Integriertes Quartierssanierungskonzept
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Integriertes Quartierssanierungskonzept Siedlung Ringstraße Sanierungsfibel Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Projektleitung, Berichterstellung: Energiebüro Schärfl Barbara Schärfl 10c Seestr. D-82211 Herrsching Tel.: 0173 2013040 email: [email protected] Öffentlichkeitsarbeit, Nahwärme, Berichterstellung: Planungsteam Architektur & Energie Petra Slawisch / Barbara Schärfl - Architektinnen Bürozweigstellen: Seestr. 10c A m Hartfeld 10 D-82234 Wessling 82211 Herrsching Tel.: 08152 953316 Tel.: 0173 2013040 email: [email protected] email: [email protected] Energetische Berechnungen, Berichterstellung: Füllemann Architekten GmbH Füllemann - Architekt Achim Römerstraße 36 D-82205 Gilching Tel.: 08105/730300 email: [email protected] Organisiert über: Energiewendeverein Landkreis Starnberg 2 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Inhaltsverzeichnis 1.0 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3.0 Einführung......................................................................4 Energetische Bewertung der Bestandsgebäude ...............5 Energiebilanz Standard-Eckgebäude ............................6 Aufteilung der Energieverluste ......................................7 Auffälligkeiten, Bewertung von weiteren Bauteilen: ......9 Bestandsaufnahme über Thermografie .......................12 Bewertung der Heizung: ..............................................20 Einsparpotentiale und Maßnahmen ...............................20 3.1 Sanierungsmaßnahmen, wirtschaftliche Bewertung ...22 3.1.1 Einzelmaßnahmen .......................................................22 3.1.2 Maßnahmenpakete und KfW-Effizienzhausstandards 27 3.2 Empfehlungen zu Wärmeschutzmaßnahmen .............32 3.3 Zusätzliche und geringinvestive Maßnahmen .............35 4.0 Energieversorgung im Quartier ...................................36 4.1 Einzellösungen ............................................................37 4.2 Kleine Wärmeverbunde ...............................................39 4.3 Nutzung Sonnenenergie ..............................................41 4.4 Nahwärmeversorgung für das gesamte Quartier, .......44 5.0 Aktionsplan für die Bürger ...........................................44 5.1 Sanierungsleitfaden für Hausbesitzer..........................45 Checkliste - Sanierungsablauf ...................................................45 5.2 Weiterer Hinweis zu Garagenplätzen: .........................50 3 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 1.0 Einführung In den kommenden Jahren und Jahrzehnten wird es eine der größten Herausforderungen von Städten und Kommunen sein, den Bedarf an Wärme und Strom zu verringern und die zu Ende gehenden fossilen Ressourcen durch erneuerbare Energien zu ersetzen. Als Bestandteil des Energiekonzepts der Bundesregierung vom 28.09.2010 wurden Förderprogramme zur Unterstützung der Kommunen aufgelegt. Es ist erklärtes Ziel der Bundesregierung bis zum Jahr 2050 den Gebäudebestand klimaneutral zu sanieren. Da 75% des Gebäudebestandes vor 1975 erbaut wurden und damit ohne gesetzliche Vorgaben an einen energetischen Mindeststandard, ist es dringend erforderlich, dass in den Kommunen und insbesondere in Siedlungsgebieten ein klimagerechter Wandel stattfindet. 4 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 2.0 Energetische gebäude Bewertung der Bestands- Die unterschiedlichen Gebäudetypen wurden anhand von vier exemplarischen Gebäuden vor Ort detailliert untersucht. Der Energiebedarf und die Energieströme der Gebäude wurden nach DIN 4108, sowie DIN 18599 simuliert. Für die Berechnungen und Bewertungen des Standardhauses wurden folgende Annahmen getroffen: Fenster BJ 1990 (es wird von einem bereits durchgeführten Fensterwechsel ausgegangen) Mauerwerk BJ 1960 Dachdämmung BJ 1960 Heizung BJ 1995 (Niedertemperatur-Öl- oder Gasheizung) Die energetische Qualität des Standardhauses kann seinem Baualter entsprechend als schlecht eingestuft werden. Im Vergleich zum heutigen gesetzlichen Standard (EnEV 2009) ist die primärenergetische Qualität noch deutlich schlechter und liegt bei ca. 250%. Vergleicht man den energetischen Standard der Gebäude mit dem eines 5 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Effizienzhauses 55, liegt die primärenergetische Qualität sogar bei 675%. Daran wird deutlich, dass bei vorliegenden Gebäuden deutliche Einsparpotentiale vorhanden sind. 2.1 Energiebilanz Standard-Eckgebäude Einstufung des Standard-Eckgebäudes im Vergleich zum Standard / KfW 55 EnEV- Energiebilanz Standard-Mittelgebäude Einstufung des Standard-Mittelhauses im Vergleich zum Standard / KfW 55 EnEV- 6 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 2.2 Aufteilung der Energieverluste Der Hauptanteil der Energie geht über die Außenwände und das Dach verloren. Ungefähr ein Viertel der Energieverluste entfallen beim unsanierten Standardhaus auf die Lüftungswärmeverluste. Bei einem auf den KfW-Effizienzhaus 55 – Standard sanierten Haus übersteigt dagegen der Anteil der Lüftungswärmeverluste sogar die Verluste über die Außenbauteile. Die Energiebilanz der Standard-Eckgebäude sieht wie folgt aus: (obere, blaue Balken = Bestand; graue Balken = KfW 55-Standard) 7 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Beim Standard-Mittelhaus verringern sich wie zu erwarten die Verluste über die Außenwänden, da keine Giebelwände vorhanden sind: Bewertung der wichtigsten Einzelbauteile: Bauteil U-Wert W/(m²K) Einstufung schlecht Mindest-U-Wert EnEV 2009 bei Änderung 0,24 Mindest-U-Wert KfW-Einzelmaßnahmen 0,14 Dachfläche 1,40 Dachterrasse 1,35 schlecht 0,20 0,14 Außenwand 1,10 schlecht 0,24 0,20 Fenster 2,70 schlecht 1,30 0,95 8 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 2.3 Auffälligkeiten und Bewertung von weiteren Bauteilen: Stirnseite Kellerdecke und Geschossdecken ohne Dämmung = Wärmebrücke (die freiliegende Bewehrung ist ohnehin sanierungsbedürftig) In Außenwand einbindende Betonbauteile ohne thermischer Trennung wie z.B. Vordach, Seitenwände Außentreppe, Lichtschächte etc. 9 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Alte Küchenlüfter ohne Schall- und Wärmedämmung, sowie Rückschlagklappe verursachen Zugerscheinungen und erhöhte, unkontrollierte Lüftungswärmeverluste. In Außenwänden verlegte Heizungs- und Warmwasserleitungen, sowie Heizkörpernischen schwächen die ohnehin energetisch schlechte Außenwand zusätzlich Foto: Schärfl 10 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Müllraum bindet als nicht gedämmte Nische in die Gebäudehülle ein und verursacht somit erhöhte Wärmeverluste. Ungedämmte, im Mauerwerk eingebaute Rollladenkästen bilden Schwachstelle hinsichtlich Wärmedämmung und Luftdichtigkeit und wurden bereits vielfach durch außenliegende Rollladenkästen ersetzt. 11 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Das Dach war ursprünglich nur mit Holzwolle-Leichtbauplatten als einzige „Dämmung“ und Putzträger bekleidet, ist jedoch vielfach bereits zwischen den Sparren zusätzlich gedämmt. 2.4 Bestandsaufnahme über Thermografie Mittels Wärmebildaufnahmen werden Oberflächentemperaturen von Bauteilen erfasst. Aus der Kenntnis dieser Temperaturen und den Umgebungsbedingungen können Rückschlüsse auf erhöhte Energieverluste durch sogenannte Wärmebrücken und Undichtigkeiten gezogen werden. Grundvoraussetzung für die erfolgreiche Thermografie ist ein Temperaturunterschied zwischen innen und außen von mindestens 15°C über einen Zeitraum von mindestens 2 Tagen, damit sich die Wärmeströme in der Gebäudehülle entsprechend einstellen können. Störgrößen wie z.B. direkte Sonneneinstrahlung müssen vermieden werden. Anhand unterschiedlicher Farben werden in den Bildern die unterschiedlichen Temperaturen dargestellt. Daher ist jedem Bild eine sogenannte Farbskala mit den entsprechenden Temperaturen zugeordnet. Über diese Farbskala lassen Oberflächentemperaturen auf den Bauteilen ablesen. sich die 12 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Üblicherweise werden warme Stellen hell / rot und kalte Stellen dunkel / blau dargestellt. Bei Aufnahmen der kalten Seite des Gebäudes, meist Außenbereich, sind warme Stellen kritisch zu beurteilen, da diese durch einen erhöhten Wärmeabfluss hervorgerufen sein könnten. Ursache kann aber auch eine Undichtigkeit des Bauteils und dadurch ausströmende warme Raumluft sein. Auf der warmen Seite des Gebäudes, meist Innenbereich, sind kalte Stellen kritisch zu bewerten, da diese einen Hinweis auf verstärkt abfließende Wärme oder durch Undichtigkeit einströmende Kaltluft darstellen. Der ausführliche Thermografiebericht befindet sich auf der Internetseite der Gemeinde Krailling unter dem Unterpunkt Quartierssanierungskonzept Außenwand Eingangsseite 5.8 °C 5 Sp1:temp 1.5 0 -5 -10 -13.5 Bewertung: Hohe Wärmeverluste über die Außenwände. Es sind die Mörtelfugen, über die erhöht Wärme verloren geht, sichtbar. Im Innenbereich sind die Oberflächentemperaturen an den Außenwänden niedrig. Hier kühlt die Raumluft stark ab und fällt damit schnell nach 13 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße unten, was zu Zugerscheinungen führt. Das wird als sehr unbehaglich empfunden, als Gegenmaßnahme wird häufig die Raumlufttemperatur erhöht. In den Zimmerecken liegen die Temperaturen an den Wandoberflächen teilweise unter 12°, was eine erhöhte Schimmelgefahr bedeutet. Bild dazu von innen: EG Küche Außenecke 22.5 °C 22 20 Sp1:temp 11.3 18 Sp2:temp 14.6 16 14.0 14 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Eingangsseite: gedämmte Fassade ungedämmter Sockelbereich 5.1 °C 5 0 -5 Ar1:max 5.6 -10 -13.9 Gartenseite: Wohnzimmerfenster über Kellerabgang 5.0 °C 4 2 0 -2 Ar1:max 3.5 -4 -6 -8 -10 -12 -12.5 Bewertung: Bewertung: Hoher Wärmeverlust über Außenwand, erhöhte Verluste über Heizkörpernischen im Innenbereich. Wärmeverluste über ungedämmten betonierten Sockelbereich (Keller/Ergeschoßdecke). 15 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Gartenseite neben Terrassentür Ar1:max 5.6 Sp1:temp 0.7 5.0 °C 0 -5 -10 -12.5 Bewertung: Hohe Wärmeverluste über Heizungsleitungen die in den Außenwände verlegt sind. Eine Dämmung der Außenwände reduziert die Energieverluste. Durch eine umfassende Dämmung kann die Vorlauftemperatur für die Heizung reduziert werden, wodurch sich Wärmeverluste noch weiter reduzieren. 16 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Innenaufnahme: Außenwandbereich Wohnzimmer Vorbau unter Balkon. 18.6 °C Sp3:temp 11.0 18 16 14 12.2 Bewertung: Bewertung: Hier sind deutlich die unterschiedlichen Oberflächen-temperaturen sichtbar. Der warme Bereich grenzt an den beheizten Wohnraum des Nachbarn an, der kalte Bereich an Außenluft. Die obere Zimmerecke und –kante weist sehr niedrige Oberflächentemperaturen auf. Hier besteht Schimmelgefahr. 17 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Haustür von außen und innen 6.1 °C 5 Sp1:temp 1.2 Sp2:temp 10.2 0 -5 -10 -12.3 Bewertung: Bei den Aufnahmen von außen sind im Beriech des Anschlusses Türblatt zu Rahmen deutliche Undichtigkeiten und Wärmeverluste sichtbar. Trotz der sehr niedrigen Außentemperaturen von -7° wurden hier 10° gemessen. Wenn man die Tür von innen betrachtet wurden ebenfalls diese starken Undichtigkeiten sichtbar und extrem niedrigen Temperaturen gemessen. 14.5 °C 10 Sp1:temp -1.7 5 0 -1.6 18 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Eingangsseiten: Fassadenkante zwischen zwei Gebäude 6.0 °C Sp1:temp 2.2 4 2 Sp2:temp 0.5 0 -2 -4 -6 Sp3:temp -2.3 Sp4:temp -9.0 -8 -10 -12 -13.7 Bewertung: Deutliche sichtbar sind die Temperaturunterschiede an den Oberflächen der gedämmten und der ungedämmten Fassade. Sp 1: erhöhter Wärmeverlust im Firstbereich. Undichtigkeit. Auf dem Nachbardach liegt noch Schnee. 19 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 2.5 Bewertung der Heizung: Die häufig noch vorhandenen alten Niedertemperatur-Ölheizungen haben einen begrenzten Wirkungsgrad und werden mit dem fossilen, also endlichen und nicht nachwachsenden Rohstoff Öl betrieben. Weitere Nachteile beim Brennstoff Öl sind die unangenehme Geruchsentwicklung, vor allem bei alten Tanks und Tankräumen, sowie die enorme Steigerung und Schwankung der Marktpreise. Daher sind die alten Niedertemperatur-Ölheizungen sowohl aus technischer, wirtschaftlicher und Komfortsicht, als auch aus ökologischer Sicht als schlecht zu bewerten. 3.0 Einsparpotentiale und Maßnahmen In vorherigen Kapiteln wurde bereits aufgezeigt, dass deutliche Einsparpotentiale hinsichtlich des Energieverbrauches als auch des CO2-Ausstoßes vorhanden sind. Einsparpotentiale, neben dem Nutzerverhalten, sind in folgenden Bereichen vorhanden: Verringerung der Wärmeverluste Steigerung der Effizienz bei der Wärmeerzeugung bzw. Wechsel auf regenerative Energieträger Stromeinsparung und regenerative Stromerzeugung Die Maßnahmen zur Energieeinsparung haben Energiekosteneinsparung und Klimaschutz weitere Nebeneffekte: neben positive Steigerung der Behaglichkeit und Komfortgewinn durch höhere Oberflächentemperaturen an Außenbauteilen im Winter und geringere sommerliche Überhitzung Wertsteigerung und langfristiger Werterhalt der Immobilie 20 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Verbesserung der Raumluftqualität bei Einbau einer Lüftungsanlage Höherer Schallschutz Verringerung der Wärmeverluste Die Wärmeverluste über die Gebäudehülle können deutlich verringert werden durch: Dämmung des Daches einschl. Gauben und Erneuerung der Dachflächenfenster Dämmung der Außenwände Dämmen der Kellerdecken Erneuerung der Fenster und Türen Dämmen der Dachterrassenfläche Maßnahmen zur Beseitigung von punktuelle Schwachstellen und Verringerung von Wärmebrücken Steigerung der Effizienz bei der Wärmeerzeugung bzw. Wechsel auf regenerative Energieträger Weniger Energieverbrauch und CO2-Ausstoß durch Verbesserungen bei der Wärmeerzeugung und Wärmebereitstellung: Austausch alter Niedertemperatur-Ölkessel Wechsel der Energiezufuhr auf regenerative Energieträger (z.B. Sonne, Pellet etc.) Hydraulischer Abgleich Zusätzliche Wärmeerzeugung für Warmwasser durch thermische Solaranlage Tausch alter gegen neue Heizkörper Verbesserung / Ergänzung von Rohrleitungsdämmungen 21 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Stromeinsparung und regenerative Stromerzeugung Weniger Energieverbrauch und CO2-Ausstoß beim Strom sind möglich durch: Austausch alter Umwälzpumpen durch stromsparende Pumpen Vermeidung von Standby-Verlusten durch komplettes Trennen der Geräte vom Netz oder Verwendung von Geräten mit sehr niedrigem Standby-Verlust Effiziente Beleuchtung durch LED-Beleuchtung oder Energiesparlampen Energieeffiziente Haushaltsgeräte Eigene „grüne“ Stromerzeugung durch Photovoltaik oder KraftWärmekopplung Einsatz von Solarthermie: Spül- und Waschmaschinen mit Warmwasser betreiben. 3.1 Sanierungsmaßnahmen und deren energetische und wirtschaftliche Bewertung Die möglichen Sanierungsmaßnahmen wurden als Einzelmaßnahmen, sowie als sinnvoll zusammengestellte Maßnahmenpakete einschließlich der jeweiligen Wirtschaftlichkeit betrachtet. Dies wurde auch bereits in der Veranstaltung im Sitzungsaal der Gemeinde im Oktober 2012 erläutert. 3.1.1 Einzelmaßnahmen Betrachtete Einzelmaßnahmen: Fenstererneuerung Fassadendämmung Dachdämmung Mindestanforderung 22 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Dachdämmung KFW – Anforderung Einzelmaßnahme Kellerdeckendämmung Austausch der Heizung (Gas) Austausch der Heizung (Pellets) Solarkollektoren Wintergartenausbau im Obergeschoss Die Angaben zu Fördermitteln erfolgtem zum Stand Oktober 2012. Die Kostenangaben sind grobe, standardisierte Kostenannahmen mit Stand 2012. Die tatsächlichen Kosten können im konkreten Einzelfall auch erheblich abweichen. Förderung Einzelmaßnahmen KfW Stand Juni 2013: 10% der förderfähigen Kosten. Förderungen immer tagesaktuell abfragen. 23 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 24 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 25 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 26 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 3.1.2 Maßnahmenpakete und KfW-Effizienzhausstandards Es ist sowohl aus technischer, als auch aus wirtschaftlicher Sicht häufig sinnvoll mehrere Einzelmaßnahmen auf einmal durchzuführen. Daher wurden Maßnahmenpakete geschnürt, die sich an den Förderbedingungen der KfW orientieren (KfW-Effizienzhausstandards). Ein KfW-Effizienzhaus ist aus technischer und wirtschaftlicher Sicht ein realistisch erreichbarer Standard. Aufgrund der Anforderungen an den Primärenergieverbrauch, lassen sich die mit den höchsten Fördermitteln ausgestatteten Effizienzhäuser KfW-70 und KfW-55 nur durch einen Wechsel der Beheizungsart weg von den fossilen Energieträgern Gas und Öl erreichen. Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Eckpunkten ausgegangen: wurde von folgenden 27 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Betrachtungszeitraum: 30 Jahre Kalkulationszinssatz: 3,0 % Preissteigerung Öl/Gas: 7,0 % Preissteigerung Pellets: 4,5% KfW und BAFA-Förderung zum Zeitpunkt Oktober 2012 Da sich die Anforderungen und Ergebnisse für die Mittelhäuser und Eckhäuser wesentlich unterscheiden sind die Ergebnisse ebenfalls separat berechnet und dargestellt. Eckhaus KfW 100: 28 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Eckhaus KfW 70: Eckhaus KfW 55: 29 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Mittelhaus KfW 115: Mittelhaus KfW 70: 30 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Mittelhaus KfW 55: 31 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 3.2 Empfehlungen und schutzmaßnahmen Hinweise zu Wärme- Vor dem Hintergrund der langen Lebensdauer von meist über 30 Jahren bei den baulichen Sanierungsmaßnahmen, sowie der anstehenden gesetzlichen Verschärfung der Energiestandards (die Energieeinsparverordnung 2014 liegt im Entwurf bereits vor) wird empfohlen bei der Umsetzung von Maßnahmen über den jetzigen gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandard möglichst weit hinauszugehen. Dies trägt auch positiv zum Werterhalt der Immobilie bei. Für die Wärmeschutzmaßnahmen werden daher folgende konkrete Empfehlungen und Hinweise ausgesprochen: Neue Fenster: Umax = 0,90 W/(m²K) für das Gesamtfenster Auf einen fachgerechten Einbau (Dichtigkeit, Rahmenüberdämmung etc) ist zu achten. Werden die Fenster gewechselt, ohne dass im Anschluss ein Wärmedämmverbundsystem aufgebracht wird, besteht erhöht die Gefahr von Schimmelbildung. Das passiert durch den gewollt geringeren Luftaustausch durch Undichtigkeiten an den Fenstern. Der Feuchteabtransport ist nicht mehr so gegeben wie bisher. Die kalten Oberflächentemperaturen an den Wandoberflächen in den Räumen bleiben jedoch ohne Dämmung unverändert. Die erhöhte Luftfeuchte kann sich an den kalten Stellen nieder schlagen und zu Schimmelbildung führen. Das Lüftungsverhalten muss also angepasst werden. In der Regel ist der erforderliche Luftwechsel aber durch Stoßlüftung nicht ausreichend zu gewährleisten. Wir raten dringend zu einer Fassadendämmung und zum Einbau einer Lüftungsanlage um diese Probleme zu verhindern! Durch diese Maßnahme erhöht sich die Dichtigkeit des Gebäudes entscheidend. Über die Belüftung des Gebäudes muss ein Konzept erstellt werden 32 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Außenwände dämmen auf U-Wert < 0,20 W/(m²K), z.B. mit 140mm Dämmung der Wärmeleitgruppe (WLG) 035 oder besser auf U-Wert von 0,15 W/(m²K) durch z.B. 180mm Dämmung der Wärmeleitgruppe 032. Generell neigen bei einem Wärmedämmverbundsystem schwerere Dämmungen wie z.B. Holzweichfaserdämmplatten weniger zur Algenbildung als leichte Dämmstoffe wie z.B. Polystyrolhartschaum („Styropor“). Dämmung des Daches auf U-Wert < 0,15 W/(m²K), z.B. durch Zwischensparrendämmung und Aufsparrendämmung. Für die Zwischensparrendämmung wird Dämmung aus Holzweichfasern, Flachs oder Zellulose, für die Aufsparrendämmung Holzweichfaserdämmplatten mit WLG 040 empfohlen, da diese Materialien aus nachwachsenden Rohstoffen hergestellt werden, sowie einen besseren sommerlichen Überhitzungsschutz bieten. Außerdem kann der Dachaufbau so diffussionsoffen hergestellt werden. Es gibt andere Dämmstoffe mit einem besseren Dämmwert, jedoch einem teilweise wesentlich geringeren sommerlichen Hitzeschutz. Einer fachgerechten Planung und Ausführung (Regendichtigkeit, Luftdichtigkeit, Dampfdiffusionsverhalten, Wärmeschutz etc.) ist beim Dachaufbau besondere wichtig. Empfehlungen zur Ausführung Die Detailpunkte sind gemäß DIN 4108 Beiblatt 2 auszuführen (Vorgabe zu Wärmebrückenreduzierter Ausführung). Werden Kellerräume dauerhaft beheizt, sollten die Kelleraußenwände gedämmt werden. Mindestens sollte jedoch die Außenwanddämmung als Perimeterdämmung möglichst weit ins Erdreich geführt (mind. 50cm) werden. Damit ist die Stirnseite der 33 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Betonkellerdecke gut überdämmt wodurch die Wärmeverluste über die Decke reduziert werden. Die Fensterlaibungen sind ebenfalls zu dämmen. Die alten eingebauten Rollladenkästen sind mit Dämmung und dichtem Deckel innen zu versehen oder sollten komplett stillgelegt, ausgedämmt und falls gewünscht durch neue Vorbau-Rollläden oder anderen Sonnenschutzmaßnahmen ersetzt werden. Die Lüftungsöffnungen in der Küche sollten, sofern nicht ohnehin bereits für eine Küchenabluft genutzt, verschlossen oder für ein dezentrales Lüftungselement mit Wärmerückgewinnung genutzt werden. Müllraum / Müllnische: Dämmen der Nischen entweder von innen dann gehören diese zum unbeheizten Außenraum. Oder verschließen der Nischen von außen und überdämmen der Wandbereiche zusammen mit der Außenwanddämmung, dann gehören sie in den Bereich der thermischen Hülle. Sofern die Maßnahmen stufenweise ausgeführt werden, empfehlen wir mit der Ertüchtigung der thermischen Hülle (Dach, Außenwände, Fenster etc.) zu beginnen und die Heizung zuletzt auszutauschen, da nach erfolgter Sanierung die Heizung kleiner dimensioniert werden kann. 34 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 3.3 Zusätzliche Maßnahmen Maßnahmen und geringinvestive Über die beschriebenen Wärmedämmmaßnahmen hinaus werden zusätzliche Maßnahmen empfohlen: Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG) reduziert die Lüftungswärmeverluste und erhöht den Komfort (bessere Raumluft, weniger Pollen günstig für Allergiker etc.). Ohne Lüftungsanlage entfallen ca. 25% der gesamten Energieverluste beim unsanierten Standardhaus auf die Lüftungswärmeverluste. Beim auf KfW 55–Standard sanierten Haus übersteigt der Anteil der Lüftungswärmeverluste sogar die Wärmeverluste über die Außenbauteile. Bei Bestandsgebäuden empfiehlt sich eine dezentrale Wohnraumlüftung mit WRG. Dabei werden in der Außenwand mehrere Einzelgeräte in die Wand eingebaut. Auf dem Markt ist bereits eine breite Palette unterschiedlichster Geräte erhältlich. Im Zuge einer Heizungserneuerung sollten die alte Umwälzpumpen gegen Hocheffizienzpumpen ausgetauscht, sowie ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems vorgenommen werden. Im Zuge einer Heizungserneuerung und Dachsanierung, sollte als sinnvolle Ergänzung eine thermische Solaranlage zur Warmwasserbereitung mit ca. 6-10m² auf dem Dach montiert werden. Der Speicher ist entsprechend auszulegen. Sofern nicht in absehbarer Zeit die Fassade gedämmt wird, ist zu empfehlen die Heizkörper-Nischen zu dämmen. Neue Thermostatventile an den Heizkörpern installieren. Heizrohre dämmen, auch im Bereich von Bögen. 35 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 4.0 Energieversorgung im Quartier Die bisherige Wärmeversorgung mit Öl-Heizungen in jedem Haus ist nicht mehr zeitgemäß und vor allem aus ökologischer Sicht ungünstig. Zumal bei vielen Heizungen aufgrund Ihres Alters ohnehin eine Erneuerung ansteht, werden Alternativen zu einer Ölheizung betrachtet. Vorweg jedoch folgender Hinweis: Auch eine gute Heizung kann ein Gebäude mit wärmeschutztechnisch schlechter Gebäudehülle nicht „gesundbeten“. Als Regel kann gesagt werden: „Erst dämmen und den dann bereits geringeren Energiebedarf mit einer effizienten Heizung decken und damit Energieverbrauch und CO2-Ausstoß weiter senken.“ Einzel-Wärmepumpen-Heizsysteme wurden nicht näher betrachtet, da aufgrund der fehlenden Flächenheizungen (z.B. Fußbodenheizung) die für einen optimalen Betrieb notwendigen niedrigen HeizVorlauftemperaturen nicht gegeben sind. Auch müssen die Gebäude um die Vorlauftemperaturen reduzieren zu können umfassend saniert werden, da sonst die Arbeitszahlen der Wärmepumpen zu schlecht werden. Desweiteren besteht die Gefahr, dass eine große Zahl von nah beieinander liegenden Einzelwärmepumpen, die auf Grundwasser oder Erdwärme zurückgreifen, sich gegenseitig beeinträchtigen könnten. 36 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 4.1 Einzellösungen In diesem Kapitel werden Lösungen zur Heizungserneuerung für das einzelne Gebäude betrachtet. Es werden die Vor- und Nachteile aufgezeigt. Gasbrennwertheizung mit zusätzlicher Sonnenenergie durch Solarthermie Nutzung der + + + + Hohe Effizienz und niedriger Schadstoffausstoß günstige Anschaffungskosten geringer Platzbedarf Solarthermie kann während der Sommermonate den Warmwasserbedarf decken - hohe Brennstoffkosten Gas ist fossiler, endlicher, nicht nachwachsender Rohstoff mit bislang hohen, jährlichen Preissteigerungen Aufgrund niedriger Abgastemperaturen ist meist der Schornstein mit einem geeigneten Innen-Abgasrohr nachzurüsten Gas-Hausanschluss erforderlich Der Brennwerteffekt ist nur bei einem energetisch sanierten Gebäude zur Gänze nutzbar. Je höher die Vorlauftemperaturen der Heizungen sein müssen umso weniger kann der Effekt der Brennwerttechnik genutzt werden. kein KfW 55 und KfW 70-Standard erreichbar => geringere Fördermittel - - - Pelletheizung und Solarthermienutzung + niedrigere Brennstoffkosten 37 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße + die Holzpellets sind nachwachsender Rohstoff mit bislang geringeren und konstanteren, jährlichen Preissteigerungen + Solarthermie kann während der Sommermonate den Warmwasserbedarf decken + günstige Klimaschutztechnische Bewertung und daher auch höhere Fördermittel (KfW 55 und KfW 70-Standard mit Pelletheizung erreichbar) - meist ist der Schornstein mit einem geeigneten Innen-Abgasrohr nachzurüsten höhere Anschaffungskosten größerer Platzbedarf für Heizung, und Brennstofflager im ehemaligen Öllagerraum Erneuerung der alten Heizung durch Kleinst-Blockheizkraftwerk bzw. Nano-BHKW Hinter dem Konzept der Kleinst-Blockheizkraftwerke steht die KraftWärmekopplung, d.h. Wärme und Strom werden gleichzeitig produziert und daher der Energiegehalt des Brennstoffes optimal ausgenutzt. Die Kraft-Wärmekopplung ist damit ein hoch effizientes Heiz- und Stromerzeugungssystem. 38 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Die Nano-BHKW`s arbeiten auf Basis von Verbrennungsmotor oder Stirlingmotor oder Brennstoffzellen und erreichen eine elektrische Nennleistung von ca. 1 – 2,5 kW bei einer thermischen Leistung von ca. 2 – 6 kW. Die thermische Leistung reicht nur bei sehr gutem Energiestandard des Gebäudes aus und kann bei extremen Außentemperaturen und hohem Warmwasserbedarf unter Umständen zu knapp sein, sodass manche Hersteller bereits ein GasSpitzenlastkessel integriert haben. Weitere Informationen mit einer Herstellerübersicht sind auf http://www.bhkw-infothek.de zu finden. Wir haben diese auszugsweise in der Anlage zusammengestellt. + Effizientere Ausnutzung des Stromerzeugung) + Stromerzeugung für Eigenbedarf + keine Lagerfläche für Brennstoff - Energieträgers (Wärme und relativ neue Technik höhere Anschaffungskosten kein regenerativer Brennstoff 4.2 Kleine Wärmeverbunde Eine gemeinsame Heizung zusammen mit den direkten Nachbarn (z.B. 2-3 Häuser) ist denkbar mit folgenden Vor- und Nachteilen: + Effizienter und ökologischer als 1 Heizung pro Haus + günstigere Investitionskosten + geringere Betriebs- und Wartungskosten (Wartung, Kaminkehrer etc.) + Platzersparnis + Rohrverteilung durch Keller möglich - Einigung und Regelung mit Nachbar erforderlich, 39 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße - evtl. Grunddienstbarkeit Zugänglichkeit aller Beteiligten ist zu regeln Platzbedarf klären Wärmemengenerfassung erforderlich Heizkostenabrechnung erforderlich Gemeinsame Pelletheizung mit Solarthermie Als Hauptbausteine dieser Heizungsanlage sind das Pelletlager, die Pelletheizung, der Pufferspeicher und die Solarkollektoren zu nennen. Ggf. könnte bei diesem „Nachbarmodell“ das Pelletlager in einem Gebäude und die Heizung mit Speicher etc. im Nachbargebäude untergebracht werden. Jedes Gebäude des kleinen Verbundes würde dann über einen eigenen Heizkreis mit eigenem Wärmemengenzähler versorgt. Die Leitungsverlegung kann ohne Grabarbeiten im Keller unter der Decke und durch die Haustrennwand zu den Nachbargebäuden erfolgen. Beispiel 3 Reihenhäuser mit 1 Heizung: 3 Umwälzpumpen mit je 1 Wärmemengenzähler und Wanddurchgang im Rohbauzustand Gemeinsame Gas-Brennwertheizung mit Blockheizkraftwerk (BHKW) zur Grundlastdeckung und Stromerzeugung Wie 5.3.1, jedoch erfolgt die Wärmeerzeugung durch ein Mikro-BHKW und einer Gas-Brennwertheizung. Hierbei ist auch ein Pufferspeicher erforderlich. 40 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Mikro-BHKWs haben eine elektrische Leistung von 2,5 kW bis 15 kW und geben gleichzeitig ungefähr gut die doppelte thermische Leistung ab. Sie werden meist mit einem gasbetriebenen Verbrennungsmotor betrieben. Die Größe des BHKW`s ist unter technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten in einer Planung zu dimensionieren. Üblicherweise erfolgt die Dimensionierung nicht zu groß um lange Laufzeiten übers Jahr zu erreichen. Bei Spitzenlasten werden diese über eine Gasbrennwerttherme abgedeckt. 4.3 Nutzung Sonnenenergie Generell können nach Süden, Südost und Südwest ausgerichtete, geneigte Dachflächen effizient für eine Nutzung der Sonnenenergie zur Stromerzeugung (Photovoltaik, kurz PV) oder Wärmeerzeugung (Solar-Thermie mit Flach- oder Röhrenkollektoren) genutzt werden. Die Dächer der Siedlung Ringstraße sind als Satteldächer mit einer Neigung von ca. 35°ausgeführt. In den Dachflächen befinden sich je eine Gaube und 1 kleines Dachflächenfenster. Der Kamin durchdringt das Dach im Firstbereich. Oberhalb der Gauben hat die Dachfläche bis zum First eine Ausdehnung von ca. 1,75 – 2,00m. Neben und oberhalb der Gaube und Dachfenster sind ausreichende Flächen für Photovoltaikmodule und thermischen Solarkollektoren vorhanden. 41 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Freie Dachflächen für mögliche Solaranlagen 20 Häuser haben eine Süd-Ost bzw. Süd-West-Ausrichtung mit jeweils einer Seite des Satteldaches für eine gute Solarnutzung. Die Abweichungen von der optimalen Südausrichtung (ca. 29° bzw. 49°) sind hinsichtlich der Minderung der Solarerträge akzeptabel (im Sommerhalbjahr ca. 5%, im Winterhalbjahr ca. 10% bzw. 20% Minderung). Solarthermie Bei 11 Häusern ist der First Nord-Süd ausgerichtet. D.h. die Satteldachflächen sind nach Ost und West gerichtet. Bei einer aktiven Solarnutzung sind aufgrund der fehlenden Südausrichtung nur verminderte Solarerträge erzielbar. Da im Sommerhalbjahr lediglich mit einer Ertragsminderung von ca. 10-15% zu rechnen ist, ist dennoch eine Solar-Thermie-Nutzung zur Warmwasserbereitung möglich. 42 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Es ist sinnvoll eine Solaranlage für einen 4-köpfigen Haushalt zur überwiegenden Deckung des Warmwasserbedarfs in den Sommermonaten ausgelegt, wofür Kollektorflächen von 8-10m² ausreichen. Es lassen sich ca. 1.500 – 2.500 kWh bzw. ca. 150 – 250 Liter Öl pro Jahr einsparen. Das entspricht einer Einsparung von 650 kg CO2/a und Gebäude. Würde nur die Hälfte der Gebäude Solarthermie nutzen entspräche das einer ungefähren Einsparung von 9.750 kg CO2/a. Photovoltaik Sofern die 20 Dachflächen mit Süd-Ost bzw. Süd-West-Ausrichtung mit jeweils 10m² PV-Modulen belegt werden, können damit ca. 32.000 kWh Strom/a erzeugt werden, was ca. einem Drittel des Gesamtstromverbrauches aller 31 Gebäude entspricht. Aber auch die Ost- und Westdachflächen sind heute unter dem Gesichtspunkt der Eigennutzung des erzeugten Stromes interessant. 1 kWh in Deutschland herkömmlich erzeugter Strom produziert in den Kraftwerken 600 g CO2. Würden 32.000 kWh/a PV-Strom in der Siedlung erzeugt würde damit 19.200 kg CO2 eingespart. Es können sowohl einzelne PV-Anlagen auf jedem Dach mit eigenem Wechselrichter etc. errichtet werden, als auch eine Gemeinschaftsanlage. Die Gemeinschaftsanlage könnte z.B. durch einen Betreiber wie die Energiegenossenschaft Fünfseeland (EGF) errichtet und betrieben werden. Die Hauseigentümer werden Genossenschaftsmitglied und verpachten Ihre Dachfläche an die EGF. Die EGF tritt als Stromversorger auf und produziert ca. 1/4 bis ca. 1/3 des Strombedarfes selbst und kauft den Rest-Strombedarf zu. Die Gemeinschaftsanlage hätte folgende Vor- und Nachteile: + geringere Investitionskosten durch Bündelung + Eigennutzungsanteil durch Gemeinschaftsanlage größer + dadurch auch Wirtschaftlichkeit besser 43 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße + + + - optionaler Batteriespeicher wirtschaftlicher es muss sich nicht jeder selbst kümmern ein Stromnetz ist bereits vorhanden eigenes Gemeinschaftsstromnetz erforderlich z.B. durch Abkaufen vom bisherigen Netzbetreiber 4.4 Nahwärmeversorgung für das gesamte Quartier, Bei einer Gemeinschaftsheizung können die Einzelheizungen in den Kellern entfallen. Die Wärmebereitstellung erfolgt über ein Nahwärmenetz, das die zentral erzeugte Wärme verteilt und in jedem Keller in einer kleinen Übergabestation an das Heizsystem im Gebäude übergibt. Im Rahmen des Konzeptes wurde beschlossen die Möglichkeit der Nahwärme auszuweiten in die nähere Umgebung der Siedlung. Es wird unabhängige Beratungen dazu für die Gemeinde geben um die Wirtschaftlichkeit zu prüfen. 5.0 Aktionsplan für die Bürger Energetische Sanierungsmaßnahmen sind für annähernd alle Gebäude des Quartiers notwendig. Da gleichzeitig aufgrund des Baualters sowieso Sanierungsmaßnahmen anstehen, ist es anzuraten die Sanierungsmaßnahmen zu kombinieren. Da in den Häusern die anstehenden Maßnahmen unterschiedlich sein können, ist es für den Eigentümer hilfreich sich an nachfolgendem Sanierungsleitfaden mit Checkliste auszurichten. 44 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 5.1 Sanierungsleitfaden für Hausbesitzer Checkliste - Sanierungsablauf Als Eigentümer kennen Sie Ihr Haus am besten und können bereits selbst größere und kleinere Quellen der Energievergeudung ausfindig machen etwa eine veraltete Ölheizung oder ein ungedämmtes Dach. Auch Gesundheitsgefahren wie Schimmelbefall gehören auf Ihre Liste. Außenwände ungedämmt und nur Im Haus zieht es 30cm stark Die Räume werden nicht warm Es gibt Schimmel in einzelnen Räumen Sie verbrauchen über 12 Liter Heizöl/m² Wohnfläche im Jahr Sie verbrauchen Gas/m² im Jahr Es gibt Fehlstellen im Außenputz die repariert werden müssen. Die Fassade muss neu gestrichen werden. Sind die Fenster älter als Baujahr 1990 Im Bereich großer elemente zieht es. Ist das Dach ungedämmt oder nur gering gedämmt Der Dachraum wird nicht warm im Winter. Sie betreiben eine Zusatzheizung im Dachgeschoß. Sind die Wohnräume unter dem Dach im Sommer sehr heiß. Sie haben eine ungedämmt Decke zu einem kalten Dachraum. Sie haben im Erdgeschoss kalte Füße. Die Kellerdecke ist ungedämmt. Eine Dachterrassensanierung ist erforderlich. Der Grundriss muss angepasst werden. über 12 m³ Fenster- Diese Anregungen zur ersten persönlichen Energieanalyse in ihrem Haus geben Aufschluss auf anstehende und notwendige Sanierungs45 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße maßnahmen. Das vorliegende Konzept stellt in Kapitel 4 Sanierungsmaßnahmen vor, die speziell auf die Gebäude des Quartiers zugeschnitten sind. Auch Energieeinspar-berechnungen, Sanierungskosten und Amortisationskosten sind speziell für die Gebäude der Siedlung ermittelt. Hier finden Sie den Ablauf einer Sanierung, von der Schwachstellenanalyse über Handlungsempfehlungen und Finanzierung bis zur Bauüberwachung. Energieberatung Ein zertifizierter Energieberater/in kann sie zusätzlich zu einer Wohnkomfort-maximierung, zu einer sinnvollen Sanierungsplanung und zu möglichen Förder-programmen beraten. Das Beantragen von Fördergeldern und zinsgünstigen Sanierungsdarlehen (derzeitiger Zinssatz 1%) kann ebenfalls von Energieberatern oder Architekten durchgeführt werden. Energetische Sanierungs-Maßnahmen / Bauliche Veränderungen Nach der Beratung entscheiden Sie, welche Maßnahmen für ihr Gebäude eine wirtschaftliche Lösung darstellen um Energie einzusparen. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen und rein bauliche Veränderungen wie z.B. Anbau eines Windfanges oder Veränderung von Fensteröffnungen werden hier mit berücksichtigt. Nach Festlegung aller Sanierungsmaßnahmen können die staatlichen Förderungen für ihr Vorhaben konkret beantragt werden. Bei vorgesehenen KfW-Förderungen müssen die baulichen Vorgaben der KfW-Bank eingehalten werden und die Maßnahmen dürfen erst nach Erhalt des Bewilligungsbescheides begonnen werden. Förderungen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr (Bafa) z.B.für Pelletheizungen und Solaranlagen, können nach erfolgter Leistung beantragt werden. 46 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße Kostenaufstellung Kostenangebote für die angedachten Sanierungsmaßnahmen können in Eigenregie eingeholt werden, was aber in der Regel dazu führt das es sehr schwierig wird die Angebote untereinander zu vergleichen. Ein beauftragter Architekt erstellt eine Ausschreibung in der die Leistungen genau beschrieben werden und so gut vergleichbar sind. Kostenangebote für energetische Sanierung und altersgerechten Umbau Kostenangebote für sonstige bauliche Maßnahmen Kosten für Bauwasser, Strom, Gerüst, Baustellentoilette Kosten für Planungsleistungen Finanzierung / Fördermöglichkeiten Zur Unterstützung der Finanzierung können zusätzlich zum Eigenkapital eventuelle Fördermaßnahmen in Anspruch genommen werden. Für größere Sanierungen ist entsprechend einer Sanierungsplanung auch eine Finanzierungsplanung notwendig. Klären welche Förderungen für ihre Maßnahmen zur Verfügung stehen. (z.B. KfW-Bank, BAFA, Förderungen durch Gemeinde) Wann muss ein Förderantrag gestellt werden. Welche technischen Mindestanforderungen müssen erfüllt werden um die Förderung zu erhalten. Bei einer erforderlichen Kreditaufnahme muss evtl. das Grundstück belastet werden. Es besteht aber häufig der dringende Wunsch der Eigentümer, ihre Immobilie lastenfrei an die Erben zu übergeben. Daraus wiederum entsteht dann der Gedanke im Alter keinen Kredit mehr zu bekommen. Hier empfehlen wir unbedingt sich mit Erben zu besprechen. Evtl. ist eine vorzeitige Überschreibung ein guter Weg bei der die Finanzierung einer Sanierung dann mit Hilfe der Erben erfolgen kann, mit 47 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße dem großen Vorteil für die Erben, ein im Erbfall bereits saniertes höherwertiges Gebäude zu übernehmen. Evtl. ist auch eine Beteiligung der Erben an den Sanierungskosten denkbar, die als kleine Miete abgezahlt werden kann. Scheuen Sie den Weg des familiären Gespräches nicht, eine Sanierung ist in der Sanierungsphase unangenehm. Diese ist aber schnell vorüber. Dann aber können Sie in einem behaglichen Gebäude angepasst an das Älterwerden gut leben. Beauftragung von Handwerkern Die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen erfolgt durch, von Ihnen oder ihrem Architekten, ausgewählte Handwerksbetriebe. Es erweist sich als ratsam Referenzen der Firmen abzufragen. Vertragsgrundlage nach BGB oder VOB Teil B Ausführungsdetails und Pläne Genaue Massenermittlung Nochmal prüfen von Material, Farben, technischen Anforderungen, Festlegen des Ausführungszeitraumes Zahlungsbedingungen Bauablauf Eine qualifizierte Bauleitung sollte die ordnungsgemäße Umsetzung der Maßnahmen überwachen. Bauzeitenplan und Ausführungsdetails Festlegen von regelmäßigen Vor-Ort-Besprechungen Führen eines Bautagebuches Evt. Abschließende Qualitätskontrolle durch Thermografie oder Luftdichtigkeitstest Abrechnung / Fördermittel abrufen Den Abschluss bilden die Abrechnung der durchgeführten Leistungen und 48 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße das Einholen von bewilligten günstigen Krediten oder Förderzuschüssen. Sind die Rechnungen nachvollziehbar und vollständig. Nur mangelfreie Leistungen abrechnen Der Bauabschluss Zum Ende der Baumaßnahme gibt es noch ein paar Dinge an die gedacht werden muss. Nach EnEV muss der Handwerker nach Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahme unverzüglich dem Bauherren eine Unternehmererklärungen vorlegen die dieser 5 Jahre aufbewahren muss. Bei neuer Heizung: Handwerker muss Nachweisformular über Erfüllung des EEWärmeGesetzes vorlegen. Mit Abschluss der Arbeiten müssen die Verwendungsnachweise für die beantragten Förderungen eingereicht werden. Energieausweis für das energetisch optimierte Gebäude Genießen Jetzt haben Sie viele Jahre ein behagliches Zuhause und die Energiepreisentwicklung lässt sie kalt. 49 Integriertes Quartierssanierungskonzept / Siedlung Ringstraße 5.2 Weiterer Hinweis zu Garagenplätzen: Die Garagenplätze befinden sich im Gemeinschaftseigentum der Parteien die eine Garage haben. Es wurde von den Anwohnern in den Bürgerversammlungen der Zustand der Garagenhöfe als sehr sanierungsbedürftig beschrieben. Der Teerbelagbedarf einer Reparatur und die Dächer sind teilweise undicht. Desweiteren befindet sich in den Garagenhöfen kein Strom und damit auch kein Licht. Dieses wird als ungünstig beschrieben. Die Eigentümergemeinschaft ist nach Beschreibung der Anwohner nicht aktiv und bildet für Sanierungen keine Rücklagen. Wir empfehlen den Anwohnern dringend sich zu organisieren, sich bei rechtlichen Fragen zu Eigentümergemeinschaften beraten zu lassen z.B. durch eine Hausverwaltung. Eine Hausverwaltung kann auch die Organisation der Rücklagenbildung sehr einfach für die Gemeinschaft in die Hand nehmen. Sie erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan und beruft eine Versammlung ein, so dass die Garageneigentümer über die Höhe ihrer regelmäßig zu zahlenden Rücklagen entscheiden können und über den Stand informiert werden. Außerdem haben sie so Gelegenheit über erforderliche Reparaturen zu diskutieren. 50
