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STADT SCHWÄBISCH GMÜND
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
Nr. A 21 B "Emerland II"
Gemarkung Straßdorf - Flur Straßdorf
Begründung
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“
Begründung gem. § 9 (8) BauGB
Vorentwurf
Inhaltsverzeichnis
Begründung
1. Erfordernis der Planaufstellung
2. Räumlicher Geltungsbereich
3. Einordnung in die übergeordnete Planung
4. Bestehende Rechtsverhältnisse
5. Bestand innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs
6. Erschließung, Ent- und Versorgung
7. Begründung der Planinhalte
8. Grünordnung / Landschaftspflegerische Belange
9. Kosten
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Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“
Begründung gem. § 9 (8) BauGB
Vorentwurf
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Begründung
Abgrenzung des Geltungsbereichs für den Bebauungsplan Nr. A 21 B
1. Erfordernis zur Planaufstellung
1.1 Städtebauliche Begründung und Erforderlichkeit
Es besteht die Zielsetzung, in den Ortsteilen außerhalb der Kernstadt die Wohnflächen nach
dem Grundsatz des Eigenbedarfs zu entwickeln.
In Schwäbisch Gmünd gibt es eine stabile Wohnungsnachfrage. Im Hinblick auf eine
Wohneigentumsbildung besonders im Bereich der selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäuser,
ist hier die Nachfrage anhaltend vorhanden. Es besteht daher die Zielsetzung, in den Ortsteilen
außerhalb der Kernstadt die Wohnflächen nach dem Grundsatz des Eigenbedarfs zu
entwickeln.
Bereits im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes wurden alle Baulücken, auf
denen eine Wohnbebauung möglich ist, im Stadtgebiet von Schwäbisch Gmünd und den
Ortsteilen erhoben. Das Baulückenkataster wurde im Herbst 2011 über das Geodatenportal der
Stadt für alle zugänglich gemacht. In enger Abstimmung mit den ortskundigen Ortsvorstehern
wird fortgesetzt überprüft, ob sich neue Innenentwicklungspotentiale z.B. durch Hofaufgaben
oder Betriebsverlagerungen ergeben.
Im Innenstadtbereich wird ebenfalls versucht Freibereiche und frei werdende Areale für eine
Nachverdichtung zu nutzen. Aktuell gibt es Planungen in der Kernstadt hinter dem City-Center
und unterhalb des Königsturms. Auf dem ehemaligen Kasernengelände auf dem Hardt wird eine
Entwicklung für studentisches Wohnen und Mehrfamilienhäuser vorangetrieben.
Das letzte Baugebiet in Straßdorf Käppelesäcker III wurde 2012 erschlossen. Städtische
Bauplätze stehen hier nicht mehr zur Verfügung.
Nach der Verlagerung der Fa. Polynorm Grau wurde die Fläche mit den Gewerbeimmobilien
von der Stadt erworben und befristet vermietet. Längerfristig sollte die Fläche zwischen dem
nördlich bestehenden Wohngebiet „Weidenäcker“ einschließlich der Gewerbefläche bis zur
ehemaligen Bahnlinie zu einem Wohngebiet entwickelt werden. Mit dem Baugebiet „Emerland I“
wurde ein Gesamtkonzept für diesen Bereich entwickelt und ein erster Bauabschnitt umgesetzt.
Die vorliegende Planung ist Teil dieses Gesamtkonzeptes und damit ein weiterer Baustein. Mit
der Planung besteht die Möglichkeit an vorhandene Infrastruktur anzuschließen und
städtebaulich geordnet weiterzuentwickeln.
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1.2 Ordnung und Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung
Der Ortsteil Straßdorf ist im Flächennutzungsplan „Schwäbisch Gmünd – Waldstetten“, als
Siedlungsschwerpunkt definiert, da der Ortsteil über eine sehr gute Infrastruktur
(Lebensmittelnahversorgung, Schule, Kindergarten) verfügt. Dies und die Nähe zum
Stadtzentrum macht Straßdorf als Wohnstandort sehr interessant. Um eine geordnete
städtebauliche Entwicklung herbeizuführen, ist die Aufstellung dieses Bebauungsplanes
erforderlich.
1.3 Statistik und Zahlenmaterial zur Erforderlichkeit
Bereits für den rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch
Gmünd – Waldstetten wurde als Grundlage für die Neuausweisung von Siedlungsflächen eine
Wohnbauflächenbedarfsberechnung durchgeführt. Da sich jedoch zwischenzeitlich die
Vorgaben des Landes Baden-Württemberg geändert haben, erfolgte mittlerweile eine
Neuberechnung nach der aktuell gültigen Fassung des Hinweispapiers (Plausibilitätsprüfung der
Bauflächenbedarfsnachweise im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach §§ 6 und 10 Abs.
2 BauGB, Ministerium für Verkehr und Infrastruktur, 23.05.2013).
Basis dieser Aktualisierung sind vorhandene Zahlen der Stadt Schwäbisch Gmünd, die auch
den Erhebungen des Regionalverbands Ostwürttemberg zum Projekt Raum+ 2014 zugrunde
liegen. In diesem Zusammenhang wurden die Baulücken und sonstigen
Innenentwicklungspotenziale für die Stadt erhoben und um Informationen bezüglich der
tatsächlichen Aktivierungsmöglichkeiten ergänzt.
Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass bis zum Zieljahr der vorbereitenden Bauleitplanung
2022 nach wie vor ein erheblicher Bedarf zur Ausweisung von Flächen für eine Wohnbebauung
besteht. Dieser Bedarf kann nicht ausschließlich durch Innenentwicklungsmaßnahmen
aufgefangen werden, es wird aber ein möglichst großer Anteil an Innentwicklungen angestrebt.
Schwäbisch Gmünd Einwohnerentwicklung
2009
60.167
2010
59.654
- 513
2011 Basis Zensus
58.191
- 1.463
2012
58.293
102
0,175
2013
58.564
271
0,464
2014
59.209*
645
1,101
Daten Statistisches Landesamt Stand jeweils 31.12.
*Aufrechnung der Zahlen Statistisches Landesamt vom 30.6.14
Seit 2012 verzeichnet die Stadt einen sich zunehmend beschleunigenden Einwohnerzuwachs.
Die Einwohnerzahl ist de facto stärker gestiegen als mit den Prognosen des statistischen
Landesamtes vorhergesagt
Einwohnerzahl Straßdorf Stand September 2014: 3.717
1.4 Ziele und Zwecke der Planung
Oberstes Ziel ist eine am konkreten Bedarf ausgerichtete Schaffung von Bauflächen für
Wohngebäude und zwar hauptsächlich für Einzel- und Doppelhäuser.
1.5 Art der Planung
Es wird für den dargestellten Geltungsbereich ein qualifizierter Bebauungsplan erstellt. Der
Aufstellungsbeschluss wurde am 28.01.2015 vom Gemeinderat gefasst.
Die Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 sieht für Maßnahmen der
Innenentwicklung, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, die Möglichkeit eines
beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB vor. Dieses Verfahren hat das Ziel, die
Inanspruchnahme von Flächen zu vermindern und Planungsvorhaben im Innenbereich zur
Schaffung von Arbeitsplätzen, Wohnungen und Infrastruktureinrichtungen zu vereinfachen und
zu beschleunigen. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung kann hier verzichtet werden, da
durch die Maßnahme der Innenentwicklung zusätzliche Flächenansprüche, also ein zusätzlicher
Eingriff in Natur und Landschaft, vermieden werden.
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2. Räumlicher Geltungsbereich
2.1 Beschreibung des Geltungsbereichs
Das Plangebiet grenzt im Norden, Westen und Osten an bestehende Wohnbebauung an. Der
südliche Planungsbereich umfasst private Gärten und grenzt neben Wohngebäuden an
gewerbliche Nutzung und den derzeit dort untergebrachten städtischen Kindergarten Emerland
an.
2.2 Lage innerhalb des Gemeinwesens
Schwäbisch Gmünd liegt als Mittelzentrum in der Entwicklungsachse Stuttgart – Schorndorf –
Schwäbisch Gmünd – Aalen und hat ca. 60.000 Einwohner.
Straßdorf ist der drittgrößte Teilort von Schwäbisch Gmünd und liegt südlich der Kernstadt ca.
1,5 km entfernt auf der Albhochfläche am Fuß des Hohenrechbergs.
2.3 Größe des räumlichen Geltungsbereichs, einzelne Nutzungen
Gesamtgröße:
ca.
12.730 m²
----------------------------------------------------------------------------------Wohnbaufläche
ca.
7.350 m²
öffentliche Verkehrsfläche
ca.
1.220 m²
Verkehrsgrün
ca.
110 m²
private Grünfläche
ca.
4.050 m²
2.4 Statistik Wohneinheiten, Einwohner
Das Plangebiet umfasst 12 Bauplätze.
Wenn ca. 1/3 der Häuser als Doppelhäuser bzw. mit 2 Wohneinheiten ausgeführt werden ergibt
das ca. 16 Wohneinheiten.
Bei einer angenommenen Belegung mit 3 Personen pro Wohneinheit ergibt das einen
Wohnraum für ca. 48 Bewohner.
Es wird von einer Belegungsdichte mit 3 Personen pro Wohneinheit ausgegangen, da eine
Überprüfung der Einwohneranzahl der Neubaugebiete mit vorwiegend Einfamilien- und
Doppelhäusern der letzten 10 Jahre eine durchschnittliche Belegung von 3,2 ergeben hat. Bei
Baugebieten mit Geschosswohnungsbau und meist geringeren Wohnungsgrößen wird von einer
Belegungsdichte von 2 Personen ausgegangen.
3. Einordnung in die übergeordnete Planung
3.1 Landesentwicklungsplan
Im Landesentwicklungsplan 2002 ist Schwäbisch Gmünd der Randzone um den
Verdichtungsraum Stuttgart zugeordnet. Schwäbisch Gmünd ist als Mittelzentrum ausgewiesen
und liegt an der Landesentwicklungsachse Stuttgart- Schorndorf- Schwäbisch Gmünd – Aalen.
Ein Ziel der Siedlungsentwicklung des Landesentwicklungsplanes nach 3.1.9 lautet:
Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der
Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen
sowie Brach-, Konversions- und Altlastenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die
Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die
Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken.
Beim geplanten Baugebiet „Emerland II“ handelt es sich um eine Innenentwicklung, die die
Anforderungen einer flächensparenden Entwicklung erfüllt.
Das Ziel der Landwirtschaft des LEP 5.3.2 lautet: Die für eine land- und forstwirtschaftliche
Nutzung gut geeigneten Böden und Standorte, die eine ökonomisch und ökologisch effiziente
Produktion ermöglichen, sollen als zentrale Produktionsgrundlage geschont werden; sie dürfen
nur in unabweisbar notwendigem Umfang für andere Nutzungen vorgesehen werden.
Dieses Ziel ist sicherlich zwar tangiert, es handelt sich aber letztlich nur um eine relativ kleine
Fläche, die wegen der umschließenden Bebauung nicht mehr effizient landwirtschaftlich genutzt
werden kann.
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3.2 Regionalplan
Der Teilort Straßdorf ist im Regionalplan als Siedlungsbereich nach Plansatz 2.3.1 ausgewiesen
mit weiteren Entwicklungsmöglichkeiten.
Weiterer Siedlungsbereich(Pl. S. 2.3.1/2.3.2)
Zur räumlichen Ausformung der Entwicklungsachse und zur Verwirklichung des
Konzentrationsprinzips ist Schwäbisch Gmünd als Zentraler Ort mit „Weiteren
Siedlungsbereichen“ in den Teilorten Bettringen/Bargau, Wetzgau/Rehnenhof, Herlikofen,
Hussenhofen, Lindach und Straßdorf ausgewiesen, wenn im zentralörtlichen Versorgungskern
die Entwicklungsmöglichkeiten für die angestrebte schwerpunktmäßige Siedlungsentwicklung
nicht ausreichen.
Nach den allgemeinen Grundsätzen ist in den Siedlungsbereichen eine gezielte Zunahme der
Bevölkerung durch Binnen- und soweit erforderlich durch Außenwanderungsgewinne
anzustreben.
Das Plangebiet liegt in einem in der Raumnutzungskarte des Regionalplans
Ostwürttemberg ausgewiesenen schutzbedürftigen Bereich für Landwirtschaft und Bodenschutz
nach Plansatz 3.2.2 (G).
Schutzbedürftiger Bereich für Landwirtschaft und Bodenschutz (PS 3.2.2.1 (G))
Die aufgrund ihrer natürlichen Eignung für die landwirtschaftliche Nutzung und als Filter und
Puffer sowie als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf geeigneten Böden und Flächen der
Region, insbesondere die in der Raumnutzungskarte besonders gekennzeichneten
schutzbedürftigen Bereiche für die Landwirtschaft, sollen als natürliche Grundlage für eine
verbrauchernahe Lebensmittel- und Rohstoffproduktion und zur Bewahrung und zur Entwicklung
der ostwürttembergischen Kultur- und Erholungslandschaft erhalten werden. Hierbei sollen auch
Bonitätsunterschiede innerhalb der schutzbedürftigen Bereiche berücksichtigt werden
Straßdorf ist an mehreren Seiten von Schutzbedürftigen Bereichen für Landwirtschaft umgeben.
Im Süden und Westen verlaufen zudem regionale Grünzüge und im Südosten Richtung
Waldstetten verläuft eine ausgewiesene Grünzäsur. Entwicklungsmöglichkeiten des Ortes sind
daher ohne Eingriffe nur sehr eingeschränkt möglich.
Bei dem Planungsbereich handelt es sich um ein Fläche, die durch die Umsetzung des
Baugebietes Emerland I von der freien Landschaft abgeschnitten wurde und die aufgrund ihrer
von Bebauung umschlossener Lage nicht mehr effizient landwirtschaftlich genutzt werden kann.
Ausschnitt aus dem Regionalplan 2010
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3.3 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan 2020 „Schwäbisch Gmünd – Waldstetten“, der seit dem 22.12.2011
wirksam ist, ist das Plangebiet als Wohnbaufläche Planung dargestellt.
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan
3.4 Flurbilanz Landwirtschaftsverwaltung Baden Württemberg
Die Flurbilanz ist ein Gemeinschaftswerk der Landwirtschaftsverwaltung Baden Württemberg.
In der digitalen Flurbilanz (LEL) sind die neu überplanten Flurstücke als Vorrangflur Stufe II
dargestellt (mittlere Böden, überwiegend landbauwürdige Flächen).
Bei dem Planungsbereich handelt es sich um ein Fläche, die durch die Umsetzung des
Baugebietes Emerland I von der freien Landschaft abgeschnitten wurde und die wegen der
umschließenden Bebauung nicht mehr effizient landwirtschaftlich genutzt werden kann.
4. Bestehende Rechtsverhältnisse
4.1 Vorhandene Bebauungspläne
Im Bereich der geplanten Bebauung wird ein Teil des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. A 21 A
„Emerland I“ überplant. Hier war bisher die Kanaltrasse zur Erschließung und landwirtschaftliche
Grünfläche festgesetzt. Ansonsten sind keine rechtkräftigen Bebauungspläne im
Geltungsbereich vorhanden.
4.2 Angrenzende Bebauungspläne
Im Norden grenzt der qualifizierte Bebauungsplan Nr. A 20 „Weidenäcker“ (RK:19.08.1976) an.
Nach Westen und Süden angrenzend sind keine Bebauungspläne vorhanden. Die Flächen
östlich im Baugebiet „Emerland I“ sind als Allgemeines Wohngebiet mit eingeschossiger
Bebauung festgesetzt und nördlich in der Weidenäckerstraße sind die angrenzenden Flächen
als Mischgebiet mit eingeschossiger Bebauung festgesetzt.
4.3 Rechtliche Bindungen
Für den Bebauungsplan ist keine UVP erforderlich.
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4.4 Rechtliche Bindungen, die nicht planungsrechtlicher Art sind
Es sind keine Biotope im Bereich der Neuplanung kartiert.
Planungsbereich mit bestehenden Bebauungsplänen
5. Bestand innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs
5.1 Allgemeine naturräumliche Gegebenheiten
Topographie
Die überplante Fläche liegt in einem Höhenbereich zwischen 413 m üNN und
409 m üNN und ist leicht in südlicher Richtung geneigt.
Oberflächenwasser
Im Plangebiet sind keine Gewässer oder Wasserläufe vorhanden.
Geologie
Für den Planungsbereich Emerland I wurde vom Büro Geotechnik Aalen ein Geotechnisches
Gutachten erstellt.
Im Bereich des geplanten Baugebietes streichen die Festgesteine des Schwarzen Juras
großflächig aus. Der Untergrund wird oberflächennah von Verwitterungslehmen gebildet, die
von den als Flächenbildern fungierenden Kalksteinen der Gryphaeenkalke (Lias α3) und den
Angulatensandsteinen (Lias α2) unterlagert werden.
Altlasten
Im Plangebiet sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt.
5.2 Bestand
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Innerhalb
Bis auf eine Garage und Gartenhäuser gibt es keinen Gebäudebestand im Plangebiet, die
gesamte Fläche wird als Grünland und Gartenfläche genutzt.
Folgende Flurstücke liegen innerhalb des Geltungsbereichs:
gesamt:
teilweise:
674, 675, 659, 659/2
663, 49, 672, 669, 49/1
Außerhalb
Im Norden und Osten grenzt ein Wohngebiet mit 1-geschossigen Häusern an, im Westen mit
ein- bis zweigeschossigen Häusern.
Südlich schließt sich hinter den privaten Gartenflächen gewerblich genutzte Bebauung an. Auch
ein Kindergarten ist in diesem Bereich übergangsweise untergebracht.
5.3 Grundbesitzverhältnisse
Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich bis auf die weiter als private Gärten genutzten
Flächen im Eigentum der Stadt Schwäbisch Gmünd.
6. Erschließung, Ent- und Versorgung
6.1 Verkehrs- und Erschließungsgegebenheiten
Äußere Erschließung
Für die längerfristig geplante Überbauung des Gesamtbereiches vom Baugebiet Weidenäcker
bis zur ehemaligen Bahntrasse wurde ein Gesamtkonzept entwickelt. Die äußere verkehrliche
Anbindung erfolgt im Norden über einen Anschluss an die Weidenäckerstraße und im
Südwesten über einen Anschluss an die Alemannenstraße. Fußläufig sind noch weitere
Verbindungen zur Weidenäckerstraße und zur ehemaligen Bahntrasse geplant. Über die
Alemannenstraße (K 3275) nach Norden gelangt man direkt in die Ortsmitte von Straßdorf und
weiter nach Schwäbisch Gmünd. In Richtung Süden gelangt man direkt nach Waldstetten und
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von da aus wieder nach Schwäbisch Gmünd oder Unterbettringen.
Der Straßenanschluss an die Weidenäckerstraße wurde bereits im Bebauungsplan
„Weidenäcker“ 1976 vorgesehen und festgesetzt. Daran schließt das Wohngebiet Emerland I an
und über dieses wird der neue Planungsbereich erschlossen.
ÖPNV
Bei der Umsetzung der durchgehenden Verbindung von der Weidenäckerstraße zur
Alemannenstraße im geplanten Gesamtkonzept wird geprüft ob die Führung einer Buslinie
durch das Gebiet sinnvoll ist.
Für den zweiten Bauabschnitt „Emerland II“ sind die Bushaltestellen in der Alemannenstraße
„Weidenäcker“ und „Am Bahndamm“ für die Linie 3 (Wißgoldingen – Heubach) in ca. 150 –
300m zu erreichen. Die nächsten Bushaltestellen der Linie 4 (Schwäbisch Gmünd –
Wißgoldingen) befinden sich in der Donzdorfer Straße („Scherrenbacher“) und in der
Einhornstraße (Adler/Apotheke) in ca. 500m Entfernung.
Innere Erschließung
Die Innere Erschließung des Gesamtkonzeptes erfolgt über zwei Wohnsammelstraßen, die
jeweils neben der Fahrspur einen Gehweg und teilweise einen Parksteifen mit Längsparkern
und Baumstandorten haben. Abgehend von den Sammelstraßen dienen Wohnstraßen und
Stichstraßen mit gemischt genutzten Verkehrsflächen der restlichen Erschließung der
Wohngebäude.
Der erste Bauabschnitt „Emerland I“ umfasste einen Teil der Wohnsammelstraße und drei daran
anschließende Wohnstraßen. An einer dieser bisher zum Teil nur einseitig bebauten
Wohnstraßen der „Pfarrer-Fimpel-Straße“ schließt der neue Bauabschnitt an. Die PfarrerFimpel-Straße wird verlängert und um zwei weitere kurze Stiche ergänzt. Es sind gemischt
genutzte Verkehrsflächen und öffentliche Stellplätze geplant.
Um die Belastungen der Anwohner des Wohngebietes „Emerland I“ durch weiteren
Baustellenverkehr zu verringern, ist vorgesehen, den Verkehr für die Erschließungsarbeiten
möglichst über den Efeuweg abzuwickeln.
6.2 Entwässerung
Die Entwässerungsmöglichkeiten wurden für das Gesamtkonzept „Emerland“ untersucht. Auf
Grund der Topographie und der Anschlussmöglichkeiten gibt es 2 unterschiedliche Bereiche für
die Entwässerung.
Im nördlichen Bereich kann die Fläche teilweise vollständig im Freispiegelgefälle entwässert
werden und teilweise können die Untergeschosse nur über Hebeanlagen entwässert werden.
Diese nördlichen Flächen werden im Mischsystem entwässert und über einen vorhandenen
Anschlusspunkt im Bereich Alemannenstraße 45 angeschlossen. Die Verbindung zu dem
bestehenden Anschlusspunkt verläuft durch den Bauabschnitt „Emerland II“. Der Bauabschnitt
„Emerland II“ wird an diesen Kanal angeschlossen und im Mischsystem entwässert, deshalb
wird das Regenwasser der Dächer über Zisternen langsam abgewirtschaftet. Eine Nutzung des
Zisternenwassers zum Gießen oder als Brauchwasser ist erwünscht.
Der südliche Planungsbereich wird in Trennsystem entwässert werden, d.h. das anfallende
Schmutzwasser sowie das Oberflächenwasser der Straßen wird über ein Pumpwerk dem
Mischwasserkanal in der Alemannenstraße zugeführt. Das Oberflächenwasser aus den
Wohngrundstücken wird über ein noch zu planendes Regenrückhaltebecken dem Vorfluter
zugeführt.
6.3 Versorgung
Wasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Schwäbisch Gmünd GmbH.
Stromversorgung
Die Stromversorgung erfolgt durch die NGO.
Wärmeversorgung
Eine Gasversorgung kann durch die Stadtwerke Schwäbisch Gmünd erfolgen.
6.4 Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs
Im Ortskern gibt es Bäcker, eine Metzgerei, eine Bank und eine Apotheke.
Am nördlichen Ende von Straßdorf befindet sich ein großer Supermarkt und ein Getränkemarkt.
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7. Begründung der Planungsinhalte
7.1 Gesamtkonzeption
Ein Gesamtkonzept für eine langfristige Wohnbebauung zwischen dem nördlich bestehenden
Wohngebiet „Weidenäcker“ über die Gewerbefläche (Abriss) bis zur ehemaligen Bahntrasse im
Süden wurde entwickelt. Das Gesamtkonzept „Emerland“ schließt im Westen an die
bestehenden Gebäude an der Alemannenstraße an, im Osten wird ein neuer Ortsrand als
Übergang zur freien Landschaf gestaltet.
Wichtig für das Gesamtkonzept war, dass es möglichst flexibel in mehreren Bauabschnitten
entwickelt werden kann.
Eine verkehrstechnische Anbindung des neuen Quartiers kann nur über einen Anschluss an die
Weidenäckerstraße im Norden und über einen Anschluss and die Alemannenstraße im Bereich
des Bahndammes im Südwesten erfolgen. Anknüpfungspunkte für Fuß- und Radverbindungen
gibt es noch im Norden von der Rostocker Straße und im Süden zur Bahntrasse. Auch wenn
erste Bauabschnitte nur von der Weidenäckerstraße aus erschlossen werden, so ist es doch ein
Ziel der Gesamtplanung, den Haupterschließungsverkehr über die Verbindung zur
Alemannenstraße im Südwesten abzuwickeln. Die Straße, die die kürzeste Verbindung der
beiden äußeren Anschlüsse darstellt, wird deshalb mit einem Versatz geplant. Damit wird auch
eine gewisse Verkehrsberuhigung erreicht und das neue Quartier erhält einen kleinen Platz als
Mittelpunkt.
Der zweite Bauabschnitt „Emerland II“ schließt die Lücke zwischen dem ersten Bauabschnitt
und der Bebauung an der Alemannenstraße und nutzt die hier bereits verlegte
Entwässerungsleitung. Es sind 12 Bauplätze für Ein- bis Zweifamilienhäuser geplant, die an
Stichstraßen angeordnet sind.
Der Geltungsbereich umfasst im südlichen Bereich Grundstücke mit privaten Gartenflächen
einschließlich der Fußwegeverbindung zum Kindergarten. Die bestehenden Nutzungen werden
hier festgesetzt. Eine Bebauung in diesem Bereich ist längerfristig im Gesamtkonzept
„Emerland“ geplant, kann aber erst durch eine neue Erschließung mit entsprechenden Ver- und
Entsorgungsleitungen über die bestehenden Gewerbeflächen gesichert umgesetzt werden.
Die im Geltungsbereich liegende Fläche des Efeuweg wird als Allgemeines Wohngebiet
festgesetzt. Die Fläche ist bisher als befahrbarer Wiesenweg nutzbar. Die Gebäude
Weidenäckerstraße 6 und 8 sind sowohl von der Weidenäckerstraße als auch vom Efeuweg aus
erschlossen. Langfristig wird eine Erschließung von der Weidenäckerstraße aus als ausreichend
angesehen, die Flächen des Efeuweg könnten dann von den Angrenzern erworben werden.
Neue Zufahrten über den Efeuweg sollen daher nicht ermöglicht werden.
Gesamtkonzept Wohngebiet Emerland 02.02.2015
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7.2 Einzelne Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Das Baugebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, da es hauptsächlich dem
Wohnen dienen soll, diese Nutzung entspricht auch der tatsächlichen Nutzung der
angrenzenden Bebauung.
Schank- und Speisewirtschaften im Sinne des § 4 (2) Nr. 2 BauNVO werden nicht zugelassen,
da sie häufig zu Konflikten mit der Wohnnutzung führen.
Ausnahmen nach § 4 (3) BauNVO (z.B. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht
störende Gewerbebetriebe, Tankstellen) sind nicht zulässig, um Nutzungskonflikte zu
vermeiden.
Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl wird mit 0,4 festgesetzt.
Damit sich die geplante Wohnbebauung, gut an die an drei Seiten bestehende Bebauung
anfügt, wird die Höhe der baulichen Anlagen durch eine maximale Traufhöhe von 4,5 m und
eine maximale Firsthöhe von 8,5 m festgesetzt. Dies entspricht einer eingeschossigen
Bebauung plus Dachgeschoss und entspricht der angrenzenden Bebauung.
Die Traufhöhe wird gemessen von der festgesetzten Erdgeschoss-Rohfußbodenhöhe bis zum
Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut, die Firsthöhe wird ebenfalls von der
festgesetzten EFH aus gemessen.
Für Flachdächer ist die maximale Traufhöhe maßgebend.
Auch wenn keine Geschossflächenzahl festgesetzt wird, sind die Obergrenzen der
Geschossflächenzahl für Allgemeine Wohngebiete von 1,2 nach § 17 (1) BauNVO einzuhalten.
Höhenlage von Gebäuden
Eine Erdgeschoßrohfußbodenhöhe (EFH) wird festgesetzt. Sie ist so gewählt, dass sie zum
einen oberhalb der Rückstauebene liegt, und zum anderen unter Berücksichtigung der
Bodenverhältnisse übermäßige Geländemodellierungen vermieden werden.
Die festgesetzte EFH darf nicht überschritten werden aber um bis zu 30 cm unterschritten. Da
sich die festgesetzte Traufhöhe auf die festgesetzte EFH bezieht, besteht durch die Möglichkeit
der Unterschreitung der EFH mehr Spielraum bei der Traufhöhengestaltung.
Bauweise
Im Plangebiet wird offene Bauweise festgesetzt, dies entspricht auch dem Charakter der
angrenzenden Wohngebiete. Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Überbaubare Grundstücksflächen
Mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen die
bebaubaren Bereiche der Grundstücke definiert und so die Verteilung der baulichen Anlagen
gemäß der städtebaulichen Gesamtidee geregelt.
Die Größe der Baustreifen ist so gewählt, dass unterschiedliche Anordnungen der Gebäude mit
ausreichend Spielraum auf den Grundstücken möglich sind. Die Lage der Baustreifen auf den
Grundstücken gewährleistet ausreichend Abstand zu den Verkehrsflächen, die Abstände zu den
bestehenden Wohngrundstücken sind so bemessen, dass hier durchgehende Grünzonen
angelegt werden können.
7.3 Örtliche Bauvorschriften
Dächer
Um den Bauherren möglichst viel Gestaltungsfreiheit zu lassen werden im gesamten Baugebiet
beidseitig geneigte Dächer und Flachdächer zugelassen.
Nur Pultdächer sind im gesamten Baugebiet nicht möglich, da die einseitig hohen Wandhöhen
auf den Firstseiten sich nicht gut ins Ortsbild einfügen und größere Auswirkungen und
Verschattungen der Nachbargrundstücke mit sich bringen.
Um Beeinträchtigungen der Nachbarn zu vermeiden, sind glänzende und reflektierende
Oberflächen nicht zulässig, mit Ausnahme für flächige Verglasungen der Dachhaut zur
Passivenergienutzung und für Solarkollektoren.
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Firstrichtung / Gebäudestellung
Die Stellung der baulichen Anlagen wird entlang der Haupterschließungsrichtung durch die
Festsetzung der Firstrichtung des Hauptbaukörpers geregelt.
Garagenzufahrten und Stellplätze
Private Zufahrten und Stellplatzflächen
wasserdurchlässig hergestellt werden.
müssen
zur
Reduzierung
der
Versiegelung
Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser
Das anfallende Oberflächenwasser aus der Dachfläche muss zur zeitweiligen Regenrückhaltung
und langsamen Abwirtschaftung in Zisternen aufgefangen werden und in den Kanal abgeleitet
werden. Als Bemessungswert für das Rückhaltevolumen sind 3 cbm je 100 qm befestigte
Fläche bzw. Dachfläche anzusetzen, davon sind 2/3 des Volumens zur Rückhaltung
vorzusehen. Die Zisterne muss einen permanent offenen Abfluss von 0,1 l/s /100qm befestigter
Fläche haben. Damit ist zugleich eine gewisse Speicherung und Nutzung des Regenwassers
(z.B. für Gießzwecke) zur Entlastung des Trinkwasserhaushaltes möglich.
8. Grünordnung / Landschaftspflegerische Belange
Nach § 13 a Abs.2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild, die im
Rahmen eines beschleunigten Verfahrens erfolgen, als zulässig. Ein Ausgleich ist nicht
erforderlich. Nichtsdestotrotz wird durch die Festsetzungen von Pflanzgeboten und
wasserdurchlässigen Belägen, begrünten Dächern sowie Zisternen der Eingriff begrenzt.
Aufgestellt:
Pedoth, Stadtplanungs- und Baurechtsamt
Schwäbisch Gmünd, den 23.04.2015