Baugruppenprojekt „Köpe 147“

Exposee
Baugruppenprojekt „Köpe 147“
Projektentwicklung und Architektur:
HAUSGLÜCK Architekten
Karl-Marx-Platz 12, 12043 Berlin
www.hausglueck-berlin.de
Köpenicker Str. 147, Berlin-Rudow
Exposee Baugruppe Köpe 147
Inhaltsverzeichnis
Das Exposee
Seite
Das Exposee
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Der Anlass
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Die Idee
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Der Park
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Der Ort
7
Der Übersichtsplan
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Die Fakten
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Die Grundrisse
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Die Baugruppe
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Die Gesellschaft
17
Die Zeitplanung
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Die Initiatoren
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Der Abbildungsnachweis
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Ausführliches Exposee eines
Baugruppenprojekts auf dem
Grundstück des ehem.
Gemeindezentrums der
Kirchengemeinde Rudow
Köpenicker Str. 147-152
12355 Berlin
Berlin, im Februar 2014
HAUSGLÜCK Architekten
Müller + Brügmann GbR
Karl-Marx-Platz 12
12043 Berlin-Neukölln
in Zusammenarbeit mit
Frederik Feller Architekt
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© HAUSGLÜCK Architektur 2014
Exposee Baugruppe Köpe 147
Der Anlass
Das sog. ‚Neue Gemeindezentrum’ der
Kirchengemeinde Rudow ist mit seinen bisherigen Gruppen und Nutzungen in ein neu
erstelltes Gebäude umgezogen.
Das Grundstück steht zur Disposition und
konnte durch die Architekten für ein Baugruppenprojekt reserviert werden. Die evangelische Kirche Rudow wird das Grundstück im
Erbbaurecht an die Baugruppe vergeben.
Es handelt sich um einen Ort mit einem einmaligen Parkgrundstück und einer sehr guten
Verkehrsanbindung. Gepaart mit einer guten,
durchdachten Architektur wird mit diesem Bauvorhaben ein außergewöhnliches Projekt Gestalt annehmen!
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Exposee Baugruppe Köpe 147
Die Idee
Unser Vorschlag sieht vor, auf dem Grundstück
eine Wohnbebauung mit 30-35 Wohneinheiten
und einer sozialen Einrichtung zu realisieren. Die
Gebäude werden zweigeschossig in Massivbauweise errichtet (EG und 1.OG) und erhalten ein
Staffelgeschoss.
Es werden unterschiedliche Grundrisskonzepte
angeboten:
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•
ebenerdige, barrierefreie Wohnungen mit
eigenem Garten
•
Maisonette-Wohnungen über zwei Etagen
mit Dachterrasse
•
„Townhouses“ (Maisonette-Wohnungen
über drei Etagen) mit Garten- und Dachterrasse
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Exposee Baugruppe Köpe 147
Durch eine ansprechende Architektur und geschickt gewählte Materialien werden interessante
Gebäude entstehen, deren größter Vorzug die
Vielfältigkeit sein wird. So können Menschen mit
unterschiedlichen Lebenskonzepten zusammenleben: Familien mit Kindern und Alleinerziehende, Paare, Singles und Senioren.
Die Grundidee ist dabei geleitet von einer guten
Mischung von privaten und halböffentlichen
Bereichen und vielfältigen Optionen für das
gemeinschaftliche Miteinander.
Durch die Nutzung eines Gebäudeteils als soziale
Einrichtung, z. B. für ‚Betreutes Wohnen’, kommt eine weitere Komponente des Lebens hinzu.
Das Angebot könnten z. B. mehrere eigenständige Wohngemeinschaften unter einer Trägerschaft sein.
In einem Gebäudeteil sehen wir eine ruhige,
gewerbliche Nutzung z. B. als Büros.
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Der Park
Eine Besonderheit stellt der große, parkähnliche
Garten dar. Die Planungen sehen vor, dass das
Grundstück weitestgehend autofrei bleiben soll
und der Park mit seinen vielen großen Bäumen
erhalten wird. Durch die Festlegungen des
Bebauungsplans dürfen die neu zu errichtenden
Gebäude ausschließlich in einem Baufeld (Kantenlänge ca. 65 x 65 m) errichtet werden. Die
Gesamtgröße des Grundstücks beträgt ca. 8.900
qm, Die Grundfläche der geplanten Gebäude
beträgt ca. 2.400 qm. Der größte Grundstückteil
mit ca. 6.500 qm wird Park.
Die Gestaltung des Außenraums mit Park und
Garten folgt den Nutzungen. So ist vorgesehen,
dass ein Teil der Fläche als Spielplatz, eine weitere Fläche als Wiese, andere Teile als Nutzgarten z.B. mit Hochbeeten angelegt werden
können. Die bestehende Weitläufigkeit des Parks
soll dabei in jedem Fall erhalten bleiben.
Für die Bewohner der Wohnanlage wird eine
Tiefgarage errichtet. Sie ist vorgesehen im
Untergeschoss der beiden Gebäudeteile. Die
Stellplätze werden unabhängig von den Wohnungen abgerechnet.
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Der Ort
Das ehemalige Dorf ‚Rudow’ wird urkundlich
zum ersten Mal im Jahr 1373 erwähnt und gehört
heute verwaltungstechnisch zum Berliner Bezirk
Neukölln.
Die fast dörfliche Stadtrandlage von Rudow und
das Gartenpotential lassen dieses Grundstück
besonders geeignet erscheinen für eine Baugruppe.
Läden des täglichen Bedarfs, verschiedene
Gesundheitseinrichtungen, Kindergärten und
Schulen sowie auch gastronomische Einrichtungen befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft, quasi direkt vor der Haustür.
Zweimal wöchentlich findet nur 200 m entfernte
Wochenmarkt in der Prierosser Straße statt.
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Der Standort bietet trotz seiner ruhigen und
dörflichen Lage eine hervorragende Infrastruktur.
Rudow befindet sich in einer verkehrtechnisch
äußerst günstigen Lage:
•
•
•
U-Bahnanbindung Linie U7 (U-Bahnhof
‚Rudow’)
Nähe zur Autobahn A113 (Auffahrten
Stubenrauchstrasse bzw. Schönefeld
Nord oder Süd) und
Nähe zum neuen Hauptstadt-Flugplatz
Zusammenfassend sprechen viele Punkte für
diesen Ort:
•
•
•
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ruhige und sehr gut erschlossene
Wohnlage
vielfältige öffentliche Infrastruktur
reichhaltige Gestaltungsoptionen für Haus
und Grund
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Der Übersichtsplan
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Die Fakten
•
•
•
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8.900 qm Grundstück mit 6.500 qm Park
unterschiedliche Wohnformen:
o barrierefreie EG Wohnungen
o Maisonetten 110-180 qm
o ‚Townhouses’
Baubeginn ca. Sommer 2015
Bezugsfertig ca. Winter 2016
Vorläufige Baubeschreibung:
•
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•
•
Bauweise im KfW 70 Standard
sämtliche Wohnungen per Aufzug und
Laubengang barrierefrei erreichbar
Guter Ausstattungsstandard
o durchgehend Parkett
o qualitätvolle Bäder
Stellplätze in einer Tiefgarage
Gemeinschaftliche Parknutzung
Besondere Ausstattungsmerkmale wie z. B. Herstellung ‚vollständige Barrierefreiheit’ K3 in einer
Wohnung ggf. Mehrkosten entstehen lassen, die
von dem Nutzer aufzubringen sind.
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Perspektivansicht von Süden
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Strukturplan
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Grundrissvorschlag ‚Townhouses‘
3 Geschoße, 160 qm, Garten- und Dachterrasse, ebenerdiger privater Zugang
Grundriss Erdgeschoß
Grundriss Obergeschoß
Grundriss Dachgeschoß
Dachterrasse
Gartenterrasse
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Grundrissvorschlag ‚Maisonettewohnungen‘
Laubengangerschliessung im 1.OG, 133 qm, große private Dachterrasse
Grundriss 1.Obergeschoß (75qm)
Grundriss Dachgeschoß (58qm)
Dachterrasse
Laubengang
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Grundrissvorschlag ‚Erdgeschoßwohnungen‘
barrierefrei, 70 - 110 qm, beidseitige Terrassen, ebenerdiger privater Zugang
Grundriss Erdgeschoß
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Exposee Baugruppe Köpe 147
Die Baugruppe
‚Baugruppen’ oder auch ‚Baugemeinschaften’ sind
in unseren Augen eine zukunftsweisende Form
für die Entwicklung von neuen Wohnformen in
der Stadt. Menschen schließen sich zusammen,
entwickeln gemeinsam Wohnideen, planen und
bauen verantwortungsbewusst mit den Ressourcen ein Haus für sich als neue Heimat. Viele
Gruppen entwickeln dabei auch gemeinschaftliches Eigentum in einem genossenschaftlichen
Ansatz.
Hier werden nicht zuerst die Häuser gebaut und
dann die Bewohner gesucht, sondern die interessierten Menschen finden sich zusammen und
suchen für sich selbst den besten Weg für die
Umsetzung ihrer Ideen und Vorstellungen. Durch
den moderierten Planungsprozess lernen sich die
Gruppenmitglieder näher kennen und entwickeln
gemeinsame Ziele und Strategien für das
gemeinsame Wohnen.
Vorteile von Baugruppen sind:
• große Mitsprachemöglichkeiten
• Abwesenheit eines Investors bzw.
Bauträgerns (keine Marge)
• Preisersparnisse bei den Bauaufträgen
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Die Gesellschaft
Die Baugruppe wird sich als Planungsgemeinschaft in Form einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts mit dem Zweck einer Ausarbeitung wieterer Planungsunterlagen gründen. Die erforderliche Verbindlichkeit wird mit einer ersten Kapitaleinlage von 2.000 € und dem Beitritt zur Gesellschaft hergestellt.
Bereits im Vorplanungsstadium sind die Wohnungen in ihrer Lage und Größe gut erkennbar.
Sie werden den Gesellschaftern in der Reihenfolge ihres Beitritts angeboten.
Mit dem eingelegten Kapitalmitteln wird ein
Projektentwicklungs- und Planungsauftrag für die
Leistungsphasen 1- 2 gem. HOAI (‚Vorentwurf’)
und ggf. weitere notwendige Aufgaben finanziert,
die zur Erstellung eines erweiterten Entwurfskonzepts für die Einwerbung weiterer Mitstreiter
erforderlich sein werden. Eine Quotierung einer
bestimmten Zielgruppe müsste diskutiert
werden, um z. B. Familien zu bevorzugen.
Eine erste Kostenschätzung und ein Finanzierungsplan werden erarbeitet und dienen als
Grundlage für Gespräche mit baufinanzierenden
Banken.
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Nach einer erfolgreichen Konstituierung der
Kerngruppe und Gründung der GbR können die
Verhandlungen mit der Kirchengemeinde bezgl.
der Vertragsgestaltung des Erbbaurechtsvertrages zur Nutzung des Grundstücks aufgenommen werden.
Bevor die Planung weitergeht, muss die Planungsgemeinschaft ihren Gesellschaftszweck erweitern und sich in eine Baugemeinschaft umwandeln. Hierfür sind weitere Kapitaleinlagen
der Gesellschafter einzulegen. Die Planungen und
Arbeiten an den Unterlagen für den Bauantrag
werden abgeschlossen.
Die Finanzierung der sozialen Einrichtung erfolgt
über eine Genossenschaft. Diese wird formell
Mitgesellschafterin der Planungsgemeinschaft
bzw. der Nachfolgegesellschaft.
Gründungsgesellschafter der Baugemeinschaft
erwerben gleichzeitig das Privileg einer, nur auf
den Grunderwerb zu entrichtenden Grunderwerbssteuer. Später eintretende Gesellschafter
müssen ggf. zusätzliche Grunderwerbssteuer auf
die Kosten des Hochbaus entrichten.
Nach erfolgter Baugenehmigung folgt der
Abschluss einer Finanzierung, der Grundstückserwerb durch den Abschluss des Erbbaurechts-
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vertrages. Es folgt die weitere Erarbeitung der
konstruktiven Details, die Erstellung der
Ausführungsplanung und der Leistungsbeschreibungen. Mittels Ausschreibung und vorgesehener
Einzelvergaben werden die günstigsten Preise für
die erforderlichen Arbeiten zur Errichtung des
Gebäudes eingeholt. Die Aufträge können vergeben werden und die Bauarbeiten können beginnen.
Mit Einleitung der grundbuchrechtlichen Eintragungen wird die Baugemeinschafts-GbR die Wandlung hin zu einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) vollziehen.
Die Zeitplanung
Nach Gründung der Planungsgemeinschaft im
Frühjahr 2014 und einer erfolgreichen Verhandlung des Grundstücksvertrages im Herbst 2014,
kann ein Bauantrag voraussichtlich im Winter
2014/15 gestellt werden.
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•
Frühjahr 2015:
Baubeginn
•
Winter 2015:
Richtfest
•
Winter 2016:
Fertigstellung
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Die Initiatoren
Projektentwicklung und Architektur:
HAUSGLÜCK Architekten
Thomas Müller + Reinhard Brügmann GbR
zusammen mit Frederik Feller Architekt
Karl-Marx-Str. 12
12043 Berlin-Neukölln
Tel. 030-884 965 60
[email protected]
www.hausglueck-berlin.de
Die professionelle Begleitung von Gruppen vom
ersten Treffen, über den gesamten Planungs- und
Bauablauf hinweg, bis zur Fertigstellung des
Hauses, ist die Kernaufgabe unserer Arbeit. Dabei verfolgen wir einen partizipatorischen
Planungsansatz und schaffen für unsere Bauherren kostengünstigen Wohn- und Arbeitsraum
mit hoher Lebensqualität.
Abbildungsnachweis:
sämtliche Bilder Hausglück Architekten außer:
Wohnbaugenossenschaft wagnis eG,
Projekt wagnis1, München
Seite 4
openstreetmap.org
Seite 8
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