iii. begründung - Stadt Freising
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Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) III. BEGRÜNDUNG Stand: 1. PLANUNGSVORAUSSETZUNGEN 1.0. 1.1. 1.2. Räumlicher Geltungsbereich Planungsrechtliche Voraussetzungen Anlass der Planaufstellung 2. PLANUNGSGEBIET 2.1. 2.2 2.3. 2.4. 2.5. Lage Natürliche Grundlagen, Nutzung Schutzgebiete Verkehr, Fuß- und Radwege Belastungen 3. PLANUNGSKONZEPT 3.1. 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 DIE GESTALT DES NEUEN QUARTIERS Grünraum Stadtraum Wohnraum Besonnung und Energie 3.2. 3.2.0 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8 STÄDTEBAULICHE ORDNUNG Nutzungsstruktur Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Höhenentwicklung Abstandsflächen Baukörper, Bauweise, Bauraumüberschreitungen Bodenrelief Dachgestaltung, Materialien und Farbgebung Nebenanlagen, Tiefgaragen, Einfriedungen, Leitungen 3.3 3.3.1 3.3.2 GRUNKONZEPT Mainburger Straße Private Freiflächen 3.4. 3.4.1 3.4.2 3.4.3 GRÜNORDNUNG Bäume im Quartier Grünordnung auf Baugrundstücken Ausgleichsmaßnahmen 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 VERKEHRSKONZEPT Öffentlicher Personennahverkehr Motorisierter Individualverkehr Fußgänger- und Radverkehr Ruhender Verkehr 3.6. ERSCHLIESSUNG UND ENERGIEVERSORGUNG 3.7 ENTWÄSSERUNG 3.8 3.8.1 3.8.2 GERÄUSCHIMMISSIONSSCHUTZ Verkehrsgeräuschimmissionen Gewerbegeräuschimmissionen 1 28.09.2016 Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 3.9 Artenschutz 4. GRUNDDATEN UND AUSWIRKUNGEN 4.0. 4.1. 4.2. STÄDTEBAULICHE KENNDATEN GESCHOSSFLÄCHEN, BEBAUUNGSDICHTE, WOHNEINHEITEN BELEGUNGSDICHTE UND BEVÖLKERUNGSZUWACHS 2 Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 1. 3 PLANUNGSVORAUSSETZUNGEN 1.0. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 144 „General-von-Stein-Kaserne“, 1. Änderung, das sich in der nordwestlichen Ecke des Steinparks befindet, umfasst die Baugebiete GE 3, WA 4.6 sowie einen Teilbereich der Mainburger Straße (B 301). Es umfasst damit ganz oder teilweise folgende Flurstücke der Gemarkung Freising: 1400/40, 1400/41 und 1400/94. 1.1. Planungsrechtliche Voraussetzungen Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan ist das Planungsgebiet als Wohngebiet und immissionsschutzrechtlich nur eingeschränkt nutzbare bzw. mit Schutzeinrichtungen zu versehende Gewerbefläche (Ge) dargestellt. Die vorliegende Bebauungsplanänderung entspricht dieser Zielsetzung. 1.2. Anlass der Planaufstellung Die Bebauung der nordwestlichen Ecke des Steinparks ist ein wichtiger Bestandteil des Quartierkonzepts. Die Baukörper liegen zwischen der Mainburger Straße und den übrigen Wohngebieten des neuen Quartiers und schaffen damit einen Lärmschutz für die weiter östlich liegenden Wohngebiete. Die Gebäudekörper der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 144 bilden zudem im Norden die räumliche Fassung der Weinmiller Straße – die als zentraler Anger das soziale Zentrum des neuen Quartiers bildet – und prägt an der Mainburger Straße als „Tor“ zur Stadt Freising. Um die Bebauung dieses wichtigen Quartierbausteins voranzutreiben, wurde das Areal 2015 als „Wohn- und Gewerbebaugebiet Los 4“ ausgeschrieben. Zur Sicherung der Qualität, wurde die Vergabe an die Bedingung geknüpft, dass das Projekt Beiträge zur im gesamten Quartier vorgesehenen modernen Architektursprache, zur angestrebten sozialen Zusammensetzung der Bewohner und zu einer urbanen Nutzungsmischung leisten muss. Als wichtiges städtebauliches Kriterium wurde die klare Definition des Platzraumes am Anger vorgegeben, weshalb eine durchgängige, geschlossene Bebauung mit hochwertiger Fassadengestaltung verlangt wurde. Auch im Gewerbegebiet an der Mainburger Straße wurde nach einer hochwertigen Nutzung gesucht, damit die Bebauung die Stadteinfahrt angemessen prägt und sich mit der Wohnnutzung im östlichen Teil des Umgriffs verträgt. Der aus der Ausschreibung hervorgegangene Siegerentwurf wurde gemäß den Anregungen aus dem Vergabeverfahren überarbeitet und weitergehend dem Gestaltungsbeirat der Stadt Freising vorgestellt. Der modifizierte Entwurf sieht – neben den Wohnungen im allgemeinen Wohngebiet – eine städtebaulich sehr begrüßenswerte Nutzung im Bereich des Gewerbegebiets vor: ein Hotel und ein Boardinghaus. Drei wesentliche Änderungen wurden erarbeitet, die soweit vom rechtsgültigen Bebauungsplan Nr.144 abweichen, dass dessen Änderung erforderlich ist: Zum einen erhöht sich die Geschossigkeit des Baukörpers entlang der Mainburger Straße. Bei der festgesetzten maximal viergeschossigen Ausprägung tritt das Gebäude zur Straße dreigeschossig in Erscheinung, sodass es in seiner Gestalt die nördliche Stadteinfahrt Freisings mitprägen kann und nicht hinter die selbstbewusste Fassade des südlich anschließenden SteinCenters zurücktritt. Aufgrund des abfallenden Geländes tritt das Gebäude zum Innenhof viergeschossig in Erscheinung. Zum anderen konnte eine neue Erschließungslösung gefunden werden, die durch die Konzentration auf hochwertiges Gewerbe möglich wird. Die Zufahrt von der Weinmiller Straße Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 4 und die ebenerdigen Stellplätze im Innenhof können zugunsten einer ruhigen Nachbarschaft mit qualitätvoller Freiflächengestaltung entfallen. Stattdessen wird das Gewerbegebiet GE 3 nun durch eine Vorfahrt an der Mainburger Straße und im Übrigen von Norden her über eine Tiefgarage erschlossen. Zum dritten stellte sich im Rahmen der Bearbeitung heraus, dass das Maß der Nutzung im Hinblick auf die angestrebte Nutzung deutlich erhöht werden konnte, ohne die Grundzüge der Planung und die Qualität der Bebauung zu gefährden. Es erstaunt nicht, dass ein konkretes Projekt, das alle Randbedingungen optimiert, aus einem Konkurrenzverfahren hervorging und unter Begleitung des Gestaltungsbeirats entwickelt wurde, nun eine höhere Ausnutzung erzielen kann, als beim Bebauungsplan Nr. 144 für dieses Gebiet ursprünglich vorgesehen war. 2. PLANUNGSGEBIET 2.1. Lage Das Planungsgebiet liegt im Stadtteil Neustift am nördlichen Stadtrand an der Mainburger Straße, die als Bundestraße B 301 eine wichtige Achse des regionalen Verkehrs ist. Sie begrenzt das Planungsgebiet im Westen. Im Süden markiert die Planstrasse 105 des Bebauungsplans Nr. 144 die Grenze des Plangebiets, im Osten die Weinmiller Straße (Planstraße 100). Eine Stichverbindung von Norden her verbindet das Planungsgebiet mit der Mainburger Straße (Kreisverkehr). Nördlich davon liegt die freie Landschaft mit Feldern und Wäldern, darin eingebettet in geringer Entfernung die Wieskirche. 2.2 Natürliche Grundlagen, Nutzung Landschaftsbild, Vegetation, Nutzung Das Landschafts- bzw. Stadtbild wird im Süden und Osten durch die Neubebauung auf dem ehemaligen Kasernengelände gemäß Bebauungsplan Nr. 144 und im Westen durch die angrenzende Wohnbebauung geprägt, die sich allerdings weitgehend hinter einem zusammenhängenden Gehölzbestand westlich der Mainburger Straße verbirgt. Im Norden bilden der Kreisverkehr an der Mainburger Straße, die davon ausgehende Erschließung der Tiefgarage und die geplante Stadtterrasse eine optisch wirksame Übergangszone in die freie Landschaft. Das Planungsgebiet selbst wird durch eine Baumreihe östlich (entlang) der Mainburger Straße sowie eine Baumgruppe etwa in der Mitte des Umgriffs (im Innenhofbereich) geprägt; es präsentiert sich ansonsten als geräumte Kiesfläche. Der nord- und nordwestlich der Isar liegende Teil Freisings stammt aus der Entstehungszeit des Tertiärs (Tertiärhügelland) und wird der Untereinheit 062-A des naturräumlichen DonauIsar-Hügellandes zugeordnet. Gekennzeichnet ist dieser Naturraum durch den Übergang der höher gelegenen, sanft geschwungenen Hügelzüge des Donau-Isar-Hügellandes in die nahezu ebenen Landschaftsteile der Münchener Schotterebene. Die potentiell-natürliche Vegetation im Bereich des Planungsgebiets ist ein reiner LabkrautEichen-Hainbuchenwald. Geologie Das Planungsgebiet liegt im Bereich der oberen Süßwassermolasse. Im Bereich des Tertiärhügellandes haben sich Braun- und Parabraunerden entwickelt, die z.T. aufgrund des hohen Lehm- und Tonanteils zu Pseudovergleyung neigen. Die Böden bestehen vorwiegend aus Kies von mittlerer, zumeist aber kleiner Körnung sowie aus Sand, Mergel und Ton. Darüber liegen vielfach eiszeitliche Ablagerungen aus Löß, Sandlöß und vor allem aus Lößlehm. Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 5 Hydrologie Das Planungsgebiet weist keine Oberflächengewässer oder Wassergräben auf. Der nächste große Vorfluter ist die Moosach; ihr strebt das abfließende Wasser über Seitentälchen in östlicher Richtung zu. Im Rahmen der Bodenuntersuchung auf dem Gelände der ehemaligen Kaserne wurden Bohrungen durchgeführt. Diese gingen bis zu einer Tiefe von 15 m, es wurde kein Grundwasser angetroffen. Klima, Belastungen Das Planungsgebiet gehört großräumig zum Klimabezirk des Oberbayerischen Hügellandes. Die mittlere Jahrestemperatur beträgt 7,7° C, die mittlere Jahresniederschlagsmenge 814 mm mit einem Minimum in den Herbst- und Frühjahresmonaten und einem Maximum in den Monaten Mai bis August, die Hauptwindrichtung ist aus Westen. Durch die Ortsrandlage bzw. die nördlich angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist jedoch ein ausreichender Luftaustausch gewährleistet. 2.3. Schutzgebiete Es sind keine Schutzgebiete ausgewiesen. Im Planungsgebiet ist in Teilbereichen ein wesentlicher Baumbestand vorhanden, der zu erhalten ist. Darüber hinaus gehende rechtliche Bindungen zum Erhalt bestimmter Grünbestandteile existieren jedoch nicht. Wertvolle Gehölzbestände sind vor allem entlang der Mainburger Straße anzutreffen. 2.4. Verkehr, Fuß- und Radwege Das Planungsgebiet ist für den Fahr- und Fußverkehr durch die im Westen, Süden und Osten vorhandenen Straßen sowie den geplanten Stich vom Kreisverkehr der Mainburger Straße und Wege erschlossen. Bushaltestellen liegen in der Mainburger Straße südlich der Einmündung der Veit-Adam-Straße und in der Veit-Adam-Straße selbst, in der General-von-Stein-Straße und in der Asamstraße südlich der Einmündung der Hermannstraße. 2.5. Belastungen Es liegen eine orientierende Bodenuntersuchung Stand Mai 2006 sowie ein geotechnisches Gutachten vom 17.08.2009 vor. Aufgrund der festgestellten Verunreinigungen kann das Gelände nicht aus der altlasttechnischen und abfallrechtlichen Überwachung entlassen werden. Im Rahmen der Geländefreimachung des Baufeldes wurde Boden ausgehoben (gewachsener Boden und künstlich aufgefüllter Boden) und untersucht sowie der Zustand nach Aushub dokumentiert (Start-Up-Plan Nr. 10 für die Baufelder WA 4.6, GE 3 vom 23.04.2013). Es wurden nicht gefährliche Abfälle festgestellt. Gefährliche Abfälle sind nicht angefallen. Die vorgefundenen Arsen- und Nickelwerte werden als unbedenklich angesehen. Die Altlastenfreistellung durch die zuständigen Fachbehörden hat noch nicht stattgefunden. Von der Mainburger Straße her ist von einer hohen Lärmbelastung auszugehen. In diesem Bereich ist keine Wohnbebauung vorgesehen. Der Lärmschutz der allgemeinen Wohngebiete wird durch deren Abstand zur Mainburger Straße und die vorgelagerten Bauten entlang der Mainburger Straße geschaffen. 3. PLANUNGSKONZEPT 3.1. DIE GESTALT DES NEUEN QUARTIERS Zwei Grundgedanken prägen das städtebauliche Gesamtkonzept für das Gelände der ehemaligen Kaserne: Zum einen erhält das Quartier über einen Grünzug entlang der Asamstraße und am nördlichen Rand einen direkten Bezug zur Weite des nördlich anschließenden Landschaftsraums. Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 6 Zum anderen entsteht an der Mainburger Straße ein unverwechselbares Quartierzentrum mit einer gewissen Urbanität, an das alle publikumsorientierten Funktionen im Quartier andocken: Schule, Einzelhandelszentrum und eine Reihe kleinerer Läden und Praxen. Die Wohngebiete entwickeln sich im Allgemeinen zwischen diesen beiden Achsen: sie lagern sich an dieses Quartierzentrum an und fächern sich nach Osten zum Grünzug auf, so dass man aus allen Grundstücken der Wohngebiete ins Grüne gelangen kann, ohne eine Fahrbahn zu queren. Das im Umgriff der vorliegenden ersten Änderung befindliche Allgemeine Wohngebiet WA 4.6 stellt hier eine Ausnahme dar, weil es als einziges nicht an den Grünzug im Osten grenzt. Dafür öffnet es sich aber nach Norden direkt in die freie Landschaft und ist über die Stadtterrasse entlang der Nordkante der Bebauung an die naturnahen Flächen angeschlossen. Das Gebiet der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 144 bildet die Nordostecke des ehemaligen Kasernengebietes und ist Teil des Nordrandes der Bebauung gegenüber der freien Landschaft – mit anderen Worten ein Stück der „Stadtfassade“ von Freising gegen Norden. Das Plangebiet liegt direkt an der Mainburger Straße (B 301), die die wichtigste, von Norden her in die Stadt hinein führende Straße ist. Die Bauten für das Gewerbegebiet im Westteil der Bebauung bilden die „Stadtfassade“ zur Mainburger Straße und sorgen zugleich für den Schallschutz der weiter östlich gelegenen Wohngebiete. Entsprechend ist eine hochwertige Nutzung im Gewerbegebiet wünschenswert. Die angestrebte Realisierung eines Hotel- und Boardinghauses erscheint ideal, da dies dem Ziel des Bebauungsplans einer verträglichen Nutzung mit dem benachbarten Wohnen entspricht. Darüber hinaus vermag ein Beherbergungsbetrieb an der Stadteinfahrt eine Geste des Willkommens auszustrahlen. 3.1.1 Grünraum Die Grünraumversorgung für das Plangebiet wird insbesondere durch die in unmittelbarer Nachbarschaft vorhandenen öffentlichen Freiflächen im Norden sowie den öffentlichen Grünzug im Osten des Steinparkareals sichergestellt. 3.1.2 Stadtraum Ein zentraler, angerartiger Platzraum erschließt das Quartier, von der Mainburger Straße durch eine Reihe von Dienstleistungs- und Geschäftshäusern getrennt und vor dem Durchgangsverkehr geschützt. Er entwickelt sich vom ehemaligen Stabsgebäude ausgehend nach Norden auf ein markantes, hohes Wohngebäude zu – mit acht bis neun Geschossen kein Hochhaus, aber das mit Abstand höchste Haus im Quartier. Dieser Hochpunkt befindet sich im Umgriff der vorliegenden ersten Änderung des Bebauungsplans Nr. 144 im WA 4.6. Durch seine zentrale Funktion und seine Raumform, die auf die publikumsbezogenen Gebäude Bezug nimmt und den alten Baumbestand integriert, ist dieser Anger ein Ort, der dem Quartier als Visitenkarte dienen kann. Dementsprechend hohe Maßstäbe sind an die architektonische Qualität des Hochpunkts im allgemeinen Wohngebiet WA 4.6 und an alle, den Stadtraum des Angers fassenden Fassaden zu legen. 3.1.3 Wohnraum Die Wohnbauten im Umgriff sind für den Langsamverkehr direkt vom Anger im Osten erschlossen und wenden sich mit ihren Wohnseiten den Grünflächen im Norden und dem Innenhof im Westen zu. Die Baukörper im allgemeinen Wohngebiet WA 4.6 haben somit – wie alle anderen Bauten des umliegenden Quartiers – eine Straßenseite und eine Gartenhofseite. Sie bieten so die Voraussetzung, dass jede Wohnung Anteil sowohl am Grünraum als auch am Stadtraum hat. Mit dieser räumlichen Gliederung entstehen im unmittelbaren Wohnumfeld unterschiedliche Nutzungsangebote und Stimmungen zwischen Gemeinschaftsbezug und Rückzugsmöglichkeit, Urbanität und Grün, Verkehr und Ruhe. Die Vielfalt dieses Angebots erwächst einerseits aus der räumlichen Trennung der verschiedenen Bereiche und andererseits aus der Dichte der Beziehungen zwischen ihnen. Sie dient der Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 7 langfristigen Qualität, Aneigenbarkeit und Alltagstauglichkeit des Wohnumfeldes, damit der Zufriedenheit der Nutzer mit ihrem Wohnort und letztlich der Nachhaltigkeit der Investitionen. 3.1.4 Besonnung und Energie Die Dimensionen der Baukörper und ihrer Zwischenräume sind so aufeinander abgestimmt, dass sich eine optimale Besonnung ergibt. Sie sind im Allgemeinen Wohngebiet WA 4.6 und im Gewerbegebiet GE 3 vergleichsweise kompakt angelegt und haben damit eine relativ geringe Oberfläche. Der nördliche Baukörper im WA4.6 kann eine relativ große Gebäudehöhe erreichen, da sein Schatten zu einem wesentlichen Anteil in den nördlich anschließenden Freiraum fällt. 3.2. STÄDTEBAULICHE ORDNUNG 3.2.0 Nutzungsstruktur Auf dem Gelände der ehemaligen General-von-Stein-Kaserne soll ein attraktives Wohnquartier entstehen, das einen wesentlichen Beitrag dazu leisten kann, die Zersiedlung einzudämmen. Es muss deshalb durchgrünt und städtisch zugleich sein, indem es neben dem Grün auch die Vorteile des Lebens in der Stadt anbietet: Eine gewisse Dichte der Bebauung und eine einer Stadt angemessene Durchmischung der Nutzungen und damit der räumlichen, nachbarschaftlichen und sozialen Beziehungen – kurze Wege zu Laden, Schule und Bushaltestelle. Dementsprechend entsteht keine reine Wohnsiedlung, sondern ein differenziertes Gewebe aus Wohnen, Arbeiten, Handel und Kultur. 3.2.1 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet gliedert sich grundsätzlich in zwei verschiedene Nutzungsbereiche: Arbeiten und Handel an der Mainburger Straße und Wohnen an der Weinmiller Straße (Planstraße 100) dem zentralen Anger des Quartiers. Im Allgemeinen Wohngebiet sollen sich ruhige Nachbarschaften entwickeln können, deren Außenräume zum Aufenthalt, zum Spiel und zur Begegnung einladen. Nutzungen die in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können (§ 4 Abs. 3 BauNVO) sind deshalb nicht zulässig. Diese widersprechen der planerischen Absicht eines nachbarschaftlichen Quartiers, da sie in ihrer Eigenart nicht der Versorgung des SteinParks und seiner unmittelbaren Nachbarschaft dienen und erheblichen Fremdverkehr und somit Belastungen für die Einwohner hervorrufen. Im Gewerbegebiet GE 3 soll entsprechend der Funktion als Quartierzentrum eine möglichst urbane Nutzungsdichte entstehen. Dieses Ziel kann mit großflächigen Gewerbenutzungen mit geringer Arbeitsplatzdichte nicht erreicht werden. Deshalb sind Nutzungen nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 (Lagerhäuser und Lagerplätze) und Nr. 3 sowie nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung nicht zulässig. Darüber hinaus entsprechen diese Nutzungen in ihrer städtebaulichen Erscheinung nicht dem Planungskonzept einer ansprechenden Eingangssituation zur Stadt. 3.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundsätzlich wird eine relativ konzentrierte Bebauungsdichte angestrebt, damit ausreichend Freiraum bleibt, um den bebauten Bereichen großzügige, zusammenhängende und damit gut nutzbare Freiflächen gegenüberzustellen. Andererseits wird der städtebauliche Entwurf davon bestimmt, eine möglichst gute Besonnung aller Bauten zu gewährleisten, um das einstrahlende Sonnenlicht energetisch nutzen zu können. Das städtebauliche Konzept zielt darauf ab, diese beiden zunächst widersprüchlichen Ziele zu einer Synthese zu bringen. Geschossfläche Das Maß der Nutzung ist pro Bauraum durch ein absolutes Maß der Geschossfläche (GF) und nicht durch die Verhältniszahl zur Grundstücksgröße (GFZ) festgesetzt, da sich das Nutzungsmaß nicht aus dem Verhältnis zur Fläche, sondern aus dem plastischen Konzept des städte- Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 8 baulichen Entwurfs ergibt. Ohne Qualitätseinbuße kann die festgesetzte hohe Dichte verwirklicht werden, auch im Interesse eines ressourcenschonenden Städtebaus. Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) Die zulässige Gesamtgrundfläche mit der ein Grundstück überbaut werden darf - einschließlich der in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauNVO bezeichneten Anlagen (Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut werden darf) - beträgt im WA 4.6 3730 m² und im GE 3 4600 m². Für das WA 4.6 werden die nach § 17 BauNVO zulässigen Obergrenzen von einer GRZ von 0,4 um 140 Prozent bzw. 2178 m² und einer GFZ von 1,2 um 34 Prozent bzw. 1595 m² überschritten. Für das GE 3 werden die nach § 17 BauNVO zulässigen Obergrenzen von einer GRZ von 0,8 um acht Prozent bzw. 298 m² überschritten. Ziel der verdichteten Bebauung ist einerseits der Lage im Stadtgebiet und dem daraus konsequent entwickelten Konzept gerecht zu werden sowie Flächenressourcen zu bewahren. Die Gesamtkonzeption des Quartiers ist darauf angelegt ein Quartierszentrum und Wohnraum mit einer gemäßigten Verdichtung im Sinne einer guten Wohnqualität mit qualitätsvollen Freiflächen in Einklang zu bringen. Dies bedingt die Unterbringung der gemäß Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage. Die angestrebte verdichtete Bebauung kann zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dadurch ausgeglichen werden, dass ein ruhiger Gartenhof mit Freiräumen und Rückzugsmöglichkeiten zur Umgebung geschaffen wird. Zudem sind öffentliche Grünräume in unmittelbarer Umgebung vorhanden ebenso wie ein Zugang an die nahe gelegene freie Landschaft im Norden. Der mit acht bis neun Geschossen mögliche Baukörper im Norden des Angers weißt eine besonders dichte Bebauung auf. Dieses Gebäude ist durch seine Stellung zwischen Anger und Landschaftsraum in besonderem Maße durch die umgebenden öffentlichen Freiräume und die Beziehung zur Landschaft im Norden privilegiert. Die Wohnqualität ist durch die Anordnung der Bauräume und der privaten und öffentlichen Freiräume gewährleistet. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht erkennbar. 3.2.3 Höhenentwicklung Die Höhenentwicklung orientiert sich an der Zielsetzung, eine relativ hohe Dichte und gleichzeitig auch guter bis sehr guter Besonnung der Gebäude zu erreichen. Deshalb sind die Baukörper im Süden des Plangebiets niedrig gehalten. Im WA 4.6 ist deshalb ein Baukörperabschnitt mit drei Geschossen zugelassen. Der nördliche Baukörper im WA 4.6 mit möglichen 8 bis 9 Geschossen ist davon ausgenommen, da im Norden keine Nachbarn vorhanden sind, die verschattet werden können. Als Hochpunkt bildet dieses Gebäude zum Quartierinneren hin den Raumabschluss des Angers und wirkt nach außen zugleich als „Torturm“ der ganzen Stadt. Es soll im Gegensatz zu den flach gelagerten übrigen Baukörpern eine gewisse Schlankheit haben und deshalb möglichst hoch sein. Seine Höhe wurde deshalb mit acht bis neun Geschosse auf das Maximum festgesetzt, das ohne Überschreiten der Grenze zum Hochhaus machbar ist. Das neunte Geschoss lässt sich dabei voraussichtlich nur dann realisieren, wenn in den obersten beiden Geschossen zweigeschossige Nutzungseinheiten (Maisonetten) entstehen oder wenn das oberste Geschoss als Dachgarten genutzt wird. Dabei ist es wünschenswert, dass die Freiflächen des Dachs teilweise – insbesondere entlang der Fassaden – durch ein Flugdach, ein Vordach oder ein Rahmenkonstruktion räumlich gefasst werden, so dass der Dachgarten nicht als aufgesetzter Fremdkörper sondern als ins Gebäude integriertes Element wirkt. Der Baukörper wird dadurch gestreckt und erhält eine Bekrönung. Auf diese Weise können in den obersten Geschossen hochinteressante Wohnungen entstehen. Im Südteil des GE 3 sind aus den genannten Gründen ebenfalls maximal drei Geschosse möglich. Für den Abschnitt entlang der Mainburger Strasse sind vier Geschosse zugelassen mit der Einschränkung, dass die Fassade an der Mainburger Straße nur dreigeschossig in Erscheinung treten darf. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass das Gelände von der Mainbur- Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 9 ger Strasse nach Osten so stark fällt, dass die Ostseite der straßenbegleitenden Bebauung etwa ein Geschoss tiefer liegt als die Straßenfassade. Mit der gewählten Festsetzung kann das Planungsziel, zur Mainburger Straße eine selbstbewusste und prägende Fassade zu erreichen, realisiert werden. 3.2.4 Abstandsflächen Für den Abschnitt der Ostfassade des möglichen acht- bis neungeschossigen Hauptbaukörpers im WA 4.6 und zwischen dessen Westfassade und der Ostfassade des GE 3 sind verkürzte Abstandsflächen zugelassen. Grund dafür ist das Konzept des niedrigen Mittelfelds mit dichterem Nordrand, um den Nordrand des Quartiers – zugleich die Stadtfassade – klar zu prägen und den Straßenraum des Angers durch eine Torsituation in die Landschaft abzuschließen. Damit wird die privilegierte Lage zwischen Anger im Süden und Ortsrand im Norden ausgenutzt: Da das hohe Haus seine Südseite dem Anger zuwendet, während sich im Norden die weite, zudem tiefer liegende Fläche der Felder anschließt, bestehen hier für Belichtung und Belüftung der Bauten besonders gute Voraussetzungen. Für die Wohnungen im Wohngebiet WA 4.6 sind die Abstandsverkürzungen zudem problemlos, da die Nachbargebäude alle viel niedriger sind und somit die Besonnung und Belüftung gewährleistet ist. Auch die Belichtung der Erdgeschosswohnungen ist ohne ungebührliche Einschränkung sichergestellt. Auch das von der Abstandsverkürzung betroffene Nachbargebäude im östlich anschließenden Wohngebiet WA 4.5 ist entsprechend konzipiert. Es profitiert ebenfalls von der Weite im Norden, es wendet der Engstelle keine notwendigen Fenster zu und seine nach Süden erforderlichen Abstände werden eingehalten. Auf der anderen Seite des Wohngebietes WA 4.6, im Gewerbegebiet GE 3, sind die Baukörper so angeordnet, dass sie entweder vom Baukörper mit 8 bis 9 Geschossen des WA 4.6 relativ weit entfernt stehen oder ihm eine Gebäudeseite ohne notwendige Fenster zuwenden. So kann der Gebäudekopf des GE3 westlich des Hochpunktes ausschließlich über süd- oder nordorientierte Fenster belichtet und belüftet werden. Eine ausreichende Belüftung und Belichtung aller Bauten bleibt deshalb gewährleistet. 3.2.5 Baukörper, Bauweise, Bauraumüberschreitungen Das Gesamtkonzept des Plangebiets des Bebauungsplans Nr. 144 zielt auf eine Mischung verschiedener Baukörper und Wohnungstypen ab: Kleinere Hausgruppen wechseln mit längeren raumdefinierenden Zeilen. Im Rahmen der vorgesehenen Bauräume können diese Zeilen länger als 50 m werden. Besonders wichtig ist die klare Definition des Platzraumes am Anger. Die Bauten am Anger müssen deshalb in jedem Bauraum durchgängig und ohne Unterbrechung errichtet werden, also auch im WA 4.6. Dessen Süd- und Ostfassaden prägen zusammen mit den anderen Bauten am Anger den öffentlichen Raum in besonderem Maße und müssen dem öffentlichen Charakter dieses Raumes entsprechend besonders gut gestaltet werden. Private Gartensitzplätze oder vor die Fassade gestellte Balkone sind deshalb hier nicht möglich; private Außenräume sind aber als eingezogene Loggien zulässig. Das Siedlungskonzept der verschiedenartigen Außenräume ist darauf angelegt, einerseits ruhige, grüne Rückzugsräume zu schaffen und sie von den Zonen öffentlicher Kommunikation zu trennen. Jedes Haus hat deshalb eine der Quartieröffentlichkeit zugewandte Straßenseite mit dem Hauseingang und ein private Gartenhofseite. Hauseingänge, Klingelanlagen und Briefkästen müssen sich deshalb grundsätzlich auf der der Straße zugewandten Seite befinden. Dies gilt auch dann, wenn dies die Südseite ist. Das Repertoire des Wohnungsbaus bietet hierfür viele Möglichkeiten an, deren einfachste die Anordnung eines Treppenhauses auf der Nordseite ist, das mit einem Stichgang im Erdgeschoss vom Eingang auf der Südseite erreichbar ist. Ein solcher Stichgang ist übrigens auch dann sinnvoll, wenn auf der Südseite nicht die Straße, sondern der Garten liegt: Denn so wenig ein Hauseingang im Gartenhof liegen darf, so unerwünscht wäre es auch, wenn man von der Wohnung in den Gartenhof nur über den öffentlichen Raum gelangen könnte. Damit die Bewohnerschaft der Obergeschosse einen direkten Zugang Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 10 zum gemeinsamen Hof hat, muss von den notwendigen Treppenräumen ein Ausgang dorthin geschaffen werden. 3.2.6 Bodenrelief Einen entscheidenden Einfluss auf die Qualität des öffentlichen Raums einerseits und andererseits der Erdgeschosswohnungen im Quartier hat der Schutz vor allzu direkter gegenseitiger Einsicht. Ein wichtiges Mittel dazu ist die Einführung eines erhöhten Sockels für Wohngebäude und von Niveauunterschieden im Außenraum. Die Höhenlage der Wohnbauten ist deshalb grundsätzlich so festgesetzt, dass ihr Erdgeschossboden gegenüber der vorgelagerten Straße eine Sockelhöhe aufweist, die hoch genug ist, um die Einsicht von der Straße her zu erschweren. Im Gewerbegebiet darf auf einen Sockel verzichtet werden, weil hier die Erdgeschosse keine Wohnnutzung aufweisen. Sie werden dagegen unter Umständen auf Publikumsverkehr ausgerichtet sein und sollen dann barrierefrei erschlossen sein. So sehr der private Wohn- und Gartenraum des Einsichtschutzes bedarf, so wichtig ist auch die Beziehung vom privaten in den öffentlichen Raum, damit dieser von der Bewohnerschaft angeeignet, benutzt und belebt werden kann – nicht zuletzt auch, um eine sinnvolle soziale Kontrolle des öffentlichen Raums zu schaffen. Einfriedungen sind deshalb entsprechend „weich“ zu gestalten. Wohnungsgärten müssen deshalb Ausgänge in den gemeinschaftlichen oder öffentlichen Raum besitzen. Ein solcher Ausgang dient zudem dazu, den Garten zu bewirtschaften. Niveausprünge sollen nicht als hohe, unüberwindliche Barrieren in Erscheinung treten. Stützmauern dürfen deshalb eine bestimmte Höhe und Böschungen eine bestimmte Neigung nicht überschreiten, und im Straßenraum darf es keine aufwändigen Rampenbauwerke zur Überwindung der Sockelhöhe geben. 3.2.7 Dachgestaltung, Materialien und Farbgebung Damit das Quartier in seiner Wirkung nicht in Einzelbauten zerfällt, sondern seine räumlichen Qualitäten zur Geltung bringen kann, ist ein gewisses optisches Zusammenwirken, also eine gewisse Ähnlichkeit der Bauten, erforderlich. Ein ganz wichtiger Faktor dabei ist die Dachform. Wegen der Optimierung der Bauten auf eine optimale Besonnung und wegen der Notwendigkeit zur Retention des Regenwassers sind Steildächer hier nicht möglich; für das Quartier werden deshalb einheitlich flache, begrünte Dächer festgesetzt. Um das Zusammenwirken der Bauten nicht zu stören, müssen die Dachränder horizontal in Erscheinung treten – auch und gerade an den Stirnseiten der Bauten –, und Dachaufbauten müssen von der Fassade zurückgesetzt werden. Eine gewisse Einheitlichkeit der Farben und Materialien im Quartier ist für die Identität und den Zusammenklang des Quartiers unerlässlich. In Altstadtquartieren, die aus Einzelhäusern zusammengewachsen sind, sorgen dabei die Körnung und die durchgehende Verwandtschaft der Häuser in Bautyp und Materialisierung für soviel Zusammenklang, dass auf Farbvorschriften oft verzichtet werden kann. So entsteht ein buntes, kleinteiliges Mosaik. In Neubauquartieren, die nicht Haus für Haus, sondern in ganzen Gebäudegruppen entwickelt werden, ist das anders: Hier besteht die Gefahr, dass die in Farb- und Formsprache ablesbare Zusammengehörigkeit der Gebäudegruppen die Zusammengehörigkeit des Ganzen übertönt. Die Regeln des Bebauungsplans geben deshalb eine Basis, die sich an den regionalen Traditionen und Konventionen orientiert, aber gleichzeitig viel Spielraum lässt. Der Grundton des Quartiers wird durch den weißen Verputz gelegt, der sowohl in traditionellen Bauweisen der Region wie auch in der klassischen Moderne prägend vorkommt. Daneben dürfen die natürlichen Farben von Materialien aller Art und farbliche Akzente verwendet werden, die ins Grau gebrochen sein müssen. Da natürliche Materialfarben so gut wie immer eine solche Brechung ins Grau aufweisen, garantiert diese Regel einen gemeinsamen Grundklang der Farben. Trotzdem können alle Farbtöne verwendet werden, nur allzu reine (knallige) und weißliche (pastellartige) Farbtöne werden ausgeschlossen. Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 11 Um den Begriff „ins Grau gebrochen“ zu präzisieren, wird das Bezeichnungssystem NCS (Natural Colour System) verwendet. Im Gegensatz zu den RAL-Tönen erfasst das NCS systematisch alle Farbtöne des Farbraums; unter vergleichbaren Bezeichnungssystemen ist es das am weitesten verbreitete. Die erste Ziffer einer NCS-Kennung bezeichnet den Schwarzanteil einer Farbe. Farben, deren Kennung mit 0 beginnt, haben so gut wie keinen Grauanteil und sind deshalb ausgeschlossen. Beginnt die Kennung mit 2 oder einer höheren Ziffer, hat die Farbe ca. 20% Grauanteil oder mehr; diese Farben sind zugelassen. Weil indes Gelb als einzige der Grundfarben schon durch einen sehr geringen Schwarzanteil ins Grau bzw. Braun gebrochen wird, genügt bei Farben, die Gelb enthalten, bereits ein Anteil von 10% Schwarz. Die Kennung solcher Farben beginnt mit 1 und enthält den Buchstaben Y (für yellow = gelb). 3.2.8 Nebenanlagen, Tiefgaragen, Einfriedungen, Leitungen Nebenanlagen gliedern den Raum aus der Fußgängerperspektive ebenso wie Hauptbauten. Sie müssen deshalb sorgfältig gestaltet sein und sich als integrale Bestandteile in die Gesamtanlage einfügen. Der Bebauungsplan setzt deshalb eine den Hauptgebäuden ähnliche Dachform fest: flach oder flach geneigt. Um die Qualität des öffentlichen Raumes zu sichern, sind Nebenanlagen auf der dem öffentlichen Raum zugewandten Seite der Bauten nicht zulässig. Die Ausnahme bilden Fahrradabstellplätze, da im Alltagsgebrauch ein Bedarf für Fahrradabstellplätze in unmittelbarer Nähe zum Gebäudeeingang besteht. Die Abstellanlagen dürfen nicht überdeckt oder eingehaust werden, da sie die zum öffentlichen Raum prägende und einheitliche Fassadengestaltung unterbrechen würde. Tiefgarageneinfahrten müssen überdeckt werden und an den Seitenwänden begrünt werden, damit sie den ruhigen Charakter der Gärten und die wohnliche Anmutung des Quartiers nicht stören. Aus den gleichen Gründen und zudem, um grünen Freiraum im Quartier zu schaffen und das Kleinklima zu verbessern, sind auch die Tiefgaragen selbst mit Humus zu überdecken und gärtnerisch zu gestalten. Einfriedungen sollen möglichst zurückhaltend, einfach und einheitlich in Erscheinung treten. Sie sollen deshalb nicht als Bauwerke, sondern als Teil der Grünstruktur erscheinen und dürfen deshalb nur als Hecken oder als begrünte Maschendrahtzäune ausgeführt werden. Leitungen aller Art müssen unterirdisch verlegt werden, um die Qualität der Außenräume im Quartier zu gewährleisten und dem allgemeinen Standard in der Stadt zu entsprechen. 3.3 GRÜNKONZEPT Das Grünkonzept umfasst die Funktionsbereiche private begrünte Freiflächen sowie das Straßenbegleitgrün und den vorhandenen Baumbestand. 3.3.1 Mainburger Straße Die die Ortseinfahrt prägende Kastanienreihe entlang der Mainburger Straße ist Bestandteil des straßenbegleitenden Grünstreifens. Diese Fläche ist nicht Bestandteil der Mainburger Strasse und damit nicht zur Verkehrsfläche gehörend, weshalb diese Fläche als privates Straßenbegleitgrün festgesetzt ist. Durch diesen Grünstreifen führt die Vorfahrt des vorgesehenen Hotels. Die Vorfahrt selbst ist als private Verkehrsfläche festgesetzt. Ein Baum der Kastanienreihe muss bedingt durch die erforderliche Vorfahrt entfernt werden. Ein neu zu pflanzender Baum im Süden der Kastanienreihe ist daher als Ergänzung vorgesehen. 3.3.2 Private Freiflächen Der nach Norden zur freien Landschaft offene Innenhof sowie die darüber hinaus vorgesehenen Freiflächen dienen der Wohnbebauung im Allgemeinen Wohngebiet WA 4.6 und dem im Gewerbegebiet GE 3 vorgesehenen Hotelnutzung als Außenraum zum Aufenthalt und zur Erholung. Die als zu erhalten festgesetzte Baumgruppe, die Abschirmung vom Lärm im Westen und die räumliche Fassung im Süden und Osten legen die Basis für eine von Anfang an hochwertige Gestaltung des Hofs. Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 12 3.4. GRÜNORDNUNG 3.4.1 Bäume im Quartier Baumbestand Die wichtigsten Bestandsbäume innerhalb des Baugebietes werden durch die angepasste Anordnung von Bauräumen und Erschließung erhalten. Notwendige Fällungsmaßnahmen wurden auf das für die bauliche Nutzung des Geländes erforderliche Maß minimiert. Festgesetzte Neupflanzungen Entlang der Mainburgerstraße ist die grünordnerisch wichtige, vorhandene Kastanienreihe durch eine Ersatzpflanzung zu ergänzen. 3.4.2 Grünordnung auf Baugrundstücken Um eine ausreichende Durchgrünung des gesamten Baugebiets zu erreichen, ist die Anzahl der Baumpflanzungen auf privaten Flächen festgesetzt. Um die Versiegelung von Flächen zu vermeiden, müssen Feuerwehrzufahrten mit wasserdurchlässigem Aufbau hergestellt werden. 3.4.3 Ausgleichsmaßnahmen Ausgleichsmaßnahmen sind, da das Bebauungsplanänderungsverfahren im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB erfolgt, nicht nachzuweisen. 3.5 VERKEHRSKONZEPT 3.5.1 Öffentlicher Personennahverkehr Zurzeit ist das Quartier durch die Stadtbuslinie 620 / 621 erschlossen, die in einer Schlaufe ihrer Linienführung das ehemalige Kasernenareal im Osten und Westen umfährt. Außerdem passieren die Regionalbuslinien 602 und 603 das Areal auf der Mainburger Straße. Im Bereich der Einmündung der Veit-Adam-Straße in die Mainburger Straße liegen die Haltestellen “Kaserne” der Linien 602 und 603 und “Veit-Adam-Straße” der Linien 620/621. Von hier aus sind direkt das geplante Einzelhandelszentrum und die Fußgängerverbindung zum Anger erreichbar. Weitere Haltestellen der Linie 620/621 erschließen das Planungsgebiet: Direkt der geplanten Schule vorgelagert liegt die Haltestelle “General-von-Stein-Straße” und an der Einmündung der Hermannstraße in die Asamstraße befindet sich die Haltestelle “Asamstraße”. Von hier aus sind über die Carl-Dettenhofer-Straße (Planstraße 101) der Anger mit dem Nordeingang der Schule und dem Einzelhandelszentrum und die weiter nördlich in der Asamstraße liegende Kindertagesstätte erreichbar. Letztere kann auch von der nächsten Bushaltestelle “Angermaierstraße”, erreicht werden. 3.5.2 Motorisierter Individualverkehr Die Baugebiete im Umgriff der vorliegenden 1. Änderung werden im Wesentlichen über die Mainburger Straße erschlossen, so dass der Ziel- und Quellverkehr die Straßenräume innerhalb des Quartiers möglichst wenig belastet. Das Gewerbegebiet GE 3 sowie das Allgemeine Wohngebiet WA 4.6 erhalten eine Tiefgarage über die der wesentliche Bewohner-, Besucher-, Kunden- und Lieferverkehr abgewickelt werden kann. Die Tiefgaragen werden über eine Stichstraße, die vom Kreisverkehr der Mainburger Straße direkt zur Tiefgarage führt, erschlossen. Das Gewerbegebiet GE3 erhält zudem eine Vorfahrt an der Mainburger Straße. Um den Verkehrsfluss nicht zu behindern, ist die Zufahrt und Ausfahrt nur in nördlicher Richtung zulässig, wo der Kreisverkehr den Richtungswechsel auch nach Westen und Süden ermöglicht. Eine Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 13 Behinderung des Verkehrsflusses der Mainburger Straße ist durch die Zufahrt nicht zu erwarten. Grundstückszufahrten an der Weinmiller Strasse sind ausgeschlossen, weil sie dort Charakter und Qualität des öffentlichen Raums besonders beeinträchtigen würden: Die Bauten an der Weinmiller Strasse wenden ihre Hauptfassade dem öffentlichen Raum zu. Zufahrten würden hier sowohl die Wohnnutzung als auch den Charakter des Außenraums als gemeinschaftlich nutzbaren, öffentlichen Quartierraum stören. In der Planstraße 105 sind Grundstückszufahrten aufgrund des Verkehrsaufkommens sowie aufgrund des Gefälles der Straße nicht möglich. 3.5.3 Fußgänger- und Radverkehr Ab der Hotelzufahrt erfolgt eine öffentliche Fuß- und Radwegeverbindung entlang der Mainburger Straße zum Kreisverkehr der Mainburger Straße im Norden. Diese teilweise neu zu schaffende Fuß- und Radwegeverbindung – ein Fußweg ist in Teilen schon vorhanden - dient der zusätzlichen Anbindung der Baugebiete an die umliegenden Gebiete (z. B. Naherholungsgebiet, Waldfriedhof). Das Wohngebiet ist zudem über den nördlichen unmittelbar angrenzenden Grünzug sowie über die Weinmiller Straße an das angrenzende Steinparkareal und daran anschließenden Stadtquartiere angebunden. 3.5.4 Ruhender Verkehr Die Anzahl der Stellplätze auf den privaten Grundstücken richtet sich nach den Vorgaben der Stellplatzsatzung der Stadt Freising. Bis auf einen Busstellplatz und wenige Kurzzeitstellplätze in der Vorfahrt des Gewerbegebietes GE 3 werden sie in Tiefgaragen untergebracht. Abweichend von § 5 Abs. 6 der Stellplatzsatzung dürfen auch alle privaten Besucherstellplätze in den Tiefgaragen nachgewiesen werden. Im Übrigen werden allgemein zugängliche Stellplätze im öffentlichen Straßenraum der Weinmiller Straße zur Verfügung gestellt. An der Mainburger Straße im Umfeld des Gewerbegebietes GE3 sind keine weiteren Besucherstellplätze möglich. Dies ist der Planungskonzeption geschuldet, die einen Großteil der Stellplätze in Tiefgaragen vorsieht, um eine möglichst konzentrierte Bebauungsdichte in Kombination mit einer großzügigen Freiflächengestaltung im Plangebiet zu erreichen. 3.6. ERSCHLIESSUNG UND ENERGIEVERSORGUNG Stromversorgung und Wasserversorgung werden durch vorhandenen und neu zu schaffende Leitungen für das Plangebiet gewährleistet. Die Abfallbeseitigung erfolgt über den Landkreis Freising. Aufgrund der baulichen Dichte ist eine unterirdische Verlegung aller Ver- und- Entsorgungsleitungen und Telekommunikationsanlagen notwendig. Ökologische Maßnahmen (passive Nutzung der Sonnenenergie, Niedrigenergiehaus- bzw. Passivhausstandard, Wärmerückgewinnung) sollen soweit wie möglich im Baugebiet realisiert werden. Der Anschluss des Planungsgebiets an das bestehende Fernwärmenetz sowie das entkoppelte Niedertemperatur-Nahwärmenetz ist möglich. Da das Nahwärmenetz als Niedertemperaturnetz so betrieben wird, dass es durch konventionelle oder regenerative Energieerzeugung später auch mit anderen Energiequellen betrieben werden kann, ist eine Versorgung des Areals mit einer Eigenerzeugungsanlage möglich. 3.7 ENTWÄSSERUNG Untersuchungen ergaben, dass wasserdurchlässige Horizonte im insgesamt inhomogenen Aufbau des Baugrundes teilweise erst in sehr großen Tiefen anzutreffen sind und dort wie generell Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 14 auch an allen anderen Stellen die Durchlässigkeit im unteren Grenzbereich liegt. Erste Vordimensionierungen zeigten die Notwendigkeit unterirdischer Versickerungsanlagen von einer Größe, die außerordentlich hohe Investitionskosten erfordern und später eventuelle Maßnahmen zur Reinigung und Wartung sehr aufwändig machen würden. Zudem sind bei solch großen Anlagendimensionen erhebliche Kollisionen mit anderen Ver- und Entsorgungsleitungen zu erwarten. Deshalb ist das Ziel einer weitgehenden Versickerung von Regenwasser nicht mit vertretbarem Aufwand zu erreichen. Ferner wurden für den bisher auf dem Gelände vorhanden Altbestand bereits Beiträge erhoben, die ein Einleitungsrecht in den bestehenden Mischwasserkanal vermitteln. Dieses Einleitungsrecht wird auch nicht durch die bevorstehende Neubebauung aufgehoben und gilt deshalb weiterhin. Dennoch sollte das Regenwasser so weit wie möglich auf dem Gelände selbst versickern und nicht in die Kanalisation gelangen. Maßnahmen zur Retention und Versickerung sollen deshalb im Rahmen des von Außenraumnutzung und Kosten her Vertretbaren getroffen werden. Dazu leisten insbesondere die begrünten Dachflächen einen wesentlichen Beitrag. Soweit das Regenwasser nicht versickern kann, wird es zusammen mit dem Schmutzwasser über den öffentlichen Mischwasserkanal der zentralen Abwasserbeseitigungsanlage (Kläranlage der Stadt Freising) entsorgt. 3.8 GERÄUSCHIMMISSIONSSCHUTZ 3.8.1 Verkehrsgeräuschimmissionen Das Planungsgebiet ist durch den Verkehr der Mainburger Straße am Westrand stark geräuschbelastet. Gemäß der schalltechnischen Untersuchung beträgt an den der Straße nächstliegenden Gebäudefassaden der Geräuschpegel im Prognosejahr 2020 zwischen 67 und bis zu 73 dB(A) tagsüber bzw. 60 bis 66 dB(A) nachts. Auf diese hohe Geräuschbelastung reagiert der städtebauliche Entwurf mit geräuschunempfindlicher, gewerblicher Nutzung. Diese wird mit ihren Gebäudekörpern die östlich der gewerblichen Bebauung liegenden Wohnnutzungen vor Lärm schützen. Durch den Kreisverkehr im Norden wird der stadteinwärts fließende Verkehr abgebremst, was bereits zu einer Verminderung der Geräuschimmissionen führt, auch wenn sich an der zulässigen Höchstgeschwindigkeit in diesem Bereich nichts ändert. Zum Schutz der neu geplanten Bebauung östlich der Straße scheiden aktive Schallschutzmaßnahmen aufgrund der städtebaulichen Situation mit der Straße als Eingangsportal in die Stadt aus. Es werden deshalb Maßnahmen zum baulichen Schallschutz an den neuen Gebäuden festgesetzt, die sicherstellen, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Darüber hinaus führt bereits die Festsetzung, der gegenüber einer Wohnbebauung deutlich geräuschunempfindlicheren gewerblichen Nutzung, zu einer Entspannung des Geräuschkonflikts zwischen Straße und Bebauung. Im Inneren des Gebiets werden die Planstraßen 100 (Weinmiller Straße) und 105 so gestaltet, dass sie als Tempo-30-Zone ausgewiesen werden können. Die Höchstgeschwindigkeit ist im Bereich der Weinmiller Straße und der Planstraße 105 jeweils auf 30 km/h beschränkt. Dies führt dazu, dass im Bereich der Wohnbebauung weder tagsüber noch nachts die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung für Wohngebiete erreicht oder überschritten werden. Mit Ausnahme der direkt an der Weinmiller Straße (Planstraße 100) liegenden Wohnhausfassaden und dem Hochpunkt mit möglichen 8 bis 9 Geschossen des WA 4.6 werden im Gebiet auch die schalltechnischen Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005 von tagsüber 55 dB(A) und nachts 45 dB(A) nicht erreicht oder überschritten. Es werden deshalb auch für die Wohngebäude im WA 4.6 bauliche Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 15 Da andererseits auch bei Abwesenheit von fließendem Verkehr im Inneren der Wohngebiete Geräuscheinwirkung anderer Art stattfinden, wurden vorsorglich zur Wahrung der Wohnruhe Mindestanforderungen für die Schalldämmung von Fenstern und Verglasungen festgesetzt. Da die Wohnbebauung insgesamt in Hinblick auf die Geräuschbelastung durch die Mainburger Straße ausreichenden Abstand von dieser Verkehrslärmquelle einhält, sind die Anforderungen an den Schallschutz im Wohngebiet auch dann gewahrt, wenn die schutzbietenden Baukörper in den zwischen Straße und Wohnbebauung liegenden Gewerbegebieten erst nach der Wohnbebauung zu einem späteren Zeitpunkt errichtet werden sollten. Eine Festsetzung von zeitlichen Verknüpfungen der Bebauung im Wohngebiet einerseits und in den Gewerbegebieten andererseits ist deshalb aus Gründen des Schallschutzes nicht erforderlich. 3.8.2 Gewerbegeräuschimmissionen Aufgrund der zulässigen Nutzungen in den Gewerbegebieten sind Geräuschemissionen, die zu Störungen in den benachbarten Wohngebieten führen können, nicht zu erwarten. Auch aufgrund der Anordnung der Gebäude in den Gewerbegebieten sind Konflikte mit der benachbarten Wohnbebauung nicht zu erwarten. Im Einzelnen können im Rahmen des jeweiligen bauaufsichtlichen Verfahrens die Geräuschemissionen und -immissionen der Gewerbenutzungen überprüft und gegebenenfalls durch Auflagen auf ein wohngebietsverträgliches Maß vermindert werden. Besondere Festsetzungen dafür sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht erforderlich. Die unmittelbare Nachbarschaft der gewerblichen Nutzungen in GE 3 zur Wohnnutzung im WA 4.6 führt dazu, dass im GE 3 nur Nutzungen zugelassen werden können, die mit der Wohnnachbarschaft aus schalltechnischer Sicht vereinbar sind. Insbesondere für den Innenhof gilt, dass dort in der Nachtzeit keinerlei Tätigkeiten durchgeführt werden dürfen. Die Vorfahrt an der Mainburger Straße zum GE 3 ist mit der im Westen vorhanden Wohnbebauung verträglich. Es werden keine zusätzlichen schädlichen Umwelteinwirkungen geschaffen. 3.9 ARTENSCHUTZ Aufgrund der Lebensraumausstattung, v. a. der randlichen Gehölzbestände sowie der Sukzessionsflächen war davon auszugehen, dass gem. Anhang IV FFH-RL europarechtlich streng geschützte Reptilienarten sowie europäische Vogelarten i. S. v. Art. 1 VRL beeinträchtigt werden könnten. Hingegen kann eine Betroffenheit von sonstigen europarechtlich oder national streng geschützten Tier- bzw. Pflanzenarten von vorneherein ausgeschlossen werden. Aufgrund der Potenzialabschätzung und der Auswertung älterer vorliegender Daten ist mit Vorkommen verschiedener häufiger Vogelarten zu rechnen. Die Zauneidechse kam im Eingriffsbereich nicht vor. Unter Berücksichtigung von Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung der Beeinträchtigungen kann für die vom Vorhaben (potenziell) betroffenen Arten die Funktionalität betroffener Lebensstätten gesichert werden. Ein Verstoß gegen die Schädigungsverbote des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG liegt damit i.V.m. Abs. 5 BNatSchG für europäische Vogelarten nicht vor. Erhebliche Störungen von Tieren während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten (Störungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG) treten nicht auf. Eventuelle geringfügige Störungen führen nicht zu einer Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Populationen. Das Risiko von Tötungen (Tötungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG) () kann durch Vermeidungsmaßnahmen soweit verringert werden, dass es nicht als signifikant erhöht anzusehen ist. In der Gesamtbetrachtung werden somit für gem. Anhang IV FFH-RL europarechtlich streng geschützte Arten und europäische Vogelarten i.S.v. Art. 1 VRL keine Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt. Die Erteilung einer Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG ist daher bei vollständiger Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen nicht erforderlich. Stadt Freising Bebauungsplan Nr. 144 – 1. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan – Teil III (Begründung) 4. 16 GRUNDDATEN UND AUSWIRKUNGEN 4.0. STÄDTEBAULICHE KENNDATEN Flächenaufteilung im Umgriff der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 144 General-von-SteinKaserne Bebauungsplan Nr. 144 1.Änderung Öffentliche Verkehrsfläche 260,7 qm Straßenbegleitgrün 653,3 qm Private Verkehrsfläche 557,6 qm Nettobauland 8.226,3 qm Total 9'697.9 qm Das Bauland gliedert sich in folgende Nutzungen: Bebauungsplan Nr. 144 1.Änderung 3.866,8 qm 4.359,6 qm 8'226,4 qm Wohnen Gewerbe Total 4.1. GESCHOSSFLÄCHEN, BEBAUUNGSDICHTE UND WOHNEINHEITEN Bei maximaler Ausnutzung des Baurechts ergeben sich im Umgriff der 1.Änderung des Bebauungsplans Nr. 144 insgesamt folgende Geschossflächen und Ausnutzungswerte: Nutzung: Wohnen Gewerbe Total GF 6.250 qm 7.200 qm 13.450 qm GFZ 1,61 1,29 1,43 GRZ 0,96 0,83 0,88 Die Geschossfläche Wohnen wird ausschließlich als Geschosswohnungsbau umgesetzt werden. Dabei werden etwa 63 Wohneinheiten entstehen – wenn man von einer durchschnittlichen Geschossfläche von 100 qm GF pro Geschosswohnung ausgeht. Für Autoabstellplätze auf den Baugrundstücken ergibt sich folgender Bedarf: Nutzung: Geschosswohnungen Gewerbe Berechnungs basis 6.250 qm 7.200 qm Stellplatzschlüssel 1,5 / 100 qm 1,0 / 40 qm Stellplätze ca. 93 ca. 180 4.2. BELEGUNGSDICHTE UND BEVÖLKERUNGSZUWACHS Im Geschosswohnungsbau liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner gemäß Wohnungsbaubericht für die Gesamtstadt bei ca. 44 m² Wohnfläche. Weil in Neubaugebieten die Wohnungen zu Anfang dichter belegt werden als im Durchschnitt der Gesamtstadt, ist mit einer Belegungsdichte von etwa 40 qm Wohnfläche pro Einwohner zu rechnen. Wenn man davon ausgeht, dass die Wohnfläche etwa 75% der Geschossfläche ausmacht, ist mit einem Bevölkerungszuwachs von 969 Einwohnern zu rechnen. Freising,……………. Tobias Eschenbacher Oberbürgermeister
