Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer
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Stadt Buchholz i.d.N. Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park (ehemalige Zivildienstschule)“ mit örticher Bauvorschrift Teil I: Städtebaulicher Teil Auftragnehmer und Bearbeitung: Dipl.-Ing. Volker Rathje Dipl.-Ing. Christin Steinbrenner Dr. Wiebke Hanke Straßenbahnring 13, 20251 Hamburg Tel. 040 460955-60, Fax -70, [email protected], www.elbberg.de Inhalt: 1 Allgemeines ................................................................................................................. 5 1.1 Planungsanlass und Ziele ............................................................................................. 5 1.2 Fachbeiträge und Umweltbericht ................................................................................... 6 1.3 Verfahren ...................................................................................................................... 6 2 Plangebiet .................................................................................................................... 7 2.1 Lage und Bestand ......................................................................................................... 7 2.2 Bodendenkmäler ........................................................................................................... 7 2.3 Wasserschutzgebiet ...................................................................................................... 8 3 Planungsvorgaben ...................................................................................................... 9 3.1 Regionales Raumordnungsprogramm ........................................................................... 9 3.2 Flächennutzungsplan 2020 ......................................................................................... 10 3.3 Landschaftsplan / Landschaftsrahmenplan ................................................................. 11 3.4 Vorhandene Bebauungspläne ..................................................................................... 11 4 Städtebauliches Konzept .......................................................................................... 11 4.1 Wohnnutzung .............................................................................................................. 12 4.2 Seniorenheim/ Kita ...................................................................................................... 13 4.3 Hubschrauber-Sonderlandeplatz ................................................................................. 13 5 Planinhalt ................................................................................................................... 13 5.1 Art der baulichen Nutzung ........................................................................................... 13 5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise ....................................................................... 14 5.3 Flächen für den Gemeinbedarf .................................................................................... 15 5.4 Grün- und Waldflächen ............................................................................................... 16 5.5 Grünordnung, Natur und Landschaft ........................................................................... 16 5.6 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung .................................................................... 17 6 Erschließung / Verkehrsflächen ............................................................................... 17 6.1 Äußere Erschließung................................................................................................... 17 6.2 Innere Erschließung .................................................................................................... 18 6.3 Gehrechte ................................................................................................................... 19 6.4 Private Stellplätze und Zuwegungen ........................................................................... 19 6.5 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................................................... 20 7 Ver- und Entsorgung................................................................................................. 20 7.1 Abwasser und Oberflächenentwässerung ................................................................... 20 7.2 Kommunikationseinrichtungen .................................................................................... 21 7.3 Abfallbeseitigung ......................................................................................................... 21 8 Altlasten ..................................................................................................................... 21 8.1 Kampfmittel ................................................................................................................. 22 9 Immissionsschutz ..................................................................................................... 22 9.1 Hubschrauber - Sonderlandeplatz ............................................................................... 22 9.2 Verkehrslärm ............................................................................................................... 24 10 Flächen und Kosten .................................................................................................. 24 Anlagen Funktionsplan (ELBBERG, Kontor Freiraumplanung, Hamburg), Stand: 12/2015 Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag einschl. Fledermauskartierung (ELBBERG, Hamburg) Stand: 1/2016 Biotoptypenkartierung (ELBBERG, Hamburg), Stand: 3/2015 Verkehrstechnische Betrachtung (ARGUS Stadt- und Verkehrsplanung, Hamburg), Stand: 6/2016 Schalltechnische Untersuchung (LÄRMKONTOR GmbH, Hamburg), Stand: 1/2015 Gestaltleitfaden (Kontor Freiraumplanung, Hamburg), Stand: 6/2015 Entwässerungs- und Erschießungsplanung (ISP – Buchholz), Stand 1/2016 Buchholz in der Nordheide 1 Allgemeines 1.1 Planungsanlass und Ziele Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Nach Aufgabe der Nutzung als Zivildienstschule lag das etwa 3 ha große Areal an der Steinbecker Straße mehrere Jahre brach. Im Jahr 2012 haben sich die Vorhabenträger mit den Grundeigentümern über die Rahmenbedingungen einer möglichen Entwicklung des Areals verständigt. Zu den Vorhabenträgern gehören: Das Krankenhaus Buchholz und Winsen Der Landkreis Harburg Die Buchholzer Par GmbH & Co.KG, bestehend aus den Firmen J. Lindemann GmbH & Co.KG, Stade, Groth-Bau GmbH, Buchholz und Günter Effinger Bauausführungen GmbH & Co.KG, Seevetal Diese Rahmenbedingungen und Zielstellungen sind in einem mehrmonatigen Arbeits- und Diskussionsprozess zwischen der Buchholzer Stadtverwaltung, den o.g. Akteuren und dem Planungsteam erörtert, in mehreren Arbeitsgesprächen zugespitzt und auf ihre Tragfähigkeit und Machbarkeit geprüft worden. Der vorgelegte Bebauungsplan ist das Ergebnis dieses Arbeitsprozesses, als Grundlage dient der ausgearbeitete Funktionsplan. Der Umgriff der Planung umfasst auch die angrenzenden Flächen an der Steinbecker Straße und weitere bewaldete Flächen im Süden, die Ausdehnung Richtung Westen wurde im Rahmen der Planung reduziert, so dass der Umgriff des abschließenden städtebaulichen Konzeptes ca. 4,6 ha umfasst. Oberstes Planungsziel ist die Wiedernutzung einer innerstädtischen Brache, die durch ihre landschaftlich-topografisch außergewöhnliche Lage am Rande des Stadtwaldes über besondere Entwicklungspotenziale verfügt. Die Ziele im Einzelnen sind: Schaffung eines Hubschraubersonderlandeplatzes in direkter Nähe zum Krankenhaus zur langfristigen Sicherung des Krankenhauses in Buchholz und Verbesserung der Notversorgung der Buchholzer Bevölkerung – bereits realisiert und genehmigt, Neubau eines Senioren- und Pflegeheims mit etwa 108 Pflegeplätzen Neubau einer Kita, Ergänzender Wohnungsbau, Weitgehender Erhalt des Wald- und Parkcharakters, Öffnung des Areals und Schaffung neuer Wegebeziehungen in den Stadtwald. Mit den o.g. Nutzungsbausteinen wird ein Mehrgenerationen-Konzept verfolgt - mit attraktiven neuen Wohnangeboten für den freien Wohnungsmarkt, seniorengerechten Wohnformen bis hin zu Pflegeangeboten im direkten Umfeld des Krankenhauses. Der Neubau einer Kita mit ca. 70 Plätzen rundet dieses Angebot ab und könnte den sanierungsbedürftigen Altbau an der Hermann-Stöhr-Straße ersetzen. Seite 5 Buchholz in der Nordheide 1.2 Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Fachbeiträge und Umweltbericht Im Zuge der Erarbeitung des Rahmenplans sowie der Aufstellung des Bebauungsplans wurden folgende Fachgutachten erarbeitet und in den Planungen berücksichtigt: Funktionsplan (ELBBERG, Kontor Freiraumplanung, Hamburg) Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag einschl. Fledermauskartierung (ELBBERG, Hamburg) Biotoptypenkartierung (ELBBERG, Hamburg) Verkehrstechnische Betrachtung (ARGUS Stadt- und Verkehrsplanung, Hamburg) Schalltechnische Untersuchung (LÄRMKONTOR GmbH, Hamburg) Entwässerungs- und Erschießungsplanung (ISP – Buchholz) Gestaltleitfaden (Kontor Freiraumplanung, Hamburg) Der Umweltbericht wird als Teil II der Begründung aufgeführt. 1.3 Verfahren Im Jahr 2012 hat die Buchholzer Park GmbH & Co. KG Flächen des Grundstückes der ehemaligen Zivildienstschule in Buchholz erworben und das Stadtplanungsbüro Elbberg zusammen mit Kontor Freiraumplanung, Argus Stadt- und Verkehrsplanung sowie der Lärmkontor GmbH beauftragt, einen Rahmenplan sowie einen darauf aufbauenden Funktionsplan zu erarbeiten. Der ausgearbeitete Funktionsplan ist Grundlage für den Bebauungsplan und die Flächennutzungsplanänderung, die das Vorhaben der Buchholzer Park GmbH & Co. KG bedingt. Nach der Vorstellung des Konzeptes im Ausschuss für Stadtentwicklung, Mobilität, Bauen und Ordnung der Stadt Buchholz i.d.N. am 12.06.2013 wurde am 20.06.2013 vom Verwaltungsausschuss ein Grundsatzbeschluss zur Einleitung der notwendigen Bauleitplanverfahren (Bebauungsplan „Buchholzer Park“ sowie 12. Flächennutzungsplanänderung) gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB sowie der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat vom 25.10.2013 bis zum 25.11.2013 stattgefunden. Basierend auf einer weitergehend detaillierten Ausarbeitung des Vorhabens wurde eine erneute frühzeitige Behördenbeteiligung vom 04.08. bis 08.09.2014 sowie eine erneute frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung vom 15.08. bis 15.9.2014 durchgeführt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 hat vom 29.03. bis 29.04.2016 stattgefunden, die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 erfolge vom 14.03. bis 29.04.2016. Seite 6 Buchholz in der Nordheide 2 Plangebiet 2.1 Lage und Bestand Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Der Geltungsbereich des Bebauungsplans, mit einer Größe von ca. 4,6 ha, liegt nordwestlich des Stadtzentrums von Buchholz i.d.N., zwischen dem Buchholzer Krankenhaus und dem Stadtwald Buchholz. Nördlich grenzt das Plangebiet an die Wohnbebauung am Hopfenberg, bestehend aus Einfamilienhäusern, im Osten befinden sich das Krankenhaus Buchholz sowie das Seniorenheim Buchholz. Das Buchholzer Krankenhaus besteht bereits seit 1954 und wurde seitdem stetig erweitert. Im Westen und Süden befindet sich der Buchholzer Stadtwald der sich weiter in Richtung Westen bis an den Steinbecker Mühlenweg und im Süden bis an die Parkstraße zieht. Weiterhin befinden sich südlich des Geltungsbereichs vier Wohngebäude Am Mühlenberg. Die bewegte Topographie des Plangebiets bringt Höhenunterschiede von mehreren Metern mit sich. Abb. 1: Luftbild mit Kennzeichnung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „Buchholzer Park“, ohne Maßstab 2.2 Bodendenkmäler Das Helms-Museum (Hamburger Museum für Archäologie und die Geschichte Hamburgs) äußert folgenden Hinweis: Im Plangebiet ist derzeit keine Bodendenkmalsubstanz bekannt. Allerdings befinden sich im weiteren Umfeld zahlreiche archäologische Fundstellen und auch die geomorphologischen Seite 7 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Bedingungen im Plangebiet mit einer Quellsituation sind als ausgesprochen günstig für eine prähistorische Besiedlung anzusehen. Demgegenüber ist wegen der baulichen Überprägung sowie aufgrund des Waldbestandes eine zumindest teilweise erhebliche Beeinträchtigung etwaiger Denkmalsubstanz zu prognostizieren. In den Bebauungsplan wurde folgender Hinweis aufgenommen: Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 (1) des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen unverzüglich dem Helms-Museum (Hamburger Museum für Archäologie und die Geschichte Hamburgs) gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 (2) des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet. Weiterhin ist der Beginn der Erschließung rechtzeitig vorab beim Archäologischen Museum Harburg anzuzeigen, damit eine denkmalpflegerische Kontrolle der Erdarbeiten erfolgen kann. Dies ist zugleich eine Monitoringmaßnahme im Sinne des § 4c BauGB. 2.3 Wasserschutzgebiet Abb. 2: Ausschnitt aus dem FNP 2020 (ohne Änderung), Kennzeichnung Wasserschutzgebiet im BP Der nördliche Teil des Plangebiets „Buchholzer Park“ liegt innerhalb der Zone III A „Wasserschutzgebiet Buchholz“. Die Verordnung über das Wasserschutzgebiet Buchholz (VO WSG Buchholz) sieht folgende Bestimmung zum Schutz dieser Flächen vor (§ 4 Nr.5): Verboten sind: - Versenken von Abwasser und des von Verkehrsbrunnen abfließenden Wassers über Schluckbrunnen, Sickerschächte und vergleichbare Einrichtungen - Untergrundverrieselung von industriellen und gewerblichen Abwässern - Untergrundverrieselung häuslicher Abwässer bei Siedelungen über 10 Wohneinheiten Seite 8 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Beschränkt zulässig sind: - Untergrundverrieselung häuslicher Abwässer bei Einzelbebauung und Siedlungen bis 10 Wohneinheiten - Errichtung von Gebäuden für Wohn- und Gewerbezwecke als Einzelbebauung. 3 Planungsvorgaben 3.1 Regionales Raumordnungsprogramm Nach § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) des Landkreises Harburg wird zurzeit neu aufgestellt. Im rechtsgültigen RROP (wirksam seit 2007) ist das Plangebiet als Siedlungsbereich ohne besondere Kennzeichnung dargestellt. Im aktuellen Entwurf für das neue RROP 2025 (2. Entwurf, Stand 10/2015) ist das Plangebiet zusätzlich als zentrales Siedlungsgebiet der Stadt Buchholz dargestellt. Die 3. (eingeschränkte) Auslegung des Entwurfs zum Regionalen Raumordnungsprogramm findet im Sommer 2016 statt. Die Stadt Buchholz i.d.N wird insgesamt u.a. als Mittelzentrum mit den Schwerpunktaufgaben „Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten“ sowie „Sicherung, Entwicklung von Arbeitsstätten“ ausgewiesen. Die durch diesen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen der Fläche zum allgemeinen Wohngebiet (WA) sowie von Gemeinbedarfsflächen entsprechen den Aussagen des Regionalplans und folgen deren Ziele. Seite 9 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Abb. 3: Ausschnitt aus dem 2. Entwurf zum Regionalen Raumordnungsprogramm mit Kennzeichnung des Plangebietes (Pfeil), ohne Maßstab 3.2 Flächennutzungsplan 2020 Der Flächennutzungsplan der Stadt Buchholz in der wirksamen Fassung aus dem Jahr 2001 stellt für den Bereich des Bebauungsplans „Buchholzer Park“ unterschiedliche Nutzungen dar. Primär wird die Fläche innerhalb des Geltungsbereiches als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Zivildienstschule dargestellt. Die Aufgabe der Nutzung der Zivildienstschule ist der Planungsanlass für das Vorhaben „Buchholzer Park“. Westlich und Südlich grenzen an die Sondergebietsfläche Grünflächen mit der Zweckbestimmung Park an, hier befindet sich der Buchholzer Stadtwald. Das sich im Osten befindende Buchholzer Krankenhaus ist als Flächen für den Gemeinbedarf dargestellt und erstreckt sich bis in den nördlichsten Teil des Bebauungsplans „Buchholzer Park“. Die Fläche der Kindertagesstätte an der Hermann-Stöhr-Straße ist als Wohnbaufläche dargestellt. (siehe Abb. 3). Auf Grund der angestrebten Entwicklung, die künftig die Ausweisung der Flächen für den Gemeinbedarf sowie als allgemeines Wohngebiet vorsieht, ist die Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes 2020 erforderlich. Parallel zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ erfolgt daher die 12. Änderung des Flächennutzungsplans. Da nicht der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplans eine Flächennutzungsplanänderung bedingt, beträgt der Ausschnitt der 12. Änderung nur ca. 3,2 ha. Seite 10 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Abb. 4: Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Buchholz in der Nordheide mit der 12. Änderung des Flächennutzungsplans (weiße gestrichelte Umrandung), ohne Maßstab 3.3 Landschaftsplan / Landschaftsrahmenplan Siehe hierzu Teil II Umweltbericht Kap. 1.3 3.4 Vorhandene Bebauungspläne Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans überplant Teile des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 18 „Hopfenberg“ aus dem Jahr 1983. Der Bebauungsplan Nr. 18 setzt für den Änderungsbereich Gemeinbedarfsflächen mit der Zweckbestimmung Kindergarten fest. Gegliedert wird die Fläche durch die heutige HermannStöhr-Straße, ehem. Julius – Dorpmüller – Straße. Der Kindergarten liegt westlich der Straße. Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung werden nicht getroffen. Der Bebauungsplan Nr. 18 wird in den hier überplanten Teilflächen durch den Bebauungsplan „Buchholzer Park“ aufgehoben. 4 Städtebauliches Konzept Die zentralen Themen des städtebaulichen Konzepts sind: Schaffung eines baulich und sozial gemischten Quartiers mit hoher städtebaulicher und gestalterischer Qualität, Errichtung eines Wohnquartiers, bestehend aus 6 Mehrfamilienhäusern, Seite 11 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Ergänzung der Gemeinbedarfsnutzung und des Buchholzer Krankenhauses durch Schaffung eines neuen Seniorenheims, Integration einer neuen Kindertagesstätte in das Seniorenheim unter dem Konzept des generationsübergreifenden Miteinanders. Der Funktionsplan orientiert sich an der vorhandenen, stark bewegten Topographie, welche sich im Gebiet durch Höhenunterschiede von bis zu 6 m auszeichnet. Das städtebauliche Bild zeigt den Geschosswohnungsbau im nördlichen Bereich des Plangebietes, im südlichen Bereich befinden sich das Seniorenheim sowie die Kindertagesstätte, die in einem Gebäude zusammengefasst werden. Mit dem Konzept wird ein harmonisches Gesamtbild angestrebt, das einerseits städtebauliche Qualitäten für die Wohnnutzung und den Sonderbaukörper des Seniorenheims/Kita sichert und gleichzeitig das naturräumlich, waldartige Umfeld in das Erscheinungsbild der Gesamtanlage integriert. Das Plangebiet ist über die Steinbecker Straße an das übergeordnete Straßennetz angebunden. Die Anbindung erfolgt vom Plangebiet über die Hermann-Stöhr-Straße, den Hopfenberg zur Steinbecker Straße. Die innere Erschließung, von der Hermann-Stöhr-Straße ausgehend, passt sich an die Topographie auf dem Gelände der ehemaligen Zivildienstschule an, umfährt einen vorhandenen Böschungsbereich und endet in einer Wende- und Stellplatzanlage vor dem geplanten Seniorenheim. 4.1 Wohnnutzung Der Geschosswohnungsbau im nördlichen Bereich sieht sechs Wohngebäude, die als Dreibzw. Vierspänner ausgebildet werden können, vor. Vier Gebäude werden mit zwei Vollgeschossen plus einem Staffelgeschoss ausgebildet und berücksichtigen so das nördlich angrenzende kleinteilige Umfeld. Zwei südliche Gebäude bilden den städtebaulichen Übergang zum Seniorenheim. Sie werden daher mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss ausgebildet. Die Anzahl der entstehenden Wohneinheiten (WE) liegt bei ca. 50 WE. Um die Erhaltung der Gehölze an der nördlichen Gebietsgrenze zu sichern, wurden die Kubaturen der Wohngebäude durch eine Streckung verändert. Auch die einzelnen Standorte der Gebäude wurden an die bewegte Topographie angepasst. Angestrebt wird das städtebauliche Bild eines aufgelockerten Wohnungsbaus mit einem sich in das Gebiet ziehenden „Grünkeil“, der einen attraktiven Zugang zum Stadtwald sicherstellt. Der Bedarf an Stellplätzen für den Wohnungsbau wird durch die Errichtung von Tiefgaragen unter den Gebäudegruppen gedeckt. Zusätzlich werden oberirdische Besucherstellplätze angeordnet. Seite 12 Buchholz in der Nordheide 4.2 Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Seniorenheim/ Kita Das Seniorenheim im Süden des Plangebietes wird in Form einer sternförmigen Drei-Flügelanlage errichtet, diese Konstellation ermöglicht eine gute Ausrichtung der einzelnen Wohngruppen sowie einer optimalen Übersicht für die Pflegekräfte über alle Wohnflure und somit eine schnelle Erreichbarkeit. Das Seniorenheim wird dreigeschossig zzgl. Staffelgeschoss ausgebildet. Insgesamt wird die Errichtung von 108 Wohnplätzen angestrebt. Im aktuellen Entwurf wird die Kindertagesstätte in das Erdgeschoss des Pflegeheims integriert. Die Kindertagesstätte befindet sich im nördlichen Flügel, es ergibt sich eine Symbiose des generationsübergreifenden Wohnens. Dieses integrative Miteinander von Jung und Alt findet bereits in mehreren Häusern Deutschlands Anwendung und wird von den Beteiligten und Bewohnern positiv angenommen. 4.3 Hubschrauber-Sonderlandeplatz Der Hubschrauber-Sonderlandeplatz am Krankenhaus Buchholz ist dringend erforderlich, da ohne direkte Landemöglichkeit des Rettungshubschraubers am Krankenhaus der Verlust der Zulassung der Berufsgenossenschaft nach dem Verletztenartenverfahren drohte. Darüber hinaus ist der Landeplatz auch Grundlage für das zertifizierte Traumazentrum. Vor diesen Hintergründen wurde eine zeitnahe Realisierung des Hubschrauber-Sonderlandeplatzes unverzichtbar, er wurde Ende 2015 fertiggestellt. Grundlage der Planung des Hubschrauber-Sonderlandeplatzes ist das Eignungsgutachten mit dem Abschlussbericht vom Büro Infrastruktur-Consult aus dem Jahre 2012 mit der Nummer 13-BUC-H-HUB-004 welche allen fachlich Beteiligten, insbesondere der Stadt Buchholz, vorliegt. Daraus ist ersichtlich, dass die in der umgesetzten Variante 2 des Sonderlandeplatzes dargestellten Anflugsektoren Nord und Süd/West von Hindernissen frei zu halten sind. Diese An- und Abflugsektoren sind dargestellt im Funktionsplan 1:500. Der Hubschraubersonderlandeplatz ist baurechtlich von der Stadt Buchholz am 25.03.2015 genehmigt worden. Darüber hinaus wurde flugrechtlich der Landeplatz für Tag- und Nachtlandungen von der niedersächsischen Landesbehörde am 25.11.2015 genehmigt. 5 Planinhalt 5.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der angestrebten Nutzung werden allgemeine Wohngebiete und Gemeinbedarfsflächen festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete (WA) Entsprechend dem städtebaulichen Konzept werden allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. In der Planzeichnung werden unterschiedliche Festsetzungen für die einzelnen allgemeinen Wohngebiete getroffen. Von den im § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden in den allgemeinen Wohngebieten 2, 3 und 4 (WA 2, WA 3 und WA 4) Betriebe des Gartenbaus und Beherbergungsgewerbes Seite 13 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ sowie Tankstellen ausgeschlossen, um eine hohe Qualität des Wohnens zu wahren. Diese ausgeschlossenen Nutzungen entsprechen in ihrer städtebaulichen Wirkung nicht den Zielen der Gebietsentwicklung in diesem Bereich der Stadt Buchholz. 5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise Zur Sicherung einer verträglichen Dichte wird eine Grundflächenzahl (GRZ) als Höchstmaß festgesetzt. Weiterhin wird die Anzahl der Vollgeschosse entsprechend dem städtebaulichen Konzept festgesetzt. Grundflächenzahl (GRZ) Auf Grund der Lage, direkt an der Steinbecker Straße wird in der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Krankenhaus eine GRZ von 0,4 festgesetzt, da hier eine intensive Grundstücksausnutzung ermöglicht werden soll. In den Wohngebieten 1 und 2 (WA 1/ WA 2) wird eine GRZ von 0,3 – 0,35, im WA 3 und WA 4 eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Die gewählten Grundflächenzahlen orientieren sich am städtebaulichen Konzept und leiten sich von der Bestandsbebauung der Umgebung ab. Die festgesetzte GRZ darf jeweils um bis zu 50 % für die in § 19 Abs. 4 BauNVO bezeichneten Anlagen (z.B. Stellplätze und Zufahrten) überschritten werden. Zahl der Vollgeschosse Die zulässige Anzahl der Vollgeschosse liegt in den allgemeinen Wohngebieten zwischen einem und drei. Der Umgebung entsprechend wird an der Steinbecker Straße die maximale Anzahl der Vollgeschosse auf zwei bzw. einem festgesetzt. Den zwei ausgewiesenen Baugrundstücken westlich der Herrmann-Stöhr-Straße wird eine eingeschossige Bebauung zugewiesen, hier leitet sich die Höhe aus dem Bestand sowie aus dem Bebauungsplan „Hopfenberg“ ab. Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete 2 und 4 (WA 2 und WA 4) wird die Anzahl der Vollgeschosse auf zwei, im WA 3 auf drei Vollgeschosse festgesetzt. Mit dem Anstieg der Anzahl der Vollgeschosse wird der städtebauliche Übergang von der Einfamilienhausbebauung über den Geschosswohnungsbau zum Seniorenheim im Süden des Plangebietes geschaffen. Ein zusätzliches Staffelgeschoss ist zulässig, darf gemäß Bauordnung aber zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. Eine maximale Höhe der Gebäude wird nicht festgesetzt, jedoch die Höhen für die Oberkanten der Fertigfußböden (OKFF) der Erdgeschosse (EG) und Kellergeschosse (KG) innerhalb der Wohngebiete 2 – 4. In den Wohngebieten 2 und 3 liegt die festgesetzte Höhe der OKFF des Erdgeschosses bei 68,5 m NHN, im Wohngebiet 4 bei 68,5 m NHN, OKFF Kellergeschoss. Die Errichtung der Tiefgaragen, welche unter mehreren Wohngebäuden liegen werden, bedingen die Ausweisung identischer Höhen. Da die Topographie auf der gesamten Fläche sehr bewegt ist und sich in einem Transformationsprozess befindet, wird als Höhenbezugspunkt ein Normalhöhennull-Wert gewählt. Bauweise und Baugrenzen Im Plangebiet wird eine offene Bauweise (gemäß § 22 Abs. 1 und 2 BauNVO) festgesetzt, diese ergibt sich aus dem städtebaulichen Konzept, welches eine aufgelockerte Bebauung vorsieht, die sich an die Topographie anpasst. Seite 14 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Plangebiet durch Baugrenzen festgelegt. Sie wurden aus dem vorangegangenen Funktionsplan entwickelt und begrenzen die aus städtebaulicher Sicht sinnvollen Bereiche in denen die Gebäude zu errichten sind. 5.3 Flächen für den Gemeinbedarf Im Norden wird eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Gesundheitlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ auf einer Fläche von ca. 1.930 m², im Süden eine weitere Gemeinbedarfsflächen auf ca. 15.150 m² mit der Zweckbestimmung Seniorenheim/ Kindertagesstätte/ Krankenhaus festgesetzt. Weiterhin befindet sich der neu errichtete Hubschraubersonderlandeplatz im östlichen Bereich der Gemeinbedarfsfläche. Gesundheitlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen Die Fläche grenzt an das bestehende Seniorenheim sowie der zum Krankenhaus Buchholz zugehörigen Stellplatzanlage, eine Nutzung die dem Gemeinbedarf zugeschrieben wird bietet sich daher auch weiterhin an (der bestehende Bebauungsplan Hopfenberg weist die Fläche bereits als Gemeinbedarfsfläche aus). Die Fläche befindet sich im Besitz des Landkreises Harburg, dieser benötigt die Fläche für krankenhausnahe Nutzungen. Die Anzahl der möglichen Vollgeschosse wird auf I – II Vollgeschosse festgesetzt, dies ermöglicht eine harmonische Eingliederung in die nördlich und westlich bestehende Wohnbebauung. Seniorenheim/ Kindertagesstätte/ Krankenhaus Im Allgemeinen dient diese Fläche ebenfalls der Bereitstellung von krankenhausnahen Nutzungen. Der Standort für das Seniorenheim/ Kindertagesstätte liegt im westlichen Bereich der Gemeinbedarfsfläche. Die Baugrenze gibt die Lage der dreiflügeligen Anlage großzügig vor. Die Kindertagesstätte wird in den Bau integriert. Beide Einrichtungen werden mit dieser Festsetzung planungsrechtlich gesichert. Weiterhin ist die Errichtung von oberirdischen Stellplätzen nur in den festgesetzten Flächen für Stellplätze (St) zulässig. Diese gruppieren sich um und innerhalb der Wendeanlage. Hubschraubersonderlandeplatz Der östliche Bereich der Gemeinbedarfsfläche trägt die Zweckbestimmung Hubschraubersonderlandeplatz, dieser ist dem Krankenhaus Buchholz zuzuordnen, er wurde bereits Ende 2015 errichtet. Das Genehmigungsverfahren für den Hubschraubersonderlandeplatz verlief gesondert zum Bebauungsplanverfahren „Buchholzer Park“. Die Umgrenzung der Fläche für den Luftverkehr mit der Zweckbestimmung Hubschraubersonderlandeplatz setzt den Standort des Hubschraubersonderlandeplatzes fest. Darüber hinaus werden die Einflugschneisen des Sonderlandeplatzes dargestellt. Seite 15 Buchholz in der Nordheide 5.4 Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Grün- und Waldflächen Im Plangebiet werden private und öffentliche Grünflächen sowie Waldflächen festgesetzt. Waldflächen Im westlichen Teil des Plangebiets wird ein 35 m breiter Waldstreifen festgesetzt. Um evtl. Gefährdungen durch umstürzende Bäume im BP-Gebiet auszuschließen, wird dieser in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde, zu einem Dauerwaldrand umgebaut, Bäume der I. Ordnung mit einer Wuchshöhe höher als 15 m sind zu entfernen. Für die Bepflanzung sind nur standortgerechte, heimische Sträucher und Bäume der II. Ordnung, mit einer Wuchshöhe bis zu 15 m, zulässig. Die Staffelung des Waldes dient der Sicherheit, sie führt dazu, dass angrenzende Bäume nicht durch Astbruch oder umstürzende Bäume gefährdet werden sowie zu einem natürlich abgestuften Waldrand. Dieser Waldumbau ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrags zwischen der Stadt Buchholz und dem Vorhabenträger. Zusätzlich ist parallel zum Waldrand ein 10 m breiter Streifen von Bebauung freizuhalten. Dieser Abstand dient dem (gestalterischen) Schutz des Waldes und soll einen angemessenen Abstand zwischen Bebauung und dem Wald mit Erholungscharakter gewährleisten. Grünflächen Um den Zugang in den Stadtwald zu sichern und den wald- bzw. parkartigen Charakter innerhalb des Wohngebietes herstellen zu können, werden öffentliche Grünflächen festgesetzt. Diese ziehen sich keilartig ins Gelände in Richtung Stadtwald. Die Grünflächen bilden eine Eingangssituation zum Wald, welcher als Naherholungsort von den Buchholzer Bewohnern genutzt wird und weiter bis an die Hermann-Stöhr-Straße, sie umfassen auch das vorhandene Regenrückhaltebecken (RRB). Die private Grünfläche 1 (PG 1) im Norden grenzt die Einfamilienhausbebauung des Hopfenbergs vom neu entstehenden Geschosswohnungsbau ab. Durch die vorherrschende Hanglage ist ein Höhenunterschied von ca. 3,00 m gegeben, der einen zusätzlichen Sichtschutz zwischen den Wohnnutzungen auf dem Hopfenberg und der Neubebauung des „Buchholzer Parks“ bietet. Die unterschiedlichen Typologien werden klar voneinander getrennt. Zusätzlich kann im Bereich der Fläche WA 1 (allgemeines Wohngebiet 1) die derzeit bestehende Kindertagesstätte die Grünfläche (PG 1) zum Teil mitnutzen. Die private Grünfläche 2 (PG 2) umfasst den im östlichen Bereich ansteigenden Hang zum Krankenhaus und sichert die vorhandene Gehölzstruktur in Verbindung mit einer Durchwegung von der Hermann-Stöhr-Straße in Richtung Süden. Eine weiterhin naturnahe Entwicklung der Grünflächen wird angestrebt und wurde dementsprechend in den textlichen Festsetzungen aufgenommen. Die Spielplätze für Kleinkinder sind gemäß der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) auf den einzelnen Baugrundstücken nachzuweisen. 5.5 Grünordnung, Natur und Landschaft Um neben den städtebaulichen Zielen auch die Freiraumplanung zu steuern wurde im „Juni 2015 ein Gestaltleitfaden vom Büro Kontor Freiraumplanung aus Hamburg“ erarbeitet. Dieser wurde wie auch der Bebauungsplan aus dem Funktionsplan entwickelt und qualifiziert diesen. Seite 16 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Anlass für den Gestaltleitfaden ist die besondere Lage des Plangebiets, welche sich durch eine bewegte Topographie und den angrenzenden Buchholzer Stadtwald, auf dem Gelände der ehemaligen Zivildienstschule äußert. Ziel ist es den vielseiteigen Gehölzbestand sowie den vorhandenen Heidecharakter weitgehend zu erhalten bzw. wieder herzustellen. Der öffentliche Grünkeil im Planungsgebiet soll Freiraumqualitäten für die Anwohner aufweisen und nimmt als Eingangsbereich in den Buchholzer Stadtwald eine wichtige Funktion ein. Die Unterschiedlichen Nutzungen zwischen Wohnen, Seniorenheim, Kindertagesstätte und Hubschraubersonderlandeplatz bedingen ebenfalls eine einheitliche gestalterische Richtung, die durch die detaillierte Auflistung der auszuführenden Qualitäten vorgelegt wird. Der Gestaltleitfaden ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrags. 5.6 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung Nach § 84 der Landesbauordnung (NBauO) werden örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung getroffen. In Verbindung mit den Festsetzungen von Baugrenzen sollen sie die Entwicklung des Quartiers mit modernem, einheitlichem Charakter fördern. Mit der Festlegung des zulässigen Farbspektrums für Sichtmauerwerk sollen extrem hervorstechende Gestaltungsmerkmale ausgeschlossen und eine einheitliche Architektursprache im Quartier angestrebt werden. Mit dem ausgewählten Farbspektrum von rot, rotbraun bis dunkelgrau wurde dennoch eine ausreichend breite Farbpalette gewählt, um den Bauherren einen individuellen Gestaltungsrahmen zu geben. Nebengebäude (Garagen, Carports, Geräteschuppen usw.) werden gestalterisch zusammen mit dem Hauptgebäude als Einheit wahrgenommen, sobald sie an das Hauptgebäude angebaut sind oder eine gewisse Größe aufweisen. Deshalb sind die Nebengebäude ab 30 m² Grundfläche in Material bzw. Farbe dem Hauptgebäude anzupassen. Werbeanlagen sind in Wohngebieten relativ selten. Umso mehr können sie das Straßenbild stören. Deshalb werden Werbeanlagen im Gebiet nur an der Stätte der Leistung und nur an das Gebäude angebracht zugelassen. Um die Fernwirkung zu begrenzen, sind sie im gesamten Geltungsbereich nur unterhalb der Brüstung des zweiten Vollgeschosses zulässig. Die in der Dunkelheit sehr auffällige und stark beeinträchtigende selbstleuchtende Laufschrift sowie Leuchtwerbung mit veränderlichem Licht sind in allen Gebieten unzulässig. Die maximal zulässige Größe von Werbeanlagen wird auf 1 m² begrenzt. 6 Erschließung / Verkehrsflächen 6.1 Äußere Erschließung Die Erschließung des Plangebiets erfolgt von Norden über die Steinbecker Straße. Die bereits vorhandene Erschließung verläuft von der Steinbecker Straße über den Hopfenberg weiter in die Hermann-Stöhr-Straße und knüpft an den Eingangsbereich der ehemaligen Zivildienstschule an. Eine durch das „Verkehrsplanungsbüro ARGUS durchgeführte Verkehrsuntersuchung (Erschließung des ehemaligen Zivildienstschulgeländes Buchholz, Verkehrliche Stellungnahme Seite 17 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ zur äußeren Erschließung)“, über die Machbarkeit der Erschließung, hat eine geringere Verkehrsbelastung der Steinbecker Straße als ursprünglich angenommen ermittelt. Die prognostizierte Verkehrsmenge des Verkehrsentwicklungsplans Buchholz aus dem Jahr 2005 wurde durch die im Juni 2014 durchgeführte Verkehrszählung (Büro ARGUS) widerlegt. Während zuvor von einer Tagesverkehrsmenge von 9.500 Kfz/ 24 h1 ausgegangen wurde, liegt der auf den Gesamttag hochgerechnete Wert der tatsächlichen Verkehrszählung bei rd. 6.200 bis 7.000 Kfz/ 24 h. Unter Berücksichtigung der in der Verkehrsuntersuchung dargelegten Annahmen zum Prognoseverkehrsaufkommen (ca. 600 Kfz-Fahrten am Tag, Berücksichtigung aller Ein- und Ausfahrten) sowie der am 03.06.2014 durchgeführten Knotenstromzählung, kann für die äußere Erschließung des ehemaligen Zivildienstschulgeländes die Qualitätsstufe B bescheinigt werden. Damit ist ein leistungsfähiger Verkehrsablauf zu erwarten. Die Konfliktsituation eines Rückstaus von mind. zwei Fahrzeugen Länge im Hopfenberg und gleichzeitigem Eintreffen eines in Gegenrichtung verkehrenden Fahrzeugs kann als vernachlässigbar gering eingestuft werden. Aus verkehrstechnischer Sicht sind für die bestehende Einmündung daher keine Leistungsfähigkeitsdefizite zu erkennen. Ein Umbau des Hopfenbergs ist daher nicht erforderlich. Eine Anpassung der bestehenden Fahrstreifenkonfiguration oder die Installation einer Lichtsignalanlage ist damit auch für den Prognosehorizont nicht erforderlich. 6.2 Innere Erschließung Durch eine detaillierte Aufmessung des Gebiets kann die Planung sehr genau an die bestehende Topographie angepasst werden und diese aufnehmen. Die Straßenplanung im Bauleitplanverfahren erfolgt durch die Ingenieurgesellschaft Stüvel + Peter. Im Eingangsbereich des Plangebiets legt sich die Erschließungsstraße in einer Breite von 8,00 m um den vorhandenen Hang des ehem. Schulgeländes und endet ca. 80 m weiter südlich in einer Wende- und Stellplatzanlage vor dem entstehenden Seniorenheim. Es ist vorgesehen, die Verkehrsflächen als Mischverkehrsfläche mit seitlicher Entwässerungsmulde herzustellen, Siehe Abbildung 5. Dementsprechend wird eine Straßenverkehrsfläche über diese Breite festgesetzt. 1 Vgl. Verkehrsuntersuchung für das geplante Baugebiet Bremer Straße Buchholz i.d. Nordheide, PGT Umwelt und Verkehr GmbH, 2015 Seite 18 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Abb. 5: Querschnitt, Straßenprofil neue Erschließung, schematisch 6.3 Gehrechte Die Lage des Plangebiets, direkt am Buchholzer Stadtwald, bedingt ein Wegekonzept, das den Anwohnern und Bewohnern der Stadt auch zukünftig einen uneingeschränkten Zugang zum Wald ermöglicht. Eine Verbindung zieht sich von der Hermann-Stöhr-Straße nach Süden in Richtung Mühlenkamp, eine weitere von der Hermann-Stöhr-Straße über die neue Erschließungsstraße und den öffentlichen Grünzug, weiter Richtung Süden in den Stadtwald. Auch dem angrenzenden Buchholzer Krankenhaus dient der Stadtwald als Naherholungsort. Die Wegeverbindungen durchqueren das Plangebiet und verbinden die Gemeinbedarfseinrichtungen mit dem Stadtwald. Für die Wegabschnitte, die nicht im Bereich städtischer Flächen liegen, werden in der Planzeichnung Flächen für Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Die Gehrechte sowie die Herstellung und Unterhaltung der Wege sind vor Satzungsbeschluss im Erschließungsvertrag zwischen der Stadt Buchholz und den Vorhabenträgern zu regeln. 6.4 Private Stellplätze und Zuwegungen Die Anlage von Stellplätzen ist in ausreichender Zahl auf den privaten Grundstücken nachzuweisen. Die Stadt Buchholz hat auf Grundlage der Niedersächsischen Bauordnung festgelegt, dass in den allgemeinen Wohngebieten (WA) 1,5 Stellplätze je Wohneinheit zu errichten sind, davon sind 10% für Besucher zur Verfügung zu stellen. Für die ca. 50 entstehenden Wohneinheiten sind somit 75 Anwohnerstellplätze bereitzustellen, davon 8 als Besucherstellplätze. Für die Umsetzung des geforderten Stellplatzschlüssels werden in den allgemeinen Wohngebieten 2, 3 und 4 Tiefgaragen unter den Mehrfamilienhäusern errichtet. Besucherstellplätze werden ebenerdig in Gebäudenähe hergestellt und als Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit der Zweckbestimmung „Stellplätze“ festgesetzt. Im Bereich des Seniorenheims sowie der Kindertagesstätte gruppieren sich die Stellplätze um die vorgesehene Wendeanlage. Das Seniorenheim bedingt einen Stellplatzbedarf von 11 – Seite 19 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ 18, die Kindertagestätte weitere 3 – 5 Stellplätze, was einen maximalen Stellplatzbedarf von 23 ergibt. Der Bebauungsplan sieht im Bereich der Wendeanlage 26 Stellplätze vor, die sich um die Wendeanlage gruppieren. Um den parkartigen Gebietscharakter zu wahren, sind oberirdische Stellplätze nur in begrenzter Anzahl innerhalb der festgesetzten Stellplatzflächen zulässig. 6.5 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Die Stadtbuslinie 4102 verkehrt im ½-Stundentakt auf der Steinbecker Straße und bedient im Bereich des Plangebietes die Haltestellen Krankenhaus und Hopfenberg. Beide Haltestellen werden außerdem einmal stündlich durch die Regionalbuslinie 4244 (ZOB Buchholz – Bf. Harburg) angefahren. Die beiden Haltestellen liegen in einer Entfernung von ca. 300 m zum Plangebiet. Der Buchholzer Bahnhof befindet sich in einer Entfernung von ca. 1,5 km. Das Plangebiet „Buchholzer Park“ ist somit gut durch das vorhandene ÖPNV–Netz erschlossen. 7 Ver- und Entsorgung Das Plangebiet ist über den Hopfenberg bis zur Zufahrt der ehemaligen Zivildienstschule mit Trinkwasser, Elektrizität und Erdgas über das Versorgungsnetz der Stadtwerke Buchholz angeschlossen. Im Zuge der Erschließung wird eine Neuordnung des gebietsinternen Ver- und Entsorgungsnetzes notwendig. An der Hermann-Stöhr-Straße, zwischen dem allgemeinen Wohngebiet 1 (WA 1) und der Straßenverkehrsfläche, wird eine Fläche für die Errichtung einer Trafo-Station festgesetzt. 7.1 Abwasser und Oberflächenentwässerung Die öffentlichen Schmutz- und Regenwasserkanäle werden im Zuge der Erschließung neu hergestellt. Hierzu wurde vom „Ingenieurbüro Stüvel + Peter (ISP) eine Entwässerungs- und Erschließungsplanung, Januar 2015“ vorgelegt. Das Schmutzwasser der einzelnen Gebäude wird zusammengeführt, die Entsorgung erfolgt über eine herzustellende Freigefälleleitung in Richtung Westen zum Steinbachsammler. Durch diese neu geplante Leitung wird gleichzeitig der Schmutzwasserkanal im Bereich der Steinbecker Straße entlastet. Die Entwässerung des auf den Verkehrsflächen gesammelten Niederschlagswasser erfolgt über unterirdische Kanäle und Mulden. Diese werden im Bereich der öffentlichen Grünfläche zusammengeführt und in eine Sickerbox geleitet. Das auf den privaten Grundstücken anfallende Niederschlagswasser ist auf den jeweiligen Privatgrundstücken selbst zu versickern. Ergänzend wird festgesetzt, dass in den Baugebieten Stellplätze, Zufahrten, Wege und Hofflächen mit wasserdurchlässigen Materialien zu befestigen sind, um die natürliche Bodenfunktion zu stärken. Schädlich verunreinigtes Oberflächenwasser ist vor Einleitung in ein Gewässer vorzubehandeln. Seite 20 Buchholz in der Nordheide 7.2 Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Kommunikationseinrichtungen Im Plangebiet bzw. im direkten Umfeld des Plangebiets sind Kommunikationsleitungen verschiedener Netzbetreiber (Buchholz Digital, Telekom, Kabel Deutschland) vorhanden. Zwei Netzbetreiber (Buchholz Digital und Telekom) haben im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung bereits die Absicht geäußert, das Gebiet erschließen zu wollen. 7.3 Abfallbeseitigung Die Abfallbeseitigung wird vom Landkreis Harburg durchgeführt. Dieser hat die Entleerung der Hausmüllbehälter einem privaten Dienstleister übertragen. Die Wendeanlage im Plangebiet ermöglicht eine problemlose Befahrung mit einem dreiachsigen Müllfahrzeug. Zusätzlich sind im Plangebiet entlang der Erschließungsstraße Flächen für die Müllentsorgung festgesetzt. Abfallbehälter können hier bereitgestellt werden. 8 Altlasten Im Jahr 2012 wurden „Orientierende Altlastenuntersuchungen zur Abschätzung des Entsorgungsrisikos Hermann-Stöhr-Straße 4, Buchholz von der Grontmij GmbH“ durchgeführt. Im Allgemeinen liegen keine wasser- und bodenschutzrechtlichen relevanten Gefahren für einzelne Schutzgüter vor. Die in der NBauO geforderten gesunden Wohn- u. Arbeitsverhältnisse werden erfüllt. Lediglich bei der Abfuhr von Boden aus dem lokalisierten Auffüllbereich (Baufeld 1 und 2, siehe Abb. 6) kann es aufgrund der erhöhten TOC-Gehalte (Total organic Garbon) aus abfallrechtlicher Sicht zu Mehrkosten kommen, wenn dieser auf einer dafür zugelassenen Deponie entsorgt werden soll. Eine Ausnahme stellt die Fläche nördlich der ehemaligen Zivildienstschule dar. Hier wurden zwei Verdachtsflächen im Bereich des Tanklagers (siehe Abb.6) ermittelt. Hieraus leitet sich, sollte sich der Verdacht bestätigen, eine Sanierungsrelevanz ab. Die notwendige Sanierung des betroffenen Bodens ist durch den Vorhabenträger vor Beginn der Bauarbeiten zu prüfen und bei Nachweis durchzuführen. Da die Tanklager die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigen, die Straße, welche die zweite Altlastenverdachtsfläche darstellt, vor Inkrafttreten des Bebauungsplans saniert wird und der Vorhabenträger sich gegenüber dem Landkreis zur Durchführung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet hat, wird in der Planzeichnung auf eine Kennzeichnung der Flächen verzichtet. Seite 21 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Abb. 6: Altlastenverdachtsflächen (ALVF 35, ALVF 37) 8.1 Kampfmittel Das Landesamt für Geoinformation und Landesentwicklung Niedersachsen (LGLN) – Kampfmittelbeseitigungsdienst hat eine Luftbildauswertung für das Plangebiet vorgenommen. Danach ist aufgrund des vorhandenen Waldes keine Aussage über eine eventuelle Kampfmittelbelastung möglich (vgl. Stellungnahme des LGLN vom 30.10.2013). Sollten bei Erdarbeiten Kampfmittel gefunden werden, ist umgehend die zuständige Polizeidienststelle, das Ordnungsamt der Stadt Buchholz oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst des LGLN – Regionaldirektion Hannover zu benachrichtigen. Es wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. 9 Immissionsschutz 9.1 Hubschrauber - Sonderlandeplatz Zur Prüfung der Verträglichkeit der Nutzung eines Hubschraubersonderlandeplatzes mit den vorhandenen und geplanten schutzwürdigen Nutzungen wurde eine „Schalltechnische Untersuchung zum B-Plan „Buchholzer Park“ der Stadt Buchholz i.d.N. von der Lärmkontor GmbH im Januar 2015“ erarbeitet. Folgende Ergebnisse wurden ermittelt: Seite 22 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ „Die Nutzung des geplanten Hubschraubersonderlandeplatzes (Prognosejahr der Verkehrsmengen 2025) im Bereich des Krankenhauses Buchholz, zeigt grundsätzlich eine Vereinbarkeit mit den in der Nachbarschaft vorhandenen Wohngebäuden wie auch dem geplanten Siedlungsgebiet und den dazugehörigen Außenbereichen. (…) Das berücksichtigte Untersuchungsgebiet zeigt im wesentlichen Beurteilungspegel von weniger als 55 dB(A), in großen Teilen auch weniger als 50 dB(A) am Tag. Eine Unterschreitung des Orientierungswertes der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (55 dB(A)) und auch für reine Wohngebiete (50 dB(A)) ist damit gegeben. Ein nächtlicher Hubschraubereinsatz ist nur zur Sicherstellung einer angemessenen Notversorgung für Patienten vorgesehen. Dennoch wurden für den Nachtzeitraum (22-6 Uhr) die zu erwartenden Spitzenpegel aus gutachterlicher Sicht beurteilt. Die zu erwartenden Spitzenpegel im Bereich der geplanten sowie der vorhandenen Bebauung sind im Bereich des geplanten Altenpflegeheims sowie der nördlich vorhandenen Wohnbebauung mit bis zu 95 dB(A) außen vor dem Fenster prognostiziert. Davon ausgehend, dass bei einem gekippten Fenster in der Nacht im Innenraum noch Spitzenpegel von bis zu 75 bis 80 dB(A) zu erwarten sind, dieses aber nur ca. alle 2 Monate einmal für eine kurze Dauer auftreten sollte, ist diese Belastung nach aktuellem Kenntnisstand nicht gesundheitsgefährdend. Bei geschlossenen Fenstern ist zudem nur ein Innenpegel von 55 bis 60 dB(A) zu erwarten. Dies führt abhängig von der Dauer und individuellen Unterschieden nur begrenzt zu einem Aufwachverhalten betroffener Personen. Die Anordnung des Altenpflegeheims westlich des Hubschraubersonderlandeplatzes kann aus gutachterlicher Sicht unterstützt werden. Die Beurteilung der nächtlichen Spitzenpegel gilt auch und im Besonderen für das geplante Altenpflegeheim. Zusätzlich kann hier die Lage des Hubschraubersonderlandeplatzes bei der Gebäudeplanung (Neubau) berücksichtigt werden. Dieses kann durch Abwenden von Schlafräumen in dem östlichen Gebäudeteil oder auch verbesserten passiven Schallschutz für Schlafräume auf der östlichen Gebäudeseite erfolgen. Das Abwenden von Schlafräumen in dem östlichen Gebäudeteil ist anzustreben, alternativ sollte ein verbesserter, passiver Schallschutz für Schlafräume auf der östlichen Gebäudeseite errichtet werden.“ Um dieser Empfehlung nachzukommen, wurde eine entsprechende Lärmschutzfestsetzung getroffen , diese sieht zum Schutz der Nachtruhe vor Schlafräume den lärmabgewandten Gebäudeseiten zuzuordnen bzw. schallgedämmte Lüftungen zu verwenden. Die Ermittlung von Einzelnachweise der tatsächlichen Lärmbelästigung kann ggf. zu geringeren Anforderungen an den passiven Schallschutz mit sich bringen. Der Hubschraubersonderlandeplatz ist baurechtlich von der Stadt Buchholz am 25.03.2015 genehmigt worden. Darüber hinaus wurde flugrechtlich der Landeplatz für Tag- und Nachtlandungen von der niedersächsischen Landesbehörde am 25.11.2015 genehmigt. Seite 23 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Luftverwirbelungen Das Ergebnis der untersuchten Luftverwirbelungen unterschiedlicher Flugkurven- und Höhen des Büros Infrastruktur-Consult (ICL) hat ergeben, dass die zu erwartenden Luftverwirbelungen bei ca. 40 m Flughöhe über den oberen Außenbereichen des mehrgeschossigen Wohnhauses Hermann-Stöhr-Straße 1 - regelkonformes Flugverhalten der Piloten vorausgesetzt der Rotorabwind einer am zukünftigen Landeplatz in Buchholz startenden oder landenden EC135 (gängiger Hubschraubertyp) auf den Balkonen/Terrassen des Wohnhauses HermannStöhr-Straße 1 zwar spürbar sein, aber nicht zu gefährlichen Situationen, die Personen- oder Sachschaden anrichten können, führen wird. Stellungnahme Mai 2013 9.2 Verkehrslärm Eine überschlägige Berechnung des Verkehrslärms hat ausgehend von einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke von 600 Kfz hat ergeben, dass die Grenzwerte der 16. BImSchV von 57 dB(A) am Tag und 47 dB(A) in der Nacht unterschritten werden. Der durch das neue Quartier entstehende Verkehr ist somit aus lärmtechnischer Sicht des Büros „Lärmkontor GmbH „Stellungnahme April 2014“ unproblematisch. 10 Flächen und Kosten Flächen Das Plangebiet hat eine Größe von insgesamt ca. 4,6 ha. Davon entfallen auf (alle Angaben in zirka-Werte): Allgemeines Wohngebiet (WA) 8.820 m² Gemeinbedarfsflächen 17.077 m² Öffentliche Grünfläche 3.105 m² Private Grünflächen 2.417 m² Wald 9.389 m² Straßenverkehrsfläche 4.141 m² Hubschraubersonderlandeplatz 1.047 m² Gesamt 45.996 m² Seite 24 Buchholz in der Nordheide Begründung zum Bebauungsplan „Buchholzer Park“ Kosten Zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Buchholz i.d.N. werden vor Satzungsbeschluss ein städtebaulicher Vertrag und Erschließungsvertrag geschlossen, in denen die Kostenübernahme zur Erschließung des Plangebietes geregelt werden. Seite 25
