Änderung der Bau- und Zonenordnung

Kanton Zürich
Änderung der Bau- und Zonenordnung
(Kernzone und ergänzende Bauvorschriften)
Antrag an die Gemeindeversammlung
Öffentliche Auflage vom ...................................... bis ......................................
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am
......................................
NAMENS DER GEMEINDEVERSAMMLUNG
Der Präsident: .........................................................................
Der Schreiber .............................................................................
Von der Baudirektion genehmigt am: ......................................
BDV Nr. ..............
Für die Baudirektion .................................................................
Stand 3. Februar 2010
Gemeinde Dietlikon
Änderung Bau- und Zonenordnung
Linke Spalte:
Erläuterungen zu den Änderungen der Bau- und Zonenordnung (BZO)
Rechte Spalte:
Geänderte BZO (neu)
Weitere Hinweise und Begründungen sind im Planungsbericht sowie im Kommentar zu den Kernzonenvorschriften festgehalten.
Hesse+Schwarze+Partner
Büro für Raumplanung AG
Hofackerstrasse 13
8032 Zürich
Katharina Dobler, Dipl. Architektin ETH SIA, Planerin REG A
Michael Rothen, Dipl. Bau- und Umweltingenieur FH SIA SVU, Raumplaner FSU
Tel. 01/ 421 38 38
Fax 01/ 421 38 20
Email: [email protected] / [email protected]
Web: www.hsp-planer.ch
Gemeinde Dietlikon
Änderung Bau- und Zonenordnung
Erläuterungen
Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 (neu)
2. Bauzonen
2.1 Kernzone
I. Gemeinsame Bestimmungen (neu)
Art. 4a (neu)
Ergänzung
Eine allgemeine Zweckbestimmung zur Kernzone hat bisher gefehlt.
Zweck
1 Die Kernzone bezweckt die Erhaltung des Ortsbildes und der
charakteristischen Umgebung, die gute Einordnung von Um-, Ersatz- und Neubauten in die gewachsene Siedlungsstruktur sowie
die angepasste Erweiterung des Ortskerns in seiner räumlichen
und baulichen Struktur.
Ergänzung bzw. neue Systematik
Die bestehende Kernzone wird entsprechend der Zweckbestimmung unterteilt in einen Bereich 'engeres Ortsbild' und den 'Übergangsbereich'.
Das engere Ortsbild umfasst nur die historisch wertvollen Gebäude- und
Siedlungsstrukturen (erhaltenswertes, engeres Ortsbild).
Dem Übergangsbereich wird das direkt an das engere Ortsbild angrenzende Gebiet zugeteilt. Er bildet den unmittelbaren Ortsbildhintergrund, der
ohne Beeinträchtigung des engeren Ortsbildes auch den Übergang zu den
übrigen Wohngebieten gewährleisten soll.
Engeres Ortsbild
und Übergangsbereich
2 Im Kernzonenplan werden zwei Bereiche unterschieden:
entspricht dem bisherigen Art. 10 BZO (unverändert)
Nutzweise
a) Engeres Ortsbild
Dieses umfasst die historischen Teile der bestehenden Bebauung in der Kernzone, welche möglichst weitgehend erhalten
bleiben sollen.
b) Übergangsbereich
Dieser umfasst die vorwiegend noch nicht oder neu bebauten
Teile der Kernzone, wo Neubauten einen engeren Bezug zum
Ortsbild aufweisen sollen (harmonischer Ortsbildhintergrund).
Art. 4b (neu)
In der Kernzone sind neben Wohnungen auch Büros, Ateliers,
Praxen, Läden sowie mässig störende Gewerbebetriebe bis zu
30% des realisierten Volumens zulässig.
Art. 5
entspricht ungefähr dem bisherigen Art. 5 Abs. 2 BZO (umformuliert)
Bezeichnete
Gebäude
1 Die im Kernzonenplan rot bezeichneten Gebäude sind möglichst zu erhalten. Bei deren Umbau sind Gebäudeprofil und Erscheinung weitgehend beizubehalten. Ein Abbruch ist nur zulässig,
wenn die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist und durch
den gesicherten Ersatzbau eine mindest gleichwertige ortsbauliche
1
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Erläuterungen
Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 (neu)
Situation geschaffen wird.
angelehnt an bisherigen Art. 5 Abs. 5 BZO
Es soll auch bei den Um- und Ersatzbauten gem. Art. 5 Abs. 1 u. 2 BZO die
Möglichkeit zur weitergehenden Belichtung bestehen (z.B. Umnutzung von
Scheunen).
2 Die im Kernzonenplan rot schraffierten, ortsbaulich wichtigen
Gebäude dürfen umgebaut, geringfügig erweitert oder ersetzt werden. Ersatzbauten haben das Ausmass des bestehenden oberirdischen Gebäudevolumens zu übernehmen. Standort, Stellung,
Form und Erscheinung sind unabhängig von Abstandsvorschriften
zu wahren.
3 Geringfügige Abweichungen können bewilligt oder angeordnet
werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes liegt.
Ergänzung
Volumenerweiterungsmöglichkeit (10%), ist als Anreiz zur verstehen, welcher Umbauten und kleinere Erweiterungen attraktiver macht als Abbrüche.
Übrige Gebäude
ehemals Art. 5 Abs. 4 BZO (weitgehend unverändert)
4 Die übrigen bestehenden Bauten dürfen umgebaut oder durch
Neubauten nach Art. 6 ersetzt werden. Bei Umbauten kann das
Gebäudevolumen um bis zu 10% erweitert werden, soweit dies
wohnhygienische oder ortsbauliche Gründe erfordern und keine
überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen.
5 Erweiterungen von bestehenden Bauten sowie Ersatzbauten
unterliegen, unter Vorbehalt der Abparzellierung und von Art. 6
Abs. 1, keiner Ausnützungsbeschränkung.
6 Über die Kernzonenvorschriften hinausgehende Einschränkungen der Baufreiheit auf Grund von Massnahmen des Natur- und
Heimatschutzes im Sinne von § 203 ff PBG bleiben vorbehalten.
Art. 6
bisheriger Art. 7 Abs. 1 BZO (unverändert)
Neubauten:
Massvorschriften
1 Sofern auf der gleichen Parzelle mit bestehenden Bauten bzw.
Ersatzbauten neue Hauptgebäude errichtet werden, dürfen sie
zusammen die Baumassenziffer von 2.0 m3/m2 nicht überschreiten.
2
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Erläuterungen
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bisheriger Art. 7 Abs. 2 BZO (unverändert)
2
Für Hauptgebäude gelten folgende Masse:
Baumassenziffer
max.
2.0 m3/m2
Vollgeschosszahl
max.
2
Dachgeschosszahl
max.
2
Grundabstand
min.
5.0 m
Gebäudehöhe
max.
7.5 m
Art. 7
Allgemeine GeAnalog zu bisherigem Art. 8 Abs. 1 BZO (umformuliert).
Die bisherigen Bestimmungen Art. 8 Abs. 4 bis 6 BZO finden sich neu unter staltungsgrundsätze
Art. 10a BZO (Baumöglichkeiten im Übergangsbereich). Auf Regelungen
entsprechend Art. 8 Abs. 2 bis 3 BZO kann nach neuer Systematik verzichtet werden.
1 Bauliche Veränderungen an Bauten, Anlagen und Umschwung
sowie Aussenrenovationen gewährleisten eine gute Gesamtwirkung im Ortsbild. Bezüglich Stellung, Proportionen, Gestaltung
(Fassade, Dach, Umgebung), Farbgebung und Materialisierung
sowie architektonischer Qualität werden besonders hohe Anforderungen gestellt. Die Bewilligungsinstanz kann eine detailliertes
Farb- und Materialkonzept verlangen.
bisheriger Art. 8 Abs. 7 BZO (unverändert)
Kamine und
technisch bedingte Aufbauten
2 Kamine und technisch bedingte Aufbauten sind zurückhaltend
zu gestalten. Sie sind in den Baugesuchsplänen auszuweisen.
bisheriger Art. 8 Abs. 8 BZO (unverändert)
Keller, Garagen
3 Kellergeschosse und Garagen sollen nur in Ausnahmefällen in
voller Höhe in Erscheinung treten.
bisheriger Art. 8 Abs. 9 BZO (weitgehend unverändert)
Ergänzt um den Begriff "Vorplätze" sowie Möglichkeit Abstellplätze zu untersagen.
Vorgärten und
Einfriedungen
4 Die traditionellen Vorplätze, Vorgärten und deren Einfriedungen an Strassen, Wegen und Plätzen sollen weitgehend erhalten
bleiben bzw. wieder hergestellt werden. Sie sind bei Umbauten
oder Neubauten möglichst zu übernehmen. Die Baubehörde kann
die Umwandlung bestehender Vorplätze und Gärten in Fahrzeugabstellplätze untersagen.
bisheriger Art. 8 Abs. 10 BZO (ergänzt)
Umgebungsplan
5 Der mit dem Baugesuch einzureichende Umgebungsplan muss
verbindliche Angaben über Bodenbeläge sowie Lage, Form und
Materialisierung der Einfriedungen, über die Bepflanzung und die
Terraingestaltung enthalten.
ersetzt bisherigen Art. 8 Abs. 11 BZO
Diese erhöhten Anforderungen bedingen, dass künftig (freiwillig) weniger
Parkplätze
6 Fahrzeugabstellplätze, Garagen und deren Zufahrten sind
sorgfältig in die Umgebung einzugliedern und dürfen nicht störend
3
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Erläuterungen
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Parkplätze erstellt werden können (vgl. Regelung in Art. 33a BZOneu).
in Erscheinung treten. Parkplätze sind nach Möglichkeit in Hinterhöfe oder Unterniveaugaragen zu verlegen oder in das Gebäudevolumen zu integrieren. Zufahrten dürfen keine übermässigen Terraineinschnitte bewirken.
Ergänzung
Reklamen
7 Werbeformen dürfen den Charakter von Bauten und Aussenräumen nicht beeinträchtigen. Es sind nur betriebseigene Reklamen in unaufdringlich wirkender Form gestattet.
bisheriger Art. 7 Abs. 4 BZO (unverändert)
Brennbare Aussenwände
8 Für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden ist die Vorschrift
über die Abstandsverschärfung (§ 14 BBV II) nicht anwendbar.
Art. 8
Ergänzung des bisherigen Art. 9 BZO
Ergänzung
Mittel für Bewilligungsbehörde, um eine fachlich einwandfreie Beurteilung
der Vorhaben zu gewährleisten (Gleichbehandlung). Festschreibung der
bisherigen Praxis.
Abbrüche
Fachgutachten
Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie baulichen
Bestandteilen der Umgebungsgestaltung ist bewilligungspflichtig.
Eine Abbruchbewilligung gemäss § 309.1.c PBG wird nur erteilt,
wenn das Bauprojekt für die Ersatzbaute rechtskräftig bewilligt und
seine Ausführung hinreichend gesichert ist oder die Baulücke das
Ortsbild nicht beeinträchtigt.
Art. 9
Zur Beurteilung von Vorhaben in der Kernzone kann die Baubehörde ein Modell verlangen sowie ein externes Fachgutachten
einholen.
II. Engeres Ortsbild (neu)
Art. 10
Ergänzung bzw. neue Systematik
Spielraum im engeren Ortsbild (ergänzend zu Art. 5 BZOneu).
Baumöglichkeiten im engeren
Ortsbild
1 Zusätzlich zu Um-, Ersatz- und Neubauten sind lediglich untergeordnete An- und Aufbauten sowie Besondere Gebäude zulässig
soweit eine besonders gute Gesamtwirkung im Ortsbild erreicht
wird. Es gelten die Grenzabstandsregelungen gemäss Art. 6 und
28 BZO.
Im engeren Ortsbild werden an die Dachgestaltung höhere Anforderungen
gestellt als im Übergangsbereich. Der Dorfkern Dietlikon zeichnet sich
hauptsächlich entlang der wichtigen Strassenzüge und Plätze durch die
Dachgestaltung
2 Die Belichtung des Dachraumes hat in erster Linie von der
Giebelfassade her zu erfolgen und ist auf das für die Nutzung der
4
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Erläuterungen
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grossen, geschlossenen und unversehrten Dachflächen bei den traditionellen Bauernhäusern aus. Der typische Charakter des Dorfkernes soll erhalten werden. Darum sollen einzelne Dachaufbauten nur ausnahmsweise und
nur auf der für das Ortsbild weniger empfindlichen Dachseite realisiert werden. Sie haben besonders hohe gestalterische Anforderungen zu erfüllen.
Räume notwendige Mass zu begrenzen. Vereinzelte, in die Dachfläche integrierte Dachflächenfenster von maximal 0.45 m2 (Lichtmass Rahmen) und Glasziegel müssen sorgfältig angeordnet sein.
Auf der für das Ortsbild weniger empfindlichen Dachfläche sind
einzelne Dachaufbauten möglich, wenn sie auf die Architektur und
Erscheinung des Gebäudes abgestimmt und besonders gut gestaltet sind. Im Übrigen gelten sinngemäss die Bestimmungen von
Art. 10a Abs. 3, 4 und 9.
III. Übergangsbereich (neu)
Art. 10a (neu)
Ergänzung bzw. neue Systematik
Im Übergangsbereich wo künftig überwiegend mit Neubauten und nicht
mit eigentlichen Ersatzbauten zu rechnen ist sind zeitgemässe und gute
Lösungen wie z.B. 'Bertea' zu fördern. Die bisherigen Grundsätze werden
jedoch nicht gesamthaft "über Bord geworfen". Ergänzend sind die Gestaltungsgrundsätze gemäss Art. 7 Abs. 1 BZOneu zu erfüllen.
Baumöglichkeiten im Übergangsbereich
1 Im Übergangsbereich sind Bauten, Anlagen und Umschwung
so zu gestalten, dass sich in Bezug auf das engere Ortsbild eine
ortsbaulich verträgliche Massstäblichkeit und ein harmonisches
Umfeld ergeben.
Ergänzung
Im engeren Ortsbild gilt es, sich an der gebauten Substanz zu orientieren.
Im Übergangsbereich hingegen sollen die baulichen und gestalterischen
Möglichkeiten angemessen erweitert werden.
Neue Bauformen
2 Bei einer nachweislich guten Gestaltung und Einordnung oder
zurückhaltender Erscheinung können neuzeitliche, vom Ortstypischen abweichende Gebäudeformen oder Gestaltungselemente
bewilligt werden.
Im Sinne des bisherigen Art. 8 Abs. 4 BZO (umformuliert).
Die "Liberalisierung" der Vorschriften im Übergangsbereich soll / kann nicht
auf alle Bauelemente gleich angewendet / ausgeweitet werden. Die Dächer
gelten als wesentliches Merkmal der Dietliker Kernzone. Daher werden
Belange der Dachgestaltung im Übergangsbereich detaillierter geregelt.
Dachgestaltung
3 Hauptgebäude haben in der Regel Satteldächer mit ortsüblicher Neigung aufzuweisen. Die Hauptfirstrichtung muss parallel
zur Hauptfassade verlaufen. Für Besondere Gebäude sind auch
Pult- und Schleppdächer zulässig.
Ergänzung
Bedachungsma-
4 Als Bedachungsmaterial sind in der Regel Ziegel zu verwenden.
Die Farbgebung ist der Umgebung anzupassen. Für Besondere
Gebäude können auch andere Bedachungsmaterialien zur Anwendung kommen.
terialien
Entsprechend bisherigem Art. 8 Abs. 5 BZO (detaillierter).
Glasziegel sind nur zur behelfsmässigen Belichtung einzusetzen (beschränkte Anzahl). Die Belichtung von Nutzflächen in Dachgeschossen
richtet sich nach Art. 10a Abs. 6 bis 9 BZOneu.
Natürliche Belichtung
5 Dachaufbauten, Dachflächenfenster und Glasziegel müssen
sorgfältig angeordnet und auf ein für die Nutzung und die Belichtung der Räume notwendiges Mass begrenzt werden.
5
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Erläuterungen
Ergänzung
Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 (neu)
Dachflächenfenster
6 Zur ausreichenden Belichtung sind beidseitig vereinzelte, in die
Dachfläche integrierte Dachflächenfenster zulässig. Diese dürfen
folgende Masse nicht überschreiten (Lichtmass Rahmen):
a) im ersten Dachgeschoss
auf der für das Ortsbild empfindlicheren Dachfläche
max. 0.45 m2
auf der für das Ortsbild weniger empfindlichen Dachfläche
max. 0.9 m2
b) im zweiten Dachgeschoss
beidseitig max. 0.45 m2
Die Gesamtfläche aller Dachflächenfenster darf maximal 2% der
Dachflächenansicht der jeweiligen Dachfläche betragen.
entsprechend bisherigem Art. 8 Abs. 5 BZO (detaillierter)
Dachaufbauten
7 Dachaufbauten können bei guter architektonischer Gestaltung
im 1. Dachgeschoss auf der für das Ortsbild weniger empfindlichen Dachfläche bewilligt werden. Auf derselben Dachfläche sind
nur gleiche Arten von Dachaufbauten gestattet. Die Proportionen
sind auf die Erscheinung des Gebäudes abzustimmen. Materialien
und Farben müssen sich harmonisch in die Dachlandschaft einordnen.
Ergänzung
Ausmass
8 Die Gesamtfläche (Frontfläche) aller Dachaufbauten und Dachflächenfenster darf maximal 8% der Dachflächenansicht der jeweiligen Dachfläche betragen.
Ergänzung
Dacheinschnitte
und Quergiebel
9 Dacheinschnitte sowie Quergiebel und Kreuzfirste, welche
nicht den Vorschriften über Dachaufbauten unterstehen, sind nicht
gestattet.
4. Ergänzende Bauvorschriften
Art. 30a (neu)
Optischer EinErgänzung basierend auf dem bisherigen Art. 31 Abs. 1 BZO.
Der bisherige Art. 31 Abs.1 BZO zum 'optischen Einflussbereich' wurde und flussbereich der
Kernzone
wird von der Baubehörde erfolgreich strenger angewendet, als dies nach
dem engeren Wortlaut interpretiert werden könnte. Mit der Ergänzung wird
In dem im Zonen- und Kernzonenplan dargestellten optischen Einflussbereich werden an Bauvorhaben bezüglich Stellung, Proportionen, Gestaltung und architektonischer Qualität besondere Anfor6
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Erläuterungen
Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 (neu)
diesem Umstand Rechnung getragen bzw. die etablierte Praxis gefestigt.
derungen gestellt. Die Bestimmungen für Bauvorhaben im Übergangsbereich der Kernzone sind sinngemäss anwendbar. Insbesondere sind nur dem Dorfkern angepasste Dachformen zulässig.
Art. 31
bisheriger Art. 31 Abs. 2 BZO (unverändert)
Dachgestaltung
bisheriger Art. 31 Abs. 3 BZO (unverändert)
1 In den Wohnzonen sind Dachaufbauten und Dacheinschnitte
zusammen nur auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge
zulässig.
2 Ausser bei Besonderen Gebäuden sind grössere horizontale
Dachflächen zu begrünen, sofern sie nicht begehbar ausgestaltet
sind.
Art. 32
Alternativenergie
entspricht bisherigem Art. 32 BZO (ergänzt)
Gemäss Art. 18a RPG sind sorgfältig angeordnete Solaranlagen generell zu allgemein
bewilligen. Dabei dürfen aber keine überkommunalen Schutzobjekte beeinträchtigt werden.
Das Mass 12% der Dachflächenansicht erlaubt bei einem in der Kernzone
durchschnittlich grossen Gebäude die Anordnung von Sonnenenergieanlagen zur Warmwasseraufbereitung und Unterstützung der Heizenergie.
In der Kernzone (engeres Ortsbild und Übergangsbereich) gelten - im Vergleich zur übrigen Wohnzone - erhöhte Gestaltungsanforderungen (Schutzgut). Wenn die Möglichkeit besteht, Solarwärmeanlagen auf besonderen
Gebäuden anzuordnen, werden sie auf Hauptdächern nicht zugelassen.
Die Anlagen sollen in der Regel eine rechteckige Form aufweisen oder als
Band angeordnet werden. Die Materialisierung ist im Baubewilligungsverfahren mit Mustern aufzuzeigen. Es wird empfohlen, einen Vorentscheid
gem. § 323 PBG einzuholen. Weitere Gestaltungshinweise liefert die Richtlinie 'Solaranlagen ausserhalb der Bauzone' der Baudirektion Kanton Zürich.
Alternativenergie
in der Kernzone
1 Alternativenergieanlagen sind so anzuordnen und zu gestalten,
dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Das Überschreiten von Gebäude- und Firsthöhe ist in der Regel zulässig.
2 In der Kernzone müssen Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie so angeordnet sein, dass nachweislich eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Sie sind auf der für das Ortsbild weniger
empfindlichen Dachfläche anzuordnen. Die Gesamtfläche (Frontfläche) aller Dachaufbauten, Dachflächenfenster und Solaranlagen
(senkrechte Projektion) darf maximal 12% der Dachflächenansicht
der jeweiligen Dachfläche betragen.
3 Die Solaranlage ist unauffällig in die Dach- oder Fassadenfläche einzuordnen. Dabei gelten folgende Richtlinien: nicht reflektierende Kollektoren mit dunklem Absorber, Einfassung der Kollektoren in der Farbe des Daches, dachbündig in die Dachfläche integrieren, Anlagen mit relativ grossem Dachflächenanteil unter Einbezug der gesamten Dachfläche als zusammenhängende Fläche
erstellen, Anlagen mit kleinerem Dachflächenanteil als Band im
Traufbereich anordnen.
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Erläuterungen
Verzicht auf ortsungebundene Anlagen (Solarstrom) auf Hauptgebäuden in
der gesamten Kernzone.
Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 (neu)
Einschränkungen
4 Im Weiteren sind in der gesamten Kernzone Anlagen zur solaren Stromgewinnung auf Hauptgebäuden ausgeschlossen.
Art. 33a (neu)
Ergänzung speziell zur Kernzone.
Zwecks Schonung der Vorplätze / Vorgärten gem. Art. 7 Abs. 4 u. 6 BZOneu
muss der massgebliche Abstellplatzbedarf in der Kernzone "flexibler" handhabbar sein (obere Grenze und zulässige Reduktion). Gemäss Wegleitung
des Kantons Zürich sind zusätzliche Reduktionen bei Vorliegen spezieller
Verhältnisse wie bauliche Umgebung und Freiräume oder schutzwürdige
Ortsbilder usw. zulässig / sachgerecht.
Massgeblicher
Abstellplatzbedarf in der Kernzone
In der Kernzone gilt der nach Art. 33 errechnete, massgebliche
Abstellplatzbedarf als maximal zulässige Parkplatzzahl. Dieser
kann freiwillig oder auf Anordnung der Baubehörde auf 50% reduziert werden, wobei keine Ersatzabgabe entsprechend § 246 PBG
zu leisten ist.
5. Schlussbestimmungen
Art. 38
Fortschreibung.
Aufhebung bisherigen Rechts
Mit dem Inkrafttreten dieser Bau- und Zonenordnung wird die Bauund Zonenordnung vom 23.03.1998 aufgehoben.
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