Begründung - Stadt Schwäbisch Gmünd
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STADT SCHWÄBISCH GMÜND Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften Nr.172 BII "Junges Wohnen II" Gemarkung Schwäbisch Gmünd Begründung Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Inhaltsverzeichnis Begründung 1. Erfordernis der Planaufstellung 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Einordnung in die übergeordnete Planung 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs 6. Erschließung, Ent- und Versorgung 7. Begründung der Planinhalte 8. Grünordnung / Landschaftspflegerische Belange Anlage 1: Gesamtkonzept ehemalige Hardt-Kaserne Anlage 2: Lärmgutachten Büro Gerlinger Vorentwurf 2 Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 3 Begründung Abgrenzung des Geltungsbereichs 1. Erfordernis zur Planaufstellung 1.1 Städtebauliche Begründung und Erforderlichkeit Bereits im Jahr 2004 erwarb die Stadt Schwäbisch Gmünd vom Bund die Restbestände der Hardt-Kaserne (Flst. 793/2, 793/27), die vom Landkreis als Unterkünfte für Asylbewerber genutzt wurden. Eine Fläche östlich dieses Bereichs ist mit dem Städtischen Bauhof belegt, in den Gebäuden westlich des Areals sind Landwirtschaftszentrum und Landratsamt untergebracht. Einer der für die Unterbringung von Asylbewerbern genutzten Wohnblöcke und die Sporthalle wurden bereits abgebrochen. Die guten Versorgungsmöglichkeiten auf dem Hardt und in Oberbettringen sowie die vorhandene Erschließung schaffen beste Voraussetzungen für eine Wohnnutzung. Im Sinne eines effektiven Brachflächenrecyclings und aufgrund der städtebaulichen Eignung des Areals sowie der geringen ökologischen Beeinträchtigung wird dem Vorhaben hohe Priorität eingeräumt. Die Stadt Schwäbisch Gmünd hat gemeinsam mit der VGW und dem Büro AIP aus Aalen eine Bedarfserhebung „Junges Wohnen“ beauftragt, um ein möglichst genaues Bild der aktuellen und der zukünftigen Wohnsituation der Zielgruppe Schüler und Studenten zu erhalten. Die Zielgruppe (derzeit ca. 3.300) umfasst die Studenten der Pädagogischen Hochschule und der Fachhochschule für Gestaltung sowie die Schüler der beruflichen Schulen in Schwäbisch Gmünd. Durch den Doppelabiturjahrgang 2012 ist bis zum Jahr 2020 mit steigenden Studentenzahlen zu rechnen. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 4 Die Untersuchung hat gezeigt, dass das vorhandene Angebot an Wohnraum für diese Zielgruppe nur als eingeschränkt bezeichnet werden kann, ein weiterer Bedarf ist vorhanden. Das Gelände auf dem Hardt ist der ideale Standort, um Wohnraum für PH-Studenten anzubieten. Die PH liegt Luftlinie ca. 500 m entfernt in östlicher Richtung. Bereits im ersten Bauabschnitt mit dem Bebauungsplan „Junges Wohnen – ehemalige Hardt-Kaserne“ wurde ein Studentenwohnheim umgesetzt. Da es eine anhaltend hohe Nachfrage gibt soll nun mit dem zweiten Bauabschnitt neben Mehrfamilienhäusern noch ein zweites Projekt mit studentischem Wohnen umgesetzt werden. Für den gesamten Bereich für den bereits am 7.5.2008 ein Aufstellungsbeschluss erfolgte, wurde ein neues Gesamtkonzept entwickelt (Anlage 1). In diesem neuen Gesamtkonzept wird der Bedarf an Wohnraum für Studenten mit berücksichtigt. Das Konzept wurde in Abstimmung mit dem Landkreis entwickelt, der mit einer Zweigstellte des Landratsamts und dem Landwirtschaftszentrum große Einrichtungen mit viel Publikumsverkehr auf dem ehemaligen Kasernen Gelände unterhält. Die Umsetzung des Gesamtkonzeptes erfolgt in zwei Abschnitten. Der Bebauungsplan zum ersten Abschnitt des Gesamtkonzeptes umfasste den südlichen Bereich und trat am 8.6.2012 in Kraft. Das Projekt mit Wohnungen für junges und studentisches Wohnen soll im Sommer 2013 fertig gestellt werden. Im zweiten Abschnitt, dem Planungsbereich dieses Bebauungsplanes, sollen erneut Mehrfamilienhäuser bzw. Geschoßwohnungsbau für Wohnprojekte verschiedener Interessensgruppen (z.B. Studenten, Senioren) ermöglicht werden. Der Geltungsbereich des 2. Abschnittes umfasst neben bisher nicht überplanten Flächen einen Teilbereich für Mehrfamilienhäuser des 1.Bauabschnittes, für den aufgrund konkreter Interessenten ein Überarbeitungsbedarf besteht. Im Planungsbereich liegt unter anderem das Gebäude, in dem Asylbewerber vom Land untergebracht sind. Längerfristig ist der Abbruch des Gebäudes und eine Verlegung der Bewohner in andere Unterkünfte geplant. Ebenfalls im Geltungsbereich liegen die Gebäude 174 und 176, die derzeit für Verwaltung und Versorgung der Asylbewerberunterkunft mit genutzt werden. Das Gebäude 176 soll längerfristig ebenfalls abgebrochen werden. Das Gebäude 174 ist erhaltenswert und könnte ähnlich dem Landratsamt und LEL als Geschäfts- oder Bürogebäude weitergenutzt werden. 1.2 Ordnung und Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung ist es notwendig, die für den bestehenden Bedarf erforderliche Fläche auszuweisen. Mit der Bebauung der innerörtlichen Baulücke besteht die Möglichkeit an vorhandene Infrastruktur anzuschließen und städtebaulich geordnet weiterzuentwickeln. 1.3 Statistik und Zahlenmaterial zur Erforderlichkeit Das Mittelzentrum Schwäbisch Gmünd hat in den vergangenen 10 Jahren eine stetig sinkende Einwohnerentwicklung zu verzeichnen. Im Zeitraum zwischen 2000 und 2010 sank die Zahl der Einwohner um 3,7% (bzw. 2.292 Einwohner). Trotz insgesamt rückläufiger Einwohnerzahlen im Ostalbkreis konnten einzelne Gemeinden durch großzügige Baulandausweisungen im gleichen Zeitraum einen Einwohnerzuwachs erreichen. Einwohnerzahl Stand Dezember 2012: 59.173 Allein diese Zahlen zeigen bereits deutlich den Bedarf an Wohnbauflächen. Sofern dem kein entsprechendes Angebot gegenübergestellt werden kann, wird sich die Abwanderungstendenz fortsetzen. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 5 1.4 Ziele und Zwecke der Planung Oberstes Ziel ist eine am Bedarf ausgerichtete Schaffung von Bauflächen für Wohngebäude und Wohnprojekte verschiedener Interessengruppen. Deshalb werden Bauflächen in erster Linie für Mehrfamilienhäuser und größere Projekte umgesetzt. 1.5 Art der Planung Es wird für den dargestellten Geltungsbereich ein qualifizierter Bebauungsplan erstellt. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 20.03.2013 vom Gemeinderat gefasst. Die Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 sieht für Maßnahmen der Innenentwicklung, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, die Möglichkeit eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB vor. Dieses Verfahren hat das Ziel, die Inanspruchnahme von Flächen zu vermindern und Planungsvorhaben im Innenbereich zur Schaffung von Arbeitsplätzen, Wohnungen und Infrastruktureinrichtungen zu vereinfachen und zu beschleunigen. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung kann hier verzichtet werden, da durch die Maßnahme der Innenentwicklung zusätzliche Flächenansprüche, also ein zusätzlicher Eingriff in Natur und Landschaft, vermieden werden. Auf die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung kann nach § 13a (3) BauGB verzichtet werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich 2.1 Beschreibung des Geltungsbereichs Das Plangebiet grenzt im Süden an die Straße Am Sonnenhügel und das Grundstück mit dem im Bau befindlichen Projekt für studentisches Wohnen an. Südwestlich liegt die Außenstelle Hardt des Landratsamtes Ostalbkreis mit den davorliegenden Stellplätzen. In der Außenstelle sind die Geschäftsbereiche Baurecht und Naturschutz, Bildungsbüro, Führerscheinstelle, Gesundheit, Kreismedienzentrum, Landwirtschaft, Umwelt und Gewerbeaufsicht, Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung und die Zulassungsbehörde untergebracht. Nordwestlich schließt die Landesanstalt für Entwicklung der Landwirtschaft und der ländlichen Räume an. Im Norden verläuft der Geltungsbereich an der Oberbettringer Straße und im Nordosten und Osten grenzt das städtische Bauhofgelände an. 2.2 Lage innerhalb des Gemeinwesens Schwäbisch Gmünd liegt als Mittelzentrum in der Entwicklungsachse Stuttgart – Schorndorf – Schwäbisch Gmünd – Aalen und hat ca. 60.000 Einwohner. Der Stadtteil Hardt liegt südöstlich der Kernstadt auf der Hochfläche zwischen den Talhängen des Rems- und des Strümpfelbachtals. 2.3 Größe des räumlichen Geltungsbereichs, einzelne Nutzungen Gesamtgröße: 2,37 ha --------------------------------------------------------Allgemeines Wohngebiet 10.508 m² Mischgebiet 3.946 m² Öffentliche Verkehrsfläche 5.206 m² Private Verkehrsfläche 1.684 m² Öffentliche Grünfläche 1.391 m² Private Grünfläche 993 m² Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 6 2.4 Statistik Wohneinheiten, Einwohner Das Plangebiet umfasst ca. 10 Bauplätze für Mehrfamilienhäuser und zwei für eine mögliche Mischgebietsnutzung. Einer der Bauplätze für Mehrfamilienhäuser wird für das geplante studentische Wohnheim genutzt. Für die Mehrfamilienhäuser sind je ca. 8 bis 16 Wohneinheiten möglich (insgesamt ca.120 WE). Das Wohnheim ist für ca. 100 Einheiten geplant. Bei einer angenommenen Belegung mit 2,5 Personen pro Wohneinheit bei den Wohnhäusern ergibt das einen Wohnraum für ca. 300 Bewohner plus ca. 100 Wohnheimbewohner. 3. Einordnung in die übergeordnete Planung 3.1 Regionalplan Der Planbereich ist im Regionalplan 2010 als bestehende Wohnfläche nachrichtlich enthalten. Ausschnitt aus dem Regionalplan 2010 3.2 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan 2022 „Schwäbisch Gmünd – Waldstetten“, der seit dem 22.12.2011 wirksam ist, ist das Plangebiet zum größten Teil als Mischgebiet dargestellt, eine kleinere Teilfläche im östlichen Bereich als Fläche für Gemeinbedarf Bauhof. Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt kann der Flächennutzungsplan redaktionell berichtigt werden, eine förmliche Änderung ist nicht notwendig. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 7 Ausschnitt Flächennutzungsplan 2022 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 4.1 Vorhandene Bebauungspläne Für die Fläche der Neuplanung wird im südlichen Bereich eine Teilfläche des Bebauungsplanes Nr. 172 BI „Junges Wohnen – ehemalige Hardt-Kaserne“ (Rechtskraft 8.6.2012) überplant. Für die anderen Flächen bestehen keine rechtskräftigen Bebauungspläne. 4.2 Angrenzende Bebauungspläne Im südlichen Bereich grenzt der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 172 BI „Junges Wohnen – ehemalige Hardt-Kaserne“ (Rechtskraft 8.6.2012) an. Hier ist ein WA mit zweigeschossiger Bebauung festgesetzt. 4.3 Rechtliche Bindungen Für den Bebauungsplan ist keine UVP erforderlich. 4.4 Rechtliche Bindungen, die nicht planungsrechtlicher Art sind Es sind keine Biotope im Bereich der Neuplanung kartiert. Artenschutz Bei dem für Wohnbebauung vorgesehenen Planungsbereich handelt es sich um ein ehemaliges militärisches Gelände mit großem Gebäudebestand. In der Nachnutzung nach Abzug der Amerikaner wurde der jetzt überplante Bereich zum größten Teil als Asylbewerberunterkunft genutzt (Wohnheime, Sporthalle, Freiflächen) ein kleinerer östlicher Teil vom städtischen Bauhof als Lagerfläche. Zur Entwicklung eines Wohnquartiers hat die Stadt die Flächen der Asylbewerberunterkünfte aufgekauft, nachdem die Zahl der Asylbewerber zurückging, wurden die südlichen Gebäude frei. Die freigewordenen Gebäude wurden abgebrochen. Es wurde ein Scopingtermin bezüglich der Nachnutzung der Fläche zu Wohnzwecken durchgeführt. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 8 Wegen der intensiven Vornutzung der Fläche wurde weder von unserem Fachamt noch von Behörden oder sonstigen Trägern öffentlicher Belange die Möglichkeit von artenschutzrechtlichen Konflikten gesehen. Es ist nicht zu erwarten, dass geschützte Arten durch die Planung betroffen sind. 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs 5.1 Allgemeine naturräumliche Gegebenheiten Topographie Die überplante Fläche liegt in einem Höhenbereich um 428m NN und ist so gut wie eben. Klimapotential Derzeit wirkt sich die große Rasenfläche ausgleichend auf das Mikroklima aus. Im Falle einer Bebauung sind die Baukörper auf klimatische Aspekte abzustimmen und es sind ausreichend Grünflächen vorzusehen. Oberflächenwasser Innerhalb des Planungsgebiets sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Geologie Das Gebiet ist als Bestandteil der Albvorebene der Lias-Verebnung zuzuordnen. Die Hauptböden in diesem Bereich sind Pseudogley-Parabraunerde aus Lias-Decklehm. Altlasten Bei den im Plangebiet vorliegenden Grundstücken handelt es sich um Flächen innerhalb des Altstandorts „Hardt-Kaserne“. Dieser Altstandort ist im Altlasten- und Bodenschutzkataster in die Kategorie „B-Entsorgungsrelevanz“ eingestuft. Dies bedeutet, dass auf dem Grundstück kein konkreter Altlastenverdacht mehr besteht, jedoch aus abfallrechtlicher Sicht nicht ausgeschlossen werden kann, dass bei Aushubarbeiten entsorgungsrelevantes Aushubmaterial anfällt. Daher dürfen sämtliche Aushubarbeiten im betreffenden Plangebiet nur unter gutachterlicher Begleitung stattfinden. Sollten bei der weiteren Planung oder bei der späteren Ausführung bisher unbekannte Verunreinigungen des Bodens mit umweltgefährdenden Stoffen im bekannt werden, so ist das Landratsamt Ostalbkreis, Geschäftsbereich Umwelt und Gewerbeaufsicht, hinzuzuziehen. 5.2 Bestand Innerhalb Die Gebäude 174, 176 und 172 liegen innerhalb des Geltungsbereichs sowie das bereits länger nicht mehr genutzte Kindergartengebäude. Das Gebäude 172 wird derzeit noch vom Ostalbkreis als Flüchtlingsunterkunft genutzt, es ist aber vorgesehen die Unterkunft zu schließen und das Gebäude abzubrechen. Neue Unterkünfte werden derzeit bereits gesucht. Die Gebäude 174 und 176 werden ebenfalls im Zusammenhang mit der Flüchtlingsunterkunft für Verwaltung, Lager und ähnliches genutzt. Das Gebäude 176 ist für eine Nachnutzung nicht geeignet und ist deshalb ebenso wie das ehemalige Kindergartengebäude für den Abbruch vorgesehen. Das Gebäude 174 kann längerfristig erhalten bleiben und umgenutzt werden. Die Fläche des Geltungsbereichs liegt auf der Gemarkung Schwäbisch Gmünd. Der Geltungsbereich umfasst einen Großteil der Fläche des Flurstücks 793/2. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 9 Außerhalb Im Süden grenzt das Plangebiet an die bestehende Straße Am Sonnenhügel und im südöstlichen Bereich an den ersten Baustein Junges Wohnen an. Der Bebauungsplan „Junges Wohnen – ehemalige Hardt-Kaserne“ setzt südlich der Straße Am Sonnenhügel ein Allgemeines Wohngebiet mit zweigeschossiger Bebauung und südwestlich ein Allgemeines Wohngebiet mit maximal viergeschossiger Bebauung fest. Im Osten grenzt das Plangebiet an das Gelände des städtischen Bauhofes mit eingeschossigen Betriebsgebäuden an. Westlich schließt sich an das Plangebiet die Stellplatzanlage des Landratsamtes und des LEL mit den entsprechenden Gebäuden an. Im Norden nördlich der Oberbettringer Straße liegt ein Wohngebiet mit mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern. 5.3 Grundbesitzverhältnisse Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich im Eigentum der Stadt Schwäbisch Gmünd, bis auf die Fläche für das Projekt studentisches Wohnen. 6. Erschließung, Ent- und Versorgung 6.1 Verkehrs- und Erschließungsgegebenheiten Äußere Erschließung Das geplante Wohngebiet ist über die Oberbettringer Straßen nach Westen direkt an die Innenstadt angeschlossen. Nach Osten kommt man nach Bettringen. Über die Heidenheimer Straße und die Buchauffahrt besteht eine gute Verbindung zur B 29 nach Aalen. Über die L 1161 nach Osten gelangt man durch Bettringen über Bargau weiter nach Heubach. ÖPNV Ca. 50 bis 200m Luftlinie vom Plangebiet, westlich der Zufahrt zum Plangebiet, befindet sich in der Oberbettringer Straße eine Bushaltestelle Richtung Stadtmitte / Bahnhof und auf der gegenüberliegenden Seite eine Bushaltestelle Richtung Bettringen. Die Bushaltestellen werden von der sehr gut bedienten Buslinie 1 des Stadtbus Gmünd bedient, die vom Bahnhof bis nach Heubach über Bettringen und Bargau fährt. Beide Bushaltestellen befinden sich fußläufig in sehr guter Erreichbarkeit des Plangebietes. 6.2 Innere Erschließung Die innere Erschließung erfolgt über eine geplante Straße im nördlichen Bereich, die mit der neuen Straße im ersten Bauabschnitt einen Erschließungsring bildet (siehe Gesamtkonzept Anlage 1). Dieser Erschließungsring ist jeweils mit zumindest einem einseitigen Gehweg geplant. Im nordöstlichen Bereich ist eine untergeordnete Erschließungsstraße als gemischt genutzte Verkehrsfläche zur Anbindung der geplanten Stellplatzanlagen vorgesehen, über diese Straße wird auch die angrenzende Garagenanlage des SEG und DRK erschlossen. Die Straßen sind als Zone 30 geplant, so dass in Bereichen ohne Zufahrten auf den öffentlichen Flächen geparkt werden kann. Dadurch wird eine weitere Verkehrsberuhigung erreicht und eine maximale Möglichkeit von öffentlichen Stellplätzen gewährleistet. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 10 6.3 Entwässerung Oberflächenwasser Eine Versickerung des gesammelten Oberflächenwassers ist auf Grund der schlechten Bodendurchlässigkeit nur schwer möglich, deshalb wird das Regenwasser über Zisternen langsam abgewirtschaftet. Eine Nutzung des Zisternenwassers zum Gießen oder als Brauchwasser ist erwünscht. Schmutzwasser Ein Anschluss des Plangebiets an den Hauptsammler in der Oberbettringer Straße ist problemlos möglich. Im Plangebiet liegen die Kanalanschlüsse des Bauhofs, diese werden im Zuge der neuen Erschließung umgelegt. 6.4 Versorgung Wasserversorgung Wasserleitungen der Stadtwerke sind im Plangebiet vorhanden. Das Plangebiet kann problemlos an die Wasserversorgung angeschlossen werden. Stromversorgung Zur Stromversorgung des Bauhofes und des Landratsamtes sind bereits einige Leitungen im Plangebiet vorhanden, die stellenweise in die Baufenster fallen würden. Hier müssen die Niederspannungskabel verlegt werden. In unmittelbarer Nähe zum Baugebiet befinden sich die Trafostationen im Gebäude Oberbettringer Straße 162 sowie auf dem Gelände des Bauhofs. Für das Plangebiet besteht daher eine gute Versorgungsmöglichkeit mit Strom. Wärmeversorgung In Gebäude Oberbettringer Straße 160 ist die Fernwärme FHW 3 der Stadtwerke untergebracht. Der städtische Bauhof wird durch die Fernwärme versorgt. Fernwärmeleitungen sind im Plangebiet vorhanden, die Versorgungsleitung des Bauhofes verläuft im Bereich des geplanten Studentenwohnheims. Es wird geprüft, ob neue Wohnanlagen an das Fernwärmenetz angeschlossen werden können. Die bestehende Leitung muss verlegt werden. Gasversorgung Eine Gasversorgungsmöglichkeit des Plangebietes ist derzeit noch nicht vorhanden. Der Anschluss der Gasversorgung müsste über die Wegeverbindung von der Hardtstraße her erfolgen, wodurch sich wieder ein Ringschluss des Leitungsnetzes ergeben würde. Das Plangebiet wäre daher problemlos für die Gasversorgung zu erschließen. 6.5 Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs In der Falkenbergstraße Luftlinie 400m Richtung Nordwesten gibt es einen „nah und frisch“ mit Lebensmitteln und Backwaren sowie einer integrierten Postfiliale. Nördlich im Bereich des neuen Hardt, der ehemaligen Wohnsiedlung der Amerikaner gibt es einen türkischen Supermarkt. Etwas weiter östlich in Bettringen gibt es einen größeren Vollsortimenter, der erst vor ein paar Jahren neu gebaut wurde. In nur 200m und 300m Luftlinie Entfernung gibt es jeweils einen Kindergarten, neben dem Kindergarten im neuen Hardt ist auch die Grundschule untergebracht. 6.6 Immissionen Bezüglich der Lärmeinwirkungen wurden für den ersten und zweiten Bauabschnitt Schalltechnische Gutachten beauftragt. Das Gutachten des Büros Gerlinger und Merkle liegt als Anlage 2 der Begründung bei. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 11 Der Besucherparkplatz des Landratsamtes und der Landesanstalt für Entwicklung der Landwirtschaft und der ländlichen Räume wird hauptsächlich während der Öffnungszeiten montags bis freitags zwischen 7.30 und 18.00 Uhr genutzt, diese Nutzung findet damit ausschließlich im Beurteilungszeitraum tags statt. Nach der Berechnung des Lärmgutachters wird der Immissionsrichtwert hier tags um 1dB überschritten, wenn alle Parkplätze auch die öffentlichen vor den geplanten Wohngebäuden, zur Berechnung mit herangezogen werden. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind hier nicht möglich. Die Einhaltung der geforderten Innenschallpegel von 30 dB1(A) für Schlafräume und von 35 dB(A) für Wohnräume werden hier durch den „normalen“ Energieeinsparenden Neubaustandart erreicht. Die geringe Überschreitung von 1dB kann für die Nutzung der Außenwohnbereiche toleriert werden, zumal gerade am Wochenende und abends mit keinen Belastungen zu rechnen ist. Bei normalem Arbeitsbetrieb des städtischen Bauhofs der tagsüber und unter der Woche stattfindet sind keine Lärmbeeinträchtigungen zu erwarten. Nur im Winter, wenn Winterdienst stattfindet, ist insbesondere nachts mit Beeinträchtigungen zu rechnen. Aufgrund dieser nächtlichen Einsätze mit deutlich kritischeren Verhältnissen gegenüber dem Tagbetrieb, kommt es zu Überschreitungen der Immissionsrichtwerte von bis zu 18 dB. In den letzten 30 Jahren wurde durchschnittlich an 33 Tagen im Winter Winterdienst gefahren. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind hier kaum möglich, auch eine Schallschutzwand würde nur die untersten Geschosse schützen. Da die Überschreitungen durch den Gewerbelärm nur im Winter und hauptsächlich nachts stattfinden sind hier passive Schallschutzmaßnahmen, die nur bei geschlossenen Fenstern wirken vertretbar. Es werden daher passive Schallschutzmaßnahmen zur Einhaltung der geforderten Innenschallpegel von 30 dB(A) für Schlafräume und von 35 dB(A) für Wohnräume festgesetzt. Schlafräume, die nicht zur lärmabgewandten Seite lüften können, sollten zusätzlich mit Schalldämmlüftern ausgerüstet sein. Nördlich des Plangebietes verläuft die Oberbettringer Straße, eine innerörtliche Landesstraße mit recht hoher Verkehrsbelastung. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind hier nicht möglich, da auch eine Schallschutzwand nur das unterste Geschoss schützen würde oder so hoch wie das Gebäude sein müsste. Es werden daher passive Schallschutzmaßnahmen zur Einhaltung der geforderten Innenschallpegel von 30 dB(A) für Schlafräume und von 35 dB(A) für Wohnräume festgesetzt. Schlafräume, die nicht zur lärmabgewandten Seite lüften können, sollten zusätzlich mit Schalldämmlüftern ausgerüstet sein. 7. Begründung der Planungsinhalte 7.1 Gesamtkonzeption Für den mittleren Bereich der ehemaligen Hardt-Kaserne, der sich im Eigentum der Stadt Schwäbisch Gmünd befindet, wurde ein neues dem aktuellen Bedarf angepasstes Gesamtkonzept entwickelt (Anlage 1). Im zweiten Abschnitt, der Planungsbereich dieses Bebauungsplanes, sollen daher erneut Mehrfamilienhäuser bzw. Geschoßwohnungsbau für Wohnprojekte verschiedener Interessensgruppen (z.B. Studenten, Senioren) ermöglicht werden. Diesem Bedarf entsprechend und unter Berücksichtigung der bestehenden Gegebenheiten wurde ein Konzept für eine Wohnbebauung für verschiedene Bedürfnisse an Wohnformen entwickelt. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 12 Im Süden im ersten Bauabschnitt wurde eine Ergänzung der Bebauung an der Hardtstraße (Baugebiet Panoramaweg) mit Ein- bis Zweifamilienhäusern geplant, die durch den Geländesprung an dieser Stelle von zwei bis zweieinhalb Metern und der offenen Einzelhausbebauung eine gute Aussichtslage mit Fernblick haben. Im westliche an den städtischen Bauhof angrenzenden Bereich sind sowohl im ersten als auch im zweiten Bauabschnitt große Baugrundstücke für Sonderbauformen wie z. B. ein Studentenwohnheim geplant. Diese Baukörper unterscheiden sich auch in der Höhenentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Höhe orientiert sich an der bestehenden Bebauung im östlichen Bereich der ehemaligen Kaserne den Gebäuden des Landratsamtes. Durch diese Gebäude entsteht der Rahmen für das neue Wohnquartier auf dem Hardt. Im mittleren Bereich ist eine Bebauung mit Mehrfamilienzeilen- oder Punkthäusern geplant, die von einem großzügigen Grünbereich durchzogen sind. Damit dieser Bereich auch bei verschiedenen Investoren und Wohnnutzungen einen zusammengehörigen Eindruck und eine klare Raumkante entwickelt, wird auf den äußeren Blockseiten eine Baulinie festgesetzt und die Gebäudehöhe nicht nur nach oben sondern auch nach unten beschränkt. Richtung Westen vor den Gebäuden des Landratsamtes und der LEL ist eine Vergrößerung bzw. Neuordnung der bestehenden Parkierungsanlagen geplant. Die Besucher dieser Einrichtungen müssen so nicht durch das neue Wohnquartier fahren und ein Parksuchverkehr wird ebenfalls vermieden. Da diese Einrichtungen abends und an den Wochenende geschlossen sind ist nicht mit einem Konflikt mit der Wohnnutzung gerechnet. Ganz im Norden angrenzend an die Oberbettringer Straße wird ein Mischgebiet festgesetzt. Neben Wohnen ist hier auch z.B. durch die Umnutzung des Gebäudes 174 eine gewerbliche Nutzung vorstellbar. Dieser Bereich wird als Ergänzung zu den angrenzenden Nutzungen des Landratsamtes, der LEL und der PH gesehen. 7.2 Einzelne Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Das Baugebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, da es hauptsächlich dem Wohnen dienen soll, diese Nutzung entspricht auch der im Süden angrenzenden Bebauung. Schank- und Speisewirtschaften im Sinne des § 4 (2) Nr. 2 BauNVO werden nur ausnahmsweise zugelassen, da sie häufig zu Konflikten mit der Wohnnutzung führen. Ausnahmen nach § 4 (3) BauNVO (z.B. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Tankstellen) sind nicht zulässig, um Nutzungskonflikte zu vermeiden. Im Bereich direkt an der Oberbettringer Straße wird ein Mischgebiet festgesetzt. Um auch hier Nutzungskonflikte mit der direkt angrenzenden Wohnnutzung auszuschließen werden Schank- und Speisewirtschaften i. S. v. § 6 (2) Nr. 2 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen, sind Tankstellen und Vergnügungsstätten i. S. v. § 6 (2) Nr. 2 BauNVO nicht zulässig. Ebenso sind Vergnügungsstätten i.S.v. § 6 (3) nicht zulässig. Gewerbliche Fremdwerbung ist im Mischgebiet nicht zulässig. Das stadtgestalterische Ziel ist die Schaffung eines positiven, begrünten, ortsgerechten und nicht mit Informationen überladenen Ortsbild. Zur außenräumlichen Qualitätssicherung sind deshalb Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig und Fremdwerbung nicht zulässig, da sie meist negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild haben. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 13 Maß der baulichen Nutzung/ Höhe baulicher Anlagen Die Grundflächenzahl wird mit 0,4 festgesetzt. Damit das geplante Wohngebiet einen klar strukturierten Straßenraum erhält, wird die Höhe der baulichen Anlagen nach oben und nach unten beschränkt festgesetzt. Der festgesetzte Spielraum der Gebäudehöhe von 9 bis 12 m in Verbindung mit der festgesetzten maximalen EFH ermöglicht eine Bebauung mit 3 bis 4 Geschossen, die allerdings nicht höher als die Gebäude des Landratsamtes wird. Bauweise Im Plangebiet wird offene Bauweise festgesetzt, dies entspricht auch dem Charakter des Stadtteils. Überbaubare Grundstücksflächen Mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugrenzen die bebaubaren Bereiche der Grundstücke definiert und so die Verteilung der baulichen Anlagen gemäß der städtebaulichen Gesamtidee geregelt. Um für Realisierungsplanungen ausreichend Spielraum zu lassen, wurden die Baufenster so weit gefasst wie es möglich erschien, ohne den späteren städtebaulich, räumlichen Gesamteindruck zu beeinträchtigen. Nicht überbaubare Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind, soweit es sich um Gebäude im Sinne des § 2 (2) der LBO Baden-Württemberg handelt, auf Grundstücksflächen zwischen der Baugrenze und der öffentlichen Verkehrsfläche nicht zulässig, in den übrigen, nicht überbaubaren Flächen sind Nebenanlagen nur zulässig, soweit der umbaute Raum 20cbm nicht überschreitet. Mit diesen Festsetzungen soll verhindert werden, dass Vorgartenflächen zugebaut wird. Durch die Größenbeschränkung soll das Grün der Gartenzone vorherrschend bleiben. Höhenlage von Gebäuden Die maximale Erdgeschoß-Rohfußbodenhöhe wird festgesetzt. Sie ist so gewählt, dass sie zum einen oberhalb der Rückstauebene liegt, und zum anderen übermäßige Geländemodellierungen vermieden werden. Durch die Festsetzung der maximalen EFH wird eine dem Gelände angepasste Entwicklung der Bebauung erreicht. Pflanzbindung Einige größere Bäume werden durch die Festsetzung einer Pflanzbindung im Bestand erhalten. Entlang der Oberbettringer Straße und der neuen inneren Erschließungsstraße sollen größere markante und straßenbildprägende Bäume erhalten bleiben. Der Erhalt älterer Bäume dient auch dem Artenschutz. Zum Teil wurde bei der inneren Erschließung auf einen beidseitigen Gehweg verzichtet um den Erhalt der Bestandsbäume zu sichern. 7.3 Örtliche Bauvorschriften Dächer Da es sich bei dem Baugebiet um eine Innenentwicklung handelt und kein neuer Ortsrand ausgebildet wird, werden keine Festsetzungen bezüglich der Dachformen getroffen, um unterschiedlichen Gestaltungsvorstellungen der zukünftigen Bauherren gegenüber offen zu sein. Um Beeinträchtigungen der Nachbarn zu vermeiden, sind glänzende und reflektierende Oberflächen nicht zulässig, mit Ausnahme für flächige Verglasungen der Dachhaut zur Passivenergienutzung und für Solarkollektoren. Flach- und flach geneigte Dächer sind extensiv zu begrünen. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. 172 BII „Junges Wohnen II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 14 Garagenzufahrten und Stellplätze Private Zufahrten und Stellplatzflächen müssen zur Reduzierung der Versiegelung wasserdurchlässig hergestellt werden. Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser Das anfallende Oberflächenwasser muss zur zeitweiligen Regenrückhaltung und langsamen Abwirtschaftung in Zisternen aufgefangen werden und in den Kanal abgeleitet werden. Als Bemessungswert für das Rückhaltevolumen sind 3 cbm je 100 qm Dachfläche anzusetzen, davon sind 2/3 des Volumens zur Rückhaltung vorzusehen. Die Zisterne muss einen permanent offenen Abfluss von 0,1 l/s /100qm befestigter Fläche haben. Damit ist zugleich eine gewisse Speicherung und Nutzung des Regenwassers (z.B. für Gießzwecke) zur Entlastung des Trinkwasserhaushaltes möglich. 8. Grünordnung / Landschaftspflegerische Belange Nach § 13 a Abs.2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild, die im Rahmen eines beschleunigten Verfahrens erfolgen, als zulässig. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich. Nichtsdestotrotz wird durch die Festsetzungen von Pflanzgeboten und wasserdurchlässigen Belägen sowie Zisternen der Eingriff begrenzt. Bestehende Bäume wurden soweit als möglich mit einer Pflanzbindung gesichert. Aufgestellt: Stadtplanungs- und Baurechtsamt Schwäbisch Gmünd, den 02.04.2013 Pedoth
