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Stadt Nördlingen Bebauungsplan Nr. 161 „Nähermemminger Weg“ Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 14.07.2015 Begründung Teil 1 1. Lage des Planungsgebietes Das zu überplanende Bebauungsplangebiet liegt im westlichen Teil Nördlingens und befindet sich in unmittelbarer Nähe zur historischen Altstadt. Es handelt sich um eine äußerst sensible räumliche Situation mit wichtigen Blickbeziehungen in Richtung „Bäumlesgraben“. Nördlich davon befindet sich der letzte unbebaute Landschaftsbereich im Vorfeld der Nördlinger Stadtmauer. Dieser Bereich beginnt im Süden mit dem Nördlinger Eisplatz und den Kleingärten und reicht im Norden bis zum Baudenkmal „Schlössle“. Die Flächen besitzen einen unvergleichbaren Wert für die, bis hinauf zu den angrenzenden württembergischen Höhenzügen reichende Fernwirkung der denkmalgeschützten Altstadt. Übersicht (ohne Maßstab) 1|Seite Der Geltungsbereich umfasst die Flurnummern 1289/3 und 1289/4, der Gemarkung Nördlingen. Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt: - 2. Im Osten durch bestehende Bebauung (Bestandsgebäude auf Grundstück FlNr. 1289 & Wohnanlage „Sixengarten“) Im Norden durch den Grünraum „Bürgerweiher“ Im Westen durch die Ostgrenze des Grundstückes Fl.-Nr. 1289/5 Im Süden durch den „Nähermemminger Weg“ Anlass für die Bebauungsplanaufstellung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 161 „Nähermemminger Weg“ soll der durch den Abbruch und die Verlagerung der Stadtgärtnerei frei werdende Bereich zu einem altstadtnahen Wohnquartier entwickelt werden, das bereits durch seine räumliche Lage südwestlich der Nördlinger Altstadt eine hohe Attraktivität für Familien aber auch für ältere Menschen bietet. Die Stadt Nördlingen folgt mit dieser geplanten Entwicklung den Ansätzen und Zielen des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK) aus dem Jahre 2009, welches vor allem die Zentralität des Standortes als Potenzial benennt. Der Bereich befindet sich nicht nur in Zentrumsnähe, sondern auch in kulturell und landschaftlich attraktiver wie sensibler Umgebung: Nördlich des Gebietes schließt sich der letzte größere unbebaute Landschaftsbereich im Vorfeld der Nördlinger Stadtmauer an. Er beginnt mit dem Nördlinger Eisplatz und den Kleingärten und reicht im Norden bis zum Baudenkmal „Schlössle“. Dieser Bereich besitzt einen unvergleichbaren Wert für die, bis hinauf zu den angrenzenden württembergischen Höhenzügen reichende, äußere Wahrnehmung der einzigartigen Nördlinger Altstadt. Den besonderen Standortanforderungen muss die Planung deshalb in erhöhtem Maße Rechnung tragen: Es gilt ein zeitgemäßes und attraktives Wohnquartier für die genannten Zielgruppen zu schaffen, dass der Qualität des Standortes entspricht und gleichzeitig den Übergang in den angrenzenden Landschaftsraum sowie die optische Wirkung des Gebietes so harmonisch und behutsam wie möglich entfaltet. Diesen Anspruch gilt es durch entsprechende grünordnerische Maßnahmen innerer und äußerer Art. Bei der Gestaltung der Baukörper ist eine einheitliche, landschaftsorientierte Bauweise mit niedrigen Versiegelungsraten anzustreben bzw. festzusetzen. 3. Flächennutzung Die betreffenden Flächen sind im Flächennutzungsplan (FNP) nicht als Wohnbauflächen enthalten, sondern als Grünflächen dargestellt. Um die Erweiterung des Wohngebietes durchführen zu können muss der FNP im Parallelverfahren geändert werden. 4 a. Planung Die neu entstehende Bebauung wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt und soll der Abrundung bestehender Siedlungsstrukturen gegenüber dem Landschaftsraum dienen. Die grundsätzlichen Merkmale der Erschließung wie auch der Bebauung folgen in erster Linie den topographischen Gegebenheiten. Die Gebäude müssen dreigeschossig (II + Staffelgeschoss), in kompakter Bauweise und mit Flachdächern errichtet werden, um eine städtische, ökologisch orientierte Bebauung zu erzielen. Das oberste Geschoss soll durchweg als zurückspringendes Staffelgeschoss ausgebildet werden, wodurch automatisch attraktive, nach Süden bzw. Westen gewandte Terrassen entstehen. Zur Erleichterung der Nutzung erneuerbarer Energieformen sowie aus Gründen der Energieeinsparung werden die Gebäude mehrheitlich nach Süden ausgerichtet. Um eine einheitliche Höhenentwicklung der künftigen Gebäude sicherzustellen, wird die zulässige Zahl der Vollgeschosse (II + S) zwingend festgesetzt. 2|Seite Im nordöstlichen Bereich, angrenzend an den Wendehammer ist eine öffentliche Wegeverbindung vorgesehen, die den Zugang zum „Bäumlesgraben“ ermöglicht oder zumindest offen lässt. Um den Höhenversatz in Richtung Norden, hin zum Bürgerweiher, optisch einheitlich abzufangen, wird seitens der Stadt Nördlingen eine Böschungsmauer bzw. eine stufenweise Abböschung angelegt. Diese Böschungsanlage geht nach Herstellung durch die Stadt Nördlingen in Privatbesitz über und muss vom jeweiligen Bauherrn dauerhaft gepflegt und instandgehalten werden. 4 b. Ökologischer Bebauungsplan In den Beschluss des Bau-, Verwaltungs- und Umweltausschuss des Stadtrates der Stadt Nördlingen zur Billigung des ersten Bebauungsplanvorentwurfes vom 14. Mai 2013 wurde während der Sitzung ein Zusatz aufgenommen. Vor dem Hintergrund des integrierten Klimaschutzkonzeptes der Stadt Nördlingen und der damit einhergehenden kommunalen Bestrebungen zur Co²-Einsparung und zur Senkung des Energieverbrauchs soll der Bebauungsplan der Realisierung eines ökologischen Wohngebietes dienen und die entsprechenden Voraussetzungen betonen. Um diesem Ziel gerecht zu werden beinhaltet der Bebauungsplan verschiedene “ökologische“ Festsetzungen. Diese betreffen vorwiegend die Bereiche Grünordnung, Ver- und Entsorgung, Oberflächenversiegelung, Art und Ausrichtung der Gebäude. Die Festsetzungen werden in den entsprechenden Kapiteln der vorliegenden Begründung zum Bebauungsplan näher erläutert. Zusätzlich müssen die Gebäude im KfW-Effizienzhaus-40-Standard errichtet werden. An dieser Stelle erfolgt zunächst ein nach spezifischen Themen gegliederter Überblick zu den Möglichkeiten und Grenzen eines Bebauungsplanes im Hinblick auf das Thema Klimaschutz. Energieeffiziente Siedlungsstrukturen: Mit dem städtebaulichen Konzept werden Vorstellungen zur Kubatur neuer Baugebiete entwickelt. Diese beeinflussen ganz maßgeblich den späteren Energiebedarf der Gebäude. Zentrale Einflussfaktoren hierfür sind: die Bauweise (offen oder geschlossen, Reihenhäuser etc.), die überbaubare Grundstücksflache (Baulinien und Baugrenzen), die Höhe der Gebäude, die Dachform und Dachausrichtung die Abmessung der Baukörper und das Maß an Kompaktheit. Die Kompaktheit eines Baukörpers kann durch das Verhältnis von Wärme abstrahlender Außenhülle (A) und dem zu beheizenden Volumen (Ve) ausgedrückt werden. Ein kompakter Baukörper mit niedrigem A/Ve-Wert hat einen geringeren Heizwärmebedarf als ein weniger kompakter Baukörper mit einem höheren A/Ve-Wert, da die Transmissionswärmeverluste durch die Reduzierung der Außenhaut des Gebäudes im Verhältnis zu seinem Volumen verringert werden. Die Transmissionswärmeverluste gegenüber der Bodenfläche sind entsprechend den geringeren Temperaturunterschieden geringer als gegenüber der Luft, so dass bei einem identischen A/Ve-Wert ein flacheres Gebäude weniger Warme verliert als ein höheres. Der Einfluss der Höhe des Gebäudes auf das A/Ve-Verhältnis ist allerdings nicht linear. Wahrend bei einer bis zu fünfgeschossigen Bebauung der A/Ve-Wert mit jedem Geschoss mehr deutlich verbessert wird, fallen die Verbesserungen darüber nur noch in geringerem Maße ins Gewicht (Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministeriums des Inneren 2010, Energie und Ortsplanung, Arbeitsblätter für die Bauleitplanung Nr. 17, München, S. 23). Auch Tiefe und Länge von Gebäuden haben Einfluss auf den A/Ve-Wert. Grundsätzlich verbessert sich das A/Ve-Verhaltnis mit zunehmender Tiefe und Länge des Gebäudes. Auch hierbei gibt es einen „kritischen Punkt“, ab dem die Verbesserungen nicht mehr erheblich ins Gewicht fallen. Wird die Länge des Gebäudes über 25 m ausgedehnt, sinkt der Einfluss auf die Kompaktheit deutlich ab (vgl. ebenda). In Bezug auf die Tiefe des Gebäudes ergibt sich dies aus dem Erfordernis der natürlichen Belichtung von Räumen und der Nutzung der solaren Strahlungsenergie. In der Praxis bewährt haben sich Bebauungstiefen von 10 m bis 14 m. Größere Bebauungstiefen lassen sich in der Regel nur durch Atrien erreichen, die wiederum die Gebäudeaußenfläche und damit den Transmissionswärmeverlust erhöhen. 3|Seite Die Kompaktheit des Gebäudes ist nicht nur maßgeblich für die Energiebilanz. Sie hat auch maßgeblichen Einfluss auf die Kosten, und zwar sowohl in Bezug auf die Herstellung (erhöhte Aufwendungen für Wärmedämmung) als auch in Bezug auf Betrieb und Unterhaltung. Das Gebäude ist umso wirtschaftlicher, je geringer die kostenintensive „Außenhaut“ eines Gebäudes ist. Der Bebauungsplan Nr. 161 “Nähermemminger Weg“ setzt daher möglichst kompakte Gebäudeformen fest. Unter Berücksichtigung der o. g. Anhaltswerte werden Gebäudelängen abweichend von der offenen Bauweise auf maximal 30 m begrenzt. Zudem werden Flachdächer und effiziente Geschossanzahlen vorgegeben. Die Baufenster ermöglichen mit einer Tiefe von 12 m bewährte Bebauungstiefen. Solarenergie: Auch die Möglichkeiten zur Nutzung solarer Strahlungsenergie hängen maßgeblich von den Vorgaben des städtebaulichen Entwurfs und den Festsetzungen des Bebauungsplans ab. Dabei spielen vor allem folgende Faktoren eine Rolle: - Orientierung der Gebäude, - Verschattung durch andere Gebäude, durch Topographie und durch Vegetation. Beide Faktoren werden durch das städtebauliche Konzept des Bebauungsplanes berücksichtigt. Zudem enthält der Bebauungsplan die Festsetzung, dass unter gewissen Vorausbedingungen die maximal zulässige Trauf- bzw. Gebäudehöhe durch Anlagen zur solaren Energieerzeugung um 1 m überschritten werden darf. Wärmeschutz und Wärmebedarf von Gebäuden (KfW-Effizienzhaus-40-Standard): Bei der Entwicklung des neuen Baugebietes soll das Ziel verfolgt werden, den Wärmeenergiebedarf der zu errichtenden Gebäude möglichst niedrig zu halten. Es wird angestrebt, dass die Gebäude die Anforderungen des KfW-Effizienzhaus-40-Standards erfüllen, da dieser nicht auf bestimmte Gebäudetypen beschränkt ist. Der KfW-Effizienzhaus-40-Standard ist gekennzeichnet durch die Reduzierung der Energieverluste mittels einer optimierten Wärmedämmung aller Umfassungsflächen (Dach, Kellerwände, Fundamente, Fenster). Die Energieeinsparung beim Heizen beträgt 60 Prozent gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Neubau-Standards (EnEV 2014). Der Jahresheizwärmebedarf liegt beim KfW-Effizienzhaus-40-Standard unter 30 kWh/(m2a) (bezogen auf die Wohnfläche). Die Festsetzung von Wärmeschutzanforderungen im Bebauungsplan ist rechtlich sehr umstritten (vgl. Deutsches Institut für Urbanistik, 2011, Klimaschutz in Kommunen – Praxisleitfaden, Berlin, S.47). Aufgrund der lokalen Besitzverhältnisse erscheint es im Interesse der Sache gegenwärtig sinnvoller und sicherer, die Einhaltung des KfW-Effizienzhaus-40-Standards über die Grundstückskaufverträge zu regeln. Ein entsprechender Passus wird daher in die Kaufverträge aufgenommen. Ebenso ist im Baugenehmigungsverfahren oder sonstigen Verfahren nachzuweisen, dass der vorgeschriebene Energiestandard eingehalten wird. Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärmegewinnung: Im Bebauungsplan können Gebiete festgesetzt werden, in denen bei der Errichtung von Gebäuden bestimmte bauliche Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energien wie insbesondere Solarenergie getroffen werden müssen (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. B BauGB). Ganz überwiegend wird diese Regelung dahingehend ausgelegt, dass der Einbau von Anlagen zur Gewinnung/Nutzung erneuerbarer Energien selbst nicht Gegenstand der Festsetzung sein kann, sondern lediglich die Schaffung von baulichen Voraussetzungen hierfür. Unstreitig festgesetzt werden können deshalb z.B. eine für die Nutzung von Solarenergie optimale Firstausrichtung und Dachneigung. Da bereits aus Gründen der Kompaktheit und Energieeinsparung eine flache Dachform gewählt wurde kann diese Möglichkeit nicht mehr erfüllt werden. Gebäudehöhen, Baugrenzen und Anpflanzungen werden dagegen so festgesetzt, dass 4|Seite eine optimale Nutzung solarer Strahlungsenergie unter Vermeidung von Verschattungen ermöglicht wird. 4 c. Verkehr Die geplanten Baugrundstücke werden ausschließlich über die neu zu schaffende, innere Erschließung an das örtliche Straßennetz angebunden. Hierbei wird, aufgrund der verkehrlichen Gefahrensituation im westlichen Einmündungsbereich, überwiegend eine Einbahnstraßenlösung gewählt. Die Straßenbreite ist mit 3,75 m so dimensioniert, dass das zusätzliche Parken von PKW´s auf der Fahrbahn nicht möglich ist. Im Quartier werden jedoch ausreichend öffentliche Parkplätze angeboten. 4 d. Grünordnung Hoher Wert wird in dem sensiblen Übergangsbereich zwischen Stadt- und Landschaft auf das Prinzip der äußeren Eingrünung des Gebietes gelegt: Im Süden schirmt ein 3m breiter öffentlicher Grünstreifen das Baugebiet vom „Nähermemminger Weg“ ab. Im Norden des Geltungsbereiches erfolgt eine bindende Festsetzung für Bepflanzungen und den Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen auf Privatgrund. Durch die Erhaltung vorhandener Bäume im südlichen und nördlichen Bereich wird umgehend eine positive Umweltwirkung erzielt. Durch den Erhalt der Lindenbaumreihe entlang des südlich verlaufenden Nähermemminger Weges wird, im Zusammenwirken mit dem bereits raumprägenden Baumbestand auf der gegenüberliegenden Straßenseite, ein Alleencharakter angestrebt. Wie bereits erwähnt, soll im Norden ein 3 m breiter, privater Grünstreifen der Einbindung in den Landschaftsraum dienen. Dieser Streifen erfüllt zudem einen weiteren Zweck: Aufgrund der besonderen topografischen Anforderungen des Standortes (ausgeprägte Hanglage in Richtung Norden) dient die Fläche neben der Eingrünung der einheitlichen Angleichung aufgeschütteter Privatgrundstücke an das natürliche Geländeniveau am Rand des Bürgerweihers/Eisplatzes. Zur Gliederung und Auflockerung des Gebietes werden im Bereich der Erschließungsstraße einzelne, straßenbegleitende Baumstandorte als unterteilende Elemente der Längsparkplätze festgesetzt. Zur Durchgrünung des Bereiches ist auf den Privatgrundstücken je 300 m² Grundstücksfläche ein Baum zu pflanzen. Auch die festgesetzte Dachbegrünung und optionale Fassadenbegrünung tragen zu einer naturnahen Wohnumgebung bei. 5. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Siehe Begründung Teil 2 Umweltbericht, Kapitel 2.4 6. Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) Für das mit dem Bebauungsplan Nr. 161 “Nähermemminger Weg“ geplante Wohngebiet war eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchzuführen. Das Planungsgebiet liegt im westlichen Stadtgebiet von Nördlingen nördlich des “Nähermemminger Weges“ und umfasst die derzeitige Stadtgärtnerei, die verlagert wird. Schutzgebiete oder –ausweisungen gemäß den Naturschutzgesetzen oder Flächen der amtlichen Biotopkartierung sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. Durch das geplante Vorhaben kommt es zur Überbauung bestehender versiegelter Flächen (Wege und Gebäude) und einer parkähnlichen Fläche mit lockerem Gehölzbestand in Rasenflächen. Zusätzliche Flächen, z.B. für Baueinrichtungsflächen oder Baustraßen, werden nicht beansprucht. Zur äußeren Eingrünung des Gebietes wird im Süden ein 3 m breiter Grünstreifen zum “Nähermemminger Weg“ hin angeordnet. Ebenso soll im Norden eine 3 m breite, private Eingrünung der Einbindung in den Landschaftsraum dienen. 5|Seite Aufgrund der Ausprägung des Vorhabengebietes werden v.a. die Tierartengruppen Fledermäuse und xylobionte Käfer (insbesondere der Eremit, Osmoderma eremita), des Weiteren auch Vögel als relevant angesehen. Besonders geschützte Pflanzenvorkommen sind nicht vorhanden. Die Bestandsaufnahme der saP stützt sich auf die Erhebung und Auswertung vorhandener Daten sowie die Ergebnisse von Ortsbegehungen. Eine Untersuchung der voraussichtlich zu fällenden Bäume im Plangebiet ergab nur einen alten Obstbaum mit größeren / tieferen Baumhöhlen. In diesem Baum ist weder ein aktuelles noch ein ehemaliges Vorkommen des Eremiten vorhanden. Auch potentielle Vorkommen können ausgeschlossen werden, da kein Mulm vorhanden war und dieser notwendige Mulm oft erst nach Jahrzehnten soweit ausgebildet ist, dass er vom Juchtenkäfer besiedelt werden kann. Für Fledermäuse liegen innerhalb des Planungsraumes keine Nachweise vor. Jedoch stellt der Planungsraum einen potentiellen Lebensraum für Fledermausarten dar, die im Sommer auch Bäume und Nistkästen als Quartiere nutzen, jedoch nicht in diesen überwintern. Zudem kann das Planungsgebiet von Fledermäusen als Jagdhabitat genutzt werden. Von Vögeln kann die Parkfläche als Rast- und Nahrungshabitat genutzt werden, die Bäume baumbrütenden Arten als Nistplätze dienen. Dabei sind auf Grund der bestehenden Nutzung des Planungsgebietes im Wesentlichen störungsunempfindliche und weit verbreitete Arten zu erwarten. Zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen) werden Fledermaus- und Vogelnistkästen an zu erhaltenden Bäumen im Randbereich aufgehängt, um Gefährdungen lokaler Populationen zu vermeiden. Unter Berücksichtigung der vorgesehenen Maßnahmen und da die ökologische Funktion der von dem Eingriff betroffenen Flächen im räumlichen Zusammenhang erhalten bleibt, werden keine Verbotstatbestände ausgelöst. 7. Wasserversorgung Das Erweiterungsgebiet wird an die Wasserversorgung der Stadtwerke der Stadt Nördlingen angeschlossen. Erforderliche Netzerweiterungen sind vorzunehmen. 8. Abwasserbeseitigung Das Gesamtgebiet wird über ein Mischsystem entwässert. Aufgrund der anstehenden bindigen Bodenarten, vor allem aber der tonigen Böden ist eine Versickerung von Niederschlagswasser nicht möglich. Zwar treten unter den oberflächennahen Tonen gemischtkörnige Kiese und Sande auf. Diese sind in Abhängigkeit von der Lage auf dem geneigten Gelände und in Abhängigkeit vom Grundwasserstand vollständig oder saisonal wassergesättigt. Insgesamt ist der Untergrund zur Versickerung von Niederschlagswasser nicht – oder nur mit erheblichen Unwegsamkeiten – geeignet. Das Gutachten, des Büros Geologie Veith, über die Baugrunduntersuchung vom 08.01.2014, sowie der Nachtrag bzgl. der Versickerung von Niederschlagswasser vom 21.10.2014 empfehlen deshalb, von einer allgemeinen Verpflichtung zur Versickerung abzusehen. 9. Energieversorgung Die Versorgung mit elektrischer Energie erfolgt durch die Energieversorgung BadenWürttemberg Ostwürttemberg Donau-Ries AG (EnBW ODR). Das Gebiet wird an die vorhandene Versorgungsanlage angeschlossen. Erforderliche Netzerweiterungen sind vorzunehmen. Das Gebiet wird mit Erdgas durch die Erdgas-Schwaben erschlossen. Erforderliche Netzerweiterungen sind vorzunehmen. 6|Seite 10. Immissionsschutz In der Bauleitplanung sind die Anforderungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB an gesunde Wohnverhältnisse zu beachten und es ist zu prüfen, inwiefern schädliche Lärmimmissionen vorliegen und die Erwartungshaltung an den Lärmschutz in dem Plangebiet erfüllt wird. Südlich des Plangebietes verläuft der Nähermemminger Weg. Westlich des Plangebietes befindet sich das Sägewerk Kling. Südlich des Plangebietes befindet sich ein Parkhaus. Nördlich des Plangebietes befindet sich eine Fläche, die im Winter bei entsprechender Witterung als Eislaufplatz genutzt werden kann. Es wurde die BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Berechnung und Bewertung der Lärmimmissionen beauftragt. Die Ergebnisse der Untersuchung können dem Bericht LA13-121G01-02.docx mit der Bezeichnung “Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 161 “Nähermemminger Weg“ in Nördlingen mit dem Datum 03.03.2015 entnommen werden. Nach den Ergebnissen der Lärmwirkungsforschung kann für Gebiete, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind (WR, WA und MI) bei einer Überschreitung von 65 dB(A) tagsüber und 55 dB(A) nachts eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ganz ausgeschlossen werden. Zur Konkretisierung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse können diese Vorgaben herangezogen werden. Durch die Festsetzung von aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen werden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse erfüllt. Die Erwartungshaltung an den Schutz vor Verkehrslärm ist in den Orientierungswerten für Verkehrslärm des Beiblattes 1 zur DIN 18005, Teil 1, “Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren“, vom Mai 1987 festgelegt. Diese Werte werden an einigen geplanten Wohngebäuden um maximal 11 dB(A) überschritten. Zur Sicherung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse wurden nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zur Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) bauliche (Lärmschutzwand) und sonstige technische Vorkehrungen (Lärmschutzfenster, schallgedämpfte Lüftungseinheit, Schalldämmlüfter, usw.) festgesetzt. Für Fassaden mit einem Beurteilungspegel über 45 dB(A) nachts ist eine Orientierung für Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern zur lärmabgewandten Fassade erforderlich. Ist dies nicht möglich, ist zum Belüften mindestens ein weiteres Fenster an einer Fassade ohne Überschreitung des Beurteilungspegels von 45 dB(A) bzw. eine schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B. Schalldämmlüfter) notwendig. Somit kann sichergestellt werden, dass ein gesunder Schlaf auch bei leicht geöffnetem Fenster (gekippt) möglich ist, bzw. dass eine ausreichende Belüftung durch eine Belüftungsanlage gesichert ist. Es gibt keine verbindliche Rechtsnorm, die vorgibt, ab welchem Außenpegel ein “Wegorientieren“ oder eine schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B. Schalldämmlüfter) erforderlich ist. Im Beiblatt 1 zur DIN 4109 “Schallschutz im Hochbau, Ausführungsbeispiele und Rechenverfahren“, vom November 1989 ist ein Auslösewert von 45 dB(A) angegeben. Die vierundzwanzigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (24. BImSchV - Verkehrswege – Schallschutzmaßnahmenverordnung) vom 4. Februar 1997 gibt vor, dass in allgemeinen Wohngebieten bei einem Pegel von über 49 dB(A) ein Anspruch auf den Einbau von Lüftungseinrichtungen besteht. In der VDI-Richtlinie 2719 “Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen“ vom August 1987 wird ab einem Außenpegel von 50 dB(A) eine Lüftungseinrichtung gefordert. Da der Lärm nachts vorwiegend von LKW mit einem hohen Anteil an tieffrequenten Geräuschen verursacht wird, und die Schalldämmung im tieffrequenten Bereich schlechter ist, wird zur Erzielung eines Innenpegels nachts von etwa 30 dB(A) ab einem Außenpegel von etwa 45 dB(A) eine “Wegorientierung“ von Schlaf- oder Kinderzimmern, bzw. eine schallgedämpfte Lüftungseinheit (z.B. Schalldämmlüfter) gefordert. Es wurden die jeweiligen Lärmpegelbereiche nach der DIN 4109 “Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise“, vom November 1989 festgesetzt. Somit ist im Bauantrag für die jeweiligen Gebäude bzw. im Rahmen der Gebäudeplanung nachzuweisen, dass die sich unter Beachtung der Nutzung (Wohnung, Büro, Praxis usw.), der Raumgröße, der Fensterflächenanteile und anderer Parameter ergebenden Schalldämm-Maße eingehalten werden. 7|Seite Die Festsetzungen der Orientierung bzw. einer Belüftungsanlage wurde für einzelne Baufenster vorgenommen. Somit kann sichergestellt werden, dass auch dann wenn die Lage der Wohngebäude von der im Bebauungsplan vorgeschlagenen Lage abweicht, an allen Wohngebäuden gesunde Wohnverhältnisse herrschen. Schallschutzfenster können entfallen, wenn die Räume mit Wintergärten, Loggias oder anderen Pufferräumen vor den Lärmimmissionen geschützt werden. Festsetzungen von Auflagen nach Lärmpegelbereichen: Bei Änderungen und Neuschaffung von schützenswerten Nutzungen im Sinne der DIN 4109, “Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise“, vom November 1989 (z.B. Wohnräume, Schlafräume, Unterrichtsräume, Büroräume) sind die sich aus den Lärmpegelbereichen ergebenden baulichen Schallschutzmaßnahmen zu beachten. Durch eine eventuell erforderliche Raumlüftung darf das erforderliche Schalldämm-Maß nicht unterschritten werden. Bewertung der Lärmimmissionen Gewerbelärm - Parkhaus Südlich des Plangebietes befindet sich ein Parkhaus. Dieses ist öffentlich und kann kostenlos genutzt werden. Die Berechnungen haben hierbei ergeben, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm an mehreren relevanten Immissionspunkten zur Nachtzeit überschritten werden. Die Überschreitungen treten an den Immissionspunkten IP13 und IP15 jeweils in den Obergeschossen der Südfassade auf. Die Überschreitungen der Immissionsrichtwerte am Immissionspunkt IP13 betragen zur Nachtzeit lediglich 0,4 db(A) und sind als zumutbar anzusehen. Zur Tagzeit werden diese Werte eingehalten. Es werden für die Südfassade des IP13 somit keine weiteren Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt. An der Südfassade des Immissionspunktes IP15 werden die Immissionsrichtwerte zur Nachtzeit um bis zu 2,6 db(A) überschritten. Zur Tagzeit werden diese Werte eingehalten. Um Abwehransprüche der zukünftigen Bewohner am IP15 gegenüber dem Betrieb des Parkhauses zu vermeiden, wird von der Stadt Nördlingen vorgesehen, dass an den Fenstern von Schutzbedürftigen Räumen in den beiden Obergeschossen der Südfassade des IP15 vorgehängte Glasfassaden angebracht werden sollen. Gewerbelärm – Sägewerk Westlich des Plangebiets befindet sich das Betriebsgelände des Sägewerkes Kling. Im Auftrag der Stadt Nördlingen wurden hier Lärmimmissionsmessungen in den im Plangebiet vorgesehenen Baufenstern durchgeführt. Dabei hat sich ergeben, dass die Beurteilungspegel, auch bei Auslastung der lärmrelevanten Anlagen, deutlich unter den Immissionsrichtwerten der TA Lärm für ein allgemeines Wohngebiet liegen. Es werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm auch unter Berücksichtigung der Summenwirkung durch die Gewerbelärmimmissionen des Parkhauses an den für das Sägewerk Kling relevanten Immissionspunkten eingehalten. Gewerbelärm - Spitzenpegel Die um 30 dB(A) erhöhten Immissionsrichtwerte tagsüber werden ebenfalls eingehalten. Die um 20 dB(A) erhöhten Immissionsrichtwerte nachts werden an mehreren Immissionspunkten um bis zu 3,5 dB(A) auf Grund von nächtlich abfahrenden Besuchern des Parkhauses überschritten. Dabei ist zu beachten, dass gelegentlich Überschreitungen der nächtlichen Spitzenpegel durch das Türenschlagen oder das Abfahren eines PKW in einem Wohngebiet zu erwarten und kaum zu vermeiden sind. 8|Seite Verkehrslärm Südlich des Plangebietes verläuft der Nähermemminger Weg. Von diesem werden teilweise erhebliche Lärmimmissionen im Plangebiet verursacht. Bei der Neuschaffung von schützenswerten Nutzungen im Sinne der DIN 4109 “Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise“, vom November 1989 (z.B. Wohnräume, Schlafräume, Unterrichtsräume, Büroräume) sind die sich aus den maßgeblichen Lärmpegeln ergebenden baulichen Schallschutzmaßnahmen zu beachten. Für den Schallschutz von Wohnungen enthält die DIN 4109 in der seit dem Jahr 1989 geltenden Fassung (Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 23.04.1991 über die Einführung technischer Baubestimmungen DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau; Anforderungen und Nachweise – Ausgabe November 1989 Allgemeines Ministerialamtsblatt 1991, 218) die einzuhaltenden Anforderungen. Sportlärm Nördlich des Plangebiets befindet sich eine Freifläche, die zeitweise als Natureislaufplatz genutzt werden kann. Der Natureislaufplatz ist pro Jahr an bis zu maximal 18 Tagen geöffnet. Es werden die Immissionsrichtwerte der achtzehnten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Sportanlagenlärmschutzverordnung – 18. BImSchV), vom 18. Juli 1991 für seltene Ereignisse an den relevanten Immissionspunkten eingehalten. Die achtzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Sportanlagenlärmschutzverordnung – 18. BImSchV), vom 18. Juli 1991 ist hier im Bebauungsplanverfahren unmittelbar anzuwenden, da in allen nachfolgenden Verfahren diese zur Bewertung von schädlichen Umwelteinwirkungen als Rechtsverordnung angewendet wird. Somit werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Satz 1 BauGB vom 8. Dezember 1986 erfüllt. Schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne von § 3 BImSchG vom 26. September 2002 gehen von der Sportanlage nicht aus. Somit sind mit der Aufstellung des Bebauungsplanes keine schädlichen Lärmimmissionen verbunden. Planbedingter Fahrverkehr Das Plangebiet wird durch zwei Zufahrtswege erschlossen. Die Zu- und Abfahrt münden direkt in den stark befahrenen Nähermemminger Weg. Die Zunahme der Verkehrslärmemissionen durch den planbedingten Fahrverkehr liegt in der üblichen Schwankungsbreite des Verkehrsaufkommens auf dem Nähermemminger Weg. Eine Prüfung der schalltechnischen Auswirkungen des planbedingten Fahrverkehrs auf öffentlichen Straßen ist daher nicht erfolgt. Lärmschutzwand Zur Verminderung der Verkehrslärmimmissionen (und der Gewerbelärmimmissionen) im Plangebiet hat die Stadt Nördlingen entschieden, eine Lärmschutzwand entlang des Nähermemminger Weges im westlichen und südlichen Bereich des Plangebietes zu errichten. Auf diese Weise kann vor allem die Aufenthaltsqualität im Freien erhöht und die Beurteilungspegel in den Erdgeschossen deutlich gesenkt werden. Die Lärmschutzwand soll mit einer Gesamthöhe von 2,5 Metern ab Gehwegoberkante in einer hochabsorbierenden Ausführung errichtet werden. Zudem ist eine abschnittsweise Begrünung der Lärmschutzwand auf mind. 30 % der Fläche festgesetzt. 9|Seite Erschütterungstechnische Untersuchung - Sägewerk Die Stadt Nördlingen beabsichtigt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 161 “Nähermemminger Weg“ für ein allgemeines Wohngebiet. Das Plangebiet befindet sich möglicherweise im Einwirkungsbereich der Erschütterungen eines Sägewerkes. Nahegelegene Anwohner berichten von spürbaren Erschütterungen. Für die Bewertung der Immissionen ist eine Erschütterungsmessung nach DIN 4150 erforderlich. Die Untersuchung kommt zu dem Schluss, dass bauliche Schäden in den geplanten Gebäuden auf Fl. Nr. 1289/3, Nähermemminger Weg, ausgelöst durch den Betrieb des Sägewerkes Rudolf Kling, ausgeschlossen werden können (siehe Abschnitt 2.4.3, Erschütterungstechnische Untersuchung BEKON vom 12.06.2014). Die maximal zulässigen Anhaltswerte der DIN 4150, Teil 2, zu der Erschütterungsbelästigung von Menschen im Gebäude durch Immissionen aus dem aktuellen Sägewerksbetrieb werden in den geplanten Gebäuden auf Fl. Nr. 1289/3 eingehalten (siehe Abschnitt 2.4.4, Erschütterungstechnische Untersuchung BEKON vom 12.06.2014). Die Beeinflussung von Menschen durch die vom Sägewerk induzierten Erschütterungen bleibt im zulässigen Bereich. 11. Denkmalschutz Im Planungsbereich sind wegen der besonderen Siedlungsgunst sowie der Denkmaldichte im unmittelbaren Umfeld Bodendenkmäler zu vermuten: Siedlung und Gräber vor- und frühgeschichtlicher Zeitstellung (Inv.Nr. V-7-7128-0018) Gemäß Art. 7.1 Denkmalschutzgesetz bedürfen Bodeneingriffe aller Art auch in jenen Bereichen einer denkmalrechtlichen Erlaubnis, in denen Bodendenkmäler vermutet oder den Umständen nach angenommen werden müssen. Nach Art. 8 des Denkmalschutzgesetzes müssen alle Beobachtungen und Funde unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, Außenstelle Thierhaupten (Klosterberg 8, 86672 Thierhaupten, Tel. 08271/8157-0, Fax 08271/8157-50) mitgeteilt werden. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. Aufgefundene Gegenstände sind dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege oder einer Denkmalschutzbehörde unverzüglich zur Aufbewahrung zu übergeben, wenn die Gefahr ihres Abhandenkommens besteht. Eigentümer, dinglich Verfügungsberechtigte und unmittelbare Besitzer eines Grundstückes, auf dem Bodendenkmäler gefunden werden, können verpflichtet werden, die notwendigen Maßnahmen zur Sicherung und sachgemäßen Bergung von Fundgegenständen sowie zur Klärung der Fundumstände zu dulden. Die Kosten sind vom Antragsteller zu tragen. Die Ausbringung von Bodenaushub auf landwirtschaftlichen Flächen ist vorher der unteren Naturschutzbehörde anzuzeigen. 10 | S e i t e Begründung Teil 2 Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 und § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB Bestandteil des Umweltberichtes sind die Anlagen: 1 Bestand, Bewertung, Bedarf 2 Ausgleichsfläche Bilanz 1. Einleitung 1.1 Inhalt und Ziele des Bebauungsplanes, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen Die Stadt Nördlingen plant, den freiwerdenden Bereich der Stadtgärtnerei zu altstadtnahen Wohnquartieren zu entwickeln. Mit dieser Planung wird den Ansätzen und Zielen des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (ISEK) gefolgt. Das Planungsgebiet befindet sich im westlichen Bereich der Stadt Nördlingen, in unmittelbarer Nähe zur historischen Altstadt. Im Zusammenhang mit dem "Bürgerweiher", der zwischen Eger und Kornlach eingespannten Kleingartenanlage, den folgenden Ackerflächen bis zu dem Baudenkmal "Schlössle" stellt das Gebiet einen der letzten unbebauten Bereiche im Vorfeld der Nördlinger Stadtmauer dar. Nördlich der Geltungsbereichsgrenze schließt, abgesetzt durch eine Hangkante der Bürgerweiher an. Dieser liegt trocken, wird aber temporär als Eisplatz genutzt. Östlich des überplanten Bereiches befindet sich die Wohnanlage "am Sixengarten" und der Spielplatz am Berger Tor. Südlich des Planungsgebietes, getrennt durch den Nähermemminger Weg, liegen Wohnhäuser sowie ein Parkhaus. Richtung Westen befinden sich ebenfalls Wohnhäuser sowie ein Sägewerk. Die Gebäude der Stadtgärtnerei werden abgebrochen, das im südöstlichen Bereich bestehende Wohngebäude mit Nebengebäude genießt Bestandsschutz. Das Planungsgebiet umfasst die Flurnummern 1289/3 und 1289/4. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 161 "Nähermemminger Weg" soll die planungsrechtliche Voraussetzung für das geplante Wohnquartier geschaffen werden. Kurzdarstellung des Planungsinhaltes und der Planungsziele Art des Verfahrens Aufstellung eines Bebauungsplanes. Verhältnis zum Das Planungsgebiet ist im FNP als Grünfläche dargestellt. Somit ist der Flächennutzungsplan Bebauungsplan nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der FNP wird im Parallelverfahren geändert. Art des Gebietes Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO mit einer GRZ von 0,40. Art der Bebauung Das Planungsgebiet schließt an bereits bebaute Wohngebiete an. Es sind dreigeschossige Gebäude, in kompakter Bauweise mit Flachdächern geplant. Erschließung Die Grundstücke werden über eine innere Erschließung an den Nähermemminger Weg angeschlossen. Flächenbedarf Der Räumliche Geltungsbereich beträgt ca. 1,42 ha. 11 | S e i t e 1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes und ihre Berücksichtigung Fachgesetze Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuell gültigen Fassung: - eine geordnete städtebauliche Entwicklung - eine dem Wohle der Allgemeinheit entsprechende, sozialgerechte Bodennutzung - Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt - Schutz und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen - sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden Zur Berücksichtigung der festgelegten Ziele wurden folgende Planungsschritte durchgeführt: - Frühzeitige Ermittlung des Umweltzustandes - Entwicklung von Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen - Ermittlung der verbleibenden erheblichen Beeinträchtigungen Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der aktuell gültigen Fassung: - Natur und Landschaft so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln bzw. wieder herzustellen, dass die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschl. ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. - Vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) in der aktuell gültigen Fassung: - örtliche Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege festsetzen Fachpläne Flächennutzungsplan, rechtskräftig seit 2004 Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 161 "Nähermemminger Weg" Entwurfsbeschreibung B 161 "Nähermemminger Weg", Stand 12.06.2014 Fachgutachten Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP), BILANUM Dr. Wolfgang Schmidt, 27.06.2014 Gutachten über die Baugrunduntersuchung, Geologie Veith, 08.01.2014 Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 161 "Nähermemminger Weg" in Nördlingen, BEKON, Lärmschutz & Akustik GmbH, 03.03.2015 Erschütterungstechnische Untersuchung zu den von einem Sägewerk verursachten Immissionen auf dem Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 161 "Nähermemminger Weg" der Stadt Nördlingen, BEKON, Lärmschutz & Akustik GmbH, 12.06.2014 Zur Berücksichtigung der festgelegten Ziele wurden folgende Planungsschritte durchgeführt: - Frühzeitige Ermittlung des Umweltzustandes - Entwicklung von Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen - Ermittlung der verbleibenden erheblichen Beeinträchtigungen Die Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen sowie die Maßnahmen zum Ausgleich werden planungsrechtlich im Bebauungsplan festgesetzt. Des Weiteren wird, dem Verfahrensfortschritt entsprechend, der Kenntnisstand ergänzt bzw. fortgeschrieben. 12 | S e i t e 2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung ermittelt wurden 2.1 Bestandsaufnahme des Umweltzustandes, einschließlich der Umweltmerkmale, die voraussichtlich erheblich beeinträchtigt werden Der Bestand wurde mittels Grundlagenrecherche und Begehung erfasst und bewertet. SchutzBeschreibung gut Klima/Luft Das Planungsgebiet wurde durch die Stadtgärtnerei genutzt; der nicht überbaute Bereich stellt sich überwiegend als intensiv gepflegte Grünfläche dar, die mit Einzelgehölzen, Gehölzgruppen sowie Baumreihen bestanden ist. Die Rasen- und Wiesenflächen sind Kaltluftentstehungsgebiete. Die Gehölze nehmen die Funktion als Filter wahr. Südlich und östlich des Planungsgebietes befinden sich Wohn- und Mischgebiete, welche u.a. mit Doppelhäusern und Blockbebauung mit jeweils zugeordneten Gärten und Freiflächen bebaut sind. Auf Grund der topographischen Lage (das Gelände fällt von Süd nach Nord um ca. 3-4 m), fließt die Kaltluft in Richtung der unbebauten Gebiete nach Norden ab. Boden In den versiegelten Bereichen ist der Boden bereits gestört. In den nicht versiegelten Bereichen (Grünfläche, ehemalige Nutzung der Gärtnerei) kann der Boden vermutlich als Braunerde angesprochen werden. Alle wichtigen Bodenfunktionen (Speicherung, Pufferung, Filterung von Schadstoffen, Retention von Niederschlagswasser, Lebensraum) werden vollständig wahrgenommen. Wasser Baubedingte Auswirkung - durch die Bautätigkeit kommt es zeitlich begrenzt zu Schadstoffausstoß durch Baumaschinen und Baufahrzeuge. Der Grundwasserspiegel tritt gemäß der Baugrunduntersuchung ab einer Tiefe von ca. 2 m auf. Aufgrund unterschiedlicher Grundwasserneubildungsraten ist es möglich, dass die Grundwasseroberfläche sowie die Grundwasserdruckfläche um bis zu einem - Durch die Bautätigkeit können stoffliche und physikalische Belastungen auftreten. Grundwasser Anlage- und betriebsbedingte Auswirkung - Kaltluftentstehungsgebiete (Rasen- und Wiesenflächen) werden überbaut. Es sind jedoch keine wichtigen Frischluftbahnen für die umliegende Wohnbebauung betroffen. - Durch Rodung der Gehölze wird die Filterfunktion der Luft gemindert. geringe – mittlere Erheblichkeit - im überbauten Bereich - Oberboden wird großvölliger Verlust der flächig abgeschoben - Unterboden wird verdichtet Bodenfunktionen - die Bodenprofile werden Der Ausgleich erfolgt im verändert, die BodenRahmen der Eingriffs-/ Ausfunktion wird gestört gleichsregelung. geringe Erheblichkeit mittlere Erheblichkeit mittlere Erheblichkeit - Bedingt durch den höheren Versiegelungsgrad wird die Grundwasserneubildungsrate gemindert. Das unverschmutzte NieIn Bezug auf Lagerung von derschlagswasser ist, soweit Betriebsstoffen wie Öl, es die Bodenverhältnisse Schmiermittel oder der Bezulassen, breitflächig zu tankung von Baufahrzeugen versickern oder zu samsind Vorkehrungen zum meln. 13 | S e i t e Meter oder mehr nach oben Schutz des Grundwassers und unten schwanken kann. zu treffen. Der Grundwasserflurabstand ist somit als oberflächennah zu betrachten. Fließgewässer Pflanzen Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich keine Fließgewässer. Allerdings fließt in einer Entfernung von ca. 60 m zur nördlichen Geltungsbereichsgrenze die Eger. Das Planungsgebiet umfasst das Gelände der Stadtgärtnerei. Die Fläche stellt sich als Rasen- und Wiesenfläche dar, die mit Einzelgehölzen, Gehölzgruppen sowie Baumreihen bestanden ist. Teile der Fläche wurden als Gartenbaufläche genutzt. Die Versickerung hat gemäß dem DWA-M 153 und DWABlatt A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser" zu erfolgen. Geringe-mittlere Erheblichkeit unter Berücksichtigung der besonderen Vorkehrungen für hochanstehendes Grundwasser. geringe Erheblichkeit keine Auswirkungen keine Auswirkungen keine Erheblichkeit - Durch die Rodung der Gehölze und der Überbaukommt es zeitlich begrenzt zu Störungen durch Bauma- ung der Rasen- und Wieschinen und Baufahrzeuge. senflächen erfolgt der Lebensraumverlust der vorAls baubedingte Wirkung handenen Vegetation. kommt vor allem die Räumung des Baufeldes in BeDer Ausgleich erfolgt im tracht. Rahmen der Eingriffs-/ Ausgleichsregelung. keine Erheblichkeit - Durch die Bautätigkeit Schutzgebiete oder – ausweisungen gem. den Naturschutzgesetzen oder Flächen der amtlichen Biotopkartierung sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. Tiere Besonders geschützte Pflanzenvorkommen sind nicht vorhanden. Aufgrund der Ausprägung des Planungsgebietes wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durch das Büro BILANUM durchgeführt. Für Fledermäuse liegen innerhalb des Planungsraumes keine Nachweise vor. Jedoch stellt der Planungsraum einen potentiellen Lebensraum für Fledermausarten dar. Von Vögeln kann die Parkfläche als Rast- und Nahrungshabitat genutzt werden, die Bäume können baumbrütenden Arten als Nistplätze dienen. Im We- mittlere Erheblichkeit - Durch die Bautätigkeit kommt es zeitlich begrenzt zu Störungen durch Baumaschinen und Baufahrzeuge. Als baubedingte Wirkung kommt vor allem die Räumung des Baufeldes in Betracht. mittlere Erheblichkeit - Lebensraumverlust durch Überbauung; Weitere Wirkungen sind die Zerschneidung von Funktionszusammenhängen oder Beeinträchtigungen von Lebensräumen und die optische Wirkung der neuen Anlage. Mögliche betriebsbedingte Auswirkungen sind optische Störungen von Tieren durch Lichtemissionen. Zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität werden Fledermaus- und Vogelnistkästen an zu erhaltenden Bäumen im Randbereich aufgehängt, um Gefährdungen lokaler Populationen zu vermeiden. 14 | S e i t e sentlichen sind störungsunempfindliche und weit verbreitete Arten zu erwarten. Bei Einhalten der vorgesehenen Maßnahmen ist keine artenschutzrechtlich bedeutsame Gefährdung von Tierarten zu erwarten. Der Ausgleich erfolgt im Rahmen der Eingriffs-/ Ausgleichsregelung. mittlere Erheblichkeit mittlere Erheblichkeit Mensch Erholung Lärm Die überplante Fläche ist aufgrund der Nutzung (Stadtgärtnerei) eingezäunt und somit nicht öffentlich zugänglich und zur Erholung nutzbar. Im Zusammenhang mit dem nördlich anschließenden "Bürgerweiher" und den Kleingärten stellt das Gebiet jedoch einen der letzten größeren unbebauten Landschaftsräume im Vorfeld der Stadt Nördlingen dar. - Durch die Bautätigkeit kommt es zeitlich begrenzt erhöht zu Lärmbelästigungen durch Baumaschinen und Baufahrzeuge. - Durch die Bebauung wird der optische Erholungswert gemindert. geringe Erheblichkeit geringe Erheblichkeit Die Auswirkungen der Lärm- - keine Erheblichkeit immissionen des Verkehrslärmes (Nähermemminger Weg), durch das Parkhaus, das Sägewerk sowie durch den Eislaufplatz auf das Planungsgebiet wurden untersucht. Hierzu wurde ein schalltechnisches Gutachten durch die BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH erstellt. keine Erheblichkeit Erschütterung Das Plangebiet befindet sich - keine Erheblichkeit möglicherweise im Einwirkungsbereich der - Zur Sicherstellung von gesunden Wohnverhältnissen sind passive Lärmschutzmaßnahmen (wie z.B. vorgehängte Glasfassade, Orientierung von schutzbedürftigen Räumen zu den lärmabgewandten Fassaden, aktive Belüftung, nicht öffenbare Fenster an lärmbelasteten Fassaden) erforderlich. Des Weiteren sind Lärmschutzwände in hochabsorbierender Ausführung mit einer Höhe von 2,5 m gemessen an der Straßenoberkante gemäß Planzeichnung zu errichten (siehe Schalltechnische Untersuchung, BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH, 03.03.2015). Aufgrund der dichten Lärmschutzwand ist keine Durchsicht mehr möglich (=Barriere). Keine Erheblichkeit unter Berücksichtigung der Lärmschutzmaßnahmen. Die maximal zulässigen Anhaltswerte zu der Erschütterungsbelästigung von 15 | S e i t e Erschütterungen des Sägewerkes. Hierzu wurde eine Erschütterungstechnische Untersuchung durch die BEKON Lärmschutz und Akustik GmbH erstellt. Landschaftsbild Kultur u. Sachgüter Das Erscheinungsbild wird geprägt durch die mit Gehölzen bestandenen Rasenund Wiesenflächen sowie die Gebäude der Stadtgärtnerei (Betriebsgebäude, Gewächshäuser). Entlang der südlichen Geltungsbereichsgrenze ist eine Baumreihe aus Linden vorhanden. Prägend ist auch das SüdNord-Gefälle und die abschließende Höhenkante im Norden des Planungsgebietes, die den Blick auf den "Bürgerweiher" und den mit Gehölzen bestandenen Uferbereich der Eger freigibt. Bedingt durch die Stadtgärtnerei und der damit verbundenen Nutzung der Freiflächen sowie dem parkähnlichen Erscheinungsbild der Fläche südlich der Bestandsgebäude besitzt das Gebiet eine gewisse Eigenart. Menschen im Gebäude durch Immissionen aus dem aktuellen Sägewerksbetrieb werden in den geplanten Gebäuden auf Fl. Nr. 1289/3 eingehalten keine Erheblichkeit - Durch die Bautätigkeit kommt es zeitlich begrenzt zu Überlagerung durch Baumaßnahmen. In der Fernwirkung stellt sich die Anlage als Grünraum dar. Der Bereich besitzt einen unvergleichbaren Wert für die äußere Wahrnehmung der Nördlinger Stadtmauer und Altstadt, der durch die östlich angrengeringe Erheblichkeit zende Wohnanlage allerdings gemindert wird. Im Planungsgebiet befinden - keine Beeinträchtigung sich keine in der Denkmalliste des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege eingetragenen Denkmäler. keine Erheblichkeit keine Erheblichkeit - Verlust der offenen Grünflächen, durch Wohnbebauung und Verkehrsflächen. Verlust der Blickbeziehung zur Stadtmauer und Altstadt sowie zur Eger aufgrund der Lärmschutzwand. geringe – mittlere Erheblichkeit - Keine Beeinträchtigung keine Erheblichkeit 2.2 Prognose über Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung Prognose bei Durchführung Die Einrichtungen und Gebäude der Stadtgärtnerei werden abgebrochen. Bei der Durchführung der Planung kommt es zur Überbauung der Rasen- und Wiesenflächen mit Wohngebäuden und Verkehrsflächen. Die Bäume und Gehölze werden gerodet und gehen somit verloren. Das PKWVerkehrsaufkommen zu und aus dem Gebiet nimmt zu. Durch das Errichten von Lärmschutzwänden 16 | S e i t e werden die Beurteilungspegel in den Erdgeschossen und den dazugehörigen Freibereichen deutlich gesenkt. Prognose bei Nichtdurchführung Das Gebiet der Stadtgärtnerei liegt bei Nichtdurchführung brach, da die Nutzung aufgegeben wird. Die Bäume entwickeln sich weiter, die Rasen- und Wiesenflächen verbuschen zunehmend. 2.3 Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung der nachteiligen Auswirkungen Nachfolgende Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen wurden planungsrechtlich festgesetzt: Schutzgut Vermeidung und Verminderung der Auswirkungen Klima/Luft Boden Wasser Tiere u. Pflanzen Mensch (Erholung) Landschaftsbild Verringerung der Versiegelung durch offenporige Beläge auf Stellplätzen, Nebenwegen und Zufahrten. Festsetzung von Dachbegrünung. Die Verkehrswege wurden auf ein für eine funktionierende Erschließung unumgängliches Minimum reduziert. Verringerung der Versiegelung durch offenporige Beläge auf Stellplätzen, Nebenwegen und Zufahrten. Festsetzung eines 3 m breiten Grünstreifens entlang der nördlichen und südlichen Geltungsbereichsgrenze zur Eingrünung des Gebietes. Erhalt der Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens durch Verwendung versickerungsfähiger Beläge (auf Stellplätzen, Nebenwegen und Zufahrten). Nicht verschmutztes Niederschlagswasser wird breitflächig auf den Grundstücken versickert oder als Brauchwasser gesammelt. Bestandserhalt der Bäume soweit möglich, insbesondere die Baumallee (Linden) im Süden entlang des Nähermemminger Weges. Pflanzung von Großbäumen, Anlage einer Grünfläche mit Pflanzbindung. Des Weiteren ist pro 300 m² Grundstücksfläche die Pflanzung eines Großbaumes festgesetzt. Abschnittsweise Begrünung der Lärmschutzwand auf mind. 30 % der Fläche. Zur Sicherung der ökologischen Funktionalität werden Fledermaus- und Vogelnistkästen an zu erhaltenden Bäumen im Randbereich aufgehängt, um Gefährdungen lokaler Populationen zu vermeiden (= CEF-Maßnahmen). Zur Sicherstellung von gesunden Wohnverhältnissen sind passive Lärmschutzmaßnahmen (wie z.B. vorgehängte Glasfassade, Orientierung von schutzbedürftigen Räumen zu den lärmabgewandten Fassaden, aktive Belüftung, nicht öffenbare Fenster an lärmbelasteten Fassaden) sowie die Errichtung von Lärmschutzwänden in hochabsorbierender Ausführung mit 2,5 m Höhe gemessen an der Straßenoberkante erforderlich (siehe Schalltechnische Untersuchung, BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH, 03.03.2015). Abschnittsweise Begrünung der Lärmschutzwand auf mind. 30 % der Fläche. Eingliederung des Gebietes durch Festsetzung eines Grünstreifens entlang der nördlichen Geltungsbereichsgrenze. Durchgrünung des Bebauungsgebietes mit Bäumen. Abschnittsweise Begrünung der Lärmschutzwand auf mind. 30 % der Fläche. 2.4 Maßnahmen zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen (Naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsregelung) Um Eingriffe in Natur und Landschaft zu vermeiden bzw. Ausgleich und Ersatz für nicht vermeidbare Beeinträchtigungen zu schaffen, wird für das Planungsgebiet parallel zum Bebauungsplan die naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsregelung durchgeführt. Das Planungsgebiet umfasst ca. 1,42 ha und liegt westlich der Nördlinger Altstadt. Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt: - Im Osten durch bestehende Bebauung (Bestandsgebäude auf Grundstück Fl.Nr. 1289 und Wohnanlage „Sixengarten“) - Im Norden durch den Grünraum „Bürgerweiher“ - Im Westen durch die Ostgrenze des Grundstückes Fl.-Nr. 1289/5 - Im Süden durch den „Nähermemminger Weg“ 17 | S e i t e Ausgangssituation / Rechtliche Grundlagen § 18 des Bundes- Naturschutz- Gesetzes sieht für die Bauleitplanung und für Verfahren zu Satzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 Baugesetzbuch die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung vor, wenn auf Grund dieser Verfahren nachfolgende Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Um Eingriffe in Natur und Landschaft zu vermeiden, und Ausgleich für eventuell unvermeidbare Beeinträchtigungen zu schaffen, wurden für den Bebauungsplan die nachfolgend aufgeführten Schritte bearbeitet: - Erfassen und Bewerten des Bestandes - Erfassen der Eingriffe - Vorkehrungen zur Vermeidung und Verminderung von Eingriffen - Ermitteln des Umfangs der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen - Erstellung der Bilanzierung - Auswahl und Festlegung der Kompensationsmaßnahmen Die Bearbeitung erfolgt entsprechend dem Leitfaden "Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft, Eingriffsregelung in der Bauleitplanung" (Bayerisches Staatsministerium für Landschaftsentwicklung und Umweltfragen). In der folgenden Abbildung ist die Matrix zur Festlegung der Kompensationsfaktoren aus diesem Leitfaden ablesbar. Abb.1: Matrix zur Festlegung der Kompensationsfaktoren GEBIETE UNTERSCHIEDLICHER EINGRIFFSSCHWERE Gebiete unterschiedlicher BedeuTyp A Typ B tung für Naturhaushalt und Landhoher Versiegelungs- und Nutzungsniedriger bis mittlerer Versiegelungsschaftsbild grad und Nutzungsgrad Kategorie I Gebiete geringer Bedeutung: - Ackerflächen, regelmäßig gepflügt - Grünland, Grünflächen, intensiv gepflegt - verrohrte Gewässer - Flächen, weitgehend ohne naturbetonte Landschaftselemente Kategorie II Gebiete mittlerer Bedeutung: - extensiv genutztes Grünland, Obstwiesen mit altem Obstbaumbestand, Heckengebiet - Bauminseln, Feldgehölze, strukturarme Forste - Ruderalflächen - Gewässer mit mittlerer Gewässergüte - Bisherige Ortsrandbereiche mit Grünstruktur Kategorie III Gebiete hoher Bedeutung: - strukturreiche Wälder - artenreiche, ältere Gebüsch- und Heckenlandschaften - nährstoffarme Gewässer - Kaltluftentstehungsgebiete - Bereiche traditioneller Kulturlandschaften mit historischen Landnutzungsformen Baugebiete: Festgesetzte GRZ 0,35 od. entspr. Eingriffsschwere Baugebiete: Festgesetzte GRZ 0,35 oder entspr. Eingriffsschwere Feld A I Feld B I 0,3 - 0,6 0,2 - 0,5 (In den Planungsfällen des vereinfachten Vorgehens gem. 3.1 ist dem Rechnung getragen) Feld A II Feld B II 0,8 - 1,0 0,5 - 0,8 (in besonderen Fällen 0,2)* Feld A III und B III 1,0 - 3,0 (in Ausnahmefällen darüber) * unterer Wert bei sonstigen Gebieten und Flächen, z. B. bei intensiv genutzten Spiel- und Sportplätzen mit versiegelten Flächen Quelle: Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft, Eingriffsregelung in der Bauleitplanung 18 | S e i t e Ermitteln des Umfangs der erforderlichen Ausgleichsflächen (vgl. hierzu Abb.1: Matrix zur Festlegung der Kompensationsfaktoren und Anlage 1: Bestand Bewertung Bedarf) Das Baugebiet (GRZ > 0,35) wird dem Gebietstyp A mit hohem Versiegelungs- und Nutzungsgrad zugeordnet. Durch die Zuordnung zu dem Gebietstyp A und der entsprechenden Wertigkeit des Bestandes werden die zutreffenden Kompensationsfaktoren bestimmt. Der jeweilige Höchstwert, der in der obigen Tabelle aufgeführt ist, kann durch Reduzierwerte bis auf den Minimalwert reduziert werden. Vom Umgriff des Bebauungsplanes ist ein Gebiet mit folgenden Wertigkeiten betroffen: Gebietstyp A (GRZ > 0,35): Hoher Versiegelungs- und Nutzungsgrad Gebiet ohne Bedeutung (Kategorie 0 - Ausgleichsfaktor 0,0) Gebiet geringer Bedeutung (Kategorie I - Ausgleichsfaktor max. 0,6) Gebiet mittlerer Bedeutung (Kategorie II - Ausgleichsfaktor max. 1,0)) Der Ausgleichsfaktor wird aufgrund der Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen (siehe Nr. 2.3) um den Faktor 0,20 reduziert. Ermittlung des Umfangs der erforderlichen Ausgleichsflächen: Kategorie A0 :'ohne' AI : ‘gering’ AII : 'mittel' Eingriffsfläche 0,30 ha x 0,65 ha x 0,41 ha x max. Faktor 0,00 0,60 1,00 tatsächlicher Faktor 0,00 0,40 0,80 Ausgleichsbedarf 0,00 ha 0,26 ha 0,33 ha 0,59 ha Der Umfang der erforderlichen Flächen für Kompensationsmaßnahmen beläuft sich auf 0,59 ha. Ausgleichsmaßnahmen Externe Ausgleichsfläche auf Flur Nr. 546, Gemarkung Utzmemmingen, Baden-Württemberg Ökokonto der Stadt Nördlingen Bereich "Vierkorn" Die Ökokontofläche wurde im Jahr 2001 angelegt und verzinst sich seit 2002. Die Fläche wurde, ausgenommen die beiden vorhandenen Heckenriegel, als intensives Grünland genutzt. Zudem befand sich auf der Fläche eine Mistlege. Entwicklungsziel der Ökokontofläche ist eine extensive Streuobstwiese und der Erhalt der Heckenriegel. Anlage einer Streuobstwiese Herstellungsmaßnahmen - Anpflanzung von Obstbäumen, gemäß Pflanzliste Hochstämme, Kronensatz 1,80 m, StU 8-10 cm - Auflassen der Mistlege - Ansaat einer Gras-Krautmischung Pflegemaßnahmen - zweischürige Mahd mit Mähgutabfuhr, frühester Schnittzeitpunkt 15.06. - Beweidung ist möglich - Verzicht auf jegliche Düngung und Pflanzenschutz - Verbot jeglicher Lagerhaltung auf der Fläche Die Maßnahmen auf der Ökokontofläche wurden bereits 2002 in Abstimmung mit der UNB umgesetzt. Daher kann eine "ökologische Verzinsung" von 3% pro Jahr eingerechnet werden. Die Verzinsung übersteigt den maximal festgelegten Flächenabschlag von 30%. Somit kann nur der Gesamtabschlag von 30 % der Fläche berücksichtigt werden. 19 | S e i t e Bilanz - erforderlicher Ausgleich / Ausgleichsflächendargebot Dargebot Ökokonto Bereich "Vierkorn" (tatsächliche Flächengröße) 1,65 ha Dargebot inkl. Verzinsung (30 % der Fläche) abzügl. BP 9 "Steinäcker" 2,15 ha 1,09 ha verfügbare Fläche Ökokonto abzgl. Bedarf BP 161 "Nähermemminger Weg" 1,06 ha 0,59 ha Verbleibende Fläche auf Ökokonto 0,47 ha Der Ausgleichsbedarf von 0,59 ha kann durch das Dargebot im Rahmen des Ökokontos vollständig kompensiert werden. Es sind keine nachhaltigen Beeinträchtigungen zu erwarten. Auf dem Ökokonto verbleiben nach Abzug des Ausgleichbedarfs noch 0,47 ha. 2.5 Merkmale der technische Verfahren und Hinweise auf die Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Unterlagen Für die Beurteilung der Eingriffsregelung wurde der Bayerische Leitfaden "Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft, Eingriffsregelung in der Bauleitplanung" verwendet. Die Aussagen insbesondere zu Arten (keine schützenswerten Pflanzenarten, keine artenschutzrechtlich bedeutsamen Gefährdungen von Tierarten) basieren auf dem Fachgutachten (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung) des Büros BILANUM. 2.6 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen bei der Durchführung des Bauleitplans Der Vorhabensträger wird dafür Sorge tragen, dass bei der Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen bzw. bei der Vergabe dieser Maßnahmen die im Bauleitplanverfahren festlegten Verminderungs-, Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen vollständig berücksichtigt und umgesetzt werden. 3. Allgemein verständliche Zusammenfassung Das Planungsgebiet liegt im westlichen Stadtgebiet von Nördlingen, nördlich des Nähermemminger Weges und umfasst die derzeitige Stadtgärtnerei. Durch das geplante Vorhaben kommt es zur Überbauung einerseits von bereits versiegelten Flächen und andererseits von Rasen- und Wiesenflächen, die mit Einzelgehölzen, Gehölzgruppen sowie Baumreihen bestanden sind. Der Gesamteindruck des Ensembles als Grünraum wird reduziert. Durch die Festsetzung von wasserdurchlässigen Belägen, Grünflächen mit Pflanzbindung, Straßenbegleitgehölzen, Anpflanzung von Bäumen auf den privaten Grundstücken sowie durch den Bestandserhalt von Bäumen kann der Eingriff abgemildert werden. Bezüglich Artenschutz werden an den zu erhaltenden Bäumen im Randbereich Fledermaus und Vogelnistkästen angebracht. Der verbleibende Eingriff im Umfang von 0,59 ha wird in Form einer extensiven Streuobstwiese auf der Ökokontofläche "Vierkorn" der Stadt Nördlingen kompensiert. Nach Auffassung des Planverfassers ist durch die Festsetzungen und die Umsetzung der Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichsmaßnahmen mit keinen verbleibenden, erheblichen und nachhaltigen Umweltauswirkungen zu rechnen. Stadt Nördlingen, 14.07.2015 Stadtbauamt Marktplatz 15 Wemding, 28.04.2015 ……………………………………… Stadtbaumeister Hans-Georg Siegel …………………………………………. Norbert Haindl Landschaftsarchitekt 20 | S e i t e Anlage 1 + 2 21 | S e i t e GROSSE KREISSTADT NÖRDLINGEN Anlage 1: Bestand Bewertung Bedarf Bebauungsplan Nr. 161 "Nähermemminger Weg" AI A II Einzelgehölze, Gehölzaufwuchs, intensiv gepflegte Grünfläche Randstreifen mit: Einzelbäumen, Baumreihe mit Unterwuchs Hecken, Sträuchern A0 überbaute und versiegelte Fläche AI Einzelgehölze, Gehölzaufwuchs, A II ehem. Gartenanbaufläche, Einzelgehölze, Baumreihe intensiv gepflegte Grünfläche mit Unterwuchs, Hecke, Sträucher, Natursteinmauer, ehem. Gartenanlage, extensive Grünfläche LEGENDE räumlicher Geltungsbereich 1,42 ha Eingriffsfläche Typ A hoher Versiegelungs- und Nutzungsgrad BESTAND / BEWERTUNG 0 I II Gebiete ohne Bedeutung Gebiete mit geringer Bedeutung Gebiete mit mittlerer Bedeutung ERMITTLUNG DES AUSGLEICHSBEDARFS Eingriffsfläche 1,36 ha x Faktor A0 AI A II 0,30 ha 0,65 ha 0,41 ha x x x 0,00 0,40 0,80 kein Eingriff Geltungsbereich ca. 0,06 ha = Bedarf Ausgleichsfläche = 0 ha = 0,26 ha = 0,33 ha 0,59 ha 1,42 ha Der Ausgleichsbedarf bertägt 0,59 ha. Becker + Haindl Architekten - Stadtplaner - Landschaftsarchitekten Entwurf, 28.04.2015 GROSSE KREISSTADT NÖRDLINGEN Anlage 2: Ausgleichsfläche Bilanz Bebauungsplan Nr. 161 "Nähermemminger Weg" Ökokonto Ausgleichsflächen Bereich "Vierkorn" 0.000 0.000 Stall 2 558 Schr 0.000 GFLF 555 590 55 7 Gr W eg A 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 K 33 Weg 6 K 331 16 A 0.000 U 545 0.000 549 546 0.000 Weg 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Weg 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 544 0.000 A Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft LEGENDE extensive Streuobstwiese Erhalt der Verbuschung / Heckenriegel BILANZ Dargebot Ökokonto Bereich "Vierkorn" = 1,65 ha Dargebot inkl. Verzinsung (30% der Fläche) abzgl. BP 9 "Steinäcker" = = 2,15 ha 1,09 ha verfügbare Fläche Ökokonto abzgl. Bedarf BP 161 "Nähermemminger Weg" = = 1,06 ha 0,59 ha verbleibende Fläche Ökokonto = 0,47 ha Der Eingriff kann somit vollständig kompensiert werden. Es sind keine nachhaltigen Beeinträchtigungen zu erwarten. Becker + Haindl Architekten - Stadtplaner - Landschaftsarchitekten Entwurf, 28.04.2014
