau. Den Schwerpunkt bildet der Einfamilienhaus-Sektor (Rei- Deutliche Überhänge auf dem Gladbecker Wohnungsmarkt Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 20 hen- und Doppelhäuser), wobei auch in geringem Umfang Eigentumswohnungen gebaut werden. Die Ausweisung weiterer Wohnbauflächen ist vorgesehen. Abbildung 7 Aufbau und Abbau des Wohnungsdefizits von 1987 bis 2003 in der Stadt Gladbeck 1000 Wohnungsdefizit/-überhang in WE 800 Überhang 600 400 200 0 -200 -400 -600 Defizit -800 -1000 1987 1989 1991 1993 Haushaltsrückstau überhöhte Untermieterzahl 1995 1997 1999 2001 2003 Leerwohnungsdefizit/-überhang Quelle: Pestel Institut für Systemforschung e. V.: Die Entwicklung in der Stadt Gladbeck bis 2020. Beschäftigung, Bevölkerung und Wohnungsmarkt. Hannover 2004. Wohnungsabgänge werden sich auf Geschosswohnungsbau konzentrieren Vor allem der Bestand der Geschosswohnungen entspricht aus heutiger Sicht nicht mehr den qualitativen Anforderungen der Haushalte. Insbesondere Gebäude mit einem Baujahr bis 1968 weisen akute Vermarktungsprobleme auf, u. a. aufgrund von Mängeln in der Bauqualität. Es ist davon auszugehen, dass sich die Wohnungsabgänge entweder durch Abriss oder Zusammenlegung von kleinen Wohnungen in den nächsten Jahren vor allem auf diese Wohnungsbestände konzentrieren werden. Der aus der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung bis in das Jahr 2020 resultierende Wohnungsbedarf liegt bei über 2.250 Wohnungen und wird durch den Wohnungsabgang dominiert. Die Wohnungsabgangsraten nach Baualtersklassen wurden bis in das Jahr 2015 ermittelt. Hier zeigt sich, dass im Jahr 2015 von den Gebäuden der Baualtersklasse 1958 bis 1968 33 % sowie 23 % der Baualtersklasse 1969 bis 1978 zu den Abgängen gehören werden. Ob auch Gebäude aus Rentfort-Nord darunter fallen, wird einer eingehenden Prüfung unterzogen. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Abbildung 8 Wohnungsbedarf in der Stadt Gladbeck von 2004 bis 2020 2500 Wohnungsbedarf in WE 2250 2000 1750 1500 1250 1000 750 500 250 0 -250 -500 zusätzliche Haushalte Wohnungsabgänge sonstiger Bedarf Wohnungsbedarf insgesamt Quelle: Pestel Institut für Systemforschung e. V.: Die Entwicklung in der Stadt Gladbeck bis 2020. Beschäftigung, Bevölkerung und Wohnungsmarkt. Hannover 2004. Die Anzahl der Wohneinheiten lag in Rentfort-Nord Ende 2003 bei 3.535.4 Wie die Darstellung der Bevölkerungsentwicklung zeigt, ist im nordwestlichen Bereich des Stadtteils ein Neubaugebiet mit 54 Wohngebäuden, hauptsächlich Einfamilienhäuser, erbaut worden. Insgesamt sind hier 66 neue Wohneinheiten geschaffen worden. Damit weist Rentfort-Nord im gesamtstädtischen Vergleich die höchste Bautätigkeit für das Jahr 2003 auf, rund die Hälfte der in diesem Zeitraum in Gladbeck erbauten Wohnungen sind hier entstanden. Die Wohnungen verteilen sich in Rentfort-Nord auf 1.060 Wohngebäude, davon 668 mit einer Wohnung 165 mit zwei Wohnungen 227 mit drei Wohnungen und mehr Damit sind mehr als die Hälfte der Wohngebäude im Stadtteil Einfamilienhäuser. Der Anteil an Gebäuden im Geschosswohnungsbau mit drei und mehr Wohnungen liegt bei rund 21 %. Insgesamt ist der Gebäudebestand in Rentfort-Nord seit 1994 um mehr als 12 % gestiegen und liegt weit über dem städtischen Durchschnitt von 6,4 %. Nur Butendorf weist mit 15,8 % einen noch höheren Anstieg auf. Damit wurden 16,5 % aller Neubauten in Rentfort- 4 Der Bürgermeister der Stadt Gladbeck: Demografische Entwicklung in der Stadt Gladbeck. Gladbeck 2004. 21 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 22 Nord errichtet. Der Anteil an Einfamilienhäusern ist in diesem Zeitraum um 16,4 % gestiegen.5 Für Rentfort-Nord sind erhebliche demografische, soziale und gestalterische Ungleichgewichte zu erwarten Aufgrund des „entspannten“ Wohnungsmarkts in Gladbeck sind die Vermieter aus finanziellen Gründen oftmals dazu gezwungen, ihre Wohnungen auch an „schwierigere“ Mieter zu vergeben. Diese Entwicklung ist auch in Rentfort-Nord zu beobachten. In der Folge kommt es zu einer hohen Fluktuation und zu einer schnelleren Abnutzung der Wohnungen. Es ist davon auszugehen, dass sich infolgedessen der Leerstand im Bereich des Geschosswohnungsbaus deutlich erhöhen wird. Auf der anderen Seite kann in den Einfamilienhausgebieten nach wie vor eine stabile Struktur vorausgesetzt werden. Hier werden weiterhin Wanderungsgewinne, auch bei einer jüngeren Klientel, erzielt. Die Situation von prosperierenden und schrumpfenden Wohnungsmarktsegmenten in unmittelbarer Nachbarschaft zueinander bedingt eine mögliche Polarisierung von Entwicklungen, die in absehbarer Zukunft zu einem massiven demografischen, sozialen und gestalterischen Ungleichgewicht innerhalb des Stadtteils Rentfort-Nord führen könnte. Damit verliert der Stadtteil seine innere Funktion genauso wie seine Funktion im Verhältnis zur Gesamtstadt Gladbeck. 2.6 Stadtteilbüro seit zwei Jahren vor Ort in der Schwechater Straße Soziale, kulturelle und öffentliche Infrastruktur Die Stadt Gladbeck hat 2002 im Gebäude Schwechater Straße 38 in einer leer stehenden Wohnung ein Stadtteilbüro als Kontaktstelle des Sozialamts eingerichtet. Von Montag bis Freitag nehmen hier zwei Mitarbeiterinnen Anregungen und Beschwerden entgegen, koordinieren Termine und nehmen Kontakt zu Bewohnern auf. Zusätzlich finden wöchentlich Sprechstunden der Polizei, des Ausländerbeirats, des Jugendamts und des Sozialamts, u. a. für den Bereich Ausländerintegration, statt. Das Stadtteilbüro unterstützt bzw. initiiert auch Aktivitäten im Stadtteil, wie z. B. ein Sommerfest und vermittelt bei sozialen Konflikten sowie Wohnungsangelegenheiten. Ziel ist auch die Förderung sozialer Kontakte zwischen ausländischen und deutschen Bürgerinnen und Bürgern sowie die Unterstützung bei der Berufswahlorientierung und Beschäftigungsförderung. Als nachteilig für die Stadtteilarbeit erweist sich die Lage des Büros im ersten Geschoss des Gebäudes. Von außen nicht sichtbar werden nur wenige Stadtteilbewohner auf das Angebot aufmerksam. Die Hemmschwellen, die erfahrungsgemäß bei einem ersten Besuch einer solchen Einrichtung bestehen, dürften damit recht hoch sein. Das bisher durch eine „Komm-Struktur“ geprägte Konzept macht ein ungezwungenes „Vorbeischauen“ kaum möglich. Neben den formalen Aufgaben des Sozialamts ist eine Stärkung des Stadteilbü- 5 Der Bürgermeister der Stadt Gladbeck: Demografische Entwicklung in der Stadt Gladbeck. Gladbeck 2004. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 23 ros als Anlaufstelle für alle interessierten und engagierten Bürger erforderlich. Um die Bewohnerschaft zu mehr Engagement zu motivieren, muss die Arbeit stärker auf eine aktivierende Bewohnerbeteiligung ausgerichtet werden. Bereits heute unterstützt das Stadtteilbüro einen Gesprächskreis aus Bewohnern und Akteuren, der sich sowohl für eine Verbesserung der Situation im Bereich der Schwechater Straße 38 als auch für eine Aufwertung des Stadtteils insgesamt einsetzt. Das Potential an engagierten Bürgern scheint vorhanden, nun gilt es dieses auch zu nutzen. Ein Vereinsleben hat sich in Rentfort-Nord bis auf den Fußballverein nicht entwickelt. Doch auch dieser Fußballverein setzt sich überwiegend aus Bewohnern von Alt-Rentfort zusammen. Die Bewohner aus Rentfort-Nord orientieren sich hingegen zu anderen Stadtteilen, wie z. B. zum Fußballverein nach Zweckel. Die einzigen organisierten Freizeitaktivitäten werden durch die evangelische und katholische Kirche angeboten. Zu den Aktivitäten der katholischen Kirche zählen Veranstaltungen und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche im Rahmen der Kolping-Jugend, ein Kinderchor, Aktivitäten, wie Fahrradtouren und Ausflüge, sowie Angebote für Senioren. Über die Grenzen des Stadtteils hinaus ist die katholische Kirche für ihren großen Sankt Martins-Umzug bekannt. Im Stadtteil befinden sich insgesamt drei Kindergärten. Träger sind die Arbeiterwohlfahrt, deren Einrichtung sich im Seniorenzentrum befindet, sowie die katholische und evangelische Kirche, deren Kindergärten im Zentrum von Rentfort-Nord liegen. Im Gegensatz zur Versorgung der Kindergartenkinder ist die der unter 3-Jährigen aus Sicht des Jugendamts unzureichend. Zentral im Stadtteil gelegen ist die Ingeborg-Drewitz-Gesamtschule. Eine Grundschule gibt es in Rentfort-Nord nicht. Die Gesamtschule umfasst eine gymnasiale Oberstufe und zählt heute rund 1.300 Schüler. Sie ist damit die größte Schule in Gladbeck, und wird von 27 % der Kinder aus dem Stadtgebiet Gladbecks besucht. Rund 30 % der Kinder kommen aus Migrantenfamilien. Zwei Lehrer mit Migrationshintergrund sowie zwei Schulsozialarbeiter unterstützen inzwischen das Lehrerkollegium. Die gymnasiale Oberstufe zählt rund 150 Schüler. Zur Erweiterung der Angebote kooperiert die Gesamtschule mit den drei Gymnasien in Gladbeck. Der Schulentwicklungsplan der Stadt Gladbeck geht von einem Anstieg bis 2006 für die Sekundarstufe I von 10 % und in der Sekundarstufe II von 26 % aus. Die Schule ist eine Ganztagsschule, die sowohl Mittagessen und Arbeitsgemeinschaften als auch in Kooperation u. a. mit Sportvereinen Angebote am Nachmittag vorhält. Derzeit wird versucht, eine Kooperation mit Gladbecker Unternehmen aufzubauen, um z. B. die EDV-Qualifizierung der Schüler im Rahmen einer AG zu verbessern. Das Konzept der Schule sieht eine „verlässliche“ Ganztagsschule vor, die sowohl in den Morgenstunden als auch am Nachmittag eine Betreuungsmöglichkeit außerhalb der Unterrichtsstunden bietet. Die katholische Kirche im Stadtteil Ingeborg-Drewitz-Gesamtschule Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 24 Beliebt im Stadtteil: Freizeittreff Rentfort-Nord Fehlende Spiel- und Freizeitmöglichkeiten im öffentlichen Raum In einer umgebauten Tiefgarage im Schulgebäude befindet sich seit 20 Jahren der Freizeittreff Rentfort-Nord. Die Räumlichkeiten waren damals als Provisorium vorgesehen, aus diesem Grund erwog man bereits häufig eine Umsiedlung, da zum einen der schlauchförmige, beidseitig betonierte Zugang problematisch erscheint und zum anderen kein Tageslicht in die Kellerräume fällt. Insgesamt stehen drei hauptamtliche Mitarbeiter zur Verfügung, die sowohl Freizeitangebote am Nachmittag als auch in den Ferien anbieten. Zusätzliche Treffmöglichkeiten für Kinder- und Jugendliche, insbesondere für Jugendliche ab 14 Jahren, sind aus Sicht von Bewohnern und Experten jedoch erforderlich. Die Spielplätze im Park werden kaum genutzt, obwohl der Stadtteil derzeit mit 10,2 qm an Spielfläche pro Kind und Jugendlicher unterversorgt ist, die Zielgröße liegt bei 12,5 qm. Die Ausstattung der Spielplätze entspricht nicht mehr den Bedürfnissen der Kinder. Eine konzeptionelle Überplanung der Spielflächen durch Jugendamt und Ingenieuramt ist geplant, steht jedoch auch im Zusammenhang mit der weiteren Entwicklung im Bereich des Gebäudes Schwechater Straße 38. Die Erreichbarkeit von Spielflächen bei den 6- bis 11Jährigen ist eher schlecht, gilt bei den 12- bis 17-Jährigen hingegen als gut. Die Versorgung dieser Altersgruppe wird aber überwiegend durch die Bolzplätze erreicht. Kritisch ist, dass für Mädchen im gesamten Stadtteil keine attraktiven Freiräume zur Verfügung stehen. Insgesamt kommt dem Pausenhof der Gesamtschule bei der Versorgung mit Spielflächen eine wichtige Rolle zu. Die Qualität des Pausenbereichs als Spielraum ist allerdings gering und muss verbessert werden. 2.7 Einzelhandel, Dienstleistungen und Gewerbe 2.7.1 Definition der wohnungsnahen Grundversorgung Eine wichtige städtebauliche Aufgabe ist die Sicherung der Nahversorgung im Stadtteil. Die Diskussion um die Schwierigkeiten der Kleinfläche im Kampf mit den Handelsketten und die Vorliebe für die mittlerweile sprichwörtliche „Grüne Wiese“ ist allseits bekannt; Lösungswege und auch städtebauliche Instrumente greifen leider nur kurz. Nichtsdestoweniger sind die die Bemühungen um eine ausgewogene Versorgung der Bevölkerung eine wichtige Zielsetzung der Stadtentwicklung. In diesem Kapitel soll dargestellt werden, was unter wohnungsnaher Nahversorgung zu verstehen ist und welche Sortimente in einem Stadtteilzentrum angeboten werden sollten. Es wird beschrieben, wie sich die Versorgung in Rentfort-Nord und in Ergänzung dazu in Alt-Rentfort heute darstellt. Abschließend wird bewertet, welcher Handlungsbedarf bei Eintreten der unterschiedlichen Entwicklungsperspektiven für das Gebäude Schwechater Straße 38 (Erhalt des Atriums, Neubau des Stadtteilzentrums) besteht. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 25 Unter „wohnungsnaher Grundversorgung“ oder „Nahversorgung“ ist die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs zu verstehen. Hierzu zählen in erster Linie Nahrungs- und Genussmittel einschließlich der Betriebe des Nahrungsmittelhandwerks. Nach dem Einzelhandelserlass ist auch das Angebot an Drogerie- und Kosmetikartikeln nahversorgungsrelevant6, nach der „Kölner Liste“ sind nahversorgungsrelevante Sortimente vor allem die Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere die Grundversorgung mit Lebensmitteln. Dies sind: Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren, Wasch- und Putzmittel, Hygieneartikel, Körperpflegemittel, Tafel-, Küchen- u. a. Haushaltsgeräte. Dagegen ist die Definition, was unter wohnungsnah zu verstehen ist, deutlich schwieriger zu fassen. Sowohl die Planungspraxis als auch empirische Untersuchungen belegen, dass die wohnungsnahe Erreichbarkeit im Idealfalle dann gewährleistet ist, wenn maximal 700 m oder 10 Min. Fußweg zwischen Wohnung und Einkaufsgelegenheit zurückzulegen sind. Gerade wegen der hohen Periodizität, d. h. der Häufigkeit des Einkaufs und der Entfernungsempfindlichkeit, gilt die Forderung, dass Geschäfte, die Nahrungs- und Genussmittel verkaufen, fußläufig erreichbar sein sollten. Die Fußläufigkeit ist von lokalspezifischen Besonderheiten, Verhaltensmustern der Kunden und subjektiven Einschätzungen abhängig. Auch der Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen geht von der Zielsetzung aus, dass die Nahversorgung für den kurzfristigen Bedarf, insbesondere im Nahrungs- und Genussmittelbereich, in der Regel noch in einer Gehzeit von 10 Min. möglich sein soll.7 Für die wohnungsnahe Grundversorgung ist festzustellen, dass bei einer Entfernung von mehr als 700 m die Bereitschaft zum fußläufigen Einkaufen erfahrungsgemäß merklich sinkt und Pkw-orientierte Standorte bevorzugt werden, wobei dann oft der Pkw-freundlichere Standort aufgesucht wird und nicht der am nächsten gelegene. 2.7.2 Aktuelle Bestandserhebung der Verkaufsflächen Im Sommer 2004 erfolgte im Rahmen der Analyse eine Verkaufsflächenerhebung der Ladenhandelsbetriebe in Rentfort. Die Versorgungseinrichtungen in Rentfort-Nord liegen fast ausschließlich an der Kirchhellener Straße und im Geschäftszentrum Schwechater Straße 38. Rund um das Gebäude befinden sich 15 Ladenlokale. Neben den Ladenlokalen werden einige Wohnungen im Gebäude für Dienstleistungen genutzt, hierzu zählen mehrere Arztpraxen sowie eine Rechtsanwaltskanzlei. Mit dem Extra-Markt als Magneten stellt das Geschäftszentrum Rentfort-Nord den wichtigsten Nahversorgungsschwerpunkt des Stadtteils dar. Er wird täglich 6 7 Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass). In: Ministerialblatt für das Land Nordrhein-Westfalen – Nr. 38 vom 20. Juni 1996. S. 925. Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben a. a. O. S. 925. Radius von 700 m gilt als Maßstab zur Bewertung der wohnungsnahen Erreichbarkeit Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 26 von einer großen Kundschaft, sowohl aus Alt-Rentfort als auch aus Rentfort-Nord, aufgesucht. Zusätzlich zum Angebot der Lebensmittelgeschäfte gibt es wöchentlich einen Markt, der sich jedoch im Laufe der Jahre verkleinert hat. Auf die bauliche Situation des Geschäftszentrums wird an anderer Stelle ausführlich eingegangen. Auch Alt-Rentfort wurde in die Betrachtung einbezogen. Der Stadtteil Alt-Rentfort hat seinen dörflichen Charakter bis heute beibehalten können. Im Stadtteil leben heute 4.766 Einwohner. Er besitzt kein Zentrum, in dem sich der Einzelhandel konzentriert. Ein kleiner Einzelhandelsschwerpunkt liegt an und um die Hegestraße, jedoch bilden die Geschäfte keine einheitliche Lauflage. Hier befinden sich zwei Bäckereien, ein Lebensmittel- und ein Drogeriediscounter sowie ein Bekleidungsgeschäft, ein kleiner Schreibwarenladen, ein Kiosk und sonstige nahversorgungsrelevante Dienstleistungen, wie z.B. ein Pflegedienst, ein Sonnenstudio, ein Friseur und Gastronomie. Auch auf der Kampstraße befinden sich einige nahversorgungsrelevante Dienstleister, wie zwei Versicherungsagenturen, ein Bestattungsunternehmen, eine Reinigung und ein Friseur. Eine Apotheke liegt in unmittelbar Nähe zur Hegestraße. An der Kirchhellener Straße und ihrer Verlängerung, der Sandstraße, liegen ebenfalls großräumig verteilt eine Bäckerei, eine Apotheke, eine VolksbankFiliale, ein Bekleidungsgeschäft, zwei Tankstellen und ein Kiosk sowie zwei Gastronomiebetriebe und ein großflächiger Bürofachmarkt. In der Nähe des Rentforter Friedhofs befinden sich zwei Blumenläden. In der Haldenstraße liegt ein gewerblicher Schwerpunkt, hier konzentrieren sich z. B. mehrere Autohäuser sowie einige handwerkliche Betriebe. Bei Ortsbegehungen wurden die Verkaufsflächen nach Standorten und Branchengruppen/Sortimenten ermittelt, d. h. wenn ein Unternehmen nicht einer Branchengruppe zugeordnet werden konnte, wurden die Verkaufsflächen entsprechend den geführten Sortimenten aufgeteilt. Tabelle 2 Verkaufsflächen in Gladbeck-Rentfort nach Branchengruppen 2004 Branchengruppe 1 Nahrungs- und Genussmittel 2 Gesundheit, Körperpflege 3 Papier, Bücher, Schreibwaren 4 Blumen, Samen, Zoo, Gartenbedarf 5 Bekleidung, Textilien, Schuhe Insgesamt Rentfort Nord AltRentfort Rentfort Gesamt 1.640 875 2.515 125 140 265 330 330 230 290 140 140 1.715 3.540 60 1.825 Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH, Verkaufsflächenerhebung August/September 2004. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 27 Bei der Erhebung wurden gut 3.500 qm Verkaufsfläche erfasst. Auf jeden Rentforter Bürger (Alt und Nord) entfällt damit eine Einzelhandelsverkaufsfläche von 0,28 qm. Im Bundesdurchschnitt liegt dieser Wert bei 1,3 qm8 (jeweils ohne Ladenhandwerk). Ausschlaggebend ist jedoch nicht der Gesamtwert für alle Sortimente, sondern für diejenigen, die für ein Stadtteilzentrum erforderlich sind. Hier liegt jedoch kein bundesdurchschnittlicher Wert vor. Daher wird als Indikator der Versorgungsgrad mit Lebensmitteln herangezogen. Im Bundesgebiet liegt die durchschnittliche Verkaufsfläche der Lebensmittelgeschäfte (ohne Getränkemärkte und ohne Bäckereien und Metzgereien), umgerechnet auf die zu versorgende Bevölkerung, bei 0,32 qm je Einwohner. In Rentfort-Nord liegt dieser Kennwert unter 0,2 qm, so dass man hier von einer durchaus verbesserungswürdigen Situation sprechen kann. Für Alt-Rentfort fällt dieser Wert noch etwas niedriger aus. Allerdings sind hier immer die Versorgungsangebote im Einzugsbereich sowie die periphere Lage des Lebensmittelhandels und die Verhaltensmuster der Bewohner zu berücksichtigen. So wird die Versorgungslage im Stadtteil mit dem Schwerpunkt Schwechater Straße von den Teilnehmern einer Expertenrunde als durchaus ausreichend bewertet. Auch die Bewohner bewerten die Versorgungslage als durchweg gut, so dass die unterdurchschnittliche rechnerische Zahl relativiert werden kann. 2.7.3 Aktuelle Bestandserhebung der wohnungsnahen Dienstleistungen Neben dem Einzelhandel gewinnen wohnungsnahe Dienstleistungen vor allem in einer älter werdenden Gesellschaft an Bedeutung. Im Geschäftszentrum Rentfort-Nord wurden ein Friseur, ein Sonnenstudio, mehrere Imbiss-Stuben, ein Quelle-Shop, eine Spielhalle und eine Post-/Lotto-Toto-Annahmestelle erfasst. In der Summe mit Extra, der Apotheke und den weiteren Geschäften und Dienstleistungen erscheint das Angebot zunächst nicht schlecht. Relevant ist jedoch auch das Zusammenspiel des Sortiments mit dem Niveau der Geschäfte, dem Erscheinungsbild sowie Erreichbarkeit und Kundenfreundlichkeit. So ist das Atrium mit den Geschäften nach innen orientiert, was die Erreichbarkeit und Präsentation der Geschäfte deutlich erschwert. Der zunehmende Leerstand vermittelt ein negatives Gesamterscheinungsbild. Hier wird von verschiedener Seite großer Handlungsbedarf gesehen. So besteht der Wunsch, das Geschäftszentrum baulich stärker zu öffnen. Im Innenhof gibt es zwar Verweilmöglichkeiten, dieser Bereich wird jedoch kaum genutzt. Trotz mehrerer Imbisse bzw. Gastronomiebetriebe fehlt es zudem an einer Treffmöglichkeit, wie z. B. einem Café. Außerdem wird eine stärkere Anbindung des Stadtteil- 8 Handelsmagazin BAG 7 - 8/2001. S. 22. Zunehmender Leerstand Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 28 zentrums zum Neubaugebiet Uechtmannstraße im Nordwesten des Stadtteils gewünscht, um Kaufkraft abzuschöpfen, denn die überwiegende Zahl der Bewohner des Neubaugebiets nutzt zum Einkaufen das Auto und orientiert sich zu anderen Standorten, wie z. B. nach Kirchhellen. Zudem ist das Geschäftszentrum durch die Geiselnahme von 1988, die hier ihren Anfang nahm, in die Schlagzeilen geraten. Um dem allgemeinen Negativtrend entgegenzuwirken, hat sich vor rund fünf Jahren die Interessengemeinschaft Rentfort-Nord gegründet, die durch entsprechende Maßnahmen versucht, die Sicherheit, Sauberkeit und Attraktivität zu verbessern. Durch Kontrollgänge der Polizei hat sich die Situation in den vergangenen beiden Jahren bereits verbessert. Auch die Präsenz des Stadtteilbüros trägt zur Verbesserung bei. Zu den Aktivitäten der Interessengemeinschaft zählen auch die Organisation von Stadtteilfesten, der Anstrich des Innenhofs sowie die Bepflanzung und Pflege des Umfelds. 2003 wurde von einer Gewerbetreibenden zudem ein so genannter „Dreck-Weg-Tag“ organisiert. In Alt-Rentfort sind verschiedene wohnungsnahe Dienstleister erfasst worden (drei häusliche Krankenpflegedienste, drei Friseure, ein Sonnenstudio, ein Bestattungsunternehmen sowie acht Gaststätten bzw. Imbissstuben). Hinzu kommt eine Reihe von Autohäusern und Kfz-Werkstätten die sich an der Haldenstraße konzentrieren. 2.7.4 Zusammenfassende Bewertung des Einzelhandels Auch wenn die flächenmäßige Betrachtung und Anzahl der Betriebe im ersten Augenblick, bestätigt durch die derzeitige Einschätzung der Bewohner, als durchaus zufrieden stellend bewertet werden kann, besteht aus gutachtlicher Sicht Handlungsbedarf. Folgende Punkte sind zu nennen: Der bauliche Zustand des Geschäftszentrums Rentfort-Nord erfüllt nicht mehr die Anforderungen an ein modernes Nahversorgungszentrum. Die Verkaufsflächen sind für leistungsstarke Anbieter zu klein. Die Präsentation der Geschäfte ist als sehr verbesserungswürdig einzustufen; es entsteht der Eindruck, als hätten einige Betriebe bereits aufgegeben. Die fußläufige Erreichbarkeit ist nur über den Parkplatz gegeben. Das gesamte Geschäftszentrum und die Einrichtung vieler Geschäfte bedarf einer neuen modernen Struktur und Gestaltung. Der Geschäftsbesatz muss sich mit den Anforderungen der Bewohner verändern. Neben dem Extra-Markt und der Apotheke sowie dem Schlecker ist ein leistungsstärkerer Drogeriemarkt wünschenswert. Das Umfeld des Stadtteilzentrums, der Parkplatz und die Zuwegung sind ebenfalls erneuerungsbedürftig. Auch hier dominiert der Charme des „Vergangenen“. Geschäftszentrum Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 2.8 29 Bewertung des Stadtteils und Wünsche aus Sicht der Bevölkerung 9 In den Gesprächen und Haustürbefragungen wurden Stärken und Schwächen und somit die dringendsten Veränderungsbedarfe deutlich. Zu den negativen Aspekten im Stadtteil zählt das Hochhaus an der Schwechater Straße 38. Hier wünscht sich eine Vielzahl der Befragten den Abriss des Hochhauses sowie eine Attraktivierung der Ladenpassage. Ein Wunsch, der dabei häufig geäußert wurde, war ein Begegnungs- und Kommunikationsort in Form eines Cafés oder Bistros. Darüber hinaus kritisierten die Befragten die mangelnde Sauberkeit in den öffentlichen Grünanlagen. Bei der Befragung wurde jedoch auch deutlich, dass die Parks bzw. Grünanlagen eine der größten Stärken des Stadtteils sind. Für eine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten sind jedoch Gestaltungsmaßnahmen erforderlich. Generell sollte auch das Freizeitangebot für Kinder und Jugendliche erweitert bzw. verbessert werden. Positiv ist die von den befragten Bewohnern beobachtete Verbesserung im Bereich der Sicherheit seit dem vergangenen Jahr. Die Konflikte scheinen sich reduziert zu haben. Dies lässt sich auf eine verstärkte Polizeipräsenz, vor allem im Bereich des Geschäftszentrums Schwechater Straße 38, zurückführen. Positiv anzumerken ist ebenso, dass sich aus Sicht der Experten das Image des Stadtteils in den vergangenen Jahrzehnten insgesamt verbessert hat. Nach dem Bau des Quartiers in den 60er Jahren wurde der Stadtteil als „Retortenstadt“ eher kritisch bewertet. Inzwischen hat sich diese Haltung gegenüber dem Stadtteil verbessert bzw. normalisiert. Viele meinen aber, dass das Hochhaus Schwechater Straße 38 das Image des Stadtteils derzeit sehr negativ beeinflusst. Einige vermissen auch ein „Wir-Gefühl“ in Rentfort-Nord, vor allem verglichen mit dem benachbarten Alt-Rentfort, wo das Miteinander durch gewachsene, dörfliche Strukturen geprägt ist. 2.9 Zusammenfassende Übersicht über die Stärken und Schwächen des Stadtteils 2.9.1 Wohnen, Wohnumfeld und Grün Stärken Gute Verkehrsanbindung sowohl für den Individualverkehr als auch für den ÖPNV Landschaftlich reizvolle Lage. Die Nähe zum Münsterland bietet ein großes Potential für Erholung und Freizeitaktivitäten 9 Genaue Auswertung der Bewohnerbefragung und der Haustürgespräche siehe Anhang. Nahe gelegene Grünanlage Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 30 Durchmischung des Quartiers mit unterschiedlichen Bauformen bietet eine Chance für soziale Mischung Starke Durchgrünung des gesamten Quartiers. Hierzu zählen insbesondere die grünen Trittsteine, die quer durch das Gebiet von Osten nach Westen verlaufen, Baumalleen entlang der Straßenzüge und die Parkanlage nördlich des Altenzentrums Schwächen Das Gebäude Schwechater Straße 38 und die Ladenpassage zeigen gravierende bauliche Mängel. Es besteht zudem die Gefahr, dass durch das Gebäude nach und nach die umliegende Bebauung in ihrer Attraktivität geschwächt wird, die Investitionsbereitschaft der Eigentümer dieser Gebäude sinkt und somit eine Abwärtsspirale für den gesamten Stadtteil in Gang gesetzt wird. Die Problemsituation wird in Kapitel 6 im Detail beschrieben Neben der Schwechater Straße 38 zeigen weitere Gebäude im Geschosswohnungsbau bauliche Mängel auf Defizite im Bereich der Gesamtschule sind ein hoher Versiegelungsgrad, eine triste graue Fassadengestaltung und Vandalismus. Massive Betonübergänge mit dunklen Winkeln, die insbesondere nachts nur schwer einsehbar sind, stellen einen Angstraum dar Die Sporthalle weist erhebliche bauliche Mängel auf Mangelnde Sauberkeit bzw. mangelnde Pflege sowohl im Bereich öffentlicher als auch privater Flächen Öffentlichen Grünflächen fehlt eine Nutzungsqualität für Spiel, Sport und Verweilen Fehlende Wegebeziehungen bzw. Vernetzung zwischen den einzelnen Teilbereichen im Stadtteil sowie den Grünflächen. Die Anbindung für Fußgänger an das Neubaugebiet ist unzureichend Aufgrund des entspannten Wohnungsmarkts wird im Geschosswohnungsbau auch an „schwierigere“ Mieter vermietet. Die Mieterstruktur wird dadurch zunehmend instabil Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 2.9.2 Kinder und Jugendliche Stärken Angebote des Freizeittreffs Rentfort-Nord sowie von kirchlichen Einrichtungen Breites Bildungsangebot an der Ingeborg-Drewitz-Gesamtschule Betreuungsmöglichkeiten für Kinder in drei Kindergärten Schwächen Der Standort des Freizeittreffs weist durch die Lage im Kellergeschoss erhebliche Defizite auf Fehlende Freizeitangebote und Unterversorgung an Spielflächen für Kinder Fehlende Freizeitmöglichkeiten insbesondere für Jugendliche ab 14 Jahren Fehlende Betreuungsmöglichkeiten für Kinder unter drei Jahren Für Kinder und Jugendliche mit Migrationshintergrund bestehen im Vergleich zu anderen Stadtteilen keine eigenen Anlaufstellen, wie z. B. ein Moscheeverein 2.9.3 Image und Nachbarschaften Stärken Das Image hat sich in den vergangenen Jahrzehnten verbessert. In den 60er Jahren wurde der Stadtteil noch als „Retortenstadt“ bezeichnet. Inzwischen hat sich die Einstellung der übrigen Bevölkerung Gladbecks gegenüber dem Stadtteil normalisiert Bereits heute ist ein Stadtteilbüro vor Ort Schwächen Lage und „Komm-Struktur“ des Stadtteilbüros Der Gebäudekomplex Schwechater Straße 38 beeinflusst die Wohn- und Lebenssituation im Stadtteil zunehmend negativ Es fehlt an Treffmöglichkeiten für Bewohner außerhalb der kirchlichen Einrichtungen Mieterstruktur im Geschosswohnungsbau wird zunehmend instabil (s. auch Schwächen „Wohnen“) Ein „Wir-Gefühl“ fehlt Auch wenn nur 6,5 % der gemeldeten kriminellen Aktivitäten in Rentfort-Nord begangen werden, fühlen sich viele Bewohner vor allem im Bereich der Gesamtschule und dem Geschäftszentrum nicht ausreichend sicher Abschottung der Bewohner der Einfamilienhausgebiete gegenüber denen aus den Geschosswohnungsbauten. Es besteht die Gefahr der Entwicklung von „Gated Communities“ 31 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 32 2.9.4 Einzelhandel und Versorgung Stärken Fußläufige Erreichbarkeit Ausreichende Anzahl Parkplätze Breite Angebotsstruktur mit einem hohen Potential für ergänzende Angebote Das Geschäftszentrum bietet derzeit rund 114 Arbeitsplätze Kaufkraftpotential der älteren Rentforter (Rentfort-Nord und Rentfort-Alt) Grünes Umfeld Schwächen Unattraktive Gestaltung des Geschäftszentrums Rentfort-Nord, vor allem im Bereich des Innenhofs fehlt es an Aufenthaltsqualität Funktionsverlust des Geschäftszentrums durch eine steigende Anzahl an Leerständen. Die Vermietung wird aufgrund der „ungewissen Zukunft“ des Gebäudekomplexes zunehmend schwieriger Aggressives Verhalten von einzelnen Jugendcliquen vertreibt Kunden Wochenmarkt verliert zunehmend an Bedeutung 2.10 Fazit Die Darstellung des Stadtteils zeigt, dass die Problemstruktur denen vieler Großwohnsiedlungen der 60er Jahre gleicht. Die Analyse hat zahlreiche Handlungsfelder und Problembereiche, aber auch Entwicklungspotentiale in Rentfort-Nord aufgezeigt. Deutlich ist, dass die Probleme vielseitig sind und Maßnahmenansätze ineinander greifen müssen, so dass ein integratives Arbeiten Hand in Hand erforderlich sein wird, um den Stadtteil wieder aufzuwerten. Im Folgenden werden grundlegende Kriterien für die Stadtteilarbeit zusammengestellt, die auch aus Sicht der Landesregierung wichtige Handlungsrichtlinien darstellen. Danach werden in den anschließenden Kapiteln die einzelnen Arbeitsfelder mit Projektideen aufgefüllt, die im Rahmen der Stadtteilarbeit in Rentfort-Nord zu leisten sind. Es soll an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass erfahrungsgemäß nicht alle Probleme gleichzeitig zu bewältigen sind und dass erfolgreiche Stadtteilarbeit nicht von heute auf morgen erreicht werden kann. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 3 Organisation des Stadtteilerneuerungsprozesses 3.1 Was ist grundsätzlich zu tun? 33 Um den Stadtteil mit seinen beschriebenen Problem- und Benachteiligungsstrukturen nachhaltig aufzuwerten und das Leben in Rentfort-Nord für alle Menschen wieder attraktiv zu machen, sind sowohl kurzfristige als auch langfristige Maßnahmen erforderlich. Dazu werden im Folgenden verschiedene Handlungsfelder beschrieben. Innerhalb der Handlungsfelder werden die erforderlichen Maßnahmen und Einzelprojekte benannt. Grundsätzlich liegt zwar der Fokus auf der Verbesserung der baulichen Strukturen. Dennoch wird der Stadt Gladbeck empfohlen, auch flankierende soziale und imagefördernde Maßnahmen durchzuführen. Vorab sollen Zielvereinbarungen formuliert werden; sie besitzen im Prozess der Stadtteilerneuerung wichtige steuernde Funktionen. Dabei sollte die Zielformulierung immer auch als offener Prozess verstanden werden, denn Vieles wird sich erfahrungsgemäß erst im Laufe der Bearbeitungszeit konkretisieren. Die Einigung auf bestimmte Kriterien, die die Stadteilentwicklung erfüllen muss, hilft aber im weiteren Prozess, die Diskussion und Projektarbeit zielorientiert zu gestalten. Wichtige Ziele sind: Das Wohnen und Leben im Stadtteil muss durch nachhaltige städtebauliche und bauliche Strukturen gestärkt werden. Der Stadtteil soll durch bauliche Veränderungen Impulse für eine zeitgemäße Stadtteilerneuerung bekommen Die Infrastruktur ist den Anforderungen an den demografischen Wandel anzupassen. Sie ist multifunktional auszurichten Ein Stadtteilmanagement soll vor allem stadtstrukturelle Projekte zur Verbesserung der vorhandenen baulichen, sozialen und räumlichen Struktur durchführen Eigentümer und Wohnungsbaugesellschaften sind maßgeblich zur Eigeninitiative zu veranlassen. Die Stadtteilarbeit soll um privatwirtschaftliche Unterstützung werben Alle Verbesserungen im Stadtteil werden durch entsprechende Öffentlichkeitsarbeit begleitet, um dem Negativimage des Stadtteils entgegenzuwirken. Die Bewohner sollen maßgeblich an den Projekten beteiligt werden Ressortübergreifendes Arbeiten auf Seiten der Verwaltung ist notwendig Erforderlich ist es, einen Konsens zwischen Politik, Bewohnerschaft und Verwaltung herbeizuführen. Der Erfolg der Stadtteilerneuerung bzw. die Effektivität der Arbeit wird von diesem gemeinschaftlichen Verständnis abhängen. Ziele vereinbaren Konsens zwischen Politik, Bewohnerschaft und Verwaltung erforderlich Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 34 3.2 Basis für die Stadtteilarbeit - Verlagerung des Stadtteilbüros und Weiterentwicklung des Konzepts Bei allen folgenden Maßnahmen wird sich zeigen, dass eine verantwortliche Koordinierungsstelle erforderlich ist, von der aus die Projekte angestoßen, koordiniert und umgesetzt werden. Es ist davon auszugehen, dass das erforderliche Zeitbudget weit über die Möglichkeiten der Stadtverwaltung hinausgeht. Daher wird von gutachtlicher Seite die Einrichtung eines Stadtteilmanagements mit stadtplanerischer Qualifikation in Ergänzung zum bestehenden Stadtteilbüro des Sozialdezernats empfohlen. Das Stadtteilmanagement bzw. Quartiersmanagement stellt den zentralen Dreh- und Angelpunkt innerhalb der integrierten Stadtteilerneuerung dar. Umzug in ein leeres Ladenlokal Wichtigste Aufgabe: Initiierung von Sanierungsmaßnahmen in den Geschosswohnungsbauten Das heutige Stadtteilbüro in Rentfort-Nord bildet bereits heute eine wichtige Anlaufstelle im Stadtteil. Als schwierig erweist sich bisher jedoch seine Lage im ersten Geschoss des Gebäudes Schwechater Straße 38. Hierdurch bleibt es für viele Stadtteilbewohner „unentdeckt“. Der Umzug, z. B. in ein leer stehendes Ladenlokal, wird dringend empfohlen; dadurch könnte mehr Aufmerksamkeit erzielt werden und das Angebot würde mehr Bewohner erreichen. Zusätzlich ist das derzeitige Konzept mit seiner bisherigen „KommStruktur“ weiterzuentwickeln. Das Stadtteilbüro sollte mehr in Richtung Initiierung, Begleitung, Beratung und Vernetzung von Prozessen arbeiten. Wichtigste Aufgabe wird das Initiieren von baulichen Sanierungsmaßnahmen in den Geschosswohnungsbauten sein. Vom Stadtteilmanagement ist eine intensive Zusammenarbeit mit den Eigentümern und Wohnungsbaugesellschaften anzustoßen. Als weitere Aufgabenbereiche sind Öffentlichkeitsarbeit und Identität stiftende Maßnahmen, wie z. B. ein Ideenwettbewerb für einen griffigen Slogan für den Stadtteil, zu nennen. Entscheidend für die weitere Arbeit ist, dass neben den beiden Mitarbeiterinnen ein „Kümmerer“ bzw. ein Stadtteilmanager die Stadtteilarbeit unterstützt, der sowohl ein „offenes Ohr“ für die Bewohner hat, als auch als Schnittstelle zur Verwaltung dient. Ein weiterer Aufgabenbereich des Stadtteilmanagers ist die Akquise von Sponsoren außerhalb des Geschäftszentrums. Gerade in Zeiten finanzieller Engpässe ist es erforderlich, die Privaten vor Ort einzubeziehen. So sind z. B. Gestaltungsmaßnahmen auf Spielplätzen gemeinsam mit Steinmetzen und Tischlern möglich, Garten- und Baumärkte könnten Pflanzen für Pflanzaktionen „spendieren“ oder ein Ingenieurbüro für Tiefbau das Wasserspiel im Brunnen für einen bestimmten Zeitraum finanzieren. 3.3 Federführung liegt beim Amt für Stadtplanung Arbeitsstrukturen Die Federführung und Projektleitung aller Maßnahmen für den Stadtteil liegt beim Amt für Stadtplanung und Bauaufsicht in Kooperation mit dem Sozialamt. In einer regelmäßig stattfindenden dezernatsübergreifenden Lenkungsgruppe erfolgt die Information Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 35 und Abstimmung von Projekten und Arbeitsschritten. Die Initiierung, Koordinierung und Umsetzung liegt beim Stadtteilmanager. Im Stadtteilbüro werden alle Maßnahmen aufeinander abgestimmt, Zielsetzungen für Teilschritte formuliert sowie deren Einhaltung kontrolliert und Beteiligungsprozesse gestartet. Unterstützt wird das Büro durch Externe, die planerisches Know-how liefern, planerische und moderative Aufgaben übernehmen sowie Sanierungsmaßnahmen vor Ort begleiten. Neben den Verantwortlichen in der Verwaltung bzw. im Stadtteilbüro werden zahlreiche Kooperationspartner an den gemeinsamen Zielen arbeiten. Hier sind der Gesprächskreis Schwechater Straße 38, die Interessengemeinschaft Rentfort-Nord, Hausverwaltungen und Kirchen zu nennen. Darüber hinaus werden u. a. Polizei, Arbeiterwohlfahrt und Beschäftigungsträger in die Arbeit bzw. Beteiligungsprozesse integriert. Eine besondere Bedeutung kommt der Gesamtschule zu. Hier werden durch vielfältige Kooperationen und Maßnahmen Kinder und Jugendliche gefördert. Weiteres Ziel ist die Verbesserung der Beschäftigungssituation von Jugendlichen. Im Bereich Soziales sollen neben der Schaffung von Betreuungs- und Freizeitangeboten vor allem die Ursachen der Benachteiligung bekämpft werden. Zahlreiche Kooperationspartner Die bürgernahe Diskussion der Stadtteilerneuerung bzw. die Beteiligung der Bürger erfolgt in Arbeitskreisen, projektspezifisch und in Stadtteilkonferenzen. Bürgerbeteiligung 3.4 Controlling Zur Steuerung des Stadtteilerneuerungsprozesses ist ein Controlling erforderlich, um die Zielerreichung zu prüfen, eventuelle Stolpersteine aus dem Weg zu räumen und die Weiterführung bzw. Weiterentwicklung von Projekten nachhaltig zu gestalten. Eine „Messung“ des Erfolgs ist grundsätzlich schwierig und lässt sich nur auf der Ebene der Einzelmaßnahmen erreichen. Entscheidend für die Erfolgskontrolle ist die Festlegung von Indikatoren, aus denen sich die „Wirksamkeit“ der Maßnahme ableiten lässt. Grundsätzlich müssen die Ergebnisse im Team reflektiert werden. Für die Akzeptanz ist entscheidend, dass allen beteiligten Akteuren der Nutzen für die eigene Arbeit vermittelt und deutlich gemacht wird, dass sie nicht persönlich in den Mittelpunkt der Betrachtung gestellt werden. Ein Baustein ist zunächst eine kleinräumige Sozialberichterstattung für den Stadtteil Rentfort-Nord, möglicherweise auch für das gesamte Stadtgebiet von Gladbeck. Die erforderlichen Daten liegen zum größten Teil bereits vor, sie müssten jedoch zusammengeführt und entsprechend der gesamtstädtischen Entwicklung analysiert werden. Hierzu zählen Bevölkerungsdaten, Zuwanderung/Fortzüge, Sozialhilfeempfänger, unterschieden nach Nationalität, Alter und Sozialberichterstattung Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 36 Geschlecht, Jugendhilfe. Arbeitslosigkeit, Kinderbetreuungsangebote und Bewohner- und Expertenbefragung Es empfiehlt sich, im Abstand von etwa zwei Jahren eine Bewohnerbefragung durchzuführen. Mit Hilfe eines Gesprächsleitfadens können persönliche Gespräche geführt werden, um auch diejenigen zu erreichen, die erfahrungsgemäß weniger bereit sind, sich an schriftlichen Befragungen zu beteiligen. Mit Hilfe der Befragung lassen sich sowohl die Entwicklungen zum Image, der Sicherheit und de, Zusammenleben ermitteln als auch projektbezogene Fragen thematisieren – Welche Projekte sind bekannt, welches Projekt wird als besonders positiv bewertet? Eine weitere qualitative Bewertung wird aufgrund der schriftlichen Befragung von Akteuren aus Politik, Schule und Gemeinwesen möglich sein. Die Auswertung wird eine Einschätzung darüber ermöglichen, welchen Einfluss die Projektarbeit auf die Arbeit der Akteure im Stadtteil hat und wie die Projekte bewertet werden. Bewertung der Qualität aus Sicht der Projektbeteiligten Anhand eines Projektberichts wird es schließlich möglich sein, eine Einschätzung der Qualität der einzelnen Maßnahmen aus Sicht derjenigen zu erhalten, die sie durchführen. Anhand eines Bewertungsbogens erfolgt ein Kurzbericht der Projektleiter. Wichtig ist dabei ebenfalls, dass im Vorfeld Vertrauen geschaffen wird, bedeuten die Angaben doch auch eine Überprüfung der Leistungen des Befragten. Die unterschiedlichen Daten und Befragungsergebnisse werden vom Stadtteilbüro mit Unterstützung verschiedener Ressorts zusammengestellt und durch ein externes Büro ausgewertet. Die Reflexion erfolgt in einem Workshop mit der Lenkungsgruppe. Durch die externe Unterstützung und Moderation wird es möglich sein, die Ergebnisse auf einer möglichst neutralen Ebene zu reflektieren und gemeinsam Verbesserungsvorschläge zu erarbeiten. Die Ergebnisse werden an die politischen Gremien weitergeleitet. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 4 Handlungsfeld städtebauliche Entwicklung und öffentlicher Raum 4.1 Einführung in die Thematik 37 Die städtebauliche Struktur des Stadtteils muss weiterentwickelt und der bauliche Zustand einzelner Gebäude verbessert werden. Zu diesem Gesamtpaket zählen sowohl die Geschosswohnungsbauten und Wegebeziehungen als auch die Parkraum- und Freiraumgestaltung. Eine große Stärke des Stadtteils ist die Lage im Grünen. Um das Wohnen im Geschosswohnungsbau insbesondere für junge Familien und finanzkräftigere Bewohner interessant zu machen, muss dieses Potential genutzt werden. Ziel sollte sein, nutzerfreundlich gestaltete Frei- und Erholungsflächen für Erwachsene sowie zeitgemäße Spiel- und Bewegungsräume für Kinder und Jugendliche zu schaffen. Bei der Planung sind alle interessierten Bewohner, insbesondere Kinder und Jugendliche, zu beteiligen. Im Geschosswohnungsbau gilt es zu differenzieren, welche Bereiche als instabil gelten und aufgrund der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt mittel- bis langfristig nicht mehr nachgefragt werden. Insbesondere muss detailliert geprüft werden, wie im Bereich der Schwechater Straße die Funktion des Stadtteilzentrums gestärkt und eine attraktive Stadtteilmitte geschaffen werden kann. Dazu wird der städtebauliche Rahmenplan die grundlegenden Entwicklungspotentiale und Rahmenbedingungen sowie Alternativvorschläge herausarbeiten. 4.2 Leitbild für den Stadtteil Die Stadt Gladbeck hat als Ziel des Masterplans zur Gestaltung der Freiräume Gladbecks das Leitbild „Familienfreundliche Stadt“ entwickelt. Dabei ist die „Versorgung und nachhaltige Sicherung von Freiräumen für alle Altersgruppen“ ein Teilziel. Dieses Leitbild lässt sich auch sinnvoll auf die erforderlichen städtebaulichen Maßnahmen in Rentfort-Nord übertragen. Um mit dem Leitbild konkrete Zielvereinbarungen und Gestaltungskriterien verknüpfen zu können, bedarf es jedoch noch einer weiteren Konkretisierung. Was bedeutet Familienfreundlichkeit? Dazu zählen erschwingliche Mieten und flexible Wohnungsgrundrisse. Weitere Teilziele einer familienfreundlichen Stadt sind zudem Betreuungsmöglichkeiten und Möglichkeiten der Kommunikation im Freiraum, umfassende Förderung von Kindern und Jugendlichen sowie barrierefreie Räume. Ziel sollte es sein, aus diesem Leitbild gestalterische Elemente abzuleiten, die eine gemeinsame Identität der Bewohner und die Identifikation mit dem Stadtteil fördern. Hierzu werden im Städtebaulichen Rahmenplan konkrete Ansätze zu erarbeiten sein. Familienfreundliche Stadt Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 38 4.3 Städtebaulicher Rahmenplan Ziel des Rahmenplans ist die Darstellung der Analyse bzw. der hier im Konzept erarbeiteten Maßnahmen. Dabei sind die konkreten Zielvereinbarungen und Gestaltungskriterien, u. a. in Bezug auf die „Familienfreundlichkeit“, miteinander zu verknüpfen. Durch den Rahmenplan soll ein schlüssiges Gesamtkonzept mit Leitlinien entwickelt werden, nach denen künftige Projekte und Maßnahmen bewertet, eingeordnet und ausgeführt werden können. Letztlich sollten alle künftigen Planungsschritte und Maßnahmen zum Ziel haben, das Image nachhaltig aufzuwerten und die Identifikation der Bewohner mit ihrem Stadtteil zu stärken. Die planerisch durchzuführenden Maßnahmen werden konkretisiert, bisherige Maßnahmenansätze vervollständigt und skizzenhaft dargestellt. Der Rahmenplan wird nach folgenden Themen gegliedert: Infrastruktur (soziale sowie technische) Gebäudebestand/-zustand Privater Freiraum Öffentlicher Raum Spiel- und Freiflächen Grünraum und Anbindung Verkehr und Erreichbarkeit Der städtebauliche Rahmenplan untersucht aufbauend auf diesem Konzept, wie stadträumliche Zusammenhänge verbessert und städtebauliche Defizite ausgeglichen werden können. Das Thema Licht wird sowohl unter dem Aspekt Sicherheit als auch im Rahmen gestalterischer Maßnahmen, z. B. zur Inszenierung von Plätzen, der Wegeführung oder im Rahmen der Umgestaltung von Außenanlagen und Eingangbereichen der Häuser, in die Planung integriert. Es empfiehlt sich, das Freiraumkonzept an die Vorgaben des Leitbilds zum Masterplan „Versorgung und nachhaltige Sicherung von Freiräumen für alle Altersgruppen“ anzulehnen. Berücksichtigt werden dabei im Einzelnen: Spiel- und Aufenthaltsbereiche für Kleinkinder, Kinder sowie Jugendliche Freizeit- und Aufenthaltsbereiche für Mädchen Treffmöglichkeiten und Aufenthaltsbereiche für Senioren und Familien Es wird geprüft, welche Handlungs- und damit Mitgestaltungsmöglichkeiten seitens der Bewohner bei den einzelnen Maßnahmen bestehen. Dies ist wichtig, weil die Bewohner nur an den Planungen Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 39 beteiligt werden sollten, bei denen Planungsalternativen vorhanden sind, die dann auch umgesetzt werden können. Wenn nur eine Lösung technisch möglich und realisierbar ist, ist die Diskussion für die Bewohner und Beteiligten wenig ergiebig. Teil des Rahmenplans wird eine Prioritätenliste sein, in der eine (vorläufige) Reihenfolge der einzelnen Schritte beschrieben ist. Der Rahmenplan schließt mit einer Prioritätenliste und einem vorläufigen Zeitplan für die Umsetzung der Maßnahmen. 4.4 Sport- und offene Freizeitangebote In der quantitativen Versorgung mit Freiräumen für Kinder und Mädchen bestehen Defizite. Bei Gesprächen mit Experten wurden Möglichkeiten zum Inline- und Skateboardfahren gewünscht. Durch das Aufstellen einer Halfpipe im Bereich der Turnhalle oder Gesamtschule könnte dies umgesetzt werden. Eingeweiht werden könnte die Halfpipe mit einer kleinen Meisterschaft, die durch den Freizeittreff organisiert wird. Hierdurch wird das „Ansehen“ des Stadtteils unter den Jugendlichen verbessert. Um späteren Konflikten und Verdrängungseffekten unter den Jugendlichen vorzubeugen, sind Angebote für unterschiedliche „Cliquen“ zu schaffen. Für die einen könnte dies ein Pavillon sein, für andere der Skateboardplatz. Durch die Beteiligung der Jugendlichen an Planung und Umsetzung wird es möglich sein, eine höhere Verantwortung und Akzeptanz zu erreichen. Die in Mädchenprojekten gesammelten Erfahrungen belegen die Tatsache, dass Mädchen andere Bewegungsbedürfnisse haben als Jungen, dass sie andere Sportarten bevorzugen und den öffentlichen Raum anders nutzen: Mädchen bevorzugen Räume, die ein Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit vermitteln und die Möglichkeit zum Rückzug bieten, während die Jungen am liebsten über weitläufige Fußballplätze toben. Geeignete Standorte für geschützte Orte bilden die Grünanlagen und der Schulhof. Schülerinnen und junge Bewohnerinnen des Stadtteils sollen hierzu im Rahmen eines „Expertengesprächs“ von Mitarbeiterinnen des Freizeittreffs gezielt befragt werden. Ziel ist es, zu erfahren, wo sie sich am liebsten aufhalten, welche potentiellen Konflikte aufgrund der durch die Jungen besetzten Räume bestehen und welchen Aktivitäten sie am liebsten nachgehen würden. Als beliebte Angebote gelten z. B. halbkreisförmig gestaltete Sitzreihen, die zum Verweilen einladen und durch ihre runde Form ein Gefühl von Geborgenheit vermitteln. Ein Beachvolleyballfeld sowie Basketballkörbe und Flächen für Hockeyspiel sind ebenfalls sehr gefragt. Angebote für Mädchen Wichtig ist darüber hinaus die Aufwertung der Spielflächen. Durch den Ausbau des Spielplatzes Kurt-Schumacher-Straße zu einem Ortsteilspielplatz würden rund 170 Kinder in der Altersgruppe bis 12 Jahre eine attraktivere Spielmöglichkeit im Einzugsbereich erhalten. Kinderspielplätze Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 40 Der Versorgungsgrad der Kinder insgesamt im Stadtteil würde damit auf 83 % steigen und wäre zukünftig durchaus als gut zu bewerten. Die vorhandenen Spielplätze, wie der Holzspielplatz im Park, sollen besser in die Umgebung eingebunden und mit neuen Spielgeräten attraktiviert werden. Die Planung der Spiel- und Freiflächen sollte sich dabei an folgenden Kriterien orientieren: Es ist darauf zu achten, dass nicht nur die Bedürfnisse der im Stadtteil wohnenden Kinder berücksichtigt werden, sondern auch die der Schüler der Gesamtschule, die in ihrer Freizeit ebenfalls die Spielmöglichkeiten nutzen Wichtig ist, dass nicht für, sondern mit den späteren Nutzern geplant wird Ziel ist die Gestaltung einer thematischen Spiellandschaft. Kinder und Jugendlichen sollten sich mit dem Leitthema identifizieren können. Gleichzeitig sollte es genügend Spielraum für „kreative“ Interpretationen lassen. Damit werden die einzelnen Flächen sowohl miteinander in Verbindung gesetzt, als auch eine eigene Ausprägung und Individualität der Teilräume heraus gearbeitet Kinder und Jugendliche sind bei der Planung und Realisierung der Spielflächen und Freizeitangebote zu beteiligen Zur Entwicklung des Leitthemas wird ein Workshop gemeinsam mit Schülern der Gesamtschule und Kindern und Jugendlichen unterschiedlichen Alters und Nationalität aus dem Stadtteil durchgeführt. Ziel ist es, zunächst ein „Oberthema“ zu entwickeln, aus dem sich für jeden Teilraum unterschiedliche Themen ableiten lassen. Aus heutiger Sicht bietet sich z. B. das Thema Stadt – Land – Fluss an. Der nördlich des Seniorenzentrums liegende Spielplatz symbolisiert mit seinem Schiff und dem Teich bereits eine Flusslandschaft. Ergänzend hierzu könnten der Schulhof der Gesamtschule unter dem Motto Land und der Spielplatz an der Kurt-Schumacher-Straße als Stadt zu einem Ortsteilspielplatz entwickelt werden. In den „Zwischenräumen“ bzw. den Grünflächen und Aktionsräumen könnte das Thema durch gestalterische Elemente weitertransportiert werden. Der Workshop sollte in Kooperation der Gesamtschule, dem Freizeittreff und dem Ingenieuramt organisiert und durchgeführt werden. Zur weiteren Konkretisierung der Spielflächen wird schließlich ein Planungsteam aus Kindern gebildet. Sie treffen sich über mehrere Wochen und entwerfen gemeinsam mit einem Planer ihren Traumspielplatz zum zuvor entwickelten Leitthema. Während der Entwurfsphase können sich die Kinder z. B. bei einer Exkursion zu anderen Spielplätzen im Stadtgebiet gute und schlechte Beispiele anschauen und dadurch ihre eigene Meinung bilden. Darüber hinaus befragen sie Gleichaltrige, bauen ein Modell und recherchieren Prei- Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord se und unterschiedliche Ausführungen der Spielgeräte. Die Kinder erfahren hier, welche finanziellen und organisatorischen Rahmenbedingungen bei der Planung zu beachten sind und setzen sich mit den Möglichkeiten der Spielgeräte auseinander – können die Spielgeräte für viele Kinder oder nur für ein paar wenige genutzt werden? Diese Erfahrungen werden wesentlich zur Akzeptanz der Spielplätze und einer verantwortungsvolleren Nutzung beitragen. Es erscheint sinnvoll, die Freizeitmöglichkeiten für Jugendliche als erstes zu realisieren, um diesen angemessene Angebote zu machen. Danach können die Spielflächen für Klein- und Schulkinder neu gestaltet werden. 4.5 Aufwertung der Park- und Grünanlagen unter Einbeziehung der Gesamtschule Ziel ist es, die Trittsteine im Stadtteil zu einem zusammenhängenden Grünen Band zu verbinden. Um allen Altersgruppen eine hohe Raumqualität zu bieten, sollen die Flächen durch entsprechende Aktionsräume strukturiert werden, die sowohl für Spiel und Sport als auch zum Verweilen einladen. Hierzu zählen z. B. eine Boulebahn, ein Schachfeld, ein Basketballfeld oder eine Sitzgruppe mit Tisch, die für ein Picknick genutzt werden kann. Zur Verbesserung der Vernetzung der einzelnen Grünbereiche sollte die Grünverbindung von Bernskamp über die Kurt-SchumacherStraße und Gesamtschule bis hin zum Quälingsteich und zum Grünen Ring Gladbeck durchlässiger gestaltet werden. Die Gesamtschule hat heute eine große Barrierewirkung, die aufgelöst werden muss. Generell ist eine Sanierung der Fassade der Gesamtschule erforderlich. Durch eine Fassadenbegrünung an den Stirnseiten des Gebäudes kann die Einbindung bzw. der Übergang in die angrenzenden Grünanlagen verbessert werden. Zur Vernetzung des Schulhofs mit den angrenzenden Freiräumen ist eine neue Gestaltung erforderlich. Zunächst gilt es, den Schulhof zu entsiegeln und die Beton-Brücken zurückzubauen. Die Gestaltung sollte sich an dem für das gesamte Quartier entwickelten Leitthema für die Spiele-Landschaft orientieren. Grundsätzlich ist dabei zu berücksichtigen, dass Nischen für die unterschiedlichen Jahrgangsstufen während der Pausen geschaffen werden und gleichzeitig der Pausenhof auch für Aktivitäten am Nachmittag geöffnet wird, z. B. für eine private Kindergeburtstagsfeier oder Angebote des Freizeittreffs. Um einen fließenden Übergang des Leitthemas „Stadt“, „Land“ bis hin zum „Fluss“ zu erreichen, könnten die vom Schulhof in die Freiräume führenden Wege mit blauen Steinen aufgepflastert oder mit blauen Randsteinen versehen werden. Zusätzlich könnte durch künstlerische Elemente (Kunst am Bau, Kunst im Straßenraum) das Leitthema verarbeitet und in die angrenzenden Freiräume überge- 41 42 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord leitet werden. Im nördlichen Teil des Schulhofs ist bereits im Rahmen des Kunstunterrichts eine Skulptur geschaffen worden. Sie ist jedoch inzwischen schon etwas „in die Jahre“ gekommen. Vorgeschlagen wird, im Kunstunterricht neue Skulpturen zu entwickeln, die sich ebenfalls am thematischen Konzept orientieren. Zur Vernetzung der Grünflächen können unterschiedliche gestalterische Elemente dienen, wie z. B. Wegweiser, Bepflanzungen und Möblierung. Vergleichbar mit der thematischen Spiellandschaft ist jedoch entscheidend, dass sich die Gestaltung an einem Leitthema orientiert. Während die Kinder beispielsweise im „Zauberwald“ zwischen Stadt und Land spielen, sitzen die Senioren im „Garten der Sinne“, der mit Lavendelduft Urlaubsgefühle weckt. Denkbar ist auch, dass ein Bezug zur Bergbaugeschichte der Stadt aufgebaut wird, vor allem für Senioren verbindet sich damit ein Stück Erinnerung und Heimatgefühl. Bereits heute gibt es im Straßenraum eine gute Beschilderung der Fahrrad- und Fußwegeverbindungen. Diese sollte sich im Wegenetz der Parkanlagen fortsetzen. Dabei sollten jedoch nicht „Blechschilder“, sondern Holzschilder oder in den Boden eingelassene Mosaikbilder verwandt werden. Damit würde der qualitativ hochwertige Charakter eines Parks stärker zum Ausdruck kommen. Die Eingangsbereiche zu den Grünanlagen sollten durch „Tore“ besonders inszeniert werden, beispielsweise durch Drahtgeflechte, die begrünt werden können, aber auch Holz- oder Steintore. Im Bereich der Schule ist auch ein Stein- bzw. Beton-Tor denkbar, das im Rahmen des Kunstunterrichts je nach Bedarf farblich neu gestaltet werden kann. Gerade von älteren Menschen werden die vorhandenen Grünstrukturen zum Teil als Angstraum wahrgenommen. Die Erreichbarkeit des wohnungsnahen Grüns wird durch Straßen stark behindert. Maßnahmen zur Verringerung der Fahrgeschwindigkeit sind daher notwendig. Zur Verbesserung der Sicherheit in den Grünanlagen ist unter gestalterischen Gesichtspunkten zudem eine ausreichende Beleuchtung, teilweise aber auch der Rückschnitt von Büschen und Sträuchern, die die Einsehbarkeit behindern, erforderlich. Weiterhin gilt es zu prüfen, inwiefern Maßnahmen der Polizei, z. B. eine Fahrradstreife, dazu beitragen können, dass sich die Sicherheit erhöht. Zur Verbesserung des „Sicherheitsgefühls“ können spezielle Kurse für Senioren im Sinne einer „Selbstverteidigung“ angeboten werden. Ziel dieser Kurse ist jedoch nicht das Erlernen von Kampfsporttechniken, sondern die Stärkung des Selbstbewusstseins – wie kann ich brenzlige Situationen vermeiden? Wie kann ich mich in solchen Situationen schützen? Die Kurse könnten im Stadtteilbüro oder im Seniorenzentrum angeboten werden. Um Konflikte durch „Tretminen“ zu vermeiden, sollten bei der Strukturierung der Grünanlagen auch Bereiche vorgesehen werden, in denen Hundehalter ihre Hunde frei laufen und ihr Geschäft verrichten lassen können. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 4.6 Eine neue Mitte für Rentfort-Nord Die heutige Ortsteilmitte ist ein Parkplatz, der für unterschiedliche Nutzungen offen ist. Es fehlt jedoch ein attraktiver Rahmen für den Wochenmarkt, das jährliche Sommerfest oder auch Trödelmärkte, die am Wochenende das Zentrum beleben könnten. Wichtig wäre ein „einladender Charakter“, der Bewohner zu einem Plausch nach dem Einkauf verweilen lässt, so dass der Platz als Anziehungspunkt für die Naherholung der Bewohner der Altenheime dient. Mit einer attraktiveren Gestaltung könnten auch Gastronomen motiviert werden, den Bereich mit Außengastronomie zu beleben. Damit wird die Stadtteilmitte auch in den Abendstunden zu einem sicheren Ort der Begegnung. Die Gestaltung wird von der Entwicklung der Schwechater Straße 38 abhängen – entsprechend dem in Kapitel 6.8.4 dargestellten Szenario würden bei einem kompletten Rückbau des Gebäudes und des Ladenzentrums die Gestaltungsmöglichkeiten für die Stadtteilmitte am größten sein. Gleich welche Lösung für die Schwechater Straße 38 gefunden wird, es gilt hier ein attraktives Geschäftszentrum mit multifunktionalem Parkplatz und einer öffentlichen Platzfläche mit Bepflanzung und gestalterischen Elementen zu schaffen. Gedacht ist u. a. an unterschiedliche Aufpflasterungen, um z. B. Bereiche der Außengastronomie zu kennzeichnen, Parkplätze ökologisch umzugestalten und Bereiche, in denen Feste oder auch eine Filmvorführung oder Theater möglich sind, abzugrenzen. Als Sitzmöglichkeiten können im Übergang zum Park multifunktionale Holzbalken dienen, auf denen Ältere sitzen und Jüngere balancieren können. 4.7 Sauberkeit Die Gewerbetreibenden des Geschäftszentrums hatten bereits einen Dreck-Weg-Tag organisiert. Zudem werden das Geschäftszentrum und der Eingangsbereich mehrmals in der Woche von den Geschäftsleuten gereinigt. Im Bereich der Ladenlokale wird es durch das Engagement der Gewerbetreibenden weiterhin möglich sein, für Sauberkeit zu sorgen. Zur Verbesserung der Pflege in den Grünanlagen wird jedoch das Engagement aller Bewohner erforderlich sein – Groß und Klein. Dies kann sowohl in der Schule als auch bei Freizeitaktionen passieren. Wichtig ist es, Kinder und Jugendliche dafür zu sensibilisieren, dass es nicht „cool“ ist, den Müll auf die Straße zu werfen. Sie sollten bei der Planung für eine bessere Sauberkeit im Stadtteil einbezogen werden, z. B. bei der Gestaltung und Aufstellung von Mülleimern oder Flyern, um die Bewohner im Stadtteil aufmerksam zu machen. Wenn die Kinder und Jugendlichen den Wunsch nach mehr Sauberkeit formulieren, ist hierfür bei Gleichaltrigen und Erwachsenen auch mehr Akzeptanz zu erwarten. Auch das Thema Mülltrennung ist in Großwohnsiedlungen ein wichtiges Thema. Daher könnten kleine Workshops oder Aktionen durch das Umweltamt, gemeinsam mit Entsorgungsbetrieben und 43 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 44 Freizeittreff oder Schule, organisiert werden, bei denen das Thema „Müll“ im Mittelpunkt steht. Fragen, die hier geklärt werden: Wo kommt die Verpackung der Cola-Dose her? Was passiert mit der Verpackung, wenn ich sie in den Müll werfe? Warum ist es so wichtig, Müll zu trennen? Möglich ist auch eine Exkursion zu einem Entsorgungsbetrieb. Zum Abschluss der Aktion könnte gemeinsam mit einem Künstler eine „Skulptur aus Müll“ gestaltet werden, die im Stadtteil für alle sichtbar aufgestellt wird. 4.8 Patenschaften für Spielplätze Zur Pflege der neuen Spielplätze sollten Verantwortliche im Stadtteil für Patenschaften gewonnen werden. Die Erfahrungen zeigen, dass es häufig schwierig ist, verlässliche Personen zu finden, die von Kindern und Jugendlichen sowie Anwohnern akzeptiert werden, damit sie sich „auch mal etwas sagen lassen“. Trotz des erforderlichen zeitlichen Aufwands sollte jedoch die Chance genutzt werden, ein Netz aus ehrenamtlich Tätigen aufzubauen. Die Stadt Pulheim hat mit Unterstützung des Jugendamts mit einer Honorarkraft bereits ein Netzwerk aus 42 Paten aufbauen können. Diese betreuen derzeit 66 der insgesamt 85 öffentlichen Spielplätze im Stadtgebiet. Als entscheidend erweist sich dabei, dass ein konstanter Ansprechpartner zur Verfügung steht. Daher gilt es zu prüfen, welche Möglichkeiten für einen verlässlichen Ansprechpartner oder Koordinator im Stadtteil bestehen. Ein verlässlicher Partner, bei dem alle Fäden im Stadtteil zusammenlaufen, könnte die Gesamtschule in Kooperation mit dem Freizeittreff und dem Jugendamt sein. Möglich ist auch, dass Schulklassen der Gesamtschule Patenschaften übernehmen. Es ist davon auszugehen, dass diejenigen Kinder, die beim Saubermachen beteiligt sind, verantwortungsvoller mit ihrem Spielplatz umgehen und auch ihre Freunde zu mehr Rücksicht auffordern werden. Die Gesamtschule hat bereits Bereitschaft signalisiert, als Ansprechpartner für Patenschaften zu dienen. Mit ihr und dem Jugendamt sollte zur Erarbeitung eines detaillierten Konzepts gesprochen werden. Sobald eine Verbesserung der Spielsituation in Rentfort-Nord „sichtbar“ wird, ist der richtige Zeitpunkt, um Patenschaften zu suchen. Bei einem Fest zur Einweihung der Spielplätze sollten Schüler und Eltern oder auch bekannte Rentner im Stadtteil angesprochen werden. Aufgabe der Paten ist das Melden von Schäden an den Geräten an das Jugendamt bzw. Ordnungsamt sowie die Müllbeseitigung. In Kooperation mit der Gesamtschule und dem Freizeittreff können die Paten auch qualifiziert werden, Ansprechpartner für die Kinder zu sein, ihnen Anregungen zum Spielen zu geben und beispielsweise durch Spielplatzfeste den Kontakt untereinander zu fördern. Außerdem sollten sie Hundebesitzer freundlich, aber bestimmt darauf hinweisen, dass ein Spielplatz keine Hundetoilette ist. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 4.9 Der Stadtteilhausmeister Ein weitere Idee ist es, einen Stadtteilhausmeister bzw. ein Netz aus Stadtteilhausmeistern als „Helfende Hände“ zu installieren; sie halten die Sauberkeit des Stadtteils im Blick und übernehmen kleinere Reparaturen im Kindergarten oder in der Schule, die aus dem Haushalts-Budget der Einrichtungen nicht mehr bestritten werden können. Mit Unterstützung des Stadtteilbüros oder der Gesamtschule könnte der Stadtteilhausmeister auch den Kontakt zu jungen Menschen suchen und Projekte, wie z. B. eine Reparaturwerkstatt im Rahmen einer Qualifizierungsmaßnahme oder im Werkunterricht, begleiten. Das Projekt richtet sich an ältere Menschen, die über handwerkliches Geschick, kommunikative Fähigkeiten und interkulturelles Einfühlungsvermögen verfügen. Sie sind erfahrungsgemäß „länger“ bei der Stange zu halten und identifizieren sich mehr mit ihrer Aufgabe, als dies z. B. bei einer Maßnahme im Rahmen der Arbeitsmarkt-Reformen – Stichwort 1 EUR Job – der Fall wäre. Die Erfahrungen zeigen, dass zur Motivation der Rentner oder Engagierten eine kleine finanzielle Aufwandsentschädigung erforderlich ist, die bei rund 1.500 EUR pro Jahr liegen sollte und damit selbstverständlich nicht als Bezahlung zu verstehen ist. Als Projektpartner werden die Wohnungsbaugesellschaften, Eigentümer, Entsorgungsbetriebe, Gesamtschule, Kindergarten und Bewohner gewonnen. Die Regie der Stadtteilhausmeister kann vom Stadtteilbüro übernommen werden; hier finden regelmäßig Treffen statt, um den Wochenplan zu besprechen und neue Ideen zu entwickeln. Neben Sauberkeit können auch „Wohnqualität und soziale Sicherheit“ durch ein Hausmeisterprojekt erreicht werden. Erwerbslose Mieter und Rentner erhalten eine wichtige Aufgabe im Stadtteil. Sie werden sozusagen als handwerklich geschickter Kümmerer des Stadtteils positioniert. Klar abzugrenzen ist das Projekt dort, wo der Stadtteilhausmeister in den Aufgabenbereich der lokalen Betriebe eingreift; auch darf keine stadtteileigene „Sheriff-Truppe“ entstehen. Einzelne Projektideen: Zu Beginn der Spielsaison im Frühjahr und während der Sommermonate unterstützen Eltern und Spielplatzpaten zusammen mit den Kindern die Arbeit des Ingenieuramts. Die Stadtteilhausmeister laden gezielt zu diesen Terminen ein In Kooperation mit dem Ingenieuramt und dem Stadtmarketing initiieren die Stadtteilhausmeister einen Balkonwettbewerb. Über das Stadtteilbüro und die Presse wird für diese Aktion geworben. Ein Team beurteilt schließlich die Begrünung und auf einem kleinen Fest werden die Sieger prämiert Die Stadtteilhausmeister laden zu regelmäßigen Begehungen ein, bei denen Schandflecken, aber auch schöne Ecken dokumen- 45 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 46 tiert werden. In der Auswertung werden Vorgehensweisen für die Beseitigung der Schandflecke erarbeitet In regelmäßigen Abständen besuchen die Stadtteilhausmeister und engagierten Jugendlichen die Institutionen, um kleinere Probleme, wie z. B. eine quietschende Schaukel, kurzfristig zu beheben Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 5 Handlungsfeld Wohnen 5.1 Einführung in die Thematik Neben der Schwechater Straße 38 existieren im Stadtteil weitere Wohngebäude, die aufgrund ihrer Bewohnerstruktur oder ihrer Bausubstanz als problematisch einzustufen sind. Hierzu zählen vor allem die Wohnungen im Besitz der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Gladbeck mbH, die sich über das gesamte Gebiet verteilen, aber auch Gebäude von Einzeleigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften. Es gilt zunächst die Sanierungsfähigkeit von Gebäuden und die Möglichkeiten der Aufwertung des Wohnumfelds zu untersuchen. Grundsätzlich ist für „gefährdete Häuser“ jeweils ein Gesamtkonzept zu erarbeiten. Nur so lässt sich die Entwicklung hin zu einer zweiten, dritten oder vierten „Schwechater Straße 38“ verhindern. Die Wohnsituation muss u. a. durch die bauliche und energetische Aufwertung der Gebäude verbessert werden. Insgesamt sind bei einem Gesamtkonzept folgende Themen zu berücksichtigen: Gebäudetechnik Außengestaltung Wohnumfeld Nachbarschaft Sicherheit Reduzierung der Nebenkosten, z. B. durch ein Müllkonzept Die einzelnen Themenfelder werden im Folgenden bausteinartig beschrieben, sie können entsprechend der Situation in den Gebäuden zu einem Gesamtkonzept zusammengeführt werden. Die Erarbeitung der Gesamtkonzepte ist von den Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. den Wohnungsbaugesellschaften zu erbringen. Dazu sind architektonische und technische Mängelanalysen und Machbarkeitsstudien erforderlich. Damit die Umsetzung im Sinne der angestrebten nachhaltigen Stadtteilerneuerung erfolgt, wird der Stadt Gladbeck empfohlen, die Moderation in diesen Prozessen entweder dem Stadtteilmanagement zu übertragen oder extern zu vergeben. 5.2 Untersuchung der Sanierungsfähigkeit Um die Sanierungserfordernisse bewerten zu können, muss für jedes „verdächtige Haus“ eine detaillierte technische Analyse erfolgen. Bei einer ersten „Außensichtung“ haben sich bereits Mängel gezeigt. Zu den kritischen Bereichen zählen: Berliner Straße 14 und 16 (GWG) Fritz-Erler-Straße 13 - 19, 21 - 27 (GWG) Enfieldstraße 233 - 239 (GWG) 47 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 48 Weitere Geschosswohnungsbauten im Bereich der Karl-ArnoldStraße und Schwechater Straße sind ebenfalls im Detail zu prüfen. Bei der Eigentümerstruktur handelt es sich sowohl um Einzeleigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften Ermittlung der Gebäudeausstattung Zunächst sollten alle Eigentümer bzw. Hausverwaltungen der Geschosswohnungsbauten von der Stadt Gladbeck bzw. dem Stadtteilmanager angeschrieben werden. Mit Hilfe eines Fragebogens werden die aktuellen Daten zur technischen Ausstattung, Gebäudetypologie, Leerstand, Wohnungstypen und die letzten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen erfragt. Anhand dieser Angaben wird es möglich sein, eine Prioritätenliste zu erstellen und Gespräche mit den Eigentümern bzw. Hausverwaltungen zu führen. Ziel ist es, ihre Sanierungsabsichten zu ermitteln und Unterstützungsmöglichkeiten zu klären, z. B. Vermittlung von Ansprechpartnern zur Aufstellung von Finanzierungsplänen, öffentliche Fördermöglichkeiten etc. Für eine energetische Sanierung bietet die Energieagentur NRW z. B. generell an, Erstinformationen für die Einsparmöglichkeiten durch erneuerbare Energien und zukunftsweisende Energiesysteme vor Ort kostenfrei zu geben. Überzeugungsarbeit erforderlich Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungsbaugesellschaften und WEG nicht sofort „begeistert“ sind, wenn hochwertige Sanierungen erwartet werden. Daher muss nach einer ersten Prioritätensetzung zunächst ein Überzeugungsprozess gestartet werden. Es gilt in den Häusern zu beginnen, wo die technische Notwendigkeit für eine Sanierung gegeben ist. Dann ist in Arbeitskreisen mit dem beauftragten Architekt, Stadtteilmanager und/oder externer Moderation, der Hausverwaltung und den Eigentümern ein Sanierungskonzept zu entwickeln. Die Sanierung muss dem Leitbild der familienfreundlichen Stadt entsprechen. Dazu sind helle, freundliche Farben, warme und angenehme Materialien, gut einsehbare Eingänge und Außenbereiche, übersichtliche und helle Flure und Keller sowie wohnungsnahe Spielmöglichkeiten für Kleinkinder notwendig. Der heutige Eindruck eines friedlichen und beschaulichen Stadtteils soll aufgegriffen und verstärkt werden. Dabei lockern architektonische „Hingucker“ den ruhigen Eindruck auf. 5.3 Hof- und Fassadenprogramm für Rentfort-Nord Zur Aufwertung der Wohnhäuser wird das Auflegen eines Hof- und Fassadenprogramms durch die Stadt Gladbeck empfohlen, um die Hauseigentümer finanziell zu unterstützen. Mit diesem Programm sind u. a. folgende Maßnahmen zu unterstützen: Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Situation Aufwertung der Wohnhäuser durch Anstrich und Gestaltung, z. B. Fassadenbegrünung Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Maßnahmen gegen das triste und graue Erscheinungsbild im Stadtteil durch farbliche Akzentuierung Auch künstlerische Beiträge können Maßnahmen sein Zur Koordination, Steuerung und Vorbereitung der Maßnahmen soll eine ressortübergreifende Arbeitsgruppe eingerichtet werden, in der das Stadtteilmanagement, die Stadtplanung, das Ingenieuramt und externe Planer zusammen arbeiten. Folgende Arbeiten sollen übernommen werden: Entwicklung einer Prioritätenliste und eines Zeitplans Entwicklung eines Farb- und Gestaltungskonzept Entwicklung einer Broschüre als Überzeugungsinstrument Aktivierung von Haus- und Grundstückseigentümern Konkretisierung von Einzelmaßnahmen gemeinsam mit Beschäftigungsträgern und Bewohnern des Stadtteils, die entweder beschäftigungs- und qualifizierungsbedürftig sind oder Interesse an gemeinsamen Verschönerungsmaßnahmen haben Vorstellen der bereits vorliegenden Farbkonzepte und der Arbeitskonzepte bei den Hauseigentümern, Werben um Mitwirkung, gesonderte Veranstaltungen für Eigentümer oder Einzeltermine Umsetzungsplanung 5.4 Gestaltung des Wohnumfelds gemeinsam mit Bewohnern Die Qualität des Wohnumfelds bestimmt in erheblichem Maße die Lebens- und Wohnqualität im Stadtteil mit. Bei einigen Wohnkomplexen zeigt sich das Wohnumfeld heute mehr in der Funktion eines „Abstandsgrüns“ und ist wenig attraktiv für die Nutzung durch die Bewohner. Die Nutzung der Freiräume kann jedoch die Kontaktaufnahme und -pflege der Bewohner fördern und auch die Identifikation der Bewohner mit ihrem Wohnquartier erhöhen. Die Gestaltung sollte sich aus dem Thema der Spiellandschaft ableiten. Wichtig ist auch hier, einerseits dem Wohnumfeld eine individuelle Note zu verleihen und damit die Monotonie aufzubrechen, andererseits jedoch ein gestalterisches Potpourri zu verhindern. Die Bewohner sollten bei den Planungen und Umsetzungen von Gestaltungsmaßnahmen einbezogen werden. Ältere und jüngere Bewohner können zudem gemeinsam ein Gestaltungskonzept für die Außenanlagen erarbeiten, Pflanzbeete anlegen und die spätere Pflege übernehmen. Durch die Aneignung des Raums kann die Gefahr von Vandalismusschäden generell verringert und die Pflege erhöht werden. 49 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 50 5.5 Gestaltung von Garagenhöfen „Unser Stadtteil wird bunter!“ Im Umfeld der Geschosswohnungsbauten befinden sich zahlreiche Garagenhöfe, die grau in grau heute einen recht trostlosen Eindruck vermitteln. Im Rahmen einer Beteiligungsaktion mit Bewohnern oder von Projekttagen mit Schülern der Gesamtschule kann hier mit etwas Farbe wieder frischer Wind hineingebracht werden. Damit nicht ein buntes Durcheinander entsteht, sollten Künstler oder Kunstlehrer gemeinsam mit den Bewohnern bzw. Schülern ein geeignetes Motiv entwerfen. Dieses Motiv kann sich z. B. aus dem Leitthema für die Spiellandschaft ableiten. Möglich ist auch, dass sich im Rahmen eines Gesamtkonzepts für das dazugehörige Wohngebäude ein Motiv entwickelt. Unter fachlicher Anleitung werden schließlich die Bildmotive gestaltet. 5.6 Sicherheitskonzept und Nachbarschaftskonzept für einzelne Häuser Das „Wohl-“ und „Sicher fühlen“ im eigenen Haus und Wohnumfeld ist ein wichtiges Kriterium für die Wohnqualität. Bei diesem Thema ergeben sich zwar teilweise Überschneidungen mit dem Handlungsfeld Image und Nachbarschaften. Um jedoch das Thema im „Paket“ bearbeiten zu können, wird es insgesamt im Handlungsfeld Wohnen positioniert. Runder Tisch zur Erarbeitung eines Konzepts Als positives Beispiel für „gute Nachbarschaft“ gilt das Gebäude Enfieldstraße 241, hier feiern die Bewohner jährlich gemeinsam mit den Bewohnern des Seniorenzentrums ein Fest. Es gibt zwar noch das eine oder andere Haus, in dem das Miteinander gut zu funktionieren scheint, es sind aber auch kritische Häuser bekannt, in denen die fehlende Gemeinschaft zu gravierenden Problemen führt. Es treten häufig Vandalismusprobleme auf oder es bestehen Nachbarschaftskonflikte. Das Stadtteilbüro sollte die Hausmeister, Hausverwaltungen bzw. Eigentümer und Multiplikatoren zu einem Runden Tisch ins Stadtteilbüro einladen, um zunächst die Situation in den Häusern zu ermitteln. Danach wird eine Prioritätenliste entwickelt, um für die kritischen Häuser nach und nach entsprechend der jeweiligen Problemstrukturen ein Konzept zu erarbeiten. Während der Analyse werden sich möglicherweise vergleichbare Problemstrukturen herauskristallisieren, so dass Synergieeffekte durch den Austausch der einzelnen Akteure möglich sind. Denn Ziel soll ebenso sein, das Selbsthilfepotential zu verbessern. Denkbar ist, dass auch ein Netzwerk oder ein Arbeitskreis zu diesem Thema initiiert werden. Für die Umsetzung der Maßnahmen wird letztendlich der Hausmeister bzw. die Hausverwaltung verantwortlich sein. Das Stadtteilbüro sollte jedoch nachhaken und sich über die Entwicklungen berichten lassen. Mögliche Bausteine des Konzepts können sein: Schulung von Bewohnern, damit sie als Vertrauensleute sowohl bei Nachbarschaftskonflikten vermitteln können, als auch bei Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 51 Vandalismus eingreifen und Hilfe holen sowie andere Bewohner für mehr Aufmerksamkeit sensibilisieren Die Vertrauenspersonen informieren neue Bewohner sowohl über die Hausordnung als auch die Angebote des Stadtteils Organisation eines Hausfests, um das Gemeinschaftsgefühl im Haus zu stärken Verbesserung des Belegungsmanagements durch einen Austausch der Hausmeister und Eigentümer bzw. Hausverwaltungen über schwierige Mieter, um „Miettourismus“ zu vermeiden 5.7 Müllkonzept Der Runde Tisch zum Thema Nachbarschaften kann auch genutzt werden, um sich über das Thema Müll und Sauberkeit auszutauschen. Ein Nachteil bei Geschosswohnungsbauten aus den 60er Jahren ist, dass es keine einzelnen Aufschlüsselungen für die Haushalte und damit auch keinen Anreiz für die einzelnen Bewohner für Einsparungen gibt. „Warum soll ich sparen, das bringt doch eh nichts?“ wird häufig von Bewohnern geantwortet. Dass bei den Nebenkosten durch Mülltrennung jedoch jährlich bis zu 100 EUR pro Wohneinheit eingespart werden können, ist vielen nicht klar. Mit einem Aktionstag sollte zunächst die Aufmerksamkeit für das Thema geweckt werden. Den Bewohnern muss deutlich werden, welche Vorteile Einsparungen bringen. Unterstützt wird die „Aufklärungsarbeit“ durch regelmäßige Informationen und weiterführende Maßnahmen – z. B. Mülltonnen, in die aufgrund kleiner Öffnungen kein Sperrmüll entsorgt werden kann und Müllstandorte, die Mülltourismus verhindern. Auch die Kennzeichnung der Tonnen mit Symbolen kann die Orientierung zur Mülltrennung erleichtern. Die Verantwortung bzw. Unterstützung zur Erarbeitung des Konzepts sollte bei der zuständigen Stelle für Abfallberatung bei der Stadt Gladbeck und dem Ordnungsamt liegen. Bewohner sensibilisieren 52 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 6 Handlungsfeld Schwechater Straße 38 6.1 Fragestellungen für eine Detailbetrachtung 53 Nachdem bereits in Kapitel 2.2 ein Eindruck über die Situation des Gebäudekomplexes Schwechater Straße 38 vermittelt wurde, sollen im Folgenden die ökonomischen, baulichen, städtebaulichen und rechtlichen Rahmenbedingungen analysiert werden: Welche Bauschäden liegen vor, auf welche Summen beziffern sich die Sanierungskosten? Wie stellt sich die Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und welche Probleme birgt die Rechtsform der Wohnungseigentümergemeinschaft? Und schließlich die entscheidende Frage: Welche Perspektiven ergeben sich aufgrund der Problemlagen? Dazu werden drei unterschiedliche Szenarien untersucht. 6.2 Technische Mängel, Bauschäden und Sanierungsbedarfe Schon im Jahr 1994 hat die Hausverwaltung TRV im Namen der Eigentümergemeinschaft zwei Gutachten erstellen lassen: Das erste gibt einen Überblick über die wichtigsten Bauschäden und Mängel am Objekt sowie die sich daraus ergebenden Handlungsnotwenigkeiten. Das zweite Gutachten bewertet die technische Gebäudeausrüstung. Im Folgenden sind diese Schäden in einer Übersicht wiedergegeben; weitere Details können in den Gutachten nachgeschlagen werden. Bauschäden Undichtes Flachdach, Dampfblasenbildung Lose Fassadenbekleidung, Schieferplatten und Befestigungsnägel können von Hand herausgezogen werden, Lücken in der Fassadenverkleidung Betonschäden an Brüstungselementen der Balkone innen und außen, Betonschäden an Kragbalken und Randbalken, Frostschäden an Balkonbelägen, rissige Silikonfugen, oxydierte Feuchtigkeitsabsperrungen Risse in Plattenverblendung Defekte Bodenbeläge in Fluren, Laubengängen und Wohnungen, Wassereintritt in Flure Schäden an der Folienabdeckung in der Tiefgarage, Betonschäden und undichte Folieneindichtung im Bereich der Zufahrt zur Tiefgarage, Stahlkorrosion der Garageninnenwand Schäden an Eingangs und Aufzugstüren Sanierungsbedürftige Notausgänge und Müllstandorte Undichtes Dach, Betonschäden, Risse, Stahlkorrosion … Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 54 Die 1994 geschätzte Summe zur Behebung der Bauschäden, die zum Teil durch konkrete Angebote hinterlegt wurden, lag für Gebäude und Tiefgarage laut erster Schätzung bei knapp 3 Mio. EUR.10 Technische Gebäudeausstattung Nach dem vorliegenden Gutachten zur technischen Gebäudeausstattung ergaben sich auch schon 1994 dringend notwendige Sanierungsmaßnahmen bei der technischen Ausstattung in Höhe von insgesamt 600.000 EUR. Ohne die einzelnen Sanierungserfordernisse im Detail benennen zu wollen, wurden Schäden bei der Heizungsanlage, den Sanitäranlagen, Lüftungsanlage und Elektroanlage benannt. Ungefähr die Hälfte der Kosten wäre schon 1994 für die Behebung der dringendsten Maßnahmen entstanden.11 Sanierungsbedarf wurde bereits 1994 auf ca. 4 Mio. EUR geschätzt Nach Überprüfung und Ergänzung der Mängelliste durch die Hausverwaltung wurde der Sanierungsbedarf bei der Übernahme der Verwaltung im Jahre 1994 auf knapp 4 Mio. EUR geschätzt. Die WEG konnte nur in geringem Umfang Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen. Dies kann nur darin begründet sein, dass die Eigentümer erst in den Jahren 1993 und 1994 die Wohnungen gekauft haben und durch die Erkenntnis, einen Sanierungsfall erworben zu haben, zum einen geschockt, zum anderen aber auch hilflos waren, da sie aufgrund junger Kredite gar nicht in der Lage waren, weitere Investitionen zu tätigen. Es kann davon ausgegangen werden, dass sowohl der Bedarf als auch die Kosten für die Sanierung des Gebäudes seitdem deutlich angestiegen sind. Nach Aussagen der TRV ist heute wahrscheinlich auch das gesamte Strang- und Rohrsystem erneuerungsbedürftig; dies zeigt sich in der hohen Anzahl akuter Wasserschäden. Die Schieferfassade ist weiter beschädigt worden, die Fenster und Balkontüranlagen weisen ebenfalls größere Mängel auf. Die Brandschutzauflagen können nicht im vollen Umfang erfüllt werden. Rund 50 %der Wohnungen stehen nicht nur leer, sondern sind nach Aussagen der Verwaltung weder verkäuflich noch vermietbar. Ein weiteres Problem sind die Flure, in denen sich Sperrmüll ansammelt, der regelmäßig entsorgt werden muss. Seit 1994 Sanierungskosten deutlich gestiegen In einer Wohnungseigentümerversammlung 2002 wurde dann erneut eine Gesamtübersicht der notwenigen Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch die Hausverwaltung vorgestellt. Darunter fielen folgende Ausgaben jeweils in 1.000 EUR: 10 11 Heinrich Soest, Dipl.-Ing. Architekt, vereidigter Sachverständiger: Gutachten über Bauschäden und Mängel am Geschäftszentrum und Wohnhochhaus Schwechater Straße 38. Im Auftrag der WEG Schwechater Straße 38. 1994, unveröffentlicht. Ingenieurbüro Hans Fey Dipl.-Ing. VDI: Gutachten zur technischen Gebäudeausrüstung für die Schwechater Straße 38. 1994, unveröffentlicht. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 55 Tabelle 3 Gesamtschau der notwendigen Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Stand 2002 Maßnahme Kosten in Tsd. EUR Erfüllung der Auflagen aus der Brandschau Sanierung Tiefgarage Fassadensanierung Balkonsanierung Verlegung Gasrampe Erneuerung der beiden Heizungskessel 60 Erneuerung Türanlagen Laubengänge 40 Fenster- und Türreparaturen in den Wohnungen 85 Erneuerung Wohnungseingangstüren 85 Erneuerung Steigleitungen Heizung, Wasser, Abwasser 400 Erneuerung Hauptverteiler Elektronik 100 Sicherheitsbeleuchtung im Keller/Treppenhaus 150 Sonstiges 100 Gesamt 40 800 2.320 70 100 4.350 Quelle: Hausverwaltung TRV. 2002. Somit hatte sich der Sanierungsbedarf des Gebäudes weiter erhöht. Diese Kosten hätten schon 2002 auf den qm Wohnfläche durch eine weitere Sonderumlage abgedeckt werden müssen. Pro WE/GEW hätte dies 280 EUR/qm/Nutzungsfläche bedeutet. Pro Einstellplatz wären weitere 7.843 EUR/EP hinzugekommen. Durchschnittlich hätte dies ca. 22.000 EUR pro Wohneinheit bzw. Gewerbeeinheit bedeutet. Da die oben genannten Kostenstellen zumeist geschätzt bzw. auf erste Angebote und Gutachten zurückzuführen sind, können die Kosten erfahrungsgemäß deutlich höher eingestuft werden. Dies gilt vor allem dann, wenn eine zukunftsorientierte Sanierung erfolgen soll, die zum einen ein integriertes Gesamtkonzept, bestehend aus Gebäudesanierung, Nachbarschafts- und Sozialkonzept, Sicherheitskonzept, Belegungsmanagement etc., und zum anderen so außergewöhnlich sein muss, dass ein deutlicher Imagewandel und damit eine Vollvermietung erreicht werden kann. Dass dies für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein ganz schwieriger Weg ist, kann aus Erfahrung an anderen Standorten bestätigt werden. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 56 Hausverwaltung sieht Wohnnutzung dauerhaft gefährdet Die entscheidende Aussage der Hausverwaltung ist die: Auf die Frage, wie lange ein sicheres und gesundes Wohnen im Hochhaus noch gewährleistet ist, benennt die Hausverwaltung einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren. Damit wird die Dringlichkeit einer wie auch immer gearteten Lösung deutlich. 6.3 Die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft Die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das größte Problem und stellt sich nach Auskunft der TRV für das Jahr 2003 insgesamt wie folgt dar: Die Wohngelder belaufen sich laut Wohngeldberechnung 2003 (6,05 EUR/qm monatlich) auf eine Summe von 962.800 EUR/Jahr, inklusive Sonderumlage (Müllgebühren). Jeder Wohnungseigentümer muss für seine Miteigentumsanteile zur Deckung der laufenden Kosten Wohngeld12 zahlen. Die Schwechater Straße 38 ist durch hohe Wohngeldrückstände und durch überproportional hohe Kosten gekennzeichnet. Seit 1994 werden jährlich Sonderumlagen beschlossen, die sich bisher auf 2.262.000 EUR belaufen, um die wichtigsten Instandhaltungsmaßnahmen durchführen zu können. Gemäß der am 30. November 2004 mit deutlicher Mehrheit (96 %) beschlossenen Wohngeldabrechnung für 2003 beliefen sich die Wohngeldrückstände auf rund 2.050.000 EUR, die per 30. November 2004 auf rund 2,5 Mio EUR angestiegen sind. Dabei liegen bei einzelnen Miteigentümern die Rückstände bis zu 225.000 EUR. Derzeit sind rund 50 % der Eigentümer zahlungsunfähig, was sich durch die Vermietung an die Leiharbeiter etwas abgemildert haben dürfte. Die Mieteinnahmen aus diesen Wohnungen gehen sofort auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zugunsten der betreffenden Miteigentümer. 40 Einheiten stehen unter Zwangsverwaltung. 12 Im Wohngeld sind alle Kosten inkl. Instandhaltungsrücklagen erfasst, die die Gemeinschaft der Eigentümer einer Wohnanlage in festgelegten Zeitabständen und Teilbeträgen im Voraus zu entrichten hat, um eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen. Das auf die einzelnen Eigentümer nach Verteilungsschlüssel berechnete Wohngeld kann im Bereich der Betriebskosten (durchschnittlich monatlich 2,39 EUR/qm Wohn/Nutzfläche) bei vermieteten Wohnungen vom betreffenden Eigentümer unter der Bezeichnung "umlagefähige Mietnebenkosten" auf seinen Mieter weiterverrechnet werden. Diese Mietnebenkosten werden im Mietvertrag unter Beachtung bestimmter gesetzlicher Vorschriften festgelegt Der Miteigentümer zahlt grundsätzlich sein monatliches Wohngeld in voller Höhe auf das Konto der Eigentümergemeinschaft. Soweit er seine Wohnung vermietet hat, betreibt er grundsätzlich das Mietinkasso selbst (Zahlungseingänge auf sein Privatkonto). Es erfolgt keine Verrechnung von dem Wohngeld, ausgenommen die Wohneinheiten, in denen polnische Facharbeiter wohnen. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Ein weiteres Gutachten13 hat 1997 den Verkehrswert von sieben Wohnungen ermittelt. Alle bewerteten Wohnungen liegen im ersten Geschoss. Es wurde sowohl der Zustand der Wohnungen als auch der des Gebäudes bewertet. Der Berechnung liegt eine Bestandsdauer des Gebäudes von 90 Jahren zugrunde. Neben den schon oben genannten Schäden am Gebäude wurde zusätzlich der Unterhaltungszustand der Wohnungen berücksichtigt. Demnach sind einzelne Wohnungen durch turnusmäßige Schönheitsreparaturen durchaus in einem guten, vermietbaren Zustand, andere Wohnungen sind eher vernachlässigt. Das Gutachten geht beispielhaft für eine 78,96 qm große Wohnung von einem Verkehrswert von 67.490 EUR (132.000 DM) aus; für ein Appartement mit der Größe von 35,92 qm werden 35.790 EUR (70.000 DM) angesetzt. Hier ist zu betonen, dass es sich um den rechnerischen Verkehrswert der Wohnungen handelt. Obwohl dem Amtsgericht genaue Daten vorliegen, wurde bei der Einzelbewertung dem Umstand nicht Rechnung getragen, dass hier ein großer Investitionsbedarf (Instandhaltung, Instandsetzung) besteht und die Liquidität der Gemeinschaft sehr gering ist. Es ist zu hinterfragen, warum die Hausverwaltung sich so intensiv um die Vermietung an polnische Mieter bemühte. Der Grund lag in der Chance, durch die gesicherten Mieteinnahmen zum einen die laufenden Kosten zu decken und zum anderen durch einen kleinen Überschuss die Außenstände der Eigentümer beim Wohngeld auszugleichen. So werden diese Wohnungen für 6,50 EUR/qm Wohnfläche vermietet; mit durchschnittlich 6,05 EUR/qm wird das Wohngeld abgedeckt, mit 0,45 EUR/qm können Außenstände abgetragen werden. Bei einer Leerstandssituation von 50 % versuchte die Hausverwaltung mit dieser Vermietungsstrategie die wirtschaftliche „Lebensfähigkeit“ des Objekts zu verbessern. Es stellt sich weiter die Frage, ob bei der aktuellen Eigentümerstruktur, der Höhe des Wohngeldes und der Wohngeldrückstände, der vermuteten bzw. z. T. bekannten Belastung der Wohnungseigentümer bei Kreditinstituten und den erforderlichen Sanierungsaufwendungen eine zeitnahe Sanierung mit den bisherigen Eigentümern der WEG und der heutigen Rechtsform denkbar ist. Diese Frage kann auch ohne weitere technische Gutachten und Kostenspezifizierungen „getrost“ verneint werden. Es muss sogar so weit gegangen werden zu fragen, ob eine derart aufwendige Sanierung bei entspanntem Wohnungsmarkt und den heutigen Anforderungen an moderne Architektur überhaupt Sinn macht. Die Stimmung in der Eigentümergemeinschaft kann durchaus als verzweifelt angesehen werden. In einem relativ kurzen Zeitraum von zehn bis zwölf Jahren seit dem Kauf der Wohnung/en hat sich 13 Manfred Müller, Dipl.-Ing. vereidigter Sachverständiger: Gutachten gemäß § 194 BauGB über den Verkehrswert von sieben Eigentumswohnungen als Wohneigentumsrechte sowie sechs Pkw-Einstellplätze in der örtlichen Tiefgarage in der Wohnanlage „Schwechater Straße 38“ in Gladbeck-Rentfort. 1997. 57 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 58 für die Einzeleigentümer mit einer oder mehreren Wohnungen ein immenser Kapitalverlust eingestellt. Die Wohnungen wurden als Kapitalanlage, Steuersparmodell oder Altersvorsorge gekauft, denn nur die wenigsten Eigentümer bewohnen die Wohnung selber. Rund 50 % der Wohnungen wurden entweder wieder verkauft oder versteigert. Aufgrund des schnell zunehmenden Leerstands, den Schwierigkeiten, die Wohnungen auf dem entspannten Wohnungsmarkt in Gladbeck neu zu vermieten und dem hohen Wohngeld, wurden Renditevorstellungen schnell zunichte gemacht. Gerade Wohnungseigentümer, die eine bzw. mehrere Wohnungen mit Hilfe von Darlehen erworben haben, können diese nicht mehr zurückbezahlen, Wohngelder wurden ebenfalls nicht mehr bezahlt. Da den Eigentümern mit dem anteiligen Kauf der Immobilie eine „sichere“ Geldanlage vorschwebte, die das Kapital vermehrt und nicht vernichtet, ist die Verzweiflung groß. Einzelne Eigentümer mit mehreren Wohnungen haben z. B. bis zu 225.000 EUR Schulden bei der WEG und müssen zudem die Kredite bedienen. Andere Eigentümer wären froh, den Verpflichtungen zu entkommen und sind bereit, die Wohnungen zu verschenken. Neben diesen persönlichen Schicksalen ist auch die Kurzsichtigkeit einiger Eigentümer zu nennen, viele haben die Wohnung vor dem Kauf nie persönlich gesehen und vertrauten allein auf ihren Immobilienberater. Somit waren viele nicht im Bilde, welche Sanierungs- und Allgemeinkosten für das Haus im Speziellen und in einer WEG im Allgemeinen auf sie zukommen. Dementsprechend groß ist die Missstimmung gegenüber der Hausverwaltung, wenn diese Sanierungsmaßnahmen vorschlägt, die die Rendite weiter sinken lässt, ungeachtet der Tatsache, dass sich ohne Sanierung der Wertverlust besonders vergrößern wird. Die Hausverwaltung ist somit in kritischen Objekten oft die Zielscheibe, die für die Misere verantwortlich gemacht wird. Beschlüsse für Sanierungen sind in diesen verfahrenen Situationen nur schwierig zu erreichen. 6.4 Wurzeln liegen im Wohnungseigentumsgesetz aus den 50er Jahren Exkurs: Ausgewählte Probleme einer WEG in Kürze Beschäftigt man sich mit den Problemen einer Wohnungseigentümergemeinschaft in kritischen Objekten, wird deutlich, dass Sanierung und zeitgemäße Instandhaltung eines Wohnobjekts mit vielen Eigentümern verständlicherweise mangels Masse nicht immer zu erreichen sind. Die Wurzel liegen in einem Wohnungseigentumsgesetz aus den 50er Jahren, das sich auf die Situation des Wiederaufbaus in Deutschland nach dem 2. Weltkrieg bezieht. Ziel war hier, möglichst viele Wohnungen zu bauen; der Abriss einer Wohnimmobilie, wie es heute an einigen Standorten erforderlich ist, ist nicht vorgesehen. Geregelt ist nur ein erforderlicher Wiederaufbau bei Teil- oder ganzer Zerstörung des Hauses, z. B. durch höhere Gewalt oder Brand. Zudem sind bauliche Veränderungen, die nicht dem ursprünglichen Zustand und Aussehen der erstmaligen Herstellung entsprechen, mangels so genannter Öffnungsklauseln nur mit der Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 59 Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit) zu erreichen. Zu den baulichen Veränderungen gehören gemäß § 22 WEG Gesetz z. B. der erstmalige Einbau einer Wasserenthärtungsanlage, das Verlegen einer Gasleitung in den Keller, die Errichtung eines Kinderspielplatzes, das Verlegen eines Wäschetrockenplatzes, das Anbringen von Markisen, Wintergärten oder Antennenanlagen bis hin zu einer neuen Fassade, die nicht dem Aussehen der Ursprungsfassade entspricht. Die kurze Aufzählung macht schon deutlich, dass es auch „kleinere“ sinnvolle und Kosten sparende Maßnahmen sind, die von einem einzigen Eigentümer blockiert werden können. Die Allstimmigkeit kann nur dann in Frage gestellt werden, wenn bestehende Vorschriften einzuhalten sind. Dies könnte bei der neuen Energieeinsparverordnung zutreffen. Amortisiert sich jedoch eine umweltschonende und energiesparende Dämmung z. B. erst nach 20 Jahren, kann diese an sich als modernisierende Instandhaltung einzustufende Maßnahme nach geltenden Vorschriften nicht mehrheitlich, sondern nur allstimmig beschlossen werden. Insbesondere bei der WEG Schwechater Straße 38 wird das Stimmrecht abweichend vom Wohnungseigentumsgesetz nach dem Objektprinzip ausgeübt, d. h. der Eigentümer eines Einstellplatzes und der Eigentümer des Supermarktes haben jeweils eine Stimme. Ein weiteres Hemmnis für eine gut funktionierende Wohnungseigentümergemeinschaft ist oft auch eine nicht vorausschauende Teilungserklärung. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft formuliert zu Beginn für sich die „Spielregeln“ des Zusammenwirkens in der Teilungserklärung. Dort kann z. B. auch festgelegt werden, welche Maßnahmen einer Allstimmigkeit bedürfen und welche nicht. So kann eine WEG in ihrer Teilungserklärung aufgrund der Öffnungsklausel festlegen, dass zeitgemäße und notwendige Erneuerungen der Fassade mehrheitlich beschlossen werden können oder dass die Farbe des Fassadenanstrichs oder für die Garagen auch mehrheitlich geändert werden kann (ansonsten ist die Farbänderung in der Regel eine bauliche Veränderung und bedarf der Allstimmigkeit). Doch leider wird gerade hierauf wenig Wert gelegt und es werden Standardwerke als Grundlage für die Teilungserklärung gewählt. Eine Änderung der Teilungserklärung bedarf der notariellen Bestätigung eines jeden Eigentümers. Bauliche Veränderungen sind zwar nicht oft erforderlich, viele Schäden und Verbesserungen können heute als modernisierende Instandhaltung deklariert und mehrheitlich beschlossen werden. Sollte aber ein Teilrückbau oder Rückbau erforderlich werden, ist auf jeden Fall die Zustimmung aller Eigentümer Voraussetzung. „Spielregeln“ in der Teilungserklärung oft nicht vorausschauend Ein weiteres großes Problem kann die Mischung aus Kapitalanlegern und Eigennutzern sein, da hier oftmals sehr unterschiedliche Interessen vertreten werden. Besonders kritisch wird die Situation, wenn eine Immobilie in sanierungswürdigem Zustand geteilt und an Einzeleigentümer verkauft wird. Wenn die Ersttilgung noch läuft, gibt es kaum Spielräume für umfassende Sonderumlagen, die aber Unterschiedliche Interessen bei Kapitalanlegern und Eigennutzern 60 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord erforderlich sein könnten, um den Verfall und damit die Vernichtung des Immobilienwerts zu verhindern. Ein weiteres Problem tritt auf, wenn ältere Menschen eine sanierungsbedürftige Wohnimmobilie als Altervorsorge erwerben und Sonderumlagen fällig werden. In vielen WEG, die in den 60er und 70er Jahren gegründet wurden, oder wie in Gladbeck 1984, ist nicht nur die Immobilie im Rentenalter, sondern auch die Eigentümer sind es. Diese bekommen aufgrund ihres Alters jedoch keine Kredite mehr. Die Zahlungsunfähigkeit tritt auch oft bei sozialschwächeren oder finanziell schlechter gestellten Eigentümern auf, die zudem nicht über ihre Rechte und Pflichten innerhalb der WEG informiert sind. Ein Zitat: „ Wieso muss ich Heizungsgeld zahlen, ich habe doch eine Eigentumswohnung“ oder „Die Wohnung stand doch lange Zeit leer!“ Kompetenz des Verwaltungsbeirats häufig unzureichend Jede Wohnungseigentümergemeinschaft wählt einen Verwaltungsbeirat, der die Geschicke der WEG mit steuert und die Hausverwaltung bei der „Führung“ des Objekts unterstützt und die Beschlüsse der WEG mit vorbereitet. In vielen problematischen WEG ist der Verwaltungsbeirat nicht in der Lage, die schwierigen rechtlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten einer WEG bewerten zu können. So haben wir mit Verwaltungsbeiräten zu tun, in denen drei von vier Mitgliedern nur wenig Deutsch verstehen. Dann ist es für eine Hausverwaltung ein Leichtes, zu tun und zu lassen, was sie will. In einer anderen WEG haben wir mit „Hobby-Klägern“ zu tun, in einem Beispiel mussten die gesamten Rücklagen eines Jahres für Prozesskosten aufgebracht werden. Jeder Beschluss einer WEG wird erst nach vier Wochen rechtsgültig. Ist in dieser Zeit der Beschluss gerichtlich angefochten worden und kann begründet abgelehnt werden, gilt er als nichtig. So kann ein einzelner Eigentümer alle Maßnahmen, die für den Erhalt sinnvoll und erforderlich sind, nicht nur zeitlich, sondern in vielen Fällen auch ganz blockieren. Im Fall der Schwechater Straße 38 werden von einer kleinen Gruppe von Miteigentümern, die insgesamt rund 516.000 EUR Wohngeldrückstände haben, seit August 2003 alle Beschlüsse angefochten. Nach herrschender Rechtsprechung erfolgt die Abrechnung nach dem Einnahmen-/Ausgabenprinzip. Bei einer großen Eigentümergemeinschaft wie der Schwechater Straße 38 ist dies ein erhebliches Problem. Nur ein Vermögensvergleich gibt Aufschluss über die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse (Überschuldung/Illiquidität). Schwierige Position der Hausverwaltung Kritisch ist auch die Rolle der Hausverwaltung zu betrachten. Die Handlungsfähigkeit der Hausverwaltung ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz klar begrenzt. Die Aufgaben sind das Aufstellen einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, (...) Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung, Aufstellung eines Wirtschaftsplans, (…). Es sind vorrangig ausstehende Wohngelder einzutreiben. Die Verwaltung umfasst alle Maßnahmen, die im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord notwendig und wirtschaftlich nicht wesentliche Veränderungen sind. In der Praxis bedeutet dies, dass bei drohender Gefahr, z. B. wenn Balkonbrüstungen nicht mehr standhalten und abzufallen drohen, das Recht und die Pflicht besteht, Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Schlägt aber die Hausverwaltung „vorausschauende“ Sanierungsmaßnahmen vor, muss sie immer befürchten, dass ihr Vertrag gekündigt wird, weil sie „zu viele Kosten verursacht“. Daher sind viele Hausverwaltungen, die wir kennen gelernt haben, mit umfassenden Gebäuderenovierungen durchaus vorsichtig. Die Liste der Probleme, die uns in unserer bisherigen Zusammenarbeit mit WEG bekannt wurden, kann lange fortgeführt werden. Das beginnt bei der Veruntreuung von Rücklagenkonten durch die Verwaltung, wenn keine Bilanzierung erfolgt und der Verwaltungsbeirat die Unterlagen nicht ausreichend prüft, und geht bis zur totalen Verweigerung oder Insolvenz bzw. dem Nichtmehrauffinden von Eigentümern. Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz in vielen Bereichen den Eigentümern gut begründet Schutz und Rechtssicherheit bietet, ist es auf jeden Fall eines, das zeitnah an die modernen Anforderungen von Wohnen angepasst werden muss. Dazu zählt insbesondere die Verpflichtung zur Bilanzierung, das Vorhandensein einer Öffnungsklausel (Teilungserklärung) und die Vorrangigkeit von Wohngeldrückständen im Falle der Versteigerung/Verwertung. Hierzu gibt es erste Gesetzesinitiativen, die jedoch bislang noch nicht zu einer Veränderung geführt haben. 6.5 Gesprächskreis Schwechater Straße 38 Wegen der Einmietung der polnischen Leiharbeiter hat sich eine Gruppe von Be- und Anwohnern zusammengeschlossen, um dies zunächst zu verhindern. Die Stadt Gladbeck hat diese Akteure zu einem Gesprächskreis Schwechater Straße 38 eingeladen, damit die Probleme und Ängste gemeinsam besprochen werden konnten. Seit April 2004 trifft sich dieser Gesprächskreis regelmäßig, um die Problematik im Stadtteil aktiv anzugehen. Zu den rund 15 ständigen Mitgliedern gehören auch Vertreter der Hausverwaltung, der Polizei sowie die Schulleiterin der Gesamtschule. Unterstützt wird der Arbeitskreis durch das Stadtteilbüro. Es werden Probleme analysiert, Ziele definiert und Arbeitsschritte entwickelt. Zu den beim ersten Treffen gesammelten Zielen für den Stadtteil zählen u. a.: Bewohnbarer Stadtteil Erhalt der Lebensqualität sichern Abriss oder Teilrückbau des Hochhauses Sicherheit im Quartier gewährleisten Aufwertung der Geschäfte, Gastronomie im Center ansiedeln Qualität für Senioren, Kinder und Jugendliche verbessern 61 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 62 Vorurteile abbauen Bessere Erreichbarkeit des Stadtteilbüros, Ansprechpartner bekannt machen, Information über weitere Entwicklung des Hauses an Anwohner weitergeben Treffen mit Arbeitern organisieren Bauliche Öffnung des Geschäftszentrums Im Arbeitskreis wurde der Wunsch formuliert, die Stadt Gladbeck und die Eigentümer der Immobilie Schwechater Straße 38 mögen gemeinsam an einem Lösungsweg arbeiten. Dabei soll eine sozialverträgliche Lösungsstrategie für Eigentümer und Mieter das Ziel sein. Ein weiterer Vorschlag bezieht sich auf die Prüfung einer Nutzungsänderung der leer stehenden Wohnungen. Diese könnten beispielsweise zu altengerechten und betreuten Wohnungen umgenutzt werden. Die Genehmigung der Stadt Gladbeck, Wohnungen „gewerblich“ an polnische Gastarbeiter zu vermieten, liegt bereits vor. Bei weiteren Treffen wurden Lösungsvorschläge zu Problemen aus den Themenschwerpunkten „Sicherheit“ und „Sauberkeit und Ordnung“ entwickelt. Weiterhin informierte die Stadt Gladbeck die Teilnehmer über die Situation der Belegung der Wohnungen mit polnischen Gastarbeitern, um bestehende Vorurteile und Sorgen über mögliches Konfliktpotential zu entkräften. 6.6 Gründung einer Auffanggesellschaft im Sommer 2004 Die ersten Schritte zur Lösung des Problems- Die Auffanggesellschaft Wohnpark Rentfort-Nord GmbH Um einen Weg aus der misslichen Situation zu finden, hat die Hausverwaltung den Banken bzw. der Stadt Gladbeck als ersten Schritt den Vorschlag unterbreitet, eine Auffanggesellschaft zu gründen. In die Auffanggesellschaft sollten möglichst viele bis alle Eigentumsanteile übertragen werden. Erstes Ziel ist dabei, wieder handlungsfähig zu werden, denn trotz mehrerer Versuche waren mit den heutigen Eigentümern und dem vorhandenen Misstrauen keine Lösungsansätze mehr zu diskutieren. Obwohl die Hausverwaltung die Gründung der Auffanggesellschaft den Banken bzw. der Stadt Gladbeck angeboten hat, zeigte es sich im Laufe der Diskussion als „realistischer, dass die Eigentümer selbst die Auffanggesellschaft gründen und betreiben. So wurde von Eigentümern die Auffanggesellschaft Wohnpark Rentfort-Nord GmbH gegründet, die am 19. April 2004 ins Handelsregister eingetragen wurde. Bis Ende November wurden 40 Miteigentume durch notarielle Kaufverträge von der Auffanggesellschaft für jeweils 1,00 EUR übernommen. Hauptsächlich handelt es sich hierbei um Miteigentümer, die ihre Immobilie (Wohneinheit/Tiefgarage) bei der Hypo-Vereinsbank finanziert hatten. Diese Miteigentümer konnten mit ihrer Bank Vereinbarungen treffen, so dass die Pfandfreigabe/Grundschuldlöschung ohne Probleme erfolgt. Als nächstes werden Einheiten übernommen, die von Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 63 der Badenia finanziert sind. Die Gespräche werden von der HypoVereinsbank eingeleitet und von der Verwaltung durchgeführt. Darüber hinaus laufen bereits in Einzelfällen Gespräche mit anderen finanzierenden Banken. Nach Einschätzung der Hausverwaltung ist der überwiegende Teil der Miteigentümer im Bereich des Hochhauses und der Tiefgarage bereit, in Verhandlungen mit der Auffanggesellschaft zu treten. Daher dürfte derzeitig nur ein geringer Teil der Miteigentümer den vorgesehenen Revitalisierungsmaßnahmen negativ gegenüber stehen. Großteil der Eigentümer bereit, mit Auffanggesellschaft zu verhandeln Das weitere Procedere ist wie folgt geplant: Alle Eigentümer sind über Wohnungseigentümerversammlungen oder deren Protokolle über die Auffanggesellschaft informiert. Durch gezielte Gespräche der Auffanggesellschaft werden die Eigentümer überzeugt, ihre Eigentumsanteile im Wohnturm abzutreten. Deutlich ist, dass bei der Fülle von Miteigentümern, zwei Großbanken und mehreren kleineren lokalen Kreditinstituten ein erheblicher kommunikativer Aufwand mit hohem zielorientiertem Verhandlungs- und Moderationsgeschick erforderlich ist. 6.7 Exkurs: Entwicklungen in anderen Städten Die beschriebene Problematik macht deutlich, dass eine Sanierung des Objekts Schwechater Straße 38 mit der jetzigen Eigentümerstruktur nur unter schwierigen Bedingungen in Betracht kommt. Dies würde eine solch große finanzielle Anstrengung für die restlichen, solventen Eigentümer bedeuten, dass davon auszugehen ist, dass auch diese von ihrem Eigentum „Abstand“ nehmen, wenn sie im solidarischen Sinne der WEG für die ausfallenden Miteigentümer aufkommen müssen. Welche Folgen eine solche Entwicklung - kein Eigentümer zahlt mehr und kein Eigentümer ist mehr verantwortlich - haben kann, zeigen verschiedene Beispiele in NRW, die im Folgenden kurz skizziert werden. Schwechater Straße 38 kein Einzelfall Beispiel Hochhaus Kielstraße in der Dortmunder Nordstadt Erst 1993 wurden 102 Wohnungen des ehemals öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus in dem Gebäude an der Kielstraße aus den 60er Jahren über mehrere Veräußerungsschritte an 70 verschiedene Eigentümer, vorwiegend im süddeutschen Raum, verkauft. Keiner der Käufer hat selbst eine Wohnung im Objekt bezogen. Bis zum Zeitpunkt der Teilung und dem Verkauf an Einzeleigentümer war das Objekt voll belegt; die Anzahl der Mieter reduzierte sich jedoch zusehends, da sich fehlende Instandsetzung und Pflege schnell bemerkbar machten. Durch die zunehmenden Finanzierungsschwierigkeiten der Eigentümer mussten die Mieter ihre Miete schon bald direkt an die Banken zahlen. Als die Eigentümer bzw. die Hausverwaltung dann auch die Betriebskosten nicht mehr zahlen konnte, war das Ende für die In der Dortmunder Nordstadt rasante Talfahrt eines Gebäudes mit 102 Wohnungen Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 64 letzten ca. 40 Bewohnerhaushalte absehbar: Die Stadtwerke kündigten den Lieferstopp von Gas und Strom an. Gesperrtes Gebäude Kielstr. 26 Das Amt für Wohnungswesen konnte gemeinsam mit den Stadtwerken eine Übergangsregelung für die restlichen Mieter erreichen, bis ausreichend Ersatzwohnraum zur Verfügung stand. Anfang 2002 beendete das Bauordnungsamt die vorläufige Geschichte der Kielstraße 26 mit dem Zumauern und Abriegeln des Gebäudes. Dass für viele Mieter, die seit 1969 hier wohnten, ein Stück Heimat verloren ging, ist die eine Seite der traurigen Medaille. Die andere Seite ist, dass die Akteure der Stadt seitdem um eine gemeinsame Lösung mit den Banken ringen, die derzeit kein Interesse an einer Einigung zeigen. Die Suche nach Instrumenten, mit denen die öffentliche Hand eine Eingriffsmöglichkeit hat, wird intensiv betrieben. Im Moment bleibt der Kommune nur die Aufgabe, Kosten für die Sicherung des privaten Gebäudes zu übernehmen, ohne Aussicht darauf, sie jemals erstattet zu bekommen. Beispiel Kerpen - Maastrichter Straße Bauaufsichtsbehörde lässt Gebäude in Kerpen räumen In der Maastrichter Straße in Kerpen steht ein Hochhaus mit ca. 150 Wohnungen. Zwei Drittel der Wohnungen waren im Eigentum zweier Firmen, die jedoch insolvent wurden und seit Jahren keine Wohngelder und Nebenkosten zahlten. Folge war, dass keine Rückstellungen für größere Reparaturen, wie z. B. am Dach, auf dem Spielplatz oder für eine Balkonsanierung, gebildet werden konnten. Neben den insolventen Firmen waren auch andere Wohnungseigentümer nicht mehr auffindbar. Leidtragende waren die Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnten oder gerade erst vor wenigen Jahren gekauft hatten. Auch in Kerpen musste die Bauaufsichtsbehörde das Gebäude räumen lassen, da durch bauliche Mängel Gefahr für Leib und Leben bestand. Im März 2003 wurde das Haus von der Stadt Kerpen versiegelt. Für die Selbstnutzer ist die Schließung des Objekts eine persönliche Katastrophe, da die Kredite zur Finanzierung der Eigentumswohnung erst vor wenigen Jahren aufgenommen wurden und nun zudem die Miete für eine neue Wohnung aufzubringen ist. Auch hier stellt sich der Kommune die Frage, wer die Kosten für die Sicherung des Gebäudes bezahlt, an dem jetzt schon Teile der Fassade abzufallen drohen. Im Rahmen ihrer Sicherungsaufgaben muss die öffentliche Hand eintreten und die Kosten übernehmen, die durch jahrelange fehlende Investitionsbereitschaft von Eigentümern entstanden sind. Ist es auch eine öffentliche Aufgabe, derartige Objekte abzureißen, wenn die Eigentümer nicht mehr greifbar sind, Banken keinen Zugriff auf Eigentümer zulassen und selber die Verluste abschreiben? Wie kann eine Stadt einen Abriss durchsetzen, wenn Eigentümer nicht handlungsfähig sind, und wie sichert sie sich gegen Schadensersatzansprüche ab? Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 65 Beispiel Duisburg - Ottostraße Die Hochhaussiedlung Hochheide ist seit etwa Mitte der 80er Jahre von einem Nachfragerückgang nach Wohnraum betroffen. In den Jahren zuvor zählte dieser Standort noch zu den beliebten Wohnlagen. Die eintretenden gelockerten Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt führten dazu, dass sich Leerstände bis über 50 % bildeten und dass sich der Stadtteil zu einem „Auffangbecken für die Zuwanderungswellen von Aussiedlern und Flüchtlingen aus Kriegsgebieten“ ausbildete. Die hohe Fluktuation begünstigte eine problematische Entwicklung im Stadtteil: Sozial schwache Familien bildeten eine wachsende Gruppe im Hochhausgebiet und eine Integration wurde zunehmend schwieriger. Besonders betroffen von diesen negativen Tendenzen sind die Wohngebäude Ottostraße 24 - 30 und Hanielstraße 36 - 38. Bis Sommer 2003 mussten die Mieter der 320 Wohnungen der Ottostraße 24 - 30 ausgezogen sein, da die Bausubstanz sowie die Sicherheitsansprüche nicht mehr dem Standard genügen. Ähnliches galt für die Hanielstraße 36 - 38, obwohl der Eigentümer durch Mietpreissenkungen noch versuchte, die Mieter zu halten. Aber generell fehlt es an Investoren für Entwicklungskonzepte, so dass die Zukunft der Wohngebäude fraglich ist. 6.8 Szenarien für die Schwechater Straße 38 6.8.1 Mögliche Handlungsoptionen Eine wichtige Aufgabe des Bausteins zum Städtebaulichen Entwicklungskonzept „Analyse und Handlungsempfehlungen“ ist es zu untersuchen, welche möglichen Handlungsoptionen sich für die Schwechater Straße 38 ergeben können. Dabei hat die Auffanggesellschaft bereits die Kosten für eine Variante ermittelt. Dennoch sollen die folgenden alternativen Szenarien beschrieben werden: Szenario 1: Beibehalt der Situation ohne Sanierung Am Gebäude werden keine oder nur die allernötigsten Sicherungsmaßnahmen vorgenommen. Die Auffanggesellschaft bleibt handlungsunfähig, da zu wenig Eigentümer ihr Eigentum an die Gesellschaft abtreten. Die Anzahl der Zahlungsunfähigen und Zahlungsunwilligen steigt. Es gilt darzustellen, welche raumrelevanten Auswirkungen auf den Stadtteil ohne Veränderung am Gebäude zu erwarten sind. Szenario 2: (Teil-)Rückbau des Hochhauses und Erhalt des Ladenzentrums Die Auffanggesellschaft wird handlungsfähig und reißt den Wohnturm bis zu einer bestimmten Etage ab; das Atrium und Restwohnungen werden saniert, das Stadtteilzentrum bleibt in heutiger Form erhalten. Es gilt darzustellen, welche Vor- und Nachteile sich für den Stadtteil ergeben und wie die Umsetzungsstrategie aussieht. In Duisburg-Hochheide fehlt es an Investoren und Entwicklungskonzepten Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 66 Szenario 3: Rückbau des Hochhauses und des Ladenzentrums Die Auffanggesellschaft wird handlungsfähig und beschließt den Abriss des gesamten Gebäudes inkl. Atrium. Ein neues Stadtteilzentrum wird geplant und gebaut. Es gilt darzustellen, welche Vor- und Nachteile sich für den Stadtteil ergeben und wie die Umsetzungsstrategie aussieht. 6.8.2 Szenario 1: Raumrelevante Auswirkungen auf den Stadtteil ohne Veränderung am Gebäude – Vor- und Nachteile Nach Einschätzung der Hausverwaltung ist das Gebäude Schwechater Straße 38 ohne jegliche Sanierungsmaßnahmen noch bis zu fünf Jahre bewohnbar. Innerhalb dieses Zeitraums werden sich nach Aussagen der Hausverwaltung die Wasserschäden durch Undichtigkeiten im Rohrsystem und dadurch bedingte Rohrbrüche etc. so verschlimmert haben, dass immer mehr Wohnungen unbewohnbar sind. Durch die Feuchtigkeit werden Schimmelschäden auftreten, die das gesunde Wohnen in Frage stellen. Auch weitere Bestandteile der Haustechnik müssen saniert werden; wenn dies nicht geschieht, ist von weiteren Funktionsstörungen auszugehen. Mieter werden sich um alternativen Wohnraum bemühen Zudem ist von weiteren Beschädigungen an Haustüren, Aufzügen und in Fluren und Laubengängen auszugehen, so dass auch die Sicherheit der Bewohner zunehmend nicht mehr gewährleistet ist. So könnten unerwünschten Personengruppen in das Gebäude eindringen, die das sichere Wohnen zunehmend unmöglich machen. Es ist davon auszugehen, dass die verbleibenden Mieter, die eine andere Chance auf dem Gladbecker Wohnungsmarkt haben, sich um alternativen Wohnraum bemühen werden. Durch diese Faktoren wird der Anteil an leer stehenden Wohnungen steigen. Zurück bleiben werden jene Mieter, die keine andere Chance auf dem Wohnungsmarkt haben, vielleicht die letzten Selbstnutzer und vermutlich solche Personengruppen, die nicht zur sozialen Stabilität beitragen können. Das heutige schlechte Image des Gebäudes wird sich verstärken, die Schwechater Straße 38 wird immer stärker zum Schandfleck im ruhigen Rentfort-Nord. Leerstand sowohl im Wohngebäude als auch im Atrium wird zunehmen Es ist dann davon auszugehen, dass auch die Geschäfte im Atrium durch das schlechte Image und den hohen Leerstand weiter in Mitleidenschaft gezogen werden. Die Kundschaft direkt aus dem Haus ist nicht mehr vorhanden und die Kunden aus dem Stadtteil werden die entstehende Geisterstadt zunehmend meiden. Die Zahl der Leerstände wird sich erhöhen. Die verbleibenden Läden werden es zunehmend schwerer haben, Kundschaft zu binden. Da auch an den Ladenlokalen die notwendigen Erneuerungen und Modernisierungen bis hin zur Zusammenlegung von Ladenlokalen, um attraktive Verkaufsflächengrößen zu erreichen, nicht vorgenommen werden, wird die Attraktivität stark leiden. Lediglich der Supermarkt wird durch seine nach außen hin orientierte Lage und die günstige Lage zum Parkplatz vom ganzen Stadtteil besucht werden. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 67 Auch der bauliche Zustand der Tiefgarage wird sich verschlechtern. Schon heute kann der Wochenmarkt auf dem Tiefgaragendeck/Parkplatz nur noch mit einer reduzierten Anzahl an Ständen durchgeführt werden; die ursprüngliche Anzahl an Ständen wäre eine zu hohe Gewichtsbelastung für das Parkdeck, bei der das Bauordnungsamt die Sicherheit nicht mehr gewährleistet sieht. Ebenfalls schon heute ist der gesamte Parkdeckbereich für Lkw gesperrt. Zudem besteht durch herab fallende Fassadenteile Gefahr für das Ladenzentrum bzw. dessen Kunden. Es ist insgesamt zu befürchten, dass sich der bauliche Zustand von Wohnturm und Tiefgarage in absehbarer Zeit so verschlechtern wird, dass die Stadt Gladbeck gezwungen sein wird, dass Gebäude zu räumen und zu versiegeln. Eigentümer und Banken werden sich immer weniger verantwortlich zeigen. Marode Tiefgarage Räumung und Versiegelung sind absehbar Der Druck, für das bekannte Problem Schwechater Straße 38 eine Lösung zu finden, würde zeitlich verschoben und wahrscheinlich dann zu einem späteren Zeitpunkt X allein durch die Kommune zu lösen sein. Die meisten Eigentümer sind heute schon zahlungsunfähig und die Eigentümer, die noch zur Haftung herangezogen werden können, werden sich weigern, trotz ihrer solidarischen Eigentümergemeinschaft alle Kosten in Gänze zu übernehmen. Für die Mieter ist das Szenario 1 zu vertreten. Da schon jetzt ein sehr hoher Leerstand zu verzeichnen ist, kann davon ausgegangen werden, dass in den folgenden Jahren die Mieter sukzessive ausziehen werden und nur zum Schluss einige Restmieter gleichzeitig neuen Wohnraum finden müssen. Da aber Gladbeck über einen entspannten Wohnungsmarkt verfügt und auch zukünftig nicht von einer Anspannung ausgegangen werden kann, werden bei entsprechender Vorbereitung keine Probleme bei dem Umsetzen der Mieter gesehen. Wie sich die leere Immobilie auf den Stadtteil auswirkt, kann aus heutiger Sicht – wie auch die vorherigen Annahmen - nur hypothetisch beantwortet werden. Dennoch ist zu erwarten, dass die Mieten und die Immobilienwerte im gesamten Stadtteil Rentfort-Nord und im näheren Umfeld des dann weiter „abrutschenden“ Gebäudes Schwechater Straße 38 sinken werden. Da heute bei der Vermarktung bzw. Veräußerung von Wohneigentum, besonders bei entspannten Wohnungsmärkten, ein positives und attraktives Umfeld eine entscheidende Rolle spielt, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass eine Veräußerung von Eigentum in einem Stadtteil mit immer schlechter werdendem Image nur mit finanziellen Einbußen zu erwarten ist. Die schon heute aktiven Bewohner aus dem Gesprächskreis Schwechater Straße 38 beklagen besonders diesen Imageverlust des Stadtteils; so werden die Rahmenbedingungen durch einen Leerstand des Gebäudes schlechter. An dieser Stelle soll die Frage beantwortet werden, ob das Gebäude aufgrund seiner Architektur und seines Zustands bei entsprechen- Massiver Imageverlust des Stadtteils Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 68 der Sanierung eine reelle Chance auf Vollvermietung hätte. Die Antwort setzt sich aus zwei Teilaspekten zusammen. Die Wohnform Hochhaus kann auch bei entspanntem Wohnungsmarkt nicht grundsätzlich als nicht mehr zukunftsfähig bezeichnet werden. Entscheidend für eine gute Vermietbarkeit ist auch nicht, dass sozial Schwache einen großen Anteil der Mieter ausmachen. Entscheidend ist hingegen, dass die Wohnungen in einem guten Zustand sind, die Haustechnik und -pflege funktioniert, Schäden behoben werden und die Miete günstig ist. Das Image des Hauses darf nicht unter eine gewisse Schwelle sinken, an der sich die Mieter mehr schämen, dort zu wohnen, als dass die günstige Miete von Vorteile wäre. Positives Sanierungsbeispiel Dortmund Clarenberg Für diese These können positive Beispiele angeführt werden. Die sanierten Wohnhochhäuser der Clarenberg-Siedlung in DortmundHörde zeigen, dass eine Vollvermietung auch für 15 Etagen möglich ist. Die Wohnhochhäuser haben mit einer neuen Fassade ein komplett neues Erscheinungsbild bekommen, Identifikationsmerkmale wie große Hausnummern und Bullaugen unterstützen die Identität der Mieter und Zugehörigkeit zu einem Haus. Die Außenanlagen sind in verschiedenen Stufen gemeinsam mit den Mietern in Workshops und am „Küchentisch“ erarbeitet worden, Concierges überwachen die Eingänge, ein Mieterbüro steht für Fragen zur Verfügung und ein umfassendes Sozialbetreuungskonzept sorgt für sozialen Frieden. Allerdings ist anzumerken, dass sich diese Gebäude im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft befinden. Somit bestehen hier ganz andere Rahmenbedingungen für die Finanzierung und Umsetzung, als dies bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Fall ist. Es kann sogar behauptet werden, dass für nahezu jedes Wohnobjekt mit entsprechendem architektonischen und sozialen Konzept eine Lösung gefunden werden kann. Auch nach den Sanierungen der Plattenbauten in Ostdeutschland sind heute viele positive Beispiele zu besichtigen. Würde die Schwechater Straße mit einer übergeordneten Gesamtidee, eingebunden in ein Stadtteilleitbild, eine neue attraktive und interessante Fassade bekommen, die Haustechnik erneuert, Wohnungen renoviert, der Parkplatz neu gestaltet, der öffentliche und halböffentliche Raum neu strukturiert und als Markt oder öffentlicher Platz attraktiv gestaltet, das Ladenzentrum geöffnet, Ladenflächen zeitgemäß erweitert und für ein Stadtteilzentrum zeitgemäß belegt werden, wären kaum noch Zweifel auszuräumen, dass die Wohnungen wieder vermietbar wären. Vielleicht könnten die Wohnungen mit ihren nahe gelegenen Versorgungseinrichtungen gerade für Senioren interessant werden. Es muss aber deutlich unterstrichen werden, dass nur mit einem umfassenden Gesamtkonzept ein solch marodes Gebäude eine Chance hat, ansonsten ist jede Investition zu viel. Nicht die Wohnform ist zukunftsunfähig, sondern der Zustand des Gebäudes. Doch dieses Gesamtkonzept hat seinen Preis. Schon jetzt sind die notwendigen Maßnahmen auf knapp 4 Mio. EUR beziffert. Kommen Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord die zusätzlichen Bausteine wie öffentlicher Raum, Parkplatz, aufwendige Wohnumfeldgestaltung, Identifikationsmerkmale und Sozialkonzept hinzu, wird eine deutlich höhere Summe zu beziffern sein. Eine öffentliche Förderung im Rahmen einer Festbetragsförderung oder nach Quadratmeter sanierter Fläche, wie es möglicherweise im Rahmen von Stadtumbau-West möglich ist, wäre in Anbetracht der zu erwartenden Gesamtsumme „nur“ ein geringer Bruchteil der Kosten. Dazu kommt die Schwierigkeit, dass eine WEG realistischer Weise Beschlüsse nur für Maßnahmen der Instand haltenden Modernisierung herbeiführen kann, da eine Allstimmigkeit bei baulichen Veränderungen und über 100 Einzeleigentümern utopisch ist. Sollte trotzdem eine Sanierung des Gebäudes durch die WEG beschlossen werden, ist mit langjährigen Prozessen zu rechnen, da mit der Sanierung erst begonnen werden kann, wenn alle Eigentümer ihre Sonderumlagen gezahlt haben bzw. bis eine Bank den Kredit stellt. Ob sich dafür eine Bank bereit findet, wurde schon zuvor bezweifelt. Eine Chance wäre allerdings gegeben, wenn die WEG als Ganzes einen Kredit bekommen könnte. Hier sind Beispiele bekannt. Eine andere Alternative ist, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auflöst, das Eigentum an einen Investor übergeht, der die Sanierung in beschriebener Form und hohem Standard übernimmt und dann die Wohnungen wieder veräußert oder an eine Verwaltungsgesellschaft übergibt. So könnten z. B. Seniorenwohnungen mit entsprechendem Serviceangebot im Haus angeboten werden, gemischt mit Familien- oder Singlewohnungen, für die das Serviceangebot ebenfalls gelten kann. Das Fazit zum Szenario 1 ist, dass sich der Zustand des Gebäudes schon kurz- bis mittelfristig so dramatisch verschlechtern wird, dass nur ein sofortiges und zeitnahes Handeln den Negativtrend stoppen, den Imageverlust aufhalten und die negativen Auswirkungen auf den Stadtteil verhindern kann. Sollte sich nichts verändern und der Zustand sich so dramatisch wie beschrieben verschlechtern, droht die Schließung des Gebäudes. Es besteht dann die große Gefahr, dass die Kommune allein die Kosten für die Sicherung übernehmen muss und aufgrund einer nicht geklärten Rechtslage noch nicht einmal die Handhabe hätte, das Gebäude auf eigene Kosten abzureißen. 6.8.3 Szenario 2: (Teil-)Rückbau des Hochhauses und Erhalt des Ladenzentrums - Vor- und Nachteile Die zweite Handlungsalternative beschäftigt sich mit zwei Varianten eines Szenarios: Der kompletten Rücknahme des Wohnturms oder dem Teilabriss des Wohngebäudes, was derzeit auch von der Auffanggesellschaft verfolgt wird. Bei beiden Szenarien soll das Atrium mit den Ladenlokalen erhalten werden. Für den Fall, dass der 69 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 70 Wohnturm zum Teil erhalten bleibt, sollen die Wohnungen sowie das Gebäude umfassend saniert werden, so dass von der architektonischen Ist-Situation nichts mehr zu erkennen sein wird, so die Auffanggesellschaft. Das Atrium soll den modernen Ansprüchen an ein Nahversorgungszentrum angepasst werden. Das Szenario soll zunächst aus städtebaulicher Sicht beleuchtet werden, ehe auf die besondere Problematik der WEG eingegangen wird. Folgende Frage stellt sich bei beiden Varianten: Ist durch den Teiloder gesamten Rückbau des Hauses und bei Beibehalt des Atriums das Ziel zu erreichen, das Negativimage umzukehren und ein attraktives Stadtteilzentrum zu entwickeln? Kompletter Rückbau löst grundlegende Probleme Durch den kompletten Rückbau des Wohnturms sind die grundlegenden Probleme der Gebäudetechnik, des architektonischen Zustands und der sozialen Belegung gelöst. Für die polnischen Leiharbeiter ist zunächst keine Sorge zu tragen, da die Serviceagentur für die Zurverfügungstellung von Wohnraum verantwortlich ist. Die entspannte Situation auf dem Wohnungsmarkt erlaubt es, wie in Szenario 1 bereits dargestellt, für die restlichen Mieter bei deutlichem Vorlauf und einem guten Umzugsmanagement entsprechenden Wohnraum zu finden. Baulücke muss geschlossen werden Zurück bleibt eine Lücke zwischen Supermarkt und Atrium, die durch städtebauliche und architektonische Lösungen zu schließen ist. Auch wenn heute die meisten Befragten einen Abriss des Gebäudes favorisieren, ist kritisch zu fragen, ob das Gebäude Schwechater Straße 38 nicht aufgrund seiner Höhe und Lage eine identitätsstiftende Ausprägung hat. Es ist das höchste Gebäude im Stadtteil und steht einer Kirche vergleichbar mitten im Stadtteilzentrum. Bestehen hier Bindungen und visuelle Gewohnheiten? Ein Ruhrgebiet ohne Fördertürme, das hat der Strukturwandel gezeigt, bedeutet für die Menschen Identitätsverlust, und für die Ostdeutschen ist Wohnen in der Platte vertrauter Alltag. Für das Hochhaus Schwechater Straße 38 ist diese Frage jedoch zu verneinen. Schon heute äußern sich so viele Bewohner des Stadtteils negativ über das Haus, befürchten ein Abrutschen des Stadtteils und bangen um ihren Immobilienwert, dass der Abriss oder auch eine Sanierung nur begrüßt werden wird. Außerdem hat der Wohnturm weder eine besondere prägende Architektur noch ist er von zeitgeschichtlicher Bedeutung. Bei der Neuplanung muss also keine neue städtebauliche Dominante geschaffen werden, die die Höhe des Gebäudes aufgreift. Da aber eine Lücke im Herzen des Stadtteils entstehen wird, sollte eine Planung erfolgen, die die Identität des Stadtteils widerspiegelt bzw. einen neuen Identitätspunkt ausmacht. Ein „einfacher“ gepflasterter Übergang zwischen Supermarkt und Atrium wäre nicht ausreichend. Es gilt städtebauliche und architektonische Ideen zu entwickeln, wie die Lücke geschlossen werden kann. Es ist zu berücksichtigen, dass bei der Realisierung des kompletten Rückbaus zwar ein „fauler Zahn“ entfernt wurde, dass aber eine Wunde entsteht, die sehr sorgfältig behandelt werden muss. Das Stadtteilzentrum Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 71 braucht eine komplett neue städtebauliche Ordnung, auch wenn die Geschäftsgebäude erhalten bleiben. Es muss signalisiert werden, dass hier ein modernes Stadtteilzentrum entsteht, das die Bedürfnisse des Stadtteils abdeckt, einen Impuls in Richtung Verjüngung auch für den ganzen Stadtteil setzt und die Anforderungen an modernen Einzelhandel erfüllt. Um ein attraktives Stadtteilzentrum zu schaffen, muss nicht nur die Lücke geschlossen, sondern das Atrium umfassend saniert und das komplette Umfeld inkl. Wegebeziehungen, Platznutzung etc. neu gestaltet, der Einzelhandel sowie Service- und Dienstleistungsangebote den aktuellen Anforderungen des Stadtteils angepasst werden (siehe auch Kap. 7). Das bedeutet auch, dass die Belegung der Läden im Atrium durch ein Management gesteuert werden muss. So muss daran gearbeitet werden, z. B. einen höherwertigen Drogeriemarkt, verschiedene Frische- und Ladenhandwerksbetriebe anzusiedeln und den Serviceaspekt deutlich zu verbessern. Neben dem Handel könnten auch Angebote im Bereich der Gesundheitsvorsorge bzw. -versorgung angesiedelt werden. Attraktives Stadtteilzentrum nur durch Sanierung des Atriums und Baulückenschließung Bleibt ein Teil des Wohnturms erhalten, ergeben sich vergleichbare Anforderungen. Dann müssen Wohnungen, Atrium und Umfeld umfassend saniert und es muss ein neues städtebauliches Konzept entworfen werden, das die Wege der Kunden zwischen Supermarkt und Atrium zielgerichtet führt und die Attraktivität deutlich erhöht. Eine Kombination von Wohnen und Versorgen im Stadtteil könnte dann auch für Senioren von besonderem Interesse sein. Die Verbindungen zu den benachbarten öffentlichen Einrichtungen wie Schulen und Kirchen sind herzustellen. Städtebauliche Anforderung auch bei Teilrückbau hoch Auch an die Gestaltung des Atriums sind zeitgemäße Anforderungen zu stellen. So wird gutachtlich bezweifelt, dass die kleinteiligen Ladenflächen auf Dauer gute Vermietungschancen haben. Wie oben dargestellt, plädieren wir für eine Zusammenlegung von Verkaufsflächen, einer attraktiven Außengestaltung und einer Öffnung der Läden zum Parkplatz, um den heutigen Ansprüchen von Nahversorgungsanbietern gerecht zu werden. Mit beiden Varianten kann bei entsprechend hochwertigen und sensiblen, stadtteilbezogenen und Identität stiftenden Planungen eine nachhaltige Stabilität der städtebaulichen Strukturen erreicht werden. Der komplette Rückbau liefert zwar mehr Gestaltungsfreiheit, stellt aber gleichzeitig höhere Anforderungen an die Planung, bei dem vorhandenen Bestand ein attraktives Einkaufszentrum zu schaffen. In beiden Fällen sind erhebliche Investitionen erforderlich. Es bleibt aber eine Fülle von Fragen zu klären: Eine Auflösung der WEG oder ein Abriss von Wohnungseigentum ist per Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehen. Wie kann der Abriss juristisch vollzogen werden? Zu klärende Fragestellungen Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 72 Wenn die Auffanggesellschaft Eigentümerin aller Wohnungen ist, die abgerissen werden, löst sich die Auffanggesellschaft dann zeitgleich wieder auf? Werden alle ehemaligen Miteigentumsanteile gleich Null gesetzt? Zweifelsfrei müssen alle verbleibenden Eigentümer dem Abriss per WEG-Beschluss zustimmen, ist aber ein solcher allstimmiger Beschluss und die Änderung der Teilungserklärung zu erreichen? Dazu müssen alle Eigentümer eine notarielle Erklärung abgeben. Wenn die Wohnungen, die bei einem Teilrückbau erhalten bleiben, denjenigen Eigentümern gehören, die nach wie vor kein Interesse an der Sanierung des Gebäudes haben, wie kann dann die technisch und architektonisch aufwendige Sanierung erreicht werden? Bleiben Eigentümer von Wohnungen und Ladenlokalen weiterhin in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder kann eine Änderung der Teilungserklärung erreicht werden, so dass zwei WEG möglich werden? Das Fazit zu Szenario 2 ist, dass sich bei Erreichen einer modernen Gebäudesanierung (Wohngebäude und/oder Atrium) und einer ansprechenden städtebaulichen Gestaltung von Stadtteilplatz, Anbindung und Übergängen sowohl für die Variante des kompletten Rückbaus als auch beim Teilabriss des Wohnturms durchaus eine gute Entwicklungschance für den Stadtteil ergibt. Mit der Sanierung entsteht ein neues Erscheinungsbild, der heutige Charakter des gesamten Areals wird nicht mehr wieder zu erkennen sein. Um aber einen Teilabriss oder einen Gesamtabriss des Wohnturms zu erreichen, ist eine intensive Zusammenarbeit von Eigentümern, Kommune und Moderatoren in Form einer Prozessbegleitung erforderlich. Schon jetzt hat die Auffanggesellschaft eine Sanierungsberechnung für einen Teilabriss des Wohnturms und die Sanierung des Atriums, die nur mit erheblichen öffentlichen Mitteln zu realisieren ist. Das bedeutet, dass neben der engen Zusammenarbeit zu jeder Zeit die Wahrung der öffentlichen Interessen im Sinne einer ganzheitlichen Stadtteilerneuerung sichergestellt werden muss und auch nur in dem Maße öffentliche Mittel in das Projekt fließen, wie zur Zielerreichung gerade notwendig sind. Dieses Maß auszuloten, wird viel Geschick erfordern. Für einen Teilabriss kann aber aus jetzigem Kenntnisstand eine deutlich einfachere Prozessgestaltung angenommen werden, als wenn alle Eigentümer ihr Eigentum zum Abriss freigeben müssten. Zudem sind es vor allem die Einzelhändler, die mit großem Engagement an der Stabilität des Geschäftszentrums arbeiten. Nachteil für beide Varianten von Szenario 2 ist, dass die Möglichkeiten, neue städtebauliche Qualitäten zu schaffen, begrenzt sind. Das erforderliche Öffnen des Ladenzentrums wird deutlich erschwert. Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 6.8.4 73 Szenario 3: Rückbau des Hochhauses und des Ladenzentrums - Vor- und Nachteile Der komplette Abriss des gesamten Ensembles würde aus städtebaulicher Sicht die größten Chancen ergeben, ein zeitgemäßes Einkaufszentrum und Stadtteilzentrum zu schaffen. Es ergäben sich absolute Gestaltungsfreiheiten, z. B. eine Nutzungskombination aus Wohnen, Versorgen und Freizeit zu erreichen. Eine neue Bebauungsstruktur, die sich an der Umgebung orientiert, eine Öffnung der Geschäfte zum Straßenraum hin zulässt sowie die Identität fördert, würde dem Stadtteil einen neuen Impuls geben. Es ist davon auszugehen, dass durch ein modernes, neues Stadtteilzentrum ein erheblicher Erneuerungs- und Modernisierungsimpuls im ganzen Stadtteil ausgelöst wird. Größte Chance für modernes Stadtteilzentrum: kompletter Abriss Zu empfehlen wäre ein neues Konzept, bei dem Kirche, Gesamtschule und Kindergärten mit dem neuen Einkaufszentrum und dem sich anschließenden Park eine funktionale und stadträumliche Einheit bilden. Die Wegebeziehungen dieser Einrichtungen und auch zum Neubaugebiet Uechtmannstraße müssen auf die Einkaufsfunktion gelenkt werden. In dem neuen Einkaufszentrum sollten neben einem Vollsortimenter, einem leistungsstarken Drogeriemarkt, Bäcker und Fleischer, einem Blumen- und Dekogeschäft, Kiosk mit Getränken und Tabakwaren sowie eventuell einem Discounter auch wohnungsnahe Serviceangebote untergebracht werden. Dazu zählen Ärzte, Versicherungen, ein Friseur, eventuell eine Reinigung bzw. Schuhreparatur. Wenn es möglich ist, bei verbesserter Kaufkraftbindung in den Nahversorgungssegmenten eine städtebaulich ansprechende Kombination aus Vollsortimenter, Drogerie und Discounter zu etablieren, kann dies für den Stadtteil den deutlichsten Impuls geben. Einige Expertenstimmen unterstützen dieses Szenario, denn „man sollte nicht versuchen, die baulichen Fehler der Vergangenheit zu reparieren, was nur zweifelhaft gelingen kann. Es sollte die Chance genutzt werden, dass wenn man schon neu gestalten kann, es auch richtig zu machen“. Aus gutachtlicher Sicht ist die städtebauliche Neuordnung das interessanteste Szenario ist. Fraglich ist, ob die Eigentümer der Ladeneinheiten bereit sind, sich dem Verkauf bzw. der kostenfreien Abgabe an die Kommune oder Auffanggesellschaft zum jetzigen Zeitpunkt anzuschließen, wenn ihr Geschäft, Kanzlei oder Praxis gut funktioniert. Diese Frage kann durchaus verneint werden. Erst wenn sich der Leerstand eines Hochhauses auf die Wirtschaftlichkeit des Betriebes auswirkt, wird mit verändertem Verhalten zu rechnen sein. Sollte dieses Szenario Realität werden, müssen durch eine Zwischenlösung (Unterbringung der Geschäfte und Praxen in Containern) die Versorgung im Stadtteil und die wirtschaftliche Existenz der Betriebe auch während der Bauphase gesichert sein. Auch hier wurde schon angemerkt, dass dies für einen Imbiss oder Rechtsanwalt durchaus vorzustellen ist; die ansässige Zahnarztpra- Einkaufszentrum mit attraktiven Einzelhandelsangeboten und Dienstleistungen Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 74 xis so provisorisch unterzubringen, wird jedoch schwierig sein. Die neuen Geschäftsräume müssten dann von den ansässigen Gewerbetreibenden entweder gekauft werden oder sie würden ihr Geschäft zur Miete betreiben. Zumindest sollte den Betrieben und Gewerbeeinheiten die Chance eingeräumt werden, im neuen Einkaufszentrum einen neuen Laden zu beziehen. Der Abriss einer Wohnanlage im Besitz einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowie das Schließen der Grundbücher ist nur dann möglich, wenn alle Miteigentumsanteile in einer Hand oder in nur wenigen Händen liegen und die restlichen Eigentümer die gleiche Strategie verfolgen. Dann kann mit der Mehrheit aller Miteigentumsanteile bzw. mit allen Stimmen das Niederlegen des Wohnturms und das Schließen der Grundbücher beschlossen werden. Fraglich bleibt auch, wer dann Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Variante ist, dass bei Übernahme der Abrisskosten durch die Stadt Gladbeck die Grundstückseigentumsrechte an die Stadt oder die städtische Wohnungsbaugesellschaft übergehen. Diese kann das Grundstück an einen Investor weitergeben, der die dann zu konkretisierenden Anforderungen an ein Stadtteilzentrum umzusetzen hat. Der komplette Abriss scheint dann zu realisieren sein, wenn die Kosten für die Niederlegung entweder nicht bei den restlichen Eigentümern liegt oder der verwertbare Nutzen durch das frei werdende Grundstück oder durch den Neubau des Einkaufszentrums trotz hoher Anforderungen an die städtebauliche Gestaltung die Kosten für die Niederlegung des Gebäudes und das Freiräumen amortisiert. Das Procedere für dieses Szenario kann wie folgt beschrieben werden: Es müssen möglichst viele bis alle Eigentümer der Auffanggesellschaft beitreten und ihre Eigentumsanteile an die Auffanggesellschaft übertragen. Der Auffanggesellschaft können bei jetzigem Konstrukt keine Kosten für den Erwerb von Wohnungen entstehen, da sie nicht über Kapital verfügt. Dann ist zu entscheiden, ob die Auffanggesellschaft die Neubebauung selbst übernimmt oder an einen Investor verkauft. Fazit zu Szenario 3 ist, dass der komplette Abriss aus städtebaulicher Sicht die besten Impulse für eine moderne Stadtteilentwicklung geben kann. Aber alle Eigentumsanteile in eine Hand zu bekommen, um im Sinne des Szenarios handlungsfähig zu werden, ist schwierig. 6.9 Handlungsempfehlungen und Anforderungen an das Prozessmanagement und die Förderwürdigkeit Zum Abschluss bleibt die Frage, welchen Weg die Stadt Gladbeck im Rahmen der Stadtteilerneuerung unterstützen soll. Unstreitig ist die Tatsache, dass Handlungsdruck besteht. Auch wenn viele Aussagen gutachtlich zu prüfen sind, muss die Prognose der Hausverwaltung, die sich intensiv mit dem baulichen Zustand des Gebäudes beschäf- Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 75 tigt, hellhörig machen, dass die Bewohnbarkeit nur noch ca. fünf Jahre gesichert ist. Damit bleibt für eine Lösung gemeinsam mit den restlichen Eigentümern nicht mehr viel Zeit. Ist das Gebäude erst einmal geräumt und entmietet, wird es erfahrungsgemäß immer schwieriger, die Eigentümer haftbar zu machen. Es gilt zu verhindern, dass am Ende des Verfalls die Stadt Gladbeck nicht nur in der Sicherungspflicht ist, sondern auch das Problem alleine lösen muss. Die gegründete Auffanggesellschaft bietet damit einen gangbaren und richtigen Ansatz, möglichst viele Eigentumsanteile in eine Hand zu bekommen. Die Stadt sollte alle möglichen Anstrengungen unternehmen, die Zielsetzung der Auffanggesellschaft zu unterstützen, um deutlich höhere Kosten zu verhindern. Dabei scheint es aus gutachtlicher Sicht zunächst irrelevant, ob Szenario 2 oder 3 zum Tragen kommt. Beide können – wenn sie den formulierten städtebaulichen Kriterien entsprechen - im Ergebnis eine attraktive Stadtteilmitte schaffen. Wichtig ist nur, dass Szenario 1 verhindert wird. Sollte die Auffanggesellschaft nicht handlungsfähig werden und genügend Eigentümer überzeugt haben, muss gemeinsam mit der Auffanggesellschaft und der Hausverwaltung über neue Handlungsoptionen beraten werden. Dann muss intensiv direkt mit den Eigentümern verhandelt werden. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft aus eigener Kraft eine Lösung für die Wohnimmobilie findet, sind die Einflussmöglichkeiten der Stadt naturgemäß sehr gering. Sollten aber Fördermittel, öffentlich vergünstigte Kredite und öffentlich bezahlte gutachtliche oder planerische Dienstleistungen etc. in Anspruch genommen werden, müssen die Einflussmöglichkeiten der Stadt zunächst klar abgestimmt und während des Prozesses zu jeder Zeit gewahrt bleiben. Über klare Absprachen und Regelungen müssen die Positionen und Einflussnahmen geregelt sein. Da bereits abzusehen ist, dass eine Lösung ohne öffentliche Hilfe nicht zu erreichen ist, muss auf diesen Punkt ganz besonderer Wert gelegt werden. Sobald die Entscheidung getroffen ist, wie das weitere Procedere bzw. welches der Szenarien verfolgt werden soll, müssen die Absprachen und „Spielregeln“ zwischen Stadt, Hausverwaltung und Auffanggesellschaft sowie den Eigentümern klar geregelt werden. Hier wird ein Prozessmoderator, der bereits mit dem ersten Förderantrag Stadtumbau West beauftragt wurde, eine entscheidende Antriebskraft und Kontrollinstanz bilden. Der Prozessmoderator sollte daher auch immer bei der Stadt angesiedelt bzw. von ihr beauftragt sein. Darüber hinaus ist hervorzuheben, dass im weiteren Procedere die Hauptinitiative und Hauptverantwortung immer bei den Akteuren der WEG liegt. Hier werden alle notwendigen Schritte zu initiieren und zu leisten sein. Die Stadt Gladbeck unterstützt, kontrolliert und begleitet über das Prozessmanagement. An dieser Stelle soll auf eine immer wieder eingebrachte „empfundene Ungerechtigkeit“ eingegangen werden. Warum muss die öf- Auffanggesellschaft erster Schritt zur Lösung Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 76 fentliche Hand privaten Wohnungseigentümern öffentliche Förderung gewähren, wenn der Wohnungskauf wegen Steuervorteilen, Renditeabsichten etc. getätigt und diese Vorteile bereits über Jahre abgeschöpft wurden, ohne Rückstellungen für Sanierungen etc. zu bilden? Jetzt, wo sich diese Vorteile wegen Unvermietbarkeit der Wohnung in Luft auflösen und Investitionen erforderlich werden, wird der Ruf nach staatlicher Unterstützung laut. Auf diese Frage kann nur geantwortet werden, dass das, was unsere Gesetzgebung erlaubt (Steuersparmodelle, Abschreibungen, Immobilienspekulationen etc. ohne nachzuweisendes vorsorgendes Handeln) natürlich nicht zu Ende gedacht ist und insbesondere die raumrelevanten Folgen für unserer Stadtstrukturen und auch die persönlichen Schicksale hier nicht berücksichtigt sind. In diesem Moment nach der öffentlichen Hand zu rufen, kann von Unreflektiertheit und Verantwortungslosigkeit zeugen. Den Eigentümern kann also eigentlich nicht geholfen werden. Die Frage muss also lauten: Was passiert im Stadtteil, wenn keine Hilfe gewährt wird? Die Folgen sind mit den Negativszenarien beschrieben worden, beginnend von zugemauerten Gebäuden mit entsprechender Auswirkung auf das Umfeld bis hin zu unauffindbaren Eigentümern. Die Nachsorge erfordert dann eine oft viel höhere Kraftanstrengung, wenn eine Lösung dann überhaupt noch zu erreichen ist. Von daher muss zu einem möglichst frühen Zeitpunkt gemeinsam mit den Eigentümern versucht werden, noch so viel Eigenverantwortung wie möglich zu mobilisieren. Dies ist kein einfacher Weg. Wie kann hier Unterstützung aussehen? Die Stadt sollte in engem Kontakt mit der Hausverwaltung und der Auffanggesellschaft alle notwenigen Schritte und deren zügiges Umsetzen unterstützen. Die Hausverwaltung sagt zwar zu Recht, dass sie eigentlich nicht in der Verantwortung steht, da sie solche Leistungen auch nicht bezahlt bekommt. Nichtsdestoweniger sollten aber die Kontakte und Erfahrungen der TRV für die Projektabwicklung genutzt werden. Dazu zeigt die Hausverwaltung auch die Bereitschaft. Unterstützung des Prozesses durch Verwaltung und Externe erforderlich Aus jetziger Sicht scheint zur zeitlichen Straffung der Vorgänge ein Projektteam erforderlich, das die Vorgänge forciert. Das Team sollte bestehen aus: Mitglieder der Stadtverwaltung, Stadtplanung, Bauaufsicht Hochbau Hausverwaltung und Auffanggesellschaft Jurist, spezialisiert auf WEG-Recht, der Interesse hat, modellhaft an der Lösung des Problems mitzuarbeiten Projektentwickler, der zunächst „uneigennützig“ sein Wissen in baulichen Projektentwicklungen einbringt und möglicherweise dann Investor wird Moderation, die die Gesamtkoordination sowie das Zeitcontrolling übernimmt und darüber „wacht“, dass Vereinbarungen ein- Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord gehalten und Ziele in einem gemeinschaftlichen Sinne verfolgt werden Zum jetzigen Zeitpunkt können nur die ersten Ansätze einer möglichen Umsetzung skizziert werden: Bislang scheint in den WEG-Versammlungen der Ernst der Lage nur im „Groben“ skizziert worden zu sein, hier gilt es aber in einer außerordentlichen Versammlung möglichst zeitnah den Ernst der Lage und die fehlenden Alternativen deutlich zu machen. Ganz dringlich - Forcierung der Gespräche mit Eigentümern und Banken durch die Auffanggesellschaft bzw. mit ihr. Weitere Abklärung der rechtlichen Bedingungen der Auffanggesellschaft: Unter welchen Bedingungen ist was möglich (Teilabriss/Abriss/Neubau)? Wer ist dann für was verantwortlich? Klärung des weiteren rechtlichen Procedere. Welche Funktion hat die Auffanggesellschaft nach dem Abriss oder Teilabriss? Es gilt, der Auffanggesellschaft jegliche Unterstützung zukommen zu lassen. Zum jetzigen Zeitpunkt erscheint vor allem eine personelle und organisatorische Unterstützung erforderlich. Zu einem späteren Zeitpunkt, wenn sich ein Lösungsweg deutlicher abzeichnet, muss auch über die finanziellen Möglichkeiten der Unterstützung beraten werden. Die Problemlösung muss in die Richtung gelenkt werden, dass möglichst wenig Kosten auf die öffentliche Hand zukommen. Ohne diese Förderung wird eine Lösung nicht zu erzielen sein. Die Förderung und ein hoher Personaleinsatz von öffentlicher Seite aus kann damit begründet werden, dass der gesuchte Weg ein modellhafter ist, der bislang noch nicht beschritten wurde. Es soll an dieser Stelle nicht der Eindruck erweckt werden, dass die Hürden und Hemmnisse höher sind als die Chancen zur Umsetzung einer stadtteilverträglichen Lösung – nichts ist unmöglich. Dass es sich aber um eine besonders schwierige Aufgabe handelt, sollte allen bewusst sein. 6.10 Zusammenarbeit mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Eine wichtige Alternative für den Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Lösung erzielen kann, ist die Zusammenarbeit mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG. So könnte die GWG die Eigentumsanteile von den Eigentümern zurückerlangen und gemeinsam mit der Stadt einen Lösungsweg erarbeiten. Die Wohnungsbaugesellschaft sollte daher möglichst zeitnah über den Stand der Entwicklungen informiert und die Handlungsoptionen der GWG ausgelotet werden. Die GWG sollte je nach eingenommener Position auch am Projektteam teilnehmen können. 77 78 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 7 Handlungsfeld Versorgung und Einzelhandel 7.1 Einführung in die Thematik 79 Die Zahl der Stadtteile ohne ausreichende Versorgungsmöglichkeiten in fußläufiger Erreichbarkeit nimmt durch die Verlagerung des Einzelhandels auf die Grüne Wiese und verstärkten Wettbewerb immer stärker zu. Das Angebot im Geschäftszentrum Rentfort-Nord weist hingegen derzeit noch eine relativ stabile Angebotsstruktur auf und ist damit als ein wesentliches positives Kriterium für die Lebens- und Wohnqualität im Stadtteil zu sehen. Ziel sollte es daher sein, das Geschäftszentrum zu stärken und durch ergänzende Angebote die Attraktivität für Jung und Alt zu erhöhen. Hierzu sind sowohl städtebauliche als auch flankierende Maßnahmen, wie z. B. ein professionelles Management, erforderlich. 7.2 Management für die Ladenpassage In Zusammenarbeit mit den Geschäftstreibenden und Eigentümern sollte ein professionelles Management organisiert werden, das für die Vermietung und Vermarktung der Ladenpassage sorgt. Zu den Aufgaben des Managements könnten vergleichbar mit einem Shopping Center z. B. die Steuerung der Belegung der Läden, die Entwicklung einer Corporate Identity in Verbindung mit der Organisation einheitlicher Werbeaktionen sowie die Belebung leerer Ladenlokale zählen. Weiterhin könnte das Management auch eine Beratung bei der Gestaltung der Ladenlokale und Gastronomiebetriebe anbieten. Die bestehende Interessengemeinschaft Rentfort-Nord sollte dabei von der Wirtschaftsförderung der Stadt Gladbeck unterstützt werden. Neben der Wirtschaftsförderung sollte auch professionelle Hilfe von externen Beratern „eingekauft“ werden, da der Blick von außen oft neue Impulse gibt. Die Geschäftsleiter teilen sich dann die Aufgaben mit den Externen. Gemeinsam wird ein entsprechendes Konzept mit Maßnahmenpaket, Finanzierungs- und Zeitplan aufgestellt werden. 7.3 Steuerung der Belegung, Entwicklung eines CI, einheitliche Werbung Neue Nutzungen für das Geschäftszentrum Die Qualität des Angebots muss aufgewertet werden, z. B. durch einen höherwertigen Drogeriemarkt und die Ansiedlung von weiteren verschiedenen Frische- und Ladenhandwerksbetrieben. Auch der Serviceaspekt könnte deutlich verbessert werden. In Ergänzung zu den Arztpraxen könnten sich verschiedene medizinische Dienstleistungen etablieren, wie z. B. Physiotherapie oder eine Alten- und Pflegedienststation. Wichtig ist, dass ein Konzept ausgearbeitet wird, das sowohl die Nachfrage im Stadtteil als auch die Attraktivität des Geschäftszentrums gleichermaßen berücksichtigt. Zu groß ist die Gefahr, dass das Geschäftszentrum durch eine hohe Fluktuation von so genannten „1-EUR“-Läden weiterhin an Qualität verliert. Die Steuerung eines Branchenmixes wird eine Aufgabe innerhalb des professionellen Managements sein. Serviceaspekt verbessern Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 80 7.4 Städtebauliche Maßnahmen Die baulichen Veränderungen im Bereich des Atriums sind unweigerlich verbunden mit den Entwicklungen im Bereich des Wohnhauses Schwechater Straße 38. Da zum derzeitigen Zeitpunkt die weitere Entwicklung noch vollkommen offen ist, muss auch bei den baulichen Veränderungen des Atriums in Alternativen gedacht werden. Fakt ist jedoch, dass Aufwertungsmaßnahmen erforderlich sind. Diese wurden bereits in Verbindung mit den Szenarien in Kapitel 6 beschrieben. Daher erfolgt an dieser Stelle noch einmal eine Darstellung der verschiedenen Anforderungen, die an eine bauliche Gestaltung des Geschäftszentrums generell zu stellen sind: Anpassung an die Anforderungen eines modernes Geschäftszentrums (Überprüfung der Verkaufsflächen, eventuell Zusammenlegung von Ladenlokalen) Sicherung der Parkplätze (Rückbau der Tiefgarage, da die Statik die Sicherheit derzeit gefährdet) Öffnung des Geschäftszentrums, z. B. durch Rückbau eines Ladenlokals, Verbesserung der Beleuchtung., Schaffung eines „gedachten Bandes“ bzw. einer Wegeführung von der Bushaltestelle über den Parkplatz bis zu den Grünbereichen. Dieses Band könnte durch Bepflanzung, Aufpflasterungen, Wasser oder Licht die Bewohner und Besucher durch das bzw. zum Geschäftszentrum leiten Öffnen des Zugangs zum Geschäftszentrum von der Straße. Kurzfristig ist der Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern erforderlich, um Blickbeziehungen zu schaffen. Grünflächen sollten weiterhin zur Abgrenzung des öffentlichen Gehwegs zum Parkplatz hin dienen. Diese sollten jedoch nicht als Barrieren wirken. Um das Niedertreten von Sträuchern zu verhindern, sind mehrere Durchgänge zu schaffen. Bei der Planung wird auf Trampelpfade zu achten sein. 7.5 Belebung von Ladenlokalen, Verbesserung der Sicherheit Kurzfristige Maßnahmen zur Attraktivierung Die Umsetzung von städtebaulichen Maßnahmen im Bereich der Schwechater Straße 38 wird von allen Beteiligten noch einen langen Atem erfordern. Daher ist es dringend erforderlich, die Situation des Geschäftszentrums auch unter den aktuellen Rahmenbedingungen zu verbessern. Hierzu zählen ordnungspolitische Maßnahmen wie Polizeipräsenz. Das Sicherheitsgefühl konnte hierdurch in den vergangenen Monaten bereits erheblich verbessert werden. Geprüft werden sollte auch, wie die Schaufenster durch ein Lichtkonzept inszeniert werden könnten. Dadurch wird sich das Sicherheitsgefühl ebenfalls erhöhen. Durch eine Belebung der leeren Ladenlokale wird sich vor allem die Attraktivität der im Innenbereich liegenden Geschäfte erhöhen. Hier kann z. B. die Gesamtschule Projekte aus dem Kunstunterricht ausstellen oder der Jugendtreff einen Workshop zur Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Schaufenstergestaltung durchführen. Auch eine Ausstellung von Künstlern, eine Krimilesung, ein Konzert der Musikschule oder eine Ferienaktion des Freizeittreffs sind vorstellbar. Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, dass sich hierdurch viel Aufmerksamkeit erzielen lässt und ein positives Signal an potentielle Nutzer gesendet werden kann. 7.6 Prüfung des Wochenmarkt-Konzepts Aus Sicht vieler Gesprächspartner „funktioniert“ der Betrieb des Wochenmarkts derzeit nicht. Von Bewohnern wurde kritisiert, dass das Angebot stetig abgenommen hat. Aufgrund der massiven baulichen Mängel bzw. der Statik der Tiefgarage mussten die Marktstände nach und nach reduziert werden. Daher ist es erforderlich, bis zu einer möglichen Sanierung des Bereichs über Übergangslösungen nachzudenken, die die Funktion des Wochenmarkts sichern, um einen Magnet für die anderen Angebote im Geschäftszentrum zu erhalten. Zu prüfen ist z. B., ob im Randbereich Marktstände platziert werden könnten. 81 82 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 8 Handlungsfeld Kinder und Jugendliche 8.1 Einführung in die Thematik 83 Kindern und Jugendliche einen guten Start ins Leben zu ermöglichen, ist sowohl gesamtgesellschaftlich als auch im Stadtteil Rentfort-Nord ein wichtiges Thema. Der Anteil der unter 18-Jährigen liegt derzeit bei rund 18 %. Mit dem Freizeittreff in der Fritz-Erler-Straße besteht bereits ein inhaltlich attraktives Angebot für die Freizeitgestaltung. Doch in verschiedenen Gesprächen wurde angemerkt, dass zusätzliche Angebote erforderlich sind. Insbesondere Kindern und Jugendlichen aus sozial benachteiligten Familien fehlt es häufig an Halt durch das eigene Familienumfeld. Durch fehlende Freizeitangebote suchen sie sich ihren eigenen Raum, treffen sich an zentralen Plätzen und dies führt häufig zu Konflikten mit Bewohnern. Entziehen sie sich der sozialen Kontrolle, z. B. abends im Bereich der Gesamtschule, sind ebenfalls Konflikte vorprogrammiert. Ziel ist es, den Stadtteil Rentfort-Nord für alle Kinder und Jugendlichen attraktiv zu gestalten und ihre Lebensbedingungen nachhaltig zu verbessern. 8.2 Verlagerung des Freizeittreffs Besondere Dringlichkeit hat die Verlagerung des Freizeittreffs FritzErler-Straße. In Gesprächen wurde diskutiert, dass das Zentrum sich weiterhin im unmittelbaren Umfeld der Schule befinden sollte. Hierfür würde sich vor allem der Bereich des derzeitigen ToilettenHauses im Südosten des Schulhofs eignen. Für die Wahl des Standorts wird eine Abstimmung sowohl mit dem Jugendamt, als auch mit dem Schulverwaltungsamt und dem Schulamt erforderlich sein. Um die Akzeptanz bei den zukünftigen Nutzern zu erhöhen, sollen sie sowohl bei der Planung als auch Umsetzung beteiligt werden. So könnten die Jugendlichen z. B. bei der Gestaltung der Räumlichkeiten einbezogen werden. 8.3 Stärkung des Freizeittreffs Fritz-Erler-Straße und Schaffung neuer Angebote Unabhängig von der Standortwahl ist das Angebot im Freizeittreff zu erweitern und dahingehend weiterzuentwickeln, dass unterschiedliche Zielgruppen angesprochen werden. Auch wenn es in erster Linie darum geht, Angebote für so genannte „Problemkids“ anzubieten, um sie zu unterstützen und zu fördern, sollte das Konzept des Freizeittreffs auch die ansprechen, die aus sozial stabilen Familien stammen. Hierdurch kann zum einen die soziale Mischung gefördert werden, aber auch denjenigen Freizeitmöglichkeiten geboten werden, die sonst weniger Beachtung finden, jedoch in ihrer Entwicklung ebenfalls unterstützt werden sollten. Die Entwicklung in der Jugendförderung wird zukünftig eine verstärkte Kooperation zwischen Schule und Jugendhilfe erfordern. Daher ist die Erweiterung von Betreuungsangeboten in Kooperation mit der Gesamt- Angebote nicht nur für Problemkids Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 84 schule notwendig. Dabei ist auch zu prüfen, inwiefern Angebote für Kinder und Jugendliche mit Migrationshintergrund weiterentwickelt werden können. Angebote von Moscheen oder Kulturvereinen bestehen im Stadtteil nicht. Dadurch fehlen natürliche „Auffangmöglichkeiten“. Viele dieser Jugendlichen wachsen „zwischen zwei Welten“ auf und fühlen sich manchmal sprichwörtlich „sprachlos“. Wer sich aber unverstanden und dadurch hilflos fühlt, neigt eher zu aggressivem Verhalten. Mit Unterstützung von Projekten, in denen sie ihre Lebenssituation darstellen, z. B. in einem Kunstprojekt oder einer Geschichtswerkstatt, könnten sie ihren Migrationshintergrund jedoch als Stärke erkennen und größeres „gesundes“ Selbstbewusstsein gewinnen. 8.4 Gründung einer Schülerfirma In Kooperation mit Beschäftigungsförderung, Freizeittreff, Stadtteilhausmeister, Handwerkern und Gesamtschule könnte eine Fahrradwerkstatt in Form einer Schülerfirma gegründet werden. Die Schüler erhalten damit die Chance, ihre persönlichen Stärken und Fähigkeiten zu entdecken und sammeln erste Erfahrungen fürs Berufsleben: Sie lernen, Verträge abzuschließen, termingerecht Aufgaben zu erledigen, Einnahmen und Ausgaben zu verwalten und werden natürlich auch im handwerklichen Bereich geschult. Um unter den 1.300 Schülern und 8.000 Bewohnern Kunden zu werben, muss selbstverständlich auch Öffentlichkeitsarbeit geleistet werden. Eine Betreuung der Schüler wird durch Lehrer, ehrenamtliche Handwerker und Rentner aus dem Stadtteil erfolgen. 8.5 Aufsuchende Jugendarbeit Vor allem Jugendliche aus sozial benachteiligten Familien versuchen sich bewusst der sozialen Kontrolle zu entziehen und suchen den „pädagogisch freien Raum“. In Rentfort-Nord trifft man sie z. B. im Umfeld des Geschäftszentrums oder abends unter den Brückenbauten der Gesamtschule an. Sie zählen häufig zu denjenigen, die eine besondere Unterstützung bzw. auch den Rat von Erwachsenen benötigen – sei es bei Problemen in der Schule, in der Familie oder bei der Jobsuche. Um sie zu erreichen, ist eine aufsuchende Jugendarbeit erforderlich. Sie müssen an den Orten angesprochen werden, wo sie sich treffen. Geeignet ist dafür eine Person, die im Auftrag des Jugendamts eventuell mehrere Gebiete in Gladbeck aufsucht, bei der die Jugendlichen aber wissen, dass sie an einem bestimmten Tag bzw. zu einer bestimmten Uhrzeit im Stadtteil ansprechbar ist. 8.6 Persönliche Stärken erkennen und für den Stadtteil einsetzen Streetwork Perspektiven aus der Arbeitslosigkeit Die Zahl der Jugendlichen ohne Perspektive auf einen Ausbildungsplatz oder Beruf steigt zunehmend. Manche haben ihre Stärken und Berufswünsche noch nicht herausgefunden, anderen fehlt die Moti- Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord vation oder der erforderliche Schulabschluss. Es gibt zwar Beratungsangebote, wie z. B. im Stadtteilbüro, doch viele werden den Weg dorthin aus eigener Initiative nicht finden. Daher gilt es, diese Jugendlichen gezielt anzusprechen und in Projekte einzubinden, bei denen sie ihre Stärken erfahren und einzusetzen lernen. Sie könnten beispielsweise bei der Gestaltung von Spielplätzen im Rahmen der Erneuerungsmaßnahmen in Rentfort-Nord einbezogen werden oder bei einem Kunstprojekt, mit dem „Wegweiser“ durch die neu gestalteten Grünzonen im Stadtteil geschaffen werden. Die Jugendlichen werden während des Projekts durch die Betreuer motiviert, ein weiterführendes Praktikum zu absolvieren, an weiteren Qualifizierungsmaßnahmen teilzunehmen oder ihren Berufsabschluss zu machen. Sie könnten ebenfalls dazu motiviert werden, ihren „Werdegang“ in einem leeren Ladenlokal oder in der Zeitung zu dokumentieren, um damit auch anderen Mut zu machen. 8.7 Steinbaustelle Kinder und Jugendliche könnten in Kooperation mit Künstlern oder Handwerkern, z. B. einem Steinmetz, gemeinsam etwas „Bleibendes“ schaffen: Sie gestalten Sandsteine, die später im Park aufgestellt werden, eine Sitzgruppe umrahmen oder den Eingang zu einem Spielplatz markieren. Diese Aktion kann in den Sommerferien in den Grünanlagen nördlich des Stadtteilzentrums oder im Geschäftszentrum stattfinden, damit möglichst viele Bewohner die Aktivitäten der fleißigen kleinen Handwerker mitbekommen. 85 86 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 9 Handlungsfeld Image und Nachbarschaften 9.1 Einführung in die Thematik 87 Von Bürgern und Akteuren wird bedauert, dass das „Wir-Gefühl“ im Stadtteil fehlt. Als Gründe werden die fehlenden gewachsenen Bewohnerstrukturen und die hohe Fluktuation im Geschosswohnungsbau genannt. Vereinsstrukturen sind weder für deutsche noch für Bewohner mit Migrationshintergrund vorhanden. Ein Ansatz, die Begegnung der Bewohner im Stadtteil zu fördern, ist das seit drei Jahren stattfindende Stadtteilfest. Es gilt jedoch dauerhaft Kommunikationsstrukturen und –räume aufzubauen, um das Nebeneinander hin zu einem Miteinander im Stadtteil zu verbessern. Dabei muss aber berücksichtigt werden, dass von einigen Bewohnern die Anonymität bewusst vorgezogen wird, und dies nicht grundsätzlich negativ zu betrachten ist. Letztlich gilt es daher, auch ein „friedvolles Nebeneinander“ als positiv zu bewerten. 9.2 Image- und Öffentlichkeitsarbeit Die Identifikation der Bewohnerschaft mit ihrem Stadtteil ist in den vergangenen Jahren zurück gegangen und ist heute nur wenig ausgeprägt: Ein „Wir-Gefühl“ wird vermisst. Zudem zerfällt der Stadtteil im Bewusstsein der Bevölkerung in mehrere Teilräume. Für eine positive Entwicklung ist es aber von Bedeutung, dieses negativ geprägte Bild zu korrigieren, zumal es wohl nur in Teilen der heutigen Realität entspricht. Dies wird ein langfristiger Prozess sein, der einerseits durch konkrete bauliche und soziale Maßnahmen, andererseits durch eine verbesserte Außen- und Selbstdarstellung zu beeinflussen ist. Wichtig ist es, durch eine gezielte Öffentlichkeitsarbeit die Qualitäten des Stadtteils nach innen und außen zu präsentieren. Beteiligt werden sollten dabei auch die Bewohner, da sie mit dazu beitragen werden, dass ein „glaubwürdiges“ Bild und keine inszenierte Imagekampagne entstehen wird. Der Stadtteil sollte sich als familienfreundlicher Stadtteil präsentieren, der Qualitäten für Jung und Alt bietet. Ein neues Logo sollte entwickelt werden, mit dem zukünftig auch die Geschäftsleute aus dem Geschäftszentrum werben könnten. 9.3 Logo und Slogan für den Stadtteil Pressearbeit Das Image des Stadtteils wird derzeit vor allem durch das Gebäude Schwechater Straße 38 negativ beeinflusst. Die Presseberichte konzentrieren sich hauptsächlich auf diese Schwachstelle im Stadtteil, ungeachtet dessen, was der Stadtteil sonst noch zu bieten hat. Zwar lässt sich auf negative Berichte nur wenig Einfluss nehmen. Ziel muss aber sein, die vielen positiven Veränderungen nachdrücklich zu kommunizieren und an die Presse weiterzugeben. Damit wird auch die ein oder andere negative Schlagzeile weniger Beachtung finden. Positive Veränderungen kommunizieren Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 88 9.4 Aktionen für Groß und Klein Bespielung des Stadtteils Zur „Bespielung des Stadtteils“ und zur Verbesserung des Miteinanders hat sich das seit drei Jahren stattfindende Stadtteilfest bewährt. Dieses von den Gewerbetreibenden sowie weiteren Akteuren organisierte Fest sollte auch weiterhin vom Stadtteilbüro unterstützt werden. Zudem kann die Einweihung der Spielplätze inszeniert und hiermit die Veränderungen im Stadtteil auch über die Stadtteilgrenze hinaus bekannt gemacht werden. Insbesondere für Familien aus anderen Stadtteilen, deren Kinder die Gesamtschule besuchen, wird hierdurch ein positives Image des Stadtteils vermittelt. Spielplatzpaten können die Spielplätze im Sommer bespielen, z. B. durch ein Wasserfest: Nach Herzenslust plantschen, mit Matsch spielen und sich gegenseitig nass spritzen. Für Kinder ohne eigenen Garten eine große Freude, die man z. B. in Kooperation mit der Jugendfeuerwehr verwirklichen kann. Gleichzeitig können die Kinder hierbei aber auch den Umgang mit der kostbaren Ressource Wasser lernen: Wie viel Wasser benötigen wir pro Tag? Woher kommt eigentlich das Leitungswasser? Als Kooperationspartner könnte dabei neben dem Freizeittreff auch das Umweltamt beteiligt werden. 9.5 Mein Lieblingsplatz hat einen Namen Wichtig für ein neues Image und die Stärkung der Identifikation der Bewohner mit ihrem Stadtteil sind auch „klangvolle und einprägsame Namen“. Gemeinsam mit den großen und kleinen Bewohnern können während der Planungen Namen für die Highlights im Stadtteil gefunden werden, damit diese sich an der Gestaltung bzw. dem Leitthema orientieren. Der derzeitige „Holzspielplatz“ im Park nördlich der Schwechater Straße könnte z. B. zukünftig der „Inselspielplatz“ sein, da er zwischen Gesamtschule und dem Ortsteilspielplatz liegt. 9.6 Ein Ort der Kommunikation und Begegnung Bürgertreff Rentfort-Nord Jeden Donnerstag findet im evangelischen Pfarrhaus ein Markttreff statt. Hierauf sollte aufgebaut werden und ein mehrmals in der Woche geöffneter Bürgertreff in einem leeren Ladenlokal gefördert werden. Damit könnten auch diejenigen erreicht werden, die kirchlichen Einrichtungen gegenüber weniger Akzeptanz zeigen. Senioren aus dem Stadtteil könnten mit Unterstützung des Stadtteilbüros den Betrieb des Cafés ehrenamtlich übernehmen. Sie können Kaffee und Kuchen zum Selbstkostenpreis anbieten. Einmal in der Woche könnte hier auch ein internationales Erzählcafé stattfinden. Zu einem vorher festgelegten Thema berichten Besucherinnen und Besucher über ihre ganz persönlichen Erfahrungen und Erlebnisse. Passend zu einigen Themen werden auch kleine Ausstellungen organisiert, die Anregungen für die Berichte und Erzählungen der Teilnehmerinnen und Teilnehmer bieten. Dieses Erzähl-Café kann in Kooperation mit der Gesamtschule und dem Seniorenzentrum or- Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord ganisiert werden. Die ältere und jüngere Generation sowie unterschiedliche Nationen aus dem Stadtteil kommen zusammen, um zu einem vorher ausgewählten Thema von ihrer eigenen Lebenssituation und ihren Lebenserfahrungen zu erzählen. So wird im Erzählcafé der Bogen von gestern über heute möglicherweise zu morgen gespannt, wobei sich jeder einbringen kann und Alt und Jung in einen Dialog treten. Aber auch Vorträge speziell für Senioren könnten in Kooperation mit verschiedenen karitativen Einrichtungen und Institutionen veranstaltet werden, z. B. zur Renten- und Gesundheitsreform. 89 90 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 10 91 Ausblick Nicht nur der Wohnturm Schwechater Straße 38 ist in die Jahre gekommen. Auch das Einkaufszentrum, der Straßenraum, die Schule und viele andere Wohnbereiche und Wohnhäuser machen deutlich, dass es dem Stadtteil Rentfort-Nord an modernen Impulsen, an Innovationskraft, baulicher Erneuerung und Pflege mangelt. Noch aber halten der erste beschauliche und friedliche Eindruck und der Charme des Vergangenen die Waage. Die Stadt Gladbeck hat mit der Initiative zum Städtebaulichen Entwicklungskonzept einen für Rentfort guten Zeitpunkt gewählt, um strategisch die Ziele der Stadtteilentwicklung festzulegen. Erste herausragende Aufgabe wird die Lösung des Problems Schwechater Straße 38 sein, die von allen Seiten eine deutliche Kraftanstrengung bedeutet. Hier ist eine umfassende Prozessbegleitung ratsam. Es ist davon auszugehen, dass dieser Weg viel Kreativität und Überzeugungskraft erfordert. Wie auch immer die Lösung aussehen kann, das Schicksal der Nahversorgung im Stadtteil ist eng damit verknüpft. Ziel einer jeden Lösung muss es daher sein, ein attraktives Stadtteilzentrum mit ausreichendem Angebot an Nahversorgung zu schaffen. Die heutige Situation wird zwar von den Bewohnern als durchaus ausreichend angesehen. Die Erfahrungen lehren aber, dass sich das Einkaufsverhalten schnell ändern kann und die Ansprüche an die Attraktivität der Geschäfte stetig steigen. Es ist zu befürchten, dass ein weiterer Negativtrend auch die Nahversorgung in Mitleidenschaft zieht und die Versorgung gefährdet. Je nachdem, wie die Entwicklung im kommenden Jahr 2005 verläuft und je nachdem, ob die Auffanggesellschaft Erfolge verzeichnen kann, muss die Stadt Gladbeck anfangen, in Alternativszenarien zur Sicherung der Nahversorgung zu denken. Erste Herausforderung Schwechater Straße 38 Auch die anderen Mehrgeschossbauten stammen aus den 60er und 70er Jahren; hier ist der Sanierungsbedarf abzuklären bzw. heute schon abzusehen. Hier gilt es, die Eigentümer frühzeitig von einer ganzheitlichen Sanierung zur Vermeidung einer Negativentwicklung zu überzeugen. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft vier bis fünf Jahre Zeit, durch Rücklagen ein entsprechendes Kapital für die Sanierungs- und Verschönerungsmaßnahmen anzusparen, ist eine zeitgemäße Anpassung deutlich einfacher zu erreichen. Zum einen können sich die Eigentümer über einen langen Zeitraum darauf einstellen, zum anderen bleibt Zeit genug, sich auf eine Planungsvariante zu einigen. Dazu müssen den Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften die Zielsetzungen der Stadt Gladbeck in Sachen Stadtteilerneuerung nahe gelegt werden. Durch ein stetiges Stadtteilmanagement müssen die Eigentümer dazu gedrängt werden, sich mit der begrenzten „Lebensdauer“ und Funktionsfähigkeit ihrer Immobilien zu beschäftigen. Dieses Drängen muss strategisch geschickt eingefädelt und organisiert werden. Ohne genauere bauliche Analyse kann für weitere Objekte die Frage nicht beantwortet werden, ob auch hier ein Abriss in Frage Weiteren Sanierungsbedarf klären Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 92 kommt. Aus gutachtlicher Sicht stellt sich die Frage nach der Vernichtung von Bausubstanz und Wohnungen im Westen Deutschlands auch erst dann, wenn eine Sanierung und ein langfristiger Erhalt teurer sind als Abriss, Entschädigung und Neubau mit geringeren Wohndichten. Hier sind detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen erforderlich, die von vielen Faktoren abhängig sind. Erneuerungen müssen demografischem Wandel gerecht werden, aber auch Attraktivität für Familien bieten Die Erneuerung des Wohnumfelds und der Infrastruktur muss zum einen dem demografischen Wandel gerecht werden, zum anderen aber auch dem Ziel, den Stadtteil weiterhin für Familien attraktiv zu halten. Der Wettbewerb um Einwohner in entspannten Wohnungsmärkten wird sich aus unserer Sicht über ein gutes PreisLeistungsverhältnis entscheiden. Wenn sich eine Familie den Wunsch nach einem Eigenheim nicht erfüllen kann, macht eine preisgünstige Wohnung in attraktivem Wohnumfeld mit modernen Spiel- und Freizeitangeboten sowie einem guten Bildungsangebot die Entscheidung für die Geschosswohnung einfacher. Stärkung des Bewohnerengagements Das bereits vorhandene Engagement der Bewohner muss gestärkt werden. Für alle Kommunen wird das bürgerschaftliche Engagement in Zukunft an Bedeutung gewinnen, um Kosten zu sparen. Hier kann von Patenschaften für Kinder oder Spielgeräte bis hin zu Aufräumaktionen im Wohnumfeld kreativ gedacht werden. Ein Stadtteilmanagement kann eine Fülle von Maßnahmen anstoßen. Auch die vielfach erwähnten Beteiligungsaktionen können hier ihren Start finden. Stadtteilmanager mit baulichfachlichen und kommunikativen Fähigkeiten An vielen Stellen der Analyse wird deutlich, dass ein direkter „Kümmerer“ vor Ort oder ein Stadtteilmanagement mit weiterreichenden Funktionen erforderlich ist – dies erfordert mehr, als es das derzeitige Stadtteilbüro leisten kann. Im Zuge der städtebaulichen Planungen gilt es insbesondere die Bereitschaft der Eigentümer für die Sanierung ihrer Gebäuden zu gewinnen, aber auch eine stetige Bürgerbeteiligung und die Zusammenarbeit mit den Akteuren vor Ort sollte gewährleistet sein. Wichtig ist daher ein „Kümmerer“, der über kommunikative und moderative Fähigkeiten verfügt und als Schnittstelle zur Verwaltung dient. Hier stellt sich für die Stadt die Frage der Kosten-Nutzenrechnung. Kann ein Stadtteilmanagement günstiger sein als die nachsorgenden Kosten bei Fehlentwicklungen im Stadtteil? Aus gutachtlicher Sicht wird empfohlen: Auch wenn im Vorfeld nicht zu garantieren ist, dass ein Stadtteilmanagement Kosten spart, ist die Investition sinnvoll, um möglichen weiteren Negativentwicklungen nicht zusehen zu müssen. Aufgabe des Stadtteilmanagements darf es aber nicht sein, Hausaufgabenhilfe anzubieten – dazu sind andere Institutionen gefragt – Aufgabe muss die ganzheitliche Stadtteilerneuerung sein. Abschließend soll die wichtigste Aufgabe und Zielsetzung für den Stadtteil Rentfort-Nord zusammengefasst werden: Es gilt eine zeitgemäße Anpassung des Stadtteils an das Leitbild „Familienfreundlicher Stadtteil“ zu erreichen. Das Erreichen einer Lösung für die Schwechater Straße 38 wäre nicht nur für den Stadtteil ein wichtiger Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 93 Meilenstein, sondern kann Beispielcharakter haben für die vielen Wohnungseigentümergemeinschaften, die vergleichbare Probleme noch vor sich haben. Die Umsetzung der Verbesserungsmaßnahmen im Stadtteil wird nur Schritt für Schritt zu erreichen sein: Zunächst muss mit allen Kräften versucht werden, die Wohnungseigentümergemeinschaft Schwechater Straße 38 „handlungsfähig“ zu machen. Zudem muss gemeinsam an der Lösung des Problems gearbeitet werden: Kann Szenario 2 oder Szenario 3 weiterverfolgt werden? Dieser Prozess muss intensiv durch ein Management begleitet werden, denn um den Meilenstein zu erreichen, gilt es, noch einige Stolpersteine „aus dem Weg zu räumen“ - finanzielle Fragen sind zu klären und Eigentümer zu überzeugen. Parallel dazu könnte jedoch bereits das Stadtteilmanagement aufgebaut werden und die Ansprache der anderen WEG, Eigentümer und Wohnungsbaugesellschaften erfolgen, um auch hier weiteren Negativentwicklungen so früh wie möglich begegnen zu können. Die Umbaumaßnahmen im Bereich der Gesamtschule und der Grünflächen sind dann ein nächster Schritt, um die Lebens- und Wohnqualität des Stadtteils nachhaltig zu sichern. Was sind die weiteren Schritte? 94 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 11 95 Maßnahmenkatalog - Kosten Zeitraum 2005 – 2008 Maßnahme Kosten Planungskosten Erarbeitung des Städtebaulichen Entwicklungskonzepts 50.000 (Baustein 1 und 2) Erarbeitung der Städtebaulichen Rahmenplanung sowie 25.000 einer architektonischen Machbarkeitsstudie für das Stadtteilzentrum (Schwechater Str. 38) Prozesssteuerung für die Zeit der Entmietung, des Rück- 40.000 baus und des Neubau pro Jahr, Kostenschätzung Quartiersmanagement für den Stadtteil, mit Fokus auf 240.000 die Sanierung der weiteren Hochhäuser, Sanierungsmanagement, Personalkosten Ersatz für das heutige Stadtteilbüro, Anmietung, Be- 48.000 triebskosten Schwechater Straße 38 Abbruch des Gebäudes bis zur 3. Etage, (33 Wohneinhei- 2.000.000 ten bleiben erhalten), Sanierung bzw. Verfüllung der Tiefgarage Modernisierung des verbleibenden Gebäudes, Attrakti- 1.980.000 vierung der Stadtteilversorgung Aufwertung der Aufenthaltsqualität im Geschäftszent- 150.000 rum Schwechater Str. 38 Umzugsbeihilfen 1.000 EUR pro 60 WE 60.000 Stadtteilerneuerung Wohnumfeldverbesserung im Stadtteil, insbesondere 600.000 zwischen den Hochhäusern und um das Stadtteilzentrum, 20.000 m² x 30 EURO Aufwertung der Gesamtschule inkl. Außenbereiche 450.000 Aufwertung bzw. Ausweitung und Vernetzung der 350.000 Parkanlagen Umsiedlung Jugendzentrum 500.000 Qualitative Verbesserung der Spielräume 150.000 Verbesserung der Grünachse 100.000 Maßnahmen im Straßenraum 250.000 Gesamtsumme 2005 - 2008 6.993.000 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 96 Zeitraum 2005 Maßnahme Kosten Planungskosten Erarbeitung des Städtebaulichen Entwicklungskonzepts 50.000 (Baustein 1 und 2) Quartiersmanagement für den Stadtteil mit Fokus auf 60.000 die Sanierung der weiteren Hochhäuser, Sanierungsmanagement, Personalkosten Ersatz für das heutige Stadtteilbüro, Anmietung, Be- 12.000 triebskosten Stadtteilerneuerung Wohnumfeldverbesserung im Stadtteil, insbesondere 150.000 zwischen den Hochhäusern und um das Stadtteilzentrum, Aufwertung bzw. Ausweitung und Vernetzung der 175.000 Parkanlagen Verbesserung der Grünachse 100.000 Maßnahmen im Straßenraum 125.000 Gesamtsumme 2005 672.000 Zeitraum 2006 Maßnahme Kosten Planungskosten Erarbeitung der Städtebaulichen Rahmenplanung sowie 25.000 einer architektonischen Machbarkeitsstudie für das Stadtteilzentrum (Schwechater Str. 38) Prozesssteuerung für die Zeit der Entmietung, des Rück- 20.000 baus und des Neubau pro Jahr, Kostenschätzung Quartiersmanagement für den Stadtteil mit Fokus auf 60.000 die Sanierung der weiteren Hochhäuser, Sanierungsmanagement, Personalkosten Ersatz für das heutige Stadtteilbüro, Anmietung, Be- 12.000 triebskosten Schwechater Straße 38 Umzugsbeihilfen 1.000 EUR pro 60 WE 60.000 Stadtteilerneuerung Wohnumfeldverbesserung im Stadtteil, insbesondere zwischen den Hochhäusern und um das Stadtteilzentrum 150.000 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 97 Zeitraum 2006 Maßnahme Kosten Aufwertung der Gesamtschule inkl. Außenbereiche 225.000 Aufwertung bzw. Ausweitung und Vernetzung der 175.000 Parkanlagen Qualitative Verbesserung der Spielräume 150.000 Maßnahmen im Straßenraum 125.000 Gesamtsumme 2006 1.002.000 Zeitraum 2007 Maßnahme Kosten Planungskosten Prozesssteuerung für die Zeit der Entmietung, des Rück- 20.000 baus und des Neubau pro Jahr, Kostenschätzung Quartiersmanagement für den Stadtteil mit Fokus auf 60.000 die Sanierung der weiteren Hochhäuser, Sanierungsmanagement, Personalkosten Ersatz für das heutige Stadtteilbüro, Anmietung, Be- 12.000 triebskosten Schwechater Straße 38 Abbruch des Gebäudes bis zur 3. Etage, (33 Wohneinhei- 2.000.000 ten bleiben erhalten), Sanierung bzw. Verfüllung der Tiefgarage Aufwertung der Aufenthaltsqualität im Geschäftszent- 150.000 rum Schwechater Str. 38 Stadtteilerneuerung Wohnumfeldverbesserung im Stadtteil, insbesondere 150.000 zwischen den Hochhäusern und um das Stadtteilzentrum, Aufwertung der Gesamtschule inkl. Außenbereiche 225.000 Umsiedlung Jugendzentrum 250.000 Gesamtsumme 2007 2.867.000 Städtebauliches Entwicklungskonzept Rentfort-Nord 98 Zeitraum 2008 Maßnahme Kosten Planungskosten Quartiersmanagement für den Stadtteil mit Fokus auf 60.000 die Sanierung der weiteren Hochhäuser, Sanierungsmanagement, Personalkosten Ersatz für das heutige Stadtteilbüro, Anmietung, Be- 12.000 triebskosten Schwechater Straße 38 Modernisierung des verbleibenden Gebäudes, Attrakti- 1.980.000 vierung der Stadtteilversorgung Stadtteilerneuerung Wohnumfeldverbesserung im Stadtteil, insbesondere 150.000 zwischen den Hochhäusern und um das Stadtteilzentrum Umsiedlung Jugendzentrum Gesamtsumme 2008 250.000 2.452.000 Anlage Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Stadtteil Gladbeck Rentfort-Nord Ergebnisse der Bewohnerbefragung Geschäftsführung: Dr. Paul G. Jansen Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Dipl.-Ing. Dominik Geyer HRB Köln 36154 Bachemer Str. 115 50931 Köln-Lindenthal Postfach 41 05 07 50865 Köln Fon 0221 94072-0 Fax 0221 94072-18 [email protected] www.stadtplanung-dr-jansen.de Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH Städtebauliches Entwicklungskonzept für den Stadtteil Gladbeck Rentfort-Nord Ergebnisse der Bewohnerbefragung Bearbeitung Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Dipl.-Geogr. Bettina Gringel Mitarbeit Andreas Schmitz cand. geogr. Dorothee Rodermann M. A. In dem nachfolgenden Text verzichten wir zugunsten einer besseren Lesbarkeit auf die Schreibweise „Innen“ bei Bürger, Nutzer, Anlieger etc. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Männer und Frauen angesprochen. Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist. Köln, September 2004 Inhalt 1 1.1 1.2 BEFRAGUNG Zielsetzung und Durchführung Teilnehmerstruktur 1 1 1 2 2.1 BEWERTUNG DES STADTTEILS RENTFORT-NORD Wie zufrieden sind Sie mit Ihrem Wohnumfeld? (Frage 1) Was stört Sie am Wohnumfeld am meisten? (Frage 2) Was finden Sie am Wohnumfeld besonders gut? (Frage 3) Wie soll es Ihrer Meinung nach mit dem Haus Schwechater Straße 38 weitergehen? (Frage 4) Fühlen Sie sich als Bewohner dies Stadtteils sicher oder was muss Ihrer Meinung nach mehr für die Sicherheit der Bewohner getan werden? (Frage 5) Bewertung der Freizeitmöglichkeiten (Fragen 6, 7 und 8) Bewertung der Versorgungsmöglichkeiten (Fragen 9 und 10) Wie bewerten Sie die Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche, was fehlt Ihrer Meinung nach? (Fragen 11 und 12) Stellen Sie sich vor, Sie wären Bürgermeister von Gladbeck. Was würden Sie als erstes verbessern? (Frage 13) Abschließende Betrachtung 3 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 ANHANG: FRAGEBOGEN 3 4 5 6 7 8 10 11 12 13 14 Abbildungen Abbildung 1 Abbildung 2 Abbildung 3 Abbildung 4 Abbildung 5 Abbildung 6 Teilnehmerstruktur Befragung Gladbeck Rentfort-Nord, unterschieden nach Nationalitäten (dargestellt in absoluten Zahlen) 2 Teilnehmerstruktur Befragung Gladbeck Rentfort-Nord unterschieden nach Altersverteilung (dargestellt in absoluten Zahlen) 2 Teilnehmerstruktur Befragung Gladbeck Rentfort-Nord unterschieden nach Geschlecht (dargestellt in absoluten Zahlen) 3 Bewertung der Wohnzufriedenheit von „sehr zufrieden“ bis „sehr unzufrieden“ (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 4 Was stört Sie persönlich am meisten? (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 5 Was finden Sie besonders gut? (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 6 Inhalt Abbildung 7 Abbildung 8 Abbildung 9 Wie sollte es ihrer Meinung nach mit dem Haus Schwechater Straße 38 weitergehen?* (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 7 Fühlen Sie sich als Bewohner dieses Stadtteils sicher oder muss Ihrer Meinung nach im Stadtteil mehr für die Sicherheit getan werden? (dargestellt in %) 8 Bewertung Freizeitmöglichkeiten (dargestellt in absoluten Zahlen) 9 Abbildung 10 Bewertung Versorgungsmöglichkeiten (dargestellt in absoluten Zahlen) Abbildung 11 Bewertung der Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche (dargestellt in %) 10 11 Befragung 1 Befragung 1.1 Zielsetzung und Durchführung Für das Städtebauliche Entwicklungskonzept ist es wichtig zu erfahren, wodurch sich der Stadtteil auszeichnet und welche Stärken und Schwächen aus Sicht der Bewohner im Gebiet bestehen, damit deren Äußerungen und Wünsche bei Planungen berücksichtigt werden können. Zu diesem Zweck wurde bereits im Jahr 2003 auf Initiative des Stadtteilbüros Rentfort-Nord eine Befragung durchgeführt, die im August 2004 im Rahmen der Erarbeitung des Städtebaulichen Entwicklungskonzept ergänzt wurde. Bei der Befragung im August 2004 wurde der Fragenkatalog aus dem Jahr 2003 teilweise verändert.1 Der Fragebogen der Befragung aus dem Jahr 2004 ist dem Anhang zu entnehmen. Er umfasst neben Fragen zu persönlichen Angaben dreizehn inhaltliche Fragen, mit denen nach dem Grad der Zufriedenheit der Bewohner, Defiziten und Potentialen gefragt wurde. Die Fragen selbst wurden teils in geschlossener, teils in offener Form gestellt, wodurch den Bewohnern die Möglichkeit gegeben wurde, sich zu Missständen, wünschenswerten Veränderungen, aber auch den Vorzügen von Rentfort-Nord zu äußern. Da die beiden Befragungszeiträume knapp ein Jahr auseinander liegen, war es teilweise möglich, Entwicklungen herauszuarbeiten. Dies war jedoch nicht das Hauptziel für die Ergänzung der Befragung, sondern es sollte ein möglichst breites Stimmungsbild erfasst werden. Die Bewohner wurden sowohl vor dem Geschäftszentrum Schwechater Straße 38 und in den Wohnstraßen des Stadtteils als auch an deren Haustüren angesprochen. 1.2 Teilnehmerstruktur An der ersten, im Jahr 2003 durchgeführten Befragung im Rahmen eines Stadtteilfests nahmen 59 Personen teil. Die zweite Erhebung wurde an zwei Tagen im August 2004 durchgeführt. Dabei konnten weitere 66 Personen befragt werden. Die Teilnehmerstruktur der insgesamt 125 befragten Personen kann man den Abbildungen 1 bis 3 entnehmen. Anhand der Anzahl ist offensichtlich, dass keine repräsentativen Ergebnisse erreicht werden konnten; die Ergebnisse unterstützen jedoch aus Bürgersicht, die von den Experten bei einer im August erfolgten Begehung des Stadtteils beschriebenen Problemstrukturen und liefern damit ein wichtiges Stimmungsbild. 1 Da mehrere Fragen aus dem Jahr 2003 nicht mehr aktuell waren, wurden sie nicht mehr aufgenommen, dafür wurden zwei qualitative Fragen ergänzt. 1 Befragung 2 Abbildung 1 Teilnehmerstruktur Befragung Gladbeck Rentfort-Nord, unterschieden nach Nationalitäten (dargestellt in absoluten Zahlen) Personen mit Migrationshintergrund 20 Keine Angaben 7 Deutsche 98 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. Die Gliederung der Befragten nach ihrer Staatsangehörigkeit ergibt folgendes Bild: 98 der befragten Personen (78,4 %) besitzen die deutsche Staatsangehörigkeit. Nicht enthalten sind Aussiedler und eingebürgerte Migranten. Deren Anteil wird der Personengruppe mit Migrationshintergrund zugerechnet, die damit insgesamt 20 Personen (16 %) ausmacht. Als Grund für den relativ niedrigen Wert ausländischer Befragter kann der sehr geringe Ausländeranteil im Stadtteil angeführt werden. Zudem wurde die Befragung zur Urlaubs- bzw. Ferienzeit durchgeführt, so dass vor allem türkische Familien verreist waren. Durch Haustürgespräche war es dennoch möglich, Bewohner verschiedener Nationalität zu erreichen. Neben der Türkei waren weitere Herkunftsländer Polen, Russland, Italien, Marokko und Nigeria. Abbildung 2 Teilnehmerstruktur Befragung Gladbeck Rentfort-Nord unterschieden nach Altersverteilung (dargestellt in absoluten Zahlen) älter als 65 Jahre 15 Keine Angaben 4 0 bis 18 Jahre 14 19 bis 65 Jahre 92 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 3 Abbildung 3 Teilnehmerstruktur Befragung Gladbeck Rentfort-Nord unterschieden nach Geschlecht (dargestellt in absoluten Zahlen) keine Angaben 6 männlich 53 weiblich 66 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. 2 Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 2.1 Wie zufrieden sind Sie mit Ihrem Wohnumfeld? (Frage 1) Die erste Frage zielte auf die Zufriedenheit der Bewohner hinsichtlich ihres Wohnumfelds, der Qualität der Wohnung und der Wohnlage ab. Auf einer Skala von 1 (sehr zufrieden) bis 5 (sehr unzufrieden) konnten die Befragten ihre persönliche Wohnsituation bewerten. Demnach sind insgesamt zwölf Personen mit ihrem Wohnumfeld sehr zufrieden (9,6 %), 35 Personen zufrieden (28 %) und 48 Personen im Großen und Ganzen zufrieden (38,4 %). Immerhin sind noch 19 Bewohner unzufrieden (15,2 %) und elf sehr unzufrieden (8,8 %). Insgesamt gesehen sind die Bewohner im Durchschnitt mit ihrem Wohnumfeld im Großen und Ganzen zufrieden (Durchschnittsnote: 2,85). Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 4 Abbildung 4 Bewertung der Wohnzufriedenheit von „sehr zufrieden“ bis „sehr unzufrieden“ (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 11 sehr unzufrieden 19 unzufrieden 48 im Großem und Ganzen zufrieden 35 zufrieden 12 sehr zufrieden 0 10 20 30 40 50 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. 2.2 Was stört Sie am Wohnumfeld am meisten? (Frage 2) Als besonders störend wurde von der Mehrzahl der Befragten das Hochhaus an der Schwechater Straße 38 empfunden. Dies wurde vor allem durch das negative Erscheinungsbild des Hochhauses bzw. dem schlechten Zustand der Fassade begründet. Weiterhin bewerteten ein Großteil der Befragten die Sauberkeit im Bereich des Geschäftszentrums, aber auch an Spielplätzen und Grünflächen als schlecht. Beachtlich ist, dass viele Stadtteilbewohner den Ausländeranteil als zu hoch empfinden, obwohl er weit unter dem Durchschnitt der Stadt liegt. Von Seiten der Bewohner wurde angemerkt, dass die Integration im Stadtteil schlecht sei. Einige der befragten Personen beklagten den schlechten Zustand des eigenen Hauses bzw. dessen Umgebung. Dies betrifft insbesondere die Hochhäuser an der Schwechater Straße 75/77 und das Hochhaus Berliner Straße 14. Speziell der private Spielplatz einer Wohnungsbaugesellschaft für die Kinder des Hochhauses an der Berliner Straße 14 soll sich in einem unbrauchbaren Zustand befinden. Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 5 Abbildung 5 Was stört Sie persönlich am meisten? (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 3 Schlechte Integration der Ausländer 3 Fehlende Spielmöglichkeiten für Kinder 4 Zustand des eigenen Hauses und Umgebung 6 Lärm 7 Fassade Schw echater Str. 38 16 hoher Ausländeranteil 30 Mangelnde Sauberkeit 41 Hochhaus Schw echater Str. 38 bzw . Umfeld 0 10 20 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. 2.3 Was finden Sie am Wohnumfeld besonders gut? (Frage 3) Die größte Stärke des Gebiets stellen die Grünflächen bzw. Parkanlagen dar. Insbesondere der Teich nördlich des Altenzentrums mit dem neu gestalteten Spielplatz wurde häufig als Ort zum Spazieren gehen und Erholen genannt. Weitere positive Merkmale des Stadtteils sind das Einkaufszentrum bzw. generell die gute Versorgungssituation. Insgesamt wurde der Stadtteil als ruhig bezeichnet. 30 40 50 Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 6 Abbildung 6 Was finden Sie besonders gut? (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 4 ruhige Wohngegend 13 Einkaufszentrum, Einkaufsmöglichkeiten 27 Durchgrünung, Parks, Grünanlagen 0 10 20 30 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. * Fragestellung nur bei der zweiten Befragung im August 2004. 2.4 Wie soll es Ihrer Meinung nach mit dem Haus Schwechater Straße 38 weitergehen? (Frage 4) Die nächste Frage bezieht sich ausschließlich auf das Hochhaus an der Schwechater Straße 38. Obwohl die Frage offen formuliert war („Wie soll es Ihrer Meinung nach mit dem Hochhaus an der Schwechater Straße 38 weitergehen?“), ist die Vielfalt der Antworten eher gering. Diese Frage wurde nur bei der ergänzenden Befragung im Jahr 2004 gestellt. Bei dieser Frage waren Mehrfachnennungen möglich. Es zeigt sich deutlich, dass von Seiten der Bevölkerung vor allem ein Abriss gewünscht wird (45 Nennungen). Selbst beim Spazieren gehen wird das Hochhaus als „Belästigung“ wahrgenommen. Für eine Sanierung sprechen sich immerhin noch elf Passanten aus. Gleichzeitig sollte allerdings auf eine neue und ausgewogenere Mieterstruktur geachtet werden (3 Nennungen). Einen Erhalt mit keinerlei Veränderung, „da das Haus, so wie es ist, irgendwie zum Stadtbild gehört“, befürworten lediglich zwei der befragten 66 Personen. Ebenfalls wurde von einigen wenigen Bewohnern ein teilweiser Abriss bevorzugt. Als Nutzungsalternative zum Wohnen regten zwei der Befragten an, zusätzlich zum Stadtteilbüro weitere Aufgabenbereiche der städtischen Verwaltung im Haus zu integrieren. Darüber hinaus wurde vermehrt der Wunsch nach einer Neugestaltung des Geschäftszentrums geäußert (9 Nennungen). Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 7 Abbildung 7 Wie sollte es ihrer Meinung nach mit dem Haus Schwechater Straße 38 weitergehen?* (dargestellt in absoluten Zahlen) Mehrfachnennungen möglich 2 Erhalt 3 neue Mieterstruktur 5 teilweise abtragen 11 Sanierung 45 Abriss 0 10 20 30 40 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. * Fragestellung nur bei der zweiten Befragung im August 2004. 2.5 Fühlen Sie sich als Bewohner dies Stadtteils sicher oder was muss Ihrer Meinung nach mehr für die Sicherheit der Bewohner getan werden? (Frage 5) Abschließend wurde zum Thema Wohnumfeld die Frage nach der Sicherheit im Stadtteil gestellt. Hier lässt sich eine Entwicklung ausmachen, die eine Verbesserung der Sicherheitssituation erkennen lässt. Während im Fragebogen von 2003 insgesamt noch 21 Konfliktsituationen (bei 59 Befragten), hervorgerufen durch Pöbeleien, Bedrohungen oder Belästigungen, geschildert worden sind, konnten bei der Befragung 2004 nur noch neun verzeichnet werden (bei 66 Befragten). Die Bemerkungen einiger Bewohner, dass durch die erhöhte Polizeipräsenz die Sicherheit erhöht werden konnte, unterstreicht diese Erkenntnis. Orte, an denen es nach wie vor zu Einschüchterungen und Unhöflichkeiten kommen kann, sind laut Aussagen der Bewohner das Umfeld des Hochhauses und der Bereich der Gesamtschule. Abbildung 8 soll das gestiegene Sicherheitsgefühl widerspiegeln. Demnach ordnen sich heute über 70 % der Befragten im sicheren Bereich ein. Dem gegenüber stehen immer noch knapp 8 %, die sich in Rentfort-Nord nicht sicher fühlen. Erfreulich ist, dass bei der Befragung in 2003 noch knapp 18 % der Befragten sich „sehr unsicher“ fühlten, unter den Befragten im Jahr 2004 jedoch nur 1,5 % diese Antwort gaben. 50 Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 8 Abbildung 8 Fühlen Sie sich als Bewohner dieses Stadtteils sicher oder muss Ihrer Meinung nach im Stadtteil mehr für die Sicherheit getan werden? (dargestellt in %) 90 80 72,7 70 60 50 42,7 % 39,7 40 31 27,4 30 18,5 16,7 20 8,6 10 3,4 1,5 17,2 8,9 7,8 2,4 1,5 0 sehr sicher sicher ausreichend sicher 2003 2004 nicht sicher Gesamt Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. 2.6 Bewertung der Freizeitmöglichkeiten (Fragen 6, 7 und 8) Von der Mehrheit der Befragten werden in Rentfort-Nord Angebote zur Freizeitgestaltung vermisst. Nur drei Personen bezeichnen das aktuelle Angebot als sehr gut und 18 als gut. Ein großer Teil der Bewohner stuft das Angebot an Freizeitmöglichkeiten als „ausreichend“ ein (39 Befragte). Mehr als ein Drittel der Befragten bezeichnen das Freizeitangebot im Stadtteil als „schlecht“. 14 befragte Passanten sind der Meinung gewesen, das Angebot an Freizeitgestaltung sei „sehr schlecht“. Einzig die Grünflächen und Parks werden intensiv zur Erholung genutzt (38 Nennungen). Weiterhin stellen der Bolzplatz (elf Nennungen) an der Gesamtschule, die kirchlichen Angebote (zehn Nennungen) und donnerstags das Marktcafé (drei Nennungen) aus Sicht der Befragten die einzigen Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung dar. sehr unsicher Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 9 Abbildung 9 Bewertung Freizeitmöglichkeiten (dargestellt in absoluten Zahlen) 14 sehr schlecht 46 schlecht 39 ausreichend 18 gut 3 sehr gut 0 10 20 30 40 50 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. An dieser Stelle wurde auch nach den Wünschen bzw. Verbesserungsmöglichkeiten gefragt. Allen voran wurde der Wunsch nach einem Stadtteilschwimmbad (elf Nennungen) und nach einem Kino (elf Nennungen) zum Ausdruck gebracht. Von einzelnen Personen konnten noch folgende Vorstellungen gesammelt werden: Bessere Gestaltung der Grünflächen Mehr Verweilmöglichkeiten im Park schaffen Mehr Platz für Kinder, nicht für Hunde Mehr Hundewiesen (ohne Leinenzwang) Öffentlicher Tennisplatz/Erweiterung der Tennisanlage BMX-Bahn (Musik-)Sommerfest Minigolf Stadtteiltheater Fitnessstudio Disco Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 2.7 10 Bewertung der Versorgungsmöglichkeiten (Fragen 9 und 10) Der Stadtteil wird von Seiten der Bewohner hinsichtlich der Versorgungslage als gut eingestuft. Nur fünf Leute (4 %) bewerten die Einkaufmöglichkeiten als schlecht und darüber hinaus wird sie von niemandem als sehr schlecht bezeichnet. Insgesamt bewerten 74 der Befragten (60 %) ihre Versorgungslage als gut und sind mit den vorhandenen Geschäften zufrieden. Auf die Frage hin, was vor Ort fehlt bzw. welche Art von Ladenlokalen man integrieren könnte, kamen folgende Antworten (in Klammern die Anzahl der Nennungen): Café/Eisdiele (18) Kneipe/Gaststätte (12) Bekleidungs-, Textilgeschäft (11) Größere Auswahl auf dem Markt (8) Videothek (4) Schuhgeschäft (3) Andere jeweils nur einmal genannte fehlende Branchen oder Geschäfte waren eine Bank, ein Kaufhaus und eine Fahrschule. Abbildung 10 Bewertung Versorgungsmöglichkeiten (dargestellt in absoluten Zahlen) 0 sehr schlecht 5 schlecht 32 ausreichend 74 gut 12 sehr gut 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 2.8 11 Wie bewerten Sie die Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche, was fehlt Ihrer Meinung nach? (Fragen 11 und 12) Mit dieser Frage wurden explizit die Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche erörtert. Auch hier hatten die Passanten die Möglichkeit, auf einer Skala von 1 (sehr gut) bis 5 (sehr schlecht) das Angebot an Spiel- und Sportstätten zu bewerten. Insgesamt bezeichneten sieben Befragte die vorhandenen Möglichkeiten als „sehr schlecht“ (5,9 %) und 23 Befragte als „schlecht“ (19,5 %). Demgegenüber stehen neun Aussagen, die das Freizeitangebot für Kinder und Jugendliche als sehr gut (7,6 %), 35 Aussagen die es als gut (29,7 %) und 44 Angaben die es als ausreichend (37,3 %) bewertet haben. Abbildung 11 Bewertung der Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche (dargestellt in %) 7 sehr schlecht 23 schlecht 44 ausreichend 35 gut 9 sehr gut 0 10 20 30 40 50 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH auf der Basis der Bewohnerbefragung in Gladbeck Rentfort-Nord 2003/2004. Um die Situation vor Ort für Kinder und Jugendliche zu verbessern, kam von Seiten der Befragten eine Reihe von Vorschlägen. Allen voran wird von Seiten der Bevölkerung eine Neugestaltung der Spielplätze gewünscht. Hiermit sind die zentral gelegenen Spielplätze im Bereich des Grünen Bandes gemeint. Der Spielplatz am Teich nördlich des Altenzentrums wird hingegen als positiv bewertet. Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord Die Vorstellungen zur Neugestaltung reichten von Abenteuerspielplätzen über Wasserspielplätze bis hin zu einer Umgestaltung zu Beach-Volleyballplätzen. Insgesamt wird ein erweitertes Angebot an öffentlichen Sportplätzen gewünscht. Ein weiteres Anliegen der Bewohner ist es, dass generell mehr Spielmöglichkeiten und ein breiteres und besseres Freizeitprogramm für Kinder und Jugendliche angeboten werden soll. Es wurde der Eindruck vermittelt, dass besonders für ältere Jugendliche eine Unterversorgung an Aktivitäten vorherrscht. 2.9 Stellen Sie sich vor, Sie wären Bürgermeister von Gladbeck. Was würden Sie als erstes verbessern? (Frage 13) Diese Frage wurde ebenfalls nur bei der zweiten Befragung gestellt. Ziel war es, von Seiten der Bevölkerung zu erfahren, was sie als erstes in ihrem Stadtteil verbessern würden. Dafür sollten sich die Passanten vorstellen, die Rolle des Bürgermeisters von Gladbeck zu übernehmen. Die Vielzahl der Befragten würde etwas gegen die Verschmutzung unternehmen. Diese Aussage deckt sich mit der in Abschnitt 2.1 festgestellten mangelnden Sauberkeit, vor allem im Bereich des Geschäftszentrums und der Grünflächen. Eine große Anzahl der Stadtteilbewohner würde sich zudem für die Jugendlichen einsetzen. Zu diesem Thema wurden Vorschläge gemacht, wie etwa Stadtteilarbeit für Jugendliche, um Jugendarbeitslosigkeit zu bekämpfen und Jugendliche zu fördern. Darüber hinaus würden viele das Angebot des Jugendclubs an der Gesamtschule erweitern. In diesen Zusammenhang passt auch die Anregung, Ganztagesangebote für Kinder schaffen zu wollen, damit vor allem allein Erziehende die Möglichkeit haben, eine Arbeitsstelle zu finden. Mehrere der Bewohner würden das Hochhaus an der Schwechater Straße 38 „endlich“ abreißen. Zudem sollten an anderer Stelle Hochhäuser zurückgebaut werden. Vereinzelte Aussagen der „neuen Bürgermeister“ lauteten wie folgt: Straßensanierung Bessere ÖPNV-Anbindung Bessere Integration der Ausländer Gestaltung des Bahnhof Gladbeck-West in rollstuhlgerechten, barrierefreien Bahnhof Bessere Fürsorge für ältere Menschen Mehr Polizeipräsenz Vandalismus stoppen Mülleimer im Park aufstellen Fahrradfreundlichkeit verbessern 12 Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord 2.10 Abschließende Betrachtung Zusammenfassend lässt sich für die Bewertung des Stadtteils Rentfort-Nord sagen, dass vor allem die derzeitige Situation des Hochhauses Schwechater Straße 38 als Schwachpunkt empfunden wird und hier Verbesserungsmaßnahmen gewünscht werden. Im Hinblick auf die Zukunft des Hochhauses wird vor allem ein Abriss favorisiert. Weiterhin wird bezogen auf den gesamten Stadtteil eine verbesserte Sauberkeit in den Parks und Grünanlagen gewünscht. Das Stadtteilzentrum sollte jedoch erhalten bleiben, wobei eine attraktivere Gestaltung befürwortet wird. Diesbezüglich besteht auch der Wunsch nach einem Lokal als Begegnungs- und Kommunikationsort, das nach Möglichkeit in ein „neues“ Geschäftszentrum integriert werden sollte. Mit den gegebenen Einkaufsmöglichkeiten ist man im Stadtteil generell zufrieden, könnte sich jedoch eine Erweiterung des Wochenmarkts vorstellen. Im Rahmen einer Verbesserung der Freizeitangebote für Kinder und Jugendliche sollte eine Neugestaltung der Spielplätze oberste Priorität haben. Als dringend erforderlich erweisen sich zudem mehr Freizeitangebote sowie Spiel- und Treffmöglichkeiten für ältere Jugendliche. Hierin wird auch eine Möglichkeit gesehen, Pöbeleien und Belästigungen zu verhindern und somit den Trend hin zu einer erhöhten Sicherheit verstärken. Erfreulich ist, dass sich in den vergangenen Monaten das Sicherheitsgefühl unter den Befragten deutlich verbessert hat. Anzumerken ist aber auch, dass von den Befragten Verbesserungsmaßnahmen angeregt wurden, wie z. B. ein Stadtteiltheater oder ein Musik-Sommerfest, die auch durch bürgerschaftliches Engagement der Bewohner umgesetzt werden könnten. Zu den größten Stärken in Rentfort-Nord, zählen die Grün- und Parkanlagen. Diese werden insbesondere zum Spazierengehen und zur Erholung intensiv genutzt. Aus Sicht der Befragten bieten diese jedoch durchaus Potential, attraktiver gestaltet zu werden, vor allem für Spielmöglichkeiten für Kinder. 13 Anhang 14 Befragung der Bewohner in Gladbeck Rentfort-Nord im August 2004 I. Allgemeines/Umfeld 1. Wie zufrieden sind Sie mit Ihrem Wohnumfeld? (Qualität der Wohnung, Wohnlage, Grün, Sauberkeit, Nachbarschaft, Ruhe, Lärm etc.) 2. sehr zufrieden zufrieden im Großen und Ganzen zufrieden unzufrieden sehr unzufrieden Was stört Sie persönlich am meisten? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ 3. Was finden Sie besonders gut? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ 4. Wie soll es Ihrer Meinung nach mit dem Haus Schwechater Str. 38 weitergehen? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ 5. Fühlen Sie sich als Bewohner dieses Stadtteils sicher oder muss Ihrer Meinung nach im Stadtteil mehr für die Sicherheit der Bewohner getan werden? sehr sicher sicher ausreichend sicher nicht sicher sehr unsicher Wenn Sie sich nicht sicher oder sehr unsicher fühlen, woran liegt das? (Belästigungen, Bedrohungen, Pöbeleien, Einbrüche, Diebstahl etc.) ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ II. Freizeit/Einkaufsmöglichkeiten 6. Wie bewerten Sie das Freizeitangebot in Ihrem Stadtteil? (Festlichkeiten, Kino, Sport, Unterhaltungsmöglichkeiten, Theater etc.) sehr gut gut ausreichend schlecht sehr schlecht Anhang 7. 15 Was nutzen Sie? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ 8. Was fehlt Ihrer Meinung nach ganz dringend? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ 9. Wie beurteilen Sie die Einkaufsmöglichkeiten in Rentfort-Nord? sehr gut 10. gut ausreichend schlecht sehr schlecht Was fehlt Ihrer Meinung nach? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ III. Jugend/Gesundheit/Soziales 11. Wie beurteilen Sie die Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche (Spiel- und Sportplätze, Freizeittreffs, Angebote von Kirchengemeinden etc.) ? sehr gut 12. gut ausreichend schlecht sehr schlecht Was fehlt Ihrer Meinung nach? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ 13. Stellen Sie sich vor, Sie wären Bürgermeister von Gladbeck. Was würden Sie als erstes verbessern? ______________________________________________________________ ______________________________________________________________ IV. Persönliche Daten 14. Alter 15. Nationalität _____________________________ 16. Geschlecht T männlich _____________________________ T weiblich
