Moderne Marktplätze - Union Investment Real Estate GmbH

Ausgabe 2/2009
Nachhaltigkeit
Ökonomisch im Vorteil
Immobilienbewertung
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Moderne
Marktplätze
Shoppingcenter müssen Einkaufserlebnisse bieten,
um für Kunden und Investoren interessant zu sein
Der Methodenstreit ist
ein Scheingefecht
INHALT
ZUR SACHE
Shoppingcenter: Das „Forum
Mersin“ wurde im Oktober 2007
in der Türkei eröffnet.
TITEL
4 Moderne Marktplätze Gut gemanagte Shoppingcenter
stabilisieren das Fondsportfolio
Shoppingcenter: Ein Plädoyer für mehr Sparsamkeit
von Susanne Klos
9 Großbritannien Investoren kommen aus der Deckung
11 Interview Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der
Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg
Kein Tag vergeht, an dem wir das Wort „Nachhaltigkeit“ nicht
hören würden: Sei es die Politik, die bei fast jedem Vorschlag zur Lösung
MÄRKTE
Alpenländer: Kaum
Wolken über dem Immobilienhimmel Österreichs und der Schweiz.
immer lauten: Was ist notwendig und wo können wir sparen?
großer und kleiner Probleme mit diesem Schlagwort um Zustimmung
Sparsamkeit – vielleicht eine typisch deutsche Tugend – ist deshalb
12 Wertgenau ermitteln Die Diskussion um Bewertungsmethoden
ist ein Scheingefecht
und Vertrauen wirbt, sei es die Immobilienbranche, die sich bereits seit
eine starke Säule der Nachhaltigkeit. Modernes und aktives Shoppingcen-
einiger Zeit sowohl bei Neubauvorhaben als auch bei Revitalisierungen
termanagement „Made in Germany“ könnte in Zukunft daher durchaus
16 Robuste Alpenländer Sicherheitsbewusste Immobilieninvestoren entdecken Österreich und die Schweiz
bestehender Gebäude das Thema gern auf ihre Fahnen schreibt. Das gilt
weltweit Standards setzen. Grundlage aber bilden sinnvolle Investitionen
auch für die Entwicklung von Shoppingcentern. Doch hier haben wir es
durch die Eigentümer und eine auf nachhaltiges Denken hin ausgerichtete
mit einem besonders kniffligen Fall zu tun. Denn ein Shoppingcenter ist
Aus- und Fortbildung der Mitarbeiter. Das bedeutet auch: Wer sparen will,
ein „Vielfaches“ einer normalen Immobilie. Handelsflächen, Verkehrs-
muss zunächst Geld ausgeben. Nur dann aber, wenn Menschen verant-
20 Ökonomisch im Vorteil Investoren und Nutzer suchen gezielt
nachhaltige Gebäude
flächen oder auch Büros, Wohnungen, große Hallen mit viel Gastrono-
wortlich und mitdenkend beständig handeln, wenn sich ihr Bekenntnis
mie, Fahrtreppen, Lifte und Lichtkonzepte – all das gibt es nur in einem
zur „Nachhaltigkeit“ im täglichen Handeln niederschlägt und so zu einer
24 Nachgefragt Der Anteilwert
Shoppingcenter. Nachhaltigkeit? Wo fängt sie an und wann kann man
selbstverständlichen Eigenschaft im Umgang mit Gebäuden wird, dann
25 Infografik 50 Jahre Offene Immobilienfonds
„fertig“ rufen? Grundsätzlich ist festzustellen, dass Shoppingcenter es
werden insbesondere Shoppingcenter für Entwickler, Mieter und Inves-
daher ungleich schwerer haben als andere Immobilien, nachhaltig zu
toren „wertvoller“. Denn eine niedrige „zweite Miete“ dank geringerer
wirtschaften.
Nebenkosten zahlt sich für jeden aus.
PORTFOLIO
KONZEPTE
Nachhaltigkeit: Gebäude mit Zertifikat, hier
das „Atmos“ in München, überzeugen auch
ökonomisch.
samkeit, für spürbare Nachhaltigkeit sorgen können. Die Frage muss also
28 Ein Netz voller Wissen Für Immobilienprofis und Laien ist das
Internet zur wichtigen Informationsquelle geworden
30 Alles nur Fassade Gebäudehüllen spiegeln den Geist der Zeit:
Die Zukunft gehört der Medienfassade
Jedes der derzeit in Deutschland bestehenden fast 450 Shoppingcen-
Und schließlich werden auch Kunden ein nachhaltig gemanagtes
ter hat seine eigene Geschichte und dennoch haben fast alle eines ge-
Shoppingcenter zu würdigen wissen – „ökologisch wertvoll“ macht
meinsam: Über Nachhaltigkeit, also Wertschöpfung durch Reduktion und
Einkaufen eben noch mehr Spaß.
sinnvolle Sparsamkeit, kann im Grunde genommen erst im wirklichen
Geschäftsbetrieb gesprochen werden. Erst im täglichen Betrieb zeigt
3 Zur Sache Shoppingcenter: Ein Plädoyer für mehr Sparsamkeit
26 Nachrichten Finanzkrise stoppt Hochhausbauten; Europas
Logistikmärkte leiden unter Rezession; Handliche Immobilienkontakte; „The Shard“ soll im Mai 2012 fertig sein
27 Nachrichten IPD Award geht an UniImmo: Deutschland;
Investmentklimastudie: Immobilieninvestoren sind wieder
zuversichtlicher
Fassade: Hinter
Hundertwassers
Kunstwerk wird
in Wien der
Müll verbrannt.
34 Nachrichten Der Startschuss für den Prime Property Award
2010 ist gefallen; Union Investment stärkt institutionelles Immobiliengeschäft
34 Impressum/Kontakt
sich, ob die Idee des Planers trägt. Ohne zuvor klar definierte Parameter,
die aufzeigen, was wird und wie viel dies kostet, ist messbare sichtbare
Nachhaltigkeit nicht darzustellen.
Fotos: Multi Turkmall (Cover); v.o.n.u. Multi Turkmall; Project Photos/Reinhard Eisele;
Vivico Real Estate; Caro/Hechtenberg; SEC
RUBRIKEN
Hier zeigt sich nun der Anspruch der Nachhaltigkeit. Messbare Erfolge
sind gefordert! Technik kann heute vieles leisten, einen Ersatz jedoch für
den vor Ort „mitdenkenden“ Menschen, der zugleich verantwortungsvoll
handelt, gibt es nicht. In einem Shoppingcenter finden sich viele Bereiche,
die einer ständigen Überprüfung auf die Steigerung zu mehr Nachhaltigkeit hin bedürfen. Muss das Licht in voller Stärke Tag und Nacht brennen?
Was sparen wir, wenn die Fahrtreppen langsamer laufen, weil keine Menschen fahren wollen? Müssen nach einem Regenguss die automatischen
Bewässerungssysteme im Außenbereich starten, nur weil die Zeitschaltuhr
das nun mal so vorsieht? All dies sind Punkte, bei denen aufmerksame
TITELBILD
Mit 71.500 Quadratmetern Verkaufsfläche ist das „Forum Mersin“ das größte Einzelhandelsprojekt in der Mittelmeerregion Mersin. Das zum Portfolio des UniImmo:
Global gehörende Objekt wurde 2009 mit dem European Shopping Centre Award
für sein architektonisches und stadtgestalterisches Konzept ausgezeichnet.
2
RAUM & mehr 2/2009
Mitarbeiter im Centermanagement, durch sinnvolle Regulierung und SparSusanne Klos ist geschäftsführende Gesellschafterin der
SEC Center Management GmbH in Hamburg und gehört
dem Beirat des German Council of Shopping-Centers an.
[email protected]
RAUM & mehr 2/2009
3
TITEL
Hertie, Woolworth und seit Juni auch Karstadt: Spätestens
seit den spektakulären Pleiten der drei Handelsunternehmen gibt es
nichts mehr zu beschönigen. Das deutsche Warenhaus steckt in einer
tiefen Krise. Wer die Entwicklung in anderen europäischen Ländern in
den vergangenen Jahren verfolgt hat, wird davon nicht wirklich überrascht sein. In den Nachbarländern hat das klassische Kaufhaus seine
herausragende Bedeutung als Kundenmagnet schon seit Langem eingebüßt. Und in dem Maße, in dem ihm die Kunden den Rücken zukehrten,
wendeten sie sich einem anderen Konzept der umfassenden Warenpräsentation zu: dem Shoppingcenter.
Die Einkaufstempel nach US-amerikanischem Vorbild haben in den
vergangenen Jahren einen einzigartigen Siegeszug in Europa angetreten. Allein in Deutschland hat sich die Zahl großflächiger Shoppingcenter zwischen den Jahren 1990 und 2008 nach Angaben des EHI Retail
Institute in Köln mehr als verfünffacht. Zählte man 1990 erst 88 Center,
waren es im November 2008 schon fast 450. Der Erfolg der Idee, einzelne, wirtschaftlich unabhängige Händler unter einem Dach zu vereinen, die vermieteten Flächen aber zentral zu managen und als Marke
zu etablieren, überzeugt auch institutionelle Investoren. Gut gemanagte
Einkaufszentren in zentraler Lage gelten als vergleichsweise sichere Investition – auch in den Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise.
Allerdings hängt der Erfolg von vielen Faktoren ab und ist bei Weitem kein Selbstgänger. Mancher Investor musste bereits leidvoll erfahren, dass eine gute Umsatzentwicklung und hohe Mieterzufriedenheit
nicht allein mit einem funktionalen Gebäude und ausreichend Parkplätzen zu erreichen sind. Ein Shoppingcenter basiert vielmehr auf einem
komplexen Zusammenspiel zwischen Innen- und Außenwirkung. Vorbei
sind deshalb die Zeiten, in denen einfallslose Shoppingcenter auf der
„grünen Wiese“ entstanden. Was heute zählt, sind die Kreativität der
Entwickler und Betreiber und die Bereitschaft, sich veränderten Marktbedingungen anzupassen. Dabei geht es nicht so sehr um kurzfristige
Trends, sondern um Strömungen, welche die Einzelhandelslandschaft
dauerhaft prägen.
Moderne Marktplätze
Shoppingcenter trotzen der Krise und gehören zu den interessantesten Anlageobjekten institutioneller Investoren.
Damit sie langfristig eine gute Rendite erwirtschaften, müssen Center vor allem Einkaufserlebnisse bieten.
Von Christiane Harriehausen
Spektakulär ist die Architektur der „Rhein-Galerie“ in
Ludwigshafen. 2010 wird das
Shoppingcenter eröffnen, in
das Union Investment 220
Millionen Euro investiert.
Foto (Visualisierung): Union Investment/Picture Factory Schmidt + Würfel
Nachhaltig krisensicher
4
RAUM & mehr 2/2009
„Ein Shoppingcenter ist ein moderner Marktplatz“, sagt Josip Kardun,
Geschäftsführer bei der ECE in Hamburg, die auf die Entwicklung und
das Management von Shoppingcentern spezialisiert ist. Kunden müssten
emotional angesprochen werden. „Dabei geht es nicht nur um die Immobilien selbst, sondern vor allem um weiche Faktoren wie Aufenthaltsqualität, Familienfreundlichkeit, Service oder eine bestimmte Thematik, unter
der das Center konzipiert ist und das ihm ein Alleinstellungsmerkmal
gibt“, erläutert Kardun. Kurz: Ein Shoppingcenter müsse „nachhaltig“
sein, wobei der Begriff nicht allein auf Umweltthemen reduziert werden dürfe. „Bei einem nachhaltigen Shoppingcenter geht es nicht nur
um Fragen des Material- oder Energieverbrauchs. Mindestens genauso
wichtig ist die Wirkung eines Shoppingcenters auf sein Umfeld“, sagt
Kardun und warnt, Nachhaltigkeit als reines Marketinginstrument zu
verstehen. „Authentizität und Glaubwürdigkeit werden von den Kunden
belohnt. Doch das funktioniert nur, wenn Shoppingcenter städtebaulich
integrierte Lösungen bieten und sich als Teil der Einzelhandelslandschaft
verstehen.“ Der ECE-Fachmann weiß, dass die Arbeit an einem guten
Shoppingcenter ein dauerhafter Prozess ist. „Einkaufszentren sind Managementimmobilien, müssen sehr wandlungsfähig sein und sich wie
eine gewachsene Innenstadt weiterentwickeln.“ Der Lohn dafür seien
relativ krisensichere Umsätze. „In einer schwierigen Wirtschaftslage
können sich gut gemanagte Einkaufszentren meist besser behaupten
als der übrige Einzelhandel“, schildert Kardun seine Erfahrungen. Das
kann auch Christoph Meyer, Mitglied der Geschäftsführung und Leiter RAUM & mehr 2/2009
5
TITEL
Retail-Investment beim Immobilienberatungsunternehmen Atisreal, bestätigen. „In schwierigen Zeiten geht der Konsument noch selektiver
bei seiner Kaufentscheidung vor. Er sucht dann den Einkaufsort, von
dem er sich besonders angesprochen fühlt. Und das sind für viele Konsumenten die sauberen, sorgfältig geplanten und gut gemanagten Einkaufszentren.“ Doch auch bei den Einkaufspalästen ist nicht alles Gold,
was glänzt. „Es gibt in Deutschland eine Reihe von Shoppingcentern mit
Problemen. Dazu zählen Renovierungsstau, Defizite beim Branchenmix
oder fehlende ideale Ankermieter. „Hier warten noch einige Aufgaben
auf Investoren und Entwickler.“
dass der deutsche Markt nicht so schnelllebig und volatil ist“, erläutert
Christoph Meyer. Insgesamt seien Investoren nicht nur kritischer und
anspruchsvoller, sondern auch preissensibler geworden. Ausländer sieht
man derzeit kaum auf dem deutschen Investmentmarkt. „Aufgrund der
schwierigen Finanzierungssituation sind jetzt wieder konservative Anleger
mit langfristigen Anlagestrategien wie Pensionsfonds, Versicherungen,
aber auch Offenen Immobilienfonds als Einkäufer aktiv.“
Für weitere Bewegung auf dem Investmentmarkt dürften die Folgen
der Insolvenzen der großen Warenhauskonzerne wie Hertie oder Karstadt
sorgen. „Durch die Veränderungen auf dem Warenhausmarkt werden
noch viele Aufgaben auf die Immobilienwirtschaft zukommen“, prognostiziert Meyer. Er arbeitet derzeit am Verkauf der Hertie-Immobilien in
Deutschland und verzeichnet eine gute Nachfrage nach den Objekten.
„Grund hierfür ist, dass die Einzelvolumina dieser Immobilien mit Preisen zwischen 2 und 12 Millionen Euro im Vergleich zu Einkaufszentren
relativ niedrig sind.“
Die Warenhauskrise beschäftigt auch die MFI, Management für Immobilien, die nicht nur Investoren berät und Shoppingcenter betreibt,
sondern auch selbst Center entwickelt. Allerdings weiß Vorstand Matthias
Bewegung auf dem Investmentmarkt
Deutlicher als beim Konsumenten hat die Krise indes die Kauflust von
Immobilieninvestoren getrübt. Auf dem europäischen Immobilieninvestmentmarkt für Shoppingcenter ist das Transaktionsvolumen in allen Ländern im Vergleich zu den Ausnahmejahren 2006 und 2007 deutlich zurückgegangen, allerdings mit unterschiedlicher Intensität. Vor allem in
Großbritannien sind die Verkäufe eingebrochen. In Deutschland ist der
Markt relativ glimpflich davongekommen. „Das liegt insbesondere daran,
Fünf Länder dominieren Europas Shoppingcenter-Landkarte
Großbritannien verfügt über die höchste Centerdichte der „Big 5“
Anzahl der Shoppingcenter (je 25)
geplante Shoppingcenter (bis Ende 2009)
10 die größten Shoppingcenter in den „Big 5“ (Rang)
273 m 2
a die größten Shoppingcenter in Deutschland*
1 Gateshead
Liverpool
4 9 Sheffield
Shoppingcenter in Europa
Verteilung der Shoppingcenter-Verkaufsfläche in Prozent
„Big 5“ 64 %
760
23
2 Dudley
137 m 2
Großbritannien (GB)
Großbritannien 17 %
6 3 Dartford
London
Frankreich 15 %
c Wildau
a Bochum
b Günthersdorf
Deutschland 11 %
Italien 11 %
246 m 2
Spanien 10 %
7 Thiais (Paris)
Die größten Shoppingcenter in den „Big 5”
Verkaufsfläche in 1.000 m2
1
Metrocentre (GB)
190,5
2 Merry Hill Centre (GB)
159,6
3
Bluewater (GB)
153,3
4
Liverpool One (GB)
151,4
5
Parquesur (E)
151,2
6
Westfield (GB)
150,0
7
Belle Epine (F)
141,0
8
Porta di Roma (I)
139,2
9
Meadowhall (GB)
135,0
10
Cap 3000 (F)
134,0
10
Xanadú (E)
0
50
100
134,0
150
200
780
230 m
RAUM & mehr 2/2009
48
20
Leganés 5
Böning, dass sich nicht jedes Warenhaus in ein funktionierendes Shoppingcenter umwandeln lässt. „Beim Verkauf ehemaliger Kaufhausimmobilien muss von dem potenziellen Investor genau geprüft werden, ob der
Standort für den Handel geeignet ist und welches Format hier erfolgreich
angesiedelt werden kann“, sagt Böning. Wie eine solche Umwandlung
funktionieren kann, zeigten zum Beispiel die „Wilmersdorfer Arcaden“
in Berlin, die aus einem ehemaligen SinnLeffers-Haus, einem KarstadtParkhaus und einigen zusätzlich arrondierten Grundstücken entstanden
sind. „Dabei sollte nicht übersehen werden, dass die Kosten für so ein
Projekt ungefähr denen einer Neuentwicklung entsprechen“, mahnt Böning. Er rechnet damit, dass im Zuge der Warenhauskrise noch einige
Einzelhandelsflächen in deutschen Kommunen auf den Markt kommen
werden. „Dies ist eine große Chance, aber auch eine große Herausfor-
derung, denn nicht überall wird es sich lohnen, den Standort zu halten
oder neu zu entwickeln. Daher gehen wir von großen Veränderungen in
der deutschen Einzelhandelslandschaft aus“, so Böning.
Doch worauf achten die Investoren, die derzeit den Markt bestimmen? „Vor allem auf die Ankermieter“, berichtet Christoph Meyer von
Atisreal. „Wenn zwei bis drei solide Unternehmen genannt werden können, ist das Interesse der Kapitalanleger geweckt.“ Daneben spielten
der Betreiber sowie die Größe des Einkaufszentrums eine wichtige Rolle. Denn Größe bedeutet Verdrängung: „Wenn ein Kapitalanleger nur
das zweitgrößte Center in einer Region erwirbt, besteht die Gefahr, dass
ihm das größere Center das Wasser abgräbt. Daher wird der Investor
immer versuchen, das größte Center in der Region zu gewinnen.“ Das
muss nicht immer in einer Großstadt sein: „Inzwischen hat es ein Frankreich (F)
2
198 m 2
10
Nizza
10 Madrid/Arroyomolinos
8 Rom
Kleine Center überwiegen
Größenklassen bestehender Shoppingcenter, in Klammern Planungen bis Ende 2009
über 20.000 m2 bis 80.000 m2
bis 20.000 m2
Deutschland
223 (25)
505
31
Spanien (E)
651
68
Italien (I)
579 (11)
Großbritannien
Italien
* a) Ruhr-Park – 127.000 m2, b) Nova Eventis – 125.000 m2, c) A10 Center – 121.000 m2
200
300
400
20 (2)
196 (31)
327 (14)
100
7 (1)
260 (10)
450 (37)
0
8 (0)
194 (8)
480 (11)
Spanien
über 80.000 m2
216 (23)
Frankreich
Quelle: JLL, Stand: Dezember 2008; Image Marketing, Stand: Juni 2009
(Die Übersicht „Die größten Shoppingcenter“ erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.)
6
447
Deutschland (D)
Foto: Roland Halbe/arturimages
Shoppingcenter-Verkaufsfläche pro Einwohner
Fast zwei Drittel der Shoppingcenter-Verkaufsfläche in Europa entfallen auf
nur fünf Länder. Doch die Unterschiede sind groß. Während statistisch auf
jeden Briten 273 Quadratmeter Centerfläche kommen, sind es in Deutschland
„nur“ 137 Quadratmeter.
Sonstige 36 %
Der Einkaufstempel
„Eastgate“ in Berlin-Marzahn bietet
1.600 Meter Schaufensterfront.
5 (0)
166 (16)
500
600
0
100
200
12 (1)
300
0
100
Quelle: JLL, Stand: November 2008
RAUM & mehr 2/2009
7
TITEL
Umdenken gegeben, weil es bei Einkaufszentren nicht so sehr auf den
Makrostandort ankommt“, erläutert Meyer. Entscheidend seien die Zahl
der potenziellen Kunden und die Kaufkraft im Einzugsgebiet des Centers. „In einer Kleinstadt kann die Situation manchmal besser sein als
in einer Großstadt, wo sich das nächste Center nur wenige Kilometer
entfernt befindet.“
Für Martin Mörl, Geschäftsführer bei Pirelli RE Asset Management
Deutschland gehört ein Citystandort allerdings zu den wichtigsten Faktoren bei der Investitionsentscheidung. „Der Trend geht zum innerstädtischen Shoppingcenter mit einem ganzheitlichen Einkaufserlebnis“,
sagt der Fachmann. Allerdings seien in diesen Lagen oft sehr komplexe
Planungen und baurechtliche Aspekte zu beachten. „Darüber hinaus
werden regelmäßig Flächenrestriktionen zum Schutz des historisch gewachsenen Einzelhandels von den Städten vorgegeben“, schildert er
mögliche Hürden für Neuentwicklungen.
Auch die Anforderungen an das Management hätten sich erhöht.
„Insbesondere Asset und Property Management müssen heute internationalen Standards hinsichtlich Reporting, Controlling und Finanzplanung
entsprechen“, sagt Mörl. Hinzu kommen neue Aufgaben beim Vermietungsmanagement, denn die Ansprüche der Konsumenten an den Mietermix seien aufgrund des intensiveren Wettbewerbs gestiegen.
Starke Preiskorrekturen in Europa
In Frankreich indes, beschreibt Jones-Lang-LaSalle-Expertin Anke
Haverkamp die Situation im Nachbarland, müssen sich Investoren in
Geduld üben. „Es gab auf dem französischen Shoppingcenter-Markt
in den vergangenen Jahren nur vergleichsweise wenige Transaktionen.
Für Ausländer waren die Chancen, hier Objekte zu erwerben, insgesamt
sehr gering, weil sie nur schwer mit den französischen SIIC – Sociétés d’Investissements Immobilier Cotée, also den französischen Reits,
mithalten konnten. Dank steuerlicher Vorteile konnten sie besser auf
dem Markt agieren.“
Nach den starken Preiskorrekturen in Großbritannien beobachtet
die Expertin auf diesem Markt derzeit eine Seitwärtsbewegung. Viele,
vor allem ausländische Investoren, versuchen jetzt wieder, in Großbritannien einzusteigen. Union Investment-Manager Volker Noack
bleibt jedoch vorsichtiger: „Zwar sind die Mieten in Großbritannien
vergleichsweise hoch, aber die Mieter müssen die Umsätze nicht melden. In einer wirtschaftlich schwierigen Lage bedeutet das ein höheres
Risiko für den Vermieter.“ Zurückhaltend agierten die Kapitalanleger
in Spanien und Portugal, beobachtet Anke Haverkamp, weil das Vertrauen in die Wirtschaftskraft dieser Ländern fehle. Allerdings habe
Mutterland USA
Die Idee des Shoppingcenters ist simpel: Unter einem Dach, aber
wie in einer gewachsenen Innenstadt bieten wirtschaftlich unabhängige Händler ein vielfältiges Warenangebot. Anders als in
einer traditionellen Einkaufslage agiert jedoch zwischen dem
Eigentümer der Flächen und seinen Mietern der Centerbetreiber.
Er sorgt für einen möglichst optimalen Mix von Mietern und Warenangebot – und sichert so im Idealfall den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg für Händler und Vermieter.
Das Konzept stammt aus den USA, wo das Einkaufszentrum heutigen Zuschnitts vor mehr als 70 Jahren seinen Anfang nahm.
Das erste „echte“ Center entstand 1956 bei Minneapolis im USBundesstaat Minnesota: Das „Southdale Center“ vereinte alle
Geschäfte in einem Gebäude. Das erste Einkaufszentrum Deutschlands war das 1964 eröffnete „Main-Taunus-Zentrum“ in Sulzbach bei Frankfurt am Main. Als weltweit größtes Shoppingcenter
gilt der 700.000 Quadratmeter große „Berjaya Times Square“ in
Malaysias Hauptstadt Kuala Lumpur. Europas größtes Center ist
mit 200.000 Quadratmetern das „Mega II“ in Moskau, dicht gefolgt vom „Metrocentre“ in Gateshead im Nordosten Englands.
Auch bei Investitionen in Europa konzentrieren sich Investoren auf
Qualitätsprodukte, beobachtet Anke Haverkamp, Leiterin Shoppingcenter Investments beim Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle.
„Alles, was einen Makel hat, wird abgestraft“, schildert sie die Lage.
Vor allem Immobilien mit leichten Risiken fielen derzeit durch die Investorenprofile. „Der Risikoabschlag, der sich in den vergangenen Jahren
sehr verringert hatte, kommt jetzt wieder auf ein normales Niveau zurück, Risiken werden wieder stärker eingepreist.“ Zudem bevorzugten
die Investoren Länder mit grundsätzlich guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und stabilen politischen Systemen. „Vor allem die
etablierten und transparenten westeuropäischen Länder wie Frankreich,
die Beneluxstaaten und Deutschland stehen auf den Einkaufslisten
ganz oben“, sagt Haverkamp. „In den kommenden Monaten hoffen
wir, in den kontinentaleuropäischen Kernmärkten wie beispielsweise
Deutschland und Belgien investieren zu können. Hier sind derzeit gute
Immobilien auf dem Markt“, bestätigt Volker Noack, Leiter Fondsmanagement bei der Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg,
diese Beobachtung. Bereits in den vergangenen Jahren sei der Anteil
von Shoppingcentern in den Fonds-Portfolios kontinuierlich erhöht
worden, sagt Noack. „Shoppingcenter sind vergleichsweise krisensichere und wenig volatile Investitionen, denn gut gemanagte Shoppingcenter mit geringen Leerstandsquoten versprechen regelmäßige
Mieteinnahmen.“
Das „Atrio“ in Villach ist ein Vorbild an Energieeffizienz
und das größte Shoppingcenter Kärntens.
Das „Lago“ in Konstanz, ein Objekt des UniImmo: Global,
vereint Shopping, Kino, Fitness, Büros und Wohnungen.
Investoren kommen aus der Deckung
Großbritanniens Shoppingcenter sind bei institutionellen Anlegern wieder begehrt. Von Sara Seddon-Kilbinger
Fotos: ATP Architekten/Thomas Jantscher; Union Investment
8
RAUM & mehr 2/2009
hier aufgrund des mangelnden Investoreninteresses eine sehr starke
Preiskorrektur stattgefunden, sodass sich jetzt wiederum attraktive Investitionsmöglichkeiten böten. Auch in Zentral- und Osteuropa haben
sich die Märkte gewandelt. „Nachdem sich Russland anfangs recht
unbeeindruckt von der Krise zeigte, hat dieser Markt die Entwicklung
innerhalb von zwei bis drei Monaten nachgeholt. Vor allem Investoren aus Westeuropa verhalten sich hier jetzt zurückhaltender“, sagt
Jones-Lang-LaSalle-Expertin Haverkamp. Insgesamt konzentriere sich
das Interesse eher auf die größeren Märkte wie Polen oder Tschechien. Ungarn steht aufgrund der wirtschaftlichen Probleme des Landes
derzeit nicht so stark im Fokus. „Die Renditen haben auf den europäischen Märkten sehr unterschiedlich reagiert, aber zu Korrekturen
nach oben ist es überall gekommen. Nachdem sich die Renditen im
Jahr 2007 mit einer Vier vor dem Komma präsentierten, sind sie jetzt
wieder bei 5 bis 6 Prozent angelangt.“ Mit weiteren deutlichen Steigerungen rechnet Haverkamp allerdings nicht. Insgesamt zeige sich,
dass in Ländern mit historisch stabilen Ökonomien die Immobilienmärkte auch in wirtschaftlich schwierigen Situationen relativ stabil
bleiben. „Die meisten Preiskorrekturen haben wir jetzt gesehen. Wer Der Markt für Shoppingcenter in Großbritannien kommt langsam wieder in Schwung. Im
Vergleich zum ersten Quartal 2008 hat sich das
Transaktionsvolumen im ersten Quartal dieses
Jahres mehr als verdoppelt. Anleger sind wieder bereit zu investieren.
Schon in den ersten drei Monaten dieses
Jahres wechselten britische Einkaufszentren
im Wert von 877 Millionen Pfund den Eigentümer, zwischen Januar und März 2008 waren es gerade mal 329 Millionen Pfund, sagt
Charlie Barke, Mitgesellschafter des Immobilienberaters Cushman & Wakefield in London.
Das bisher größte Geschäft in diesem Jahr
war der Verkauf eines 50-Prozent-Anteils am
Meadowhall-Einkaufszentrum in Sheffield: British Land veräußerte seinen Anteil für 588 Millionen Pfund an London & Stamford Property und
einen weiteren, ungenannten Geschäftspartner
(siehe Grafik Seite 6: Die größten Shoppingcenter in den „Big 5“). Das 135.000 Quadratmeter
große Zentrum war der größte Einzelwert im
British-Land-Portfolio und gilt seit Langem als
eines der besten außerstädtischen Einkaufszentren in Großbritannien.
Im zweiten Quartal setzte sich der Trend
der Belebung fort: Im Juni veräußerte Hammerson einen 75 Prozent Anteil an seinem
Bishops-Square-Projekt in Spitalfields, London, für 445 Millionen Pfund an den Oman
Investment Fund. Das Projekt umfasst 71.900
Quadratmeter Büro- und circa 5.000 Quadrat-
meter Ladenfläche. Einige weitere interessante
Zentren stehen noch zum Verkauf. So bietet die
Aviva Finanzdienstleistungsgruppe derzeit eine
50-Prozent-Beteiligung an ihrem Bentall-Einkaufszentrum im Londoner Stadtteil Kingston
upon Thames an. Analysten zufolge soll dieser
Anteil sowohl für internationale als auch für inländische Käufer interessant sein und voraussichtlich für rund 100 Millionen Pfund veräußert
werden. „Wir sind im Gespräch mit mehreren
in- und ausländischen Investoren und hoffen,
zu einem Abschluss zu kommen. Wir verkaufen
das Zentrum im Rahmen unserer Diversifikationsstrategie“, sagte Chris Paterson, Verkaufsleiter bei Aviva UK.
Das Gesamtgeschäftsvolumen in Großbritannien ist dennoch seit 2004 stark eingebrochen: von 8 Milliarden Pfund in 2004 auf
5 Milliarden im Jahr 2007, so Robin Coady, Direktor und Leiter Retail- und Leisure-Investment
bei Jones Lang LaSalle in London. Im vergangenen Jahr, als sich die Finanzkrise ausweitete,
sackte das Geschäftsvolumen sogar auf 2 Milliarden Euro ab, so Coady. „Der Umsatz auf den
Kapitalmärkten ist in den vergangenen zwölf
Monaten drastisch gesunken.“
So ist es nicht verwunderlich, dass die
Preise für Einkaufszentren seit 2006 um bis zu
50 Prozent gefallen sind. Nach Daten von Jones
Lang LaSalle sind die Renditen auf etwa 8,25
Prozent gestiegen, von unter 5 Prozent in 2007.
Die Mieten seien gesunken und werden in den
nächsten drei Jahren noch um weitere 25 bis
35 Prozent fallen, sagt Coady. Schwer erschüttert wurde der Markt durch die Insolvenzen
von insgesamt 49 großen Einzelhandelsunternehmen. „Die Auswirkungen auf Projekte in der
Entwicklungsphase waren massiv. Viele wurden
auf Eis gelegt“, sagt Coady.
Es gibt aber auch positive Auswirkungen:
Die Baukosten sind im vergangenen Jahr aufgrund sinkender Lohn- und Materialkosten um
bis zu 15 Prozent gefallen. Investoren halten
deshalb wieder Ausschau nach neuen Projekten,
sagt Charlie Barke von Cushman & Wakefield.
„Ich glaube, wir sehen seit dem Frühsommer
wieder ein gesteigertes Interesse seitens der Investoren.“ Der Grund: Es besteht Konsens, dass
der Markt derzeit ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweist und die Talsohle möglicherweise erreicht ist.
Die meisten Investoren wollten wieder britische Einzelhandelswerte in ihrem Portfolio
sehen, meint Barke: Inländische Rentenfonds,
europäische und US-amerikanische Fonds, aber
auch deutsche Offene Immobilienfonds seien
wieder daran interessiert, im britischen Einzelhandelsmarkt anzulegen, beobachtet auch
Jones-Lang-LaSalle-Mann Robin Coady. „Es gibt
allerdings viele Käufer da draußen, die wegen
der spärlichen Bankdarlehen frustriert sind. Nur
zwei oder drei Banken, darunter die SantanderBank, sind bereit, für diese Investitionen Geld
zu leihen.“
RAUM & mehr 2/2009
9
TITEL
Fotos: Pirelli RE; Unibail Rodamco; Union Investment
die Diskussionen jetzt vorrangig um neue Energiequellen, Green Buildings, kreative Konzepte und notwendige Anpassungsmaßnahmen bei
Bestandsimmobilien drehen. Auch die Auseinandersetzung mit der Frage nach der Zukunft der Warenhauskonzerne beschäftige die Branche,
denn viele Shoppingcenter haben eine Kaufhausfiliale als Ankermieter
oder blicken bei entsprechender Größe mit Interesse auf die innerstädtisch gelegenen Immobilien der Warenhauskonzerne.
Große Chancen für Shoppingcenter sieht der Fachmann durch eine
stärkere Kundenorientierung und Kundenbindung. Dazu seien auch
neue Vermarktungswege und ein intelligenter Einsatz moderner Medien
erforderlich. „Der Kunde braucht heute stärkere Impulse, etwa durch
einen Gutschein, der ihm per SMS auf sein Handy gesendet wird“, meint
Jung. Auch ein eigenes Shoppingcenter-Fernsehprogramm sei denkbar. In
Seit Anfang September gehört das „Mercado“ in Hamburg-Altona zum Portfolio des UniImmo: Deutschland.
heute kauft, kann in drei Jahren sicherlich mit Wertsteigerungen rechnen“, prognostiziert sie.
Doch wie wird das Shoppingcenter in zehn Jahren aussehen? Die
Antwort lautet jedenfalls nicht: „mehr Fläche mit den fast immer gleichen
Mietern“, was lange Zeit als sicheres Rezept für eine solide Rendite galt.
Der German Council of Shopping Centers (GCSC), der die Interessen der
Branche in Deutschland vertritt, hat zur Beantwortung dieser entscheidenden Frage beim renommierten Schweizer Gottlieb-Duttweiler-Institut (GDI) eine Studie in Auftrag gegeben, die voraussichtlich in diesem
Herbst erscheinen wird. Erste Thesen wurden vorab veröffentlicht. Die
Immobilienrenditen im Vergleich
Rendite aus Mieterträgen und Wertentwicklung in den „Big 5“ in Prozent
Shoppingcenter
20
15 16,4
14,3
10
16,3
13,3
Büro
Logistik
14,8
11,1
10,3
5
8,3 8,6
0
2005
2006
2007
Quelle: IPD, Stand: November 2007
Nutzungsarten in Offenen Immobilienfonds*
Anteil in Prozent, gerundet
Sonstige 7 %
Industrie 4 %
Hotel 4 %
Handel** 20 %
* Anteil am Immobilienvermögen der Publikumsfonds ** alle Handelsflächen
Quelle: BVI, Stand: 31. 12. 2008
10
RAUM & mehr 2/2009
Büro 65 %
Im vergangenen April eröffnete in Rouen das Einkaufszentrum „Docks 76“ – direkt am Ufer der Seine.
Fachleute rechnen damit, dass sich die Schere zwischen Handelsflächenbestand und Quadratmeterproduktivität immer weiter öffnet. Centerplaner und Handelsimmobilienstrategen müssen also umdenken, um
wettbewerbsfähig zu bleiben.
Zu den wichtigsten Zukunftsthemen zählen nach Ansicht des Forschungsinstituts eine klare Positionierung von Einzelhandelsimmobilien
sowie die Verbindung von Urbanität und Natur. Die Fachleute des GDI
sehen eine besondere Herausforderung darin, das Thema Natur in die
Stadt zu transportieren. Wenn es Handelsimmobilien gelänge, diese
auf den ersten Blick gegensätzlichen Themen stimmig und glaubwürdig zu vereinen, werde man auch den Verbraucher von morgen gewinnen. Ebenso wichtig wird die intensive Auseinandersetzung mit Cyberspace und Internet, deren neuen Marktplätzen und Einkaufsrealitäten
sein. Fachleute erwarten, dass der Verbraucher trotz der Erfolge beim
E-Commerce weiterhin „Wirkliches“ sehen, hören, riechen und schmecken will. Wertewandel und bröckelndes Vertrauen in die „Großen“ der
Einzelhandelslandschaft böten überdies Chancen für Individualisten,
die eine neue Vielfalt schaffen könnten. Um den Konsumenten der Zukunft zu erreichen, werde sich der Einzelhandel insgesamt flexibler und
zugänglicher zeigen müssen.
Rechtzeitig die Weichen stellen
Wie wichtig die Auseinandersetzung mit diesen Entwicklungen ist, weiß
GCSC-Vorstandsmitglied Stephan Jung. „Unseren Mitgliedern geht es
darum, rechtzeitig die richtigen Weichen zu stellen, da sich in der Einzelhandelslandschaft manches im Wandel befindet. Die Zeiten, in denen
dem Motto ‚Size Matters’ gefolgt wurde, sind vorbei“, hebt er hervor. Der
Europakongress des International Council of Shopping Centers (ICSC) in
Barcelona, der als Seismograf der Branche gilt, habe gezeigt, dass sich
seinen Augen wird das Einkaufszentrum der Zukunft zu einer Art „Third
Place“. Eine Erweiterung des Gastronomie- und Kulturangebots sieht er
daher als weitere wichtige Aufgabe für die Branche. „Das Shoppingcenter darf und soll eine Bühne sein, auf welcher der Kunde der Hauptdarsteller ist“, fasst er seine Gedanken zusammen. Wichtig sei dabei allerdings, dass keine Scheinwelt erschaffen werde. Beispiele für gelungene
Projekte gebe es inzwischen in großer Zahl. So hat eine umfangreiche
Skulpturen-Ausstellung etwa eine Million zusätzliche Besucher ins „Oriocenter“ in der italienischen Stadt Bergamo gelockt: Nach Angaben der
Einzelhändler haben sie dafür gesorgt, dass der Umsatz im Center um
rund 28 Millionen Euro gesteigert werden konnte. Ein Gewinn auch für
die Stadt und ein weiterer Beweis für die Lebendigkeit und Vielfalt der
europäischen Shoppingcenter-Landschaft.
„Shoppingcenter sind kein Rundum-Sorglos-Produkt“
Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, im Gespräch über die
Chancen und Risiken von Shoppingcenter-Investments
Was macht ein Shoppingcenter unter RenditeRisiko-Aspekten für Investoren interessant?
Shoppingcenter gehören zu den Stabilitätsankern in einem Immobilienportfolio. Grund
hierfür sind die vergleichsweise geringen
Leerstands- und Mietausfallrisiken. Voraussetzung ist, dass sie über eine solide Mieterstruktur und ein ausreichendes Einzugsgebiet
verfügen, zudem gut gelegen und professionell gemanagt sind. Beim Ankauf achten wir
ganz besonders auf diese Kriterien. Der Leerstand in unserem Shoppingcenter-Portfolio –
es umfasst 21 Center, die sich von Deutschland über Belgien und Spanien bis hin zur
Türkei erstrecken – liegt bei unter 2 Prozent.
Ein weiterer großer Vorteil von Shoppingcentern ist die Vielzahl der Mieter aus unterschiedlichen Branchen. Anders als bei einem
Bürogebäude profitiert der Eigentümer dadurch von einer Diversifikation in sich.
Wie sieht Ihre Ankaufsstrategie aus und was
planen Sie in diesem Jahr?
In den vergangenen drei Jahren haben wir
unser Portfolio in erster Linie durch den Ankauf von Projekten erweitert, weil es so gut
wie keine Bestandsobjekte zu realistischen
Preisen gab. Mit der Finanzkrise hat sich das
Bild schlagartig verändert: Während in Spitzenzeiten Shoppingcenter mit Renditen von
4,5 Prozent verkauft wurden, bewegen sich
die Nettoanfangsrenditen in Toplagen jetzt
wieder zwischen 5,5 und 6,25 Prozent. Zudem gibt es in Europa derzeit nur wenige
eigenkapitalkräftige Wettbewerber. Interessant sind für uns insbesondere Bestands-
immobilien in Deutschland, Frankreich, den
Beneluxstaaten und Italien. Hier sind die Preise zwar noch nicht so deutlich korrigiert wie
in Großbritannien. Dafür erweisen sich diese
Länder wegen ihrer restriktiven Genehmigungspraxis und makroökonomischen Stabilität als solide Standorte. Wir planen in diesem
Jahr, rund 750 Millionen Euro zu investieren,
dabei ist das Ziel, den Shoppingcenter-Anteil
in unseren Fonds von derzeit durchschnittlich
rund 25 Prozent in den kommenden Jahren
auf 30 bis 40 Prozent zu steigern.
zügige Genehmigungspolitik etwa, die keine
Rücksicht auf vorhandene Objekte nimmt,
birgt aus unserer Sicht viele Risiken. Deshalb
ist es auf lange Sicht sinnvoller, ein hochwertiges Objekt mit marktkonformen Mieten zu
kaufen und Planungssicherheit zu haben. Die
meisten unserer Objekte befinden sich in Mittelzentren mit interessanten Einzugsgebieten.
Aus Investorensicht ist auch der Trend zu
begrüßen, sich von Shoppingcentern auf
der „grünen Wiese“ zu verabschieden und
diese in die Innenstädte zu integrieren.
Wie krisenresistent sind Shoppingcenter?
Gut gemanagte und positionierte Shoppingcenter verzeichnen gegenüber dem klassischen Einzelhandel eine vergleichsweise
stabile Entwicklung mit steigenden Marktanteilen. 2008 ist der Umsatz der Mieter in
unseren Centern noch einmal um 2,8 Prozent
gestiegen. Allerdings geht die Krise auch an
den Shoppingcentern nicht spurlos vorbei.
Wir müssen uns also auf eine intensivere Arbeit im Bestand einstellen. Ein Shoppingcenter ist kein Rundum-Sorglos-Produkt, sondern
gehört immer wieder auf den Prüfstand. Das
heißt für uns, vorhandene Standorte durch
Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu stärken, wie dies etwa gerade
im „Quarree Wandsbek“ in Hamburg oder
im „Allee-Center“ in Remscheid geschieht.
Das Interview führte Christiane Harriehausen.
Wo sehen Sie interessante Zukunftsmärkte?
Bei Shoppingcentern geht es vor allem um
die Frage nach zukunftsfähigen Einzugsgebieten, weniger nach Ländern. Eine zu frei-
Frank Billand (55) ist seit 2003
Mitglied der Geschäftsführung der
Union Investment Real Estate GmbH
und unter anderem verantwortlich
für Shoppingcenter-Investments.
RAUM & mehr 2/2009
11
MÄRKTE
In Londons Finanzdistrikt – hier der SwissRe-Tower „The Gherkin“
– sind die Folgen der
Immobilienkrise besonders deutlich spürbar.
Wertgenau ermitteln
Eine Immobilie zu bewerten, ist einer der wichtigsten Bestandteile des professionellen Immobilieninvestments.
Die Diskussion um Bewertungsmethoden ist dabei ein Scheingefecht. Von Anne Wiktorin
Auf einem vollkommenen Markt, sagen die Volkswirte, ist
alles ganz einfach: Die Qualität eines jeden Gutes ist völlig vergleichbar;
persönliche Vorlieben des Kunden spielen bei der Kaufentscheidung nicht
die geringste Rolle, und zu jeder Zeit und an jedem Ort kann man sich
mit der gewünschten Ware versorgen. Über den „fairen“ Preis eines Produktes muss deshalb niemand streiten. Der bildet sich ganz von selbst
und liegt dort, wo Angebot und Nachfrage gleichgewichtig aufeinandertreffen. Weil in dieser idealen Welt völlige Markttransparenz herrscht,
akzeptiert kein Kunde einen höheren als den Gleichgewichtspreis. Umgekehrt würde kein Anbieter sich mit einem niedrigeren Preis zufriedengeben – warum auch? Doch wen wundert es: In den Niederungen der
Realwirtschaft ist man weit entfernt vom Ideal. Selbst das halbe Pfund
Butter aus derselben Molkerei hat im Supermarkt einen anderen Preis
als beim Feinkosthändler um die Ecke. Und überhaupt: Was heißt hier
Butter? Heutzutage füllen die verschiedenen Varianten des klassischen
Grundnahrungsmittels im Supermarkt nicht selten ganze Regalmeter,
die Preise schwanken um bis zu 100 Prozent.
Kurzum: Es gibt mehr als nur einen Preis für jedes Gut, denn unsere
Warenwelt ist bunt statt homogen, unsere Kaufentscheidung ist – mal
mehr, mal weniger – von Emotionen und individuellen Präferenzen geprägt; und selbst auf den transparentesten Märkten wird es nie vollständige Informationen über Preise und Konditionen aller gehandelten
Güter geben können, wie es das Ideal verlangt.
Foto: Christian Heeb/laif
Ein unvollkommener Markt
12
RAUM & mehr 2/2009
Dennoch lohnt der Ausflug in die Theorie, um zu verstehen, wie der Immobilienmarkt tickt – und warum es gerade dort besonderer Fachkompetenz bedarf, um den „richtigen“ Preis für die gehandelte „Ware“ zu
finden. Im Unterschied zu Börse und Devisenhandel nämlich, die dem
Ideal des vollkommenen Marktes vergleichsweise nahe kommen, gilt
der Immobilienmarkt bei den Theoretikern der Volkswirtschaftslehre
als einer der unvollkommensten Märkte überhaupt. Die Gründe liegen
auf der Hand. Wie kein anderes Gut sind Immobilien an ihren Standort
gebunden; kein Gebäude gleicht dem anderen, und jeder Käufer oder
Nutzer beurteilt die Qualitäten eines Gebäudes zudem nach jeweils eigenen, individuellen Maßstäben. Entsprechend komplex ist der Prozess
der Preisfindung, an dessen Ende der „faire“ Marktwert eines Gebäudes stehen soll.
Für Immobilieneigentümer und -investoren, die im Auftrag und auf
Rechnung privater wie professioneller Anleger Gebäude erwerben, managen und zum möglichst optimalen Zeitpunkt wieder verkaufen, spielt
die Frage der marktgerechten Bewertung ihrer Liegenschaften naturgemäß eine ganz besondere Rolle. Schließlich bemisst sich der wirtschaftliche Erfolg der Kapitalanlage auch an der Wertentwicklung der
zugrunde liegenden „Assets“, wie auch steinerne Vermögenswerte in
der Fachsprache genannt werden. Im Prinzip gilt dies für börsennotierte
Immobilienaktiengesellschaften und deren Brüder, die steuerbegünstigten Real Estate Investment Trusts (Reits), genauso wie für die deutschen Offenen Immobilienfonds. Für sie allerdings spielt die Bewertung
aus zwei Gründen eine besondere Rolle. Zum einen, weil die Preise der
Fondsanteile und deren langfristige Entwicklung in großen Teilen davon bestimmt werden, wie sich der Wert der Immobilien im Portfolio
entwickelt (siehe Seite 24, Nachgefragt: Der Anteilwert). Zum Zweiten,
weil Kapitalanlagegesellschaften, die Offene Immobilienfonds auflegen,
durch das Investmentgesetz reguliert und daher verpflichtet sind, ihre
Bestandsimmobilien regelmäßig durch unabhängige, von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zugelassene Sachverständige bewerten und auch bei Ankäufen den verhandelten Kaufpreis
von einem separaten Gutachter überprüfen zu lassen. Dies dient insbesondere dem Schutz der Anleger: „Für den Anlegerschutz ist die marktgerechte Bewertung der Immobilien von Offenen Immobilienfonds von
ganz zentraler Bedeutung“, urteilt deshalb Uwe Ditt, Vorsitzender des
Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). In
ihm haben sich Gutachter zusammengeschlossen, die nach den Vorgaben des Investmentgesetzes für deutsche Immobilien-Kapitalanlage- Wie Immobilienanleger bewerten lassen
Ob Händler, Bestandshalter oder Investor: Kapital- und Kapitalanlagegesellschaften, deren Kerngeschäft die Immobilie ist,
müssen ihre Vermögenswerte regelmäßig taxieren lassen. Doch
gelten für börsennotierte Gesellschaften andere Regeln als für
Offene Immobilienfonds.
Immobilienaktiengesellschaften und die steuerbegünstigten Real
Estate Investment Trusts (Reits) unterliegen den allgemeinen
Bilanzierungsvorschriften börsennotierter Unternehmen. Da die
Rechnungslegung zumeist nach dem internationalen Standard
IFRS erfolgt, werden Immobilien zum Zeitwert, dem sogenannten
Fair Value bewertet. Die Begutachtung übernehmen unabhängige Sachverständige, bewertet wird mindestens einmal jährlich.
Dieser Turnus gilt auch für Offene Immobilienfonds. Sie jedoch
sind durch das Investmentgesetz reguliert. Das schreibt in §77
fest, dass alle Liegenschaften regelmäßig, und das heißt mindestens einmal pro Jahr, durch unabhängige, von der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht zugelassene Sachverständige
bewertet werden müssen. Verpflichtend ist überdies die Einrichtung von Sachverständigenausschüssen. Ihre Zusammensetzung
ist detailliert geregelt, zudem macht der Gesetzgeber Vorgaben,
dass und in welcher Weise sich Haupt- und Nebengutachter turnusmäßig abwechseln müssen. Bei Immobilienankäufen bleiben
diese seit der Novellierung des Investmentgesetzes außen vor:
Ankäufe müssen von separaten Gutachtern auf ihren angemessenen Marktwert hin überprüft werden.
RAUM & mehr 2/2009
13
gesellschaften tätig sein dürfen. Zurzeit zählt der BIIS 103 Mitglieder,
die zusammengenommen jährlich Immobilien im Volumen von mehr als
250 Milliarden Euro bewerten, davon entfallen allein 90 Milliarden Euro
auf Offene Immobilienfonds inklusive Spezialfonds für institutionelle Investoren. Mehr als 200 Immobilien werden allein bei Union Investment
jedes Jahr von den sechs für die Gesellschaft tätigen Sachverständigen
bewertet. „Die regelmäßige Bewertung der Fondsimmobilien durch unabhängige Sachverständige ist auch deshalb für den Anleger so wichtig, weil Wertveränderungen unmittelbar Teil der Rendite seiner Anlage
sind“, sagt Reinhard Kutscher, Sprecher der Geschäftsführung der Union
Investment Real Estate GmbH, Hamburg.
Professionelle Generalisten
„Unsere Arbeit hat sich im vergangenen Jahrzehnt deutlich verändert“,
berichtet Eberhard Stoehr, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und BIIS-Mitglied aus der Praxis. Er bewertet Fondsimmobilien
für viele Gesellschaften, auch für Union Investment. Seitdem Offene Immobilienfonds mehr Immobilienkapital im Ausland anlegen als im eigenen Land, sind auch deutsche Gutachter international unterwegs. Denn
ob in Europa, Amerika oder Asien, wo immer mit dem Geld deutscher
Anleger Immobilien erworben werden, sind die hiesigen Experten tätig.
„Dabei kommen wir nicht ohne die Unterstützung lokaler Partner aus,
müssen aber auch in unseren eigenen Büros entsprechendes Know-how
aufbauen“, schildert Stoehr die gewachsenen Anforderungen an den Be-
Internationale Bewertungsstandards
Weltweit agierende Immobilieninvestoren erwarten einheitliche
Verfahren zur Wertermittlung ihrer Anlagen. Gängig sind in
Europa und weltweit drei Standards.
WertV. Zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie
dient in Deutschland die Wertermittlungsverordnung. Gutachter
können wählen zwischen dem Vergleichswert-, Sachwert- und
Ertragswertverfahren. Letzteres wenden diese bei der Wertermittlung für Offene Immobilienfonds an. Wichtigste Parameter sind
die nachhaltig erzielbaren Mieten sowie der Kapitalisierungszins,
der die marktübliche Verzinsung einer Liegenschaft angibt.
Red Book. Das vielleicht am weitesten verbreitete Regelwerk
zur Wertermittlung von Immobilien. Herausgeber ist die Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS). Sie verpflichtet ihre
Mitglieder, schriftliche Wertermittlungen auf Grundlage und nach
Maßgabe des Red Book durchzuführen. Vorgaben, welche Methodik der Wertermittlung dient, macht die „Bibel der Bewerter“
nicht, diese sind frei wählbar. Verpflichtend sind einzig Anforderungen an Qualifikation, Unabhängigkeit und formale Abwicklung
des Auftrags.
Blue Book. Herausgegeben vom europäischen Dachverband der
Immobilienbewerter, Tegova, ähnelt es nicht nur im Titel dem
RICS-Vorbild. Das „blaue Buch“ fasst internationale Bewertungsstandards zusammen, an denen sich die Mitglieder aus 22 europäischen Ländern und den USA orientieren sollen.
www.biis.info; www.rics.org; www.tegova.org
14
RAUM & mehr 2/2009
rufsstand. Einzelkämpfer sind die professionellen Bewerter gewerblicher
Immobilien deshalb schon lange nicht mehr, im Hintergrund unterstützen
qualifizierte Mitarbeiter die Experten unter anderem in der Auswertung
aktueller Marktdaten. „Hierbei müssen wir Generalisten sein“, betont
der Berliner. Eine Spezialisierung etwa auf einen einzigen Teilmarkt sei
schon deshalb wenig praktikabel, weil die Offenen Immobilienfonds zur
Risikostreuung daran arbeiten, ihr Portfolio hinsichtlich Nutzungsarten
und Regionen breit aufzustellen.
Für größtmögliche Sicherheit bei der Ermittlung der Verkehrswerte
sorgt das Kollegialitätsprinzip: Jeweils drei Sachverständige bilden einen
Ausschuss, die vom Hauptgutachter vorgenommene Bewertung muss,
so will es das Gesetz, von zwei Kollegen geprüft und mit unterschrieben
werden. „Wir beschäftigen uns intensiv mit vielen internationalen Märkten, sodass die Ausschusssitzungen eigentlich fortwährende Veranstaltungen zum wechselseitgen Wissens- und Erfahrungsaustausch sind“,
sagt Stoehr. Dort wird durchaus über Märkte und deren Einschätzung
fachlich gestritten: „Selbstverständlich gibt es unterschiedliche Auffassungen zu einzelnen Bewertungen“, berichtet Stoehr. Diese würden ausdiskutiert, wenn nötig überprüfe man einzelne Bewertungen auch vor
Ablauf eines Jahres, um markt- oder objektspezifischen Veränderungen
Rechnung zu tragen.
Trotz der Professionalisierung der Branche und umfangreicher, erst
kürzlich mit Blick auf die weitere Verbesserung des Anlegerschutzes novellierter gesetzlicher Vorgaben gerät das Thema der Immobilienbewertung immer wieder in den Fokus von Kritikern. Die internationale Bewerterszene hat in den vergangenen Jahren schon häufiger über die Frage
gestritten, ob und mithilfe welcher Methode der marktgerechte Wert
von Immobilien zu ermitteln sei. „Viele Kollegen im Ausland finden, dass
ihre Art der Bewertung die bessere Methode als die deutsche sei“, sagt
Andrew Groom, Leiter des Bereichs Valuation Advisory bei Jones Lang
LaSalle Deutschland. Der Immobilienbewerter ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem weltweit renommiertesten
Berufsverband professioneller Immobilienfachleute mit etwa 140.000
Mitgliedern in mehr als 120 Ländern. Der Methodenstreit werde zwar
gern gepflegt, er sei im Grunde aber aufgebauscht: „Natürlich gibt es
unterschiedliche Bewertungsmethoden. Doch die sind eher theoretisch
von Interesse. Am Ende steht ein Marktwert – und der ist unabhängig
von der Methode, die man anwendet“, so Groom.
Ob das deutsche Ertragswertverfahren nach der Wertermittlungsverordnung oder die angloamerikanische „Mark-to-market“-Bewertung
nach dem sogenannten Discounted-Cash-Flow-(DCF)-Verfahren angewandt werde, sei in der Praxis nicht von Belang, sagt auch BIIS-Geschäftsführer Gernot Archner und ergänzt: „Eine Bewertungsmethode macht
noch keinen Wert, dieser bildet sich ausschließlich am Markt.“
Foto: imago stock & people
MÄRKTE
Wo immer deutsche Investoren Immobilien erwerben, werden diese von deutschen Sachverständigen bewertet –
auch am Times Square in Manhattan.
ner sagt, am Markt bildet, wie können sich dann Offene Immobilienfonds
von diesem Markt abkoppeln? Und: Bewerten deutsche Sachverständige
Fondsimmobilien weniger „ehrlich“ als ihre Kollegen, die sich an anderen Standards und Gepflogenheiten orientieren? „Nein“, sagt Wolfgang
Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung bei Feri Eurorating Services und
zuständig für den Bereich Real Estate. „Die Kaufpreise auf den Immobilienmärkten sind zwar weltweit gefallen, es ist bisher aber nur vereinzelt zu größeren Abwertungen der Immobilienportfolios gekommen.“
Nach Feri-Studien schlägt sich eine Änderung der Immobilienpreise im
Durchschnitt nur zu 25 Prozent in einer Änderung der Verkehrswerte der
Fondsimmobilien nieder.
Also kommt die deutsche Bewertungspraxis, die vor allem die langfristig zu erzielende Miete berücksichtigt und Über- wie Untertreibungen
der Märkte weitgehend ausblendet, doch zu anderen Verkehrswerten als
das angelsächsische Modell? Auch hier erntet man ein klares Nein: Die
abstürzenden Preise seien die Folge der überhitzten Märkte der Jahre
2005 bis 2007, erklärt BIIS-Vorstand Uwe Ditt. „Dieser Boom mit allen
seinen Preisexzessen war getrieben durch die scheinbar unerschöpfliche
Sinkende Mieten auf Europas Büromärkten
Durchschnittsmiete in Euro/m²/Jahr
Überhitzte Preise
Der allerdings präsentiert sich derzeit bekanntermaßen alles andere
als gesund. Weltweit befinden sich die Preise und Mieten für Gewerbeimmobilien infolge der globalen Finanzmarktkrise und der durch sie hervorgerufenen Rezession der Realwirtschaft auf Talfahrt. Wertverluste von
minus 50 Prozent binnen eines Jahres meldete das Beratungshaus CB
Richard Ellis zum Ende des ersten Quartals 2009 beispielsweise für die
bevorzugten Bürolagen im Londoner Westend und in der City. Während
dies Immobilienaktiengesellschaften weltweit in den Abwärtssog riss, präsentieren sich die Anteilwerte Offener Immobilienfonds erstaunlich stabil.
Für das laufende Jahr rechnet das Analysehaus Feri Eurorating Services
immer noch mit einer durchschnittlichen Fondsrendite von 3,5 Prozent,
einzelne Fonds bewegten sich dabei in einer Spanne zwischen 2 und
5 Prozent. Wenn sich der Wert einer Immobilie aber, wie BIIS-Mann Arch-
2. Quartal 2008
London
2. Quartal 2009
639
482
568
541
Paris
404
Mailand
k.A.
343
375
Madrid
230
221
Frankfurt/M.
192
179
Brüssel
0
100
200
300
Quelle: BNP Paribas Real Estate; Stand: Juli 2009
400
500
600
700
Liquidität.“ Dank freigiebiger Banken konnten Immobilien fast ohne
Eigenkapital erworben werden, überdurchschnittliche Mieterwartungen
trieben die Preise zusätzlich in die Höhe. „Von einigen Bewertern wurden
diese als ‚Fair Value‘ abgesegnet“, sagt Ditt – ein Fehler, der sich bei so
manchem Investor heute rächt.
Anzeichen des Umdenkens
Offene Immobilienfonds sind davon nicht betroffen: Sie sind klassische
Eigenkapitalinvestoren. Fremdfinanziert wird, wenn überhaupt, nur der
kleinere Teil der Ankäufe, und schon von Gesetzes wegen darf der Darlehensanteil 50 Prozent des Ankaufswertes nicht übersteigen. Im aufgeheizten Bieterwettbewerb um attraktive Objekte zogen die deutschen
Kapitalanlagegesellschaften in den vergangenen Jahren daher vielfach
– und bewusst – den Kürzeren. Statt auf überhitzten Märkten überteuerte
Objekte zu erwerben, nutzten viele Gesellschaften die Gunst der Stunde
und bereinigten durch gezielte Verkäufe die eigenen Portfolios. Die zuletzt gute Performance der Offenen Immobilienfonds ist diesem antizyklischen Investmentverhalten zu verdanken. Dies wird sich auch in Zukunft
auszahlen: Weil man sich beim Kauf auf überhitzten Märkten zurückhielt
und bestehende Objektwerte dem gestiegenen Preisniveau nur moderat
angepasst wurden, dürfte der Abwertungsbedarf nun geringer ausfallen
als bei weniger risikoaversen Investoren.
Den Vorteil dieses konservativen Ansatzes sehen inzwischen auch
die Bewerter selbst. Gernot Archner jedenfalls sieht erste Anzeichen des
Umdenkens. Als sich Anfang Juni dieses Jahres die Immobilienfachwelt in
Barcelona zur alljährlich vom unabhängigen Research-Institut IPD ausgerichteten Europäischen Immobilien-Investment-Konferenz traf, habe man
neue Töne hören können, berichtet er. „Jahrelang befanden sich deutsche Bewerter international in der Defensive, in diesem Jahr war das zum
ersten Mal anders.“ Man spüre ernsthaftes Interesse an der deutschen
Praxis der Wertermittlung. Derweil erwägt die RICS die Einführung des
„akkreditierten Bewerters“, eines Titels, der alle drei Jahre nach Vorlage
entsprechender Qualifikationsnachweise erneuert werden soll. Offenbar
sieht man Handlungsbedarf: Das Renommee der Branche sei verbesserungswürdig, heißt es. Mit einem indes wird man sich abfinden müssen:
Die Vollkommenheit des Immobilienmarktes bleibt eine Illusion.
RAUM & mehr 2/2009
15
MÄRKTE
Robuste Alpenländer
Deutschlands Nachbarn Österreich und Schweiz machen dank mäßiger Bautätigkeit
in der Krise eine gute Figur. Von Miriam M. Beul
Als der russische Präsident Vladimir Putin im Sommer 2008
zum Staatsbesuch nach Wien reiste, setzten einige Gastwirte an diesem
Tag „Put’ngeschnetzeltes“ auf ihre Mittagskarte. Typisch Wien. Ein bisschen morbide, dabei mit einer guten Portion galanter Ironie. Gut Lachen
hat die Donaumetropole in diesem Jahr allemal. Das internationale Beratungsunternehmen Mercer hat weltweit 215 Großstädte auf ihre Lebensqualität hin untersucht. Ergebnis: Wien landete erstmals auf Platz
eins. Der Spitzenreiter der vergangenen Jahre, Zürich, belegte Platz zwei,
gefolgt von Genf und Vancouver auf den Plätzen drei und vier. Zur Beurteilung der Lebensqualität wurden laut Mercer 39 Kriterien aus der Sicht
von Mitarbeitern internationaler Konzerne herangezogen, die ins Ausland
Mit dem „Floridotower“ in
Wien erwarb Union Investment
2007 zum ersten Mal ein Bürogebäude in der österreichischen
Hauptstadt.
entsandt wurden. Auch der deutsche Unternehmensberater Roland Berger
hat im Frühjahr 2009 die zentral- und osteuropäischen Hauptstädte unter
die Lupe genommen und nach sechs Kriterien bewertet. Auch hier trug
Wien mit 89,9 von 100 möglichen Punkten den Sieg davon.
Die vielen internationalen Streicheleinheiten täuschen indes nicht
darüber hinweg, dass die Krise auch in Österreich angekommen ist. In
der nationalen Bankenlandschaft tobt sie wegen der intensiven Osteuropa-Ausrichtung als Sturm, in der Realwirtschaft weht sie bisher als
kühle Brise. Die Büromärkte – allen voran der in Wien – kamen bisher
mit einem blauen Auge davon. „Krisenbedingte Umstrukturierungen bei
den Unternehmen schlagen sich im Leerstand nur in geringem Maße
nieder, weil die Entwickler rechtzeitig auf die Bremse getreten sind“,
sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer des Immobilienberaters EHL Immobilien, vormals CPB Immobilientreuhand. In diesem Jahr werden mit
rund 195.000 Quadratmetern neuer Bürofläche rund 10 Prozent weniger gebaut als 2008. „Eine ganze Reihe von Projekten, mit deren Bau
begonnen werden sollte, dürfte wohl verschoben, verkleinert oder abgesagt werden“, sagt der Berater. Der Anteil ungenutzter Flächen wird
in Wien bis zum Jahresende daher bei kaum mehr als 5 Prozent liegen.
Die Perspektiven für die wenigen neuen Projekte werden folglich als
gut bewertet. Für die 2008 bezugsfertig gewordenen Gebäude „Euro
Plaza“ – vierte Baustufe – „Solaris“ und „Viertel Zwei“ melden die lokalen Makler fast Vollvermietung.
Schwergewicht Wien
„Die Unternehmen kehren älteren Gebäuden den Rücken und fragen
technisch erstklassige Neubauten nach“, so auch der Eindruck von Rainer
Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung bei Hochtief Projektentwicklung. Die Essener sind seit vielen Jahren in Wien aktiv. Derzeit stellen sie
im Stadtteil St. Marx, im elften Bezirk, das Büroensemble „Marximum“
fertig. Rund 40.000 Quadratmeter Bürofläche verteilen sich auf fünf siebengeschossige Einzelgebäude. Dass die Österreichische Energieagentur
das „Marximum“ im Juni – also bereits vor der Eröffnung – als Green
Building anerkannt hat, werten die Deutschen als zusätzlichen Erfolg.
Die Projektentwicklung zeige beispielhaft, wie sich der Verbrauch von
Primärenergie senken lasse. Hochtief Development Austria ist damit als
Partner im Green-Building-Programm der EU gelistet. Das Programm dient
als eine Art Gütesiegel für Unternehmen, die bei Bauprojekten die jeweils
national geltenden Energieeinsparverordnungen unterschreiten.
Doch Deutsche engagieren sich im Land von Tafelspitz und Kaiserschmarren nicht nur als erfolgreiche Gebäudeproduzenten. Auch als Immobilienkäufer machen sie von sich reden. „Der Wiener Immobilienmarkt
galt immer als langweilig. Heute schätzen Investoren seine Stabilität.
Im Gegensatz zu den Metropolen in Zentral-, Ost- sowie in Westeuropa
haben sich hier Mietpreise und Neubauvolumen nicht explosionsartig,
sondern kontinuierlich nach oben entwickelt“, sagt EHL-Geschäftsführer Ehlmaier. So wundert es nicht, dass die an sich risikoaversen deut-
Die Wirtschaftslage der Alpenländer im Überblick
Schweiz
Österreich
7,7
Einwohner in Mio.
8,4
282,2
332,2
BIP in Mrd. €*
Foto: Union Investment/Jan-Frederik Wäller; Project Photos/Reinhard Eisele
Wirtschaftliche Kennzahlen, Veränderung zum Vorjahr in Prozent, Prognose ab 2009
BIP
3,3 3,1
0,2
1,6 1,8
–2,8 –2,2
Privater Konsum
2,1
1,0
1,7
0,9
–0,4
0,8
0,4 0,4
–0,2
Inflationsrate
0,7 2,2
2,4
3,2
0,6
0,6 1,1
5,0
5,4 5,8
–0,4
Arbeitslosenquote
2,8
4,4
2007
2,6
3,8
2008
4,0
2009
* Wechselkurs per 30. 6. 2009 gerundet: 1 Euro = 1,52 Schweizer Franken
Quelle: Germany Trade & Invest, Stand: Mai 2008
16
RAUM & mehr 2/2009
2010
Büromarkt Wien
2009*
Trend
Büroflächenbestand
10.820.000 m
Vermietungsleistung
230.000 m
Leerstandsquote
5,0 %
Spitzenmiete
24,0 Euro/m /Monat
* Prognose
2
2
2
2
@
2
3
leicht steigend
fallend
leicht steigend
stabil
Quelle: Colliers Österreich, Stand: März 2009
schen Investoren sich gerade jetzt verstärkt im Alpenstaat engagieren,
und eben vor allem in Wien. Nach österreichischen Anlegern, die 2008
für rund 56 Prozent aller Immobilientransaktionen in Wien verantwortlich waren, rangierten mit einem Anteil von 42 Prozent deutsche Akteure auf dem zweiten Platz. Nach Aussage von Constanze Daburon,
Associate Director bei CB Richard Ellis (CBRE) in Wien, fanden im ersten
Quartal dieses Jahres allerdings so gut wie gar keine Transaktionen mit
ausländischer Beteiligung statt. „In Österreich dominieren bei den Abschlüssen derzeit heimische institutionelle Anleger“, sagt sie. Als stärkste
ausländische Kraft machten sich aktuell jedoch die deutschen Offenen
Immobilienfonds bemerkbar. „Sie informieren sich sehr intensiv, und ich
bin sicher, dass die Gespräche spätestens im zweiten Halbjahr in konkrete Transaktionen münden werden“, sagt sie. Bereits fündig geworden ist Union Investment. Für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo:
Deutschland haben die Hamburger Anfang dieses Jahres das Bürogebäude „Solaris“ im aufstrebendem Wiener Viertel St. Marx erwoben.
Bereits im vergangenen Herbst sicherte sich Union Investment in Wien
das Vier-Sterne-Hotel „Arcotel Kaiserwasser“ für ihren Fonds UniImmo:
Europa. „Ausländische Anleger sehen, dass wir hier in Österreich einen
sehr stabilen Investmentmarkt haben“, so CBRE-Expertin Daburon. Das
bestätigt Karl-Joseph Hermanns-Engel, Mitglied der Geschäftsführung
der Union Investment Real Estate GmbH: „Der österreichische Immobilienmarkt bietet aufgrund seiner Stabilität für einen langfristig orientieren
Investor wie Union Investment optimale Bedingungen.“
Auffällig ist, dass die übrigen österreichischen Städte bei institutionellen Anlegern kaum eine Rolle spielen. Das liegt zum einen an der
Übermacht Wiens, wo mehr als 1,7 Millionen Menschen leben. Der
nächstgrößere „Ballungsraum“ ist eher ein Ballungsräumchen: Graz, die
Landeshauptstadt der Steiermark, kommt auf gerade einmal 255.000
Einwohner. „Mit einem Gesamtbestand von knapp elf Millionen Quadratmetern Bürofläche konzentrieren sich in Wien etwa ein Viertel des
gesamten Bestandes Österreichs“, macht Udo Weinberger, Präsident des
Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI), deutlich.
Schwache Datenlage
Dies erkläre auch die eher dürftige Datenlage für die Märkte außerhalb
Wiens. Reports von lokalen österreichischen Maklern sucht man vergebens. Einzig der Immobilienpreisspiegel (IPS), den der Fachverband der
Immobilien- und Vermögenstreuhänder einmal jährlich herausbringt, erfasst Trends und Preise zu Büro-, Wohn- und Handelsimmobilien. Zudem
ermittelt der Verband, wie viele Passanten wöchentlich die beliebtesten
Einkaufsadressen des Landes frequentieren – für Einzelhändler und ihre
Vermieter eine wichtige Kennziffer, die auch die Höhe der Ladenmiete
beeinflusst. Unverändert an der Spitze liegt nach Zählung des Verbands
die Wiener Gegend zwischen Stephansplatz und „Ring“ mit 311.900
Passanten pro Woche. Hier müssen auch die Händler mit Spitzenmieten
von bis zu 250 Euro pro Monat und Quadratmeter am tiefsten in die
Tasche greifen, berichtet das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle. RAUM & mehr 2/2009
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MÄRKTE
Büroflächenbestand
in Mio. m2
Büroleerstand
Quote in Prozent
Zürich
Bürospitzenmiete
in Euro*/m2/Jahr
6,0
Basel
3,6
2,2
Bern
2,4
Genf
2,3
0
2
3,6
6
0
1
2
3
154
4
0
100 200 300 400 500 600 700
206
0
100
200
300
400
500
Quelle: Colliers Schweiz (Büro), Stand: Februar 2009; Cushman & Wakefield (Einzelhandel); Stand: November 2008
Wie Österreich und andere Industrieländer stand auch die Schweiz
bis zur Jahresmitte 2009 im Sog der globalen Finanzkrise. Zwar hat
die Schweizer Nationalbank die Wachstumsprognosen nach unten
korrigiert. Dennoch zeichnete sich bisher kein so scharfer Einbruch in
der Realwirtschaft ab wie in Deutschland. Finanzdienstleister leiden
stärker als andere Branchen, aber auch Versicherungen und die produzierende Industrie geraten unter Druck. Das Staatssekretariat für
Wirtschaft (Seco) schätzt, dass die Arbeitslosenquote in diesem Jahr
bei 3,3 Prozent verharren, 2010 auf 4,3 Prozent steigen wird. Andere
sind pessimistischer: Germany Trade and Invest etwa, die bundeseigene Gesellschaft für Außenwirtschaft und Standortmarketing, schätzt,
dass die Quote auf 5,4 Prozent steigen wird. Insgesamt könnten in der
Schweiz bis zum Jahresende 30.000 Vollzeitstellen wegfallen.
Besonders sensibel habe der Schweizer Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien auf die Krise reagiert, berichtet das Beratungsunternehmen Wüest & Partner. Die Spitzenmieten für Ladenflächen sanken
vor allem in Genf und Zürich. Trotzdem sind die Hauptgeschäftsstraßen in diesen beiden Städten nach wie vor die teuersten im ganzen
Land. Händler zahlen in besten Züricher Shoppingmeilen immer noch
gut 400 Euro pro Quadratmeter Miete im Monat, in Genf sind es etwa
RAUM & mehr 2/2009
144
296
625
Die Kollegen von Colliers Österreich haben für die Edellage Kohlmarkt
gar Quadratmeterpreise von bis zu 390 Euro ermittelt. Zweitbeliebteste Einkaufsstadt Österreichs ist die oberösterreichische Hauptstadt Linz
mit wöchentlich immerhin 217.200 Besuchern, gefolgt von Graz, wo
pro Woche 158.800 Besucher in die City strömen.
Welche Konsequenzen die Krise auf den Umsatz der Händler und
zeitversetzt auch auf die Mieten in Einkaufsstraßen und Shoppingcentern haben wird, weiß derzeit niemand. Die Verunsicherung bei den
Konsumenten ist jedenfalls groß und zieht eine Veränderung des Einkaufsverhaltens nach sich, stellte die Gesellschaft für Konsumforschung
(GfK Austria) im Juni fest. „Besonders in Luxus- und Genusssegmenten
soll gespart werden“, sagt GfK-Austria-Analyst Gerhard Ortner-Pitzl. Vor
allem Teures tut sich schwer, nicht nur im Handel, auch in der Hotellerie.
Die österreichischen Fünfsternehotels stecken tief in der Krise. In Wien
werden drei geplante Luxus-Bettenhäuser vorerst nicht gebaut: das Hotel im Palais Schwarzenberg mit 100 Zimmern, das Shangri-La am Schubertring, in dem 207 Zimmer geplant sind, und das 180-Zimmer-Hotel,
das im ehemaligen Handelsgericht in der Riemergasse entstehen sollte.
„Ohne Betreibervertrag würde im Moment keine Bank investieren“, sagt
Martin Schaffer, Geschäftsführer des Hotelconsultingunternehmens Kohl
& Partner in Wien. Zwar litten bei den bestehenden Hotels die internationalen Ketten am meisten unter dem Besucherrückgang. Die Flaute zöge
sich aber im Prinzip durch alle Kategorien. „Wir hatten in Wien zwischen
Januar und April rund 2,5 Millionen Übernachtungen, 7,5 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres“, sagt Schaffer.
Die Schweiz wird ihrem Ruf gerecht
411
257
1,7
* Wechselkurs per 30. 6. 2009 gerundet: 1 Euro = 1,52 Schweizer Franken
18
605
3,2
4
Einzelhandelsspitzenmiete
in Euro*/m2/Monat
200 Euro im Monat. Der Leerstand bewegt sich in den Handelsimmobilien der größten Schweizer Städte zwischen 1,3 Prozent in Zürich
und 3,6 Prozent in Basel. Traumrenditen bietet die Schweiz in diesem
Sektor jedoch nicht. Die Spanne der Anfangsverzinsung reicht von 3,9
Prozent in Zürich und Genf bis zu 4,3 Prozent in Lausanne.
Eine rückläufige Nachfrage erwarten Marktbeobachter auch auf
dem Büromarkt. „Im Gegensatz zu den meisten europäischen Staaten haben sich die Büroimmobilienpreise aber in den vergangenen
zehn Jahren vernünftig entwickelt. Es ist keine Blase entstanden“,
sagt Felix Thurnheer, Leiter Research beim Immobilienberater Colliers
Schweiz. Das hören Anleger gern, zumal die Auswahl an A-Klasse-Objekten unverändert klein ist, die Nachfrage jedoch immer noch groß.
Erfolgreich umgesehen hat sich Union Investment: Für ihren Offenen
Immobilienfonds UniImmo: Global erwarb die Gesellschaft im Mai
2009 für rund 104,3 Millionen Euro das 26.900 Quadratmeter große
Bürogebäude „West-Park“ in Zürich. In Zürich-West, dem wichtigsten Entwicklungsgebiet der Stadt, ist Union Investment bereits mit
der Projektentwicklung des Bürogebäudes „CityWest Gebäude F“
vertreten, die im September 2008 für den Schwesterfonds UniImmo:
Europa angekauft wurde.
Nur Österreichs Fondsszene leidet
Während in Deutschland zehn von 46 Offenen Immobilienfonds
die Rücknahme von Anteilen vorübergehend stoppen mussten,
waren es in Österreich zwei von sechs: der Real Invest Europe der
Bank Austria sowie der Constantia Real Estate der CPB Immobilienkapitalanlagegesellschaft. Allerdings hat die Performance
aller österreichischen Kapitalanlagegesellschaften in diesem Jahr
gelitten. Ende 2008 lagen die Jahresrenditen noch zwischen gut
drei und knapp 7 Prozent. Inzwischen sind sie zum Teil ins zweistellige Minus abgerutscht. Im ersten Quartal reduzierte sich das
verwaltete Vermögen der sechs österreichischen Offenen Immobilienfonds um 81 Millionen Euro auf 1,7 Milliarden Euro.
Weitgehend unberührt von der Krise zeigen sich die Schweizer
Offenen Immobilienfonds. Im Unterschied zu ihren deutschen und
österreichischen Pendants arbeiten sie mit einer jährlichen Kündigungsfrist. Vor Ablauf dieser Frist können Anleger Anteile nur über
die Schweizer Börse veräußern. Initiatoren sind so eher gegen
millionenschwere Mittelabflüsse gefeit. Im Sommer wies die
Schweizer Fondsdatenbank Swiss Fund Data 23 Immobilienfonds
aus, die zu diesem Zeitpunkt ein Vermögen von knapp 18 Milliarden Euro (rund 27 Milliarden Schweizer Franken) verwalteten.
Die Hamburger Investmentmanager gehören zu den wenigen ausländischen Käufern im alpenländischen Idyll. „Bis vor ein paar Jahren
war es Ausländern nicht gestattet, Liegenschaften in der Schweiz zu erwerben“, sagt Benjamin Fehr von der Schweizer Anwaltskanzlei Lenz &
Staehelin. Dies habe sich nun verändert. „Die Nachfrage aus dem Ausland
nimmt stetig zu“, so der Anwalt, auch wenn der Markt von inländischen
Käufern dominiert bleibe. Dafür gelte er als äußerst stabil, was auch eine
Folge der geringen Neubautätigkeit sei, sagt Fehr. „Durch Fremdfinanzierung und Währungssicherung lassen sich zudem bei Immobilieninvestments für unsere Immobilienfonds zusätzliche Performancebeiträge
generieren“, sagt Karl-Joseph Hermanns-Engel von Union Investment.
„Die Preise werden sich auch weiterhin auf hohem Niveau bewegen“,
glaubt daher auch Colliers-Experte Thurnheer. Dies gilt allerdings nur für
Topqualität. Während Kaufinteressenten bei erstklassigen Gebäuden im
Wettbewerb stehen und die geforderten Preise weitgehend akzeptieren,
lehnen sie bei B- und C-Klasse-Immobilien selbst Objekte ab, die vor ein
paar Monaten noch Bestmarken in Bieterverfahren erzielten. Angesichts
einer abflauenden Wirtschaft fürchten die Investoren offenbar, dass hier
die Leerstandsgefahr größer ist als in Topimmobilien.
Hohe Dynamik am Genfer Flughafen
Analysten des Bankhauses Credit Suisse zufolge steigt überall in der
Schweiz das Angebot an Büroflächen in peripheren Lagen. Im Züricher
Teilmarkt Limmattal kletterte die Leerstandsrate von 4,5 Prozent im Januar 2008 auf nunmehr fast 9 Prozent. Auch in Genfer Randlagen erhöhte
sich der Büroleerstand sprunghaft von weniger als 3 Prozent im Oktober
2008 auf aktuell knapp 5 Prozent. „Immobilien in schlechten Lagen oder
mit Qualitätsdefiziten werden an Wert verlieren. Nettorenditen von 7 bis
8 Prozent sind keine Seltenheit“, bestätigt Colliers-Mann Thurnheer. Für
die Genfer City entfaltet die Krise dagegen einen heilsamen Effekt. Hier
hat es in den vergangenen Jahren einen regelrechten Ansturm auf Büroflächen gegeben. „Der legt sich nun“, erwartet Thurnheer. Nur 1,7 Prozent
der Flächen haben aktuell keine Mieter. Völlig anders präsentiert sich die
Situation rund um den Genfer Flughafen, das Gebiet mit der höchsten
Entwicklungsdynamik. Allein drei Großprojekte befinden sich derzeit im
Bau: das Projekt „Blandonnet“ mit 25.000 Quadratmetern Bürofläche, das
„L’Arc Building“ mit 12.000 Quadratmetern sowie 5.000 Quadratmeter
in den Gebäuden „Lumion II“ und „Lumion III“. Noch längst nicht alle
Büros haben bereits einen Nutzer, sodass die Leerstandsquote hier mit
13,2 Prozent weit über den üblichen Genfer Verhältnissen liegt. Weniger
stark als Zürich und Genf dürften die Auswirkungen der Krise auf dem
Baseler Büromarkt spürbar werden. Bis auf den geplanten „Roche Tower“,
der das höchste Schweizer Gebäude werden sollte, wurden Neubauten
aufgrund der guten Marktverhältnisse hier nicht verschoben.
Der „Prime Tower“ soll nach seiner Fertigstellung im Jahr
2011 Zürichs neues Wahrzeichen werden.
Fotos (Visualisierungen): Swiss Prime Site; Hochtief Development Schweiz
Der Schweizer Immobilienmarkt – geringer Leerstand, solide Mieten
Einzelhandelsmieten in Österreich
Spitzenmieten in Euro/m2/Monat
Kohlmarkt (Wien)
120 – 390
Graben (Wien)
120 – 350
Kärtner Straße (Wien)
Herrengasse (Graz)
120 – 300
80 – 100
Mariahilfer Straße (Wien)
60 – 130
Landstraße (Linz)
60 – 110
Getreidegasse (Salzburg)
Sporgasse (Graz)
55 – 110
40 – 70
0
100
Quelle: Colliers Österreich, Stand: März 2009
200
300
400
Das „Portikon“ in Zürich wird ein nachhaltiges Bürogebäude sein, wenn es in diesem Herbst eröffnet.
RAUM & mehr 2/2009
19
PORTFOLIO
Ökonomisch im Vorteil
Wo sich einst im Istanbuler Stadtteil Ümraniye eine Brachfläche zwischen zwei Schnellstraßen erstreckte, lädt seit zwei Jahren ein
Einkaufszentrum der besonderen Art zum Bummeln ein. Der 70.000
Quadratmeter große „Shopping Square Meydan“ zeichnet sich durch
eine ökologische Konzeption aus, wie sie zuvor noch in kaum einem Einkaufstempel realisiert wurde. Eine riesige Geothermie-Anlage, die mit
mehr als 200 Sonden Erdwärme gewinnt, und ein 30.000 Quadratmeter
großes begrüntes Dach sorgen für eine exzellente Energiebilanz.
Doch die Energieeffizienz gab nicht allein den Ausschlag dafür, dass
die Metro Group Asset Management als Bauherrin des „Shopping Square
Meydan“ den ersten Preis des Prime Property Award 2008 erhielt. Der
von Union Investment ausgelobte Wettbewerb prämiert Gebäude, die
sich durch einen umfassenden Nachhaltigkeitsansatz auszeichnen. Kriterien bei der Beurteilung sind nicht nur die ökologische, sondern auch
die soziokulturelle und die wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Zu Letzterer
zählen beispielsweise die Höhe der Betriebskosten, die Flächeneffizienz
und die Nutzungsflexibilität.
Der „Shopping Square Meydan“ überzeugte die Jury in allen drei
Nachhaltigkeitsdimensionen. „Das Projekt zeigt beispielgebend, wie
sich Einkaufszentren nahtlos in das Ökosystem von Städten einfügen
können“, lobt Werner Sobek, DGNB-Präsident und Jurymitglied des
Prime Property Award. Gleichzeitig schuf die Metro Group Asset Management mit dem Einkaufszentrum einen neuen Mittelpunkt für einen
zuvor amorphen Stadtteil. Und schließlich rechnet sich das Vorhaben
auch wirtschaftlich: Dank der Geothermie-Anlage sind die Kosten für die
Kühlung rund 25 Prozent und die Heizkosten sogar 30 Prozent niedriger
als bei herkömmlichen Systemen.
Immer mehr Nutzer und Investoren suchen gezielt nachhaltige Gebäude – nicht nur aus
idealistischen Gründen: Nachhaltig und energieeffizient konzipierte Immobilien haben auch messbare
ökonomische Vorteile, wie erste Studien aus den USA belegen. Von Christian Hunziker
Das „Atmos“ in München
gehört zu den ersten
Bürogebäuden, die mit
dem Deutschen Gütesiegel Nachhaltiges Bauen
der DGNB ausgezeichnet
wurden.
Foto (Visualisierung): Vivico Real Estate
Ökonomische Kriterien im Fokus
20
RAUM & mehr 2/2009
„Gerade für Einzelhandelsimmobilien“, betont Michael Cesarz, Sprecher der Geschäftsführung der Metro Group Asset Management, „ist
die Energie ein entscheidender Kostenfaktor.“ Die Mieter des „Shopping Square Meydan“ seien von Energiepreissteigerungen unabhängig,
könnten mit konstanten Nebenkosten kalkulieren und verzeichneten zudem eine stetig steigende Kundenzahl. Die Folge: „Das Interesse, hier
Mieter zu werden, ist hoch“, so Cesarz.
Die Einsicht, dass ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit keine
Widersprüche sind, liegt auch dem Zertifizierungssystem der Deutschen
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zugrunde. Das neue deutsche Gütesiegel der DGNB berücksichtigt im Unterschied zu anderen
Zertifizierungssystemen ausdrücklich auch ökonomische Faktoren – und
deckt sich so mit der Einschätzung von Investoren, dass ökologisch und
sozial nachhaltig konzipierte Gebäude ein erhebliches wirtschaftliches
Potenzial bergen.
Union Investment zum Beispiel erwarb in jüngster Vergangenheit
mehrere mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnete Objekte,
darunter das von Projektentwickler Vivico Real Estate geplante Bürogebäude „Atmos“ im Münchner Arnulfpark. Dort achteten die Planer
mit einem ganzen Bündel an Maßnahmen auf einen Ressourcen schonenden Bau und Betrieb des Gebäudes: Unter anderem konzipierten
sie eine Geothermie-Anlage, welche die Energie für das Kühlen und
Heizen der Räume aus dem Grundwasser gewinnt. Ebenso wichtig wie
diese ökologischen Faktoren war bei der Investitionsentscheidung auch
der Umstand, dass das Gebäude langfristig – eben nachhaltig – an
einen wirtschaftlich starken Nutzer vermietet ist: Das international tätige Pharmaunternehmen Bristol-Myers Squibb (BMS) unterhält hier auf
10.600 Quadratmetern seine Deutschlandzentrale – wofür wiederum
die nachhaltige Ausrichtung des „Atmos“ den Ausschlag gab. „Wir entschieden uns unter anderem deswegen für das Objekt, weil das Gebäude
Verbreitung der wichtigsten internationalen Nachhaltigkeitssiegel in ausgewählten europäischen Ländern
Anzahl* der zertifizierten und der registrierten
Projekte und Objekte
Zertifikat und Herkunftsland
Schweden
BREEAM (Großbritannien, seit 1990)
LEED (USA, seit 2000)
HQE (Frankreich, seit 2004)
DGNB (Deutschland, seit 2008)
1
5
1
Norwegen
1
Anzahl der Gebäude
Büro
Einzelhandel
0
Großbritannien
Finnland
0
5
4
Dänemark
5.440
1.416
13
0
3
0
Deutschland
Frankreich
Spanien
1
2
3
0
230
1
2
4
17
1
45
0
Italien
0
3
2
0
10
2
16
1
* Alle Angaben ohne Anspruch auf Vollständigkeit.
Die tatsächlichen Zahlen dürften höher liegen, da die
Angaben der Organisationen nicht immer den aktuellen Stand wiedergeben
und Gebäude nur genannt werden, wenn die Eigentümer einverstanden sind.
Mit dem Siegel „BREEAM Ecohomes” wurden bereits mehr als 100.000 Einund Mehrfamilienhäuser insbesondere in Großbritannien ausgezeichnet.
Quelle: U.S. Green Building Council, BREEAM, Association HQE, DGNB,
eigene Recherchen; Stand: Juni 2009
noch in Planung war und sich Vivico als Projektentwickler bereiterklärte,
unsere Anforderungen an die ökologische Qualität umzusetzen“, sagt
BMS-Kommunikationschefin Judith Schultz. BMS fühlt sich nach eigenen Angaben einem umfassenden Nachhaltigkeitskonzept verpflichtet,
in dessen Rahmen der Energie- und Wasserverbrauch bis 2010 deutlich
reduziert werden soll.
Initiative der Mieter
Dass die Initiative für nachhaltige Gebäude von den Mietern ausgeht,
ist keine Ausnahme. „Der größte Treiber ist die Nutzerseite“, stellt Ingo
Beenen fest, Leiter Strategic Consulting beim Immobiliendienstleister
Jones Lang LaSalle. „Viele der größten und wirtschaftlich stärksten Unternehmen werden künftig nur noch Flächen anmieten, die eine hohe
Nachhaltigkeitsqualität und eine entsprechende Zertifizierung aufweisen.“ Auch Hermann Horster, Nachhaltigkeitsexperte beim Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult, beobachtet, dass immer
mehr Großunternehmen Richtlinien zur Corporate Social Responsibility
(CSR) verabschieden und sich damit verpflichten, nur noch nachhaltige
Gebäude zu nutzen.
Diesen Trend bestätigen Entwickler und Investoren. „Große, multinationale Unternehmen gehen zunehmend dazu über, ihre Anmietentscheidungen auch von Nachhaltigkeitsaspekten abhängig zu machen“,
sagt Reinhard Kutscher, Sprecher der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Auch Bernhard H. Hansen, Vorsitzender RAUM & mehr 2/2009
21
PORTFOLIO
Schwierige Beweisführung
Diese ökonomische Vorteilhaftigkeit nachhaltiger Immobilien ist nach Ansicht von Jones Lang LaSalle-Fachmann Beenen allerdings „methodisch
ganz schwer nachzuweisen“. Das gilt besonders für Kontinentaleuropa,
wo es erst wenige Büro- und Einzelhandelsobjekte gibt, deren Nachhaltigkeit durch ein Zertifikat belegt ist. Anders sieht es in den USA aus,
wo eine erheblich größere Datenmenge zur Verfügung steht – und wo
mehrere Untersuchungen messbare wirtschaftliche Vorteile ökologisch
und sozial nachhaltiger Immobilien nachgewiesen haben.
So verglichen die beiden an der University of Reading tätigen Wissenschaftler Franz Fuerst und Patrick McAllister Bürogebäude, die nach
den US-Standards für nachhaltige Gebäude, LEED oder Energy Star, zertifiziert sind, mit vergleichbaren Objekten ohne Nachhaltigkeitssiegel.
Im Ergebnis zeigte es sich, dass sich für zertifizierte Gebäude im Durchschnitt 6 Prozent höhere Mieten erzielen lassen. Bei den Verkaufspreisen beträgt der Unterschied sogar 31 Prozent (Energy Star) beziehungsweise 35 Prozent (LEED). Zu einem im Detail zwar unterschiedlichen, in
der Tendenz aber ähnlichen Resultat gelangten Forscher der Maastricht
University und der University of California in Berkeley in einer von der
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) veröffentlichten Studie.
Schrittmacher DGNB
Weltweit gibt es laut einer Erhebung des Kompetenzzentrums
„Klimawandel und Immobilien“ der International Real Estate
Business School mehr als 30 Systeme zur Zertifizierung nachhaltiger Gebäude. Etabliert sind der in den USA entwickelte Standard
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) und das
britische System BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Ebenfalls seit den 90er-Jahren
am Markt ist das französische HQE (Haute Qualité Environnementale). Diese Systeme berücksichtigen die ökologische und
soziale Qualität eines Gebäudes. Einen Schritt weiter geht das
Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen (DGNB-Zertifikat), das
Anfang 2009 vorgestellt wurde. Als einziges der großen Systeme
berücksichtigt es auch die ökonomische Nachhaltigkeit. Der Aspekt der Standortqualität wird im DGNB-System nicht erfasst.
Das DGNB-System betrachtet neben den Herstellungskosten
alle Kosten im Lebenszyklus eines Gebäudes – von der Erstellung über den Betrieb bis zum Rückbau und zur Entsorgung.
Auch die Wertstabilität einer Immobilie wird bewertet.
Kriterien sind Flächeneffizienz und Umnutzungsfähigkeit eines
Bauwerks – inklusive möglichst kostengünstiger technischer
Umrüstungsfähigkeit.
Sie ermittelten für zertifizierte Objekte rund 3 Prozent höhere Mieten
und bis zu 16 Prozent höhere Verkaufspreise.
Doch lassen sich diese in den USA gewonnenen Erkenntnisse auch
auf Europa übertragen? Hermann Horster von BNP Paribas vermutet,
dass der prozentuale Unterschied zwischen zertifizierten und nicht zertifizierten Gebäuden hierzulande geringer sein dürfte, da der übliche
Baustandard in Europa höher sei als in den USA. Auch Reinhard Kutscher von Union Investment hält „die Übertragbarkeit auf Länder wie
Deutschland, die bereits heute dank anspruchsvoller Bauvorschriften
ein deutlich höheres Niveau der Nachhaltigkeit erreicht haben, für zumindest fraglich“.
Zu berücksichtigen ist zudem, dass nachhaltige Gebäude in der Planungs- und Bauphase höhere Kosten verursachen – zum einen für den
Zertifizierungsprozess (bei einem DGNB-zertifizierten Bürogebäude rund
50.000 bis 100.000 Euro), zum anderen für den baulichen Mehraufwand.
Letzteren beziffert BNP-Paribas-Experte Horster auf bis zu 7 Prozent in
den USA. In Deutschland dagegen schätzt er die Baumehrkosten auf
höchstens 2 Prozent. Auch das hänge mit den in Deutschland ohnehin
strengen Anforderungen zusammen, erläutert er: „Jedes Gebäude, das
2009 in Deutschland eine Baugenehmigung erhält, erfüllt im Wesentlichen die Anforderungen der dritthöchsten Einstufung von LEED.“
Ökonomische Kriterien im Fokus
Für DGNB-Präsident Werner Sobek sind die baulichen Mehrkosten ohnehin nicht entscheidend. Denn bezogen auf einen Zeitraum von 30 Jahren
machten sie nur 18 Prozent der Kosten aus, argumentiert er; der Löwenanteil von 82 Prozent dagegen entfiele auf die Bewirtschaftung. „Wenn
Sie die Bewirtschaftungskosten nur um ein Fünftel reduzieren – was nicht
schwer ist –, haben Sie die gesamten Baukosten eingespart.“ Deshalb
empfiehlt der international renommierte Ingenieur, von Anfang an vor
allem die Folgekosten zu beachten: Eine Fassade zum Beispiel könne
noch so kostengünstig und energiesparend konzipiert sein – wenn ihre
Reinigung während des Betriebs mit einem extrem hohen Aufwand verbunden sei, verkehre sich der positive Effekt sehr rasch ins Gegenteil.
Aus Sicht der Mieter dagegen „wird das Fokussieren allein auf die
Betriebskosten der Fragestellung nicht gerecht“, gibt Ingo Beenen von
Jones Lang LaSalle zu bedenken. Sein Argument: Die Mitarbeiterkosten
schlagen deutlich stärker zu Buche als die Ausgaben für die Miete oder
gar den Betrieb des Gebäudes. Trotzdem hätten auch Mieter ein essenzielles Interesse an nachhaltigen Gebäuden, sagt DGNB-Präsident Werner
Sobek – und zwar nicht nur aus Imagegründen, sondern auch wegen der
positiven Auswirkungen auf Arbeitsatmosphäre und Arbeitsproduktivität: „Wenn Ihre Belegschaft jeden Tag sieben Minuten über die muffige
Luft klagt, geht Ihnen der ganze Gewinn verloren.“
Unabhängig davon, ob sich höhere Mieten und Preise sowie kürzere
Vermarktungszeiträume exakt beziffern lassen, halten es Fachleute mittelund langfristig für zwingend erforderlich, dass Entwickler und Investoren
Nachhaltigkeitsaspekte von Immobilien bei ihren Entscheidungen mit
einbeziehen. Das allerdings, stellt Reinhard Kutscher klar, bedeute nicht,
dass Fondsmanager nur noch zertifizierte Immobilien ankaufen dürften.
„Die Märkte geben das zurzeit noch nicht her. Entscheidend ist jedoch,
dass Nachhaltigkeitsaspekte fester Bestandteil der Ankaufsprüfung sind.“
Und damit tun die Investoren das Richtige, findet Werner Sobek: „Ich
bin 100-prozentig davon überzeugt, dass Gebäude, die nicht nachhaltig
sind, in zehn Jahren am Markt schlechte Chancen haben.“
RAUM & mehr 2/2009
Der „SZ Turm“ in München bewirbt sich um die Zertifizierung nach LEED-Standard.
Der von Union Investment ausgelobte Prime Property Award 2010
prämiert nachhaltige Immobilieninvestitionen in Europa (siehe Seite 34).
www.prime-property-award.de
22
Chicagos Bürohaus „111 South Wacker Drive“ trägt das
LEED-Zertifikat in Gold und gehört zum UniImmo: Europa.
Fotos: Union Investment; Ingo E. Fischer; Cristobal Palma
der Geschäftsführung des „Atmos“-Entwicklers Vivico, berichtet, „dass
viele unserer Mieter nach innen wie nach außen kommunizieren möchten, dass sie ihren Sitz in einem Green Building haben“. Sein Unternehmen habe denn auch „die konkrete Markterfahrung“ gemacht, dass
sich nachhaltige Gebäude besser vermieten und verkaufen ließen. „In
Zukunft“, ist auch Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung von
Hochtief Projektentwicklung, überzeugt, „hängen Vermietbarkeit, Preise, Wiederverkaufswert und Rendite einer Immobilie von ökologischen
Standards ab.“
Sein Name ist Programm: Das türkische Wort „Meydan“ bedeutet „Marktplatz“ oder „Treffpunkt“. Das nachhaltige
Center der Metro Group in Istanbul wurde 2008 mit dem Prime Property Award von Union Investment prämiert.
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23
PORTFOLIO
Nachgefragt: Der Anteilwert
Börsentäglich ermitteln Kapitalanlagegesellschaften den Anteilwert ihrer Offenen Immobilienfonds. Was im
Detail in die Berechnung einfließt, das wissen nur die Wenigsten
Ein Blick ins Internet reicht aus, um zu erfahren, wie viel
ein Anteil am Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global heute wert ist.
Der aktuelle Preis lässt sich täglich nachlesen. Die Veränderungen zum
Vortag sind zumeist gering, der Wert schwankt in der Regel um kaum
mehr als ein paar Cent. Langfristig kennen die meisten Offenen Immobilienfonds ohnehin nur eine Richtung: nach oben. Viele Anleger fragen
sich: Wie konnten die Fonds in den letzten Monaten beständig an Wert
gewinnen, während die Immobilienmärkte weltweit auf Talfahrt gingen?
Zauberei? Rechentricks? Nichts von alledem.
Bei Immobilien gibt es ein entscheidendes Merkmal: Gebäude sind –
im Gegensatz zu Aktien – Unikate und werden nicht täglich gehandelt
beziehungsweise ge- und verkauft. Dadurch ergeben sich auch keine
ständig abrufbaren Marktpreise wie an einer Börse. Trotzdem ermitteln die Kapitalanlagegesellschaften börsentäglich den Wert der Fondsanteile und veröffentlichen diesen als Ausgabe- und Rücknahmepreis.
Das Bewertungsverfahren für die Immobilien ist im §77 des Investmentgesetzes festgelegt.
Der Paragraf schreibt vor, dass unabhängige Sachverständige im Auftrag der Fondsgesellschaften einmal im Jahr die marktgerechten Werte
für alle in- und ausländischen Objekte des Fonds ermitteln müssen (siehe auch Seite 12: Wertgenau ermitteln). Die so festgestellten Immobilienwerte bestimmen maßgeblich den Preis eines Fondsanteils. Das von
den Sachverständigen verwendete Ertragswertverfahren berücksichtigt
dabei weniger das aktuelle Geschehen auf den internationalen Immo-
Offene Immobilienfonds und europäischer Aktienmarkt
Portfolioperformance indexiert, 1. 1. 1990 = 100
400
300
1
2
3
4
5
6
Asienkrise
Russlandkrise
New Economy-Krise, 11. 9. 2001
Rezession
Golfkrieg
Finanzmarktkrise
Offene Immobilienfonds
DJ Stoxx 600
200
100
1 2
0
3 4 5
6
'90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09
Quelle: BVI-Studie, Februar 2009
Die Rechnung auf einen Blick
Summe der Verkehrswerte aller Immobilien und Immobiliengesellschaften
+ Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
+ Liquidität (Bargeld, kurzlaufende Rentenpapiere, Geldmarktfonds)
− Verbindlichkeiten
= Netto-Fondsvermögen (Net-Asset-Value)
÷ Zahl der umlaufenden Anteile
= Anteilwert bzw. Rücknahmepreis (Net-Asset-Value per share)
24
RAUM & mehr 2/2009
bilienmärkten als vielmehr die mit einer konkreten Immobilie nachhaltig
zu erzielenden Mieterträge. Temporäre Über- und Untertreibungen der
Märkte werden so weitgehend ausgeblendet. Da zudem nicht alle Immobilien zum gleichen Stichtag, sondern über das Jahr verteilt bewertet
werden, führt eine neue Bewertung beziehungsweise eine Wertänderung
von einzelnen Objekten im gesamten Fonds in der Regel nur zu leichten
Änderungen im Anteilpreis.
Einfluss von Liquidität und Währung
Preisbeeinflussend ist auch das Liquiditätsmanagement im Fonds. Bis
zu 49 Prozent des Fondsvolumens dürfen Offene Immobilienfonds als
liquide Reserve halten. Dieses Geld wird zumeist auf Bankkonten vorgehalten, ist in kurz laufenden Renten- und Geldmarktpapieren geparkt
oder – wie im Falle der Immobilienpublikumsfonds von Union Investment – in Wertpapier-Spezialfonds angelegt. Die tägliche Bewertung
solcher Wertpapiere wirkt sich auf den Anteilwert des Immobilienfonds
aus, wenn auch nur geringfügig. Dabei verändert sich der Bestand an
liquiden Mitteln täglich. Mieten fließen auf Konten, Rechnungen für Reparaturen werden beglichen, Zinsen und Tilgungen für Kredite bezahlt,
außerdem beeinflussen Anteilkäufe und Anteilrückgaben der Fondsanleger die Liquiditätssituation in den Fonds maßgeblich.
Weiterhin wirken sich Devisenkursschwankungen auf das Fondsvermögen und somit auf den Anteilwert aus. Während bis Ende der 90erJahre vor allem in Immobilien in Deutschland und in den benachbarten
Ländern investiert wurde, sind die Investitionen heute auf dem europäischen Kontinent und von Amerika bis Asien weltweit verteilt. Devisenkursschwankungen beeinflussen daher den Wert der Fondsanteile durch
die tägliche Bewertung der in Fremdwährung gehaltenen Vermögensgegenstände mit den jeweils aktuellen Devisenkursen, da diese täglich
in die Fondswährung und damit in Euro umgerechnet werden. So kann
die Abwertung einer Währung gegenüber dem Euro zu einem Rückgang
des Anteilpreises führen, während die Aufwertung den gegenteiligen Effekt haben kann. Die Auswirkungen auf die tägliche Wertveränderung
sind in der Regel ebenfalls nur gering, da zum einen das Risiko eines
Kursverlustes durch die Festlegung eines maximalen Fremdwährungsengagements gesetzlich limitiert ist und zum anderen Devisentermingeschäfte sowie auf fremde Währung lautende Finanzierungsgeschäfte
die Einflüsse von Devisenkursschwankungen reduzieren.
Eine Vielzahl der im Ausland getätigten Investments werden zudem
nicht vollständig aus Eigenmitteln, sondern zusätzlich mit Bankdarlehen erworben. Diese allerdings, so schreibt es das Gesetz vor, dürfen
nicht höher liegen als 50 Prozent des Wertes aller im Sondervermögen
gehaltenen Immobilien. Solche Fremdfinanzierungen erfüllen unterschiedliche Funktionen. Zum einen dienen sie der Absicherung gegen
Devisenkursschwankungen bei Investitionen in Fremdwährungen, zum
anderen haben sie oftmals positive steuerliche Auswirkungen. Liegen
überdies die Finanzierungskosten niedriger als die Immobilienrendite,
wird die Fremdfinanzierung zum „Renditehebel“: Übersteigt der Immobilienertrag die Finanzierungskosten, erhöht dies die Rendite – und
damit den Anteilwert.
50 Jahre
Offene Immobilienfonds
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Nachgefragt: Der Anteilwert
Börsentäglich ermitteln Kapitalanlagegesellschaften den Anteilwert ihrer Offenen Immobilienfonds. Was im
Detail in die Berechnung einfließt, das wissen nur die Wenigsten
Ein Blick ins Internet reicht aus, um zu erfahren, wie viel
ein Anteil am Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global heute wert ist.
Der aktuelle Preis lässt sich täglich nachlesen. Die Veränderungen zum
Vortag sind zumeist gering, der Wert schwankt in der Regel um kaum
mehr als ein paar Cent. Langfristig kennen die meisten Offenen Immobilienfonds ohnehin nur eine Richtung: nach oben. Viele Anleger fragen
sich: Wie konnten die Fonds in den letzten Monaten beständig an Wert
gewinnen, während die Immobilienmärkte weltweit auf Talfahrt gingen?
Zauberei? Rechentricks? Nichts von alledem.
Bei Immobilien gibt es ein entscheidendes Merkmal: Gebäude sind –
im Gegensatz zu Aktien – Unikate und werden nicht täglich gehandelt
beziehungsweise ge- und verkauft. Dadurch ergeben sich auch keine
ständig abrufbaren Marktpreise wie an einer Börse. Trotzdem ermitteln die Kapitalanlagegesellschaften börsentäglich den Wert der Fonds­
anteile und veröffentlichen diesen als Ausgabe- und Rücknahmepreis.
Das Bewertungsverfahren für die Immobilien ist im §77 des Investment­
gesetzes festgelegt.
Der Paragraf schreibt vor, dass unabhängige Sachverständige im Auftrag der Fondsgesellschaften einmal im Jahr die marktgerechten Werte
für alle in- und ausländischen Objekte des Fonds ermitteln müssen (siehe auch Seite 12: Wertgenau ermitteln). Die so festgestellten Immobi­
lienwerte bestimmen maßgeblich den Preis eines Fondsanteils. Das von
den Sachverständigen verwendete Ertragswertverfahren berücksichtigt
dabei weniger das aktuelle Geschehen auf den internationalen Immo-
Offene Immobilienfonds und europäischer Aktienmarkt
Portfolioperformance indexiert, 1. 1. 1990 = 100
400
300
200
1
2
3
4
5
6
Asienkrise
Russlandkrise
New Economy-Krise, 11. 9. 2001
Rezession
Golfkrieg
Finanzmarktkrise
Offene Immobilienfonds
DJ Stoxx 600
100
1 2
0
3 4 5
6
'90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09
Quelle: BVI-Studie, Februar 2009
Die Rechnung auf einen Blick
Summe der Verkehrswerte aller Immobilien und Immobiliengesellschaften
+ Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
+ Liquidität (Bargeld, kurzlaufende Rentenpapiere, Geldmarktfonds)
− Verbindlichkeiten
= Netto-Fondsvermögen (Net-Asset-Value)
÷ Zahl der umlaufenden Anteile
= Anteilwert bzw. Rücknahmepreis (Net-Asset-Value per share)
bilienmärkten als vielmehr die mit einer konkreten Immobilie nachhaltig
zu erzielenden Mieterträge. Temporäre Über- und Untertreibungen der
Märkte werden so weitgehend ausgeblendet. Da zudem nicht alle Immobilien zum gleichen Stichtag, sondern über das Jahr verteilt bewertet
werden, führt eine neue Bewertung beziehungsweise eine Wertänderung
von einzelnen Objekten im gesamten Fonds in der Regel nur zu leichten
Änderungen im Anteilpreis.
50 Jahre Offene Immobilienfonds
Als 1959 der Grundstein des deutschen Offenen
Immobilienfonds gelegt wurde, galt er noch als
Nischenprodukt. Das hat sich gründlich gewandelt:
46 Publikumsfonds verwalten heute ein Vermögen
von über 87 Milliarden Euro. RAUM & mehr zeigt die
wichtigsten „Bausteine“ seiner Karriere.
2004 Das Produkt Offener Immobilienfonds wird in Spanien und Österreich
eingeführt
2004 Im Rahmen des Investmentmodernisierungsgesetzes bekommen Offene Immobilienfonds erstmals ihr eigenes Steuergesetz:
das Investmentsteuergesetz
2009 Wiedereröffnung von DEGI
International, SEB ImmoInvest, CS EUROREAL
und KanAm grundinvest Fonds
2006 SEB ImmoInvest investiert
als erster Fonds in China (Schanghai),
DEGI hat die Nase vorn in Osteuropa
(Kroatien/Rumänien)
2009 Die SEB Asset Management AG
konzipiert den ersten Immobiliendachfonds
für den schwedischen Markt
2006 Frankreich führt den
Offenen Immobilienfonds in Form
des Organisme de Placement
Collectif Immobilier (OPCI) ein
2003/2004 Deka und Union Investment
legen erste Offene Immobilien-Publikumsfonds
für institutionelle Investoren auf (WestInvest
ImmoValue; Immo-Invest: Europa)
2009
Das Produkt und seine Entwicklung
2008 Union Investment legt
den ersten OPCI in Frankreich auf
2002 Mit dem KanAm grundinvest Fonds
tritt erstmals ein Offener Immobilienfonds an,
der ausschließlich im Ausland investiert
Pioniere in neuen Märkten
Spielregeln und wichtige Gesetze
2008 Im Sog der Finanzkrise
setzen zwölf Offene Immobilienfonds
die Rücknahme von Anteilen aus
2003
2002 Die Deka Immobilien Investment GmbH
erwirbt als erster deutscher Offener Immobilienfonds
ein Objekt in Asien, ein Bürogebäude in Tokio
2002 Das vierte FMFG für Immobilienanlagen
erlaubt Investitionen außerhalb des Europäischen
Wirtschaftsraums
1990 Erstmals investiert eine deutsche
Fondsgesellschaft in Großbritannien: DEGI
Grundwert-Fonds kauft ein Bürogebäude
in London
2007 Investmentänderungsgesetz
stellt neue Regeln zu Sachverständigenwesen und Risikomanagement auf
2000
2007 Die Commerz Real AG legt
den ersten Offenen Immobilienfonds
nach Luxemburger Recht für institutionelle Anleger auf, den CG malls europe
1997 Frankreich kommt ins Blickfeld:
SEB ImmoInvest kauft einen Bürokomplex
nahe dem Triumphbogen in Paris
1990 Das erste Finanzmarktförderungsgesetz (FMFG) erlaubt die unbegrenzte
Anlage in allen EU-Mitgliedsstaaten
und regelt Spezialfonds
1990
1970 In Frankfurt/M. gründen sieben Investmentgesellschaften den Bundesverband Deutscher InvestmentGesellschaften e. V. (heute BVI Bundesverband
Investment und Asset Management e. V.)
1998 Offene Immobilienfonds dürfen ihre Liquidität in
Geldmarkt- und Wertpapiersondervermögen anlegen, erlaubt
werden auch Mischfonds
1976/1977 Despa und DEFO − Deutsche
Fonds für Immobilienvermögen GmbH (heute
Union Investment Institutional Property GmbH)
legen die ersten Immobilienfonds speziell für
institutionelle Anleger auf
1970 Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften
(KAGG) wird auf Offene Immobilienfonds ausgeweitet,
Rechtsform ist seitdem die des Treuhänders
1980
1998 Das dritte Finanzmarktförderungsgesetz erlaubt
mittelbare Immobilieninvestments über die Beteiligung an
Grundstücksgesellschaften
1992 Erstes Investment in
Ostdeutschland nach dem Fall der
Mauer: DEGI Grundwert erwirbt ein
Büro- und Geschäftshaus in Leipzig
1970
'
1959 Der erste deutsche Offene
Immobilienfonds, der iii-Fonds Nr. 1, wird
von der Internationalen Immobilien-Institut
GmbH aufgelegt
1959
1964 Der iii-Fonds Nr. 1 ist der erste Fonds, der
außerhalb Deutschlands anlegt: Erworben wird ein
Objekt in Rotterdam/Niederlande
1966 DIFA-Fonds Nr. 1 (heute
UniImmo: Deutschland) wird als
erster Offener Immobilienfonds der DIFA
Deutsche Immobilien Fonds AG (heute:
Union Investment Real Estate GmbH)
aufgelegt
2005 Transparenzinitiative
der deutschen Offenen Fonds:
Publiziert werden nun auch Vermietungsquoten, Mietlaufzeiten,
Objektrenditen
2005 Erstmals wird ein Fonds
„eingefroren“: DB Real Estate (heute:
RREEF) nimmt vorübergehend keine
Anteile des grundbesitz-invest
(heute: grundbesitz-europa) zurück
'
'
30
'
'
'
Raum & mehr 2/2009
'
'
Nettomittelzuflüsse
in Millionen Euro
'
'
'
'
'
Grafik: Golden Section Graphics / K. Erfurth
20
80.000
10
60.000 '
0
40.000
'
'
'
100.000
'
'
'
'
'
'
Quelle: BVI, Stand: 31.5.2009; eigene Recherchen Stand 31.7.2009
50
40
'
Fondsvermögen
in Millionen Euro
'
2005 DIFA-Global (heute UniImmo:
Global) investiert als erster Offener
Immobilienfonds in Lateinamerika, erworben wird ein Objekt in Mexiko-Stadt
Offene Immobilien-Publikumsfonds
Anzahl
1980 DEGI Grundwert wagt als erster deutscher
Offener Immobilienfonds den Sprung nach Nordamerika
und erwirbt zwei Bürogebäude in New York
1974 DIFA investiert als erste
Fondsgesellschaft in das Shoppingcenter-Segment, erworben wird ein
Einkaufszentrum in Marl
2005 Erstes Investment eines
deutschen Offenen Immobilienfonds
in Südkorea: DEGI International
ersteht ein Bürogebäude in Seoul
'
24
2008 UniImmo: Europa wird als
erster Fonds in Malaysia aktiv;
WestInvest ImmoValue ist der Pionier
in Litauen
2006
Einfluss von Liquidität und Währung
Preisbeeinflussend ist auch das Liquiditätsmanagement im Fonds. Bis
zu 49 Prozent des Fondsvolumens dürfen Offene Immobilienfonds als
liquide Reserve halten. Dieses Geld wird zumeist auf Bankkonten vorgehalten, ist in kurz laufenden Renten- und Geldmarktpapieren geparkt
oder – wie im Falle der Immobilienpublikumsfonds von Union Investment – in Wertpapier-Spezialfonds angelegt. Die tägliche Bewertung
solcher Wertpapiere wirkt sich auf den Anteilwert des Immobilienfonds
aus, wenn auch nur geringfügig. Dabei verändert sich der Bestand an
liquiden Mitteln täglich. Mieten fließen auf Konten, Rechnungen für Reparaturen werden beglichen, Zinsen und Tilgungen für Kredite bezahlt,
außerdem beeinflussen Anteilkäufe und Anteilrückgaben der Fondsanleger die Liquiditätssituation in den Fonds maßgeblich.
Weiterhin wirken sich Devisenkursschwankungen auf das Fondsvermögen und somit auf den Anteilwert aus. Während bis Ende der 90erJahre vor allem in Immobilien in Deutschland und in den benachbarten
Ländern investiert wurde, sind die Investitionen heute auf dem europäischen Kontinent und von Amerika bis Asien weltweit verteilt. Devisenkursschwankungen beeinflussen daher den Wert der Fondsanteile durch
die tägliche Bewertung der in Fremdwährung gehaltenen Vermögensgegenstände mit den jeweils aktuellen Devisenkursen, da diese täglich
in die Fondswährung und damit in Euro umgerechnet werden. So kann
die Abwertung einer Währung gegenüber dem Euro zu einem Rückgang
des Anteilpreises führen, während die Aufwertung den gegenteiligen Effekt haben kann. Die Auswirkungen auf die tägliche Wertveränderung
sind in der Regel ebenfalls nur gering, da zum einen das Risiko eines
Kursverlustes durch die Festlegung eines maximalen Fremdwährungsengagements gesetzlich limitiert ist und zum anderen Devisentermingeschäfte sowie auf fremde Währung lautende Finanzierungsgeschäfte
die Einflüsse von Devisenkursschwankungen reduzieren.
Eine Vielzahl der im Ausland getätigten Investments werden zudem
nicht vollständig aus Eigenmitteln, sondern zusätzlich mit Bankdarlehen erworben. Diese allerdings, so schreibt es das Gesetz vor, dürfen
nicht höher liegen als 50 Prozent des Wertes aller im Sondervermögen
gehaltenen Immobilien. Solche Fremdfinanzierungen erfüllen unterschiedliche Funktionen. Zum einen dienen sie der Absicherung gegen
Devisenkursschwankungen bei Investitionen in Fremdwährungen, zum
anderen haben sie oftmals positive steuerliche Auswirkungen. Liegen
überdies die Finanzierungskosten niedriger als die Immobilienrendite,
wird die Fremdfinanzierung zum „Renditehebel“: Übersteigt der Immobilienertrag die Finanzierungskosten, erhöht dies die Rendite – und
damit den Anteilwert.
4
Ausblick BVI plädiert für Kündigungsfrist
von zwölf Monaten für institutionelle Investoren
in Retail-Fonds; EU-Gesetzgebung ist in Arbeit
'
15.000
12.000
9.000
6.000
3.000
0
-3.000
-6.000
-9.000
20.000
'
0
Raum & mehr 2/2009
25
NACHRICHTEN
Finanzkrise stoppt Hochhausbauten
Gestoppt: Der „Russia Tower“, der
600 Meter hoch werden sollte.
Weltweit leiden Hochhausprojekte unter der
unterbrochen werden. Besonders stark spür-
Auf der diesjährigen IPD European Investment Conference, die führen-
aktuellen Finanzkrise. Wie eine Untersuchung
bar ist der Rückgang in den USA. Dort waren
de europäische Immobilienfondsgesellschaften und institutionelle Inves-
des internationalen Immobilien- und Architek-
im Juni nur noch 151 Hochhausprojekte im
toren zusammenbringt, wurden im Juni in Barcelona zum vierten Mal die
tur-Datenbankanbieters Emporis zeigt, ist die
Bau, Ende 2008 waren es noch 203. Die Zahl
begehrten IPD European Property Investment Awards vergeben. In zwei
Zahl der im Bau befindlichen Hochhauspro-
der gestoppten Projekte stieg auf 29, im Ver-
Kategorien – Balanced Funds und Specialist Funds – wurden 18 Preis-
jekte zur Jahresmitte deutlich zurückgegan-
gleich zu 21, die Ende Dezember 2008 in die
träger aus elf europäischen Ländern ausgezeichnet. Von allen deutschen
gen. Weltweit zählte Emporis zum 30. Juni
Schublade gewandert waren. Vergleichswei-
Offenen Immobilienfonds setzte sich in der Kategorie „Balanced Funds“
2009 genau 1.165 Skyscraper-Projekte. Ende
se moderat präsentiert sich der Rückgang in
der UniImmo: Deutschland als „Fonds mit dem höchsten Total Return in-
2008 waren es noch 1.307, 11 Prozent weni-
Europa: Ende 2008 meldete die Statistik 117
nerhalb der letzten drei Jahre bis 2008“ durch. Die durchschnittliche Wert-
ger binnen sechs Monaten. Gleich auf Eis ge-
Hochhausprojekte im Bau, Mitte Juni 2009 wa-
entwicklung des Fonds in den vergangenen drei Jahren liegt bei jährlich
legt wurden in diesem Zeitraum 141 Projekte,
ren es noch 112. Die Zahl der gestoppten Pla-
5,9 Prozent – ein Erfolg, der insbesondere auf die Bereinigung des Im-
rund 14 Prozent mehr als am Ende des Jahres
nungen erhöhte sich von sieben auf elf. Eines
mobilienportfolios und die durchdachte Ankaufspolitik zurückzuführen
2008. Mit immer noch 764 Hochhaus-Baustel-
der prominentesten Projekte, das derzeit auf
ist. IPD (Investment Property Databank) ist einer der europaweit führen-
len liegt Asien derzeit weltweit an der Spitze,
Eis liegt, ist der „Russia Tower“ in Moskau.
aber auch hier mussten 87 Vorhaben vorerst
www.emporis.com
Europas Logistikmärkte leiden unter Rezession
Die rückläufigen weltweiten Exporte haben die Nachfrage nach Lo-
Pünktlich zur diesjährigen Immobilien-
gistikimmobilien europaweit sinken lassen. Nach einer Studie des Im-
messe Expo Real in München erscheint das
mobiliendienstleisters Savills werden die Neuvermietungen um bis zu
„Presse-Taschenbuch Immobilien-Wirt-
35 Prozent zurückgehen. Belebter zeige sich der Logistik-Investment-
schaft“ in einer komplett überarbeiteten
markt: Die Zahl verkaufsbereiter Eigentümer wachse, Käufern böten sich
Neuauflage. Auf mehr als 600 Seiten im
Chancen zum Einstieg. Der Rückgang der Mietnachfrage in Deutschland
handlichen DIN-A6-Format finden Journalis-
fällt mit minus 15 Prozent moderat aus, meldet Jones Lang LaSalle. Im
ten, Pressesprecher, PR-Verantwortliche, aber
Mai 2009 erwarb Union Investment eine Logistikhalle in Bad Hersfeld für
auch andere an Immobilien interessierte
den Immo-Invest: Europa. Die Projektentwicklung wurde im September
Nutzer insgesamt fast 13.000 Personenkon-
dieses Jahres fertiggestellt, Mieter ist ein großer Online-Einzelhändler.
takte aus Immobilienunternehmen, Verbänden, Forschungseinrichtungen,
www.savills.de; www.jll.de
Bundes- und Länderministerien. Das von Union Investment bereits seit
„The Shard“ soll im Mai 2012 fertig sein
Das „StadtQuartier Riem Arcaden“ in unmittelbarer
Nachbarschaft zur Messe München gehört seit neun Jahren zum Portfolio des UniImmo: Deutschland.
spezialisierte Fach- und Wirtschaftsjournalisten, listet mehr als 800 Fachzeitschriften auf, die über Themen des Immobilien- und Bausektors berich-
Großbritannien und Frankreich. Befragt wur-
(50 Prozent) ihre Anlageentscheidungen wie-
mung an den europäischen Immobilieninvest-
den 177 Immobilienprofis. Fazit: Erstmals seit
der auf „Sicherheit“ aus. Für britische Anleger
mentmärkten hellt sich auf. Zu diesem Ergeb-
dem Herbst 2006 weist der Index wieder nach
ist dagegen „Rendite“ das wichtigste Anlage-
nis kommt der Investitionsklimaindex von Uni-
oben. Interessant: Bei fast allen Teilindikatoren
motiv (68 Prozent).
on Investment. Er misst die Stimmungslage
gibt es regionale Diskrepanzen, insbesondere
RAUM & mehr-Sonderausgabe zur Investment-
und Erwartungen von Immobilienunternehmen
was die Anlagemotive betrifft. So richten deut-
klimastudie anfordern bei :
und institutionellen Anlegern in Deutschland,
sche (43 Prozent) und französische Investoren
[email protected]
Investitionsklimaindex von Union Investment: Abwärtstrend in allen Ländern gestoppt
Großbritannien aus dem Tal heraus − plus 12 Punkte bei Investitionsklimaindex
Index-Übersicht, Basis: 177 Befragte in Deutschland, Frankreich und Großbritannien
Deutschland
Frankreich
Großbritannien
100
ten, und informiert weiterhin über die ressortverantwortlichen Redakteure
von Tages- und Wirtschaftspresse, Publikumszeitschriften und elektro-
standen. Im Mai 2012, zwei Monate vor der Eröffnung der Olympischen
nischen Medien – jeweils mit Telefon- und Faxnummern sowie mit Inter-
70
net- und persönlichen E-Mail-Adressen. Das „Presse-Taschenbuch Immo-
60
90
80
71,0
71,3
68,1
50
Nahen Osten wäre dies nicht möglich. Immobilienentwickler Sellar, der
bilien-Wirtschaft 2010/2011“ kann von jedem Interessierten beim Kroll
das Projekt im Oktober 2000 vorstellte, holte im Januar 2008 vier Inves-
40
Verlag zum Preis von 32 Euro bestellt werden. Auf der Internetseite von
30
toren und den Kreditgeber aus Katar ins Boot. Ein Drittel der Bürofläche
Union Investment stehen die Medien- und Pressestellen-Kontakte zudem
20
ist auf 30 Jahre an die Londoner Verkehrsbetriebe vermietet. Shangri-La
auch online zur Verfügung. Der besondere Service: Online werden die Im-
Asia, die größte asiatische Luxushotelkette, will auf einer Fläche von ins-
mobilien-Kontaktdaten laufend aktualisiert.
gesamt 18.500 Quadratmetern ein Hotel mit 197 Zimmern betreiben.
E-Mail: [email protected]
www.shardlondonbridge.com
www.union-investment.de (Bereich Immobilienkunden/Presse)
RAUM & mehr 2/2009
www.ipd.com
Das Schlimmste ist überstanden, die Stim-
bau in London, hat die Kreditkrise vergleichsweise unbeschadet über-
26
searcher ist die Performanceanalyse von Immobilieninvestments.
Investmentklimastudie: Immobilieninvestoren in Europa sind wieder zuversichtlicher
„Die Glasscherbe“ („The Shard“) ein geplanter 80-stöckiger Prestige-
Sommerspiele in London, soll der Turm fertig sein. Ohne Hilfe aus dem
den Immobilien-Datenbankanbieter. Kernaufgabe der unabhängigen Re-
Handliche Immobilienkontakte
1995 herausgegebene „Presse-Taschenbuch“ nennt darüber hinaus 720
Fotos: Foster & Partners; Kroll Verlag; mfi
IPD Award geht an UniImmo: Deutschland
72,6
62,3
69,3
62,1
66,4
71,7
61,6
63,4
65,4
65,5
60,6
53,5
10
0
'06
'07
'08
'08
'09
1./2. Welle
'06
'07
'08
'08
1./2. Welle
'09
'06
'07
'08
'08
'09
1./2. Welle
Quelle: Union Investment, Investmentklimastudie Frühjahr 2009
RAUM & mehr 2/2009
27
KONZEPTE
Ein Netz voller Wissen
Per Mausklick durch die Welt der Immobilienprofis: Das Internet bietet vielfältige Möglichkeiten,
sich über die internationalen Immobilienmärkte zu informieren. Von Anette Kiefer
Weltweit nutzen Immobilienprofis längst ganz selbstverständlich das Internet – und das Informationsangebot hat sich
enorm vergrößert: Research-Firmen liefern für jede Objektadresse alle
wichtigen amtlichen und privatwirtschaftlichen Daten; andere Dienstleister spezialisieren sich auf Auswertung und Verarbeitung externer
Datenbanken, und Fachinformationsdienste schließlich berichten über
die täglichen Entwicklungen. „Die Immobiliendatenbanken arbeiten
heute professioneller als noch vor einigen Jahren“, sagt etwa Olaf Janßen, Leiter Immobilien Research bei Union Investment. „Aus diesem
Grund hat sich die Markttransparenz spürbar verbessert. Positiv ist außerdem, dass Analysten aus den verschiedenen Maklerhäusern viele
erhobene Daten austauschen und miteinander vergleichen.“
Vor allem Onlinedatenbanken werden daher in der professionellen
Immobilienwirtschaft inzwischen eingehend beobachtet und ausgewertet. Und dazu gehören durchaus auch jene Internetportale, die
vordergründig nur für Mieter und private Haus- und Wohnungskäufer
interessant scheinen – wie zum Beispiel in Deutschland Immonet.de,
Immowelt.de und Immobilienscout24. Wer sie lediglich für die Internetversionen der Samstagsanzeigenmärkte hält, unterschätzt sie als
wichtige Datenlieferanten. Das wissen die Profis und nennen sie daher
als drei der wichtigsten Informationsquellen für ihre tägliche Arbeit.
„Letztendlich liefert uns Immoscout als Marktführer für Immobilienanzeigen alle wichtigen Informationen über Märkte, Nachfrage und
Preise“, sagt Walter Hensel, Prokurist des Immobilienverwalters Tetris
Grundbesitz, der in 20 deutschen Städten Geschäfts- und Wohngebäude betreut.
Fundgrube für Profis
Das kostenpflichtige Angebot der geografisch ausgerichteten Datenbank Geoport bietet dabei noch einen besonderen Mehrwert für den
Kunden: Neben vielen anderen Quellen darf Geoport als Einziger auf
die Datenbank des Internetportals Immobilienscout24 zugreifen und
kann damit ein genaues Bild von Angebot und Nachfrage in einer bestimmten Region liefern. Mit Erfolg: Zu den 12.000 registrierten Nutzern
zählen zum Beispiel private Großinvestoren, Projektentwickler und auch
Kreditinstitute. Makler erfahren auf diese Weise, wie viel Miete sie realistischerweise für ein bestimmtes Objekt verlangen können, und Supermarktbetreiber sehen, wie viele Konkurrenten sich bereits im Umkreis
einer bestimmten Filiale niedergelassen haben. „Geoport ist für unsere
Arbeit unverzichtbar“, sagt deshalb Carsten Rieckhoff, Leiter der Hamburger Research-Abteilung bei Engel & Völkers. „Bei der Analyse von
Mikrodaten bekommen wir dort die wichtigsten Informationen.“
Ausschließlich an Großanleger richtet sich das Angebot der PropertyFinance-Europe-Gruppe. Investoren mit einem Kapital ab 50 Millionen
Euro werden online mit exklusiven Informationen versorgt und außerdem in der realen Welt zum „German Property Breakfast“ etwa nach
Paris, London oder Madrid eingeladen. „Wir informieren die Entscheider der Immobilienbranche in den großen europäischen Städten über
den deutschen Markt“, sagt Geschäftsführerin Gaby Wagner. „Beim
anschließenden Networking bekommen wir immer viele Insiderinfos,
und die fließen dann wiederum in unsere Artikel ein.“ Davon profitieren übrigens auch Nicht-Abonnenten, weil die Audiomitschnitte der
Frühstücksrunden, meist mit einiger Verzögerung, auf der Internetseite
abrufbar sind.
Wer sich nicht nur auf deutsche Immobilien beschränken möchte,
dem empfiehlt Hela Hinrichs, European Data Manager bei Jones Lang
LaSalle, die Datenbank der Costar-Gruppe, dem US-Marktführer für
Immobilienprofis. Auch für Großbritannien ist die Datenbank gut gefüllt, da Costar hier vor Kurzem den Konkurrenten Focus übernahm.
„Die Dienste listen sämtliche Vermietungstransaktionen auf, und zwar
sehr zeitnah. Andere Datenbanken werden nur ein paar Mal pro Monat oder noch seltener aktualisiert“, sagt die Researcherin. „Außerdem sind die Informationen gut aufbereitet, man wird also nicht von
der Datenfülle erschlagen. Und der Dienst ist relativ günstig.“ Union
Wer zahlte wie viel für ein Shoppingcenter in Mailand? Wo liegt die Benchmark für ein Bürogebäude in Dallas/Texas?
28
RAUM & mehr 2/2009
Investment-Researcher Janßen nutzt seit vielen Jahren zur Analyse
des europäischen Immobilienmarktes den Dienst PMA. „Hier bekomme ich alle wesentlichen Informationen zur Marktentwicklung aus
einer Hand.“
Die Mithilfe der Nutzer ist das Rezept von Emporis.com, einer der
weltgrößten Architektur-Datenbanken. Hier können die Anwender
sowohl Informationen abrufen als auch selbst beisteuern. Etwa eine
Million Gebäude sind nach eigenen Angaben derzeit verzeichnet, von
denen sich rund 40 Prozent kommerziell nutzen lassen. Das Ziel von
Emporis: Immobilienprofis und anderen Gebäudedaten-Fans die umfassendsten Informationen über die Bauwerke zu bieten.
Interaktives Konzept
„Wirken Sie bei der Vervollständigung von Daten mit“, heißt es so
auch auf der Internetseite von Emporis. Aufgelistet werden bei jedem Objekt zum Beispiel Höhe, Länge, Anzahl der Stockwerke, die
genaue Adresse und die Bruttofläche – aber auch die verbauten Materialien und zusätzliche Informationen zur Baugeschichte. Anders als
bei Mitmach-Nachschlagewerken wie Wikipedia müssen Interessierte
allerdings erst eine bestimmte Menge an Daten liefern, bevor ihre
Eintragungen in das Verzeichnis aufgenommen werden. Damit wird
das umfassende Datenmaterial für eine breite Schicht von Profis interessant: Banken, Versicherer, Forschungsinstitute zählen ebenso zu
den Emporis-Kunden wie Aufzughersteller oder Baumaterialzulieferer. „Durch die ausführlichen Gebäudedaten können unsere Kunden
zum Beispiel gezielt nach den Gegenden weltweit suchen, in denen
im Moment eine hohe Bautätigkeit zu verzeichnen ist“, sagt Markus
Kemminer, Public Affairs Representative bei Emporis. Das Basisangebot für interessierte Laien ist kostenlos; den Zugriff auf die ResearchDatenbank haben nur Abonnenten.
Das gilt auch für die Angebote, die einige deutschsprachige immobilienwirtschaftliche Printmedien ihren Lesern zusätzlich bieten: Per
E-Mail verschicken sie Newsletter mit tagesaktuellen Nachrichten an
ihre Abonnenten und ergänzen so ihre periodische Berichterstattung.
Dazu gehören etwa die News-Ticker des monatlich erscheinenden Fachmagazins „Immobilienmanager“ und der wöchentlich herausgegebenen
„Immobilien Zeitung“ (IZ). „Man sollte allerdings nicht zu viele Dienste
abonnieren, sonst verzettelt man sich nur“, gibt Simone Siepen von der
Düsseldorfer Research-Abteilung des Maklerhauses Engel & Völkers,
zu bedenken. Wachsender Beliebtheit bei Immobilienprofis erfreut sich
auch der tägliche Infodienst von Thomas Daily. Chefin Wendy Thomas,
die vor mehr als 20 Jahren die deutsche Research-Abteilung beim
Onlinedienste für Immobilienprofis
www.costar.com
Der Marktführer unter den kommerziellen Datenanbietern für Immobilienprofis in den USA und Großbritannien. Kostenpflichtiges
Angebot.
www.emporis.com
Die weltgrößte, kostenlose und frei zugängliche Datenbank von
fertiggestellten Gebäuden und Projektentwicklungen inklusive
Fotos auf der ganzen Welt.
www.geoport.de
Eine geografisch ausgerichtete Datenbank, die zur Immobilienbewertung notwendige amtliche und privatwirtschaftliche Daten
liefert. Nutzer zahlen pro abgerufener Information.
www.property-m-a.co.uk
PMA ist eines der großen unabhängigen Marktforschungsunternehmen für Gewerbeimmobilienmärkte in Europa. Nutzer brauchen ein Jahresabonnement.
www.rcanalytics.com
Real Capital Analytics dokumentiert alle wichtigen Immobilientransaktionen rund um den Globus. Abgedeckt werden die
Bereiche Büro-, Industrie-, Einzelhandels-, Wohn- und Hotelimmobilien.
Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle mit aufbaute,
sieht ihr Erfolgsgeheimnis in der anwenderfreundlichen Software. Die
wurde hausintern eigens für Thomas Daily entwickelt und soll dem Infodienst helfen, „das Bloomberg der Immobilienindustrie“ zu werden.
Fest etabliert hat sich unter Immobilienprofis auch das crossmediale Angebot des niederländischen Immobilienfachverlags Property
EU – und das binnen drei Jahren nach seinem Start: Website, täglicher und wöchentlicher Online-Newsletter sowie ein monatliches
Printmagazin – alles ausschließlich in englischer Sprache – informieren über die europäischen Immobilienmärkte. Kostenlos gibt es die
Tagesnachrichten „Property Day“.
Wie hoch ist der „Torre Mayor“ in Mexiko-Stadt? Antworten finden Immobilienprofis im World Wide Web.
RAUM & mehr 2/2009
29
KONZEPTE
Alles nur Fassade
Was das Gesicht für den Menschen, das ist die Fassade
für ein Gebäude. Kein Wunder also, dass das Wiener Looshaus am Michaelerplatz im Jahre 1910 einen Skandal auslöste: „Es hat ja gar keine
Augenbrauen!“, riefen entsetzte Zeitgenossen angesichts der fehlenden
Fensterornamente aus. Für den damaligen Geschmack hatte Architekt
Adolf Loos ein Tabu gebrochen. Angeblich ließ sogar der österreichische
Kaiser Franz Joseph einige Fenster der Hofburg vernageln, um „das
scheußliche Haus“ gleich vis-à-vis der Hofburg nicht mehr anschauen
zu müssen. Bis heute schaffen es besonders gelungene und auch misslungene Fassaden, ihre Betrachter zu emotionalisieren. Die „Brücke von
der Funktion zur Emotion“ nennt der Stuttgarter Architekt Kai Bierich
daher die Aufgabe der Fassadengestalter.
Die kleinste Einheit, auf die eine Fassade wirkt, ist das dahinterliegende Gebäude selbst – und sie ist manchmal nur wenige Quadratmeter groß. Wie im Fall des Wiener Kerzengeschäftes Retti, dem Architekt
Hans Hollein 1965 eine neue Außenhaut verlieh. Die Onlineenzyklopädie Wikipedia lobt Holleins Fassade als „kleinstes Architekturwerk, das
jemals einen Markstein in der Entwicklung setzte“. Sein Kunstgriff war
die Aluminiumverkleidung in einer Zeit, da die meisten Kaufhäuser auf
futuristische Glasfassaden setzten.
„Die Fassade ist das entscheidende Element, mit dem sich das Haus
und seine Besitzer oder Nutzer nach außen hin präsentieren“, sagt Tobias
Wulf, Professor für Baukonstruktion und Entwerfen an der FHT Stuttgart. „Damit kann ich mich selbst darstellen und zum Beispiel durch
besondere Symmetrie oder Höhe Macht demonstrieren. Eine glatte,
kalte Fassade vermittelt dagegen Unnahbarkeit. Oder ich kann meine
Umweltfreundlichkeit zur Schau stellen, indem ich Sonnenkollektoren
oder andere Energiegewinnungsmittel einbaue.“ Das zeigt der im „One Coleman Street“ in London: 3.000
Quadratmeter Sonnenschutzglas, jede
Scheibe anders geneigt, schützen das
Gebäude vor Hitze und Kälte.
Sie sind mehr als die bloße Außenhaut eines Gebäudes:
Fassaden gehören zu den wichtigsten Stilmitteln der Architektur,
sie prägen Quartiere und Städte, in ihnen manifestiert sich der
Geist der Zeit. Wen wundert es da, dass die Zukunft der Medienfassade gehört. Von Anette Kiefer
Was eine Gebäudehülle können muss
Die Hausfront übernimmt viele verschiedene Aufgaben: Sie gehen
über das bloße Repräsentieren weit hinaus.
Die Fassade, der gestaltete und oft repräsentative Teil der
Außenhaut, verleiht dem Bauwerk seine Identität. So spiegeln sich in den Gesichtern der Bauten Kultur- und Architekturgeschichte. Nicht wenige Gebäude macht ihre Fassade zum
Markenzeichen für Plätze und Städte. Werden Häuser entkernt,
bleibt die sinnstiftende Fassade oft erhalten.
Heute wird der Begriff Fassade oft als Synonym für die Außenwand des Gebäudes verwendet. Während eine Wand jedoch
nur das Äußere vom Inneren trennt, beinhaltet die Fassade
das wesentliche Prinzip der Gebäudehülle. Architekten unterscheiden vier Merkmale: Gestaltung, Funktion, Material und
Konstruktion, etwa die Lochfassade, Blendfassade, Glasfassade und Vorhangfassade.
Foto: Union Investment
Die technische Funktion der Fassade wird in den kommenden
30
RAUM & mehr 2/2009
Jahren an Bedeutung gewinnen. Doppelfassaden mit vorgesetzter Glaswand sind bereits bekannt, Medienfassaden werden sich erst noch stärker verbreiten. Die Forschung arbeitet
zudem an einer verbesserten Energieeffizienz von Gebäuden
mithilfe der Fassade. Stichworte sind: Lamellenfassaden, hinterlüftete Fassaden, Außenhäute mit Solarzellen-Modulen.
RAUM & mehr 2/2009
31
KONZEPTE
Farbenprächtig illuminiert: Das „DomAquarée“
in Berlin beim „Festival of Lights“ 2008.
Bau befindliche ovale Turm „1 Bligh Street“ in Downtown Sydney, genannt „Space“. Als erstes australisches Hochhaus will „Space“ eine
Sechssternebewertung für Energieeffizienz erreichen – unter anderem
für seine doppelt verglaste Fassade, die das Sonnenlicht durchlässt, eine
zu starke Aufheizung jedoch verhindert.
Tatsächlich empfinden auch architektonische Laien eine Fassade
dann intuitiv als gelungen, wenn die innere Funktion des Hauses mit der
äußeren Gestaltung übereinstimme, sagt Dogan Yurdakul, freischaffender Stadtplaner in Berlin. „Wenn ich mir vor ein Einfamilienhaus griechische Säulen baue, dann sieht das überzogen und pompös aus – und
das erkennt auch ein ungeschulter Betrachter sofort. Vor einer großen
städtischen Bibliothek dagegen passen die Säulen gut, weil die Wichtigkeit des Gebäudes ein solches Symbol rechtfertigt.“ Allerdings: Viele
Gebäude werden heute in dem Wissen errichtet, dass sich ihre Funktion
möglicherweise in den kommenden Jahrzehnten mehrfach ändern wird.
So muss auch die Fassade beliebiger bleiben, Architekten müssen einen
vielseitig einsetzbaren Prototypen schaffen.
Im Stadtbild wesentlich sichtbarer sind deshalb die Vorzeigebauten,
die ein ganzes Viertel oder die ganze City prägen können. Dazu zählen zum Beispiel die gerade entstehende Hamburger Elbphilharmonie
und der markante „Torre Mayor“ in Mexiko-Stadt. Oder auch die gusseisernen Fassaden im New Yorker Stadtteil Soho. In der zweiten Hälfte
des 19. Jahrhunderts zunächst aus Gründen der Kostenersparnis erfunden, konnten die riesigen Eisenplatten einfach auf die bestehenden
Ziegelfassaden aufgeschraubt werden und imitierten so auf preiswerte
Weise schicke Gründerzeitfassaden. Das Modell setzte sich rasch in der
ganzen Umgebung durch und wird bis heute von Architekten als „eines
von New Yorks Geschenken an die Welt“ gefeiert. So avancierte das
ehemalige Slumviertel Soho auch dank seiner Eisenfassaden zu einem
der angesagtesten Viertel von ganz Manhattan. Wie die Eisenfassade
im vorletzten Jahrhundert, so gibt es auch in diesem Jahrhundert eine
bahnbrechende Erfindung mit Langzeitwirkung: die Medienfassade.
Gebäudefronten, die mit Leuchtpixeln oder riesigen Videobildschirmen
ausgestattet sind.
sung und die gekrümmten Projektionsflächen die Möglichkeiten stark
ein. In den sechs Jahren seit seiner Eröffnung hat sich die Technik rasant verbessert. In wenigen Jahren wandelte sich das Medium von einer
virtuellen Spielerei zu dem neuen großen Hype der Fassadenbranche.
Ursprünglich stammt der Trend aus Südostasien. Der New Yorker Times
Square war einer der ersten westlichen Plätze, an dem die Medienfassaden in großer Zahl auftauchten – zum Beispiel im wellenartig geschwungenen Videoband entlang des „ABC News“-Gebäudes.
Auch in Deutschland hat die neue Technik Einzug gehalten: Die
Medienfassade am T-Mobile-Hauptsitz in Bonn überträgt rund um die
Uhr Werbeclips des Mutterkonzerns auf den Vorplatz, die sogar auf Youtube zu bewundern sind; Softwarehersteller SAP und der Stromkonzern
Vattenfall schmücken ihre Berliner Niederlassungen mit riesigen Fassadenbildschirmen. Dabei sind sich die Experten einig: Noch steckt die
Medienfassade in den Kinderschuhen; die technischen Möglichkeiten
sind bei Weitem nicht ausgeschöpft. Techniker kämpfen mit einer Fülle von Problemen: „Geringe Leuchtkraft, schlechte Bildqualität, hohes
Ausfallrisiko, hoher Wartungsaufwand und Qualitätsbeeinträchtigung
von dahinterliegenden Arbeits- und Wohnräumen“, zählt etwa die Internetseite des Medienfassaden-Entwicklers Mediafacade.net die Herausforderungen ihres Standes auf.
Dementsprechend hat die globale Ausbreitung der Medienfassade
erst begonnen, sagt Volker von Kardorff. Sein Unternehmen Kardorff
Ingenieure Lichtplanung hat sich auf Beleuchtungskonzepte von und in
Gebäuden spezialisiert. „Die Verbreitung der Bildschirme wird bislang
nur durch die immensen Kosten gebremst. Die Screens kosten immer
gleich mehrere Millionen, dazu kommen riesige Betriebsausgaben für
Strom und eventuelle Reparaturen. Wenn es nicht so teuer wäre, würden die Innenstädte schon jetzt damit zugekleistert.“ Eine Entwicklung,
die von Kardorff kritisch betrachtet wird: „In acht von zehn Fällen zerstören Medienfassaden die zugrundeliegende Architektur des Gebäudes, weil sie erst im Nachhinein ergänzt werden und deshalb nicht zur
Gesamtkomposition passen. Daher fügen sich die Bildschirme nur selten ins Stadtbild ein, sondern bilden ein zusätzliches Element, und das
kann schnell zu einer Störung werden.“ Im schlimmsten Fall kann das
Haus hinter der Fassade seine eigentliche Aufgabe nicht mehr erfüllen,
zum Beispiel wenn die Bildschirme die Fensterfronten eines Wohnhauses
verdecken und damit die Räume abdunkeln.
Das Haus als Bildschirm
Eine Medienfassade der ersten Generation besitzt das 2003 eröffnete
Kunsthaus Graz, von seinen Schöpfern wegen seiner ungewöhnlichen,
amöbenartigen Form auch „Friendly Alien“ genannt. Auf seiner Außenhaut sind auf über 900 Quadratmetern knapp 1.000 handelsübliche,
ringförmige Leuchtstoffröhren verteilt. Damit lassen sich grobkörnige
Lichtinstallationen umsetzen, allerdings schränken die schlechte Auflö-
Fassade als „Vorhang“: der „Torre
Mayor“ in Mexiko-Stadt.
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RAUM & mehr 2/2009
Ein „Friendly Alien“ in Graz: Das 2003 eröffnete Kunsthaus der steirischen
Landeshauptstadt ist bekannt für seine Medienfassade der ersten Generation.
Fotos: Caro/Kruppa; Union Investment; Harald Eisenberger/LOOK-Foto
Interaktive Zukunft
Das ideale Szenario sind dagegen neue Gebäude, bei denen die Medienfassade von Anfang an Teil des Gebäudekonzepts ist. Die Forschung arbeitet daher mit Hochdruck daran, immer neue Ideen in die Medienfassaden
zu integrieren. Eines der derzeit wichtigsten Projekte seien durchsichtige
Bildschirme, sagt Ulrich Knaack, der an der niederländischen Universität
Delft und auch an der Hochschule Ostwestfalen-Lippe unterrichtet. „Die
Medienfassaden müssen transparent werden wie eine Glasscheibe. Das
ist das nächste große Thema. Und so wären die Fassaden dann nicht
nur von außen, sondern auch von innen bespielbar und für Projektionen
zu nutzen. Diese Entwicklung braucht aber wahrscheinlich noch etwa
15 Jahre.“ Dann wären auch Anwendungen denkbar wie diese: Besucher in einem Gebäude sehen beim Blick nach draußen nicht auf ein
normales Fenster, sondern auf eine gläserne Medienfassade. Dazu filmt
eine Kamera die Passanten vor dem Gebäude und setzt diese in eine
virtuelle Welt. Der Betrachter sieht dann dieselben Menschen draußen
vorbeigehen wie im wahren Leben, doch statt sie im strömenden Regen
zu sehen, scheint über ihnen die Sonne. Oder aber Passanten gehen nicht
mehr am Alexanderplatz in Berlin ihren Besorgungen nach, sondern vor
der Skyline von Manhattan.
Außerdem wollen die Entwickler die Interaktivität der Riesen-Screens
verbessern – ein Forschungsbereich, der bislang noch kaum umgesetzt
werden kann. „In den kommenden zehn Jahren werden die Bildschirme
unsere Schreibtische verlassen und immer mehr in unsere Alltagsumgebung integriert werden, also zum Beispiel in Fassaden oder auch Wände
und Tische“, sagt etwa Martin Tomitsch, Lektor am Lehrstuhl für Architektur und Design der Universität Sydney. Wie die Anwendungsmöglichkeiten
dazu konkret aussehen könnten, das überlegen die Forscher noch. „Die
Herausforderung wird sein, die Interaktion mit diesen Bildschirmen zu
gestalten. Wie kommuniziere ich mit einer Hausfassade? Denkbar wäre
zum Beispiel ein Austausch zwischen verschiedenen Geräten“, sagt Tomitsch. Das Handy in der Tasche oder der elektronische Terminplaner
könnte dann Informationen an die Steuerungselektronik der Medienfassade weitergeben – und die könnte in riesigen Buchstaben den Besitzer
daran erinnern, den Zahnarzttermin nicht zu verpassen.
Eines ist klar: Die Medienfassade ist aus dem Stadtbild des 21. Jahrhunderts nicht mehr wegzudenken, und sie wird auch nicht wieder verschwinden. „Die Medienfassade passt eigentlich perfekt in den Wertekanon der jungen Generation“, sagt Volker von Kardorff. „Der Materialismus
der 80er-Jahre ist völlig in den Hintergrund getreten; heute werden Dinge
nicht mehr dafür geschätzt, was sie sind, sondern was sie leisten können“, sagt er und nennt zwei Beispiele. Ein großes Auto zu fahren sei
vielen Jugendlichen nicht mehr wichtig, da man mit ihm auch nicht viel
schneller fahren könne als mit einem kleineren. Anders die neue Handy- oder Ipod-Version: Weil sie wesentlich mehr kann als die jeweils
vorhergehende, wollten alle sie haben. „Medienfassaden erfüllen diese Denkweise: Sie werden betrieben mit Licht, das für sich genommen
keinen materiellen Wert hat. Aber wir haben ihm immer mehr beigebracht, und in den kommenden Jahren wird das Licht noch unendlich
viel mehr lernen.“
Fassaden entdecken
Bücher
Ulrich Knaack, Tillman Klein: Fassaden. Prinzipien der
Konstruktion, 2007
Andrew Watts: Moderne Baukonstruktion Fassaden, 2005
Reiseziele
Graz: Medienfassade am Kunsthaus Graz, Landkai 1, geplant
von den Londoner Architekten Peter Cook und Colin Fournier
New York: Sohos gusseiserne Fassaden zwischen Houston
und Canal Street, vor allem im sogenannten zentralen Cast Iron
Historic District; besonders schöne Exemplare auf der Greene
und der Broome Street.
Wien: Friedensreich Hundertwassers Fassade
der Müllverbrennungsanlage, Spittelauer Lände 45
Websites
www.city-stiftung-berlin.eu
www.elbphilharmonie-bau.de
www.kunsthausgraz.at
www.medienfassade.com
RAUM & mehr 2/2009
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NACHRICHTEN
10 Gresham
Street, London
Der Startschuss für den Prime Property Award 2010 ist gefallen
Der Prime Property Award, der von Union
auf vorbildliche Weise Aspekte der Nachhal-
besonderer städtebaulicher Expertise ermit-
Investment ausgeschriebene europäische Preis
tigkeit bei der Entwicklung und Sanierung von
telt. Zum Preisgericht gehören unter ande-
für nachhaltige Immobilieninvestments, geht in
gewerblich und privat genutzten Gebäuden be-
rem: Professor Werner Sobek (Präsident der
die zweite Runde: Der mit insgesamt 30.000
rücksichtigen. Der Prime Property Award 2010
DGNB Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Euro dotierte Preis zeichnet Investoren aus, die
steht unter dem Thema „Creating Sustainable
Bauen, Stuttgart), Professor Jörn Walter (Ober-
Investment and Places“. Gesucht werden eu-
baudirektor der Freien und Hansestadt Ham-
ropäische Immobilienprojekte, die wirtschaft-
burg), Professor Joan Busquets (Architekt und
lichen Erfolg auf vorbildliche Weise mit öko-
Professor für Stadtplanung, Barcelona) und
logischer und soziokultureller Nachhaltigkeit
Irene Wiese-von Ofen (Architektin, Den Haag/
verbinden. Nachzuweisen sind eine anhaltend
Essen). Die Gewinner werden im Oktober 2010
hohe Vermietungsquote, hohe Flächeneffizienz
auf der Gewerbeimmobilienmesse Expo Real in
und Werthaltigkeit, eine möglichst geringe
München ausgezeichnet.
Umweltbelastung während des gesamten
Einsendeschluss für die erste Wettbewerbsstufe
Lebenszyklus der Immobilie sowie ein hoher
ist der 15. Dezember 2009.
Nutzen für die Gesellschaft. Eingereicht wer-
Preisgelder in Höhe von
insgesamt 30.000 Euro warten
auf die Gewinner.
den können sowohl Neubauprojekte als auch
Download der Wettbewerbsunterlagen unter:
Refurbishments und Bestandsentwicklungen.
www.prime-property-award.de
In einem mehrstufigen Auswahlprozess wer-
Wettbewerbsbüro: Keuchel PR GmbH
den die „besten europäischen Immobilien-
Tel.: +49 (40) 87 88 14-09, Fax: -11
investments“ von elf Jurymitgliedern mit
E-Mail: [email protected]
Fotos: Union Investment (4)
Union Investment stärkt institutionelles Immobiliengeschäft
Das institutionelle Immobiliengeschäft von Union Investment prä-
der die neu geschaffene Funktion des Sprechers der Geschäftsführung
sentiert sich jetzt auch unter der Dachmarke des drittgrößten deutschen
übernommen hat. Ingo Hartlief wird das Immobiliengeschäft für insti-
Asset-Managers: Seit dem 29. Mai 2009 firmiert die DEFO Deutsche
tutionelle Kunden ausbauen. Union Investment betreut in drei institutio-
Fonds für Immobilienvermögen GmbH als Union Investment Institutio-
nellen Immobilienfonds ein Anlagevolumen von 2,5 Milliarden Euro.
nal Property GmbH. Auch die Geschäftsführung des 1977 gegründeten
„Mit dem neuen Auftritt verbinden wir eine langfristige Wachstumsstra-
Immobilien-Spezialfonds-Anbieters wurde erweitert: Zum Führungskreis
tegie im institutionellen Geschäft“, sagt Reinhard Kutscher, Segmentleiter
gehört neben Martin Eberhardt und Wolfgang Kessler auch Ingo Hartlief,
Immobilien bei Union Investment.
Impressum
West-Park,
Zürich
Die Schweizerische Post
und der Schokoladenproduzent Barry Callebaut sind u. a. Mieter im
West-Park, das zum UniImmo: Global gehört.
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Union Investment
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Bauweise erhielt das
zum UniImmo: Europa
gehörende Bürohaus das
höchste BREEAM-Zertifikat („excellent“).
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$ Unternehmensbroschüre Union Investment Real Estate GmbH
$ Unterlagen zum Prime Property Award 2010
$ Poster „50 Jahre Offene Immobilienfonds“
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2
15.1
Nachhaltigkeit im Blick, den
Erfolg vor Augen.
Jetzt bewerben für den Prime Property Award 2010!
Der renommierte Preis für Nachhaltigkeit geht in die zweite Runde. Der Prime Property Award 2010 prämiert
wieder die besten Immobilieninvestments in Europa, die sich gleichermaßen durch eine ökologische und soziokulturelle Nachhaltigkeit auszeichnen und dabei wirtschaftlich erfolgreich sind.
P
RIME
ROPERTY
AWARD
by Union Investment
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einer breiten Öffentlichkeit vorzustellen. Einsendeschluss ist der 15. Dezember 2009. Die Preisverleihung
findet im Rahmen einer öffentlichen Forumsveranstaltung auf der EXPO REAL 2010 in München statt.
Die Wettbewerbsunterlagen und nähere Informationen erhalten
Sie unter www.prime-property-award.de.