1 Baudenkmal Reichsbank
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Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 Vorbemerkungen Bei dem nachfolgend beschriebenen Stadtwohnhaus (nach der Sanierung) Poststraße 8 in Viersen handelt es sich um ein Baudenkmal gemäß § 2 (1) Denkmalschutzgesetz. Zum Ursprung des Hauses ist folgendes anzumerken: Das Gebäude Poststraße 8 wurde 1904 als Reichsbank , Nebenstelle Viersen, erbaut und dementsprechend genutzt. Nach dem II. Weltkrieg übernahm die Landeszentralbank das herrschaftliche Gebäude. Nachdem die Landeszentralbank ihre Niederlassung in Viersen aufgab, wurde es in den letzten Jahren von einer Geldtransportgesellschaft als Hauptniederlassung genutzt. Beschreibung des Denkmals: (Auszug aus dem Gutachten gemäß § 22 (3), 1 DSchG NW zum Denkmalwert vom Febr. 1985) „Im Jahre 1904 errichtete die Reichsbank eine Nebenstelle in Viersen. Den Architektenentwurf des Eckgebäudes an der Poststraße und Parkstraße fertigte Professor H. Stiller an. Das zweigeschossige Gebäude mit steilem, schiefergedecktem Satteldach ist zur Poststraße hin in 5 Achsen und zur Parkstraße hin in 3 Achsen unterteilt. Die Eingangsachse wird durch einen Erker mit hohem Helmdach betont. Ein rustizierter Quadersockel, Bossenmauerwerk, führt bis zur Sohlbank des Obergeschosses. Darüber befindet sich heller Backstein mit Sandsteingewänden. Besondere Details, Traufgesims und Ortgang sind ebenfalls in Sandstein ausgeführt. Erwähnenswert ist das Steinrelief mit Reichsadler am Ostgiebel in Höhe der Sohlbank des Obergeschosses. Im Inneren des Gebäudes zeigen Eingang und Treppenhaus vermutlich noch den originalen Deckenschmuck. Der Sandsteinsockel im Eingangsbereich wurde zwischenzeitlich mit Farbe versehen. Die Treppenanlage besteht aus freitragenden Sandsteinkeilstufen mit verziertem Schmiedeisengeländer. Seite 1 Ornamentierte Granitsäulen im erdgeschossigen Kassenraum tragen die verdeckt liegende Stahlträgerdeckenkonstruktion. Der überwiegende Teil der im Obergeschoss liegenden Leiterwohnung zeigt sich noch im originalen Zustand. In den ehemals mit Herrenzimmer, Salon und Wohnzimmer bezeichneten Räumen sind Parkettböden, Holztüren, Kehlfriese und zurückhaltender Deckenschmuck zu finden. 1935 und 1979/80 wurden Umbaumaßnahmen im Erd- und Kellergeschoss durchgeführt, die zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung des Baudenkmals führten. Leider wurden die weißen Holzrahmenfenster durch dunkelbraune Aluminiumfenster ersetzt. Für den Denkmalwert des Gebäudes spricht unter anderem die qualitätsvolle Gestaltung sowie die auf hohem handwerklichen Niveau stehende Ausführung. Nutzung und Erhaltung des Bankgebäudes liegen aus künstlerischen und wissenschaftlichen, hier besonders aus kunst- und architekturgeschichtlichen sowie aus ortsgeschichtlichen Gründen gemäß § 2 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz im öffentlichen Interesse.“ Die Sanierung erfolgt in enger Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Viersen bzw. mit dem Amt für Denkmalschutz. Im Voraus – vor Stellung des Bauantrages – wurde die geplante Sanierung mit der Denkmalbehörde besprochen und abgestimmt. Da nicht alle Details im Vorfeld mit dem Denkmalschutz abzustimmen sind, folgen weitere Absprachen während der Sanierung. Im Rahmen der Sanierung werden umfangreiche Maßnahmen zur Bestandssicherung des Gebäudes und zur Aufwertung des gesamten Anwesens durchgeführt. Die Belange und Auflagen des Denkmalschutzes bzw. der Denkmalpflege bezüglich der Erhaltung des Denkmals oder Einbauten gehen vor und können somit Abweichungen vom heutigen Neubaustandard bzw. der Planung darstellen. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 In sämtlichen Geschossen werden die Grundrisse im Hinblick auf die angestrebte Nutzung funktional verbessert und heutigen Bedürfnissen angepasst. Insgesamt werden zehn getrennte Wohneinheiten eingebaut. Die Bauausführung erfolgt nach den anerkannten Regeln der Bautechnik, der VOB und den einschlägigen aktuellen DIN-Vorschriften mit ihren ergänzenden Bestimmungen, den geltenden Vorschriften und Richtlinien der Behörden, dieser Baubeschreibung sowie der Werkplanung. Die Fassade bleibt entsprechend dem historischen Vorbild erhalten. Wertvolle Bauteile wie Friese, Sandsteinarbeiten, plastische Putzdarstellung, Geländer, Fenster, usw. ... werden – nach den Vorgaben des Denkmalschutzes entweder repariert, restauriert oder neu eingesetzt. Die entsprechend der II. Berechnungsverordnung ermittelten Flächengrößen basieren auf den zur Genehmigung einzureichenden Grundrissplänen im Maßstab 1:100. Da es sich bei dem Objekt um ein hochwertiges, denkmalgeschütztes Gebäude mit wertvollen, erhaltenswerten Bauteilen handelt, können aufgrund der zu erhaltenden Bausubstanz eventuell die heute gültigen Normen für Neubauten nicht in allen Punkten erreicht werden. Mit abweichenden Werten muss daher im Ergebnis bauphysikalischer Nachweise im Zuge der zu erstellenden Berechnungen beim Wärme- und Schallschutz gerechnet werden. Weiterhin muss damit gerechnet werden, dass die Brüstungshöhen der Fenster untereinander leicht abweichende Höhen aufweisen; ebenso können niveauausgleichende Stufen und Podeste eingesetzt werden. Alle neu eingebauten Bauteile entsprechen den derzeit gültigen DIN-Normen, dem Schall-, Wärme- und Brandschutz, wobei alle Auflagen aus dem Denkmalschutz eingehalten werden. Die nachfolgende Baubeschreibung umfasst die gesamten Leistungen, die notwendig sind, das Objekt der beschriebenen wohnwirtschaftlichen Nutzung zu zuführen, insbesondere inkl.: - der schlüsselfertigen, kompletten Bauausführung, Sanierung, Modernisierung und Instandhaltung, sowie der Umnutzung; Seite 2 - teilweise – soweit vorgesehen – Abbruch und Entsorgung von Gebäudeteilen, - Entkernung des Gebäudes (soweit notwendig). Dabei umfasst die schlüsselfertige Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung alle Lieferungen, Leistungen und Nebenleistungen, die erforderlich sind, das Bauvorhaben funktionstüchtig, gebrauchs- und bezugsfertig, zu erstellen. Dies gilt auch für nachfolgend nicht besonders aufgeführte oder beschriebene Leistungen, die hierfür erforderlich sind. Dies gilt nicht für Leistungen, die evtl. gesondert als Eigenleistungen deklariert oder vom Leistungsumfang ausgeschlossen wurden. Der Verkäufer macht darauf aufmerksam, dass entsprechend der Vorgaben des Denkmalschutzes erhaltenswerte Bauteile unter Umständen ausgebaut und an anderen Stellen im Objekt eingebaut bzw. Verwendung finden. Jede Wohnung kann somit unterschiedliche Details enthalten; eine Auflistung und Erläuterung dieser Elemente, die die Besonderheit jeder Wohnung und des gesamten Objektes darstellen, würde den Rahmen dieser Baubeschreibung sprengen. Jeder Käufer hat jedoch die Möglichkeit zum einen diese Details vor Ort einzusehen und zum anderen auf Wunsch näher erläutert zu bekommen. Der Verkäufer bedient sich bei der Darstellung der durchzuführenden Maßnahmen der DIN 276 und des darin enthaltenen Bauteilkataloges und der entsprechenden Gliederungssystematik. Demnach werden die Leistungsbereiche der jeweiligen Kostengruppe wie folgt beschrieben zugeordnet. Die Baunebenkosten (Kostengruppe 700 - Baunebenkosten - der DIN 276) sind in der nachfolgenden Aufstellung nicht enthalten; die Baunebenkosten werden individuell – abgestimmt auf das Gesamtprojekt – erbracht und sind in den Gesamtkosten enthalten. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 Seite 3 1. Bestand Die Grundstücksgröße beträgt insgesamt 700 qm. Gebäude Es handelt sich um ein einseitig angebautes denkmal-geschütztes Bankgebäude. Anzahl der Geschosse Das Gebäude hat ein Kellergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Spitzboden. Außenwände Massives Mauerwerk, z.T. in gravierenden Mauerstärken. Decken Es existieren verschiedene Arten von Decken im Objekt wie Holzbalkendecken und Stahlkonstruktionen. Treppen Die Geschosstreppen sind aus freitragenden Sandsteinstufen mit verziertem Geländer. Fassade Die Fassade besteht glatt z. Teil aus Backstein-, Sandstein und Klinker-Flächen. Dach Das Dach und die Dachgauben sind mit Naturschiefer bedeckt. Keller Das Gebäude ist voll unterkellert. Es sind Steinfundamente und Mauerstützwände vorhanden. beantragen und installieren. Anmeldung bei den Versorgungsträgern. 2. Herrichten (Kostengruppe 210 der DIN 276) Baugrundstück entrümpeln; Schutt, Gerümpel, Müll in Container laden und abfahren, inkl. Grundgebühr und Vorhaltung sowie Kippgebühren, sowohl für Bauschutt, Gemisch und Sondermüll. Bauwerk entrümpeln; Schutt, Gerümpel und Müll in Container laden und abfahren inkl. Grundgebühr, Vorhaltung und Kippgebühren. Einfriedungen, Hindernisse abräumen; Hohlräume, Gräben verfüllen; wo erforderlich Oberfläche planieren. Schutzwürdige Bauteile ausbauen oder sichern, kennzeichnen und witterungsgeschützt lagern. Vor Aufbau der Arbeitsgerüste Flächen und ggf. Anpflanzungen sichern. Wo erforderlich werden Sanierungsleistungen wie folgt erbracht: Horizontalabdichtung von Mauerwerk durch nachträgliches Einbringen einer Dichtschicht. Ausführung: Bohrlochinjektion (alternativ Mauersägeverfahren); falls erforderlich, Bauwerkssohle abdichten inkl. reinigen des Untergrundes, Verfüllen von Löchern und Rissen, Anschlüssen und Wandabdichtungen. Ausführung: z.B. Dichtungsschlämme oder Sperrputz mit Dichtungszusatz Vertikale Dichtungen: Falls erforderlich und technisch möglich Aufgraben des Wandteils, vorarbeiten von Wandflächen, Auftragen der Dichtungsschicht und Wiederverfüllung der Baugrube. Ausführung: 2-lagiger Bitumendickbeschichtung und Drainagefolie. Im Bereich von Wohnräumen im Untergeschoss, wird - da wo möglich - von außen eine Perimeterdämmung eingebaut. 3. öffentliche Erschließung (Kostengruppe 220 der DIN 276) Hausanschlüsse (Abwasserkanal, Wasser, Gas, Strom) überprüfen, ausreichende Dimensionierung kontrollieren und falls erforderlich, neu 4. Baugrube (Kostengruppe 311 der DIN 276) Da wo erforderlich Baugrube erstellen und sichern. 5. Flachgründung (Kostengruppe 322 der DIN 276) Bei statischer Notwendigkeit Zusatzfundamente herstellen, inkl. Bodenaushubs und Abfuhr, Schalung und Hinterfüllung. Falls erforderlich, Fundamente unter Beachtung notwendiger Sicherungsmaßnahmen am Gebäude verstärken. 6. Unterböden und Bodenplatten (Kostengruppe 324 der DIN 276) Bauwerkssohle prüfen und falls erforderlich, instand setzen, inkl. Ausgleich von Gefälle und Unebenheiten 7. Bauwerksabdichtungen (Kostengruppe 326 der DIN 276) Anmerkung vorab: Der Keller wurde nach Feuchtigkeitsmängel überprüft und keine wesentlichen Mängel festgestellt. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 8. Tragende Außenwände (Kostengruppe 331, 332, 333 der DIN 276) Beton- bzw. Mauerwerkswände instand setzen zur Sicherung der Gebrauchsfähigkeit. Dabei benötigte Öffnungen bzw. Durchbrüche in Wänden herstellen, Beimauerungen und Beiputz durchführen, z.B. für die Verlegung von Rohrleitungen, inkl. späterem Schließen. Soweit erforderlich: - Sanierung geschädigter Holzteile von Fäulnis, Pilzen oder Holzschädlingen, befallene Holzkonstruktionen freilegen und chemisch behandeln; - Sanierung von Hausschwamm befallenes oder mit Salzen durchsetztes Mauerwerk durch erforderliche Maßnahmen. 9. Außentüren, -fenster / Fensterbänke (Kostengruppe 334 der DIN 276) Teilweise in Absprache mit dem Denkmalschutz Einbau neuer Fenster, Fensterteilung gemäß historischem Vorbild, entsprechend der aktuellen Wärmeschutzverordnung. Ausführung: Holz (z.B. Dark-Red-Meranti), Farbe weiß, als deutsches Markenfabrikat, z. B. der Fa. Baumeister. Im allgemeinen Treppenhaus bleiben die vorhandenen Fenster erhalten, ebenso die hintere Ausgangstüre. Restaurierung bzw. Überarbeitung der vorhandenen Hauseingangstüranlage. Nach Absprache mit dem Amt für Denkmalpflege: - Abdichtung der Fensterfugen; - Soweit vorhanden Naturstein, Klinker bzw. Stuck-Fensterumrahmungen instand setzen bzw. erneuern; Hauseingangstüren bzw. –türanlagen und soweit vorhandene Kellertüren bzw. Hoftüren instand setzen, Schlösser und Beschläge gangbar machen, Fugen abdichten, ggf. Anstrich entfernen und nach Angabe des Denkmalschutzes neu farblich end behandeln. Fensterbänke werden da wo möglich erhalten; neue Fensterbänke werden dem Gesamtbild des Hauses angepasst. 10. Außenwandbekleidungen außen (Kostengruppe 335 der DIN 276) Fassade vollständig reinigen und wo notwendig alte Farbe entfernen. Seite 4 Beschädigte Stellen der Fassade ausbessern bzw. nacharbeiten. Sanierung von evtl. vorhandenen Rissen in Wänden durch Auskappen der Rissflanken, staubfrei blasen, grundieren, einbringen der Fugenmasse und überspannen. Neu freigelegte Wandflächen entsprechend der vorhandenen Fassade nacharbeiten. 11. Außenwandbekleidungen innen (Kostengruppe 336 der DIN 276) Wo erforderlich, Vorsatzschale aus Gipswerkstoffplatten, inkl. Randanschlüsse, Stoßüberdeckungen und Spachtelungen. Ausführung: Ständerwerk, Dämmung und Rigipsverkleidung. 12. tragende Innenwände (Kostengruppe 341 der DIN 276) Beton bzw. Mauerwerkswände, soweit sie bei der Sanierung übernommen werden, zur Sicherung der Gebrauchsfähigkeit instand setzen. Dabei notwendige Öffnungen und Durchbrüche herstellen, z.B. für die Verlegung von Rohrleitungen, Einbau von neuen Türen, inkl. Überdeckungen, Beimauerungen, Beiputz. Falls notwendig: Sanierung von Hausschwamm befallenes oder mit Salzen durchsetztes Mauerwerk mit entsprechenden Maßnahmen. 13. nicht tragende Innenwände (Kostengruppe 342, 343 der DIN 276) Beton bzw. Mauerwerkswände, soweit sie bei der Sanierung übernommen werden, zur Sicherung der Gebrauchsfähigkeit instand setzen. Neue Wände: Ständerwerk mit Beplankung aus Gipswerkstoffen, da wo erforderlich mit erhöhten Anforderungen an Brandschutz, Schall- und Wärmedämmung, mit Mineralfaserplatten, Stärke entsprechend der einzuhaltenden Vorschriften inkl. aller notwendigen Öffnungen und Durchbrüche und späterem Schließen. Alternativ: Gasbetonwände, Gipswände oder KS-Wände – je nach Vorgaben der statischen Berechnung. Kellerraumtrennwände: Die Kellerräume, zu den Wohnungen gehörend, werden abgetrennt, entweder mit einer Leichtbaukonstruktion oder wie unter „Neue Wände“ beschrieben. Jeder Kellerraum ist abschließbar. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 14. Innentüren (Kostengruppe 344 der DIN 276) Erhaltenswerte alte Innentüren und –Zargen werden fachgerecht aufgearbeitet, gängig gemacht und endbehandelt. Wo erforderlich werden die alten Türen ausgebaut, ggf. an anderer Stelle wieder eingebaut oder falls sie nicht weiter zu verwenden sind entsorgt. Neue Wohnungseingangs- und Innentüren werden als Echtholzfurnierte Türen und Zargen, inkl. Schloss, Türzarge und Beschlägen eingebaut. Evtl. werden die Stürze (bei vorhandenen Öffnungen) heruntergezogen. 15. Innenwandbekleidungen (Kostengruppe 345 der DIN 276) Da wo erforderlich aufgrund des Schall- und Brandschutzes, erstellen von Vorsatzschalen aus Gipswerkstoffplatten, inkl. Randanschlüsse, Stoßüberdeckungen, Spachtelungen und Verfugung. Ausführung: Ständerwand, Dämmung, Rigipsverkleidung. Putz: Alle Wandoberflächen werden instand gesetzt. Ausbesserung des vorhandenen Putzes durch beiputzen von kleinen Flächen. Ansonsten Erneuerung des Putzes in den Wohngeschossen, inkl. Gewebeüberdeckungen und Glätten der Oberfläche. Ausführung: Gips- oder Zementputz, inkl., da wo erforderlich, Altputz abschlagen und entsorgen. Tapeten: Die Wände und Decken in den Wohnungen – außer geflieste Flächen - erhalten, sofern keine Stuckdecke bzw. Holzdecken vorhanden sind, eine Raufaser Tapete, mittlere Körnung, inkl. Anstrich. Wandfliesen: Die Wände im Bad, WC werden auf eine Höhe von ca. 2,20 m, türhoch oder teilweise deckenhoch gefliest. In der Küche wird ein Fliesenspiegel im Bereich der Küchenarbeitsplatte erstellt, Höhe ca. 0,60m. Materialpreis der Fliesen bis 35,00 EUR/qm inkl. MwSt. Seite 5 Die Fliesen kann der Bauherr/Käufer in freier Wahl nach Bemusterung bei einem Lieferanten des Sanierers aussuchen; sollte er hierauf verzichten bzw. nicht in der vorgegebenen Zeit die Auswahl durchführen, bestimmt der Sanierer die Fliesen. Anfallende Sonderwünsche, wie z.B. farbiges Fugen, gemauerte und geflieste Ablagen, usw. ... werden gesondert berechnet. 16. Deckenkonstruktionen (Kostengruppe 351 der DIN 276) Falls erforderlich, Sanierung geschädigter Holzbalken von Fäulnis, Pilzen oder Holzschädlingen durch freilegen und chemisches Behandeln der befallenen Holzkonstruktionen. Erstellung der erforderlichen Durchbrüche und Öffnungen, inkl. Auswechselungen und Abstützungen, Verstärkung geschwächter Hölzer und Auflager, Beiarbeiten der Schnittstellen und Deckenunterseiten, sowie späterem Schließen. Estrich: (Kostengruppe 352 der DIN 276): Wo erforderlich, Einbringen eines Estrichs auf Rohdecken oder vorhandenen Unterkonstruktionen, inkl. Randabschlüsse. Dabei erhalten die Wohngeschosse einen schwimmenden Estrich inkl. Dämmung, nach den entsprechenden DINVorschriften. Der Estrich kann als Fließ- oder Trockenestrich oder mittels Fußbodenestrichplatten eingebracht werden. In Badezimmern werden die Fußböden auf Holzbalkendecken vorher mit einer KunststoffFolie bzw. Schweißbahn abgedichtet. Sollte es möglich sein, nach Überprüfung der Tritt- und Körperschalleigenschaften, sowie des Materialzustandes, erhaltenswerte Bodenbeläge zu übernehmen, werden diese fachgerecht instand gesetzt. Deckenbeläge: (Kostengruppe 352 der DIN 276) Teilweise werden die vorhandenen Oberböden aufgearbeitet und neu endbehandelt. Da wo dies nicht möglich ist, werden in Küchen und Bädern Fliesen verlegt und in sonstigen Räumen entweder Echtholzlaminat-, Parkett-, Dielen- bzw. Teppich-Oberböden verlegt. Materialwert bis 30,-- EUR/qm inkl. MwSt. Auf Wunsch kann der Bauherr/Käufer den jeweiligen Oberbodenbelag beim Sanierer aussuchen (weitere Bedingungen siehe unter Auswahl der Fliesen). Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 Die Bodenfliesen, einschließlich der Sockelfliesen, kann der Bauherr/Käufer in freier Wahl nach Bemusterung bei einem Lieferanten des Sanierers aussuchen; sollte er hierauf verzichten bzw. nicht in der vorgegebenen Zeit die Auswahl durchführen, bestimmt der Sanierer die Fliesen. Der Höhenunterschied zwischen den Allgemeinfluren und den Wohnungen kann – wenn technisch notwendig - im Bereich der Wohnungseingangstüren durch eine Trittstufe (Farbe entsprechend den Wohnungseingangstüren) inkl. Abschlusssockel ausgeglichen werden. Fußleisten: Wenn möglich werden alte Fußleisten erhalten, überarbeitet und endbehandelt. Ansonsten erhalten alle Böden passend zum Bodenbelag neue Fußleisten. Im Bereich der Teppichböden Fertigprofile als Sockelleisten mit dem vorhandenen Teppich beklebt. Im Fliesenbereich einen Fliesensockel; Höhe ca. 6 cm. Bei Holzböden einen Holzsockel. Treppen: Das Treppenhaus wird entsprechend den Brand- und Schallschutzbestimmungen saniert. Die vorhandene Treppenanlage wird instand gesetzt, indem die Treppenstufen und Geländer z. B. abgeschliffen, aufgearbeitet oder ausgebessert, usw. ... werden. Hauseingangsanlagen: Die Hauseingangsbereiche sowie die Allgemeinflure werden im Inneren – soweit nicht alte, unter Denkmalschutz stehende Böden vorhanden sind - mit einem strapazierfähigen Bodenbelag, passend zur Treppen- und Haustüranlage und zum vorhandenen Belag, belegt; Materialpreis bis ca. 35,-EUR/qm inkl. MwSt. Balkone /Terrassen: Die vorgesehenen Balkone erhalten einen Holzdielen- Belag, Materialwert bis 25,--EUR/qm inkl. MwSt., mit entsprechendem geeignetem Unterbau bzw. Unterkonstruktion. Es wird darauf hingewiesen, dass innerhalb der Wohnungen der Deckenaufbau z. B. zu den Spitzböden nicht den üblichen Schall- und Wärmeschutzvorschriften entspricht. Seite 6 17. Deckenbekleidungen Nach Angabe des Amts für Denkmalpflege können einzelne Decken z.B. mit Stuckarbeiten oder Gewölbe erhaltenswert sein. Sollte dies der Fall sein, werden die vorhandenen Decken fachgerecht instand gesetzt bzw. aufgearbeitet und mit einer entsprechenden Oberflächenbehandlung versehen. Eine nachträgliche Raumteilung bleibt davon unberührt. Das gleiche gilt für andere Deckenbekleidungen, z.B. Holzdecken, die vom Amt für Denkmalpflege als erhaltenswert eingestuft werden. 18. Decken (Sonstiges) (Kostengruppe 359 der DIN 276) Da wo vorgeschrieben werden Einschubtreppen als feuerhemmende Holztreppen komplett mit Rahmen und Klappe, inkl. Oberflächenbehandlung eingesetzt. Das gleiche gilt für feuerhemmende Bodenluken als Zugang zum nichtausgebauten Dachraum. Da wo notwendig und vorgeschrieben werden Holz- bzw. Stahlgeländer montiert bzw. instand gesetzt und oberflächenbehandelt. 19. Dachkonstruktion (Kostengruppe 361 der DIN 276) Die Art und Form des Daches richtet sich nach dem Bestand bzw. nach der Baugenehmigung mit den entsprechenden Zeichnungen. Die vorhandene, zu übernehmende Dachkonstruktion instand setzen, ggf. Verstärken von Holzteilen, inkl. erforderlicher Abstützungen und Imprägnierung. Da wo erforderlich wird die Sanierung geschädigter Holzteile vorgenommen. Wo geplant werden Sparren-, Pfetten-, Kehlbalkendächer und Dachgauben aufgestellt und verzimmert, inkl. Stützen, Streben, Pfetten, Windverbänden, Zangen und Imprägnierung. Bei unterdimensionierten oder geschädigten Dachstühlen werden Aussteifungen / Abstützungen durch Pfosten, Binder oder Zangen vorgenommen. Alle zum nachträglichen Einbau gelangten Hölzer sind mit einem Holzschutzmittel, ohne gesundheits-schädliche Stoffe, mit Zulassung versehen. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 20. Dachfenster (Kostengruppe 362 der DIN 276) Da wo vorgesehen, werden Dachflächenwohnraumfenster inkl. Auswechselungen, Anschlüsse an die Dachhaut, mit Isolierverglasung, Fugenabdichtung, Beschläge und Oberflächenbehandlung eingebaut. 21. Dachbeläge (Kostengruppe 362 der DIN 276) Die Dacheindeckung richtet sich nach dem Bestand und den Vorgaben der Baugenehmigung und falls erforderlich, nach den Angaben des Amtes für Denkmalpflege; Die bestehende Dachkonstruktion wird im Bestand übernommen. Ansonsten erhalten neu erstellte Dachbereiche, je nach Vorgabe, entweder eine Pfanneneindeckung, inkl. Lattung, Unterspannbahnen, First-, Ortgang- und Traufenausbildung /-ziegel oder eine entsprechende Naturschiefereindeckung. Die Dachanschlüsse an Traufen, Gesimsen, Ortgängen, aufgehenden Wänden und Kaminen werden mit Zinkblech bzw. Walzblei erneuert. Die Dachentwässerung, außen an Fassaden und Dächern, wird falls möglich übernommen, ggf. in Teilbereichen erneuert, inkl. Befestigungen, Einlaufbleche und Demontage der vorhandenen Konstruktion. Ausführung: Dachrinnen und Regenrohre aus Zink. 22. Dachbekleidungen (Kostengruppe 364 der DIN 276) Im Bereich der Wohnräume wird die Dachkonstruktion mit Gipswerkstoffplatten, da wo erforderlich mit Feuerschutzplatten, bekleidet, inkl. Unterkonstruktion, Randanschlüssen und Spachtelungen. Da wo vorgeschrieben, werden wärme dämmende Schichten, z.B. Mineralfaserplatten, in der notwendigen Stärke eingebaut. Da wo möglich wird im Dachgeschoss bzw. Spitzboden die Holz-Dachkonstruktion sichtbar gestaltet. Hierfür wird, wo erforderlich zwischen den Dachsparren eine hochwertige Dämmung eingebaut; anschließend entweder eine Gipswerkstoffplatte oder eine Holzvertäfelung mit Nut und Feder angebracht. Seite 7 23. Dächer (Sonstiges) (Kostengruppe 369 der DIN 276) Da wo vorgeschrieben bzw. vom Schornsteinfeger angegeben, werden Gitterroste und Abdeckungen bzw. Laufroste installiert. 24. Hausbriefkästen (Kostengruppe 271 der DIN 276) Es wird eine Hausbriefkastenanlage als deutsches Markenfabrikat im Hauseingangsbereich installiert. 25. Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktion (Kostengruppe 392,394,398, 399 der DIN 276) Balkone: Da wo geplant, werden Balkone als frei tragende Stahlkonstruktionen vor Fassaden, inkl. Entwässerung, Fassadenanschlüssen und Oberflächenbehandlung (verzinkt) mit Bodenplatten, Geländer und Brüstungen angebaut. Der Oberbelag besteht aus Holzdielen. Die jeweilige Größe ist den Zeichnungen zu entnehmen. Emporen / Galerien im Erdgeschoss: Die Emporen / Galerien in den Wohnungen im Erdgeschoss werden als Stahlkonstruktion und Stahltreppen entsprechend der statischen Berechnungen erstellt. Darauf werden Bodenplatten mit Trittschalldämmung verlegt. Als Oberboden ist entweder Parkett oder Teppichboden (Materialpreis wie gehabt) vorgesehen. Es wird darauf hingewiesen, dass innerhalb der Wohnungen der Deckenaufbau der Emporen / Galerien nicht den üblichen Schall- und Wärmeschutzvorschriften entspricht. 26. Abwasser / Wasseranlagen (Kostengruppe 410, 412 der DIN 276) Sanitärinstallation und –einrichtung Die Abwässer werden in den öffentlichen Kanal abgeleitet. Die Frischwasserzuleitung erfolgt über das öffentliche Versorgungsnetz. Einbau einer neuen kompletten Abwasserinstallation und neuen kompletten sanitären Rauminstallationen, inkl. Abwasser- bzw. Wasserleitungen, sanitäre Einrichtungsgegenstände, Anschlüsse, Isolierungen, Armaturen und Wannenabmauerungen. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 Nach Möglichkeit werden die Leitungen in Installationsschächte verlegt, für die entsprechende Abkastungen vorgenommen werden, die nicht den Zeichnungen zu entnehmen sind, ebenso wie komplette Vor-Wand-Montagen. Alle Leitungen werden entsprechend den Vorschriften schallisoliert. Alle Wasserzapfstellen erhalten, soweit wie möglich, einen Kalt- und Warmwasseranschluss. Der Spülmaschinenanschluss ist am Anschluss für die Spüle vorgesehen. Jede Wohnungseinheit erhält eine separate Zähleinheit als Unterputzausführung für Warmund Kaltwasser; die Waschmaschinenanschlüsse im Keller-Waschraum erhalten separate Zähleinheiten. Die Einrichtungsgegenstände bestehen aus qualitativ hochwertigem Material deutscher Markenhersteller. Die Porzellangegenstände sowie Wanne und Duschtasse, können in den Normalfarben ausgewählt werden; in der Regel werden weiße Keramikteile installiert. Ebenso werden alle Wasserzapfarmaturen als deutsche Markenfabrikate eingesetzt. 27. Heizungsanlage mit Warmwasseraufbereitung (Kostengruppe 420, 421, 422, 423 der DIN 276) Einbau eines wärmegeführten Blockheizkraftwerkes (BKHW) eines deutschen Markenherstellers für die gleichzeitige Erzeugung von Strom und Wärme mit Warmwasseraufbereitung mit Standspeicher; ggf. – falls notwendig mit Deckung von Wärmebedarfsspitzen über einen Spitzenlastkessel (Brennwerttechnik). Im Motor wird die Primärenergie (Erdgas) zu etwas einem Drittel in mechanische und zwei Drittel in thermische Energie umgewandelt. Ein Gasmotor treibt dabei einen Generator an; der Generator arbeitet dabei mit dem öffentlichen Stromnetzparallel. Der erzeugte Strom wird in erster Linie im Objekt verbraucht, darüber hinaus in das Netz eingespeist. Die bei der Verbrennung anfallende Wärme des Motors und des Abgases werden über Wärmetauscher in das Heiznetz eingespeist oder im System gespeichert. Die Auslegung des BHKW´s wird von einem Fachbüro ermittelt. Seite 8 Es wird ein Gas-Motor komplett mit allen für den Betrieb notwendigen Hilfsaggregaten installiert. Die Regelbarkeit wird nach dem Wärmebedarf vorgenommen. Es besteht ggf. die Möglichkeit das BKHW modulierend (Reduzierung der thermischen Leistung) herunterzufahren oder einfach beim Überschreiten einer bestimmten Temperatur das Modul auf elektrische Halblast zu fahren. Die gesamte Anlage ist mit einer Schallhaube versehen. Die Frischluft wird direkt aus dem Aufstellraum angesaugt, eine ausreichende Zuluftöffnung im Gebäude ist sichergestellt. Die Abluft wird über einen Lüftungskanal (Kamin) nach außen geführt. Das BHKW wird auf einer ebenen befestigten Fläche auf schwimmenden Estrich im Heizungskeller aufgestellt. Zur Körperschallentkopplung werden Schwingungselemente unterlegt. Gas-, Sicherheits- und Regelstrecken werden anlagenspezifisch nach den Regeln des DVGW und DIN, unter Berücksichtigung der Verordnung der örtlichen Gasversorgungsunternehmen, installiert. Die Gasanlage wird beim zuständigen Bezirkschornsteinfeger angezeigt. Die Steuerung des BKHW ist so konzipiert, dass ein vollautomatischer, unbeaufsichtigter Betrieb der Anlage gewährleistet ist. Es kann eine Fernüberwachung installiert und ein Vollwartungsvertrag vereinbart werden. Die Heizungsanlage beinhaltet Verteilung, Heizleitungen, Heizflächen und die elektrische Verdrahtung. Alle wärmen führenden Teile werden gemäß den gesetzlichen Vorschriften isoliert. Die Heizungsleitungen werden aus Kupfer ggf. in Kunststoff verlegt. In den Wohnungen werden Stahlflachheizkörper installiert. Dabei richtet sich die Größe nach der Wärmebedarfsberechnung. Aufgrund von Auflagen oder technischer Notwendigkeit können Heizungsleitungen ggf. auf Putz im Bereich der Sockelleisten verlegt werden. Bei den Heizkörpern werden ggf. vorhandene, unter Denkmalschutz stehende Heizkörper berücksichtigt. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 28. Lufttechnische Anlagen (Kostengruppe 430 der DIN 276) Raumentlüftung von innen liegenden Räumen (Bäder, WC, usw. ...) mit Lüftungskanälen, inkl. Formteilen, Bögen, Lüftungsöffnungen, Abdeckungen mit Lüftungssieben und Isolierung mit Ventilatoren. 29. Niederspannungsschaltanlage (Kostengruppe 444, 445 nach DIN 276) Elektroinstallation Die Planung und Installation erfolgt ab Übergabepunkt des öffentlichen EVU nach den VDEund DIN-Vorschriften. Die Elektroinstallation wird komplett neu installiert, wobei die Stromkreise und Zuleitungen nach den Erfordernissen aufgeteilt werden. Jede Wohneinheit und die Gemeinschaftsflächen erhalten einen separaten Zähler. Die Zählertafel und die Sicherungsautomaten befinden sich im Keller. Die Unterverteilungen werden, falls möglich, in den Fluren der Wohnungen untergebracht. Die Heizungsanlage wird betriebsfertig angeschlossen. Die Treppenhausbeleuchtung erhält eine Zeitschaltuhr (Minutenlicht). Im Keller und in Nebenräumen werden die Leitungen, Schalter und Steckdosen in AufputzAusführung verlegt. Jeder Mieterkeller erhält eine Brennstelle (Schiffsarmatur) sowie eine abschließbare Steckdose. Der Waschkeller erhält elektrische Anschlüsse für Trockner und Waschmaschine separat für jede Wohnungseinheit. In den Wohnungen erfolgt die Leitungsinstallation in Unterputz-Montage. Das Schalter- und Steckdosenmaterial ist als rundes oder rechteckiges Flächenprogramm, in Normalfarbe, als deutsches Markenfabrikat, vorgesehen. Die Installation erfolgt in Anlehnung an die DIN 18015, ggf. Ausstattungswert 2; dabei besteht die Mindestausstattung in den Wohnungen aus: - - - je Schlafraum: 4 Steckdosen, 1 Steckdose am Lichtschalter, 1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung Bad: 1 Doppelsteckdose, 1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung, 1 Lampenauslaß über dem Waschbecken, Küche: 1 Anschluss für E-Herd, 6 Steckdosen, - - - Seite 9 1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung, 1 Lampenauslaß für Lichtanschluss der Oberschränke, 1 Spülmaschinenanschluss je Wohnraum: 4 Doppelsteckdosen, 1 oder 2 Deckenbrennstellen mit Serienschaltung, 1 Antennenanschluss für Radio und Fernsehen vorbereitet (verkabelt bis zum Punkt der Einspeisung) Flur/Diele: 1 oder 2 Doppelsteckdosen, 1 oder 2 Deckenbrennstelle mit Wechselschaltung, 1 Telefonbuchse ( ggf. in Absprache mit dem Sanierer, im Wohnzimmer ) Balkon / Terrasse: 1 Wandlampenanschluss sowie 1 Steckdose, von innen schaltbar, Da die Räume der Wohnungen sehr individuell geschnitten bzw. genutzt werden, wird die Elektroinstallation bzw. -ausstattung den örtlichen Gegebenheiten angepasst. Dies bezieht sich insbesondere auf die Bereiche der Emporen und Galerien, als auch für die Räume im Dachgeschoss und Spitzböden. In den allgemein zugänglichen Treppenhäusern und Fluren werden Deckenbrennstellen mit Ausschaltungen, ggf. Bewegungsmeldern, an den jeweils notwendigen Stellen installiert. 30. Fernmeldeanlagen (Kostengruppe 450 nach DIN 276) Es wird eine Gegensprechanlage als deutsches Markenfabrikat mit Klingel und Türöffner installiert. Falls die Leitungslegung bzw. Verdrahtung es ermöglicht, wird die Gegensprechanlage mit einer Videoanlage kombiniert. 31. Geländeflächen (Kostengruppe 510 nach DIN 276) Die unbebauten Grundstücksflächen, sowohl neben als auch hinter dem Gebäude, werden bearbeitet, wo möglich bepflanzt bzw. gepflastert. Im Bereich des Giebels wird eine Böschung für ein Tageslichtfenster im Untergeschoss mit seitlichen Abmauerungen angelegt. Baudenkmal ehem. R eichsb a nk Sanierungs Modernisierungs Instandhaltungs – BAUBESCHREIBUNG zur Umnutzung als Stadtwohnhaus Poststraße 8 41747 Viersen Stand: Oktober 2009 32. Befestigte Flächen (Kostengruppe 520 nach DIN 276) Wege, Freiflächen, falls vorgesehen KfzStellplätze erhalten ein Betonverbundsteinpflaster (ggf. Rasengittersteine) mit den notwendigen Einfassungen. Zu übernehmende Einfriedungen / Begrenzungen werden instand gesetzt und ausgebessert. Ansonsten werden alte Reste von Einfriedungen, Gartenmauern, usw. ... abgebrochen und entsorgt. Nach vorhandener Möglichkeit entscheidet der Sanierer gesonderte Bereiche zur Aufstellung der Müll-/Abfallbehälter darzustellen. Insgesamt bleibt die Gestaltung der Außenanlage dem Sanierer frei überlassen. 33. Energieberatung / Energieausweis Während der Sanierung, vor Ausführung energetisch wichtiger Bauteile nimmt der Verkäufer die Energieberatung des gemeinnützigen Schutzbundes-bksv in Anspruch. Bis zur schlüsselfertigen Fertigstellung erstellt der Schutzbund-bksv, im Rahmen der neutralen Verbraucherberatung und des Verbraucherschutzes einen Energieausweis. Jeder Wohnungseigentümer erhält eine Ausfertigung des Energieausweises. 34. Allgemeine Bemerkungen zur Ausführung Zu jedem der vorstehend genannten Bauteile bzw. Kostengruppen gehören die üblichen bzw. notwendigen Vorarbeiten und Nebenleistungen, wie z.B., soweit sie anfallen und erforderlich sind, Aus- und Einbau, Beiarbeiten, Verfüllen, Vorbehandlungen, Abdeckungen, Schuttabfuhr, Reinigen, Schutzmaßnahmen, usw. ... Produktnahmen, Herstellerangaben, Serienbezeichnungen, usw. ... können durch andere, gleichwertige ersetzt bzw. ergänzt werden. In den Bauzeichnungen eingetragene Einrichtungen, Möbel und sonstige Gegenstände gehören nicht zum Leistungsumfang. Darüber hinaus kann die gezeichnete Raumeinteilung, z.B. in den Bädern und WC´s von der Anordnung nach Sanierung abweichen. Zum Empfang von Rundfunk- und Fernsehprogrammen sowie Internet wird – falls vor Bezug notwendig - mit dem örtlichen Kabelbetreiber Seite 10 ein Vertrag geschlossen, der von den Bewohnern bzw. Eigentümern nach Fertigstellung zu übernehmen ist. Sollte ein Kabelanschluss nicht möglich sein, ist der Fernsehempfang über Satellitentechnik zu gewährleisten. Ein Hausnummernschild wird zentral im Eingangsbereich angebracht. Toleranzen im Hochbau DIN 18202 können auf Grund der Tatsache, dass das zu sanierende Gebäude bereits anfangs des 20. Jahrhunderts gebaut wurde, nur bedingt eingehalten werden. Dies betrifft insbesondere die Nichtrechtwinkligkeit und die Ebenheitstoleranzen der Altbauwände, Fußböden und Decken. Außerdem muss bemerkt werden, dass die Abstände der Sanitärgegenstände u. U. nicht in jedem Fall der DIN 18022 (Planungsgrundlagen Küchen, Bäder und Toiletten im Wohnungsbau) entsprechen. Abnahmen / Ausführungskontrolle: Die Ausführung der Sanierungs- und Bauleistungen wird beim Erreichen vereinbarter Bautenstände durch den gemeinnützigen Schutzbund-bksv kontrolliert und protokolliert. Der Schutzbund-bksv führt die Endabnahmen der Wohnungen und der Allgemeinflächen nach Fertigstellung mit Übergabe durch. Außerdem bestätigt der Schutzbund-bksv die erreichten Bautenstände bei entsprechender Rechnungsstellung. Sonstiges: Das evtl. in den Plänen eingezeichnete Mobiliar oder Einrichtungsgegenstände stellen lediglich Vorschläge dar und sind nicht in den Gesamtkosten enthalten. Dauerelastische Fugen in den gefliesten Bereichen unterliegen chemischen und/oder physikalischen Einflüssen nach DIN 52 460 und können reißen. Diese Rissbildungen unterliegen nicht der Gewährleistung. Um künftig Schäden zu vermeiden sind diese Fugen zu warten. Um ein bequemes Begehen der Balkone und Terrassen zu ermöglichen, wird ggf. eine geringere Anschlusshöhe, als die DIN 18195, Teil 9, vorgesehen. Tönisvorst, 10. Oktober 2009
