GR 107-2013 1 - Bietigheim
Werbung
Drucksache Nr. GR 107/2013 STADT BIETIGHEIM-BISSINGEN Liegenschafts- und Rechtsamt Stadtentwicklungsamt Hoch- und Tiefbauamt öffentlich den 22.11.2013 I. Vorlage an Verwaltungs- und Finanzausschuss am 03.12.2013 Vorberatung Technischer Ausschuss am 05.12.2013 Vorberatung Gemeinderat am 17.12.2013 Beschlussfassung Betreff: Projekt "Karl-Mai-Allee/Löchgauer Straße" - Gestaltungskonzept - Verkauf der Grundstücksfläche an die Bietigheimer Wohnbau GmbH - Erwerb einer Büroeinheit für die Verwaltung und Erwerb der Tiefgarage/Parkdeck Anlagen: 1. Pläne zum Gesamtprojekt (Anlage 1) 2. Grundstückslageplan (Anlage 2) 3. Baubeschreibung der Büroeinheit, der Tiefgarage und des Parkdecks (Anlage 3) II. Beschlussantrag: 1. Gestaltungskonzept für die Hochbau- und Freiflächenplanung Dem in der Anlage 1 vorgelegten Gestaltungskonzept für die Hochbau- und Freiflächenplanung wird zugestimmt. 2. Grundstücksverkauf Zur Realisierung des Projektes „Karl-Mai-Allee/Löchgauer Straße“ wird die benötigte Grundstücksfläche mit ca. 3.870 m² an die Bietigheimer Wohnbau GmbH, Berliner Straße 19, 74321 BietigheimBissingen zu folgenden Konditionen veräußert: Kaufpreis: 360 €/m² inkl. Erschließungskosten; somit bei ca. 3.870 m² insgesamt 1.393.200 €. Die Bietigheimer Wohnbau GmbH beabsichtigt die Realisierung des Gesamtprojektes „Karl-MaiAllee/Löchgauer Straße“ mit folgenden Einheiten: - Haus 1 mit Büroeinheiten für das Bürgeramt und Liegenschafts- und Rechtsamt und Wohnungen für die Bietigheimer Wohnbau GmbH - Tiefgarage und Parkdeck mit öffentlichen Stellplätzen -2- GR 107/2013 - Haus 2 mit Büroeinheiten für die Bietigheimer Wohnbau GmbH c) die architektonische Gestaltung des Gebäudes ist vorab mit der Stadt Bietigheim-Bissingen abzustimmen. d) mit der Planung und Durchführung des Projektes ist unverzüglich nach Erteilung der Baugenehmigung zu beginnen und zügig abzuschließen. Die Abgrenzung des Grundstücks ergibt sich aus dem Grundstücksplan, der in Anlage 2 beiliegt. 3. Erwerb einer Büroeinheit und der Tiefgarage/Parkdeck Die Stadt Bietigheim-Bissingen erwirbt von der Bietigheimer Wohnbau GmbH zu einem Festpreis Teileigentum wie folgt: a. Büroeinheiten im Haus 1 für das Bürgeramt und Liegenschafts- und Rechtsamt mit einer Nutzfläche von ca. 1.628 m². Kaufpreis: 5.439.403 € b. Tiefgarage mit 74 öffentlichen Stellplätzen Kaufpreis: 3.197.714 € c. Parkdeck mit 37 öffentlichen Stellplätzen Kaufpreis: 227.550 € Zum Gesamtkaufpreis von 8.864.667 € kommen noch Grunderwerbsteuer und Notarkosten in Höhe von 576.203 € hinzu. Es ergeben sich somit Gesamtkosten von 9.440.870 €. 4. Die Verwaltung wird beauftragt die Einrichtung eines Betriebes gewerblicher Art (BgA) für die Tiefgarage und das Parkdeck zu prüfen und in dieser Form zu betreiben. Finanzielle Auswirkungen: Kosten: Erwerb des Teileigentums entsprechend Beschlussantrag Nr. 3: a. Büroeinheiten im Haus 1 für das Bürgeramt und Liegenschafts- und Rechtsamt mit einer Nutzfläche von ca. 1.628 m². Kaufpreis: 5.439.403 € b. Tiefgarage mit 74 öffentlichen Stellplätzen Kaufpreis: 3.197.714 € c. Parkdeck mit 37 öffentlichen Stellplätzen Kaufpreis: 227.550 € Gesamtsumme Grunderwerbsteuer und Notarkosten Summe Kaufpreis Minderung Tiefgarage/Parkdeck bei Option zur Umsatzsteuer Gesamtkosten ./. 8.864.667 € 576.203 € 9.440.870 € ca. 250.000 € 9.190.870 € -3- GR 107/2013 Falls für die Tiefgarage und das Parkdeck ein Betrieb gewerblicher Art eingeführt werden kann (siehe Beschlussantrag Nr. 4), kann zur Umsatzsteuer optiert werden und der Kaufpreis würde sich um ca. 250.000 € reduzieren. Dies muss mit der Bietigheimer Wohnbau GmbH noch abschließend vereinbart werden. Die Gesamtkosten von 9.190.870 € sind finanziert wie folgt: a. b. Bürgeramt /Liegenschafts- und Rechtsamt (Fipo 2.6150.9412.000-0019) - Haushaltsausgaberest aus 2012 - Planansatz HH 2014 - Mittelfristige Finanzplanung 2015 - zusätzlicher Planansatz HH 2015 Zwischensumme 1 1.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000 € 1.792.964 € 5.792.964 € Tiefgarage/Parkdeck (Fipo 2.6150.9414.000-0019) - Haushaltsausgaberest aus 2012 - Planansatz HH 2014 - neuer Planansatz HH 2015 Zwischensumme 2 600.000 € 1.800.000 € 997.906 € 3.397.906 € Gesamtsumme (Zwischensumme 1 und 2) 9.190.870 € Einnahmen: a. Grundstückserlös (Fipo 2.6150.3400.000-0019) - davon Haushaltsansatz 2014: - Nachtragsplan 2014: 1.393.200 € 560.000 € 833.200 € b. Möglicher Sanierungszuschuss (Fipo 2.6150.3610.000-0019 in 2015 ff) 1.138.875 €. Dies setzt die Erhöhung des Förderrahmens durch das Regierungspräsidium Stuttgart bzw. das Wirtschaftsministerium voraus. Diese wurde bereits beantragt. Letzlich ist von der Stadt (nach Abzug der Einnahmen) zu finanzieren III. 6.658.791 €. Sachdarstellung und Begründung: Die Planungen über die Bebauung des Bereichs zwischen der Karl-Mai-Allee und der Löchgauer Straße laufen schon seit geraumer Zeit. Nachdem eine Überbauung mit dem geplanten Hotel nicht zum Tragen kam, wurden alternative Möglichkeiten angedacht. Von Beginn an sollten dort Büroeinheiten für die Verwaltung geschaffen werden, sowie öffentliche Stellplätze zur Verfügung gestellt werden. In Zusammenarbeit mit der Bietigheimer Wohnbau GmbH wurde nunmehr ein Gesamtkonzept entwickelt, das ergänzende Nutzungen für weitere Wohneinheiten und gewerbliche Einheiten vorsieht. Es ist geplant, dass die Bietigheimer Wohnbau GmbH die Gesamtfläche übernimmt und in eigener Regie das Gesamtprojekt verwirklicht. Die Stadt Bietigheim-Bissingen erwirbt für ihre Zwecke eine Büroeinheit sowie die Tiefgarage und das Parkdeck, um öffentliche Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Die übrigen Wohneinheiten und gewerblichen Einheiten werden von der Bietigheimer Wohnbau GmbH übernommen und vermarktet. Diese Konstellation sichert nunmehr die Realisierung des Gesamtprojektes. 1. Gestaltungskonzept für die Hochbau- und Freiflächenplanung Auf dem Grundstück Karl-Mai-Allee/Löchgauer Straße wird eine vielfältige Nutzungsmischung aus Flächen für die öffentliche Verwaltung, Arztpraxen, Büroflächen, Dienstleistungen und Wohnungen entstehen. Außerdem werden öffentliche Parkplätze in einer Tiefgarage, einem Parkdeck und ent- -4- GR 107/2013 lang der Löchgauer Straße (Alte Lugstraße) geschaffen. Die geplante Bebauung besteht aus zwei Häusern mit einer gemeinsamen Tiefgarage. Das Gesamtprojekt wird mit den in der Anlage 1 vorgelegten Entwürfen dargestellt. Gebäudeanordnung Die nördliche Riegelbebauung (Haus 1) wird die öffentliche Verwaltung, gewerbliche Flächen sowie Wohnungen beherbergen und gleichzeitig eine Lärmschutzwirkung Richtung Süden entfalten. Das Gebäude ist in klein-teilige Gebäudeteile unterteilt, die abwechselnd 3 und 5 Geschosse hoch sind. Die Räumlichkeiten der Stadtverwaltung der Stadt Bietigheim-Bissingen sind im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss untergebracht. Hier stehen Flächen für Ausländeramt, Bürgeramt, Wohngeldstelle, Liegenschaftsamt und Standesamt zur Verfügung. Im 1. Obergeschoss, durch ein großes Panoramafenster an der Stirnseite des Gebäudes hervorgehoben, befindet sich das Trauzimmer. Im Erdgeschoss sind am westlichen Ende gewerbliche Flächen für die Bietigheimer Wohnbau GmbH vorgesehen. In den Obergeschossen 2 bis 4 sind insgesamt 25 Wohnungen geplant, davon sechs für die Lebenshilfe e.V. Ein Dachspielplatz im zweiten Obergeschoss steht den Wohnungen zur Verfügung. Die Südfassade von Haus 1 erhält im Bereich der Verwaltungsnutzungen eine der Nutzung entsprechend stringente Einteilung der Fensteröffnungen. Im Bereich der Wohnungen in den Obergeschossen wird die Fassade durch unterschiedliche Fensterformate aufgelockert. Die Nordfassade trägt ihrer Schallschutzfunktion und der Anordnung von Nebenräumen Rechnung. Die daraus resultierenden kleineren Fensterformate sind wiederkehrend auf der Fassade verteilt. Durch das optische Ablösen des Sockels und der dreistöckigen Gebäudeteile lassen sich die 4 fünfstöckigen Gebäudeteile klar ablesen. Die zwischen den hohen Baukörpern liegenden Dachterrassen erhalten eine schallschützende Verglasung zur Karl-Mai-Allee. Im Süden, an der Löchgauer Straße, liegt das kleinere der beiden Gebäude (Haus 2) mit drei Vollgeschossen. Es wird Arztpraxen sowie Büroflächen beherbergen. Der Nutzung entsprechend erhalten die Fassaden von Haus 1 eine etwas strengere Ordnung, die aber durch Sonderformate sowie Eckfenster aufgelockert wird. Somit spiegeln die Fassaden der beiden Gebäude in nachvollziehbarer Weise die dahinter liegende Nutzung wieder. Die öffentlichen und gewerblichen Nutzungen lassen sich für den Besucher so leicht auffinden. Das 1. Untergeschoss verbindet beide Gebäude miteinander, hier befindet sich die Tiefgarage mit insgesamt 74 öffentlichen Stellplätzen sowie 19 Stellplätzen, die den Wohnungen zugeordnet sind. In diesem Geschoss und im 2. Untergeschoss liegen die Neben- und Technikräume der jeweiligen Nutzungen. Weitere öffentliche Stellplätze sowie Stellplätze für die gewerblichen Flächen befinden sich auf dem Parkdeck im Erdgeschoss und entlang der Löchgauer Straße (Alte Lugstraße). Erschließung Die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage und des Parkdecks wird von Süden über die Löchgauer Straße erfolgen. Das Parkdeck dient außerdem als Aufstellfläche für die Feuerwehr. Im Norden wird der Zugang zu der Fußgängerunterführung der Karl-Mai-Allee aufrecht erhalten. Die Anbindung zum öffentlichen Gehweg wird im Westen mit einer Treppe und im Osten mit einer behindertengerechten Rampe neu gestaltet. Der Haupteingang zum Bereich der Stadtverwaltung erfolgt vom zentralen Eingangsplatz im Süden von Haus 1 und wird durch diesen erkennbar markiert. Die Zugänge zu den Wohnungen liegen auf der Nordseite des Gebäudes, entlang der Karl-Mai-Allee. Haus 2 ist sowohl von der Parkdeckebene im Erdgeschoss als auch von der Löchgauer Straße im 1. Untergeschoss zugänglich. Eine überdachte Außentreppe im Platzbereich vor der Verwaltungsnutzung verbindet die Tiefgarage mit dem Parkdeck. Von der Löchgauer Straße aus ist die Tiefgarage über die Untergeschossebene von Haus 2 erschlossen. Freiraumgestaltung Der Freiraum um die beiden Gebäude gliedert sich im Wesentlichen in zwei Bereiche: Einen zentralen Erschließungs-, Parkierungs- und Versorgungsbereich sowie einen äußeren Bereich mit den Stellplätzen entlang der Löchgauer Straße (Alte Lugstraße), mit den Zugängen zu den beiden Häusern. Entlang der Löchgauer Straße sind Platzflächen unterschiedlicher Größe aneinandergereiht: Ein größerer Platz vor dem Haupteingang zur Stadtverwaltung in Haus 1 und zwei kleinere Flächen, die sich -5- GR 107/2013 südlich des Parkdecks und südlich von Haus 2 befinden und auch als Bus-Wartebereich dienen. Elektrofahrräder können in einem überdachten Bereich südlich von Haus 1 abgestellt und an den benachbarten Schließfächern an integrierten Steckdosen aufgeladen werden. Mit wenigen einfachen und robusten Elementen, wie Sitzgelegenheiten, Mauern, Stufenanlagen zur Überwindung der Höhenunterschiede, geschnittenen Hecken sowie Bäumen werden repräsentative Eingangs- und Aufenthaltsbereiche vor den beiden Gebäuden geschaffen. Die Stellplätze auf dem Parkdeck vor Haus 1 werden von Heckenriegeln eingefasst, die eine Sichtbarriere zum dahinterliegenden Fußweg und ein auflockerndes, grünes Gestaltungselement zu den befestigten Flächen darstellen. Unterbrechungen in den Hecken dienen als Querungsmöglichkeit für Fußgänger von den Stellplätzen zum Fußweg. Zur Begrünung und Gestaltung des Straßenraums werden mehrere Bäume entlang der Löchgauer Straße und der Alten Lugstraße neu gepflanzt. Um Beschädigungen an Häuserwänden, Mauern, Hecken und Baumplanzungen durch rangierende Fahrzeuge vorzubeugen, sind Anfahrschutzelemente geplant. Die Gebäudezugänge auf der Parkdeckebene erhalten Poller, um jederzeit die Durchgängigkeit sicherzustellen. Zum Abschließen der Fahrräder sind Anlehnbügel vorgesehen. 2. Verkauf der Grundstücksflächen an die Bietigheimer Wohnbau GmbH Durch den Verkauf der Gesamtfläche und der Bebauung durch die Bietigheimer Wohnbau GmbH soll die Realisierung des Gesamtprojekts gesichert werden. Die Bietigheimer Wohnbau GmbH erstellt in eigener Regie die Gebäude und die Tiefgarage mit dem Parkdeck. Die Gesamtfläche beträgt 3.870 m². Bei einem Kaufpreis von 360,00 €/m² ergibt dies ein Gesamtkaufpreis von 1.393.200,00 €. Die Grundstücksabgrenzung ergibt sich aus Anlage 2. 3. Erwerb einer Büroeinheit sowie der Tiefgarage mit Parkdeck Das Bürgeramt und das Liegenschafts- und Rechtsamt sind derzeit in den Gebäuden Farbstraße 17 und 19 untergebracht. Nachdem diese Gebäude mittelfristig abgerissen werden sollen, sollen für diese Ämter im Bereich Karl-Mai-Allee neue Büroeinheiten zur Verfügung gestellt werden. Die räumlichen Anforderungen können durch den Erwerb einer Büroeinheit im EG und OG im Haus 1 erreicht werden. Die Baubeschreibung ist aus Anlage 3 ersichtlich. Durch den Kauf der Tiefgarage mit dem Parkdeck können 74 öffentliche Stellplätze in der Tiefgarage und weitere 37 öffentliche Stellplätze auf dem Parkdeck zur Verfügung gestellt werden. Insgesamt ergeben sich folgende Gesamtkosten: a) Erwerbskosten Erwerb Büroeinheit im EG + OG 5.439.403 € Erwerb Tiefgarage mit 74 öff. Stellplätzen 3.197.714 € Erwerb Parkdeck mit 37 öffentlichen Stellplätzen. Kaufpreis Grunderwerbsteuer und Notar Kosten Erwerb Kaufpreisminderung Tiefgarage/Parkdeck bei Option zur Umsatzsteuer Kosten Gesamtprojekt b) Einnahmen Einnahmen aus Bauplatzverkauf 3870 m² x 360 Euro/m² Zwischensumme abzüglich möglicher Sanierungszuschuss 227.550 € 8.864.667 € 576.203 € 9.440.870 € ./. ca. 250.000 € 9.190.870 € ./. 1.393.200 € 7.797.670 € 1.138.879 € ./. -6- (dieser setzt eine Erhöhung des derzeitigen Förderrahmens voraus) von der Stadt abschließend zu finanzieren GR 107/2013 6.658.791 € 4. Betrieb gewerblicher Art Die Parkhäuser der Stadt Bietigheim-Bissingen werden derzeit alle als Betrieb gewerblicher Art geführt. Die Tiefgarage mit dem Parkdeck soll ebenfalls in dieser Form betrieben werden. Dazu ist eine weitere steuerrechtliche Prüfung notwendig. Falls zur Umsatzsteuer optiert wird, könnte sich der Kaufpreis der Tiefgarage und des Parkdecks um ca. 250.000 € verringern. Der verminderte Kaufpreis muss abschließend mit der Bietigheimer Wohnbau verhandelt werden. Die Verwaltung schlägt die Realisierung des Gesamtprojektes „Karl-Mai-Allee/Löchgauer Straße“ in der oben beschriebenen Form vor und bittet um Zustimmung zu den jeweiligen Beschlussanträgen. Kessing
