GR 26/2013 - Stadt Waiblingen
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Öffentlich GR 26/2013 - 1 Sitzungsvorlage Fachbereich Hochbau und Gebäudemanagement Beratungsfolge: Ausschuss für Planung, Technik und Umwelt Ausschuss für Wirtschaft, Kultur und Sport Gemeinderat 07.11.2013 07.11.2013 14.11.2013 öffentlich öffentlich öffentlich Betreff: Bauvorhaben Pommernweg 1 + 3 - Schaffung von Mietwohnungen durch die Stadt Waiblingen Beschlussvorschlag: 1. Die Verwaltung wird beauftragt, die weitere Planung für die Umsetzu ng der Baumaßnahme Pommernweg 1+3 vorzunehmen und dort einen Neubau zu errichten. 2. Das Bauvorhaben wird vorbehaltlich der Zustimmung durch den Aufsichtsrat von der Städtischen Wohnungsgesellschaft Waiblingen GmbH erstellt (Bauherr). 3. Der Verpachtung des Grundstücks an die Städtische Wohnungsgesellschaft Waiblingen GmbH zum Neubau von Mietwohnungen wird zugestimmt. Begründung: I. Sachstand: Die Klausurtagungen des Gemeinderates ergaben, dass in Waiblingen ein Bedarf an Wohnraum im Segment „Mietwohnungen“ besteht, der mit dem derzeitigen Angebot nicht befriedigt werden kann. Seite 2 Um diesen Bedarf gerecht zu werden, muss zum einen der aktuelle Wohnungsbestand weiterhin instand gehalten werden, es sind aber auch neue Wohneinheiten zu schaffen. Im Hinblick auf die demografische Entwicklung, den Erhalt der Bevölkerung und deren vielfältige Struktur sieht es die Stadt Waiblingen als ihre Aufgabe , im Bereich Mietwohnungsbau verstärkt tätig zu werden. Dabei ist es wichtig, auf die soziale Durchmischung der Stadtquartiere zu achten. Durch das Baulandentwicklungsmodell der Stadt Waiblingen stehen der Stadt auch Grundstücke zur Verfügung, die für diesen Zweck genutzt werden können. So können sowohl in Bestandsgebieten wie auch in Neubaugebieten entsprechende Bauprojekte entstehen. II. Bauvorhaben Pommernweg 1 + 3 In diesem Zusammenhang ist auch die vorliegende Objektbeurteilung Pommernweg 1+3 in der Rinnenäcker Siedlung zu sehen. Der Fachbereich Hochbau und Gebäudemanagement hat dieses Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten untersucht um festzulegen, welche Maßnahmen zum weiteren Erhalt der Mietwohnungen getätigt werden müssten und hat dem gegenüber die Möglichkeit eines Neubaus an gleicher Stelle untersucht. Sowohl für die grundlegende Sanierung wie auch für den Neubau sind die Mieter umzusetzen. Die vergleichende Darstellung ist vereinfacht gehalten, da es sich lediglich um die Gegenüberstellung von Sanierung zu Neubau handelt. 1. Aktueller Zustand des Gebäudes – Sanierungsbedarf Das Wohnhaus Baujahr 1956 ist 3-geschossig und hat zurzeit 21 Wohneinheiten, die alle als Mietwohnungen genutzt werden. Die Mieteinnahmen belaufen sich pro Jahr auf 74.160,- € Das Wohnungsspektrum sieht wie folgt aus: 3 Whg. mit ca. 36 qm 6 Whg. mit ca. 40 qm 3 Whg. mit ca. 51 qm 6 Whg. mit ca. 55 qm 3 Whg. mit ca. 77 qm Notwendige Maßnahmen, damit die Wohnungen weiterhin vermietet werden können: - Die Heizung besteht überwiegend aus Öleinzelöfen pro Wohnung mit Öltanks in den privaten Kellerräumen; zum Teil sind Nachtspeicheröfen installiert worden. Bei einer Erneuerung der Heizung muss ein neuer Gasanschluss erfolgen, das Haus hat zur Zeit keinen. Alternativ könnte eine neue Pelletsheizung eingebaut werden. Seite 3 Grundsätzlich wird für das gesamte Gebäude die Neuinstallation von Versorgungsleitungen und von Heizkörpern erforderlich. - 1982 erfolgte eine Aufrüstung der Außenwände um 6 cm Wärmedämmung; das Dach blieb aber weiterhin ungedämmt, an den Treppenhäuser und den Laubengängen wurden ebenfalls keine Dämmmaßnahmen vorgenommen. Das Gebäude muss mit mindestens 16 bzw. 10 cm. zusätzlicher Wärmedämmung ertüchtigt werden. - die Holzfenster sind 22 Jahre alt. Sie müssen sofort oder in absehbarer Zeit erneuert werden. - 1987 wurde in den Wohnungen, die bis dahin noch keine Bäder hatten, das WC um eine Dusche erweitert. Das heißt: nur die 6 Wohnungen an den Giebelseiten des Gebäudes verfügen über ein Badezimmer mit Waschgelegenheit. Bei den restlichen 15 Wohnungen gibt es ein Badezimmer mit Toilette und Dusche, welches aber sehr beengt ist. Die Waschgelegenheit befindet sich auf dem Flur. Bei einer Sanierung des Gebäudes wäre diese Situation aufgrund beengter Platzverhältnisse jedoch nicht änderbar. Lediglich die Sanitärgegenstände könnten erneuert werden! - Die komplette Elektroverkabelung im Haus ist zweiadrig. Da es nicht zulässig ist, nur einen Teil der Elektrik zu erneuern und eine Sanierung im gesamten bewohnten Gebäude stattfinden müsste, ist es nicht möglich an den Elektroinstallationen Verbesserungen vorzunehmen. Das hat zur Folge, dass im Badezimmer weder der vorgeschriebene Schutzschalter eingebaut werden kann, noch kann der Wasserboiler im Bad und in der Küche gegen einen Durchlauferhitzer ausgetauscht werden. - UG-Außenwände dienen als Fundament und bestehen aus 30 cm Einkornbeton; somit sind die Voraussetzungen für eine eventuelle Aufstockung des Gebäudes nicht gegeben 2. Konzeption Neubau: Ein Neubau soll entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans in 4 -geschossiger Bauweise mit Pultdach, Balkonen und mind. 24 Wohnungseinheiten sowie einem Kellergeschoss erstellt werden. Folgendes Wohnungsgemenge ist vorgesehen: 6 x 2 Zi.-Wohnung mit ca. 35-50 qm 6 x 3-Zi.-Wohnung mit ca. 60 qm 4 x 3 Zi.-Wohnung mit ca. 70-75qm 4 x 4-Zi.-Wohnung mit ca. 75-80 qm 4 x 4-Zi.-Wohnung mit ca. 80-90 qm Die EG-Wohnungen sind barrierefrei zu planen. Pro Hauseingang ist 1 Fahrradraum, 1 Kinderwagenraum und 1 Trockenraum vorzusehen. An der Nordseite des Gebäudes ist ein Technikraum anzuordnen. Prinzipiell sind geschlossene Küchen und 1 Kellerraum pro Wohnung einzuplanen. Seite 4 Im Außenbereich müssen 10 Pkw-Stellplätze, 1 Müllplatz und 1 Wäschetrockenplatz angeordnet werden. 3. Wirtschaftliche Bewertung einer Sanierung gegenüber einem Abbruch mit anschließendem Neubau Das Gebäude liegt im Sanierungsgebiet Waiblingen Süd. Deshalb besteht die Möglichkeit, Zuschüsse für diese Maßnahme zu erhalten. Ob diese gewährt werden, ist jedoch von der gesamtwirtschaftlichen Lage des Bundes und des Landes abhängig, deshalb wurden sowohl für die Sanierung des Gebäudes wie auch für die Neubaumaßnahme die Berechnungen alternativ angestellt. a) Altbaumodernisierung mit Zuschuss 21 Wohnungen – Baujahr 1958 Wohnfläche bei 3-geschossiger Bauweise 1.060 m² Grundstücksgröße 1.765 m² - Überbaute Fläche 510 m² Bei einer Modernisierung entstehen Kosten von abzgl. nicht förderfähiger Sanierungsmaßnahmen wie neue Dachdeckung einschl. Lattung Erneuerung der Außen- und Innentüren Förderfähig somit Zuschuss hieraus (60 % aus 60 %) € 2.000.000 € 220.000 € 100.000 € 1.680.000 € 604.800 Abzgl. des Zuschusses von € 604.800,00 verbleiben Kosten bei der Stadt mit € 1.395.200,00. Baukosten = € 1.316,72 / m² Wfl. Modernisierungskosten abzgl. Zuschuss € 1.395.200,00 Mieteinnahme p.a. € 86.463,36 (€ 6,80 / m²) Refinanzierung durch Mieteinnahmen nach 16 Jahren b) Altbausanierung ohne Zuschuss Kosten € 2.000.000 Mieteinnahme p.a. € 86.463,36 (€ 6,80 / m²) Refinanzierung durch Mieteinnahmen nach 23 Jahren c) Neubaukosten mit Zuschuss Ein Neubau einschl. Abbrucharbeiten kostet brutto ca. € 2.800.000,00. Der Restwert des bestehenden Gebäudes sowie die Abbruchkosten sind zu 100 % förderfähig. Der Zuschuss beträgt 60 % hieraus Geschätzter Gebäudewert (lt. Gutachterausschuss) Abbruchkosten Gesamtkosten Zuschuss von 60 % hieraus € € € € 402.500,00 166.250,00 568.750,00 341.250,00 Abzgl. des Zuschusses von € 341.250,00 verbleiben Kosten bei der Stadt mit € 2.458.750,00. Baukosten = € 1.571,00 /m² Wfl. Neubaukosten abzgl. Zuschuss = € 2.458.750,00 Mieteinnahme p.a. € 127.704 (€ 6,80 / m²) Seite 5 Refinanzierung durch Mieteinnahmen nach 19 ¼ Jahren d) Neubaukosten ohne Zuschuss Baukosten € 2.800.000,00 = € 1.790 /m² Wfl. Mieteinnahme p.a. € 127.704 (€ 6,80 / m²) Refinanzierung durch Mieteinnahmen nach 22 Jahren 4. Fazit Eine Sanierung des Gebäudes ist weniger wirtschaftlich, zumal darüber hinaus der Zuschnitt der Wohnungen nicht mehr den aktuellen Wohnansprüchen genügen würde. Bei einem Neubau reduzieren sich die Unterhaltungskosten in den nächsten Jahren sowie die Betriebskosten aufgrund des energetischen Standards. Zudem entsteht zusätzliche Wohnfläche mit mindestens drei zusätzlichen Wohnungen. Entsprechend erhöhen sich auch die jährlichen Mieteinnahmen für die Stadt bei gleichbleibender Miete pro Quadratmeter Wohnfläche. Es wird deshalb vorgeschlagen, das Gebäude abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen. III. Bau durch die Städtische Wohnungsgesellschaft Die Verwaltung schlägt vor das Mietwohnungsbauvorhaben Neubau Pommernweg 1+3 durch die Wohnungsgesellschaft zu realisieren. Das Baugrundstück wird an die Wohnungsgesellschaft verpachtet. Es soll versucht werden, für dieses Bauvorhaben durch einen weiteren Aufstockungsantrag im Sanierungsgebiet Waiblingen Süd entsprechende Mittel für den Wohnungsbau zu generieren. IV. Abschließende Feststellungen Der Bau von ca. 24 Mietwohnungen ist ein erster Beitrag in Waiblingen zu den STEP-Zielen, neue und vor allem bezahlbare Mietwohnungen anzubieten. Mit dem vorhandenen Personalbestand ist es möglich, einzelne Projekte im Rahmen der gesamten Bautätigkeit des Fachbereichs 65, der als Dienstleister für die städtische Wohnungsgesellschaft auftritt, umzusetzen. Waiblingen, 20.08.2017 Ansprechpartner/in: Seite 6 Rheiner, Astrid Weitere beteiligte Fachbereiche: Städtische Wohnungsgesellschaft Waiblingen GmbH Unterschriften: Dezernentin Birgit Priebe Fachbereichsleiter Michael Gunser Erstellerin Astrid Rheiner
