FNP 2020

STADT GÜTERSLOH
Begründung mit Umweltbericht zur
2. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP 2020)
Oktober 2010
Bauleitplanung in
Zusammenarbeit mit der Verwaltung:
Büro für Stadtplanung und Kommunalberatung
Tischmann Schrooten
Berliner Straße 38, 33378 Rheda-Wiedenbrück
Telefon 05242/5509-0, Fax 05242/5509-29
Stadt Gütersloh, 2. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP 2020)
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Teil I: Begründung zur 2. Änderung des FNP 2020
1. Planungsanlass und Vorlauf
2. Geltungsbereich
3. Bedarf für die Änderung des FNP 2020
4. Ziele der Raumordnung und Landesplanung
5. Bestandsaufnahme und Darstellungen des Flächennutzungsplans
6. Umweltprüfung
7. Flächenbilanz
Teil II: Umweltbericht - Gliederung siehe dort –
Teil III: Anlagen (zum 1. Original)
A.1 Raumordnerische und städtebauliche Wirkungsanalyse der geplanten Ansiedlung
von Möbelfachmärten sowie eines Gartenmarkts auf dem Pfleiderer-Gelände in
Gütersloh, Junker und Kruse, Dortmund, Mai 2010
A.2 Verkehrsgutachten Möbelmarkt Holzstraße in Gütersloh, Lindschulte und Kloppe
Ing.-GmbH, Düsseldorf, 20.04.2010erkehrsgutachten Möbelmarkt Holzstraße in
Gütersloh, Lindschulte und Kloppe Ing.-GmbH, Düsseldorf, 20.04.2010
A.3 Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 232 der Stadt Gütersloh,
Bonk-Maire-Hoppmann GbR, Garbsen, 21.09.2010
A.4 Altlastenerkundung, Anlage zum Nachnutzungskonzept Pfleiderer Werk I in
Gütersloh, 26.06.2003 und Flächensanierung des ehemaligen Pfleiderer Werk I in
Gütersloh, abschließende Altlastenbewertung, 10.09.2009, Ing.-Büro Böker und
Partner, Hannover
A.5 Bodenuntersuchungen zur Beurteilung der Altlastensituation im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs in Gütersloh, Flur 51, Flurstück 279, Dr. E. Horsthemke,
Ingenieurgeologisches Büro, 22.01.2009
Stadt Gütersloh, 2. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP 2020)
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Teil I: Begründung
1.
Planungsanlass und Vorlauf
Östlich der Gütersloher Innenstadt soll das Konversionsgelände eines ehemaligen
holzverarbeitenden Betriebs neuen Nutzungen zugeführt werden. Zuletzt wurde ein
Plankonzept verfolgt, welches auf dem ehemaligen Werksgelände weiterhin gewerbliche Nutzungen vorsah. Dabei wurde bereits die Gesamtentwicklung des Gebiets
unter Einbeziehung westlich anschließender Bahnflächen und Bereiche östlich der
Holzstraße sowie des ehemaligen Güterbahnhofs betrachtet.
Im Herbst 2009 hat sich mit dem zentralen Vorhaben der Ansiedlung eines großflächigen Möbelhauses (Porta) sowie eines Möbeldiscounters (Boss) und eines Gartenmarkts (Brockmeyer) ein neuer Planungsansatz für die westliche Konversionsfläche
ergeben. Da die Stadt Gütersloh heute in der Branche des Möbeleinzelhandels deutlich
unterrepräsentiert ist, wird dieses Vorhaben befürwortet. Die innenstadtnahe Lage
und die Möglichkeit, das ehemalige Werksgelände auf diese Weise in einem Zuge
wieder in das belebte Stadtgefüge einzufügen, sprechen ebenfalls dafür.
Die vorliegende 2. Änderung des Flächennutzungsplans dient daher insbesondere der
städtebaulich geordneten Weiterentwicklung des Quartiers um die Friedrich-EbertStraße und die Holzstraße sowie der Bewältigung der Immissionsschutzbelange in
dem Übergangsbereich zwischen reaktivierten Gewerbe- sowie neuen Einzelhandelsnutzungen, den Hauptverkehrstrassen der Bahn und der Friedrich-Ebert-Straße und
den östlich anschließenden Wohnquartieren. Ziel ist es, in der innenstadtnahen Lage
einen hochwertigen Einzelhandels- und Gewerbestandort mit hoher städtebaulicher
Qualität zu entwickeln und damit die örtliche gewerbliche Wirtschaft, ihre Branchenvielfalt und das Arbeitsplatzangebot, die städtische Versorgungsfunktion sowie die
Belange der Wohnbevölkerung zu sichern und zu entwickeln.
Ein Planungserfordernis im Sinne des § 1(3) BauGB ist gegeben, um das Quartier entsprechend der erläuterten Zielvorstellungen planungsrechtlich vorzubereiten.
Verträglichkeit der Einzelhandelsvorhaben
Aufgrund der großflächigen Einzelhandelsvorhaben steht hinsichtlich der Planungsziele die Fragestellung der raumordnerischen Verträglichkeit im Vordergrund. Eine
entsprechende Verträglichkeitsuntersuchung ist eingeholt worden (Raumordnerische
und städtebauliche Wirkungsanalyse der geplanten Ansiedlung von Möbelfachmärkten
sowie eines Gartenmarkts auf dem Pfleiderer-Gelände in Gütersloh, Junker und Kruse,
Dortmund, Mai 2010). Dabei wurden neben den geltenden Zielen und Grundsätzen
der Raumordnung die Rahmenbedingungen der einzelnen Vorhaben sowie die inzwischen erfolgte Überarbeitung der 2008 beschlossenen Gütersloher Sortimentsliste zu
Grunde gelegt. Demnach sind die Sortimente Bettwaren/Matratzen, Leuchten und
Teppiche vor dem Hintergrund der aktuellen städtischen Einzelhandelssituation nicht
mehr als zentrenrelevant eingestuft.
Die Wirkungsanalyse bewertet die Einzelhandelsvorhaben an sich vom Grundsatz her
als verträglich. Insbesondere hinsichtlich der Möbelbranche wird der erhebliche Nachholbedarf Güterslohs betont. Allerdings wird der zunächst vorgesehene Umfang (Ge-
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samtverkaufsfläche Möbelhaus 35.000 m², Möbeldiscounter 4.000 m² und Gartencenter 7.850 m²) teils kritisch diskutiert. Der raumordnerische Grundsatz des sogenannten „Kongruenzgebots“ nach § 24a(3) LEPro erklärt, dass in der Regel davon
ausgegangen werden kann, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung vorliegt, wenn der zu erwartende Umsatz
der geplanten Einzelhandelsvorhaben für nicht zentrenrelevante Kernsortimente die
entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht übersteigt. Dieser
Grundsatz wird bei der o.g. Größenordnung nach der Wirkungsanalyse für jedes einzelne Vorhaben insgesamt eingehalten. Für das Möbelhaus beträgt das voraussichtliche Umsatzvolumen im Kernsortiment Möbel für sich betrachtet jedoch rd. 120% bis
150% der lokalen Kaufkraft. Hinsichtlich des Möbelsortiments können Auswirkungen
auf den Möbeleinzelhandel in den Nachbarstädten (Bielefeld, Rheda-Wiedenbrück)
nicht ausgeschlossen werden.
Unter der Voraussetzung der künftigen ASB-Ausweisung der zentral gelegenen Fläche
werden die landesplanerischen Ziele und Grundsätze im Übrigen eingehalten. Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente werden bei allen Einzelvorhaben
auf höchstens 10 % der Verkaufsfläche bzw. höchstens 2.500 m² VK begrenzt. Die
zugelassene Verkaufsfläche aller drei Vorhaben zusammen beträgt 3.685 m² VK.
Sowohl die Gesamtverkaufsfläche aller drei Vorhaben, als auch die zugelassene VK
für zentrenrelevante Sortimente liegen damit insgesamt noch deutlich unter der entsprechenden VK von 50.000 m² gesamt und 5.000 m² zentrenrelevant, für die bei
Ansiedlung mehrerer Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten nach
§ 24a(3) LEPro auf Ebene der Regionalplanung eine entsprechende Zweckbestimmung
für den ASB eingetragen werden soll.
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Umsatzvolumens im Kernsortiment Möbel
des Möbelhauses empfiehlt der Einzelhandelsgutachter eine Verkleinerung um 20 %
bis 40 % in einzelnen Sortimentsbereichen empfohlen. Die Stadt Gütersloh folgt dieser Empfehlung nach der interkommunalen Diskussionen im Sommer 2010 zum Teil:
Die zugelassene Verkaufsfläche für das Möbelhaus wird von 35.000 m² auf
29.500 m² verkleinert. Die Reduzierung erfolgt i.W. im Kernsortiment Möbel, das von
zunächst 29.560 m² auf 24.210 m² herabgesetzt wird. Eine weitere Verringerung erfolgt im Randsortiment Teppiche von zunächst 1.400 m² auf nun 1.250 m². Damit
werden die im Einzelhandelsgutachten als Kompromiss empfohlenen Verkaufsflächen
von 23.650 m² für das Möbelsortiment und 1.120 m² für das Randsortiment Teppiche nahezu erreicht. Eine Reduzierung der zugelassenen zentrenrelevanten Sortimente
erfolgt nicht. Die festgesetzten Sortimente für den Möbeldiscounter und den Gartenund Pflanzenmarkt werden beibehalten.
Aus der vorliegenden Wirkungsanalyse sind keine Anhaltspunkte dahingehend erkennbar, dass sich die Planvorhaben auf die den Nachbargemeinden durch Ziele der
Raumordnung zugewiesene Funktionen nachteilig auswirken können. Die Ansiedlungsvorhaben in Gütersloh werden nicht dazu führen, dass Bielefeld seine oberzentrale Funktion im Bereich der Versorgung mit Gütern des mittel- und langfristigen Bedarfs verliert. Die Stellung der Stadt Bielefeld als Möbel-Einzelhandelsstandort insbesondere mit den vorhandenen Möbelhäusern IKEA und PORTA, die derzeit eine Erweiterung anstreben, wird nicht ernsthaft gefährdet. Die zu erwartenden Umsatzumlenkungen bei der vorgesehenen Reduzierung um rd. 20% liegen bei einer Worst-CaseBetrachtung in den zentralen Versorgungsbereichen von Bielefeld im Bereich Möbel
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bei maximal 9% und ansonsten bei maximal 12%. Zu einem durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionsverlust wird dies ersichtlich nicht führen können. Die
gleiche Bewertung ergibt sich in Bezug auf Rheda-Wiedenbrück, wo die Umsatzumlenkungseffekte bei einer Worst-Case-Betrachtung in nicht integrierten Lagen im Bereich Möbel bei maximal 12% und im Bereich Teppiche bei maximal 21% liegen. Die
Gutachter gehen in der Wirkungsanalyse nicht davon aus, dass die betroffenen Sortimente eine tragende Bedeutung für die zentralörtliche Funktion des jeweiligen Orts
entfalten. Es ergibt sich somit keine Beeinträchtigung der durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen zentralörtlichen Funktionen.
Darüber hinaus ergibt sich nach ergänzender Prüfung durch das Büro Junker und
Kruse durch die geänderte Verkaufsfläche ein verringertes Umsatzvolumen von 28 bis
36 Mio. Euro. Dieses liegt unter Moderate-Case-Annahmen leicht unter, unter WorstCase-Annahmen weiterhin über der lokalen Kaufkraft. Jedoch hat sich die Differenz
zwischen einzelhandelsrelevanter Kaufkraft und projektiertem Umsatz auch im WorstCase deutlich von ursprünglich 15 Mio. Euro auf 7 bzw. 5 Mio Euro verringert. Durch
die verkleinerte Vorhabendimensionierung ist somit nach wie vor keine hundertprozentige Erfüllung des landesplanerischen Grundsatzes zum „Kongruenzgebot“ gegeben, jedoch hat sich die ursprünglich sehr gravierende Abweichung auf ein geringes
Maß reduziert.
Durch diese nochmals geprüfte Verkleinerung erachtet die Stadt die Auswirkungen
auf die Nachbargemeinden insbesondere durch das geplanten Möbelhaus mit Blick auf
die zu erwartenden Umsatzumverteilungen und die Änderungen in den Zentralitäten in
ausreichendem Rahmen zu berücksichtigen. Weitere Reduzierungen sind aus Sicht der
Stadt Gütersloh vor dem Hintergrund des Planungsziels der Sicherung eines marktgängigen Einzelhandelsstandorts mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten auf der
äußerst zentral gelegenen Konversionsfläche nicht denkbar. Die Stadt Gütersloh
erachtet durch die Vorgehensweise einen angemessenen und ausreichenden Interessenausgleich zwischen den eigenen Belangen und den Belangen der Nachbarkommunen sowie der Region zu erreichen. Für die Einzelhandelsentwicklung in diesem Rahmen sprechen folgende Gründe:
Vorrangiges Ziel der Stadt ist die Ansiedlung marktgängiger Einzelhandelsbetriebe an
dem besonderen und einzigartig zentral gelegenen Standort des ehemaligen PfleidererGeländes. In den durchgeführten Beratungen wurde von den künftigen Betreibern
deutlich gemacht, dass bei weiteren Verkleinerungen die Ausgestaltung eines dauerhaft marktgängigen Standorts in Frage gestellt wird. Die Stadt schließt sich dieser
Auffassung an.
Bereits im Einzelhandelsgutachten zu den Einzelhandelsvorhaben wird auf das deutlich
unterentwickelte Einzelhandelsangebot der Stadt Gütersloh im Bereich Möbel und
Einrichtungen und das damit verbundene regionale Thema der „Rückverteilung“ in das
große Mittelzentrum Gütersloh eingegangen. Die Stadt misst diesen Aspekten gegenüber dem Gutachter jedoch noch deutlich höheres Gewicht bei.
Der Grund hierfür ist vor allem auch die geradezu optimale Lage der Planfläche im
Stadtgebiet. In Gütersloh ergibt sich mit der zentral gelegenen großen Konversionsfläche des ehemaligen Pfleiderer-Geländes die seltene und besondere Möglichkeit, ein
Einzelhandelsvorhaben der mittelfristigen Bedarfsstufe in heute üblicher, erheblicher
Größenordnung im Zentrum der Stadt anzusiedeln. Um diese städtebaulich wün-
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schenswerte Entwicklungsmöglichkeit langfristig und nachhaltig umsetzen zu können,
ist es aus Sicht der Stadt Gütersloh besonders wichtig, einen dauerhaft tragfähigen
Standort zu entwickeln. Aufgrund der Entwicklungen im Einzelhandel, insbesondere
auch im Möbeleinzelhandel, ist dies mit erheblichen Verkaufsflächenumfängen im
Kernsortiment sowie auch in den Randsortimenten verbunden.
Die prognostizierten Auswirkungen auf das Hauptgeschäftszentrum Güterslohs im
Sortimentsbereich GPK/Haushaltwaren werden in der Abwägung gegenüber der mit
dem Vorhaben zu erwartenden Angebotsverbesserung und der Zentralitätserhöhung
hingenommen. Aufgrund der direkten Nähe des Vorhabenstandorts zum Gütersloher
Hauptgeschäftszentrum erwartet die Stadt kein Umschlagen der prognostizierten Umsatzumverteilungen in städtebauliche Auswirkungen. Die Stadt wird alle ihr zur Verfügung stehenden Mittel nutzen, eine angemessene attraktive Anbindung des Plangebiets an das Hauptgeschäftszentrum herzustellen. Gleichzeitig liegt es in der Verantwortlichkeit des örtlichen Einzelhandels, aktiv Synergieeffekte mit der geplanten Ansiedlung zu unterstützen. Die Stadt geht daher insgesamt davon aus, dass die positiven Effekte des Vorhabens auf den Einzelhandelsstandort Gütersloh zumindest zum
Teil auch auf das Hauptgeschäftszentrum wirken werden.
Die Vorgehensweise entspricht dem vordringlichen Ziel der Stadt, ein marktgängiges
Möbelhaus im Gütersloher Stadtgebiet anzusiedeln, damit die Stadt ihrer mittel- bzw.
teilweise oberzentralen Funktion auch für diesen Bereich gerecht werden kann. Dies
geschieht auch vor dem Hintergrund des Selbstverständnisses der Stadt Gütersloh als
wirtschaftlicher Schwerpunkt in der Region und drittgrößter Stadt in OstwestfalenLippe nach den beiden Oberzentren Bielefeld und Paderborn.
Der geplante Möbeldiscounter und die entsprechenden Regelungen zu den Sortimenten werden beibehalten. Die Verträglichkeitsanalyse prognostiziert diesbezüglich keine
negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Stadt Gütersloh selbst sowie die
Nachbarstädte, dieser Bewertung wird gefolgt.
Der geplante Gartenmarkt und die entsprechenden Regelungen zu den Sortimenten
werden beibehalten. Die Verträglichkeitsanalyse prognostiziert diesbezüglich keine
negativen städtebaulichen Auswirkungen, dieser Bewertung wird gefolgt. Die zu erwartende Verschärfung der Konkurrenzsituation in der Garten- und Pflanzenmarktbranche wird vor diesem Hintergrund hingenommen.
Ansatzpunkte für eine „Potenzierung“ von Auswirkungen durch den Gesamtstandort
sieht der Einzelhandelsgutachter im vorliegenden Fall nicht. Einerseits bringt ein
Standortverbund Agglomerationsvorteile für die einzelnen Anbieter, andererseits können sich Angebotsüberschneidungen der einzelnen Anbieter auch (leicht) umsatzmindernd auswirken. Diese Faktoren wurden bei der Umsatzschätzung der Einzelvorhaben nach Rücksprache mit dem Gutachter angemessen berücksichtigt. So wurden
im Rahmen des in der Verträglichkeitsanalyse verfolgten Worst-Case-Ansatzes insgesamt so hohe Flächenproduktivitäten der Einzelanbieter zugrunde gelegt, dass eine
Aufsummierung der ermittelten Einzelwirkungen das Maximum der summarischen
Auswirkungen mehr als angemessen abbildet.
Festgehalten werden nochmals folgende Gründe für die Planungsentscheidung, die die
Stadt teils deutlich gewichtiger einschätzt als der Gutachter der eingeholten raumordnerischen Verträglichkeitsanalyse:
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Das Einzelhandelsangebot im Bereich Möbel ist in der Stadt Gütersloh auch
und gerade im Vergleich zu den Nachbarstädten deutlich unterentwickelt. Sowohl die absoluten Verkaufsflächen als auch die Zentralitäten weisen für
Gütersloh niedrige Werte auf. Die Untersuchung rechnerischer Verkaufsflächenpotentiale hat im Einzelhandels- und Zentrenkonzept den größten Spielraum für die Bereiche Wohneinrichtungsbedarf, Möbel und Elektro/Leuchten
aufgezeigt (vgl. Einzelhandels- und Zentrenkonzept, S. 100). Die Verkaufsflächen des bisher größten ortsansässigen Betreibers, des in der Innenstadt gelegenen ehemaligen Möbelhauses Wellerdiek mit 6.000 m² Verkaufsfläche, werden momentan von einem Möbeleinzelhändler zwischengenutzt. Es ist jedoch
absehbar, dass diese Nutzung an dem Standort zukünftig entfällt, so dass sich
die Lage noch weiter verschärfen wird (vgl. Wirkungsanalyse, S. 43).
Zu berücksichtigen ist ferner, dass die tatsächliche Bevölkerungszahl Güterslohs unter Berücksichtigung der im Stadtgebiet lebenden mehreren Tausend
Angehörigen der Britischen Streitkräfte über 100.000 Einwohner und damit
deutlich höher liegt als die offizielle, was auch eine entsprechend erhöhte
Ausgangsbasis der tatsächlichen örtlichen Kaufkraft bedeutet.
Die Versorgungsfunktion der Mittelzentren in Ostwestfalen-Lippe für den Bereich des Möbeleinzelhandels wurde im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzepts ausdrücklich bestätigt und die Oberzentren dementsprechend aufgefordert, nur noch maßvolle Ausweitungen der Verkaufsflächen zuzulassen (vgl.
Wirkungsanalyse, S. 33). Aus Gütersloher Sicht sind mit der Ansiedlung eines
Möbelhauses verbundene Umsatzumverteilungen zu rechtfertigen, da es sich
in erheblichem Rahmen auch um „Rückverteilungen“ von bislang aus dem Mittelzentrum Gütersloh abfließender Kaufkraft handelt (vgl. Wirkungsanalyse,
u.a. S. 60).
Der ehemals gewerblich-industriell genutzte, verkehrlich und insgesamt siedlungsstrukturell sehr gut erschlossene Standort an der Holzstraße bietet die
optimale Möglichkeit, ein Möbelhaus in der Stadt Gütersloh anzusiedeln. Zum
einen wird damit ein Beitrag zur Reaktivierung einer aufgegebenen Industriefläche, zur Innenentwicklung und zur Schonung von Freiflächen geleistet. Auf der
anderen Seite sind aufgrund der zentralen Lage positive Synergieeffekte mit
der nahen Gütersloher Innenstadt zu erwarten. Der vorgesehene Standort liegt
nahezu in der geographischen Mitte des Stadtgebiets. Die Tatsache, dass das
vorgesehene Möbelhaus nicht an der Stadtgrenze in direkter Nähe zu einer
Autobahnabfahrt realisiert werden soll, dokumentiert, dass das Vorhaben auf
die Versorgung des originären Gütersloher Einzugsbereichs abzielt. Nach Angaben des Betreibers für das vorgesehene Möbelhaus soll der Betrieb eher
nach Südwesten ausstrahlen als nach Nordosten in Richtung der Stadt Bielefeld. Dies ist auch vor dem Hintergrund plausibel, dass dasselbe Unternehmen
bereits ein Möbelhaus in Bielefeld-Stieghorst betreibt, welches erweitert werden soll (vgl. Wirkungsanalyse, S. 43). Angesichts der Marktentwicklungen
müssen deutliche Verkaufsflächenzuwächse der Möbelhäuser mit Vollsortiment festgestellt werden. Beispielhaft sind hier noch Finke (Paderborn),
Zurbrüggen (Oelde und Unna), Turflon (Werl) sowie IKEA (Bielefeld) zu nennen. Es lässt sich ableiten, dass sich ein neu anzusiedelndes Möbelhaus von
vornherein den Wettbewerbsbedingungen anzupassen hat. Die Stadt Gütersloh
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hat das Interesse, dass ein neu angesiedeltes Möbelhaus im Stadtgebiet
marktgängig und auch langfristig konkurrenzfähig ist.
Gleichzeitig zeigen die in der Wirkungsanalyse prognostizierten Veränderungen
der Zentralität der Nachbarstädte, insbesondere Bielefeld und RhedaWiedenbrück in Bezug auf das Kernsortiment Möbel nur geringe Unterschiede
bei Betrachtung der verschiedenen Verkaufsflächenumfänge für das Vorhaben
Porta in Gütersloh. Für Bielefeld liegt die prognostizierte Zentralität in allen drei
Größenordnungen (Eingangsgröße nach Vorhabenplanung, 20 % Verkleinerung
und 40 % Verkleinerung) für Moderate und Worst Case jeweils zwischen 1,6
und 1,7. Veränderungen ergeben sich nur in der 2. Nachkommastelle. Ähnliches ergibt sich für Zentralitätsveränderung im Sortiment Möbel zwischen
0,85 und 0,95 für Rheda-Wiedenbrück (vgl. Tabellen 18, 29 und 30 der Wirkungsanalyse).
Auswirkungen des hinzukommenden Angebots im Sortiment Glas/Porzellan/Keramik;
Haushaltswaren sowie Teppiche im Möbelhaus werden mit errechneten Umsatzumverteilungen um bis zu 12 % in Bezug auf das Gütersloher Hauptgeschäftszentrum
angegeben. Hinzu kommen die weiteren, jedoch geringeren Umsatzumverteilungen
aufgrund der Gartenmarkts und des Möbeldiscounters. Dies bedeutet eine Verschärfung der lokalen Konkurrenzsituation. Die positiven Effekte der Angebotsverbesserung
und der Zentralitätserhöhung im Mittelzentrum Gütersloh werden jedoch höher gewichtet. Dies geschieht insbesondere vor dem Hintergrund der oben bereits geschilderten zentralen Lage des neuen Einzelhandelsstandorts. Die fuß- und radläufige Verbindung zwischen dem Vorhabenstandort und der Innenstadt ist bereits heute trotz
der Zäsur durch die Bahntrasse als gut zu bezeichnen. Dies beruht i.W. auf der baulich-räumlichen Trennung des Fuß- und Radwegs von der Fahrbahn innerhalb der Unterführung. Darüber hinaus strebt die Stadt eine weitere Verbesserung der fuß- und
radläufigen Verbindung durch die Bahnunterführung der Friedrich-Ebert-Straße z.B.
durch attraktive Beleuchtungs- bzw. Lichtkunstkonzepte an. Vor diesem Hintergrund
geht die auch von Synergieeffekten der Standorte aus.
Durch die in das Gesamtvorhaben integrierte Ansiedlung des Gartencenters, die den
geplanten Standort des Möbeleinzelhandels sinnvoll ergänzt, sind nach der Wirkungsanalyse keine städtebaulichen Auswirkungen auf Nachbarkommunen zu erwarten.
Auch innerhalb der Stadt Gütersloh wird es demnach nicht zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen, allerdings wird die lokale Wettbewerbssituation vor
dem Hintergrund der bereits guten Angebotsaustattung in der Stadt deutlich verschärft. Die Ansiedlung wird aber insbesondere aus den bereits genannten Gründen
der Möglichkeit der Entwicklung eines zentral im Siedlungsgebiet gelegenen Standorts
für angemessen erachtet.
In der Gesamtabwägung wird die planungsrechtliche Vorbereitung der Einzelhandelsvorhaben in dem o.g. angepassten Gesamtumfang für sinnvoll und angemessen erachtet. Die konkreten Regelungen zum Umfang der Verkaufsflächen mit Differenzierungen hinsichtlich der Kern-, Rand- und insbesondere zentrenrelevanten Randsortimente erfolgen in den Festsetzungen für die Sondergebiete im parallel in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplan. Auf die Planunterlagen des Bebauungsplans Nr. 232 und
seine Begründung wird diesbezüglich verwiesen.
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2.
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Geltungsbereich
Der Geltungsbereich der 2. Änderung erstreckt sich über einen östlich der Holzstraße
gelegenen Teilbereich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 232 „Umnutzung Areal Holzstraße“ sowie den zentralen Bereich des ehemaligen Werksgeländes
und weitere Teilflächen des Bebauungsplan-Geltungsbereichs westlich des Langen
Wegs. Er hat insgesamt eine Größe von 11,9 ha und befindet sich nördlich der Friedrich-Ebert-Straße in der östlichen Kernstadt im Übergang zwischen der Innenstadt im
Westen, den sich nach Norden erstreckenden gewerblich und industriell genutzten
Bereichen entlang der Bahnstrecke, den gemischt genutzten Bereichen entlang der
Carl-Bertelsmann-Straße im Süden sowie dem in Anlehnung an die Straßennamen als
Mädchenviertel bezeichneten Wohnquartier im Osten.
3.
Bedarf für die Änderung des FNP 2020
Mit der 2. Änderung des FNP 2020 und der parallel erfolgenden Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 232 "Umnutzung Areal Holzstraße" sollen vormals gewerblich genutzte Bereiche neuen Nutzungen zugeführt werden. Die Strukturen des im Osten
gelegenen Mädchenviertels sollen dabei behutsam ergänzt und abgerundet, die Gemeinbedarfsflächen im Süden in das Stadtviertel integriert werden. Dies geschieht vor
dem Hintergrund, dass der weitaus größte Teil des ehemaligen Werksgeländes künftig
für eine großflächige Einzelhandelsnutzung vorgesehen ist. Das Nebeneinander von
Gewerbe- und Wohnnutzungen beiderseits der Holzstraße kann mit der Gesamtplanung konfliktminimierend neu organisiert werden. Die Planung dient dem Ziel der
Wiedernutzbarmachung von Brachflächen sowie der Verbesserung der mittelzentralen
Funktionserfüllung. Die zentral im Siedlungsbereich gelegenen Flächen werden im
Sinne des Vorrangs der Innen- vor der Außenentwicklung einer neuen Nutzung zugeführt. Eine Inanspruchnahme von Freiraum erfolgt nicht.
4.
Ziele der Raumordnung und Landesplanung
Nach § 1(4) BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Die vorgesehene Darstellung der Wohn- und Sonderbaufläche geht
bislang über die Darstellungen des Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) hinaus. Im
Regionalplan (Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Detmold, räumlicher
Teilabschnitt Oberbereich Bielefeld) ist der Geltungsbereich bislang für gewerbliche
und industrielle Ansiedlungen (GIB) vorgesehen. Auch der südöstlich gelegene Schulstandort ist im Regionalplan Bestandteil des GIB. Im Osten ist das Mädchenviertel als
Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Auch im Süden um die Carl-Bertelsmann-Straße folgen ASB-Darstellungen.
Gemäß B I Ziffer 7, Ziel 1 des Regionalplans sind Einzelhandelsgroßbetriebe grundsätzlich nur in allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) zu entwickeln, im Ausnahmefall
Stadt Gütersloh, 2. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP 2020)
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kann hiervon abgewichen werden. Gemäß Ziel 4 dürfen Neuplanungen von Einzelhandelsgroßbetrieben die vorhandenen Versorgungsfunktionen sowie die absehbaren
Entwicklungsmöglichkeiten der eigenen und der benachbarten Zentren der Region
nicht beeinträchtigen oder verhindern. Die Größe der Verkaufsfläche ist so zu bemessen, dass der Einzugsbereich eines Vorhabens den zentralörtlichen Versorgungsbereich der Ansiedlungsgemeinde nicht wesentlich überschreitet. Im Rahmen der Aufstellung des Gütersloher Einzelhandels- und Zentrenkonzepts ist eine Kundenherkunftserhebung durchgeführt worden. Diese hat ergeben, dass 88 % der Kunden aus
dem Kerneinzugsgebiet, also dem Stadtgebiet Gütersloh stammen. Die eingeholte
Wirkungsanalyse (Anlage A.1 dieser Begründung) geht hierauf in Kapitel 7.1 nochmals ein. Vor diesem Hintergrund geht die Stadt davon aus, dass die nicht wesentliche Überschreitung des zentralörtlichen Ansiedlungsbereichs hier gegeben ist.
Aufgrund der Lage inmitten des Stadtgebiets und der im Umfeld sowie teilweise im
Plangebiet selbst vorhandenen kleinteiligen Siedlungsstruktur ist eine gewerblicheindustrielle Nutzung des Gebiets, wie es einem GIB entspricht, nicht möglich. Dies hat
auch das bisherige Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans Nr. 232 bis Sommer/Herbst 2009 gezeigt. Bis zur zweiten erneuten Offenlage im Mai 2009 wurde
eine gewerbliche Folgeentwicklung verfolgt. Auch damals war eine Schallkontingentierung des Gebiets vorgesehen. Diese erlaubte einen Entwicklungsspielraum nur für
Gewerbegebiete. Ein Bedarf besteht in der Stadt und der Region aber i.W. an Industriegebieten mit einem entsprechend weiten Emissionspotenzial. Dies ist im Stadtzentrum nicht umsetzbar.
Daher strebt die Stadt derzeit eine Regionalplanänderung an, die den gesamten
Bereich künftig als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) ausweist. Diese Entwicklungsrichtung entspricht aus siedlungsstrukturellen und verkehrlichen Gründen den
Gegebenheiten im Stadtzentrum. Ein entsprechender Änderungsantrag ist gestellt.
Aufgrund des bereits bestehenden Fehlbedarfs an GIB-Flächen in Gütersloh und der
zusätzlich entfallenden GIB-Fläche des ehemaligen Pfleiderer-Geländes und der Randbereiche wird in diesem Zuge derzeit ein Gewerbeflächenkonzept erstellt. Über das
Gewerbeflächenkonzept hat der Planungsausschuss des Stadtrats am 16.09.2010
beraten. Für rd. 50 ha ist dabei eine Standortentscheidung getroffen worden. Die
Flächen sollen zum Teil interkommunal auf dem Gebiet der Stadt Halle (Westf.) entwickelt werden und zum Teil im Westen der Stadt im Umfeld des Flughafens.
Die Regionalplanänderung und in Verbindung damit auch die Aufstellung dieses Gewerbeflächenkonzepts sind Voraussetzung für die Fortführung und den Abschluss des
vorliegenden Bauleitplanverfahrens.
Die den Geltungsbereich im Westen begrenzende Bahntrasse ist als Schienenweg für
den Hochgeschwindigkeitsverkehr und sonstigen großräumigen Verkehr (Bahnstrecke
Ruhrgebiet - Hannover - Berlin) festgelegt.
Für die geplante Änderung der Darstellungen zwischen Holzstraße und Oststraße in
Wohnbaufläche war die landesplanerische Zustimmung im Laufe des bisherigen Änderungsverfahrens bereits erteilt worden.
Stadt Gütersloh, 2. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP 2020)
5.
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Bestandsaufnahme und Darstellungen des Flächennutzungsplans
Der Geltungsbereich ist im wirksamen FNP 2020 als gewerbliche Baufläche und teilweise als Bahnanlage dargestellt. Die Fläche soll im Rahmen der 2. Änderung des FNP
2020 zukünftig westlich des Langen Wegs als gewerbliche Baufläche, westlich der
Holzstraße als Sonderbaufläche großflächiger Einzelhandel „Möbelmärkte und Gartenmarkt“ und östlich der Holzstraße als Wohnbaufläche dargestellt werden. Durch
die geänderten Darstellungen werden die Folgenutzungen auf bisherigen Bahnflächen
sowie im Bereich des ehemaligen Pfleiderer Werks I vorbereitet, durch die neue
Wohnbaufläche wird darüber hinaus der Übergang zwischen gewerblichen und Einzelhandelsnutzungen westlich der Holzstraße und dem Wohnquartier östlich der Holzstraße neu organisiert.
Auf eine verträgliche Zonierung der Nutzungen wird im Rahmen der parallel zur Flächennutzungsplanänderung erfolgenden Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 232
„Umnutzung Areal Holzstraße“ zu achten sein. Das Mädchenviertel wird behutsam
ergänzt und abgerundet. Die Umsetzung ist im Zusammenhang mit den Nachfolgenutzungen auf dem ehemaligen Werksgelände des holzverarbeitenden Betriebes zu sehen, so dass sich auch für das Mädchenviertel insgesamt Verbesserungen ergeben.
Die innere und äußere Erschließung erfolgt über das bestehende Straßennetz (Friedrich-Ebert-Straße, Holzstraße, Langer Weg), wobei die Friedrich-Ebert-Straße als
Hauptverkehrsstraße die Funktion der Haupterschließung übernimmt. Das Plangebiet
ist infrastrukturell sehr gut eingebunden. Gemeinbedarfseinrichtungen (Kindertageseinrichtungen, Schulen, Kirchen) sind sowohl im Mädchenviertel als auch in den
Stadtquartieren südlich der Carl-Bertelsmann-Straße vorhanden. Auf der Nordseite der
Carl-Bertelsmann-Straße liegt das im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt
Gütersloh beschriebene Nahversorgungszentrum als zentraler Versorgungsbereich
sowie ein ergänzender solitärer Nahversorgungsstandort, womit die Nahversorgung
gesichert ist. Das Gütersloher Hauptzentrum Innenstadt ist ebenfalls fußläufig erreichbar. Das Plangebiet ist gut an den ÖPNV angeschlossen. Stadtbuslinien verlaufen
auf der Friedrich-Ebert- und der Verler Straße bzw. auf der Carl-Bertelsmann-Straße
im Süden (202 und 203) sowie auf der Carl-Miele-Straße (201) im Norden. Sie werden überwiegend im 30-Minuten-Takt bedient. Fußläufig erreichbare Haltestellen befinden sich im Süden an der Verler Straße (Haltestelle „Verler Straße“) und an der
Carl-Bertelsmann-Straße (Haltestelle „Oststraße“) sowie im Norden an der Carl-MieleStraße (Haltestellen „Miele-Werke“ und „Pfälzer Straße“). Darüber hinaus verlaufen
hier auch die Linien 75, 85 und 94. Verbindungen in die Innenstadt (ZOB, Hauptbahnhof) und nach Spexard, Avenwedde und Friedrichsdorf sind somit gegeben.
Sowohl der Hauptbahnhof als auch der ZOB sind vom Plangebiet aus fußläufig zu
erreichen. Die konkretisierten Festsetzungen für das Plangebiet sind dem in Erarbeitung befindlichen Bebauungsplan Nr. 232 „Umnutzung Areal Holzstraße“ zu entnehmen.
6.
Umweltprüfung
Die Planung dient u.a. dem Ziel der Wiedernutzbarmachung von Brachflächen. Die
zentral im Siedlungsbereich gelegenen Flächen werden im Sinne des Vorrangs der
Stadt Gütersloh, 2. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP 2020)
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Innen- vor der Außenentwicklung einer neuen Nutzung zugeführt. Eine Inanspruchnahme von Freiraum erfolgt nicht. Durch die neue Wohnbaufläche wird der Übergang
zwischen zukünftigen Nutzungen westlich der Holzstraße und dem Wohnquartier östlich der Holzstraße neu organisiert. Im Bebauungsplan ist das Sonder- und Gewerbegebiet so zu gestalten, dass keine erheblichen Belästigungen durch Gewerbelärm und
andere Immissionen im Wohngebiet auftreten können.
Auf eine verträgliche Zonierung der Nutzungen wird im Rahmen der parallel zur Flächennutzungsplanänderung erfolgenden Aufstellung des Bebauungsplans Nr.232
„Umnutzung Areal Holzstraße“ zu achten sein. Das Mädchenviertel wird somit behutsam ergänzt und abgerundet. Die Umsetzung ist im Zusammenhang mit den Nachfolgenutzungen auf dem ehemaligen Werksgelände des holzverarbeitenden Betriebs zu
sehen, so dass sich über den Geltungsbereich hinaus auch für das Mädchenviertel
insgesamt Verbesserungen ergeben.
Des weiteren ist darauf zu achten, dass der Baugrund nachweislich keine Gefahr für
die spätere Wohnnutzung darstellt und die Emissionen des Straßenverkehrs und die
Emissionen des angrenzenden Gewerbes und der Einzelhandelsbetriebe nachweislich
wohngebietsverträglich sind. Für das weitere Verfahren wird auf die Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 232 „Umnutzung Areal Holzstraße“, insbesondere auf den Umweltbericht, der im Sinne der Abschichtung für die FNP-Änderung und den Bebauungsplan gemeinsam erstellt wird, verwiesen. Darüber hinaus ist im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens die Erarbeitung von Gutachten zu den Themenbereichen
Altlasten, Verkehr und Immissionen erfolgt. Die Altlastensanierung und Beseitigung
von Kampfmitteln ist auf dem ehemaligen Werksgelände inzwischen erfolgt.
7.
Flächenbilanz
Die Flächen des insgesamt 11,9 ha großen Geltungsbereichs der 2. FNP-Änderung
verteilen sich im Bestand wie folgt:
Gewerbliche Baufläche
Bahnanlagen
11,0 ha
0,9 ha
Die geplanten Darstellungen gliedern sich wie folgt:
Wohnbaufläche
Gewerbliche Baufläche
Sonderbaufläche
Gütersloh, im Juni 2010
1,7 ha
0,9 ha
9,3 ha