Nutzungsplanung, Bau- und Zonenordnung (BZO)
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700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 1/9 Kanton Zürich, Gemeinde Dägerlen Version 1.3 Nutzungsplanung, Bau- und Zonenordnung (BZO) Legende: Exemplar: Gemeindeversammlung Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. Haupttitel/Untertitel Zoneneinteilung Vorschrift/Text Zonenplan = neue / geänderte Artikel / Textteile Art. 1. Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist. Für die Nutzungszonen gelten gestützt auf die Art. 43 und 44 der Lärmschutzverordnung folgende Empfindlichkeitsstufen (ES). 1 W1 II Gewerbezone Zone für öffentliche Bauten G Oe III II1 Wohnzonen - eingeschossig - zweigeschossig Gewerbezone Zone für öffentliche Bauten und Anlagen F III 2. Freihaltezone Kernzonen Einordnung Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist. Für die Nutzungszonen gelten gestützt auf die Lärmschutzverordnung folgende Empfindlichkeitsstufen (ES): 1. Bauzonen Kernzone 2 Jedes Bauvorhaben hat sich gut der bestehenden Umgebung anzupassen. Insbesondere müssen durch Stellung und kubische Gestaltung der Bauten die Dorf- und Baustrukturen in Massstab und Gliederung gewahrt bleiben. Zonenplan, Ergänzungspläne Verzicht auf Art.-Bezeichnungen LSV K ES III W1 W2 G Oe II II III III F III nur noch eine Kernzone; vorher K1 und K2 anstelle K2 neu mehrheitlich W2 1 Für die Abgrenzungen der Zonen ist der auf dem Datensatz der amtlichen Vermessung basierende, mit dem Genehmigungsvermerk versehene Zonenplan massgebend. Allfällige Reproduktionen des Zonenplanes in kleinerem Massstab dienen nur zur Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich. 2 Für die Kernzonen werden die folgenden Ergänzungspläne 1:1'750 festgesetzt: - Dägerlen - Berg - Rutschwil - Oberwil - Bänk Neue Kernzonenpläne 2. Bestimmungen für die Bauzonen 2.1 2.1.1 3 1. Zonen und Zonenplan Zoneneinteilung ES III III Für die Abgrenzungen der Zonen ist der auf dem Datensatz der amtlichen Vermessung basierende, mit dem Genehmigungsvermerk versehene Zonenplan massgebend. Allfällige Reproduktionen des Zonenplanes in kleinerem Massstab dienen nur zur Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich. Bemerkungen / Erläuterungen Vorschrift/Text KI K II 2. Bestimmungen für die Bauzonen A Haupttitel/Untertitel 1. Bauzonen Kernzone I Kernzone II Wohnzone - eingeschossig 2. Freihaltezone 2 = gegenüber der alten Fassung unveränderte Textteile rot Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) 1. Zonen und Zonenplan 1 schwarz Kernzonen Allgemeine Bestimmungen 3 Zweck Die Kernzonenvorschriften bezwecken die Erhaltung und Erneuerung der verschiedenen Ortskerne. Sie sollen ortsbildgerechte Um-, Ersatz- und Neubauten ermöglichen und eine Weiterentwicklung der bestehenden Nutzungsstrukturen gewährleisten. 4 Nutzweise Neben Wohnnutzungen sind auch mässig störende Betriebe zulässig. Alt Art. 5 5 Einordnung In der Kernzone werden an die architektonische und ortsbauliche Gestaltung besondere Anforderungen gestellt. Bauten und Anlagen müssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung bezüglich Massstäblich-keit, Volumen und Lage einfügen als auch in einzelnen Aspekten, wie Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung, gut in die Umgebung einordnen. gem. Leitfaden Baudirektion Bestehende Bauten herkömmlicher Art dürfen unter Beibehaltung der Masse, der Lage und des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Neu Art. 12 Bei teilweise überbauten Parzellen gilt der überbaute Parzellenteil, der sich durch eine zulässige und realistische Parzellierung abtrennen liesse, als bereits ausgenützt. weglassen, Praxis PBG eindeutig 6 Abweichungen von der Regelbauweise 1 Bei besonders guten Projekten mit zeitgemässer Architektur, die das Ortsbild qualitätsvoll weiterentwickeln, oder Projekten, welche grosse Auswirkungen auf das Ortsbild erwarten lassen, können Abweichungen von den Bestimmungen in der Kernzone bewilligt oder angeordnet werden. 2 Solche Abweichungen setzen eine Beurteilung durch ein Fachgremium oder einen Fachberater voraus. Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 2/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. Haupttitel/Untertitel Vorschrift/Text Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Art. 7 Haupttitel/Untertitel Vorschrift/Text Fachberatung 1 Bemerkungen / Erläuterungen Bauherren und Architekten wird seitens der Baubehörde eine Fachberatung angeboten. Es empfiehlt sich daher, bereits im Stadium der Grobplanung mit der Baubehörde in Verbindung zu treten. 2 Das Fachgremium oder der Fachberater wird durch den Gemeinderat bestimmt und eingesetzt. 2.1.2 8 Bezeichnete Objekte Bezeichnete Fassaden- und Firstlinien 1 In den Kernzonenplänen bezeichnete Fassaden- und Firstlinien sind wegen ihrer raumbildenden Stellung von ortsbildprägender Bedeutung. 2 Um-, Ersatz- und Neubauten haben die bezeichneten Fassaden und Firstlinien bezüglich Lage einzuhalten. 3 Abweichungen können im Interesse des Ortsbildes oder der Verkehrssicherheit bewilligt oder angeordnet werden. 9 Bezeichnete Einzelobjekte 1 In den Kernzonenplänen bezeichnete Einzelobjekte wie z.B. Bäume, Gärten, Brunnen usw. sind wenn möglich zu erhalten respektive ihrer Bedeutung und Funktion entsprechend zur Geltung zu bringen oder zu ersetzen. Veränderungen sind bewilligungspflichtig. 2 Die bezeichneten Bäume sind bezüglich ihrer Stellung oder ihrer markanten Erscheinung besonders wichtig für das Orts- und/oder Landschaftsbild. Das Fällen ist bewilligungspflichtig. Zu fällende Bäume sind zu ersetzen. 2.1.3 4 Änderungen und Abbrüche Der Abbruch von Bauten, Gebäudeteilen und Anlagen sowie bauliche Eingriffe in Bestandteile der Umgebungsgestaltung sind bewilligungspflichtig. Solche Veränderungen dürfen nur bewilligt werden, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird oder für die entstehende Bauund Anlagelücke die Erstellung eines Ersatzbaus gesichert ist. 5 Nutzweise Neben Wohnnutzungen sind auch höchstens mässig störende Betriebe zulässig. Umbauten, Renovationen, Ersatzbauten 10 Umbauten, Renovationen Umbauten, Renovationen und bauliche Umgebungsveränderungen gemäss Bauverfahrensverordnung (BVV) bedürfen einer baurechtlichen Bewilligung. 11 Abbrüche Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung sind bewilligungspflichtig und nur zulässig, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird, oder wenn für die entstehende Bau- und Anlagelücke die Erstellung einer Ersatz- oder Neubaute gesichert ist. Neu Art. 4 12 Um- und Ersatzbauten 1 Bestehende Gebäude können unter Beibehaltung von Grundriss, Gebäude- und Firsthöhe sowie des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Alt Art. 3 Abs. 2 2 Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn diese im Interesse der Wohnhygiene, des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich sind und in Bezug auf die äusseren Abmessungen die schützenswerten nachbarlichen Interessen gewahrt bleiben. Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 3/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. Haupttitel/Untertitel Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Vorschrift/Text Art. Haupttitel/Untertitel 2.1.4 Neubauten 13 Freiraum Bemerkungen / Erläuterungen Vorschrift/Text 1 Die in den Kernzonenplänen eingetragenen „Freiraumflächen“ bezwecken die Erhaltung der charakteristischen Freiraumstruktur. Neubauten (Hauptbauten) sind nur ausserhalb der bezeichneten Fläche zulässig. 2 Besondere und abstandsfreie Gebäude gemäss § 49, Abs. 3 PBG und § 269 PBG sind auch innerhalb der bezeichneten Freiräume zulässig, sofern sie das Ortsbild nicht negativ beeinflussen. 6 Grundmasse für Neubauten Für Neubauten gelten folgende Grundmasse: a) Ausnützungsziffer b) Vollgeschosse c) Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl2) d) Gebäudehöhe e) Gebäudelänge f) Gebäudebreite g) Allseitiger Grenzabstand h) Überbauungsziffer für bewohnte Hauptbauten plus Bonus für besondere Gebäude 7 Geschlossene Bauweise In der Kernzone ist die geschlossene Überbauung zulässig. 8 Bauten mit brennbaren Aussenwänden Der erhöhte Abstand für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden (BBV II, Art. 14) findet keine Anwendung. 9 Stellung von Neubauten Die Firstrichtung von neuen Hauptgebäuden hat sich harmonisch den umgebenden Bauten so anzupassen, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. KI max. 50% max. 2 max. 2 max. 7.5m max. 30m max. 14m mind. 5m 30% 7% 14 Grenzabstand Sind in den Kernzonenplänen keine anderen Masse oder keine bezeichneten Fassaden respektive Freiräume eingetragen, gilt für Neubauten allseitig ein minimaler Grenzabstand von 3.50 m. 15 Grundmasse für Neubauten Für Neubauten gelten folgende Grundmasse: K II max. 40% max. 2 max. 2 max. 7.5m max. 25m max. 14m mind. 5m 30% 7% in Kernzone Nutzungsziffer weglassen a) Vollgeschosse max. b) Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl max. c) Gebäudehöhe max. d) Gebäudelänge max. 2 2 8.1 m 30 m Gebäudelänge entspricht Alt K I weglassen weglassen - Widerspruch zu Neu Art. 14 weglassen weglassen streichen 16 Bauten mit brennbaren Aussenwänden Der erhöhte Abstand für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden (BBV II, Art. 14) findet keine Anwendung. weglassen --> vgl. Kernzonenpläne 17 Gestaltungsplanpflicht 1 Beim im Zonenplan Oberwil speziell gekennzeichneten Gebiet "Herti" (altes Schulhaus Oberwil) besteht eine Gestaltungsplanpflicht. Neue Festlegung aufgrund der Bevölkerungsinformation vom 29.09.2014 2 Der öffentliche Gestaltungsplan hat zum Ziel, die hinsichtlich Einsehbarkeit und Siedlungsdichte empfindliche Lage optimal zu nutzen. Die Bebauung hat bezüglich Lage, Dichte, Stellung, Kubus und Erscheinungsbild sehr hohe Anforderungen an die landschaftliche Einordnung zu erfüllen. 2.1.5 Bauweise 18 Grundsätze Die Gliederung der herkömmlichen Gebäude gemäss ihrer ursprünglichen Nutzungsstruktur ist beizubehalten. Dabei sind je nach Bautyp oder Nutzweise - vorbehältlich der Bestimmungen zu den bezeichneten Objekten - die Aspekte in der nachfolgenden Tabelle massgebend: gem. Leitfaden Baudirektion Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 4/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. 10 Haupttitel/Untertitel Dachneigung Vorschrift/Text Bei Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung zwischen 35 und 45 Grad alter Teilung zulässig, wobei die Neigung mit jener der benachbarten Altbauten harmonieren soll. Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Art. Haupttitel/Untertitel 2.1.6 Dächer 19 Dachform und Dachneigung Gebrochene Dachflächen (Aufschieblinge) sind gestattet. Deren Neigung hat mind. 25 Grad a.T. zu betragen. Bemerkungen / Erläuterungen Vorschrift/Text 1 Auf Hauptbauten sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung zwischen 35° und 45° zulässig, wobei die Neigung mit jener der benachbarten Altbauten harmonieren soll. 2 Gebrochene Dachflächen (Aufschieblinge) sind gestattet. Deren Neigung hat mindestens 25° zu betragen. 3 Für Anbauten, Erweiterungen von Hauptbauten und besondere Gebäude sind bei guter Einordnung auch Flach- oder Pultdächer sowie Schleppdächer mit geringer Neigung gestattet. 4 Kreuzfirste sind nicht zugelassen. Quergiebel können bei guter Einordnung gemäss Art. 6 BZO zugelassen werden. Der Querfirst soll die Höhe des Hauptfirstes deutlich unterschreiten. Gebäudeteile unter Quergiebeln müssen gegenüber der dahinterliegenden Fassadenflucht deutlich vorspringen. 11 Bedachungsmaterial Als Bedachungsmaterial sind Tonziegel oder ähnlich wirkende Materialien zu verwenden. 20 Bedachungsmaterial --> Muster-Kernzonenvorschriften, S. 23 --> vgl. Fritzsche/Bösch 1 Als Bedachungsmaterial sind Tonziegel oder ähnlich wirkende Materialien zu verwenden. 2 Auf Dachaufbauten, Anbauten und besonderen Gebäuden im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG sind auch zeitgemässe Materialien gestattet. Reflektierende Materialien und grelle Farben sind nicht zulässig. 12 Dachvorsprünge Das Dach ist vorspringend und in herkömmlicher Weise zu gestalten. Die Vorsprünge haben traufseits mindestens 80 cm, giebelseits mindestens 25 cm zu betragen. 21 Dachvorsprünge Das Dach ist vorspringend und in herkömmlich Weise mit geringer sichtbarer Konstruktionsstärke zu gestalten. Die Vorsprünge haben traufseitig mindestens 60 cm, giebelseitig mindestens 25 cm zu betragen. 22 Dachaufbauten 1 Dachaufbauten sind nur zur Belichtung und Belüftung des ersten Dachgeschosses und nur in der Form von Gauben und Lukarnen zulässig. 2 Dacheinschnitte sind mit einer Gaube oder Lukarne zu überdachen. 3 Abmessungen, Material, Farbe und die Anordnung von Dachaufbauten müssen auf das Gebäude abgestimmt werden. Die Einordnung in die Dachfläche und die Abstimmung auf die zugehörigen Fassaden sind massgebend. 4 Die Länge der Dachaufbauten darf gesamthaft 1/3 der Fassadenlänge nicht überschreiten. Der Scheitelpunkt der Aufbauten muss mindestens 1.00 m unterhalb des Firstes liegen. Die Dachfläche muss vor den Dachaufbauten durchlaufen. 13 Dachgestaltung Dacheinschnitte sind nicht zulässig. Dachaufbauten sind in Form von Schleppgauben oder Giebellukarnen erlaubt. Sie dürfen in den Dörfern Berg, Rutschwil, Oberwil und Bänk nicht breiter als ein Viertel, in Dägerlen nicht breiter als ein Fünftel der betreffenden Fassadenlänge sein. Dachaufbauten sind nur im 1. Dachgeschoss erlaubt. Sie müssen das gleiche Bedachungsmaterial aufweisen wie das Hauptdach und angemessene Dachvorsprünge haben. Neu Art. 22 Die Geschlossenheit der Dachfläche darf nicht beeinträchtigt und die Trauflinie nicht durchbrochen werden. Schleppgauben sind nur auf Dächern zulässig, deren Neigung mindestens 40 Grad a.T. beträgt. Sie dürfen höchstens 20 Grad Neigung weniger aufweisen als das Hauptdach. Ihre Fronthöhe darf 1.3m nicht übersteigen. Wobei die Höhe von Schnittpunkt Dachfläche/Gaubenfassade bis Oberkante Dachabdeckung Schleppgaube maximal 1m betragen darf. grösstenteils weglassen, vgl. Neu Art. 22 Giebellukarnen dürfen höchstens 2.5m2 Frontfläche aufweisen. Einzelne Dachflächenfenster, Glasziegel oder Ochsenaugen bis max. 0.45m2 Glasfläche sind zulässig. Die Glasfläche darf gesamthaft 1.5% der Dachfläche nicht übersteigen. Dieser Wert ist pro Gebäudeabschnitt und Fassade einzuhalten. weglassen 23 Dachflächenfenster, Glasziegel, Lichtbänder 1 Einzelne, sich gut in die Dachfläche integrierende Dachflächenfenster von höchstens 0.60 m² Glaslichtfläche sowie Lichtbänder und Glasziegelbereiche sind bei guter Gestaltung zulässig. 2 Sofern Dachflächenfenster in Solaranlagen, Lichtbänder oder Glasziegelflächen integriert werden, sind auch grössere Glaslichtflächen möglich. 3 Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser Alle diese Elemente sind möglichst dachflächenbündig einzubauen. F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 5/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. Haupttitel/Untertitel Vorschrift/Text Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Art. 24 Haupttitel/Untertitel Vorschrift/Text Technische Aufbauten 1 Bemerkungen / Erläuterungen Nach aussen stark in Erscheinung tretende technische Aufbauten sind auf den Dächern nicht zulässig. 2 Übliche Lüftungen und dergleichen müssen architektonisch sowie konstruktiv gut auf die Struktur des Gebäudes und des Daches abgestimmt sein. 2.1.7 14 Fassaden Für die Fassaden sind herkömmlich wirkende Materialien und Formen zu verwenden, wie Verputz, Holz, Riegel, etc.. Reflektierende Materialien sowie ausgefallene und grelle Farben sind unzulässig. Diese Bestimmungen gelten auch für Aussenrenovationen. 25 Fassaden Fassaden 1 Bei traditionell gestalteten Fassaden (z.B. von zu erhaltenden Gebäudeteilen) sind Verputzflächen, Riegelwerk, Wetterschirme und Bretterverschalungen in herkömmlichen Materialien, Oberflächen und Farben anzuwenden. Farbgebungen zur Rekonstruktion ursprünglicher Zustände bleiben vorbehalten. 2 Bei Neu- und Ersatzbauten sind zeitgemässe Materialien zulässig. Reflektierende Materialien und grelle Farben sind nicht zulässig. Die Fenster sind in Form eines stehenden Rechteckes zu gestalten. Einzelne Ausnahmen müssen sich gut in die Fassade und das Ortsbild einordnen. 26 Fenster, Türen, Tore 1 Grösse und Proportionen haben in einem guten Verhältnis zur Fassadenfläche zu stehen und müssen in ihrer Gestaltung und Gesamtwirkung zur herkömmlichen Erscheinung und zur näheren baulichen Umgebung Bezug nehmen. 2 Grössere Verglasungen in Verbindung mit einer Bretter- oder Lattenschalung, Lichtschlitzen, Schiebeläden und dergleichen sind zulässig, wenn sie gut gestaltet sind. 3 Schaufensteranlagen sowie verglaste Vorbauten, wie Wintergärten, Windfänge und dergleichen sind gut auf das Gebäude abzustimmen. Bei Wohnbauten in der Zone K I sind die Fenster mit ortsüblichen Kreuzstöcken (Einfassungen), Sprossen und in der Regel mit Fensterläden zu versehen. 15 Balkone, Lauben Lauben und Balkone dürfen nicht über den Dachvorsprung hinausragen. Neu Art. 26 27 Beschattungen Herkömmliche, traditionell gestaltete Fenster (z.B. von zu erhaltenden oder zu ersetzenden Gebäudeteilen) sind mit Klapp- oder Schiebeläden auszustatten. Bei zeitgemäss gestalteten Fensterflächen sind auch andere, gut integrierte Beschattungen möglich. 28 Balkone, Lauben, Loggias 1 Lauben, Balkone und Loggias sind, soweit sie mit dem Charakter des Gebäudes vereinbar sind, auf der Traufseite zugelassen. Loggias sind auch auf der Giebelfassade zulässig. 2 29 2.1.8 30 Terrassen Lauben und Balkone dürfen nicht über den Dachvorsprung hinausragen. Auf Anbauten, Erweiterungen von Hauptbauten und besonderen Gebäuden mit Flachdächern dürfen Terrassen erstellt werden. Muster-Kernzonenvorschriften skw, S. 29 Umgebung Umgebungsgestaltung 1 Die Umgebungsgestaltung hat auf die ortsübliche Vorgartenstruktur Rücksicht zu nehmen und diese möglichst weiterzuführen. Dabei ist zu beachten, dass chaussierte, gepflästerte und eventuell asphaltierte Vorplätze mit Vorgärten abwechseln. 2 Bestehende Sockelmauern, ortsübliche Einzäunungen, eingefasste Vorgärten (z.B. Bauerngärten) sind möglichst zu erhalten oder in derselben Art neu zu schaffen. 31 Bepflanzung 1 Die Bepflanzung hat unter Berücksichtigung des bestehenden ortsüblichen Bestandes zu erfolgen. Es müssen einheimische und standortgerechte Baumarten und Pflanzen verwendet werden. 2 Vor der Ausführung ist ein entsprechender Bepflanzungsplan einzureichen, worin die Bäume und grösseren Hecken und Stauden ersichtlich sind. 16 Terrain Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser Abgrabungen und Aufschüttungen von mehr als 1m in der Kernzone I und mehr als 1.5m in der Kernzone II gegenüber dem gewachsenen Terrain sind nicht gestattet. 32 Terrain Terrainveränderungen von mehr als 1.00 m gegenüber dem gewachsenen Terrain sind nicht gestattet. Ausnahme bilden einzelne funktionell erforderliche Zufahrten, Zugänge und Belichtungen von Räumen. F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 6/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. B Haupttitel/Untertitel Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Vorschrift/Text Art. Wohnzone W 1 Haupttitel/Untertitel Vorschrift/Text 33 Garage, Abstellplätze Garagen, Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Zufahrten zu UnterTerraingaragen sind möglichst unauffällig einzugliedern. Wo möglich sind Abstellplätze in Sammelgaragen zusammenzufassen sowie Garagen und Zufahrten zu Unterterraingaragen in Gebäuden unterzubringen. 34 Mauern Stützmauern sind bezüglich Materialien, Höhe, Gliederung und Bepflanzung besonders sorgfältig in die Umgebung einzupassen. 35 Reklamen, Beschriftungen, Medienempfangsanlagen Werbeflächen und Beschriftungen sind zurückhaltend einzusetzen. Diese müssen sich gut ins Strassen- und Fassadenbild einordnen. An selbstleuchtende Werbeflächen und freistehende Reklameanlagen werden erhöhte Anforderungen gestellt. 2.2 Wohnzonen Allgemeine Bestimmungen 2.2.1 17 Grundmasse Es gelten folgende Grundamasse: a) Ausnützungsziffer b) Vollgeschoss c) Dachgeschoss 3 d) Untergeschoss 3 e) Gebäudelänge f) Grenzabstände - kleiner Grundabstand - grosser Grundabstand max. 20% max. 1 max. 1 max. 1 max. 24m 36 Nutzweise In den Wohnzonen W1 und W2 sind Wohnungen und nicht störende Betriebe zugelassen. 37 Grundmasse Es gelten folgende Grundmasse: § 255 PBG § 10 ABV § 275 PBG § 275 PBG § 28 ABV §§ 21 ABV a) Überbauungsziffer max. b) Vollgeschosse max. c) Anrechenbare Dachgeschosse max. d) Anrechenbare Untergeschosse max. e) Gebäudelänge max. f) Grenzabstände - kleiner Grundabstand min. - grosser Grundabstand min. mind. 4m mind. 10m Bemerkungen / Erläuterungen Teilweise Alt Art. 22 W1 W2 30% 1 1 1 24.0 m 35% 2 2 1 30.0 m § 256 PBG § 10 ABV § 275 PBG § 275 PBG § 28 ABV §§ 21 ABV 3.5 m 7.0 m 3.5 m 5.0 m 18 Grosser und kleiner Grenzabstand Der grosse Grenzabstand gilt für die am stärksten gegen Süden gerichtete Längsseite. Bei genauer Ost-West-Orientierung der längeren Gebäudeseite oder bei quadratischem Grundriss gilt der grosse Grundabstand für die Gebäudeseite mit der grössten Fensterfläche an Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen. Der kleine Grenzabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten. Neu Art. 50 19 Mehrlängenzuschlag Fei Fassaden von mehr als 12m Länge sind die betreffenden Grundabstände um 1/4 der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4m heraufzusetzen. §§ 23ff. ABV weglassen 20 Grenzbau und geschlossene Überbauung Der Grenzbau und die geschlossene Überbauung sind bis zur zonengemässen Gebäudelänge von 24m zulässig beim Anbau an bestehende Geäbude oder wenn die an eine gemeinsame Grenze stossenden Gebäude gleichzeitig erstellt werden. §§ 286 / 287 PBG weglassen --> vgl. neu Art. 50 2.2.2 21 Dachform Dächer Für Hauptgebäude sind Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von mindestens 30 Grad und max. 45 Grad a.T. vorgeschrieben. 38 Dachform, Dachneigung Auf Hauptbauten sind nur Satteldächer mit beidseitig möglichst gleicher Neigung von 25° bis 45° zulässig. Für Anbauten, Erweiterungen von Hauptbauten und besondere Gebäude können Abweichungen bewilligt werden. Als Dachaufbauten sind nur Giebellukarnen oder Schleppgauben zulässig. Einzelne Dachflächenfenster mit einer Lichtfläche von max. 0.5m2 sind gestattet. Dacheinschnitte sind nur erlaubt, wenn sie mit Dreiecks- oder Schleppgauben überdacht werden. 39 Dachaufbauten 1 Dachaufbauten sind nur zur Belichtung und Belüftung des ersten Dachgeschosses zulässig. 2 Dacheinschnitte sind mit einer Gaube oder Lukarne zu überdachen. 3 Abmessungen, Material, Farbe und die Anordnung von Dachaufbauten müssen auf das Gebäude abgestimmt werden. Die Einordnungen in die Dachfläche und die zugehörigen Fassaden sind massgebend. Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser 40 Dachflächenfenster, Lichtbänder Einzelne sich gut in die die Dachfläche integrierende Dachflächenfenster von höchstens 1.00 m² Glaslichtfläche sowie Lichtbänder sind zulässig. 41 Bedachungsmaterial Für die Bedachung sind farblich dezente, ortsübliche Materialien zu verwenden. F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 7/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. Haupttitel/Untertitel 22 Nutzweise C Zone für öffentliche Bauten 23 Massvorschriften D Gewerbezone Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Vorschrift/Text Art. Haupttitel/Untertitel 2.2.3 Umgebung Grenzabstände 25 Bautiefe 26 Baumassenziffer Terrainveränderungen Terrainveränderungen von mehr als 1.50 m gegenüber dem gewachsenen Terrain sind nicht gestattet. Ausnahme bilden einzelne funktionell erforderliche Zufahrten, Zugänge und Belichtungen von Räumen. 43 Mauern Stützmauern sind bezüglich Materialien, Höhe und Bepflanzung besonders sorgfältig in die Umgebung einzupassen. Nichtstörende Betriebe im Umfang von § 52 Abs. 1 PBG sind zulässig. Neu Art. 36 neu Kapitel 2.4 In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen gelten die kantonalrechtlichen Massvorschriften. Gegenüber Grundstücken in anderen Zonen sind die dort geltenden Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten. 2.3 Nutzweise Gewerbezone Allgemeine Bestimmungen 44 Nutzweise In der Gewerbezone sind mässig störende Betriebe, sofern sie nicht unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sowie Wohnraum für standortgebundene Betriebsangehörige zugelassen. 45 Grundmasse Es gelten folgende Grundmasse: a) Gebäudehöhe max. b) Firsthöhe max. c) Grenzabstände min. 12.0 m 7.5 m 3.5 m weglassen Die Bautiefe nach § 287, Bst.b. PBG ist nicht begrenzt. weglassen 3 weglassen neu Überbauungsziffer gem. Grundmassen 2 Die Baumassenziffer beträgt 6m pro m . Dächer Dachform Es sind nur Schrägdachformen zulässig. Für Anbauten und besondere Gebäude können bei guter Einordnung Abweichungen bewilligt werden. Neu Art. 44 Mässig störende Betriebe sind zulässig. In der Gewerbezone sind auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. Grossläden und Einkaufszentren im Sinne von § 4 und 5 BBV II sind nicht zulässig. 2.4 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 47 Massvorschriften 3.1 Arealüberbauung 3. Weitere Festlegungen Alt Kap. C In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen gelten die kantonalrechtlichen Massvorschriften. Gegenüber Grundstücken in anderen Zonen sind die dort geltenden Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten. 3. Weitere Festlegungen A Arealüberbauung 28 Anwendungsbereich Arealüberbauungen sind zulässig in der Zone W 1 und K I und K II bei der Überbauung von mindestens 3000m 2. 48 Anwendungsbereich Arealüberbauungen sind in allen Wohnzonen zulässig. Die Arealfläche muss mindestens 2’000 m2 umfassen. Ausnützung Die Ausnützungsziffer kann um 1/10 erhöht werden. 49 Nutzung Die Nutzungsziffer darf gegenüber der Regelüberbauung um maximal 10% erhöht werden. Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser Alt Art. 27 Für die zoneninternen Grenzabstände gelten die Bestimmungen von § 270 PBG. Der Grenzabstand gegenüber Grundstücken in anderen Zonen beträgt mindestens 5m. 2.3.2 46 27 Vorschrift/Text 42 2.3.1 24 Bemerkungen / Erläuterungen F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 8/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. Haupttitel/Untertitel Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Vorschrift/Text Art. Haupttitel/Untertitel 4.1 Abstandsvorschriften 50 Grenzabstand, Grosser und kleiner Grundabstand 4. Ergänzende Bauvorschriften Bemerkungen / Erläuterungen Vorschrift/Text 4. Ergänzende Bauvorschriften 1 Der grosse Grundabstand gilt vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren am meisten nach Süden gerichteten Gebäudeseite. Der kleine Grundabstand ist vor den übrigen Gebäudeseiten einzuhalten. In begründeten Fällen kann von dieser Regelung abgewichen werden. Alt Art. 18 2 Der Grenz- und Gebäudeabstand für besondere Gebäude gemäss § 49, Abs. 3 PBG beträgt 2.00 m. 51 Strassen- und Wegabstand Vorbehältlich der Vorschrift von § 266 PBG sowie der Festlegungen gemäss den Kernzonenplänen wird der Strassenabstand in den Bauzonen auf 5.00 m reduziert. Für Wege gilt ein Abstand von 3.50 m. 52 Abstand gegenüber Nichtbauzonen 1 Oberirdische Bauten haben gegenüber der Zonengrenze zu Nichtbauzonen (Landwirtschaftszone, Freihaltezone) einen Abstand von 3.50 m einzuhalten. 2 Um Rechtsicherheit zu gewährleisten, trotz neuen Erkenntnissen BD betr. fehlender Gesetzesgrundlage (nicht genehmigungsfähig!), festlegen Ein Näherbaurecht ist nicht zugelassen. 3 Bei Parzellierungen hat die Parzellengrenze der Bauzonengrenze zu entsprechen. 29 Fahrzeugabstellplätze Je ein Personenwagen-Abstellplatz oder eine Garage ist zu schaffen bei §§ 242ff. PBG 4.2 Abstellplätze 53 Fahrzeugabstellplätze 2 1 Je ein Personenwagen-Abstellplatz oder eine Garage ist zu schaffen bei - Wohngebäude: für 80m anrechenbare Geschossfläche, mind. aber für jede Wohnung -Gewerbebauten: für 1½ Arbeitsplätze - Wohngebäuden: für 80 m2 Nettowohnfläche, mindestens aber für jede Wohnung Restflächen über 50% sind aufzurunden. Restflächen über 50% sind aufzurunden. Bei anderen Nutzungen und bei besonderen Verhältnissen bestimmt sich die Zahl der Abstellplätze entsprechend. 2 weglassen --> in neu Abs. 2 enthalten Bei anderen Nutzungen, im speziellen für Büros, Läden, Gaststätten, Gewerbebauten und grosse Mehrfamilienhäuser, oder bei besonderen örtlichen und betrieblichen Verhältnissen, wird die Zahl der Abstellplätze und der Besucherparkplätze nach dem erwarteten Verkehrsaufkommen und nach der "Wegleitung zur Ermittlung des Parkplatzbedarfes" der Baudirektion ermittelt. 3 In der Kernzone kann die Zahl der erforderlichen Abstellplätze tiefer angesetzt und die Gesamtzahl begrenzt werden. Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser 54 Fahrräder, Kinderwagen Es ist genügend Abstellplatz für Fahrräder und Kinderwagen zur Verfügung zu stellen. Erforderliche Abstellplätze für Fahrräder und Kinderwagen sind in der Regel auf dem Grundstück selbst zu erstellen. Sie müssen gut zugänglich und an zweckmässiger Lage angeordnet werden. 4.3 Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie Alt Art. 36 55 Einordnung Anlehnung an neue Richtlinie der Baudirektion Solaranlagen in den Kernzonen haben sich gut in die Umgebung einzuordnen. Teilweise Alt Art. 34 Regelung der Merkblätter AFV massgebend F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC 700 / Ortsplanungsrevision Dägerlen 9/9 Alte Fassung BZO vom 8. März 2006 Art. Haupttitel/Untertitel Vorschrift/Text Neue Fassung BZO (Entwurf Revisionsvorlage) Art. 4.4 Haupttitel/Untertitel Bemerkungen / Erläuterungen Vorschrift/Text Diverses 30 Unterirdische Gebäude Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen haben einen Grenzabstand von mind. 2 m einzuhalten. Mit Teilrevision BZO vom 08.03.2006 gestrichen 31 Besondere Gebäude Besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG haben einen Grenzabstand von mindestens 3.5m einzuhalten. weglassen --> Widerspruch zu Art. 50 Abs. 2 56 Besondere Gebäude Besondere Gebäude bis 5% der massgeblichen Grundstücksfläche sind nicht an die Überbauungsziffer anzurechnen. 32 Gebäudehöhe Die zulässige Gebäudehöhe wird vorbehältlich Art. 5 nur durch die erlaubte Vollgeschosszahl bestimmt. weglassen --> Gebäudehöhen bei Grundmassen definiert 33 Untergeschosse Untergeschosse (nichtanrechenbare als auch anrechenbare) dürfen den gestalteten Boden nicht mehr als 1.50m überragen. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge, Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen. Ebenso von dieser Beschränkung ausgenommen ist in Hanglagen die talseitige Hälfte von Untergeschossen mit wohn- und Arbeitsräumen und Untergeschosse, die ein Vollgeschoss ersetzen. weglassen --> in Art. 293 PBG ausreichend umschrieben 57 34 Fahrräder und Kinderwagen Bei Mehrfamilienhäusern sind genügend grosse, ebenerdig zugängliche Abstellflächen für Fahrräder und Kinderwagen bereitzustellen. 35 Kompostieranlagen Bei Mehr- und Einfamilienhäusern sind Anlagen für die sachgerechte Kompostierung der Grünabfälle von Haushalt, Gärten und Grünflächen bereitzustellen. 36 Energiegewinnungsanlagen Spiel- und Ruheflächen Bei Mehrfamilienhäusern ab 5 Wohnungen sind genügend Spiel- und Ruheflächen (§ 248 PBG) an verkehrssicherer Lage zu erstellen. Neu Art. 54 58 Kehricht Bei Mehrfamilienhäusern und Überbauungen ab 4 Einheiten sind geeignete, eingewandete, gut zugängliche Plätze für das Abfuhrgut vorzusehen. 59 Farb- und Materialwahl Je nach Art und Lage des Bauvorhabens ist in allen Zonen ein Materialund Farbkonzept einzureichen. Der Gemeinderat kann den Bau von Anlagen, zur Gewinnung von Alternativenergie, wie z.B. Sonnenkollektoren und dgl. zulassen. Die Anlagen können nur bewilligt werden, wenn in der Kernzone eine gute, in den übrigen Zonen eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Grünabfälle weglassen > keine Abfuhr! Neu Art. 55 Vor seinem Entscheid kann der Gemeinderat auf Kosten des Baugesuchstellers von einer unabhängigen, anerkannten Fachperson ein Gutachten einholen. 5. Schlussbestimmungen 37 Inkrafttreten Zürich, 09.01.2015 / P. Gasser Diese Bau- und Zonenordnung tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft. 5. Schlussbestimmungen 60 Inkrafttreten Diese Bau- und Zonenordnung tritt mit der Rechtskraft der kantonalen Genehmigung in Kraft. 61 Aufhebung bisherigen Rechts Diese Bau- und Zonenordnung ersetzt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dägerlen vom 9. August 1995. F. Preisig AG Bauingenieure und Planer SIA/USIC
