1 Planungsanlass
Werbung
Telefon: 233 – 2 85 67 233 – 2 69 08 233 – 2 43 06 Telefax: 233 – 2 42 13 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung PLAN HA II/22 V PLAN HA II/21 P PLAN HA II/52 Vorabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 Angererstraße 9 (Flurstücke Nrn. 610/21, 610/22, 610/23 und 643/5 (Teilfläche) Gemarkung Schwabing) (Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 1256) - Satzungsbeschluss - Stadtbezirk 4 – Schwabing-West Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 02426 Vorblatt zum Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 01.07.2009 (SB) Öffentliche Sitzung I. Inhaltsverzeichnis Seite Vortrag der Referentin..........................................................................................1 A) Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)...................1 II. III. B) Beteiligung nach § 4 a Abs. 3 S. 4 BauGB.......................................................16 C) Gutachten.........................................................................................................16 Antrag der Referentin.........................................................................................17 A) Satzungstext.....................................................................................................18 B) Begründung zum Bebauungsplan.....................................................................26 Beschluss............................................................................................................54 Telefon: 233 – 2 85 67 233 – 2 69 08 233 – 2 43 06 Telefax: 233 – 2 42 13 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung PLAN HA II/22 V PLAN HA II/21 P PLAN HA II/52 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 Angererstraße 9 (Flurstücke Nrn. 610/21, 610/22, 610/23 und 643/5 (Teilfläche) Gemarkung Schwabing) (Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 1256) - Satzungsbeschluss Stadtbezirk 4 – Schwabing-West Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 02426 Anlagen: 1. Übersichtsplan M = 1 : 5.000 2. Plan Lage im Stadtgebiet 3. Bebauungsplanentwurf (ohne Maßstab) Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 01.07.2009 (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Wie nachstehende Satzung und Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 (Seite 18 ff). A) Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) Die Vollversammlung des Stadtrates hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 am 03.12.2008 gebilligt und zur Auslegung beschlossen sowie dem Durchführungsvertrag zugestimmt. Nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Landeshauptstadt München Nr. 35 vom Seite 2 19.12.2008 wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit durch die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) des gebilligten vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs mit Satzungstext und Begründung sowie der Entwurfspläne des Vorhabens (Grundrisse, Schnitte und Freiflächengestaltungsplan) und des Durchführungsvertrages vom 02.01.2009 mit 03.02.2009 durchgeführt. Im Rahmen der durchgeführten Verfahrensschritte gingen nachstehende Stellungnahmen von Bürgerinnen und Bürgern ein. Sie beziehen sich auf die bereits im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §13 a Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB übermittelten Stellungnahmen und machen ausdrücklich alle in diesen Schriftsätzen vorgebrachten Bedenken und Anregungen vollinhaltlich auch zum Gegenstand ihrer Stellungnahme im Verfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB. Es werden deshalb nachfolgend auch die wesentlichen, gegen den im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit dargelegten vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf vorgebrachten Argumente erneut dargestellt. Diese Äußerungen sind bereits im Vortrag zum Billigungsbeschluss vom 03.12.2008 aufgeführt und behandelt worden. Dabei waren die inhaltlichen Stellungnahmen zu den Äußerungen ebenfalls im Vortrag zum Billigungsbeschluss enthalten und Grundlage der Abwägung der Stadtrates. Vorgebrachte Äußerungen (geordnet nach Sachthemen) während der Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB einschließlich der bereits im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB vorgebrachten Äußerungen: 1.Verfahren – Umweltverträglichkeitsprüfung Wie bereits in der Stellungnahme vom 29.07.2008 im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit ausgeführt wurde, werde nach wie vor die Auffassung vertreten, dass die Verfahrensart des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB für das Vorhaben nicht zur Anwendung kommen kann, da die Durchführung einer Prüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) erforderlich sei. Seitens des Planungsreferates wäre zwar inzwischen anerkannt worden, dass es sich bei der Festsetzung eines großflächigen Einzelhandels mit insgesamt 2.500 m² Geschossfläche im vorhabenbezogenen Bebauungsplan um ein Vorhaben entsprechend der Anlage 1 Nr. 18.8 i.V.m 18.6 zum UVPG handelt. Das Planungsreferat sei bei der anschließenden Prüfung nach § 3 c UVPG zu dem Ergebnis gekommen, dass eine UVP-Pflicht im Einzelfall nicht vorläge. Diese Schlussfolgerung sei falsch. Aufgrund einer überschlägigen Prüfung des Vorhabens unter Berücksichtigung der in Anlage 2 zum UVPG festgelegten Kriterien für die Vorprüfung des Einzelfalls im Rahmen einer Umweltverträglichkeitsprüfung sei vielmehr festzustellen, dass das geplante Vorhaben nachteilige Umweltauswirkungen haben wird. Das Planungsreferat hätte sich im Einzelfall darauf beschränkt aufgrund von wenigen Entscheidungskriterien eine Prüfung durchzuführen, ohne den in Anlage 2 zum UVPG formulierten Katalog der Kriterien der Vorprüfung des Einzelfalls abschließend zu berücksichtigen. Es sei insbesondere auf die Punkte 1.4 (Umweltverschmutzung und Belästigungen), 3.1 (Ausmaß der Auswirkungen), 3.3 (Schwere und Komplexität der Auswirkungen) sowie 3.4 (Wahrscheinlichkeit von Auswirkungen) hinzuweisen. Es sei auch nicht nachzuvollziehen, dass sich durch das Vorhaben die Versiegelung Seite 3 nicht erhöht, sondern verringert. Hierzu ist festzustellen: Die Planungen des Vorhabenträgers haben sich konkretisiert, eine großflächige Einzelhandelsnutzung wird ausgeschlossen. Für das Vorhaben sind im Erdgeschoss folgende Nutzungen zulässig: Einzelhandelsbetriebe, einzelhandelsbezogene Dienstleistungsbetriebe sowie gastronomische Betriebe, welche sich an den Ladenschlusszeiten orientieren, bis zu einer maximalen Gesamtgeschossfläche von 2200 m². Dabei sind Anlieferzonen und Lager in die Geschossfläche einzurechnen, je Betrieb ist eine Verkaufsfläche bis zu 800 m² zulässig. Grundsätzlich können im Erdgeschoss Betriebe wie beispielsweise Friseur, Schuster, Drogeriemarkt untergebracht werden. Mit diesen Festsetzungen ist keine rechtliche Voraussetzung gegeben, die eine Vorprüfung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach § 3 c i.V.m. Anlage 1 Nr. 18.8. i.V.m. 18.6 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitprüfung (UVPG) begründen könnte. Es ist davon auszugehen, dass das geplante Vorhaben keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen hat. Die weiteren Voraussetzungen zur Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, wie bereits im Billigungsbeschluss im Vortrag der Referentin dargestellt, wurden überprüft und bestätigt. Die Versiegelung wird von derzeit 91,7 % auf 81,3% verringert, beispielsweise wird die Parkplatzfläche westlich der Tiefgaragenzufahrt als Spielplatz festgesetzt. Für die mit Tiefgaragen unterbauten Flächen wird gegenüber der bisherigen Situation eine deutliche Zunahme der Begrünung des Plangebiets erreicht. Die künftigen privat nutzbaren Freiflächen im Innenhof der Neubebauung bieten den Bewohnern ein attraktives Umfeld. Den Äußerungen kann nur nach Maßgabe der Ausführungen entsprochen werden. 2. Art der baulichen Nutzung: Einzelhandel Errichtung eines Vollsortimenters Die Errichtung eines zusätzlichen Vollsortimenters sei nicht erforderlich, da sich im unmittelbaren Umkreis des Planungsgebietes sechs Supermärkte und diverse Drogeriegroßmärkte befänden, die eine ordnungsgemäße und praktikable Versorgung der Bevölkerung bereits gewährleisten. Die ausdrücklich geforderte GroßEinzelhandelsfläche (Aldi) sei zur Versorgung nicht notwendig, sondern diene vorallem den Interessen des Bauträgers. Es gäbe kein Gutachten, dass eine unzureichende Versorgung im Einzelhandel bestätigen würde. Dem bestehenden stadtentwicklungsplanerischen Ziel für die Nahversorgung sei ausreichend Rechnung getragen, da bereits jetzt durch die vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten die mittel- und langfristige Sicherung von Einkaufsmöglichkeiten in Wohnortnähe gesichert sei. Zudem würde mit der geplanten Errichtung eines Vollsortimenters der Zielsetzung widersprochen, Einzelhandel und Kleingewerbe zu fördern, da negative Auswirkungen auf die in der Umgebung bestehenden kleinen Einzelhändler zu befürchten seien. Es sei wahrscheinlich, dass die bestehenden Versorgungseinrichtungen erhebliche Seite 4 Umsatzeinbußen hinnehmen müssten, da auch bei der Beschränkung einer Verkaufsfläche auf 2500 m² Wanderbewegungen der Käuferschichten unvermeidbar seien. Unklar sei, ob die Geschossfläche der Postfiliale von 500 m² zusätzlich erlaubt sei. Hierzu ist festzustellen: Grundsätzlich besteht das Ziel der Stadtentwicklungsplanung die Nahversorgung der Bürgerinnen und Bürger mit Einkaufsmöglichkeiten in Wohnortnähe mittel- bis langfristig zu sichern. Mit dem geplanten Vorhaben wird ein zeitgemäßes verbrauchernahes Versorgungsangebot ermöglicht, in dem auch beispielsweise ein Vollsortimenter wie Tengelmann untergebracht werden kann. Im Einzugsbereich des geplanten Standortes bestehen offene Nachfragepotenziale, sodass das Angebot von Einkaufsmöglichkeiten eine gute langfristige Ergänzung der Versorgungslage im fußläufigen Einzugsbereich darstellt und wesentliche negative Auswirkungen auf bestehende Versorgungszentren nicht zu erwarten sind. Die Verkaufsfläche für Einzelhandelsbetriebe wird auf maximal 800 m² je Betrieb beschränkt, die Realisierung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ist damit ausgeschlossen. Die maximal für Einzelhandelsnutzung, einzelhandelsbezogene Dienstleistungsbetriebe sowie gastronomische Betriebe, welche sich an den Ladenschlußzeiten orientieren, zulässige Geschossfläche wird inklusive Verkaufs- und Nebenflächen mit Anlieferzone und Lager von vorher insgesamt 2500 m² auf 2200 m² Geschossfläche reduziert. Die Geschossfläche der Postfiliale von 500 m² ist Bestandteil dieser Gesamtgeschossfläche von 2200 m². Der Äußerung kann im Rahmen der Neufassung der Satzungsbestimmung zu Art der Nutzung (Einzelhandel) § 2 Abs. 1 a zum Teil entsprochen werden. 3. Maß der Nutzung Es werde befürchtet, dass mit dem geplanten Bauvorhaben eine weitere unzumutbare Verdichtung des Quartiers verbunden sei. An dieser Verdichtung würden auch die Regelungen nach § 20 Abs. 2 BauNVO nichts ändern können. Die Festsetzung einer Geschossfläche von 15.800 m² ergäbe eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,88. Die für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) geltende GFZ werde damit um 0,68 überschritten. Die GFZ von 1,88 entspräche doch eher einem Kerngebiet im Sinne des § 7 BauNVO, dass hier fälschlicherweise als Allgemeines Wohngebiet bezeichnet werde. Dies sei planungsrechtlich unzulässig. Es werde bezweifelt, ob das Vorhabengebiet mit der festgesetzten Nutzungsmischung mit einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO vergleichbar sei. Auch die weiteren Ausführungen zur Nutzungsmischung unter Ziffer 6.2 der Begründung, die das Vorhabengebiet diesbezüglich als Mischgebiet betrachten, seien widersprüchlich, insbesondere als bei der Festsetzung der GFZ davon ausgegangen wurde, dass es sich um ein allgemeines Wohngebiet handelt. Die Planungsbehörde möge sich entscheiden welcher Gebietstypus hier beabsichtigt sei. Die Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der Nutzung sei Seite 5 auch nicht nach § 17 Abs. 2 BauNVO gerechtfertigt. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt und den Verkehr würden nicht vermieden, sondern erhöht. Ein Hinweis auf das Überschreiten der Obergrenzen der GFZ durch Bestandsge-bäude könne nicht Maßstab sein, da in den Vorjahren andere Werte galten. Der Umstand, dass sich das Vorhabengebiet an der Schnittstelle zwischen einem Kerngebiet, einem Mischgebiet und verschiedenen allgemeinen Wohngebieten befindet, könne eine Überschreitung der Höchstgrenzen der GFZ nach § 17 BauNVO für sich alleine nicht begründen. Die Planungsbehörde sei in ihrer Begründung davon ausgegangen, dass der Erdgeschossbereich der geplanten Bebauung den Vorgaben eines Kerngebietes entsprechen solle, die weiter aufsteigenden Geschosse vielmehr ein Allgemeines Wohngebiet darstellen sollen. Hierzu ist festzustellen: Das Vorhaben wird gemäß § 12 BauGB als vorhabenbezogener Bebauungsplan durchgeführt. Der Gesetzgeber hat mit § 12 BauGB die rechtliche Voraussetzung für die Zulässigkleit eines konkreten Vorhabens mit einem Vorhabenträger geschaffen. Hierbei wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan vom Vorhabenträger in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München auf der Grundlage des Baugesetzbuches erstellt. Entsprechend § 12 BauGB steht es frei, von der Möglichkeit der Festlegung auf einen Baugebietstyp Gebrauch zu machen. Im vorliegenden Fall wurde diese Möglichkeit nicht angewendet. Vor dem Hintergrund der vorhabenbezogenen Nutzungsmischung und ihrer Anordnung an einer Schnittstelle eines Kerngebietes, eines Mischgebietes und mehrerer allgemeiner Wohngebiete, leitet sich die bauliche Dichte aus dem städtebaulichen Kontext ab und ist für das Vorhaben selbst angemessen. Die Auswirkungen der Nutzungsdichte wurden hinsichtlich ihrer Verträglichkeit wie beispielsweise verkehrliche, infrastrukturelle und wohnungsrelevante Belange vertieft geprüft. Dabei wurde die unter Punkt 1 der Äußerungen genannte Konkretisierung der Art der Nutzung vorgenommen. Eine Änderung der Nutzungsdichte erfolgte nicht, eine städtebaulich geordnete Entwicklung ist gewährleistet. Darüber hinaus wurde das Vorhaben von einem renommierten Architekturbüro in einem vertieften Verfahren geprüft und entwickelt. Es sichert eine gute stadträumliche Qualität mit einer geschlossenen Straßenrandbebauung und gut nutzbaren privaten Freiflächen. Dementsprechend kann mit dem festgesetzten Maß der Nutzung dem gesamtstädtischen Bedarf an Wohnraum nachgekommen werden, hier entstehen circa 150 Wohnungen. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung führen im Vorhabengebiet zu einer maximal zulässigen Geschossflächenzahl von 1,88. In der Nachbarschaft sind gemäß den dort gültigen rechtsverbindlichen Bebauungsplänen folgende maximale Nutzungsdichten zulässig: -im Osten: -im Nordosten: GFZ 2,7 (MI im B-Plan Nr. 2c) GFZ 2,0 (WA im B-Plan Nr. 2d) Seite 6 -im Norden: -im Westen: -im Süden: GFZ 1,5 (WA im B-Plan Nr. 2e) GFZ 0,8 (WA im B-Plan Nr. 1256) GFZ 1,8 (MK im B-Plan Nr. 1883) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 weist eine ähnliche Nutzungsdichte auf und greift mit dem geplanten Vorhaben die umgebende Bebauungsstruktur auf. Der Äußerung kann nach Maßgabe der Ausführungen nicht entsprochen werden. 4. Verschwenkung der Angererstraße Unverständlich sei, was mit der Formulierung ausgesagt werden soll, „mit der Bebauung soll eine entsprechende Fassung der Angererstraße entlang ihrer Verschwenkung erfolgen“. Hierzu ist festzustellen: Mit dem Vorhaben wird die nördliche und östliche Angererstraße durch eine Blockrandbebauung gefasst und die städtebauliche Bebauungsstruktur fortgeführt. Die Verschwenkung der Angererstraße wurde erläutert. 5. Schaffung von Freiräumen Nicht nachvollziehbar sei die Behauptung in der Begründung, dass die Schließung der Blockstruktur hochwertige Freiräume (welche?) und einen verkehrsfreien Wohnhof (wo?) für ein qualitätvolles Wohnen und Arbeiten schaffe. Tatsächlich würde, ausschließlich auf Kosten der Umgebungsbebauung, eine erhebliche Verdichtung der Bebauung geschaffen. Hierzu ist festzustellen: Mit der geplanten Blockrandbebauung wird ein durch die Bebauung abgeschirmter und ruhiger Freiraum im Innenhof des Vorhaben geschaffen, der von Verkehr und parkenden Autos freigehalten wird. Entgegen der bisherigen Situation mit Postverteilzentrum und Parkplatzflächen vergrößert sich der Anteil an begrünten Flächen. Der Freiflächenanteil wird durch die Fläche der zu begrünenden Tiefgaragenüberdeckung und des ehemaligen Parkplatzes deutlich erhöht, die Versiegelung verringert sich von derzeit 91,7% auf 81,3%. Durch die Nutzung als Aufenthalts- und Kinderspielflächen und deren qualitätsvolle Gestaltung sind diese Flächen hochwertige Erholungsflächen für die neuen Bewohnerinnen und Bewohner. Innerhalb des Verfahrens wurden die Auswirkungen der festgesetzten Nutzungsdichten auf die Umgebung vertieft untersucht und keine nachteiligen Auswirkungen festgestellt. (siehe Punkt 3 , Absatz 3 der Äußerungen). Der Äußerung kann demzufolge nicht entsprochen werden. 6. Abstandsflächen a) Allgemein Seite 7 Eine Abstandsflächenunterschreitung bei nahezu allen Gebäudeseiten könne nicht hingenommen werden. Eine geringere Abstandsfläche könne nicht zulässig sein, wenn die direkten Nachbarn davon betroffen sind und ihre Einwilligung verwehren. Hierzu ist festzustellen: Mit den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2021 zu der Höhenentwicklung und den Abstandsflächen wird eine städtebauliche Fassung des Baublockes und des Straßenraumes erreicht. Das Vorhaben greift die Straßenflucht sowie die Geschossigkeit der umgebenden Bebauung mit fünf Geschossen im östlichen Bereich der Angererstraße bzw. sechs Geschossen im nördlichen Bereich der Angererstraße auf. Die Baugrenzen werden entlang der Angererstraße zur Ausbildung einer Vorgartenzone um 5,0 m zurückgenommen und der Straßenraum durch Baumpflanzungen aufgewertet. Grundsätzlich kommt für das Vorhabengebiet Art. 6 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) zur Anwendung. Hier ist es gemäß Satz 3 zulässig, die Abstandsflächen auf das sich im Plan ergebende Maß zu verringern. Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes - eine stadträumlich gewünschte Schließung des Baublocks und Fassung des Straßenraumes - ergeben sich durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bei Ausnutzung der Bauräume und der zulässigen Höhenentwicklung zur Angererstraße hin teils Gebäudeabstände, welche die gemäß Art. 6 Abs. 4 und Abs. 5 BayBO erforderlichen Abstandsflächen nicht einhalten. Die Verringerung der Abstandsflächen ist gerechtfertigt und aus städtebaulichen Gründen vertretbar, da eine ausreichende Belichtung und Belüftung sowie ausreichender Brandschutz gewährleistet sind. Insbesondere sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung berücksichtigt. Die Flächen für Nebenanlagen werden nicht eingeschränkt. Dabei kann die Verringerung der Abstandsflächen im Hinblick auf nachbarschutzrechtliche Belange hingenommen werden. Bei Durchführung eines Bebaungsplanverfahrens gemäß § 12 BauGB werden die nachbarschutzrechtlichen Belange im Rahmen der Abwägung geprüft und angemessen berücksichtigt. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. b) Angererstraße 32 - 38 Die Nichteinhaltung der Abstandsflächen zur Angererstraße 38 stelle eine unzulässige Inanspruchnahme des Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Die Planungsbehörde gehe zu Unrecht nur von der vorhandenen Bebauung aus und berücksichtige nicht ausreichend, dass sich diese im Rahmen der zulässigen Grenzen auch ändern könne. Eine Überdeckung von Abstandsflächen sei daher nicht auszuschließen. Das Grundstück sei mit einer Tiefgaragenein- und ausfahrt und einem U-Bahn-Tunnel unterbaut und entspräche damit einer Überbauung. Auf Art. 7 Abs. 5 BayBO (n.F.) und Art. 6 Abs. 2 BayBO wird verwiesen. Hierzu ist festzustellen: Seite 8 Der nördlich der Angererstraße an das Vorhabengebiet angrenzende unbebaute Bereich des Anwesens Angererstr. 38 befindet sich im Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 2 e, der diesen Bereich als eine nicht bebaubare Grundstücksfläche mit einem Ein- und Ausfahrtsbereich für eine Tiefgarage ausweist. Die bestehenden Gebäude wurden entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2 e in einem westlich gelegenen Bauraum errichtet und liegen nicht direkt gegenüber dem Vorhaben. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 2 e ist als gültige Rechtslage für einen Nachweis der Abstandsflächen heranzuziehen. Dabei steht eine Unterbauung gemäß Art. 6 BayBO dem Nachweis von oberirdisch notwendigen Abstandsflächen nicht entgegen. Gemäß Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO dürfen Abstandsflächen auf öffentlichem Straßenverkehrsgrund bis zur Straßenmitte liegen. Die Abstandsflächen der Neubebauung überschreiten die Straßenmitte im nördlichen Bereich der Angererstraße die nach Art. 6 Abs. 4 und Abs. 5 BayBO erforderlichen Abstandsflächen auf einer Länge von 67,30 m um 7,05 m. Eine Überschneidung von Abstandsflächen liegt für das private Grundstück der Angererstraße 32 - 38 nicht vor, es wird für einen Abstandsflächennachweis nicht in Anspruch genommen. In der Äußerung wird auf Art. 7 Abs. 5 BayBO verwiesen, in der gültigen Fassung der BayBO ist kein Art. 7 Abs. 5 vorhanden. Es wird angenommen, dass hier Art. 6 Abs.5 BayBO gemeint ist, auf folgenden Punkt c) der Äußerung wird hierzu verwiesen. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. c) Angererstraße 7, 10, 12 Der Aussage im Billigungsbeschluss, dass das künftige Maß der Nutzung und die Höhe der Bebauung aus der Umgebung abgeleitet seien, kann nicht gefolgt werden. Das geplante Gebäude sei um ein Stockwerk höher als die gegenüberliegenden Gebäude Angererstraße 12. Auch das bestehende angrenzende Gebäude Angererstraße 7 sei nicht so hoch. Auch träfe die Feststellung, dass die weiter südlich gelegenen Gebäude Angererstraße 12 und 10 in keiner Weise durch die Neubebauung in ihrer Belichtung berührt seien, nicht zu. In der Angererstraße 12 seien erhebliche Beeinträchtigungen bei der Belichtung der Räume gegeben. Hierzu ist festzustellen: Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes ergeben sich durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bei Ausnutzung der Bauräume und der zulässigen Höhenentwicklung zur Angererstraße hin eine Nutzungsdichte und eine Höhenentwicklung, welche die gemäß Art. 6 Abs. 4 und Abs. 5 BayBO erforderlichen Abstandsflächen nicht einhalten. Grundsätzlich kommt für das Vorhabengebiet Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO zur Anwendung. Hier ist es zulässig, daß sich das Maß der Abstandsflächen auf das sich ergebende Maß im Plan verringert. Die zulässige Höhenentwicklung des Vorhabens nimmt grundsätzlich Bezug auf die Wandhöhen der jeweils gegenüberliegenden Bebauung; fünf Geschosse im östlichen Bereich und sechs Geschosse im nördlichen Bereich der Angererstraße. Seite 9 Im östlichen Vorhabengebiet weist die geplante Bebauung eine Wandhöhe von 14,95 m auf und liegt damit etwa 2 m höher als die Traufhöhe des gegenüberliegenden Anwesens Angererstraße 12 mit 12,98 m. In einer Äußerung wird auf ein Gebäude Angererstraße 7 Bezug genommen, das in der Stadtgrundkarte nicht aufgeführt wird. Es wird angenommen, dass Haus Angererstraße 5 gemeint ist. Die Neubebauung nimmt mit der festgesetzten Wandhöhe von 18,05 m die Höhenentwicklung des benachbarten Gebäudes Angererstraße. 5 mit einer Wandhöhe von 17,85 m grundsätzlich auf. Das Terrassengeschoss mit einer Wandhöhe von 18,05 m wird um das Maß seiner Höhe zurückversetzt und erfordert dadurch keinen zusätzlichen Abstandsflächennachweis, eine nachteilige Belichtungssituation für die Nachbarschaft ist nicht gegeben. Insgesamt wird durch eine differenzierte Höhenentwicklung des Vorhabens die Anordnung von wohnungsbezogenen Dachterrassen ermöglicht. In einer vertieften Untersuchung wurde festgestellt, daß gemäß DIN 5034 die Westfassaden der bestehenden Gebäude Angererstraße 12 und 10 zu keiner Tagesstunde vom Schattenwurf des Vorhabens betroffen sind. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. 7. Gutachten Die Interessen der Anwohner würden erkennbar den alleinigen Zielsetzungen des Bauträgers Baywobau untergeordnet. Die als Grundlage herangezogenen Gutachten bzw. Stellungnahmen seien allein durch den Bauträger beauftragt und bezahlt worden. Eine neutrale Prüfung der Einwendungen wäre wünschenswert. In diesen Gutachten würden die erheblichen Überschreitungen durch Verkehrslärm sogar bestätigt. Die Verkehrsbelastungsfähigkeit als noch steigerungsfähig zu bezeichnen, entspräche nicht ansatzweise der Realität. Hierzu ist festzustellen: Zur Entwicklung des Baugrundstücks wurde die Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gewählt. In diesem Verfahren sind alle erforderlichen Plangrundlagen und Kosten vom Vorhabenträger zu erstellen und zu übernehmen, dazu gehören auch die erforderlichen Gutachten. Die gutachterlichen Untersuchungen werden von unabhängigen und fachlich anerkannten Sachverständigen erstellt und die Ergebnisse vom Planungsreferat unter Einschaltung städtischer Fachdienststellen geprüft. Damit ist eine fachliche Plausibilität der Gutachten und ihre Verwendbarkeit als Entscheidungsgrundlage bei einer sachgerechten Abwägung gewährleistet. Zum Verkehrsgutachten wird auf den folgenden Punkt 8 verwiesen, insgesamt wird eine ausreichende Leistungsfähigkeit des bestehenden Straßenverkehrsnetzes festgestellt. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. Seite 10 8. Verkehrliche Belastung, Erschließung und Verkehrslärm a) Verkehrslärm der Bestandssituation Die Verkehrsbelastung sei in den letzten Jahren wesentlich gestiegen. Die Tiefgaragenein- und ausfahrt und die Feuerwehrzufahrt der Angererstraße 12 sei regelmäßig zugeparkt. Das Halteverbot in der Kurve vor der Post würde immer missachtet. Seit Einführung des Parkraum-Managements hätte das Halten/Parken auf der Straße zugenommen. Zu Hauptbetriebszeiten der Post sei ein reibungsloser Verkehrsfluss in der Angererstraße nicht mehr gegeben. Es komme immer wieder zu Staus und Behinderungen. Hierzu ist festzustellen: Die derzeitige Belastung der Angererstraße wurde in den Gutachten zu Grunde gelegt und berücksichtigt. Das Gutachten vom 22.10.2008 kommt zu dem Ergebnis, dass das durch die Neubebauung ausgelöste künftige Verkehrsaufkommen im bestehenden Straßenverkehrsnetz verträglich bewältigt werden kann. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens werden konkrete bauliche Maßnahmen vereinbart, die eine Einhaltung der Festsetzungen sicherstellen. Darüberhinaus können Verstöße gegen ein ordnungsgemäßes Verkehrsverhalten unter Beachtung der Straßenverkehrsordnung nicht Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 2021 sein. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. b) Verkehrslärm durch das Vorhaben (Planfall) Die Aussage in der Gesamtbeurteilung, dass sich durch die Vorhabenplanung keine signifikante Änderung sogar eine Verbesserung der Lärmsituation zu erwarten sei, sei falsch und nicht nachvollziehbar. Es wird vielmehr die Auffassung vertreten, dass durch das Vorhaben die Verkehrsbelastung des Quartiers erheblich zunehmen werde. Bei 150 neuen Wohneinheiten mit 200 neuen Tiefgaragenstellplätzen und einer neuen Einzelhandelsnutzung mit 2500 m², einer Postfiliale von 500 m² sowie einer neuen Kinderkrippe sei die erhebliche Zunahme des Verkehrs offensichtlich und unausweichlich. Die Zunahme werde auch nicht durch den Wegfall des Postzustellungszentrums kompensiert. Die durchgeführte Verkehrsuntersuchung gehe sogar von einem zusätzlichen Verkehr von insgesamt 950 Kfz-Fahrten am Tag aus. Hierdurch werde keinesfalls eine Verbesserung der Lärmsituation erreicht. Die Grenzwerte für ein Allgemeines Wohngebiet nach der DIN 18005, die hier als Beurteilungsgrundlage dient, würden laut Gutachten im Vorhabengebiet sowohl Tag und Nacht um 4 bzw. 3 db(A) überschritten. Entgegen der Auffassung des Planungsreferats, die Überschreitungen lägen in einem abwicklungsfähigen Bereich, können diese Überschreitungen nicht hingenommen werden. Der Abwägungsvorgang sei in der Begründung nicht dargestellt und nachvollziehbar. Das Planungsreferat gehe davon aus, dass der Schutz der geplanten Nutzungen vor den Verkehrslärmimmissionen durch passive Schallschutzmaßnahmen an dem Seite 11 Gebäude herzustellen sei. Für Bestandsgebäude gelte dies nicht. Da Art. 13 Abs. 2 BayBO allein Maßnahmen für das geplante Vorhaben vorsieht bleibe die Bestandsbebauung ungeschützt. Hierzu ist festzustellen: Die bestehende Verkehrssituation und die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens (Änderung der Verkehrsarten) wurden eingehend untersucht. Die Angererstraße ist aufgrund ihrer Funktion und aufgrund ihres Straßenquerschnittes in der Lage, das zusätzliche Verkehrsaufkommen aufzunehmen, eine stadtverträgliche Verkehrserschließung ist somit gegeben. Die Beurteilung der Schutzbedürftigkeit richtet sich nach den maßgeblichen Orientierungswerten für den Verkehrslärm gemäß Beiblatt Nr. 1 zur DIN 18005 – Teil 1 vom Mai 1987 (Schallschutz im Städtebau). Eine Überschreitung der Orientierungswerte kann hingenommen werden, sofern keine unzumutbaren Lärmeinwirkungen auftreten. In den Gutachten wurden die Grundlagen für die Verkehrserzeugung und Verkehrsverteilung des Vorhabens sowie die Ermittlung der zu erwartenden Verkehrsmengen mit der Landeshauptstadt München abgestimmt. Die Ausgangssituation wurde mit Hilfe von Verkehrszählungen ermittelt und in der Berechnung der zukünftigen Verkehrsbelastung berücksichtigt. Die Zahlen berücksichtigen alle im Rahmen des Vorhabens zulässigen und tatsächlich möglichen Nutzungen. Trotz der Erhöhung des Verkehrsaufkommens um 1092 Fahrten pro Tag ergibt sich nach der schalltechnischen Untersuchung vom 22.10.2008 in der Gesamtlärmbetrachtung für Verkehrsgeräusche tags an der bestehenden Wohnbebauung in der Angererstraße eine Veränderung von 1,5 bis zu 2 dB(A), nachts eine Veränderung bis zu 0,5 dB(A). Eine Veränderung von dieser Größenordnung ist in der Regel für den Menschen kaum wahrnehmbar. Damit ist keine rechtliche Voraussetzung für Lärmschutzmaßnahmen an der bestehenden Bebauung gegeben. Auch mit der geänderten Festsetzung zu den Einzelhandelsnutzungen mit nun maximalen Verkaufsflächen von 800 m² je Betrieb und einer Reduzierung der gesamten Geschossfläche für alle Einzelhandelsflächen, inklusive Postfiliale auf maximal 2.200 m² ist eine deutliche Reduzierung des Pkw-Verkehrs verbunden. Im Fall eines Bebauungsplanverfahrens kommt Art. 13 Abs. 2 BayBO nicht zur Anwendung, da sich Art. 13 BayBO auf Baugenehmigungsverfahren bezieht. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. c) Einhausung TGA Es werde bezweifelt, dass durch die vorgesehene Einhausung im Bereich der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage (Länge von 30 m) eine Reduzierung der Lärmimmissionen um mindestens 7 dB(A) verbunden sein wird. Hierzu ist festzustellen: Die Verkehrslärmimmissionen wurden in einem schalltechnischen Gutachten untersucht und eine Einhausung der Tiefgaragenzufahrt gefordert. Mit der Festsetzung der Einhausung kann eine Lärmreduzierung bis zu 7 dB(A) erreicht werden. Die Einhausung mit einer lärmabsorbierenden Verkleidung der Wände wird auf einer Seite 12 Länge von 30 m nördlich angrenzend an die geplante Tiefgaragenüberdeckung festgesetzt. Durch diese Festsetzungen können die maßgeblichen Immissionsrichtwerte an der Neubebauung am Gebäudeteil der Westseite, das um 8 m vorspringt, eingehalten werden. An der Neubebauung am Gebäudeteil der Westseite, das um 8 m zurückgesetzt an der Angererstraße liegt, ist die Einhaltung der Immissionsrichtwerte durch die größere Entfernung zur Tiefgaragenzufahrt gewährleistet. Die Lärmreduzierung durch die Festsetzung einer Einhausung wurde erläutert. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. 9. Gewerbelärm durch Lkw – Anlieferverkehr a) Behinderung und Verkehrsgefährdung Das Planungsreferat gehe davon aus, dass aus „organisatorischen Gründen„ der Einzelhandel und die Postfiliale über eine gemeinsame Anlieferzone versorgt werden müssen. Die Zu- und Abfahrt von Sattelschleppern im gesamten Bereich der Anfahrtszone führe zu erheblichen Behinderungen und Verkehrsgefährdungen. Das Wenden bzw. Rückwärtsfahren von „Groß-Lkw´s“ auf der öffentlichen Straßenfläche ist kaum möglich. Der Verkehrsstrom würde blockiert. Täglichen Anlieferungen der Lieferfahrzeuge könnten zu willkürlichen Häufungen mit erheblichen Belastungen führen. Lieferfahrzeuge würden andere Fahrgewohnheiten aufweisen als die in den Gutachten benannten „Bemessungsfahrzeuge“. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Spedition mit Beifahrer fahren lasse. Hierzu ist festzustellen: Im Rahmen des schallschutztechnischen Gutachtens vom Oktober 2008 wurden die erforderliche verkehrliche Erschließung- und Anliefersituation untersucht. Eine Überprüfung mit „Bemessungsfahrzeugen“ entspricht dem üblichen Vorgehen in Verkehrsuntersuchungen und ist allgemein anerkannt. Dabei wurde die Anordnung der Anlieferzone mit der Einfahrt in eine ins Gebäude integrierte Anlieferfläche für Sattelzüge geprüft. Durch die Einfahrtsbreite des Anlieferbereiches mit 4,70 m kann eine Anfahrt aus beiden Richtungen der Angererstraße inklusive erforderlicher Rückfahrmanöver überwiegend störungsfrei abgewickelt werden, ein Wenden ist nicht erforderlich. Eine kurzzeitige Behinderung des Verkehrs durch Rückfahrmanöver ist bei einer Anzahl von circa acht Anlieferfahrten pro Tag (mit Lkw > 7,5 t) möglich, damit ist keine unzumutbare Beeinträchtigung des Verkehrsflusses auf der Angererstraße zu erwarten. Der Eigentümer hat erklärt, im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ein abgestimmtes Anlieferkonzept mit den künftigen Einzelhandelsbetrieben zu vereinbaren. Darin werden Vereinbarungen getroffen, in dem die betriebliche, zeitliche und organisatorische Abwicklung der Anlieferung, wie beispielsweise die Einweisung des Fahrzeugs mit einer zweiten Person, festgelegt sind. Damit ist gewährleistet, dass eine verkehrssichere und zügige Abwicklung der Seite 13 Anlieferung erfolgt. Der Äußerung kann nur entsprechend den Ausführungen entsprochen werden. b) Gewerbelärm Ein weiterer Einzelhandel verstärke die bereits vorliegende problematische Lärm- und Verkehrssituation. Die festgesetzte Beschränkung der Lieferzeiten der Lkw-Anlieferung sei unbehelflich, da nach allgemeiner Lebenserfahrung der Lieferverkehr insbesondere von großflächigen Supermärkten in den frühen Morgenstunden stattfindet. Durch das damit verbundene Laufenlassen von Motoren, Radiogeräusche, Geräusche der Be- und Entladung sowie Rangiertätigkeiten seien erhebliche Immissionen zu befürchten. Hierzu ist festzustellen: Im schalltechnischen Gutachten vom Oktober 2008 wurden die Immissionen des künftigen Gewerbelärms untersucht. Die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für die bestehenden Wohngebäude ist gewährleistet. Auswirkungen auf die Neubebauung Für die im Vorhaben geplanten Wohnungen wurden Immissionen prognostiziert. Im Gutachten werden Maßnahmen empfohlen, mit denen die maßgeblichen Immissionsrichtwerte für die bestehenden Wohngebäude eingehalten werden können. Es wurden folgende Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 getroffen: Der LKW-Anlieferungsverkehr wird für die Nachtzeit (22.00 Uhr bis 06.00 Uhr) sowie für die Ruhezeiten (06.00 Uhr bis 07.00 Uhr und 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr) ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen ist die Anlieferung für die Postfiliale mit Fahrzeugen mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu maximal 7,5 t beschränkt zwischen 6.00 Uhr und 7.00 Uhr. Ziel ist es, mit dem Vorhaben auch eine postalische Versorgung der Bevölkerung zu gewährleisten. Für die festgesetzte Postfiliale ist die morgendliche Anlieferungszeit betriebsbedingt erforderlich. Wenn die Post AG ihren Betrieb aufgibt, können diese Fahrten entfallen. Mit diesen Festsetzungen ist die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für die bestehenden Wohngebäude gewährleistet. Mittlerweile wurde die Einzelhandelsnutzung konkretisiert, großflächiger Einzelhandel wird aufgegeben (siehe vorstehend Ziffer 2a zu Art der Nutzung). Nach wie vor erfolgt der Lkw - Anlieferverkehr für die Einzelhandelsnutzung ausschließlich außerhalb der Ruhezeiten (s. § 16 Abs. 4 der Satzung) und ein ausreichender Schutz vor Lärmimmissionen ist weiterhin gewährleistet. Darüberhinaus reduziert sich der Lkw - Anlieferverkehr und die Einfahrtsbreite der Anlieferzone wird mit 4,70 m optimiert. Dies führt zu einer weiteren Minimierung des gewerblichen Lärms. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. Seite 14 c) Kurzzeitige Geräuschspitzen durch Rückwärtsfahren, Überschreitung der Richtwerte Es sei für die Nachbarn nicht hinnehmbar, dass die Rückfahrmanöver der Sattelzüge zu kurzzeitigen Geräuschspitzen führe, welche die maßgeblichen Immissionsrichtwerte um bis zu 30 dB(A) überschreiten. Die Überschreitungen der für die allgemeinen Wohngebiete gültigen Immissionsrichtwerte für Gewerbelärm der TA Lärm oberhalb der Anlieferung um bis zu 5 dB(A), würde durch die Planungsbehörde lapidar mit der erwünschten horizontalen Nutzungsmischung gerechtfertigt. Dies sei unzulässig. Hierzu ist festzustellen: Für die bestehenden Wohngebäude wurde im schalltechnischen Gutachten vom Oktober 2008 die Immissionen des künftigen Gewerbelärms geprüft und die grundsätzliche Einhaltung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte festgestellt. Für die Beurteilung sind die Immissionsrichtwerte nach Nr. 6.1 der TA Lärm für Geräuschübertragung außerhalb von Gebäuden maßgebend. Diese beziehen sich auf Beurteilungspegel. Darin sind kurzzeitige Geräuschspitzen, die 30 dB(A) am Tag nicht überschreiten, zulässig. Laut Gutachten sind tags kurzzeitige Geräuschspitzen, zum Beispiel durch Entspannungsgeräusche des Brems-/Luftsystems von Lkw, zu erwarten. Sie stellen keine unzumutbare Beeinträchtigung dar. Nachts findet keine Anlieferung statt. Für die Neubebauung liegen die prognostizierten Immissionsrichtwerte an den Fassaden unmittelbar oberhalb der Einfahrt zur Anlieferung um bis zu 5 dB(A) höher als der für ein vergleichbares Allgemeines Wohngebiet zulässige Richtwert. Mit den getroffenen Festsetzungen (siehe § 16 der Satzung) wird für die Neubebauung, deren Nutzungen horizontal angeordnet sind, ein ausreichender Schutz der Wohnnutzung gewährleistet. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. 10. Luftschadstoffbelastung Bei weiteren zusätzlichen Geschäften und der geplanten Kindertagesstätte würde sich die Luftschadstoffbelastung aufgrund des erhöhten Verkehrsaufkommens und der LKW-Anlieferungen erhöhen. Hierzu ist festzustellen: Zur Beurteilung der Luftschadstoffbelastung sind die in der 22. Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (22. BImSchV) vorgegebenen Grenzwerte heranzuziehen. Mit dem Gutachten vom 25.09.2008 wurde die in Folge der Neubebauung und des zukünftigen Verkehrsaufkommens zu erwartende Luftschadstoffbelastung untersucht. Trotz des zusätzlichen Verkehrsaufkommen wird eine deutliche Unterschreitung der rechtsverbindlichen Grenzwerte für Luftschadstoffe prognostiziert. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. Seite 15 11. Erschütterungen durch die U-Bahn Im Rahmen der Abwägung sei festgestellt worden, dass das Gebäude Angererstr. 38 außerhalb des Einwirkungsbereichs von erschütterungsmindernden Maßnahmen des U-Bahn-Baus liege. Der U-Bahn-Tunnel läge jedoch in unmittelbarer Nähe zu dem Gebäude Angererstraße 38. Wiederholt hätten Erschütterungsmessungen ergeben (zuletzt 2007), dass die sekundäre Luftschalimmission die Werte der TA-Lärm tags gerade einhält, nachts diese jedoch um mehr als 10 db(A) überschreitet. Auf die Ausführungen im Schreiben vom 29.07.2008 werde darüber hinaus verwiesen. In der Begründung fände sich jedoch kein Anhaltspunkt dazu, dass in diesem Bereich die Luftschallimmissionen die Anforderungen der TA-Lärm nachts überschreiten. Die Erschütterungen durch die U-Bahn würden durch die Gutachten des Bauträgers „als möglich“ bestätigt. Dem Verfasser vorliegende Ergebnisse würden ignoriert. Evtl. Baumängel im U-Bahnschacht nach 30 Jahren Betrieb blieben unkommentiert und würden nicht untersucht. Es würde vom „Idealzustand“ (mängelfreier Neubauzustand) ausgegangen. Hierzu ist festzustellen: Da das Gebäude Angererstraße 38 außerhalb des Umgriffs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 2021 liegt, sind Erschütterungen durch die UBahn nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Der Äußerung kann nicht entsprochen werden. 12. Dachbegrünung Grünflächen auf den Dächern würden keinen Ersatz für jetzt und ehemals vorhandene Bäume und Sträucher darstellen. Hierzu ist festzustellen: Im Zuge der geplanten Bebauung wird die Versiegelung gegenüber dem Bestand reduziert und die Qualität der Freiflächen erheblich verbessert, dabei wird insgesamt eine Fläche von ca. 750 m² entsiegelt und begrünt. Zusätzlich wird auch auf unterbauten Flächen und Dachflächen durch verschiedene Festsetzungen der Grünordnung der Anteil der begrünten und bepflanzten Flächen im Vergleich zur heutigen Situation deutlich vergrößert. Als Ausgleich für Bäume, die aufgrund der Baumaßnahme gefällt werden müssen, wird die Nachpflanzung einer entsprechenden Anzahl von Bäumen festgesetzt. Der Äußerung kann nach Maßgabe der Ausführungen entsprochen werden. 13. Regelungen im Durchführungsvertrag und Verfahren Die Ausführungen zum vorgesehenen Durchführungsvertrag ließen Zweifel an einer neutralen Prüfung aufkommen. Die Regelung, dass sich die Landshauptstadt München vertraglich verpflichtet gegen Einwendungen und Klagen mit allen Rechtsmitteln im Interesse des Bauträgers vorzugehen, verstoße gegen die gebotene Neutralitätspflicht der öffentlichen Verwaltung. Die Beantwortung der Stellungnahme erfolge lapidar und sei zu unpersönlich. Seite 16 Hierzu ist festzustellen: Die im Billigungsbeschluss getroffene Abwägung durch die Landeshauptstadt München (LHM) zeigt den Willen der Stadt im Hinblick auf die Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und ist ordnungsgemäß getroffen worden. Die Regelung im Durchführungsvertrag ist eine abstrakte Reaktion der LHM auf die rechtlichen Möglichkeiten einer gerichtlichen Überprüfung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Die Regelung dient in zulässiger Weise der kostenrelevanten Absicherung der LHM gegenüber dem Vorhabenträger. Im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit wird der Eingang einer Stellungnahme bestätigt. Eine weitere Benachrichtigung erfolgt bei diesen Verfahrensschritten nicht. Eine abschließende inhaltliche Behandlung der Stellungnahmen erfolgt in der Beschlussvorlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Vortrag der Referentin und das Ergebnis der Abwägung der Stellungnahmen wird soweit möglich in der Planung berücksichtigt. Die Äußerung wurde erläutert. B) Beteiligungen nach § 4 a Abs. 3 S. 4 BauGB Nach Durchführung der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB wurde § 2 Abs.1 a - Art der baulichen Nutzung - der Satzung überarbeitet und konkretisiert. Die Zulässigkeit eines großflächigen Einzelhandels wurde geändert und die Geschossfläche wurde nunmehr für Einzelhandelsbetriebe, einzelhandelsbezogene Dienstleistungsbetriebe sowie gastronomische Betriebe, welche sich an den Ladenschlusszeiten orientieren, auf 2200 m² sowie die Verkaufsfläche auf max. 800 m² je Betrieb beschränkt. In § 2 Abs. 2 der Satzung wurde ergänzt, dass die Geschossfläche der Postfiliale von 500 m² Bestandteil der unter § 2 Abs. 1 a zulässigen Gesamtgeschossfläche ist. Die Begründung zum Bebauungsplan wurde korrespondierend mit den o.a. Änderungen und Ergänzungen überarbeitet und angepasst. (siehe hierzu Ziffer 6.1/ 6.13.1/ 6.14.2/ 7.4) Ferner erfolgte nach der Mitzeichnung der Beschlussvorlage durch das Referat für Gesundheit und Umwelt eine Änderung des § 16 Schutz vor Gewerbelärm in Abs. 3 Buchstabe b) der Satzung. Durch die vorgenommenen Änderungen und Anpassungen im Text werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Das planerische Konzept hat sich in seinem Ergebnis geringfügig geändert. Eine von den Änderungen, Anpassungen und Berichtigungen betroffene Öffentlichkeit war nicht erkennbar. Ebenso wenig wurden hiervon Behörden und Träger öffentlicher Belange – weder erstmalig oder stärker als bisher – in ihren Belangen berührt. Die Beteiligungsverfahren nach § 4a Abs. 3 BauGB konnten sich deshalb auf den von den vorgenommenen Änderungen, Anpassungen und Berichtigungen betroffenen Grundeigentümer beschränken. Der betroffene Grundeigentümer hat mit Schreiben vom 03.06.2009 und 15.06.2009 den textlichen Korrekturen und Anpassungen der Satzung und Begründung zugestimmt. Seite 17 C) Gutachten Zur Erhebung und Bewertung von umweltbezogenen Belangen und deren Auswirkungen wurden folgende Gutachten in Auftrag gegeben: - Schalltechnische Untersuchung vom Oktober 2008, ergänzt 03.03.2009, 08.05.2009 - Verkehrsuntersuchung vom April 2008, ergänzt 05.03.2009, 30.04.2009 - Erschütterungstechnische Untersuchung vom März 2008 - Untersuchung der elektromagnetischen Umweltverträglichkeit vom Mai 2008 - Fachgutachten zur Luftschadstoffbelastung vom 25.09.2008 - Verschattungsstudie gemäß DIN 5034 vom 03.11.2008 - Nachweis der Beseitigung von Oberflächenwasser - Grundwasseruntersuchung Die getroffenen Festsetzungen sind das Ergebnis einer gerechten Abwägung aller erkennbaren öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander. Fristverkürzung Eine Behandlung der Angelegenheit im Sinne der Ziffer 2.7.2 der AGAM in der heutigen Sitzung ist erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die notwendige Baumaßnahme baldmöglichst zu schaffen. Eine rechtzeitige Beschlussvorlage war nicht möglich, da zum Zeitpunkt der in der AGAM geforderten Anmeldefrist einzelne abwägungsrelevante Punkte noch nicht abschließend geklärt waren. Der Bezirksausschuss des 4. Stadtbezirks hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten. Die Sitzungsvorlage wurde mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt abgestimmt. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Den während der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vorgetragenen Anregungen kann nur nach Maßgabe der Ausführungen unter Buchstabe A) im Vortrag der Referentin entsprochen werden; ansonsten kann ihnen nicht entsprochen werden. 2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 für den Bereich Angererstraße 9 (Flurstücke Nr. 610/21, 610/22 ,610/23 und 643/5 Teilfläche) Gemarkung Schwabing) – Plan vom 08.06.2009 und Text - wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung erlassen und ihm die nachfolgende Begründung beigegeben. 3. Der Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. Seite 18 A) Satzung Satzungstext des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 2021 Angererstraße 9 (Flurstücke Nr. 610/21, 610/22, 610/23 und 643/5 (Teilfläche) Gemarkung Schwabing) (Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 1256) vom Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9, 10, 12 und 13a des Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO), der Art. 81 und 6 Abs. 5 Satz 3 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 3 des Gesetzes über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur (BayNatSchG) folgende Satzung: §1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung (1) Für das Gebiet Angererstraße 9 (Flurstücke Nr. 610/21, 610/22, 610/23 und Teilfläche 643/5 Gemarkung Schwabing) in München wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 gemäß § 12 BauGB als Satzung erlassen. (2) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2021 besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt München vom 08.06.2009, angefertigt vom Städtischen Vermessungsamt am ....................... und diesem Satzungstext. (3) Die vom vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfassten Teile des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 1256 (MüABl. Vom 10.04.1980, S.150) werden durch diesen Bebauungsplan verdrängt. §2 Art der baulichen Nutzung (1) Im Erdgeschoss sind folgende Nutzungen zulässig: a) Einzelhandels-, einzelhandelsbezogene Dienstleistungsbetriebe sowie gastronomische Betriebe, welche sich an den Ladenschlusszeiten orientieren, bis zu einer maximalen Geschossfläche von insgesamt 2.200 m2; Anlieferzonen und Lager sind in die Geschossfläche einzurechnen; je Betrieb sind bis zu 800 m² Verkaufsfläche zulässig. b) Wohnungen bis zu einer maximalen Geschossfläche von insgesamt 900 m2 c) eine Kinderkrippe bestehend aus zwei Gruppen im südlichen Gebäudeteil d) Büro- und Verwaltungsnutzungen Seite 19 e) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (2) Im Erdgeschoss wird gemäß § 9 Abs. 2 BauGB für den Zeitraum vom In-KraftTreten des Bebauungsplanes bis zum Ende des Jahres 2015 eine Postfiliale mit einer Geschossfläche von mindestens 500 m2 festgesetzt, diese Geschossfläche ist Bestandteil der unter § 2 Abs. 1 a zulässigen Gesamtgeschossfläche. Als Folgenutzungen sind die unter § 2 Abs. 1 genannten Nutzungen zulässig. (3) In den Obergeschossen sind folgende Nutzungen zulässig: a) Wohnungen b) Büro- und Verwaltungsnutzungen bis zu einer Geschossfläche von insgesamt 1.200 m2 §3 Maß der baulichen Nutzung (1) Bei der Ermittlung der Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen. (2) Die festgesetzten Grundflächen dürfen durch die in § 19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen nicht überschritten werden. Ausnahmsweise sind Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß zulässig, wenn dies aus betrieblichen oder technischen Gründen erforderlich ist und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. §4 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Bauraumüberschreitung (1) Die Bebauung ist durchgehend und ohne Gebäudezwischenräume zu errichten. (2) Entlang der Straßenverkehrsflächen dürfen Balkone, Erker, Loggien und Vordächer bis zu 0,5 m Tiefe auf einer maximalen Fassadenfläche von 1/3 ab dem 1. Obergeschoss die Baugrenze überschreiten. An den übrigen Fassaden dürfen Balkone, Erker, Loggien und Vordächer die Baugrenze um bis zu 1,50 m Tiefe auf einer maximalen Fassadenfläche von 1/3 ab dem 1. Obergeschoss überschreiten. (3) Terrassen dürfen die festgesetzten Baugrenzen bis zu 3,00 m Tiefe überschreiten. §5 Höhenentwicklung, Abstandsflächen (1) Die festgesetzten maximalen Wandhöhen beziehen sich auf die Höhenkote 511,00 m ü. NN (über Normalnull) in der Angererstraße (nördlich). 2) Soweit bei der Verwirklichung der vorgeschlagenen Form der Baukörper und der zugelassenen Höhenentwicklung innerhalb der Bauräume die Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 4 und 5 BayBO nicht eingehalten werden können, werden sie auf das sich aus dem Bebauungsplan ergebende Maß verringert. (3) Geländer und Absturzsicherungen dürfen in den Bereichen mit einer festgesetzten maximalen Wandhöhe von 12,75 m 14,95 m östlich und südlich des sechsgeschossigen Bauteils an der östlichen Angererstraße sowie an der Ost- und Westseite des Kopfbaus im Südwesten des Vorhabengebietes 15,85 m, Seite 20 18,05 m straßenseitig nördlich des Bestandsgebäudes Unertlstraße 41, 18,75 m. die jeweils festgesetzten maximalen Wandhöhen um das erforderliche Maß überschreiten, sofern sie transparent z.B. in Glas ausgeführt und sich insgesamt in die Fassadengestaltung einfügen. §6 Dachform, Dachaufbauten (1) Es sind ausschließlich Flachdächer zulässig. (2) Im Bereich der Bauteile mit einer Wandhöhe von 21,65 m und 14,95 m sind Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von maximal 15 % des darunter liegenden Geschosses zulässig. In allen anderen Bereichen sind Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von maximal 10% des darunter liegenden Geschosses zulässig. Sie sind mindestens im gleichen Maß ihrer Höhe von der Außenkante der darunter liegenden Dachfläche abzurücken. (3) Technische Dachaufbauten sind bis zu einer Höhe von 2,50 m ab der Belagsoberkante des Dachflächenbelags zulässig. (4) Die einzelnen technischen Dachaufbauten sind baulich in Einheiten zusammenzufassen und anzuordnen. Je Erschließungstreppenhaus ist maximal ein Bereich mit Dachaufbauten, verbunden mit dem Treppenhaus, zulässig. (5) Dachaufbauten für Zugänge zu Aufenthaltsflächen auf den Dächern sind ausschließlich auf dem nördlichen und südlichen Gebäudeteil bis zu einem Umfang von je 10 m² Grundfläche pro Aufgang zulässig. Sie dürfen eine Höhe von 2,50 m ab der Belagsoberkante des Dachflächenbelags nicht überschreiten und sind in transparenter Bauweise auszuführen. (6) Technische Anlagen für aktive Solarenergienutzung wie Solarzellen, Sonnenkollektoren sind ohne Flächenbegrenzung des Absatzes 2 zulässig. (7) Geländer bzw. Absturzsicherungen sind auf den Dachflächen um das Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurückzusetzen. Im Bereich mit der festgesetzten maximalen Wandhöhe von 12,75 m ist ein Geländer bzw. eine Absturzsicherung auf der Attikakonstruktion zulässig. In den Bereichen mit einer festgesetzten maximalen Wandhöhe von 14,95 m östlich und südlich des sechgeschossigen Bauteils an der östlichen Angererstraße sowie an der Ost- und Westseite des Kopfbaus im Südwesten des Vorhabengebietes 15,85 m, 18,05 m straßenseitig nördlich des Bestandsgebäudes Unertlstraße 41, 18,75 m, dürfen Geländer- bzw. Absturzsicherungen ausnahmsweise an der Innenseite der Attikakante als transparente Konstruktion ausgeführt werden. Seite 21 §7 Durchgang Im Bereich des Treppenhauses Angererstraße (östlich) wird ein Durchgang zum Innenhof festgesetzt. §8 Dienstbarkeitsflächen Die dinglich zu sichernde Fläche auf dem Flurstück Nr. 610/22 beschränkt sich auf eine Grunddienstbarkeit und eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Landeshauptstadt München als Zufahrt für die Feuerwehr, zur Ver- und Entsorgung sowie als Geh- und Fahrtrecht. §9 Nebenanlagen (1) Oberirdische Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO mit Ausnahme von Fahrradabstellplätzen, Kinderspielplätzen, Nebenanlagen für Kinderbetreuungseinrichtungen und Werbeanlagen werden ausgeschlossen. (2) Die gemäß Abs. 1 ausnahmsweise zulässigen oberirdischen Nebenanlagen sind außerhalb des Bauraumes zulässig. (3) Die erforderliche Trafostation für das Planungsgebiet ist in das Gebäude zu integrieren. § 10 Einfriedungen/Absturzsicherung/Sichtschutz (1) Einfriedungen werden grundsätzlich ausgeschlossen. (2) Im Bereich der Außenspielfläche der Kinderkrippe ist eine offene Einfriedung mit einer Höhe bis zu 1,80 m zulässig. (3) Einfriedungen sind nur in Form von transparenten Zäunen ohne Sockel zulässig. Hiervon ausgenommen sind Sichtschutzelemente gemäß Abs. 5. Die Einfriedungen haben hohen gestalterischen Anforderungen zu genügen. Darüber hinaus gilt die Satzung der Landeshauptstadt München über Einfriedungen (Einfriedungssatzung). (4) Entlang der Niveauabsenkung ist eine Einfriedung als Absturzsicherung mit einer Höhe bis zu 1,50 m zulässig. (5) § 11 Zwischen Wohnungsgärten sind einheitlich gestaltete Trennwände als Sichtschutzelemente bis zu einer Höhe von 2,00 m und einer Länge von max. 2,00 m zulässig. Auf Dachterrassen sind Trennwände ausgeschlossen. Aufschüttungen / Niveauabsenkung (1) Im Bereich der Decken der Tiefgaragen sind Aufschüttungen zulässig. (2) Im Bereich der Flurstücke Nr. 610/22 und 610/23 ist eine Niveauabsenkung Seite 22 bezogen auf die Höhenkote 507,20 m ü. NN festgesetzt. (3) In der Außenspielfläche der Kinderkrippe werden geringfügige Geländemodellierungen, für die im Bereich der Niveauabsenkung festgesetzten Spielplatzfläche werden Geländemodellierungen bis zu 1,00 m Höhe zugelassen. (4) Im Übrigen sind Abgrabungen und Aufschüttungen ausgeschlossen. § 12 Werbeanlagen und Funkempfangsanlagen (1) Werbeanlagen über den Oberkanten der Attika bzw. über den realisierten Wandhöhen der Gebäude sind nicht zulässig. (2) Werbeanlagen und Fassadenbeleuchtungen in Form von laufenden Schriften, Blinkund Wechselbeleuchtung, Wechselwerbung, sich bewegende Werbeanlagen sowie Skybeamer, Laserstrahler und ähnliche Einrichtungen sind unzulässig. (3) Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung in Form von Firmenlogos und / oder Firmennamen zulässig. (4) Antennen und Satellitenempfangsanlagen sind an den Fassaden der Gebäude nicht zulässig und auf den Dächern um das Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurückzusetzen. (5) Antennen und Satellitenempfangsanlagen sind nur zulässig, wenn sie unmittelbar mit der Nutzung des darunter liegenden Gebäudes in Verbindung stehen. (6) Großplakate und Spanntücher sind unzulässig. (7) Eine farbige Beleuchtung von Fassaden, oder von Teilen der Fassaden ist unzulässig. Hiervon ausgenommen ist Eigenwerbung des Bauträgers während der Bauphase. § 13 (1) Stellplätze für Kraftfahrzeuge, Tiefgarage, Grundsstücksein- und -ausfahrten Für die Ermittlung der notwendigen Stellplätze gilt die Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt München vom 19.12.2007. (2) Die erforderlichen Kfz-Stellplätze sind in der Tiefgarage unterzubringen. Aus Sicherheitsgründen ist bei der Ausgestaltung auf Überschaubarkeit und Ausleuchtung besonders zu achten. (3) Die Tiefgarage ist nur innerhalb des festgesetzten Bauraumes und innerhalb der im Plan festgesetzten Fläche für Tiefgarage zulässig. (4) Von der festgesetzten Lage des Ein- und Ausfahrtbereiches kann geringfügig abgewichen werden, wenn technische Gründe dies erfordern und die Abweichungen unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. (5) Die Decken der Tiefgaragen sind außerhalb der Gebäude mit einem fachgerechten Bodenaufbau von mindestens 0,60 m zu überdecken. Im Bereich Seite 23 von Baumpflanzungen ist der Bodenaufbau durch Aufkantung auf mindestens 1,20 m zu erhöhen. Im Bereich der Überdeckung der Tiefgaragenrampe bzw. der Fläche mit dinglich gesichertem Geh- und Fahrrecht ist ein reduzierter Bodenaufbau von mindestens 0,30 m zulässig. (6) Die Notausgänge der Tiefgarage sind in die Bebauung zu integrieren. Hiervon ausgenommen ist ein Notausgang von der Südseite der Tiefgarage auf das Flurstück Nr. 610/22. (7) Die Entlüftung der Tiefgarage ist in die Gebäude zu integrieren und über Dach in den freie Windströmung zu führen. Ausnahmsweise kann für das 1.Untergeschoss der Tiefgarage von der festgesetzten Ausführung bei Nachweis eines qualitativ vergleichbaren Konzeptes abgewichen werden. (8) Abluftöffnungen der Tiefgarage zu den Flächen der Kinderspieleinrichtungen, der Außenspielfläche der Kinderkrippe und den sonstigen Freiflächen des Vorhabengebietes sind unzulässig. (9) Sonstige Öffnungen für die Belüftung der Tiefgarage sind mit einem Mindestabstand von 4,50 m von zu öffnenden Fenstern und Türen von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sowie von Terrassen und Ruhezonen anzuordnen. § 14 Fahrradabstellplätze (1) Fahrradabstellplätze sind in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit herzustellen und dauerhaft bereitzuhalten. (2) Fahrradabstellplätze sind innerhalb des Bauraumes zulässig und in die Gebäude und/oder in die Tiefgaragen zu integrieren. (3) Im Bereich der Hauszugänge sind offene Fahrradabstellplätze je Zugang für bis zu vier Fahrräder ebenerdig auf dem Privatgrundstück zu errichten, sofern öffentliche Belange nicht entgegenstehen. (4) Soweit die den Stellplatzbedarf auslösende bauliche Nutzung auf ein kurzzeitiges Abstellen von Fahrrädern abstellt, wie z.B. Fahrradabstellplätze für Kunden des Einzelhandels, sind offene Fahrradabstellplätze auch außerhalb des Bauraumes zulässig. § 15 Schutz vor Verkehrslärm Bei Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind technische Vorkehrungen nach Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989, „Schallschutz im Hochbau“, zum Schutz vor Verkehrslärm vorzusehen. Seite 24 § 16 Schutz vor Gewerbelärm (1) Die Rampe zur Tiefgarage ist mit einem nördlichen Überstand von 3,00 m bezogen auf die Nordwestecke des zurückgenommenen Gebäudeteils, auf einer Länge von 30,00 m einzuhausen. (2) Das Dach und die östliche Seitenwand der festgesetzten überbauten Rampe müssen ein bewertetes Schalldämm-Maß von mindestens R’w = 25 dB aufweisen. Die Innenwände ausgenommen das Dach der Überdeckung (Einhausung) sind schallabsorbierend auszukleiden (Absorptionsgrad = 0,6 bei 500 Hz). (3) a) Im nördlichen Gebäudebereich an der Angererstraße wird im Erdgeschoss des Gebäudes zwischen der Einzelhandelsnutzung und Postfiliale ein Anlieferbereich („Anliefertasche“) für die Lkw-Lieferungen angeordnet. b) An der Fassadenseite entlang der nördlichen Angererstraße sind bezogen auf die Mittelachse der Anlieferzone („Anliefertasche“) in folgenden Bereichen Schallschutzfenster mit Schalldämmlüfter für schutzbedürftige Aufenthaltsräume nach Tabelle 8 der DIN 4109 Nov. 1989 zu errichten: im 1. Obergeschoss auf 18,00 m Länge in beide Richtungen im 2. Obergeschoss auf 15,00 m Länge in beide Richtungen im 3. Obergeschoss auf 10,00 m Länge in beide Richtungen Die Schalldämmlüfter dürfen das erforderliche Schaldämmmaß nach DIN 4109 nicht verschlechtern. Außerdem ist mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum zur lärmabgewandten Seite zu orientieren. (4) § 17 Im Vorhabengebiet sind Lkw-Anlieferungen für eine gewerbliche Nutzung zur Nachtzeit (22.00 Uhr bis 06.00 Uhr) sowie innerhalb der Ruhezeiten (06.00 Uhr bis 07.00 Uhr, 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr) ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Lkw-Anlieferungen zwischen 06.00 Uhr und 07.00 Uhr für Postnutzungen mit Fahrzeugen mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 7,5 t. Grünordnung (1) Die Freiflächen sind gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes mit Grünordnung zu entwickeln, mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen und zu erhalten. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind nachzupflanzen. Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen. Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenommen. Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden grünordnerischen Festsetzungen. (2) Pro angefangene 200 m² der Freifläche (incl. der nicht überbauten Tiefgaragenflächen) ist mindestens ein standortgerechter Laubbaum 1. oder 2. Wuchsordnung mit einem Stammumfang von 20-25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Davon sind mindestens 10 standortgerechte schmalkronige Laubbäume entlang der Angererstraße zu pflanzen und zu erhalten. Als zu erhalten festgesetzte Bäume können darauf angerechnet werden. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind ihrer Art entsprechend nachzupflanzen. Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen. (3) Die Freiflächen der Baugrundstücke einschließlich der Decken der Tiefgaragen sind zu begrünen und mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Die Gestaltung der Außenanlagen einschließlich der Bepflanzung ist in einem Freiflächengestaltungsplan darzustellen, der mit dem Bauantrag einzureichen ist. Seite 25 (4) Befestigte Flächen im Innenhof sind, soweit nicht verkehrliche, funktionale oder gestalterische Gründe entgegenstehen, wasserdurchlässig herzustellen. (5) Von den grünordnerischen Festsetzungen kann in Lage und Fläche abgewichen werden, soweit die Abweichung grünordnerisch vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. (6) Für Bäume ist eine spartenfreie, offene, durchwurzelbare Pflanzfläche von mindestens 24 m2 Grundfläche pro Baum vorzusehen. Ausnahmsweise sind in Belagsflächen auch überdeckte Baumscheiben zulässig, wenn dies aus gestalterischen oder funktionalen Gründen erforderlich ist. (7) Die nach Art. 7 Abs.2 BayBO herzustellenden Kinderspielplätze sind ausschließlich auf dem Baugrundstück nachzuweisen. (8) Auf den Dachterrassen der Bauteile mit 7 Vollgeschossen sind Pflanzungen nur bis zu einer Höhe von 1,50 m inklusive Aufkantung für Bodenaufbau zulässig, sie sind um das Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurückzusetzen. (8) Die Freispielfläche der Kinderkrippe ist in unmittelbarem Anschluss an diese anzuordnen. (9) Im übrigen gilt die Freiflächengestaltungssatzung vom 08.05.1996. § 18 In-Kraft-Treten Der Bebauungsplan tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 BauGB in Kraft. Seite 26 B) Begründung zum Bebauungsplan Inhaltsverzeichnis 1 Planungsanlass..........................................................................................................27 2 Ausgangssituation, Bewertung 28 3 Vorbelastungen des Vorhabengebietes......................................................................33 3.1Altlasten......................................................................................................................33 3.2 Immissionen..............................................................................................................33 4 Planungsziele ..............................................................................................................34 5 Städtebauliches und grünplanerisches Konzept...........................................................34 6 Bebauungsplan.............................................................................................................35 6.1 Art der baulichen Nutzung.........................................................................................35 6.2 Maß der baulichen Nutzung.......................................................................................36 6.3 Bauweise, über- und unterbaubare Grundstücksfläche, Bauraumüberschreitung 38 6.4 Höhenentwicklung, Abstandsflächen.........................................................................38 6.5 Dachform / Dachaufbauten .......................................................................................41 6.6 Durchgang.................................................................................................................42 6.7 Dienstbarkeitsflächen................................................................................................42 6.8 Nebenanlagen...........................................................................................................43 6.9 Einfriedungen............................................................................................................43 6.10 Brandschutz.............................................................................................................44 6.11 Aufschüttungen / Niveauabsenkung........................................................................44 6.12 Werbeanlagen und Funkempfangsanlagen.............................................................44 6.13 Verkehrliche Erschließung.......................................................................................45 6.13.1 Motorisierter Individualverkehr ..............................................................................45 6.13.2 Ruhender Verkehr, Stellplätze, Tiefgaragen.........................................................46 6.13.3 Fahrradabstellplätze.............................................................................................47 6.14 Immissionsschutz...................................................................................................47 6.14.1 Schutz vor Verkehrslärm.......................................................................................47 6.14.2 Schutz vor Gewerbelärm......................................................................................48 6.14.3 Sonstige Lärmimmissionen ..................................................................................50 6.15 Grünordnung...........................................................................................................51 7 Wesentliche Auswirkungen .........................................................................................52 7.1 Städtebauliche Ordnung............................................................................................52 7.2 Grünordnung.............................................................................................................52 7.3 Versiegelungsbilanz:..................................................................................................52 7.4 Verkehr......................................................................................................................53 8 Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) ....................................................................53 Seite 27 1. Planungsanlass Bei den Grundstücken an der Angererstraße 9 handelte es sich vormals um Betriebsgrundstücke der ehemaligen Deutschen Bundespost, die nach der Neuorganisation und Neuordnung des Postwesens an die Deutsche Post AG übergingen. Das Grundstück wurde am 23.12.2005 an die Baywobau Immobilien AG verkauft. Die Auflassung und der Eigentumsübergang erfolgt erst nach Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Die Baywobau Immobilien AG, vertreten durch die Baywobau Baubetreuung GmbH, beabsichtigt die Grundstücke der Deutschen Post AG zu erwerben und ist daher von dieser bevollmächtigt einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan durchzuführen, um an der Angererstraße 9 eine städtebauliche Neuordnung zu veranlassen. Das Areal soll durch eine Blockrandbebauung mit überwiegender Wohnnutzung in den Obergeschossen und gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss in die umliegende Bebauungs- und Nutzungsstruktur integriert werden. Im Erdgeschoss sind eine Postfiliale, gewerbliche Nutzung sowie eine Kinderkrippe festgesetzt bzw. vorgesehen. Weiterhin sind Einzelhandel , Wohnen, Büro- und Verwaltungsnutzungen sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig (s.a. § 2 Abs. 1 der Satzung ). Die Deutsche Post Immobilien GmbH hat mit der Baywobau Immobilien AG einen Mietvertrag bis Dezember 2015 mit einer zweimaligen einseitigen Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre abgeschlossen. Nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses soll mit der Festsetzung einer befristeten Nutzung gemäß § 9 Abs.2 des Baugesetzbuch (BauGB) die Möglichkeit geschaffen werden, als Folgenutzung im Erdgeschoss weiteren Einzelhandel neben den oben genannten Nutzungen zuzulassen. Der derzeit gültige Bebauungsplan Nr. 1256 mit der Festsetzung Gemeinbedarf Post- und Fernmeldeamt lässt die geplante Bebauung und Nutzung nicht zu. Deshalb ist für die Realisierung der Bebauung die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Auf Antrag der Baywobau Baubetreuung GmbH beschloss der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung am 09.01.2008 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) für den Bereich der Angererstraße 9 (Flurstücke Nr. 610/21, 610/22 und 610/23 Gemarkung Schwabing). Mit dem Bauvorhaben an der Angererstraße 9 können ca. 150 Wohneinheiten nach den städtischen Berechnungsansätzen im Geschosswohnungsbau mit qualitätsvollen vielfältig nutzbaren Freibereichen entstehen. Mit der Bebauung knüpft die Vorhabenträgerin an ein vor wenigen Jahren bereits von ihr entwickeltes Wohnungsbauvorhaben in direkter Nachbarschaft an der Ecke Angerer-/Destouchesstraße an. Da vom beauftragten Architekturbüro Steidle Architekten und der Landschaftsarchitektin Stefanie Jühling die grundsätzliche Bebauung des Baublockes mit drei alternativen, qualitätsvollen, städtebaulichen und freiraumplanerischen Entwürfen nachgewiesen wurde und sich die Bebauung außerdem auf die oben genannten Grundstücke reduziert hat, konnte ausnahmsweise auf die Durchführung eines konkurrierenden Planungsverfahrens verzichtet werden. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB wurde gewählt, da die gesetzlich Seite 28 festgelegten Kriterien vorliegen. Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung, die der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum dient mit einer Grundfläche von unter 20.000 m² (§ 13a Abs.1 Nr. 1 BauGB). Auch die im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom 25.06.2008 beschlossenen strengeren Kriterien für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens werden im vorliegendem Fall eingehalten, da es sich beim Vorhabengebiet - nicht um eine vollständig unversiegelte Fläche handelt, - die Versiegelung nicht zunimmt, sondern sich im Gegenteil von derzeit 91,7 % auf 81,3 % verringert, - Biotope oder sonstige Schutzgebiete und nach europäischem und nationalem Recht geschützte Arten nicht betroffen sind. Des weiteren ist keine Beeinträchtigung der gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter gegeben. Im beschleunigten Verfahren besteht keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung; der Umweltbericht entfällt (§ 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB) Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe als erfolgt bzw. zulässig. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen (13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). 2. Ausgangssituation, Bewertung 2.1 Planungsrechtliche Ausgangslage Flächennutzungsplan Der geltende Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung stellt das Vorhabengebiet als Sondergebiet für Postnutzungen dar. Nördlich, östlich und westlich angrenzend an das Vorhabengebiet stellt er Allgemeines Wohngebiet (WA) dar, südlich angrenzend ein Mischgebiet (MI). Östlich des Vorhabengebietes stellt der integrierte Landschaftsplan Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung dar. Bestehende Bebauungspläne Das Vorhabengebiet liegt im Geltungsbereich des seit dem 10.04.1980 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1256 (Destouchesstraße, Erich-Kästner-Straße und Angererstraße) der hier Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Post- und Fernmeldeamt festsetzt. Der südliche Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 1256 wurde durch den seit 10.12.2002 rechtsverbindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1883 „Destouchesstraße (nördlich), Angererstraße (westlich)“ geändert. Darin wird im östlichen Bereich Wohnnutzung (WA), im westlichen Bereich für das ehemalige Verwaltungsgebäude der Deutschen Telekom AG (Destouchesstr. 68) eine Kerngebietsnutzung (MK) festgesetzt. Satzungen und Verordnungen der Landeshauptstadt München Für das Vorhabengebiet gelten folgende baurechtliche Satzungen und Verordnungen: Seite 29 - Satzung der Landeshauptstadt München über die Gestaltung und Ausstattung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke und über die Begrünung baulicher Anlagen vom 08.05.1996 (Freiflächengestaltungsatzung) - Satzung über Einfriedungen vom 13.01.2009 - Baumschutzverordnung vom 12.05.1992 - Entwässerungssatzung vom 14.02.1980 - Stellplatzsatzung vom 19.12.2007 2.2 Planerische Vorgaben U-Bahn-Trasse Westlich des Vorhabengebietes verläuft die Trasse der jetzigen U-Bahn-Linie U 2. Im äußersten nordwestlichen Randbereich der Grundstücke Fl. Nrn. 610/22 und 643/5, außerhalb der geplanten Baukörper, berührt die U-Bahn-Trasse (Gleislage ca. 9 m unter Gelände) das Vorhabengebiet. Zentrenkonzept Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel, Zentrenkonzept der Stadt München, Stadtratsbeschluss vom 01.12.1999 (www.muenchen.de/rathaus/plan): Zu den wesentlichen Leitzielen der Stadt München gehört die Sicherung einer dezentralen Versorgung der Bevölkerung im Rahmen einer hierarchisch gegliederten Zentrenstruktur. Dies setzt den langfristigen Funktionserhalt bestehender Zentren voraus. Um unerwünschte Kaufkraftabflüsse aus diesen Zentren zu verhindern, besteht die Notwendigkeit in Planungsgebieten die Ausweisung von Flächenangeboten für den Einzelhandel hinsichtlich Art und Umfang eingehend zu prüfen. Gender Mainstreaming Planungshilfen für die Bauleitplanung 2004/2005, herausgegeben von der Obersten Baubehörde, insbesondere Vorgaben und Erläuterung von „Gender Mainstreaming in der Bauleitplanung“ (www.stmi.bayern.de): „Gender Mainstreaming“ („geschlechtersensible Sichtweise“) bezeichnet eine Vorgehensweise, bei der der Aspekt der Chancengleichheit von Frauen und Männern in allen politischen Maßnahmen auf allen Ebenen einbezogen wird. Zur Umsetzung von Gender Mainstreaming besteht die gesetzliche Verpflichtung für alle EU-Mitgliedstaaten seit der Ratifizierung des Amsterdamer Vertrags 1999. 2.3 Größe des Vorhabengebietes und Eigentumsverhältnisse Das Vorhabengebiet mit einer Gesamtgröße von etwa 1 ha in der Gemarkung Schwabing umfasst grundbuchrechtlich die Grundstücke Fl. Nrn. 610/21, 610/22, 610/23 (Angererstr. 9) der Deutschen Post AG und eine Teilfläche des Grundstücks Fl. Nr. 643/5. Die Teilfläche ist als Straßenverkehrsfläche im Eigentum der Landeshauptstadt München. Seite 30 Übersicht über die Grundstücke im Vorhabengebiet: Größe (in m2) Grundstück (Flurnummer) Eigentümer laut Grundbuch 610 / 21 (Angererstr. 9) Deutsche Post AG 6.700 610 / 22 (Angererstr. 9) Deutsche Post AG 978 610 / 23 (Angererstr. 9) Deutsche Post AG 740 643 / 5 (Teilfläche) Landeshauptstadt München Summe 2.4 1.305 9.723 Städtebauliche Ausgangslage 2.4.1 Lage im Stadtgebiet und städtebauliche Umgebung Das etwa 1 ha große Vorhabengebiet Angererstraße 9 befindet sich im 4. Stadtbezirk Schwabing-West, südöstlich des Luitpoldparks. Das städtebauliche Umfeld ist südlich und östlich durch geschlossene, straßenbegleitende Blockrandbebauung, nördlich durch zeilenförmige Bebauungsstruktur geprägt. Zwischen Angerer- und Karl-Theodor-Straße sind drei- bis achtgeschossige Wohngebäude mit Flachdächern aus den 1970er und 80er Jahren, an der Angerer- und Destouchesstraße sind fünfgeschossige Wohngebäude mit geneigten Dächern aus der Gründer- und Nachkriegszeit vorhanden. Das Vorhabengebiet ist der nordöstliche Teil eines Bauquartiers, das von den Straßen Destouches-, Erich-Kästner- und Angererstraße, die hier einen Knick bildet, umgrenzt ist. Direkt südlich grenzt eine bis zu sechsgeschossige Straßenrandbebauung mit Wohnungen an. Daran schließt sich ein von der Destouchesstraße zurückgesetztes siebengeschossiges Bürogebäude (Destouchesstraße 68) an. Auf seiner Souterrainebene, die etwa 4 m tiefer als die umgebenden Grundstücksflächen liegt, befinden sich Parkplatz- und Lieferflächen, die von der Angererstraße aus erschlossen werden (Rampe). Westlich grenzt wiederum eine drei- bis sechsgeschossige, straßenbegleitende Wohnbebauung mit Vorgartenbereich an. 2.4.2 Vorhandene Nutzungen innerhalb des Vorhabengebiets Auf dem Baugrundstück Angererstraße 9 (Fl. Nrn. 610/21, 610/22, 610/23) sind ein Postverteilzentrum, ein Zustellstützpunkt, eine Postfiliale sowie ein Bürogebäude mit Betriebswohnungen untergebracht. Entsprechend ihrer gewerblichen Nutzung weisen sie großvolumige Baukörper auf. Die verbleibenden, unbebauten Grundstücksflächen werden bis auf schmale, straßenbegleitende Grünflächen und einer baumüberstandenen Fläche zur Erschließung und als Parkplatz genutzt. Das Baugrundstück ist mit für den Betrieb erforderlichen Keller- und Technikräumen sowie einer Tiefgarage nahezu vollständig unterbaut, im westlichen Grundstücksbereich (Fl.Nr. 610/22) ist eine Rampe als Zufahrt von der Angererstraße zum Bürogebäude Destouchesstraße 68 angeordnet. Seite 31 2.5 Natürliche Grundlagen, bestehende Situation Naturraum / Topographie Das Vorhabengebiet ist Teil der Münchner Schotterebene; die Geländehöhen liegen bei ca. 511 m ü. NN im nördlichen Bereich des Vorhabengebietes an der Angererstraße und bei ca. 507,20 m ü. NN im südlichen Bereich des Baugrundstückes. Das Grundstück ist geprägt durch den ca. 4 m hohen Geländesprung, der im Zusammenhang mit der Errichtung des sogenannten Y- Gebäudes (Destouchesstraße 68) entstanden ist. Der Höhenunterschied zu den Wohngebäuden nordwestlich und südöstlich des Grundstücks und den tiefer liegenden Stellplätzen und Erschließungsflächen wird durch eine gehölzbestandene Böschung und eine Treppenanlage mit Spielhang auf den Nachbargrundstücken überwunden. Wasser / Versiegelung Die Gebäude der Post sind von zahlreichen Stellplätzen und Erschließungsflächen umgeben, so dass mit Ausnahme des Straßenbegleitgrüns an der Angererstraße und der Einfassung der auf Souterrainniveau liegenden Parkplätze sämtliche Flächen versiegelt sind. Der Versiegelungsgrad beträgt 91,7 %. Die Oberflächentemperaturen sind im Sommer an strahlungsreichen Tagen, insbesondere auf dem dunklen Flachdach des zweigeschossigen Hallenbaus des Postverteilzentrum deutlich erhöht. Es handelt sich um einen stadtklimatisch belasteten Bereich, für den Verbesserungsbedarf besteht. Der höchste Grundwasserstand (HGW 1940) liegt bei ca. 506,7 m ü. NN. Flora und Fauna / Baumbestand Der Parkplatz auf der unteren Geländeebene ist mit Platanen (Stammumfänge ca. 50 - 60 cm) und Bodendeckern eingefasst. Nördlich und nordwestlich des Parkplatzes schließt sich an der Hangkante (auf Nachbargrund) ein dichter Gehölzbestand mit Ahorn, Linden, Platanen (Stammumfänge ca. 50 – 80 cm) und Sträuchern an. Das Postgebäude ist im Norden und Osten teilweise mit Eiben, Zierkirschen, einer Esche und Sträuchern (Rhododendron, Holunder, Liguster) eingegrünt. Sieben hier vorhandene mehrstämmige Gehölze fallen unter die Baumschutzverordnung. Das Parkdeck östlich des Postgebäudes an der Angererstraße ist mit einer Doppelreihe Platanen (Stammumfänge ca. 20 - 30 cm) bepflanzt, die mit Stauden, Gräsern und Bodendeckern umstanden sind. Der Grünstreifen zwischen Parkplatz und Angererstraße ist mit Birken (Stammumfänge ca. 50 - 60 cm) sowie einigen Sträuchern bepflanzt. Die Freiflächen werden fast ausschließlich als Stellplätze und Erschließungsflächen genutzt. Aufgrund der bisherigen großflächigen Versiegelung und dem Fehlen extensiv gepflegter Grünflächen oder Gehölze stellt der Bereich keinen wertvollen Lebensraum dar. Auch im Arten- und Biotopschutzprogramm der Landeshauptstadt München ist für das Gebiet kein Vermerk vorhanden. Die potenziell vorkommenden Brutvogelarten in den bestehenden Gehölzstrukturen sind Freibrüter, die ihr Nest jedes Jahr neu errichten. Sie sind bezüglich der Wahl ihres Brutplatzes nicht auf besondere Strukturen angewiesen und können prinzipiell auch in umgebende Lebensräume ausweichen. Europarechtlich geschützte Tierarten gemäß Seite 32 FFH- Anhang-Liste IV sind nicht vorhanden. Spiel- / Freiflächenversorgung Das Vorhabengebiet ist über die begrünte und autoverkehrsfreie Erich-Kästner-Straße gut an die circa 200 m östlich gelegene öffentliche Grünfläche am Bayernplatz angebunden. Auf dieser Grünfläche am Bayernplatz, die im Norden an den Luitpoldpark anknüpft, befindet sich ein Kinderspielplatz mit Ausstattung für Kinder aller Altersstufen. Über den Luitpoldpark ist das Gebiet auch an den Petuelpark sowie den 1,5 km entfernt liegenden Olympiapark, und damit an das städtische System der übergeordneten Grünverbindungen gut angebunden. 2.6 Verkehr und Erschließung Das Vorhabengebiet ist für den motorisierten Individualverkehr durch die direkt angrenzende Angererstraße im Norden und Osten gut erschlossen. Über den Anschluss der Angererstraße an die Karl-Theodor-Straße sowie der Destouchesstraße an die Belgradstraße ist das Gebiet an das örtliche Hauptverkehrsstraßennetz (Karl-TheodorStraße und Belgradstraße) gut angebunden. Das Vorhabengebiet liegt im Bereich des Parkraummanagementgebietes Bayernplatz. Die Erschließung durch den Öffentlichen Personennahverkehr erfolgt über die U-BahnHaltestellen „Hohenzollernplatz”, und „ Bonner Platz“ sowie durch eine Straßenbahnlinie in der Belgradstraße. Westlich des Vorhabengebietes in der Erich-Kästner-Straße, die hier als öffentliche Grünfläche mit Fuß- und Radweg ausgebaut ist, verläuft eine Hauptroute des Münchner Radwegenetzes. Auf dem Vorhabengrundstück sind heute westlich der Angererstraße umfangreiche Parkplatzflächen für Kunden, Mitarbeiter und Anlieferung angeordnet. Entlang der westlichen Grundstücksgrenze verläuft eine Zufahrtsrampe, die das Bürogebäude Destouchesstraße 68 verkehrlich erschließt. Für den derzeitigen Postbetrieb sind bisher Anlieferverkehre mit LKW, auch in den Nachtstunden erforderlich. Durch die Aufgabe des Postverteilzentrums und des Zustellstützpunktes werden diese künftig entfallen. 2.7 Soziale Infrastruktur An der Ecke Angererstraße/Karl-Theodor-Straße befinden sich zwei städtische Kindergärten und südlich der Destouchesstraße ein Haus für Kinder mit Krippen-, Kindergarten- und Hortplätzen in freier Trägerschaft. Eine Versorgung mit Kindergartenplätzen ist dadurch ausreichend gewährleistet. Die Versorgung mit Kinderkrippenplätzen ist erforderlich, da ein unterdurchschnittlicher Versorgungsgrad im Bezirk Schwabing-West und dringender Bedarf für eine zweigruppige Krippeneinrichtung vorliegen. Die nächstgelegenen Schulen sind die etwa 300 m westlich des Vorhabengebietes gelegene Grundschule und die Hauptschule am Bayernplatz. Dort liegt auch der städt. Hort an der Clemensstraße. Unmittelbar nördlich der Karl-Theodor-Straße befinden sich das städt. Sophie-Scholl-Gymnasium und das städt. Willi-Graf-Gymnasium. Der künftige Seite 33 Bedarf an Schul- und Hortplätzen ist durch die bestehenden Einrichtungen gedeckt. 2.8 Technische Infrastruktur im Vorhabengebiet Entlang der Angererstraße verlaufen Fernwärme-, Gas-, Strom- und Wasserleitungen und ein Abwasserkanal. Ein Anschluss des Vorhabens an alle zur Ver- und Entsorgung des Gebietes notwendigen Einrichtungen kann damit sichergestellt werden. 3. Vorbelastungen des Vorhabengebietes 3.1 Altlasten Das Vorhabengebiet ist nicht im Altlastenverdachtsflächenkataster der Landeshauptstadt München verzeichnet, entsprechend sind keine Altlasten zu erwarten. 3.2 Immissionen Verkehrslärm Das Vorhabengebiet unterliegt einer mittleren Vorbelastung durch Schallimmissionen des umliegenden Straßenverkehrs, insbesondere der Angererstraße. Von den angrenzenden Parkplätzen des benachbarten Bürogebäudes Destouchesstraße 68 und vom Postbetrieb gehen Immissionen aus. In weiten Teilen werden die maßgeblichen Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (55/45 dB (A) Tag/Nacht) eingehalten. Nur am nordöstlichen Rand der Angererstraße im Bereich der Verschwenkung werden Beurteilungspegel von bis zu 59/49 dB (A) Tag/Nacht erreicht. Da an dieser Stelle die bislang ausgeübte Nutzung als Gemeinbedarf Post (Bebauungsplan Nr. 1280), die des Mischgebietes des Bebauungsplanes Nr. 2c und die des Kerngebietes des Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1883 zusammentreffen, kann aus lärmfachlicher Sicht insgesamt auf einen Beurteilungspegel für ein Mischgebiet mit den Orientierungswerten von 60/50 dB (A) entsprechend der DIN 18005 abgestellt werden. Somit sind im Bestand die jeweils maßgeblichen Orientierungswerte eingehalten. Im übrigen sind auch die maßgeblichen Werte der 16.BISchV eingehalten. U-Bahn: Erschütterungen und Sekundärluftschall Aufgrund der räumlichen Nähe der U-Bahnlinie zu den geplanten Baukörpern wurden mögliche Auswirkungen im Rahmen eines erschütterungstechnischen Gutachtens untersucht. Hierbei wurden die zukünftigen Einwirkungen durch Erschütterungen und Sekundärluftschall prognostiziert und nach den einschlägigen Richtlinien und Normen beurteilt. Die Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass sowohl die Anforderungen der DIN 4150-2 hinsichtlich der Erschütterungsimmissionen als auch der TA Lärm hinsichtlich der Sekundärschallimmissionen eingehalten werden können. Demnach sind in dem geplanten Baukörper keine erheblichen Belästigungen der Anwohner durch Erschütterungen zu erwarten. Auf der Basis der durchgeführten messtechnischen Untersuchungen ergibt sich für den Baukörper kein Erfordernis von erschütterungsmindernden Maßnahmen. Laut Seite 34 Gutachter ist es jedoch nicht auszuschließen, dass bei ungünstigem Zugmaterial vereinzelt Vorbeifahrten bei ruhigem Aufenthalt in Wohnungen fühlbar sein können. 4. Planungsziele Die Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind: - Umstrukturierung eines bisher ausschließlich gewerblich genutzten Standortes in ein Projekt mit einer urbanen Nutzungsmischung aus Wohnen und überwiegend gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss (Postfiliale , Einzelhandel) sowie sozialer Infrastruktur - Schaffung neuer Wohnungen mit den dazu gehörigen privaten, gut nutzbaren Freiflächen - Qualitätsvolle Wohnraumversorgung für unterschiedliche Bevölkerungs- und Einkommensgruppen - Ergänzung der im Süden und Osten angrenzenden quartierstypischen Blockrandbebauungen - Begrünung des Vorhabengebietes - Schaffung von Freiflächen im Wohnumfeld mit hoher Aufenthaltsqualität - Flächensparender Umgang mit Grund und Boden 5. Städtebauliches und grünplanerisches Konzept Der städtebauliche Entwurf sieht eine straßenbegleitende, geschlossene Blockrandbebauung an der Angererstraße als Ergänzung der umliegenden Baustrukturen vor. In das Konzept integriert sind neben Wohnungen sowohl eine Kinderkrippe, Postfiliale, Einzelhandelsnutzung sowie eine zweigeschossige Tiefgarage mit Zufahrtsrampe. Die Eckdaten des Vorhabens sind: - Ausbildung einer Blockrandbebauung an der Angererstraße mit gestaffelter Höhenentwicklung von fünf bis sieben Geschossen - Art der baulichen Nutzung: vorwiegend Wohnen ; im Erdgeschoss überwiegend gewerbliche Nutzungen (Post, Einzelhandel) und Kinderkrippe - Schaffung eines durch die Bebauung abgeschirmten, ruhigen Innenhofs und Umgestaltung einer Parkplatzfläche in einen privaten Kinderspielplatz - Unterbringung der Stellplätze in Tiefgaragen Durch eine qualitative Gestaltung des Bauvorhabens wird ein Beitrag zur Aufwertung des Bauquartiers und Fassung des öffentlichen Straßenraumes geleistet. Der kompakte, zur Straße geschlossene Baukörper öffnet sich nach Westen mit einem Innenhof mit zusammenhängend nutzbaren Freibereichen auf dem Baugrundstück. Der Innenhof ist nur für Notdienste befahrbar. Zur Angererstraße entsteht ein teilweise begrünter Vorgartenbereich mit den notwendigen Anlieferungs- und Zugangsflächen. Seite 35 6. Bebauungsplan 6.1 Art der baulichen Nutzung Im Erdgeschoss des Bauvorhabens werden folgende Nutzungen festgesetzt bzw. zugelassen: - Postfiliale bzw. Folgenutzung - Einzelhandels-, einzelhandelsbezogene Dienstleistungsbetriebe (z.B. Friseur, Postbank) sowie gastronomische Betriebe (z.B. Tagescafe ohne Vollküche, Imbiss, Feinkostgeschäft mit Selbstbedienung) welche sich an den Ladenschlusszeiten orientieren bis zu einer maximalen Geschossfläche von insgesamt 2.200 m², Anlieferzonen und Lager sind in die Geschossfläche einzurechnen; je Betrieb sind bis zu 800 m² Verkaufsfläche zulässig - Wohnungen bis zu einer Geschossfläche von insgesamt 900 m2 - Büro- und Verwaltungsnutzungen - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke - eine Kinderkrippe bestehend aus zwei Gruppen Damit entspricht die Erdgeschossnutzung einem Kerngebiet nach § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Der Standort einer Postfiliale wird für den von der Deutschen Post AG zugesagten Zeitraum planungsrechtlich festgesetzt, um die postalische Versorgung der Bevölkerung an diesem Standort weiterhin zu gewährleisten. Hierzu wird im Erdgeschoss gemäß § 9 Abs. 2 BauGB für den Zeitraum vom Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bis zum Ende des Jahres 2015 eine Postfiliale mit einer Geschossfläche von mindestens 500 m2 festgesetzt. Die Geschossfläche der Postfiliale ist Bestandteil der in § 2 Abs. 1 a der Satzung genannten Gesamtgeschossfläche. Als Folgenutzungen sind die gemäß Satzung im Erdgeschoss zulässigen Nutzungen vorgesehen; selbstverständlich ist auch die Postfiliale weiterhin zulässig. Die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben und einzelhandelsbezogenen Dienstleistungsbetrieben ( wie. z.B. Optiker, Friseur, Postbank) sichert die Nahversorgung der Bevölkerung. Um mögliche Konflikte mit der Wohnnutzung zu vermeiden wird die maximale Geschossfläche für Einzelhandelsnutzungen insgesamt auf maximal 2.200 m² bei einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² je Betrieb beschränkt. Die Realisierung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ist damit ausgeschlossen. Zusätzlich ist die Zulässigkeit der gastronomischen Betriebe dahingehend beschränkt, dass sich diese an den Ladenschlusszeiten orientieren. Als gastronomische Betriebe ohne Abendöffnung kommen z.B. ein Tagescafé oder ein Feinkostgeschäft, bei dem auch Speisen zum Verzehr angeboten werden, in Betracht. Zur Gewährleistung der angestrebten Nutzungsmischung wird die Wohnnutzung im Erdgeschoss auf eine Geschossfläche von insgesamt 900 m2 beschränkt. Die Festsetzung einer zweigruppigen Kinderkrippe sichert eine wohnungsnahe Deckung des auch durch das Vorhaben ausgelösten Bedarfs an Krippenplätzen und ergänzt die soziale Infrastruktur durch eine Verbesserung des geringen Versorgungsgrades mit Krippenplätzen im Bezirk Schwabing-West. Durch die Anzahl an neu entstehenden Wohnungen im Planungsumgriff ergibt sich jedoch nur ein geringer ursächlicher Anteil an den geplanten 24 Krippenplätzen, sodass die Seite 36 Finanzierung überwiegend durch das Sozialreferat erfolgen wird. Ab dem 1. Obergeschoss des Bauvorhabens werden folgende Nutzungen festgesetzt bzw. sind zulässig: - Wohnungen - Büro- und Verwaltungsnutzungen bis zu einer maximalen Geschossfläche von 1.200 m2 Die in diesen Obergeschossen zulässigen Nutzungsmischungen entsprechen in etwa der Gebietskategorie eines allgemeinen Wohngebietes (WA) im Sinne von § 4 BauNVO. Mit der Beschränkung der Nichtwohnnutzungen auf eine maximale Geschossfläche von 1.200 m2, dies entspricht einem Mindestanteil von etwa 10 % an der gesamten Geschossfläche, wird das Ziel einer städtischen Nutzungsmischung mit qualitätsvoller Wohnraumversorgung erreicht und somit ein Beitrag zur Befriedigung des hohen Wohnungsbedarfs in München geleistet werden. Im Baublock Angererstraße, Destouchesstraße, Erich-Kästner-Straße befindet sich des weiteren ein Kerngebiet und zwei Allgemeine Wohngebiete, so dass insgesamt der Bereich als Mischgebiet angesehen werden kann, da nach Realisierung des Vorhabens über den ganzen Baublock gesehen ca. 2/3 Wohnnutzung und ca. 1/3 gewerbliche Nutzung besteht. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird für das Baugebiet mit einer Geschossfläche (GF) und Grundfläche (GR) in Quadratmetern festgesetzt. Das zulässige Nutzungsmaß ermöglicht eine bedarfsgerechte Nutzung des Vorhabengebietes entsprechend seiner Festsetzungen. Geschossfläche und Grundfläche Im Vorhabengebiet ergeben sich folgende zulässigen Nutzungsdichten: Wohngebäude mit Postfiliale, Einzelhandel, Kinderkrippe Fläche Baugrundstück GF GFZ GR GRZ 8.418 m2 15.800 m2 1,88 6.850 m2 0,81 Das Konzept greift die sich in einem ähnlichen Rahmen bewegenden Dichten der Nachbarbebauungen mit einer straßenbegleitenden Blockrandbebauung auf und führt zu einer qualitätsvollen Bebauung. Regelung nach § 20 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO): Um einer weiteren baulichen Verdichtung über das festgesetzte Maß hinaus vorzubeugen, wird vorgeschrieben, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Seite 37 Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräumen und einschließlich ihrer Umfassungswände auf die Geschossfläche anzurechnen sind. Das Vorhabengebiet mit der festgesetzten Nutzungsmischung ist mit einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO vergleichbar. Es wird eine Geschossfläche bis zu 15.800 m2 festgesetzt. Dies entspricht einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,88. Damit wird die Obergrenze für ein WA des § 17 BauNVO für die GFZ von 1,2 um 0,68 überschritten. Es wird eine Grundfläche (GR) einschließlich zulässiger Über- und Unterbauungen sowie die gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO möglichen Flächen für Stellplätze und deren Einfahrten, Zuwegung und Tiefgaragen bis zu 6.850 m2 festgesetzt. Dies entspricht einer GRZ von 0,81. Grundsätzlich gibt § 17 Abs. 1 BauNVO für ein WA eine GRZ mit einem Wert bis zu 0,4 vor. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 1. Halbs. BauNVO ist bei Einrechnung der dort in Absatz 1 genannten Anlagen eine Überschreitung der GRZ von 0,4 bis zu 0,8 zulässig. Damit wird hier sowohl die grundsätzliche Obergrenze als auch die Überschreitung der GRZ von 0,6 als auch die höchstens zulässige GRZ von 0,8 weiter geringfügig überschritten. Begründung der Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs.1 BauNVO Das Vorhabengebiet weist in seinem Bestand eine GRZ von 0,9 auf. Dadurch wird auch bisher schon die Obergrenze des § 17 BauNVO überschritten. Von einer zusätzlichen Beeinträchtigung der Bodenfunktion und des Grundwasserhaushalts ist nicht auszugehen. Ein Teil des Baugebietes wird im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplans mit Tiefgaragen unterbaut, mit Erdreich überdeckt und bepflanzt werden. Die Fläche für den künftigen Kinderspielplatz wird entsiegelt. Durch die Neuordnung sinkt die GRZ auf einen Wert von 0,81. Die Obergrenzen können nach § 17 Abs. 2 BauNVO überschritten werden, wenn besondere städtebauliche Gründe es erfordern, die Überschreitung durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen sind bzw. werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden, die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die grundsätzliche Zielsetzung gemäß dem Ziel der PERSPEKTIVE MÜNCHEN „kompakt-urban-grün“, eine in sich ausgewogenen Planung für ein städtisches Quartier unter dem Gesichtspunkt des flächensparenden und ökonomischen Bauens zu errichten, erfordert bauliche Dichten, die im Allgemeinen Wohngebiet über die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO hinausgehen. Es liegen folgende besonderen städtebaulichen Gründe aufgrund der besonderen örtlichen Situation und der Lage des Vorhabengebietes im Stadtgebiet vor. Mit der Bebauung soll eine entsprechende Fassung der Angererstraße entlang ihrer Verschwenkung erfolgen. Dabei befindet sich das Vorhabengebiet an der Schnittstelle zwischen einem Kerngebiet, einem Mischgebiet und verschiedenen Allgemeinen Wohngebieten. Damit sich das Vorhabengebiet in die Maßstäblichkeit dieses Umfeldes einfügt, orientiert es sich an den in den umliegenden Gevierten vorliegenden Nutzungszahlen sowie der Höhenentwicklungen. Im Bauquartier wird die bestehende, gewerbliche Nutzung (Postverteilzentrum) zugunsten Seite 38 der festgesetzten Wohnnutzung und Nahversorgung reduziert und führt zu einer Stärkung der vorhandenen Wohnnutzung. Damit entsteht die besondere städtebauliche Situation, dass der Erdgeschossbereich durch eine kerngebietsspezifische Nutzung geprägt ist und erst ab dem 1. Obergeschoss sich der Bereich wie ein Allgemeines Wohngebiet darstellt. Durch das Fortbestehen der Postfiliale und die Schaffung von zeitgemäßen Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss sowie der Einrichtung einer Kinderkrippe ist eine entsprechende flächige Baukörperfigurierung notwendig. Insofern handelt es sich bei dem Vorhabengebiet um ein Mischgebiet, bei dem jedoch die Ausstattungskriterien für ein Allgemeines Wohngebiet beachtet werden. Hinsichtlich der Freiflächenversorgung und ihrer Aufenthaltsqualität und der Durchgrünung erfüllt das Vorhabengebiet somit die Qualitätsanforderungen eines Allgemeinen Wohngebietes. Die städtebauliche Qualität des Planungskonzeptes wurde mit alternativen städtebaulichen und freiraumplanerischen Entwürfen überprüft und nachgewiesen. Die Schließung der Blockstruktur schafft hochwertige Freiräume und einen verkehrsfreien Wohnhof für ein qualitätsvolles Wohnen und Arbeiten. Damit wird die Überschreitung durch eine entsprechende Maßnahme ausgeglichen. Als Ausgleich im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO kann auch die gute Erreichbarkeit des Vorhabengebietes durch den ÖPNV und die gute Anbindung an das Hauptstraßennetz gesehen werden. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie eine ausreichende Belichtung und Belüftung sind gewährleistet. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden, durch die Senkung der GRZ von 0,9 auf 0,81 sogar verbessert und die Bedürfnisse des Verkehrs sind befriedigt. Sonstige öffentliche Belange stehen der Nutzungsüberschreitung nicht entgegen. 6.3 Bauweise, über- und unterbaubare Grundstücksfläche, Bauraumüberschreitung Entlang der Angererstraße sind zur Schließung des Blocks und Fassung des Straßenraumes die Gebäude ohne Zwischenräume zu errichten. Diese Bauweise ermöglicht einen ruhigen geschützten Innenhof. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die eng gefassten Bauräume vorgegeben und definiert. Die bestehende Straßenbegrenzungslinie wird in ihrem Verlauf beibehalten. Die festgesetzte Baugrenze sichert einen Vorgarten mit ca. 4,5 m bis 5,0 m Tiefe. Der Innenhof ist durch Baugrenzen grundsätzlich festgelegt. Um eine individuelle Gestaltung des Gebäudes sowie eine Aufenthalts- und Wohnqualität nach heutigem Standard zu ermöglichen, dürfen Balkone, Erker, Loggien und Vordächer die Fassaden entlang der Straßenverkehrsflächen um bis zu 0,50 m Tiefe und an den übrigen Fassaden um bis zu 1,50 m Tiefe die festgesetzten Baugrenzen auf maximal einem Drittel der Fassadenfläche ab dem 1. Obergeschoss überschreiten. Terrassen können die festgesetzten Baugrenzen um bis zu 3,00 m Tiefe überschreiten. 6.4 Höhenentwicklung, Abstandsflächen Die Festsetzungen zu den Höhenentwicklungen und Abstandsflächen werden getroffen um die städtebaulich gewünschte Fassung des Baublockes und des Straßenraumes in Ergänzung zur umliegenden Bebauung zu erreichen. Die Blockrandbebauung greift die Seite 39 Straßenflucht sowie die Geschossigkeit der umgebenden Bebauung mit fünf Geschossen im östlichen Bereich der Angererstraße bzw. sechs Geschossen im nördlichen Bereich der Angererstraße auf. Hierzu wird die künftige Höhenentwicklung durch die maximal zulässige Wandhöhe und die Anzahl der Geschosse als Höchstmaß festgesetzt. Die festgesetzten Wandhöhen beziehen sich auf den Höhenbezugspunkt von 511,00 m ü.NN in der nördlichen Angererstraße. Die zulässige Höhenentwicklung des Vorhabens nimmt grundsätzlich Bezug auf die Wandhöhen der jeweils gegenüberliegenden Bebauung. Die gestaffelte Abgrenzung von unterschiedlichen Höhenentwicklungen ermöglicht die Ausbildung von Terrassengeschossen und Dachterrassen. Hierdurch können in den oberen Geschossen wohnungsbezogene Freiflächen von hoher Qualität geschaffen werden. Bei Ausnutzung der Bauräume und der zulässigen Höhenentwicklung werden die gemäß Art. 6 Abs. 4 und 5 BayBO erforderlichen Abstandsflächen überwiegend nicht eingehalten. An zwei Stellen des Vorhabengebietes wird durch die Anwendung des Art. 6 Abs. 6 BayBO die Tiefe der Abstandsfläche zur Hälfte angesetzt und somit die erforderliche Abstandsfläche nachgewiesen (nach Westen fallende Abstandsflächen im Bereich der zulässigen Wandhöhe von 15,85 m und nach Süden fallende Abstandsflächen des Kopfbaus am südlichen Gebäudeflügel mit einer zulässigen Wandhöhe von 14,95 m). Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes ist eine Abweichung von den in Art. 6 Abs. 5 BayBO geforderten Abstandsflächen erforderlich. Es findet deshalb Art. 6 Abs. 5 S. 3 BayBO Anwendung , wonach durch Festsetzung im vorhabenenbezogenen Bebauungsplan auch geringere Abstandsflächen zulässig sind. In den übrigen Bereichen verringern sich daher die Abstandsflächen auf das sich aus dem Plan ergebende Maß. Dies ist aus städtebaulichen Gründen vertretbar da eine ausreichende Belichtung und Belüftung sowie ausreichender Brandschutz für die Gebäude auch mit geringeren Abstandsflächen gegeben ist. Überschreitung der Abstandsflächen (außerhalb des Baugebietes) Im Vorhabengebiet werden bei Ausnutzung der Wandhöhe, der Anbringung der Absturzsicherung und Geländer sowie der Baugrenze die sich aus Art. 6 Abs. 4 und Abs. 5 der BayBO ergebenden Abstandsflächen von 1 H zur nördlichen und östlichen Angererstraße nicht eingehalten, sondern diese überschreiten die Straßenmitte. Daher findet auch hier Art. 6 Abs. 5 S. 3 BayBO Anwendung, wonach durch Festsetzungen im Bebauungsplan Außenwände zugelassen werden, vor denen Abstandsflächen geringerer Tiefe liegen können. Im nördlichen Bereich der Angererstraße liegen die nach Art. 6 Abs. 4 und Abs. 5 BayBO anfallenden Abstandsflächen auf einer Länge von 67,30 m um 7,05 m über der Straßenmitte auf öffentlicher Straßenverkehrsfläche. Die gegenüber liegende Straßenseite, die sich im Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 2 e befindet, ist frei von Bebauung. Der Bebauungsplan Nr. 2 e weist diesen Bereich als eine nicht bebaubare Grundstücksfläche mit einem Ein- und Ausfahrtsbereich für eine Tiefgarage aus; bestehende Gebäude entsprechend dem Bebauungsplan Nr. 2 e befinden sich westlich davon und liegen dem Vorhabengebäude nicht direkt gegenüber. Eine Überdeckung von Abstandsflächen findet hier also nicht statt. Auch der schmale Teilbereich des Flurstücks Nr. 636 auf der gegenüberliegenden Straßenseite, der sich im Seite 40 Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 2 d befindet, ist frei von Bebauung. Die entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2 d bestehenden Gebäude befinden sich östlich davon und liegen dem Vorhabengebäude nicht direkt gegenüber. Eine Überdeckung der Abstandsflächen findet hier also nicht statt. Die Abwägungsschranken von Art. 6 Abs. 5 S. 3 BayBO sind somit in diesem Bereich eingehalten, insbesondere die ausreichende Belichtung und Belüftung der geplanten Bebauung ist gewährleistet. Im östlichen Bereich der Angererstraße liegen die nach Art. 6 Abs. 4 und Abs. 5 BayBO anfallenden Abstandsflächen der geplanten Bebauung auf einer Länge von 61,85 m um 4,50 m über der Straßenmitte. Der tatsächliche Abstand zwischen der geplanten Bebauung und den gegenüberliegenden bestehenden Gebäuden beträgt dort zwischen 22,50 m und 27 m. Die Abwägungsschranken von Art. 6 Abs. 5 S. 3 BayBO sind auch in den Bereichen, in denen eine Überdeckung der Abstandsflächen vorliegt eingehalten. Die ausreichende Belichtung und Belüftung sind nicht beeinträchtigt. Dies hat eine Verschattungsstudie gemäß DIN 5034 ergeben. Die Fenster der bestehenden Bebauungen an der östlichen Seite der Angererstraße sind in jedem Fall unter einem Lichteinfallswinkel von mindestens 45 ° ausreichend belichtet. Auch für die geplante Bebauung ist eine ausreichende Belichtung unter einem Lichteinfallswinkel von mindestens 45 ° gesichert. Die geplante Bebauung greift die Straßenflucht und die Geschossigkeit der umgebenden Bebauung auf. Das mögliche Staffelgeschoß orientiert sich ebenfalls an der umgebenden Bebauung und ist soweit zurückgesetzt um Auswirkungen auf die Abstandsflächen zu vermeiden. Die Geländer auf der Attika, die im Rahmen der Abstandsflächenunterschreitung berücksichtigt wurden, sind zur Verminderung ihrer Auswirkungen auf die Umgebung transparent z.B. in Glas auszuführen. Die Höhenentwicklung des Vorhabens mit einer Wandhöhe von 14,95 m in der Angererstraße östlich und von grundsätzlich 18,75 m in der Angererstraße nördlich bleibt insgesamt unter der Höhenentwicklung der Umgebung mit einer maximalen Wandhöhe von 23,76 m. Im nördlichen Bereich der Angererstraße nimmt die westlich an die unbebaute Fläche angrenzende 5-, 7- und 8-geschossige Bebauung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2 e selbst eine Abstandsflächenunterschreitung in Anspruch, deren Tiefe die Abstandsflächenunterschreitung des Vorhabens übersteigt; sie liegen um bis zu 11,65 m über der Straßenmitte und erstrecken sich teilweise sogar jenseits der Straßenbegrenzungslinie auf ein fremdes Grundstück. Auch zu berücksichtigen ist, dass durch die geplante Bebauung keinerlei Beeinträchtigung gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegeben ist, da die dem Vorhabengebäude unmittelbar gegenüber liegende Fläche gemäß den Festsetzungen der Bebauungspläne Nr. 2 e und 2 d unbebaubar ist. Im östlichen Bereich der Angererstraße weist das bestehende Gebäude nördlich der Unertlstraße seinerseits keine Abstandsflächenunterschreitung zur Angererstraße aus. Durch die geplante Neubebauung überdecken sich die Abstandsflächen allerdings nur in einem Bereich von 6,15 m und einer Tiefe von 2,45 m – soweit man die transparente Geländerkonstruktion außer acht lässt – nur in einem Bereich von ca. 6,15 m und einer Tiefe von ca. 1,75 m. Die im Maß ihrer Höhe zurückgesetzten Staffelgeschosse führen zu keinen Erhöhungen der Abstandsflächen. Aus der Verschattungsstudie geht dabei hervor, dass keine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorliegt. Um eine städtebaulich klare Lösung mit durchgehenden Terrassengeschossen auch für Seite 41 diesen Eckbereich zu ermöglichen kann hier die minimale Abstandsflächenunterschreitung hingenommen werden. Die weiter südlich gelegenen Gebäude Angererstraße 12 und 10 sind in keiner Weise durch die Neubebauung in ihrer Belichtung berührt. Dies wurde zusätzlich durch eine Verschattungsstudie bestätigt. Die gegenüber der Angererstraße Nr. 10 geplante Bauung darf eine maximale Wandhöhe von 14,95 m und eine zurückgesetzte Wandhöhe des Terrassengeschosses von 18,05 m nicht überschreiten. Die Gebäude entlang der Angererstraße südlich der Unertlstraße liegen in einem Mischgebiet (Bebauungsplan Nr. 2c); sie sind durch gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss geprägt. Das unmittelbar an die Unertlstraße angrenzende, von der Straßenflucht zurückweichende Gebäude (Unertlstraße 41) weist seinerseits zur Angererstraße hin keine Abstandsflächenunterschreitung auf; zur Unertlstraße nimmt es allerdings selbst eine Abstandsflächenunterschreitung in einer Tiefe von ca. 8 m in Anspruch. Im weiteren Verlauf entlang der Angererstraße weist die bestehende Bebauung zur Angererstraße hin selbst eine Abstandsflächenunterschreitung auf; diese ist um ca. 90 bis 150 cm geringer als die Abstandsflächenunterschreitung der geplanten Bebauung bzw. - wenn man die transparente Geländerkonstruktion außer acht lässt –nur um ca. 20 bis 80 cm geringer. Soweit sich die Abstandsflächen in den vorgenannten Bereichen überdecken ist eine Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprechend dem Ergebnis der Verschattungsstudie nicht gegeben. Auch ist im Ergebnis die aus der städtebaulichen Konfiguration herrührende Abstandsflächenverkürzung daher gerechtfertigt. Insgesamt wird somit auch unter Rücksichtnahme auf die durch die Abstandsflächenverkürzung betroffenen Belange der Nachbarn eine Verkürzung der Abstandsflächen zur Straßenmitte der Angererstraße aufgrund der gewünschten städtebaulichen Konfiguration und der vorhandenen gebietstypischen Bebauung rechtmäßig zugelassen. Die Überschreitungen der Abstandsflächen liegen in einem verträglichen Bereich und können auf das sich im Plan ergebende Maß verkürzt werden. Die im nordwestlichen Grundstücksbereich liegende geschlossene Rampeneinhausung überschreitet die Abstandsfläche gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO zur westlichen Grundstücksgrenze zum Nachbarn (Fl.Nr. 610/20) in einem Abstand von ca. 2,80 m auf einer Länge von ca. 30,00 m im Mittel um ca. 1,20 m bei einer mittleren Wandhöhe von ca. 4,00 m. Die bereits an dieser Stelle befindliche Zufahrtssituation wird neu errichtet, eingehaust und begrünt; die Deckelfläche in Fortführung der südlichen Zugangsfläche als Aufenthaltsbereich vergrößert. Die aus Gründen des Schallschutzes erforderliche Einhausung der Ein- und Ausfahrtsrampe in die Tiefgarage sowie die Zufahrt zum südlich gelegenen Bürogebäude führt zu einer Verbesserung des gegenwärtigen Zufahrtsbereiches. Die Überschreitungen der Abstandsflächen liegen in einem verträglichen Bereich und können auf das sich im Plan ergebende Maß verkürzt werden. Überschreitung der Abstandsflächen (innerhalb des Vorhabengebietes) Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 Abs. 3 BayBO werden im Innenhof aufgrund der u-förmigen Baukörperausbildung nicht vollständig eingehalten. Die sich gegenüber liegenden Abstandsflächen überdecken sich auf einer Länge von ca. 10,50 m um ca. 3,50 m und auf einer Länge von ca. 20,00 m um ca. 1,00 m. Eine Belichtung mit dem Lichteinfallswinkel von 45° ist gewährleistet. Die Freiflächenversorgung ist gewährleistet. Seite 42 6.5 Dachform/Dachaufbauten Um eine Begrünung und Nutzung der Dachflächen zu ermöglichen, werden im Vorhabengebiet Flachdächer festgesetzt. Hierdurch können qualitätsvolle wohnungsnahe Freiräume geschaffen werden. Um eine ruhige Dachlandschaft zu erreichen und die Funktionsfähigkeit der Gebäude sicherzustellen, werden technische Dachaufbauten auf ein Mindestmaß hinsichtlich Art, Zweck, Höhe und Fläche beschränkt und mindestens im Maß ihrer Höhe von der Außenkante zurückgesetzt angeordnet. Dachaufbauten für Zugänge zu Aufenthaltsflächen auf den Dächern sind ausschließlich auf dem nördlichen und dem südlichen Gebäudeflügel zulässig. An der östlichen Angererstraße werden Dachaufbauten für Zugänge zu Aufenthaltsflächen auf den Dächern in Rücksichtnahme auf die gegenüberliegende Bestandsbebauung ausgeschlossen. Technische Anlagen für aktive Sonnenenergienutzung (z. B. Solarzellen, Sonnenkollektoren) sind abweichend von der Flächenbegrenzung als Beitrag zu ökologischen Zielsetzungen allgemein zulässig. Technische Dachaufbauten dürfen auf den Dächern eine Höhe bis zu 2,50 m ab der Belagsoberkante des Dachflächenbelags nicht überschreiten. Sie dürfen im Bereich des südlichen Bauteils (Wandhöhe 14,95 m) und des nördlichen Bauteils (Wandhöhe 21,65 m) eine Grundfläche von maximal 15% der darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. In allen anderen Bereichen dürfen sie eine Grundfläche von maximal 10% des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. Um die Dachflächen auch als Freibereiche nutzen zu können und um die städtebauliche Struktur nicht zu beeinträchtigen werden für Dachaufbauten und für Zugänge zu Aufenthaltsflächen auf den Dächern hinsichtlich ihrer Art wie auch des Umfangs gesonderte Regelungen in der Satzung getroffen. Diese Festsetzungen sollen ebenso wie die hausweise Zusammenfassung der technischen Dachaufbauten ein ruhiges Erscheinungsbild gewährleisten. Geländer bzw. Absturzsicherungen sind auf den Dachflächen um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante zurückzusetzen, damit diese von den Straßen- bzw. Hofflächen nicht wahrgenommen werden können. In ausgewählten Bereichen können die zulässigen Wandhöhen durch transparente Geländer- und Absturzsicherungen auf der Innenseite der Attikakante, bzw. auf der Attikakonstruktion ausnahmsweise überschritten werden. Ein ausreichender Gebäudeabstand bzw. eine von Bebauung freigehaltene Grundstückssituation gewährleisten eine ausreichende Belichtung und Belüftung der gegenüberliegenden Bebauung. Aus Gründen der Stadtbildverträglichkeit werden die Zulässigkeit von Antennen und Satellitenanlagen nur im Zusammenhang mit den Nutzungen der darunter liegenden Gebäude gestattet und sind mindestens im gleichen Maß ihrer Höhe von der Außenkante der darunter liegenden Dachfläche abzurücken. 6.6 Durchgang Zur besseren und sicheren Erreichbarkeit der Innenhofes wird für die Bewohner ein Durchgang im Bereich des Treppenhauses (Angererstraße östlich) zum Innenhof angeordnet. Dieser Durchgang ist für die Bewohner des gesamten Vorhabens jederzeit zugänglich. 6.7 Dienstbarkeitsflächen Auf dem Grundstück Fl. Nr. 610/22 wird ein Geh- und Fahrtrecht als eine dinglich zu sichernde Fläche festgesetzt. Diese beschränkt sich auf eine Grunddienstbarkeit und eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Landeshauptstadt München als Seite 43 Zufahrt für die Feuerwehr sowie zur Ver- und Entsorgung des bürogenutzten Gebäudes Destouchesstraße 68 (Fl.Nr. 610). Hierdurch wird die bereits bestehende Zufahrtsmöglichkeit von Einsatzfahrzeugen gesichert. 6.8 Nebenanlagen Oberirdische Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO werden, mit Ausnahme von Werbeanlagen, Fahrradabstellplätzen und Kinderspielplätzen, aus gestalterischen und grünordnerischen Gründen grundsätzlich ausgeschlossen um die in begrenztem Umfang zur Verfügung stehenden Freiflächen nicht unnötig zu mindern. Darüber hinaus sind auch Nebenanlagen für Kinderbetreuungseinrichtungen, die für den Betrieb der Außenspielflächen erforderlich sind, auch außerhalb der Bauräume zugelassen, da die Bauräume eng auf das zulässige Nutzungsmaß zugeschnitten sind. Innerhalb des Planvorhabens wird eine zentrale Trafostation zur Energieversorgung errichtet werden. Die elektrischen und magnetischen Felder der Trafostation wurden im Rahmen eines Gutachtens prognostiziert und nach 26. BImSchV beurteilt. Es sind keine schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu erwarten. Aus Platzgründen und um zusammenhängende Freiflächen mit einer attraktiven Freiflächengestaltung zu ermöglichen, ist die erforderliche Trafostation in den Baukörper zu integrieren. Dabei wird empfohlen schutzbedürftige Aufenthaltsräume in einem Abstand von mehr als 4 m zur Außenwand der Trafostation zu errichten. In der Tiefgarage werden Räume zur Aufbewahrung fester Abfallstoffe vorgesehen. Der Bebauungsplan ermöglicht den Nachweis, dass an den Tagen der Leerung unmittelbar vom Freien zugängliche Aufstellflächen für die Reststoffsammelbehälter zur Verfügung stehen. 6.9 Einfriedungen/Absturzsicherung/Sichtschutz Um eine Durchlässigkeit und einen insgesamt offenen Charakter aller Freiflächen zu gewährleisten, werden Einfriedungen grundsätzlich ausgeschlossen. Einfriedungen sind zur Umgrenzung von Außenspielflächen der Kinderkrippe zulässig. Die Ausbildung von Einfriedungen ist mit Rücksicht auf die Freiflächengestaltung und das architektonische Konzept in qualitativ hochwertiger Form vorzusehen. Die zulässigen Einfriedungen sollen offen und mit einer Höhe von 1,50 m bzw. 1,80 m gestaltet werden. Eine Absturzsicherung ist an den niveauabgesenkten Bereichen sowie entlang der Rampe für die Garagen und Feuerwehrzufahrt vorzusehen. Die Absturzsicherungen und Geländer sind in transparenter Bauweise z.B. Glas auszuführen und müssen sich gestalterisch in die Fassade einfügen um in ihrer Höhenentwicklung keine zusätzlichen Beeinträchtigungen hervorzurufen. Um einerseits dem Schutzbedürfnis der Bewohnerschaft und andererseits der Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes Rechnung zu tragen, sind als Sichtschutz zwischen den Wohnungsgärten einheitlich gestaltete Abtrennungselemente bis zu einer Höhe von 2,00 m und einer Länge von maximal 2,00 m zulässig. Seite 44 6.10 Brandschutz Das Wohn- und Geschäftsgebäude an der Angererstraße 9 ist ein Gebäude der Gebäudeklasse 5 gemäß Art. 2 i.V.m. Art. 62 Abs. 3 BayBO, es ist aufgrund der Verkaufsflächen im EG und der Tageseinrichtung für Kinder als Sonderbau zu bewerten. Für das Gebäude wird der erste Rettungsweg baulich über notwendige Treppenräume sichergestellt. Der zweite Rettungsweg ab dem 1. Obergeschoss wird über die Rettungsgeräte der Feuerwehr gesichert. Aus diesem Grund sind Aufstellflächen für die Feuerwehr zu planen, die „Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr“ ist zu beachten. An der Nord-West-Ecke werden Wohnungen, welche von der Straße abgerückt liegen, über eine Feuerwehrzufahrt und eine Aufstellfläche rechtwinklig zur Außenwand angeleitert. Die Wohnungen, die an der Nordfassade des Gebäudes liegen, werden parallel zur Fassade angeleitert. Die Brüstungshöhe des obersten anzuleiternden Geschosses liegt bei ca. + 19,50 m. Die Anleiterung erfolgt über Hubrettungsgeräte der Feuerwehr. Die Aufstellflächen werden auf dem öffentlichen Straßengrund sichergestellt, sie werden nicht auf Parkstreifen oder Gehwegen angeordnet. Die Wohnungen an der Ostfassade werden ebenfalls parallel zur Fassade vom öffentlichen Straßenraum aus angeleitert. Die Brüstungshöhe ist nicht höher als 18,00 m, der Abstand von der Hauskante zur Straßenkante beträgt maximal 9,00 m und erfüllt die Richtlinie. Wohnungen an der Süd- und Westfassade werden über Aufstellflächen angeleitert, die auf dem privaten Gelände südlich und westlich des Gebäudes neu vorgesehen werden. Im Innenhof werden Zufahrtsbereiche für die Feuerwehr berücksichtigt. Nicht durchgesteckte Wohnungen zum Innenhof hin, werden über das begehbare Dach der erdgeschossigen Bebauung im Innenhof mittels tragbarer Steckleiter angeleitert. Die nutzbaren Freibereiche auf den Dachflächen erfordern einen zweiten Rettungsweg der im Bauvollzug abgestimmt werden muss. 6.11 Aufschüttungen / Niveauabsenkung Um im Bereich der Decken von Tiefgaragen die unter § 12 Abs. 4 der Satzung geforderte Überdeckung zu erreichen sind Aufschüttungen zulässig. Der abgesenkte Bereich (Souterrainebene) im westlichen Vorhabengebiet ist erforderlich, da die bestehende Zufahrtsmöglichkeit für Einsatzfahrzeugen der Feuerwehr zu dem südlich angrenzenden bürogenutzten Gebäude und der Wohnanlage weiterhin zu gewährleisten ist. Um das tiefergelegene Niveau planungsrechtlich zu sichern, wird in diesem Bereich ein Höhenbezugspunkt von 507,20 m ü. NN festgesetzt. Im Bereich der Freiflächen der Kinderkrippe und des Spielplatzes werden geringfügige Geländemodellierungen zugelassen, soweit sie der Funktionalität und Gestaltung von Spielbereichen dienen. Im westlichen Grundstücksbereich der abgesenkten Spielplatzfläche werden Geländemodellierungen bis ca. 1 m zugelassen, soweit sie der Funktionalität und der Gestaltung von Spielbereichen dienen. Ansonsten sind Abgrabungen und Aufschüttungen ausgeschlossen. Seite 45 6.12 Werbeanlagen und Funkempfangsanlagen Im Bebauungsplan werden Regelungen getroffen, um eine gestalterische Einbindung der Vorhaben in das Umfeld zu gewährleisten. Werbeanlagen sollen im Wesentlichen auf den Standort des jeweiligen Unternehmens hinweisen, sich aber nicht störend auf das städtebauliche Erscheinungsbild auswirken. Mit dem Ausschluss großflächiger Werbung, der festgesetzten Anordnung unterhalb der Dachkante und der Beschränkung auf Firmenlogos und Firmennamen wird eine übermäßige Gewichtung und Aufdringlichkeit vermieden. Aus dem selben Grund werden laufende Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtungen, Wechselwerbung, sich bewegende Werbeanlagen sowie Skybeamer, Laserstrahler, Großplakate und Spanntücher sowie eine farbige Beleuchtung von Fassaden ausgeschlossen. Um das einheitliche Erscheinungsbild der Fassaden nicht zu stören sind Antennen- und Satellitenempfangsanlagen an den Fasssaden der Gebäude unzulässig.. Eine um die Höhe der Anlagen zurückgesetzte Anordnung auf dem Dach der Gebäude entzieht sie dem Blick aus dem Straßenraum weitgehend. Um die Anzahl von Antennen- und Satellitenempfangsanlagen zu begrenzen, sind diese nur zulässig, wenn sie unmittelbar mit der Nutzung des darunter liegenden Gebäudes in Verbindung stehen. 6.13 Verkehrliche Erschließung 6.13.1 Motorisierter Individualverkehr Verkehrsbelastung / Leistungsnachweis der Knotenpunkte Durch die geplanten Nutzungen im Vorhabengebiet entstehen zusätzliche Verkehre. Es entfallen jedoch Fahrten von und zum Postzustellzentrum. In den Gutachten (zuletzt ergänzt am 30.04.2009) zur Verkehrsuntersuchung der angrenzenden Straßen wurden die heute vorhandenen Verkehre einschließlich ihrer räumlichen und zeitlichen Verteilung, die Prognose der künftigen Verkehrsmengen ohne die vorgesehene Neubebauung (Prognose-Nullfall) sowie die Prognose für den Fall der Neubebauung (Prognose-Planfall) ermittelt. Mit Hilfe dieser Ergebnisse wurde die Leistungsfähigkeit der für die Erschließung des Vorhabengebietes bedeutenden und unmittelbar angrenzenden Knotenpunkte (Karl-Theodor-Straße/Angererstraße, Angererstraße/Destouchesstraße, Belgradstraße/Destouchesstraße) untersucht. Die Überprüfung ergab, dass die Knotenpunkte auch im Prognose-Planfall noch über zum Teil deutliche Leistungsfähigkeitsreserven verfügen. Die Verkehrssituation auf den das Vorhabengebiet umgebenden Straßen wird sich durch das von den geplanten neuen Nutzungen erzeugte Verkehrsaufkommen im Vergleich zum gegenwärtigen Zustand, durch den gleichzeitigen Entfall von Fahrten von und zum Postzustellzentrum, nicht signifikant verändern. Erschließung des Vorhabengebietes Die Erschließung des Vorhabengebietes erfolgt über die Angererstraße. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 1256 festgesetzte Straßenbegrenzungslinie wird im Seite 46 Bereich des Vorhabengebietes in ihrem Verlauf bestätigt. Eine Erweiterung der bisher festgesetzten Straßenverkehrsfläche ist für die Erschließung des Vorhabens nicht erforderlich. Im Norden des Vorhabengebietes wird an der Angererstraße ein Ein- und Ausfahrtsbereich für die Tiefgarage festgesetzt. Hierdurch wird eine Doppelnutzung der Garagenzufahrt auch für die Feuerwehrzufahrt der südlich angrenzenden Gebäude ermöglicht und somit eine flächensparende Erschließung gewährleistet. Um ein gewisses Maß an Flexibilität zu gewährleisten, kann von der Lage der durch Planzeichen zwingend festgesetzten Ein- und Ausfahrtbereiche geringfügig abgewichen werden, wenn technische Gründe dies erfordern und die Abweichungen unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Anlieferung des Gewerbes Aus organisatorischen Gründen werden der Einzelhandel und die Postfiliale über eine gemeinsame Anlieferzone versorgt. Das Vorfeld des geplanten Baukörpers zur Angererstraße hin ist begrenzt und bietet keine ausreichende Fläche für eine Anlieferung. Die Anlieferung für die gewerbliche Nutzung ist demnach im Inneren des Gebäudes in Form einer Anliefertasche zwischen Post und Einzelhandel abzuwickeln. Hierzu wird an der nördlichen Angererstraße ein Ein- und Ausfahrtsbereich festgesetzt. Da ein Wenden im Gebäude aus Platzgründen nicht möglich ist, werden Rückwärtsfahrmanöver notwendig. Die Befahrbarkeit der Anlieferung mit Sattelzügen als Bemessungsfahrzeuge aus beiden Richtungen wurde in dem Verkehrsgutachten nachgewiesen. Um die Anliefersituation zu verbessern und damit verbundene Verkehrsbeeinträchtigungen zu reduzieren hat die Vorhabensträgerin die Einfahrtsbreite der Anliefertasche, über die die LKW-Anlieferung erfolgt, entsprechend den auf Schleppkurvennachweisen basierenden Empfehlungen des Verkehrsgutachtens (Ergänzung Gutachten vom 30.04.2009) mit 4,70 m geplant, so dass die Befahrbarkeit für Lkw-Kurzsattelzüge bis 14,28 m Länge bzw. Lkw – Dreiachser bis 12,0 m Länge in einem Zug ohne jegliches Rangieren von beiden Fahrbahnseiten sowohl für das Ein- als auch Ausfahren sichergestellt ist. Bei den Rückwärtsfahrten von der Straße in die Anliefertasche ist aus Sicherheitsgründen stets mit einer zweiten Person als Einweiser zu arbeiten. Diese Verpflichtung muss vom Bauherren gegenüber den zukünftigen Mietern eingefordert und in den Mietverträgen festgehalten werden. Die Mieter sind somit für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich. 6.13.2 Ruhender Verkehr, Stellplätze, Tiefgaragen Das Vorhabengebiet liegt im Geltungsbereich der Zone II gemäß Anlage 2 der Stellplatzsatzung. Demnach sind für Nichtwohnnutzungen nur 75 % der nach § 2 der Satzung ermittelten Zahl an Stellplätzen im Sinne des Art. 47 Abs. 1 BayBO nachzuweisen. Mindestens 50 % der nach § 2 der Satzung ermittelten Zahl an Stellplätzen für Nichtwohnnutzungen sind in der Zone II herzustellen. Die nicht hergestellten, notwendigen Stellplätze sind durch Übernahme der Kosten für die Herstellung der Stellplätze in angemessener Höhe gegenüber der Landeshauptstadt Seite 47 München abzulösen. Diese Regelung ist geeignet, einen Teil des Verkehrs entsprechend der Lagegunst des Vorhabengebietes auf den Umweltverbund zu verlagern. Um die Nutzung der nur begrenzt zur Verfügung stehenden Freiflächen nicht zu stören, sind die erforderlichen Stellplätze in Tiefgaragen innerhalb des Bauraums und innerhalb der festgesetzten Fläche Tiefgarage unterzubringen. Um Bäume auf Dauer zu sichern und gleichzeitig Freiheiten hinsichtlich der Lage und Fläche notwendiger Tiefgaragen zu eröffnen, werden Bodenüberdeckungen auf Tiefgaragen als Mindeststandard festgesetzt. Die Tiefgarage im zweiten Untergeschoss des Vorhabens wird mechanisch be- und entlüftet. Um die Luftreinhaltung sicher zu stellen und zusätzliche Lüftungsschächte innerhalb der begrenzten Freiflächen zu vermeiden, ist die mechanische Lüftung in das Gebäude zu integrieren und die Abluft über Dach in die freie Windströmung zu führen. In der Tiefgarage im ersten Untergeschoss ist eine natürliche Belüftung vorgesehen. Nach Beurteilung eines Sachverständigen für Luftreinhaltung ist das hier vorgesehene natürliche Belüftungskonzept einer mechanischen Belüftung qualitativ gleichwertig. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird ein konkreter Nachweis angefordert. Zur Sicherung von qualitätsvoll nutzbaren Freiflächen sind Abluftöffnungen der Tiefgarage zu den Freiflächen der Kinderspieleinrichtungen, der Außenspielfläche der Kinderkrippe sowie in den sonstigen Freiflächen des Vorhabengebietes nicht zulässig. Zur Sicherung von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sowie von Terrassen und Ruhezonen ist für Öffnungen der Be- und Entlüftung der Tiefgarage ein Mindestabstand von 4,5 m einzuhalten. Tiefgaragen-Notausgänge sind in die Gebäude zu integrieren um die Freiflächen in ihrer eigentlichen Funktion nicht zu stören. Hiervon ausgenommen ist ein Notausgang von der Südseite der Tiefgarage auf das Grundstück Flurstücke Nr. 610/22. Eine Beeinträchtigung von Freiflächen kann hierbei ausgeschlossen werden, da der Notausgang auf den gegenüber dem Innenhof um 4,55 m abgesenkten südlichen Erschließungshof führt. 6.13.3 Fahrradabstellplätze Die Realisierung des Bebauungsplans löst einen Bedarf an Fahrradstellplätzen aus. Aus gestalterischen Gründen und um die Freiflächen für andere Nutzungen freizuhalten, sollen die Abstellplätze in die Gebäude integriert werden. Für die einfache Erreichbarkeit täglich genutzter Fahrräder werden je Hauseingang vier offene Fahrradstellplätze zugelassen, sofern öffentliche Belange (z.B. ungehinderte Nutzung der Fußwege) nicht entgegenstehen. Diese Stellplätze sind auf dem Baugrundstück unterzubringen. Fahrradabstellplätze für bauliche Nutzungen, die eine Möglichkeit für kurzzeitiges Abstellen von Fahrrädern erfordern, wie z.B. Fahrradabstellplätze für Kunden des Einzelhandels und der Kinderkrippe, sind als offene Fahrradabstellplätze auch außerhalb der Bauräume zulässig. Diese sind ebenfalls auf dem Baugrundstück unterzubringen. 6.14 Immissionsschutz 6.14.1 Schutz vor Verkehrslärm In einer schalltechnischen Untersuchung wurden die Auswirkungen der zukünftigen Seite 48 Lärmsituation (Verkehrs- und Gewerbelärm) durch das geplante Vorhaben prognostiziert und mit den Anforderungen an den Schallschutz im Städtebau entsprechend der DIN 18005 beurteilt. Aufgrund des hohen Wohnanteils mit etwa 77% wurde das Vorhabengebiet mit der Schutzbedürftigkeit eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) gleichgesetzt und beurteilt. Die durch Verkehrslärmeinwirkungen verursachten Beurteilungspegel an den Gebäudeseiten entlang der Angererstraße betragen bis zu 59 dB(A) tagsüber und bis zu 48 dB(A) nachts. Damit werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete von 55/45 dB(A) tags/nachts für Verkehrslärmeinwirkungen entlang der Angererstraße um bis zu 4/3 dB(A) tags/nachts überschritten. Diese Überschreitungen sind hinzunehmen, da sie innerhalb der Grenzen eines abwägungsfähigen Bereiches liegen. An den übrigen Gebäudeseiten des Vorhabens werden die maßgebenden Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten. Die Immissionsrichtwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) für Allgemeine Wohngebiete (WA) werden an allen Fassadenseiten eingehalten. Der Schutz der geplanten Nutzungen vor den Verkehrslärmimmissionen ist durch passive Schallschutzmaßnahmen (z.B. Schallschutzfenster) an den Gebäuden herzustellen. Aufgrund des Art 13 Abs. 2 BayBO ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, die hierfür erforderlichen Maßnahmen nach der Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989 zu bemessen. Zur Ermittlung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen nach Tabelle 8 der DIN 4109 sind die resultierenden Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 informativ dargestellt: -Nord- und Ostfassade unmittelbar an der Angererstraße: Lärmpegelbereich III -übrige Gebäudefassaden: Lärmpegelbereich I-II Die Beurteilungspegel durch Verkehrslärm betragen am östlichen Rand der Außenspielfläche der Kinderkrippe an der Angererstraße bis zu 56 dB(A), im westlichen Grundstücksbereich der abgesenkten Kinderspielfläche bis zu 45 dB(A) und im uförmigen Innenhofbereich unter 40 dB(A). Die Orientierungswerte für Freiflächen werden damit nur geringfügig tagsüber am östlichsten Rand der Außenspielfläche der Kinderkrippe um bis zu 1 dB(A) überschritten. Mit einer Festlegung der Lage des schwerpunktmäßigen Aufenthalts- und Spielbereiches innerhalb der Freifläche der Kinderkrippe kann hierauf entsprechend reagiert werden. Aufgrund der Blockrandbebauung in Verbindung mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen durch das Planvorhaben kommt es gegenüber der Bestandssituation zu Erhöhungen in der Verkehrslärmauswirkung an den gegenüberliegenden Wohngebäuden Angererstraße 10 und 12 um weniger als 2 dB(A). Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Allgemeine Wohngebiete (WA) werden nachts unterschritten und am Tag eingehalten. Nach den Bewertungskriterien der Verkehrslärmschutzverordnung sind daher keine Schutzmaßnahmen gegen Fassadenreflexionen zu treffen. Aufgrund des Vorsorge- und Minimierungsgrundsatzes wird eine möglichst reflexionsarme Fassadengestaltung an der Ostfassade vorgesehen (absorbierende Wand oder gegliederte Fassade). 6.14.2 Schutz vor Gewerbelärm Der Betrieb von Anlagen (Ein- und Ausfahrt der gewerblichen Tiefgarage sowie zu den Kfz-Stellplätzen des südlich angrenzenden Bürogebäudes, Versorgung des Einzelhandels, Kälte- und raumlufttechnische Anlagen) erfordert technische und im Hinblick auf die Anlieferung auch organisatorische Maßnahmen, um die Einhaltung der Seite 49 maßgeblichen Immissionsrichtwerte für die Nachbarschaft innerhalb und außerhalb des Vorhabengebietes zu gewährleisten. Die Untersuchung des Gewerbelärms zeigte, dass sich vor den Fenstern schutzbedürftiger Nutzungen in den Gebäuden unmittelbar oberhalb der Anlieferung und der Tiefgaragenzufahrt zwei potentielle Lärmkonflikte darstellen. Die Beurteilungspegel betragen hier an der Gebäudenordseite der Angererstraße bis zu 60 dB(A) tags (Anlieferung) und an der Gebäudewestseite der Angererstraße 57/48 dB(A) tags/nachts (Zufahrt Rampe). Da an den betroffenen Gebäudeseiten nicht auf die Errichtung von Fenstern für schutzbedürftige Aufenthaltsräume verzichtet werden kann, wird der erforderliche aktive Schallschutz an der Schallquelle durch technische und organisatorische Maßnahmen hergestellt. Um die Geräusche bei der Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage sowie der Zu- und Ausfahrt der Kfz-Stellplätze für das südlich gelegene Bürogebäude zu dämmen wird eine absorbierende Überdeckung der Zufahrtsrampe auf einer Länge von 30 m nördlich anschließend an die geplante Deckelfläche, die an den nächsten Immissionsorten zu einer Reduzierung der Lärmimmissionen um mindestens 7 dB(A) führt, festgesetzt. Durch die Einhausung werden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte an der Gebäudewestseite des vorspringenden Gebäudeteiles eingehalten. An der Gebäudewestseite des zurückgesetzten Bauteils zur Angererstraße werden durch den größeren Abstand zur Rampe die Immissionsrichtwerte ohnehin eingehalten. Im Zuge des Bauvollzugs ist der zulässige Umfang von kälte- und raumlufttechnischen Anlagen festzulegen. In weiten Teilen werden die maßgeblichen Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (55/45 dB (A) Tag/Nacht) eingehalten. Nur am nordöstlichen Rand der Angererstraße im Bereich der Verschwenkung werden Beurteilungspegel von bis zu 59/49 dB (A) Tag/Nacht erreicht. Da an dieser Stelle die bislang ausgeübte Nutzung als Gemeinbedarf Post (Bebauungsplan Nr. 1280), die des Mischgebietes des Bebauungsplanes Nr. 2c und die des Kerngebietes des Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1883 zusammentreffen, kann aus lärmfachlicher Sicht insgesamt auf einen Beurteilungspegel für ein Mischgebiet mit den Orientierungswerten von 60/50 dB (A) entsprechend der DIN 18005 abgestellt werden. Die Lkw-Anlieferung des Gebäudes führt zu keinen erheblichen Störungen der Nachbarschaft. Eine Lkw-Anlieferung der Einzelhandelsnutzung erfolgt ausschließlich außerhalb der Ruhezeiten, innerhalb der morgendlichen Ruhezeiten können Anlieferungen für die Postnutzung mit Fahrzeugen mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu max. 7,5 t stattfinden. Die Vorhabenträgerin hat im Rahmen der Stellungnahmen zum Billigungsbeschluss ihre Nutzungsabsichten konkretisiert (s.a. § 2 Abs. 1 der Satzung) und zudem großflächigen Einzelhandel ausgeschlossen. Die damit verbundene Reduzierung der Lkw-Anlieferung führt auch zu einer Reduzierung der Lärmimmissionen. Die Einfahrtsbreite der Anlieferzone, über die die Lkw-Anlieferung erfolgt, wird entsprechend den auf Schleppkurvennachweisen basierenden Empfehlungen des Verkegrsgutachters mit 4,70 m geplant, so dass die Befahrbarkeit für Lkw- Kurzsattelzüge bis 14,28 m Länge bzw. Lkw- Dreiachser bis 12,0 m Länge in einem Zug ohne jegliches Rangieren von beiden Fahrbahnseiten sowohl für das Ein- als auch Ausfahren sichergestellt ist. An allen umliegenden Bebauungen in der Nachbarschaft werden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohngebiete tags und nachts eingehalten. Seite 50 Am Vorhabengebäude selbst wird der für ein Allgemeines Wohngebiet gültige Immissionsrichtwert der TA Lärm nachts eingehalten. Der Immissionsrichtwert am Tage von 55 dB(A) wird oberhalb der Anlieferung an der Nordseite in Teilbereichen des 1. bis 3. OG um bis zu 5 dB(A) überschritten. Der bei Wohnnutzung keinesfalls zu überschreitende Immissionsrichtwert für ein Mischgebiet von tags 60 dB(A) ist jedoch eingehalten. Die Überschreitungen am Vorhabengebäude am Tage bzw. das Abstellen auf den eingehaltenen Immissionsrichtwert für Mischgebiete sind vertretbar. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die im Erdgeschoß befindliche, an die Wohnnutzung grenzenden Einzelhandels- und Postnutzungen zur wohnortnahen Versorgung ausdrücklich erwünscht sind und insoweit den Bereich kerngebietstypisch prägen. Dementsprechend ist das Vorhabengebäude entsprechend dieser Nutzungsmischung im Bebauungsplan als „Wohngebäude mit Postfiliale, gewerblicher Nutzung und Kinderkrippe“ bezeichnet. Die Überschreitungen der Werte für ein WA resultieren ausschließlich aus den vorgesehenen Anlieferungen am Tage für die im EG vorgesehenen gewerblichen Nutzungen und die Postfiliale. Die im Vorhabengebäude vorhandene Nutzungsmischung spiegelt sich auch in der Umgebung wieder. Für den an das Vorhabengebäude im Südwesten angrenzenden Bereich setzt der Bebauungsplans Nr. 1883 ein Kerngebiet fest, für den im Osten angrenzenden Bereich südlich der Unertlstraße setzt der Bebauungsplan Nr. 2 c ein Mischgebiet fest. Daher kann aus lärmfachlicher Sicht der betreffende Bereich als Mischgebiet eingestuft und die entsprechenden Immissionsrichtwerte (60/45 dB(A Tag/Nacht) angesetzt werden. Zum Schutz der Innenbereiche der schutzbedürftigen Aufenthaltsräume wird festgesetzt, dass zur nördlichen Angererstraße in Teilbereichen des 1. bis 3. Obergeschosses entsprechende Schallschutzfenster mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen vorzusehen sind. Zum Schutz der abendlichen und morgendlichen Ruhezeiten wird der Ausschluss der LKW-Anlieferungen zwischen 20.00 – 22.00 Uhr und die Beschränkung der LKW-Anlieferungen zwischen 6.00 und 7.00 Uhr auf Anlieferungen ausschließlich für die Postnutzung mit Fahrzeugen mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu max. 7,5 t festgesetzt. Die auf Fahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 7,5 t beschränkte Lkw-Anlieferung zwischen 6.00 und 7.00 Uhr ist erforderlich, um den Betrieb der Postfiliale zu gewährleisten. Diesbezüglich besteht eine vertragliche Bindung zwischen dem Vorhabenträger und der Post AG. Des Weiteren hat die Vorhabenträgerin aufgrund Vorlage entsprechender Grundrissgestaltungen nachgewiesen, dass sie in den genannten Bereichen überwiegend nicht schutzbedürftige Räume wie Küche, Bäder, und Treppenhäuser unterbringen wird, dies ist entsprechend in der Satzung festgesetzt. 6.14.3 Sonstige Lärmimmissionen Bestehende Sportanlagen in der Nachbarschaft des Plangebietes (Luitpoldpark) führen zu keinen relevanten Schallimmissionen im Plangebiet. Die Bestandsrechte der Anlagen bleiben unberührt. Die Schallemissionen von den Außenspielflächen der Kinderkrippe ergeben tagsüber außerhalb der Ruhezeiten teilweise erhebliche Überschreitungen nach den Bewertungskriterien der 18. BImSchV durch kurzzeitige Geräuschspitzen im Nahbereich der Außenspielfläche und führen zu Geräuschbelästigungen durch Kinderlärm. Da Kindergeräusche einem sozial adäquaten Lärm zuzuordnen sind kann dieser hingenommen werden. Innerhalb der Ruhezeiten sowie an Sonn- und Feiertagen wird die Außenspielfläche der Kinderkrippe darüber hinaus üblicherweise nicht genutzt. Bei der abgesenkten Kinderspielfläche werden die Immissionsrichtwerte durch die Seite 51 Mittelungspegel bereits an den unmittelbar angrenzenden Wohnnutzungen außerhalb der Ruhezeiten bei einer durchschnittlichen Frequentierung eingehalten. Der für die Bewertung hilfsweise verwendete Immissionsrichtwert der 18. BImSchV für die Geräuschübertragung außerhalb von Gebäuden wird in der gesamten Nachbarschaft eingehalten. Bei der Festlegung der Lage der Außenspielfläche der Kindertagesstätte finden die Gesichtspunkte einer schalltechnischen Optimierung Beachtung. 6.15 Grünordnung Das Grünordnungskonzept sieht durch straßenbegleitende Baumpflanzungen im Vorgartenbereich eine Einbindung in die Umgebung vor. Entgegen der bisherigen Situation wird der Freiflächenanteil deutlich erhöht. Die privaten Grünflächen im Innenhof bieten den zukünftigen Bewohnern ein attraktives Wohnumfeld. Bestehende Gehölze müssen beseitigt werden soweit sie innerhalb des vorgesehenen Bauraumes liegen bzw. eine geringe Vitalität besitzen und als nicht erhaltenswert eingestuft sind. Entsprechend den Festsetzung eines Baumes pro 200 m2 Freifläche sind bei der Freiflächengröße von 4422 m2 insgesamt mindestens 22 Bäume im Geltungsbereich nachzuweisen. Die als Ersatz zu pflanzenden Bäume werden in das Bepflanzungskonzept integriert. So ist straßenbegleitend die Pflanzung von mindestens 10 Bäumen vorgesehen. Die nutzbaren Freiflächen des Vorhabens befinden sich im Innenhof und überwiegend auf dem Dach der Tiefgarage, für die ein Bodenaufbau von mindestens 60 cm herzustellen ist. Um diese zu erreichen muss das Gelände des Innenhofes um dieses Maß über das Straßenniveau angehoben werden. Im Hinblick auf die bestehenden starken Geländesprünge im Gebiet ist dies hinnehmbar, da dadurch eine qualitätsvolle Gestaltung der Hofflächen ermöglicht wird. Das Grundgerüst für die Gestaltung des Innenhofes wird durch eine Reihe von sechs Großbäumen gebildet, die den gegenüber dem ‚Ypsilon-Gebäude’ exponierten Freiflächen einen räumlichen Halt geben sollen und die angrenzende Kleinkinderspielfläche beschatten. Sie sind in einem für eine dauerhafte Entwicklung ausreichend dimensionierten Pflanztrog untergebracht, der sich durch eine Aufkantung vom Niveau der sonstigen Hofflächen abhebt. Der Trogrand wird zugleich als umlaufende Sitzkante ausgebildet. Für diesen Zweck schreibt die Satzung die Ausbildung einer entsprechenden Kante vor. Der Bodenaufbau auf der Einhausung der Tiefgaragenzufahrt kann aus technischen Gründen (statische Anforderungen und erforderliche Durchfahrtshöhe der Feuerwehrfahrzeuge) nur 30 cm betragen. In diesem Bereich ist extensive Begrünung bzw. ist ein Kleinkinderspielplatz vorgesehen. Die Umgestaltung des derzeit als Parkplatz genutzten abgesenkten Bereichs im Westen zu einem Spielplatz für ältere Kinder ist über eine Treppe zu erreichen und vervollständigt das Freiflächenangebot im Vorhabengebiet. Für einen Teil der Erdgeschosswohnungen, die zum Innenhof hin orientiert sind, sind auch Wohnungsgärten vorgesehen, deren Größe aufgrund der Anforderungen des Brandschutzes auf eine Tiefe von ca. 5,00 m beschränkt ist. Die für den Betrieb der Kinderkrippe erforderliche Außenspielfläche von 240 m2 ist in Seite 52 unmittelbarem Anschluss an die Einrichtung vorzusehen. Diese Festsetzung ist erforderlich, um den engen funktionalen Zusammenhang zwischen den Gruppenräumen der Krippe und den dazugehörigen Außenspielflächen zu gewährleisten. Die Dachflächen der aufgrund der Einzelhandelsnutzung vertieften Erdgeschosszone werden extensiv begrünt. Auf den Dachterrassen des sechsten Obergeschosses werden hohe Pflanzungen ausgeschlossen. Als Sichtschutz zwischen den Dachterrassen sind ausschließlich Hecken zugelassen, die eine Höhe von 1,50 m inklusive Aufkantung für Bodenaufbau nicht überschreiten. Diese Festsetzungen erfolgen, da aufgrund der exponierten Lage und der damit verbundenen Fernwirkung der Dachlandschaft der Gebäude ein hoher Gestaltungs-anspruch eingehalten werden soll. Die Versickerung des Niederschlagwassers ist über Rigolen vorgesehen. Näheres regelt das Genehmigungsverfahren. Das Vorhaben ist durch große Einzelhandelsflächen in der Erdgeschosszone geprägt. Eine Unterteilung der Ladeneinheiten durch Durchgänge würde die Funktionalität der Gewerbenutzung schwerwiegend beeinträchtigen. Um die dennoch erforderliche direkte Zugänglichkeit der im Innenhof angeordneten Kinderspielplätze aus den darüberliegenden wohngenutzten Stockwerken zu gewährleisten, sind im Vorhaben folgende Maßnahmen vorgesehen und durch entsprechende Satzungsbestimmungen zulässig: - im Bereich eines Treppenhauses an der östlichen Angererstraße wird ein für alle Bewohner des Vorhabens jederzeit zugänglicher Durchgang zum Innenhof festgesetzt. - Um die Erreichbarkeit der Kinderspielplätze von diesen Treppenhäusern dennoch zu gewährleisten, ist die Anordnung eines Fußweges auf privaten Grund im Vorgarten vorgesehen. - Sowohl der Zugang zum Spielplatz als auch zum Kleinkinderspielplatz zeichnet sich durch kurze Wege, eine einfache Wegeführung und Barrierefreiheit aus. In Hinblick auf die Wahrung der Verkehrssicherheit wurde darauf geachtet, dass der Zugang zu den Spielflächen ohne Querung des Anlieferbereiches und der Zufahrtsrampe erfolgt sowie von den öffentlichen Verkehrsflächen räumlich getrennt ist. 7 Wesentliche Auswirkungen 7.1 Städtebauliche Ordnung - Entstehung einer qualitätsvollen Bebauung mit städtischer Nutzungsmischung (Wohnen, Büronutzung und Einzelhandel) - Errichtung neuer Wohnungen, auch im geförderten Wohnungsbau - Zulässigkeit von Einzelhandel zur Nahversorgung der Bevölkerung - Ergänzung der sozialen Infrastruktur durch Realisierung einer Kinderkrippe - Erhalt der Postfiliale bis zum Ende des Jahres 2015 7.2 Grünordnung - Pflanzung von Ersatzbäumen für die Fällung von sieben nach Baumschutzverordnung geschützte Bäume und weitere Baumpflanzungen Seite 53 - Zunahme nutzbarer Freiflächen durch Nutzung der Tiefgaragendecke und des ehemaligen Parkplatzes (Kinderspielplatz) 7.3 Versiegelungsbilanz: Versiegelung Bestand: Versiegelung Planung: 7.4 8923 m2 8173 m2 91,7 % 84,0 % Verkehr Das zusätzliche Verkehrsaufkommen aus der Vorhabenbebauung führt zu einer geringen Erhöhung der Verkehrslärmimmissionen auf der Angerer- und Destouchesstraße sowie der angrenzenden Straßen. Die aus dem Vorhaben resultierenden Neuverkehre werden nach der Ergänzung des Verkehrsgutachters vom 30.04.2009 mit 1.092 Kfz-Fahrten prognostiziert. Während der Nachtzeit sind in der gesamten Nachbarschaft jedoch keine relevanten Verkehrslärmerhöhungen zu erwarten. Für die Unterbringung der gemäß Stellplatzsatzung pflichtigen Stellplätze werden Tiefgaragen auf dem Baugrundstück errichtet. Durch die Nutzungsänderung ergeben sich Veränderungen für den Bereich des LkwLieferverkehrs hinsichtlich der Anlieferung des Postverteilzentrums und des Einzelhandels, die werktags und grundsätzlich außerhalb der Nachtzeit erfolgt. 8 Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) Für den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan finden die Grundsätze der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) Anwendung. Eine entsprechende Grundzustimmung der Baywobau Immobilien AG, hier bevollmächtigt handelnd für die Deutsche Post AG, liegt vor. Entsprechend den Vorgaben der Deutschen Post AG hat sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtet den Betrieb der Posteinrichtung während der Bauzeit sicherzustellen, die Postfiliale bis 2015 zu gewährleisten und damit zunächst diese Postnutzung zu erhalten. Die Vorhabenträgerin ist bereit folgende Lasten zu übernehmen: - Herstellung einer Kinderkrippe mit finanzieller Beteiligung der Landeshauptstadt München für die nichtursächlichen Plätze - Übernahme von Lasten aus dem geförderten Wohnungsbau - Unentgeltliche Bestellung von den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorgesehen Dienstbarkeiten (Geh- und Fahrrecht ) - Bauverpflichtung zur Durchführung des Vorhabens innerhalb eines Zeitraumes -Die Verpflichtungen der Vorhabenträgerin werden in einem mit der Landeshauptstadt München abgeschlossenen Durchführungsvertrag näher bestimmt. Die getroffenen Festsetzungen sind das Ergebnis einer gerechten Abwägung aller erkennbaren öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander. Seite 54 III. Beschluss nach Antrag. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Prof. Dr.(I) Merk Ober-/Bürgermeister IV. Abdruck von I. - III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium – Dokumentationsstelle an das Direktorium HA I/R an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei zur Kenntnis. V. Wv. Planungsreferat - HA II/22 V zur weiteren Veranlassung. Stadtbaurätin Seite 55 Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An den Bezirksausschuss 4 3. An das Referat für Gesundheit und Umwelt 4 An das Kommunalreferat 5. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 6. An das Baureferat 7. An das Schul- und Kultusreferat 8. An das Sozialreferat 9. An das Kreisverwaltungsreferat 10. An das Planungsreferat - HA I 11. An das Planungsreferat - HA II/01 12. An das Planungsreferat - HA III 13. An das Planungsreferat - HA IV 14. An das Planungsreferat - SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. Planungsreferat - HA II/22 V Am i.A.
