Referat für Stadtplanung und Bauordnung

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Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtplanung
PLAN-HA II/33 P
PLAN-HA II/53
PLAN-HA II/33 V
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
mit Grünordnung Nr. 2063
Kistlerhofstraße (südlich),
Hofmannstraße (westlich)
(Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 1895)
- Billigungsbeschluss -
Stadtbezirk 19
Thalkirchen - Obersendling Forstenried - Fürstenried - Solln
Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 10350
Anlagen:
1. Durchführungsvertrag mit Projektplänen
2. Verkleinerung des Bebauungsplanes (ohne Maßstab)
3. Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1895
4 Übersichtsplan M = 1 : 5.000
5. Ausschnitt Übersichtskarte Stadtbezirksgrenzen
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 17.10.2012 (SB)
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag der Referentin
Wie nachstehende Satzung und Begründung des Bebauungsplanentwurfs (Seite 9 ff.)
A) Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
Für den Bebauungsplan Nr. 2063 wurde die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 i.V.m. § 13 a des Baugesetzbuches (BauGB) während der Zeit
vom 24.10. mit 24.11.2011 durchgeführt.
Es wurde lediglich eine Äußerung des Bundes Naturschutz (BN) vorgebracht:
Der BN stimme dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan unter folgender Auflage zu:
Die derzeit brachliegenden Teile der zu überbauenden Fläche böten ein kleinräumiges Mosaik unterschiedlicher Kleinlebensräume. Es seien offene bzw. nur schütter
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bewachsene Kiesböden, Ruderalfluren, niedrige Gebüschstrukturen und auf der Fläche verteilt große Bäume (v. a. Platanen) vorhanden. Auch Schutthaufen, größere
Steine und Trümmerteile sowie Totholz von den Bäumen sei zu finden.
Durch die hier genannte Ausstattung der Fläche sei diese insbesondere für die in Anhang IV der FFH-Richtline gelistete und dadurch streng geschützte Zauneidechse als
nahezu idealer Lebensraum anzusehen. Dies und die sehr gute Einwanderungsmöglichkeit in die Fläche durch die östlich des Planungsgebietes gelegenen und bis zur
S-Bahn-Strecke reichenden, ähnlich ausgestatteten Brachflächen ließen ein Vorkommen der Zauneidechse als äußerst wahrscheinlich erscheinen.
Aus diesem Grund fordere der BN eine durch unabhängige Experten durchgeführte
faunistische Kartierung im Plangebiet, wobei die östlich angrenzenden Brachflächen
wegen ihrer Nähe und ähnlichen Ausstattung in die Bestandsaufnahme mit einbezogen werden müssten.
Sollte eine derartige Bestandsaufnahme bereits durchgeführt worden sein, werde um
Einblick in die entsprechenden Unterlagen gebeten.
Stellungnahme:
Aufgrund der aktuellen Strukturausstattung (im Frühjahr 2010 hergestellte Kiesfläche,
mit nur sehr geringen Bewuchs bis auf randliche Strukturen und vorhandene Bäume)
wird das Vorkommen einer Zauneidechsenpopulation durch die UNB aufgrund der
vorliegenden Unterlagen mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen. Die östlich anschließenden Grundstücke werden als momentane Lagerflächen für Oberboden und
Kies etc. genutzt, ein Vorkommen oder eine Einwanderung der Zauneidechse auf
bzw. von diesen Flächen ist nicht zu erwarten. Da weiterhin die bestehende Isolation
und die geringe Flächengröße im Widerspruch zu einer Funktion als Fortpflanzungsoder Ruhestätte dieser Art steht, wird kein Bedarf gesehen, zusätzliche Kartierungen
vorzunehmen.
B) Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 BauGB
Vom 11.04. bis 11.05.2012 wurde die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2
i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB durchgeführt. Zu der Bauleitplanung wurde seitens
der Träger öffentlicher Belange vorgetragen:
1.
Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom
18.04.2012
Es bestehe prinzipielles Einverständnis, sofern für die Handwerksunternehmen
im benachbarten Gewerbegebiet der ungestörte Betriebsablauf sichergestellt sei.
Diese umliegenden Gewerbegebiete dürften wegen der neuen Wohnnutzung im
vorliegenden Wohngebiet weder jetzt noch in Zukunft weiteren Einschränkungen
unterworfen werden. Ebenso dürften den bereits ansässigen, Bestandsschutz
genießenden Betrieben keine weiteren Auflagen gemacht werden.
Die Umnutzung der ehemaligen Gewerbegebietsfläche in ein Wohngebiet bringe
zudem den Verlust weiterer Gewerbeflächen im Stadtgebiet Münchens mit sich.
Zwar erscheine das Planvorhaben am Vorhabenstandort als schlüssiges Konzept, dennoch sei es wünschenswert, im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms der Stadt München den vorhandenen Bedarf an attraktiven Ge-
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werbeflächen an anderer Stelle auszugleichen.
Stellungnahme:
Im schalltechnischen Gutachten wurde auf die Lärmannahmen zurückgegriffen,
die bereits dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1895 zugrunde gelegt
wurden. Maßgeblich in der damaligen Planung war das Einhalten der Immissionsrichtwerte an den Wohnungen in den südlich angrenzenden Punkthochhäusern. Obwohl nach Aussage des Gutachters die damals angenommenen Emissionen derzeit eher unterschritten werden, wurden diese der vorliegenden Planung zugrunde gelegt. Zudem ist die Planung mit der sich selbst schützenden
städtebaulichen Konfiguration der geplanten Gebäude, der zum westlichen Nachbarn hin festgesetzten Lärmschutzwand und der festgesetzten Grundrissorientierung so konzipiert, dass bestehende Gewerbebetriebe aufgrund des geplanten
Wohngebietes nicht eingeschränkt werden müssen und damit der ungestörte Betriebsablauf und der Fortbestand bestehender Betriebe gesichert ist. Die schalltechnische Untersuchung kam zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass sowohl
der Fortbestand bestehender gewerblicher Betriebe wie auch eine weitere gewerbliche Entwicklungen bestehender Gewerbegebiete aus schalltechnischer
Sicht möglich sind. Auf die Ausführungen zum Lärmschutz unter 4.17 des Begründungstextes wird verwiesen.
Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm der Landeshauptstadt München
wurde als gesamtstädtisches Konzept mit dem Ziel der Sicherung und Entwicklung gewerblicher Flächen im Jahr 2000 vom Stadtrat beschlossen. Für den Erhalt und die Stärkung des Wirtschaftsstandorts München gilt es, geeignete Flächen für ein breites Spektrum an Gewerbebetrieben im Stadtgebiet vorzuhalten.
Das Gewerbeband Obersendling unterliegt seit einigen Jahren einem stetigen
Umstrukturierungsprozess, sodass dort aktuell eine heterogene Struktur verschiedener, auch nichtgewerblicher, Nutzungen vorzufinden ist.
Im Zuge dieses Umstrukturierungsprozesses wird eine Umwandlung von Gewerbe in Wohnen in ausgesuchten Bereichen, bei der unter Erhalt intakter gewerblicher Strukturen und ohne die Betriebe in ihren Entwicklungsmöglichkeiten einzuschränken adäquater Wohnraum integriert werden kann, grundsätzlich als Potenzial gesehen.
Für den Erhalt eines breit gefächerten gewerblichen Flächenangebots im Stadtgebiet Münchens werden stets Flächenpotenziale für gewerbliche Entwicklungen
aufgegriffen und planungsrechtlich gesichert, um ein ausreichendes Angebot an
Gewerbeflächen, auch zum Ausgleich von Umstrukturierungsgebieten zu gewährleisten.
2.
Industrie- und Handelskammer (IHK) für München und Oberbayern, Schreiben vom 24.05.2012
Das mit dem vorgelegten Planungsvorhaben verfolgte Ziel, der hohen Nachfrage
nach Wohnraum Rechnung zu tragen und zusätzliche Wohnbauflächen auszuweisen, ist grundsätzlich zu begrüßen und zu befürworten.
Aus der Sicht der gewerblichen Wirtschaft werde das dargelegte Planungsvorha-
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ben jedoch äußerst kritisch beurteilt. Zum einen sei die in diesem Plankonzept
vorgesehene planungsrechtliche Umwidmung in ein Allgemeines Wohngebiet
(WA) und die damit verbundene zusätzliche Verknappung gewerblicher Bauflächen, ausdrücklich zu bedauern. Zum anderen werde in der Entwicklung eines
Wohngebietes an diesem Standort eine Gefährdung für die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten für die benachbarten, bereits bestehenden Gewerbebetriebe sowie für die künftige Entwicklung des Kerngebietes östlich des Plangebietes gesehen.
Weiter werde darauf aufmerksam gemacht, dass sich das in der Planbegründung
angeführte Argument der fehlenden Nachfrage nach Büro- und Verwaltungsflächen nur auf ein bestimmtes Teilsegment gewerblich genutzter Bauflächen bezieht. Dabei dürfe nicht übersehen werden, dass im Stadtgebiet München eine
unverändert hohe Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen, insbesondere für
das „klassische Gewerbe“, zu beobachten ist und die Attraktivität Münchens als
Wirtschaftsstandort ganz entscheidend von der Verfügbarkeit gewerblicher Bauflächen abhängt.
Die hier zur Umwandlung in ein Wohngebiet vorgesehenen Flächen eigneten
sich in einem hohen Maße für gewerbliche Nutzungen. Es werde daher ausdrücklich dafür plädiert, im Sinne einer nachhaltigen Standortsicherung die Flächen des Plangebietes entsprechend der Planungskonzeption des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms als Gewerbeflächen für „klassisches Gewerbe“ zu
entwickeln.
Ferner sei die Realisierung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) nach § 4
BauNVO aus immissionsschutzrechtlicher Sicht als nicht unproblematisch zu bewerten. Mit der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) direkt angrenzend an ein Gewerbegebiet (GE) werde dem Grundsatz der Funktionstrennung zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, der u.a. in der Gliederung der Gebietskategorien der BauNVO nach den §§ 2-11 zum Ausdruck
kommt, nicht entsprochen. Es werde demzufolge in dem hier vorgelegten Planungskonzept ein nicht zu unterschätzendes immissionsschutzrechtliches Konfliktpotential gesehen.
Die in den Beteiligungsunterlagen angeführte schalltechnische Untersuchung
komme zu dem Ergebnis, dass die Orientierungswerte nach der DIN 18005 an
einzelnen Gebäuden um bis zu 9 dB(A) tags und 10 dB(A) nachts und an den übrigen Gebäuden um bis zu 2 dB(A) tags/nachts überschritten werden. Hinzu
kämen nennenswerte Immissionen durch Anlagengeräusche der angrenzenden
Gewerbebetriebe. Die hierfür maßgeblichen Richtwerte der TA Lärm würden entlang der Kistlerhofstraße an Gebäude A um bis zu 2 dB(A) tags und 1 dB(A)
nachts überschritten. An den westlichen Fassadenseiten der Gebäude B bis D
würden die Richtwerte um bis zu 3,1 dB(A) tags überschritten. Darüber hinaus
könne das Spitzenpegelkriterium mit Überschreitungen von bis zu 8 dB(A) tags
entlang der westlichen Grundstücksgrenze nicht eingehalten werden.
Es werde daher nachdrücklich darauf hingewiesen, dass keine immissions-
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schutzrechtlichen Konflikte entstehen dürfen, die dazu führen, dass angrenzende
Gewerbebetriebe in der Ausübung ihres Gewerbes eingeschränkt werden. Darüber hinaus sei sicherzustellen, dass etwaige erforderlich werdende Lärmschutzmaßnahmen ausschließlich zu Lasten der neu hinzu kommenden Wohnbebauung gehen dürfen.
Angesichts der oben beschriebenen Lärmbelastung und des Gefährdungspotentials der Gasdruckregelanlage bestünden ernsthafte Bedenken hinsichtlich der
Eignung des Plangebietes für eine Wohnnutzung. Es erscheine fragwürdig, dass
mit dem hier vorgelegten Plankonzept alle zu erwartenden Konflikte hinreichend
bewältigt werden, um ein Wohngebiet in städtebaulich angemessener Qualität
entwickeln zu können. Aus Sicht der IHK sollte sich die Konzeption eines Wohngebietes nicht nur an den immissionsschutzrechtlichen Mindeststandards für
schutzbedürftige Aufenthaltsräume orientieren, sondern die Aufenthalts- und Freiraumqualitäten des Gebietes als Ganzes in die Betrachtung miteinbeziehen.
Insgesamt sei es zu bedauern, dass dieses Plankonzept von den planerischen
Aussagen des Flächennutzungsplanes und des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms abweicht und diesen widerspricht. Der geltende Flächennutzungsplan stelle das Vorhabengebiet überwiegend als Gewerbegebiet dar und das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm sehe hier eine A-Fläche zur Unterbringung
klassischer Gewerbenutzung vor. Es werde darauf hingewiesen, dass die Fortschreibung des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms noch nicht abgeschlossen ist und die Aufhebung der A-Fläche für klassisches Gewerbe an dieser Stelle
noch keinen Eingang in die Zielaussagen dieses Programms gefunden hat. Es
werde daher ausdrücklich angeregt, die im Rahmen der Bauleitplanung betriebenen Planungsvorhaben stärker an den übergeordneten strategischen Programmen und Konzepten der Stadtentwicklung auszurichten.
Darüber hinaus würden die Belange der gewerblichen Wirtschaft in Bezug auf
künftige Flächenansprüche in der Begründung des Planentwurfs als nicht ausreichend berücksichtigt erachtet. Man vermisse qualifizierte Aussagen von Seiten
der Stadt München, die das in der Begründung angeführte Argument des Überangebots an gewerblichen Bauflächen quantifizierten und nachvollziehbar darlegten.
In der mit diesem Planentwurf betriebenen Umwandlungspolitik werde die Gefahr
der Verknappung gewerblicher Bauflächen und eine damit einhergehende Verdrängung gewerblicher Nutzungen gesehen, die zu einer Schwächung des Wirtschaftsstandortes München führten.
Stellungnahme:
Bezüglich der Befürchtungen hinsichtlich Verknappung gewerblicher Bauflächen
und Gefährdung der Ausübung gewerblicher Tätigkeiten in der Nachbarschaft
wird auf die Antwort zur Stellungnahme der Handwerkskammer für München und
Oberbayern verwiesen.
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Darüber hinaus kann zur Anregung, auch weiterhin entsprechend dem Gewerbeflächenentwicklungsprogramm eine gewerbliche A-Fläche zu entwickeln, festgestellt werden, dass die Zielsetzungen des gültigen Gewerbeflächenentwicklungsprogrammes bereits im Jahre 2000 vom Stadtrat beschlossen wurden und damals für das Planungsgebiet klassisches Gewerbe (A-Fläche) vorsahen. Abweichend von der damaligen Zielsetzung wurden durch den seit 2004 rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1895 Festsetzungen getroffen, die den Bereich des
vorliegenden Planungsgebietes für höherwertiges Gewerbe (B-Fläche) klassifizierten. Darüber hinaus wurde mit dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr.
1895 im Süden des Umgriffs ein Allgemeines Wohngebiet und eine Fläche für
Gemeinbedarf „Kindertagesstätte“ festgesetzt. In den Überlegungen zur Fortschreibung des Gewerbeflächenentwicklungsprogrammes wäre dies entsprechend berücksichtigt worden, d.h. für klassisches Gewerbe hätte der Bereich des
Aufstellungsbeschlusses Nr. 2063 ohnehin nicht mehr zur Verfügung gestanden.
Eine Rückentwicklung scheidet aus, da der überwiegende Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes insbesondere die Wohnnutzung und die Kindertagesstätte bereits umgesetzt wurden.
Hinsichtlich der vorgebrachten Bedenken wegen des Gefährdungspotentials der
Gas-Druckregelanlage wird darauf hingewiesen, dass in § 17 Abs. 1 der Satzungsbestimmungen des Vorhabenplanes Festsetzungen bezüglich einzuhaltenden Mindestabständen getroffen werden, auf deren Grundlage davon ausgegangen werden kann, dass keine Gefahr für die geplante Wohnnutzung besteht.
Eine Bilanzierung von höherwertigen gewerblichen Flächen (sogenannten B-Flächen), die das vorhandene Flächenpotential der Nachfrage an höherwertigen gewerblichen Flächen gegenüberstellt liegt dem Referat für Arbeit und Wirtschaft
nicht vor. Im Rahmen der Untersuchung zur Langfristigen Siedlungsentwicklung
(LASIE) wurde jedoch im Rahmen eines Fachgutachtens die Umstrukturierung
einer Reihe von bestehenden z.T. auch baurechtlich gesicherter Flächenpotentiale in Obersendling identifiziert, die aktuell nicht bzw. untergenutzt sind. Der Umgriff des vorliegenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes stellt eine solche
Fläche dar, die ursprünglich mit dem Bebauungsplan Nr. 1895 als Gewerbegebiet
festgesetzt wurde, jedoch nun schon seit Jahren keiner gewerblichen Nutzung
zugeführt werden konnte.
C) Durchführungsvertrag
Der Vorhabenträger hat das als Anlage 1 beiliegende Angebot eines Durchführungsvertrages gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB unterbreitet.
Darin verpflichtet sich der Vorhabenträger, das Vorhaben innerhalb von 5 Jahren entsprechend den Darstellungen in den Projektplänen bezugsfertig zu errichten und die
ursächlichen Lasten sowie die Kosten für die Erarbeitung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes mit Grünordnung zu übernehmen.
Insbesondere übernimmt der Vorhabenträger folgende Kosten und Lasten:
- Bindungen zugunsten des geförderten Wohnungsbaus (hinsichtlich der Förderquote
handelt es sich um einen Altfall im Sinne des Stadtratsbeschlusses vom 27.06.2012
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und nach Auffassung der Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung vom
25.07.2012, da ein Aufstellungsbeschluss vom 28.09.2011 vorliegt, der noch keine
Regelungen hinsichtlich einer Änderung der SoBoN-Praxis enthält; fiktives Wohnbaurecht aus dem bestehenden Bebauungsplan Nr. 1895 wird angerechnet)
- Finanzierungsbeitrag zur Herstellung der ursächlichen sozialen Infrastruktur sowie
Wertersatz für die anteilige Bereitstellung der städtischen Grundstücke
- Bestellung eines Gehrechts und eines Fahrrechts für einen beschränkten Personenkreis sowie Herstellung und Unterhalt der Dienstbarkeitsfläche, ausgenommen des im
südlichen Bereich festgesetzten Kinderspielplatzes (der Kinderspielplatz bzw. die
Spieleinrichtungen werden von der Stadt unterhalten)
Die Arbeitsgruppe für Sozialgerechte Bodennutzung hat in der Sitzung vom
29.08.2012 dem Abschluss des Durchführungsvertrages zugestimmt.
Die Annahme des angebotenen Durchführungsvertrages wird empfohlen.
D) Beteiligung des Bezirksausschusses
Der Bezirksausschuss des 19. Stadtbezirks Thalkirchen – Obersendling - Forstenried
- Fürstenried - Solln hat sich in der Sitzung vom 24.04.2012 mit der Planung befasst
und sie einstimmig befürwortet (Schreiben vom 02.05.2012).
Der Bezirksausschuss des 19. Stadtbezirks hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau
Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
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II.
Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1.
Der Äußerung aus der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
i.V.m. § 13a BauGB kann nur nach Maßgabe der Ausführungen unter Punkt A des
Vortrages entsprochen werden.
2.
Den Stellungnahmen aus dem Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 BauGB kann
nur nach Maßgabe der Ausführungen unter Punkt B des Vortrages entsprochen werden.
3.
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 2063
für den Bereich Hofmannstraße (westlich), Kistlerhofstraße (südlich) mit Plan vom
24.09.2012 und Text und die dazugehörige Begründung werden gebilligt.
4.
Dem Abschluss des Durchführungsvertrags wird zugestimmt.
5.
Der Forderung eines anteiligen Wertersatzes des Vorhabenträgers für die Bereitstellung städtischer Grundstücke zur Deckung der ursächlichen sozialen Infrastruktur außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes wird zugestimmt.
6.
Das Referat für Bildung und Sport wird gebeten, das Infrastrukturversorgungskonzept
vom 09.11.2011 dahingehend zu berichtigen, dass der ursächlich durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2063 ausgelöste Bedarf an sozialer Infrastruktur im geplanten Neubau einer Kindertageseinrichtung an der Kistlerhofstraße südlich, zwischen Münsinger und Höhenrainer Straße (Kindergarten- und
Krippenplätze) sowie im geplanten Grundschulneubau mit ganztägiger Betreuung an
der Baierbrunner Straße gedeckt wird.
7.
Das Planungsreferat wird beauftragt, den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.
8.
Der Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
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Entwurf Satzungstext
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2063
der Landeshauptstadt München
Kistlerhofstraße (südlich),
Hofmannstraße (westlich)
(Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 1895)
vom.........................
Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9, 10 Abs. 1 und 12 des Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), des
Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO), der Art. 81 und 6 Abs. 5 der
Bayerischen Bauordnung (BayBO) und der §§ 9 und 11 des Bundesnaturschutzgesetzes
(BNatSchG) in Verbindung mit Art. 4 des Gesetzes über den Schutz der Natur, die Pflege der
Landschaft und die Erholung in der freien Natur (BayNatSchG) folgende Satzung:
§1
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung
(1) Für den Bereich Kisterhofstraße (südlich), Hofmannstraße (westlich) wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung als Satzung erlassen.
(2) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2063 besteht aus dem Plan
der Landeshauptstadt München vom 24.09.2012, angefertigt vom Städtischen Vermessungsamt am
und diesem Satzungstext.
(3) Die vom vorliegenden Bebauungsplan erfassten Teile des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 1895 (MüABl. 24 vom 30.08.2004; S 319) werden durch diesen Bebauungsplan Nr. 2063 verdrängt.
§2
Art der baulichen Nutzung
(1) Fläche für Ver- und Entsorgung - Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk:
Die Fläche für Ver- und Entsorgung - Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk dient der
Unterbringung von Einrichtungen für die Versorgung mit Wärme und Strom.
(2) Im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil sind im Erdgeschoss der Gebäude
A und E folgende Nutzungen zulässig:
- Wohnen,
- der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
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Im sonstigen Vorhabengebiet und den Obergeschossen ist zulässig:
- Wohnen.
(3) Im gesamten Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil können ausnahmsweise
zugelassen werden:
- der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe.
§3
Maß der baulichen Nutzung
(1) Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleibt die Fläche der Tiefgaragenzu- und -abfahrt
unberücksichtigt, wenn diese in das Gebäude integriert ist.
(2) Im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil und in der Fläche für Ver- und Entsorgung - Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk dürfen die im Plan zulässigen Grundflächen (GR) durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Nr. 1 bis 3 BauNVO bezeichneten
Anlagen bis zu folgenden Obergrenzen überschritten werden:
- im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil: um 4.950 m² bis zu 8.200 m².
- bei der Fläche für Ver- und Entsorgung- Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk:
um 220 m² bis zu 540 m²,
§4
Bauweise, Überschreitung des Bauraumes
(1) Die östliche Baugrenze des an der Kistlerhofstraße liegenden Bauraums (Gebäude A) darf
pro Geschoss durch einen Balkon bis zu einer Tiefe von 1,50 m und über die gesamte
Länge der Baugrenze überschritten werden.
(2) Im Norden des Gebäudes A darf die festgesetzte Baulinie für ein Vordach im Bereich der
Tiefgaragenzu- und ausfahrt und des westlich daran anschließenden Hauseingangs
auf einer Länge von 9,60 m und mit einer Tiefe von 1,50 m überschritten werden.
(3) Im Gebäude E darf die festgesetzte Baulinie pro Geschoss für zwei Balkone bis zu einer
Tiefe von 1,50 m und einer maximalen Länge von insgesamt 28 m überschritten werden,
wobei die maximale Länge eines Balkones 23 m nicht überschreiten darf. Die Balkone
sind in den einzelnen Geschossen jeweils übereinander anzuordnen.
§5
Höhenentwicklung
Die im Planungsgebiet festgesetzten maximalen Wandhöhen einschließlich der Attika bzw. der
Brüstung bei Dachterrassen beziehen sich auf den im Plan eingetragenen Höhenbezugspunkt
552,60 m ü. N.N.
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§6
Abstandsflächen und Belichtung
(1) An die Stelle der gesetzlichen Abstandsflächen treten die sich aus den festgesetzten
Wandhöhen ergebenden Abstandsflächen, d.h. die Sätze 1 und 2 des Art. 6 Abs. 5 BayBO
finden gemäß Satz 3 keine Anwendung.
(2) Im Gebäude A dürfen Wohnungen vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss nicht
ausschließlich über die West- bzw. die Ostfassade belichtet werden. Im Erdgeschoss dürfen Wohnungen nicht ausschließlich über den Bereich von 5,0 bis 15,0 m, gemessen von
der westlichen Gebäudekante, an der Südfassade belichtet werden.
(3) In den Gebäuden B und C dürfen Wohnungen vom Erdgeschoss bis zum dritten Obergeschoss nicht ausschließlich über die Südfassade belichtet werden.
(4) Im Gebäude E dürfen Wohnungen im Erdgeschoss auf der gesamten Fassadenlänge, im
ersten und zweiten Obergeschoss auf einer Länge von 30 m und im dritten Obergeschoss
auf einer Länge von 23 m, gemessen von der südlichen Gebäudekante, nicht ausschließlich über die Westfassade belichtet werden.
(5) Im Gebäude F dürfen Wohnungen im Erdgeschoss nicht ausschließlich über die Ostfassade belichtet werden.
(6) In den Gebäuden B bis F dürfen Wohnungen nicht ausschließlich nach Norden orientiert
sein.
§7
Dachform, Dachbegrünung, Dachterrassen
(1) Im Plangebiet sind nur Flachdächer zulässig.
(2) Die Flachdächer der jeweils obersten der maximal zulässigen Geschosse im Wohngebiet
mit wohnverträglichem Gewerbeanteil sind ab einer Fläche von 100 m² extensiv zu begrünen. Hiervon sind Flächen für technische Dachaufbauten (mit Ausnahme technischer Anlagen für aktive Solarenergienutzung nach § 8 Abs. 3) ausgenommen.
(3) Die Flachdächer der Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind bei Neubau ab einer Fläche
von 100 m² extensiv zu begrünen.
(4) Für extensive Dachbegrünungen ist eine durchwurzelbare Mindestsubstratschichtdicke
von 10 cm (einschließlich Dränschicht) vorzusehen.
(5) Im Gebäude E werden die östlichen und südlichen Dachterrassenflächen als gemeinschaftlich nutzbare, zusammenhängende Dachterrasse festgesetzt.
§8
Dachaufbauten, Satellitenanlagen
(1) Technische Dachaufbauten im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil sind
- über dem jeweils obersten der maximal zulässigen Geschosse zulässig,
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- bis zu einer Grundfläche von maximal 10 % des darunter liegenden Geschosses zulässig,
- um das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten der darunter liegenden Dachfläche zurückzusetzen und
- dürfen eine maximale Höhe von 2,00 m über ihrem Durchstoßpunkt durch die Dachfläche nicht überschreiten.
(2) Aufzugsanlagen sind in die jeweiligen Gebäude zu integrieren.
(3) Technische Anlagen für aktive Solarenergienutzung wie Solarzellen, Sonnenkollektoren,
Wärmeenergierückgewinnung sind ohne Flächenbegrenzung in Verbindung mit Dachbegrünung zulässig, um das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten der darunter liegenden
Dachfläche zurückzusetzen und dürfen eine maximale Höhe von 0,50 m über Attika nicht
überschreiten.
(4) Antennen- und Satellitenanlagen sind ausschließlich auf den Dächern zulässig und mindestens um das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten der darunter liegenden Dachfläche
zurückzusetzen.
§9
Aufschüttungen, Abgrabungen
Aufschüttungen und Abgrabungen (Geländemodellierungen) sind nur zulässig
zur Gestaltung der Spielplätze im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil,
zur Ausbildung einer Versickerungsmulde im Bereich der Aussparung des
planlich festgesetzten Bereichs für Gemeinschaftstiefgarage,
zum barrierefreien Anschluss an die Gehrechtsfläche und an die angrenzende
Straßenverkehrsfläche.
§ 10
Werbeanlagen
(1) Werbeanlagen müssen sich in Umfang, Größe, Form und Farbgebung sowie Materialwahl
in die Architektur der Gebäude und in das Straßen- und Ortsbild einfügen.
(2) Freistehende Werbeanlagen sind unzulässig.
(3) Werbeanlagen sind nur bis zum Brüstungsbereich des ersten Obergeschosses und nur
entlang der Kistlerhofstraße sowie der Hofmannstraße zulässig.
(4) Werbeanlagen dürfen eine Fläche von 2,0 m² pro Werbeanlage nicht überschreiten.
(5) Fensterflächen sind von Werbeanlagen freizuhalten.
(6) Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung, Wechselwerbung, sich bewegende Werbeanlagen (wie z.B. Light-Boards, Videowände,
Skybeamer), Laserstrahler und ähnliche Einrichtungen sind unzulässig.
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§ 11
Gemeinschaftstiefgarage, Stellplätze
(1) Die nach Art. 47 BayBO erforderlichen Stellplätze für das Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil sind in einer Gemeinschaftstiefgarage unterzubringen. Die Zugänge
zur Gemeinschaftstiefgarage dürfen ausschließlich innerhalb der einzelnen Gebäude angeordnet werden.
(2) Die Zu- und Ausfahrt der Gemeinschaftstiefgarage ist in das Gebäude A zu integrieren.
(3) Die Decke der Gemeinschaftstiefgarage ist außerhalb von Gebäuden, Terrassen, Zufahrten bzw. Zuwegungen zu den Wohngebäuden um mindestens 60 cm unter das Geländeniveau abzusenken und ebenso hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu überdecken.
(4) Bei Pflanzungen von Großbäumen (Endwuchshöhe größer 20 m) auf der Tiefgaragendecke sind diese Bereiche pro Baum auf einer Fläche von mindestens 10 m² auf 1,20 m
hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu überdecken.
(5) Lüftungsöffnungen bzw. seitliche Lüftungsauslässe in entsprechenden überdachten Aufbauten der Gemeinschaftstiefgarage sind mit einem Mindestabstand von 4,5 m von zu öffnenden Fenstern und Türen von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sowie von Terrassen, Ruhezonen und Kinderspieleinrichtungen anzuordnen.
(6) Die maximale Höhe von überdachten Aufbauten mit seitlichen Lüftungsauslässen darf 1,2
m nicht überschreiten; die Dachoberflächen der Aufbauten sind extensiv zu begrünen.
§ 12
Fahrradabstellplätze
(1) Für Wohnnutzungen sind die Fahrradabstellplätze innerhalb der Bauräume oder in der
Gemeinschaftstiefgarage nachzuweisen.
(2) Im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil ist für Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung zusätzlich je Hauseingang der Gebäude A, E und F auf Privatgrund eine offene Fahrradstellplatzanlage für bis zu 20 Fahrradabstellplätze, für Wohnnutzung zusätzlich je Gebäudeeingang der Gebäude B, C und D eine offene Fahrradstellplatzanlage für
bis zu 10 Fahrradabstellplätze auch außerhalb der Bauräume zulässig, sofern öffentliche
Belange nicht entgegenstehen.
§ 13
Nebenanlagen
Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO sind im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil nur innerhalb der Bauräume und der Gemeinschaftstiefgarage zulässig. Davon ausgenommen sind:
- Fahrradabstellplätze gemäß § 12 Abs. 2, nur als offene Anlagen außerhalb der Bauräume,
- eine oberirdische Gemeinschaftsmüllanlage, die als Aufstellfläche für Müllbehälter zur vorübergehenden Bereitstellung am Abholtag dient und im Plan mit “GM” festgesetzt ist,
- Flächen für Kinderspielplatz gemäß Art. 7 BayBO.
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§ 14
Dienstbarkeitsflächen
(1) Von der festgesetzten Lage der Dienstbarkeitsfläche Fahrrecht zugunsten eines beschränkten Personenkreises kann ausnahmsweise geringfügig abgewichen werden, wenn
technische oder gestalterische Gründe dies erfordern und die Abweichungen unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
(2) Die Dienstbarkeitsfläche für einen beschränkten Personenkreis beschränkt sich auf ein
Fahrrecht für die Landeshauptstadt München.
§ 15
Einfriedungen, Einzäunungen
(1) Im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil sind Einzäunungen von Wohnungsgärten einheitlich als offene Metallzäune mit einer Höhe von bis zu 1,00 m und ohne
durchgehenden Sockel, mit einer Bodenfreiheit von mindestens 10 cm, zulässig. Diese
sind mit Sträuchern oder mit geschnittenen Hecken aus laubabwerfenden heimischen Gehölzen zu hinterpflanzen.
(2) Als Sichtschutz zwischen Wohnungsgärten sind nur einheitlich gestaltete Sichtschutzelemente bis zu einer Höhe von 2,00 m und einer Länge von 3,00 m im Anschluss an die Gebäude zulässig.
(3) Die Einfriedung der Fläche für Ver- und Entsorgung - Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk ist als offener Metallzaun mit einer maximalen Höhe von 1,80 m, ohne durchgehenden Sockel und mit einer Bodenfreiheit von mindestens 10 cm, zulässig.
§ 16
Lärmschutz
(1) Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen
sind technische Vorkehrungen nach Tabelle 8 der DIN 4109, Nov. 1989, Schallschutz im
Hochbau vorzusehen. Dies gilt auch für Nutzungsänderungen einzelner Aufenthaltsräume.
(2) Im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil dürfen an den Nord-, West und Ostfassaden des Gebäudes A keine schutzbedürftigen Aufenthaltsräume, wie Wohn-, Schlafund Kinderzimmer, angeordnet werden.
(3) Abweichend von Abs. 2 ist die Anordnung von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen von
Wohnungen, wie Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, an der West- und Ostfassade des
Gebäudes A zulässig, wenn durch Schallschutzwände, Schallschutzschirme oder vergleichbare Schallschutzkonstruktionen bzw. nach DIN 4109 nicht schutzbedürftige Vorräume (Wintergärten, verglaste Vorbauten oder Ähnliches) gewährleistet wird, dass vor Fenstern von Aufenthaltsräumen ein Beurteilungspegel durch Verkehrslärm von 59/49 dB(A)
Tag/Nacht und durch Anlagenlärm von 55/40 dB(A) Tag/Nacht nicht überschritten wird. Die
Schallschutzvorbauten bzw. nicht schutzbedürftigen Vorräume müssen hygienisch ausreichend belüftet sein.
Seite 15
(4) Zur erforderlichen Belüftung sind im Gebäude E und F bei schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen im Sinne der DIN 4109, die ausschließlich Fenster zur Hofmannstraße aufweisen,
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen vorzusehen, welche das erforderliche Schalldämmmaß nach DIN 4109 nachweislich ermöglichen.
(5) Tiefgaragenrampen sind in die Gebäude zu integrieren und schallabsorbierend auszukleiden (Absorptionsgrad α = 0,6 bei 500 Hz.). Bei der Errichtung von Tiefgaragenein- und
-ausfahrten sind lärmarme Entwässerungsrinnen sowie Garagentore zu verwenden, die
dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen.
(6) Im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil ist zum Schutz vor Anlagenlärm vor
der westlichen Grundstückgrenze gemäß planlicher Festsetzung eine Lärmschutzwand
mit einer Höhe von 3,50 m und einem Abstand der 3,50 m hohen Außenkante von mindestens 1,25 m zur Grundstücksgrenze zu errichten. Die Schalldämmung dieser Lärmschutzwand muss mindestens Rw ≥ 24 dB betragen.
§ 17
Baulicher Gefahrenschutz im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil
(1) Zwischen den Außenfassaden in den Gebäuden A und F und der Gas-Druckregelanlage
in der Fläche für Ver- und Entsorgung - Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk ist aus
sicherheitstechnischen Gründen ein Abstand von mindestens 20 m einzuhalten.
(2) Der Sicherheitsabstand muss mindestens 10 m betragen, wenn an den Außenwänden der
künftigen Gebäude keine Vorrichtungen vorgesehen werden, die ein Eintreten oder Einsaugen von Außenluft in Innenräume ermöglichen (z.B. keine zu öffnenden Fenster, keine
ansaugenden Gebläse, Klimaanlagen und andere Öffnungen).
§ 18
Grünordnung
(1) Die Bepflanzung und Begrünung des Planungsgebiets ist entsprechend den planlichen
und textlichen Festsetzungen zu erhalten. Ausgefallene Gehölze sind nach zupflanzen.
Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen.
Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenommen. Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die jeweils angrenzenden
Festsetzungen der Grünordnung entsprechend.
(2) Bäume innerhalb von Belagsflächen sind in mindestens 24 m² große, spartenfreie und offen durchwurzelbare Baumscheiben zu pflanzen. Befestigte, überdeckte Baumscheiben
sind zulässig.
(3) Die Mindestpflanzgrößen für als zu pflanzen festgesetzter Bäume betragen:
- für große Bäume (Endwuchshöhe größer 20 m) 20 bis 25 cm Stammumfang,
- für mittelgroße (Endwuchshöhe 10 bis 20 m) und kleine Bäume (Endwuchshöhe kleiner
10 m) 18 bis 20 cm Stammumfang.
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(4) Feuerwehrzufahrten sind außerhalb von befestigten Wegen mit wasserdurchlässigem
Aufbau und begrünt (z.B. Pflaster mit Rasenfuge, Rasenwabe) herzustellen.
§ 19
Grünordnung im Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil
(1) Pro angefangene 200 m² der nicht überbauten Grundstücksflächen ist mindestens ein
standortgerechter Baum zu pflanzen. Der Anteil an großen Bäumen muss mindestens die
Hälfte aller Bäume betragen.
(2) Die im Plan als Flächen zu begrünen und zu bepflanzen festgesetzten Bereiche sind als
Rasen-, Wiesen- oder Pflanzflächen mit Baumpflanzungen zu gestalten.
(3) Die nach Art. 7 Abs. 2 BayBO herzustellenden Kinderspielplätze sind zu einem Teil im Bereich der Aussparung des planlich festgesetzten Bereichs für Gemeinschaftstiefgarage
und zum anderen im südlichen Bereich der Gehrechtsfläche nachzuweisen. Der Spielplatz
in der Gehrechtsfläche soll auch durch die Allgemeinheit genutzt werden.
(4) Die Baumreihe in der Nord-Süd-gerichteten Gehrechtsfläche ist mit einem Regelabstand
von 10 m mit der Baumart Säuleneiche (Quercus robur „Fastigiata“) zu bepflanzen.
(5) Entlang der Straßenverkehrsflächen ist die Pflanzung von Hecken aus laubabwerfenden
heimischen Gehölzen bis zu 1,00 m Höhe zulässig. Für die bestehende Hecke an der
Kistlerhofstraße ist eine Höhe bis zu 2,00 m zulässig.
(6) Die im Plan festgesetzte Lärmschutzwand ist als Gabionenwand anzulegen und beidseitig
mit heimischen Sträuchern zu bepflanzen. Die östliche Seite ist zusätzlich flächig mit ausdauernden Rank- und Kletterpflanzen zu begrünen.
§ 20
In-Kraft-Treten
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2063 tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB in Kraft.
Seite 17
Begründung des Bebauungsplanentwurfs mit Grünordnung
Inhaltsverzeichnis
1.
2.
2.1.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.2.3.
2.2.4.
2.2.5.
2.2.6.
2.3.
2.4.
3.
4.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.4.1.
4.4.2.
4.5.
4.6.
4.7.
4.8.
4.9.
4.10.
4.11.
4.12.
4.13.
4.14.
4.15.
4.16.
4.17.
4.18.
4.19.
4.20.
4.21.
4.22.
4.23.
4.24.
4.25.
5.
6.
Seite
Planungsanlass und Verfahren
Ausgangssituation
Lage im Stadtgebiet und Eigentumsverhältnisse
Städtebauliche und grünplanerische Bestandsanalyse
Nutzung und baulicher Bestand
Verkehrliche Erschließung
Orts- und Landschaftsbild, Topographie
Naturhaushalt
Erholung, Freiflächen- und Spielflächenversorgung
Vorbelastungen
Planerische Ausgangslage
Rechtliche Ausgangslage
Planungsziele
Planungskonzept
Städtebauliche und landschaftsplanerische Grundidee
Planungsumgriff / Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Geschossfläche, Geschossflächenzahl GFZ
Grundfläche, Grundflächenzahl GRZ
Bauweise, Überschreitung des Bauraumes
Höhenentwicklung
Abstandsflächen und Belichtung
Dachform, Dachbegrünung und Dachterrassen
Dachaufbauten, Satellitenempfangsanlagen
Aufschüttungen, Abgrabungen
Werbeanlagen
Dienstbarkeitsflächen
Verkehr und Erschließung
Feuerwehr, Brandschutz
Nebenanlagen
Einfriedungen, Einzäunungen
Lärmschutz
Altlasten
Baulicher Gefahrenschutz
Grünordnung
Gender Mainstreaming
Nachhaltigkeit
Soziale Infrastruktur
Sozialgerechte Bodennutzung
Mindestmaße für Baugrundstücke, Anschluss an die öffentliche
Verkehrsfläche
Wesentliche Auswirkungen
Daten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
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19
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50
50
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1.
Planungsanlass und Verfahren
Die BUCON Projektentwicklungsgesellschaft mbH, eine Gesellschaft der Büschl Unternehmensgruppe, möchte in Obersendling im Bereich der Kistlerhofstraße / Hofmannstraße auf einer Teilfläche des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1895 im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplanes ein Wohnquartier mit rund 175 Wohnungen entwickeln.
Der Bebauungsplan Nr. 1895 ist seit 30.08.2004 rechtsverbindlich und sieht eine
Neustrukturierung des ehemaligen „Perutzgeländes“ in Obersendling vor. Er setzt
südlich der Kistlerhofstraße hochwertige Gewerbegebiete, im südlichen Anschluss
zwischen der Aidenbach- und der Hofmannstraße einen Grünzug und ein Allgemeines Wohngebiet mit bis zu achtgeschossigen Punkthäusern, sowie eine Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertagesstätte an der Hofmannstraße fest.
Mit Ausnahme der mit diesem Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2063 zu überplanenden gewerblichen Teilflächen an der Ecke Kistlerhofstraße / Hofmannstraße, wurde der Bebauungsplan vollständig umgesetzt. Da derzeit sowie auf absehbare Zeit im
Stadtteil Obersendling auch baurechtlich gesicherte Flächenpotentiale an hochwertigen Büro- und Gewerbeflächen vorliegen, die aktuell nicht bzw. untergenutzt sind ,
wird von den Grundstückseigentümern eine Umwandlung der bisher noch brachliegenden Fläche in ein Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil angestrebt.
Dies deckt sich mit dem Ziel der Landeshauptstadt München, der auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage an Wohnraum mit der aktiven Ausweisung von Wohnbauflächen zu begegnen.
Zu diesem Zweck hat die Vorhabenträgerin, die BUCON Projektentwicklungsgesellschaft mbH, eine qualifizierte Entwurfsplanung durch das Architekturbüro Perret Reichert Pranschke Maluche Stuke, München, mit Landschaftsarchitekt Robert Schwarzmaier, Dachau, erarbeiten lassen, auf deren Grundlage für das Projekt „Wohnen an
der Kistlerhof-/ Hofmannstraße“ die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt werden soll. Die Vorhabenplanung wurde am 22.11.2011 in der Stadtgestaltungskommission vorgestellt
und zustimmend zur Kenntnis genommen.
In den Planungsumgriff des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden neben
dem Vorhaben- und Erschließungsplan auch Grundstücke der Stadtwerke München
mit vorhandenen Versorgungsanlagen gemäß § 12 Abs. 4 BauGB mit einbezogen.
Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 28.09.2011
wurde die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 2063 beschlossen. Ebenso wurde zugestimmt, das Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
durchzuführen. Das Vorliegen der Entscheidungskriterien für die Durchführung eines
beschleunigten Verfahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB wurde vor Einleitung des Verfahrens überprüft und bestätigt.
Seite 19
Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind erfüllt:
Mit dem Vorhaben, einer Maßnahme der Innenentwicklung (§ 13a Abs. 1 Satz 1
BauGB), soll dem Bedarf an Investitionen zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rechnung getragen werden (§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB).
Die Grundfläche GR beträgt mit ca. 8.740 m² deutlich weniger als der Schwellenwert
von 20.000 m² gemäß (§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB).
Es besteht keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach
Anlage zum UVPG-Gesetz. Des Weiteren bestehen derzeit keine Hinweise auf eine
Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b) BauGB genannten Schutzgüter.
Die vom Stadtrat in den Sitzungen vom 25.06.2008 und 01.06.2011 getroffenen Vorgaben, nach welchen von der Anwendung des beschleunigten Verfahrens abzusehen
ist, liegen nicht vor:
Es handelt sich beim Planungsgebiet um eine in wesentlichen Teilen versiegelte Fläche. Der bestehende Bebauungsplan Nr. 1895 lässt für den Planungsumgriff eine
mögliche Versiegelung von über 10.000 m² zu. In der Neuplanung ist eine Reduzierung der möglichen Versiegelung um ca. 12 % vorgesehen.
Es sind keine kartierten oder gesetzlich geschützten Biotope gemäß Art. 23
BayNatSchG betroffen.
Ebenso bestehen keine Hinweise, dass Schutzgebiete oder Lebensräume nach europäischem oder nationalem Recht geschützter Arten beeinträchtigt werden.
Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst (§ 13a Abs. 2
Nr. 2 BauGB).
2.
Ausgangssituation
2.1.
Lage im Stadtgebiet und Eigentumsverhältnisse
Das ca. 1,3 ha große Planungsgebiet liegt im 19. Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling- Forstenried- Fürstenried- Solln. Es erstreckt sich südlich der Kistlerhofstraße und
westlich der Hofmannstraße.
Vorhabengebiet
Die Grundstücke Flurstück Nrn. 445/2 und 445/31 der Gemarkung Thalkirchen befinden sich bereits im Eigentum der BUCON Projektentwicklungs Gesellschaft mbH, für
das Flurstück Nr. 507/3 ist zugunsten der BUCON eine Auflassungsvormerkung im
Grundbuch eingetragen.
Gemäß § 12 Abs. 4 BauGB in das Planungsgebiet mit einbezogene Grundstücke
Die beiden Flurstücke Nrn. 507/4 und 507/23 der Gemarkung Thalkirchen an der
Ecke Kistlerhof-/Hofmannstraße mit den städtischen Versorgungseinrichtungen sind
im Eigentum der Stadtwerke München GmbH. Im Zuge der städtebaulichen Neuordnung wurde zwischen Vorhabenträgerin und SWM im Wege eines notariellen Tauschvertrags ein Grundstückstausch im Umfang von ca. 74 m² zur Grundstücksarrondierung vertraglich vereinbart.
Seite 20
2.2.
Städtebauliche und grünplanerische Bestandsanalyse
2.2.1.
Nutzung und baulicher Bestand
Innerhalb des Planungsgebietes
Die gewerblichen Flächen an der Ecke Kistlerhof- und Hofmannstraße, auf denen
heute nach rechtsverbindlichem Bebauungsplan Nr. 1895 Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig sind, liegen seit mehreren Jahren weitgehend brach.
An der Ecke Kistlerhof-/Hofmannstraße befinden sich ein Umspannwerk und eine
Gas-Druckregelanlage der Stadtwerke München.
Außerhalb des Planungsgebietes
Westlich des Planungsgebiets befindet sich ein entsprechend dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1895 errichtetes siebengeschossiges Büro- und Verwaltungszentrum (GE 1).
Nördlich des Planungsgebiets schließt vier- bis sechsgeschossige Bebauung mit gewerblichen Nutzungen bzw. Sport- und Einzelhandelseinrichtungen an.
Im Osten grenzt das Planungsgebiet an den rechtsverbindlichen Bebauungsplan
Nr. 1930a an, der an der Hofmannstraße ein Kerngebiet festsetzt, das ursprünglich
als Erweiterung des Kernstandorts Siemens gedacht war. Auf diesem Grundstück ist
derzeit die Unterbringung eines Konsulats vorgesehen.
Im Süden des Planungsgebiets ist entsprechend dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1895 eine sieben- bzw. achtgeschossige Wohnbebauung und eine Kindertagesstätte bereits umgesetzt.
Sozialstruktur
Südlich direkt an das Vorhabengebiet angrenzend ist die ebenfalls im Bebauungsplan
Nr. 1895 festgesetzte zweigeschossige Kindertagesstätte realisiert worden.
Östlich des Vorhabengebietes sind im Anschluss an Bebauungsplan Nr. 1930a durch
den Bebauungsplan Nr. 1930b folgende Gemeinbedarfsflächen gesichert:
- Gemeinbedarfsfläche für Grundschule einschließlich Kindertagesheim, Kindertageseinrichtungen mit dazugehörigen Sport- und Freizeitflächen, sowie eine Freizeiteinrichtung mit altersunabhängigen Angeboten,
- eine im Allgemeinen Wohngebiet integrierte Kindertageseinrichtung für einen dreigruppigen Kindergarten mit zugehöriger Außenspielfläche,
- ein Sondergebiet Pflegezentrum mit Pflegeheim.
Östlich der Gleisanlagen befindet sich in der Nähe der U-Bahn-Station Obersendling
eine Grundschule an der Boschetsrieder Straße.
2.2.2.
Verkehrliche Erschließung
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Die Erschließung des Planungsgebiets mit dem öffentlichen Personennahverkehr
(ÖPNV) erfolgt über die U-Bahnlinie U3, Haltestelle Aidenbachstraße. Der Bus- und
U-Bahnhof Aidenbachstraße liegt fußläufig gut erreichbar etwa 300 m nördlich des
Planungsgebietes. Neben der U-Bahnlinie U3 wird der Umsteigebahnhof Aidenbachstraße von einer Reihe von Busverbindungen (derzeit Buslinien Nr. 51, 53, 133 und
136) bedient. Die Haltestelle Gmunder Straße der Metro-Busline 53 liegt nur wenige
Seite 21
Meter vom Vorhabengebiet entfernt.
Die S-Bahnhaltestelle Siemenswerke (S-Bahn-Linien S7, S20 und S27) befindet sich
rund 500 m vom Planungsgebiet entfernt.
Eine Anbindung der Haltestelle Aidenbachstraße an das Trambahnnetz ist in Planung.
Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Das Vorhabengebiet wird von der Kistlerhofstraße erschlossen. Es ist eine gute Erreichbarkeit des übergeordneten Straßennetzes, insbesondere des Mittleren Rings
und der Autobahn A 95, gegeben.
In der Kistlerhofstraße östlich der Aidenbachstraße wurde im Jahr 2007 eine Verkehrsmenge von rund 7.200 Kfz/24h ermittelt. Auf der Hofmannstraße wurde entsprechend dem Bebauungsplansplan 1930a eine Verkehrsmenge von 2000 KFZ/24h zugrunde gelegt.
Fuß- und Radverkehr
Entlang der Aidenbachstraße verläuft gemäß dem Verkehrsentwicklungsplan (VEP-R)
eine Nebenroute für den Radverkehr. In der Kistlerhof- und der Hofmannstraße nördlich der Kistlerhofstraße befinden sich Radwege.
In Verlängerung der Kistlerhofstraße sowie der öffentlich nutzbaren, begrünten Freifläche des Vorhabengebietes bestehen Fuß- und Radwege nach Westen und nach
Osten.
2.2.3.
Orts- und Landschaftsbild, Topographie
Das an der Hofmannstraße gelegene Grundstück ist heute mit einem Produktionsgebäude und einem Rückkühlwerk bebaut. Diese Gebäude stehen leer und werden
nicht mehr gebraucht. An der Ecke Hofmann-/Kistlerhofstraße befinden sich eine
Gas-Druckregelanlage und ein Umspannwerk der Stadtwerke München. Das übrige
Gelände liegt brach. Der nördliche Teil ist mit Großbäumen uberstanden, ein Gehölzriegel trennt die Flurstücke entlang der Hofmannstraße von dem Flurstück an der
Kistlerhofstraße. Randlich befinden sich z.T. Hecken.
Das Vorhabengebiet steigt von 552,10 m im Nordosten bis auf 553,60 m im Südwesten an.
2.2.4.
Naturhaushalt
Boden, Grundwasser
Das Vorhabengebiet ist mit Ausnahme der Flurstücke entlang der Hofmannstraße und
einiger Gehölzinseln bis auf den anstehenden Kiesboden abgeräumt.
Der Flurabstand des höchsten Grundwasserstandes (1940) beträgt im Mittel ca.
17 m. Die Fließrichtung des Grundwassers verläuft nach Nordosten.
Versiegelung und Stadtklima
Das Vorhabengebiet weist einen tatsächlich bestehenden Versiegelungsgrad von ca.
40 % auf. Es liegt, als Teil des Gewerbebandes Obersendling, innerhalb eines großflächig sehr hoch versiegelten Bereiches, in dem es im Sommer tagsüber zu starken
Überhitzungen der Oberflächen kommen kann. Der gesamte Bereich ist deshalb als
Seite 22
thermisch belastet anzusehen.
Vegetation, Biotopfunktion und Artenschutz
Im Vorhabengebiet überwiegen Kies- und Oberbodenflächen mit nur geringem Bewuchs sowie versiegelte bzw. bebaute Flächen. Der Baumbestand besteht im Wesentlichen aus Platanen und Ahornen, die sich jedoch, bedingt durch eine Vornutzung
als Parkplatz, größtenteils in einem schlechten Zustand befinden. Zwei Platanen sind
zwar als erhaltenswert eingestuft, jedoch ist ein Erhalt aufgrund der Vorschäden, des
schwächeren Wuchses und in Hinblick auf das Gesamtkonzept nicht möglich. Die
vorhandenen Großbäume weisen bis auf zwei Ausnahmen einen Stammumfang von
mehr als 80 cm auf und fallen somit unter die Baumschutzverordnung. Zur Kistlerhofstraße hin befindet sich eine geschnittene Hainbuchenhecke, östlich anschließend
eine ausgewachsene Hainbuchenhecke. Der Gehölzriegel zwischen den Grundstücken Kistlerhofstraße und Hofmannstraße besteht überwiegend aus Ahorn und
Hainbuche (Stammumfänge ca. 60-80 cm). Überwiegend auf dem südlichen Nachbargrundstück steht eine erhaltenswerte Baumgruppe (Eichen, Birken, Hainbuche),
die der Baumschutzverordnung unterliegt.
Der Baumbestand bietet Lebensraum für diverse im Stadtgebiet vorkommende Vogelarten. Demnach ist grundsätzlich eine Betroffenheit gegeben, da alle Vögel und
ihre Lebensräume gemäß der Vogelschutzrichtlinie (Europäischer Artenschutz) geschutzt sind. Beeinträchtigungen können großteils jedoch durch die Durchfuhrung der
Fällungen und der Baumaßnahmen außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeiten ausgeschlossen werden. Dies gilt insbesondere, da nach Inaugenscheinnahme der Bäume
und Gebäude vom Boden aus keine möglichen Quartiere (Höhlen, Spalten usw.) fur
Fledermaus-Arten oder brutplatzgebundene Vogelarten vorhanden sind.
Aufgrund der aktuellen geringen Strukturausstattung kann das Vorkommen einer Zauneidechsenpopulation mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden. Aufgrund der heute starken Isolation und der geringen Flächengröße ist nicht von einer
Funktion als Fortpflanzungs- oder Ruhestätte und nicht vom Vorkommen einer lokalen Population auszugehen. Im Suden der Fläche an der Grenze zur vorhandenen
Bebauung hat sich auf verdichtetem Untergrund eine kleine Wasserfläche (randlich
Binsen, Wasserfläche mit Algen) gebildet, die Laichmöglichkeit fur Amphibien darstellen könnte. Eine Besiedlung mit der europarechtlich geschutzten Wechselkröte kann
auf der Fläche aufgrund des Fehlens von geeigneten Habitatbedingungen (insbesondere von Landlebensräumen) und des Fehlens einer funktionalen Verknüpfung mit
tatsächlichen und potentiellen Vorkommensgebieten ausgeschlossen werden.
An den diversen Gebäuden sind keine Dachlucken oder Kelleröffnungen fur eine
eventuelle Fledermausbesiedlung vorhanden. Innerhalb des Vorhabengebiets wurden
keine geschützten Arten festgestellt. Der vorgefundene Zustand der Flächen bietet
keinen Lebensraum fur weitere faunistisch oder floristisch geschutzte Arten.
Ebenso befinden sich innerhalb des Vorhabengebiets keine Schutzgebiete nach dem
Bayerischen Naturschutzgesetz und keine kartierten Biotope.
Im Arten- und Biotopschutzprogramm ist die ökologische Aufwertung für das Planungsgebiet genannt.
Seite 23
2.2.5.
Erholung, Freiflächen- und Spielflächenversorgung
Das Planungsgebiet selbst hat derzeit keine Bedeutung für die Erholung. Die an das
Planungsgebiet anschließenden Bereiche weisen ein Defizit an nutzbaren öffentlichen
Freiflächen und der Spielflächenversorgung, insbesondere für Kleinkinder und Jugendliche, auf. Jedoch werden durch den weiter östlich in der Nähe des Vorhabengebietes liegenden Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1930b (Baierbrunner Straße)
öffentliche Grünflächen mit Spielangeboten für alle Altersgruppen inklusiv eines Bolzplatzes gesichert. Mit der Umsetzung dieses Bebauungsplanes und der daraus resultierenden Verbesserung der öffentlichen Frei- und Spielflächenversorgung ist voraussichtlich ab 2013, zu rechnen. Zusätzlich liegt in ca. 500 m Entfernung die Grünfläche
am Maisinger Platz mit einer Spielwiese und einem Kinderspielplatz, sie ist fußläufig
gut zu erreichen.
Direkt angrenzend, zwischen dem Gewerbegebiet an der Kistlerhofstraße und dem
südlich gelegenen Wohngebiet nördlich der Seumestraße liegt ein öffentlich zugänglicher Grünbereich mit Spielplatz. Diese Freifläche sollte entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1895 bis zur Hofmannstraße reichen, wurde aber
im Bereich des Vorhabengebiets bislang noch nicht hergestellt.
Das Naherholungsgebiet Isarauen ist vom Planungsgebiet in ca. 1.200 m Entfernung
fußläufig erreichbar.
2.2.6.
Vorbelastungen
Lärm-Immissionen aus Straßen- und Schienenverkehr
Das Vorhabengebiet grenzt im Norden an die Kistlerhofstraße und im Osten an die
Hofmannstraße an. Maßgebend fur die Verkehrslärmeinwirkungen im geplanten
Wohngebiet sind die Aidenbachstraße, die Kistlerhofstraße, die Siemensallee, die
Hofmannstraße und die Boschetsrieder Straße. Des Weiteren verläuft ca. 420 m östlich des Plangebietes die Bahnstrecke Munchen – Lenggries mit den S-Bahnlinien
S7, S20 und S27. Im Bereich der Kistlerhofstraße treten die größten Beurteilungspegel von bis zu 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts (entsprechend Prognose Nullfall)
auf.
Lärm-Immissionen aus Gewerbe
Das Vorhabengebiet ist im Wesentlichen den Lärmeinwirkungen des unmittelbar
westlich an das Planungsgebiet angrenzenden Gewerbegebiets GE 1 und der nördlich gelegenen Gewerbenutzungen ausgesetzt. Berechnungen aufgrund festgesetzter
Emissionskontingente des Bebauungsplans Nr. 1895 sowie Berechnungen der
Schallimmissionen aufgrund tatsächlich vorhandener Nutzungen für die Gebiete ohne
Emissionskontingente zeigen, dass entlang der Kistlerhofstraße Beurteilungspegel
von bis zu 57 dB(A) tags und 41 dB(A) nachts auftreten. Ebenfalls treten direkt gegenüber der bestehenden Tiefgaragenein- und -ausfahrt sowie des Parkplatzes westlich des Vorhabengebiets Beurteilungspegel von bis zu 61 dB(A) am Tag auf.
Eine orientierende Schallpegelmessung hat ergeben, dass vom Umspannwerk an der
Hofmannstraße tonhaltige Geräusche ausgehen, die über die Lichtschächte an der
Ostseite des Gebäudes abgestrahlt werden.
Seite 24
Elektromagnetische Felder
Eine Untersuchung der elektromagnetischen Umweltverträglichkeit (EMUV) hat gezeigt, dass die von dem Umspannwerk ausgehenden elektrischen und magnetischen
50 Hz-Felder zu keinen schädlichen Umwelteinwirkungen innerhalb des Vorhabengebiets im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes führen. Der Vorsorgewert des
Effektivwertes der magnetischen Flussdichte von 0,4 μT wird ab einem Abstand von
2,5 m zum Umspannwerk unterschritten.
Altlasten
Die Flurstücke Nr. 445/31, 445/2 waren ursprünglich als Altlastverdachtsflächen verzeichnet.
Da Untersuchungen keine weiteren Hinweise lieferten, wurden die o.g. Grundstücke
aus dem Altlastenverdacht entlassen.
Die Flurstücke Nr. 507/23 und 507/3 sind als Altlastenverdachtsfläche gekennzeichnet. Dabei handelt es sich um einen ehemaligen Standort der Firma Siemens mit KfzWerkstätten und Tankstelle.
Eine Untergrunduntersuchung zu den Flurstücken Nrn. 445/2, 445/31 und 507/3 - auf
dem Flurstück Nr. 507/23 befinden sich die Versorgungseinrichtungen der Stadtwerke
München -, die im Februar 2012 durchgeführt wurde, kommt zu dem Ergebnis, dass
von den vorhandenen Auffüllungen und lediglich kleinräumigen nutzungsspezifischen
Belastungen keine Gefährdung des Grundwassers zu erwarten ist. Hinsichtlich der
geplanten Wohngebäude innerhalb des Untersuchungsbereichs ist unter der Voraussetzung von Sanierungsmaßnahmen in Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit
und Umwelt keine Gesundheitsgefährdung zu erwarten.
Baulicher Gefahrenschutz
An der Ecke Kistlerhofstraße / Hofmannstraße befindet sich eine Gas-Druckregelanlage, die in ihrem Bestand innerhalb einer Gemeinbedarfsfläche weiter betrieben werden soll. Dabei muss gesichert werden, dass über die Abblas- und Entspannungsleitungen der Gas-Druckregelanlage abgeleitetes Gas nicht in geschlossene Räume benachbarter Gebäude gelangen kann.
2.3.
Planerische Ausgangslage
Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung
Der geltende Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung stellt das Vorhabengebiet als Gewerbegebiet und im Süden als „Allgemeine Grünfläche“ dar.
Als überlagerndes Entwicklungsziel ist entlang der Kistlerhofstraße eine „örtliche
Grünverbindung“ eingetragen.
Gewerbeflächenentwicklungsprogramm
Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm weist das Vorhabengebiet derzeit noch
als A-Fläche, Fläche zur Unterbringung klassischer Gewerbenutzung, aus. Die Darstellung einer A-Fläche entspricht aber nicht mehr dem aktuellen Planungsziel, an
diesem Standort ein Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil zu entwickeln. Insoweit ist im Rahmen der anstehenden Fortschreibung des Gewerbeflächenentwicklungsprogrammes eine Anpassung, entsprechend dem jetzigen Planungsziel,
notwendig.
Seite 25
Gender Mainstreaming
Bei der Planung sollen die typischen Ansprüche verschiedener Nutzergruppen wie
Kinder, Senioren, Anwohner und Arbeitsbevölkerung berücksichtigt sowie die unterschiedliche Raumaneignung von Männern, Frauen und Kindern bzw. Mädchen und
Jungen beachtet werden.
2.4.
Rechtliche Ausgangslage
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1895
Das Vorhabengebiet liegt innerhalb des seit 30.08.2004 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1895, der für den zu überplanenden Bereich ein Gewerbegebiet
(GE 2.1 bis GE 2.4) festsetzt. Entsprechend dem Bauliniengefüge, das an der Kistlerhofstraße eine Vorgartenzone berücksichtigt, könnten hier Gebäude mit einer Wandhöhe von bis zu 26,30 m mit einer weitgehend beliebigen Konfiguration entstehen. Als
Maß der baulichen Nutzung ist u.a. eine Geschossfläche von 28.850 m² festgesetzt.
3.
Planungsziele
Mit der Planung sollen folgende städtebaulichen, grünplanerischen, verkehrlichen und
sonstigen Ziele verfolgt werden:
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Entwicklung eines kompakten Wohngebietes mit einem differenzierten und attraktiven Wohnungsangebot und wohnverträglichem und insbesondere auch
gebietsversorgendem Gewerbeanteil in geeigneter Lage,
Stärkung von Obersendling als Wohnstandort sowie Ergänzung des bestehenden Wohnumfeldes durch die Umwandlung einer brachliegenden Baufläche
für Büro- und Verwaltungsgebäude,
Stadträumliche Fassung und Aufwertung der Hofmann- und Kistlerhofstraße
mit aus dem Umfeld abgeleiteten Gebäudekubaturen,
Situierung eines stadträumlich wirksamen Gebäude-Ensembles mit kompakten, flächenschonenden Baukörpern und einer ansprechenden Gestaltungssprache,
Schaffung und Sicherung von vielseitig nutzbaren Grün- und Freiflächen, die
z.T. auch für die Allgemeinheit nutzbar sind,
Stärkung der Grünverbindung im südlichen Planungsgebiet u.a. zur Verbesserung der West-Ost-Wegeverbindung zur Isar,
Schaffung und Sicherung eines lärmgeschützten Innenbereichs,
flächenschonende Unterbringung der erforderlichen Stellplätze,
Schaffung einer attraktiven Fußwegeverbindung in Nord-Süd-Richtung innerhalb des Vorhabengebiets als Anschluss an den bestehenden, in Ost-Westrichtung verlaufenden Fußweg innerhalb der öffentlich nutzbaren begrünten
Freifläche,
Sicherung der bestehenden Versorgungsanlagen an ihrem Standort und
Entwicklung im Sinne von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz.
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4.
Planungskonzept
4.1.
Städtebauliche und landschaftsplanerische Grundidee
Im Vorhabengebiet soll ein innerstädtisches Wohnquartier mit rund 175 Wohneinheiten entstehen.
Bei der Konzeption der Vorhabenplanung wurde insbesondere durch Schaffung kompakter, energetisch günstiger Bauformen und durch ein flächensparendes Entwurfsund Erschließungskonzept auf eine Entwicklung im Sinne der Nachhaltigkeit geachtet.
Innerhalb der Gebäude sind alle Wohneinheiten von der Gemeinschaftstiefgarage
aus barrierefrei über Aufzugsanlagen zu erreichen. Die Kellerräume befinden sich für
die Gebäude B, C und D auf der Ebene der Gemeinschaftstiefgarage. In den Gebäuden A, E und F sind darüber hinaus zusätzliche Kellerräume in einem zweiten Untergeschoss angeordnet und ebenfalls über Aufzugsanlagen problemlos erreichbar. Damit wird sichergestellt, dass im Sinne einer gendergerechten Planung alle Wohnungen auch auf lange Sicht gut nutzbar und von Personen unterschiedlicher Altersgruppen bewohnbar sein werden.
Das Konzept sieht eine stadträumliche Fassung der Straßen durch Gebäude und
eine Verknüpfung des Gebietes mit den südlich angrenzenden Frei- und Wohnbauflächen, vor. Durch die Stellung der Baukörper zueinander gelingt es, trotz der Nähe zu
den westlich und nördlich vorhandenen gewerblichen Einrichtungen, einen ruhigen
und geschützten Binnenbereich zu schaffen, der durch die Anordnung von privaten
Frei- und Spielflächen zu guten Wohnverhältnissen beiträgt. Die Gebäude zur Straße
orientieren sich mit bis zu acht Geschossen und bis zu 57 m Länge an der Kistlerhofstraße an der umliegenden Bebauung und bilden mit den angrenzenden Gebäuden
ein einheitliches Bild im Straßenraum. Gleichzeitig stellt das geplante straßenbegleitende Gebäude an der Kistlerhofstraße einen Lärmschutz für die südlich anschließende Wohnbebauung und die geplanten Freiflächen dar. Drei Punktgebäude mit bis zu
fünf Geschossen bilden im Westen einen räumlichen Abschluss zur westlich angrenzenden, bestehenden gewerblichen Bebauung.
Die geplante bzw. bereits zum Teil vorhandene, öffentlich nutzbare Freifläche zwischen der Aidenbachstraße und der Hofmannstraße wird durch die Schaffung der öffentlich nutzbaren Freifläche im Süden des Planungsgebietes und der Anbindung für
Fußgänger an die Kistlerhofstraße gestärkt und aufgewertet. Das private Spielflächenangebot im lärmgeschützten Innenbereich wird durch den auch öffentlich nutzbaren Spielplatz in der südlichen Gehrechtsfläche erweitert.
Das unmittelbare Nebeneinander von bestehenden gewerblichen Nutzungen und
dem neuen Wohnquartier wird über sinnvolle städtebauliche Maßnahmen sowie aktiven und passiven Schallschutz im Umgriff gelöst.
Im Eckbereich an der Kistlerhof-/Hofmannstraße sollen die vorhandenen Versorgungsanlagen der Stadtwerke München erhalten und planungsrechtlich gesichert
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werden. Dabei soll eine stadträumliche Integration des Versorgungsbereiches in die
Gesamtplanung erfolgen.
4.2.
Planungsumgriff / Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes
In den Planungsumgriff des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden – wie bereits dargestellt – neben dem Vorhaben- und Erschließungsplan auch Grundstücke
der Stadtwerke München mit Versorgungsanlagen gemäß §12 Abs. 4 BauGB einbezogen.
4.3.
Art der baulichen Nutzung
Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil
Im Bebauungsplanentwurf wird entsprechend der Vorhabenplanung ein Wohngebiet
mit wohnverträglichem Gewerbeanteil festgesetzt.
Um Beeinträchtigungen des Wohngebietes durch übermäßiges Verkehrsaufkommen
und sonstige Störquellen zu vermeiden und um eine hohe Wohnqualität zu sichern,
sind zur Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nur in den Erdgeschossen der Gebäude A
und E zulässig.
Diese Nutzungen sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe können ausnahmsweise auch im sonstigen Gebiet zugelassen werden, soweit der Verkehr verträglich
bewältigt und eine Störung der Wohnqualität ausgeschlossen werden kann.
Die zulässigen Nutzungen entsprechen in etwa der Gebietskategorie eines allgemeinen Wohngebietes (WA) im Sinne von § 4 BauNVO.
Die Projektpläne sehen im Erdgeschoss des Gebäudes A an der Kistlerhofstraße
wohnverträgliche gewerbliche Nutzung, z.B. einen Laden zur Versorgung des Gebietes vor.
Fläche für Ver- und Entsorgung – Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk
An der Ecke Kistlerhof-/Hofmannstraße werden durch die Festsetzung einer Fläche
für Ver- und Entsorgung der Bestand der vorhandenen Gas-Druckregelanlage sowie
des Umspannwerkes gesichert. Aus dem Nebeneinander von Wohnnutzung und GasDruckregelanlage bzw. Umspannwerk sind unter Berücksichtigung des baulichen Gefahrenschutzes (vgl. § 17 der Satzung) keine Konflikte zu erwarten.
4.4.
Maß der baulichen Nutzung
Im Vorhabengebiet wird das höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung als absolutes Maß in Form einer Geschossfläche (GF) und einer Grundfläche (GR) festgesetzt.
4.4.1.
Geschossfläche, Geschossflächenzahl GFZ
Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil
Das zulässige Nutzungsmaß im Wohngebiet ergibt sich aus dem unter Punkt 4.1 be-
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schriebenen städtebaulichen Konzept. Mit der geplanten Festsetzung zum Maß der
baulichen Nutzung wird die bisher zulässige Geschossfläche für eine gewerbliche
Nutzung von rund 28.850 m² um ca. 11.700 m² reduziert. Es wird im Hinblick auf die
geplante Wohnnutzung eine angemessene und wohnverträgliche Bebauungsdichte
sichergestellt. Für das Vorhabengebiet errechnet sich insgesamt eine Geschossfläche von 17.160 m², das entspricht etwa 175 Wohneinheiten.
Das Vorhabengebiet mit der festgesetzten Nutzungsmischung ist mit einem Allgemeinem Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO vergleichbar. Die ermöglichte GFZ beträgt ca. 1,36. Damit wird die Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung für ein
WA von einer GFZ von 1,2 gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten. Diese Überschreitung ist u.a. aus folgenden besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich:
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zur Schaffung des dringend in München erforderlichen Wohnraumes,
zum flächensparenden und somit ökologischen Bauen auf bereits entwickelten Flächen in stark verdichteter Umgebung,
zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele, insbesondere der Zielsetzung, zwischen den angrenzenden Baustrukturen und Gebäudehöhen angemessen zu
vermitteln,
aufgrund der sich aus dem Immissionsschutz ergebenden räumlichen Anforderungen,
zur Schaffung eines lärmgeschützten Binnenbereichs,
sowie zur Sicherung nutzbarer oder begrünter Dachflächen durch Terrassengeschosse.
Die städtebaulichen Zielsetzung, zwischen den angrenzenden Baustrukturen und Gebäudehöhen zu vermitteln, umfasst zum einen das Ziel, die angrenzenden Straßenzüge stadträumlich zu fassen und aufzuwerten und zum anderen das Ziel, das südlich angrenzende Wohnquartier zu ergänzen. Die vorgeschlagenen Gebäudehöhen
entsprechen den vorherrschenden Höhen in der Umgebung und sind daher erforderlich, um ein harmonisches Straßenbild zu schaffen. Die angestrebte Höhenentwicklung ist mit bis zu 25,50 m bereits gegenüber den bislang zulässigen Gebäudehöhen
von 26,30 m reduziert, bei weiterer Reduktion um ein Vollgeschoss würde die künftige
Gebäudehöhe von der der Umgebung erheblich abweichen (östlich ist eine Wandhöhe von 24 m zulässig, westlich bis zu 26,30 m und südlich acht Vollgeschosse). Zusätzlich ist aufgrund der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen und zur Herstellung eines ruhigen, begrünten Binnenbereiches eine möglichst geschlossene Randbebauung zur Kistlerhof- und Hofmannstraße erforderlich. Die Gebäude sind jedoch
so konzipiert, dass zum Inneren des Gebietes das oberste Geschoss zurückgesetzt
und in der Fassade aufgelockert ist. Eine Reduktion der Gebäudetiefe der Gebäude
in allen Geschossen würde bei gleichen Anforderungen an Funktionsflächen weniger
Wohnflächen ermöglichen, ist daher im Hinblick auf eine Ressourcen schonende
Bauweise nicht geeignet und würde zudem keine städtebaulichen Vorteile erkennen
lassen. Die nord-süd-orientierten Gebäude im Inneren des Planungsgebiets sind mit
einer Höhe von 13,50 m bzw. 16,20 m bereits deutlich niedriger als die straßenbegleitende Bebauung und die südlich angrenzenden Wohngebäude konzipiert; bei einer
weiteren Reduktion der Gebäudehöhen würde dies einen unangemessenen Bruch in
der Stadtstruktur darstellen. Die Reihung der drei Baukörper soll städtebaulich außerdem einen räumlichen Abschluss für den inneren geschützten Bereich nach Westen
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darstellen, der bei größeren Abständen und/ oder lediglich zwei Gebäuden nicht gewährleistet werden könnte. Eine ost-west-orientierte Zeile anstatt der Reihung würde
zwar ebenfalls einen Abschluss darstellen, könnte aber nicht die gleiche Wohnqualität
sicher stellen, da eine Fassade komplett zum benachbarten Gewerbegebiet ausgerichtet wäre.
Die aus o.g. Gründen resultierende Überschreitung der Obergrenzen der GFZ kann
durch folgende Umstände bzw. Maßnahmen ausgeglichen werden:
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aufgrund der guten Erschließung des Baugebietes in unmittelbarer Nähe zu
einer leistungsfähigen Anbindung des ÖPNV (insbesondere 300 m zur UBahn-Station Aidenbachstraße),
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Entsiegelung des Bodens gegenüber dem bisher zulässigen Maß um ca.
12 %,
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übergreifendes Freiraumkonzept mit gut erreichbaren Freiflächen und einer
Optimierung des Fußwegenetzes,
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differenziertes und spezifisches Konzept der privaten Freiflächen, das neben
Privatgärten und Gemeinschaftsfreiflächen auch eine gemeinschaftlich nutzbare Dachterrasse vorsieht, und somit in der Regel von allen Wohnungen
einen direkten Bezug zu diesen Grün- und Freibereichen gewährleistet,
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Sicherung der Nutzungsmöglichkeiten auf den Freiflächen durch den weitgehenden Ausschluss der Zulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb der
Bauräume sowie Anordnung der nachzuweisenden Stellplätze verträglich unter der Geländeoberfläche als Gemeinschaftstiefgarage mit Sicherung eines
Schutzabstandes der Lüftungsöffnungen auch zu schutzbedürftigen Freibereichen,
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Sicherung einer angemessenen Durchgrünung und eines einheitlichen Erscheinungsbildes durch die Festsetzung von Begrünung, Baum- und Heckenpflanzungen, insbesondere Pflanzung von Großbäumen im begrünten Innenbereich und entlang der nord-süd-gerichteten Gehrechtsfläche.
Die allgemeinen Grundsätze des § 1 BauGB sind gewahrt, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, insbesondere eine ausreichende Belüftung und Belichtung, sind –
wie u.a. in den entsprechenden Gutachten zu Immissionsschutz und Verschattung
überprüft – nicht beeinträchtigt. Durch die geplante Anordnung der Baukörper und
durch passive und aktive Schallschutzmaßnahmen werden gute und gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt und eine hohe Wohnqualität erreicht. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt entstehen ebenfalls nicht.
Das Baugebiet ist ausreichend erschlossen, die Bedürfnisse des Verkehrs wurden mit
der Planung befriedigt. Auch sonstige öffentliche Belange stehen der Bebauung nicht
entgegen.
Zur Sicherung einer hohen Wohn- und Freiraumqualität und um die Flächen für
Wohnraum nicht einzuschränken, bleibt bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche die Fläche für die Gemeinschaftstiefgaragenzu- und -abfahrt mit einer Größe
von bis zu 105 m² unberücksichtigt, sofern diese in das Gebäude integriert ist.
Fläche für Ver- und Entsorgung – Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk
Auf der Fläche für Ver- und Entsorgung der Stadtwerke München wird insgesamt eine
maximale Geschossfläche von 600 m² festgesetzt. Damit wird der Bestand der Ver-
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sorgungseinrichtungen (Umspannwerk und Gas-Druckregelanlage) der Stadtwerke
München sichergestellt.
4.4.2.
Grundfläche, Grundflächenzahl GRZ
Insgesamt ergibt sich im gesamten Planungsumgriff eine über- und unterbaubare
Grundfläche von ca. 8.740 m².
Wohngebiet mit wohnverträglichem Gewerbeanteil
Im Vorhabengebiet wird eine überbaubare Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO
von 3.250 m² festgesetzt, was der Grundfläche der Hauptbaukörper entspricht. Das
Vorhabengebiet mit der festgesetzten Nutzungsmischung ist mit einem Allgemeinem
Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO vergleichbar. Dies entspricht bei einer Grundstücksfläche von 12.580 m² einer GRZ von 0,26. Die Obergrenze der Grundflächenzahl für ein WA nach § 17 Abs. 1 BauNVO von 0,4 wird somit eingehalten.
Es wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 festgesetzt, dass (abweichend zur Regelung gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2) die im WA zulässige Grundfläche von 3.250 m² durch die
Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Nr. 1 bis 3 BauNVO bezeichneten Anlagen um
4.950 m² bis zu 8.200 m² überschritten werden darf. Dies entspricht einer GRZ von
0,65. Somit wird zwar die in § 19 Abs. 4 Satz 2 für die Überschreitung grundsätzlich
genannte Obergrenze von 0,8 eingehalten, die sich gemäß § 17 Abs. 1 i.V.m. § 19
Abs. 4 BauNVO ergebende Obergrenze für die GRZ im allgemeinen Wohngebiet von
0,6 jedoch überschritten.
Für die Überschreitung der Obergrenze der GRZ nach § 17 Abs. 1 BauNVO wird hinsichtlich der Erforderlichkeit besonderer städtebaulicher Gründe im Wesentlichen auf
die vorstehenden Ausführungen zur GFZ verwiesen.
Darüber hinaus können folgende Gründe für die Überschreitung der GRZ angeführt
werden:
Für die Umsetzung des städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzepts mit einer
begrünten Freifläche im Binnenbereich ist es zwingend erforderlich, alle pflichtigen
Stellplätze in einer Gemeinschaftstiefgarage unterzubringen. Die vorgesehene zulässige Grundfläche unter Einschluss der Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO resultiert
im Wesentlichen aus der Unterbauung des Baugrundstücks mit der Gemeinschaftstiefgarage. Der Umfang der Unterbauung ist daher letztlich durch den Stellplatzbedarf
für die Bebauung und den Anschluss an alle Gebäude vorgegeben. Im Rahmen der
gesetzlichen Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO ließe sich
der Stellplatzbedarf für die Bebauung und die unterirdische Erschließung aller Gebäude über die Gemeinschaftstiefgarage im Vorhabengebiet nicht befriedigen.
Die aus o.g. Gründen resultierende Überschreitung der Obergrenzen der GRZ kann
durch folgende Umstände bzw. Maßnahmen ausgeglichen werden:
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das mangelnde Erfordernis von flächenintensiven, oberirdischen Stellplätzen
einschließlich der damit verbundenen negativen Freiraum- und Umweltauswir-
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•
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•
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kungen (z.B. Schallemissionen, Ortsbild),
die hohe Qualität des Entwurfes mit großzügigen Balkonen und Dachterrassen,
der vom motorisierten Individualverkehr frei gehaltene und ruhige Binnenbereich,
die Überdeckung sowie Begrünung und Bepflanzung der Tiefgarage,
Entsiegelung gegenüber dem bisher zulässigen Maß um ca. 12 %.
Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht beeinträchtigt, nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt entstehen ebenfalls nicht. Öffentliche Belange stehen
der Überschreitung nicht entgegen, die Bedürfnisse des Verkehrs sind in der Planung
berücksichtigt.
Fläche für Ver- und Entsorgung – Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk
Zur Sicherung der Ver- und Entsorgungsanlagen Gas-Druckregelanlage (Bestand
und Neuplanung) und Umspannwerk ist eine maximale Grundfläche für die oberirdischen baulichen Anlagen (gemäß § 19 Abs. 2) von 320 m² festgesetzt. Es wird gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO festgesetzt, dass abweichend zu § 19 Abs. 4 Satz 2
BauNVO die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche der baulichen Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 Nr. 1 bis 3 BauNVO um bis zu 220 m² bis insgesamt 540 m² überschritten werden darf.
Auf dem Grundstück steht derzeit noch eine alte Gas-Druckregelanlage, die nicht
mehr in Betrieb ist und daher abgebrochen werden soll. Mit den Festsetzungen zu
den überbaubaren Flächen wird daher nur der Standort der bereits errichteten neuen
Anlage gesichert.
4.5.
Bauweise, Überschreitung des Bauraumes
Um die Straßenräume der Kistlerhof- und Hofmannstraße baulich zu fassen, werden
jeweils zu den Straßen hin Baulinien festgesetzt. Dadurch wird auch erreicht, dass
das Eckgrundstück an der Kistlerhof-/ Hofmannstraße mit den baulich untergeordneten Versorgungsanlagen und dem geplanten Grünbestand optisch als „grüner Auftakt“
für das geplante Wohngebiet erlebbar wird. Die östliche Baulinie bzw. Baugrenze von
Gebäude A sichert den gemäß § 17 der Satzung zu berücksichtigenden Abstand zwischen Außenfassaden von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen und der Gas-Druckregelanlage. Zur Anordnung von Balkonen für die hier geplanten Wohnungen darf diese Baugrenze im festgesetzten Umfang überschritten werden.
Im Norden des Gebäudes A darf die festgesetzte Baulinie zur besseren Gliederung
und Gestaltung der Fassade im Bereich der Tiefgaragenzu- und ausfahrt und des
westlich daran anschließenden Hauseingangs für ein zusammenhängendes Vordach
auf einer Länge von 9,60 m und mit einer Tiefe von 1,50 m überschritten werden.
Im Gebäude E an der Hofmannstraße darf die festgesetzte Baulinie pro Geschoss für
Balkone bis zu einer Tiefe von 1,50 m und einer maximalen Länge von insgesamt
28 m überschreiten werden. Zur einheitlichen optischen Gliederung der Ansicht der
Gebäudes E sollen diese Balkone jeweils übereinander angeordnet werden, wobei
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die maximale Länge eines Balkones 23 m nicht überschreiten darf. Balkone dieser
Länge sind in der Vorhabenplanung vorgesehen und fügen sich gut in die Fassadengestaltung und in das Gesamtensemble ein.
4.6.
Höhenentwicklung
Die im Plan festgesetzten Wandhöhen, einschließlich ihrer Attika bzw. der Brüstungen
der Dachterrassen beziehen sich auf den an der Westseite der Hofmannstraße
eingetragenen Höhenbezugspunkt 552,60 m ü. NN.
Für das Umspannwerk der Stadtwerke München werden bedarfsgerecht maximal
zwei Geschosse, für die Gas-Druckregelanlage ein Geschoss festgesetzt.
4.7.
Abstandsflächen und Belichtung
Die in der vorliegenden Planung durch die festgesetzten Bauräume gesicherten Freiflächen zwischen den Gebäuden unterschreiten - unter Berücksichtigung der ermöglichten Wandhöhen - die gemäß Art. 6 Abs. 5 Sätze 1 und 2 BayBO erforderlichen Abstandsflächen. Die entsprechenden Festsetzungen ergeben sich jedoch aus den unter Punkt 3. genannten städtebaulichen Zielen, insbesondere der stadträumlichen
Fassung und Aufwertung der Hofmann- und Kistlerhofstraße mit aus dem Umfeld abgeleiteten Gebäudekubaturen und Höhenentwicklungen.
Verkürzung der Abstandsflächen im Planungsgebiet selbst:
Trotz der sich ergebenden Überschreitungen der Abstandsflächen können mit dem
vorliegenden städtebaulichen Entwurf die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse
sichergestellt werden. Die Baukörperkonfiguration, die Festlegungen zur Grundrissorganisation in Verbindung mit dem Freiraumkonzept schaffen in der Summe eine hohe
Wohnqualität für die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner.
Die Satzung trifft abgestimmt auf die einzelnen Gebäude und ihre spezifische Lage im
städtebaulichen Kontext detaillierte Festsetzungen zur Orientierung der Wohnungen.
Auf dieser Basis weist ein Verschattungsgutachten die ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung nach. Dabei wurde gemäß DIN 5034 („Tageslicht in Innenräumen“, Teil 1) die Belichtungs- und Verschattungssituation der Wohnungen und der privaten sowie öffentlich zugänglichen Freiflächen auf Basis jahres- und tageszeitlichen
Sonnenverlaufs gutachterlich überprüft. Mit dem Nachweis der ausreichenden Belichtung kann auch von einer ausreichenden Belüftung ausgegangen werden.
Mit den Projektplänen sind diese Vorgaben eingehalten; insbesondere ist in den Projektplänen auch dargestellt, dass die Wohnungen im Erdgeschoss des Gebäudes A
die Mindestbesonnungsdauer von 1,0 h überall erreichen, da die Wohneinheiten über
den besonnungskritischen Bereich, der im Abstand von 5,00 m zum westlichen Ende
der EG-Fassade beginnt und sich bis 15,00 m erstreckt, hinausreichen.
In den Gebäuden B bis F sind ausschließlich nach Norden orientierte Wohnungen
aufgrund der Belichtungssituation nicht möglich. Im Gebäude A dürfen aufgrund der
Lärmimmissionen ohnehin keine schutzbedürftigen Aufenthaltsräume angeordnet
werden, eine ausschließliche Orientierung von Wohnungen nach Norden scheidet in
diesem Gebäude aus.
Die Verschattungswirkung der Bebauungsstrukturen auf die privaten Freiräume im
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baulichen Umfeld sind analog zu den Auswirkungen auf die Bebauungsstrukturen zu
bewerten.
Die öffentlich zugänglichen Freiflächen im Süden und Westen, sowie die große gemeinschaftliche Freifläche im Zentrum der Neubebauung können trotz Teilverschattungen aufgrund ihrer Öffnung nach Süden hin auch in den Wintermonaten in den
Mittagsstunden großflächige Besonnungsflächen vorweisen. In den übrigen Jahreszeiten, in denen Freibereiche intensiver genutzt werden, sind aufgrund kürzerer
Schattenwürfe in der Tagesmitte mehrstündige Besonnungszeiten zu verzeichnen.
Die hohe Wohnqualität und gute gemeinschaftliche Nutzungen werden durch die Unterbringung der Stellplätze in der Tiefgarage und die hierdurch ermöglichten begrünten Freiflächen innerhalb des Baugebietes sowie die hohe Qualität des Entwurfes mit
großzügigen Balkonen und Dachterrassen sichergestellt.
Entsprechend finden zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes die Sätze 1 und
2 des Art. 6 Abs. 5 BayBO gemäß Satz 3 keine Anwendung, d.h. an die Stelle der gesetzlichen Abstandsflächen treten die sich aus den festgesetzten Bauräumen und
Wandhöhen ergebenden Abstandsflächen.
Die östliche Abstandsfläche des Gebäudes A und die nördliche Abstandsfläche des
Gebäudes E fallen teilweise auf die Grundstücke der Stadtwerke München. Da weder
in der Gas-Druckregelanlage, noch im Umspannwerk der SWM Arbeitsplätze zum
dauernden Aufenthalt vorhanden sind, können die Abstandsflächen entsprechend
verkürzt werden.
Verkürzung der Abstandsflächen nach Außen:
Für die Verkürzung der Abstandsflächen nach Außen muss vor allem sichergestellt
sein, dass dadurch keine Nutzungskonflikte zwischen Bestand und Neuplanung entstehen und eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung sowie gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse der Umgebung weiterhin gewährleistet sind.
Hiervon kann ausgegangen werden, sofern die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen bis zur Grundstücksgrenze bzw. bis zur Straßenmitte eingehalten sind. Da
gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO in Gewerbegebieten die Abstandsflächen auf
0,25 H reduziert sind, wäre unter Nachweis der erforderlichen Abstandsflächen bislang eine straßenbegleitende Gewerbebebauung gemäß Bebauungsplan Nr. 1895 mit
einer Wandhöhe von 23,20 m und etwas zurückgesetzt einer Wandhöhe von 26,30 m
an der Kistlerhof- sowie Hofmannstraße möglich gewesen.
Im Vergleich mit der bislang zulässigen Gewerbebebauung stellt die vorliegende Planung zwar überwiegend eine bauliche Reduktion der nach Außen wirksamen Bebauung dar, da die vorliegende Planung deutlich geringere Fassadenlängen, sowie in
Teilbereichen niedrigere Wandhöhen und ein Zurückweichen von den bisher festgesetzten Baugrenzen vorsieht. Da für die geplante Wohnbebauung nach BayBO jedoch vor Wohnbebauung Abstandsflächen von 1H nachzuweisen sind, sind die nach
BayBO erforderlichen Abstandsflächen nach Außen nicht eingehalten.
Da die Reduktion der erforderlichen Abstandsflächen in Gewerbegebieten mit dem
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geringeren Bedarf an Freiflächen und Belichtung in diesen Gebieten begründet ist,
kann davon ausgegangen werden, dass vor Wohngebäuden die vollen Abstandsflächen deshalb erforderlich sind, um eben diesen Bedürfnissen der Wohngebiete selbst
gerecht zu werden. Sowohl die erforderlichen Freiflächen sowie die Belichtung der
Wohngebäude wurde für die vorliegende Planung nachgewiesen; auf die entsprechenden Passagen der Begründung wird verwiesen.
Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden die Situationen nach Norden, Osten
und Westen im Einzelnen dargestellt. (Im Süden können die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen im Planungsumgriff nachgewiesen werden.)
An der Kistlerhofstraße sieht die vorliegende Planung ein ca. 55 m langes Wohngebäude mit einer straßenseitigen Wandhöhe von 25,50 m (bezogen auf den Höhenbezugspunkt 552,60 m ergibt das die im Bebauungsplan festgesetzte Wandhöhe von
25,20 m) vor. Die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen würden die Straßenmitte um etwa 9 m überschreiten; zudem würde sich in Teilbereichen eine sehr geringfügige Überlagerung mit den Abstandsflächen der gegenüberliegenden gewerblichen Nutzung ergeben. Die gesamte Südfassade der gegenüberliegenden Gewerbebauten befindet sich jedoch weiterhin innerhalb eines Belichtungswinkels von 45°,
weshalb gemäß Verschattungsgutachten aufgrund mehrfach bestätigter Rechtsprechung davon auszugehen ist, dass dort angeordneten Arbeitsräume weiterhin ausreichend belichtet sind.
Da somit die Belichtung des Wohngebäudes selbst wie auch der Nachbarbebauung
gesichert sind, finden zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes die Sätze 1 und
2 des Art. 6 Abs. 5 BayBO gemäß Satz 3 keine Anwendung, d.h. an die Stelle der gesetzlichen Abstandsflächen an der Kistlerhofstraße treten die sich aus den festgesetzten Bauräumen und Wandhöhen bis zur Straßenmitte ergebenden Abstandsflächen.
An der Hofmannstraße sieht die vorliegende Planung straßenseitig die ca. 14,25 m
breite Stirnseite des Gebäudes F mit einer maximalen Wandhöhe von 25,50 m und
das ca. 46,60 m lange Gebäude E mit einer straßenseitigen Wandhöhe von 19,50 m
vor. (Da das Terrassengeschoss mit einer zulässigen Wandhöhen von 22,20 m deutlich zurückgesetzt ist, fallen hierdurch keine zusätzlichen Abstandsflächen an.) Die
nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen des Gebäudes F würden die Straßenmitte um etwa 14,50 m und die des Gebäudes E um fast 7 m überschreiten. Die Abstandsfläche der Stirnseite des Gebäudes F fällt somit in einer Tiefe von ca. 6,5 m auf
das östlich der Hofmannstraße gelegene Grundstück. Das Verschattungsgutachten
hat nachgewiesen, dass unter Berücksichtigung der aktuellen Planung entlang der
Ostseite der Hofmannstraße, für die der dort maßgebliche Bebauungsplan Kerngebiet
als Art der Nutzung festsetzt) sogar die Kriterien der DIN 5034 für Wohnnutzung erfüllt wären.
Da auch hier die Belichtung der Wohngebäude selbst wie auch der Nachbarbebauung weiterhin gesichert ist, finden zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes die
Sätze 1 und 2 des Art. 6 Abs. 5 BayBO gemäß Satz 3 keine Anwendung, d.h. an die
Stelle der gesetzlichen Abstandsflächen an der Hofmannstraße treten die sich aus
den festgesetzten Bauräumen und Wandhöhen bis zur Straßenmitte ergebenden Ab-
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standsflächen.
Zum westlich gelegenen Gewerbegebiet GE 1 im Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1895 sieht die vorliegende Planung in etwa 14,25 m Abstand zur
Grundstücksgrenze im Norden das Gebäude A mit einer ca. 14,25 m breiten Stirnseite und einer zulässigen Wandhöhe von bis zu 25,20 m und die die Gebäude B, C und
D mit einer Fassadenlänge nach Westen von jeweils etwa 17,25 m und einer zulässigen Wandhöhe von bis zu 16,20 m vor. Die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen des Gebäudes A würden die Grundstücksgrenze um etwa 10 m überschreiten,
die der Gebäude B, C und D jeweils um ca. 1 m. Das Verschattungsgutachten hat jedoch nachgewiesen, dass unter Berücksichtigung der aktuellen Planung für die mögliche Bebauung im Westen des Planungsgebietes auch Besonnungswerte deutlich
über der Mindestbesonnungsdauer von einer Stunde pro Tag erreicht würden und somit keine Einschränkungen hinsichtlich der Anordnung von Arbeitsräumen entstehen.
Da somit die Belichtung der Wohngebäude selbst wie auch der Nachbarbebauung
gesichert ist, finden zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes die Sätze 1 und 2
des Art. 6 Abs. 5 BayBO gemäß Satz 3 keine Anwendung, d.h. an die Stelle der gesetzlichen Abstandsflächen nach Westen treten die sich aus den festgesetzten
Bauräumen und Wandhöhen bis zur Grundstücksgrenze ergebenden Abstandsflächen.
An der westlichen Grundstücksgrenze und somit außerhalb des bisherigen Bauraumes wird eine Lärmschutzwand festgesetzt. Diese soll als natürliche (begrünte)
Schutzwand aus Gabionen erstellt werden und ist nach oben hin von beiden Seiten
abgetreppt. Die Lärmschutzwand wird mit etwas Abstand zur Grundstücksgrenze errichtet, so dass die 3,50 m hohe Außenkante der Lärmschutzwand in einem Abstand
von mindestens 1,25 m zur Grundstücksgrenze liegt. Die nach BayBO erforderliche
Abstandsfläche der Lärmschutzwand mit einer Tiefe von 3,50 m fällt somit in einer
Breite von bis zu 2,25 m auf das Nachbargrundstück. Die Lage der Lärmschutzwand
ist mit der notwendigen Nähe zum Immissionsort begründet.
Auf dem westlich anschließenden Grundstück liegt die Bauraumgrenze etwa in
2,80 m Entfernung zur Grundstücksgrenze. Eine hier künftig mögliche Bebauung
wäre daher innerhalb eines Belichtungswinkels von 45°, weshalb auch in diesem Bereich davon auszugehen ist, dass dort künftig angeordnete Arbeitsräume ausreichend
belichtet wären.
In § 6 Abs. 1 der Satzungsbestimmungen wurde die Verkürzung der gesetzlichen Abstandsflächen nach Innen und Außen entsprechend klargestellt.
4.8.
Dachform, Dachbegrünung und Dachterrassen
Im gesamten Planungsgebiet sind ausschließlich Flachdächer zulässig, um eine
Dachbegrünung oder die Nutzung als Dachterrassen zu ermöglichen. Die Begrünung
der Dachflächen bewirkt eine Verbesserung des Mikroklimas und verzögert den Niederschlagswasserabfluss. Die geplanten Dachterrassen tragen vor allem zur Verbesserung der nur knapp erreichbaren Freiflächenversorgung bei und sichern zusätzliche
Freiflächen mit Aufenthaltsqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner. Im Gebäu-
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de E wird die südliche und östliche Dachfläche als zusammenhängende, gemeinschaftlich nutzbare Dachterrasse festgesetzt.
Des Weiteren wird durch die Festsetzung von Flachdächern ein einheitliches und harmonisches Erscheinungsbild der geplanten Bebauung und der Nachbarbebauung erreicht.
4.9.
Dachaufbauten, Satellitenempfangsanlagen
Im Hinblick auf eine optimale Nutzung der geplanten Dachterrassen sind Dachaufbauten nur auf den jeweils obersten der festgesetzten Geschosse zulässig. Um die
Anzahl der Dachaufbauten möglichst gering zu halten, sind diese ausschließlich auf
notwendige Technikaufbauten zu beschränken. Eine Fläche von 10 % des darunter
liegenden Geschosses darf nicht überschritten werden.
Um optisch nicht in Erscheinung zu treten, dürfen Dachaufbauten, wie auch Antennen
und Satellitenanlagen auf Dächern eine maximale Höhe ab Durchstoßpunkt durch die
Dachhaut von 2,00 m nicht überschreiten und müssen mindestens um das Maß ihrer
Höhe von der Gebäudekante abgerückt werden.
Aufzugsanlagen als Dachaufbauten sind nicht zulässig und in die jeweiligen Gebäude
zu integrieren. Technische Anlagen für Solarenergienutzung wie etwa Solarzellen,
Sonnenkollektoren und Aufbauten für die Wärmeenergierückgewinnung werden von
der Flächenbegrenzung ausgenommen, um umweltfreundliche Energieerzeugung zu
fördern. Jedoch sind diese in Kombination mit der Dachbegrünung zu erstellen, um
auch die Verdunstung, Regenwasserrückhaltung etc. zu fördern. Dies erhöht zudem
den Wirkungsgrad der Anlagen und sichert beide für die Umwelt wichtigen Maßnahmen. Aus Gründen der Stadtbildverträglichkeit sind die Einrichtungen um das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten der darunter liegenden Dachfläche zurückzusetzen
und dürfen eine maximale Höhe von 0,50 m über Attika nicht überschreiten.
Um eine einheitliche Fassadengestaltung zu gewährleisten, werden Satellitenempfangsanlagen und Antennen an den Fassaden der Gebäude nicht zugelassen.
4.10.
Aufschüttungen, Abgrabungen
Abgrabungen und Aufschüttungen sind zur Sicherung eines ruhigen Erscheinungsbildes der Freifläche nur zulässig:
•
für eine abwechslungsreiche Gestaltung der Spielplätze,
•
zur Ausbildung einer Versickerungsmulde im Innenbereich (Aussparung der
Gemeinschaftstiefgarage),
•
für einen barrierefreien Anschluss des Vorhabensgebiets an die dinglich gesicherte Gehrechtsfläche sowie an die umgebenden Straßenverkehrsflächen,
die von Nordwest nach Südost um ca. 0,60 m ansteigen. Im Zuge dessen wird
die barrierefreie Erschließung der Erdgeschossflächen an der Kistlerhof- und
der Hofmannstraße zum Teil durch Zugangsrampen hergestellt. Eine barrierefreie Planung stellt die Nutzung des Vorhabens für einen uneingeschränkten
Personenkreis sicher und trägt wesentlich zur Attraktivität und zur Akzeptanz
des Vorhabens auch im Sinne der Zielsetzungen des Gender Mainstreaming
bei.
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4.11.
Werbeanlagen
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden Regelungen zu Werbeanlagen getroffen, um eine gestalterische Einbindung des Vorhabens in das städtebauliche und
landschaftliche Umfeld, das vorwiegend durch Wohnnutzung und durch den öffentlich
zugänglichen Grünzug geprägt ist, zu gewährleisten. Werbeanlagen sollen nur hinweisenden Charakter haben und den Standort von Unternehmen kenntlich machen.
Sie sollen das städtebauliche Erscheinungsbild nicht stören und sich in Umfang,
Form und Farbgebung der Architektur anpassen.
Mit der Beschränkung auf Firmenlogos und Firmennamen, der festgesetzten Anordnung an den der Straße zugewandten Fassaden unterhalb der Brüstungshöhe des
ersten Obergeschosses und dem Ausschluss von laufenden Schriften sowie Blinkund Wechselbeleuchtung wird eine übermäßige Aufdringlichkeit vermieden und der
Umfang grundsätzlich auf ein verträgliches Maß reduziert.
Diese Festsetzungen dienen dem Schutz auch der geplanten Wohnnutzung, ermöglichen aber gleichzeitig Werbeanlagen in einem Umfang, der für die nach § 2 Abs. 2
der Satzung zulässigen Nutzungen notwendig ist.
4.12.
Dienstbarkeitsflächen
Mit dem Bebauungsplan wird eine zusätzliche Wegeverbindung von der Kistlerhofstraße über die öffentlich zugängliche private Freifläche zur Hofmannstraße hin geschaffen. Diese Wegbeziehung und Freifläche ist als Gehrechtsfläche zugunsten der
Allgemeinheit im Plan eingetragen. Das Erfordernis der begrünten Fläche ergibt sich
vorrangig aus dem Vorhaben selbst. Im Bereich der begrünten Flächen werden auch
starke private Funktionen erfüllt; zum einen muss in diesem Bereich ein Teil der nach
BayBO und Freiflächengestaltungssatzung erforderlichen Spielflächen nachgewiesen
werden, zum anderen sind Teile der Fläche als Feuerwehrumfahrung erforderlich. Da
die Erfordernisse aus dem Vorhaben überwiegen, erfolgt sinnvollerweise die Sicherung der Grünfläche über eine Dienstbarkeitsfläche und nicht die Ausweisung als öffentliche Grünfläche.
Für den Unterhalt der Spielplatzfläche in der südlichen Gehrechtsfläche wird eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit als Fahrrecht für das Baureferat-Gartenbau zur
Zufahrt für Unterhaltsmaßnahmen des Spielplatzes festgesetzt. Eine Abstimmung zur
exakten Lage findet in der Objektplanung statt.
Von der festgesetzten Lage dieser Dienstbarkeitsfläche (F(B)) kann ausnahmsweise
geringfügig abgewichen werden, wenn beispielsweise technische oder gestalterische
Gründe dies erfordern und die Abweichungen unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
4.13.
Verkehr und Erschließung
Verkehrssituation
Die Landeshauptstadt München geht von einer Querschnittsbelastung von rund
17.000 Kfz/24h in der Aidenbachstraße in nördliche und südliche Richtungen und
rund 8.000 Kfz/24h in der Kistlerhofstraße in östlicher bzw. 6.000 Kfz/24h in westlicher Richtung für den Prognosehorizont 2025, ohne Berücksichtigung der Neuplanung, aus. Auf der Hofmannstraße wurde entsprechend dem Bebauungsplansplan
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1930a eine Verkehrsmenge von 2200 KFZ/24h zugrunde gelegt.
Durch die Realisierung des Vorhabens ist mit einer prognostizierten Neuverkehrsmenge von rund 620 Kfz-Fahrten pro Tag zu rechnen. Unter Berücksichtigung des
Prognosehorizonts für das Jahr 2025 und unter Beachtung des zusätzlichen Neuverkehrs ist allgemein festzustellen, dass sich keine wesentlichen Änderungen der Verkehrsbelastung aufgrund der Ansiedlung der neuen Nutzungen im betrachteten Straßenabschnitt ergeben. Ebenso ergibt sich aus der Nutzungsänderung des Vorhabengebietes gegenuber dem Bestand kein maßgebender Verkehrszuwachs. Die Leistungsfähigkeit des signalisierten Knotenpunktes Aidenbachstraße / Kistlerhofstraße
ist im Planfall 2025 rechnerisch gegeben und kann durch eine Programmoptimierung
der Lichtzeichenanlage gegenuber dem Bestand optimiert werden.
Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Die Ein- und Ausfahrt zur Gemeinschaftstiefgarage des Wohngebiets mit wohnverträglichem Gewerbeanteil liegt an der Kistlerhofstraße und ist in das Gebäude A integriert. Die Zufahrt für Umzugs-, Feuerwehrfahrzeuge und Krankenwägen zu den
westlichen drei Wohngebäuden B,C und D erfolgt über die im Plan festgesetzte Gehrechtsfläche von der Kistlerhofstraße aus.
Die Zufahrten zur Fläche für Ver- und Entsorgung – Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk liegen betriebsbedingt für das Umspannwerk in der Hofmannstraße, für
die Gas-Druckregelanlage an der Kistlerhofstraße.
Fuß- und Radverkehr
Durch die dinglich gesicherte Gehrechtsfläche wird die Durchlässigkeit sowohl in Ostwest- wie auch in Nordsüdrichtung durch das Vorhabengebiet sichergestellt. Auch die
fußläufige Erschließung der westlichen drei Wohngebäude erfolgt über diesen Weg.
Die Erschließung des Planungsgebietes für Radfahrer erfolgt über die angrenzenden
Straßenzüge.
Stellplätze, Gemeinschaftstiefgarage
Stellplätze sind ausschließlich in einer Gemeinschaftstiefgarage, die von der Kistlerhofstraße aus erschlossen ist, unterzubringen, um negative Auswirkungen auf das
Stadtbild zu vermeiden und um eine hohe Wohnqualität durch ausreichend begrünte
Freiflächen innerhalb des Baugebietes sicherzustellen.
Zur ansprechenden Gestaltung der privaten Freiflächen sind Tiefgaragenzugänge
ausschließlich innerhalb der Gebäude zulässig.
Um eine ansprechende Freiraumgestaltung und ausreichende Standortbedingungen
für eine Begrünung und Bepflanzung zu sichern, ist die Decke der Tiefgarage um
mindestens 0,60 m abzusenken und entsprechend zu überdecken. Damit innerhalb
des Freibereichs im Planungsgebiet auch Großbäume gepflanzt werden können, ist
die Tiefgarage im zentralen Hofbereich ausgespart. Bei Pflanzung von Großbäumen
auf der Decke der Gemeinschaftstiefgarage ist ein fachgerechter Bodenaufbau von
1,20 m für eine Fläche von mindestens 10 m² pro Baum herzustellen, um die Vitalität
der Baumpflanzung sicher zu stellen.
Zur natürlichen Lüftung der Tiefgarage werden sowohl Schachtöffnungen ebenerdig ,
als auch in (aus gestalterischen Gründen auf eine Höhe von 1,2 m begrenzte) extensiv begrünte überdachte Aufbauten mit seitlichen Lüftungsauslässen in die Freiflächengestaltung integriert. Zum Schutz der Bewohner vor schädlichen Umwelteinwir-
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kungen und zur Sicherung einer hohen Nutzungsqualität der Frei- und Spielflächen
sowie zum Ausgleich der Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen
Nutzung gemäß BauNVO ist dabei vor zu öffnenden Fenstern und Türen schutzbedürftiger Aufenthaltsbereiche (Wohn- und Arbeitsräume, Spielplätze sowie Terrassen
und Ruhezonen) ein Schutzabstand von mindestens 4,50 m einzuhalten.
Besucherstellplätze sind in ausreichender Anzahl in der Kistlerhof- bzw. Hofmannstraße vorhanden.
Die Anlieferung der im WA geplanten Nichtwohnnutzungen erfolgt ausschließlich über
die Gemeinschaftstiefgarage.
Fahrradabstellplätze
Aus gestalterischen Gründen und um die Freiflächen für andere Nutzungen möglichst
frei zu halten, sind die Fahrradstellplätze in die Gebäude oder in die Gemeinschaftstiefgarage zu integrieren. Der Vorhabenplan sieht vor, einen Fahrradabstellraum im
Bereich der Zufahrt zur Gemeinschaftstiefgarage und, ebenfalls in der Tiefgarage,
weitere, den Häusern D und E zugeordnet, unterzubringen.
Im Bereich der Hauseingänge der straßenseitigen Gebäude A, E und F werden für
Besucher und Kunden der zulässigen gewerblichen Nutzungen zum kurzzeitigen Abstellen von Fahrrädern offene Fahrradabstellanlagen für bis zu 20 Fahrräder auch außerhalb des Bauraums auf Privatgrund zugelassen.
Im Bereich der Hauszugänge der Gebäude B, C und D im Innenbereich werden für
Besucher zum kurzzeitigen Abstellen von Fahrrädern offene Fahrradabstellanlagen
für bis zu zehn Fahrräder auch außerhalb der Bauräume zugelassen. Überdachte
oder eingehauste oberirdische Fahrradabstellanlagen sind unzulässig.
4.14.
Feuerwehr, Brandschutz
Mit dem vorliegenden städtebaulichen Konzept und den Festsetzungen des Bebauungsplans werden die Voraussetzungen geschaffen, dass den Belangen der Feuerwehr bei der Realisierung der Bauvorhaben ausreichend Rechnung getragen werden
kann. Grundsätzlich trägt jeder Bauherr die Verantwortung für die Belange des vorbeugenden Brandschutzes und muss die notwendigen Flächen für die Feuerwehr auf
eigenem Grundstück vorsehen.
Der erste Rettungsweg ist grundsätzlich über notwendige Treppen sichergestellt.
Der zweite Rettungsweg wird über eine Umfahrung für Feuerwehrfahrzeuge sowohl
von der Kistlerhof-, als auch von der Hofmannstraße aus ermöglicht.
Entlang der westlichen Grundstücksgrenze ist die Feuerwehrumfahrt in einer Breite
von 3,5 m mit einen zusätzlichen 2 m breiten hindernisfreien Bewegungsstreifen vorgesehen, um ein ungehindertes Anleitern der nordwestlich orientierten Wohnungen
der Gebäude B und D und der südwestlich ausgerichteten Wohnungen im Gebäude
C zu ermöglichen. Aus diesem Grund ist zudem entlang der westlichen Grundstücksgrenze die Pflanzung von schmalkronigen Säuleneichen festgesetzt. Alle weiteren
Wohnungen in den Gebäuden B, C und D sowie die Wohnungen im Gebäude A können durch Stichzufahrten für Feuerwehrfahrzeuge südlich des Gebäudes A, zwischen
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den Gebäuden B und C bzw. von der Feuerwehrumfahrt aus angeleitert werden.
Im Gebäude E sind die Wohnungen durchgesteckt oder zur Hofmannstraße hin orientiert und können von der Hofmannstraße aus angeleitert werden. Die südwestlich und
nordwestlich orientierten Wohnungen in diesem Gebäude werden von der Hauptumfahrt für Feuerwehrfahrzeuge bzw. von der Feuerwehrvorfahrt zwischen den Gebäuden E und F aus erreicht. Für das sechste Obergeschoss im Gebäude E ist keine anleiterbare Stelle erforderlich, da die privat genutzten Dachterrassen und Wohnflächen
über zwei bauliche Rettungswege verfügen (Treppenhaus und interne Treppen jeweils zur darunterliegenden Wohnung mit anleiterbarem Balkon). Die gemeinschaftlich zugänglichen Bereiche sind über zwei Treppenräume angeschlossen und verfügen dadurch ebenfalls über zwei baulich sichergestellte Rettungswege.
Die Wohnungen im Gebäude F können alle über die an der Südseite des Gebäudes
angeordneten Feuerwehrvorfahrt mit Zufahrt von der Hofmannstraße aus erreicht
werden.
Im Durchführungsvertrag ist sowohl geregelt, dass Umfahrten für Feuerwehrfahrzeuge so herzustellen sind, dass sie mit Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen befahren
werden können, als auch eine Zufahrtsbeschränkung für die Allgemeinheit durch entsprechende Maßnahmen wie etwa Poller oder Schranke sicherzustellen ist.
Die Löschwasserversorgung für das zukünftigen Baugebiet und die Zuwegungen für
die Feuerwehrfahrzeuge, Aufstellflächen u.a.m. wurden während der Planung mit der
Branddirektion abgestimmt.
4.15.
Nebenanlagen
Zur besseren Nutzbarkeit der Freiflächen sind Nebenanlagen grundsätzlich nur innerhalb der Bauräume sowie innerhalb der Fläche für die Gemeinschaftstiefgarage zulässig. Dort sind auch Kellerräume und Anlagen zur Versorgung des Vorhabengebiets
mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser zugelassen.
Kinderspielplätze gemäß Art. 7 BayBO sind im festgesetzten Umfang innerhalb der
privaten Freiflächen herzustellen.
Zur Müllabholung wird im Bereich der Zu- und Ausfahrt zur Gemeinschaftstiefgarage
eine Aufstellfläche für den Tag der Leerung auf Privatgrund festgesetzt.
4.16.
Einfriedungen, Einzäunungen
Zur Abgrenzung der Wohnungsgärten sind einheitliche Einzäunungen als offene Metallzäune mit einer Höhe von bis zu 1,00 m und ohne durchgehenden Sockel zulässig. Diese sind mit Sträuchern oder mit geschnittenen Hecken aus laubabwerfenden
heimischen Gehölzen zu hinter pflanzen. Dadurch wird erreicht, dass für die Wohngärten und Terrassen ein Sichtschutz erzielt wird und die Einzäunungen in die Freiflächengestaltung integriert werden. Die Anforderung einer Einfriedung ohne durchgehenden Sockel soll die Durchlässigkeit für Kleinsäuger und Amphibien gewährleisten.
Um die Privatsphäre für die Terrassen von Erdgeschosswohnungen der Bewohnerinnen und Bewohner sicherzustellen, sind im Anschluss an das Gebäude einheitlich gestaltete Sichtschutzelemente bis zu einer Höhe von 2,00 m und einer Tiefe von
3,00 m zulässig.
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Die Fläche für Ver- und Entsorgung – Gas-Druckregelanlage und Umspannwerk erfordert aus Sicherheitsgründen eine Einfriedung mit einem offenen 1,80 m hohen
Zaun.
4.17.
Lärmschutz
In einer schalltechnischen Untersuchung vom Juli 2012 wurden für das Plangebiet an
der Kistlerhofstraße (südlich) und Hofmannstraße (westlich) die Verkehrslärm- (aus
Straßen- und Schienenverkehr) sowie die Anlagenlärmsituation ermittelt und beurteilt.
Aufgrund des ähnlichen Gebietscharakters wurde das Vorhabengebiet mit der
Schutzbedürftigkeit eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) gleichgesetzt und beurteilt.
Die Anforderungen an den passiven Schallschutz werden in Bayern nach den Vorgaben der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ geregelt. Einer Festsetzung der Anforderungen der DIN 4109 im Bebauungsplan bedarf es nicht. Gemäß Art. 13 Abs. 2 und
Art. 3 Abs. 2 BayBO in Verbindung mit der Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Inneren vom 24.11.2011 über den Vollzug des Art. 3 Abs. 2 Satz 1
BayBO – Liste der als Technische Baubestimmungen eingeführten technischen Regelungen – ist die DIN 4109 allgemein verbindlich. Sie ist deshalb bei der Errichtung von
Bauvorhaben – auch wenn diese im Freistellungsverfahren erfolgt – anzuwenden.
Um auch im Falle möglicher Gesetzes- oder Normänderungen die Herstellung der
Außenbauteile entsprechend Tabelle 8 der aktuell maßgeblichen DIN 4109 zu sichern, wird deren Anwendung im Bebauungsplan festgesetzt.
Verkehrslärm
Maßgebend für die Verkehrslärmeinwirkungen im geplanten Wohngebiet sind die Aidenbachstraße, die Kistlerhofstraße, die Siemensallee, die Hofmannstraße und die
Boschetsrieder Straße. Des Weiteren verläuft östlich des Planungsgebietes die Bahnstrecke München – Lenggries (Streckennummer: 5505) mit den S-Bahnlinien S7, S20
und S27. In die Beurteilung des Verkehrslärms wurden auch die Auswirkungen der
lichtzeichengeregelten Straßeneinmündung der Kistlerhofstraße in die Aidenbachstraße aufgenommen.
Aufgrund der Betrachtung der oben genannten Straßen (Verkehrsmengen in Planfall
für das Jahr 2025) und des Schienenverkehrs ergibt sich gemäß den Orientierungswerten der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (55/45 dB(A) Tag/Nacht) folgende
Verkehrslärmsituation:
•
Am Gebäude A werden die Orientierungswerte um bis zu 10 dB(A) Tag/Nacht
an der Nordfassade, um bis zu 7 dB(A) Tag/Nacht an der Westfassade und
Ostfassade überschritten. An der lärmabgewandten Südfassade werden die
Orientierungswerte eingehalten.
•
Entlang der Hofmannstraße (Gebäude E und F) werden die Orientierungswerte an den lärmzugewandten Seiten um bis zu 7 dB(A) tags und nachts überschritten und an den lärmabgewandten Seiten eingehalten.
•
An den übrigen Gebäuden (B, C und D) werden die Orientierungswerte um bis
zu 2 dB(A) Tag/Nacht an den Nordfassaden überschritten. An allen restlichen
Fassadenseiten werden die Orientierungswerte tags eingehalten und nachts
um bis zu 1 dB(A) überschritten bzw. eingehalten.
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•
Durch die Gebäudeabschirmungen können auf den Freiflächen innerhalb des
Plangebietes die Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten werden. Lediglich im nordwestlichen und nordöstlichen Bereich des Plangebietes kann es
ohne Gebäudeabschirmungen zu Überschreitungen der Orientierungswerte
von bis zu 3 dB(A) tags kommen. Nachts entsteht auf Freiflächen in der Regel
keine Betroffenheit.
Die Orientierungswerte der DIN 18005 stellen in der Bauleitplanung Zielwerte dar,
von denen bei Verkehrslärmeinwirkungen nach oben und unten abgewichen werden
kann, jedenfalls solange gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorliegen, wobei die
Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV eine Obergrenze für den Abwägungsspielraum ohne weitergehende Schallschutzmaßnahmen darstellt.
Die Immissionsrichtwerte der 16. BImSchV für allgemeine Wohngebiete (59/49 dB(A)
Tag/Nacht) werden unter Berücksichtigung des Bebauungskonzepts am Gebäude A
an der Kistlerhofstraße an der West-, Ost- und Nordfassade und an den Ostfassaden
der Gebäude E und F entlang der Hofmannstraße überschritten. Daher müssen an
diesen Gebäudeseiten weitergehende Schallschutzmaßnahmen getroffen werden,
um die Lärmeinwirkung auf schutzbedürftige Aufenthaltsräume zu verringern.
Die Möglichkeit aktiver Schallschutzmaßnahmen beim Gebäude A zur Kistlerhofstraße hin kommt aufgrund der Stadtbildpflege in innerstädtischer Lage - aufgrund der
achtgeschossigen Bebauung wäre mit einer sehr hohen Lärmschutzwand zu rechnen
- und der unverhältnismäßig hohen Kosten nicht in Betracht. Im vorliegenden Fall ist
beim Gebäude A der erforderliche Schallschutz durch Orientierung schutzbedürftiger
Aufenthaltsräume wie etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer an die dem Lärm abgewandte Seite zu gewährleisten. Das bedeutet, dass schutzbedürftige Aufenthaltsräume an der Nordfassade des Gebäudes A nicht zulässig und daher zur Gebäudesüdseite zu orientieren sind. An der Ost- und Westfassade des Gebäudes A sind Fenster
von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nur zulässig, wenn durch Schallschutzkonstruktionen (Wintergärten, Kastenfenster, Schallschutzloggien o.ä.) bzw. nach DIN
4109 gewährleistet wird, dass vor diesen Fenstern ein Beurteilungspegel durch Verkehrslärm von 59/49 dB(A) Tag/Nacht sowie durch den zusätzlich zu betrachtenden
Anlagenlärm von 55/40 dB(A) tags/nachts (siehe nachfolgende Ausführungen zu Anlagenlärm) nicht überschritten wird.
Um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten müssen Schallschutzvorbauten
bzw. nicht schutzbedürftige Vorräume hygienisch ausreichend belüftet sein.
Auf verbleibende Überschreitungen der Orientierungs- bzw. Immissionsrichtwerte für
Verkehrslärm entlang der Hofmannstraße (Gebäude E und F) muss durch eine ausreichende Schalldämmung der Wohnungsaußenwände, insbesondere der Fenster, in
Verbindung mit Schalldämmlüftern bzw. anderen geeigneten Belüftungseinrichtungen
reagiert werden. Die Anforderungen an das resultierende Schalldämm-Maß betragen
an den Gebäuden entlang des südlichen Teils der Hofmannstraße (Lärmpegelbereich
III nach DIN 4109) R`w,res= 35 dB. Da entlang der Hofmannstraße die Beurteilungspegel mehr als 49 dB nachts betragen, werden fensterunabhängige Lüftungsmöglichkeiten erforderlich, da die Schalldämmung der Außenbauteile nur wirksam ist, solange die Fenster geschlossen bleiben oder betroffene Aufenthaltsräume über ein Fenster an einer Verkehrslärm abgewandten Gebäudeseite mit einem Beurteilungspegel
von weniger als 49 dB(A) belüftet werden kann. Eine entsprechende Festsetzung
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wurde daher getroffen.
Schutzmaßnahmen an den dem Gebäude E vorgelagerten Balkonen sind nicht erforderlich, da zwar bei hilfsweiser Betrachtung der Grenzwerte der 16. BImSchV Überschreitungen des hier ausschließlichen heranzuziehenden Tagwertes von 59 dB(A)
vorliegen, diese aber nur geringfügig sind (die höchsten Überschreitungen am Gebäude E im Nordostbereich betragen 60,7 dB(A) und nehmen nach Süden und in die
Tiefe weiter ab) und darüber hinaus sichergestellt ist, dass die vom Umweltbundesamt als gesundheitsgefährdend eingestuften Lärmpegel von größer als 65/60 dB(A)
tags/nachts nicht erreicht werden. Darüber hinaus liegen die Schallwerte an der
Nord-, Süd- und Westseite des Gebäudes E (teilweise deutlich) unter 59 dB(A), so
dass hier ebenfalls Freibereiche bzw. Balkone angeordnet werden können. Tatsächlich sind die Balkone an der Hofmannstraße entsprechend den Projektplänen überwiegend nur als Zweitbalkone konzipiert, da die Wohnungen über Eck oder durchgesteckt angeordnet sind. Auch auf den geplanten gemeinschaftlich nutzbaren Dachterrassen sind die hilfsweise betrachteten Grenzwerte der 16. BImSchV mit 59,1 dB(A)
weitgehend eingehalten. Die Festsetzung baulicher Schutzmaßnahmen würde daher
(insbesondere vor dem Hintergrund, dass für Freiflächen keine den Innenräumen vergleichbaren Schutzansprüche vorliegen) unverhältnismäßig hohe Kosten und auch
eine gestalterische Beeinträchtigung der feinen Fassadenstruktur darstellen.
Das Gebäude A stellt für die südlichen Gebäude eine Abschirmung dar. Die Realisierungsreihenfolge der geplanten Gebäude wird daher im Durchführungsvertrag sichergestellt.
Die Anforderungen an den Schallschutz der Außenbauteile (passiver Schallschutz)
ergeben sich aus den Vorgaben der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“. Maßgeblich für die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen ist entlang
der Kistlerhofstraße der Lärmpegelbereich III nach Tabelle 8 der DIN 4109.
Reflexionen
Die geplante Bebauung führt durch Fassadenreflexionen und Gebäudeabschirmungen zu keiner wesentlichen Erhöhung der Verkehrslärmpegel in der umgebenden
Nachbarschaft. Im Gegenteil fallen die Reflexionen aufgrund der geringeren Fassadenlänge vermutlich sogar geringer aus.
Anlagenlärm
Neben einer nennenswerten Verkehrslärmbelastung ist das Plangebiet nennenswerten Immissionen durch die Anlagengeräusche der umliegenden Gewerbegebiete ausgesetzt.
Das schalltechnische Gutachten nimmt daher eine Worst-case-Betrachtung an, d.h.
es wurde nicht auf den Bestand der gewerblichen Anlagen abgestellt, sondern anhand der festgesetzten Kontingente (aus dem Bebauungsplan 1895) iterativ die zulässigen immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel aus den nördlichen Gewerbebetrieben ermittelt und so die Beurteilungspegel an den maßgeblichen Immissionsorten im Bebauungsplangebiet berechnet und dargestellt. Die Lärmbetrachtung liegt damit, nicht zuletzt auch durch zwei Umwidmungen der Gebietseinstufung, auf der sicheren Seite. Die tatsächlichen Nutzungen schöpfen die ermittelten
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Kontingente – nach Aussage des Gutachters - nicht aus. Eine weitere gewerbliche
Entwicklung ist somit nicht beschränkt, denn die Genehmigung für Errichtung und Betrieb gewerblicher Anlagen wird von der Einhaltung der Anforderungen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) abhängig gemacht und wird einzelfallbezogen überprüft. Die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte muss nachgewiesen werden.
Es ist im vorliegenden Fall davon auszugehen, dass sich durch Planung weiterer/anderer Gewerbebetriebe keine zusätzlichen höheren Anforderungen an das Bebauungsplangebiet ergeben.
Maßgeblich für die Immissionen durch Anlagengeräusche der umliegenden Gewerbebetriebe sind dabei vor allem die Schallemissionen der westlich angrenzenden Büronutzung (inklusiv Kantine) des GE 1 des Bebauungsplans Nr. 1895 sowie des Gewerbegebietes nördlich des Vorhabengebiets.
Es ergibt sich gemäß den Immissionsrichtwerten der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete 55/40 dB(A) Tag/Nacht folgende Anlagenlärmsituation für den Planfall:
•
Entlang der Kistlerhofstraße werden die Immissionsrichtwerte an der Nordfassade sowie der West- und Ostfassade des Gebäude A um bis zu 2 dB(A)
tags und 1 dB(A) nachts Tags/Nachts überschritten und an der Gebäudesüdseite tags und nachts eingehalten.
•
An den westlichen Fassadenseiten der Gebäude B bis D werden die Immissionsrichtwerte um bis zu 3,1 dB(A) tags überschritten. An allen anderen Gebäudeseiten werden die Immissionsrichtwerte eingehalten.
•
Das Spitzenpegelkriterium der TA Lärm kann mit Überschreitungen von bis zu
8 dB(A) tags entlang der westlichen Grundstücksgrenze nicht eingehalten
werden.
Auf die Überschreitungen der Immissionsrichtwerte und der Spitzenpegelwerte entlang der westlichen Grundstücksgrenze wird durch Festsetzung einer Schallschutzwand (Gabionenwand) mit einer Mindesthöhe von 3,50 m an der westlichen Grundstücksgrenze reagiert.
Verbleibende Überschreitungen der Richtwerte der TA Lärm ergeben sich für die
Nordfassade sowie die West- und die Ostfassade des Gebäudes A an der Kistlerhofstraße. Da für diese Fassadenseiten ohnehin zum Schutz vor Verkehrslärmeinwirkungen durch § 16 der Satzungsbestimmungen die Anordnung schutzbedürftiger Aufenthaltsräume ausgeschlossen bzw. abweichend nur bei entsprechenden Schallschutzmaßnahmen oder nicht schutzbedürftigen Vorräumen zulässig ist, ist sichergestellt,
dass in diesem Bereich des Vorhabengebiets der notwendige Schallschutz gegenüber Verkehrslärm und auch gegenüber Anlagenlärm getroffen wurde. Aus dem Anlagenlärm ergeben sich keine zusätzlichen Anforderungen.
Die erforderlichen Stellplätze für das Planungsgebiet werden in einer Gemeinschaftstiefgarage mit Zu- und Abfahrt über die Kistlerhofstraße untergebracht. Die Tiefgaragenrampen sind in das Gebäude A integriert und somit eingehaust.
Für die Beurteilung der Tiefgaragengeräusche und für die Optimierung der Planung
wurde hilfsweise die TA Lärm verwendet, wenngleich es sich nicht um Anlagen im
Sinne der TA Lärm handelt. Grundsätzlich sind Immissionen durch Garagen und Stellplätze, deren Zahl dem durch die zugelassene Wohnnutzung verursachten Bedarf
entspricht, auch in einem Wohngebiet hinzunehmen, da sie zu den üblichen Alltagserscheinungen in Wohngebieten gehören. Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass die
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hilfsweise verwendeten Immissionsrichtwerte und das Spitzenpegelkriterium der TA
Lärm an der nördlichen Fassade des nördlichen Gebäudes A um bis zu 1/10 dB(A)
Tag/Nacht bzw. bei kurzzeitigen Geräuschspitzen um bis zu 4 dB(A) nachts überschritten werden. An allen anderen Fassadenseiten sowie in der gesamten Nachbarschaft des Vorhabengebietes werden die hilfsweise verwendeten Immissionsrichtwerte eingehalten.
Da für die nördliche Fassadenseite des Gebäudes A ohnehin Festsetzungen zum
Schutz vor Verkehrslärm- und Anlageneinwirkungen getroffen wurden, ist sichergestellt, dass der notwendige Schallschutz auch gegenüber den Lärmeinwirkungen aus
der Tiefgaragennutzung getroffen wurde. Aus der Betrachtung zur Tiefgarage im Plangebiet ergeben sich somit keine zusätzlichen Anforderungen, sofern bei der baulichen
Ausführung der Tiefgaragenabfahrten der Stand der Lärmminderungstechnik (z.B.
lärmarmes Garagenrolltor, Regenrinnenabdeckung usw.) beachtet wird.Die Geräusche beim Öffnen und Schließen von Garagenrolltoren und das Überfahren von
Regenrinnen sind bei lärmarmer Ausbildung akustisch nicht auffällig und vernachlässigbar. In § 16 der Satzungsbestimmungen wird festgesetzt, dass beim Neubau der
Tiefgaragenabfahrt der Stand der Lärmminderungstechnik beachtet werden muss und
die Garagenrolltore sowie die Regenrinnen lärmarm ausgeführt werden müssen.
4.18.
Altlasten
Die im Februar 2012 durchgeführte Untergrunduntersuchung kommt zu folgenden
Schlussfolgerungen für die Geländeberäumung:
Eine Sanierung wird fachgutachterlich begleitet, auch um eine entsprechende Dokumentation anfertigen zu können. Dabei ist von großen Mengen an verhältnismäßig
gering belastetem Material auszugehen, deutlich verunreinigtes Material dürfte nur in
geringeren Mengen anfallen.
Seitens des Grundstückseigentümers ist geplant, das Grundstück vollständig von unterirdischen Einbauten und Bodenbelastungen zu beräumen. Bei nicht vollständig sanierten Flächen wird entweder durch zusätzliche Untersuchungen der Nachweis erbracht, dass keine Gefährdung für die zukünftigen Nutzer zu besorgen ist oder es
werden Überdeckungsmaßnahmen in Abstimmung mit dem RGU vorgenommen.
Hinsichtlich der geplanten Wohngebäude innerhalb des Untersuchungsbereichs ist
unter der Voraussetzung der vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen in Abstimmung mit dem RGU keine Gesundheitsgefährdung zu erwarten.
Der Vorhabenträger hat sich im Rahmen des Durchführungsvertrages verpflichtet, die
Bodenverunreinigungen in Abstimmungen mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München zu sanieren, soweit dies für die Herstellung des
Vorhabens entsprechend des künftigen Bebauungsplanes und der künftigen Nutzung
notwendig ist.
4.19.
Baulicher Gefahrenschutz
An der Ecke Kistlerhofstraße / Hofmannstraße ist eine Gas-Druckregelanlage, die in
ihrem Bestand innerhalb einer Gemeinbedarfsfläche weiter betrieben werden soll.
Dabei muss gesichert werden, dass über die Abblas- und Entspannungsleitungen der
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Gas-Druckregelanlage abgeleitetes Gas nicht in geschlossene Räume benachbarter
Gebäude gelangen kann.
Zum Schutz der neu geplanten Nutzungen ist aus sicherheitstechnischen Gründen
eine Satzungsbestimmung aufgenommen worden, die einen Abstand von mindestens
20 m zwischen den Außenwänden der bestehenden Gas-Druckregelanlage und den
neu zu errichtenden Gebäuden sichert, sowie zu allen möglichen sonstigen Zündquellen. Dieser Sicherheitsabstand kann bis auf maximal 10 m verringert werden,
wenn an der Außenwand der neu zu errichtenden Gebäude keine Vorrichtungen geplant werden, die ein Eintreten oder Einsaugen von Außenluft in Innenräume ermöglichen (z.B. keine zu öffnenden Fenster, keine ansaugenden Gebläse, Klimaanlagen
oder andere Öffnungen). Mit dem derzeitigen Standort der Gas-Druckregelanlage
sind diese Anforderungen eingehalten. Durch die Festsetzung der Sicherheitsabstände ergibt sich in Verbindung mit den für Wohnnutzung vorgesehenen Bauräumen eine
Einschränkung bezüglich möglicher neuer Standorte im hierfür ausgewiesenen Baugebiet.
4.20.
Grünordnung
Freiflächenversorgung/ Wegebeziehung
Zur Bereitstellung der erforderlichen Erholungsflächen u.a. für die künftigen Nutzer,
werden die bestehenden - mit Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit gesicherten Freiflächen des Bebauungsplans Nr. 1895 innerhalb des Planungsgebiets erweitert
und zusätzlich mit einer Grün- und Wegeverbindung nach Norden bis zur Kistlerhofstraße fortgeführt. Der bestehende ost-west-gerichtete Weg in der Gehrechtsfläche
des Bebauungsplans Nr. 1895 wird somit beibehalten und über die öffentlich zugängliche Freifläche des Vorhabengebiets bis zur Hofmannstraße, die um ca. 8 m verbreitert wird, weitergeführt. Die Gehrechtsfläche beinhaltet sowohl aus optischen und gestalterischen Gründen, als auch um eine angemessene Nord-Süd-Durchquerung gewährleisten zu können, die für die Erschließung und Feuerwehrandienung erforderlichen Flächen. Diese haben außerhalb der befestigten Flächen durch die Ausgestaltung als Pflaster mit Rasenfuge oder Rasenwaben ein eingegrüntes Aussehen. Rasenwaben sind zum Bespielen wegen den Unebenheiten nur bedingt geeignet. Ausnahmsweise konnten diese Nebenfunktionen in die Gehrechtsfläche integriert werden, da sonst durch Heckenpflanzungen etc. der öffentlich nutzbare Raum sichtbar
geschmälert würde.
Das Wegenetz wird an die übergeordnete Wegeverbindung nach Osten Richtung
Isarauen angeschlossen. Die Abzweigung nach Norden übernimmt zum einen die
Funktion der Hauserschließung der Gebäude B, C und D, zum anderen wird dadurch
eine übergeordnete Wegeverbindung in Richtung des geplanten Stadtteilzentrums
Ratzingerplatz hergestellt.
Private Wohnungsgärten, Gemeinschaftsfreiflächen im Wohngebiet und Dachterrassen ergänzen das Angebot an nutzbaren Freiflächen für die künftigen Bewohnerinnen
und Bewohner und stellen gemeinsam mit der Gehrechtsfläche und dem darin beinhalteten Spielplatz eine ausreichende Versorgung mit Freiflächen sicher.
Der nach BayBO herzustellende Kinderspielplatz kann nur zu einem Teil im lärm- und
verkehrsabgewandten Innenbereich vorgesehen werden. Um den Spielflächenbedarf
gänzlich nachzuweisen, bedarf es auch des Spielplatzes in der Gehrechtsfläche, der
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somit sowohl als privater als auch öffentlich nutzbarer Spielplatz eine wichtige Funktion erfüllt.
Durch die Reduzierung der Versiegelung, der Verwendung von wasserdurchlässigen
Belägen wird u.a. auch eine Verbesserung der Versickerung von Niederschlagswasser im Vorhabengebiet erreicht und damit zur Grundwasserneubildung beigetragen.
Freiflächen des Wohngebiets mit wohnverträglichem Gewerbeanteil
Zur dauerhaften Sicherstellung einer angemessenen Durchgrünung und um ein einheitliches und zusammenhängendes Erscheinungsbild zu sichern, werden grünordnerische Festsetzungen wie Baum- und Heckenpflanzungen etc. getroffen. Mit den
Festsetzungen zur Pflanzdichte, der Mindestgröße der Pflanzungen, der Pflanzqualität und der notwendigen durchwurzelbaren Fläche soll ein Mindestmaß an Durchgrünung und Standortqualität für die Pflanzungen gesichert werden. Um die Erreichbarkeit der Gebäude zu ermöglichen, sind notwendige Zugänge und Zufahrten von den
Begrünungsfestsetzungen ausgenommen.
Mit den Festsetzungen zur Hinterpflanzung von Einzäunungen, der Zulässigkeit von
Heckenpflanzungen entlang der öffentlichen Straßenflächen und den Festsetzungen
zur Höhe der Hecken werden Regelungen getroffen, die den Schutz der privaten Freiflächen und gleichzeitig die Weitläufigkeit der Freiflächen des Vorhabengebietes sichern. Dabei wird die bestehende Hecke an der Kistlerhofstraße soweit als möglich in
die Freiflächengestaltung integriert und ihre Höhe zugelassen. Bei Neupflanzung einer Hecke an dieser Stelle ist eine Höhe von 1,00 m zu berücksichtigen, um insgesamt eine einheitliche Gestaltung innerhalb des Planungsgebiet zu gewährleisten.
Die Aussparung der durch die Gemeinschaftstiefgarage unterbauten Grundstücksfläche ermöglicht zudem die Pflanzung von Großbäumen, erhöht dadurch die optische
und ökologische Qualität des begrünten Innenbereiches und ermöglicht eine Regenwasserversickerung.
Die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung der Flachdächer der obersten Geschosse (Dach-/Terrassengeschosse) bewirkt kleinräumlich und in der Gesamtbilanz
eine positive Wirkung auf Wasserhaushalt (Rückhaltung), Stadtklima (Verdunstung),
Lufthygiene (Staubbindung), Energiebilanz (zusätzliche Wärmedämmung der Dachbegrünung) und Naturschutz (Magerstandorte auf Dächern).
Durch die Nutzung und Anlage von Freibereichen auf diversen Dächern als wohnungsbezogene oder gemeinschaftlich nutzbare Dachterrassen für die Hausbewohner wird die nur knapp erreichbare Freiflächenversorgung innerhalb des Planungsgebietes gestärkt, die Erreichbarkeit vereinfacht und die Vielfältigkeit von Aufenthaltsflächen für die Bewohnerinnen und Bewohner erhöht.
Zur Sicherung von privaten, ebenerdigen und den Erdgeschosswohnungen zugeordneten Freiflächen werden private Wohnungsgärten im Plan lage- und größenmäßig
festgesetzt. Die Festsetzung sichert gleichzeitig ausreichende Flächenanteile für gemeinschaftlich nutzbare Grün- und Freiflächen. Da im lärmgeschützten Innenbereich
neben den Spielflächen mit ihren Geräten auch gemeinschaftliche Aufenthaltsflächen
für die Erholungsnutzung nachgewiesen werden müssen, kann nur ein Teil des Kinderspielplatzes (nach BayBO und der Freiflächengestaltungssatzung) dort untergebracht werden.
Der verbleibende restliche Anteil des Spielplatzbedarfes wird daher mit dem Spielplatz in der Gehrechtsfläche, der auch der Allgemeinheit zur Nutzung offen steht, ge-
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deckt.
Entsprechend der städtischen Entwässerungssatzung ist das Niederschlagswasser
zu versickern, was eine Minimierung der Auswirkungen durch Versiegelung darstellt.
Das Niederschlagswasser soll, soweit dies aufgrund der jeweils zur Verfügung stehenden Flächen möglich ist, vorrangig oberflächig über Pflanzflächen, Sickermulden
und Sickergräben versickert werden, um eine günstigere, breitflächige Rückführung
des Niederschlagswassers in das Grundwasser zu erreichen und die Filterwirkung
des Bodens zu nutzen.
Der Bebauungsplan mit Grünordnung trifft keine weitergehenden Festsetzungen.
Öffentlich zugängliche Freifläche (Gehrechtsfläche)
Bestimmendes Bild der Ost-West gerichteten öffentlich zugänglichen Freifläche ist die
mit Bäumen bepflanzte Rasenfläche. In der südwestlichen Ecke des Planungsgebietes wird aus ökologischen und gestalterischen Gründen ein Baum der bestehenden
Baumgruppe, die sich zum Großteil auf dem südlich benachbarten Grundstück befindet, als zu erhalten festgesetzt. Der Nord-Süd verlaufende Teil der Gehrechtsfläche
wird durch eine Baumreihe und der begrünten Lärmschutzwand gesäumt, um auch
eine optische Barriere zwischen dem Wohnen und dem westlich anschließenden Gewerbe zu erreichen. Als zu pflanzende Baumart wurde hier die Säuleneiche gewählt,
um ein ausreichendes Lichtraumprofil für die Feuerwehrerschließung, die parallel
zum Nord-Süd gerichteten Erschließungsweg verläuft, zu gewährleisten.
Der notwendige Lärmschutz an der westlichen Grundstücksgrenze ist als Gabionenwand (Körbe mit offener Gitterkonstruktion) auszubilden. Die Sichtflächen der Körbe
sind mit Naturbruchsteinen als Trockenmauer, die verbleibenden Hohlräume mit
Oberboden aufzufüllen. Die Korbreihen sind in der Höhe abzutreppen und mit geeigneten heimischen Sträuchern zu bepflanzen. Zur besseren Integration in die Freiraumgestaltung ist die zur Wohnbebauung hin orientierte Seite der Lärmschutzwand
unterstützend mit Rank- und Kletterpflanzen flächig zu begrünen. Als Gerüstkletterpflanzen werden dafür die Waldrebe, Immergrünes Geißblatt, Schlingknöterich und
als Selbstklimmer der Gewöhnlicher Efeu und Sorten, Wilder Wein und Sorten und
Kletter-Hortensie vorgeschlagen.
Südlich im Anschluss an das Vorhabengebiet ist innerhalb der Gehrechtsfläche des
Bebauungsplans Nr. 1895 ein Kinderspielplatz auch für die Allgemeinheit vorhanden.
Dieser wird im Bereich der geplanten Gehrechtsfläche aufgrund seines Spielflächenbedarfs aus der Neuplanung ergänzt und ebenfalls für die Nutzung durch die Allgemeinheit geöffnet.
4.21.
Gender Mainstreaming
Die vorliegende Planung ist im Sinne einer gendergerechten Planung und gemäß den
Anforderungen von Menschen in unterschiedlichen Lebenssituationen entwickelt worden. Es ist beispielsweise beim Entwurf der Freibereiche auf eine angstfreie Benutzung für Frauen, Kinder, Jugendliche und ältere Mitmenschen geachtet worden. Dies
ist insbesondere durch die Schaffung gut einsehbarer und belebter, öffentlich zugänglicher Bereiche und Wege sowie durch Sichtverbindungen dorthin und zu Orientierungspunkten (z.B. Blickbeziehung Wohnungen - Kinderspielfläche) geschehen. Auch
ist ein möglichst kinder- und familien-, wie auch altengerechtes Wohnquartier entwor-
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fen worden. U.a. ist auf eine weitgehende Barrierefreiheit in der Umsetzung der Planung (weitgehend barrierefreie Zugänge vom Straßenraum, Aufzug von der Gemeinschaftstiefgarage in alle Geschosse), wie auch eine gute und sichere Erreichbarkeit
der öffentlichen Infrastruktur geachtet worden.
4.22.
Nachhaltigkeit
Die städtebauliche Entwicklung soll im Sinne der Nachhaltigkeit erfolgen. Insbesondere die Wiedernutzbarmachung langjährig brachliegender Flächen in innerstädtischer Lage, die Nutzung vorhandener Infrastruktureinrichtungen und eine Flächen
schonende, kompakte Bauweise sind hierfür wichtige Bausteine. Die Verdichtung an
dem gut durch den ÖPNV erschlossenen Standort trägt zur Minimierung des Flächenverbrauchs an anderer, schlechter erschlossener Stelle im Siedlungsgefüge bei.
Die Reduzierung der zulässigen Versiegelung, die Begrünung allgemein und die der
Flachdächer, auch unterhalb von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie etc.
sind Maßnahmen zur Verbesserung des Kleinklimas und tragen nachhaltig zum Klimaschutz bei.
Bei dem Vorhaben wird vor allem auf eine sinnvolle Anordnung und Höhenstaffelung
der Baukörper, die Schaffung kompakter, energetisch günstiger Bauformen sowie auf
ein Flächen sparendes Erschließungs- und Nutzungskonzept (u.a. Gemeinschaftstiefgarage mit einer Zufahrt, Nutzung der Dächer als Aufenthaltsflächen) geachtet.
Nach Aussage des Vorhabenträgers ist beabsichtigt, das Planungsgebiet zur Versorgung mit Heizenergie an das Fernwärmenetz der Stadtwerke München anzuschließen und zur Reduzierung des Bedarfs an Primärenergie einen Energiestandard von
KfW 70 (gemäß EnEV 2009) zugrunde zu legen.
4.23.
Soziale Infrastruktur
Aus der vorliegenden Bebauungsplanung ergibt sich ein Bedarf an sozialer Infrastruktur von 7 Krippenplätzen, 22 Kindergartenplätzen, 15 Hortplätzen und 28 Grundschulplätzen. Eine wirtschaftlich zu betreibende Einrichtung ist im Plangebiet nicht möglich.
Die Versorgung der Bedarfe im Grundschul- und Hortbereich wird im geplanten
Grundschulneubau mit ganztägiger Betreuung an der Baierbrunner Straße sichergestellt werden.
Die Schaffung der Krippen- und Kindergartenplätze erfolgt durch den geplanten Neubau einer Kindertagesstätte auf dem städtischen Grundstück an der Kistlerhofstraße
südlich zwischen Münsinger- und Höhenrainer Straße.
4.24.
Sozialgerechte Bodennutzung
Die durch die Planung entstehenden ursächlichen Kosten und Lasten müssen gemäß
den vom Stadtrat beschlossenen „Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung“ vom Planungsbegünstigten getragen werden. Dies wurde in einem
Durchführungsvertrag geregelt.
Insbesondere übernimmt der Vorhabenträger folgende Kosten und Lasten:
- Errichtung von 1.123 m² Geschossfläche im geförderten Wohnungsbau (ca. 10
Wohneinheiten München-Modell Eigentum)
- Finanzierungsbeitrag zur Herstellung der ursächlichen sozialen Infrastruktur sowie
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Wertersatz für die Bereitstellung der städtischen Grundstücke
- Bestellung eines Gehrechts und eines Fahrrechts für einen beschränkten Personenkreis sowie Herstellung und Unterhalt der Dienstbarkeitsfläche, ausgenommen des im
südlichen Bereich festgesetzten Kinderspielplatzes (der Kinderspielplatz bzw. die
Spieleinrichtung werden von der Stadt unterhalten).
4.25.
Mindestmaße für Baugrundstücke, Anschluss an die öffentliche
Verkehrsfläche
Um die Voraussetzungen für ggf. spätere Realteilungen des Grundstücks zu ermöglichen, wird im Vorhaben- und Erschließungsplan eine Gemeinschaftstiefgarage festgesetzt. Bei einer späteren möglichen Teilung sollen die jeweiligen Grundstücke mit
einer Mindestbreite von 10,00 m an die Straßenverkehrsfläche angrenzen.
Unter der Voraussetzung, dass die Erschließung des jeweiligen Baugrundstückes gesichert ist, kann von der festgesetzten Mindestbreite abgewichen werden.
Eine entsprechende Regelung ist im Durchführungsvertrag enthalten.
5.
Wesentliche Auswirkungen
Die Umsetzung der Planung führt zu folgenden städtebaulichen Auswirkungen:
•
Schaffung neuen Wohnraumes im Geschosswohnungsbau mit ca. 175 Wohneinheiten,
•
Möglichkeit der Ansiedelung einer wohnverträglichen Gewerbenutzung wie
z.B. einer Einzelhandelseinrichtung zur wohnortnahen Versorgung,
•
Sicherung des Erhalts der Versorgungseinrichtungen der SWM,
•
Umwandlung von bisher brach liegenden gewerblichen Flächen zu einem
Wohngebiet mit privaten und öffentlich zugänglichen Freiflächen,
•
Verbreiterung und Schaffung der bereits durch den Bebauungsplan Nr. 1895
gesicherten öffentlich zugänglichen Freifläche, die gleichzeitig auch für die
Deckung des privaten Spielflächenbedarfes erforderlich ist,
•
ca. 31 Baumfällungen, dafür wird durch Neupflanzung von ca. 65 Bäumen im
Baugebiet Ersatz geleistet,
•
Reduzierung der gemäß Bebauungsplan Nr. 1895 zulässigen Versiegelung
von ca. 75 % (das entspricht ca. 10.150 m²) auf ca. 65 % (ca. 8.740 m²),
•
Schaffung einer Wegeverbindung von der Kistlerhof- zur Hofmannstraße innerhalb der öffentlich zugänglichen Freifläche,
•
Fassung des Straßenraums der Kistlerhof- und Hofmannstraße.
Seite 51
6.
Daten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Grundstück
in m²
507/4
241
507/23
551
Fläche
SWM
792
445/2
1739
445/31
6193
507/3
4644
Fläche
Wohngebiet mit
wohnverträglichem
Gewerbeanteil
12576
davon
Fläche
Vorhabenezogener Bebauungsplan
13368
GF
in m²
(Festsetzung nach
Planzeichnung)
GFZ GR
in m²
(Festsetzung nach
Planzeichnung /
Satzungstext)
GRZ
600
0,76 320 / 540
0,4 /
0,68
17160
1,36 3250 / 8200
0,26 /
0,65
17760
1,33 3570 / 8740
0,27 /
0,65
3198
Gehrechtsfläche
Seite 52
III. Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshaupt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Dr. (I) Merk
Stadtbaurätin
IV. Abdruck von I. - III.
Über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium Dokumentationsstelle
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Seite 53
V.
WV Planungsreferat – HA II/33 V
zur weiteren Veranlassung.
Zu V.:
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2. An den Bezirksausschuss 19
3. An das Kommunalreferat
4. An das Baureferat
5. An das Kreisverwaltungsreferat
6. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft
7. An das Referat für Gesundheit und Umwelt
8. An das Referat für Bildung und Sport
9. An die Stadtwerke München GmbH
10. An das Planungsreferat – SG 3
11. An das Planungsreferat – HA I
12. An das Planungsreferat – HA II
13. An das Planungsreferat – HA II/01
14. An das Planungsreferat – HA II/33 P
15. An das Planungsreferat – HA II/53
16. An das Planungsreferat – HA III
17. An das Planungsreferat – HA IV
18. An das Planungsreferat – HA IV/33 T
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Am
Planungsreferat – HA II/33 V